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序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房產(chǎn)銷售建議范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02
VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research
HUANG Wei-hua
(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)
Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.
Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS
隨著人類社會的進步和科學技術(shù)的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產(chǎn)銷售日益火爆。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣提高服務(wù)質(zhì)量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的需要，在這種形式下，房產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)營運而生。
1國內(nèi)外現(xiàn)狀分析
1.1國外現(xiàn)狀
通過網(wǎng)絡(luò)方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在房地產(chǎn)企業(yè)中約有75%的美國房地產(chǎn)商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯(lián)網(wǎng)找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產(chǎn)公司的房源信息就錄入在電腦系統(tǒng)中,到03年購房者就能夠在互聯(lián)網(wǎng)上查到各種房源信息。
1.2國內(nèi)現(xiàn)狀
隨著計算機技術(shù)和Internet的迅速發(fā)展和普及,目前在國內(nèi)通過Internet的方式成交的的房地產(chǎn)交易量也在日益增長,根據(jù)中國房產(chǎn)網(wǎng)站大全的統(tǒng)計顯示,目前在國內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站總量已經(jīng)超過了10000家,使用房地產(chǎn)網(wǎng)站的人數(shù)更是超過了1000萬人，所以房地產(chǎn)公司現(xiàn)在都比較重視網(wǎng)絡(luò)平臺,大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)擁有了自己的企業(yè)網(wǎng)站，但沒有很好地利用計算機和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來進行房產(chǎn)銷售和管理。
2系統(tǒng)開發(fā)的背景和意義
2.1系統(tǒng)開發(fā)的背景
目前社會上隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，各種服務(wù)類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說,面對如此巨大的信息量，開發(fā)出一套與企業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統(tǒng)，能夠做到對信息的規(guī)范管理、科學統(tǒng)計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。
在房產(chǎn)銷售管理中，最基本的一項常規(guī)性工作——房屋銷售服務(wù)信息管理，常規(guī)卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規(guī)范。
開發(fā)房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)就是為了使售后服務(wù)信息管理的管理朝規(guī)范化、簡單化、有效化的方向發(fā)展。
2.2系統(tǒng)開發(fā)的意義
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數(shù)據(jù)量非常大，而且不利于企業(yè)總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業(yè)，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統(tǒng)的運作產(chǎn)生非常大的影響。開發(fā)該套房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)，可使房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動化，從而提高房地產(chǎn)銷售管理水平。
2.3所做工作
針對目前國內(nèi)房產(chǎn)銷售管理的落后現(xiàn)狀，提出一種動態(tài)房地產(chǎn)銷售的系統(tǒng)，采用c/s架構(gòu)，開發(fā)工具采用VB語言，數(shù)據(jù)庫采用ACCESS小型數(shù)據(jù)庫。本系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)銷售的要求和特點構(gòu)建而成，編寫相應(yīng)的軟件，能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)銷售管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化和自動化，提高房地產(chǎn)銷售管理水平。
3系統(tǒng)功能設(shè)計
3.1系統(tǒng)功能設(shè)計
房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)是一個交互式查詢系統(tǒng)，在明確系統(tǒng)的目標與數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的前提下，設(shè)計該系統(tǒng)的主要功能，包括：用戶登錄、數(shù)據(jù)維護、數(shù)據(jù)查詢，文件打印等。
1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數(shù)據(jù)破壞，保證數(shù)據(jù)的保密性和安全性，本系統(tǒng)將事先設(shè)計好的用戶名和密碼放在數(shù)據(jù)表中，用戶登錄時系統(tǒng)將會把用戶輸入的數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統(tǒng)，通過系統(tǒng)對用戶進行管理，這樣可實現(xiàn)添加新用戶并賦予相應(yīng)權(quán)限以及用戶登錄密碼修改等功能。
2）數(shù)據(jù)維護：數(shù)據(jù)維護包括數(shù)據(jù)輸入、數(shù)據(jù)修改與刪除。根據(jù)自己的需要，用戶可對數(shù)據(jù)表中的數(shù)據(jù)進行操作，將改動的數(shù)據(jù)及時傳到后臺的數(shù)據(jù)庫中，將失效的數(shù)據(jù)從數(shù)據(jù)庫中刪除，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的實時性和有效性。
3）數(shù)據(jù)查詢：要判斷一個系統(tǒng)的優(yōu)劣，主要看該系統(tǒng)的核心部分即系統(tǒng)的查詢功能，本系統(tǒng)可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。
4）文件打?。涸摬糠种饕菫榱朔奖阌脩魧贤倪M行管理。
3.2系統(tǒng)流程圖
系統(tǒng)流程圖如圖1所示。
圖1系統(tǒng)流程圖
如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態(tài)管理等。
4結(jié)束語
由于時間和技術(shù)等多方面的原因，本系統(tǒng)仍存在一些不足。經(jīng)過調(diào)研相關(guān)資料，為了更好地完善系統(tǒng)功能，現(xiàn)提出以下建議：
優(yōu)化系統(tǒng)維護功能：增加系統(tǒng)管理功能，能夠有數(shù)據(jù)糾錯功能，同時為了保證系統(tǒng)中各個要素能夠隨環(huán)境的變化始終保持正確的工作狀態(tài)。系統(tǒng)維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統(tǒng)生命周期的60%，因此必須對系統(tǒng)維護給予重視。
參考文獻：
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在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源。
8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1.市場情勢
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區(qū)細分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產(chǎn)品情勢
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的就是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素就是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
房地產(chǎn)銷售計劃書【二】在已過去的20**年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起，整個銷售團隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程。為了以后在這個既充滿了機遇又充滿了挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)行業(yè)更好地銷售，現(xiàn)將銷售工作計劃如下：
一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓練
在20**年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)20**年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20**年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向
在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20**年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20**年的銷售任務(wù)，就是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案
我在20**年的房產(chǎn)銷售工作重點就是***公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學合理的銷售計劃和任務(wù)目標及詳細的執(zhí)行方案。
四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法
我將結(jié)合20**年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達成
中圖分類號：F830.31 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（2）-0038-05
2013年9月，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)【2013】35號）中明確指出“要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點?！睘樨瀼貒鴦?wù)院的這一意見，保監(jiān)會已起草《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見（征求意見稿）》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市進行試點。試點一旦展開，相關(guān)的配套政策就必須跟進，稅收政策就是其中非常重要的一環(huán)。但目前學界對于住房反向抵押養(yǎng)老保險模式下的稅收征納及優(yōu)惠措施都缺乏系統(tǒng)研究。在本文中，筆者希望以住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質(zhì)為出發(fā)點，對“以房養(yǎng)老”模式下的稅收問題進行系統(tǒng)分析，并提出相關(guān)的政策建議。
一、住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質(zhì)
關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險并無一個公認的定義，國內(nèi)甚至也少有學者專門以“住房反向抵押養(yǎng)老保險”為對象進行研究。大多數(shù)的研究事實上都集中在“住房反向抵押貸款”上，這可能是因為國外的以房養(yǎng)老產(chǎn)品大都采取的是“反向抵押貸款”形式的緣故。這些學者往往都將保險公司作為反向抵押貸款的開辦機構(gòu)來研究，雖然這在理論上并無不妥，但卻忽視了我國金融行業(yè)分業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀。目前的金融監(jiān)管體制下，保險公司根本沒有發(fā)放貸款的資格，那么又何來保險公司開展住房反向抵押貸款之說呢？
