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時(shí)間：2023-07-06 09:29:47
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20世紀(jì)以來(lái)，城市工業(yè)化的巨大發(fā)展，造成了全球環(huán)境的嚴(yán)重破壞，人們逐步意識(shí)到了環(huán)境危機(jī)對(duì)生活質(zhì)量以及生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了巨大威脅，開始反思減少環(huán)境污染以及資源浪費(fèi)的方法，于是在設(shè)計(jì)領(lǐng)域興起了綠色設(shè)計(jì)思維。綠色設(shè)計(jì)作為21世紀(jì)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的一大趨勢(shì)，已經(jīng)引起設(shè)計(jì)師越來(lái)越多的重視與應(yīng)用，在相關(guān)設(shè)計(jì)行業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)生了巨大影響。那么在產(chǎn)品設(shè)計(jì)教育方面，綠色設(shè)計(jì)思維作為一種優(yōu)良的設(shè)計(jì)方法，理應(yīng)被學(xué)生掌握，并為未來(lái)設(shè)計(jì)道路提供了一個(gè)很好的設(shè)計(jì)方向。目前我國(guó)很多普通高校,對(duì)于綠色設(shè)計(jì)的教育略顯不足，未能形成系統(tǒng)化體系，這些都是需要在教學(xué)中進(jìn)行改進(jìn)的。
1綠色設(shè)計(jì)的原則
1.1污染最小化原則。摒棄“先污染，后治理”的不良處理方法，在設(shè)計(jì)階段就要規(guī)劃好產(chǎn)品的后期處理方法，盡量減少或避免使用對(duì)環(huán)境有污染的材料，從根本上預(yù)防環(huán)境污染。
1.2對(duì)資源進(jìn)行最佳利用。在產(chǎn)品整個(gè)生命周期內(nèi)，做到對(duì)材料或其他資源最大程度的有效利用，從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，盡可能使用可再生能源，還要考慮資源本身的再生能力及恢復(fù)時(shí)間問(wèn)題，不能無(wú)限制過(guò)度使用。
1.3安全性原則。在產(chǎn)品制造及使用過(guò)程中，產(chǎn)品不應(yīng)對(duì)人的健康造成危害，綠色設(shè)計(jì)應(yīng)使得產(chǎn)品具有一定的使用可靠性，造型及結(jié)構(gòu)符合人體工學(xué)原理，有效保護(hù)使用者及生產(chǎn)制造者的人身安全。
1.4效益最大化原則。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)可持續(xù)角度出發(fā)，設(shè)計(jì)過(guò)程中充分考慮到產(chǎn)品對(duì)自然環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)的生態(tài)效益以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益，一個(gè)優(yōu)秀的綠色設(shè)計(jì)產(chǎn)品，可以產(chǎn)生極大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)對(duì)生態(tài)帶來(lái)巨大的環(huán)境效益。
2綠色設(shè)計(jì)技術(shù)方法
2.1模塊化設(shè)計(jì)。模塊化設(shè)計(jì)是將產(chǎn)品功能劃分為一系列功能模塊，通過(guò)對(duì)這些模塊進(jìn)行選擇、再組合，從而形成不同產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方法，以此來(lái)滿足不同使用者的需求。不管是什么樣的產(chǎn)品，其實(shí)都是由各種功能組件構(gòu)成，在設(shè)計(jì)師進(jìn)行再設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以將這些功能組件進(jìn)行拆分并相互結(jié)合，這樣不但可以簡(jiǎn)化設(shè)計(jì)過(guò)程，而且便于后期對(duì)單獨(dú)模塊進(jìn)行維修，也利于功能模塊的回收和再利用。
2.2系統(tǒng)化方法。綠色設(shè)計(jì)需要設(shè)計(jì)者從系統(tǒng)化的角度來(lái)考慮設(shè)計(jì)整體，從環(huán)境、產(chǎn)品、人與市場(chǎng)等綜合角度來(lái)研究產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，從而系統(tǒng)化地對(duì)材料、資源進(jìn)行最大化利用，節(jié)約資源的同時(shí)，達(dá)到產(chǎn)品造型美觀性、功能實(shí)用性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性等方面的平衡。采用系統(tǒng)化設(shè)計(jì)，可以幫助設(shè)計(jì)者在全局角度看清設(shè)計(jì)中相關(guān)的各種屬性，最終達(dá)到產(chǎn)品系統(tǒng)的綠色化設(shè)計(jì)。
2.3循環(huán)再利用法。產(chǎn)品在停止使用過(guò)后，就會(huì)進(jìn)入產(chǎn)品報(bào)廢回收階段，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一個(gè)可靠、安全、有效的回收利用，會(huì)大大節(jié)省資源的浪費(fèi)，也會(huì)減少對(duì)于環(huán)境的污染。通常情況下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可回收設(shè)計(jì)，需要考慮產(chǎn)品的材料、回收處理方法、結(jié)構(gòu)工藝性、回收可能性等多方面的問(wèn)題，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)初期就應(yīng)當(dāng)考慮到產(chǎn)品生命周期的各個(gè)環(huán)節(jié)，以及產(chǎn)品后期回收可能會(huì)產(chǎn)生的各種問(wèn)題。例如大眾公司非常注重汽車的可回收性，對(duì)汽車車身進(jìn)行拆解，對(duì)部分材料進(jìn)行再次利用，對(duì)廢料、廢液等垃圾做到全部回收?？苫厥昭h(huán)法需要避免使用對(duì)人體及環(huán)境有害的材料、避免重復(fù)性材料、盡量減少材料使用種類，另外還需要對(duì)于回收過(guò)程的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行把控，避免過(guò)度的回收成本投入。
2.4可拆卸法。在綠色設(shè)計(jì)中，產(chǎn)品可拆卸性意味著產(chǎn)品在進(jìn)入報(bào)廢階段時(shí)部分結(jié)構(gòu)零件能夠快速高效的拆卸下來(lái)，同時(shí)不受到破壞，這樣有利于對(duì)零部件進(jìn)行回收再利用以及對(duì)結(jié)構(gòu)材料進(jìn)行再生使用，避免浪費(fèi)，同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)部件的可拆卸性也是評(píng)價(jià)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)異程度的準(zhǔn)則，需要設(shè)計(jì)師在前期設(shè)計(jì)階段就應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行充分考慮。面對(duì)不同分類的產(chǎn)品，運(yùn)用的拆卸方法也有所不同，需要考慮到產(chǎn)品材料的種類、避免零部件受損、避免二次處理（電鍍等）、拆卸成本、拆卸方式及安全性等諸多問(wèn)題，因此可拆卸性也是一個(gè)需要綜合考慮的綠色設(shè)計(jì)方法，過(guò)度地拆卸也會(huì)造成一定程度的浪費(fèi)。
3產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的教學(xué)實(shí)踐
3.1環(huán)保材料的教學(xué)應(yīng)用。教學(xué)中，選擇可以回收并二次利用的材料進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，目的就是為了選擇一些價(jià)格低廉環(huán)保無(wú)污染的材料作為塑料等材質(zhì)的替代品，研究材料的環(huán)保特性。例如在產(chǎn)品模型設(shè)計(jì)制作課程中，利用廢棄瓦楞紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，規(guī)定好每位同學(xué)利用同樣大小的瓦楞紙板材，做出一款椅子的設(shè)計(jì)，要求只能運(yùn)用拼接穿插結(jié)構(gòu)的方式進(jìn)行，在考慮紙板可承受應(yīng)力的條件下，探索造型方案的可行性。
3.2公共設(shè)施的綠色設(shè)計(jì)。本課題讓學(xué)生自選一款公共設(shè)施，例如戶外座椅、垃圾桶、公園路燈等，進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)要滿足：（1）滿足環(huán)境需求，利用降水、日光等可再生資源。（2）加強(qiáng)人與產(chǎn)品間的聯(lián)系。（3）材料無(wú)污染，體現(xiàn)自然性。
3.3現(xiàn)有產(chǎn)品的綠色改良設(shè)計(jì)。教學(xué)實(shí)踐中，對(duì)生活中常見的非環(huán)保產(chǎn)品在不影響原產(chǎn)品的使用前提下，進(jìn)行綠色設(shè)計(jì)的改良處理。首先可讓學(xué)生先對(duì)此類產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研分析，找出可以進(jìn)行改良的設(shè)計(jì)點(diǎn)，例如對(duì)一些非環(huán)保類材質(zhì)進(jìn)行綠色環(huán)保材料的替換處理，嘗試設(shè)計(jì)可行性，也可以進(jìn)行減量化設(shè)計(jì)，減少對(duì)原材料的使用。
3.4產(chǎn)品外包裝的綠色設(shè)計(jì)。盡量簡(jiǎn)化產(chǎn)品的外包裝，減小包裝體積并對(duì)包裝結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定簡(jiǎn)化，材料選擇可降解的無(wú)毒材料，在后期回收過(guò)程中，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。例如可以讓學(xué)生利用麥稈、蘆葦?shù)燃冏匀徊牧?，或玻璃、木材、再生紙、瓦楞紙板等，?duì)產(chǎn)品包裝進(jìn)行創(chuàng)意處理，不僅可以激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新思維，還有利于教師引導(dǎo)學(xué)生對(duì)材質(zhì)美感進(jìn)行更好地發(fā)掘。
4結(jié)論
綠色設(shè)計(jì)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展影響意義深遠(yuǎn)，在設(shè)計(jì)教學(xué)中廣泛運(yùn)用綠色設(shè)計(jì)思維，是一個(gè)系統(tǒng)化的教學(xué)過(guò)程，如何科學(xué)地傳授并引導(dǎo)學(xué)生掌握綠色設(shè)計(jì)思維，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)教學(xué)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期進(jìn)行探索并討論的內(nèi)容，也是當(dāng)今產(chǎn)品設(shè)計(jì)界在面臨設(shè)計(jì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)著重思考的重要議題。
作者:佟璐琰 單位:長(zhǎng)春建筑學(xué)院
參考文獻(xiàn):
1、前言
早在2000年海南學(xué)者開始提出建設(shè)“海南國(guó)際旅游島”的概念，建設(shè)國(guó)際旅游島就是要借助于海南獨(dú)特的氣候環(huán)境，將海南島建設(shè)成為國(guó)際化水平對(duì)國(guó)內(nèi)外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對(duì)旅游觀念的轉(zhuǎn)變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉(zhuǎn)變，旅游房地產(chǎn)也則隨之產(chǎn)生，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對(duì)旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設(shè)國(guó)際旅游島過(guò)程中也有相應(yīng)的發(fā)展，尤其是旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)國(guó)際旅游島首先就是要保護(hù)自然環(huán)境，旅游房地產(chǎn)就是要充分利用瓊海市優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩種行業(yè)的相結(jié)合，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場(chǎng)空間，房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要支持，因此，旅游房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
2.1 瓊海市房地產(chǎn)近年開發(fā)狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ饕憩F(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）博鰲會(huì)議推動(dòng)瓊?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎(chǔ)設(shè)施上的差異性并不大，博鰲會(huì)議推動(dòng)了瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使其優(yōu)于其他海南城市。
（2）瓊海市的空氣污染指數(shù)低于?？谑?。瓊海是旅游城市，與海南的其他城市相比，雖然自然環(huán)境相差不遠(yuǎn)，但是經(jīng)調(diào)查表明，瓊海市的空氣污染指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于?？谑小?/p>
（3）瓊海房地產(chǎn)正處于起步階段，后勁較足。無(wú)論是任何行業(yè)在其起步階段都存在一定的發(fā)展空間，瓊海市房地產(chǎn)正處于起步階段，在利潤(rùn)沒有達(dá)到最大值時(shí)，其房地產(chǎn)價(jià)值必將會(huì)有很大的上升幅度。三亞房地產(chǎn)價(jià)格基本上達(dá)到了一定的高度，且?？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟了，繼續(xù)上升的可能性均不會(huì)太大，與之不同的是，瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)則剛剛起步，因此其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>
（4）2005 年瓊海市全社會(huì)建筑業(yè)比上年增長(zhǎng) 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 12.6%；房屋建筑竣工面積增長(zhǎng) 25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動(dòng)下，保持較快增長(zhǎng)。據(jù)了解，2006 年全年瓊海市已報(bào)建項(xiàng)目 46 個(gè)，建筑面積在 240 萬(wàn)平方米左右。
