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篇1

在研究房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題之前,本文先就合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一些基本理論問題進行簡要地說明。

合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指合同債權(quán)人通過協(xié)議將其債權(quán)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。其特征是:第一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是不改變合同權(quán)利的內(nèi)容,由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。第二、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的對象是合同債權(quán)。第三、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓既可以是全部的轉(zhuǎn)讓,也可以是部分的轉(zhuǎn)讓。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的生效有兩個條件:第一、權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同成立。第二、債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓的事實通知債務(wù)人。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的法律效力分為對內(nèi)效力和對外效力,對內(nèi)效力具體表現(xiàn)為:第一、合同權(quán)利由讓與人轉(zhuǎn)讓給受讓人,如果是全部轉(zhuǎn)讓,則受讓人將作為新債權(quán)人而成為合同權(quán)利的主體,轉(zhuǎn)讓人將脫離原合同關(guān)系,由受讓人取代其地位。如果是部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓,則受讓人將加入合同關(guān)系,與原債權(quán)人一起成為共同債權(quán)人。第二、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利時從屬于主債權(quán)的從權(quán)利也將隨利移轉(zhuǎn)而發(fā)生移轉(zhuǎn)。第三、轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)保證其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利是有效存在且不存在權(quán)利瑕疵的。對外效力具體表現(xiàn)為:第一、債務(wù)人不得再向轉(zhuǎn)讓人即原債權(quán)人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán),而且應(yīng)取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。第三、債務(wù)人在合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓時就已經(jīng)享有的對抗原債權(quán)人的抗辯權(quán),并不因合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓而消滅。2

我國關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)第九十一條和《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第五章的有關(guān)規(guī)定,其中第七十九條至八十三條專門規(guī)定合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,第八十七條規(guī)定辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)問題。

《民法通則》第九十一條規(guī)定:“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的,應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由國家批準(zhǔn)的合同,需經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)。但是,法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和義務(wù)的轉(zhuǎn)移進行區(qū)分,而是將二者作為一個整體看待。合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓含有義務(wù)轉(zhuǎn)移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果轉(zhuǎn)讓人不承擔(dān)合同義務(wù)(單務(wù)合同)或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢,其轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否需要合同另一方的同意呢?僅就該條文理解,在這種情況下,仍需另一方的同意。同時該條文對合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓還有一個限制,即轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)時不得牟利,這種規(guī)定明顯帶有計劃經(jīng)濟體制立法模式的色彩?！逗贤ā逢P(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定“是在對民法通則第91條進行補充的基礎(chǔ)上,并借鑒《涉外經(jīng)濟合同法》第26條的有關(guān)規(guī)定發(fā)展而來,它彌補了合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定比較明確,本文不再詳述。

《合同法》未對合同所指向的標(biāo)的物作動產(chǎn)和不動產(chǎn)的劃分,應(yīng)當(dāng)理解為只要符合法律規(guī)定,不論動產(chǎn)還是不動產(chǎn),合同權(quán)利都可以轉(zhuǎn)讓。因此可以講《合同法》對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓提供了明確的法律依據(jù)。下面就該權(quán)利轉(zhuǎn)讓所涉及的問題進行分析論述。

二、我國關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。

因預(yù)售商品房以外的其他房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題并不復(fù)雜,本文對該問題不再贅述,下面僅就預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進行分析。

預(yù)售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題一般稱之為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。對于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題有兩種截然相反的觀點:第一種是反對轉(zhuǎn)讓,主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性,允許炒樓花可能導(dǎo)致房價上漲,擾亂房地產(chǎn)市場秩序,損害房屋實際使用者的利益,影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。贊成轉(zhuǎn)讓的認(rèn)為,炒家進入房地產(chǎn)市場進行風(fēng)險投資,既可以為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金,又可以活躍市場,從世界各國房地產(chǎn)交易實踐來看,炒家參與房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場的主要特點 .4本人贊同第二種觀點,商品房再轉(zhuǎn)讓形成的原因是多方面的,可能是為了投資,也可能是因其他原因,購買的商品房對預(yù)購方已經(jīng)沒有意義,例如預(yù)購方移居國外。如果一概禁止轉(zhuǎn)讓,則限制了預(yù)購方合法權(quán)益的行使。5

其實,關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題,我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規(guī)定,該法第五十四條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規(guī)定,有些學(xué)者據(jù)此認(rèn)為預(yù)購商品房不能再轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為該規(guī)定是一種委任性條款,即授權(quán)國務(wù)院對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī),其隱含的意思是預(yù)購商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無法想象國務(wù)院會制定這樣的行政法規(guī):“根據(jù)《房地產(chǎn)法》第五十四條的規(guī)定,預(yù)售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”。如果預(yù)售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓,那么《房地產(chǎn)法》應(yīng)當(dāng)直接作出規(guī)定,沒有必要再授權(quán)國務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。所以該條款“實際上是對商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可”。6

我國最高人民

法院對預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》(以下簡稱《1993年座談會紀(jì)要》)規(guī)定: “關(guān)于轉(zhuǎn)賣預(yù)售商品房問題。預(yù)購方在預(yù)售方實際交付房屋之前,將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的,必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。違反法律、政策規(guī)定,倒買倒賣預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為無效。在預(yù)售方已實際交付房屋后,預(yù)購方將房屋賣給第三人的,可按一般房屋買賣關(guān)系處理”。 《1993年座談會紀(jì)要》大體包含這樣幾層含義:一、預(yù)購方可以轉(zhuǎn)讓商品房。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實際交付房屋之前。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。四、違法法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的,是房屋買賣關(guān)系。其中該座談會紀(jì)要未明確解釋“轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定”的具體含義,但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定,違法“法規(guī)、政策規(guī)定”主要是指倒買倒賣預(yù)售商品房的行為。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意,這大體與我國當(dāng)時的經(jīng)濟體制有關(guān)。 討。 一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的基本理論問題。1 在研究房屋買賣合同權(quán) 1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》(以下簡稱《1995年司法解釋》)中,對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題作出比較詳細的規(guī)定,為避免不必要的爭論,本文全文引用該規(guī)定:“七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題。28、商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。29、商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人,經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后,在預(yù)售商品房尚未實際交付前,預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人,辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效;沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的,在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù),也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。30、商品房預(yù)售合同的預(yù)購方,在實際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,按一般房屋買賣關(guān)系處理”。

根據(jù)以上規(guī)定,可以將預(yù)售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題歸納為:一、預(yù)售商品房合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無效。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實際交付房屋之前,且商品房買賣合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。三、在實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,預(yù)購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,是房屋買賣關(guān)系,而非預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

與《1993年座談會紀(jì)要》相比,《1995年司法解釋》對商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定出現(xiàn)了很大變化:一、《1993年座談會紀(jì)要》規(guī)定在房屋交付之后預(yù)售方轉(zhuǎn)讓房屋的,是房屋買賣關(guān)系,而《1995年司法解釋》強調(diào)在實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,預(yù)購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,是房屋買賣關(guān)系。《1993年座談會紀(jì)要》關(guān)于這方面的規(guī)定有悖于物權(quán)理論,因為在房屋交付后預(yù)購方并不當(dāng)然取得房屋的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓房屋的行為也不當(dāng)然都是房屋買賣關(guān)系,其中可能仍然包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系?！?995年司法解釋》將房屋買賣關(guān)系限定在預(yù)購方實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后的轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。預(yù)購方取得房屋所有權(quán)證書當(dāng)然取得房屋的所有權(quán),即便這時房屋還未交付,其再將房屋轉(zhuǎn)讓亦當(dāng)然是房屋買賣關(guān)系。二、《1993年座談會紀(jì)要》規(guī)定違反法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預(yù)售商品房的行為無效,而《1995年司法解釋》則強調(diào)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同有效的條件。但是,該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)” 是指預(yù)購方和預(yù)售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預(yù)購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)?該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的具體含義是什么?無論該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指什么,決不可能是預(yù)購方和預(yù)售方向房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),因為如果辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),預(yù)購方已經(jīng)取得預(yù)購商品房的所有權(quán),那么預(yù)購方和受讓人之間就不存在預(yù)售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系,而只存在房屋買賣關(guān)系。根據(jù)該解釋的規(guī)定,該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)包括預(yù)購方和預(yù)售方、預(yù)購方和受讓方兩個轉(zhuǎn)讓手續(xù)。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢?該解釋沒有作出進一步的規(guī)定,但是根據(jù)《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定,該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)是指預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。同理預(yù)購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應(yīng)當(dāng)是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。