（一）住房反向抵押養(yǎng)老保險背后的基礎(chǔ)法律關(guān)系是保險合同關(guān)系
住房反向抵押貸款和住房反向抵押養(yǎng)老保險運作模式很相似，都是參與的老人將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行或者保險公司，但仍有權(quán)在已被抵押的房屋中居住，然后由后者向前者發(fā)放養(yǎng)老金，待前者去世之后，后者獲得住房所有權(quán)。但是盡管如此，這背后的法律關(guān)系卻有著明顯的差別，如果不將其加以梳理清楚，我們就不可能對其中的稅收問題進行系統(tǒng)地研究。
住房反向抵押貸款背后的基礎(chǔ)法律關(guān)系是借款合同關(guān)系，老人的住房作為其借款的擔保，銀行發(fā)放的養(yǎng)老金本質(zhì)上就是發(fā)放的貸款，老人去世后，其房屋用于抵償其對銀行的貸款債務(wù)，因而所有權(quán)轉(zhuǎn)移給銀行。銀行將住房進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，同時享有房產(chǎn)的升值部分。
住房反向抵押養(yǎng)老保險背后的基礎(chǔ)關(guān)系則是保險合同，具體而言為年金養(yǎng)老保險。其中老人作為投保人和被保險人，保險公司作為保險人，保險標的是老人的壽命，保險公司發(fā)放的養(yǎng)老金自然就是保險金，至于保險費在這里顯得比較特殊，因為實際上在保險合同生效時，作為投保人的老人并未繳納保險費，這和目前年金保險的普遍做法即投保人要在開始領(lǐng)取之前，交清所有保費有較大的差異，這也是住房反向抵押養(yǎng)老保險最大的特點和其創(chuàng)新之處所在。雖然未繳納保費，但由于保險公司享有的這個保費債權(quán)有房產(chǎn)的擔保，因此并不會有較大問題。在老人去世之后，保險公司通過獲得老人的房屋所有權(quán)來實現(xiàn)其保費債權(quán)。
（二）不能將住房反向抵押養(yǎng)老保險認定為分期收款的不動產(chǎn)銷售
有學者認為，住房反向抵押養(yǎng)老保險“實際上是保險公司分期購入投保人的房產(chǎn)”，還有學者在研究中指出，“對借款人而言，...若將其認定為房屋銷售則需要支付所得稅，那么借款人取得的收入就會被認為是應(yīng)征稅的收入?！焙翢o疑問，如果這一養(yǎng)老模式被稅務(wù)機關(guān)認定為是分期收款形式的房產(chǎn)銷售的話，那么參照《企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定（個人所得稅法缺乏相關(guān)規(guī)定），以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)，因此投保人需要在每次收到養(yǎng)老金的時候繳納個人所得稅，這對投保人選擇是否參與這一養(yǎng)老模式有著巨大的影響。
但筆者認為，盡管稅法中有實質(zhì)課稅原則，但將住房反向抵押養(yǎng)老保險的實質(zhì)認定為房產(chǎn)銷售并不妥當，具體理由如下：
1、忽視了其中的風險轉(zhuǎn)移屬性。住房反向抵押養(yǎng)老保險之所以被認為是一種保險產(chǎn)品，并不是因為它是由保險公司推出來的，而是因為它具有保險風險轉(zhuǎn)移的本質(zhì)屬性。投保人的壽命具有不確定性，其擁有住房的價值能否滿足其養(yǎng)老的需要也是不確定的，而住房反向抵押養(yǎng)老保險則將這種不確定性變?yōu)榱祟I(lǐng)取年金的確定性，因為保險人對投保人及其繼承人沒有追索權(quán)，因此即使投保人壽命超過了預期，其仍有權(quán)按照先前的約定獲得保險年金。相反，如果其壽命小于預期，除非處于保證領(lǐng)取年度內(nèi)，否則保險公司仍然不負返還或補償義務(wù)。
2、目前的產(chǎn)品設(shè)計中，風險收益并未完全轉(zhuǎn)移給保險人，難以認定為銷售。從目前保監(jiān)會的征求意見稿來看，試點產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品，指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;非參與型產(chǎn)品，指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。我們發(fā)現(xiàn)，保險公司不僅沒有獲得房產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)，也不能獲得，至少不能完全獲得房產(chǎn)的增值收益，因此視為銷售有失妥當。
3、與產(chǎn)品設(shè)計中的保險金計算公式不符。如果將反向抵押養(yǎng)老保險視為分期收款的房產(chǎn)銷售，那么保險公司需支付給投保人的養(yǎng)老金數(shù)額超過合同訂立之日的房屋價值部分就成了保險公司未來須支付給投保人的利息。但從實際的產(chǎn)品設(shè)計來看似乎并非如此，以“幸福人壽”保險公司開展反向抵押貸款的每月支付保額計算公式為例，每月支付保額=（住房評估價+住房升值-住房折舊-預支利息貼現(xiàn)）/[（預期剩余壽命）x12]。顯然，有義務(wù)支付利息的不是保險公司而是投保人。
綜上，住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質(zhì)是一種新型的年金養(yǎng)老保險，而非分期收款的房產(chǎn)銷售。
（三）關(guān)于房產(chǎn)增值部分的法律本質(zhì)
關(guān)于增值部分，前文我們已經(jīng)看到，試點產(chǎn)品中增值部分要部分或全部由投保人享有。這里的一個問題是這個增值是預先的一個估計值（即在訂立保險合同時對投保人去世時的房產(chǎn)價值進行評估，確定增值數(shù)額，并將增值額全部或部分按年發(fā)放給投保人）還是實際的增值部分（即每年年末對房產(chǎn)價值進行一次評估，將增值額發(fā)放給投保人）。如果是前者，那么這實際上就是一個以房屋作為保險標的的另一個保險合同，一個財產(chǎn)保險合同，這也是為什么有的學者會認為住房反向抵押養(yǎng)老保險中會有兩個保險標的的緣故。如果屬于后者，那么這時由于保險人并未承擔任何轉(zhuǎn)移給他的風險，因為風險仍由投保人自行承擔，因此保險人發(fā)放給投保人的房產(chǎn)增值額不屬于保險金。那么這部分的性質(zhì)是什么呢？首先，這部分金額實際上是保險公司將未來投保人去世后其拍賣抵債房產(chǎn)時將取得的房產(chǎn)增值額提前付給投保人。從其功能上說，似乎是一種貸款。但如前述，保險公司無貸款資格，將其認定為貸款與目前的規(guī)則不符。認定為是房產(chǎn)銷售的分期付款呢？筆者認為也不行，如前述，所有權(quán)、管理權(quán)以及與房產(chǎn)相關(guān)的風險都沒有轉(zhuǎn)移給保險人，難以認定銷售成立。筆者認為認定為未來銷售合同的預付款項應(yīng)該是比較合適的，而對投保人而言，則自然認定為預收款項。
二、住房反向抵押養(yǎng)老保險下的稅收問題
了解了住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質(zhì)之后，我們現(xiàn)在可以開始分析其中的稅收問題。筆者在接下來的分析中將分為兩個階段進行討論，包括：發(fā)放/領(lǐng)取養(yǎng)老保險年金階段;投保人去世后的以房產(chǎn)抵償保費債務(wù)階段。每個階段筆者將從投保人和保險人兩個角度來探討可能涉及到的稅收問題。
（一）發(fā)放/領(lǐng)取養(yǎng)老保險年金階段
1、投保人。我們前面已經(jīng)討論過，住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質(zhì)是一種年金養(yǎng)老保險，而非房產(chǎn)銷售，因此其領(lǐng)取的保險年金屬于保險金范疇，而非房產(chǎn)銷售收入。根據(jù)《個人所得稅法》第四條規(guī)定，對于保險賠款免納個人所得稅。雖然先前對于分紅型養(yǎng)老保險有過納稅與否的爭議，但考慮到住房反向抵押養(yǎng)老保險屬保障性質(zhì)而并不具有分紅的性質(zhì)，因此，對于投保人領(lǐng)取的保險金免納個稅應(yīng)該是沒有任何疑義的。
對于房產(chǎn)增值部分，如前所述，如果增值額是預先估計后按年發(fā)放的，那么屬于財產(chǎn)保險性質(zhì)，其稅收處理仍然是免稅;如果是每年評估確定增值額后發(fā)放，那么這部分對投保人而言屬于預收款性質(zhì)，對于這部分預收款，按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此預收款需要繳納營業(yè)稅，以及伴隨著的城建稅和教育費附加。至于在繳納營業(yè)稅時有關(guān)“購買不足/超過5年”的特殊規(guī)定如何適用，筆者認為由于在此階段銷售未成立，因此應(yīng)將投保人預期死亡時間作為計算是否滿5年的標準。在所得稅方面，由于并沒有預收款需繳納所得稅的規(guī)定，因此應(yīng)視為對預收款不交所得稅。
另外一個需要討論的問題是房產(chǎn)稅的問題。房產(chǎn)稅是對住房持有環(huán)節(jié)征收的稅種，目前除上海、重慶兩處試點外，對個人住房是免于征收的。在住房反向抵押養(yǎng)老保險中，由于房屋僅僅是抵押給保險公司，所有權(quán)和居住權(quán)都由投保人保留，因此試點地區(qū)的投保人如果滿足房產(chǎn)稅的征收條件，在無新的優(yōu)惠政策的情況下，投保人仍需要繳納房產(chǎn)稅。
2、保險公司。保險公司主要面臨的稅種毫無疑問是企業(yè)所得稅。保險公司在反向抵押養(yǎng)老保險中獲取的收入包括：保費收入;利息收入;手續(xù)費收入;參與型試點產(chǎn)品下的增值分享收入。當然保險公司在確認收入的同時要結(jié)轉(zhuǎn)成本，其按年支付的保險金應(yīng)可作為費用扣除。
關(guān)于增值部分，如果認定為財產(chǎn)保險，則首先需要確認保費收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。如果將增值部分認定為預收款項/預付款項，由于投保人的預收款不確認收入，保險人的預付款也不確認成本。但是在參與型試點產(chǎn)品中，保險公司按年評估房產(chǎn)后取得的增值收入應(yīng)按實際發(fā)生額計入應(yīng)納所得稅收入。
（二）投保人去世后的以房產(chǎn)抵償保費債務(wù)階段
1、投保人。雖然投保人已經(jīng)去世，但在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該繳納的相關(guān)稅費應(yīng)當是由保險公司代扣代繳的，這種代扣代繳毫無疑問會直接減少保險公司在投保人生前發(fā)放的保險金的數(shù)額。
如前文所分析，投保人去世之后，保險公司將通過獲得投保人房產(chǎn)的所有權(quán)來實現(xiàn)其保費債權(quán)。這種以房抵債的本質(zhì)其實就是房產(chǎn)的銷售。那就需要繳納以下稅種。
（1）營業(yè)稅。按照我國目前關(guān)于銷售住房的營業(yè)稅規(guī)定，購買不足5年對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。若實際需要繳納營業(yè)稅，應(yīng)當是由保險人代繳。當然，代繳的還應(yīng)包括根據(jù)營業(yè)稅計算的城建稅和教育費附加。
（2）個人所得稅。轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)取得收入需繳納個人所得稅這并無疑義，這里的關(guān)鍵是收入的金額如何確定。尤其是在房產(chǎn)的拍賣或者折價金額高于債務(wù)（包括保費債務(wù)、利息債務(wù)、手續(xù)費債務(wù)，預收款項也屬于債務(wù)）部分時，如果高出的部分需要退還給投保人的繼承人，那么保險公司應(yīng)按照拍賣價或者折價金額作為投保人房產(chǎn)銷售收入并代為計繳個人所得稅;反之，如果高出部分不需要退還，則保險公司應(yīng)按照債務(wù)的數(shù)額作為房產(chǎn)銷售收入代為計繳個人所得稅。當然，不需退還的部分作為保險公司營業(yè)外收入計算繳納企業(yè)所得稅自不必說。
（3）土地增值稅。對于個人轉(zhuǎn)讓普通住宅，一直以來都是免征土地增值稅的。但是若為非普通住房，則需要繳納土地增值稅。根據(jù)上海目前的規(guī)定，居住滿五年的，免征土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收;居住未滿三年的按規(guī)定征收。因此，若滿足征稅條件，也應(yīng)由保險人代為扣繳。
（4）印花稅。對于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑據(jù)，雙方都應(yīng)該按照憑據(jù)所載金額的0.5‰計稅貼花。
2、保險人。保險人除了要對投保人應(yīng)納稅款進行代扣代繳，同時在交易中自己還要承擔相關(guān)的納稅義務(wù)。這里首先明確的是，保險公司在投保人去世后是直接取得房產(chǎn)所有權(quán)的，即使房產(chǎn)的拍賣或者折價金額高于債務(wù)部分需要返還投保人繼承人亦如此。換言之，投保人并非是保人拍賣房產(chǎn)，然后從拍賣款中受償，而是直接取得房產(chǎn)，至于其最后是將房產(chǎn)留用或者出租或者銷售都沒有關(guān)系。因此，對保險人而言，實際上又存在抵債房產(chǎn)取得、持有和處置三個階段。
