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時間：2023-10-10 10:31:48
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人們對小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)注并沒有因金融危機和政府不斷抑制房價上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時刻牽動社會各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長期以來小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國未來土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來可能的治理機制和命運。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會。
1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位
“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴重威脅耕地保護目標實現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對受讓對象做出限制。但自1999年以來，以國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”如果將該條理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)?！段餀?quán)法》對此并未做出特別限制，應(yīng)當認為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護農(nóng)民對房屋的所有權(quán)而犧牲國家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實踐中，法院也對此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。
2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革
治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度
傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來越不適應(yīng)當前社會發(fā)展形勢的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會矛盾已經(jīng)成為影響社會和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機商”的角色極大地損害了政府的公信力。從經(jīng)濟上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴重制約了中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，通過征地模式為城市發(fā)展提供廉價土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
所謂房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，是指城市的房地產(chǎn)行政主管部門在管理房地產(chǎn)權(quán)屬工作的過程中保存的歷史記錄。其中，房地產(chǎn)權(quán)屬工作包括房地產(chǎn)權(quán)屬的登記、變更、調(diào)查、權(quán)屬轉(zhuǎn)移以及測繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價值的文字、聲音和圖表等。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規(guī)范化社會的進程，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作日益規(guī)范化和科學化。特別是《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》出臺之后，如果對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理不規(guī)范合理，就會影響相關(guān)機構(gòu)檢查檔案的查全率，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。文章針對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，主要從以下四個方面提出建議和辦法。
1規(guī)范房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集范圍
只有保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的完整性和準確性，才能做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作，進而具備參考價值和利用價值，因此，做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的收集工作非常重要。結(jié)合《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當包括以下五個部分：①能夠證明房地產(chǎn)權(quán)人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確認、變更、轉(zhuǎn)移、以及設(shè)定他項權(quán)利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權(quán)的權(quán)屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產(chǎn)登記申請表、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表以及房屋面積計算表等用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的各種文件材料；④諸如統(tǒng)計報表、計算機軟盤、照片以及錄音帶等可以對房地產(chǎn)權(quán)屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的文件材料。在確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案全面完整的前提下，應(yīng)當保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的真實性，作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當做好前期的檢查和控制工作，認真審核相關(guān)文件資料，保證檔案的真實性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補充檔案，通過建立責任制來保障檔案資料的真實客觀。
2加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的現(xiàn)代化管理
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理方式不但浪費人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調(diào)非常麻煩。隨著科學技術(shù)的不斷發(fā)展和計算機技術(shù)的普及，作為現(xiàn)代化的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，應(yīng)當將計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)完全引入。并建立相關(guān)的平臺和內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，來對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行保存、修改、傳輸和管理，真正實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，做到互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理。除此之外，還應(yīng)當加強對現(xiàn)代光學技術(shù)的運用，用電子化的照片和表格來代替紙質(zhì)檔案，一方面可以節(jié)省存儲空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會影響檔案的完整性和準確性，同時，也可以通過遠距離傳輸?shù)姆绞教峁┙o使用者，更加方便快捷。
3調(diào)查了解檔案使用者的需求
只有深入社會進行調(diào)查，了解檔案使用者對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，應(yīng)當以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎(chǔ)，保證房地產(chǎn)權(quán)屬檔案開發(fā)利用的有效性。（1）在房地產(chǎn)權(quán)屬檔案收集之前做好預測工作，通過調(diào)查問卷或者其他形式來充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產(chǎn)市場、規(guī)劃、房地產(chǎn)登記部門以及市民對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案內(nèi)容和利用特點的需求。（2）開發(fā)利用要根據(jù)對象的不同而不同，相關(guān)部門應(yīng)當在對調(diào)查結(jié)果進行保密的前提下，按照服務(wù)要求，進行多樣的開發(fā)利用。包括證明型、咨詢型、網(wǎng)絡(luò)型、宣傳型、借閱型、技術(shù)型以及報道型等各種形式。（3）提供服務(wù)時要充分顧慮檔案使用者的心理特點，目前房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者的心理特點大多是求快求便。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理部門，應(yīng)當通過推出開展窗口服務(wù)、專題服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)以及推薦服務(wù)等多種服務(wù)渠道，同時編制最為科學的檢索系統(tǒng)和工具，來大大提高房地產(chǎn)權(quán)屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。
4注重對管理人才的培養(yǎng)
人才是管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的檔案管理人才是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎(chǔ)。隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，目前現(xiàn)代化管理已經(jīng)基本替代了傳統(tǒng)的手工管理方式，因此，在培養(yǎng)復合型房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理人才時，應(yīng)當尤其注重以下幾個方面：（1）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理隊伍必須政治素質(zhì)高、德才兼?zhèn)洹⒅R范圍廣，并且業(yè)務(wù)能力強，具備優(yōu)秀的職業(yè)道德，能夠時時處處為檔案使用者考慮，才能提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（2）房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理人員應(yīng)當具備一定的計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，能夠熟練的操作現(xiàn)代化設(shè)備和平臺，同時也應(yīng)當具備充分的檔案專業(yè)基礎(chǔ)理論知識和相關(guān)的法律知識，相關(guān)部門必須加強這些方面的培訓和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質(zhì)的，綜合能力較強的檔案管理人才，培養(yǎng)骨干力量，才能真正滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的要求。
5結(jié)束語
隨著現(xiàn)代化科學水平的不斷提高，對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準確性，對管理的科學性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來越高。作為房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理部門，一方面應(yīng)當加強對管理人員的培訓和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎(chǔ)理論水平，更要提高管理人員的創(chuàng)新能力和對現(xiàn)代化設(shè)備的操作水平。另一方面應(yīng)當進一步加強市場調(diào)研，搞清檔案使用者的需求和意見，才能進一步改進管理方式，提高管理水平，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)的更高層次發(fā)展。
參考文獻：
[1]王淑范,黎玉麗.加強房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理的途徑及辦法[J].黑龍江檔案,2006.