由以上可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，由于瓊海市旅游業(yè)存在淡旺季，當(dāng)旅游旺季到來(lái)時(shí)，各大小酒店常常供不應(yīng)求，人滿為患，導(dǎo)致住宿價(jià)格居高不下；與旺季相反的是，當(dāng)?shù)镜絹?lái)時(shí)，存在大量空置的閑房，從而導(dǎo)致酒店的資源不能得到充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問(wèn)題。很多投資商和開發(fā)商對(duì)瓊海的旅游房地產(chǎn)前景表示樂觀的態(tài)度，瓊海的許多大型項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)，未來(lái)兩年瓊海的開發(fā)面積將有超過(guò)三倍的增加，達(dá)到220萬(wàn)平方米。
2.2 瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析
通過(guò)對(duì)幾個(gè)代表性的樓盤分析并且結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r。
（1）低檔規(guī)模小區(qū)較多。從整體來(lái)看，瓊海市居住小區(qū)整體分布比較平均。相對(duì)海南來(lái)講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬(wàn)平方米，屬于大規(guī)模的樓盤。
（2）以板式點(diǎn)式相結(jié)合的為主。近幾年，瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式點(diǎn)式形結(jié)合的結(jié)構(gòu)，即使部分是點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，其通風(fēng)采光效果也很好，結(jié)構(gòu)配置比較合理。
（3）產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力,建設(shè)的小區(qū)以兩房為主，三房及其他戶型結(jié)構(gòu)為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價(jià)策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區(qū)間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢(shì)是價(jià)格。環(huán)境差異不大、消費(fèi)水平相對(duì)較低，市政配套相對(duì)完善等等，與?？谑邢啾容^而言，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)在于房?jī)r(jià)，瓊海商品房均價(jià)集中在 4500-5000 元/的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。在萬(wàn)泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當(dāng)?shù)厝似毡榭春?，價(jià)格略高于其他地區(qū)，在 6000 元/左右。
3、旅游房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題分析
3.1 開發(fā)建設(shè)中存在的問(wèn)題分析
3.1.1 存在的問(wèn)題
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）損害景區(qū)環(huán)境
旅游景區(qū)大多是以天然環(huán)境吸引人們到此觀光度假。而房地產(chǎn)經(jīng)銷商在對(duì)旅游區(qū)的開發(fā)過(guò)程中，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)效益，而忽略了生態(tài)效益和社會(huì)效益，破壞了原本怡然的自然環(huán)境，導(dǎo)致了景區(qū)人工化城市化現(xiàn)象加劇，嚴(yán)重影響了旅游景區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
（2）部分房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施不全
瓊海市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，在配置上強(qiáng)調(diào)了休閑和娛樂設(shè)施，又沒有嚴(yán)格按照休閑度假標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。一些房地產(chǎn)商搶占地盤、拼命開發(fā)，僅從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，忽視其建設(shè)質(zhì)量，開發(fā)的項(xiàng)目不僅直接影響了城市總體規(guī)劃，還給房地產(chǎn)管理帶來(lái)困難。
（3）破壞旅游景區(qū)的規(guī)劃格局
在瓊海市旅游景區(qū)大部分都制定有相應(yīng)的的旅游規(guī)劃，但是在實(shí)際的開發(fā)過(guò)程中，出現(xiàn)了開發(fā)失控現(xiàn)象，在一些旅游渡假區(qū)，房地產(chǎn)商對(duì)利益過(guò)分追求，依托景區(qū)優(yōu)越的自然條件，建設(shè)高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，破壞了景區(qū)原有的規(guī)劃和格局，使度假區(qū)范圍不斷縮小。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)水平較低
在一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，經(jīng)常不經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證，在利益最大化基礎(chǔ)上，盲目開發(fā)一些低水平項(xiàng)目，缺少必要的文化品位，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能會(huì)因此造成建成后的拆毀，導(dǎo)致了資金和土地等資源的浪費(fèi)，還破壞了景區(qū)環(huán)境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)以上問(wèn)題，主要有以下幾個(gè)方面的原因：
（1）對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)分追求
一些房地產(chǎn)開發(fā)商過(guò)分看重旅游房地產(chǎn)比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)，在開發(fā)過(guò)程中過(guò)渡追求其經(jīng)濟(jì)效益而忽視了對(duì)自然景觀的保護(hù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目是構(gòu)成城市景觀的一部分，建設(shè)一定數(shù)量的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于加快城市化進(jìn)程，還能夠帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但是在旅游景區(qū)開發(fā)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)阻礙旅游業(yè)的發(fā)展。因此，要將旅游房地產(chǎn)開發(fā)合理化。
（2）缺乏科學(xué)性
在旅游景區(qū)，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目盲目開發(fā)，一方面沒有根據(jù)實(shí)際發(fā)展需要進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃，另一方面在實(shí)際開發(fā)過(guò)程中沒有按照規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行。旅游房地產(chǎn)商過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)利益，而不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)和環(huán)境效益。這樣不僅會(huì)造成景區(qū)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，還會(huì)導(dǎo)致粗制濫造項(xiàng)目的產(chǎn)生，開發(fā)失控局面產(chǎn)生，造成旅游區(qū)形象嚴(yán)重?fù)p壞。
（3）缺少有效的監(jiān)督機(jī)制
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)缺乏一定的指導(dǎo)政策，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展尚未制定相應(yīng)的法制法規(guī)，對(duì)城市的建設(shè)和規(guī)劃存在一定隨意性。海南作為國(guó)際旅游島，其建設(shè)和開發(fā)吸引眾多的開發(fā)商蜂擁而至。由于對(duì)于違規(guī)操作缺乏相應(yīng)的約束和監(jiān)管機(jī)制，以及在旅游景區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致違規(guī)項(xiàng)目大量出現(xiàn)，給旅游區(qū)的建設(shè)和發(fā)展帶來(lái)巨大困難。
3.2 營(yíng)銷方面存在的問(wèn)題分析
3.2.1 營(yíng)銷存在的問(wèn)題
（1）營(yíng)銷方式不夠靈活
旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)象主要是本地以外人口，在營(yíng)銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產(chǎn)銷售公司和一些中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售。而瓊海市的旅游業(yè)存在淡旺季，會(huì)導(dǎo)致一些旅游設(shè)施的閑置，一些房地產(chǎn)消費(fèi)者只在購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目并使用后才能享受到其的價(jià)值和品質(zhì)，因此在營(yíng)銷旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要根據(jù)消費(fèi)者的需要對(duì)其實(shí)施相應(yīng)的銷售措施。
（2）不能保障消費(fèi)者權(quán)益
消費(fèi)者在購(gòu)買了房地產(chǎn)以后，消費(fèi)者權(quán)益常常得不到有效的保障。一些產(chǎn)權(quán)酒店會(huì)承諾每年有一定的投資回報(bào)率，而每年經(jīng)營(yíng)狀況的好壞往往決定消費(fèi)者投資分紅的數(shù)量，實(shí)際上在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如果經(jīng)營(yíng)狀況好，消費(fèi)者分紅率不好，在經(jīng)營(yíng)狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費(fèi)者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
（1）在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中缺乏有效的溝通
旅游房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理過(guò)程涉及到多個(gè)利益主體，比如開發(fā)商、銷售商以及物業(yè)管理公司等，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，委托專業(yè)的銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤(rùn)提成，在項(xiàng)目銷售出去之后，又由物業(yè)管理公司施行物業(yè)管理工作。由于各個(gè)運(yùn)營(yíng)商的利益各不相同，導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過(guò)程中產(chǎn)生多方面的問(wèn)題，給消費(fèi)者造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
（2）缺少社會(huì)誠(chéng)信度
由于我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段，社會(huì)誠(chéng)信度缺失，因此，在房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。在我國(guó)很多城市的房地產(chǎn)銷售過(guò)程中都存在欺詐現(xiàn)象，因此，瓊海市旅游房地產(chǎn)的銷售要區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發(fā)展。
（3）缺乏法律法規(guī)的約束
在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于旅游房地產(chǎn)的銷售缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束。由于旅游房地產(chǎn)剛剛發(fā)展起來(lái)，我國(guó)還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)。市場(chǎng)行為需要的法規(guī)約束，由于瓊海市的旅游房地產(chǎn)銷售行為缺乏法律法規(guī)的制約，導(dǎo)致一些開發(fā)商和銷售商經(jīng)常鉆法律的空子，損害消費(fèi)者的權(quán)益。
4、瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展策略
4.1 開發(fā)建設(shè)發(fā)展策略
（1）精心選址，科學(xué)布局
對(duì)于旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上要進(jìn)行必要的可行性分析，要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行必要的市場(chǎng)分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區(qū)地方都能夠開發(fā)旅游房地產(chǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前要考慮多方面因素精心選址：區(qū)位方面因素，地形地貌因素以及項(xiàng)目項(xiàng)目所在地周圍相關(guān)環(huán)境因素等。
在布局方面，大區(qū)域內(nèi)的布局要考慮在整個(gè)瓊海市的整體分布情況，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目與周圍資源環(huán)境的關(guān)系，選擇位于城市近郊的風(fēng)景區(qū)及度假區(qū)附近。從小區(qū)域的布局來(lái)講，一些高檔的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目不必要都處在核心部位，一些為度假服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如分時(shí)度假村以及產(chǎn)權(quán)酒店等房產(chǎn)擁有者較多，這些項(xiàng)目可以設(shè)置在接待中心的地方，充分發(fā)揮旅游度假功能。
（2）多樣化產(chǎn)品開發(fā)
瓊海市旅游房地產(chǎn)主要是面對(duì)城市中中高收入階層，其市場(chǎng)定位較高，因此要針對(duì)不同市場(chǎng)開發(fā)多樣化項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目主要包括第二居所類、分時(shí)度假房產(chǎn)類、產(chǎn)權(quán)酒店類以及養(yǎng)老型公寓。第二房地產(chǎn)類房產(chǎn)依靠瓊海市各個(gè)旅游度假區(qū)的優(yōu)勢(shì)資源，面向高端以及中高端市場(chǎng)；分時(shí)度假類房產(chǎn)與度假旅游產(chǎn)品相結(jié)合，面向全國(guó)開發(fā)；產(chǎn)權(quán)酒店必須要確保投資者的經(jīng)濟(jì)利益；瓊海市自然環(huán)境條件優(yōu)越，使養(yǎng)老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產(chǎn)品系列使不同消費(fèi)市場(chǎng)之間相互補(bǔ)充，減少某一市場(chǎng)較大波動(dòng)對(duì)于瓊海市旅游房地產(chǎn)業(yè)造成影響。