（1）抵債房產(chǎn)取得階段。1.企業(yè)所得稅。抵債資產(chǎn)取得階段涉及到企業(yè)所得稅主要是當房產(chǎn)的折價金額高于債務(wù)而高出又不需要返還給投保人之繼承人的情況。按照《企業(yè)會計準則第12號―債務(wù)重組》的規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當將重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值之間的差額，計入當期損益。具體言之，房產(chǎn)作價高于債務(wù)數(shù)額的，應(yīng)計入營業(yè)外收入繳納企業(yè)所得稅;相反若作價低于債務(wù)數(shù)額，則其為損失，應(yīng)計入營業(yè)外支出，減少應(yīng)納稅所得額。2.契稅。保險公司獲得房屋所有權(quán)時，按照稅法規(guī)定應(yīng)繳納契稅。3.印花稅。如前所述，對于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，雙方都應(yīng)該按照書據(jù)所載金額的0.5‰計稅貼花。
（2）抵債房產(chǎn)持有階段。保險公司取得房產(chǎn)后，可能并不會立即出售，而可能會持有一段時間。這期間保險公司若將其出租，按照稅法規(guī)定需繳納營業(yè)稅，所得還要繳納所得稅，租賃合同還需繳納印花稅;同時，保險公司還應(yīng)按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，土地使用稅等。
（3）抵債房產(chǎn)處置階段。處置階段若將房產(chǎn)出售，價格高于取得抵債房產(chǎn)時的作價部分應(yīng)該作為營業(yè)額按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。另外處置時還應(yīng)按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等稅款。
三、相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的建議
從鼓勵住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展這一目標出發(fā)，毫無疑問需要對這一新型養(yǎng)老模式賦予稅收優(yōu)惠政策。但是制定優(yōu)惠政策的前提條件時，我們必須厘清在現(xiàn)行稅收制度下的稅收問題。只有當我們弄清了在目前的稅制下，什么時候應(yīng)繳納什么稅，如何繳納，繳納多少，我們才談得上制定稅收政策來免除或者減輕或者遞延納稅人的稅收，這也是為什么筆者要分析住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律本質(zhì)的原因，因為這是制定稅收優(yōu)惠政策的前提條件。
由前文的分析，我們已經(jīng)了解到，投保人在生前領(lǐng)取保險金的階段并無繳納個稅的義務(wù)，因此，就不存在免除投保人領(lǐng)取保險金時應(yīng)納的個人所得稅問題，但我們同時又要注意到，投保人在身故之后以房抵債時，卻是需要由保險人代繳個人所得稅的，這種代繳就使得投保人在生前取得的保險金會相應(yīng)減少，如果不考慮這一點，保險公司可能會在設(shè)計其產(chǎn)品時因為未能考慮稅收問題而出現(xiàn)錯誤。
另外，在制定稅收優(yōu)惠政策時，我們還應(yīng)該注意優(yōu)惠政策的差別對待，尤其要對貧富差異的因素加以考慮。以遺產(chǎn)稅為例，其實我們可以預見，若住房反向抵押養(yǎng)老保險成形，“規(guī)避遺產(chǎn)稅”必然會成為保險公司宣傳的噱頭之一。那么住房反向抵押養(yǎng)老保險能否成為規(guī)避遺產(chǎn)稅的考慮呢，有學者認為這還要待我國的遺產(chǎn)稅出臺且國家賦予以房養(yǎng)老免稅政策后才能成為現(xiàn)實。確實，由于目前遺產(chǎn)稅條例并未出臺，所以尚無法認定住房反向抵押養(yǎng)老保險能否規(guī)避遺產(chǎn)稅。但有一點卻是確定的，那就是如果這一養(yǎng)老模式被“一視同仁”地免除遺產(chǎn)稅，那么肯定會有一大批富人會利用這個制度來規(guī)避遺產(chǎn)稅，這不是我們希望看到的。
考慮到這些因素，筆者認為可以從以下幾個方面設(shè)計住房反向抵押養(yǎng)老保險的稅收優(yōu)惠政策：
第一，部分地免除投保人身故后以房抵債的個人所得稅?！懊獬笔侵副ｋU人在投保人身故后取得投保人房產(chǎn)所有權(quán)時，無需再代為扣繳個人所得稅，這樣保險人就可以將這部分稅款計入應(yīng)發(fā)放的保險金之中。這里的“部分”是指，對于擁有兩套及以上住房的投保人，不予免除個稅。之所以作此規(guī)定是因為考慮到擁有兩套住房的人經(jīng)濟能力較高，沒有必要賦予優(yōu)惠政策，且如果允許的話，可能會變相地賦予其一個免稅的銷售二套房的途徑。
第二，免除投保人獲得的代表住房增值部分的預收款項時應(yīng)繳納的營業(yè)稅。即在住房增值部分由保險公司每年評估然后將增值額發(fā)放給投保人的情況下，其性質(zhì)屬于預收款項，按照目前的制度，投保人需要在收到時繳納營業(yè)稅。但是考慮到真正的房產(chǎn)銷售發(fā)生在投保人身故時，這時房產(chǎn)一般都已經(jīng)購買超過五年，在這種情況下，若為普通住房，應(yīng)免繳營業(yè)稅，若為非普通住房，則應(yīng)差額征收，但若未超過五年，則需要全額征收，因此如果收到預收款和實際銷售成立時一個在五年內(nèi)，一個在五年外，那么就很容易使得政策變得復雜，因此考慮政策的簡便性，應(yīng)直接免除預收款項的營業(yè)稅，改由實際銷售時統(tǒng)一征收。
第三，允許保險公司在其應(yīng)納稅所得額中扣減其反向抵押養(yǎng)老保險中的利息收入。保險公司在開展這項業(yè)務(wù)中最重要的一點就是現(xiàn)金流問題。某種程度上可以說，保險公司實質(zhì)上開展著銀行的貸款業(yè)務(wù)，但卻缺乏銀行來源于存款業(yè)務(wù)的大量現(xiàn)金流。因此，稅收優(yōu)惠政策也應(yīng)當針對這一點來做文章。允許保險公司扣減其利息收入對緩解保險公司的現(xiàn)金流壓力有一定幫助。有的學者認為應(yīng)當針對保險公司的保險費收入給予稅收優(yōu)惠。但筆者認為如果對保費收入予以比如免稅優(yōu)惠，那么就不可能再允許保險公司對保險金支出作為費用扣減，這對保險公司反而不利。
關(guān)鍵詞: 崗位本位制;人才培養(yǎng);房地產(chǎn)經(jīng)營和估價
Key words: job-based system;personnel training;real estate management and valuation
中圖分類號:G71文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)14-0199-02
0引言
人才培養(yǎng)模式是指在一定的現(xiàn)代教育理論、教育思想指導下,按照特定的培養(yǎng)目標和人才規(guī)格,以相對穩(wěn)定的教學內(nèi)容和課程體系,管理制度和評估方式,實施人才教育的過程的總和。高等職業(yè)教育是在改革開放和建立市場經(jīng)濟條件下發(fā)展起來的一種新型教育制度,它與普通高等教育的根本區(qū)別在于其培養(yǎng)的目標是高級“應(yīng)用型”人才,這就注定了高職教育人才培養(yǎng)模式必須圍繞“崗位能力”來展開。“崗位本位制”是筆者自創(chuàng)的用語,借以表述自己對高職教育和高職學院辦學思路的理解和總結(jié)。其核心理念如下:高職院校以市場“崗位”的需求狀況決定開辦“什么專業(yè)”;在培養(yǎng)過程中以“崗位任務(wù)”為導向開展“工學做”一體化教學;在培養(yǎng)效果上以“崗位能力”為標準開展成果考核;最后,以學生能得到社會認可,在企業(yè)找到 “崗位”作為最終目標?；诖艘焕砟?結(jié)合筆者在企業(yè)的工作經(jīng)歷,擬從企業(yè)用人角度出發(fā),就高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才培養(yǎng)模式進行全新構(gòu)建。
1準確定位學生將從事的“工作崗位”
1.1 房地產(chǎn)行業(yè)人才需求概況我國房地產(chǎn)業(yè)從上世紀80年代末開始興起,經(jīng)過20多年的高速發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入水平的提高、城市化進程的加快及改善性住房市場需求的增加,房地產(chǎn)需求總量不斷攀升,我國房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人數(shù)也呈逐年上升趨勢。在各類大小的招聘會上,房地產(chǎn)類公司熱招的職位主要有置業(yè)顧問、設(shè)計、售樓顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)項目策劃、工程監(jiān)督等。
1.2 一些高職院校人才培養(yǎng)定位模糊根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點和市場對人才的需求,眾多高職院校紛紛開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè),培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)“應(yīng)用型”人才。結(jié)合高職房地產(chǎn)專業(yè)人才的特點,許多高職院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)定位很粗略,對于學生將來主要就業(yè)領(lǐng)域簡單描述為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、估價機構(gòu)、物業(yè)管理公司等。僅僅進行如此粗略“定位”是遠遠不夠的,如果定位模糊,就無法在后續(xù)的人才培養(yǎng)過程中,真正做到圍繞工作過程開發(fā)課程教學體系。因此,必須更加深入一步,對房地產(chǎn)企業(yè)的部門設(shè)置以及各崗位要求進行分析。
1.3 從企業(yè)用人角度,準確定位學生將從事的崗位以一家普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例,組織架構(gòu)一般包括綜合管理部、 財務(wù)部、工程部、銷售部等幾大部門,工作人員一般在50人左右。各部門的職責及從業(yè)人員的要求如下:①綜合管理部:負責上下溝通、左右協(xié)調(diào),管理項目的具體策劃,取締地以及相關(guān)許可的辦理等一系列前期開發(fā)工作。從業(yè)人員除了文員外,要求較高,需要資深管理和前期項目報批經(jīng)驗。②財務(wù)部:負責公司的會計核算和財務(wù)管理,是公司的核心部門。從業(yè)人員要求是專業(yè)財務(wù)人員。③工程部:負責項目的建設(shè)和管理,確保工期、質(zhì)量、安全及成本控制執(zhí)行等。要求從業(yè)人員有多年施工管理經(jīng)驗。④銷售部:負責開發(fā)項目的銷售或者租賃工作,人員占到企業(yè)員工總數(shù)的一半左右,除了銷售主管人員外,從業(yè)門檻較低。
從企業(yè)用人角度出發(fā),我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售崗位最適合剛出校門的高職畢業(yè)生。同理,我們也可對房產(chǎn)中介機構(gòu)、估價機構(gòu)、物業(yè)管理公司等進行崗位分析,通過這般深入調(diào)研后,可以得出一個結(jié)論:高職房地產(chǎn)專業(yè)學生走出校門,排除專業(yè)“不對口”就業(yè)等因素,在職業(yè)起步階段,學生最合適的是從事“房產(chǎn)銷售員”和“房產(chǎn)中介經(jīng)紀員”兩種崗位,經(jīng)過3到5年以上的積累,具備一定經(jīng)驗?zāi)芰?并考取相應(yīng)的職業(yè)資格后,有機會逐步提升到“房產(chǎn)策劃”、“房產(chǎn)估價師”、“房產(chǎn)經(jīng)理人”等中、高級崗位。
2從“崗位”角度整合重構(gòu)課程體系
2.1 傳統(tǒng)課程體系的不足傳統(tǒng)的課程體系主要按照學科體系,注重學科的系統(tǒng)性、完整性,不管完成工作任務(wù)是否需要用到相關(guān)知識和技能,一古腦地全灌輸給學生。比如:《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟基礎(chǔ)》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)營銷與策劃》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀》等課程中許多內(nèi)容重復、并缺少實踐教學的環(huán)節(jié)?；趯W生將來從事崗位的準確定位,根據(jù)高職“教學做”一體化人才培養(yǎng)模式的要求,原來的課程體系和教材就顯現(xiàn)出“理論多”、“實踐少”、“內(nèi)容重復”等不足了,無法適應(yīng)新人才培養(yǎng)模式的需要。因此,必須以“崗位能力”為導向,對各崗位的工作過程進行分解,確定“知識學習”、“能力培養(yǎng)”各模塊,對原課程進行整合,重新構(gòu)建基于“崗位能力”的新課程體系。課程整合對教師、學生、教學本身都提出了更高的綜合性要求,如果專業(yè)帶頭人和專業(yè)教師僅僅停留在聽取專家和企業(yè)建議的層次,是遠遠不夠的;必須深入企業(yè),準確了解企業(yè)的運作流程、各崗位的工作內(nèi)容和能力要求,才能滿足相關(guān)需要。
2.2 基于準確的定位,重新整合課程體系在明確學生將來先從事“房產(chǎn)銷售員,房產(chǎn)中介經(jīng)紀員”崗位開始,并逐步向“房產(chǎn)策劃、房產(chǎn)估價師”崗位發(fā)展的前提下,以此為導向,可以把所有課程拆散,重新進行課程整合。基礎(chǔ)課整合上,建議把原有的10多門專業(yè)基礎(chǔ)課,按照“經(jīng)濟管理知識”、“建筑知識”兩個大類,整合成2門大基礎(chǔ)課:《房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理基礎(chǔ)》、《建筑知識基礎(chǔ)與應(yīng)用》。專業(yè)課整合的原則是:根據(jù)學生將從事的職業(yè)崗位,以一個崗位設(shè)置一門大專業(yè)課,比如:根據(jù)學生畢業(yè)后最適合從事的是銷售和經(jīng)紀人兩個崗位,整合設(shè)置《房地產(chǎn)營銷和策劃》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務(wù)》兩門大課,同時,考慮到學生未來的發(fā)展,設(shè)置《房地產(chǎn)開發(fā)實務(wù)》、《房地產(chǎn)估價實務(wù)》課程,作為“提升模塊”,為學生將來考取“房產(chǎn)策劃師”、“房產(chǎn)估價師”,以及崗位的提升打好堅實的基礎(chǔ)。專業(yè)課程的內(nèi)容選取上,必須基于崗位實際工作過程,安排教學內(nèi)容。比如:《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程可以由以下主要幾個模塊構(gòu)成:房地產(chǎn)市場調(diào)查、房地產(chǎn)銷售禮儀、房地產(chǎn)銷售技巧和實務(wù)、房地產(chǎn)銷售合同管理等。具體實施時,還可以根據(jù)情況把重要的模塊單獨設(shè)立成一門小課程。
