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篇1

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管控中存在的主要問題

1)項(xiàng)目開發(fā)前期決策階段準(zhǔn)備不足。由于商業(yè)地產(chǎn)市場前景較好，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目競標(biāo)拿地，而企業(yè)本身的資源配備不夠充足，項(xiàng)目設(shè)計(jì)書及項(xiàng)目可行性報(bào)告水平不高，導(dǎo)致項(xiàng)目審查和項(xiàng)目批準(zhǔn)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，以至于有些項(xiàng)目在后期成本控制管理過程中出現(xiàn)失控。2)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目招商后期運(yùn)營結(jié)合不夠。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)考慮不夠全面，忽略了設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性與商業(yè)地產(chǎn)的特殊性。以至于在項(xiàng)目施工階段為了配合招商需要頻繁出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，造成建造成本上升，給造價(jià)管理帶來諸多問題。3)項(xiàng)目施工過程中造價(jià)控制力度不夠。由于很多房企無大型商業(yè)體的開發(fā)招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，以至于全面成本管理實(shí)施過程中，因涉及因素較多，對這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細(xì)的措施。對工程變更和現(xiàn)場簽證把關(guān)不嚴(yán)，成本偏差越積越大，導(dǎo)致竣工核算時(shí)出現(xiàn)問題。

2清單計(jì)價(jià)模式下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各階段造價(jià)管控措施

