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時間：2023-02-04 11:01:28
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
“三創(chuàng)”增效活動是一個費領(lǐng)導(dǎo)之心、凝職工之智、聚群眾之力的工作，必須精心組織、精心安排，才能使這項工作有條不紊，達(dá)到預(yù)期的效果。自接到文件之日起，我站立刻行動起來，成立了增效活動領(lǐng)導(dǎo)小組。由朱書記任組長，兩位副站長為組員，全面負(fù)責(zé)增效活動的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，下設(shè)增效活動考評組，成員由各三級單位行政領(lǐng)導(dǎo)、站業(yè)務(wù)組負(fù)責(zé)人等組成。認(rèn)真分析了我站增效工作面臨的無大型機器設(shè)備、無大批量材料用料、無大宗可節(jié)約項目的“三無”困難形勢，確立了以降本為目的的增效工作思路，把增效的突破口鎖定在管理方法和節(jié)能措施的創(chuàng)新上。各單位也成立了世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,相應(yīng)的增效活動領(lǐng)導(dǎo)小組，物業(yè)隊以控本增效為目標(biāo)，先后組織成立了節(jié)能降耗領(lǐng)導(dǎo)小組、技術(shù)革新活動小組，制訂了節(jié)能降耗考核辦法，完善活動有目標(biāo)、實施有細(xì)則、工作有內(nèi)容、獎懲有依據(jù)的“四有”工作機制。
二、廣泛宣傳，營造“三創(chuàng)”增效活動氛圍
4月初，我站緊緊圍繞“（加快有效發(fā)展，構(gòu)建和諧油田”主題教育活動，組織廣大職工開展了“我為節(jié)約做什么，我為增效怎么做”的大討論。通過討論，使廣大干部職工明確我們面臨的成本缺口現(xiàn)狀，增強了節(jié)約意識。各單位利用生產(chǎn)會、職工大會、班組會、黑板報、廠網(wǎng)絡(luò)、隊務(wù)公開等多種形式和載體，深入廣泛宣傳了增效活動的目的、意義、重點及目標(biāo)，引導(dǎo)職工樹立創(chuàng)新意識，在節(jié)能降耗、小改小革、修舊利廢等方面出思路、想辦法，全站職工變壓力為動力，紛紛結(jié)合本崗位提出控本增效措施，營造“人人講增效，處處講節(jié)約”的良好活動氛圍。
三、因隊制宜，加大管理方法創(chuàng)新力度
我站是一個于吃、住、教、醫(yī)、管五位一體的綜合服務(wù)型單位，承擔(dān)著我廠三個小區(qū)的物業(yè)管理和食品衛(wèi)生監(jiān)督管理、醫(yī)療衛(wèi)生、幼兒教育和對外接待等工作。下屬四個基層單位工作各有側(cè)重、各具特色。因此，在“三創(chuàng)”活動中，各隊因隊制宜，結(jié)合自身實際，積極探索，試圖通過創(chuàng)新管理方法以達(dá)到增效的目的。幼兒園創(chuàng)新了教學(xué)管理模式，今年來，以編制《溫馨家園》手冊為載體，積極探索家園互動教學(xué)管理新模式。老師們精心設(shè)計、撰寫、編輯了《溫馨家園》手冊，通過設(shè)置“教學(xué)內(nèi)容”“幼兒活動”“好家長要求”“教育文摘”等頗有特色的欄目，使《手冊》更具有科學(xué)性、教育性、知識性、親情性。目前，該手冊共出了4期。家園互動教學(xué)管理模式的有益探索，開辟世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有,了家園聯(lián)系的新渠道，增強了幼兒教育的合力，提高了社會效益。衛(wèi)生所以人為本，積極探索構(gòu)建和諧醫(yī)療的“三好”管理模式，即：通過協(xié)調(diào)好人與人之間的合作關(guān)系，營造衛(wèi)生所內(nèi)部和諧的工作氛圍；通過調(diào)整好就醫(yī)流程設(shè)計，構(gòu)建快捷、舒適、和諧的醫(yī)療環(huán)境；通過處理好醫(yī)患矛盾，構(gòu)建以人為本、和諧尊重的親情關(guān)系。物業(yè)隊則著重在水電管理上下功夫，統(tǒng)籌安排，科學(xué)調(diào)度，創(chuàng)造性地提出了分片分時管理法。一方面加強對各單位水電消耗量的抄錄分析，做到抄表的同時即找出消耗量上升下降的原因，以便及時查找漏點，采取整改措施，一方面對各小區(qū)各個時段水電使用情況進(jìn)行摸底調(diào)查，盡量調(diào)整大功率設(shè)備啟動時間，避開用水用電高峰。對金北小區(qū)的辦公場所采取白天送夜間停的方法，對無人居住的住宅單元直接關(guān)停水電線路，最大限度地減少水電浪費。預(yù)計通過水電分片分時管理，年就可節(jié)約10萬多元。管理方式方法的創(chuàng)新，為“三創(chuàng)”增效活動的長期持續(xù)有效地開展提供了充足的后勁。
四、立足崗位，尋找節(jié)能增效的新亮點
具體工作如下：
一、加強管理，持續(xù)改進(jìn)
1、完善配套設(shè)施
自業(yè)主入住之后，完美時空園區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問題及計不盡人意之處，2006年項目領(lǐng)導(dǎo)工程及人員協(xié)調(diào)進(jìn)行各方處理，彌補不足，使配套設(shè)備設(shè)施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設(shè)自行車場、a棟安裝空調(diào)定時器、檢測消防設(shè)施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開關(guān)負(fù)荷等。
2、突發(fā)事件處理
針對園區(qū)的實際情況，完美時空物業(yè)部制定并完善各項應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)事件做到事前有預(yù)案，事中有程序，事后有總結(jié)的預(yù)案流程，以便在突發(fā)事件時能夠從容應(yīng)對，消除安全隱患。
3、節(jié)能管理
針對園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費難，項目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場，采取多項改進(jìn)節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規(guī)定時間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業(yè)管理當(dāng)中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細(xì)致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫，相關(guān)信息輸入，查詢便捷、快速、詳細(xì)，并不斷更新，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整及可靠性。
5、培訓(xùn)管理
根據(jù)完美時空實際情況，物業(yè)部年初制定了詳細(xì)的培訓(xùn)方案，力爭做到業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應(yīng)知應(yīng)會、客服人員應(yīng)知應(yīng)會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓(xùn)，使員工物業(yè)知識全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災(zāi)是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主人身和財物都會受到嚴(yán)重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經(jīng)理為組長，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理并將消防責(zé)任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區(qū)消防演習(xí)，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識。
6.2治安管理：
為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴(yán)格培訓(xùn)，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c布控，如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴(yán)密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。
7、環(huán)境管理
7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對園區(qū)綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達(dá)到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。
7.2對園區(qū)垃圾實行分類，利國利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)及園區(qū)業(yè)主的贊譽。
7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，物業(yè)部在本年度對大廈外墻面進(jìn)行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進(jìn)、監(jiān)督，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，通過干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。
8、客戶服務(wù)
8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負(fù)責(zé)、更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對收費情況開會分析總結(jié)工作經(jīng)驗，不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標(biāo)，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區(qū)來訪客戶，同時也大大提升了園區(qū)大廈品質(zhì)。