第二條 本規(guī)定適用于廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）轄內(nèi)的房產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱房地產(chǎn)）抵押。
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產(chǎn)、依法取得的國有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔保，藉以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務(wù)。
本規(guī)定所稱土地使用權(quán)，不包括地下資源、礦產(chǎn)、埋藏物、隱藏物、市政公用設(shè)施等的開發(fā)、使用與利用。
第三條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的登記注冊、核發(fā)核銷權(quán)屬證書等行政管理工作，由開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房地局）負責。
第二章 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定
第四條 凡在開發(fā)區(qū)轄內(nèi)依法取得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經(jīng)濟組織和個人，均可依照本規(guī)定，以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規(guī)定接受開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的境內(nèi)外的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織及個人，均可成為抵押權(quán)人（債權(quán)人）。但未與我國建立外交關(guān)系或未在我國設(shè)立商務(wù)代表機構(gòu)的國家和地區(qū)的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織與個人除外。
第六條 下列房地產(chǎn)可設(shè)定抵押：
（一）公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內(nèi)的國有土地使用權(quán)。
第七條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（一）公共事業(yè)單位和行政機關(guān)的房地產(chǎn)；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設(shè)施；
（三）房產(chǎn)或國有土地使用權(quán)屬不明或權(quán)屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設(shè)定抵押的。
第八條 以房產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)連同該房產(chǎn)坐落的地基及附屬場地的使用權(quán)同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設(shè)定抵押時，應(yīng)按抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時作價抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權(quán)設(shè)定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權(quán)向中國境內(nèi)銀行及金融機構(gòu)申請抵押貨款時，該地塊必須是業(yè)經(jīng)開發(fā)，并已投入不少于土地使用權(quán)出讓金25％的建設(shè)資金者。
第十條 抵押人以共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產(chǎn)中本人所占有的份額設(shè)定抵押的，應(yīng)書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設(shè)定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的，須征得在先的抵押權(quán)人的書面同意。
第十二條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人應(yīng)將出租事實預先通知抵押權(quán)人，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。
第十三條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)，中外合作經(jīng)營企業(yè)未經(jīng)中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押。
第十四條 依法取得開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的境外公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人必須按規(guī)定在開發(fā)區(qū)申請成立企業(yè)，取得中國法人資格，方可以房地產(chǎn)設(shè)定抵押。但以個人的住宅設(shè)定抵押的除外。
第十五條 國有企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理行政主管部門批準。
第十六條 內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，須經(jīng)董事會或聯(lián)合管理機構(gòu)成員一致同意，形成書面決議。所設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)合營或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經(jīng)濟合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應(yīng)對擬抵押之房地產(chǎn)進行估價。抵押房地產(chǎn)估價，可由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商確定，亦可委托業(yè)經(jīng)廣州市或開發(fā)區(qū)的房地局資格審核認可的評估機構(gòu)或人員進行。
國有企業(yè)、以及占有國有資產(chǎn)的其它企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產(chǎn)的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產(chǎn)管理行政主管部門認可的評估機構(gòu)進行評估。
第十八條 房地產(chǎn)抵押合同除應(yīng)具備一般經(jīng)濟合同的必備款外，還應(yīng)具備有下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)的名稱、編號、處所、面積、四至及數(shù)量、權(quán)屬；
（二）所擔保的債務(wù)內(nèi)容、范圍、數(shù)量、質(zhì)量、期限、履行方式、履行地點及與該債務(wù)內(nèi)容相關(guān)的其它事項；
（三）房地產(chǎn)的作價及抵押率；
（四）房地產(chǎn)的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；
（五）抵押權(quán)消滅的條件；
（六）其它應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容。
第十九條 與境內(nèi)金融機構(gòu)簽訂的抵押貸款合同，應(yīng)根據(jù)國家法律、法規(guī)和中國人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂。
第二十條 開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產(chǎn)設(shè)定抵押與境外金融機構(gòu)簽訂抵押貸款合同，按國家有關(guān)外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規(guī)定應(yīng)以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關(guān)審批手續(xù)。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起三十天內(nèi)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)一起向開發(fā)區(qū)房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押行為無效。
第二十三條 申請房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地局分別交驗下列文件：
（一）《房地產(chǎn)抵押登記申請表》；
（二）《房地產(chǎn)抵押合同》正本；
（三）《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)保持證》等權(quán)屬證書；
（四）申請人或人的資格證明；
（五）國有資產(chǎn)管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權(quán)力機構(gòu)同意設(shè)定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開發(fā)區(qū)房地局應(yīng)在收到房地產(chǎn)抵押申請的全部文件后十天內(nèi)辦完《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書的注記手續(xù)，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項權(quán)證》。
《他項權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持留，經(jīng)注記的《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應(yīng)經(jīng)原批準機構(gòu)書面同意，并自變更、解除事實發(fā)生之日起十五日內(nèi)，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應(yīng)自終止之日起十五日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù)。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產(chǎn)由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應(yīng)維護已作抵押的房地產(chǎn)之完好。抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督并督促抵押人切實履行該義務(wù)。
第二十七條 已作抵押的房地產(chǎn)因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務(wù)時，抵押人有義務(wù)重新提供或補加擔保，以彌補不足。
第二十八條 設(shè)定抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責于抵押人的原因而致已作抵押的房地產(chǎn)意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)支公司投保。
若抵押合同未明確風險責任，上款風險事故發(fā)生時，抵押權(quán)人可就抵押房地產(chǎn)之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產(chǎn)在抵押期未滿前如需轉(zhuǎn)讓，抵押人應(yīng)事先取得抵押權(quán)人書面同意；對扣除應(yīng)納稅費后之轉(zhuǎn)讓所得，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。在同等條件下，抵押權(quán)人對擬轉(zhuǎn)讓之抵押房地產(chǎn)有優(yōu)先購置權(quán)。
第三十條 已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應(yīng)及時以書面告知抵押權(quán)人。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生贈與時，抵押人應(yīng)事先征得抵押權(quán)人的書面同意。抵押權(quán)人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務(wù)仍由抵押人在約定期限內(nèi)清償。
已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，原抵押人應(yīng)向受讓人提交抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓之書面意見的副本或復制件，并將轉(zhuǎn)讓成交情形及時以書面告知抵押權(quán)人。
上述各當事人應(yīng)自繼承、遺贈、贈與、轉(zhuǎn)讓事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發(fā)生之前，抵押權(quán)人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產(chǎn)的，原抵押人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)益及占管義務(wù)和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務(wù)以其合法繼承、受遺贈所獲房地產(chǎn)的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產(chǎn)不足以清償全部抵押債務(wù)時，抵押權(quán)人可就抵押人的其它遺產(chǎn)受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產(chǎn)出租，除承擔本規(guī)定第二十六條、第二十七條之義務(wù)外，應(yīng)事先書面告知抵押權(quán)人，且租期不得超出抵押期，非經(jīng)抵押權(quán)人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權(quán)人有權(quán)追究抵押人之違約責任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權(quán)人有權(quán)向開發(fā)區(qū)房地局申請依法處分已作抵押的房地產(chǎn)：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務(wù)的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產(chǎn)或解散的；
