時(shí)間：2023-03-22 17:44:10
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考慮到住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)家庭消費(fèi)決策的影響，本文仍將沿著Merton(1971)和史永東等(2009)的建模思路，將住宅權(quán)屬選擇概率納入非住宅耐用品消費(fèi)決策的隨機(jī)最優(yōu)控制模型。假定在一個(gè)無交易成本的經(jīng)濟(jì)中，代表性消費(fèi)者在t期的非住宅耐用品消費(fèi)為C(t)，住宅消費(fèi)為H(t)。為簡(jiǎn)化分析，假定無論自有住宅者還是租房者，其消費(fèi)的住宅面積和質(zhì)量相同，且住宅是無限可分的。該代表性家庭的效用函數(shù)U(C，H)滿足:U''''C(C，H)＞0，U''''H(C，H)＞0，U″CC(C，H)＜0，U″HH＜0(1)假定代表性家庭在每期有兩個(gè)收入來源:一是工資收入Ⅰ，假定它滿足dI(t)=Ydt，其中，Y為常數(shù)。為簡(jiǎn)化分析，假定該家庭僅有兩類資產(chǎn)，即無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)F和住宅資產(chǎn)H。我們用A={F，H}來代表該家庭擁有的資產(chǎn)集。上述兩類資產(chǎn)的收益構(gòu)成了該家庭的資產(chǎn)性收入。假定Pi(t)分別為無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和住宅資產(chǎn)的價(jià)格，并且服從如下Ito⌒過程:
數(shù)據(jù)、變量與方法
(一)數(shù)據(jù)與變量選取美國(guó)商務(wù)部與統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合進(jìn)行了一個(gè)項(xiàng)目———美國(guó)都市住房調(diào)查(AmericanHousingSurvey:Met-ropolitanSurvey)，每7年對(duì)Boston、Miami、NewOrleans、Atlanta、LasVegas、Dalas、Seattle等41個(gè)城市和地區(qū)輪流作一次調(diào)查，取得被訪問者的家庭特征信息(如住宅權(quán)屬、家庭年收入、房屋結(jié)構(gòu)類型等)和個(gè)人信息(如戶主的年齡、教育水平、種族等)。本文使用2002年、2004年和2007年的調(diào)查數(shù)據(jù)①，該數(shù)據(jù)涵蓋了Baltimore、Boston、Houston、Miami的Hialeah、Minneapolis的SaintPaul、Tampa的Saint、Petersburg的Clearwater和WashingtonDC等33個(gè)地區(qū)通過隨機(jī)抽樣確定的147214個(gè)家庭，如此樣本容量，應(yīng)該能充分體現(xiàn)不同家庭的異質(zhì)性，可以做很好的政策對(duì)比分析。同時(shí)，我們以2002年為基期，利用美國(guó)CPI數(shù)據(jù)將模型中所有價(jià)值型變量轉(zhuǎn)換為實(shí)際變量。本文所使用的變量涉及住宅特征、家庭特征、戶主特征等。各變量定義如下:1．住宅相關(guān)變量h_value代表居民住宅的價(jià)值;h_ownship代表住宅權(quán)屬選擇，權(quán)屬類型分為租房和個(gè)人自有住宅。住宅結(jié)構(gòu)特征主要包括:房齡h_age、房屋的結(jié)構(gòu)類型h_type(獨(dú)立住宅定義為1，公寓定義為0)、房屋是否有空調(diào)d_airconditioner、住宅所在建筑的樓層數(shù)store_num、住宅面積h_area、房屋的使用成本h_cost、臥室的數(shù)量room_num。住宅鄰里特征包括:住宅的區(qū)位特征向量h_locat(1為市中心，0為郊區(qū))、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車場(chǎng)d_parking、鄰里是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise、對(duì)鄰里購(gòu)物的滿意度d_shopping_satis、對(duì)鄰里居住環(huán)境的評(píng)價(jià)live_neighbor_rate、1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory、社區(qū)內(nèi)是否有娛樂設(shè)施h_recfac。2．家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征及家庭類型變量家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:住房成本h_cost、房屋單位面積上的房產(chǎn)稅額per_pt、房?jī)r(jià)租金比pr_rent、家庭年收入inc、家庭總?cè)丝跀?shù)pop。另外，為減少異方差，我們也對(duì)單位面積上的房產(chǎn)稅、家庭年收入做了對(duì)數(shù)處理。戶主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征主要包括:戶主性別hh_sex(男性定義為1，女性為0)、婚姻狀況married(1為已婚，0為未婚)、種族hh_race(白人定義為1，其他有色人種定義為0)、受教育程度edu_level和年齡hh_age?？紤]到戶主年齡的影響可能是非線性的，我們控制了年齡的平方項(xiàng)hh_agesq。本文從家庭收入和戶主種族的角度來劃分家庭類型，其中把家庭收入按從低到高的順序平均分為5個(gè)組，依次為低收入家庭(l_inc)、中低收入家庭(ml_inc)、中等收入家庭m_inc、中高收入家庭(mh_inc)和高收入家庭(h_inc)，分別代表5種家庭收入類型。(二)計(jì)量模型在本文的研究中，我們通過三個(gè)步驟來分析房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇和住宅特征需求的影響。首先，利用住宅特征價(jià)格模型(housepricehedonicmodel)估計(jì)住宅特征價(jià)格;然后利用所估計(jì)的住宅特征價(jià)格計(jì)算住宅特征需求;最后給出利用Heckman模型得出的房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇行為和住宅特征需求的基本模型和擴(kuò)展模型估計(jì)結(jié)果。1．住宅特征價(jià)格模型我們使用標(biāo)準(zhǔn)的特征價(jià)格模型估計(jì)住宅特征價(jià)格，模型中解釋變量取住宅價(jià)值的對(duì)數(shù)。ln(h_valuei)=α0+α1Xi1+α2Xi2+εi(26)其中:Xi1代表第i個(gè)家庭的住宅結(jié)構(gòu)特征向量，包括:臥室的數(shù)量room_num;住宅類型h_type，1為獨(dú)立住宅，0為公寓;住宅面積h_area;房齡為h_age;住宅是否有空調(diào)d_airconditioner;住宅所在建筑的樓層store_num。Xi2代表第i個(gè)家庭的住宅鄰里特征向量，包括:社區(qū)是否提供娛樂設(shè)施d_recfac;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有停車場(chǎng)d_parking;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有嚴(yán)重的噪音d_comnoise;鄰里購(gòu)物的滿意度d_shopping_satis;1～2個(gè)街區(qū)內(nèi)是否有工廠等工業(yè)企業(yè)d_factory;住宅的區(qū)位特征h_locat，1表示市中心，0表示郊區(qū);對(duì)鄰里的滿意度live_neighbor_rate。εi代表誤差項(xiàng);α0是常數(shù)項(xiàng)，α1、α2代表各向量的系數(shù)。2．住宅特征需求利用以上住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，計(jì)算住宅特征需求:demand=α^0+α^1Xi1+α^2Xi2(27)其中，demand代表第i個(gè)家庭的住宅特征需求，α^0、α^1、α^2為式(25)中各變量的估計(jì)系數(shù)，解釋變量同式(25)類似。3．房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅特征需求由于本文所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)存在家庭住宅權(quán)屬選擇的樣本偏誤問題，直接用OLS法得出的參數(shù)估計(jì)量可能出現(xiàn)偏誤，因此本文使用Heckman模型進(jìn)行分析。首先，以住宅權(quán)屬選擇作為第一階段估計(jì)的解釋變量進(jìn)行Probit估計(jì)，以確定消費(fèi)者進(jìn)行權(quán)屬選擇的決定因素。該基準(zhǔn)模型如下:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+γi(28)其中:被解釋變量own代表家庭的住宅權(quán)屬選擇(自己擁有住宅，變量值為1，租房則變量值為0)，per_pt為住宅單位面積上的房產(chǎn)稅額;pr_rent代表住宅單位面積上的房?jī)r(jià)租金比;Z代表控制變量，包括戶主和家庭的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，具體為:戶主的受教育水平edu_level、種族hh_race、性別hh_sex、婚姻狀況married、年齡hh_age、年齡平方項(xiàng)hh_agesq、住房費(fèi)用h_cost、家庭收入的對(duì)數(shù)lninc、家庭人口數(shù)pop;γi是誤差項(xiàng);β1、β2、是各變量的系數(shù)。在三個(gè)年度混合截面數(shù)據(jù)的回歸模型中，我們還控制了時(shí)間虛擬變量和房產(chǎn)稅與時(shí)間虛擬變量的交叉項(xiàng)，以考察房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)影響效應(yīng)在不同年度的差異。其次，為了糾正選擇性偏誤，需要從Probit估計(jì)式中得到轉(zhuǎn)換比率(inversemillsratio)λ，作為第二階段估計(jì)的修正參數(shù)。最后，再利用OLS方法進(jìn)行估計(jì)?；灸Ｐ蜑?lndemand=β0+β1per_pti+fβ2i，fZi，f+β3λi+εi(29)其中:Z代表控制變量;β3為轉(zhuǎn)換比率的待估系數(shù)，如果該系數(shù)顯著，則證明樣本存在選擇性偏誤，否則表明選擇性偏誤不存在，此時(shí)就可以認(rèn)為OLS的估計(jì)結(jié)果是有效的①。為了檢驗(yàn)房產(chǎn)稅對(duì)不同收入水平家庭的影響差異，我們引入了家庭收入水平虛擬變量、房產(chǎn)稅與家庭收入水平的交叉項(xiàng)，得到擴(kuò)展方程:Prob(own=1|•)=β0+β1per_pti+β2pr_renti+fβ3i，fZi，f+kβ4i，kVi，k+kβ5i，kVi，k×per_pt+γilndemand=β0+β1per_pti++fβ2i，fZi，f+kβ3i，kVi，k+kβ4i，kVi，k×per_pt+β5λi+εi(30)其中，Vi，k代表家庭收入類型，Vi，k×per_pt代表第i個(gè)家庭的住宅單位面積上房產(chǎn)稅與家庭收入類型虛擬變量的交叉項(xiàng)。
估計(jì)結(jié)果