8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時空物業(yè)部的工作情況，并及時向業(yè)主提供相關(guān)信息。如天氣預(yù)報、租房信息、生活小常識等。
8.4對毗鄰業(yè)主間的矛盾進(jìn)行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經(jīng)過物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數(shù)據(jù)公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細(xì)致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業(yè)主投訴中，針對投訴內(nèi)容進(jìn)行分類，由相應(yīng)部門處理，爭取在最短時間內(nèi)解決并對處理結(jié)果對業(yè)主進(jìn)行回訪。
8.6主動、積極地與業(yè)主進(jìn)行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念，創(chuàng)造機會及條件營造良好的氛圍，引導(dǎo)并控制輿論導(dǎo)向。
二、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得贊賞
1、由于物業(yè)管理服務(wù)的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團(tuán)兩次、全國領(lǐng)導(dǎo)三次、知名企業(yè)合作峰會6次，良好的專業(yè)素質(zhì)贏得了來訪單位及業(yè)主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關(guān)頻繁跳閘，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時組織技術(shù)力量幫助該公司進(jìn)行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負(fù)荷過于集中，三相用電負(fù)荷嚴(yán)重不平衡，造成單項超負(fù)荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術(shù)人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚。
3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設(shè)備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設(shè)備進(jìn)行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層ibm公司的延時制冷給完美時空物業(yè)部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結(jié)束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內(nèi)完成檢修工作成了技術(shù)難點，經(jīng)過工程技術(shù)人員的反復(fù)論證，決定進(jìn)行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無一投訴。
4、垃圾分類工作達(dá)標(biāo)是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了相關(guān)制度及流程，配置了相關(guān)設(shè)施，相關(guān)負(fù)責(zé)人細(xì)致、系統(tǒng)的對參與員工進(jìn)行培訓(xùn)講解，使垃圾分類工作最終高質(zhì)量有序進(jìn)行，受到了市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府?dāng)M列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。
5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會環(huán)境里，此項美德已被大多數(shù)人所遺忘，完美時空物業(yè)部通過對員工進(jìn)行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務(wù)人員的不慎，將公司的稅務(wù)登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)知道該物品的重要性，馬上派財務(wù)及客服負(fù)責(zé)人聯(lián)系該公司負(fù)責(zé)人，該公司負(fù)責(zé)人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復(fù)得并可能造成重大經(jīng)濟(jì)損失的物品，該公司負(fù)責(zé)人激動得不知道說什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現(xiàn)，是一項光榮的政治任務(wù)，完美時空物業(yè)部經(jīng)過廣泛的溝通、細(xì)致的工作，最終圓滿完成了這一任務(wù)。
三、文化宣傳、構(gòu)建和諧
1、2006年初完美時空物業(yè)部就將本年度設(shè)定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯(lián)誼會，通過此項活動加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團(tuán)結(jié)協(xié)作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對外的宣傳窗口。通過嚴(yán)密的編導(dǎo)、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務(wù)的溫馨。有針對性及專業(yè)性強的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對物業(yè)工作的理解及支持，引導(dǎo)園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設(shè)。
2006年完美時空物業(yè)部在以項目經(jīng)理為核心的帶領(lǐng)指引下，服務(wù)品質(zhì)有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上，圓滿完成了公司的既定目標(biāo)，達(dá)到了逾期的效果。然而在項目團(tuán)隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關(guān)注支援，以便使項目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。
1、中水問題：自完美時空物業(yè)部接管園區(qū)以來，中水問題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來不便，給物業(yè)部的服務(wù)造成重大負(fù)面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠(yuǎn)看治標(biāo)還未治本。希望通過公司與開發(fā)企業(yè)的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。
一、實行社區(qū)直管的初衷
隨著時間的推移，**小區(qū)已投入使用了近7年，因為物業(yè)費的逐年收繳困難，與我市大多數(shù)小區(qū)一樣，該小區(qū)物業(yè)公司于20xx年下半年除保留了供暖一項外開始棄管。棄管后，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，垃圾遍地，衛(wèi)生清運不能日產(chǎn)日清，小區(qū)道路大部分破損，路燈多數(shù)損壞，上下水管線多數(shù)已老化，嚴(yán)重影響了小區(qū)內(nèi)居民的正常生活，造成小區(qū)居民多次到有關(guān)部門上訪，尤其是實行城市管理五項職能下移后，園林、綠化、物業(yè)等五項職能全部移交到了街道，街道并不專業(yè)部門，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化城市管理沒有專業(yè)設(shè)備、專業(yè)管理人員及管理經(jīng)驗，使街道及社區(qū)的壓力很大，在這種情況下，使我們不得不多渠道的探索該小區(qū)的管理模式。
二、社區(qū)接收的過程
在小區(qū)居民多次到有關(guān)關(guān)部門反映未果后，居民們找到了街道及社區(qū)，街道從大局出發(fā)，主動與**物業(yè)進(jìn)行了溝通，并于20xx年末，從社區(qū)中抽調(diào)了人員代替**物業(yè)公司工作人員收繳小區(qū)物業(yè)費，共收繳物業(yè)費18萬。20xx年初，該小區(qū)徹底棄管，當(dāng)時我市正在推行城市管理五項職能下移試點工作，所以社區(qū)吸取了兄弟單位的經(jīng)驗，主動承擔(dān)起了衛(wèi)生清掃任務(wù)。街道及社區(qū)做了大量的工作，并與**物業(yè)公司進(jìn)行了多次溝通，試圖與**物業(yè)達(dá)成協(xié)議徹底接收**小區(qū)物業(yè)，但都沒有成功，截止今年7月份該小區(qū)的衛(wèi)生保潔一直由我街道的40－50人員負(fù)責(zé)，以維持基本的物業(yè)管理。今年8月份，在經(jīng)過多次與**公司磋商后，最后達(dá)成共識，**公司每年支付給街道一定費用，由社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)對**小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。
三、接收后開展的主要工作
（一）成立專門隊伍，擴(kuò)大管理范圍