（四）其它損及抵押權(quán)人正當權(quán)益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發(fā)生時，已作抵押之房地不列入破產(chǎn)清算財產(chǎn)，但其價值超過抵押債務(wù)的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產(chǎn)可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標轉(zhuǎn)讓；
（三）協(xié)議轉(zhuǎn)讓；
（四）其它經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權(quán)人處分已作抵押的房地產(chǎn)之申請應(yīng)以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產(chǎn)為共有、出租或委托其他人代管的，還應(yīng)同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發(fā)區(qū)房地局在抵押權(quán)人的處分申請后，應(yīng)在三十天內(nèi)決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復的，抵押當事人可向管委會申請復議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產(chǎn)由抵押權(quán)人委托開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所或經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的其它機構(gòu)主持進行。
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)處分成交前出現(xiàn)下列情形之一，應(yīng)中止處分：
（一）抵押權(quán)人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務(wù)；
（三）其它應(yīng)中止的情形出現(xiàn)。
第三十七條 處分已作抵押的房地產(chǎn)所獲價款由主持處分之機構(gòu)依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的之應(yīng)納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產(chǎn)之所得不足以抵償押債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產(chǎn)，有若干抵押權(quán)人的，其優(yōu)先受償順序以在開發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序為準。
第四十條 處分已作抵押的房地產(chǎn)，在同等條件下，購買人按下列順序享受優(yōu)先權(quán)：
（一）共有房地產(chǎn)的其他共有人；
（二）已出租房地產(chǎn)的承租人；
（三）開發(fā)區(qū)管委會；
（四）抵押權(quán)人；
（五）其他應(yīng)享受優(yōu)先權(quán)的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產(chǎn)，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時限，下同）未滿，取得該房地產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并在辦理房地產(chǎn)過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產(chǎn)權(quán)人如繼續(xù)出租時，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。
第四十二條 已作抵押的企業(yè)房地產(chǎn)被處分時，企業(yè)生產(chǎn)、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產(chǎn)的處分致使企業(yè)解散的，由抵押人按國家有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)合同、章程的規(guī)定清理或清算，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù)。
第四十三條 經(jīng)處分而取得抵押房地產(chǎn)權(quán)者，應(yīng)照章向開發(fā)區(qū)稅務(wù)局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領(lǐng)取《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書。原有的房地產(chǎn)權(quán)屬證書繳回發(fā)證機關(guān)注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押償債儲備基金，以用于開發(fā)區(qū)的國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)因房地產(chǎn)抵押而發(fā)生的外匯不足之調(diào)劑，及其它特殊需要?；饋碓醇疤崛”壤牵?/p>
（一）從土地使用權(quán)出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)抵押房地產(chǎn)所獲境外貸款，預提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。
第四十五條 有關(guān)本規(guī)定之事項的爭議及糾紛，當事人應(yīng)及時協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發(fā)區(qū)房局申請調(diào)解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不愿協(xié)商調(diào)解的，或者協(xié)商調(diào)解不成的，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協(xié)議，依法提交中國仲裁機構(gòu)或其它仲裁機構(gòu)仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向有關(guān)管轄權(quán)的中國法院起訴。
第四十六條 違反本規(guī)定者，開發(fā)區(qū)房地局有權(quán)視情節(jié)注銷其登記、注銷其權(quán)屬證書或不予發(fā)證、宣布有關(guān)合同無效并責令責任方賠償經(jīng)濟損失或予以罰款。
第四十七條 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押管理，除適用本規(guī)定外，適用廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關(guān)規(guī)定。
本規(guī)定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規(guī)和規(guī)章為準，但此前依本規(guī)定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規(guī)定執(zhí)行。
一、土地使用權(quán)是有形資產(chǎn)，還是無形資產(chǎn)？
土地是人類賴以生存的空間，是人類社會最重要、最基本的自然資源。土地有廣義和狹義之分。狹義的土地，又稱地面，是指地球表面的陸地部分，由土壤和巖石堆積而成。廣義的土地，不僅包括地球表面，還包括地面上和地面下的東西。土地有實物形態(tài)，有面積、體積、質(zhì)量、化學成分、顏色等具體的屬性，占有一定的空間，有物理邊界，屬于有形資產(chǎn)。那么，土地產(chǎn)權(quán)呢？
產(chǎn)權(quán)，在英文里是一個復數(shù)名詞：property-rights，意味著對特定財產(chǎn)完整的產(chǎn)權(quán)，不是單項的權(quán)利，而是一組權(quán)利。產(chǎn)權(quán)的分割有多種方式，一般可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等。一些產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學文獻中常出現(xiàn)“收益權(quán)”，或類似的概念與所有權(quán)、占有權(quán)等并列。其實這是不確切的表述?！笆找鏅?quán)”不是獨立的產(chǎn)權(quán)，而是任何一項產(chǎn)權(quán)中應(yīng)有的內(nèi)容，不能與其他權(quán)利并列。
土地產(chǎn)權(quán)是指對土地享有的排他性完全權(quán)利，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)是一種對物產(chǎn)權(quán)，是一種對有形物的產(chǎn)權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)的交易，按交易內(nèi)容可以分為整體交易和部分交易。整體交易是對土地產(chǎn)權(quán)的全部讓渡，是一次性的、永久性的，原有主體一旦讓渡，就不能再收回。部分交易是對土地產(chǎn)權(quán)的部分讓渡，如土地租賃交易，當事人之間轉(zhuǎn)讓的是土地使用權(quán)，而不是完整的財產(chǎn)權(quán)。按產(chǎn)權(quán)的讓渡期限可以分為：無限期交易即產(chǎn)權(quán)的永久讓渡和有限期交易即產(chǎn)權(quán)的有限期讓渡。土地產(chǎn)權(quán)的整體交易，必然是永久性讓渡。土地租賃是有限期讓渡，土地使用權(quán)只在契約期讓渡，契約期滿，又合法地回歸原主體。
在實行土地私有制的國家，如美國，有很大一部分的土地所有權(quán)歸私人所有。企業(yè)可以買入土地，取得土地的完全產(chǎn)權(quán)，會計處理時，企業(yè)確認一項土地資產(chǎn)。土地資產(chǎn)是企業(yè)的有形資產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。上述情況，企業(yè)能否不確認土地資產(chǎn)，而是確認土地產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)？“資產(chǎn)是財產(chǎn)，是有形或無形的物，是主體的經(jīng)濟資源?！痹谌〉猛恋赝耆a(chǎn)權(quán)的場景，企業(yè)應(yīng)將取得的物―土地確認為一項資產(chǎn)。
我國實行土地公有制，即國家所有制和集體所有制。由于土地所有權(quán)制度的差異，通常情況下，我國企業(yè)只能取得土地的使用權(quán)。企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓或租賃方式取得土地的使用權(quán)，所支付的價格，如出讓金、轉(zhuǎn)讓金或租金，本質(zhì)上是地租。此種情況，企業(yè)如何進行會計處理？根據(jù)我國企業(yè)會計準則，企業(yè)應(yīng)確認一項使用權(quán)資產(chǎn)，即土地使用權(quán)，不是土地，土地使用權(quán)資產(chǎn)的入賬價值低于土地資產(chǎn)的入賬價值。資產(chǎn)按有無物理形態(tài)，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。由于土地使用權(quán)資產(chǎn)沒有一定的形體，不占據(jù)空間，看不見摸不著，但又實實在在存在著，所以，土地使用權(quán)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)。
二、土地使用權(quán)資產(chǎn)會計處理：現(xiàn)狀與問題
根據(jù)我國企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)自用的土地使用權(quán)應(yīng)確認為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當分別確認為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)。外購土地及建筑物支付的價款應(yīng)當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當全部確認為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)確認為存貨。用于賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)，應(yīng)確認為投資性房地產(chǎn)。
編制財務(wù)報表時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的用于建造對外出售的房屋建筑物的土地使用權(quán)在“存貨”項目中列示；企業(yè)用于賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)在“投資性房地產(chǎn)”項目中列示；外購土地及建筑物支付的價款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間合理分配的，在“固定資產(chǎn)”項目中列示；自用土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”項目中列示。
綜上所述，對于土地使用權(quán)，我國企業(yè)是按照持有目的或用途不同進行分類核算的。通過仔細研究，不難發(fā)現(xiàn)我國土地使用權(quán)資產(chǎn)會計處理，除了計量屬性的取舍問題之外，還存在以下問題：
第一，外購土地及建筑物支付的價款，在建筑物與土地使用權(quán)之間難以合理分配全部作為固定資產(chǎn)的會計處理值得商榷。原因有兩點：一是，土地使用權(quán)是企業(yè)的無形資產(chǎn)，將土地使用權(quán)確認為固定資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的定義。二是，企業(yè)提供的會計信息應(yīng)當相互可比，不同企業(yè)發(fā)生的相同或相似的交易或者事項，應(yīng)進行相同或相似的會計處理。企業(yè)自用房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，有的企業(yè)作為無形資產(chǎn)核算，有的企業(yè)作為固定資產(chǎn)核算，不符合會計信息可比性的要求，從而降低了企業(yè)提供的會計信息的質(zhì)量。