(一)房產(chǎn)稅、住宅權(quán)屬選擇與住宅需求首先根據(jù)式(26)估計(jì)住宅的特征價(jià)格，然后利用住宅特征價(jià)格模型的回歸結(jié)果，根據(jù)式(27)計(jì)算住宅的特征需求，具體結(jié)果見附錄②。下面將按照標(biāo)準(zhǔn)的Heckman兩階段模型進(jìn)行估計(jì)，具體回歸結(jié)果見表1。其中，序列(1)—(4)分別是利用三個(gè)年度的混合截面數(shù)據(jù)、2002年、2004年、2007年的數(shù)據(jù)估計(jì)住宅權(quán)屬選擇模型的回歸結(jié)果，與其相對(duì)應(yīng)的Heckman回歸結(jié)果為序列(5)—(8)。觀察序列(1)—(4)，我們可以發(fā)現(xiàn)，per_pt的系數(shù)均具有負(fù)顯著性，且隨著年份的推進(jìn)，其系數(shù)的絕對(duì)值逐漸下降，這說明單位面積上的房產(chǎn)稅對(duì)消費(fèi)者住宅權(quán)屬的選擇有顯著的影響:較高的房產(chǎn)稅會(huì)降低家庭擁有住宅的概率，且在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅權(quán)屬的負(fù)向影響在逐漸減弱。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的提高，會(huì)使房屋的保有成本提高，從而降低消費(fèi)者擁有自有住宅的能力。在序列(1)中，我們引入了房產(chǎn)稅與時(shí)間的交叉項(xiàng)，進(jìn)一步討論在不同年度房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇影響效應(yīng)的差異。以房產(chǎn)稅與2002年的交叉項(xiàng)為參照組所進(jìn)行的回歸結(jié)果顯示，交叉項(xiàng)的系數(shù)為正且具有顯著性，表明在這三個(gè)調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)住宅權(quán)屬選擇的影響具有明顯的差異:相對(duì)于2002年而言，美國(guó)家庭的住宅權(quán)屬選擇在2004年和2007年受房產(chǎn)稅的負(fù)向影響更小。該結(jié)果與序列(2)、(3)、(4)中per_pt的回歸結(jié)果相一致。值得注意的是，序列(1)中，2004年的時(shí)間虛擬變量系數(shù)顯著為正，2007年時(shí)間虛擬變量的系數(shù)顯著為負(fù)，這表明，與2002年相比，2004年的住宅擁有概率顯著提高，而2007年住宅擁有概率顯著下降。這是因?yàn)椋?003年以后，美國(guó)許多貸款機(jī)構(gòu)開始采取一些減輕借款前期負(fù)擔(dān)的新舉措以招攬次貸客戶，放寬甚至取消放款標(biāo)準(zhǔn)，因信用程度較差或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，可以通過申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款購(gòu)買住房，從而使這一時(shí)期的住宅自有率大大提高。而眾所周知的次貸危機(jī)正是在2006年末開始逐漸顯跡:住宅市場(chǎng)開始降溫，使得購(gòu)房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難，同時(shí)許多次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)開始減少房貸。另外，次貸還款利率的提高也大大加重了許多美國(guó)家庭的還款負(fù)擔(dān)。這種局面直接導(dǎo)致大批通過次級(jí)抵押貸款獲得住房的美國(guó)家庭不能按期償還貸款，最終銀行收回貸款人的房屋，使得此時(shí)的住宅自有率相對(duì)于2002年和2004年顯著下降。在序列(1)—(4)中，married、lninc的系數(shù)均通過了顯著性檢驗(yàn)，說明:已婚戶主擁有自有住宅的概率高于未婚戶主;家庭收入越高，消費(fèi)者購(gòu)買住宅的概率越高。edu_level、hh_race、pop、pr_rent的系數(shù)除了2002年，在其他回歸結(jié)果中均具有顯著性，表明:戶主的教育水平越高，其籌集購(gòu)房資金的能力就越強(qiáng)，因此這類家庭購(gòu)買自有住宅的概率就越大;相對(duì)于其他有色人種，戶主為白人的家庭，其擁有住宅的概率更高;家庭人口數(shù)量越多，購(gòu)買住宅的概率也越高;較高的房?jī)r(jià)租金比會(huì)降低美國(guó)家庭擁有自有住宅的能力，不得不選擇租房。另外，考慮到年齡對(duì)住宅權(quán)屬可能產(chǎn)生的非線性影響，我們?cè)诮忉屪兞恐幸肓藨糁髂挲g的一次項(xiàng)和平方項(xiàng)，其回歸結(jié)果表明住宅權(quán)屬與戶主的年齡之間存在倒“U”型曲線的關(guān)系，即隨著戶主年齡的增長(zhǎng)，家庭購(gòu)買住宅的概率先上升后下降，這與消費(fèi)者在生命周期中對(duì)住宅需求的變化趨勢(shì)是一致的。列(6)到序列(8)，單位面積上房產(chǎn)稅的系數(shù)，其絕對(duì)值在逐漸減小，這表明在這三個(gè)樣本調(diào)查年度中，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅特征需求的負(fù)向影響效應(yīng)隨著時(shí)間的推移而下降，這一結(jié)果和房產(chǎn)稅與時(shí)間交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果一致。(二)房產(chǎn)稅、家庭收入類型交叉項(xiàng)與住宅消費(fèi)為討論房產(chǎn)稅對(duì)不同類型家庭住宅權(quán)屬選擇和住宅消費(fèi)的影響，本部分根據(jù)式(30)，引入家庭類型變量以及房產(chǎn)稅與家庭類型變量的交叉項(xiàng)。具體回歸結(jié)果如表2和表3所示。首先討論房產(chǎn)稅與家庭收入類型交叉項(xiàng)的回歸結(jié)果。這里將家庭收入水平平均分成低收入、中低收入、中等收入、中高收入和高收入5個(gè)組，并分別以低收入組、低收入組與房產(chǎn)稅交叉項(xiàng)為參照組。在選擇模型中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中均具有正的顯著性，且隨著家庭收入水平的提高，其系數(shù)值逐漸增大，這表明相對(duì)于低收入家庭而言，較高收入的家庭更傾向于購(gòu)買住宅，原因是較高收入家庭擁有較高的住房支付能力。在Heckman模型的回歸結(jié)果中，h_inc、mh_inc、m_inc和ml_inc的系數(shù)在序列(15)中均具有正顯著性，且系數(shù)值逐漸降低，說明美國(guó)家庭隨著其收入的提高，更傾向于擴(kuò)大住宅需求。下面繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與收入類型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc的系數(shù)在序列(9)—(12)中具有正的顯著性，pt_m_inc、pt_ml_inc的系數(shù)僅在序列(12)中不顯著，表明隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，具有較高收入的美國(guó)家庭的住宅權(quán)屬需求受到的影響要大于較低收入家庭受到的影響。在Heckman回歸模型中，pt_h_inc、pt_mh_inc、pt_m_inc、pt_ml_inc在序列(14)中的系數(shù)具有負(fù)的顯著性，且就系數(shù)的絕對(duì)值大小來說，中低收入家庭＜中等收入家庭＜中高收入家庭＜高收入家庭，房產(chǎn)稅對(duì)美國(guó)家庭住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)具有很顯著的收入水平差異:隨著單位面積上房產(chǎn)稅額的提高，收入越低的家庭，房產(chǎn)稅對(duì)其住宅消費(fèi)福利的影響效應(yīng)就越大。在序列(15)、(16)中，分別只有pt_mh_inc、pt_ml_inc具有顯著性，說明在2004年，房產(chǎn)稅對(duì)中高收入家庭住宅消費(fèi)的影響要弱于其他收入水平的家庭，而在2007年，房產(chǎn)稅對(duì)中低收入家庭住宅消費(fèi)的影響要大于其他收入水平的家庭。產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是，較高收入的家庭偏好購(gòu)買高檔住房，而房屋價(jià)值越高，稅基越高，則繳納的房產(chǎn)稅就越高，這顯著抑制了高收入家庭購(gòu)買住宅的偏好;而較低收入的家庭，其住宅支付能力較差，因此在進(jìn)入住宅市場(chǎng)以后，低收入家庭的住宅消費(fèi)福利受房產(chǎn)稅的影響更大。下面以戶主為其它有色人種以及房產(chǎn)稅與戶主為其它有色人種的交叉項(xiàng)為參照組，繼續(xù)討論房產(chǎn)稅與戶主種族類型交叉項(xiàng)的影響效應(yīng)。在選擇模型中，hh_race的系數(shù)均具有正的顯著性，表明戶主為白人的家庭購(gòu)買自有住宅的概率高于戶主為其他有色人種的家庭，pt_hh_race的系數(shù)在序列(17)、(18)、(20)中均具有負(fù)的顯著性，這表明:隨著單位面積上房產(chǎn)稅的提高，戶主為白人的家庭，其住宅權(quán)屬需求受到的影響要小于戶主為其他有色人種的家庭，產(chǎn)生上述結(jié)果的原因可能是白人與其它有色人種在美國(guó)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地位存在顯著差異;在Heckman模型回歸結(jié)果中，hh_race的系數(shù)僅在序列(23)中具有正的顯著性，說明除2004年以外，不同種族戶主的家庭的住宅特征需求不存在顯著的差異;pt_hh_race的系數(shù)均為負(fù)，但僅在序列(21)和(22)中具有正的顯著性，說明在2002年，房產(chǎn)稅對(duì)家庭的住宅特征需求的影響存在顯著的種族差異，即相對(duì)于戶主為白人的家庭，戶主為其它有色人種的家庭，其住宅特征需求受房產(chǎn)稅的影響更大。
（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇
在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。
我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評(píng)估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。
（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期
以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。
我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（三）申訴安排
房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。
二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)
在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評(píng)估方法
房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對(duì)于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。
國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評(píng)估技術(shù)－－批量評(píng)估
同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評(píng)估成本的目的通過運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。
在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng),主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào),而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié),使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問題,抓住一些稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì),以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)
實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí),都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。