3實施“教學做”一體化教學
3.1 “教學做”一體化教學模式“教學做”一體化教學模式是實現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的最佳途徑,只有讓學生“邊學邊做、工學交替”,才能真正培養(yǎng)出學生的實際動手能力;只有通過與企業(yè)的全過程合作,才能培養(yǎng)具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展學習與適應(yīng)能力房地產(chǎn)應(yīng)用型人才。
3.2 《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程“教學做”一體化設(shè)計以《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程為例,其“教學做”一體化教學,可以采取如下模式:
①“先上崗再學習”:在上《房地產(chǎn)營銷與策劃》課前,通過和校外實習基地聯(lián)系,帶學生在到售樓部“上崗”一周,在房產(chǎn)公司的售樓部感受工作環(huán)境、觀察售樓員的工作。在條件允許的情況下,要求學生試著去接待一位買房顧客等。通過這個環(huán)節(jié)的鍛煉,學生對自己的職業(yè)目標、學習方向就會有一個全新的認識,知道自己在哪些方面需要提高,同時也能激發(fā)學生的學習動力。②“崗位任務(wù)驅(qū)動”教學:在教學上采用“崗位任務(wù)”驅(qū)動模式,根據(jù)崗位實際任務(wù),把課程實訓內(nèi)容設(shè)置成:樓盤資料學習,顧客接待禮儀,顧客心理分析,樓盤模型解說,樣板房參觀,客戶維護,合同簽訂,貸款落實等任務(wù)環(huán)節(jié)。每個環(huán)節(jié)的教學,都要充分利用校內(nèi)實訓場所和校外實訓基地,讓學生在實際工作環(huán)境中“學中做、做中學”。③“頂崗”式考核:考核上改變傳統(tǒng)的“試卷”式,學生通過“教學做”一體化模式培養(yǎng)后,完全可以采用“頂崗式”考核。提供一套樓盤銷售資料、樓盤模型、虛擬客戶,就可以在實訓室進行考核,甚至到某售樓中心,讓外來“兼職教師”來考核,使學生有真正的頂崗能力。達到學完一門課程,就能到企業(yè)“頂崗”的能力水平。
4結(jié)論
積極摸索高職人才培養(yǎng)新模式,培養(yǎng)具有較強實踐能力的高素質(zhì)人才,是高職院校教育工作者必須思考的問題?！靶Ｆ蠛献?、工學結(jié)合”是探索高職人才培養(yǎng)模式的切入點。在高職人才培養(yǎng)過程中,必須緊扣“崗位”,一切都從“崗位”出發(fā),才能培養(yǎng)出具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展能力、勝任企業(yè)一線崗位的應(yīng)用型人才。
參考文獻:
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
市場情勢
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產(chǎn)品情勢
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
機會與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢與劣勢分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關(guān)的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務(wù)目標和市場營銷目標需要確立。
1.財務(wù)目標
每個公司都會追求一定的財務(wù)目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務(wù)目標必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應(yīng)符合一定的標準
各個目標應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
各個目標應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
如果可能的話，目標應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)公司銷售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。
研究與開發(fā)：增加25％的費用以根據(jù)顧客預購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業(yè)目標的主要市場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。
房地產(chǎn)銷售個人工作計劃范文【2】
回顧這一個月的工作，非常感謝公司領(lǐng)導和各位同事的頂力支持，使我掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識?；诒救耸堑谝淮谓佑|房產(chǎn)銷售行業(yè)，面臨困難和壓力較大，針對行業(yè)特點、現(xiàn)狀，結(jié)合本人這一個多月來對“房產(chǎn)銷售”的理解和感悟，特對12月分工作制定以下房產(chǎn)銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結(jié)，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現(xiàn)目標。
二、目標
1. 全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢并做到應(yīng)用自如。
2. 根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
3. 鎖定有意向客戶30家。
4. 力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競爭，就是服務(wù)的競爭。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務(wù)”來進行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識，使自己在對房產(chǎn)銷售特點掌握的基礎(chǔ)上進一步的深入體會，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對答如流。
2.對有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)（比如根據(jù)其需要及時通知房原和價格等信息），目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
3.在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。
4.在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。了如指掌
6..對每次面談后的結(jié)果進行總結(jié)分析，并向上級匯報，聽取領(lǐng)導的看法?？朔щy、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
7.在總結(jié)和摸索中前進。
四、計劃評估總結(jié)
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執(zhí)行情況做一次評估，總結(jié)得失，為下個月的工作開展做準備。
房地產(chǎn)銷售個人工作計劃范文【3】
經(jīng)過20xx年兩個月的工作，我對房地產(chǎn)銷售有了更深層次的了解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一年中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結(jié)去年展望今年，根據(jù)自身的實際情況，特做出具體的計劃。
一、業(yè)務(wù)的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結(jié)，團結(jié)是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關(guān)房產(chǎn)知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產(chǎn)知識的了解，是熟識項目的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現(xiàn)的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質(zhì)的提升
銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。
首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總結(jié)自己的實踐經(jīng)驗。
其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結(jié)合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關(guān)心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。
最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領(lǐng)導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。20xx年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創(chuàng)造效益，讓事業(yè)充滿生機和活力！我們是一個整體，奔得是同一個目標！我會和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點開始，邁向成功！
房地產(chǎn)銷售個人工作計劃范文【4】
一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓練。
在20xx年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。
在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20xx年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20xx年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。
我在20xx年的房產(chǎn)銷售工作重點是××公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學合理的銷售計劃和任務(wù)目標及詳細的執(zhí)行方案。
四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。
我將結(jié)合xx年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務(wù)圓滿達成。
回顧這一個月的工作，非常感謝公司領(lǐng)導和各位同事的頂力支持，使我掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識。基于本人是第一次接觸房產(chǎn)銷售行業(yè)，面臨困難和壓力較大，針對行業(yè)特點、現(xiàn)狀，結(jié)合本人這一個多月來對“房產(chǎn)銷售”的理解和感悟，特對12月分工作制定以下房產(chǎn)銷售工作計劃。
本工作計劃包括宗旨、目標、工作開展計劃和計劃評估總結(jié)，日計劃，等五部分。
一、宗旨
本計劃是，完成銷售指標100萬和達到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標、實現(xiàn)目標。
二、目標
一：全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢并做到應(yīng)用自如。
二：根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
三：鎖定有意向客戶30家。
四：力爭完成銷售指標
三、工作開展計劃
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競爭，就是服務(wù)的競爭。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務(wù)”來進行。
一：多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識，使自己在對房產(chǎn)銷售特點掌握的基礎(chǔ)上進一步的深入體會，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對答如流。
二：對有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望.