第二，土地使用權(quán)資產(chǎn)的列示不符合重要性原則。隨著近年來土地價格的飛漲，土地使用權(quán)資產(chǎn)價值越來越高，在一個主體資產(chǎn)中占比越來越大，進而影響投資者的決策，其重要性日益凸顯。房地產(chǎn)價格飛漲期間，資本市場上投資者不斷追逐擁有土地較多企業(yè)的股票即是明證。土地使用權(quán)是一項重要的資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，重要的資產(chǎn)必須嚴格確認、計量、記錄并突出予以列報。西方發(fā)達國家的企業(yè)通常在資產(chǎn)負債表中單獨列示土地資產(chǎn)，符合重要性原則；當前，盡管國內(nèi)企業(yè)對土地使用權(quán)進行嚴格確認、計量、記錄，但在資產(chǎn)負債表中與知識產(chǎn)權(quán)等資產(chǎn)合并列示，沒有突出列示，已不符合重要性原則。
第三，土地使用權(quán)列報降低了會計信息的可比性。西方發(fā)達國家企業(yè)的無形資產(chǎn)主要是知識產(chǎn)權(quán)，不包括土地使用權(quán)，而我國企業(yè)的無形資產(chǎn)包括土地使用權(quán)。顯然，中外企業(yè)資產(chǎn)負債表列示的無形資產(chǎn)口徑不同，使用者不能直接進行比較。在我國會計實務(wù)中，盡管土地使用權(quán)在附注中單獨披露，但往往需要計算后確定土地使用權(quán)資產(chǎn)價值，增加了信息使用成本。
第四，土地使用權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)合并列示，易誤導使用者。土地使用權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)，既有相同的性質(zhì)，又有重大差異。沒有實物形態(tài)、可辨認、非貨幣性是其共同點，但不同點更為突出：一是客體不同。知識產(chǎn)權(quán)的對象是知識產(chǎn)品，如技術(shù)發(fā)明、商品標記、作品，不占據(jù)空間，是人類智力勞動的成果，是人類思想的結(jié)晶；土地使用權(quán)的對象是土地，具一定的物理形態(tài)，占據(jù)空間。二是知識資產(chǎn)具有可共享性，同一信息或知識可同時被兩個以上的人所擁有和使用，而且這種使用不會給該信息造成損耗；土地使用權(quán)不具可共享性。三是預期收益的確定性不同。知識產(chǎn)權(quán)的預期收益具有很大的不確定性，而土地預期收益的不確定性要低得多。正如崔也光、趙迎所說，土地使用權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上截然不同，無形資產(chǎn)應(yīng)該是體現(xiàn)企業(yè)核心競爭能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力的重要資產(chǎn)，而土地使用權(quán)并不具備這種能力，將土地使用權(quán)與知識產(chǎn)權(quán)合并列示，易誤導使用者，從而做出錯誤的決策。
三、建議
前述土地使用權(quán)資產(chǎn)會計處理存在的問題需要解決，為此，提出以下建議：
（一）取消土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)的會計處理
土地使用權(quán)是企業(yè)的無形資產(chǎn)，不符合固定資產(chǎn)的確認條件，不應(yīng)確認為固定資產(chǎn)，而且是重要的資產(chǎn)，因此，建議取消《無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南中外購土地及建筑物支付的價款在建筑物與土地使用權(quán)之間“難以合理分配的，應(yīng)當全部作為固定資產(chǎn)”之規(guī)定?！按蟾诺膶Ρ染_的錯更可取”，估計的信息也比錯誤的信息有用。外購房地產(chǎn)支付的價款，在建筑物與土地使用權(quán)之間難以合理分配時，可以應(yīng)用科學的資產(chǎn)評估方法，估定建筑物與土地使用權(quán)的價值。
如何評估？可以查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)的交易資料，或查閱報刊等媒體有關(guān)房地產(chǎn)的交易信息，或參加房地產(chǎn)交易會，或咨詢房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)企業(yè)，應(yīng)用房地產(chǎn)評估方法，如市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等，或委托專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)（屬會計目的的資產(chǎn)評估），估計土地使用權(quán)與建筑物的價值，然后分別進行處理。比如，某企業(yè)購入一棟全新房地產(chǎn)，可以采用市場法或基準地價修正法等求得土地使用權(quán)評估值，然后計算建筑物價值。也可以采用重編預算法估計建筑物成本，然后估定土地使用權(quán)成本。
（二）為提高會計信息質(zhì)量，土地使用權(quán)應(yīng)單獨列報
在土地價格不斷上漲的今天，土地或土地使用權(quán)，早已成為一個主體的重要資產(chǎn)，根據(jù)重要性原則，應(yīng)單獨列示。在英美國家，往往在資產(chǎn)負債表中單列“土地”項目。在經(jīng)濟日益全球化的今天，將財務(wù)報告置于全球化場景考慮，土地或土地使用權(quán)亦應(yīng)單獨列示。
隨著知識經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)最重要的資源不再是非人力資源而是知識資源，無形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)總額中所占的比例將越來越重，價值越來越大，甚至將會超過有形資產(chǎn)的價值。因此，改進無形資產(chǎn)的列示以適應(yīng)知識經(jīng)濟對會計的要求將成為歷史必然。
知識資產(chǎn)是智能密集型資產(chǎn)，往往具有較高的生產(chǎn)率?，F(xiàn)代經(jīng)濟增長越來越依賴科學技術(shù)，知識資產(chǎn)，特別是專利技術(shù)和非專利技術(shù)，通常體現(xiàn)一家企業(yè)核心競爭能力和未來可持續(xù)發(fā)展能力，信息使用者自然非常關(guān)注一家企業(yè)（特別是高科技企業(yè)）知識資產(chǎn)的狀況。因此，“知識資產(chǎn)”也有單列之必要。
如果將土地使用權(quán)與知識資產(chǎn)單獨列報，可以將現(xiàn)行資產(chǎn)負債表中“無形資產(chǎn)”項目分為三個項目：土地使用權(quán)、知識資產(chǎn)與其他無形資產(chǎn)，將土地使用權(quán)、知識資產(chǎn)與其他無形資產(chǎn)分別單獨列示。
一、凡通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者（除已經(jīng)上海市房產(chǎn)管理局資質(zhì)審查批準的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外），均需遵照建設(shè)部、國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》及本市的有關(guān)規(guī)定，組建資質(zhì)與其開發(fā)經(jīng)營項目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。其中，外商投資企業(yè)須根據(jù)規(guī)定的程序報經(jīng)上海市外資委審批同意，并經(jīng)工商登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，向上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）申報備案；國內(nèi)投資企業(yè)則應(yīng)先報經(jīng)市房管局審查批準后，再向市工商行政管理部門辦理工商登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
本市已批準成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)通過土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓，取得土地使用權(quán)后，則應(yīng)向市房管局辦理申請取得外銷商品房專項經(jīng)營權(quán)，方可開展開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
二、房地產(chǎn)預售，須按一九八八年市人民政府批準的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則》規(guī)定，報經(jīng)市房管局批準。批準預售后，房地產(chǎn)投資經(jīng)營者應(yīng)在批準之日起十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)申報預售（注冊）登記。
房地產(chǎn)預售雙方當事人簽訂的合同應(yīng)經(jīng)市公證機關(guān)公證，公證后預買方應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理預售登記。
三、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者按土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件，經(jīng)投資開發(fā)并完成了一定比例的建筑工程量后需轉(zhuǎn)讓的，則必須先報經(jīng)市房管局審核批準，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）經(jīng)公證后，應(yīng)在二十天內(nèi)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓登記。
四、房地產(chǎn)投資經(jīng)營者在土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的可建房屋竣工、驗收合格并向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理商品房注冊登記后方可出售；其中，未申請預售的房地產(chǎn)項目出售前則應(yīng)先經(jīng)市房管局批準。
房地產(chǎn)投資經(jīng)營者出售房地產(chǎn)（包括已經(jīng)預售的）買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)出售合同，經(jīng)向市公證機關(guān)申辦公證后，買賣雙方當事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后由買受人向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
五、已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的房地產(chǎn)投資經(jīng)營者或業(yè)主，出售房地產(chǎn)應(yīng)與買受人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。合同經(jīng)公證后，買賣雙方當事人應(yīng)在一個月內(nèi)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，然后買受人向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記，按規(guī)定領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用證。
房地產(chǎn)交換，雙方當事人簽訂的房地產(chǎn)交換合同經(jīng)公證后，應(yīng)按上款規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。
六、房地產(chǎn)抵押（包括土地使用權(quán)抵押、房地產(chǎn)權(quán)益抵押、房地產(chǎn)權(quán)抵押等），抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂房地產(chǎn)抵押合同。合同經(jīng)公證后，應(yīng)向市房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)。
人們賴以生存的農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)經(jīng)濟資源，具有固定資產(chǎn)的有形資產(chǎn)使用性、金融性、無減耗折舊、不可再生性，其產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)為農(nóng)村土地所有權(quán)及承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)屬性。農(nóng)戶根據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)進行土地耕種經(jīng)營并獲得收益，體現(xiàn)了無形資產(chǎn)具有資產(chǎn)性的會計核算內(nèi)容特征。首先，土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)及其流轉(zhuǎn)核算的主體。根據(jù)“農(nóng)地承包法”規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，承包期內(nèi)，集體發(fā)包方不得收回承包地。并且明確規(guī)定農(nóng)戶依法享受土地承包經(jīng)營權(quán)及其所屬農(nóng)業(yè)用地的耕種經(jīng)營收益，同時允許農(nóng)戶依法有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)并享受其流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)收益。因此，農(nóng)戶應(yīng)該成為土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)核算主體。其次，土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)及其流轉(zhuǎn)確認計量核算內(nèi)容。在農(nóng)村土地家庭承包責任制度實施過程中，農(nóng)戶從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)，按人口平均方式分配獲得土地承包經(jīng)營權(quán)開始，農(nóng)戶就擁有持續(xù)保持承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)的法屬權(quán)利。因此，由農(nóng)戶對土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)，實行的自身耕種經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)出租、承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)投資、承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)經(jīng)濟交易，構(gòu)成會計確認和計量及披露反映內(nèi)容。還有，對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部所屬，且不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，由村集體公開招標等方式發(fā)出承包。這部分土地承包經(jīng)營權(quán)依法歸屬村農(nóng)民集體組織所有并核算。 因此，土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)會計核算，不但要分清核算主體、確認和計量內(nèi)容，同時還要客觀反映農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)耕種用途、村集體所有權(quán)屬關(guān)系和農(nóng)民生存保障權(quán)等經(jīng)濟資源屬性特征。