改變了以前由社區(qū)代管衛(wèi)生清掃的局面，經(jīng)過與**公司協(xié)商，達(dá)成由社區(qū)成立社區(qū)服務(wù)公司專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理，因社區(qū)成立了物業(yè)服務(wù)公司，工作量明顯增大。由社區(qū)主任兼任物業(yè)公司經(jīng)理，由街道下派一名男工作人員到物業(yè)公司任副經(jīng)理，并增調(diào)了2名城管協(xié)勤加強小區(qū)內(nèi)的城市管理力量。進(jìn)一步明確了社區(qū)服務(wù)公司的職能，管理范圍除保潔、保綠外，增加了園林維護(hù)等基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)及保安功能。為了配合電子門對出入車輛及人員的管理，我們設(shè)立了門衛(wèi)4人，24小時輪流值班，計劃在投入正式使用后再調(diào)配保安4人。
（二）完善硬件基礎(chǔ)設(shè)施
1、安裝電子門。**小區(qū)南北共有兩出口，因為歷史原因小區(qū)沒有安裝大門，相對不封閉，每天很多車輛在小區(qū)中穿行，影響了小區(qū)居民的生活，造成小區(qū)內(nèi)道路破損嚴(yán)重，所以街道多方籌資3萬多元安裝了電子門兩個，現(xiàn)已投入使用；
2、安裝視頻監(jiān)控。為了配合電子門的使用及加強小區(qū)內(nèi)的保安，我們安裝了視頻監(jiān)控系統(tǒng)，共計劃安裝電子眼8個，南北兩個門口處各2個，小區(qū)內(nèi)4個，現(xiàn)在安裝工作正在進(jìn)行；
3、購置綠籬機、剪草機。因小區(qū)內(nèi)的綠籬及樹墻多年來無人清理，需要修剪，我街投資近萬元購置了綠籬機、剪草機各一部，已經(jīng)修剪樹墻3000余延長米；
4、更新小區(qū)路燈。小區(qū)內(nèi)的路燈多數(shù)已經(jīng)損壞，有的外殼破損，有的內(nèi)部燈泡不亮，有的干脆連電纜一起丟失。經(jīng)過實地檢查，我們投入7000余元安裝了燈泡500個，外殼300個，電纜400延長米；
5、修建小區(qū)中心休閑廣場。**小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有小型公園一個，因年久失修已雜草叢生，我街計劃將之改造成休閑廣場，鋪設(shè)方磚1500平方米，現(xiàn)正在策劃中；
6、集中消殺病蟲害。進(jìn)入7月以來，小區(qū)內(nèi)的樹木及草坪先后遭遇多次蟲害，街道購買蟲藥20箱，先后消殺4次，現(xiàn)小區(qū)的綠化情況良好。
四、取得的效果
1、居民對小區(qū)管理認(rèn)同感明顯增強。實行新的物業(yè)管理模式后，小區(qū)的面貌發(fā)生了巨大的變化，小區(qū)內(nèi)的居民有目共睹，對小區(qū)的管理模式及物業(yè)公司的工作都很認(rèn)同。
2、小區(qū)環(huán)境得到明顯改觀。小區(qū)的衛(wèi)生清掃清運做了的白天全天候保潔，物業(yè)管理公司每天有專人負(fù)責(zé)對衛(wèi)生清掃工作的檢查，使小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境較以前有的明顯改觀，小區(qū)內(nèi)的房價也普遍提高。
一、普查目的
通過專項普查，全面掌握全市各區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)情況和住宅物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，摸清住宅小區(qū)物業(yè)管理中房屋及其共用設(shè)施設(shè)備的基本情況，進(jìn)一步了解住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，研究制定相關(guān)政策，為今后加強物業(yè)分類指導(dǎo)，提高物業(yè)管理水平，實現(xiàn)物業(yè)全覆蓋，建立長效管理機制提供重要依據(jù)。
二、普查范圍
年12月1日前我市城區(qū)竣工驗收合格交付業(yè)主使用的住宅小區(qū)（樓）。
三、普查內(nèi)容
（一）各區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)情況：包括區(qū)、街道辦事處、社區(qū)居委會三級物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置、職能及其人員到位、管理落實、經(jīng)費保障等情況。
（二）住宅小區(qū)及房屋基本情況、附屬設(shè)施及設(shè)備情況：包括項目規(guī)模、建成年代、房屋類型、房屋結(jié)構(gòu)、物業(yè)用房、會所、體育（籃球、羽毛球等）場地、健身場地、車庫以及監(jiān)控設(shè)備等情況。
（三）住宅小區(qū)（樓）實行何種物業(yè)管理（物業(yè)企業(yè)專業(yè)化管理、企事業(yè)單位后勤式管理、業(yè)主自主管理、轄區(qū)居民委員會管理、其它管理等）。沒有物業(yè)管理的住宅小區(qū)（樓）的基本情況，沒有物業(yè)管理的原因等。
（四）專業(yè)化物業(yè)管理基本情況：包括物業(yè)公司基本情況、物業(yè)項目服務(wù)人員等情況。
（五）自行管理物業(yè)基本情況。
（六）業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會基本情況：包括業(yè)主入住情況、業(yè)主大會召開情況、業(yè)主委員會成立及成員組成等情況。
（七）物業(yè)服務(wù)費用及收繳情況：包括物業(yè)服務(wù)費、車位費等各類物業(yè)管理服務(wù)費用收費標(biāo)準(zhǔn)以及影響物業(yè)費收繳的主要問題等情況。
四、普查方法
此次專項普查工作按照項目屬地化管理的原則，實行各區(qū)負(fù)責(zé)制，自下而上，層層把關(guān)，逐級上報，考評驗收。
五、時間安排
普查工作的登記時間確定為年6月1日。從年6月1日正式啟動至年8月31日結(jié)束，共分五個階段進(jìn)行：
（一）準(zhǔn)備階段（6月15日前）。市和區(qū)兩級政府分別成立住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定物業(yè)普查方案、考評驗收細(xì)則、印制普查表格、布置普查工作并組織市區(qū)普查人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時負(fù)責(zé)組織成立市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查考評驗收組。
（二）普查階段（6月16日至7月15日）。有物業(yè)管理的小區(qū)，由該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理根據(jù)小區(qū)檔案中的相關(guān)資料，并核實有關(guān)情況后填寫基本情況調(diào)查表，區(qū)物業(yè)辦人員深入小區(qū)進(jìn)行指導(dǎo)幫助。沒有物業(yè)管理的小區(qū)（樓），由該轄區(qū)物業(yè)辦根據(jù)小區(qū)（樓）檔案中的相關(guān)資料，并核實有關(guān)情況后填寫基本情況調(diào)查表。
（三）考評驗收階段（7月16日至7月31日）。各區(qū)政府組織人員深入物業(yè)項目，對照表格填寫內(nèi)容要求逐項進(jìn)行審核后，將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行微機錄入。期間市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將組織考評驗收組對各區(qū)普查項目進(jìn)行抽查驗收，抽查率不低于30％。
（四）匯總上報階段（8月1日至8月10日）。各區(qū)物業(yè)普查辦公室根據(jù)普查結(jié)果，按照統(tǒng)一要求進(jìn)行匯總、分析，撰寫本區(qū)普查情況報告，上報市物業(yè)普查辦公室。
（五）匯總分析階段（8月11日至8月31日）。市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對各區(qū)上報的普查數(shù)據(jù)進(jìn)行審核、匯總、分析，寫出普查報告，并對普查工作的完成情況進(jìn)行總結(jié)，為下步我市抓好物業(yè)管理工作提出意見和建議。
六、工作要求
此次專項普查工作涉及范圍廣、時間緊、任務(wù)重、要求標(biāo)準(zhǔn)高，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，關(guān)系到和諧社會的構(gòu)建。各區(qū)政府要采取切實有效的措施，集中力量在規(guī)定時間內(nèi)完成普查工作。
（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，精心組織
市政府成立市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公地點設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局，具體負(fù)責(zé)普查工作的組織協(xié)調(diào)、考評驗收和匯總等工作。各區(qū)也要成立相應(yīng)的機構(gòu)，并將機構(gòu)人員情況于6月12日前上報市住宅小區(qū)物業(yè)管理普查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負(fù)責(zé)組織轄區(qū)內(nèi)住宅項目的普查實施、考評驗收和匯總上報等工作。
（二）落實責(zé)任，保證質(zhì)量
各區(qū)政府要根據(jù)全市統(tǒng)一要求和部署并結(jié)合轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目數(shù)量制定普查進(jìn)度安排并認(rèn)真抓好落實。各項目負(fù)責(zé)人要如實填寫基礎(chǔ)表格，確保數(shù)據(jù)真實準(zhǔn)確，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人要嚴(yán)格把關(guān)。物業(yè)辦要通過聽取介紹、查閱資料、現(xiàn)場查看、走訪業(yè)主以及開發(fā)建設(shè)單位等方法進(jìn)行審核、驗收，確保物業(yè)管理普查工作真實有效。
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關(guān)
方面的立法和完善工作。
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.