企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn),有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等,他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道,由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng),只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是,若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn),則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率,那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。
所以筆者建議,企業(yè)在立項(xiàng)時(shí),就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響,選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù),為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范,可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。
境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí),可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù),也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè),對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,暫免征收企業(yè)所得稅,且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的,外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外,設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行,設(shè)計(jì)完成后,又派員來中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo),已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此,對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入,除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外,其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中,沒有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的,或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的,不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的,都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此,部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此,部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額,從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額,盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率,根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,向非金融企業(yè)借款的利息支出,不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此,超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定,不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額,因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。
所以筆者建議,為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響,企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款,企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出,那么就會(huì)虛增利潤(rùn);借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除,將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
(一)企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地
在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí),沒有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi),在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),土地閑置費(fèi)能否扣除,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此,在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理,盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā);若的確需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)。并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外,此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理,按規(guī)定期限支付土地出讓金,如果確實(shí)需延期,應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商,爭(zhēng)取減免滯納金。
(二)以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地
實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí),存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價(jià)格,根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定,納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證,以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié),拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證,根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定,不符合規(guī)定的發(fā)票,不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。
所以筆者建議,企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷,并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收費(fèi),同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào),根據(jù)規(guī)定,對(duì)預(yù)售收入,應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額,計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定,可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用,而不計(jì)入開發(fā)成本,造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用,無論數(shù)額大小,均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是,新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí),對(duì)此費(fèi)用能否扣除,暫無相關(guān)規(guī)定,需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議,企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的。同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售,以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬,但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定,未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用,不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用,并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi),確認(rèn)為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入,企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅,對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的實(shí)質(zhì)為出租,若確認(rèn)為租金收入,按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入,在合同簽訂當(dāng)年,租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外,若確認(rèn)為銷售收入,在計(jì)算土地增值稅時(shí),可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入;而作為租金收入確認(rèn),則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議,企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同,避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用,可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí),仍未開始建造,企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。
所以,筆者建議,企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí),應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn),安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程,企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí),按項(xiàng)目(期)來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù),多退少補(bǔ)。
總之,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜,筆者希望能夠通過對(duì)這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié),能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn),合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法.國(guó)務(wù)院令[1993]第136號(hào).