2．1新清單與原清單的比較1)專業(yè)劃分更科學(xué)。原清單規(guī)范中只有六個(gè)專業(yè)，2013年新清單規(guī)范為了使各專業(yè)的界定更加科學(xué)合理、更具針對性，重新調(diào)整為九個(gè)專業(yè)，建筑、裝飾專業(yè)進(jìn)行了合并，仿古專業(yè)從園林中剝離了出來，劃分為一個(gè)新的專業(yè)。根據(jù)近年來工程建設(shè)領(lǐng)域新的發(fā)展形勢，新納入了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破專業(yè)三個(gè)專業(yè)，對這些專業(yè)的造價(jià)管理提供了規(guī)范化依據(jù)。2)責(zé)任界定更清晰。新清單對原清單中一些比較模糊的定義進(jìn)行了明確界定，有利于建設(shè)和施工單位加強(qiáng)合同管理。比如，對于發(fā)包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計(jì)價(jià)方式，原清單強(qiáng)制性不夠，新清單將其調(diào)整為強(qiáng)制性條文，并且增加了補(bǔ)充說明，要求招標(biāo)文件要明確應(yīng)由投標(biāo)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍及其費(fèi)用，未明確的應(yīng)提請招標(biāo)人明確。3)可操作性更強(qiáng)。新清單對原清單中不夠明確的條了細(xì)化說明和補(bǔ)充完善，清單執(zhí)行性、操作性更強(qiáng)。比如，對于由于工程變更引起的綜合單價(jià)調(diào)整，原清單只有原則性說明，沒有講明調(diào)整比例和計(jì)算公式。新清單對此做了細(xì)化，明確提出，若實(shí)際工程量與招標(biāo)工程量清單出現(xiàn)偏差且超過15%時(shí)，當(dāng)工程量增加15%以上時(shí)，其增加部分工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予以調(diào)低;當(dāng)工程量減少15%以上時(shí)，減少后剩余部分工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予以調(diào)高，并給出了調(diào)整公式。2．2準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制1)確定投資計(jì)劃和投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資策劃階段，首先應(yīng)了解本地區(qū)同類項(xiàng)目的投資成本，包括工程價(jià)格、各項(xiàng)費(fèi)用等，再根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況測算工程費(fèi)用，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)，各地政府對這些收費(fèi)項(xiàng)目有不同的減免優(yōu)惠政策，需要充分了解。最后根據(jù)了解到的情況擬定本項(xiàng)目的投資方案。2)預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)費(fèi)用和綜合單價(jià)，合理編制目標(biāo)成本。依據(jù)項(xiàng)目所在地造價(jià)管理部門的人工單價(jià)預(yù)測人工單價(jià)，依據(jù)項(xiàng)目所在地工程建設(shè)市場機(jī)械租賃費(fèi)和燃油價(jià)格預(yù)測機(jī)械單價(jià)，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)研情況結(jié)合回歸法等定量模型預(yù)測材料單價(jià)，綜合形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用和綜合單價(jià)，并編制目標(biāo)成本。同時(shí)，系統(tǒng)收集類似已完商業(yè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，為預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用奠定堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)來源基礎(chǔ)。3)結(jié)合設(shè)計(jì)和工程量清單計(jì)價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往設(shè)計(jì)復(fù)雜，設(shè)計(jì)單位在造價(jià)管控中起到非常重要的作用，設(shè)計(jì)人員要高度重視工程量清單的編制，從設(shè)計(jì)的專業(yè)角度完善清單中的項(xiàng)目特征描述、工程內(nèi)容描述，使其在符合設(shè)計(jì)規(guī)范和施工驗(yàn)收規(guī)范要求的同時(shí)，清單內(nèi)容更精準(zhǔn)，避免清單與設(shè)計(jì)脫鉤，或者設(shè)計(jì)深度不夠，導(dǎo)致后期施工與招標(biāo)工程量清單內(nèi)容不符、工程量清單缺項(xiàng)等問題，避免造成施工期間費(fèi)用索賠力爭成本控制在目標(biāo)成本偏差幅度范圍內(nèi)。4)擇優(yōu)選擇單位、盡量縮短項(xiàng)目前期的持續(xù)時(shí)間。需要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，途徑就是設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競選。工程量清單要選擇資質(zhì)優(yōu)秀和經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員或中介機(jī)構(gòu)編制，增強(qiáng)清單編制的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。5)后期商業(yè)管理部門在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，提出滿足商業(yè)運(yùn)營需要的各項(xiàng)指標(biāo)，緊密配合項(xiàng)目決策人員對商業(yè)項(xiàng)目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段的造價(jià)控制1)嚴(yán)格施工圖設(shè)計(jì)和審查。由于某些項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量和深度存在問題，施工、設(shè)計(jì)單位溝通不夠，審圖只注重結(jié)構(gòu)等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價(jià)迫不得已只有跟著調(diào)整。比如某商業(yè)地產(chǎn)的電影院消防工程的管道施工，因設(shè)計(jì)不詳細(xì)、專項(xiàng)論證又沒跟上，招標(biāo)清單上僅列估20多噸，專項(xiàng)設(shè)計(jì)出來后增加了10多噸，給造價(jià)控制帶來很大壓力。