（3）適宜的開發(fā)方式
在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中要合理利用現(xiàn)有資源，保證旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，利用現(xiàn)有的飯店以及一些空置房間，對(duì)其進(jìn)行合理改造，開發(fā)這種閑置資源成本低、風(fēng)險(xiǎn)小。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中要突出旅游房地產(chǎn)的主題，努力展現(xiàn)其內(nèi)涵，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)相結(jié)合的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)推向市場(chǎng)。
（4）政府大力支持
在組建與旅游房地產(chǎn)先關(guān)的各個(gè)配套機(jī)構(gòu)時(shí)，通過(guò)分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方式提高旅游房地產(chǎn)的誠(chéng)信度。同時(shí)要健全旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，保障消費(fèi)者的權(quán)益，使旅游房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中有法可依。
4.2 營(yíng)銷策略
在房地產(chǎn)的營(yíng)銷方面，要滿足廣大消費(fèi)者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營(yíng)銷模式。努力改變消費(fèi)者的觀念認(rèn)識(shí)，使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸被消費(fèi)者認(rèn)識(shí)和接納。旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷應(yīng)該是旅游房地產(chǎn)開發(fā)商與旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷組織相結(jié)合方式，在營(yíng)銷過(guò)程中，充分發(fā)揮旅游業(yè)和房地產(chǎn)組合營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)，可以推出度假購(gòu)房游等附加旅游產(chǎn)品，使旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)銷售相互促進(jìn)。
經(jīng)營(yíng)商要先通過(guò)網(wǎng)絡(luò)以及先進(jìn)的通訊技術(shù)展開對(duì)旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷活動(dòng)，在營(yíng)銷過(guò)程中提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，旅游房地產(chǎn)不僅要完美化地理景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格方面，而且要配置先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施，在服務(wù)質(zhì)量上要專業(yè)化，使消費(fèi)者能夠得到高質(zhì)量的享受，從而以幼稚的服務(wù)提升旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品層次。
4.3 旅游房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展策略
（1）堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展。發(fā)展是解決金融業(yè)一切問(wèn)題的根本，但是在加快發(fā)展的同時(shí)，要吸取20世紀(jì)九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史教訓(xùn)，科學(xué)審慎發(fā)展。由于房地產(chǎn)泡沫的影響，不僅國(guó)家承擔(dān)了海南省泡沫經(jīng)濟(jì)成本，各金融機(jī)構(gòu)也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發(fā)展機(jī)遇面前，既要謀劃加快發(fā)展，又要防范泡沫危機(jī)的發(fā)生，努力實(shí)現(xiàn)健康、規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。
（2）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。要擇優(yōu)支持在信用、綜合實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面均很優(yōu)秀，且具有品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)國(guó)際旅游島建設(shè)的總體規(guī)劃，要有選擇性的選擇國(guó)際知名企業(yè)和全國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其要加強(qiáng)旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，在建設(shè)規(guī)劃和營(yíng)銷手段上記性必要的技術(shù)創(chuàng)新。還要保持個(gè)人住房貸款的各種不同業(yè)務(wù)全面發(fā)展，重點(diǎn)支持居民為改善居住品質(zhì)而購(gòu)買自住房以及購(gòu)買首套自住房的貸款需求。以行政事業(yè)單位以及一些優(yōu)質(zhì)客戶群體為營(yíng)銷對(duì)象，積極拓展自建房貸款業(yè)務(wù)。
（3）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入退出管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目準(zhǔn)入的要求條件，逐步將一些小企業(yè)和資信等級(jí)較差且缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的客戶推出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)審批審查力度，不斷規(guī)范操作和作用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)要做出崗位制約的安排，防止發(fā)生意外。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款全過(guò)程的管理措施，防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從完善制度以及加強(qiáng)教育方面，加強(qiáng)業(yè)務(wù)道德風(fēng)險(xiǎn)的防范，減少違規(guī)操作以及弄虛作假行為的發(fā)生。
（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。有效利用客戶自身優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目雙方提供咨詢服務(wù)，不僅提高中間業(yè)務(wù)的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過(guò)綜合運(yùn)用定價(jià)策略以及對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合等手段，將產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新與優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合，產(chǎn)生滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品，使其各具特色，不斷提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
5、結(jié)論
海南國(guó)際旅游島的建設(shè)促進(jìn)了瓊海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的需要，以及在建設(shè)海南國(guó)際旅游島的推動(dòng)下，瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正日趨規(guī)范，其發(fā)展前景廣闊，在豐富旅游項(xiàng)目的同時(shí)帶動(dòng)居民收入的增加，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。
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今天的房地產(chǎn)中介服務(wù),不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估,還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng),房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方(即一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋產(chǎn)權(quán)人)服務(wù),更多的要對(duì)消費(fèi)者即購(gòu)房者負(fù)責(zé),充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動(dòng)中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn),因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個(gè)主體需要對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)加以了解并作出積極的預(yù)防措施。
二.房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過(guò)與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人(使用人)、購(gòu)房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過(guò)程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)交易目的,獲得預(yù)期利益。
(一). 通過(guò)中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù),其中比較常見的法律問(wèn)題有:
1. 來(lái)自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。
交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件,就是說(shuō)出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。
對(duì)于不同的房產(chǎn)所有人,其在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同,有的人想賣小房換大房,有的人想低價(jià)買高價(jià)賣,有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī),還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如,夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋;房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售;職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定,或者直接認(rèn)定合同無(wú)效。
買方委托中介機(jī)構(gòu)選購(gòu)房屋,是出于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴,因此,對(duì)于交易主體是否合法,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查,如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù),導(dǎo)致合同無(wú)效,給交易一方造成損失了,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2. 來(lái)自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。
交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查,如果出現(xiàn)下列情況,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓:①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或者房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;③房屋已設(shè)定抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。
如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù),給合同一方(一般指買方)造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,當(dāng)然如果是委托人(一般指賣方)刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的,則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3. 來(lái)自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記,出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費(fèi),辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),房地產(chǎn)管理部門才會(huì)核發(fā)過(guò)戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。
但是在房屋交易過(guò)程中,如果雙方對(duì)交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭(zhēng)議,其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對(duì)諸如交房時(shí)間、付款方式等條款作出明確的約定,這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險(xiǎn),關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個(gè)徹底的了解,謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨(dú)家等關(guān)聯(lián)合同。同時(shí)為了避免給委托人造成損失,還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無(wú)權(quán)利限制等情況,如中介機(jī)構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù),致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)房者因此遭受損失的,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
(二). 房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn):
1、過(guò)失引起的風(fēng)險(xiǎn)。
這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制,對(duì)可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。