二、農(nóng)村土地資產(chǎn)核算與收益管理特征
在我國社會主義農(nóng)村土地管理過程中，無論是還是，都體現(xiàn)了耕者有其田的農(nóng)村土地集體所有制及其收益管理形式。（1）體制農(nóng)村土地資產(chǎn)核算與收益管理。在管理體制組織形式下，農(nóng)村土地實行以生產(chǎn)隊為基礎(chǔ)，大隊、政府負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地及其收益分配核算管理。此時，農(nóng)村土地的所有權(quán)和使用權(quán)及土地固定資產(chǎn)緊密相結(jié)合，同屬于生產(chǎn)隊集體所有。具體由生產(chǎn)隊組織勞動力進行共同投入、共同耕種，年末全體村民成員共同分享農(nóng)業(yè)公共資產(chǎn)收益?？梢姡藭r的生產(chǎn)隊集體組織既是農(nóng)村土地的所有者和經(jīng)營使用權(quán)，同時也是收益分配核算單位。（2）承包經(jīng)營責任制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)核算與收益管理特征。在家庭承包經(jīng)營責任制形式下，村集體組織把集體所有的農(nóng)村土地，以本組織戶籍人口為基礎(chǔ)，平均分配到農(nóng)戶，把農(nóng)村土地的有形固定資產(chǎn)使用權(quán)，通過承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)形式依法授予給農(nóng)戶。農(nóng)戶在承包經(jīng)營期間，自行組織勞動力和生產(chǎn)資料，進行對農(nóng)地的投入和作物生產(chǎn)經(jīng)營，也可以依法有償轉(zhuǎn)讓，農(nóng)戶享受責任田經(jīng)營及其無形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)收益。因此，農(nóng)戶承包經(jīng)營責任制的實施，農(nóng)戶成為農(nóng)村土地的生產(chǎn)經(jīng)營單位，農(nóng)戶既是生產(chǎn)經(jīng)營者和也是獨立的收益承載主體，應(yīng)該成為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)與收益核算內(nèi)容。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)流轉(zhuǎn)及收益管理核算模式
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)問題的函》〔國辦函（1993）33號）〕中規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)屬國家所有的城市商業(yè)網(wǎng)點用房，應(yīng)實行統(tǒng)一管理。具體工作由城市房產(chǎn)管理部門負責。產(chǎn)權(quán)屬國家所有的城市商業(yè)網(wǎng)點用房，不得無償劃撥給使用單位”。
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上建設(shè)的房屋（含其他建筑物和地面附著物，下同）出售（包括預售）、出租、抵押等房產(chǎn)經(jīng)營活動，適用本規(guī)定。
第三條 青島市房產(chǎn)管理部門負責市南、市北、臺東、四方、滄口五區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營活動的行政管理工作；各縣級市、嶗山區(qū)、黃島區(qū)的房產(chǎn)管理部門及高科技工業(yè)園的房產(chǎn)管理部門負責其轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營活動的行政管理工作。
青島市東部開發(fā)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓地塊上房產(chǎn)經(jīng)營管理的具體工作委托東部開發(fā)指揮部負責辦理。
第四條 中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人均可依照中華人民共和國的法律、法規(guī)和本規(guī)定在本市國有土地使用權(quán)出讓地塊上從事房產(chǎn)經(jīng)營活動，其合法權(quán)益受法律法規(guī)和本規(guī)定保護。
第五條 在本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋出售（預售）、出租、抵押，該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。房屋出售（預售）、出租、抵押的期限，不得超過其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓的期限。土地使用權(quán)期滿，該土地使用權(quán)及地塊上的房屋按有關(guān)規(guī)定無償收回。土地需繼續(xù)使用的，使用者（房屋購買者）應(yīng)依法重新辦理有關(guān)手續(xù)。
第二章 房屋預售與出售
第六條 本市國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋，在竣工驗收之前，凡符合下列條件之一的，經(jīng)房產(chǎn)管理部門注冊批準后方可預售：
（一）除用地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到總投資額百分之二十以上的；
（二）建筑物設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成的；
（三）青島市政府批準的。
第七條 擬預售房屋，須由房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人向房產(chǎn)管理部門提交書面申請書。申請書應(yīng)包括預售對象、擬預售房屋的位置、面積、預售價格等內(nèi)容。
房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人提交預售申請書時，須同時提交下列文件資料：
（一）土地使用權(quán)有償出讓證件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)批準的《開工報告》；
（二）與工程承包單位或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；
（三）銀行或注冊會計師出具的證明達到本規(guī)定第六條規(guī)定投資額的文件資料或質(zhì)量監(jiān)督部門簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單；
（四）房屋預售計劃；
（五）房屋使用管理維修方面的文件資料；
（六）按規(guī)定應(yīng)提供的其他文件資料。
第八條 房產(chǎn)管理部門須在收齊前條所列文件資料之日起十日決定批準或不予批準，并書面通知預售人。
第九條 預售房屋，當事人雙方應(yīng)簽訂房屋預售合同。
房屋預售合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十條 房屋預購人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前，不得將預購的房屋轉(zhuǎn)售。
第十一條 房屋預售人不得將已預售的房屋重復預售。
房屋預售人按預售合同規(guī)定所收取的預售款，必須優(yōu)先保證該預售房屋的建筑費用。
第十二條 房屋竣工后，房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人應(yīng)報請建設(shè)工程質(zhì)量驗收部門驗收。在取得驗收合格證書后，已經(jīng)預售的房屋，當事人應(yīng)按預售合同的規(guī)定辦理房屋交付手續(xù)，并在辦理房屋交付手續(xù)之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未預售的房屋，其房產(chǎn)經(jīng)營人或其委托人須到房產(chǎn)管理部門辦理注冊登記后，方可出售。
第十三條 出售房屋，買賣雙方應(yīng)簽訂房屋買賣合同。
房屋買賣合同除其他必備條款外，必須規(guī)定房屋使用管理維修的條款。
房屋買賣合同不得違反國家的法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
第十四條 房屋購買人應(yīng)在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過戶手續(xù)。
第十五條 被出售房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中增值的，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值費。
第三章 房屋出租
第十六條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以出租。
第十七條 出租房屋，出租人與承租人須簽訂房屋租賃合同。
房屋租賃合同不得違反國家法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
房屋承租人應(yīng)在簽訂租賃合同之日起三十日內(nèi)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)租賃監(jiān)理登記手續(xù)。
第十八條 房屋承租人未經(jīng)出租人同意，不得將承租房屋轉(zhuǎn)租他人。
第十九條 出售已出租的房屋，在租賃合同規(guī)定的租賃期限內(nèi)，承租人的承租人的租賃權(quán)不受影響，但承租人同意終止租賃合同的除外。房屋購買人和承租人應(yīng)依照原租賃合同的有關(guān)條款簽訂新的房屋租賃合同。
出售已出租的房屋，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，但租賃合同中另有約定的除外。
第四章 房屋抵押
第二十條 本市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房屋可以抵押。
房屋抵押，可憑房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證或房屋預售合同及其他有關(guān)文件資料辦理抵押手續(xù)。
第二十一條 以共有房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須取得其他共有人的書面同意；以按份共有的房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，須書面通知其他按份共有人，并以抵押人所有的份額為限。
第二十二條 以已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，但抵押人應(yīng)就保證執(zhí)行抵押合同與承租人達成書面協(xié)議。
第二十三條 房屋抵押，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定簽訂抵押合同、并在合同簽訂之日起三十日內(nèi)，由抵押人分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
抵押合同不得違反國家有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同及房屋預售、出售、出租合同的有關(guān)規(guī)定。
第二十四條 抵押人不按抵押合同規(guī)定償還債務(wù)或在抵押合同有效期內(nèi)宣告解散或破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押房屋及土地使用權(quán)，并享有優(yōu)先受償權(quán)。
第二十五條 因處分抵押房屋及土地使用權(quán)而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，應(yīng)分別辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記過戶手續(xù)。
第五章 處 罰
第二十六條 違反本規(guī)定，有下列情形之一的，所簽合同無效，由房產(chǎn)管理部門責令其停止違法行為，并可視其情節(jié)給予警告或處以5000元至30000元罰款。
（一）未經(jīng)批準預售房屋的；
（二）將已預售的房屋重復預售的；
（三）房屋預購人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證之前轉(zhuǎn)售房屋的；
（四）未經(jīng)驗收或驗收不合格出售房屋的。
第二十七條 房屋出售（預售）、出租、抵押后，不按規(guī)定辦理有關(guān)登記手續(xù)的，由房產(chǎn)管理部門或土地管理部門責令其補辦手續(xù)，并可視情節(jié)輕重給予警告、1000元以下罰款的處罰。
第二十八條 當事人對行政處罰決定不服的，可依據(jù)《行政復議條例》和《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定申請復議或向人民法院起訴。
第二十九條 行政管理機關(guān)的工作人員違反本規(guī)定和國家有關(guān)法律、法規(guī)、濫用職權(quán)，循私舞弊的，按有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十條 房屋出售（預售）、出租、抵押合同，按有關(guān)規(guī)定需經(jīng)公證的，當事人應(yīng)辦理公證手續(xù)。
第三十一條 本規(guī)定具體執(zhí)行中的問題由青島市房產(chǎn)管理局負責解釋。
第三十二條 本規(guī)定自之日起施行。
青島市人民政府關(guān)于修改部分政府規(guī)章行政處罰等條款的決定
（1998年8月24日 青政發(fā)〔1998〕137號）
全文
根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)決定對《青島市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓地塊上的房產(chǎn)經(jīng)營管理暫行規(guī)定》的行政處罰等有關(guān)內(nèi)容作如下修改：