三：在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。
四：在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進一步了解的情況下，可以安排面談。
五：在面談之前要做好各種充分準備，做到對房源，面積，單價等。了如指掌
六：.對每次面談后的結(jié)果進行總結(jié)分析，并向上級匯報，聽取領(lǐng)導的看法?？朔щy、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
七：在總結(jié)和摸索中前進。
四、計劃評估總結(jié)
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執(zhí)行情況做一次評估，總結(jié)得失，為下個月的工作開展做準備。
房地產(chǎn)銷售部門個人工作計劃
一年的工作就要結(jié)束了，而來年的工作也是接踵而至，作為房地產(chǎn)的一名銷售人員，我也是要做好20__年的工作計劃，讓自己更加清楚一年要做什么事情，哪些是更加重要的，哪些是需要我繼續(xù)努力去提高的。
首先是銷售目標，20__年我要按照主管的要求，達成銷售的目標，按照年度的目標去分解，制定好每月的銷售計劃任務(wù)，讓自己每個月都明確自己要達成的目標是多少，需要銷售多少套房子出去，只有將目標分解下來，一個個的去做好，那么才能在到達年底的時候完成年度的銷售任務(wù)。通過分解目標，然后再有計劃的去找到目標客戶，去進行銷售，而不是在營業(yè)部等待，那樣的話是完成不了任務(wù)的。
其次是要提升自己的銷售能力，今年的工作雖然做完了，任務(wù)也達標了，但是感覺有一些運氣的成分在，而自己的銷售能力其實還是需要進一步的去提升的，一些本來可以拿到手的客戶卻最后還是沒有成功的拿下，而這也是我的銷售能力不過關(guān)的原因，在20__年我要去提升我的銷售能力，參加一些銷售的課程培訓，學習一些銷售的方法和技巧，讓自己能在這一年的工作中做得更加的好，而不是還保持原來的樣子，雖然工作也是會讓自己提升，但是多學一些，能提升的更快，也是能更有把握的完成銷售的目標。
再次則是對新樓盤的了解，明年有一個新的樓盤要開盤，雖然今年有了解一些情況，但是具體的如何，卻是需要進一步的去了解，同時根據(jù)自己了解的樓盤情況去進行歸納和總結(jié)，轉(zhuǎn)化為銷售的話語來跟客戶去溝通商談。對于新樓盤來說，公司也是抱有很大的期望，希望能銷售出一個好的業(yè)績，我也是要努力的抓住這個機會，新的樓盤來看的客戶也是特別的多，只有把樓盤的情況了解清楚，那么我就能在這些潛在的客戶中更好的找到有意向的客戶，促成銷售，最后達成簽約。
新的一年，有新的任務(wù)，也有新的期盼，在新的一年，我要完成我的銷售任務(wù)的同時積極的去學習，讓自己的銷售能力變得更好，這樣也是能再促進工作完成。同時對于自己這一年所犯的一些錯誤，和不足的地方也是要在新的一年里改進，完善，不再犯這些錯誤了。我相信在20__年，我一定可以按照計劃，認真的去把工作做好的。
房地產(chǎn)銷售部門個人工作計劃
一.銷售節(jié)奏
(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結(jié)合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節(jié)點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關(guān)節(jié)點只是初稿。待工程節(jié)點確定后，再最終定稿。
1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關(guān)注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。
2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應(yīng)避開春節(jié)假期。
3.開盤銷售前應(yīng)確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)-銷售節(jié)奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推廣活動推出-項目
2.__年12月底—__年1月初，召開產(chǎn)品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3.__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。
二.銷售準備(__年1月15日前準備完畢)
1. 戶型統(tǒng)計：
由工程部設(shè)計負責人、營銷部-共同負責，于__年12月31日前完成
鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計應(yīng)包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。
2. 銷講資料編寫：
由營銷部-、策劃師負責，于__年12月31日前完成
-項目銷將資料包括以下幾個部分：
購買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講
基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟指標、戶型面積統(tǒng)計、配套情況、建筑風格、景觀設(shè)計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設(shè)計單位的，由其出具銷講材料。__年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項目優(yōu)勢說辭。
建筑工藝及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術(shù)等基本基本資料。__年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭。
客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區(qū)銷講：
不利因素公示
3. 置業(yè)顧問培訓：
由營銷部-負責，培訓時間從__年11月底—__年1月
培訓內(nèi)容包括：
銷講資料培訓，時間：__年11月底—__年12月初
建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計培訓，時間：__年12月初
工程工藝培訓，時間：__年12月初
樣板區(qū)、樣板房培訓，時間：__年1月9日
銷售培訓，時間：__年12月—__年1月出
2.預售證
由銷售內(nèi)頁負責，于__年1月10號前完成
3.面積測算
由銷售內(nèi)頁負責，于__年1月10號前完成
4. 戶型公示
由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應(yīng)準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問出錯。
由策劃師負責，于__年1月10號前完成
5. 交房配置
由工程設(shè)計線蔣總負責，于__年1月10號前完成
6. 一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調(diào)研后，與銷售經(jīng)理-會商后，于__年1月10號前完成，分析總結(jié)后，作為銷售時重點關(guān)注的抗性，專門進行培訓。
三. 樣板區(qū)及樣板房
(一)樣板區(qū)
1. 樣板區(qū)范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區(qū))
2. 樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，，體現(xiàn)國色天香大社區(qū)遠見、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨具特色的建筑風格。
3. 樣板區(qū)展示安排：
確定對y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求;
確定y區(qū)道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點、任務(wù)分解;
具體見附后(參觀園線說明)
(二)樣板房
1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。
2. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設(shè)計可以引導客戶更好的理解戶型設(shè)計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3.樣板房展示安排：
前期設(shè)計，包裝由項目部同事負責，-跟進協(xié)調(diào)。樣板房應(yīng)于__年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。
四. 展示道具
包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：
1.沙盤模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
2.戶型模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
3.戶型圖：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關(guān)單位制作
五.價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問踩盤整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同-寫出定價報告，報領(lǐng)導審批后執(zhí)行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內(nèi)單價。價格走勢分析，節(jié)點價格初步預計，職業(yè)顧問優(yōu)惠權(quán)限，銷售主管優(yōu)惠權(quán)限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權(quán)限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權(quán)限，公司領(lǐng)導優(yōu)惠權(quán)限，一旦確定優(yōu)惠權(quán)限，堅決執(zhí)行，防止權(quán)限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場銷售。
一、引言
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造出高利潤的同時也帶來了較高稅負，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部成本，稅收客觀上影響其經(jīng)濟效益。土地增值稅便是一個很大的影響因素。是一項影響收益較大的稅種。如何在土地增值稅清算中保證企業(yè)利益的同時有效地降低稅收和費用，是當前房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要思考的問題，因為它和自身的生存和發(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的土增清算是企業(yè)面臨的一大難題，其中牽扯到成本的分攤、車庫的處理、商業(yè)與住宅的分配、利息問題、銷售處理、發(fā)票是否到位等等各方面問題。為減輕稅收對企業(yè)發(fā)展的影響，就要采用合法靈活的多種措施運用到增值稅的繳納與核算中，有必要加強對相關(guān)法律掌握和總結(jié)。明確清算條件和納稅主體。稅前做好規(guī)劃，明確收入確認和成本扣除時需要注意的問題。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)科學合理進行納稅，維護自身利益。下文對房地產(chǎn)企業(yè)的土清算過程中幾個重要的點進行分析。首先分析了清算過程，詳細分析了土地增值稅清算各個環(huán)節(jié)的注意事項，并提出相應(yīng)的建議。
二、明確清算要求，優(yōu)先備好材料
土地增值稅指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物在產(chǎn)權(quán)，取得增值稅收入的單位和個人進行征收的一種稅。根據(jù)國家有關(guān)稅收的規(guī)定。符合以下標準的個人或經(jīng)濟組織均需繳納土地增值稅：一是房地產(chǎn)項目徹底完成，并已經(jīng)開始出售；二是不完整的建設(shè)項目但已整體轉(zhuǎn)讓出去；三是有償轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)獲取轉(zhuǎn)讓費用的。
凡達到上述條件。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)命令行為主體承擔納稅義務(wù)：一類是已竣工并通過驗收的工程項目；二是轉(zhuǎn)移項目面積超過85%的總體規(guī)模，或者尚未達到該比例，但除此之外的其他建筑面積已被出租出去；三是已持銷售許可證，但建筑卻在三年的時間未能完全出售；四是房地產(chǎn)經(jīng)濟主體已申請稅務(wù)登記，但未履行繳納增值稅的義務(wù)的。還有國家稅務(wù)機關(guān)所規(guī)定的其他情況。
對已經(jīng)滿足清算條件應(yīng)進行清算的納稅人。需要提前準備提交清算數(shù)據(jù)：“房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告”，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，（預）銷售許可證，詳細規(guī)劃總平面圖復印件：付款憑證復印件，項目工程合同結(jié)算單，商品房買賣合同統(tǒng)計、銀行貸款合同和利息結(jié)算證明材料，房地產(chǎn)開發(fā)項目決算和竣工驗收報告，財務(wù)會計報表，無償提供公共設(shè)施和無償提供給相關(guān)單位的證明材料等。
三、規(guī)范會計核算，作好清算基礎(chǔ)
土地增值稅是國家的宏觀調(diào)控措施，不同的土地增值額國家采取不一樣的稅率，以防房地產(chǎn)獲取暴利，其中確定增值額是該過程中最重要的工作。它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入和項目成本進行精準核算。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，會計電算化已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍應(yīng)用。在一般情況下，項目竣工前的房款都是在“預收帳目”科目中顯示的，這些科目對會計核算起到了一定的輔助作用。在這些輔助條件下，房地產(chǎn)企業(yè)對核算的內(nèi)容進行了明細劃分，便于房地產(chǎn)企業(yè)的成本和收益的確認工作，為將來清算土地增值稅提供了條件。
四、明確項目收入
土地增值稅納稅人所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除項目金額后的余額為增值額。增值額的準確計算，還需要有準確的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額。針對這一情況要求房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)項目作為清算目標，全面，詳細，精準地對每個項目的進行核算。
計算項目收入時。以全額的方式開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票，以發(fā)票登記數(shù)目為標準；未發(fā)票或發(fā)票未以全額方式開出的，可以由買方和賣方之間的合同交易作為一種參考對象，以交易合同金額作為標準；銷售合同上寫的房屋面積不符合實際測量的面積的。在清算前房款已經(jīng)補交的。必須調(diào)整相應(yīng)增值稅的計算。一般情況下。地產(chǎn)開發(fā)商會將已轉(zhuǎn)為銷售收入的預收賬款科目借方金額錄成銷售明細表，該表一般會以樓號為單位來制作，其中包括：合同號，客戶名稱，銷售面積，單價（每平方米），房款總額等。需要對銷售明細表的金額進行核對，確保同一項目已結(jié)收入金額與銷售合同，銷售發(fā)票的金額保持完全一致。
核對銷售收入的過程中需要引起注意的收入確定問題：第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用于員工身上，如企業(yè)的各種福利等，以及償還債務(wù)，或以各種方式取得的非貨幣資產(chǎn)。一旦出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，則需視作與房產(chǎn)銷售性質(zhì)相同；其次，將一部分開發(fā)的房產(chǎn)供自己使用，例如：租賃他人，或自行開展經(jīng)營活動等，仍保留產(chǎn)權(quán)未被轉(zhuǎn)讓的。不納入土地轉(zhuǎn)讓增值稅，不包括在核算范圍。