一般情況下,估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大,如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響,使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配,或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng),造成委托方誤解,或估價(jià)人員對(duì)評(píng)估參數(shù)及評(píng)估信息資料真實(shí)性的甄別、價(jià)格含義等缺乏正確的把握,而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊,從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真,估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣,或受自身執(zhí)業(yè)能力限制,使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差,在未明確委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況下,就盲目估價(jià),導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)。另外在對(duì)國(guó)家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下,輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額,以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系,使估價(jià)結(jié)論失去公允性,從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。
2、非過(guò)失風(fēng)險(xiǎn),主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對(duì)方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外,由
客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多,通常情況下有,委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員,或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛,例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況,致使估價(jià)嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí),法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外,由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問(wèn)題,給估價(jià)操作帶來(lái)難度,易造成估價(jià)失實(shí)而引發(fā)爭(zhēng)議。委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng),也容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),造成經(jīng)濟(jì)糾紛。 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,其中專章對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定,對(duì)于其法律責(zé)任未有專門明確,只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則,即行政責(zé)任問(wèn)題,對(duì)于刑事責(zé)任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任"。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任,通常,合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任,同時(shí)也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中,合同各方對(duì)于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定,違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任;對(duì)于沒有約定的情形,應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。
中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù),可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任,承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等,可以單獨(dú)適用,也可以合并適用,對(duì)此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三.如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展
(一). 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù),前面已經(jīng)陳述,此處不再贅述。
(二). 設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn),轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn),又稱為專業(yè)賠償保險(xiǎn),是指保險(xiǎn)公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過(guò)程中因疏忽、過(guò)錯(cuò),造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡,而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購(gòu)買行業(yè)責(zé)任險(xiǎn),即常說(shuō)的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn),作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分,從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年,在英國(guó)出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單——藥劑師過(guò)失責(zé)任保單,但由于種種原因,行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視,發(fā)展十分緩慢。而此后,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善,發(fā)達(dá)國(guó)家因行業(yè)過(guò)失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多,因此,行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)開始逐漸引起大家的關(guān)注,市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求被極大地激發(fā)。目前,在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上,行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)。可以說(shuō),行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上占有十分重要的地位。
2、我國(guó)已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
和發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚,水平也不高,據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,國(guó)外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15%以上,而目前我國(guó)責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3%左右,并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上,行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少,但這一領(lǐng)域的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此,近段時(shí)間國(guó)內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場(chǎng)開拓和營(yíng)銷,例如中國(guó)人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種,并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園(方)責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國(guó)性的新險(xiǎn)種。
行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的不斷發(fā)展不僅對(duì)合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義,同時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)是造成行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高,公眾對(duì)專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高,消費(fèi)者的自我保護(hù)意識(shí)也在不斷增強(qiáng),法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費(fèi)者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障,這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來(lái)呈快速上升勢(shì)頭。另一方面,隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展,那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè),如公證、會(huì)計(jì)、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場(chǎng)化,它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的法人機(jī)構(gòu),因此,一些過(guò)去由國(guó)家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機(jī)構(gòu)和個(gè)人自行承擔(dān),這些都有效地激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的需求。此外,隨著改革開放的深化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,會(huì)計(jì)、
公證、律師等行業(yè)成了社會(huì)上的熱門行業(yè),和老百姓的關(guān)系也越來(lái)越緊密,但同時(shí)這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來(lái)自社會(huì)各個(gè)方面的道德風(fēng)險(xiǎn),如假證明、假報(bào)表、假材料等實(shí)在讓人防不勝防,因此,買份保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險(xiǎn)也就成了情理之中的事了。 3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。
我國(guó)目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn),因此除了在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作出約定外,如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來(lái)轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利發(fā)展,是非常必要的。對(duì)一個(gè)還沒有打開大門的發(fā)展中保險(xiǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),差距代表著挑戰(zhàn)和機(jī)遇,也意味著巨大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間,占據(jù)了這一市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán),就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言,誰(shuí)先開辟新的險(xiǎn)種,誰(shuí)就可能占領(lǐng)先機(jī),而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場(chǎng)保障。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn),從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過(guò)程中,因過(guò)失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失,可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險(xiǎn)的保障,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無(wú)疑吃了一顆定心丸,在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易,即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,對(duì)保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。
房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)設(shè)立的目的是為了培育更加有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)中介市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合,進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)的雙贏。如今,我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正走向進(jìn)一步的完善和健全,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)乃是一種信用經(jīng)濟(jì)的觀念日漸深入人心,信譽(yù)立則企業(yè)興,信譽(yù)失則企業(yè)衰。誠(chéng)信是社會(huì)形成過(guò)程中逐漸發(fā)展出的社會(huì)契約之一,也是社會(huì)得以健康發(fā)展的前提之一。誠(chéng)實(shí)信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確,是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件,不偏不倚如實(shí)地向客戶提供信息,既是對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的要求,也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的信息不實(shí)、或作宣傳時(shí)故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點(diǎn),必然會(huì)損害當(dāng)事人權(quán)益的,設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠(chéng)信作為一種隱性資源的優(yōu)勢(shì)。