目前，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售方法上均采用預(yù)售法，即在商品房還未完成建造的時(shí)候就已經(jīng)取得預(yù)售許可證開始進(jìn)行預(yù)銷售。在預(yù)銷售過程中所獲取的預(yù)售收入，企業(yè)財(cái)務(wù)在處理過程中往往會(huì)在“預(yù)收賬款”科目中實(shí)施歸集核算。在這種情況下，會(huì)計(jì)尚未對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行明確，按照配比原則也無法對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本進(jìn)行確認(rèn)，企業(yè)毛利為零。而《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》則規(guī)定，企業(yè)對(duì)尚未建造完成的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)售過程中所得收入，應(yīng)根據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率將出預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果計(jì)入企業(yè)當(dāng)期實(shí)際應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完全竣工后，企業(yè)需對(duì)該產(chǎn)品的實(shí)際銷售收入、計(jì)稅成本、進(jìn)行結(jié)算、實(shí)際毛利額進(jìn)行結(jié)算，然后計(jì)算出產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的實(shí)際和預(yù)計(jì)毛利額二者間存在的具體差額。將該項(xiàng)差額并入到企業(yè)當(dāng)年度中的應(yīng)納稅所得額。從上述稅收規(guī)定可以得知，企業(yè)雖未對(duì)營(yíng)業(yè)收入和成本進(jìn)行確認(rèn)，但企業(yè)卻存在實(shí)際毛利，因此在這個(gè)過程中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)是可以產(chǎn)生相應(yīng)的稅收利潤(rùn)的。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)，其在2013年度所取得的預(yù)售收入實(shí)際金額為1000萬，還未能達(dá)到交付條件，該企業(yè)的所在地?fù)碛?0%的成本利潤(rùn)率，企業(yè)的實(shí)際所得稅率為25%，則該企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中的會(huì)計(jì)毛利潤(rùn)為0，稅收毛利潤(rùn)為100萬，會(huì)計(jì)、稅收二者間存在的差異為100萬。從這個(gè)例子中可以看出，由于國(guó)家相關(guān)政策的適用差異的存在，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)所得和稅收所得二者間會(huì)存在較大差異性。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)核算所得，該企業(yè)無需進(jìn)行企業(yè)所得稅繳納。但是按照國(guó)家相關(guān)稅法規(guī)定，該企業(yè)則需要繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅。
二、會(huì)計(jì)與土地增值稅存在的差異
開發(fā)成本與期間損益確認(rèn)存在的差異。會(huì)計(jì)與土地增值稅二者間存在的差異主要體現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)成本與期間損益的確認(rèn)上。而差異產(chǎn)生的焦點(diǎn)則是體現(xiàn)于是否需將企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得利息進(jìn)行資本化和如何對(duì)期間損益進(jìn)行計(jì)算上。在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)存貨或借款購(gòu)建過程中，與借款費(fèi)用資本化的相關(guān)條件相符的，應(yīng)將企業(yè)符合條件的借款費(fèi)用資本化。與條件相符合的企業(yè)存貨，其在內(nèi)容上主要包含房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中用于出售的開發(fā)產(chǎn)品。該類存貨往往需要較長(zhǎng)一段時(shí)間進(jìn)行建造，才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)。借款費(fèi)用在內(nèi)容上主要包含借款利息、輔助費(fèi)用、溢價(jià)或折價(jià)攤銷、外幣借款發(fā)生的匯兌差額等。按照上述會(huì)計(jì)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)商品房進(jìn)行建造的過程中所發(fā)生的相關(guān)借款利息均應(yīng)該進(jìn)行資本化，將其計(jì)入企業(yè)開發(fā)成本科目中進(jìn)行核算。當(dāng)企業(yè)的存貨完全達(dá)到可銷售或可投入使用的狀態(tài)時(shí)，就應(yīng)該將該借款利息計(jì)入企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用科目中。
會(huì)計(jì)期間損益具體為企業(yè)的銷售、管理、財(cái)務(wù)三種費(fèi)用。在對(duì)期間損益進(jìn)行核實(shí)的過程中，通常遵循的原則為實(shí)際列支原則。但在土地增值稅的規(guī)定中，其對(duì)期間損益、借款利息的規(guī)定各不相同。土地增值稅暫行條例及相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則對(duì)期間損益進(jìn)行核算的方法及名稱各不相同。在土地增值稅規(guī)定中，跟房地產(chǎn)企業(yè)具體開發(fā)項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)得到銷售、管理、財(cái)務(wù)三種費(fèi)用統(tǒng)一稱為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即開發(fā)新建房、土地、配套設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用。而在包含于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的相應(yīng)利息支出，若能按房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行計(jì)算和實(shí)施分?jǐn)?，同時(shí)提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明的，可實(shí)現(xiàn)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行扣除，但扣除最高數(shù)額會(huì)受到一定限制。房地產(chǎn)其他開發(fā)產(chǎn)生的費(fèi)用則不允許按企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的銷售、管理、財(cái)務(wù)三種費(fèi)用中歸集的金額進(jìn)行扣除。
該種費(fèi)用只能按土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本，這兩種成本相加所得數(shù)額的5%以內(nèi)進(jìn)行計(jì)算，并實(shí)施扣除。所有未能按房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓對(duì)分?jǐn)偫⒅С鲞M(jìn)行計(jì)算，或者未能提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中產(chǎn)生的開發(fā)費(fèi)用均是按土地成本與房地產(chǎn)開發(fā)成本相加所得數(shù)額的10%以內(nèi)進(jìn)行計(jì)算并扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)的利息支出算入企業(yè)的開發(fā)成本中，則需要將利息支出調(diào)為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中沒有利息支出發(fā)生，使用的資金全部為自有資金，在這種情況下就可按照10%比例的計(jì)算方法進(jìn)行扣除。
從上訴內(nèi)容可看出，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會(huì)計(jì)與稅法在對(duì)借款費(fèi)用、期間損益的處理上存在明顯差異。在借款費(fèi)用問題上，從會(huì)計(jì)上對(duì)其進(jìn)行操作，企業(yè)的借款費(fèi)用無論是向金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生的，還是向非金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生的，其在借款費(fèi)用資本化的相關(guān)規(guī)定中均可適用。而在土地增值稅法的規(guī)定，通過向金融機(jī)構(gòu)借款而產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用才存在能在稅前進(jìn)行直接扣除的可能性。企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)借款產(chǎn)生的費(fèi)用則不能在稅前進(jìn)行直接扣除。期間損益從會(huì)計(jì)的角度上是根據(jù)實(shí)際發(fā)生進(jìn)而來進(jìn)行核算的，而從稅法的角度則是應(yīng)用相應(yīng)的計(jì)算公式進(jìn)行計(jì)算開進(jìn)行考核。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在成本加計(jì)扣除問題上也存在差異。土地增值稅法規(guī)還規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的相關(guān)納稅人可按照土地成本與房地產(chǎn)開發(fā)成本相加所得金額，按20%的比例進(jìn)行扣除。而會(huì)計(jì)則按實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行核算。
日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價(jià)稅屬國(guó)稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。
（1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購(gòu)置行為，計(jì)稅依據(jù)為土地的購(gòu)置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購(gòu)置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計(jì)算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對(duì)土地購(gòu)置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購(gòu)置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅額。