在收入確認的同時，需合理確定住宅類型，如果是普通住宅，依法享受增值稅優(yōu)惠政策。國家規(guī)定的普通住宅的價值在20%以內(nèi)的豁免。此外，需注意訂金，誠意金，違約金對土地增值稅核算的影響。
五、明確土地增值稅扣除項目
明確收入后。需要對清算項目的扣除項目金額相關(guān)的進一步確認。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可避免地涉及到一系列的過程。每個過程獲得或支付一定數(shù)額的金錢，但無論是哪一個過程必須有合法證件的支持，如：取得土地使用權(quán)所進行的付出，施工時的建設(shè)成本等。不允許持有合法憑證，卻未實際繳納稅賦的現(xiàn)象，因為這將在很大程度上影響納稅的威嚴。主要分為開發(fā)成本，開發(fā)費用，繳納稅金，和其他扣款，具體如下：
第一，取得土地使用權(quán)的支付金額。要在法定程序合規(guī)的前提下得到有效憑據(jù)的支持，也就是國土資源部提供的合法證據(jù)，相應(yīng)的稅收也應(yīng)該達到國家法定標準。對于拆遷安置問題，在安置回遷戶的房地產(chǎn)項目建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)嚴格以法律、法規(guī)和合同確認作為拆遷補償?shù)囊?guī)定確認拆遷補償費，支付給回遷戶的補差價款計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當沖抵本項目的拆遷補償。
第二，在房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中會涉及到多項程序。每一級程序都涉及到一些費用，如前期原料預備費，建設(shè)費，基礎(chǔ)設(shè)施費，開發(fā)間接費應(yīng)扣除。要與具體對應(yīng)的文件報告一致，這些文件包括：項目決算文件，施工合同，工程結(jié)算文件……工程竣工驗收后，參照合同內(nèi)容，需要將企業(yè)項目的工程安裝部分費用扣除，扣除費用充當項目開發(fā)的質(zhì)量保證。通過這部分的質(zhì)量保證金向房地產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)票。土地增值稅應(yīng)按發(fā)票金額數(shù)量進行核算；相反，沒有發(fā)票的不得扣除扣留的質(zhì)量保證金。
開發(fā)商因為項目進度落后于導致工期超時完成所繳納土地閑置費不作為增值稅清算項目。若房產(chǎn)企業(yè)對自身房產(chǎn)裝潢后用于銷售，所涉及的裝潢費用花銷納入成本范圍。
第三，房產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)的同時，與之聯(lián)系建設(shè)的各房產(chǎn)配套設(shè)施，如：停車場，幼兒園，物業(yè)管理單位，和其他公共設(shè)施完成后，產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主共享；若將所建設(shè)的房產(chǎn)無償上交給國家行政機構(gòu)，公共機構(gòu)支持國家非商業(yè)事業(yè)，其成本，費用可以扣除；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建設(shè)，必須進行會計清算，同時扣除成本，費用。
第四，房地產(chǎn)開發(fā)商自行建設(shè)的銷售和服務(wù)建筑物，以及一些樣板房的建設(shè)將根據(jù)具體情況有針對性的處理。①在施工現(xiàn)場建設(shè)的臨時用房，如在建筑房屋銷售中供工人居住的樣板房，在室內(nèi)設(shè)計過程出現(xiàn)費用要列入房產(chǎn)銷售中扣除。②在這些臨時建筑物內(nèi)的室內(nèi)設(shè)計，裝飾等所產(chǎn)生的支出，完成后若發(fā)生了有償轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入需納入土地增值稅的開發(fā)成本，予以扣除。
第五，開發(fā)稅金的扣除：開發(fā)稅指在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中，與轉(zhuǎn)讓收入有關(guān)的稅收，而且其品種繁雜。主要有印花稅和營業(yè)稅，以印花稅為例。我國規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅應(yīng)該歸納到企業(yè)的管理成本，并采取相應(yīng)的方法予以扣除，這種情況下，為避免重復計算的稅，企業(yè)的印花稅就從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中扣除，同時，所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅納入總表中，并附帶上相應(yīng)的憑證復印件，以便未來對稅金的計算管理。
最后，房產(chǎn)企業(yè)可以加計扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本金額之和的20%。
六、結(jié)論
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在我國國民經(jīng)濟中已經(jīng)占據(jù)重要的一環(huán)，因此，房地產(chǎn)土地增值稅清算也得到了廣泛的關(guān)注。在土地增值稅清算時，我們必須首先清楚清算條件和清算主體，同時做好企業(yè)項目會計核算工作，確認項目收入，實現(xiàn)土地增值稅清算工作的順利完成。
（一）生產(chǎn)規(guī)模。全市共有采砂船39艘，運輸船66艘，均屬個體戶，一艘一戶；砂石公司（廠）19戶，均屬個人承包或個體戶，其中正常營業(yè)的有4戶，主要是：航運公司砂石廠、江邊砂石公司、鐵橋下砂石公司、四碼頭砂石廠，其余處于半停業(yè)或全停業(yè)。
（二）產(chǎn)銷方式。我市的砂石營銷方式分三個環(huán)節(jié)，首先是擁有采砂船的納稅人在或袁河內(nèi)挖采河砂石，銷售給擁有運輸船的納稅人，然后由運輸船運至河岸銷售給砂石公司（廠），最后是砂石公司（廠）銷售到建筑工地（消費者），每道環(huán)節(jié)的銷售價格均比上一道環(huán)節(jié)銷售價高。
（三）年生產(chǎn)量及銷售額。的采砂船全年產(chǎn)量約90萬立方米，袁河的采砂船年產(chǎn)量約5萬立方米，共95萬立方米，其中砂產(chǎn)量約占60%（約57萬立方米），鵝卵石產(chǎn)量約占40%（約38萬立方米），三道環(huán)節(jié)的年銷售額計算（政府限價為砂8.5元/立方米、石17.5/立方米）：
第一道環(huán)節(jié)采砂船按砂1元/立方米、鵝卵石2.5元/立方米，全年銷售收入152萬元；
第二道環(huán)節(jié)運輸船按砂4.5元/立方米、鵝卵石10元/立方米，全年銷售收入砂256.5萬元，鵝卵石380萬元，合計636.5萬元；
第三道環(huán)節(jié)砂石廠按砂8元/立方米、鵝卵石17.5元/立方米，全年銷售收入砂456萬元，鵝卵石665萬元，合計1121萬元。
（四）年應(yīng)納稅額計算。
1、資源稅：砂57萬立方米×0.5元/立方米＝28.5萬元；鵝卵石38萬立方米×1元/立方米＝38萬元；合計應(yīng)納資源稅66.5萬元。
2、所得稅按每道環(huán)節(jié)計算：（1）采砂納稅人152萬×2%＝3.04萬元
（2）運輸船納稅人636.5×2%＝12.73萬元
（3）砂石廠納稅人1121×2%＝22.42萬元
合計38.19萬元
3、城市維護建設(shè)稅及教育費附加隨增值稅征收約11萬元（增值稅約114萬元）。
（四）砂石行業(yè)的管理。管理部門較多，水利局砂石辦公室管理采砂船采砂許可證的辦理發(fā)放，堤防管理局管理部分碼頭砂石廠，港航管理處和海事局管理河上作業(yè)和運輸。
二、稅收征管現(xiàn)狀
由于砂石行業(yè)戶數(shù)多，產(chǎn)銷環(huán)節(jié)復雜，且均屬個人承包企業(yè)或個體工商戶，季節(jié)性生產(chǎn)，銷售價格不穩(wěn)定，管理部門較多，征管難度非常大，在稅收征管上基本屬于漏征漏管戶，目前已納入管理的只有砂石廠和公司沙石公司兩戶小企業(yè)，砂石廠2006年繳納企業(yè)所得稅和城建稅、教育費附加共745.42元，公司沙石公司定期定額征收，每月繳納企業(yè)所得稅和城建稅、教育費附加315元。前幾年進行過多次清理，效果不明顯，根據(jù)應(yīng)納稅額的計算，每年流失的稅款約115萬元。
三、征管建議
從調(diào)查的情況看，我市的砂石行業(yè)產(chǎn)銷環(huán)節(jié)多，如果每道環(huán)節(jié)征收稅款，納稅戶難以承擔，可以合并為一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)和一個銷售環(huán)節(jié)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)征收資源稅，納稅人為擁有采砂船的；銷售環(huán)節(jié)征收所得稅、城建稅和教育費附加，納稅人為砂石公司（廠）。針對下一步市政府對砂石行業(yè)的管理將有新的政策出臺的情況，建議稅收采取以下征管措施：
（一）由政府統(tǒng)一組織，一次性征收。參照新干縣的做法，即：將和袁河的采砂權(quán)進行拍賣，拍賣價包含稅收（國稅、地稅），如果能夠?qū)崿F(xiàn)，地方稅收可以一次收清。
（二）一體化管理。如拍賣不能實現(xiàn)，則實行砂石行業(yè)一體化管理，即：成立市砂石行業(yè)管理辦公室，負責對砂石采掘、運輸、銷售各環(huán)節(jié)的審批以及各項稅費的統(tǒng)一征繳。
（三）委托代征。資源稅委托水利局砂石辦代征，運輸銷售環(huán)節(jié)地方稅收委托港航管理處和海事局代征，其他稅收如房產(chǎn)稅、土地使用稅等由地稅機關(guān)按實征收。
房產(chǎn)銷售人員季度工作總結(jié)范文5分鐘1
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為__企業(yè)的每一名員工，我們深深感到__企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，__人之拼搏的精神。
__是__銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導的幫助下，__很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市常作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標準的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，__同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于20__年與__公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，__同志積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導的指導下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為_月份的銷售奠定了基矗最后以__個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，__同志從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
2019年下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認購等手段的鋪墊制造出__火爆場面。在銷售部，__同志擔任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。
經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，__同志立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹慎認真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與__同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
2019年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房產(chǎn)銷售人員季度工作總結(jié)范文5分鐘2
2019年在不經(jīng)意間已從身邊滑過，回首這一年，步步腳印!我于20__年_月份進入__公司，在職期間，我非常感謝公司領(lǐng)導及各位同事的支持與幫助。
在公司領(lǐng)導和各位同事的支持與幫助下，我很快融入了我們這個集體當中，成為這大家庭的一員，在工作模式和工作方式上有了重大的突破和改變，在任職期間，我嚴格要求自己，做好自己的本職工作。現(xiàn)將2019年的工作總結(jié)如下。
一、內(nèi)勤日常工作
作為公司的銷售內(nèi)勤，我深知崗位的重要性，也能增強我個人的交際能力。銷售部內(nèi)勤是一個承上啟下、溝通內(nèi)外、協(xié)調(diào)左右、聯(lián)系八方的重要樞紐。工作主要從以下幾個方面開展;
1.日常業(yè)務(wù)銜接、客戶服務(wù)、處理客戶抱怨、客戶咨詢電話的接聽及電話記錄。
2.對客戶進行銷售政策的傳達及業(yè)務(wù)信函的發(fā)送。
3.銷售會議的安排、記錄及跟蹤結(jié)果。
4.做好本部門的檔案管理工作，建立客戶信息檔案(涉及用戶基本情況，使用品種、數(shù)量、價位、結(jié)算方式)。
5.各種促銷活動情況了解，統(tǒng)計費用報銷等協(xié)助辦理。
6.建立銷售分類臺帳(反映出銷售收入價格、運雜費、貨款回收額度、應(yīng)收貨款額度)。
7.建立銷售費用臺帳(反映出部門內(nèi)部費用及每個業(yè)務(wù)人員的費用、差旅費、運雜費、包干或定額包干費用的提取數(shù)額)。
8.各種報表的統(tǒng)計、匯總、報告的打印轉(zhuǎn)發(fā)。
9.銷售經(jīng)理差旅費的初審與上報簽批。
10.對所經(jīng)手的各類涉及我廠商業(yè)秘密的銷售資料、數(shù)據(jù)應(yīng)妥善保管，不得丟失或向外泄密。
11.同類產(chǎn)品競爭品牌資料的分析與建檔，銷售相關(guān)宣傳資料的領(lǐng)用、登記、分發(fā)。
12.各月份客戶回款額排查、跟蹤、跟進。
二、存在的缺點及計劃
對于__市場了解的還不夠深入，對產(chǎn)品的技術(shù)問題掌握的過度薄弱，不能十分清晰的向客戶解釋，對于一些大的問題不能快速拿出一個很好的解決問題的方法。在與客戶的溝通過程中，過分的依賴和相信客戶，以至于引起一連串的不良反應(yīng)。
本職的工作做得不好，指導力度不夠，影響市場部的銷售業(yè)績。2020年的到來，在做好本職工作的基礎(chǔ)之上，對上述存在的問題，我個人也要盡自己所能，多掌握一些技術(shù)上面的知識，盡量做到應(yīng)對自如，從容得體。不斷增強自己的辨別能力，在更好的與客戶溝通的基礎(chǔ)之上，能更多的為公司利益著想。
三、部門組織上面的一些小建議
在明年的工作規(guī)劃中下面的幾項工作作為主要的工作來做：
1.建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對穩(wěn)定的銷售團隊。
人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
2.完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法。
銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
3.培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習慣。
培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個新的檔次。
4.銷售目標。
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據(jù)公司下達的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務(wù);并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績。
我認為公司明年的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導方針，團隊的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。
四、總結(jié)
一年來，通過努力學習和不斷摸索，收獲很大，不論在工作安排還是在處理問題時，都得慎重考慮，做到能獨擋一面。我堅信工作只要盡心努力去做，就一定能夠做好。做了一年的銷售內(nèi)勤工作了，有的時候也覺得自己有些經(jīng)驗，或是由著自己的判斷來處理事情不夠仔細，所以出現(xiàn)了不少的問題，也犯了不少錯誤，事后才知道自己的社會閱歷缺乏，或是處理方法不當，我決心在今后的工作中要多提高自己的素質(zhì)與休養(yǎng)，多學習為人處世的哲學，才能夠超越現(xiàn)在的自己，爭取更大的進步!