2)編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)文件時(shí)必須遵循工程量清單計(jì)價(jià)的原則和規(guī)律，注意把握有關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定以保證招標(biāo)人和投標(biāo)人的權(quán)利和義務(wù)。要依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況，嚴(yán)格編制文件條款，做到嚴(yán)謹(jǐn)、明確，防止出現(xiàn)漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)，以免施工過程突破合同價(jià)甚至概算費(fèi)用，造成承發(fā)包雙方的糾紛使工程造價(jià)控制局面失控。3)編制工程量清單。項(xiàng)目編碼、名稱、計(jì)量單位根據(jù)計(jì)價(jià)規(guī)范要求編寫。項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況準(zhǔn)確描述。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量裝飾工程，內(nèi)容多、程序繁、工程復(fù)雜，尤其是要規(guī)范清單項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價(jià)控制。4)編寫合同專用條款。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量分包項(xiàng)目，合同管理難度大，編寫細(xì)致、完善、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ず贤绕渲匾＞幹坪贤瑮l款時(shí)，既要規(guī)范條款用語，語言準(zhǔn)確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環(huán)環(huán)相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項(xiàng)。因?yàn)楹贤募娜毕輰?dǎo)致合同糾紛，不僅影響施工推進(jìn)也嚴(yán)重影響造價(jià)控制。5)編制商業(yè)地產(chǎn)的合約規(guī)劃。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業(yè)工作面，為招標(biāo)、合同簽訂打好基礎(chǔ)。6)商業(yè)管理要在設(shè)計(jì)階段緊密配合設(shè)計(jì)、招采，提出合理化建議。提早將商業(yè)考慮到的問題從設(shè)計(jì)階段便消化，編制招標(biāo)清單時(shí)將商業(yè)要求的指標(biāo)、技術(shù)要素考慮進(jìn)來。2．4施工階段的造價(jià)控制1)及時(shí)調(diào)整材料價(jià)格。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期少則2年～3年，多則3年～5年，時(shí)間跨度大，市場變化也大，工程材料往往在施工階段發(fā)生巨大波動，雖然招標(biāo)清單和合同條文中對材料價(jià)格波動、市場風(fēng)險(xiǎn)等情況作了預(yù)測，并在預(yù)算中留了波動余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關(guān)注主要材料價(jià)格走勢，依據(jù)合同要求，及時(shí)調(diào)整材料價(jià)格。2)妥善處理工程變更。重點(diǎn)避免出現(xiàn)施工單位由于利益驅(qū)使而造成的設(shè)計(jì)變更，對于確需更改的公車，要嚴(yán)格管理變更程序，加強(qiáng)對變更工程量的驗(yàn)收和審核，對索賠事項(xiàng)及時(shí)處理。部分設(shè)計(jì)變更沒有在施工圖范圍內(nèi)，要標(biāo)明更改時(shí)間、地點(diǎn)、原由以及工程原始數(shù)據(jù)等詳細(xì)情況，避免籠統(tǒng)簽注工程量和工程造價(jià)。3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理。要嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證的簽批程序，明確簽證責(zé)任人和簽證權(quán)限。一旦出現(xiàn)變更，需要及時(shí)固定證據(jù)，嚴(yán)格區(qū)分是否屬于工程量的清單范圍，對于清單范圍外的變更，必須會同預(yù)算、審計(jì)部門聯(lián)合審簽。還要嚴(yán)格區(qū)分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價(jià)以內(nèi)。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設(shè)方和施工方都要引起高度重視。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講，設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工程變更、現(xiàn)場條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業(yè)內(nèi)部成本管理。根據(jù)確定的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本分解到對應(yīng)的職能部門。實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任、月度目標(biāo)責(zé)任，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全員成本意識，建立健全目標(biāo)責(zé)任考核體系，實(shí)行有獎(jiǎng)勵(lì)、有懲罰的責(zé)任體系，實(shí)際行動起來進(jìn)行成本管控。2．5竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制1)做好竣工圖紙審核。工程結(jié)算中的工程量依據(jù)竣工圖，所以必須準(zhǔn)確繪制竣工圖，做到工程內(nèi)容明確、變更情況清楚。在實(shí)際施工中，當(dāng)竣工圖完成初稿繪制并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或技術(shù)負(fù)責(zé)人審批后，很有必要由造價(jià)人員進(jìn)行審核，從有利于結(jié)算的角度出發(fā)提出修改意見，最后再正式定稿。2)準(zhǔn)確計(jì)算工程量。工程量的準(zhǔn)確程度直接決定造價(jià)的準(zhǔn)確程度。算量是竣工結(jié)算過程中最累的環(huán)節(jié)，時(shí)間耗費(fèi)非常大。造價(jià)人員對施工現(xiàn)場情況要了然于胸，對定額說明和計(jì)算規(guī)則要滾瓜爛熟，對計(jì)算過程要科學(xué)高效。工程量計(jì)算書要清楚反映計(jì)算過程、相應(yīng)圖紙編號、相應(yīng)簽證編號等內(nèi)容。3)準(zhǔn)確計(jì)價(jià)。對合同范圍內(nèi)的項(xiàng)目按綜合單價(jià)記取，合同范圍外的項(xiàng)目按新增單價(jià)記取，新增單價(jià)要與綜合單價(jià)編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價(jià)，需要仔細(xì)把關(guān)，結(jié)合投標(biāo)文件按簽證時(shí)間單獨(dú)列算。

作者：楊何婭 單位：重慶宏達(dá)招標(biāo)有限公司

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【中圖分類號】 TU723 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A【文章編號】 1727-5123(2010)01-006-03

1前言

要實(shí)現(xiàn)監(jiān)理企業(yè)向項(xiàng)目管理企業(yè)的轉(zhuǎn)變,無外乎外部、內(nèi)部兩個(gè)條件。外部條件指的是需要良好的外部環(huán)境,包括市場環(huán)境和政策環(huán)境兩個(gè)方面,而內(nèi)部條件則是指企業(yè)自身的綜合實(shí)力。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善,建設(shè)投資主體多元化趨勢越來越明顯,而日趨激烈的市場競爭使投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大,迫使投資人更加關(guān)注投資效益,這就意味著工程項(xiàng)目管理在我國工程建設(shè)中也將有著越來越重要的地位,加上專業(yè)化的工程項(xiàng)目管理在我國剛剛起步,其需求會逐步擴(kuò)大,所以項(xiàng)目管理的市場前景可以說是一片大好。而政策方面,從建設(shè)部30號文,到200號文,到《關(guān)于推進(jìn)大型工程監(jiān)理單位創(chuàng)建工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》的函(建市監(jiān)函[2008]35號),國家導(dǎo)向性政策文件不斷出臺,為監(jiān)理企業(yè)向項(xiàng)目管理發(fā)展提供了政策支持。我公司于2007年5月與南京鼓樓科技產(chǎn)業(yè)有限公司就南京鼓樓江東軟件大廈工程簽訂監(jiān)理委托合同的同時(shí),又簽訂了關(guān)于配合業(yè)主從事項(xiàng)目管理的協(xié)議,這是我項(xiàng)目監(jiān)理部首次嘗試由施工監(jiān)理工作向項(xiàng)目管理工作實(shí)施拓展。

2工程概況

南京鼓樓江東軟件大廈工程位于漢中門大街和錦江路交匯路口,是南京國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園(江東軟件城)首個(gè)開工項(xiàng)目。整個(gè)工程地下2層,地上分為01、02兩幢綜合辦公樓,均為15層,檐口高度58.8米,總建筑面積8.8萬平方米。建設(shè)單位是南京市鼓樓區(qū)區(qū)政府下屬鼓樓科技產(chǎn)業(yè)有限公司,建筑功能為科研開發(fā)綜合辦公樓。

該工程2007年8月開工,2010年1月底,工程通過竣工驗(yàn)收,并正式交付使用。江蘇建科建設(shè)監(jiān)理有限公司實(shí)施施工階段監(jiān)理工作。

從工程開工建設(shè)之初,根據(jù)工程信息和有關(guān)圖紙、勘察資料等反映出,本工程屬于較大工程,且具有以下特點(diǎn):

2.1工程規(guī)模大,施工難度和風(fēng)險(xiǎn)較大。先期開工的樁基和深基坑階段,深基坑坑內(nèi)尺寸為74×212m,面積15688cm2。其中工程樁(含抗拔樁)594根,支護(hù)樁522根,深攪樁1027根,鋼筋混凝土支撐2層,土方開挖平均深度12.5m,開挖方量14萬立方米?；A(chǔ)底板施工澆筑混凝土1.6萬立方米。全部工程專業(yè)涉及樁基、深基坑、支護(hù)、土建、幕墻、裝飾、暖通、電梯、弱電智能化等,各方面均有。由于工程地處河西地區(qū),屬于長江漫灘地帶,地質(zhì)條件較差,在土方開挖和深基坑階段施工難度和風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

2.2工期緊,施工手續(xù)和部份圖紙不全。根據(jù)業(yè)主和入住企業(yè)簽訂的交房合同要求,交付為2010年1月,即在兩年半(實(shí)際28個(gè)月)的時(shí)間內(nèi)要求從樁基到主體結(jié)構(gòu),再幕墻、裝飾、水電、暖通等全部內(nèi)容施工完畢,將8.8萬平方米的建筑物交付購房者入住,其實(shí)際工期遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于國家定額工期,其中工期之緊,實(shí)施難度之大可想而知。

同時(shí)剛簽訂合同之際,施工手續(xù)嚴(yán)重奇缺。業(yè)主僅辦理好01幢基礎(chǔ)部份規(guī)劃許可證,其余手續(xù)如其它規(guī)劃許可證、施工許可證、審圖文件、消防和人防審批文件、節(jié)能審圖文件等均未辦理,正式施工樁基圖紙和支護(hù)圖紙不到位,正式施工手續(xù)缺口較大。

2.3專業(yè)人員缺乏,全面管理有難度。由于業(yè)主的公司成立時(shí)間較短,無論面對整個(gè)產(chǎn)業(yè)園還是單體建筑項(xiàng)目,明顯缺乏專業(yè)人員進(jìn)行全面管理,技術(shù)力量相對薄弱。以本工程為例,業(yè)主僅派出一名項(xiàng)目經(jīng)理和一名工作人員共兩人派駐現(xiàn)場進(jìn)行業(yè)主方面的管理,和整個(gè)工程相比,明顯人員缺乏,且專業(yè)配備不全,進(jìn)行項(xiàng)目管理有較大難度。為此我公司專門安排專人參與配合項(xiàng)目管理部從事項(xiàng)目管理工作,共有6人,按土建、安裝、幕墻、對外協(xié)調(diào)等專業(yè)分工。

針對以上特點(diǎn),為了更好地貫徹實(shí)施合同,確保工程順利進(jìn)行,公司專門落實(shí)編制了項(xiàng)目管理計(jì)劃、目標(biāo)和責(zé)任制度,力求專業(yè)配套齊全,能力優(yōu)勢互補(bǔ)。

3項(xiàng)目管理的各項(xiàng)具體工作

3.1配合完善各項(xiàng)施工證書,辦理施工質(zhì)監(jiān)手續(xù)。工程建設(shè)中有很多程序需要報(bào)批,政府在不同時(shí)期頒布不同的政策,報(bào)批的內(nèi)容會隨著時(shí)間以及工程的類型而有所不同。所以作為工程建設(shè)的報(bào)批,首先要知道本工程報(bào)批的內(nèi)容。例如本工程開工的前期就缺施工許可證、規(guī)劃許可證和審圖文件等報(bào)批文件。另外工程報(bào)批不及時(shí),會影響工程的施工進(jìn)度,有些拖延甚至可能會導(dǎo)致政府部門的罰款。為了確保施工符合法律法規(guī)的各項(xiàng)手續(xù),項(xiàng)目管理部安排專門人員在進(jìn)場之前立即進(jìn)行對外協(xié)調(diào)工作,動用一切資源,其中辦理各項(xiàng)施工手續(xù)是對外協(xié)調(diào)的一項(xiàng)重要任務(wù),也是協(xié)助業(yè)主規(guī)劃發(fā)展部的工作,體現(xiàn)項(xiàng)目管理具體工作的重要方面。具體完善各項(xiàng)施工手續(xù)并辦理完成以下工作:①在市建委辦理并完成01幢、02幢基礎(chǔ)部份施工許可證,01幢、02幢主體部份施工許可證;01幢、02幢幕墻施工許可證;01幢、02幢內(nèi)裝飾施工許可證;②在市建設(shè)工程審圖中心辦理并完成01幢、02幢全套建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、暖通、給排水圖紙審核,取得審圖合格文件;辦理并完成01幢、02幢幕墻、裝飾、園林、弱電施工圖紙審核,取得審圖合格文件;③在市墻改節(jié)能辦辦理完成節(jié)能設(shè)計(jì)審圖備案和節(jié)能施工備案;在市建設(shè)工程審圖中心辦理并完成部分外墻由頁巖模數(shù)磚改為ALC板的設(shè)計(jì)修改變更報(bào)審工作;④在市氣象局防雷中心辦理完成防雷圖紙審核,取得防雷審圖合格文件;⑤協(xié)助在市白蟻防治中心辦理白蟻防治備案工作;作為政府監(jiān)督的代表,市建筑安裝工程質(zhì)量監(jiān)督站在整個(gè)工程建設(shè)過程中有著相當(dāng)重要的地位,起著代表政府監(jiān)督參加建設(shè)各方的行為是否合法的職能作用。為此項(xiàng)目管理部不僅代表業(yè)主在市人防辦辦理完成地下人防部份施工質(zhì)量監(jiān)督報(bào)監(jiān),并且在市質(zhì)監(jiān)站辦理完成01幢和02幢的樁基、深基坑(含支護(hù))、主體部份和幕墻、內(nèi)裝飾部份的分別質(zhì)量監(jiān)督報(bào)監(jiān),取得質(zhì)量監(jiān)督通知書和注冊號。同時(shí)根據(jù)市建工局32號文和213號文要求,辦理完成樁基和深基坑的檢測、監(jiān)測的合同備案,實(shí)施方案備案,檢測方案表(工程樁、深基坑)的備案。

另在市氣象局防雷中心辦理完成防雷質(zhì)量監(jiān)督報(bào)監(jiān)工作。并配合對現(xiàn)場防雷系統(tǒng)施工等進(jìn)行現(xiàn)場檢查;配合辦理單項(xiàng)竣工驗(yàn)收。

代表業(yè)主配合市墻改節(jié)能辦對地下室和主體部分墻體、玻璃幕墻、屋面的保溫節(jié)能材料等進(jìn)行現(xiàn)場檢查;配合辦理單項(xiàng)竣工驗(yàn)收。

代表業(yè)主配合市白蟻防治中心來工地對地下負(fù)一層、負(fù)二層和室外進(jìn)行防白蟻藥物噴灑工作。

3.2落實(shí)專人全面配合,協(xié)助招投標(biāo)管理工作。在明確總目標(biāo)和總計(jì)劃同時(shí),項(xiàng)目管理部專門專人配合業(yè)主規(guī)劃發(fā)展部從事前期各項(xiàng)招標(biāo)工作的具體事宜,包括協(xié)助進(jìn)行深基坑監(jiān)測招標(biāo)、土建按裝施工招標(biāo)、幕墻施工招標(biāo)、沉降觀測招標(biāo)、電梯招標(biāo)等工作。

招標(biāo)文件是合同文件的一部分,是投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)依據(jù),因此,招標(biāo)文件的編寫具有重要的意義。對于本工程簽訂了招標(biāo)合同,因此對于公開和邀請招標(biāo),主要是招標(biāo)文件的審查工作?？纯词欠穹犀F(xiàn)有的法律及法規(guī),是否與招標(biāo)文件的其它內(nèi)容相抵觸,判定是否有缺少的內(nèi)容。其中對幕墻、電梯、弱電等招標(biāo)文件的審查,項(xiàng)目管理部專人配合審查,并將其中可能會給今后投標(biāo)和合同簽訂帶來問題的條款書面一一指出,以減少今后可能會產(chǎn)生的問題出現(xiàn)。

當(dāng)采用競爭性談判時(shí),由于沒有招標(biāo)機(jī)構(gòu),需要由項(xiàng)目管理方編寫,由于這樣的工程造價(jià)相對較低,同時(shí)專業(yè)也比較小,一般沒有標(biāo)準(zhǔn)示范文本,此時(shí)一般采用公司積累的標(biāo)準(zhǔn)競爭性示范文本編寫。本工程項(xiàng)目管理部編寫的競爭性談判文件主要有工程(支護(hù))樁樁基檢測、深基坑監(jiān)測的競爭性談判文件。

協(xié)助業(yè)主進(jìn)行合同條款分析。此處指的主要是合同簽訂前的條款分析。當(dāng)確定中標(biāo)人后,需要及時(shí)簽訂合同,一般是按照招標(biāo)文件提供的合同文本,雙方簽訂合同。但是也可以略有改動,當(dāng)改動時(shí),應(yīng)進(jìn)行分析,和業(yè)主確定是否有增減,數(shù)量有多少。按照招投標(biāo)法規(guī),是不能中標(biāo)后重新談判,所以不能對招標(biāo)文件里提供的合同作實(shí)質(zhì)性修改。

3.3加強(qiáng)和設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理各方面溝通,全面作好施工過程管理。本工程設(shè)計(jì)、施工、檢測、監(jiān)測單位較多,在保證正常施工進(jìn)度的同時(shí)必須協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系。其中設(shè)計(jì)單位有2家,分別為南京市建筑設(shè)計(jì)研究院(建筑設(shè)計(jì)單位)和南京南大巖土工程技術(shù)有限公司(深基坑支護(hù)設(shè)計(jì)單位)。施工單位有11家,為中國地質(zhì)工程集團(tuán)公司(樁基、深基坑、混凝土支撐、土方開挖施工單位),中國航空港建設(shè)總公司(01幢施工單位),鹽城二建集團(tuán)公司(02幢施工單位)。檢測、監(jiān)測單位有3家,為江蘇建筑工程質(zhì)量檢測中心(支護(hù)樁超聲波檢測單位),南京南房建設(shè)工程檢測有限公司(工程樁靜載、小應(yīng)變檢測單位),江蘇省地震工程研究院(工程樁、支護(hù)樁沉渣厚度、孔徑、孔斜,深攪樁取芯檢測單位),南京市測繪勘察研究院有限公司(深基坑監(jiān)測單位)。其余施工單位有:奧的斯電梯有限公司(電梯安裝單位),南京消防工程公司(消防施工單位),深圳三鑫公司(01幢幕墻施工單位),江蘇合發(fā)集團(tuán)公司(02幢幕墻施工單位),江蘇紫光智能系統(tǒng)公司(弱電施工單位),湖北風(fēng)神空調(diào)設(shè)備公司(暖通施工單位),南京中進(jìn)實(shí)業(yè)公司(亮化施工單位),南京國豪裝飾公司(裝飾施工單位)。在工程高峰期處于幕墻、內(nèi)裝飾、暖通、弱電和土建相互交錯(cuò)施工階段,需要協(xié)調(diào)的各項(xiàng)工作量大面廣,現(xiàn)場項(xiàng)目管理部在自身管理的基礎(chǔ)上根據(jù)專業(yè),要求監(jiān)理公司土建、安裝等專業(yè)人員,代表業(yè)主從事現(xiàn)場各項(xiàng)技術(shù)管理工作。同時(shí)主要和設(shè)計(jì)院的涉及修改溝通并催促出變更,協(xié)調(diào)裝飾、幕墻、消防、暖通、弱電等施工單位和土建施工單位之間關(guān)于場地、施工順序等需要業(yè)主解決的問題,召開有關(guān)涉及施工重點(diǎn)、難點(diǎn)的專題協(xié)調(diào)會。所有內(nèi)容均有書面報(bào)告并最終經(jīng)業(yè)主確認(rèn)。

比如在深基坑施工階段,由于開挖深度大于5米,達(dá)到了深基坑的標(biāo)準(zhǔn),必須有經(jīng)過專家論證的施工方案方可施工。并且在基礎(chǔ)施工實(shí)施過程中,涉及樁基、支護(hù)、圍檁、支撐、底板大體積混凝土等各方面,需要協(xié)調(diào)的各項(xiàng)工作量大面廣,現(xiàn)場項(xiàng)目管理部在自身管理的基礎(chǔ)上根據(jù)專業(yè),代表業(yè)主和檢測、監(jiān)測單位落實(shí)其進(jìn)度配合施工進(jìn)度需要并及時(shí)出檢測、監(jiān)測報(bào)告,協(xié)調(diào)樁基(支護(hù))施工單位和土建施工單位之間關(guān)于場地等需要業(yè)主解決的問題,召開有關(guān)涉及施工重點(diǎn)、難點(diǎn)的專題協(xié)調(diào)會,具體的事情主要有以下這些:①督促施工方召開土方開挖專家論證會;②牽頭召開深基坑坑中坑施工專家論證會;③牽頭召開樁基(深基坑)施工、土建安裝施工圖紙交底會審專題會;④建議并落實(shí)換撐方案中后澆帶處減少16B槽鋼,以降低造價(jià),節(jié)省費(fèi)用;⑤對基坑邊安置塔吊請專家確認(rèn)專題方案會;⑥協(xié)調(diào)土方開挖和混凝土支撐梁施工銜接專題會;⑦協(xié)調(diào)破除混凝土支撐與地下室土建結(jié)構(gòu)施工矛盾專題會議;⑧建議并落實(shí)支護(hù)設(shè)計(jì)單位修改02幢格構(gòu)柱和土建結(jié)構(gòu)矛盾重疊之處;⑨牽頭召開底板大體積混凝土生產(chǎn)、澆筑交底會議;⑩落實(shí)新進(jìn)場施工單位場地安排;協(xié)調(diào)解決圖紙矛盾問題。

3.4抓好現(xiàn)場施工管理,確保質(zhì)量、安全和文明施工。百年大計(jì),質(zhì)量第一。質(zhì)量是企業(yè)的生命,無論是建設(shè)單位,還是施工、監(jiān)理單位,質(zhì)量始終是應(yīng)該牢牢把握的。特別是樁基施工階段,項(xiàng)目管理部嚴(yán)格要求監(jiān)理跟班作業(yè),從樁位的定位、開孔、成孔、清孔、下籠直至混凝土澆灌完成,全過程監(jiān)督,同時(shí)書面資料及時(shí)完善了結(jié),真正做到事前控制、事中檢查、事后復(fù)核,讓監(jiān)理的作用全面發(fā)揮出來。項(xiàng)目管理部根據(jù)監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細(xì)則和施工規(guī)范不定期檢查監(jiān)理的工作是否達(dá)到監(jiān)理委托合同的要求,看看監(jiān)理服務(wù)是否讓業(yè)主滿意。同時(shí)對施工單位的施工質(zhì)量問題,也盡量通過監(jiān)理去協(xié)調(diào)解決,將問題及時(shí)處理,使隱患消滅在萌芽狀態(tài),也是全面豎立監(jiān)理威信,讓監(jiān)理確實(shí)成為業(yè)主的幫手的最佳方式。

安全和文明施工問題也是項(xiàng)目管理部主抓現(xiàn)場的工作之一,因?yàn)殡x開了安全,我們的施工質(zhì)量再好,也無從談起。根據(jù)省、市優(yōu)質(zhì)工程評比的規(guī)定,只要發(fā)生一起安全事故,該工程就取消評選資格,可見從政府部門開始,對施工安全問題的重視。故項(xiàng)目管理部對安全問題,堅(jiān)持貫徹監(jiān)理提出的每周三的現(xiàn)場安全大檢查,要求各參建單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人必須參加,對檢查出的問題事后出書面報(bào)告,并限期落實(shí)整改,項(xiàng)目管理部亦專人全程參與檢查。對整改的不到位的問題,在周四的工程例會專門指出,并建議業(yè)主采取經(jīng)濟(jì)處罰。在平時(shí)施工階段,項(xiàng)目管理部的人員亦隨機(jī)巡視,發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)解決,以確保安全施工。

隨著南京市創(chuàng)建文明城市工作的進(jìn)一步深入,公司乃至現(xiàn)場項(xiàng)目管理部有著義不容辭的責(zé)任。在2008年9月份期間,全面響應(yīng)市政府號召,督促并落實(shí)兩家土建單位中國航空港建設(shè)總公司、鹽城二建集團(tuán)公司做好以下工作:食堂操作人員辦理健康證,安裝紗門窗,食物生熟分開。加強(qiáng)工人宿舍衛(wèi)生管理,配備空調(diào)和儲藏柜,改善居住環(huán)境。工地顯著處懸掛標(biāo)語,營造創(chuàng)建文明城市的氛圍,對工地墻重新粉飾一新,以全新的形象迎接創(chuàng)建工作。經(jīng)過努力,在整個(gè)檢查過程中,我工地未發(fā)生一起影響創(chuàng)建工作的不利事件,較好完成了上級布置的任務(wù),得到了市建工局、市安監(jiān)站和鼓樓區(qū)區(qū)政府的好評。

3.5嚴(yán)格控制總進(jìn)度計(jì)劃,確保減少偏差。針對工期緊的特點(diǎn),公司根據(jù)工程進(jìn)度和要求,從建設(shè)單位的角度落實(shí)編寫了《鼓樓江東軟件大廈項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃書》和《鼓樓江東軟件大廈總進(jìn)度計(jì)劃表》,將各分部各分項(xiàng)工作節(jié)點(diǎn)安排,從招標(biāo)開始到施工直至竣工交付每一階段都明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)予以亮化具體,使之有操作性,以便供業(yè)主在實(shí)施時(shí)參考。其中包括招標(biāo)計(jì)劃、材料進(jìn)場計(jì)劃、施工計(jì)劃、設(shè)備采購計(jì)劃、檢測監(jiān)測計(jì)劃五大方面。

在施工過程中,不僅監(jiān)理對照總進(jìn)度計(jì)劃核對檢查,項(xiàng)目管理部同樣也要檢查,并分析進(jìn)度提前或落后的原因,督促施工單位加以改進(jìn),使之按照總計(jì)劃的目標(biāo)實(shí)施。采取的方法主要有在每周工程例會上專門指出,在平時(shí)單獨(dú)指出要求予以改正,或?qū)ｉT發(fā)出書面指令單。另外同步采取經(jīng)濟(jì)處罰措施,對照每一個(gè)節(jié)點(diǎn),書面建議業(yè)主財(cái)務(wù)部門兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰政策。

3.6其他。編寫文章類。共計(jì)編寫項(xiàng)目管理周報(bào)122份,項(xiàng)目管理月報(bào)28份,幫助業(yè)主編寫《關(guān)于鼓樓江東軟件大廈目前存在問題及建議》、《關(guān)于鼓樓江東軟件大廈目前施工對省廣電總臺中短波發(fā)射臺建筑采取保護(hù)措施的報(bào)告》、《南京鼓樓江東軟件大廈立功競賽計(jì)劃》、《南京鼓樓江東軟件大廈突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》、《鼓樓江東軟件大廈項(xiàng)目管理部工作小結(jié)》、《質(zhì)量、安全、文明措施》、《南京鼓樓江東軟件大廈立功競賽總結(jié)報(bào)告》等文章?！督ㄔO(shè)單位工程聯(lián)系單》等文章計(jì)22份。

4小結(jié)