（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當(dāng)?shù)赝谫I賣價(jià)格）來計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。
（4）不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅對(duì)購(gòu)置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購(gòu)置為3％，對(duì)土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。
（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅；對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。
1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度
加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差，各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，并制定出評(píng)估手冊(cè)來指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大多數(shù)省都通過立法來保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的收支情況確定，全國(guó)甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國(guó)類似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產(chǎn)稅制度
在香港，房產(chǎn)稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對(duì)業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅，再根據(jù)評(píng)稅通知書列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無法收?。蛔鳛橹Ц缎蘩碣M(fèi)及其它開支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開支數(shù)目大小無關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。
2國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)的啟示
從國(guó)外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額，由納稅人申報(bào)納稅。國(guó)外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國(guó)土地歸國(guó)家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。
（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。
（3）計(jì)稅依據(jù)。遵循國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值，比如，對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。
（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí)，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。
（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國(guó)家重要的長(zhǎng)期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國(guó)家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國(guó)領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營(yíng)利性事業(yè)給予免稅，對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。
2．2建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制
房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這就要求我國(guó)建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭(zhēng)議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國(guó)借鑒加拿大的做法，由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室，對(duì)市（縣）一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，市（縣）級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。
2．3建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)
房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國(guó)借鑒美國(guó)、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開始實(shí)施。
通常房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括所有的房地產(chǎn)。有時(shí)，不同的房地產(chǎn)會(huì)受到不同的對(duì)待。有的國(guó)家將房地產(chǎn)按其用途分為住宅用、商業(yè)用(非住宅用)，如英國(guó)、芬蘭、荷蘭，有的還進(jìn)一步分為工業(yè)用(生產(chǎn)用)及農(nóng)用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國(guó)家將房地產(chǎn)按其地理位置分為農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)，如阿根廷、西班牙。有的國(guó)家只對(duì)土地征稅，有些國(guó)家只對(duì)建筑物征稅，但大多數(shù)國(guó)家既對(duì)土地也對(duì)建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國(guó)、加拿大、菲律賓、英國(guó)、德國(guó)等。也有少數(shù)地區(qū)和國(guó)家對(duì)土地和建筑物分開征收，分設(shè)稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對(duì)土地單獨(dú)征收地租稅，臺(tái)灣地區(qū)設(shè)立地價(jià)稅和房屋稅。由于各國(guó)的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵有所不同，因此名稱有所不同。
(二)稅率
不同國(guó)家之間地方政府決定房地產(chǎn)稅率的自由程度差異很大。有的國(guó)家和地區(qū)由中央政府統(tǒng)一決定，如韓國(guó)、新加坡、香港地區(qū)。有的國(guó)家則完全由地方自行制定，如美國(guó)、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的國(guó)家由地方制定但接受國(guó)家最高稅率限制，如馬來西亞、菲律賓，西班牙等。馬來西亞限制為不超過年度房地產(chǎn)價(jià)值的35%或改良價(jià)值的5%，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評(píng)估價(jià)值的1%、2%，西班牙則根據(jù)相關(guān)條件分別對(duì)城市和農(nóng)村限定最高稅率。有的國(guó)家則將稅率限定在一定的范圍內(nèi)，如阿根廷、丹麥。阿根廷規(guī)定稅率為地籍價(jià)值的0.06%～2%之間，丹麥為土地價(jià)值的1.6%～3.4%之間，澳大利亞的大多數(shù)地區(qū)傾向于未改良土地價(jià)值的1%～1.97%之間。還有的國(guó)家由中央制訂基準(zhǔn)稅率，地方?jīng)Q定變動(dòng)乘數(shù)，如德國(guó)、奧地利。德國(guó)為地方?jīng)Q定300%～600%的乘數(shù)，奧地利為地方?jīng)Q定不超過500%的乘數(shù)。從稅率形式看，大部分國(guó)家采用比例稅率，如新加坡和我國(guó)香港地區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的單一比例稅率，新加坡為10%，香港地區(qū)為應(yīng)納稅價(jià)值的5%。也有國(guó)家采用超額累進(jìn)稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國(guó)家針對(duì)不同類型房產(chǎn)分別采用不同形式的稅率，如韓國(guó)對(duì)住宅性房屋按超額累進(jìn)稅率征收，對(duì)高爾夫球場(chǎng)、高級(jí)娛樂場(chǎng)所等按比例稅率征收；英國(guó)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)采用比例稅率，對(duì)住宅性房地產(chǎn)采用分等級(jí)征收定額稅的辦法。
許多國(guó)家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房?jī)r(jià)值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。
(三)評(píng)估依據(jù)及辦法
各國(guó)對(duì)如何計(jì)量房地產(chǎn)的課稅對(duì)象，基本上可以分為從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征。
從價(jià)計(jì)征又可以區(qū)分為按資本價(jià)值和按年值價(jià)值兩種。資本價(jià)值中單純只按土地計(jì)量(包括對(duì)特定土地進(jìn)行開發(fā)的計(jì)量，如道路鋪設(shè)等)，而不包括地面附著房產(chǎn)價(jià)值的，又稱為土地價(jià)值，是資本價(jià)值的一種特例。資本價(jià)值以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)值的取得通常有比較銷售法、折舊成本法、收入法。年值價(jià)值以房地產(chǎn)的租金收益作為房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。租金指房地產(chǎn)的名義租金或預(yù)期租金，而非指實(shí)際租金收益。
目前，世界上大多數(shù)國(guó)家計(jì)量房地產(chǎn)都采用從價(jià)計(jì)征方式，尤其是按資本價(jià)值體系征收，如美國(guó)、加拿大、馬來西亞、菲律賓等國(guó)。從歷史角度看，年值體系受英國(guó)稅制影響，迄今為止，許多前英國(guó)殖民地仍在依照年值體系征收房地產(chǎn)稅，如英國(guó)、香港地區(qū)、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家和地區(qū)。不過，由于租金難以精確評(píng)估，包括英國(guó)在內(nèi)的一些國(guó)家也逐步采取了資本價(jià)值與年值價(jià)值相結(jié)合的方式。