但并不是說(shuō)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無(wú)憂,因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn),對(duì)于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人,保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流,提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平,健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。
陣發(fā)性房顫的非藥物治療方案中最常見有效的方法是三維標(biāo)測(cè)系統(tǒng)下進(jìn)行環(huán)肺靜脈消融，但術(shù)后有可能復(fù)發(fā)。這可能與房顫術(shù)后炎性反應(yīng)以及心房基質(zhì)以及心房肌組織重構(gòu)有關(guān)，相關(guān)研究指出炎性產(chǎn)物如hsCRP及IL-6等在房顫術(shù)后會(huì)有相應(yīng)增高[1]。針對(duì)房顫基質(zhì)和房顫心房肌重構(gòu)以及導(dǎo)致房顫的炎癥反應(yīng)的治療又稱房顫的上游藥物治療，目前預(yù)防房顫心房基質(zhì)和心房肌的重構(gòu)以及炎性反應(yīng)的藥物有以下幾種：ACEI/ARB、醛固酮受體拮抗劑、他汀類、皮質(zhì)類固醇等。并且聯(lián)合用藥可能通過(guò)不同機(jī)制共同預(yù)防和治療房顫。本研究旨在觀察陣發(fā)性房顫環(huán)肺靜脈靜脈消融術(shù)后應(yīng)用瑞舒伐他汀觀察房顫的早期復(fù)發(fā)率，左房?jī)?nèi)徑、hsCRP以及IL-6的水平。
1 資料與方法
1.1一般資料 44研究對(duì)象為2011年6月～2013年6月我院心內(nèi)科的陣發(fā)性房顫射頻消融術(shù)后患者，血脂水平均在正常范圍。研究對(duì)象隨機(jī)分為對(duì)照組和他汀組，即對(duì)照組22例，男13例，女9例，他汀組22例，男12例，女10例。
1.2方法 所有患者均在Carto三維標(biāo)測(cè)系統(tǒng)下行環(huán)肺靜脈消融，消融終點(diǎn)為：利用環(huán)Lasso電極至肺靜脈口標(biāo)測(cè)經(jīng)驗(yàn)證達(dá)到雙向阻滯，若仍外房顫，給予同步電復(fù)律轉(zhuǎn)復(fù)心律。
1.3術(shù)后治療方法 入選的患者隨機(jī)分為對(duì)照組和他汀組，對(duì)照組（n=22），給予胺碘酮及華法林口服治療，甲狀腺功能異常者，改用心律平治療，術(shù)后常規(guī)服用華法林抗凝治療3個(gè)月，維持INR值至2～3。他汀組（ n=22），給予給予胺碘酮及華法林基礎(chǔ)上加用瑞舒伐他?。?0mg/晚）。
1.4觀察指標(biāo) 觀察3個(gè)月房顫復(fù)發(fā)率，房顫復(fù)發(fā)通過(guò)HOLER檢查了解房顫復(fù)況。使用ELISA檢測(cè)hs-CRP及IL-6在術(shù)前即刻，術(shù)后2d、1個(gè)月、3個(gè)月的水平，術(shù)前及術(shù)后3個(gè)月心臟彩超檢查左房?jī)?nèi)徑。
1.5隨訪內(nèi)容和觀察指標(biāo) 術(shù)后2d、1個(gè)月、3個(gè)月由固定醫(yī)師隨訪，采集數(shù)據(jù)，向患者宣教，有心悸癥狀立即門診或住院部就診，采集hs-CRP及IL-6數(shù)據(jù)及HOLTER、心臟彩超數(shù)據(jù)。
1.6統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 計(jì)量資料結(jié)果用（x±s）表示，治療前后比較采用配對(duì)t檢驗(yàn)，計(jì)數(shù)資料用 χ2檢驗(yàn)，治療組和對(duì)照組的比較采用成組設(shè)計(jì)的t檢驗(yàn)，P0.05為差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。
2 結(jié)果
2.1兩組患者的基線情況及治療前血脂水平、左房?jī)?nèi)徑無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)差異，P0.05。
2.2兩組患者3個(gè)月房顫復(fù)況為他汀組復(fù)發(fā)人數(shù)3例，復(fù)發(fā)率為13.6%，對(duì)照組人數(shù)8例，復(fù)發(fā)率為36.4%，兩組復(fù)發(fā)率無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)差異，他汀組復(fù)發(fā)率不低于對(duì)照組。房速及房撲的復(fù)發(fā)率仍無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)差異P=0.135。他汀組中有1例發(fā)生肝功能異常，轉(zhuǎn)氨酶升高至3倍以上，停藥后肝功能恢復(fù)。見表1。
2.3兩組患者治療前后血清炎癥因子水平的變化 術(shù)前患者IL-6及hs-CRP水平兩組無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)差異，術(shù)后2d兩組炎性因子達(dá)到最高水平，術(shù)后1個(gè)月開始下降，術(shù)后3個(gè)月時(shí)降至術(shù)前水平。他汀組于對(duì)照組相比較，術(shù)后炎性因子水平有顯著性降低（P
2.4 3個(gè)月后隨訪心臟彩超兩組左房?jī)?nèi)徑情況為他汀組術(shù)前和術(shù)后左房?jī)?nèi)徑無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)差異，對(duì)照組術(shù)前及術(shù)后左房?jī)?nèi)徑無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)差異。術(shù)前兩組左房?jī)?nèi)徑及術(shù)后兩組左房?jī)?nèi)徑無(wú)統(tǒng)計(jì)學(xué)差異。見表2。
3 討論
環(huán)肺靜脈消融術(shù)是目前治療房顫的主要手段，射頻消融能量導(dǎo)致心房組織的炎癥反應(yīng)，在心房?jī)?nèi)廣泛消融可引起炎性因子如CRP及IL-6等的釋放[2]。Hs-CRP及IL-6參與全身及局部的炎癥反應(yīng)，并且在血漿中較為穩(wěn)定。
關(guān)于他汀類藥物抗房顫的研究及臨床實(shí)驗(yàn)較多，大多數(shù)研究表明他汀類藥物是通過(guò)多效性機(jī)制，發(fā)揮其抗炎及抗氧化[3]、改善血管內(nèi)皮細(xì)胞功能等的作用。射頻消融術(shù)是利用射頻能量的熱效應(yīng)導(dǎo)致病變心肌的壞死，有較多的研究顯示，射頻消融術(shù)后在凝固性壞死組織的周圍有大量的單核細(xì)胞、中性粒細(xì)胞滲出，呈急性炎癥反應(yīng)，從而引起hsCRP及IL-6等炎性因子升高。已有的動(dòng)物實(shí)驗(yàn)和臨床試驗(yàn)證據(jù)顯示他汀對(duì)繼發(fā)性心房顫動(dòng)和特發(fā)性心房顫動(dòng)均有抑制作用。Siu等研究了他汀類藥物治療孤立性房顫復(fù)發(fā)的影響，經(jīng)過(guò)多因素COX回歸分析顯示，他汀治療組能明顯降低心房顫動(dòng)復(fù)律后的復(fù)發(fā)危險(xiǎn)[4]。也有相關(guān)研究證明他汀類藥物不能降低房顫射頻消融術(shù)后復(fù)發(fā)，Richter等對(duì)234例陣發(fā)性房顫和持續(xù)性房顫行環(huán)肺靜脈消融術(shù)的患者進(jìn)行回顧性研究。經(jīng)過(guò)COX回歸分析顯示他汀類藥物不能降低射頻消融術(shù)后房顫的復(fù)發(fā)率。
本實(shí)驗(yàn)研究顯示他汀類藥物不能降低陣發(fā)性房顫射頻消融術(shù)后早期房顫復(fù)發(fā)率，但是他汀類藥物有降低房顫復(fù)發(fā)率的趨勢(shì)（P=0.067），但未達(dá)到統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，可能與觀察患者的例數(shù)有關(guān)。但是他汀類藥物有明確的抗炎作用，盡管有越來(lái)越多的證據(jù)支持抗炎藥物有預(yù)防房顫的作用。但是仍有有較多前瞻及回顧性研究表明他汀藥物沒有預(yù)防房顫的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]Acevedo M， Cohalan RL， Perez L. et al. C-reactive protein inatria fibrillation：evidence for the presence of inflammation in the genesis，J AM Coll Cardiol 2003；41：1089
上海電氣阿爾斯通（武漢）變壓器有限公司由法國(guó)阿爾斯通集團(tuán)電網(wǎng)部與上海電氣合資（圖1），成立于2007年12 月26 日，總投資約6000 萬(wàn)歐元，是阿爾斯通電網(wǎng)部位于全球13 個(gè)變壓器生產(chǎn)廠家之一。公司位于湖北省武漢市陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地面積128328m2，廠區(qū)占地面積26700m2，變壓器年生產(chǎn)能力20000MVA。
公司全面引進(jìn)全球三大變壓器制造集團(tuán)之一——法國(guó)阿爾斯通先進(jìn)的設(shè)計(jì)、制造技術(shù)及先進(jìn)的管理方式，可以設(shè)計(jì)、生產(chǎn)單機(jī)最大容量為1400MVA 的各種類型的電力變壓器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高壓、超高壓、1200kV 特高壓交流及±1100kV 直流變壓器。擁有國(guó)際領(lǐng)先的關(guān)鍵生產(chǎn)工裝設(shè)備和試驗(yàn)設(shè)備，作為保證產(chǎn)品質(zhì)量、提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的保障。公司實(shí)施和采用阿爾斯通全球一體化的技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)，為國(guó)內(nèi)外廣大用戶提供國(guó)際一流的產(chǎn)品和服務(wù)。
選擇Inventor 的原因
變壓器設(shè)計(jì)行業(yè)較其他機(jī)械設(shè)計(jì)行業(yè)在軟件上要求更高，AIP 用戶界面簡(jiǎn)單，三維運(yùn)算速度和著色功能突出。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員能夠簡(jiǎn)單迅速地獲得零件和裝配體的真實(shí)感，縮短設(shè)計(jì)意圖與系統(tǒng)反應(yīng)時(shí)間的距離，在零部件設(shè)計(jì)裝配上最大限度減少設(shè)計(jì)錯(cuò)誤率。
同時(shí)，AIP 資源中心庫(kù)提供了大量各國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)件的特征：型材、管件和管材、緊固件、軸用件及其他零件幾乎應(yīng)有盡有。設(shè)計(jì)師可以在資源中心中查找、插入、編輯、替換、過(guò)濾和零件，使用非常方便。
基于AIP 的變壓器結(jié)構(gòu)參數(shù)化設(shè)計(jì)，通過(guò)設(shè)置Excel特征參數(shù)表格，可將復(fù)雜的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為參數(shù)化的計(jì)算模型。然后根據(jù)需要進(jìn)行有限元分析，調(diào)整和變更參數(shù)，完成方案，極大提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、縮短設(shè)計(jì)時(shí)間。
這里Vault 絕對(duì)是重中之重。設(shè)計(jì)過(guò)程中設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的更改不可避免，能否保證引用零部件版本一致就相當(dāng)重要。Vault 能跟蹤設(shè)計(jì)軌跡，避免在設(shè)計(jì)中由于刪除關(guān)聯(lián)文件而導(dǎo)致錯(cuò)誤發(fā)生。完美實(shí)現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中多個(gè)工程師并行設(shè)計(jì)，提高效率。
公司最終選擇了AIP 軟件。到目前為止，AIP 軟件在完成產(chǎn)品三維設(shè)計(jì)和產(chǎn)品研發(fā)方面表現(xiàn)出了良好的性能，明顯提高了設(shè)計(jì)效率。
應(yīng)用案例
在使用Inventor 進(jìn)行開發(fā)時(shí)，解決了以下問(wèn)題。
（1）標(biāo)準(zhǔn)模型能減少重復(fù)性工作，提高出圖速度和準(zhǔn)確性。到目前為止，我們建立的標(biāo)準(zhǔn)模型有：近5 家上10種有載、無(wú)載分接開關(guān)；10kV ～ 500kV 不同電壓等級(jí)的套管及升高座；50 多件二次保護(hù)或測(cè)量器具；5 種不同容量的儲(chǔ)油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通壓接頭等。以往使用CAD 二維軟件提供一整套SFSZ-240000/220 外形圖，至少需要一周，現(xiàn)在只用三天便可完成，提高效率達(dá)50% 以上（圖2、圖3）。
（2）鐵心、油箱等結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化程度高，可以充分利用AIP 參數(shù)化設(shè)計(jì)，初期就能迅速建立模型。經(jīng)比較，一臺(tái)SFSZ-240000/220 的變壓器的鐵心和油箱使用傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式時(shí)間大概為三周，而使用AIP 參數(shù)化設(shè)計(jì)，僅用一周時(shí)間。對(duì)于圖紙后期更改和跟蹤，AIP 解決方案僅僅專注于參數(shù)更改而不用擔(dān)心圖紙關(guān)聯(lián)修改（圖4、圖5）。
（3）線圈結(jié)構(gòu)由于空間尺寸復(fù)雜、導(dǎo)線排列形式眾多，使用舊的CAD 模板設(shè)計(jì)人員每臺(tái)都要修改30 多張圖紙以上，如今在AIP 草圖模塊中建立參數(shù)變量，直接生成制造圖紙，修改工作量減少50% 以上；利用布管模塊完成引線設(shè)計(jì)，可以讓工程師節(jié)約大量時(shí)間用在考慮、審核引線排布方案，優(yōu)化引線布局，而不是浪費(fèi)在三維空間想象上面（圖6）。
（4）作為生產(chǎn)高壓、超高壓、特高壓交直流變壓器基地，普通二維視圖已經(jīng)無(wú)法滿足客戶需求，渲染后的數(shù)字樣機(jī)以及后期制作的動(dòng)畫效果，在產(chǎn)品博覽會(huì)上幫助客戶第一時(shí)間直觀了解產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和制造工藝過(guò)程，可以很好地提升企業(yè)的形象。這是傳統(tǒng)方案無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
實(shí)際收益
使用AIP 軟件解決了很多以往設(shè)計(jì)中令人頭疼的問(wèn)題，明顯提高了設(shè)計(jì)效率和產(chǎn)品質(zhì)量。
（1）AIP 與DWG 的集成。之前的DWG 設(shè)計(jì)圖紙可以通過(guò)AIP 的草圖嵌入CAD 中再度利用。這是其它3D 軟件無(wú)法完美實(shí)現(xiàn)的。而且導(dǎo)出DWF 文件能很好地解決與下游企業(yè)、客戶交流和溝通的問(wèn)題。加上AIP 的界面人性化，初學(xué)者能很快上手。換句話說(shuō)，從二維設(shè)計(jì)過(guò)渡到三維設(shè)計(jì)迅速而平穩(wěn)。
