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時間：2023-08-30 09:16:17
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中國商業(yè)綜合體設計流程呈現(xiàn)螺旋式，開發(fā)團隊準備工作和設計是相伴進行的，重大決策也會不斷地去調整。原來做的事情、決定不對，不斷去調整，整個設計階段成為螺旋狀，有時候是往前走，有的時候是原地不動，有的時候可能還會往后走。不是說設計團隊想這樣做，而是中國商業(yè)地產(chǎn)存在一些缺陷，螺旋反復無法避免。
這些螺旋產(chǎn)生的原因，也就是中國商業(yè)綜合體發(fā)展的挑戰(zhàn)。
首先是周邊環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。市場變化太快，開發(fā)周期太短，很多事情容不得想，只能一邊做，一邊想。有一些事情幾個月前做，現(xiàn)在就不對了，因為周邊其他事情發(fā)生了，原來說的人數(shù)也不對了，原來說周邊沒有電影院，現(xiàn)在有三個電影院在蓋，很多事情發(fā)生了以后，在設計上就要要想辦法把事情解決。
我們知道在近些年的發(fā)展中，很多二線城市的購物中心以及百貨商場都以及倒閉或者面臨著倒閉的危機，這和二線城市商場空置率有著諸多聯(lián)系，并影響了城市的發(fā)展。據(jù)可靠數(shù)字表示，我們國家二線城市的商場空置率高達25%，集中體現(xiàn)在重慶、沈陽、青島與廈門等幾個城市中，這些地區(qū)由于部分項目招商未達到市場預期才造成空置率過高。對我們城市的發(fā)展起到了阻礙作用。所以我們更加要研究兩者之間的關系并改變現(xiàn)狀。
一、二線城市商場空置率高的原因
事實上，困擾商場的還不止是空置率，居高不下的租金、越來越多的商場以及國內外復雜多變的經(jīng)濟形式，以淘寶為代表的電商也在“電傷”實體經(jīng)濟。
1.過高的租金壓力。在二線城市的環(huán)境地段，商場的經(jīng)營者承擔著巨大的租金壓力，這些壓力會通過商品的售賣轉移到了消費者的身上，這就使得商品價格升高，高租金最終轉嫁給消費者，使得空置率的形成。
2.商場出現(xiàn)飽和。在二線城市的發(fā)展中，畢竟沒有一線城市的發(fā)展速度，但是商場的開發(fā)速度這幾年卻呈現(xiàn)出上升趨勢，這就使得商業(yè)地產(chǎn)過度開發(fā)，逐漸的形成了商業(yè)地產(chǎn)泡沫。導致每個商場之間的距離很短，不利于商場的發(fā)展和城市的良好規(guī)劃。
3.網(wǎng)絡沖擊。據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示，因為我們國家加入了WTO，經(jīng)濟受到了國內外經(jīng)濟的雙重打擊，在加上近幾年電子商務的沖擊，就2014年一年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，我國二線城市的大型商場營業(yè)額普遍縮水1/3。
二、二線城市商場空置率過高對城市發(fā)展的影響
1.商業(yè)房租逐漸走低，不利于城市經(jīng)濟發(fā)展。二線城市的商場空置率越來越高，直接導致城市的商場租金降低，從而牽動其他房價以及租金的下調，不利于城市的經(jīng)濟發(fā)展以及GDP的持續(xù)增長。
2.不利于城市綜合體的建設?？梢哉f，新的時代下城市綜合體的誕生使得城市建設向著多元化以及一體化的方向發(fā)展，主要集中打造集購物、商務、酒店、住宅及娛樂等配套于一體的現(xiàn)代化城市綜合體，但是由于在二線城市中商場的空置率過高，影響了購物中心的建設，不利于城市綜合體的打造。
3.不利于二線城市的長遠發(fā)展。過高的空置率最明顯的就是造成二線城市的城市用地的浪費以及建筑施工的浪費，并且對于今后的開發(fā)和利用提出了難題。這樣不利于二線城市的長遠發(fā)展。
三、降低二線城市的空置率促進城市發(fā)展的路徑和方法
1.政府方面。對于政府來說，應該在市場經(jīng)濟中發(fā)揮有型經(jīng)濟的積極作用，對于商業(yè)地產(chǎn)的滯后性進行不斷的調節(jié)，使得商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和發(fā)展趨近于合理化，避免不必要的浪費，阻礙了城市的長遠發(fā)展目標的實現(xiàn)并發(fā)揮政府信息提供的作用，針對某一個地區(qū)進行調查研究，確保房地產(chǎn)信息監(jiān)測體系健全，市場信息對稱，避免流通不暢，引起大量空置的出現(xiàn)。
再看，我們的政府以及開發(fā)商要正視城市綜合體的存在，不能在開發(fā)的過程中貪多。最重要的是，我們的政府部門在綜合體規(guī)劃過程中，要充分尊重市場，從區(qū)域特點、市場容量和消費水平等維度進行規(guī)劃引導。尤其對于一些不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，應拒絕出讓土地。在區(qū)域規(guī)劃之前先進行詳盡的市場研究，可考慮與產(chǎn)業(yè)結合，或與城市歷史結合。做到具體問題具體分析，不能沒有調查就直接下定論。
2.地產(chǎn)商方面。對于地產(chǎn)開發(fā)商開說，要在今后的開發(fā)中對商場的經(jīng)濟周期的分析，避免由投資決策失誤引起的二線城市的房屋空置現(xiàn)象。與此同時，還要在開發(fā)之前就要對需求進行主動分析，以免因為主觀原因達到空置，浪費了資源，阻礙城市的長久發(fā)展。
同時，我們的開發(fā)商應該明確一個理念，城市綜合體的創(chuàng)建不是一蹴而就的，是一個整體，是一個長期的系統(tǒng)，所以我們的開發(fā)商要戒驕戒躁沖，要充分的考慮到目標商業(yè)地產(chǎn)的定位、業(yè)態(tài)、人流等重要元素。另外，開發(fā)商必須對自身的項目開發(fā)經(jīng)營、運營能力有充分的認識，還要尊重城市氣質，在城市本身的基礎上進行商場的開發(fā)，而不是僅僅看到眼前利益。
本文經(jīng)過了詳細的論述，主要闡述了二線城市商場空置率高的原因、二線城市商場空置率過高對城市發(fā)展的影響以及降低二線城市的空置率促進城市發(fā)展的路徑和方法等三大方面。筆者認為二線城市的發(fā)展和二線城市的商場空置率有著負相關的聯(lián)系，也就是說空置率越高，城市發(fā)展越受阻；空置率越低，城市發(fā)展越迅速。所以我們的二線城市要根據(jù)自身的發(fā)展狀況，充分的尊重市場，并使得綜合體開發(fā)要結合城市發(fā)展，這樣才能有效的通過控制空置率使得城市的發(fā)展越來越成功。所以，筆者認為在二線城市的發(fā)展過程中要以平穩(wěn)為主，因為二線城市的經(jīng)濟實力畢竟沒有一線城市的強。所以一定要站在二線城市的發(fā)展歷史上看問題，切記貪多圖快。
參考文獻：
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從2009年接手中鐵匯展項目的近兩年時間里，從前期定位、項目包裝，到強勢推廣、擇機入市，中鐵匯展國際項目屢屢創(chuàng)下濟南寫字樓（綜合體）營銷奇跡。奇跡的產(chǎn)生絕非憑空，既依托于中鐵十局地產(chǎn)的強大實力，又充溢著我們雙方在營銷實戰(zhàn)中的操盤智慧。
第一部分、操盤簡憶
中鐵匯展國際項目的售樓中心自2009年12月初正式啟用， 12月16日與銀座商城簽訂入駐協(xié)議；2010年3月開始推廣強勢預熱，首次推盤始于2010年4月17日，4棟樓開始公開認籌?？蛻籼崆叭炫抨牭群?，截止4月16日凌晨，已有50余批客戶提前守候了兩天兩夜，在住宅營銷中司空見慣的場景，卻是濟南寫字樓營銷歷史上的空前奇跡！
認籌首日，四棟寫字樓總認籌面積逾4萬㎡：
A、8#樓被5位大客戶瓜分殆盡；
B、6#樓整層認購，僅余兩席；6#樓+8#樓總認購面積逾2.3萬㎡；
C、3#、7#兩棟樓認籌面積逾1.7萬！
2010年5月16日，中鐵匯展國際首批房源盛大開盤，首批對外推售的寫字樓房源解籌率逾70%（其中6#、8#樓開盤即售罄），當日勁銷近3萬㎡、約2.6億的銷售成績。這在濟南寫字樓營銷史上是非常罕見的！
截止目前，在尚有3棟半樓未推出的情況下，中鐵匯展寫字樓部分的銷售總額已突破4億元，總體均價已由開盤時的8500元/㎡上升到了1萬元/㎡。
2011年1月18日，中鐵匯展國際西側沿街商鋪正式發(fā)售，連同售樓處在內的十間商鋪售出9套，總銷金額近億元，其中，位于整個項目西南角位置的的售樓處（1108㎡）以4.3萬/㎡的單價、4700多萬元的總價成為高新區(qū)單套商鋪的鋪王！2011年6月，鋪王的記錄再次被刷新，1號樓底層的約3000㎡商鋪以近億元的總價售出??！在樓市調控政策頻出的大局下逆勢而上，中鐵匯展國際的品牌優(yōu)勢再次顯現(xiàn)。
第二部分：操盤簡析
一、中鐵十局實力雄厚，工程進度支持銷售。
但凡做過寫字樓營銷的都知道，寫字樓在期房階段是最難賣的，越接近現(xiàn)房、銷售越順。道理很多人都懂得，但只有極少部分的人能夠做到，中鐵十局就做到了。首次推盤時，匯展國際全部8棟樓都已同期開工、基礎完成，拿到預售證的4棟樓中有三棟樓主體已經(jīng)封頂。用中鐵十局地產(chǎn)領導的話說就是：“不封頂，不開盤！”
當眾多項目都出現(xiàn)延期交房時，中鐵匯展國際卻已經(jīng)有十足的把握可以做到至少提前半年交房！實力不濟的開發(fā)商是絕對做不到的。
截止目前，全部樓座均已封頂，1、5、6、7、8、會所等樓座已經(jīng)全部完工、達到了交房條件，2、3、9號樓主體業(yè)已封頂，開始外裝。這樣的工程進度是非常迅速的！
工程進度是一個方面，在項目前期籌備階段，為彌補項目周邊配套缺乏的現(xiàn)狀，中鐵十局積極溝通，成功引進了山東商業(yè)巨擘——銀座購物廣場，為入駐企業(yè)提供集購物、娛樂、健身等為一體的一站式綜合商務配套，不僅彌補了項目區(qū)域內配套匱乏的現(xiàn)狀，更成為項目的重要賣點之一。2011年6月24日，銀座購物廣場高新店已經(jīng)正式投入運營，肯德基、必勝客、東方豪客等配套餐飲店面亦開門迎客。
二、產(chǎn)品定位合理，總價控制得當。
項目運作前期，我們經(jīng)過細致的市場研究，將“以核心區(qū)擠出和區(qū)域內的自購自用客戶為主、投資客戶為輔”的項目客群精準鎖定，根據(jù)濟南中高端寫字樓以大客戶整層或整棟成交為主的現(xiàn)狀，提出了“寫字間的單層面積控制在650-900平米”的核心產(chǎn)品建議，這是我們前期推售的主打產(chǎn)品。其主要依據(jù)如下：
目標客群企業(yè)需求面積約在500-800m2左右，該產(chǎn)品將在滿足企業(yè)需要的基礎上為后期發(fā)展預留出一定辦公空間；
在其他競品項目上，650-900㎡只能是半層甚至占更少的比例，而在中鐵匯展國際，就是一個整層的獨立辦公空間；這是一個重要的市場空白點；
高新區(qū)是整個濟南市高端板塊的價值洼地，同等總價在其他區(qū)域只能購買不到500㎡的寫字間，在中鐵匯展國際可以買到一個650-900㎡的整層，產(chǎn)品吸引力更強。
開盤當天的事實勝于雄辯。
8#樓被5位大客戶分光了，整層銷售的6#樓在開盤當天只剩下兩層，核心緣由就是一個：780㎡的整層面積非常巧妙的找到了一個市場空隙，迎合了一批對辦公地段要求不高、但對辦公面積有要求的企業(yè)，而且還迎合了部分有整層獨立辦公心理追求的企業(yè)老板。600多萬的總價款，你在濟南任何地方都是很難找到這種整層獨立辦公環(huán)境的。其實，從終端的使用心理去倒推，無論一個整層的面積是多大，當一位老板帶著客人走出電梯、說出“這一整層都是我們公司的”話時，那種心理感受是非常自豪和得體的。
住宅講究總價，寫字樓同樣講究。
再說7#樓，這棟樓開盤當天僅發(fā)售4-10層，每層被劃分為5個單位，實際在銷售上是4個單位，因為有兩個單位最適合聯(lián)合購買。同樣780多㎡的整層面積，一分為四，平均每戶200㎡左右，恰恰是濟南東部最受歡迎的辦公面積區(qū)間。在這些自購自用型大客戶的帶動下，適合成長型企業(yè)和投資客群的60-100㎡寫字間亦獲得了市場的熱烈追捧。
三、“濟南首席商務綜合體”——強勢預熱，傳播到位。
NO.1、“濟南首席商務綜合體”理念強勢。
項目前期形象定位階段，經(jīng)過反復溝通，中鐵十局地產(chǎn)最終采用了我們提出的 “濟南首席商務綜合體”這個壟斷性、排他性、權威性的詞匯，直接將項目形象進行了有效的提升?！吧虅站C合體”這個概念詞匯闡述了項目的核心發(fā)展引擎，有效的區(qū)隔了市場同期濟南其他的多個“城市綜合體”，對產(chǎn)品的功能導向及物業(yè)形態(tài)也進行了清晰的闡釋。
把“商務綜合體”這個概念詞匯用作中鐵匯展國際項目的核心推廣點，在今天看來是非常成功的，有效的區(qū)隔了市場同期濟南其他的多個“城市綜合體”，我們的定位就是“商務”，以“商”為核心。
NO.2、“高端媒體樹形象、地面滲透求實效”的推廣策略。
中鐵匯展國際的預熱周期并不長，開盤前的核心預熱周期也就兩個月，但在這兩個月里，我們將媒體進行了科學、充分的組合，取得了極佳的反饋效果。
1、搶占交通樞紐策略：先后投放了機場高炮、經(jīng)十路燕山立交橋、歷山路濼源大街路口、經(jīng)一緯二路口的大型長線戶外廣告，在初期塑造項目形象的基礎上，也成為后期成交客戶的重要來源渠道之一。
2、系列報廣策略：先后創(chuàng)造并投放了“濟南首席商務綜合體”、“新CBD崛起系列”“產(chǎn)品價值解析系列”等系列報紙廣告，在強勢提升項目形象的基礎上，也將項目信息進行了有效傳達。
3、電臺轟炸策略：項目前期了影響車內人群，高密集投放濟南音樂88.7、濟南交通103.1兩家廣播媒體，迅速提升了項目在中高端人群中的認知程度并提升了項目形象。
報紙和電臺兩個線上媒體廣告主要用來高調傳播項目的整體理念。
4、針對性傳播策略：根據(jù)自用客戶為主的客群定位，在客戶來源區(qū)域密集的歷城、歷下、高新三區(qū)高端寫字樓內，密集投放電梯門廣告，同時充分利用短信、直郵等媒體形式，準確向目標客群進行信息滲透。并有效利用春節(jié)期間商旅客群較多的時間節(jié)點，在《新航空》、《和諧之旅》等交通媒體上進行了廣告投放，均取得良好的推廣效果。
NO.3、針對難點產(chǎn)品，提出針對性營銷策略
中鐵匯展國際首期推出產(chǎn)品中，受部分樓座產(chǎn)品結構限制，面積區(qū)間集中于60-100㎡，不被自用客戶認同且不易于組合銷售。因此，我們對此類產(chǎn)品的投資性進行深度挖掘，提出了“價值營銷”的針對性營銷策略。
所以，公司、技術公司、老牌企業(yè)和新秀企業(yè)之間的競爭今后將更加激烈，也必將推動中國網(wǎng)絡廣告行業(yè)不斷向前探尋更寬廣的發(fā)展空間。作為這一切的見證者，《互聯(lián)網(wǎng)周刊》將移動廣告榜單的上榜企業(yè)增加到50家，與網(wǎng)絡廣告排行榜平齊。長期以來，本刊致力于發(fā)現(xiàn)、探討和傳播網(wǎng)絡廣告領域的新概念、新工具、新應用，客觀記錄網(wǎng)絡廣告業(yè)的創(chuàng)新以及一切優(yōu)秀案例帶來的新知。移動互聯(lián)網(wǎng)時代的網(wǎng)絡廣告競爭格局，在本期榜單中一目了然。
評選說明
《互聯(lián)網(wǎng)周刊》多年來持續(xù)關注網(wǎng)絡廣告產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 并致力于通過“中國網(wǎng)絡廣告公司綜合服務水平排行榜”和“中國移動廣告公司綜合服務水平排行榜”，客觀、全面地反映行業(yè)發(fā)展狀況和趨勢，以及發(fā)現(xiàn)和推廣有創(chuàng)新潛力的公司。
本次針對網(wǎng)絡廣告公司的調查和評選主要由《互聯(lián)網(wǎng)周刊》編輯部設置具體指標，本刊聯(lián)合市場研究公司、數(shù)據(jù)公司、廣告主和門戶網(wǎng)站進行監(jiān)測、分析和調查。評選團成員包括第三方數(shù)據(jù)機構、互聯(lián)網(wǎng)智庫和業(yè)內專家。
指標設置
對網(wǎng)絡廣告公司的評估主要從以下幾個指標進行，并根據(jù)各指標在一個企業(yè)經(jīng)營發(fā)展成長過程中所起的作用的不同給予其相應的權重（根據(jù)相關行業(yè)市場調查機構的標準執(zhí)行）：
1、資源整合度：30%
客戶資源，新媒體資源和傳統(tǒng)媒體資源，包括資源總規(guī)模、分布結構、精準度以及資源整合能力。
2、創(chuàng)新能力：25%
公司的創(chuàng)新發(fā)展力主要包括：在新服務項目和業(yè)務方面的創(chuàng)新和拓展能力，新營銷策略、新技術、新應用革新的能力，以及公司目前發(fā)展所呈現(xiàn)出的態(tài)勢和方向是否對行業(yè)有引導作用。
3、廣告技術：15%
對網(wǎng)絡廣告新技術的研發(fā)、應用水平，技術能力對商業(yè)模式創(chuàng)新與企業(yè)業(yè)務的支撐力度。
4、廣告主口碑：15%
東二環(huán)成2008熱點區(qū)域
雖然，近期對于“拐點論”的爭論沸沸揚揚，但是不少購房人對于位于城市核心地段的高品質房地產(chǎn)項目仍然充滿了投資信心。
此前，北京市國土資源局在《土地供應計劃》中已明確規(guī)定：“二環(huán)內不再新增除必須改造地區(qū)以外的住宅商品房用地供應”，正是這一政策使二環(huán)內的住宅用地更顯緊俏，也促進了二環(huán)沿線房地產(chǎn)項目的保值升值潛力。
一位擁有多套房產(chǎn)的張先生就向記者表示，“由于京城房價長期處于上升通道，在土地資源不可再生的現(xiàn)實下，地段上的稀缺性必將提升房地產(chǎn)項目的價值。以冠城?名敦道所處的東二環(huán)為例，該區(qū)域不僅擁有不可再生的土地價值以及便利的交通環(huán)境，還可以享有近在咫尺的CBD區(qū)域的成熟配套。在此背景下，該區(qū)域的升值潛力已毋庸置疑，因此也增強了我在冠城?名敦道置業(yè)的信心?！?/p>
隨著東二環(huán)沿線住宅項目的基本開發(fā)完畢，使得該區(qū)域內的環(huán)境與城市設施也在進一步趨于完善。2008年1月7日，北京市發(fā)改委公布了2008年交通建設規(guī)劃，地鐵7號線和14號線將于年內開工建設。根據(jù)記者的實地走訪發(fā)現(xiàn)，地鐵7號線和14號線的開工建設，將激發(fā)這兩條軌道交通的交匯點――位于東二環(huán)內的廣渠門區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。而作?008年廣渠門區(qū)域內為數(shù)不多的在售項目，由冠城大通所投資興建的冠城?名敦道，以Midtown的全新產(chǎn)品規(guī)劃，無疑搶占了最佳的市場先機。
據(jù)悉，冠城?名敦道作為集“商業(yè)、辦公、居住”等于一體的多功能國際社區(qū)，總建筑面積近331276平方米，由近4.7萬平方米寫字樓、約4.2萬平方米商務公寓、近3.4萬平方米國際名店商街、約8.3萬平方米花園公寓和近375平方米酒店式服務公寓組成。
地理位置決定升值潛力
在近期京城房地產(chǎn)市場略顯低迷之際，于2007年10月底正式開盤的冠城?名敦道花園公寓，卻實現(xiàn)了一個月內銷售率已逾80％的驚人佳績。冠城?名敦道之所以能夠受到市場的熱烈追捧，就在于項目的區(qū)位優(yōu)勢和Midtown這一新的市場定位和復合，吸引了眾多消費者的關注和認可。
對此，不少業(yè)內專家表示，由冠城大通開發(fā)的冠城?名敦道和SOHO中國開發(fā)的SOHO系列產(chǎn)品一樣，都是因為選擇在城市中心絕佳地理位置開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而確保了項目受到市場的熱烈追捧。
以SOH0中國為例，其旗下的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等項目，無一例外都位于京城核心地段，為此不僅確保了產(chǎn)品在市場上的火爆行情，也確保了項目的升值潛力。比如，SOHO現(xiàn)代城2004年該項目的新房售價為8200元／平方米，而目前其二手房的價格已經(jīng)超過20000元／平方米，在短短的4年內，該項目的升值率已高達144％。
而作為知名上市房企的冠城大通，也一直秉持在北京黃金地段開發(fā)項目的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。如其旗下開發(fā)的享譽北京的冠城園項目，以及位于北京東北三四環(huán)之間的太陽星城，不僅確立了冠城大通在城市核心區(qū)域做精品工程的戰(zhàn)略布局，也確保了業(yè)主獲得穩(wěn)定的投資回報。
在冠城大通邁向城市運營的發(fā)展道路上，冠城?名敦道作為北京廣渠門核心商圈的城市綜合體正式亮相北京市場，在繼承皇城文脈基礎之上，以Midtown的開發(fā)模式，在城市核心中建造“城市”，使城市國際化與多元化特質得以持續(xù)發(fā)展。
在目前觀望情緒甚濃的市場行情下，冠城?名敦道依然得到了眾多購房人的關注。一位近期去冠城?名敦道了解項目情況的王女士向記者表示，“北京作為中國的政治經(jīng)濟中心，其房地產(chǎn)市場不僅是面向于北京本地購房人，而是面對著全中國乃至世界的置業(yè)者，因此我對北京樓市充滿信心。特別是像冠城?名敦道這樣的位于城市核心地段的城市綜合體，將擁有良好的居住價值和升值潛力。”
絕版大戶型引領市場
隨著奧運會的日益臨近，高檔房的需求將繼續(xù)增長。在強勁的需求拉動下，高檔房的售價及成交量，未來也會穩(wěn)步上揚。另一方面，受“70％?90m2”政策的影響，2008年京城上市的新盤中，有2／3以上的項目有小戶型供應，使得今年大戶型房屋上市數(shù)量明顯減少，促使了高檔房市場的升溫。在此背景下，位于城市中心地段的大戶型項目無疑成為了購房人和投資者的關注焦點。
然而，在樓市調控政策繼續(xù)收緊、銷售乏力的前提下，存貨高達42.9億元的情況下，陽光城依然堅持“積極拿地”，并宣稱在2015年實現(xiàn)年產(chǎn)值500億元，而其2011年的營業(yè)收入僅有32.29億元，這意味著它要在3年時間里，產(chǎn)值增長14倍多。
1.5億投資撬動6500畝大盤
在樓市調控政策收緊的大背景下，2012年全國土地市場進入空前的低迷期。有數(shù)據(jù)顯示，5月全國20個重點城市土地出讓金237億元，創(chuàng)2009年3月來新低，前5月累計為1892.6億元，縮水1141億元。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至5月21日，全國20個重點城市土地流拍宗數(shù)達到107宗，比去年同期增加三成。按照這些土地的最初供應價格計算，流拍的土地價值達138億元。
但福建龍巖市卻是個例外。5月16日，龍巖市人民政府、新羅區(qū)人民政府與陽光城簽訂《龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目投資開發(fā)建設合作框架協(xié)議》，計劃合作開發(fā)建設規(guī)模約6500畝的該項目。
據(jù)人民網(wǎng)報道，在5月16日舉行的簽約儀式上，陽光城計劃投資建設的“花漾江山”旅游綜合體項目，總投資達130億元，其中一期占地3000畝，主要開發(fā)水上公園、花卉基地、景觀大道、生態(tài)農(nóng)莊及配套商業(yè)街、星級酒店、新村建設等綜合配套設施。
“江山這個地方環(huán)境好，風景優(yōu)美，非常適宜居住?！标柟獬菆?zhí)行董事長何玫如此表達對該項目的看好。陽光城表示，公司將采取滾動開發(fā)的方式進行投資，項目前期投入以公司自有資金為主，隨著項目的推進，未來擬通過信托、基金、股權合作、貸款等多種籌資方式對項目進行分期滾動開發(fā)。
“按照‘生態(tài)小鎮(zhèn)、都市風情、田園景色’的發(fā)展理念，建成龍巖乃至全省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設試點，打造國家4A級旅游度假區(qū)。”陽光城在5月23日的公告中稱。對于具體投資金額，陽光城表示，由于公司尚未完成該項目的規(guī)劃方案設計，因而項目具體投資總額尚不能確定。
但陽光城將負責“花漾江山”項目的整體開發(fā)投資和運營，包括項目土地征收、基礎設施建設、項目整體規(guī)劃、投資開發(fā)等各個環(huán)節(jié)；需要承擔項目開發(fā)所需的征收費用、流轉費用、基礎設施建設資金、項目開發(fā)建設資金以及項目分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃等多筆費用。上海同策咨詢機構研究總監(jiān)張宏偉對媒體分析，該項目的總投資會在35億元-50億元之間。
為了有效推動龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目的落地實施，陽光城擬與旗下福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“陽光房地產(chǎn)” ）、福州開發(fā)區(qū)華康實業(yè)有限公司（以下簡稱“華康實業(yè)”）共同出資1.5億元設立兩家子公司。
陽光城在5月29日的公告中稱，子公司名稱暫定為陽光城集團龍巖投資開發(fā)有限公司（以下簡稱“龍巖投資”）和龍巖花漾江山旅游生態(tài)開發(fā)有限公司（以下簡稱“花漾江山”）。 其中，龍巖投資注冊資本擬定為1億元，陽光城出資5100萬元，占注冊資本的51%；陽光房地產(chǎn)出資4900萬元，占總股本49%?；ㄑ阶再Y本擬定為5000萬元，陽光城出資2550萬元，占其注冊資本的51%；華康實業(yè)出資2450萬元，占其注冊資本的49%。
陽光城正計劃以1.5億元的資本，撬動總投資達130億元、建設規(guī)模6500畝的大型旅游地產(chǎn)項目，但是其面臨的風險也在步步緊逼。
債務是現(xiàn)金余額的6倍
在大手筆拿下6500畝旅游地產(chǎn)的同時，陽光城也面臨著嚴峻的資金壓力，巨額債務纏身，手握現(xiàn)金卻所剩無幾。
4月25日，陽光城公布的2012年一季度報告顯示，陽光城僅一年內到期的長短期借款就達7.8億元，應付賬款和其他應付款超過13億元，此外還有2.3億元的應交稅金。這些短期債務合計達23.1億元，而陽光城的貨幣資金僅7.79億元。
此外，陽光城2011年年度報告顯示，2012 年，其還需償還8億元的到期信托債務，2013 年信托計劃到期償還金額為 20.17億，2014 年信托計劃到期償還金額為 7.5 億。其目前存續(xù)且未償還的信托計劃融資規(guī)模合計近50億元，是陽光城目前7.79億元的現(xiàn)金余額的6倍多。
雖然陽光城表示，“公司存續(xù)的房地產(chǎn)信托計劃有明確的還款來源，且設定了有效、足額的抵押、保證措施，各信托計劃風險隔離。報告期內，公司銷售回籠資金情況良好，財務狀況正常，不存在信托計劃到期未能償付的情形?！?/p>
但是其于2010年5月設立、募集金額為5.4億元的“華融·陽光新界股權投資集合資金信托計劃”，在一年到期的2011年5月19日卻又延續(xù)一年。在今年5月19日陽光城向華融信托支付了股權收購價款 4.66億元后，才意味著該信托計劃正式結束。
對于外界質疑的資金鏈問題，陽光城方面直言不諱地進行否認。“陽光城每天進出的資金達10億元，我們的資金鏈會有問題嗎？”陽光城執(zhí)行董事長何媚在“花漾江山”項目簽約時如此回應。時代周報記者多次撥打陽光城董秘廖劍鋒的電話，均無人接聽，向其郵箱發(fā)送的采訪要求，截至截稿也未收到回復。
據(jù)陽光城4月24日披露的一季報顯示，其一季度營業(yè)總收入為4.81億元，同比下降11.62%；凈利潤為992.74萬元，同比下降37.93%。
在收入減少的同時，陽光城的支出卻大幅增加。今年2月，其子公司太原長風置業(yè)有限公司在山西太原以1.6億元的價格競得編號CG-1202地塊，土地面積2.9萬平方米。截至3月31日，上述土地使用權出讓相關合同已簽署完畢并履行中。
囊中羞澀的陽光城不得不四處籌錢。4月25日，陽光城公告稱，中原信托將向其提供信托貸款人民幣1.3億元，期限12個月，年利率為14%。此款項，將用于陽光城子公司福建宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的南嶼濱江城二期項目的開發(fā)建設。
而耗資巨大的“花漾江山”旅游地產(chǎn)項目，或將進一步加劇其資金壓力。旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式均屬于后期盈利型，由于基礎建設投資巨大、后期運營成本高、收益周期長，對開發(fā)商的資金實力和運作能力均是考驗。
33家房產(chǎn)子公司28家虧損
“超常規(guī)高倍速不僅是發(fā)展問題，更是生存問題；既是對經(jīng)濟大勢和行業(yè)窗口期的理性分析和果敢把握，也是實現(xiàn)‘直道增速、彎道超越’的必然選擇?！边@是陽光城的企業(yè)愿景《做最受尊敬的成長性房地產(chǎn)企業(yè)》中關于何謂成長性的首要論述。
而陽光城的戰(zhàn)略目標則是，在2015年實現(xiàn)年產(chǎn)值500億元，追求高周轉與高溢價。陽光城目前正處于“有限度擴張”逐步向“高速擴張”的過渡階段，堅持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的戰(zhàn)略，在重點發(fā)展福州及周邊地區(qū)市場的同時，逐步完善區(qū)域布局，拓展西安咸陽、太原市、蘭州等福建省外市場。
基于這樣的理念支撐，不難理解陽光城逆勢大舉拿地的原因。2011年，在以抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了史上最嚴厲的調控，但是陽光城依然大幅增加土地儲備，斥資超過40億元。
2011年1月12日，陽光城子公司海南實業(yè)以1.25億元競得海南省昌江黎族自治縣9萬多平方米的一幅地塊；一個月后的2月10日，其子公司陽光房地產(chǎn)又斥資30.5億元，競得福州市面積14萬平方米、編號2011-02 號地塊；兩個多月后的4 月15 日，其又以6.9億元的價格拿下武夷山市四幅地塊；2011 年 5 月和8月，陽光城又分別斥資3000 萬元、9950萬元和9500萬元，競得陜西咸陽的三幅地塊。
此外，去年2月11日，陽光城還以3.7億元的價格購得福建匯泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 75%股權，3月17日又以4.2億元購得福建宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權，6月9日又斥資2.1億元收購西安國中星城置業(yè)有限公司，耗資總額達10億元。
但是2011年，陽光城房地產(chǎn)業(yè)務收入僅實現(xiàn)17.6億元，同比下降18.7%，存貨達43億元，且旗下33家控股房地產(chǎn)公司有28家出現(xiàn)虧損。
商業(yè)用地獲青睞
6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場一宗商業(yè)金融用地拍賣，引來蘇寧、新世界地產(chǎn)、廣州豐等15家企業(yè)參戰(zhàn)，經(jīng)過33輪激烈競買，廣州市豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出手闊綽，以總價7.1億元拿下該地塊。該地塊樓面地價高達4.32萬元/平方米，成為近年來北京新的單價地王，溢價率高達140%。令人驚訝的是，該地塊的樓面地價已經(jīng)是此前拍賣的同類型最貴地塊――CBD最高樓面地價2.14萬元/平方米的兩倍。
重金拿下該地塊的廣州豐房地產(chǎn)被指是合景泰富旗下子公司，合景泰富是一家在香港上市的華南地產(chǎn)公司，崇文門商業(yè)金融用地成為其在北京的首個商業(yè)地產(chǎn)項目。
借著商業(yè)用地熱賣的機會，北京市相繼在7月集中推出多宗地塊，CBD的9宗地塊在7月6日拍賣，其中就包括部分商業(yè)用地，首創(chuàng)、遠洋、中信、萬通在內的多家知名房企參與競標。此外，建筑規(guī)模8.51萬平方米的王府井大街西側商業(yè)金融用地也在7月底招標出讓。
6月30日，深圳也誕生了土地拍賣的總價“地王”，位于南山區(qū)蛇口太子灣的一宗地塊，被招商局蛇口工業(yè)區(qū)以64.39億元的底價拿下。該地塊總用地面積69.764萬平方米，規(guī)劃建筑面積170萬平方米，樓面地價約3788元/平方米，成為2001年以來深圳政府單宗出讓的土地中最大的一宗地塊。
招商局不惜重金將太子灣地塊收入囊中，深圳地產(chǎn)業(yè)界并未感到吃驚。該地塊為商業(yè)服務業(yè)設施用地、倉儲用地、港口碼頭用地和居住用地的綜合體，極有可能成為招商局將要打造的太子灣郵輪母港項目所在地。
去年，招商局就宣布將再造新蛇口，包括三大重點工程：太子灣郵輪母港、海上世界綜合體和蛇口網(wǎng)谷。按照規(guī)劃，太子灣片區(qū)將通過功能調整和改造升級，打造成為客運、商務和海濱休閑活動于一體的綜合功能片區(qū)。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，在住宅市場遭遇調控之后，商業(yè)地產(chǎn)相對升溫，特別是稀缺地段的商業(yè)價值逐漸被挖掘，商業(yè)類地塊受關注程度明顯增加。
開發(fā)商集體轉向
亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，對住宅市場的調控，使得更多的開發(fā)商開始轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。
今年各家開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度。綠城和上海華彬投資有限公司聯(lián)合體以總價24.3億元拿下了上海普陀區(qū)長風10號北地塊，折合樓板價為10768元/平方米，成為上半年上海成交總價最高的一宗商辦用地。SOHO中國上半年也在上海商業(yè)地產(chǎn)市場頻頻出手，斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、SOHO中山廣場、四川北路站地塊等四個項目。
綠地集團近期與沃爾瑪、上影集團、國美電器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面戰(zhàn)略合作關系，從單一型開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)全程營運商轉變。
6月底，萬科也對外公布了其在深圳區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)策略。未來兩年內，萬科在深圳將建設3個總計30萬平方米的地標性購物中心，還有約34萬平方米的社區(qū)商業(yè)，以及40萬平方米的寫字樓開發(fā)，計劃兩年內達到100萬平方米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量。
除深圳萬科外，北京萬科與肯德基、麥當勞、星美影院、蘇寧電器、萬寧、屈臣氏等25個品牌商戶簽署了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。除了在一線城市進行商業(yè)地產(chǎn)投資外，萬科還在其他城市也投入了大量資金運作商業(yè)地產(chǎn)項目，如東莞長安項目、西安曲江新區(qū)國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及與君瀾酒店聯(lián)手在武漢建設高端商務酒店。
金地集團則在2010年就明確商業(yè)地產(chǎn)是集團重點發(fā)展的方向，到2015年，金地商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)將達到600億。而在今后的五年內，金地計劃每年在商業(yè)地產(chǎn)領域的投資額度保持集團總投資額的20%左右。金地已在2010年9月成立商業(yè)地產(chǎn)公司，相關商業(yè)資產(chǎn)已轉移至商業(yè)公司旗下，包括北京金地中心、西安和崗廈的商業(yè)項目等。
對于傳統(tǒng)住宅開發(fā)商大舉轉做商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心委員會副主任邢和平認為，轉型是公司自身發(fā)展的需要，企業(yè)為了尋求多方面的增長點，開始進入受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)領域；同時，商業(yè)地產(chǎn)能夠拉動地方經(jīng)濟，因此地方政府在對土地進行規(guī)劃時，有意提高了商業(yè)用地比例。
投資激增風險高企
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，達到歷史新高。2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計達7405.4億元。而今年以來，一線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)投資迅速增長的苗頭。
截至6月27日，北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，上半年北京土地出讓總數(shù)為113塊，總面積1031萬平方米，成交總值為324.8億元，相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出讓金僅為120.3億元，大幅下滑了75.4%。與此同時，商業(yè)類地塊異軍突起，上半年已簽約的商業(yè)類地塊合計21塊，總建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，供應量和樓面地價均超過了住宅地塊。
上海上半年的商業(yè)用地成交達到105.17億元，占全部土地成交金額超過兩成。占比明顯上升。上半年上海共成交了土地104幅，共計500.36萬平方米，成交金額為454.44億元。以土地性質來看，商品住宅用地38幅，計205.88萬平方米，商業(yè)用地41幅，計122.78萬平方米，保障房用地25幅，計174.68萬平方米。
今年廣州土地出讓計劃總計將達到12.72平方公里，其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商業(yè)服務用地，以及7.15平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。6月8日，推出的12宗商業(yè)服務業(yè)用地被富力、保利、綠地等房企看中，現(xiàn)場成功簽約，意向地價總金額達到64億元。
而深圳市今年上半年出讓的經(jīng)營性用地僅有6宗，總出讓金額為87.14億元。其中，商業(yè)辦公用地就有4塊，出讓金額達到74.98億元，占總出讓金額的86.05%。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年北京、上海、廣州、深圳四個一線城市商業(yè)類用地出讓金額達419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。
在經(jīng)過系列調控之后，房地產(chǎn)住宅市場成交量一路下行，許多房地產(chǎn)投資商開始看好商業(yè)地產(chǎn)，紛紛轉移陣地?！稗D戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”似乎成為2011年國內眾多一線住宅開發(fā)商的集體舞，連一貫以標準化住宅開發(fā)而著稱的地產(chǎn)龍頭萬科，也未能免俗。
2011年下半年，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢從眾多投資產(chǎn)品中凸顯出來，也為不斷降溫的房地產(chǎn)市場帶來了一絲暖意。那么，商業(yè)地產(chǎn)既然再次成為開發(fā)商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當前形勢下，商業(yè)地產(chǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的避風港呢？龍年之際，南昌的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)一個什么樣的態(tài)勢？2012年，南昌商業(yè)地產(chǎn)又能否出現(xiàn)“龍?zhí)ь^”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場。
回顧2011年 商業(yè)地產(chǎn)的時代
《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都進入商業(yè)地產(chǎn)，整個行業(yè)處于大發(fā)展和的時代。
2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉實。萬科集團總裁郁亮去年還數(shù)次公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領域的投資比例將提高到整體業(yè)務的20%。而在萬科之前，保利地產(chǎn)(600048，股吧)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。
作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達集團的拳頭投資產(chǎn)品“紅谷灘萬達廣場SOHO公寓”，在去年限購令后，便以不限購、不限貸等優(yōu)勢，成為眾多投資者的投資首選。并以開盤當天全面售罄的銷售盛況在南昌盛極一時。江西本土第一品牌開發(fā)商恒茂地產(chǎn)去年推出的城市綜合體恒茂夢時代廣場精裝SOHO，同樣一經(jīng)推出便成為了投資者的香餑餑。事實上，除了排名前20名的開發(fā)企業(yè)，其他有實力開發(fā)商也開始關注商業(yè)地產(chǎn)。目前商業(yè)領域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。
展望2012年 商業(yè)地產(chǎn)迎來投資浪潮
對于2012年房地產(chǎn)，有業(yè)內人士認為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤”之說的確有點過了，畢竟往年一個地方政府的財政收入有60%來自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。降，從目前市場態(tài)勢看來，可能性較大。專家預測，2012第一季度房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)深度調整，明年上半年是價格的實質回歸，下半年是心理的合理回歸。
對于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，大部分業(yè)內人士還是很看好商業(yè)地產(chǎn)。中國指數(shù)研究院常務院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個人投資，都是很好的機會。”
在住宅開發(fā)商集體轉“商”的沖動下，2012年伊始，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長46.3%，2011年上半年，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長18.6%，保持著快速高昂的發(fā)展勢頭。從數(shù)據(jù)上來看，當前形成的這股商業(yè)潮流，是有根據(jù)的。
有業(yè)內人士分析認為，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。多家地產(chǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%不等；香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達60%～85%。而我國房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。因此，從全球趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)將會被逐漸重視，更多的資金會投入到商業(yè)地產(chǎn)中。也有人預言，2012年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)集中。
按照目前城市化的進程，每年大約有1500萬~2500萬人進入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進不斷地增加，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大前景?！笆濉币?guī)劃也把擴大內需放在首位，就是要提高消費能力。有專家預測，中國可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場。
而目前國內商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠。因此，商業(yè)地產(chǎn)還有一個較大的發(fā)展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。而我國房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。那么，更多的資金會投入到商業(yè)地產(chǎn)顯然已是大勢所趨。
但投資者也應該了解的一點是，雖然房地產(chǎn)市場調整對商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識，但存在的風險不容忽視。
目前形式下，商業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風港，因此也不可能成為開發(fā)商的救命稻草。當然，對于個人投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r商鋪勝算更大。
受樓市調控影響，目前商業(yè)地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，使融資環(huán)境持續(xù)惡化，這對新近轉型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商將面臨考驗，這也意味著，眾多中國小開發(fā)企業(yè)轉型商業(yè)地產(chǎn)必須謹慎，而對一些運作管理經(jīng)驗成熟的企業(yè)，將會迎來整合機會。（據(jù)《江南都市報》）
布局商業(yè)地產(chǎn) 房企強勢推進
2011年出臺的限購令將很多投資者隔在了房地產(chǎn)市場之外。大家本以為只有一年期限的“限購”在2012年就能夠解禁，但沒想到政策延續(xù)，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業(yè)地產(chǎn)上。
商業(yè)地產(chǎn)占大型房企業(yè)績半壁江山，今年房企繼續(xù)推進商業(yè)地產(chǎn)項目意圖明顯，專家警示泡沫風險。有跡象表明，2012年開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)以求助推其業(yè)績的意圖明顯。
商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)績兜底
在住宅市場受到限購影響之際，商業(yè)地產(chǎn)為房企去年的銷售業(yè)績提供較大支撐。
目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國際高端品牌度假酒店花都合景喜來登度假酒店正式營運，這是繼該公司在廣州開發(fā)東圃合景福朋喜來登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業(yè)務，顯示其不斷加速推進酒店業(yè)務，支撐業(yè)績。
與合景泰富一樣，調控政策作用下，鑒于住宅市場疲軟，不少開發(fā)商通過投資和出售商用物業(yè)，加速資金的回籠。
越秀地產(chǎn)日前公布的2011年業(yè)績顯示，在其90億元的銷售業(yè)績中，商業(yè)地產(chǎn)超一半。而廣州保利今年銷售100億，五成貢獻來自商業(yè)地產(chǎn)部分。
而一直專注于住宅地產(chǎn)的萬科，去年也走起“商住二八分”的產(chǎn)品策略，即20％的開發(fā)項目是商業(yè)物業(yè)。涉足商業(yè)地產(chǎn)，成為萬科產(chǎn)品新戰(zhàn)略的重要變化。通過直接拿地、收購項目等途徑，萬科投入大約260億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店營運收入為約人民幣3400萬元，較上年同期增長53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項目“天鑾”坐收21.08億元，及時為合景全年業(yè)績“兜了底”。
而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業(yè)地產(chǎn)投入相當多的精力。
調控逼商業(yè)地產(chǎn)提速
大房企轉向商業(yè)地產(chǎn)，并非完全是受到了政策的影響，其實早兩年已出現(xiàn)。但無可否認的是，樓市調控使這一轉變步伐瞬間提速。
在地產(chǎn)市場疲軟的寒冬里，商業(yè)地產(chǎn)像一枝梅花“凌寒獨自開”。2011年，廣州寫字樓價格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影，甲級寫字樓最高報價達4萬元/。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，過去一年廣州寫字樓總的吸納量達到30.4萬平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級寫字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/，已接近2008年最高水平時的135元/。
據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價都呈10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%，商業(yè)用房銷售額增長30%。
謹防滯銷風險
“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個人投資，都是很好的機會?！敝袊笖?shù)研究院院長黃瑜表示。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松日前也認為，2012年市場的亮點依舊在商業(yè)地產(chǎn)。
去年銷售業(yè)績得益于商業(yè)物業(yè)銷售的大幅增長，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業(yè)的組合拳來應對調控，在商業(yè)地產(chǎn)上會著重打造航母型、高品質的商業(yè)項目，今年銷售目標還會有所增長。
而保利計劃更將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計劃達到20億元－25億元。
有專家提醒，雖然2012年商業(yè)地產(chǎn)整體將繼續(xù)上漲，但期望短時間內追逐超額利潤顯然不現(xiàn)實，因為商業(yè)地產(chǎn)的投資線和回報期都比較長。如果供應量超過市場的消化能力，最直接的后果就是商業(yè)地產(chǎn)項目的滯銷和堆積，最終仍然考驗開發(fā)商的資金承受能力。
商業(yè)地產(chǎn)是不是下一個泡沫？
房企紛紛轉向商業(yè)地產(chǎn)，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實上，這并非杞人憂天。在中國銀監(jiān)會去年八月召開的2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康公開表示，要對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風險保持“關注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風險警示。
大連萬達集團董事長王健林此前也曾表示，商業(yè)地產(chǎn)轉型已經(jīng)錯過最好時期。他認為，現(xiàn)在轉型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商存在的問題是，以前主動轉型的好時機并沒有抓住，現(xiàn)在因為住宅受限而一哄而上被動轉型，勝算機會并不大。
住宅地產(chǎn)下滑 商業(yè)地產(chǎn)將迎來銷售春天
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月25日，我國20個一、二線城市成交量合計為137.5萬套，相比2010年全年少了23萬套。從2011年部分地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了半壁江山。有業(yè)內人士預測，在全國范圍內，2012年商業(yè)地產(chǎn)將搶占住宅地產(chǎn)的投資地位，成為很多家庭投資的首選。
從地產(chǎn)企業(yè)角度來看，很多公司在早些年就開始進入商業(yè)地產(chǎn)項目，但是都沒有太好的收益。而今天，很多公司已經(jīng)開始慶幸，當年提前進入商業(yè)地產(chǎn)項目，為今天打下了良好的基礎。他們用"恰好牢牢把握住了機會"來描繪現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)。
收益大風險也大 投資要慎之又慎
商業(yè)地產(chǎn)到手后，如果其項目運作方能夠如期運作成功，投資者僅靠租金一項，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報率，真可以說得上是"一個商鋪管三代人吃喝"。不過，同樣也有業(yè)內人士指出，商業(yè)地產(chǎn)投資必須謹慎又謹慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準，或者項目運作失敗，投資者將有可能損失慘重。
就有這樣一個例子可以給想盲目沖進商業(yè)領域的投資者敲一個警鐘。位于東莞萬江的商業(yè)地產(chǎn)項目華南MALL城，即是失敗的例子。
資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團成員機構東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項目，也是中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，主要面向珠三角地區(qū)市場。
據(jù)悉，華南城MALL其商業(yè)面積40多萬平方米，總投資超過了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂、電器等眾多業(yè)態(tài)糅合在一起。
那個位置不錯，但不適合這么大的體量。所以現(xiàn)在都還沒有做起來，主要是因為規(guī)劃不合理。所以進軍商業(yè)地產(chǎn)還需要小心謹慎才可以。（據(jù)搜房網(wǎng)）
收購兼并來臨
隨著消費力提升，商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的增長，表面看來這并沒有錯，但市場巨大不等于沒有陷阱。
當各方在熱烈議論2012年春節(jié)期間住宅市場的慘淡行情時，很少有人注意到，商辦市場的行情更加慘淡。而至少從去年12月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場銷售價格出現(xiàn)了全面下跌。
“國內許多地區(qū)的商辦市場還處于發(fā)展的初期，必將經(jīng)歷市場分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高?！标柟庑聵I(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁吳堯向本報記者直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資，2012年或許會是一個“分水嶺”――這波商業(yè)地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)將勝負漸分，存在問題的項目會加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。
不過，包括吳堯在內的大部分受訪業(yè)內人士均認為“商辦市場目前依然值得繼續(xù)投入”。
商業(yè)地產(chǎn)頹勢初現(xiàn)？
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環(huán)比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節(jié)期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。
春節(jié)假期的特殊性和相對較短周期內的市場成交特點，也許并不直接說明相應市場的真正走勢。不過，結合2011年底期間更長時間段內商辦市場的走勢卻不難發(fā)現(xiàn)，多個城市春節(jié)期間商辦成交的慘淡并非突然出現(xiàn)，而是前段行情的延續(xù)。
中原集團研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場供求回升，供應量和銷售量均達到年內的第二高位，但受價格持續(xù)高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價格在當年最后一個月全面下跌。同時，京穗深租金下調，二線城市租金則依然穩(wěn)中有升。
中原集團研究中心經(jīng)理季峰認為，12月價格出現(xiàn)調整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價格全年平均漲幅超過15%，短期面臨調整壓力；臨近年關，國內外經(jīng)濟形勢并不明朗，投資者開始放緩投資節(jié)奏，寫字樓價格相應高位盤整。
同時，火熱全年的商辦土地市場，降溫跡象盡顯。統(tǒng)計顯示，剛剛過去的 1月，上海成交經(jīng)營性地塊數(shù)僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務區(qū)的樓板價均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務區(qū)內1幅地塊成交樓板價達11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認為，房地產(chǎn)信貸緊縮政策，令開發(fā)商很難投入大資金購入商辦土地。
商辦開發(fā)企業(yè)的銷售策略也在悄然調整。2012年1月份上海174個在售寫字樓報價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個寫字樓項目報價發(fā)生變動，報價下調的在售寫字樓項目明顯多于上漲項目。
不少業(yè)內人士擔憂，商辦市場近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態(tài)勢？
吳堯坦言，一些商業(yè)地產(chǎn)商日益出現(xiàn)發(fā)展的瓶頸?！疤貏e是2008年前后才開始大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領域的企業(yè)，至少面臨著兩個瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團隊開始疲于應付。”
不過吳堯認為，市場整體依然會繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢大企業(yè)，還會對商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時被淘汰者將加速出現(xiàn)，這是一個必然過程。
商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)2012 收購兼并來臨
高力國際華東及西南區(qū)暨中國物業(yè)投資服務董事總經(jīng)理翁琳向本報表示，整個住宅市場可能會在今年出現(xiàn)15%-20%的回落，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報率較高，未來將會有越來越多的投資者加大對零售物業(yè)的興趣。
高力國際最新《2011年第四季度上海零售物業(yè)市場研究報告》顯示，2011年第四季度上海投資市場表現(xiàn)十分活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)。
“大宗交易背后是商辦市場的易手，2012年開始，國內主要市場的商辦物業(yè)換手率將明顯增加。”吳堯預測。
吳堯的這一判斷與多家國際知名房地產(chǎn)服務商的認識一致。高緯環(huán)球中國區(qū)投資部董事葉成宇表示，在商業(yè)地產(chǎn)領域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業(yè)也將是機構客戶密切關注的收購對象。預計2012年將是房地產(chǎn)開發(fā)商的整合年和并購年，是許多房地產(chǎn)項目公司的“2012”。
吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業(yè)換手熱潮中，至少有兩個節(jié)點會出現(xiàn)接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機收購，加大投資；其次則是國內各類資本通過資本創(chuàng)新進軍商業(yè)地產(chǎn)領域，例如中小資本通過基金等模式參與到商業(yè)地產(chǎn)的收購中。
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引言
商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風險大，周期長，經(jīng)營成功的回報也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決于市場的定位，而定位準確，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能，物業(yè)，設施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設計作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟效益差異較大。
一、商業(yè)建筑的策劃
建筑策劃根據(jù)商業(yè)資源的實用性、可行性和前瞻性，如果商業(yè)資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業(yè)地產(chǎn)專家必須與發(fā)展商和建筑師達成共同的策劃定位方案，正確的策劃來源于各方面的調查分析。
1.1市場調查
商業(yè)建筑設計必須依據(jù)市場調查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢、經(jīng)濟條、交通狀況、周遍商業(yè)格局、城市基礎設施、城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究，對內通過對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據(jù)。
1.2 模式需求
不管商業(yè)建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設計的依據(jù)，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。無目的規(guī)劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據(jù)不同業(yè)態(tài)設計不同的建筑空間模式來分析和建議。
1.3 可持續(xù)發(fā)展和特色
商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能少地維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項目環(huán)境和商業(yè)內容進行靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值。功能齊全業(yè)態(tài)豐富、空間多姿，特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
現(xiàn)代商業(yè)建筑設計的目的是讓建筑項目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟效益，建筑師在商業(yè)建筑設計里面是要實現(xiàn)項目達成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。經(jīng)過深入的調查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進行商業(yè)建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。
二、商業(yè)建筑的設計原則
2.1 客流規(guī)劃
商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
2.2 交通狀況
城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集的又一個重要因素。商業(yè)活動的經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業(yè)設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。
2.3 商業(yè)環(huán)境
選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內已有過多的同行業(yè)商店，勢必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。
一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店 這種顧客以購買一類商品為目的，對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因素。
另一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢?；蜷_辦大商場不能提供的小型服務業(yè)，有的經(jīng)營連帶消費商品的商店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。
2.4 地形特點
選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。
三、商業(yè)建筑的設計要點
3.1 業(yè)態(tài)組合設計
商業(yè)綜合體的構成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應根據(jù)前期的規(guī)劃定位、招商、經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術的需求要做成一個綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益。
3.2 模式設計
商業(yè)建筑的策劃、設計在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品。這需要建筑師不斷改進項目產(chǎn)品，自我完善，打造更加符合商業(yè)需求的最佳設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間。
3.3 人流和物流
人流和物流決定功能布局合理的引導系統(tǒng)是商業(yè)建筑設計成功的關鍵。
先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業(yè)功能的布局。今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節(jié)上表達更多趣味。進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境，讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。
3.4 綠色建筑和特色
綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的可持續(xù)收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業(yè)建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現(xiàn)出強烈商業(yè)建筑風采。
四、結語
建筑師最終完成商業(yè)建筑的物化成果，是反映建筑設計、商業(yè)招商運營、房地產(chǎn)開發(fā)三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業(yè)人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業(yè)建筑不僅是設計創(chuàng)新的體驗，更是價值實現(xiàn)的過程，使商業(yè)建筑合情合理。合適更具備可持續(xù)發(fā)展的可能性，讓商業(yè)建筑的設計同開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)價值息息相關，建筑師設計價值 商業(yè)價值及城市價值的多方共贏。
參考文獻：
電力市場是采用法律、經(jīng)濟等手段,本著公平競爭、自愿互利的原則,對電力系統(tǒng)中發(fā)電、輸電、供電、客戶等各成員組織協(xié)調運行的管理機制和執(zhí)行系統(tǒng)的總和。
電力市場首先是一種管理機制。這種管理機制與傳統(tǒng)的行政命令的機制不同,是采用經(jīng)濟手段而不是行政手段進行管理。同時,電力市場又是一個執(zhí)行系統(tǒng),是電力生產(chǎn)、傳輸、分配、轉換信息和計算機系統(tǒng)的綜合體,具有交換和買賣電力、提供信息、通融資金的功能,是應用計算機、測量和通訊設備,以電價為控制信號,進行負荷管理、監(jiān)視電力系統(tǒng)的運行和促進與客戶合作的綜合體。電力市場的實質是通過建立一個充滿競爭和選擇的電力系統(tǒng)運營環(huán)境來提高整個電力工業(yè)的經(jīng)濟效益。競爭和選擇是市場機制相互依存的兩個方面。從供電廠家來看,電力市場的本質是引入竟爭機制,各廠家可以充分挖掘各自的潛力,千方百計地降低供電成本,以獲得更大的經(jīng)濟效益;從客戶的角度看,電力市場的本質是提供了更多的選擇機會,可以得到更便宜的電力。市場機制中的競爭和選擇保證了電力市場的高效運作。此外,還通過聯(lián)合備用、協(xié)調維修和事故支援等獲得共同利益,這些共同利益在電力市場成員之間合理地進行分配。
1.2 建立電力市場的必要性
(l)電網(wǎng)間進行功率交換需要電力市場。
目前,我國電網(wǎng)是“省為實體”。互聯(lián)電網(wǎng)的功率交換,涉及各省網(wǎng)的經(jīng)濟利益,由于電價長期偏低,影響了供電方的積極性,妨礙了省網(wǎng)間的功率變換。這一現(xiàn)狀使我國省網(wǎng)間的功率交換,無論從數(shù)量上還是種類上都是很少的,一般是固定電量、固定時間和固定電價的交換方式,缺乏科學的管理。在電力市場中,電力交換是以貿易的形式進行的,彼此間是平等的、互利的伙伴關系,處處體現(xiàn)了自愿的原則,對于未能滿足合同要求的,其處罰措施也是經(jīng)濟性的,所以電力市場能提高各電網(wǎng)間電力交換的積極性。
(2)電廠產(chǎn)權多元化需要電力市場。
自從我國實行集資辦電政策以來,電廠大家辦。目前已形成由中央政府、地方政府、華能和外資等多家辦電的局面。這對加快電力發(fā)展、緩和電力供需矛盾起到了很大作用,對于不同所有制的發(fā)電廠應該平等對待,創(chuàng)造一種平等競爭的環(huán)境,使建設和運營各種類型的發(fā)電廠的投資者在承擔一定風險的情況下有利可圖。電力市場能做到給予每個參與者以平等競爭的機會。
(3)電力企業(yè)的發(fā)展需要電力市場。
電力企業(yè)必須在電力市場中引進競爭、降低供電成本和電價、提高服務水平在電力市場中,參與各方是平等的競爭關系。如在英格蘭和威爾士的電力市場,首先由電廠根據(jù)成本報價,再依照報價高低安排發(fā)電計劃,這樣,各電廠為使自己處于有利的競爭地位,就努力采取各種措施降低成本,如在發(fā)電廠內部精簡機構,提高效益,從而降低報價,增強自己的競爭力。輸電企業(yè)和配電企業(yè)通過競爭降低成本、降低電價、提高服務水平,客戶從中得益,促進了經(jīng)濟發(fā)展。
(4)建立電力市場是吸引投資的有效手段。
? 由于電力市場創(chuàng)造了一種平等競爭的環(huán)境,在允許投資者承擔風險的前提下獲得一定的利潤,這符合一個良好投資環(huán)境的要求。例如,阿根廷自從建立電力批發(fā)市場后,允許所有的發(fā)電廠自愿參加貿易,各電廠既可參加調度,也可將電能直接賣給終端客戶。阿根廷的電力市場引來了美國、日本、芬蘭、法國等國家的投資公司、工程公司,它們都積極謀求獲得阿根廷的電力工程。
2 樹立電力市場營銷觀念的重要性
電力市場營銷作為一種有意識的經(jīng)營活動,是在一定的經(jīng)營思想指導下進行的,這種經(jīng)營思想可稱為“營銷管理哲學”或“商業(yè)哲學”,它是電力公司經(jīng)營活動所依賴的指導思想和行為準則。這個問題是電力市場營銷學中一個非常重要的問題,因為,現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下,公司的市場營銷工作要靠人去干,公司的市場營銷計劃也要靠人去制定、貫徹執(zhí)行、監(jiān)督檢查,而公司的高級管理人員和市場營銷人員都是按照一定的經(jīng)營思想或商業(yè)哲學去進行經(jīng)營管理活動的。因此,公司的高級管理人員和市場營銷人員的經(jīng)營思想是否符合客觀形勢、是否正確,對于電力公司的經(jīng)營管理能否改善、電力公司興衰成敗關系極大。
3 電力市場營銷觀念
電力公司長期以來實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制和政企合一的管理模式,使我們習慣于用行政手段來管理電力的生產(chǎn)與銷售,發(fā)展靠國家,效益靠政策,管理靠行政手段,缺乏市場競爭的緊迫感和危機感。隨著國家電力公司經(jīng)營體制的轉變和電力供需矛盾的緩和,電力的發(fā)展必須靠市場,求質量、求效益;電力發(fā)展模式必須從數(shù)量速度型轉向質量效益型;實現(xiàn)電力的發(fā)展從過去以供給導向為主,被動地填補供電缺口,轉向以需求導向為主,主動開拓市場,促進電力資原優(yōu)化配置,為此,必須樹立和強化改革創(chuàng)新觀念、優(yōu)質服務觀念、市場競爭和效益觀念、依法經(jīng)營觀念、科技創(chuàng)新和人才開發(fā)觀念,加強營銷隊伍建設,豐富和完善營銷手段,加強營銷管理,逐步實現(xiàn)營銷工作現(xiàn)代化。
電力公司在新世紀,應樹立以市場需求為導向,以滿足客戶需求為中心,以引導客戶消費并取得經(jīng)濟和社會效益相統(tǒng)一的市場營銷新思想。以市場需求為導向,就是要加強對市場需求預測的研究,做好市場變化的跟蹤分析,提高市場預測的及時性和準確性。電力生產(chǎn)項目的規(guī)劃和實施,電力生產(chǎn)運行計劃的編制,用電政策、電價政策的調整,
用電計劃的安排及日常營銷管理工作均需以市場需求為依據(jù)。以滿足客戶需求為中心,就是不僅要根據(jù)客戶的要求,提供優(yōu)質、可靠、價格合理的電力電量,而且要做好全方位的優(yōu)質服務,給客戶帶來安全、舒適、方便和滿足感。 4 電力市場營銷觀念的實施與貫徹 電力市場營銷觀念的實施與貫徹,需要付出艱辛的努力,需要作大量的工作。具體地說,主要包括以下幾個方面。
4.1 樹立全員市場營銷觀念
美國市場學專家菲利普日科特勒設計了一個評判標準來衡量一個企業(yè)營銷機構的優(yōu)劣,簡稱“POISE”標準。它表示觀念、組織、情報、策略和效率。由此可見,考察一個電力公司的首要標準就是觀念,即公司從上到下的工作人員是否有一心想到客戶、為客戶服務的經(jīng)營指導思想。首先,電力公司的決策者必須牢固地樹立正確的經(jīng)營指導思想。決策者在公司中擔負著重要的職責,其指導思想正確與否將影響到公司的戰(zhàn)略戰(zhàn)術與決策,關系到公司的生存與發(fā)展。為此,可通過各種形式的廠長、經(jīng)理培訓班培訓公司領導,同時對從事銷售工作的人員進行培訓。而且,由于具體貫徹執(zhí)行一個公司營銷目標的任務,總是落在處于最低層次的人們的肩上,這些第一線的職工在實現(xiàn)公司的目標中,發(fā)揮著實質性的作用,他們的經(jīng)營指導思想的正確與否也直接關系到市場營銷觀念在公司中的貫徹和實施。因此,需要對公司職工開展全員培訓,使公司每一個成員都樹立市場營銷觀念。
4.2 全面理解滿足需求
電力市場營銷觀念的核心是滿足客戶的需求,始終堅持客戶第一的原則,這是它與舊觀念的區(qū)別所在。滿足需求包含著豐富的內容,電力公司只有全面理解才能貫徹。
(1)要滿足客戶對電力產(chǎn)品的全部需求?？蛻魧﹄娏Ξa(chǎn)品的需求是多方面的,不僅限于電力產(chǎn)品直接的表面的使用價值,還包括其他方面的要求,如客戶購買電力,不僅要求電能安全,電力質量好,電壓穩(wěn)定,而且要求有周到的服務和適當?shù)膬r格等。因此,作為經(jīng)營者要考慮客戶對電力產(chǎn)品的全部需求,實施整體產(chǎn)品策略。
(2)要滿足客戶不斷變化的需求。客戶對電能產(chǎn)品的需求不會永遠停留在一個水平上,而是隨著生產(chǎn)的發(fā)展、產(chǎn)品的發(fā)展而不斷變化的。公司的經(jīng)營者要認識到這種變化,研究這種變化,適應這種變化,生產(chǎn)和經(jīng)營客戶需求的新產(chǎn)品(如發(fā)展新的服務)。
(3)要滿足不同客戶的需求?？蛻舨皇乔逡簧漠a(chǎn)品需求者,而是各有特色的、具體的、活生生的人,由于他們個性不同、所處地位不同,對產(chǎn)品的需求也就不同。所以需要進行有效的市場細分,了解不同層次消費者的需求,開拓公司市場,獲得較好的經(jīng)濟效益。
4.3 樹立長期利潤觀點
實施電力市場營銷觀念還體現(xiàn)在電力公司利潤的獲取與評價方面。在電力供小于求的情況下,電力公司無需市場營銷,沒有市場營銷的觀念,公司活動的中心是保證安全的前提下大量生產(chǎn)電力產(chǎn)品,以獲得盡可能多的利潤。在電力供大于求的情況下,電力公司的情況則發(fā)生了較大的變化。但有的公司往往只顧眼前利益,有利就干,無利不干,利大大干,利小小干,忽視長期獲利目標。電力市場營銷觀念明確指出,電力公司應在滿足客戶的需要之中獲取預計的利潤;不能只有短期目標,急功近利,而要從長計議,把整個公司營銷活動看成一個系統(tǒng)的整體過程。要滿足客戶的需求并達到長期利潤最大的目標,公司既要考察短期利潤目標,又要考察產(chǎn)品的市場占有率、投資收益率等指標,不僅要看到市場上存在的現(xiàn)實的消費者的需求,還要分析潛在的需求。為了提高市場占有率,取得較大的市場份額,對于某些有購買潛力但短期內公司獲利甚微的客戶,也要經(jīng)營,以求得長期利潤最大。
4.4 改革公司內部的管理機構
資產(chǎn)165億港元收益2.5億港元
實際上，合生創(chuàng)展轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的時間不算太晚，早在2006年，合生創(chuàng)展就開始布局商業(yè)地產(chǎn)。在2006年的年報中，合生創(chuàng)展明確提及了商業(yè)地產(chǎn)：“本集團目前擁有用作商業(yè)用途的土地儲備，未來逐步開發(fā)寫字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目，相信商業(yè)地產(chǎn)項目將為本集團提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和客觀的投資回報率，并在未來幾年成為本集團新的盈利增長點?！?/p>
而早2007年6月，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)部門即已成立，其主要側重點為高端別墅和商業(yè)地產(chǎn)。不過，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務就一直潛伏著，并未有太大的動靜。
有五大行人士向時代周報記者透露：“在2007年的時候，合生創(chuàng)展就希望攜手五大行在全國布局商業(yè)地產(chǎn)。但隨后的兩年里，合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)雷聲大，雨點小?！?/p>
直到2010年，合生創(chuàng)展才加碼商業(yè)地產(chǎn)，并高調強調商業(yè)地產(chǎn)路線。2010年3月，時任合生創(chuàng)展總裁的薛虎明確表示，2009年是合生創(chuàng)展高級商業(yè)地產(chǎn)的起步之年，在北京、上海、廣州等地有11個商業(yè)地產(chǎn)項目啟動開發(fā)，部分項目將在2010年投入運營和招商。
合生創(chuàng)展內部人士也證實：“集團運作商業(yè)地產(chǎn)的目標很明確，即短平快的住宅項目迅速銷售回籠資金，而長線持有的商業(yè)物業(yè)則產(chǎn)生持續(xù)且抗跌性強的租金收入。”
時代周報記者梳理合生創(chuàng)展的歷年財報中發(fā)現(xiàn)，2009年、2010年，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)膨脹速度驚人。2008年，期內投資物業(yè)資產(chǎn)為28.5億港元，但在2009年底卻驟升至83.8億港元，同比增長近200%。僅從其2009年年報中統(tǒng)計，合生僅在北京的商業(yè)項目包括北京東方文華、北京德勝大廈、麒麟PLA商業(yè)旗艦廣場、世界村時代購物廣場、時代帝景商業(yè)綜合體。此外，近兩年正在熱銷的霄云路8號項目也還有40萬平方米的商業(yè)體，粗略計算，合生在北京的商業(yè)項目面積就約有78萬平方米。到了2010年底，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)資產(chǎn)更是達到了154億港元，增幅也高達84%。
但是近兩年來，投資物業(yè)資產(chǎn)增幅明顯放緩并且還有所回落，2011年，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)資產(chǎn)為166億港元，而到了2012年，卻為165億港元。
這或與合生商業(yè)帝國的朱氏兄弟2010年成立專門的商業(yè)管理公司有關。2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟持有的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團聯(lián)手廣州惠潤，組建了一支屬于自己的商業(yè)經(jīng)營管理團隊，合作方廣州惠潤商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司由廣東鼎鼎大名的商業(yè)傳奇人物歐小衛(wèi)創(chuàng)建。當時有消息稱，合生創(chuàng)展將從持有的大約1000萬平方米商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃面積中，劃出200萬-300萬平方米歸雙方新成立的管理公司管理。
時代周報記者就商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務向合生創(chuàng)展發(fā)出采訪提綱，不過截至發(fā)稿前未獲回復。
去年，張懿就表示，未來商業(yè)項目落成之后將會給集團帶來很大的業(yè)績貢獻。預計2014年商業(yè)收入將占總收入的20%。但是，合生創(chuàng)展去年投資物業(yè)僅貢獻2.5億港元，占比僅為3%，而物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店營運三項合計也僅貢獻9%。顯然，離20%的目標還有一定差距。
難產(chǎn)的津京新城
朱孟依謀局商業(yè)地產(chǎn)是出于長遠考慮，但是卻曲高和寡，再加上高層震蕩，或多或少地影響了項目開發(fā)的周期。
之前曾有合生系內部人士對時代周報記者爆料，“老板與管理層之間肯定是有矛盾的。老板從長期發(fā)展來看，執(zhí)意做商業(yè)，但是高層重視的是一年全部資金投入房地產(chǎn)的利潤率回報，商業(yè)項目至少需要三至五年的時間才能見到回報，短期只有資本的投入，管理層是比較抵觸，因為他們都不知道自己能做多久，他們都想在近期有一個價值的體現(xiàn)”。
合生創(chuàng)展最早的商業(yè)地產(chǎn)項目是在2006年。當年，合生創(chuàng)展便分別拿下了位于北京北二環(huán)和東二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項目合生德勝大廈和東方文華項目（即“合生國際大廈”），然而合生創(chuàng)展2012年年報顯示，而德勝大廈預計是在今年完工，東方文華項目雖已完工，但據(jù)知情者透露還處于招商階段。
以京津新城為例，這是合生創(chuàng)展打造的集居住、休閑、旅游、度假、酒店、商業(yè)配套為一體的綜合性房地產(chǎn)項目，總共土地儲備面積為401萬平方米。截至2011年底，合生創(chuàng)展在配套上就花費16億元建設凱悅酒店、12億元建設大覺禪寺、5億元建設玉佛宮博物館、4億元建設溫泉度假村、10多億元建設北京科技大學天津學院和天津財經(jīng)大學珠江學院，還斥重金打造了一個27洞的高爾夫球場。加上其他配套，合生創(chuàng)展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的建設成本，合生創(chuàng)展在此砸下200多億元。
但截至2012年底，京津新城開發(fā)已超過9年，但僅完成23.7萬平方米，預計2014、2015年分別完成11.8萬平方米、8793平方米，剩余約365.3萬平方米要到2016年及以后才能完成。
TIT項目3年后才能完工
相似的例子還有廣州TIT項目。TIT項目分為科貿園和產(chǎn)業(yè)園，分別位于廣州海珠區(qū)和花都區(qū)，合生創(chuàng)展擁有65%的權益。
早在2010年8月18日，合生創(chuàng)展廣州公司與廣州紡織工貿集團有限公司訂立合作協(xié)議，前者同意收購廣州第一染織廠的65%權益及投資于該廠，代價總額為人民幣37.18億（據(jù)合作協(xié)議透露的數(shù)據(jù)）。幾天后的8月25日，合生創(chuàng)展公告稱，擬與廣州紡織工貿集團共同參與開發(fā)廣州的科貿園項目，地塊原來為廣州紡織工貿集團擁有，合生創(chuàng)展稱將會在該地塊掛牌出售時參與競投，收購土地及須予注資的總額以37.176億元人民幣為上限。