除從價(jià)計(jì)征外，有少數(shù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)采用從量計(jì)征方式(按土地或建筑物面積)。從量計(jì)征簡(jiǎn)便易行，稅額確實(shí)，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按面積計(jì)征，就會(huì)有失公平。
從各國(guó)房地產(chǎn)稅的情況看，地方政府負(fù)責(zé)評(píng)估比中央或區(qū)域初構(gòu)負(fù)責(zé)詡古的要多。除香港地區(qū)、韓國(guó)、新加坡、塞浦路斯、英國(guó)外，大都由地方政府進(jìn)行評(píng)估。公平而有效的房地產(chǎn)稅不僅要求有最初的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，而目要定期對(duì)房地產(chǎn)變化情況.進(jìn)行重新評(píng)估。各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估的頻率有很大差異。重估間隔期主要是法律E規(guī)定的，但在實(shí)際操作中往往被延誤，如德國(guó)雖規(guī)定每6年重估一次，但實(shí)際上自1994年以來就沒有重估過。從評(píng)估的辦法來看，按資本價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家，大都以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)，有的評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相接近，如加拿大、新西蘭、菲律賓等國(guó)家。有的為市場(chǎng)價(jià)值的一定百分比，如阿根廷，房士也產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值通常在市場(chǎng)價(jià)值的40%～60%之間。美國(guó)則由地方對(duì)不同的房地產(chǎn)按不同的市場(chǎng)價(jià)值比例確定評(píng)估價(jià)值，每年依據(jù)地方政府支出的需要而倒推確定。奧地利則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。按租金價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)，一般按預(yù)期獲得的市場(chǎng)租金收益確定評(píng)估價(jià)值，如新加坡、香港地區(qū)。在英國(guó)，住宅性房地產(chǎn)按市場(chǎng)銷售價(jià)評(píng)估，對(duì)非住宅性房屋則分8類進(jìn)行評(píng)估，由地方評(píng)估員評(píng)定租金價(jià)值，地方政府還要確定—定的乘數(shù)，等等。
(四)免征范圍
在免征范圍的規(guī)定上各國(guó)有所不同，但也有一些共同的判斷，如政府所有的房地產(chǎn)都免于征收。其他被免征的有大學(xué)、教會(huì)、公墓.公立醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、公共道路、公園、圖書館、使館等所擁有的房地產(chǎn)。有些國(guó)家，農(nóng)業(yè)用地與主要住所也可免征。
閑置房地產(chǎn)在世界各國(guó)有完全不同的政策措施，存在優(yōu)惠和懲罰兩種政策傾向。采取優(yōu)惠政策的，一般是以租金收益為計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家，因?yàn)樵谠摲N計(jì)稅依據(jù)下，納稅義務(wù)人一般是房地產(chǎn)的使用人，并且根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估。而對(duì)于土地資源不豐富。要努力提高土地利用效率的國(guó)家.則對(duì)閑置房地產(chǎn)征收懲罰性稅收，如在菲律賓閑置土地需要向省或地方額外繳納不超過評(píng)估價(jià)值5%的閑置土地稅。
二、思考與借鑒
從比較的情況看，各國(guó)房地產(chǎn)稅改革的趨勢(shì)表現(xiàn)為：1.將課稅對(duì)象分為住宅用、商用、工業(yè)用和農(nóng)用等。2.稅率傾向于采用比例稅率，并與課稅對(duì)象分類相一致，實(shí)行差別比例稅率。3.評(píng)估依據(jù)更多地采用資本價(jià)值體系。4.免征范圍基本上集中于政府用地、公共事業(yè)用地和農(nóng)用地，對(duì)低收入的個(gè)人住宅性房產(chǎn)免征或提供折扣。
根據(jù)國(guó)外征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際.筆者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革提出以下幾點(diǎn)建議：
第一，對(duì)土地和房產(chǎn)合并征收房地產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是兩個(gè)獨(dú)立的稅種，分別課征。在今后的改革中，是繼續(xù)分開課征，還是合并征收？學(xué)術(shù)界意見不一。從理論上講，因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源，所以對(duì)土地實(shí)行不同于房產(chǎn)的稅率，有利于提高土地的開發(fā)利用。提高單位面積土地投資效率，實(shí)現(xiàn)土地的潛在價(jià)值。但從具體實(shí)踐來看，把土地改良與建筑納入到統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅中，與僅僅對(duì)土地征稅或?qū)ν恋嘏c房產(chǎn)實(shí)行差別征稅相比，能夠降低房地產(chǎn)稅的名義稅率，便于各方接受和征管。筆者主張土地和房產(chǎn)合并征收后，將房地產(chǎn)按住宅性房屋和非住宅性房屋及其他進(jìn)行分類，對(duì)非住宅性房產(chǎn)的課稅要重于住宅性房產(chǎn)。由于我國(guó)處于農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展時(shí)期，嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)村和城鎮(zhèn)有很大困難。因此筆者不主張將房地產(chǎn)按農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)進(jìn)行分類。關(guān)于農(nóng)民住房，可以通過免征額來解決。
一、水電站安全生產(chǎn)管理概述
1.1現(xiàn)代水電站安全生產(chǎn)狀況
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，水電行業(yè)的運(yùn)行方式也在逐步轉(zhuǎn)變。在水力發(fā)電領(lǐng)域，傳統(tǒng)的運(yùn)行方法，主要有：動(dòng)態(tài)規(guī)劃法、微增率法等。目前，我國(guó)的AGC應(yīng)用主要是基于電網(wǎng)調(diào)度，針對(duì)水頭變化小（即大庫(kù)容）的水電站，根據(jù)網(wǎng)上的需要信息確定其負(fù)荷，然后用微增率法在機(jī)組間分配負(fù)荷，即從負(fù)荷到最小化流量。從以上所述的使用的情況來看，由于最初軟件設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)不是基于水輪發(fā)電機(jī)組運(yùn)行工況，從而導(dǎo)致有些電站使用效果很不理想。
所以說，由于微增率法是完全根據(jù)數(shù)學(xué)理論推導(dǎo)而來的，其工程實(shí)用性面臨很大的實(shí)現(xiàn)難題，在這方面，我們還需繼續(xù)不斷的創(chuàng)新，以推動(dòng)提高本水電站安全生產(chǎn)。
1.2安全生產(chǎn)的意義何在
安全生產(chǎn)在水電站安全生產(chǎn)管理中重要的地位和作用。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的基本目標(biāo)是通過管理現(xiàn)代化的設(shè)備，使生產(chǎn)過程安全順利、高效率高產(chǎn)地進(jìn)行，不斷提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和發(fā)展生產(chǎn)。這個(gè)最基本目標(biāo)，只有通過搞好安全生產(chǎn)管理才能實(shí)現(xiàn)。勞動(dòng)者工作環(huán)境好，勞動(dòng)者在生產(chǎn)中感到自身安全健康有保障，自然就會(huì)發(fā)揮出主人翁的精神，提高生產(chǎn)效率，使企業(yè)取得好的經(jīng)濟(jì)效益。所以說，作為每一個(gè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，必須重視安全生產(chǎn)管理，把保護(hù)勞動(dòng)者的安全與健康，保障生產(chǎn)設(shè)備的完好，保證生產(chǎn)順利高效進(jìn)行，當(dāng)作自己的神圣職責(zé)和義務(wù)，切實(shí)抓好，決不能掉以輕心。
由此可見，水電站安全生產(chǎn)管理，不僅具有十分重要的政治意義，而且也具有十分重要的經(jīng)濟(jì)意義。
二、如何做好水電站安全生產(chǎn)管理
2.1關(guān)鍵要從安全教育做起
樹立牢固安全意識(shí)是保證水電站安全生產(chǎn)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。近幾年，我們一直把安全生產(chǎn)管理工作放在首位，把安全教育工作落到使出，把每個(gè)職工從被動(dòng)的“要我講安全”轉(zhuǎn)移到“我要講安全”，具體有以下幾點(diǎn)做法。
2.1.1通過正面教育、反面教育、獎(jiǎng)勵(lì)教育和處罰教育。正面教育，就是樹立先進(jìn)個(gè)人典型，以先進(jìn)個(gè)人事跡為榜樣，使職工自覺增加安全責(zé)任心。反面教育，就是以常見事故案例為教材，使職工牢記血的教訓(xùn)。獎(jiǎng)勵(lì)教育，就是對(duì)工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)、遵章守紀(jì)，大力宣傳、表彰，并給予重獎(jiǎng)、重用；處罰教育，就是對(duì)因工作失職，自由散漫，或由于“三違”造成事故者，嚴(yán)格按有關(guān)制度進(jìn)行處罰，使職工感到罰得心痛，觸及靈魂。
2.1.2通過培訓(xùn)技術(shù)，讓職工熟習(xí)生產(chǎn)過程，了解安全生產(chǎn)的重要性。水電站工作涉及到的很多生產(chǎn)設(shè)備，對(duì)于一個(gè)新職工而言都是陌生的，而在生產(chǎn)過程中不注意某些細(xì)節(jié)，或者粗心大意，都會(huì)造成嚴(yán)重的事故。所以必須對(duì)新職工專門設(shè)立一段安全教育培訓(xùn)，一方面可以初步對(duì)水電站的生產(chǎn)流程作初步了解，另一方面加深他們的安全生產(chǎn)意識(shí)。
2.2前提是員工技術(shù)要到位
2.2.1對(duì)新職工進(jìn)行崗前培訓(xùn)、跟班見習(xí)，讓新職工盡快熟習(xí)工作環(huán)境，以及技術(shù)等方面。其培訓(xùn)的具體內(nèi)容包括：學(xué)習(xí)設(shè)備的構(gòu)造、運(yùn)行原理、設(shè)備性能、技術(shù)狀況、操作技術(shù)要點(diǎn)、安全生產(chǎn)過程、規(guī)范等。通過比較詳細(xì)的培訓(xùn)，進(jìn)入見習(xí)期，見習(xí)期間，要不定期考察培訓(xùn)期培訓(xùn)的內(nèi)容。最后在見習(xí)期滿后，經(jīng)統(tǒng)一考試合格后，方可上崗。