（2）布管迅速方便。變壓器管路設(shè)計(jì)和引線設(shè)計(jì)在二維視圖表達(dá)上比較麻煩，對(duì)設(shè)計(jì)和制造人員要求較高。而AIP 的“管道布線”模塊，操作步驟少、靈活性高，通過(guò)管路零件、捕捉相應(yīng)節(jié)點(diǎn)、確定走線方案后，短時(shí)間就能做出管路或者引線的三維模型，然后投影成工程視圖，方便快捷，而且準(zhǔn)確（圖7）。
（3）模型和工程圖的關(guān)聯(lián)性。在使用AIP 軟件后，設(shè)計(jì)中修改零件尺寸，關(guān)聯(lián)文件和工程視圖自動(dòng)完成相應(yīng)更改，節(jié)約設(shè)計(jì)時(shí)間，減少設(shè)計(jì)工程師重復(fù)性勞動(dòng)。
（4）通過(guò)Vault 實(shí)現(xiàn)協(xié)同設(shè)計(jì)，保證了零部件設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的一致性，而圖紙以及相關(guān)的技術(shù)文檔也可在Vault 中實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。
AIP 解決方案縮短了設(shè)計(jì)周期時(shí)間，降低了設(shè)計(jì)和制造成本，以更直觀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)面對(duì)客戶和操作人員。對(duì)于我們面臨的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而言，任何客戶要求的，不但要反應(yīng)時(shí)間快而且還要專業(yè)呈現(xiàn)，AIP 的三維可視化實(shí)體模擬功能可以滿足我們的要求。
2001年張某(男方)曾經(jīng)是某外企工作的白領(lǐng),收入頗豐,在婚前自己一次性付全款購(gòu)買的一套商品房,后來(lái)他與陳某(女方)喜結(jié)良緣,共同生活了5年,后女方提出離婚,男方也同意,但就房產(chǎn)問(wèn)題沒有達(dá)到一致意見,雙方訴訟至法院,后法院認(rèn)定此房產(chǎn)是男方張某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)在離婚訴訟中不進(jìn)行分割,對(duì)雙方共同生活期間的其他財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行了分割。
說(shuō)明:按我國(guó)婚姻法第18條規(guī)定一方的婚前財(cái)產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn),同時(shí)按最高法院司法解釋這樣的財(cái)產(chǎn)“不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！庇捎谖覈?guó)以前曾有司法解釋規(guī)定夫妻個(gè)人的財(cái)產(chǎn)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后可轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn),但這樣的規(guī)定目前已經(jīng)廢止,這樣的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)的情況已經(jīng)不會(huì)產(chǎn)生的。因此無(wú)論本案中張某夫妻共同生活多長(zhǎng)時(shí)間,張某在2001年個(gè)人購(gòu)買的房產(chǎn)仍不會(huì)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是,目前有些老年人再婚時(shí)其實(shí)也涉及類似法律問(wèn)題,如有的老年人在喪偶后要再婚,但又顧慮自己的房產(chǎn)會(huì)因雙方生活一段時(shí)間后變成雙方共同財(cái)產(chǎn),如果離婚再面臨分割,其實(shí)按前面講的法律原則,這一情況不會(huì)出現(xiàn)。
另外,上面講的案件涉及到的是私產(chǎn)房,如果是公產(chǎn)房,則情況可能就不同了。請(qǐng)看另一案例,男方趙某婚前承租了一套公產(chǎn)房,后與女方李某結(jié)婚,雙方共同生活了五年,期間因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)條件一般也并沒有購(gòu)買這個(gè)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),后雙方因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾,男方起訴離婚,女方同意離婚,但提出要求獲得此房產(chǎn)的承租權(quán),后法院經(jīng)過(guò)審理判決此房產(chǎn)歸女方承租,給男方適當(dāng)補(bǔ)償。同樣是房產(chǎn)也是婚前獲得的,為什么這個(gè)房產(chǎn)在離婚時(shí)就分割了,這要詳細(xì)分析。首先,這兩個(gè)房產(chǎn)的性質(zhì)不同,前面第一個(gè)案例中張某的房產(chǎn)是私產(chǎn)房,產(chǎn)權(quán)屬于公民個(gè)人所有,后邊趙某的房產(chǎn)是公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有,趙某獲得的只是這一房產(chǎn)的承租權(quán)、居住權(quán)。其次,這兩個(gè)案件適用的法律規(guī)定不同,前一案件適用的是婚姻法,后一案件中適用的是最高法院的一個(gè)司法解釋《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》,這一司法解釋規(guī)定,“婚前由一方承租的公房,婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的” 雙方均是可以主張承租權(quán)的。也就是說(shuō)這樣的情況下的承租權(quán)雙方可以分割,“承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償?！睆倪@個(gè)案例中可以看出離婚案件中對(duì)于房產(chǎn)的分割,要詳細(xì)分割,看似相同的房產(chǎn),僅是細(xì)微的變化,案件的結(jié)果就大相徑庭,如果有了這方面的爭(zhēng)議必須仔細(xì)小心,否則失之毫厘,差之千里,如有這方面的法律問(wèn)題,事先咨詢律師是非常必要的。
2、網(wǎng)上查詢。網(wǎng)上查詢要知道該房產(chǎn)的房主信息等，首先找到市的鏈接進(jìn)入房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進(jìn)行查詢，需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號(hào)（但是目前僅部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢）。
現(xiàn)結(jié)合該案涉及的相關(guān)法律，對(duì)房屋登記依法行政的必要性進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述。
一、程序法角度
《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。可以看出，撤銷房屋登記必須符合兩個(gè)條件：一是必須是司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件；二是其內(nèi)容可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，登記機(jī)構(gòu)方可主動(dòng)撤銷房屋登記，且有善意取得例外之規(guī)定。前述案例中無(wú)法看出登記機(jī)構(gòu)滿足以上兩個(gè)要求，故而其采取的主動(dòng)撤銷行為，明顯違反程序法。
二、實(shí)體法角度
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局要求劃撥土地要提供使用權(quán)變更相關(guān)證明材料的做法是不符合法律規(guī)定的。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條也對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)讓做出具體規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。很多同行據(jù)此要求申請(qǐng)人提供批準(zhǔn)的相關(guān)文件，并且依據(jù)是《房屋登記辦法》第三十三條的兜底性規(guī)定――其他必要條件。從行政許可法的本意出發(fā)，兜底條款必須有法律法規(guī)的授權(quán)，且不能隨意增減。
《土地登記辦法》第四十條規(guī)定，因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。由此可見，審查權(quán)授予部門為土地登記部門，房屋登記與土地登記分設(shè)的不需要對(duì)此進(jìn)行審查。
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局超越職權(quán)且違反法定程序，敗訴是必然的結(jié)果。
三、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)
對(duì)于物權(quán)變動(dòng)理論的系統(tǒng)研究，學(xué)界已經(jīng)開展得較為廣泛和深入。在司法實(shí)務(wù)界，也基本上經(jīng)歷了一個(gè)從“房屋買賣合同未經(jīng)登記無(wú)效”，到“未經(jīng)登記，房屋買賣合同也應(yīng)有效”的實(shí)踐過(guò)程。這為理解合同生效與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系奠定了理論基礎(chǔ)?，F(xiàn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐，透過(guò)物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則，對(duì)理解合同生效與物權(quán)變動(dòng)關(guān)系作一些闡釋和理論分析。為了闡明這一問(wèn)題，不妨先看一則司法實(shí)踐中的案例。
物權(quán)變動(dòng)案例分析
侯某于2005年5月1日租賃張某之父的一套三居室住房中的兩間，租賃合同中僅載明了租金為300元／月及租賃的起算時(shí)間2005年5月1日，未規(guī)定到期時(shí)間，并和張某之父共同居住。同年11月8日，張某之父將該套住房以15萬(wàn)元賣于侯某，合同簽訂后因張某之父購(gòu)買的新房推遲交工，雙方仍然共同居住，且沒有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，住房一直在張某之父名下。2006年3月5日張某之父突然去世，張某要求侯某搬出房屋，把住房歸還自己，但侯某認(rèn)為，自己與張某之父簽有購(gòu)房協(xié)議，且已經(jīng)支付購(gòu)房款，該套住房歸自己所有，拒不搬出。張某無(wú)奈，到法院，請(qǐng)求法院宣告候某所持購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，并判令侯某歸還房產(chǎn)。
一審法院經(jīng)審理查明，購(gòu)房協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，且侯某已經(jīng)支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，判決駁回張某訴訟請(qǐng)求，爭(zhēng)議房產(chǎn)歸侯某所有。張某不服，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為，購(gòu)房協(xié)議是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，真實(shí)有效，但在張某之父去世前，爭(zhēng)議房產(chǎn)未辦理過(guò)戶手續(xù)，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是張某之父的遺產(chǎn)，張某作為其父唯一合法繼承人請(qǐng)求該遺產(chǎn)，依法應(yīng)予支持，判決侯某于一個(gè)月內(nèi)搬出爭(zhēng)議房屋，歸還給張某。
對(duì)于二審法院的判決，許多人不理解。但是，二審法院這樣判決是合法的，在法理上也講得通的，下面筆者述之。
該案中合同(購(gòu)房協(xié)議)的效力問(wèn)題
我國(guó)《臺(tái)同法》規(guī)定，合同是當(dāng)事人雙方設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。無(wú)效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始無(wú)效，永遠(yuǎn)無(wú)效的合同?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”該案中的購(gòu)房協(xié)議，是雙方真實(shí)意思的表示。不符合《合同法》第五十二條所列合同無(wú)效的情形，法律、行政法規(guī)也沒有規(guī)定購(gòu)房合同辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效。所以，該案購(gòu)房協(xié)議是合法有效的，兩級(jí)法院均判決認(rèn)定購(gòu)房協(xié)議有效是有依據(jù)的，是正確的。
該案中爭(zhēng)議房屋所有權(quán)歸屬問(wèn)題
房屋是不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移不僅需要當(dāng)事人雙方合意，而且還需要經(jīng)過(guò)登記這一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，亦即當(dāng)事人雙方到房產(chǎn)管理部門辦理不動(dòng)產(chǎn)登記簿變更手續(xù)，把房屋所有權(quán)人的名字由出賣人變更為買受人后，始得生所有權(quán)轉(zhuǎn)移之效力。否則，即使買受人已經(jīng)支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，出賣人已經(jīng)交付房屋的占有，買受人已經(jīng)實(shí)際占有和使用房屋，也不產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移之效力。反之，即使買受人沒有支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，沒有占有使用房屋，只要履行了變更登記手續(xù)，也會(huì)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移之效力。
我國(guó)當(dāng)時(shí)有效的法律法規(guī)均有相關(guān)規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》均規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)變更登記；《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條明確規(guī)定“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證”。這些規(guī)定必須遵守，當(dāng)事人必須照此辦理。該案當(dāng)事人沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，沒有進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移公示，依法沒有發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，侯某并沒有取得爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)。
那么，該案爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)到底歸誰(shuí)呢?在張某之父生前，應(yīng)當(dāng)歸張某之父，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，張某之父去世后，自然就是張某之父的遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《繼承法》的規(guī)定辦理。我國(guó)《繼承法》第二條規(guī)定“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始”。張某之父去世之日，也就是其繼承人開始繼承之時(shí)，其遺產(chǎn)(包括該案爭(zhēng)議房產(chǎn))依法轉(zhuǎn)歸其繼承人所有，張某作為唯一合法繼承人，依法繼承其父所有遺產(chǎn)，自其父去世之時(shí)，該案爭(zhēng)議房產(chǎn)就成了張某的財(cái)產(chǎn)。張某要求侯某歸還房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С帧?/p>
合同生效與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系
涉及物權(quán)變動(dòng)的合同之生效與物權(quán)變動(dòng)，是既有聯(lián)系，又有區(qū)別的兩個(gè)法律事實(shí)，要想厘清二者之間的關(guān)系，必須明白物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則。物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效與否，依據(jù)不同的法律依據(jù)據(jù)以判斷。物權(quán)變動(dòng)的原因行為，即是債權(quán)行為，是以發(fā)生、變動(dòng)、消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系為目的法律行為。物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為，即是物權(quán)行為，以設(shè)定、變動(dòng)和消滅物權(quán)為目的的法律行為。物權(quán)行為與債權(quán)行為相互區(qū)別，獨(dú)立存在。
涉及物權(quán)變動(dòng)的合同，從合同簽訂到履行完畢，當(dāng)事人的法律行為分為債權(quán)行為和物權(quán)行為。要約行為，承諾行為，簽字行為，蓋章行為以及某些合同的報(bào)批行為，均屬債權(quán)行為；履行義務(wù)行為，接受權(quán)利行為，動(dòng)產(chǎn)的交付行為，不動(dòng)產(chǎn)的登記行為，均屬物權(quán)行為。債權(quán)行為是原因行為，物權(quán)行為是結(jié)果行為。當(dāng)事人完成債權(quán)行為，所生之法律效果是使合同成立和生效，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；當(dāng)事人完成物權(quán)行為，是履行合同，所生之法律效果是使物權(quán)在當(dāng)事人之間發(fā)生變動(dòng)。合同成立生效后，在當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生債的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在債權(quán)法上具有約束力；合同的成立生效，并不意味著物權(quán)就當(dāng)然地發(fā)生了變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)行為的結(jié)果，由物權(quán)法調(diào)整和規(guī)范。
債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。區(qū)分
債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于，由于債權(quán)系相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無(wú)關(guān)，因此無(wú)須公示。而物權(quán)是對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗合同以外的第三人，所以必須公示，以示公信。同時(shí)，區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為對(duì)正確處理合同糾紛也具有十分重要的意義。債權(quán)行為直接引起債權(quán)關(guān)系成立、變更或消滅，而物權(quán)行為則直接引起物權(quán)取得、變更或消滅(孫憲忠，1997)。訂立合同行為本身不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)生效，因?yàn)橛喠⒑贤男袨槭莻鶛?quán)行為。導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)生效的是動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記等物權(quán)行為。債權(quán)行為，亦即訂立的合同，是否存有瑕疵、效力之有無(wú)、是否應(yīng)當(dāng)撤銷，以債權(quán)法進(jìn)行判斷。物權(quán)行為之效果有無(wú)，物權(quán)變動(dòng)與否，以物權(quán)法進(jìn)行判斷。就本文前述的案例而言，就是判斷當(dāng)事人之簽約行為(購(gòu)買房屋的行為)是否成立、生效，須以債權(quán)法――《合同法》相關(guān)規(guī)定來(lái)衡量，只要當(dāng)事人的簽約行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定就應(yīng)認(rèn)定合法有效。對(duì)此兩級(jí)法院的認(rèn)識(shí)是一致的，是完全正確的。至于案例涉及的不動(dòng)產(chǎn)(房屋)是否發(fā)生了變動(dòng)，則必須要以相關(guān)的物權(quán)法律來(lái)衡量和判斷。
不動(dòng)產(chǎn)登記、繼承與物權(quán)變動(dòng)
如前所述，就不動(dòng)產(chǎn)而言，導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)生效的法律事實(shí)一般為產(chǎn)權(quán)的登記過(guò)戶行為，但這似乎并不能解決本文前述案例中張某之父死后的房產(chǎn)爭(zhēng)議。因?yàn)橐罁?jù)這一物權(quán)變動(dòng)理論，無(wú)論判決張某取得房產(chǎn)，還是侯某取得房產(chǎn)，都是有缺陷的：張某要想取得房產(chǎn)，必須再有一個(gè)持有關(guān)繼承的合法手續(xù)到登記部門辦理登記過(guò)戶的行為，侯某要想取得房產(chǎn)，則必須再有一個(gè)持有關(guān)買賣合同等手續(xù)到登記部門辦理登記過(guò)戶的行為，即他們都必須再履行一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)登記”行為，才能使得所爭(zhēng)議房產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，否則只能將這一物權(quán)停留在原來(lái)的狀態(tài)。而事實(shí)上，物權(quán)在法律上是一個(gè)不間斷的狀態(tài)，是不允許有間隔的“真空狀態(tài)”存在的，法律也是不會(huì)承認(rèn)死人擁有財(cái)產(chǎn)權(quán)的。因此，凡采納物權(quán)區(qū)分原則的國(guó)家，法律在規(guī)定“登記行為”作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的法律事實(shí)的一般常態(tài)規(guī)定之外，又都規(guī)定一些非常態(tài)的法律事實(shí)作為例外。正如案例中所涉及的“繼承”就是一種非常態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之法律事實(shí)，而無(wú)需再辦理登記行為即發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。對(duì)此，不僅我國(guó)《繼承法》有明確的規(guī)定，即“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始”。也就是說(shuō)。被繼承人的財(cái)產(chǎn)歸屬主體是無(wú)間隔、連續(xù)的，被繼承人死亡之時(shí)就是其財(cái)產(chǎn)主體由被繼承人轉(zhuǎn)歸繼承人之時(shí)，中間絕不存在“真空狀態(tài)”，只不過(guò)在繼承人為多數(shù)人時(shí)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的主體為該多數(shù)人所共有，直到該財(cái)產(chǎn)被該共有人實(shí)際分割止。而且從2007年頒布和實(shí)施的《物權(quán)法》來(lái)看，也是給予肯定的，如《物權(quán)法》第29條規(guī)定“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的。自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力”。不過(guò)需要說(shuō)明的是，依據(jù)繼承這一方式取得物權(quán)的當(dāng)事人(繼承人)，雖然在被繼承人死亡之時(shí)無(wú)需辦理登記手續(xù)，就取得了該遺產(chǎn)的物權(quán)，但當(dāng)他要處分該物權(quán)時(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定則必須先辦理登記手續(xù)，否則其處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，對(duì)照案例中張某之父死后的房產(chǎn)爭(zhēng)議，其物權(quán)歸屬便一目了然了。當(dāng)然，侯某在向物權(quán)取得人張某交付該房產(chǎn)時(shí)，可以向其主張自己已支付的購(gòu)房款這一債權(quán)，且數(shù)額以張某之父的遺產(chǎn)額為限。
結(jié)語(yǔ)
我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”該條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則：依法登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！薄逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！痹搩蓷l規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)交易合同生效的基本規(guī)則：不動(dòng)產(chǎn)交易合同自成立時(shí)生效，物權(quán)登記與否不影響合同的效力。這些法律條文體現(xiàn)了物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則，即合同生效與否與物權(quán)是否實(shí)際發(fā)生變動(dòng)涉及兩個(gè)不同的法律事實(shí)，依據(jù)不同的法律依據(jù)進(jìn)行判斷，合同是否生效依據(jù)債權(quán)法律判斷，物權(quán)是否變動(dòng)依據(jù)物權(quán)法律判斷。
依據(jù)債權(quán)法律的規(guī)定和理論，訂立以物權(quán)變動(dòng)為目的合同的行為是債權(quán)行為，合同只要具備應(yīng)有的形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益，就產(chǎn)生法律效力，就在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力。但是，雙方當(dāng)事人是否真正的履行了合同，并不影響合同的效力，而依法生效的合同也不必然導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)。依據(jù)物權(quán)法律的規(guī)定和理論，要想獲得物權(quán)變動(dòng)的效果或者結(jié)果，必須要有當(dāng)事人的動(dòng)產(chǎn)交付行為和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記行為。亦即物權(quán)變動(dòng)必須通過(guò)交付和登記予以公示始得生效，是實(shí)施物權(quán)行為的結(jié)果。
參考文獻(xiàn)
1.孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法.法律出版社.1997
“按揭”是金融行業(yè)的專業(yè)術(shù)語(yǔ),“按揭”一詞是從香港傳至我國(guó)大陸,系英文“mortgage“一詞的粵語(yǔ)音譯。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔(dān)保的一種類型。在英美法系國(guó)家,按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人(通常是指提供貸款的銀行)作為還款的保證,按揭人通常繼續(xù)占有該財(cái)產(chǎn),在還清貸款后,按揭受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。香港法的按揭制度與英美法系國(guó)家的按揭制度基本相同,只是香港的按揭存在廣義和狹義之分,廣義包括任何形式的抵押和質(zhì)押,而狹義的按揭則不包括抵押。雖然目前大陸的現(xiàn)行立法尚未出現(xiàn)“按揭”字眼,但實(shí)際上卻在某種程度上承認(rèn)了“按揭”的存在,且大陸的按揭制度已對(duì)外來(lái)的按揭制度做了很大的改造,其主要特征是不轉(zhuǎn)移按揭物的所有權(quán)。
在我國(guó)的金融實(shí)踐中,習(xí)慣將銀行開展的“個(gè)人住房商業(yè)性貸款”業(yè)務(wù)稱為“按揭”,即一種銀行用其信貸資金向購(gòu)買自用住房的自然人發(fā)放的自營(yíng)性貸款方式。為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn),目前銀行主要開展的房屋按揭方式是貸款人所購(gòu)房產(chǎn)及房產(chǎn)用地的使用權(quán)作為貸款抵押,同時(shí)以房屋出賣人或?qū)I(yè)的擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保,貸款人在交付首付款后,采用分期償還貸款,其購(gòu)房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的,貸款銀行有權(quán)依其抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。
文秘站:二、按揭房屋分割難的幾個(gè)突顯問(wèn)題
(一)由于按揭貸款購(gòu)房涉及到開發(fā)商、購(gòu)房人、銀行三方主體,按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期可長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年之久,履行按揭貸款合同的期限長(zhǎng),簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時(shí)間差。作為購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同的有可能是夫妻的一方或雙方,因而在離婚時(shí),按揭房屋款未履行完,房屋產(chǎn)權(quán)證未取得,房產(chǎn)的首付款、還貸款、房屋的增值糾紛等等以及涉及到的相關(guān)法律問(wèn)題很多。
(二)購(gòu)買房屋時(shí)的按揭房的資金來(lái)源、購(gòu)后分批還款的資金、結(jié)婚前購(gòu)買的按揭房以及結(jié)婚后購(gòu)買的按揭房等等問(wèn)題,均是離婚案件中極易引發(fā)爭(zhēng)議的事實(shí)。尤其是隨著當(dāng)前房?jī)r(jià)的大幅攀升,房屋的增值部分和可得利益的歸屬也成了離婚案件爭(zhēng)論最多的問(wèn)題。房產(chǎn)作為固定資產(chǎn),可能會(huì)耗費(fèi)個(gè)人一生的全部積蓄,因此,當(dāng)事人訴訟法院請(qǐng)求離婚,對(duì)財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議最大莫過(guò)于房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬,當(dāng)事人就此很難達(dá)成和解。
(三)銀行與購(gòu)房人(貸款人)之間的貸款關(guān)系,銀行與購(gòu)房人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系,銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔(dān)保公司之間的擔(dān)保法律關(guān)系等等。
(四)在處理時(shí)須充分考慮到當(dāng)事人雙方利益,以及婚生子女的利益,從公平公正角度出發(fā),處理離婚案件中的按揭房問(wèn)題。而司法實(shí)踐中,由于沒有非常具體明確的法律規(guī)定,不同的法院和法官在法律理解和適用上不統(tǒng)一的情況,造成同一種情形,對(duì)其權(quán)屬認(rèn)定往往也有諸多不一致的地方,有礙于司法公正。
三、離婚訴訟中按揭房屋處理涉及的幾個(gè)問(wèn)題
(一)尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割
對(duì)于尚未付清全部房?jī)r(jià)款的按揭房屋,在離婚訴訟中能否進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割,理論上存在兩種針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人在付清全部房?jī)r(jià)款之前,對(duì)按揭房屋還未取得所有權(quán),既然沒有所有權(quán),就不宜對(duì)按揭房屋的權(quán)屬進(jìn)行分割,可以先判歸某一方使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ド婕盎橐霭讣幚矸治雒袷聦徟袑?shí)務(wù)問(wèn)答》的相關(guān)意見就持這種觀點(diǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)事人只要進(jìn)行了房屋權(quán)屬登記,就已經(jīng)從開發(fā)商那里取得了所有權(quán),陸續(xù)償還的只是欠銀行的貸款本息,而不是房?jī)r(jià)款,既然取得所有權(quán),理當(dāng)可以分割。
在金融實(shí)踐中,按揭指購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項(xiàng)下的購(gòu)房人所有的房屋抵押給銀行,銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款,若購(gòu)房人到期不能還本付息,則按揭銀行有權(quán)將該抵押房屋變價(jià)并優(yōu)先受償,其中,并不存在將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行的環(huán)節(jié)。所以,按揭人對(duì)于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權(quán),離婚時(shí)可以進(jìn)行分割。
因此,在離婚訴訟中,對(duì)于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn),即使尚未還清銀行按揭貸款,也不能將其認(rèn)定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。一方按揭購(gòu)房,其與銀行之間形成的是以所購(gòu)房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系(如果婚后配偶一方參與共同還貸,則是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個(gè)人債務(wù),離婚時(shí)應(yīng)由權(quán)屬一方給予補(bǔ)償),不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。
(二)按揭房產(chǎn)權(quán)屬取得時(shí)間如何確定
以權(quán)屬登記的取得時(shí)間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時(shí)點(diǎn),是嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的答案?？梢哉f(shuō)這種推導(dǎo)在邏輯無(wú)懈可擊,在適用上也十分簡(jiǎn)潔明快。但由于多方面原因,從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記還存在有較長(zhǎng)的時(shí)間差。購(gòu)房人進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí),僅享有申請(qǐng)的權(quán)利,能否登記成功以及何時(shí)登記成功,既與登記
機(jī)關(guān)的工作效率有關(guān),也取決于相關(guān)各方當(dāng)事人的配合。許多房屋由于非購(gòu)房人本身的原因,無(wú)法及時(shí)甚至永遠(yuǎn)無(wú)法辦妥權(quán)屬登記。如果機(jī)械遵守登記生效主義,以權(quán)屬登記時(shí)間來(lái)判別財(cái)產(chǎn)性質(zhì),等同于把按揭人的財(cái)產(chǎn)置于由偶然性因素左右的不確定狀態(tài),其唯一也是致命的問(wèn)題在于其可能得出有失公允的結(jié)論。對(duì)于不同的當(dāng)事人,可能僅僅因?yàn)檗k理房產(chǎn)權(quán)屬登記的時(shí)間差異就導(dǎo)致了財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的不同,還可能出現(xiàn)一方完全沒有出錢卻僅因?yàn)榻Y(jié)婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受,也有違婚姻立法確立個(gè)人財(cái)產(chǎn)的初衷。在這種情況下,如果仍然堅(jiān)持讓現(xiàn)實(shí)適應(yīng)理論,那就是典型的削足適履。 追溯不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的,即在于維護(hù)交易安全,保護(hù)第三人的利益。物權(quán)法的公示原則使物權(quán)變動(dòng)過(guò)程公開化、確定化,使物權(quán)變動(dòng)通過(guò)一定的客觀物態(tài)形式出現(xiàn),從而使第三人可以通過(guò)公示獲悉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)與歸屬。在離婚訴訟中,分割只在夫妻之間進(jìn)行,并不存在與善意第三人的利益沖突。對(duì)于訟爭(zhēng)房屋的事實(shí)及權(quán)利狀態(tài),夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)只是在于,購(gòu)房人取得按揭房屋所有權(quán)的時(shí)間是不是必須等同于取得權(quán)屬登記的時(shí)間。顯然,從不動(dòng)產(chǎn)公示制度設(shè)計(jì)的目的來(lái)看,登記生效主義在夫妻之間并無(wú)堅(jiān)決貫徹之必要。
我國(guó)《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外,如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外公示和取得政府擔(dān)保該所有權(quán)歸屬的方法,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記時(shí)間不應(yīng)影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購(gòu)房合同,也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下,該買賣合同的雙方主體業(yè)已明確,對(duì)售房人享有請(qǐng)求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。為避免有失公允的結(jié)果出現(xiàn),筆者認(rèn)為,在夫妻之間,一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時(shí)點(diǎn),這應(yīng)作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的又一個(gè)>文秘站:
(三)婚前財(cái)產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分能否分割
按揭房屋為共同財(cái)產(chǎn),則房屋增值部分作為共同財(cái)產(chǎn)分割,當(dāng)無(wú)異議。但若按揭房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),婚后夫妻共同清償貸款,房屋增值部分能否作為共同財(cái)產(chǎn)分割?在司法實(shí)踐中,判決可謂五花八門。有些法院按借貸來(lái)處理,無(wú)權(quán)分享增值;而有些法院則判決有權(quán)分享增值。
2011年，文麗與李毅的婚姻走到盡頭，兩人經(jīng)法官調(diào)解和平分手，并達(dá)成協(xié)議，6歲的小女兒跟著李毅生活。
看著乖巧懂事的女兒，文麗有諸多不舍。“今生已經(jīng)不可能給她一個(gè)完整的家，就只有多給她一些物質(zhì)補(bǔ)償吧！”感到內(nèi)疚的文麗選擇“凈身出戶”， 將分得的一套房產(chǎn)，以及1萬(wàn)余元存款留給孩子。離婚當(dāng)月，文麗就與李毅一起，到相關(guān)部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，將她名下的房產(chǎn)過(guò)戶給了女兒。
今年年初，文麗和李毅因?yàn)楹⒆訐狃B(yǎng)問(wèn)題，再次鬧上法院。無(wú)意間，她發(fā)現(xiàn)自己過(guò)戶給孩子的房產(chǎn)在兩個(gè)月后便到了李毅名下。更可氣的是，李毅還用該房屋辦理了抵押貸款。
經(jīng)過(guò)多方調(diào)查，原來(lái)李毅是以簽訂房屋買賣合同的方式，將屬于女兒的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到自己名下。相關(guān)部門在審核時(shí)，忽視了已離婚的監(jiān)護(hù)人文麗。
為保住自己留給孩子的房產(chǎn)，文麗向法院提訟，要求確認(rèn)李毅與女兒之間的房屋買賣合同無(wú)效，將房屋所有權(quán)歸還女兒。
法院經(jīng)審理支持了文麗的請(qǐng)求。
說(shuō)法：
根據(jù)《民法通則》第十二條的規(guī)定可知，不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，民事活動(dòng)由其法定人。本案中文麗的女兒六歲，屬無(wú)民事行為能力人，其民事活動(dòng)應(yīng)由法定人文麗。
另外，根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）第十四條的規(guī)定可知，因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。
本案中，李毅與女兒形成房屋買賣合同時(shí)，并沒有經(jīng)過(guò)其女兒法定人文麗的同意；同時(shí)房屋買賣損害了未成年子女的利益，因此合同被判無(wú)效，文麗的請(qǐng)求獲支持。
案例2：
共同房產(chǎn)中包含有子女份額，法院判決子女權(quán)利保留在房屋中
原告胡某、被告邱某原系夫妻關(guān)系，于1996年1月生育一子邱?。吹诙妫?。2003年，胡某、邱某在某市購(gòu)買了一套房屋，登記的產(chǎn)權(quán)人為原、被告三人。2009年，胡某、邱某因感情破裂離婚，邱小隨母親胡某一起生活，但當(dāng)時(shí)的離婚協(xié)議并未涉及房屋的處理問(wèn)題。
2011年，胡某及邱小就房屋分割問(wèn)題訴至法院，要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產(chǎn)，爭(zhēng)議的房產(chǎn)歸兩原告所有，由兩原告給付被告房屋折價(jià)款。
庭審中，邱某不同意這樣的分割比例。邱某介紹，該房屋的首付款是自己賣掉之前居住的房子來(lái)支付的，每月的月供也是由他來(lái)還。購(gòu)買房屋時(shí)邱小非常年幼，沒有經(jīng)濟(jì)收入也沒有支付能力，因此邱小不應(yīng)分得三分之一的房屋份額。但是，自己與邱小的父子關(guān)系不應(yīng)隨著夫妻之間的離婚而解除，因此邱某愿意保留邱小的房屋份額，若邱小愿意隨時(shí)都可以回來(lái)居住。
法院經(jīng)審理判決訴爭(zhēng)房屋按原被告每人三分之一的比例分割房產(chǎn)，但考慮到首付款是由被告支付的，判決爭(zhēng)議房產(chǎn)歸被告所有，由被告給付原告房屋三分之一的折價(jià)款，其子邱小的份額保留在訴爭(zhēng)房屋中。
說(shuō)法
根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，除非有相反的證據(jù)，否則該房屋視這三人共有財(cái)產(chǎn)。因此，本案中原告要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產(chǎn)，并無(wú)不妥。
這里涉及到分割給子女的份額如何處理的問(wèn)題。從共有角度來(lái)說(shuō)，不管離婚與否，父母與子女的親子關(guān)系依舊存在，因此雙方仍然具有共有基礎(chǔ)，不需在離婚訴訟中將子女的份額從房屋中析出。若進(jìn)行析產(chǎn)，則子女的財(cái)產(chǎn)無(wú)論交由何方監(jiān)管都存在風(fēng)險(xiǎn)，因此法院往往判決將子女的份額保留在房屋內(nèi)。當(dāng)然，法律并沒有規(guī)定，子女的財(cái)產(chǎn)不能析出，因而在某些特殊的情況下，法院也可以根據(jù)案件的實(shí)際狀況判決得房的父母一方給付子女房屋份額折價(jià)款。
案例3：
孩子成年后私自處置房產(chǎn)
父母無(wú)效被駁回
2005年，趙先生與妻子將所購(gòu)買的房屋登記在15歲的兒子趙強(qiáng)名下。2010年，未能考上大學(xué)而急于創(chuàng)業(yè)的趙強(qiáng)私自持該房屋的產(chǎn)權(quán)證，將房屋抵押給了銀行，從銀行貸款60萬(wàn)元，后趙強(qiáng)未能按期償還該筆貸款，被銀行到法院，法院判令趙強(qiáng)按約償還貸款及利息。
案件到了執(zhí)行階段，趙強(qiáng)的父親提出該房屋是自己及妻子二人出資購(gòu)買的，自己與妻子才是房屋的實(shí)際所有人，兒子趙強(qiáng)未經(jīng)二人同意將該房屋抵押給銀行，該抵押合同應(yīng)為無(wú)效，并與妻子一至法院。
法院經(jīng)審理后駁回了趙強(qiáng)父母的。
說(shuō)法：
依據(jù)《民法通則》第十一條的規(guī)定可知，十八周歲以上的公民是完全民事行為能力人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)。2010年時(shí)，本案中趙強(qiáng)已滿十八周歲，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的行為承擔(dān)法律上的責(zé)任。
本案中，雖然趙先生與妻子才是購(gòu)買房屋的實(shí)際出資人，但由于法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行登記公示的原則，所以其子趙強(qiáng)才是法律意義上的房屋所有權(quán)人，在其年滿十八周歲以后對(duì)房屋享有無(wú)限制處分權(quán)。
因此，按照民事法律行為的生效要件的相關(guān)要求，只要趙強(qiáng)所實(shí)施的房屋抵押行為是其真實(shí)的意思表示，且不違反法律或者社會(huì)公共利益，則為有效的民事法律行為。
法事咨詢
房產(chǎn)證加女友名是否需父母同意
2005年，李女士給年僅14歲的兒子買了一套房，房產(chǎn)登記在孩子名下。今年，兒子戀愛，在未領(lǐng)取結(jié)婚證的前提下，李女士的兒子執(zhí)意要將女友的名字加在房產(chǎn)證上。李女士擔(dān)心兒子吃虧，想問(wèn)：在她不同意的情況下，孩子能強(qiáng)行給他女友在房產(chǎn)證上加名么？
讀者：李甜
專家解答：
李女士在2005年是房產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)買人，但孩子成年后就有權(quán)處置房產(chǎn)。孩子今年23歲，為完全民事行為能力人，對(duì)名下的財(cái)產(chǎn)擁有完全的自行處分權(quán)。他在房屋產(chǎn)權(quán)證上添加女友名字，屬贈(zèng)與行為，無(wú)需經(jīng)過(guò)其他人同意，第三人非法定理由也不能加以干涉。此種情況，作為父母的，只能對(duì)孩子動(dòng)之以情、曉之以理，讓其對(duì)加名行為處理要慎之又慎。在這里也提醒為未成年子女購(gòu)房的父母?jìng)儯喝绻⒆映赡旰笏阶詫⒆约好路课莸盅骸⒊鍪?、?zèng)與，有可能會(huì)給老人的居住、養(yǎng)老造成重大影響，父母將所購(gòu)房產(chǎn)登記在未成年子女名下時(shí)應(yīng)充分考慮這一法律風(fēng)險(xiǎn)。
未成年人出售房產(chǎn)應(yīng)該具備哪些條件
趙老師和愛人于2007年買了一套商品房，房產(chǎn)證上就登記了孩子一個(gè)人的名字。今年，他想把年滿15歲的孩子送去國(guó)外留學(xué)，但生意上資金一時(shí)間周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，他和愛人想賣掉這套房子以緩解經(jīng)濟(jì)壓力。房產(chǎn)證上是孩子的名字，父母能直接賣房嗎？
讀者：王昕