在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個重要問題。
2、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的具體內(nèi)涵與規(guī)范。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十八條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依規(guī)定辦理過戶登記。
2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)與使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。
《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準登記的房地產(chǎn)受法律保護。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移，不得分割。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權(quán)利人，是指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)受法律保護。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。
1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應(yīng)分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應(yīng)分攤公用的和不應(yīng)分攤的）應(yīng)由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)屬于建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。
1999年7月1日實施的《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應(yīng)分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應(yīng)分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設(shè)備用房、車庫的建筑面積。
3、房地產(chǎn)權(quán)法律制度的特征。
從上述的相關(guān)規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征：
（1）在規(guī)范土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物之間的關(guān)系時，采用土地使用權(quán)和土地上蓋建筑物所有權(quán)的法律概念和法律規(guī)范。
（2）只有具備土地使用權(quán)的當事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一①。
（3）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。
（4）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。
（5）在二級房地產(chǎn)市場中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。
這意味著，只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。
（6）在二級房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買方依法所有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。
（7）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機關(guān)法定登記后，其財產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認和保護。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護。
（8）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》；合二為一登記時，財產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。
（9）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當事人房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。
上述我國房地產(chǎn)法律制度特征，表明作為財產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨②，法定登記，確權(quán)保護。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)法定登記而確權(quán)，只有國家確認和保護的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。
4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)表現(xiàn)形式與特點。
上述房地產(chǎn)權(quán)的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)權(quán)具有以下特點：
（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、或《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（2）在實質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。
（3）在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。
計算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。
（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產(chǎn)證》。
（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。
從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權(quán)利。
（7）在二級市場的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方雙方當然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。
但是，必須指出，上述的約定只是一項債權(quán)約定，而非是一項財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產(chǎn)共用部位建筑物的所有權(quán)及使用權(quán)由業(yè)主依法享有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。
二、土地使用權(quán)出讓和《土地使用權(quán)出讓合同書》中有關(guān)建筑物轉(zhuǎn)讓的約定。
政府通過拍賣、協(xié)議買賣方式將國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，土地的用途是建設(shè)商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房地產(chǎn)開發(fā)商取得宗地號土地使用權(quán)證書，宗地號的土地使用權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商。
政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發(fā)建設(shè)完工期限等規(guī)定。同時，《土地使用權(quán)出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應(yīng)遵守《土地使用規(guī)則》。
由此可見，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在二級市場首次轉(zhuǎn)讓建筑物時，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。
在商品房住宅小區(qū)建筑物時首次轉(zhuǎn)讓時，當房地產(chǎn)開發(fā)商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。
1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)應(yīng)按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。
由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。
目前，在房地產(chǎn)初始登記的實務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對于共有、他項的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機關(guān)并不辦理，停車位的法律權(quán)利歸屬亦不記載于房地產(chǎn)權(quán)證。
2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
在二級市場首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認買方的房地產(chǎn)權(quán)。
在首次轉(zhuǎn)移登記實務(wù)中，停車位的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移亦不記載于房地產(chǎn)證權(quán)。
由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。
四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。
目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。
2、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。
3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。
房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。
由于地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實際上是土地使用權(quán)。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權(quán)，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。
4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。
首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。
根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。
可見，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。
在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權(quán)狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。
五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”的條款違反法律的強制性規(guī)定，該類條款無效。
在二級市場的房地產(chǎn)買賣實務(wù)中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在《房地產(chǎn)買賣合同》約定小區(qū)不計算建筑容積率停車位的產(chǎn)權(quán)歸所有。政府房地產(chǎn)行政管理部門，或房地產(chǎn)開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”、“停車位的法律權(quán)利屬于賣方”。
從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商所簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》中的有關(guān)約定，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效。
此外，政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)應(yīng)按《土地使用權(quán)出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構(gòu)裁決確認該類條款無效。
當然，對上述房地權(quán)利發(fā)生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在交易過程中是否只能作為一項交易的財產(chǎn)對待，應(yīng)當根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③。
六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。
在目前的房地產(chǎn)法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》。
在房地產(chǎn)買賣實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產(chǎn)權(quán)為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得政府房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)出的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣小區(qū)不計算建筑容積率停車位，或?qū)⑼＼囄慌c住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進行房地產(chǎn)買賣活動，否則，房地產(chǎn)管理機關(guān)將依法給予查處。
由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預售許可證》或《房地產(chǎn)證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規(guī)定。