2.2.2定期開展全員技術(shù)培訓(xùn)，不斷更新職工對(duì)新設(shè)備，新技能的掌握。由于新設(shè)備，以及新技術(shù)的不斷研發(fā)誕生，對(duì)于全體員工對(duì)于新技術(shù)的掌握還不好。所以要充分利用運(yùn)行班、零點(diǎn)班、四點(diǎn)班等可利用休息時(shí)間，組織全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)培訓(xùn)新技術(shù)。由主管新技術(shù)的副處長(zhǎng)授課，從基礎(chǔ)理論學(xué)起，結(jié)合水電站的實(shí)際情況，有安排，合理地授課，使職工都能夠從機(jī)組構(gòu)造、性能和工作原理等方面加深對(duì)新技術(shù)的學(xué)習(xí)和掌握。每年進(jìn)行兩次職工統(tǒng)一考試，考試成績(jī)直接和年終考核掛鉤，極大地促進(jìn)了職工學(xué)習(xí)新技術(shù)掌握安全生產(chǎn)的積極性。
2.3重中之重是生產(chǎn)設(shè)備管理要到位
生產(chǎn)設(shè)備是水電站的主要生產(chǎn)工具，要保證安全生產(chǎn)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，就需要現(xiàn)代的企業(yè)安全生產(chǎn)管理技術(shù)，維護(hù)好生產(chǎn)設(shè)備，以及保證生產(chǎn)設(shè)備安全、高效的運(yùn)行。要做到以下三方面內(nèi)容。
2.3.1建立健全完善的設(shè)備賬單。
其具體做法是，對(duì)每臺(tái)機(jī)組建立全面的技術(shù)檔案，記錄機(jī)組安裝時(shí)的技術(shù)參數(shù)，運(yùn)行中發(fā)生過哪些異常、故障或事故，是什么原因造成的，當(dāng)時(shí)是怎樣處理的，需要更換過哪些零部件，機(jī)組的維修期限，以及每次維修后的試驗(yàn)記錄，隨時(shí)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行查詢和分析，做到心中有數(shù)。對(duì)設(shè)備維修備件準(zhǔn)備充足，并及時(shí)補(bǔ)齊，做到檢修時(shí)能快速方便地進(jìn)行。
2.3.2動(dòng)員全體職工參與設(shè)備管理。
每件設(shè)備都有職工專門負(fù)責(zé)，要求職工對(duì)所管理設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、工作原理必須掌握，熟悉常見故障及處理，加強(qiáng)正常巡視、維護(hù)，動(dòng)員全體職工參與到設(shè)備管理中來。必須把每個(gè)月，每個(gè)班次的設(shè)備運(yùn)行缺陷上報(bào)到管理處，及時(shí)備案處理。
2.3.3健全問題反饋制度。
水電站需每月定期召開一次設(shè)備運(yùn)行分析會(huì)議，由各班長(zhǎng)參加，共同研究分析問題的所在，找出解決問題的辦法。全體共同分析解決上個(gè)月上報(bào)的設(shè)備缺陷和問題，具體落實(shí)到檢修班，進(jìn)行檢查維護(hù)維修，并做好實(shí)時(shí)記錄。對(duì)設(shè)備問題的備案，實(shí)行銷號(hào)制，有條件能及時(shí)解決的，就要及時(shí)銷號(hào)，短時(shí)間內(nèi)不能得不到解決的，及時(shí)記錄在案，并積極創(chuàng)造條件，待缺陷解決后再銷號(hào)。
2.4要重視安全生產(chǎn)管理的監(jiān)督工作
對(duì)于法律，有專門負(fù)責(zé)執(zhí)法的部門，也有專門負(fù)責(zé)監(jiān)管執(zhí)法的部門。而對(duì)于一個(gè)水電站，對(duì)安全生產(chǎn)也同樣需要有管理的部門和監(jiān)督的部門。對(duì)水電站進(jìn)行針對(duì)性巡視檢查，其工作也是至關(guān)重要的。
水電站需制定了內(nèi)容詳細(xì)的巡視檢查項(xiàng)目，由專門負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)管理的部門執(zhí)行。要求安全生產(chǎn)管理的相關(guān)工作人員每小時(shí)進(jìn)行1次巡視檢查，每4個(gè)小時(shí)進(jìn)行1次全面檢查，并做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，處理不了的要采取盡可能措施避免事態(tài)擴(kuò)大，并及時(shí)上報(bào)。而監(jiān)管部門則對(duì)管理人員的管理工作中相關(guān)記錄進(jìn)行核實(shí)，并不定期進(jìn)行抽查，檢查其巡視檢查的工作。
加強(qiáng)監(jiān)督管理檢查是實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)，一個(gè)水電站如果只有安全生產(chǎn)管理制度和措施是不夠的，必須進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的監(jiān)督檢查工作，促進(jìn)工作的落實(shí)。通過監(jiān)督檢查工作我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)中存在的不安全因素和生產(chǎn)設(shè)備的缺陷，從而提高職工安全生產(chǎn)，保證安全生產(chǎn)的管理。
三、結(jié)語
安全生產(chǎn)管理是一項(xiàng)重要的企業(yè)管理工作，同時(shí)也是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，不能松懈的工作，需要各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)重視，全體職工參與。我認(rèn)為只要做到了以上列出的各個(gè)方面，就能最大限度地避免和控制人身傷亡及設(shè)備損壞事故的發(fā)生，實(shí)現(xiàn)電站安全生產(chǎn)管理，有效的提高水電站的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。
2.合理定價(jià)籌劃法
計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，那么就可以據(jù)此來計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤(rùn)最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場(chǎng)銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。
二、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃
土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關(guān)籌劃
根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并且能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。
2房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響
（一）我國(guó)房地產(chǎn)在不同的環(huán)節(jié)設(shè)置不同的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)稅收收益分配產(chǎn)生影響；其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)階段的稅收政策，將會(huì)影響房地產(chǎn)商品的供給，有效控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資方向，其二，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。從而影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，政府要積極參與到市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)的價(jià)值再分配，抑制投機(jī)取巧的行為。其三，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)政稅收政策，從而能使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求得到最為有利于的發(fā)展。使得土地資源得到最為有效的利用和配置，同樣的也使得減少土地閑置，確保土地交易的正常運(yùn)行，一方面，對(duì)于房地產(chǎn)的增值方面，要讓政府積極參與到價(jià)值上的分配，從而得到一部分的稅收收入。對(duì)于一些轉(zhuǎn)售的住宅要及時(shí)加強(qiáng)對(duì)其進(jìn)行征收全額營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫目的。
（二）稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用稅收是作為經(jīng)濟(jì)政策中最為常見的手段之一，是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)節(jié)的重要支柱之一，由于城市土地資源的缺乏性，城市可以開發(fā)的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上漲讓投機(jī)者有機(jī)可乘，有些土地沒有使用，這樣不僅僅造成了房地產(chǎn)的資源浪費(fèi)，還影響到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。在征收房地產(chǎn)稅收可以有效制止富人占有更多的土地，從而讓更多的土地資源得到開發(fā)和利用，這樣對(duì)于低收入者來說，國(guó)家更多的是給予他們稅收上的優(yōu)惠，而對(duì)于一些國(guó)家亟需發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同樣的也可以采取一定的稅收政策優(yōu)惠，從而可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠合理地進(jìn)行投資行為。合理地安排房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房。一方面國(guó)家為了能夠貫徹社會(huì)上的公平原則，可以有效地征收房地產(chǎn)稅收，這樣可以回收由于基礎(chǔ)建設(shè)投資所帶來的超值收益，有利于促進(jìn)我國(guó)的當(dāng)代之間的公平。
（三）加強(qiáng)國(guó)家稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的保障作用通過對(duì)這些年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控的重點(diǎn)放在需求上。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從非常樂觀到謹(jǐn)慎，從中我們可以看出財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起到很好的效益。為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，就需要國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，并持續(xù)細(xì)化房地產(chǎn)稅收政策，對(duì)于一些不符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)商一律不得給予相關(guān)的稅收政策優(yōu)惠。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收政策的研究力度，逐漸引導(dǎo)居民能夠樹立合理和節(jié)約的消費(fèi)觀念。通過這些政策經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加注重“量”的增長(zhǎng)，這樣才能更好地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