在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識。
4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。
其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結(jié)評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：
總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認(rèn)識到上述認(rèn)識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。
中圖分類號：F279.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
一、前言
現(xiàn)今我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時城市化進(jìn)程的不斷加大，城市住宅的需求量也在不斷的加大，同時城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理也逐漸成為社會所聚焦的焦點。住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)今存在服務(wù)水平低，收費難等難題，這嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的水平，降低了物業(yè)管理人員管理物業(yè)的積極性。為了解決這些問題，提出關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理顧客滿意度的探討。
二、住宅小區(qū)顧客滿意度探討
1、住宅小區(qū)顧客滿意度的作用
顧客滿意度（CSI）是制約經(jīng)濟(jì)運行諸多因素中最終的決定權(quán)，作為一種差異函數(shù)，是指顧客購買商品或服務(wù)的事后感知和事前期望的一種比較。顧客滿意理論是以物業(yè)公司為切入點，調(diào)查研究顧客對物業(yè)管理的滿意程度，為物業(yè)公司的物業(yè)管理提供參考的，符合物業(yè)管理的發(fā)展的客觀規(guī)律，也是現(xiàn)今國際上廣泛采用的一種新型的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
住宅小區(qū)顧客滿意度的作用主要表現(xiàn)在兩個方面。首先是從法律法規(guī)上規(guī)范物業(yè)行為，有利于貫徹實施《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》;其次，通過確立顧客滿意度的生存與發(fā)展理念，可以提高業(yè)主維權(quán)意思，也可以促進(jìn)物業(yè)管理人員管理水平的提高，促使物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。
2、住宅小區(qū)顧客滿意度的指標(biāo)體系的構(gòu)建
在住宅小區(qū)顧客滿意度的指標(biāo)體系構(gòu)建中，要明確幾個基本的變量：首先是前提變量為顧客對質(zhì)量的感知和顧客期望，然后為顧客對價值的感知，以及顧客滿意度，顧客忠誠和顧客抱怨。從心理學(xué)來講，滿意是人在某事某刻對特定事物產(chǎn)生的一種主觀感受。滿意度與期望呈反比例關(guān)系，而與感知呈正比例關(guān)系。
住宅小區(qū)物業(yè)管理評價指標(biāo)體系的構(gòu)建有一定的背景知識，并需要特定的投訴資料，同時結(jié)合專家學(xué)者的意見，構(gòu)建如圖1所示的住宅小區(qū)物業(yè)管理顧客滿意指數(shù)模型。
住宅小區(qū)物業(yè)管理體系的構(gòu)建需要一定的體系構(gòu)建原則。其構(gòu)建原則主要有以下四個方面：設(shè)計角度應(yīng)從顧客出發(fā)，即通過顧客來確定測評體系指標(biāo)，并通過準(zhǔn)備把握顧客需求，確定最為需要的測評指標(biāo);可測量的測評指標(biāo);可控制的測評指標(biāo)，這主要表現(xiàn)在顧客滿意度隨顧客及其條件的不同產(chǎn)生新的期望，進(jìn)而印象顧客滿意度的不同;可比較性的測評指標(biāo);以及動態(tài)可調(diào)節(jié)性的測評指標(biāo)。
指標(biāo)權(quán)值的確定。這是因為物業(yè)管理顧客滿意度的評價指標(biāo)是不同的，因而評價所得結(jié)果也未必相同，因而需要進(jìn)行加權(quán)，求平均值。加權(quán)平均關(guān)鍵因素是確定顧客滿意度各項指標(biāo)的加權(quán)平均值，一般采用1-9標(biāo)度法進(jìn)行加權(quán)的確定。
在綜合上述所有問題之后，才真正完成住宅小區(qū)顧客滿意度的指數(shù)評價體系的構(gòu)建。
3、住宅小區(qū)顧客滿意度的評價的實施
住宅小區(qū)顧客滿意度測評實施需要三個步驟：首先是確定指標(biāo)并進(jìn)行量化;其次進(jìn)行問卷調(diào)查;最后對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，然后整理分析，結(jié)合評價方法，最后得出結(jié)論。下面具體介紹三個步驟。
首先確定指標(biāo)并量化。顧客滿意度是個模糊的指標(biāo)，通常人們對服務(wù)滿意度的無法給出準(zhǔn)備的評價。為了解決這個問題，一般采用等級標(biāo)度法進(jìn)行表達(dá)，最通用的是李克特量表。這一指標(biāo)是對顧客滿意度分為5級態(tài)度，分別為“5，4，3，2，1”，并分別對應(yīng)“很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意”或者是“1，2，3，4，5”分別對應(yīng)“很滿意，滿意，一般，不滿意，很不滿意”。被訪問者只需要在相應(yīng)的位置進(jìn)行自己態(tài)度的勾選就可以。
再次是進(jìn)行問卷調(diào)查。我們知道數(shù)據(jù)是對于顧客滿意度的測評的基礎(chǔ)。因而在進(jìn)行數(shù)據(jù)選擇時，數(shù)據(jù)一定要具有代表性，能真實再現(xiàn)顧客的真正意愿。調(diào)查問卷的問題選擇要具有代表性，問題形式也多種多樣，例如可采用封閉型、開放型或者是對比型，或者是多種方式進(jìn)行綜合。當(dāng)然，調(diào)查的結(jié)果必須可量化處理，可以方便的轉(zhuǎn)化為顧客滿意度所對應(yīng)的分值或者刻度。
最后對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，然后整理分析，結(jié)合評價方法，最后得出結(jié)論。具體說就是，收集問卷之后，應(yīng)統(tǒng)計每項問題的頻數(shù)，及其頻率，并以直方圖形式真實再現(xiàn)。在沒有統(tǒng)計軟件的情況下，可以采用Excel表格中的柱形圖或其他圖示表示。另外，還要設(shè)置測評指標(biāo)對總體評價的影響度。如果設(shè)定總體滿意評價為不大于80，非滿意評價則小于80，可以分析單項測評指標(biāo)的頻數(shù)和頻率對總體評價有何影響。
三、總結(jié)
關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理顧客滿意度的探討，對于解決現(xiàn)今的物業(yè)管理存在服務(wù)水平低，收費難等難題非常有效，也是值得推薦和引用的方法。顧客滿意理論是現(xiàn)今國際上普遍采納的一種新型的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這是以物業(yè)公司為切入點，調(diào)查研究顧客對物業(yè)管理的滿意程度，為物業(yè)公司的物業(yè)管理提供參考，幫助改善物業(yè)管理公司物業(yè)管理水平以及物業(yè)管理人員的積極性。因而它作為一種科學(xué)可行的途徑，對于提高員工觀念，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，預(yù)測分析業(yè)主的需求，提高服務(wù)水平具有重要幫助。
參考文獻(xiàn)：
[1]王青蘭.如何進(jìn)行物業(yè)管理的滿意度測評[J].中國建設(shè)信息，2003.
1.引言
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對物業(yè)小區(qū)的服務(wù)和管理也要求很高，諸如對小區(qū)的維修維護(hù)，甚至對各項投訴都要求小區(qū)管理者做的好，做的完善。這樣要求小區(qū)管理者對物業(yè)管理進(jìn)行宏觀的和微觀的細(xì)致管理，其中最好的辦法是用計算機操作的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)來實現(xiàn)對小區(qū)物業(yè)的管理，這就為設(shè)計小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)提供了市場需要。
2.物業(yè)管理結(jié)構(gòu)
2.1 物業(yè)管理系統(tǒng)流程
2.2 數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計
對于用戶來說，關(guān)心的問題是系統(tǒng)給他們提供的信息，包括對業(yè)主信息的管理、樓棟信息等及其他費用的交納信息的管理。
對于管理員來說，關(guān)心的是如何管理系統(tǒng)，如何對系統(tǒng)用戶的審核、管理用戶信息、遷出信息等進(jìn)行管理。不同的用戶權(quán)限不同，這里分為三個等級，系統(tǒng)用戶可以管理和修改個人信息，但不能查看系統(tǒng)日志也沒有權(quán)限添加、修改和刪除其他用戶信息等相關(guān)操作。系統(tǒng)管理員管理系統(tǒng)主界面上信息，可以添加和修改其他用戶的信息，但不能刪除用戶信息和管理系統(tǒng)日志和對其他用戶權(quán)限的管理。
2.3 數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計
根據(jù)實體數(shù)據(jù)類型，也就是數(shù)據(jù)庫的邏輯結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)庫的邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計會影響到數(shù)據(jù)庫的性能，為了優(yōu)化數(shù)據(jù)庫性能，需要對數(shù)據(jù)庫中的表進(jìn)行規(guī)范化。一般來說，邏輯數(shù)據(jù)庫設(shè)計滿足第三范式的表結(jié)構(gòu)容易維護(hù)且基本滿足實際應(yīng)用的要求。所以，實際應(yīng)用中一般都按照第三范式的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化，從而保證了數(shù)據(jù)庫的一致性和完整性，以盡可能地降低數(shù)據(jù)冗余。
3.系統(tǒng)實現(xiàn)
在該頁面有五個按鈕：基本管理、物業(yè)管理、費用管理、搜索管理和系統(tǒng)管理。點擊就可進(jìn)入相應(yīng)的界面進(jìn)行操作。
物業(yè)管理包括八個模塊：維修管理模塊的功能可以實現(xiàn)對需要維修的財產(chǎn)信息進(jìn)行添加、修改和刪除；公共管理模塊的功能實現(xiàn)對公共維修信息的登記；車位管理模塊的功能可以實現(xiàn)車位信息的添加、修改和刪除；車位使用模塊的功能實現(xiàn)了業(yè)主車位使用信息的登記；投訴管理模塊的功能可以實現(xiàn)業(yè)主投訴信息的添加、修改和刪除；業(yè)主投訴模塊的功能實現(xiàn)了業(yè)主對小區(qū)的投訴信息的登記管理；水電氣費查詢和物管費用查詢這兩個模塊分別實現(xiàn)對水電氣費的查詢和物管費用的查詢。如圖3所示。
4.總結(jié)