此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條有關(guān)不允許二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割的強制性規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應(yīng)依法定程序確認為無效合同。
七、應(yīng)進一步完善房地產(chǎn)的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計算建筑容積率停車位的法律權(quán)利歸屬。
目前，對商品房住宅小區(qū)不計算容積率停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。
據(jù)媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權(quán)益？這值得人們的關(guān)注與思索。
1、加強對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的法律保護。現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權(quán)與上蓋建筑物所權(quán)之間的關(guān)系，不計算建筑容積率的建筑物所有權(quán)或他項權(quán)利的歸屬關(guān)系，主物與從物之間的關(guān)系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的來源、確權(quán)、保護產(chǎn)生不同的認知與解讀，給社會經(jīng)濟秩序帶來諸多的問題。小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的爭議，源于現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的缺陷，源于政府房地產(chǎn)行政管理機關(guān)對房地產(chǎn)市場行政管理的缺位和錯位。應(yīng)盡快完善我國的房地產(chǎn)法律制度，強化法律對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護。
2、提高有關(guān)房地產(chǎn)制度的法律位階?，F(xiàn)行房地產(chǎn)制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關(guān)房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利起源產(chǎn)生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的保護缺乏力度。應(yīng)進行一步提升房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。
近年來我國征地規(guī)模不斷擴大，失地農(nóng)民日益增加，人地矛盾及由征地所引發(fā)的社會矛盾也隨之不斷惡化。盡管政府不斷采取相關(guān)政策措施，強調(diào)保護土地資源，維護農(nóng)民權(quán)益，但由此引發(fā)的一系列問題并未被遏制，反而愈演愈烈。而小產(chǎn)權(quán)房問題正是這些問題的突出表現(xiàn)之一。小產(chǎn)權(quán)房的興起及蔓延現(xiàn)象的背后折射出我國土地制度的不完善，尤其是土地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺性。而土地產(chǎn)權(quán)制度又是農(nóng)村土地制度的核心。現(xiàn)存的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體不清、產(chǎn)權(quán)界定不明晰、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和制度不合理性是我國土地資源開發(fā)利用失控、農(nóng)民基本權(quán)益得不到保護和農(nóng)村土地糾紛不斷增加的根源。因此，從構(gòu)建和諧社會和更好地解決三農(nóng)問題的高度出發(fā)，深入研究農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，積極探索農(nóng)村土地集體所有制的有效實現(xiàn)形式，構(gòu)建一種合理的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，對充分合理利用與保護有限的土地資源，保護農(nóng)民的土地權(quán)利和實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。
一、小產(chǎn)權(quán)房對我國農(nóng)村土地制度的考驗
小產(chǎn)權(quán)房指的是在未經(jīng)政府征用的集體土地上，由農(nóng)民集體繞過政府，直接和開發(fā)商達成協(xié)議，興建用于出售的房屋。目前，小產(chǎn)權(quán)房已成為社會廣泛關(guān)注的焦點，其存在使得政府陷入兩難境地，也成為在新農(nóng)村建設(shè)進程中亟待解決的問題。盡管建設(shè)部了小產(chǎn)權(quán)房的風險提示，但最新的調(diào)查顯示，小產(chǎn)權(quán)房風險提示未能抑制交易的火爆，從北京到地方，小產(chǎn)權(quán)房的交易依然供需兩旺。根據(jù)現(xiàn)行的土地制度規(guī)定，凡農(nóng)民耕種的農(nóng)田都屬于集體所有，不準買賣，也不準隨便改作他用。若要改作他用，必須首先由政府征用，改為國有之后，才能入市交易。由此引起的問題是，一方面政府不允許農(nóng)民將自己的集體所有制土地用于商品房開發(fā)；而另一方面卻通過征收補償?shù)姆绞?，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，出讓給開發(fā)商用于商品房開發(fā)。這是一種典型的歧視性法律制度，是侵犯農(nóng)民憲法上基本財產(chǎn)權(quán)利的制度性安排。所謂的小產(chǎn)權(quán)房，凸現(xiàn)出我國土地所有制度的缺陷，反映了我國在土地利用方面存在著的城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象，這正是對我國現(xiàn)行土地制度不合理性的現(xiàn)實批判和否定。小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象充分說明，土地制度不但不利于三農(nóng)問題的解決，而且對城市化的順利進行也產(chǎn)生了障礙和扭曲。為了更好地解決三農(nóng)問題和促進城市化的良性發(fā)展，要使政府盡早走出困局，避免與廣大農(nóng)民和城市中低收入者的對立，應(yīng)接受市場經(jīng)濟運行的規(guī)律，改革與市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求嚴重沖突的土地制度，讓農(nóng)民充分實現(xiàn)對土地的權(quán)利。
二、我國農(nóng)村土地制度的反思
目前引起人們廣泛關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問題深層次淵源于我國土地的“二元制”結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)進一步深化改革與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要。
（一）土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的界定
對土地產(chǎn)權(quán)的涵義，人們有不同的理解。曲福田認為，土地產(chǎn)權(quán)就是指土地財產(chǎn)權(quán)利，它包括地所有權(quán)和由土地所有權(quán)派生的土地占有權(quán)、土使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)以及與土地所有權(quán)有關(guān)的其他權(quán)利。呂益民認為，土地產(chǎn)權(quán)是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)等權(quán)能為基礎(chǔ)并反映這權(quán)能轉(zhuǎn)讓和交易過程中所體現(xiàn)的個人或社會受益受損的權(quán)益關(guān)系。戚名琛等認為，土地產(chǎn)權(quán)是以土地所有權(quán)為核心的多層次的一系列土地財產(chǎn)權(quán)利組合。周誠認為，土地產(chǎn)權(quán)就是有關(guān)土地的一切權(quán)利的總和，土地所有權(quán)、使用權(quán)、收益等是土地財產(chǎn)權(quán)利的組成部分。從以上觀點可以看出，大多數(shù)學者的意見是：土地產(chǎn)權(quán)以土地所有權(quán)和土地使用權(quán)為核心的一系列權(quán)利，包括占有、使用、收益、處分等權(quán)能。
（二）我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺性
我國的土地分為國有土地和集體土地，集體土地產(chǎn)權(quán)相對于國有土地產(chǎn)權(quán)一直是一種弱化的、不完整的產(chǎn)權(quán)，特別是集體建設(shè)用地變?yōu)閲型恋夭拍苁褂?。在某種程度上形成了“農(nóng)民有地無權(quán)，而集體有權(quán)無地”的狀況。我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺性主要表現(xiàn)在以下方面：
1、土地所有權(quán)主體不明確，所有權(quán)虛置。我國集體土地實行的是“三級所有，隊為基礎(chǔ)”的形式，《土地管理法》規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！钡稗r(nóng)民集體”不是法律上的“組織”，而是全體農(nóng)民的集合，是一個抽象的、沒有法律人格的意義的集合群體，這樣一個無法律人格、不能具體行使對土地有效監(jiān)督和管理的集合群體作為農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，必然造成農(nóng)村集體土地所有權(quán)的虛置。
2、農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整。農(nóng)民對土地的不具有自主處分權(quán)，而處分權(quán)又是產(chǎn)權(quán)的核心部分。事實上，農(nóng)民并不擁有真正意義上的農(nóng)地所有權(quán)，而具有的處分權(quán)也是非常有限的，現(xiàn)行法律對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)雖然明確了可以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但在程序上、許可上做了明確的限制。當農(nóng)地非農(nóng)化時，唯一的合法途徑就是通過國家征收或征用。
3、土地產(chǎn)權(quán)制度缺乏法律法規(guī)的有效保護。目前，土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)仍然不盡如人意，存在許多不健全的地方，具體來說，可歸結(jié)為以下三種情況：（1）有法不依，執(zhí)法不嚴。有法不依：中央和政府制定了諸多的法律法規(guī)，但破壞土地產(chǎn)權(quán)的事件卻屢屢發(fā)生。執(zhí)法不嚴：違法情況的屢屢出現(xiàn)，同時也說明了執(zhí)法機關(guān)對《土地管理法》的執(zhí)行不得力。（2）無法可依。如有關(guān)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的買賣以及地役權(quán)的界定和實施規(guī)則，就沒有相應(yīng)的法律法規(guī)。（3）法律法規(guī)內(nèi)容籠統(tǒng)，不具有可操作性。雖然《農(nóng)業(yè)法》中規(guī)定了土地承包權(quán)可以在發(fā)包方同意的條件下，允許有償轉(zhuǎn)讓，但在轉(zhuǎn)讓過程中的一些具體規(guī)定卻沒有給出，在實際的操作中具有很大的任意性。另外《土地管理法》中所規(guī)定的農(nóng)村土地集體所有權(quán)的主體不明確，這也對實際操作帶來了困難。
三、和諧語境下重構(gòu)農(nóng)地制度的設(shè)想
（一）在堅持集體所有制的前提下，明確所有者主體，確保農(nóng)民擁有真正的土地財產(chǎn)權(quán)
鑒于目前集體土地所有者位置虛化，農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)不清，導致土地隨意調(diào)整、政府隨意征用、低價補償?shù)惹址皋r(nóng)民土地權(quán)利現(xiàn)象屢有發(fā)生，必須從法律上界定農(nóng)村土地所有者的主體地位，明確農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)擁有問題。在堅持農(nóng)村土地集體所有制的前提下，把土地產(chǎn)權(quán)直接賦予農(nóng)民，使農(nóng)民享有明確、穩(wěn)定、完整而有效的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的內(nèi)容之一就是要確立農(nóng)民作為土地產(chǎn)權(quán)主體對土地產(chǎn)權(quán)的排他性權(quán)威，從制度上保護農(nóng)民的土地權(quán)益。
（二）實現(xiàn)國有土地與農(nóng)村集體土地同地同權(quán)
應(yīng)根據(jù)2004年國務(wù)院《深化改革嚴格土地管理的決定》中所提出的“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”以及2006年國土資源部《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村的建設(shè)的通知》中所要求的“穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點”，遵循市場經(jīng)濟運行規(guī)律，在符合城市規(guī)劃和區(qū)劃的前提下，實現(xiàn)農(nóng)地入市與國有土地同地同權(quán)。土地既然屬農(nóng)民集體所有，就應(yīng)該與國有土地享有平等的權(quán)利。法治原則的要義在于法律必須平等的適用于政府與民眾。學者秋風由此指出：目前禁止農(nóng)民充分行使對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法律法規(guī)不符合法治原則。
（三）從根本上改革城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟制度，這是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的前提