（一）能夠有效利用稅收政策，引導(dǎo)我國(guó)住宅科學(xué)理性消費(fèi)目前，我國(guó)很多地區(qū)的房?jī)r(jià)都在瘋漲，對(duì)此，政府要利用稅收政策加強(qiáng)引導(dǎo)住宅區(qū)的發(fā)展，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金的回收力度，這將會(huì)使得拖欠的開發(fā)商在資金情況下，不得已將地產(chǎn)進(jìn)行拋售，從而使得市場(chǎng)商品量增加，這樣可以有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面，加強(qiáng)稅收管理，有利于維護(hù)國(guó)家的利益，通過這樣的措施可以將現(xiàn)有的房地產(chǎn)進(jìn)行拋售，降低市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格。在另外一方面，房?jī)r(jià)過高和居民收入過低這些都是現(xiàn)在市場(chǎng)交易之間存在的根本矛盾。市場(chǎng)交易方面是通過貨幣為媒介，一旦居民的收入過低，這就必然會(huì)造成購(gòu)買力降低，需求量減少，進(jìn)而造成交易量下降，所以想要刺激當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須要不斷提高居民的工資，這是活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的最有效途徑。
（二）不斷加強(qiáng)和完善稅收制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度要進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須要改進(jìn)物業(yè)稅，讓其進(jìn)行實(shí)際運(yùn)行，在目前，我國(guó)的物業(yè)稅的設(shè)置上必須要以國(guó)家國(guó)情為基礎(chǔ)，首先，物業(yè)稅稅率的設(shè)置上也應(yīng)該要有所區(qū)別。在我國(guó)城市中有些高收入人群和低收入人群，為了更好地發(fā)展物業(yè)稅的調(diào)節(jié)功能，要切實(shí)根據(jù)不同的人群的經(jīng)濟(jì)能力，我們要對(duì)此進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，甚至是要加強(qiáng)對(duì)一些低收入的人群實(shí)行稅收的減少，其次要加強(qiáng)對(duì)一些低收入者實(shí)行稅收的減免。同時(shí)要為了適應(yīng)我國(guó)的國(guó)情，要發(fā)展和規(guī)范好我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，在整個(gè)的物業(yè)稅的階段，要能加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估體系，這同時(shí)又給我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出更高的要求。其次，要加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收的配套制度和政策。強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，要查清楚城市土地利用狀況，改變分塊管理的狀況，盡量實(shí)現(xiàn)房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，理清管理關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易，并不斷增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估體系，在稅務(wù)管理部門要能夠加強(qiáng)評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅和房管制度，從而建立一整套的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制。
（三）制定和完善稅法制度法律是人們的行為規(guī)范，是政策和制度實(shí)施的根本性保障，政策和制度的完善，如果沒有法律的支持，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和制度的實(shí)施，更需要稅法制度的保障，因此在稅收這種關(guān)乎國(guó)家發(fā)展的重大問題上，必須設(shè)立和完善與其相關(guān)的房地產(chǎn)法律，并嚴(yán)格實(shí)施稅法，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。筆者在對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅收法進(jìn)行研讀的過程中，發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)在的稅收法較為以往，因此我們?cè)谕晟贫愂辗傻耐瑫r(shí)，必須更注重完善其違法懲戒措施，使得稅收法律研究的成果，能真正作用到稅收中來，為我國(guó)稅收的進(jìn)步和發(fā)展提供更為堅(jiān)實(shí)的法律保障，為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)有序運(yùn)行提供抱枕，也促使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠在一個(gè)平穩(wěn)的環(huán)境中得到最為快速的發(fā)展。
包含在清算的項(xiàng)目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配；另外，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項(xiàng)目來計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過預(yù)算來將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證
國(guó)家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。6.土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題
1.計(jì)算方式復(fù)雜
在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長(zhǎng)、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范
稅收部門對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。
5.收入確認(rèn)不規(guī)范
企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房?jī)r(jià)來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國(guó)家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施
1.提高清算工作的準(zhǔn)確性
在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。
2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積
稅收部門對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定
在進(jìn)行銷售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對(duì)于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過虛開發(fā)票等方式來擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時(shí)要對(duì)其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。
5.把握成本控制分?jǐn)?/p>
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計(jì)算過程要規(guī)范
土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。
7.提高清算工作的質(zhì)量
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門檻和，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬,為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。
舉例來說,上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營(yíng)使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場(chǎng)銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級(jí)酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是,在審批報(bào)建酒店時(shí),特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng),其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià),并裝飾后經(jīng)營(yíng),定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤(rùn)由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負(fù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí),預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。
當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營(yíng)。因?yàn)楦鶕?jù)稅法,預(yù)先確定自營(yíng)資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報(bào)建時(shí)為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營(yíng)固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚,稅務(wù)清算需要按照市場(chǎng)價(jià)視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。
2、開發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí),可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例如:某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元;第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃