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)已順利完成。由于當(dāng)今的物業(yè)管理部門還不能有一個很統(tǒng)一的模式化，所以本系統(tǒng)僅考慮到一般小區(qū)所需要的物業(yè)管理的基本和主要的幾項功能，一個完好的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)還需要更多更復(fù)雜的功能要求。
參考文獻(xiàn)
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 21. 040
[中圖分類號] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02
近年來，隨著網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的發(fā)展和人們對居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區(qū)越來越多地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活中，已成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。住宅小區(qū)的智能化需要通過相應(yīng)的物業(yè)管理來實現(xiàn)。只有通過智能化小區(qū)的管理，才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，才能為小區(qū)居民提供全方位的服務(wù)，進(jìn)而居民才能感受到小區(qū)的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征基礎(chǔ)上，探討我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出改進(jìn)建議。
1 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征
與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點。
1.1 物業(yè)智能化程度高
與傳統(tǒng)住宅小區(qū)在其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件方面缺乏智能性相比，現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)給物業(yè)智能化的管理創(chuàng)造了條件，不無論在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，告別了人工收費，手工記賬等傳統(tǒng)方式，可以安全、快捷地保存數(shù)據(jù)信息，工作效率更高。
1.2 物業(yè)管理效率更高、內(nèi)容更多
智能化住宅小區(qū)內(nèi)建有內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)，并實現(xiàn)與外部互聯(lián)網(wǎng)的連接，實現(xiàn)對本小區(qū)的日常管理和控制，并實現(xiàn)與其他各個小區(qū)之間的信息交流與互換，有助于學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，完善小區(qū)管理環(huán)境，增加物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力并為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供更好的服務(wù)。通過智能化的物業(yè)管理，繳費管理、停車管理及一些專項與特約綜合經(jīng)營的服務(wù)都將更為高效、便捷，能有效提升對業(yè)主的物業(yè)服務(wù)水平，更大程度地提升業(yè)主對小區(qū)的滿意度和歸屬感。
1.3 對管理人員素質(zhì)要求更高
物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動化和業(yè)務(wù)管理自動化。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人員不但要了解自己的服務(wù)內(nèi)容，也必須在技能結(jié)構(gòu)方面熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡(luò)知識，熟練運用計算機對小區(qū)內(nèi)部所有突發(fā)性和日常性情況進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網(wǎng)絡(luò)操作等。
2 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
目前，大多數(shù)智能化住宅小區(qū)普遍存在著“重建設(shè)、輕管理”的傾向，造成小區(qū)交付后，智能化系統(tǒng)無法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經(jīng)驗，小區(qū)交付使用后，在系統(tǒng)的使用和維護(hù)上也存在問題。調(diào)查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運行不正常，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中所發(fā)揮的作用僅占20%。以智能化門禁系統(tǒng)和停車管理系統(tǒng)為例，業(yè)主對室內(nèi)安防智能化門禁系統(tǒng)及智能化停車管理系統(tǒng)的投訴率居高不下。
2.1 管理理念認(rèn)識誤區(qū)
早期智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理都是照搬智能大廈的管理模式，過于強調(diào)電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入樓宇對講等園區(qū)智能管理。住宅小區(qū)的物業(yè)智能化最應(yīng)該體現(xiàn)在生活的智能上，而非硬件設(shè)施。特別是管理層對質(zhì)量管理投入意愿較為薄弱，質(zhì)量管理經(jīng)費投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設(shè)，沒有考慮到智能化設(shè)施在現(xiàn)實生活中的實用性和后期管理。
2.2 大量設(shè)備的日常維護(hù)耗費過高
目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。智能建筑的設(shè)施管理日趨高性能化、自動化、信息化及城市化聯(lián)網(wǎng)管理，在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設(shè)施管理方面，也存在多表遠(yuǎn)程計量存在差異，系統(tǒng)配置與控制室建設(shè)不合理問題。
2.3 人員優(yōu)化問題
高水平的物業(yè)管理，不僅要靠法規(guī)、資金、設(shè)備、服務(wù)手段等，更要靠掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理知識的人。智能小區(qū)擁有大量的電子設(shè)備、高新技術(shù)設(shè)備，但是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，質(zhì)量意識欠缺，拿物業(yè)管理費低當(dāng)擋箭牌，不愿多渠道尋求服務(wù)質(zhì)量的提升，普遍存在服務(wù)行為被動、服務(wù)質(zhì)量不高的現(xiàn)象。
2.4 隱私安全問題
由于智能住宅小區(qū)實行網(wǎng)絡(luò)化管理，已從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進(jìn)化為公共運營網(wǎng)絡(luò)中的一部分，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷更新，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，物業(yè)公司必須防止電腦黑客侵入小區(qū)的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。國家和地方政府雖出臺了相關(guān)的法律法規(guī)，但仍有盲點和空白，亟待完善。
3 提升智能化住宅物業(yè)管理水平的對策
住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，而物業(yè)管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業(yè)管理水平非常重要。
3.1 強化行業(yè)理念的推廣
消除對物業(yè)管理智能化的認(rèn)識誤區(qū)，使整個行業(yè)和每個從業(yè)人員都有一個全面、成熟、理性的認(rèn)識。通過理論總結(jié)和對偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業(yè)企業(yè)可以通過送知識進(jìn)高校、與本行業(yè)專家研討等形式來宣傳物業(yè)智能化理念，還可以通過完善公司的財務(wù)管理以及內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，提升物業(yè)企業(yè)的管理水平。
3.2 加強專業(yè)化人才建設(shè)和內(nèi)部管理
目前，我國具備智能化住宅管理相關(guān)專業(yè)學(xué)科知識的物業(yè)管理人才缺乏，因而，必須培養(yǎng)一支智能人才隊伍。一方面要在高等院校建立或開設(shè)培養(yǎng)智能物業(yè)管理專業(yè)人才的專業(yè)，并按不同人才層次進(jìn)行有重點的培養(yǎng)來提高實際應(yīng)用能力和操作水平；另一方面通過實施“繼續(xù)教育”，加強員工內(nèi)部業(yè)務(wù)培訓(xùn)。同時，還要加強內(nèi)部管理能力。重視員工素質(zhì)、凝聚力、個人及團(tuán)隊合作的效率及成果，人均投入產(chǎn)出指標(biāo)、單位面積投入產(chǎn)出指標(biāo)、客戶滿意提升指標(biāo)。通過激發(fā)員工熱情，提升能力，創(chuàng)造超一流服務(wù)?？缧袠I(yè)學(xué)習(xí)優(yōu)秀企業(yè)、組織的管理經(jīng)驗，加以整合利用。
3.3 實施智能住宅的全程管理
物業(yè)管理雖然是智能住宅開發(fā)經(jīng)營的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)開始運行時才去介入、到經(jīng)營管理時才去注意質(zhì)量。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)在全面質(zhì)量管理的思想指導(dǎo)下進(jìn)行全程管理。
（1） 規(guī)劃設(shè)計階段的物業(yè)管理。目前，許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時對物業(yè)管理工作缺乏統(tǒng)籌考慮，基本的公共服務(wù)設(shè)施不到位，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難以開展，業(yè)主不滿意。有的智能化小區(qū)，規(guī)劃時智能系統(tǒng)并不配套或者由于其他原因造成系統(tǒng)不能發(fā)揮正常工作。因此，物業(yè)公司參與規(guī)劃設(shè)計是非常重要的。在參與的過程中應(yīng)全面細(xì)致地提出保障后期物業(yè)管理得以順利實施的各種要求，以及管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)可能存在的問題或缺陷，并以咨詢報告的形式提交給開發(fā)商，要求規(guī)劃設(shè)計單位加以注意。