農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革是一項綜合性的社會經(jīng)濟體制改革。目前，影響農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的根本性制約因素是城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟制度。因此，從根本上改革城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟制度是推進農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的前提。首先，應(yīng)建立和完善農(nóng)村社會保障進行農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制創(chuàng)新，就要積極而穩(wěn)定地推進農(nóng)村社會保障制度改革，逐步將農(nóng)村的社會保障由依靠承包地轉(zhuǎn)為依靠社會和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多樣，農(nóng)民自愿”的原則，多渠道、多層次、多方式地興辦養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險。弱化土地的社會政治穩(wěn)定功能，盡可能地發(fā)揮土地的經(jīng)濟功能。其次，改革戶籍制度和就業(yè)制度，使農(nóng)村勞動力能夠自由遷徙、就業(yè)，與城市居民享有平等的就業(yè)權(quán)利和機會，是經(jīng)濟體制改革的當務(wù)之急，也是當前農(nóng)村經(jīng)濟體制改革的重點和難點。
（四）調(diào)整產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建合理、有序的農(nóng)地流轉(zhuǎn)機制
在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，按照市場經(jīng)濟規(guī)律進行農(nóng)地合理流轉(zhuǎn)，是建立現(xiàn)代商品化農(nóng)業(yè)以及進行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的需要。為此，一方面應(yīng)通過政策、法規(guī)的調(diào)整，較少對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的種種限制；另外應(yīng)加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場化進程，根據(jù)各地區(qū)的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉(zhuǎn)方式，建立合理的價格機制和補償機制，減少目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中國家和地方政府的行政性色彩，培育從事農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專門性中介機構(gòu)建設(shè)，大力加強流轉(zhuǎn)所需的各項經(jīng)濟、法律環(huán)境建設(shè)。
（五）完善土地征用法規(guī)，保障農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)
正當、公平、公正、合理的行政征用補償原則是現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家普遍遵循的原則。而現(xiàn)實中在一些地區(qū)一些部門以“公共利益需要”為旗號低價征用農(nóng)民土地后再轉(zhuǎn)讓獲取增值收益，實際上保護了一些企業(yè)、單位甚至個人的利益群體的小團體利益。不是以工補農(nóng)、以城促鄉(xiāng)，而是以農(nóng)補工、以鄉(xiāng)補城。因此，應(yīng)明確界定公共利益、完善征地程序，確保在征用農(nóng)民土地過程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)，把征用農(nóng)民土地的過程變成一個平等財產(chǎn)權(quán)利主體交易的過程。合理分配政府、開發(fā)商、農(nóng)民的利益，保障農(nóng)民在征地過程中應(yīng)獲得的增值收益。
（六）完善法律制度，嚴格保護農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)
依法治國是我們治理國家的基本方略。從長遠來看，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的有效性需要法律的保障才能體現(xiàn)。在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的進程中，一方面，需要我們完善相關(guān)的法律法規(guī)；另一方面，要加大執(zhí)法的力度，這對維護土地產(chǎn)權(quán)的運行秩序具有重要的意義。
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一、土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)
（一）區(qū)分土地所有權(quán)和使用權(quán)
1、土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利總和，包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。
2、土地使用權(quán)是指使用土地的單位和個人在法律允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。
（二）房屋所有權(quán)
房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能、作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。
二、 土地登記和房屋登記分析
（一）土地登記和房屋登記概述
《土地登記規(guī)則》1989年頒布實施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。房產(chǎn)登記是國家依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、位置、建筑面積、結(jié)構(gòu)、用途進行登記的一項行政管理制度。
（二）土地登記和房屋登記的不同點
1、登記對象不同土地登記的對象是國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利；房屋登記的對象是所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記，全民所有制房屋所有權(quán)，集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。
2、登記內(nèi)容不同
土地登記內(nèi)容主要包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的性質(zhì)、來源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價值、使用期限、產(chǎn)權(quán)人名稱（姓名）、產(chǎn)權(quán)證明材料、圖號、地號等。依據(jù)1987年《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的所有房屋，以及依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內(nèi)全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團體等所有的房屋，還包括股份制企業(yè)和涉外的房屋。
3、登記程序不同
土地登記程序是以縣級行政區(qū)為單位，組織進行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、頒發(fā)或者更換土地證書。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準備工作、登記申請、勘丈、產(chǎn)權(quán)審查與確認、“三審定案”、產(chǎn)權(quán)公告、注冊登記、發(fā)證。
4、登記標的物和權(quán)利不同
兩者登記的標的物不同，國家保護權(quán)利主體的權(quán)利內(nèi)涵也不一樣。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，兩者互不替代，缺一不可。
5、房地登記管理部門不同
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記機關(guān)實行的是房地登記分別管理的方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。
三、兩證登記的必要性及管理建議
我國著名經(jīng)濟學家吳敬璉先生指出：“產(chǎn)權(quán)規(guī)則是市場經(jīng)濟一切游戲規(guī)則的基礎(chǔ)”。因此對于與廣大群眾息息相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬問題有必要區(qū)分清楚，使大家有明確的權(quán)利意識。
（一）不動產(chǎn)登記作用理論
信息不對稱理論。“信息不對稱”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務(wù)的具體情況，處于優(yōu)勢地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務(wù)的具體情況，處于劣勢地位。商品房的買賣或不動產(chǎn)的交易就是一種買賣雙方信息不對稱的交易。新制度經(jīng)濟學認為人具有理性，即人在從事經(jīng)濟活動的過程當中，會本能地想方設(shè)法使自己獲得利益最大化。如果沒有法律約束，處于信息優(yōu)勢地位的一方就可能產(chǎn)生機會主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對稱”以達到利己的目的，甚至給對方已被歪曲的信息或者欺騙對方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經(jīng)濟學所說的“個人機會主義行為”或“道德風向”?！耙环慷u”就是不動產(chǎn)中存在的“道德風險”?；诖死碚撏恋毓芾聿块T和房屋管理部門加強房屋買賣市場的透明度和加強對土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區(qū)別，掌握足夠的產(chǎn)權(quán)信息才能保障自己的權(quán)益。
（二）避免權(quán)利糾紛問題
1、維護自身合法權(quán)益
我國《物權(quán)法(草案)》確定了我國不動產(chǎn)登記將實行統(tǒng)一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”。申領(lǐng)土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國有土地使用證，是房地產(chǎn)權(quán)利人依法維護自身權(quán)益的一種手段。土地使用權(quán)一經(jīng)登記即具有排他性，其他單位和個人無權(quán)占用。在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，若與他人發(fā)生經(jīng)濟糾紛，涉及侵害經(jīng)登記的土地使用權(quán)人的土地權(quán)益時，土地行政主管部門或人民法院能保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，排除侵害。因此，為維護自身合法利益不受侵犯，土地使用權(quán)人應(yīng)及時申領(lǐng)土地使用證。
2、避免房屋權(quán)屬不明確與土地使用權(quán)的不明確問題
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記應(yīng)遵循“房屋所有權(quán)和該房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，權(quán)利主體一致”的原則。從房產(chǎn)市場及其發(fā)展的實踐看，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)常常有矛盾，其主要表現(xiàn)就是二權(quán)的不一致，實際上是土地使用權(quán)問題引起的矛盾。
3、避免房地產(chǎn)分離出賣，合同無效問題
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
4、避免二手房的產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證的糾紛問題
我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。商品房必須具備房產(chǎn)證和土地證。如果所購買的二手房有房產(chǎn)證，沒有土地證，則需要求對方辦理土地證。如果土地證辦理不下來，那么此套住宅會以后就會有權(quán)屬問題存在。所以如果購買二手房，一定要在證件齊全的情況下購買,以免將來出現(xiàn)問題無法解決。
（三）對權(quán)屬登記管理的建議
1、建立土地管理部門與房產(chǎn)管理部門一體化管理目前我國土地管理部門和房產(chǎn)管理部門分別主管土地權(quán)屬登記和房屋權(quán)屬登記，而且其所依據(jù)的法律也不同，房產(chǎn)權(quán)屬登記是按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》來執(zhí)行，土地權(quán)屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規(guī)劃》執(zhí)行。由兩個部門管理容易導致法律上的問題，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。因此在房地產(chǎn)市場上和二手房市場上就有很大機會存在信息不對稱，對于非房地產(chǎn)專業(yè)的購房者就處于信息劣勢地位，賣房者就會在利益的驅(qū)使下將房子分別賣給兩個或者更多的人而缺少土地和房產(chǎn)證，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當基于此缺陷建立兩部門的聯(lián)網(wǎng)機制和公告機制，以保證房屋買賣市場信息透明化。具體來說，首先兩部門可以在管理權(quán)限和登記義務(wù)方面溝通達成協(xié)調(diào)一致的管理范圍，防止責任缺失；其次，開發(fā)統(tǒng)一的聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，加強對每一宗土地和房屋的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)的一致登記和管理，防止一房二主的現(xiàn)象出現(xiàn)；再有通過兩部門統(tǒng)一登記，可以在官方網(wǎng)站上提供房屋權(quán)屬查詢系統(tǒng)，以使購買者掌握準確充分的信息。