房產(chǎn)銷售人員季度工作總結(jié)范文5分鐘3
一年的工作已接近尾聲，在對前期工作的考核和總結(jié)的基礎(chǔ)上，我認真對照，逐條檢查，客觀的評價自己的每一項工作和現(xiàn)實表現(xiàn)，在公司各級領(lǐng)導和同事們的真誠指點和幫助下，正視工作中的缺點和不足，積極發(fā)揮工作中的各項成績，努力做到克服不足，保持成績，基本能夠獨立完成本職工作，現(xiàn)將今年的主要工作做以下幾方面總結(jié)
一、主要工作任務(wù)和業(yè)務(wù)完成情況
1.完成情況綜述
2.未完成情況分析并說明
3.職業(yè)精神
剛到房產(chǎn)時，我對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，我深深感覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。
所以更要提高自身的素質(zhì)，高標準的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
看似簡單的工作，更需要細心與耐心。在我的整個工作中，提供各類銷售資料，平凡單調(diào)的工作成為了銷售的奠基石。通過管理這些資料，讓我從生疏到熟悉，進一步了解公司的房地產(chǎn)項目及相關(guān)客戶等工作內(nèi)容。剛開始由于對房地產(chǎn)知識掌握的不熟悉，常常在接聽客戶電話時，讓我措手不及，銷售部是對外的形象窗口，我們回答客戶的每一個問題，都跟公司的利益息息相關(guān)，每說一句話都要為公司負責，為樹立良好的公司形象做鋪墊。
在此方面，我深感經(jīng)驗不足，部門領(lǐng)導和同事都向我伸出了援助之手，給了我很多好的建議和幫助，及時化解了一個個問題。每接待一次客戶后，還要善于總結(jié)經(jīng)驗和失誤，避免同一類差錯的再次出現(xiàn)，確保在下次工作中有新的提高。
隨著工作的深入，現(xiàn)已開始接觸銷售部管理的客戶工作，電話拜訪、催款是一門語言藝術(shù)，這不僅需要好的表達方式，還需有一定的經(jīng)驗。俗話說：“客戶是上帝”，招待好來訪的客戶是我義不容辭的義務(wù)，在客戶心理樹立好公司形象。
就總體的工作感受來說，我覺得這里的工作環(huán)境是比較令我滿意的。第一是領(lǐng)導的關(guān)愛以及工作條件在不斷改善給了我工作的動力;第二是同事間的友情關(guān)懷以及協(xié)作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。
二、本期工作的改進情況
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導的指導下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為__的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以__個月完成合同額__的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
__旬公司與__合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認購等手段的鋪墊制造出__場面。在銷售部，我擔任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。
在開盤之際，我基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中我做到謹慎認真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。
此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，我不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
總之，這個月來，我雖然取得了一點成績，但離領(lǐng)導的要求尚有一定差距。今后，我將進一步加強學習，扎實工作，充分發(fā)揮個人所長，為公司再創(chuàng)佳績作出應(yīng)有的貢獻。
房產(chǎn)銷售人員季度工作總結(jié)范文5分鐘4
不知不覺，在__工作已經(jīng)足月有余，在這個把月里，工作量不大，要學的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產(chǎn)銷售，可是銷售知識永遠是個無底深淵。也正因為如此，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業(yè)績，爭奪提成，經(jīng)常是不擇手段，詭計迭出。幸運的是目前的__擁有一個和諧的銷售氛圍，同事之間既有競爭更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中(即便我們只有4人)化解。正因為有這樣濃厚的企業(yè)氛圍和團隊精神，才給了我在__成長所需的養(yǎng)分。
但是通過工作，還是發(fā)現(xiàn)自身仍存在許多缺點急待解決。首先，剛進入__，對__地產(chǎn)的企業(yè)文化及__這個項目的相關(guān)情況還沒能夠了然于心，跟客戶介紹的時候不足為企業(yè)和項目展示很好的口碑與形象，致使客戶對我們的企業(yè)品牌與項目一知半解。我想作為一個大企業(yè)的置業(yè)顧問，不僅要精通賣房業(yè)務(wù)，更要讓客戶感覺__無論是從企業(yè)品牌，社區(qū)環(huán)境，物業(yè)質(zhì)量以及員工素質(zhì)各方面都比其他樓盤有優(yōu)勢，堅定客戶購買的信心。針對這個問題，我已經(jīng)與同事小沈深刻討論過，多學習，多討教，從自身做起樹立對本企業(yè)品牌的絕對信心與優(yōu)越感，以此感染每個客戶。
其次，由于進入__時所有的住房已基本售罄，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對于商鋪銷售基本可以說是毫無經(jīng)驗。我想，相對于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購房心態(tài)及個人氣質(zhì)各方面肯定也有所不同，因此對于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應(yīng)的變化。比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報率問題，那么我們就應(yīng)該著重介紹周邊的發(fā)展趨勢與發(fā)展前景，堅定客戶購買的信心，讓其買得開心，買得放心。以前總以為一個優(yōu)秀的銷售員必須有自己的個性，沒有個性的銷售員不過是個服務(wù)員而已。但是通過實踐工作我才發(fā)現(xiàn)，一個真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個性外，更應(yīng)該具備能夠隨時適應(yīng)不同消費者心態(tài)的應(yīng)變能力，同時牢記，專業(yè)、禮貌、主動服務(wù)、給予客戶比他想象的更多，并堅持公司利益至上的職業(yè)操守。所以，為了做好__商鋪的銷售工作，我急待提高自身修養(yǎng)，無論從個人氣質(zhì)和專業(yè)能力方面都要把自己打造成一個適合__地產(chǎn)大氣之風的置業(yè)顧問。
另外，由于進入__的時間不長，所以自己對公司的一些規(guī)章制度和流程方面還沒有機會完全了解，偶爾犯下一些低級錯誤。雖然在主管的幫助下已經(jīng)改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進，一方面自己會多學多問，另一方面也希望領(lǐng)導的鞭策，同事的提點。
我深知個人的發(fā)展離不開企業(yè)的發(fā)展，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。所以，在這充滿希望的企業(yè)里，我必將全力服務(wù)公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴于律己，認真專研，繼續(xù)學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹?shù)膽B(tài)度面對我的職業(yè)，為客戶制造感動，為公司創(chuàng)造利潤!
房產(chǎn)銷售人員季度工作總結(jié)范文5分鐘5
今年的第一季度已經(jīng)飛速的過去，在這個季度里面我們分公司共完成回款1.7億，銷量__臺，在整體分公司業(yè)績水平和市場工作中，與同比時期有了進步，在業(yè)績中，落后于全國其他兄弟公司(如南京、濟南、成都)，在全國排名落后，在__市的整個市場發(fā)展中，各個區(qū)域發(fā)展速度及占有率都有退步。以下是我對本季度產(chǎn)生這樣的結(jié)果的主要原因分析：
外因：
1、現(xiàn)在的移動手機行業(yè)激烈的市場競爭、市場環(huán)境的變化及公司在去年的因素、產(chǎn)品力及市場政策未及時跟上;
內(nèi)因：
1、團隊內(nèi)部氛圍、團隊氣勢，戰(zhàn)斗力、領(lǐng)導能力、員工態(tài)度、執(zhí)行力的下降;
2、營銷網(wǎng)絡(luò)凝聚力、經(jīng)銷商的積極性、協(xié)作能力的下降;主要表現(xiàn)：
①分公司營銷工作基礎(chǔ)不扎實，效率、效能欠缺;
②員工工作的積極性不高，沒有斗志，沒有盡全力去做好自己的工作。缺乏創(chuàng)新意識，做不到利用現(xiàn)有資源去做好本職的工作。
③渠道網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)銷商激情及凝聚力下降。部分地區(qū)出現(xiàn)了經(jīng)銷商混亂，核心經(jīng)銷商并不核心的情況，經(jīng)銷商不愿意承擔銷售的任務(wù)，而辦事處對市場失去掌控，整個銷售的市場渠道效率低下。
④業(yè)績及市場推廣工作平平，多數(shù)機型在市場銷量差，拉、推力喪失，新品上市、上量速度慢，太過于依賴于產(chǎn)品本身，而沒有做到營銷這兩個字。
⑤市場終端、品牌推廣工作退步，ka攻略、終端形象、促銷隊伍管理急待提高，員工對市場的把握失控，沒有去關(guān)注和分析市場動態(tài)，所以用老的方式應(yīng)對新的市場，就只會失敗。
今年，總部下達分公司的全年回款任務(wù)指標_億，較去年任務(wù)比較應(yīng)是適當向下微調(diào)，平均下來每月完成0。62億，將近是___臺每月銷量，這個指標與目前狀況有相當大的距離。早些年手機市場競爭還會繼續(xù)加劇，繼續(xù)惡化，還有大量的新進入者涌進這個競爭。浙江做為全國的金礦區(qū)，競爭會更加激烈。就目前形式，我們的市場地位和在一線的表現(xiàn)在很多區(qū)域非常危險。不努力、不進取，不可能完成今年的指標。但大家應(yīng)看到我們今年的優(yōu)勢。分析產(chǎn)品的性能，看到第一季度的缺陷在哪，由此改進，爭取在后幾個季度里面能夠完滿的完成今年的任務(wù)，針對現(xiàn)在的情況，我們需要做好的準備有：
1、有雄心斗志，不怕競爭困難，勇于面對困難。
鼓舞士氣，一線講師必須要有不屈不撓的斗爭精神，不著眼于過去，過去的過失也好，成績也罷都已經(jīng)成為了過去，把握好現(xiàn)在，吸取過去的經(jīng)驗。把后面的工作都落實到位。
2、“
盡心盡力”兢兢業(yè)業(yè)的負責精神。萬總倡導團隊的：“民工心態(tài)”和天道酬勤，努力敬業(yè)是我們事業(yè)工作成功的基礎(chǔ);
3、培養(yǎng)培訓營銷工作的方法及對市場研究能力，成為智慧能動的市場操作者，pdca的工作方法一定靈活運用及貫徹，人事行政部和營銷部做專題培訓，到營銷主管這一級，營銷部建立一套研究市場分析市場的體系;
只有了解好市場，才能更好的去營銷，不要處于被動地位。主動出擊勝算才更大。
4、“
小改進、大進步”工作從細作起，從小開始，倡導工作的細微點入手，發(fā)現(xiàn)問題、改進缺點。終端的任何改進，我們?nèi)粘９ぷ髁鞒痰募毼⑻岣撸墼谝黄?，就是我們大進步。“小改進、大進步”成為我們工作的氛圍，倡議大家“小改進、大進步”的工作及思維方式。
一、開發(fā)企業(yè)對當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見和建議
1、整體宣傳力度不夠，城市知名度不高。我市房地產(chǎn)業(yè)的整體包裝和廣告宣傳不夠，城市知名度低；旅游氛圍不濃厚；海陽網(wǎng)站建設(shè)規(guī)模小，設(shè)計不新穎，未能展示城市的最靚點。
建議政府加強對外宣傳，強化城市品牌效應(yīng)，樹立城市形象，由政府、社會、企業(yè)共同合力打造房地產(chǎn)賣點。牽頭成立房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會或商會，發(fā)揮輿論宣傳、銷售價格、房產(chǎn)推介等整體導向作用，整合資源，整體包裝，通過到外地設(shè)立銷售中心、到重點目標城市設(shè)點推銷、聘請大型中介公司集中銷售等形式，加大海陽房地產(chǎn)的推介力度，拉動房地產(chǎn)的銷售；通過國家級電視媒體廣告宣傳和外地城市設(shè)立海邊、路邊、公共場所廣告等形式，打出海陽房地產(chǎn)品牌和知名度；同時加強網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)宣傳平臺建設(shè)，全方位宣傳、展示城市形象。
2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位。水、電、有線電視、通訊、供暖、燃氣設(shè)施不配套。我市在度假區(qū)開發(fā)的樓盤污水接口和雨水管線不足，導致污水排放困難。有的樓盤無污水排放接口，沒有雨水管線；已有的排放接口和管線也能力不夠，已影響到污水的排放，隨著居住戶的曾加，問題將更加嚴重；廣電部門有線電視線纜不到位，電視無法收看；網(wǎng)通電話、寬帶接入不到位；暖氣、燃氣、自來水碰頭困難等。
建議政府加大已建成區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)應(yīng)超前規(guī)劃。希望各部門通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)建設(shè)配套。
3、社區(qū)建設(shè)不完善，物業(yè)管理不配套。度假區(qū)海邊樓盤住宅區(qū)無統(tǒng)一的社區(qū)管理(居委會)，附近無學校、醫(yī)院、商場、休閑娛樂等公共服務(wù)設(shè)施，購房人無法落戶，就醫(yī)、子女入托入學、購物和休閑娛樂不便。有關(guān)水、電、暖、燃氣等專業(yè)公司不能按物業(yè)管理條例的要求直接管理到戶，給物業(yè)管理帶來極大不便，增加了開發(fā)商的負擔。隨著高層住宅建設(shè)的增多，公安消防部門的高層住宅消防能力問題也日漸突出，如水壓達不到高層要求等，高層住宅的消防能力建設(shè)亟待加強。
建議政府加快城市社區(qū)(居委會)建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃學校、醫(yī)院、商場、停車場、餐飲娛樂等公共活動場所和附屬服務(wù)設(shè)施，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學等方面提供方便。加強老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，由專業(yè)物業(yè)公司提供各種規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。
4、各種行政事業(yè)性收費項目多、標準高，土地拍賣時公共配套的約定有的不兌現(xiàn)或不能按時兌現(xiàn)，軟環(huán)境建設(shè)需進一步加強。政府收取的配套費、人防費標準過高，如青島市已停止收取人防費，我市仍按50元/平方米標準收??；重復收取硬化、燃氣配套費；各種保證金完工后返還不及時或不返還，返還標準不明確。
建議政府減少各類收費項目，降低收費標準，明確各種保證金標準，及時返還各種保證金。進一步加強軟環(huán)境建設(shè)，不斷優(yōu)化辦事程序，簡化手續(xù)、環(huán)節(jié)，提高辦事效率。
5、開發(fā)企業(yè)融資困難，房貸融資和購房入戶手續(xù)繁瑣。銀行房地產(chǎn)信貸準入條件過高，房地產(chǎn)開發(fā)信貸種類少，手續(xù)煩瑣，融資困難；境外人士購房手
續(xù)繁瑣，如要求購房人提供收入、國籍、婚姻情況證明和海陽本地擔保人等，比上海等大城市手續(xù)繁瑣。
建議政府進一步加大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持力度，減化房地產(chǎn)融資和域外人員購房手續(xù)，為外地消費者購房提供方便。
6、工業(yè)項目捆綁房地產(chǎn)項目和新農(nóng)村建設(shè)對房地產(chǎn)市場沖擊大。引進工業(yè)項目捆綁的房地產(chǎn)項目和城區(qū)結(jié)合部及周邊農(nóng)村房產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)銷售市場沖擊很大，影響了開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售。
建議政府進一步規(guī)范和加強管理。
7、旅游度假區(qū)景點建設(shè)及周邊環(huán)境治理需進一步加強。如景觀帶中的主題雕塑小品、觀海平臺的亮化等工程，需進一步加快建設(shè)，以改變旅游度假區(qū)景點單一，人氣不足的現(xiàn)狀。另外，造紙廠污水排放造成的異味及海邊沙灘垃圾雜物嚴重影響景觀。
建議政府加快旅游景點建設(shè)，強化景區(qū)環(huán)境整治，加強旅游業(yè)的宣傳營銷，以旅游帶動人氣；同時加大招商引資力度，以招商帶動城市居住人口，吸引更多的域內(nèi)外人士到市區(qū)購房居住。
8、以經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)，刺激、帶動住房消費。
建議市政府在老城區(qū)和海陽工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房，刺激和帶動城市住房銷售。
二、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施
1、進一步加大城市形象的推介宣傳。宣傳部牽頭，結(jié)合亞沙會的宣傳，整合海陽旅游、房產(chǎn)業(yè)的宣傳包裝，在央視和省電視臺進行城市整體形象的宣傳；旅游局牽頭制作宣傳片和宣傳資料，在省級以上媒體宣傳、推廣海陽旅游業(yè)；政府牽頭，利用廣播電視、報刊等媒體和大中城市電子屏、主要交通路段站牌、鐵路動車組、飛行航班廣告等形式，進一步強化城市品牌宣傳，樹立城市對外形象。
2、進一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套。規(guī)劃建設(shè)局牽頭，環(huán)保、自來水、供暖、燃氣管理、廣播電視、電信等部門要通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃氣、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)的配套建設(shè)，并牽頭土地、區(qū)劃辦、衛(wèi)生、教育體育等部門，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對供熱、燃氣、電力、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)和學校、醫(yī)院、商場、停車場、餐飲娛樂等附屬服務(wù)設(shè)施的建設(shè)超前規(guī)劃，統(tǒng)籌安排；民政、公安部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道應(yīng)加快城市社區(qū)和居委會的建設(shè)，新開發(fā)建設(shè)的樓盤小區(qū)，應(yīng)及時成立社區(qū)，設(shè)立居委會，配備專門的辦事人員，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學等方面提供方便；房管部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道要加強老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，按照物業(yè)管理條例的要求，落實各項物業(yè)服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)的供水、用電、供暖、燃氣等服務(wù)，各專業(yè)公司在房屋開發(fā)時，要直接與開發(fā)商簽定合同，管理到戶；環(huán)保局要加強對造紙廠等污染企業(yè)的排污控制、管理和污染治理，特別是抓好東村河生態(tài)的修復，不斷改善生態(tài)環(huán)境面貌；公安消防部門要加強高層住宅的消防能力建設(shè)，會同規(guī)劃建設(shè)局，在高層住宅的規(guī)劃、設(shè)計和開發(fā)、建設(shè)中，加強高層住宅的消防設(shè)施配套建設(shè)，住宅建設(shè)與消防設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)要同步進行。
他進一步解釋了自己的想法，首先他認為一定要根據(jù)中央的相關(guān)精神開展稅種稅制的調(diào)整工作?！爸醒胧藢萌腥珪呀?jīng)通過決議，明確要求加大房地產(chǎn)稅改革試點力度。完全可以以此為契機，探討將土地增值稅并入房產(chǎn)稅的途徑?！彼硎荆恋卦鲋刀惐旧砭陀泻头慨a(chǎn)稅相重復的地方，都是對房產(chǎn)的增加額征稅，但是計算方式和征收方式不同，環(huán)節(jié)不同，造成土地增值稅征收起來比房產(chǎn)稅困難得多?！耙虼?，我們要嚴肅考慮是否將土地增值稅并入房產(chǎn)稅，一是好征管，二是避免重復征稅，減少購房成本，降低房價?！?/p>