（2） 項目施工階段的物業(yè)管理。近年來工程建設(shè)中施工企業(yè)偷工減料導(dǎo)致工程質(zhì)量差而發(fā)生重大工程事故的狀況屢屢出現(xiàn)。物業(yè)管理公司介入項目施工階段的管理對提高工程質(zhì)量有著重要的作用，同時也是做好管理工作的基礎(chǔ)，即從后期管理角度出發(fā)把好前期質(zhì)量關(guān)，掌握物業(yè)的全部情況，確保物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)。
（3） 項目竣工驗收階段的物業(yè)管理。物業(yè)公司在參與驗收過程中，必須發(fā)揮應(yīng)有的作用，“走馬觀花”將會給日后的管理工作帶來困難，也將影響業(yè)主的利益。驗收時，在大的方面，要注意智能化管理系統(tǒng)是否正常運行，給排水系統(tǒng)是否暢通，供電供氣系統(tǒng)是否正常，屋面墻面是否滲漏等；細(xì)微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預(yù)留孔道是否齊全等也要關(guān)注。目的是及早發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，為日后的管理工作打好基礎(chǔ)。
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（一）被服務(wù)人員。
在進(jìn)行天然氣費、水電費、管理費收繳工作時，小區(qū)業(yè)主一定會對自家的消費情況進(jìn)行查詢，那么傳統(tǒng)的做法就是來到物業(yè)辦公室，委托物管公司職工翻閱和查看紙質(zhì)檔案，幾個月之前的消費記錄時常會遺失。所以，業(yè)主都迫切期待和要求可以更加便捷地查詢到自己相應(yīng)的消費信息。
（二）服務(wù)人員。
物業(yè)管理公司的服務(wù)人員經(jīng)常要通過傳統(tǒng)的方式，手工查詢業(yè)主的相關(guān)消費信息，若要查詢較長時間以前的記錄就非常麻煩，紙質(zhì)記錄的管理也相當(dāng)混亂。所以，物業(yè)管理工作人員也迫切渴望使用更便捷的工作方法，提高工作效率，降低工作強度，管理、查詢相關(guān)信息更加簡易、方便、快速。通過對被服務(wù)人員和服務(wù)人員需求的分析得知，業(yè)主需要得到更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)工作人員渴望提高工作效率、降低勞動強度，物管公司期待縮減管理成本，實地走訪調(diào)查小區(qū)物業(yè)管理工作后，研發(fā)設(shè)計了一款優(yōu)秀的物業(yè)管理系統(tǒng)，將C／S模式和B／S模式有效結(jié)合是這個系統(tǒng)采用的主要方式，進(jìn)而促使物業(yè)管理工作更加高效、規(guī)范和現(xiàn)代，切實迎合了小區(qū)的實際需要。
二、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的可行性分析
項目開發(fā)是否可行和必要是小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)可行性研究的主要內(nèi)容。研究物管信息系統(tǒng)的，要緊緊圍繞技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理三個重要方面。
（一）技術(shù)的可行性。就是客觀評價技術(shù)的風(fēng)險系數(shù)。以問題的復(fù)雜性以及開發(fā)者的技術(shù)實力等多個角度為出發(fā)點和落腳點，系統(tǒng)開發(fā)受到時間、費用等條件的局限，對這種局限下研發(fā)成功的可能性進(jìn)行研究和判斷。
（二）配置適用性，即配置者完成新項目的方法和調(diào)配資源的前提。創(chuàng)新從前老套的經(jīng)營路線，重建調(diào)配體系，提出比較合理與實用的調(diào)配方式。
（三）資金承載性，從資金層面考慮體系創(chuàng)建“適宜”與否。首先，在資金投入的方向必須計算創(chuàng)建過程中的支出與以后體系保持正常運營的開銷。小區(qū)物業(yè)自己不存在調(diào)配數(shù)據(jù)系統(tǒng)，因此不管在儀器方向的支出，軟件方向的支出還是其他方向員工的各種工作開銷來計算，所消耗的資金數(shù)目都比較大。但如果在收益角度上來看，首先應(yīng)該是最直白的資金回報，選用酒店數(shù)據(jù)配置系統(tǒng)能夠提高靈活資金的周轉(zhuǎn)速度，發(fā)展先前的運轉(zhuǎn)速率，降低經(jīng)濟(jì)的支出，降低員工所消耗的資金：其次，隱藏在背后的資金回報，能夠給消費者供給更方便、更高效和更優(yōu)質(zhì)的各種需求或產(chǎn)品，開創(chuàng)小區(qū)物業(yè)積極為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)的風(fēng)氣，提高小區(qū)物業(yè)的綜合實力。
三、系統(tǒng)功能設(shè)計
依照供需關(guān)系，系統(tǒng)的組成是幾種模塊：業(yè)務(wù)部調(diào)配、運營部調(diào)配、生產(chǎn)部調(diào)配、資金部調(diào)配、安全部調(diào)配和中樞系統(tǒng)資源調(diào)配。系統(tǒng)采用Apache+PHP+MySQL的組合來開發(fā)，借助編程語言PHP與結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫MySQL來實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)的研發(fā)。系統(tǒng)功能如下：
（一）業(yè)務(wù)部調(diào)配
其組成為小區(qū)數(shù)據(jù)輸入、大樓數(shù)據(jù)輸入、房屋數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)部系統(tǒng)信息配置和業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)表格輸出五個部分。最重要的功能是輸入業(yè)主住房相關(guān)的詳細(xì)信息，能夠填錄、管理、清理或變更地點、層數(shù)、住戶的詳細(xì)數(shù)據(jù)，達(dá)到在物業(yè)公司轄內(nèi)的所有小區(qū)樓房完成系統(tǒng)調(diào)配；在這樣的基礎(chǔ)上，還能夠完成統(tǒng)一信息限定及表格資料輸出。
（二）運營部調(diào)配
其主要的組成為用戶相關(guān)數(shù)據(jù)輸入、用戶數(shù)據(jù)檢索、人口數(shù)目記錄、住戶租賃記錄、住戶租賃檢索、小區(qū)服務(wù)不足記錄、小區(qū)人力資源調(diào)配、運營部系統(tǒng)信息配置和運營部表格資料的輸出十個部分。能夠錄入與檢索住戶的詳細(xì)資料，其中有姓名、生日、工作等；可以錄入房屋租賃與服務(wù)不足的信息，收集業(yè)主對物業(yè)公司運轉(zhuǎn)中的建議，迅速完成物業(yè)公司的職責(zé)，只有立刻做出令業(yè)主滿意的合理處理以及主動提出建議性的解決方式，才能盡力給予業(yè)主一個合理的結(jié)果。
（三）生產(chǎn)部調(diào)配
其主要的組成部分有裝修人員信息錄入、裝修數(shù)據(jù)錄入、檢修數(shù)據(jù)錄入、裝修違章數(shù)據(jù)錄入、小區(qū)公共器械數(shù)據(jù)錄入和表格資料輸出配置等部分。登記裝修、維修等涉及違章的詳細(xì)數(shù)據(jù)，還能夠查詢小區(qū)的一切資源概況，有利于物業(yè)公司各種資源的合理調(diào)配。
（四）資金部調(diào)配
它的主要組成分別為用戶生活資源資金的支出、完成費用收取通知、供熱資金配置、房屋資料儲存、發(fā)放實時資費收據(jù)、業(yè)主繳費數(shù)據(jù)檢索、過期繳費數(shù)據(jù)檢索、資金部系統(tǒng)信息配置和資金部表格資料輸出這些組成部分。將所包含在公共資費管理內(nèi)的資費類型完成系統(tǒng)的資費配置（其中包含煤氣費、電費、水費與供暖的資費），可以完成繳費與繳費歷史的檢索，繳費通知表格的錄入，收費的記錄、統(tǒng)計的基礎(chǔ)上把與之相關(guān)的收費數(shù)據(jù)提交，讓收費數(shù)據(jù)系統(tǒng)完成系統(tǒng)化的統(tǒng)計。
（五）安全部配置
安全部配置由安保人員倒班配置與安保人員班次檢索兩部分組成。主要功能為規(guī)劃安保人員的班次與時間。能夠?qū)⒈０驳母鞣N工作納入到系統(tǒng)的調(diào)配當(dāng)中，維護(hù)業(yè)主的和諧美好的生活環(huán)境。
（六）系統(tǒng)設(shè)置
系統(tǒng)設(shè)置主要涉及系統(tǒng)相關(guān)信息和用戶相關(guān)信息。系統(tǒng)相關(guān)信息主要闡述系統(tǒng)的功能和版本，用戶管理主要負(fù)責(zé)對用戶進(jìn)行注冊、信息修改和用戶刪除，特點是設(shè)置用戶的分級權(quán)限。
關(guān)鍵詞：
小區(qū)；電梯；物業(yè)；管理
現(xiàn)代社會電梯被廣泛地應(yīng)用于商場、住宅、辦公等的各個領(lǐng)域。尤其在現(xiàn)今高層住宅小區(qū)中，電梯更是極為重要的組成部分。做好對于小區(qū)電梯物業(yè)管理，提高小區(qū)電梯運行的安全性是小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要發(fā)展方向。尤其是近些年來，電梯在運行的過程中各種安全事故頻發(fā)，更是為小區(qū)電梯物業(yè)管理敲響了警鐘。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)在總結(jié)分析小區(qū)電梯物業(yè)管理過程中所存在問題的基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的措施加強對于小區(qū)電梯物業(yè)管理，確保小區(qū)電梯安全、穩(wěn)定地運行。
1.小區(qū)電梯物業(yè)管理對于確保小區(qū)電梯安全運行的重要意義
在現(xiàn)今的商品住宅小區(qū)中，高層建筑比比皆是，因此做好對于小區(qū)電梯物業(yè)管理對于確保小區(qū)電梯安全、穩(wěn)定運行有著極為重要的意義?，F(xiàn)今在商品房的開發(fā)過程中，電梯的產(chǎn)權(quán)在商品住宅的銷售過程中逐漸由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至樓宇內(nèi)的每位業(yè)主手中。根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定，在小區(qū)電梯監(jiān)管的過程中可以將小區(qū)電梯物業(yè)作為電梯的使用監(jiān)管單位，其主要職責(zé)是受到小區(qū)住戶的委托來做好對于小區(qū)電梯的物業(yè)管理，確保小區(qū)電梯的正常、安全地運行。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中如電梯無法正常、安全地運行將會對小區(qū)住戶的出行安全和出行的便捷造成極大的影響。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，應(yīng)當(dāng)注意做好對于小區(qū)電梯的各項管理工作，小區(qū)電梯物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)積極組織專業(yè)的電梯維修人員對小區(qū)電梯的運行情況、日常檢查、應(yīng)急救援等加強監(jiān)督管理，以確保小區(qū)電梯的正常運行。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中其核心就是要為小區(qū)住戶提供一個良好的居住體驗，而小區(qū)電梯的安全、穩(wěn)定的運行是小區(qū)住戶出行的核心保障。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)從小區(qū)電梯運行的技術(shù)層面和服務(wù)層面入手，通過在小區(qū)電梯物業(yè)管理過程中進(jìn)行專業(yè)化、人性化的管理使得小區(qū)電梯物業(yè)管理進(jìn)入一個嶄新的階段。
2.現(xiàn)階段小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存在問題分析
相較于國家對于小區(qū)電梯物業(yè)管理所提出的要求，現(xiàn)今存在與小區(qū)電梯物業(yè)管理中的問題要更為復(fù)雜，造成這些問題的原因是多方面的，其不僅僅涉及到小區(qū)電梯物業(yè)管理本身，同時更涉及到其他一些復(fù)雜的情況。下文將會對小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存在問題進(jìn)行分析：（1）小區(qū)電梯物業(yè)管理對于電梯管理的定位存在誤區(qū)?，F(xiàn)今我國小區(qū)物業(yè)管理實行的是綜合性的多層次性的管理模式。在這一管理模式下，小區(qū)的管理呈現(xiàn)出綜合性的特點。而在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，相較于一般性的管理，小區(qū)電梯管理是一項綜合性、技術(shù)性要求較高的電氣設(shè)備。由于缺乏相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)手段和小區(qū)電梯設(shè)備的維修資質(zhì)，因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中多采用的是聘請具有專業(yè)維修資質(zhì)的電梯公司來做好對于小區(qū)電梯的日常維保及故障處理。而在這一情況下，很多的小區(qū)物業(yè)在管理過程中認(rèn)為只要電梯維修公司定期對小區(qū)電梯進(jìn)行維保與故障排除就盡到了自己的管理責(zé)任。而這一想法是有很大的管理誤區(qū)的，其是對小區(qū)電梯物業(yè)管理職責(zé)的一種誤解，同時也是對小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要性認(rèn)識不足的一種體現(xiàn)。做好對于小區(qū)電梯物業(yè)管理必須要對小區(qū)電梯的重要性及特殊性引起足夠的重視，小區(qū)電梯作為特種設(shè)備，其在使用的過程中存在著一定的風(fēng)險性，為了將這一風(fēng)險降至最低，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中首要任務(wù)就是要從小區(qū)電梯的使用和管理入手將這一風(fēng)險率和事故發(fā)生率降至最低。而現(xiàn)今很多的小區(qū)電梯物業(yè)管理公司對其并未引起足夠的重視，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中除了投入日常維修保養(yǎng)費用外，在小區(qū)電梯使用管理中投入的人力、物力極少。眾所周知，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中，做好對于電梯的日常維修保養(yǎng)只是確保小區(qū)電梯安全使用的眾多安全保障措施之一，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，對于電梯應(yīng)當(dāng)每15日、季度、半年、全年進(jìn)行維修保養(yǎng)。小區(qū)電梯在使用的過程中是一個動態(tài)的過程，其在運行的過程中出現(xiàn)故障的規(guī)律具有一定的偶然性，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中如物業(yè)管理人員未能履行國家對于電梯每日檢查的相關(guān)規(guī)定，及時地發(fā)現(xiàn)小區(qū)電梯運行中的各種故障，將極有可能導(dǎo)致小區(qū)電梯安全事故的發(fā)生?？陀^地說，小區(qū)電梯維修保養(yǎng)單位對電梯僅僅提供必要的技術(shù)支持服務(wù)，而小區(qū)電梯的正常運行管理職責(zé)則大部分落在了小區(qū)物業(yè)的身上。因此，在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)改變以往的舊觀念、舊思路，加大對于小區(qū)電梯日常管理投入，確保小區(qū)電梯正常運行。（2）小區(qū)電梯物業(yè)管理對于前期的接入意識欠缺。在小區(qū)電梯的安裝過程中很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采取的是“交鑰匙”工程，其對于電梯的安裝質(zhì)量缺乏有效的監(jiān)督。從而致使小區(qū)電梯在安裝的過程中所存在的一些安全隱患無法得到及時有效的整改。而這些問題的存在會對小區(qū)電梯運行的安全性造成極大的安全隱患。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)加強對于前期的介入，與房地產(chǎn)開發(fā)商一起共同做好對于小區(qū)電梯的安全管理。（3）在電梯維修企業(yè)的選擇上存在誤區(qū)。在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中對于保養(yǎng)公司的選擇需要考慮維修成本以及維修質(zhì)量兩個重要的問題，而兩者之間存在著不可調(diào)和的矛盾。在現(xiàn)今的維修、保養(yǎng)模式中如何選擇一個保養(yǎng)價格適中、維修質(zhì)量可靠的公司是物業(yè)管理中需要考慮的核心問題之一。
3.做好小區(qū)電梯物業(yè)管理的幾點建議
3.1做好對于小區(qū)電梯維修保養(yǎng)公司的選擇
在小區(qū)電梯物業(yè)管理的過程中應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合小區(qū)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)實力，在充分考慮自己所管理電梯的使用狀況、故障類型以及發(fā)生故障的時間間隔的基礎(chǔ)上做好對于小區(qū)電梯維修公司的選擇。
3.2做好對于小區(qū)電梯管理的前期介入
小區(qū)電梯物業(yè)提前介入是電梯安全運行的重要保障之一，同時也是小區(qū)電梯物業(yè)管理工作延續(xù)開展的重要保證。因此在小區(qū)電梯物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)提前介入小區(qū)電梯的施工管理。做好對于小區(qū)電梯品牌及電梯安裝質(zhì)量的把控，確保電梯安裝的硬件質(zhì)量。通過提前介入能夠提前熟悉小區(qū)所安裝的電梯，減少電梯的故障發(fā)生率。
3.3加強對于小區(qū)電梯的日常管理
做好對于小區(qū)電梯的日常管理是小區(qū)電梯物業(yè)管理的重要職責(zé)之一。在小區(qū)電梯日常管理中應(yīng)當(dāng)積極做好對于小區(qū)電梯運行狀況的記錄以及制定合理的小區(qū)電梯維檢計劃。并在日常維修保養(yǎng)的過程中注意為業(yè)主提供較為人性化的電梯物業(yè)服務(wù)。
4.結(jié)語
小區(qū)電梯物業(yè)管理是小區(qū)管理中的重要一環(huán)。本文在分析小區(qū)電梯物業(yè)管理中所存的管理誤區(qū)的基礎(chǔ)上對如何做好小區(qū)電梯物業(yè)管理提出了幾點建議，以確保小區(qū)電梯物業(yè)管理的質(zhì)量，從而為住戶提供一個良好的居住環(huán)境。
參考文獻(xiàn)
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（2019年10月16日）
按照縣委統(tǒng)一部署，對照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調(diào)查研究工作方案》要求，結(jié)合我縣實際，為進(jìn)一步了解和掌握全縣物業(yè)管理情況，本人深入全縣各物業(yè)小區(qū)，通過與有關(guān)部門、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流，并現(xiàn)場察看了金地花園、紫亭小區(qū)、牧民小區(qū)、和碩佳園等4個住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、全縣物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀
近年來，縣住建局和房管中心認(rèn)真貫徹執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理條例》，逐步建立起以縣級為總攬、社區(qū)為重點、小區(qū)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范?？h城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有，實行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理效應(yīng)初步顯現(xiàn)，取得一定成效，為維護(hù)肅北社會穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。
（一）住宅小區(qū)基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關(guān)村、鹽管局、東山村棚戶區(qū)）。其中封閉式小區(qū)六個，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區(qū)7棟380套、巴音小區(qū)6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區(qū)10棟260套；新建雙創(chuàng)大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。
（二）物業(yè)管理基本情況。全縣在運行共有物業(yè)企業(yè)2家，即肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司和酒泉鑫隆物業(yè)公司。肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司成立于2017年4月，物業(yè)公司現(xiàn)有職工16人，包括經(jīng)理、會計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區(qū)公共秩序維護(hù)員、保潔員及門衛(wèi)。目前該公司與金地花園業(yè)主委員會簽訂合同、進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；對牧民小區(qū)、紫亭小區(qū)已進(jìn)行服務(wù)，但還未與業(yè)主委員會簽訂合同。酒泉鑫隆物業(yè)公司是肅北縣和碩佳園開發(fā)商管理前期物業(yè)服務(wù)公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業(yè)管理機構(gòu)，由社區(qū)管理、環(huán)衛(wèi)處進(jìn)行垃圾拉運。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問題及原因分析
在縣委縣政府、相關(guān)部門單位、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全縣物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但由于我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎(chǔ)條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發(fā)展和人民群眾對美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現(xiàn)在以下幾方面：
一是政府對物業(yè)管理工作重視不夠。由于我縣物業(yè)起步較晚，之前各小區(qū)物業(yè)管理基本處于無序狀態(tài)。多年來，縣、鎮(zhèn)政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業(yè)管理工作的具體政策及對物業(yè)答理作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導(dǎo)、工作指導(dǎo)和制度保障，主管部門也存在對物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監(jiān)管職責(zé)等方面不夠到位。目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管中心進(jìn)行行業(yè)直管，部門之間沒形成監(jiān)管合力，物業(yè)管理涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、公安、國土、規(guī)劃、執(zhí)法、供熱、供水、供電、供氣等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機制和應(yīng)急防御機制。同時鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)還沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在物業(yè)管理中應(yīng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)職能。
二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費意識不高，導(dǎo)致物業(yè)費交納率較低。全縣范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)費交費比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費交費比例較低，一般只能達(dá)到30%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區(qū)等老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費，在進(jìn)行綜合改造實施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費的惡性循環(huán)。
三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區(qū)及散居樓,很少配建停車設(shè)施，規(guī)劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設(shè)小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經(jīng)開始大量進(jìn)入市民家庭的時代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。
四是物業(yè)管理模式落后，缺乏市場競爭機制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業(yè)市場低迷，物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機制，物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，企業(yè)抱著向政府等、靠、要的態(tài)度，造成了物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)任意識。部分開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營行為，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低造，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。 加之有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費收支不公開不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運轉(zhuǎn)困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認(rèn)為自己是管理者而對業(yè)主頤指氣使，缺乏主動服務(wù)、積極服務(wù)意識，從而滋生了眾多的矛盾。
五是居民對物業(yè)管理意識淡薄。物業(yè)管理是業(yè)委會與企業(yè)通過合同約定提供服務(wù)的市場行為。多數(shù)居民對物業(yè)管理不了解、不理解，不知道物業(yè)企業(yè)只是按合同條款為業(yè)主提供約定服務(wù)，不是交了費，所有的事務(wù)企業(yè)都要管。部分業(yè)主，視物業(yè)服務(wù)為公益性事業(yè)，對有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時從調(diào)研情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。
六是業(yè)主委員會組建比例低，居民自治基礎(chǔ)薄弱，沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會1個，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目的20%。業(yè)主委員會運行不夠規(guī)范，個別規(guī)模小區(qū)業(yè)主大會召集難，沒人參會、業(yè)務(wù)委員會選舉難，沒人愿意干，業(yè)主委員會作用發(fā)揮難等問題。不能夠嚴(yán)格按照《甘肅省物業(yè)管理條例》規(guī)定履行職責(zé)，業(yè)委會組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動性。
七是公共維修設(shè)施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設(shè)的集資房以及各機關(guān)和企事業(yè)單位家屬樓因建成時間較早，大多數(shù)沒有交納住宅維修資金，住宅專項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢樓或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造，而這些小區(qū)沒有專項維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。
八是小區(qū)和散居樓群內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到2013年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴(yán)重。近幾年相關(guān)部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復(fù)難度極大。
三、意見和建議
物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項涉及到各級各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點建議：
（一）健全完善物業(yè)管理體制機制。完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機構(gòu)，配備專職人員，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)。根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則進(jìn)一步明確部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)分工將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
（二）加強業(yè)主委員會組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。業(yè)主委員會是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗和做法，結(jié)合我縣實際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時召開業(yè)主大會，加強業(yè)主委員會建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會。積極開展業(yè)主委員會組建和運行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。
（三）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。
（四）要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區(qū)，并相應(yīng)組織相關(guān)職能部門，調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差物業(yè)管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業(yè)管理條件改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑τ袟l件的小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
（五）要強化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要主動介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題。加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會的建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。
（六）加大政府對物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；給企業(yè)給予適當(dāng)資金、人員、設(shè)施設(shè)備的補助和幫扶；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對老舊分散樓群進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，在政策上給予扶持和優(yōu)惠；建立物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程。
（七）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，通過邀請物管權(quán)威人士、法律顧問進(jìn)行宣講解說，發(fā)放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策、文件，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業(yè)主交納物業(yè)費的自覺性。相關(guān)部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業(yè)費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業(yè)費的行為，依法快速處理。