2003年最高人民法院又了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《2003年司法解釋》),其中第六條涉及登記備案問題。該條規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外”。根據(jù)該條規(guī)定,預(yù)售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件,除非雙方當(dāng)事人另有約定。也就是說《2003年司法解釋》對《1995年司法解釋》關(guān)于預(yù)購方轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房權(quán)利的條件進行了修正,即預(yù)購方和預(yù)售方合同簽訂的預(yù)售商品房買賣合同,如果符合法律規(guī)定的條件,則該預(yù)售商品房買賣合同生效,而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理,預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。

此外,在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時,預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的,對該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定?根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定,預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實際交付以前,交付以后的轉(zhuǎn)讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式,在房屋未辦理登記時,該房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商,那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無權(quán)處分呢?無權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形:出賣他人之物,出租他人之物,未經(jīng)共有人同意出租、出賣共有物,將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押等。7 從表面上看,該轉(zhuǎn)讓屬于無權(quán)處分,但是仔細推敲起來就會發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題:房屋未交付以前,預(yù)購方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預(yù)售方,該轉(zhuǎn)讓合同即對預(yù)售方發(fā)生法律效力,但是按照無權(quán)處分處理,預(yù)購方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預(yù)售方追認(rèn),該轉(zhuǎn)讓合同才能生效,這種結(jié)論讓人覺得不可思議。其實,按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論,除不得轉(zhuǎn)讓的情形外,預(yù)購方可以將其對預(yù)售方享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人,此時預(yù)購方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請求預(yù)售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此,在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記,預(yù)購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人,其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定,而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。

三、房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用問題。

在理論界和實務(wù)界有一種觀點,認(rèn)為未取得權(quán)屬證書的房屋,無論是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓,因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條,該條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:…(六)、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的…”。

這種觀點對法律的理解有失偏頗。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓:

第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。根據(jù)2001年6月1日國務(wù)院頒布實施的《商品房銷售管理辦法》,其第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;(三)持有建設(shè)工程

規(guī)劃許可證和施工許可證;(四)已通過竣工驗收;(五)拆遷安置已經(jīng)落實;(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實”。從以上規(guī)定可以看出,開發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù),可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人。也許有人會提出,《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”。那么如何解釋“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”的規(guī)定和《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢?實際上,二者之間不存在競合問題,理由為:《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán),如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時該房屋應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)證書,一般情況下,買受人應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房(現(xiàn)房)的轉(zhuǎn)讓問題,而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,對買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。 第二是開發(fā)商預(yù)售商品房的情形。所謂預(yù)售商品房是指“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由承購人支付定金或者房價款的行為”。 8因為是預(yù)售正在建設(shè)中的商品房,房屋還未建成,開發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書,但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。同時,開發(fā)商在預(yù)售商品房時有一部分房屋未賣出,但是房屋已經(jīng)建成,開發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書,其可以憑原商品房預(yù)售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。 第三是無權(quán)處分情形。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn),并且與相對人訂立財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效”。對該條款的效力,我國法律界的通說為“效力待定”。也就是說,即使出賣人出賣他人房屋并也不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效,經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者出賣人訂立合同后取得處分權(quán)的,該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。

以上三種均為出賣人在未取得房屋權(quán)屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形,只是第三種情形受到一定的限制,即無處分權(quán)的人處分他人房屋,未經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的,該合同無效。至少排除這三種情形之外,其他房屋在未取得房屋權(quán)屬證書時不得轉(zhuǎn)讓,例如自然人、法人自建的房屋,在未取得房屋權(quán)屬證書時不得出賣。

按照這種邏輯思路,可以得出買受人與出賣人(可以是開發(fā)商,也可以是開發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織)簽訂房屋買賣合同,在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前,買受人對出賣人享有的權(quán)利包括:接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù);與此相對應(yīng),出賣人的義務(wù)包括:交付房屋和協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買受人可以將對出賣人的上述請求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人)。此時,因房屋尚未辦理過戶手續(xù),房屋所有權(quán)仍然屬于出賣人,所以買受人轉(zhuǎn)讓的只能是房屋買賣合同的權(quán)利(請求權(quán)),而不是房屋所有權(quán)。在這種情況下,該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,同時由于《合同法》對《民法通則》有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進行了修正(轉(zhuǎn)讓權(quán)利只需通知出賣人,該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同即對出賣人發(fā)生法律效力),根據(jù)“特別法優(yōu)于普通法”的原則,關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利問題應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定(預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問題還應(yīng)當(dāng)適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋)。

四、與房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他法律問題。

(一)、買受人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否還應(yīng)當(dāng)交納契稅和契稅的繳納對轉(zhuǎn)讓合同效力的影響。

根據(jù)我國稅收征收方面的法律規(guī)定,房屋買賣合同的買受人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣的成交價格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當(dāng)事人的情況下,契稅的納稅人只能買受人當(dāng)無異議。在房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓中,應(yīng)當(dāng)由哪一方繳納契稅?未繳納契稅是否導(dǎo)致該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效?

對這個問題在理論界和司法實務(wù)界有兩種截然對立的觀點:一種認(rèn)為,買受人和出賣人都應(yīng)當(dāng)繳納契稅,即先由買受人繳納契稅取得房屋權(quán)屬證書后,再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權(quán)屬證書。如果買受人未繳納契稅,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效。另一種觀點認(rèn)為,契稅應(yīng)當(dāng)由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅,結(jié)果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費,無法實現(xiàn)社會效益的最大化。9

本人同意后一種觀點,除該觀點的理由之外,還有如下理由:

第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅”,其第四條規(guī)定:“契稅的計稅依據(jù):(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,為成交價格;……”,《中國人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規(guī)定:“條例所稱房屋買賣,是指房屋所有人將其房屋出售,由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為”。根據(jù)以上規(guī)定,契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)是房屋買賣合同的買受人,即買受人為房屋權(quán)屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應(yīng)當(dāng)區(qū)別二種情形:第一是買受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人,買受人不退出原房屋買賣合同,買受人和受讓人共同對出賣人享有權(quán)利,是該房屋的共有人,也是房屋權(quán)屬的共同承受人,契稅當(dāng)然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人,買受人退出原房屋買賣合同,受讓人單獨對出賣人享有權(quán)利,是房屋權(quán)屬的承受人,契稅由受讓人繳納,因買受人已退出原房屋買賣合同,其不應(yīng)當(dāng)再承擔(dān)契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個角度分析,可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書的對價,買受人沒有取得房屋權(quán)屬證書,當(dāng)然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅,則其取得房屋權(quán)屬證書,此時的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買賣關(guān)系,而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系。

第二、如果認(rèn)為因買受人未繳納契稅則權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效,那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導(dǎo)致合同無效。這就象我們?nèi)コ匈徺I商品,因銷售者沒有交納稅款而導(dǎo)致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關(guān)之間的稅收征收關(guān)系,該法律關(guān)系屬于稅法的調(diào)整范圍,而買賣合同以及權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是民事關(guān)系,二者之間沒有任何原因和結(jié)果關(guān)系。

第三、無論《民法通則》和《合同法》,還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋,都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓,并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件。其實,不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費,其還是應(yīng)當(dāng)按照稅收法律的規(guī)定交納所得稅等其他稅費。

因此,房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓權(quán)利的買受人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。同時,無論是買賣合同的當(dāng)事人,還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人,契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

(二)抵債房屋的再轉(zhuǎn)讓問題。

在房地產(chǎn)開發(fā)活動中,以房抵債的現(xiàn)象非常普遍。開發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動資金的大量占用,往往要求施工方墊資施工,待房屋建成后以房屋折價抵頂工程款。在這種情形下,實際存在兩種法律關(guān)系:

建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關(guān),故僅論述房屋買賣合同關(guān)系。 以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買賣關(guān)系,即開發(fā)商以建成房屋折價作為給付施工方的工程款,施工方以開發(fā)商欠其的工程款作為購買房屋的對價。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條也對此作了明確規(guī)定:“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:……(四)以房地產(chǎn)抵債的;……”。 施工方為了使房屋變現(xiàn),就需要轉(zhuǎn)讓該房屋,這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形:一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋,該轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達成房屋買賣協(xié)議,由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費,為減少變現(xiàn)成本,施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。>

如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)?開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系,則開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔(dān)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書,其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對開發(fā)商享有的權(quán)利,即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。同時由于該房屋已經(jīng)建成,所以該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

由于施工方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格,其與第三人達成協(xié)議后,再由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格、施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價格相同,例如三個合同的房屋價格分別為100萬元,權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn),往往會降價銷售房屋,例如開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格為100萬元,施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格80萬元,最后第三人和開發(fā)商以80萬元簽訂商品房買賣合同,此時存在一個問題:合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容,由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。最后一個合同改變了第一個合同的內(nèi)容,這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)?施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是,開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同,工程款為房屋價款,其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同,施工方收取第三人給付的對價,最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣,施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達成初步的房屋買賣協(xié)議后(可能是口頭的,也可能是書面的),由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同,第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款,因其已經(jīng)將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人,該第三人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利。從該層面上分析,最后一個合同只具有形式上的意義,或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何,施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓,我們權(quán)且稱之為“簡化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓”。

(三)、《合同法》第八十七條的具體含義。

《合同法》第八十七條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,依照其規(guī)定”。具體到房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題,“辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的含義是指受讓人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)還是房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)?如果是轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),那么未辦理登記手續(xù)是否影響該合同的效力?

根據(jù)該條款“轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的規(guī)定,該“批準(zhǔn)、登記手續(xù)”顯然是指轉(zhuǎn)讓合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù),這種理解應(yīng)無異議。

關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓登記問題,只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規(guī)定,但是該司法解釋即不是法律(狹義的法律),也不是行政法規(guī),同時該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件,而不適用1995年以后的案件,再者法律、行政法規(guī)對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否需要登記都沒有作出規(guī)定。本人認(rèn)為,房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要辦理登記手續(xù),或者至少說現(xiàn)在不需要辦理登記手續(xù)。因此,未辦理登記手續(xù)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

五、結(jié)論。

(一)、我國法律和司法實踐都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以再行轉(zhuǎn)讓,權(quán)利轉(zhuǎn)讓包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。

(二)、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。

轉(zhuǎn)讓的條件是:(1)、預(yù)購方和預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房買賣合同合法有效。(2)、預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效。(3)、預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)在預(yù)購方還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前簽訂。(4)、預(yù)購方向預(yù)售方履行了通知義務(wù)。

(三)、特殊的權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同。(1)、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權(quán)屬登記的商品房。(2)、轉(zhuǎn)讓尚未辦理權(quán)屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓,適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。

篇2

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的概念、性質(zhì)、必要性

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是指預(yù)購人在與預(yù)售人（房產(chǎn)開發(fā)商）簽訂預(yù)售合同后，再將其購買的預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三受讓人的交易行為。從字面上分析預(yù)售合同中至少涉及預(yù)售方和預(yù)購方兩個主體，那么再轉(zhuǎn)讓就應(yīng)該有弱勢預(yù)售人的再轉(zhuǎn)讓和預(yù)購人的再轉(zhuǎn)讓，但出于對預(yù)購人在合同關(guān)系中的天然地位考慮，為降低受讓人最終成功獲得房屋的風(fēng)險，同時根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第10條規(guī)定禁止開發(fā)商將房屋一房多賣。在此有必要將再轉(zhuǎn)讓行為僅僅限定為預(yù)購人的再轉(zhuǎn)讓行為。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)實為預(yù)售合同中預(yù)購人權(quán)利的性質(zhì)。依照預(yù)售合同理論，預(yù)購人在同預(yù)售人簽訂預(yù)售合同后，獲得的權(quán)利是要求預(yù)售人在房屋建成后，將房屋交付并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購人，即對房屋未來所有權(quán)的期待權(quán)。關(guān)于這一點法學(xué)上有兩種理論：

1、認(rèn)為是一種物權(quán)。預(yù)購人與開發(fā)商簽訂預(yù)購合同后，他享有的是對將來建成房屋的所有權(quán)的一種期待。換句話說就是開發(fā)商得在房屋竣工后，將房屋交付給預(yù)購人，并為他辦理產(chǎn)權(quán)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購人。而這種期待權(quán)逐步向所有權(quán)發(fā)展，最終成為所有權(quán)，

2、認(rèn)為是債權(quán)。這種觀點認(rèn)為預(yù)售合同簽訂后，由于合同的標(biāo)的（房屋）還未建成，或還未辦理初始登記，沒有取得產(chǎn)權(quán)證，此時預(yù)購人期待權(quán)的實質(zhì)是對該房屋未來一定時間內(nèi)所有權(quán)轉(zhuǎn)移于自己的請求權(quán)。而此權(quán)利的義務(wù)主體是特定的即預(yù)售人，是典型的相對權(quán)，其內(nèi)容也是要求一定給付，隸屬于債權(quán)。

本文認(rèn)為應(yīng)將預(yù)購人通過預(yù)售合同所享有的權(quán)利認(rèn)定為債權(quán)，即上文的第二種觀點。

二、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的必要性

（一）預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性分析

1、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是“法無禁止即自由”原則的體現(xiàn)。目前，我國沒有一部法律性質(zhì)的文件明文禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓。

2、《合同法》允許轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓實則為在不變更合同內(nèi)容的情況下的合同主體的變更，由預(yù)購人將預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人享有合同權(quán)利并履行義務(wù)。那么既然是合同變更的一種就自然應(yīng)由合同法來調(diào)整。

（二）預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合理性分析

1、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是民法意思自治原則和契約自由精神的體現(xiàn)。依據(jù)民法中的意思自治原則和契約自由精神，只要雙方意思表示真實一致，在不侵犯第三人和公共利益、不違反相關(guān)法律法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，當(dāng)事人可以自由訂立合同，該合同應(yīng)受法律認(rèn)可。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓屬于平等主體間的民事行為，只要預(yù)購方與受讓方基于真實意思表示，接協(xié)商一致，不違反禁止性法律規(guī)定就可以轉(zhuǎn)讓，不允許再轉(zhuǎn)讓顯然有違這兩項原則。

2、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是現(xiàn)實的需要。之所以限制預(yù)售商品的再轉(zhuǎn)讓是因為近期樓市異?；鸨績r高居不下。這種現(xiàn)象已經(jīng)成為重大的社會問題，有關(guān)部門認(rèn)為這是由于大量的炒房行為造成房價一路飆升，所以采取限制轉(zhuǎn)讓。殊不知引起高房價的最根本原因是由于房屋市場的供不應(yīng)求和公眾對于房屋傳統(tǒng)消費理念的不科學(xué)?，F(xiàn)實中有人基于盈利目的，投機炒房，可也有很大部分的人由于失業(yè)無力支付房貸、遷居等方方面面的原因需要去轉(zhuǎn)讓，若是禁止很有可能使他們陷入困境，那么他們的利益又該如何去保護？

3、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是市場的合理現(xiàn)象。炒房是一種以盈利為目的投機行為，但在市場經(jīng)濟這個大背景下，適度合理的投機行為是應(yīng)有的現(xiàn)象，就如股票交易一樣，也是一種投資行為，能為房地產(chǎn)市場起到融資作用，又為投資者帶來收益，且預(yù)售商品房其本身的特性就是商品，而商品自然是要自由流通的。我國現(xiàn)在正致力于建設(shè)完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，可以推動市場經(jīng)濟的成熟化發(fā)展，完善房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。

綜上所述，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的存在既合法合理、又適應(yīng)現(xiàn)實的需要，應(yīng)允許其自由轉(zhuǎn)讓。

三、我國預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度存在的問題以及對再轉(zhuǎn)讓制度的建議

（一）我國預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度的法律現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行調(diào)控房地產(chǎn)關(guān)系的法律法規(guī)對商品房預(yù)售再轉(zhuǎn)讓的價值選擇和定位上一直保持謹(jǐn)慎的立法態(tài)度，沒有直接的立法規(guī)范。迄今為止國務(wù)院對此仍沒有出臺任何一個明確的規(guī)定。目前對于預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓，實踐中的做法差異極大。各部門各地方對預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的認(rèn)識不統(tǒng)一，且出于不同的考慮采取各相迥異的做法，甚至同一地區(qū)對于再轉(zhuǎn)讓這一相同行為制定出前后不一甚相矛盾的規(guī)定，導(dǎo)致我國預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓市場處于混亂、無序狀態(tài)。

（二）我國預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度存在的問題

缺乏一個統(tǒng)一性的法律規(guī)定。各種規(guī)定多以部門規(guī)章，地方性法規(guī)或規(guī)章

出現(xiàn)，效力層次不高；各部門各地方多頭立法，甚至是重復(fù)立法且規(guī)定不一。由于認(rèn)識上的不統(tǒng)一，各部門從自己的管轄范圍出發(fā)，針對同一問題做出迥異的規(guī)定，特別是土地管理局、建設(shè)部、房產(chǎn)局等這些與房屋有關(guān)的部門，往往會從自己管理權(quán)限出發(fā)制定出多個法律制度和操作程序，而這些規(guī)定間就難免會發(fā)生沖突抵觸；

（三）對再轉(zhuǎn)讓制度得建議

修改《城市房地產(chǎn)管理法》在法規(guī)中明確預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件和程序。建立房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)。完善預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的稅收制度。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，它的出現(xiàn)為預(yù)購人轉(zhuǎn)讓所購預(yù)售房屋提供了可行的辦法，增加購房者的購房渠道，是當(dāng)事人利益需求之所在，我們完全可以通過一個完善的制度體系來興利除弊，實現(xiàn)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓本身的真正價值。

篇3

2002年5月間，曾某向法院提起訴訟，認(rèn)為王某對所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房產(chǎn)證，雙方的轉(zhuǎn)讓合同無效，要求王某返還35600元購房款。王某答辯稱，雖然該房尚未辦理房產(chǎn)證，但是房屋已交付，轉(zhuǎn)讓合同已大部分履行，曾某悔約沒有法律依據(jù)，請求駁回其訴訟請求。

審判

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告曾某與被告王某之間的房屋轉(zhuǎn)讓是在平等、自愿的基礎(chǔ)上達成口頭協(xié)議，后又變更補充了協(xié)議內(nèi)容，約定了被告王某辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的期限，在此基礎(chǔ)上被告寫給原告一張欠條，該欠條實為附解除條件的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，后被告在約定期限內(nèi)辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，雙方據(jù)欠條形成的債權(quán)債務(wù)也隨之解除。自原、被告在口頭訂立房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之始，雙方均著手在履行協(xié)議內(nèi)容，特別是原告主動給付被告購房款、出租房屋等，表明其已實際行使了對該房的占用使用權(quán)。由此可以認(rèn)定雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議已成立且大部分履行，原告反悔沒有法律依據(jù)。據(jù)此，法院判決駁回原告的訴訟請求。

評析

本案是一起房屋轉(zhuǎn)讓合同受讓方反悔而要求出讓方退款的合同糾紛，原、被告雙方自第一次口頭約定轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議起，共有三次對轉(zhuǎn)讓事項進行協(xié)議，第二次協(xié)議修改了第一次協(xié)議，第三次協(xié)議對第二次協(xié)議內(nèi)容進行了補充，即出讓方立具的欠條屬于附解除條件的合同，自條件成就時，基于欠條形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系也隨之消除。案情雖然復(fù)雜，涉及合同法律關(guān)系也較多，但是這些合同法律關(guān)系相對較好把握，而本案比較關(guān)鍵且難于把握的法律問題是：尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否轉(zhuǎn)讓？

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該條文把尚未取得房產(chǎn)證的房屋規(guī)定在禁止轉(zhuǎn)讓之列。然而，這項禁止性的法律規(guī)定卻不能適用本案當(dāng)事人之間的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛，主要理由如下：

首先，從物權(quán)變動原因來看，轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動的原因，而登記是確定物權(quán)變動的效力。不登記只產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對抗第三人的效力，并不排斥轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力。一般情況下，房屋轉(zhuǎn)讓登記是對原戶主變更為新戶主即受讓方。如果所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未進行權(quán)屬登記，此時還沒有戶主，因此，要進行戶主的新舊變更也無從談起，這也許是《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的原因之一。

篇4

一、案例介紹

2000年12月， 江蘇黃海大有公司注冊資本總額為580萬元。企業(yè)職工出資232萬元，大有工廠的投資人黃海農(nóng)場出資348萬元， 占總股本60%， 其中房屋出資作價215 萬余元， 但該房屋一直沒有辦理過戶手續(xù)。顯然， 黃海農(nóng)場對大有公司以房屋出資屬于以非貨幣財產(chǎn)出資，但黃海農(nóng)場沒有辦理出資房屋的過戶手續(xù)， 不符合《公司法》的相關(guān)規(guī)定。黃海農(nóng)場的出資行為存在法律上的瑕疵， 構(gòu)成出資瑕疵。2003年9月30日， 江蘇省棉麻公司借給大有公司棉花收購資金400 萬元。2003年10月27 日，大有公司書面承諾將其尚欠借款本金190 萬元及利息在2003年12月20日前歸還給江蘇省棉麻公司。2004年6月28日， 省棉麻公司訴至江蘇省南京市中級人民法院， 請求判令：1.大有公司償還借款本金190萬元及利息；2.黃海農(nóng)場在投資沒到位的215萬余元范圍內(nèi)對大有公司不能償還的債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任。江蘇省南京市中級人民法院審理后認(rèn)為， 雙方的借款合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示， 內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定， 對雙方當(dāng)事人均有約束力。對省棉麻公司要求大有公司償還借款190萬元及利息的訴訟請求， 應(yīng)予支持。黃海農(nóng)場對出資的房屋未辦理過戶手續(xù)， 在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)亦未能辦理過戶手續(xù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。江蘇省南京市中級人民法院判決：大有公司于判決生效之日起10日內(nèi)向省棉麻公司支付欠款本金190萬元及利息，黃海農(nóng)場在大有公司不能償還上述第一項款項時， 在其投資不到位的215萬余元范圍內(nèi)承擔(dān)清償責(zé)任。

黃海農(nóng)場不服一審判決，向江蘇省高級人民法院提起上訴。黃海農(nóng)場將174萬元股份轉(zhuǎn)讓給A公司，要求A公司也承擔(dān)在174萬元范圍內(nèi)的賠償責(zé)任。江蘇省高級人民法院審理認(rèn)為：首先，黃海農(nóng)場以價值215萬余元房屋出資沒有到位。雖然該房屋一直由大有公司實際占有使用， 但并未辦理過戶手續(xù)， 大有公司對該房屋沒有法律上的處分權(quán)，不能作為其對外償債擔(dān)保財產(chǎn)，故不能認(rèn)定黃海農(nóng)場以價值215萬余元房屋出資到位。黃海農(nóng)場應(yīng)當(dāng)在未過戶的出資房屋價值215萬余元范圍內(nèi)對大有公司的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。其次，轉(zhuǎn)讓方黃海農(nóng)場在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對受讓方A公司隱瞞了其真實出資情況，A公司是善意受讓人，可以欺詐為由請求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不與黃海農(nóng)場對省麻油公司的債務(wù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。股東對公司的出資義務(wù)系法定義務(wù)，不因股份轉(zhuǎn)讓而相應(yīng)免除出資不到位的股東對公司的法定補資義務(wù)，出資不到位的股東對公司的債務(wù)應(yīng)當(dāng)在出資不到位的范圍內(nèi)承擔(dān)清償責(zé)任。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款的規(guī)定，江蘇省高級人民法院判決駁回上訴， 維持關(guān)于黃海農(nóng)場在其投資不到位的215萬余元范圍內(nèi)承擔(dān)清償責(zé)任的原審判決。

二、案例分析

本案涉及到瑕疵出資股東和瑕疵股權(quán)轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)如何承擔(dān)公司債務(wù)的法律責(zé)任問題。本案的焦點有四個。第一，黃海農(nóng)場出資是否存在瑕疵？第二，出資瑕疵的股東（黃海農(nóng)場）將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓能否免除其出資瑕疵的法律責(zé)任？第三，轉(zhuǎn)讓方（A公司）是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任？第四，在承擔(dān)責(zé)任方面應(yīng)如何承擔(dān)？

（一）關(guān)于本案的瑕疵出資問題分析

股東出資瑕疵，是指公司股東完全不履行出資義務(wù)、未完全履行出資義務(wù)或者不適當(dāng)履行出資義務(wù)的情形。股東出資瑕疵直接導(dǎo)致法人財產(chǎn)的減少，大大增加了其它市場主體與之交易的風(fēng)險，使債權(quán)得不到充分的財產(chǎn)擔(dān)保。

股東出資瑕疵的表現(xiàn)形式有以下幾種：（1）虛報注冊資本。是指出資人申請公司登記時，使用虛假證明文件或者其他欺詐手段，虛報注冊資本，欺騙公司登記主管部門并取得公司登記。（2）出資不實。即股東以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資時，其評估價額高于其本身價額的情形。（3）虛假出資。是指公司的發(fā)起人股東在設(shè)立公司的過程中，未交付貨幣，或未轉(zhuǎn)移其出資的財產(chǎn)權(quán)，形式上出資，但實質(zhì)上并未出資的情形。（4）抽逃出資。即股東在公司成立后將所繳出資暗中抽逃但表面上仍然以原出資額出資并具有股東身份。

本案中黃海農(nóng)場在對大有公司出資時，其固定資產(chǎn)凈值出資348萬元，其中房屋出資作價215萬余元， 但該房屋一直沒有辦理過戶手續(xù)。顯然， 黃海農(nóng)場對大有公司以房屋出資屬于以非貨幣財產(chǎn)出資， 黃海農(nóng)場應(yīng)當(dāng)依法辦理其出資房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)， 將出資房屋的房產(chǎn)證由黃海農(nóng)場名下過戶到大有公司名下，但黃海農(nóng)場沒有辦理出資房屋的過戶手續(xù)，不符合《公司法》的相關(guān)規(guī)定。黃海農(nóng)場的出資行為存在法律上的瑕疵， 屬于虛假出資。

（二）出資瑕疵股東的股東資格分析

股東身份的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)以公司章程、股東名冊或者工商登記為依據(jù)。公司應(yīng)按公司章程和股東名冊認(rèn)定股東資格，社會公眾應(yīng)按工商登記認(rèn)定股東身份。確定某人是否享有股權(quán)，主要審查是否公司章程或者股東名冊上有記載，而不是審查其是否出資，這是世界各國公司立法的通例。出資瑕疵肯定會影響股東的權(quán)利，出資瑕疵的股東與足額出資的股東應(yīng)享有不同的權(quán)利、承擔(dān)不同的義務(wù)。但是，出資瑕疵股東既然記載在股東名冊或工商登記，就應(yīng)享有一定的權(quán)利、承擔(dān)一定的義務(wù)，而不應(yīng)否認(rèn)其股東的身份。股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是股東資格或者股東身份的轉(zhuǎn)讓。因此，出資瑕疵的股東仍然有權(quán)將其有瑕疵的股東資格或者股東身份轉(zhuǎn)讓給第三人。

就出資瑕疵股東而言，可以根據(jù)不同的情形認(rèn)定其是否具有股東資格：

1.出資瑕疵嚴(yán)重，導(dǎo)致公司法人主體資格消滅的情形。按照《公司法》第一百九十九條的規(guī)定，具有虛報注冊資本等行為，情節(jié)嚴(yán)重，導(dǎo)致撤銷公司登記或者吊銷營業(yè)執(zhí)照的后果，使公司解散，法人主體資格消滅。在此情況下，股東資格當(dāng)然不復(fù)存在。

2.出資瑕疵未達到導(dǎo)致公司法人主體資格消滅的程度。即使股東存在未出資或出資后又全部抽逃的嚴(yán)重行為，只要出資瑕疵股東仍具備取得股東資格的形式條件，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該股東仍具備股東資格，只是應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)補足出資等法律責(zé)任。但為了平衡利益，應(yīng)本著權(quán)利與義務(wù)對等原則，對瑕疵出資股東的股權(quán)應(yīng)給予一定的限制。

本案中黃海公司是大有公司的大股東，其出資形式是以房屋出資，屬于以非貨幣財產(chǎn)出資， 黃海農(nóng)場應(yīng)當(dāng)依法辦理其出資房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)， 將出資房屋的房產(chǎn)證由黃海農(nóng)場名下過戶到大有公司名下， 但黃海農(nóng)場沒有辦理出資房屋的過戶手續(xù)，黃海農(nóng)場的出資行為構(gòu)成瑕疵，但是這不影響其股東的身份，其名字記載于公司章程中，只是對其股權(quán)給予一定的限制，還有就是應(yīng)當(dāng)依法辦理房屋過戶手續(xù)。

（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題分析

《公司法》對出資瑕疵的股權(quán)轉(zhuǎn)讓問題沒有規(guī)定。對出資瑕疵的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定，應(yīng)適用《合同法》總則和買賣合同分則的相關(guān)規(guī)定。此種瑕疵是否會影響股份轉(zhuǎn)讓合同的效力，應(yīng)當(dāng)具體分析：

1.受讓人不知道股權(quán)出資瑕疵的合同效力

我國《公司法》對于出資瑕疵的股東規(guī)定了相應(yīng)的出資違約責(zé)任和其他法律責(zé)任，而不是否認(rèn)其股東資格。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人因為受到欺詐或脅迫，導(dǎo)致其意思表示不真實的，有權(quán)請求撤銷合同。轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時， 對受讓人隱瞞了其真實出資情況， 受讓人以欺詐為由請求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的， 人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。合同法規(guī)定撤銷權(quán)的除斥期間是一年。因此， 自簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起超過一年未行使的， 不得行使撤銷權(quán)。如果受讓人知道后不愿意撤銷合同，則轉(zhuǎn)讓合同的效力應(yīng)得到確認(rèn)。

2.受讓人明知股權(quán)出資存在瑕疵的合同效力

轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，將出資瑕疵的事實告知受讓人，或者受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出資瑕疵的事實，仍然接受轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，則不再適用《合同法》關(guān)于可撤銷合同的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，不能撤銷。受讓人應(yīng)當(dāng)就出資瑕疵承擔(dān)補足出資的責(zé)任。

本案中黃海農(nóng)場與A公司在進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，A公司對黃海農(nóng)場瑕疵出資行為不知，A公司是善意受讓人，其可行使撤銷權(quán)，但本案中沒有交代A公司是否行使了撤銷權(quán)，所以可以認(rèn)定本案中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是有效的。

（四）在股權(quán)轉(zhuǎn)讓有效的前提下，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)如何承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任問題探析

1.出資瑕疵的股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，不能免除其出資瑕疵的法律責(zé)任

瑕疵出資的股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，能否免除其瑕疵出資的法律責(zé)任，在具體的法條上沒有規(guī)定，但是筆者認(rèn)為，瑕疵出資的股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓后不能免除其瑕疵出資的法律責(zé)任?！豆痉ā返诙藯l第二款規(guī)定：“股東不按照前款規(guī)定繳納出資的，除應(yīng)當(dāng)向公司足額繳納出資外，還應(yīng)當(dāng)向已按期足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。”從這條規(guī)定可以看出瑕疵出資股東不管其是否轉(zhuǎn)讓股權(quán)，對公司都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補足出資的責(zé)任。還有就是在具體的司法實踐過程中，我國司法實踐選擇了瑕疵出資股東不因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而免除其瑕疵出資的法律責(zé)任的司法價值取向。

從上面的分析可以看出，如果允許因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而免除該瑕疵出資股東的法律責(zé)任，那么對公司、債權(quán)人、其他股東都會有很大的影響。而且也會縱容這種股東不履行出資義務(wù)的行為。這顯然是違反法律的本意。所以本案中的黃海農(nóng)場將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓不能免除其出資瑕疵的法律責(zé)任。

2.出資瑕疵的股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)后，受讓人是否應(yīng)與轉(zhuǎn)讓人共同承擔(dān)法律責(zé)任

在確認(rèn)瑕疵股權(quán)轉(zhuǎn)讓有效的前提下，出讓人與受讓人如何承擔(dān)因出資瑕疵而產(chǎn)生的責(zé)任，學(xué)界和司法界存在不同的觀點。具體來說主要存在以下四種看法：

（1）轉(zhuǎn)讓股東完全承擔(dān)責(zé)任說。即轉(zhuǎn)讓股東盡管在轉(zhuǎn)讓股權(quán)后不是公司股東，但公司設(shè)立時的投資義務(wù)是法定義務(wù)，不因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而免除，故轉(zhuǎn)讓股東應(yīng)完全承擔(dān)瑕疵出資責(zé)任。

（2）受讓股東完全承擔(dān)責(zé)任說。即受讓人受讓股權(quán)后，就替代轉(zhuǎn)讓股東成為目標(biāo)公司的股東，受讓人應(yīng)完全承擔(dān)瑕疵出資責(zé)任，不論是否受到欺詐。

（3）轉(zhuǎn)讓股東和受讓股東承擔(dān)連帶清償責(zé)任說。即瑕疵股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，轉(zhuǎn)讓股東和受讓人應(yīng)在出資瑕疵的范圍內(nèi)向相關(guān)利害關(guān)系人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。如果受讓人受欺詐，受讓人在向債權(quán)人承擔(dān)清償責(zé)任后，有權(quán)向轉(zhuǎn)讓股東追償，或者向法院提起合同撤銷或者變更之訴。這種觀點體現(xiàn)了保護善意第三人合法利益和維護商事交易安全的理念，但對受讓人過于嚴(yán)苛，對各方當(dāng)事人的利益保護不均衡。

（4）根據(jù)受讓股東善意與否確定瑕疵出資責(zé)任說。即如果受讓人明知或應(yīng)知股權(quán)存在瑕疵仍接受，則受讓人應(yīng)與轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)瑕疵出資的連帶責(zé)任。因為受讓人是惡意受讓人。但如果轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，對受讓人隱瞞了其真實出資情況，受讓人以欺詐為由請求撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這時在責(zé)任承擔(dān)方面的規(guī)定也是不一樣的，這時由瑕疵出資的股東自己承擔(dān)責(zé)任，受讓人不承擔(dān)任何責(zé)任，因為受讓人是善意受讓人。

以上四種說法都具有合理性，但是綜合考量，再加上司法實踐中的具體做法，筆者更傾向于第四種學(xué)說，即根據(jù)受讓股東善意與否確定瑕疵出資責(zé)任說。該說更具合理性，一方面其體現(xiàn)出轉(zhuǎn)讓股東應(yīng)就其出資瑕疵問題承擔(dān)責(zé)任的正確思路；另一方面又強調(diào)尊重客觀事實，主張在查明受讓人真實意思的基礎(chǔ)上，對受讓人應(yīng)否承擔(dān)以及如何承擔(dān)前述責(zé)任進行區(qū)別處理。

具體到本案，黃海農(nóng)場不服一審判決， 向江蘇省高級人民法院提起上訴。要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的A公司也向省棉麻公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，主張兩個公司承擔(dān)共同連帶責(zé)任，但是江蘇省高級人民法院判決駁回了其上訴， 維持了原審判決。可見我國司法實踐選擇了根據(jù)受讓股東善意與否確定瑕疵出資責(zé)任說的價值取向。在本案中，受讓人A公司不知道黃海農(nóng)場出資不實的情況，是善意受讓人，雖然股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給A公司，但是其與黃海農(nóng)場不共同承擔(dān)對省棉麻公司的賠償責(zé)任。

三、案例啟示

篇5

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，即承租人與房屋產(chǎn)權(quán)人的本租合同解除，承租人由此退出租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)而由受讓承租權(quán)的第三人與房屋產(chǎn)權(quán)人建立新的租賃合同關(guān)系。

其次，從法律行為有效的前提條件來看，承租人無論是轉(zhuǎn)租房屋，還是轉(zhuǎn)讓房屋的承租權(quán)，均需取得出租人的書面同意，但在書面同意的表現(xiàn)形式上略有不同。轉(zhuǎn)租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經(jīng)約定了承租人可以轉(zhuǎn)租的條款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上屬于合同一方(承租人)對于合同權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，通常不會在合同中先行約定，只能另行取得出租人出具的同意書。

第三，從違反上述前提條件(即承租人沒有取得出租人的書面同意)的法律后果來看，轉(zhuǎn)租中，出租人可以直接解除與承租人之間的本租合同;而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，出租人只有權(quán)宣告承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的行為無效。但無權(quán)以此為由解除他與承租人之間的本租合同。

第四，轉(zhuǎn)租中，轉(zhuǎn)租合同對于本租合同具有附隨性。具體表現(xiàn)在：1、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之變更;2、房屋轉(zhuǎn)租期間，本租合同解除的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)隨之解除;3、轉(zhuǎn)租合同約定的租期最后時限，不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于承租人退出本租合同，第三人與出租人建立租賃關(guān)系時，可以不受已經(jīng)終止的本租合同的約束，重新設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

篇6

身份證號：

住址：

聯(lián)系電話：

受讓方委托人（以下簡稱乙方）：

身份證號：

住址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)自愿協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達成以下合同條款，以資共同遵守：

第一條　轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況

轉(zhuǎn)讓房屋（以下簡稱該房屋）位于南寧市瑞和家園5號樓2單元1703號，建筑面積94平方米（包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺及其附屬設(shè)施）。

第二條　轉(zhuǎn)讓價格

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓成交價為人民幣伍拾貳萬元整（￥520000.00）。具體情況說明如下：

該房屋原《房屋買賣合同備案證明》備案號為 ，原購房款肆拾伍萬元整，甲方已向房地產(chǎn)開發(fā)商支付完畢，轉(zhuǎn)讓乙方另加轉(zhuǎn)讓費柒萬元整，合計房屋轉(zhuǎn)讓總價款項為人民幣伍拾貳萬元整。

第三條　付款方式

甲方自行完成該房屋撤案手續(xù)，并協(xié)助乙方與房地產(chǎn)開發(fā)商（按原購房款肆拾伍萬元整）簽訂購房合同書（實為更名），待房地產(chǎn)開發(fā)商將該房屋更名到乙方名下之日起三個工作日內(nèi)，乙方按照甲方提供的開戶銀行 、戶名 、帳號 ，通過銀行轉(zhuǎn)帳方式，一次性付清購房款伍拾貳萬元整給甲方，乙方不再向房地產(chǎn)開發(fā)商支付購房款。

第四條　甲方的承諾保證

甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本合同簽訂前該房屋購房款、物業(yè)管理費及其他應(yīng)當(dāng)交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔(dān)。

第五條　甲乙雙方需遵守本合同約定，本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方均有權(quán)通過仲裁、法律等途徑解決。

篇7

公證人：姓名：_______________ 身份證號：_______________

現(xiàn)在平等，自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達成以下協(xié)議書條款，以資共同遵守：

一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 ：

轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡稱該房屋)位于________________，建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施)。

二、 轉(zhuǎn)讓價格 ：

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為(人民幣)________元整，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時,乙方應(yīng)支付購房款(人民幣)________ 元，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

四、房屋交付：

甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權(quán)利的，上述權(quán)利歸乙方所有。

甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權(quán)，在房屋所有權(quán)證書因國家相關(guān)法律的規(guī)定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。

甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書原件轉(zhuǎn)交給乙方________，并承認(rèn)乙方是合法擁有人，將該份住房協(xié)議書中住戶方權(quán)利完全過渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本協(xié)議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業(yè)管理費等及其他應(yīng)當(dāng)交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔(dān)。

六、本協(xié)議書未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。

七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外，若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟損失的，由責(zé)任方負(fù)全部責(zé)任。

篇8

公證人：姓名： 身份證號：

現(xiàn)在平等，自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達成以下協(xié)議書條款，以資共同遵守：

一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 ：

轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡稱該房屋)位于________________，建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施)。

二、 轉(zhuǎn)讓價格 ：

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為(人民幣)________元整，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時,乙方應(yīng)支付購房款(人民幣)________ 元，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

四、房屋交付：

甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權(quán)利的，上述權(quán)利歸乙方所有。

甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權(quán)，在房屋所有權(quán)證書因國家相關(guān)法律的規(guī)定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。

甲方應(yīng)于本協(xié)議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書原件轉(zhuǎn)交給乙方________，并承認(rèn)乙方是合法擁有人，將該份住房協(xié)議書中住戶方權(quán)利完全過渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本協(xié)議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業(yè)管理費等及其他應(yīng)當(dāng)交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔(dān)。

六、本協(xié)議書未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本協(xié)議書具有同等法律效力。

七、本協(xié)議書除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外，若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟損失的，由責(zé)任方負(fù)全部責(zé)任。

篇9

一、合同網(wǎng)簽具有法理上的正當(dāng)性

房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽包含兩個最基本的功能：房源核驗以及防止“一房多賣”。房源核驗是對轉(zhuǎn)讓房屋的自然狀況、權(quán)利狀況、有無查封等限制交易情形在簽約前進行核實、驗證；經(jīng)過房源核驗，房屋轉(zhuǎn)讓雙方通過交易管理機構(gòu)提供的網(wǎng)絡(luò)平臺簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同后，該套房屋在該平臺中不得再次進行轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽或者抵押合同網(wǎng)簽等交易行為，即防止“一房多賣”或者“一房多次交易”。

1.房源核驗功能為交易的真實性提供保障

房源核驗是由房屋交易管理部門提供平臺及數(shù)據(jù)，供轉(zhuǎn)讓雙方對房屋的自然現(xiàn)狀和權(quán)利現(xiàn)狀進行核實和確認(rèn)。房屋交易管理部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于法定權(quán)威部門（不動產(chǎn)登記部門共享提供的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)以及商品房預(yù)售許可部門的商品房許可銷售數(shù)據(jù)），房屋交易管理部門履行職責(zé)所產(chǎn)生的政府公信力，以及轉(zhuǎn)讓房源的權(quán)威數(shù)據(jù)核驗確保了交易標(biāo)的物的真實性，節(jié)省了交易雙方的成本。特別是在房源核驗時可以讓受讓人及時了解該房源是否存在限制交易等權(quán)利瑕疵，其交易知情權(quán)得到了較為充分的保護。

2.防止“一房多賣”功能是“誠實信用”法律原則的具體體現(xiàn)

首先應(yīng)當(dāng)明確的是“一房多賣”不是房屋所有權(quán)人的當(dāng)然性正當(dāng)權(quán)利。我國《民法通則》規(guī)定了民事活動應(yīng)遵循“誠實信用”和“權(quán)利不得濫用”原則，《合同法》也規(guī)定了“誠實信用”和“依合同履行義務(wù)”原則。按照法理界的共識，合同是當(dāng)事人之間的法律，房屋轉(zhuǎn)讓合同一旦簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠信履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，違背合同義務(wù)，將房屋再售他人，與法律規(guī)范的價值追求相悖，不能視其為具有正當(dāng)性。因此，房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽利用技術(shù)手段，防止在交易系統(tǒng)平臺內(nèi)“一房多賣”，其正當(dāng)性契合民事法律規(guī)范的價值追求，是民事法律中帝王條款“誠實信用原則”的具體體現(xiàn)，而非前述觀點所認(rèn)為的沒有上位法依據(jù)。

二、合同網(wǎng)簽是維護房產(chǎn)市場交易秩序的重要手段

就合同網(wǎng)簽的現(xiàn)實功能而言，其維護房產(chǎn)交易市場秩序的作用主要體現(xiàn)在：

1.防止利用虛假房產(chǎn)進行欺詐

在房屋交易特別是存量房市場中，房源信息為出售方所控制，交易信息樂夭歡猿疲不法所有權(quán)人利用交易慣例將不能交易的房屋借轉(zhuǎn)讓之名詐取購房款項，購房人往往面臨“錢、房”兩失，維權(quán)艱難的局面。轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽以房源核驗為前提，特別是在存量房轉(zhuǎn)讓中，購房人能夠在簽約之前充分了解房源狀況，特別是有無限制交易情形存在，這樣可以有效改變其在交易中的不利地位，有利于防止欺詐。

2.防止利用房產(chǎn)多次交易，保護購房人合法權(quán)益

房屋轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽后，其交易的房源在系統(tǒng)內(nèi)鎖定，維護了購房人的合法權(quán)益，同時也減少了因合同雙方任意違約給市場造成的不確定因素，有利于維護房產(chǎn)市場交易秩序的整體穩(wěn)定。

3.合同網(wǎng)簽可以成為政府綜合管理、分析房產(chǎn)市場的有效載體

篇10

（一）對確認(rèn)物權(quán)歸屬的訴訟，生效法律文書認(rèn)定房屋歸屬，無論受讓方是否給付對方財物補償，根據(jù)《物權(quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力[3]。其自法律文書生效時已發(fā)生物權(quán)效力，登記機構(gòu)的登記行為只是物權(quán)效力的補記載，應(yīng)當(dāng)憑生效法律文書直接受理單方申請辦理登記。如登記機構(gòu)不予登記，該物權(quán)變動登記機構(gòu)無法掌握，可能造成登記機構(gòu)后續(xù)的錯誤登記，進而損害相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益，此舉顯然與立法初衷不符。

（二）對認(rèn)定合同效力的生效法律文書，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)生效法律文書行使權(quán)利履行義務(wù)，對方當(dāng)事人拒絕生效法律文書確定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)通過人民法院強制執(zhí)行，登記機構(gòu)不宜代為作出判斷。主要原因：房屋轉(zhuǎn)讓合同有效只是物權(quán)設(shè)立的原因，并不導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立。最高人民法院民一庭在其民事審判指導(dǎo)與參考中收錄了一個2010年案例：甲與乙簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，甲依約支付了全部價款，但乙以其妻子不同意為由拒絕辦理過戶手續(xù)，甲訴至法院要求認(rèn)定合同有效，并責(zé)令乙協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。法院審理認(rèn)為，甲基于對房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利人的信賴，與乙簽訂了房屋買賣合同，且支付了合理價款，其買賣合同有效；甲要求乙履行合同過戶，因乙的妻子作為共有權(quán)人明確表示不同意，駁回了甲請求過戶的訴訟請求。最高人民法院民一庭支持了這一判決。同樣此類因在法律上或者事實上不能實現(xiàn)合同目的的有效合同常在司法實踐中存在，登記機構(gòu)不宜在僅認(rèn)定合同有效情況下憑申請人單方申請辦理過戶手續(xù)。

（三）對責(zé)令債務(wù)人協(xié)助債權(quán)人履行過戶手續(xù)的生效法律文書上，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)生效法律文書執(zhí)行。該類法律文書一方當(dāng)事人不配合履行的，因訴訟請求清楚，可以通過申請法院強制執(zhí)行。對生效法律文書可以單方申請登記的情況，很多同行在實務(wù)中猶豫，以是否雙方都履行了義務(wù)作為判斷依據(jù)。筆者認(rèn)為，要與法院多溝通，建立和完善執(zhí)行聯(lián)動機制，達成共識：人民法院執(zhí)行生效法律文書明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，房屋登記機構(gòu)可直接根據(jù)生效法律文書辦理過戶登記；取得房屋所有權(quán)的一方當(dāng)事人未履行需承擔(dān)義務(wù)的，由對方當(dāng)事人通過人民法院申請依法執(zhí)行。法院生效法律文書只確認(rèn)合同有效未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同向房屋登記機構(gòu)申請房屋過戶登記。

二、關(guān)于房屋買賣合同被認(rèn)定無效的后續(xù)登記問題

篇11

乙方：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，甲方同意將位于沖賽康卡東康桑一樓兩間門面二樓兩間房屋租給乙方，就有關(guān)事項訂立本合同。

第一條、租賃房屋坐落于卡東康桑， 第二條、合同項下房屋的租賃用途為商業(yè)。

第三條、合同項下房屋的租賃期為三年。自20xx年10月14日起至20xx年10月14日止。租賃期屆滿后承租人(乙方)在同等條件下有優(yōu)先租賃權(quán)和購買權(quán)。

第四條、本合同項下房屋的月租金為6000.00元(大寫：陸仟元整)，承租人(乙方)本著先交組、后使用的原則，在本合同簽訂當(dāng)日支付第一年的年租金720xx.00元(大寫：柒萬貳仟元整)，20xx年6月30日前乙方向甲方支付第二年年租金 720xx.00元(大寫：柒萬貳仟元整)。以后每年以此類推。承 租人(乙方)應(yīng)當(dāng)按時支付租金，不得以任何理由拖欠或拒付租金。承租人(乙方)未按期支付租金的，每逾期一天支付欠交租金總額的千分之三滯納金，逾期超過15天的甲方有權(quán)解除合同。承租人(乙方)的經(jīng)營范圍為箱包，經(jīng)營方式為批發(fā)、零售業(yè)務(wù)。

第五條、承租人(乙方)承租房屋前向甲方一次性支付三年的轉(zhuǎn)讓金元整)。承租人(乙方)不支付轉(zhuǎn)讓金，本合同不生效。

第六條、承租人(乙方)承租房屋后向甲方一次性支5000元(大寫：人民幣伍仟元整)的保證金。承租人(乙方)不支付保證金，本合同不生效。合同期限屆滿，甲方扣除欠的租金和相關(guān)費用后，余下的保證金退還給乙方。若因承租人(乙方)在租賃期不到三年內(nèi)要違約解除本租賃合同的，甲方不予退還保證金。甲方持有保證金期間不計利息。

第七條、在轉(zhuǎn)讓期內(nèi)，若房東有任何要求，甲方負(fù)責(zé)出面協(xié)商解決，與承租人(乙方)無關(guān)。在轉(zhuǎn)讓期滿后，甲方必須負(fù)責(zé)乙方續(xù)簽合同。

第八條、本合同未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。本合同自雙方簽字并支付保證金后生效，本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

年 月 日

簡單房屋轉(zhuǎn)讓合同范文二房屋轉(zhuǎn)讓方： (甲方) 房屋轉(zhuǎn)入方： (乙方) 甲乙雙方為了確保自己的合法權(quán)益，現(xiàn)經(jīng)雙方公平自愿協(xié)議，甲方將自己修建房屋一棟永久轉(zhuǎn)讓給乙方，甲、乙雙方協(xié)議如下。

一、甲方自愿將新修建房屋約 m2，該房屋座落于金沙縣巖孔鎮(zhèn) 村 組 號。

二、南 西 ，該房屋轉(zhuǎn)讓之時包括曬壩在內(nèi)。

三、甲、乙雙方協(xié)議該房屋轉(zhuǎn)讓價為人民幣 元，(大寫 )。

四、雙方協(xié)議，乙方于20 年 月 日，將該房屋轉(zhuǎn)讓款一次性付清給甲方，甲方將出示收款收據(jù)給乙方。

五、甲方保證該房屋宅基地?zé)o四界畔糾紛，在今后乙方使用該房屋過程中，發(fā)生四界畔糾紛由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)處理。

六、該房屋于20xx 年 月 日，一切產(chǎn)權(quán)歸乙方所有，甲方老幼不能以任何理由和借口反悔，否則，將承擔(dān)違約金( 元)人民幣，并承擔(dān)乙方所受相關(guān)的經(jīng)濟損失。

本協(xié)議一式兩份，經(jīng)甲、乙雙方公平、自愿達成，甲、乙雙方簽字蓋印，即具法律約束力，甲、乙雙方收執(zhí)保存。

甲方：

乙方：

在證人：

執(zhí)筆人：

年 月 日

簡單房屋轉(zhuǎn)讓合同范文三本協(xié)議雙方當(dāng)事人：

轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)

甲方： 身份證號：

受讓方(以下簡稱乙方)

乙方： 身份證號：

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方一事，達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議,以共同遵守。為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，訂立合同如下：

第一條 房產(chǎn)坐落、位置、結(jié)構(gòu)、層次和附屬設(shè)施

1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___ 號(不足部分可以補充)

2、該房屋為：樓房室廳衛(wèi)(別墅、寫字樓、公寓、 住宅、廠房、店面)，房屋的建筑面積___平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設(shè)施)、實際使用面積___平方米。 3房屋質(zhì)量：裝修狀況其他條件為 ，該房屋(已 / 未)設(shè)定抵押。 (不足部分可以補充) 4用證)

5、出售房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》證書號碼為： 國有土地使用權(quán)證號為 ： 共有權(quán)證號為 ： 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓,該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。 6、房屋現(xiàn)有裝修及其他配套物品、設(shè)備情況詳見合同附件。

第二條 甲方對產(chǎn)權(quán)的承諾

甲方不得隱瞞與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)的重要事實，必須保證其對轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)擁有完全的所有權(quán)，保證上述房產(chǎn)沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛及債權(quán)債務(wù)糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償;除補充協(xié)議另有約定外，有關(guān)按揭、抵押、債務(wù)、稅項、未結(jié)款項及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償，與乙方無關(guān)。

第三條 轉(zhuǎn)讓價格和付款方式

1. 轉(zhuǎn)讓價格

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為(人民幣) ，大寫(人民幣)2. 付款方式

a.此房價款為甲方凈價，甲方不支付交易中的任何費用。

b. 甲方收到乙方定金元整，待乙方申請的貸款批準(zhǔn)后，即可為乙方準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續(xù)。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))

c. 辦理過戶手續(xù)當(dāng)日乙方交付甲方首付款元整。(以收據(jù)收條為準(zhǔn))

d. 余款元整，由銀行直接劃撥給甲方

e. 買賣上述房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的一切費用，均由乙方承擔(dān)繳納，甲方不承擔(dān)任何費用。 甲方在收款時應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

第四條 房屋交付

雙方協(xié)商議定甲方應(yīng)于本合同生效之日起將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。同時應(yīng)移交有關(guān)房產(chǎn)的全部資料(見清單)。每逾期一日，甲方按房產(chǎn)總價格 ‰ 支付違約金，超過一個月則乙方有權(quán)解除合同，并由甲方承擔(dān) %違約金。

第五條 房屋過戶

房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后應(yīng)立即辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)到乙方名下。辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)等相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)， 方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶， 方予以充分協(xié)助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。

第六條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)的約定

甲方將上列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，按雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同履行相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，假如所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)目前未辦理房產(chǎn)證、土地證，今后條件允許辦理房產(chǎn)證、土地證，則按照以下幾款執(zhí)行：

1、在辦理此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方將此房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)辦理為乙方 名下，所需一切費用，由乙方承擔(dān)。

2、如因政策原因不能將房產(chǎn)證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過戶手續(xù)，過戶手續(xù)所須一切費用由乙方承擔(dān)。

3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，乙方有權(quán)將此房屋出租出售，甲方不得干涉。

第七條 保證

1、甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在

法律上的障礙。甲方保證本協(xié)議轉(zhuǎn)讓之房產(chǎn)不存在任何形式的轉(zhuǎn)讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權(quán)利，如發(fā)生上述任何原因所產(chǎn)生的糾紛，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，因房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生的經(jīng)濟糾紛及費用等亦由甲方承擔(dān)。

2、房屋移交前，甲方應(yīng)保持房屋原有結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)搞好通水、通電、公共設(shè)施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發(fā)生的水電費、物業(yè)費等相關(guān)費用由甲方負(fù)責(zé)，移交后由乙方負(fù)責(zé)。

3、甲方在房屋及房產(chǎn)證書交乙方后、房產(chǎn)過戶辦理前不得實施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應(yīng)向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔(dān)由此給乙方造成的一切損失。

第八條 雙方責(zé)任

1. 甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)上市的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

2. 甲方應(yīng)在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方(以銀行劃撥余款日為準(zhǔn))。室內(nèi)現(xiàn)有家電、家具隨房屋交接贈送給乙方。

3. 甲方結(jié)清該房屋交接日期前的所有費用，交接后發(fā)生的費用由乙方承擔(dān)。

4. 甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)將戶口遷出。

5. 乙方貸款數(shù)額不足時，應(yīng)用現(xiàn)金補齊，否則視為違約。 6.若乙方辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，甲方應(yīng)予協(xié)助。 7.房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

第九條 違約責(zé)任。

甲方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購房款的萬分之二承擔(dān)違約責(zé)任;逾期超過三個月時，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時間內(nèi)支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購房款的萬分之二計算滯納金，逾期超過三個月時，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20%的違約金。

第十條 合同變更

1. 在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對方，征得對方同意后在規(guī)定時間內(nèi)(書面通知發(fā)生三日內(nèi))簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。 2. 本合同的補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第十一條 關(guān)于房屋其他事項的約定

1.今后若因政府規(guī)劃建設(shè)需要，或因其他政策性調(diào)整，對該房屋進行有償拆遷，則拆遷所得補償均為乙方所有。若房產(chǎn)未過戶乙方，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理相關(guān)補償手續(xù);若已過戶乙方，辦理相關(guān)手續(xù)與甲方無關(guān)。

2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。

第十二條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

第十三條 合同爭議的解決

本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十四條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十五條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方簽字：

身份證號碼：

(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼 地址

電話

乙方簽字：

身份證號碼：

地址

電話