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時(shí)間：2023-08-02 09:27:00
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關(guān)于這點(diǎn)，筆者分析原因有三，一是大部分分銷商有自己穩(wěn)定的客戶群體，業(yè)務(wù)開展風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)運(yùn)營(yíng)相對(duì)平穩(wěn)，雖然利潤(rùn)并不高，但收益相對(duì)穩(wěn)定，無須去冒險(xiǎn)炒股或者炒樓；二是，許多分銷商特別是一些授權(quán)經(jīng)銷商的經(jīng)營(yíng)者多是技術(shù)出身為主，本身性格上更喜歡踏實(shí)做企業(yè)，而并不擅長(zhǎng)或者說并無疑進(jìn)入另一個(gè)炒作市場(chǎng)；第三，分銷商其實(shí)是一個(gè)相當(dāng)依賴現(xiàn)金流的行業(yè)，企業(yè)必須隨時(shí)保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，特別是過去一兩年市場(chǎng)變化迫使企業(yè)必須有足夠的資金儲(chǔ)備以應(yīng)對(duì)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和市場(chǎng)形勢(shì)的變化，因此不太容易周轉(zhuǎn)出大量資金進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)炒作。
幸福的2009
面對(duì)2009，半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)集體玩了一把過山車，而元器件分銷商則沒有購(gòu)買車票。雖然面臨半年內(nèi)全行業(yè)近乎30％的下滑，但分銷商的心情依然春意盎然。至少對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況正常，有穩(wěn)定客戶群的分銷商而言，2009下半年稱得上揚(yáng)眉吐氣的甜蜜時(shí)光。提及2009年的公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，多家分銷商紛紛微笑不語(yǔ)，似乎生怕別人堪破自己在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中小賺一筆的竊喜。
從表面上看這似乎是個(gè)悖論，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)幾乎讓整個(gè)半導(dǎo)體供應(yīng)鏈規(guī)?？s小了20％以上，必然影響整個(gè)元器件分銷供應(yīng)市場(chǎng)的供應(yīng)量，然而供貨量的下滑卻未造成分銷商實(shí)際利潤(rùn)的降低，通俗點(diǎn)說，進(jìn)賬的錢少了 ，實(shí)際掙到手的卻未必減少。這是因?yàn)橘Q(mào)易本身就是一個(gè)靠供求關(guān)系的變化謀求利潤(rùn)的行業(yè)，電子元器件分銷商雖然經(jīng)常強(qiáng)調(diào)技術(shù)為核心，但實(shí)質(zhì)依然逃不出貿(mào)易企業(yè)的本質(zhì)。
一、青羊區(qū)商業(yè)性健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀
通過對(duì)青羊區(qū)體育局局長(zhǎng)的訪談，查閱體育局的部分文件資料，可以了解青羊區(qū)全民體育健身設(shè)施經(jīng)營(yíng)的大致情況。
1.多種經(jīng)濟(jì)成分并存
從事體育健身經(jīng)營(yíng)的有國(guó)有、集體、私營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、外商獨(dú)資、中外合資等多經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。但集體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)中實(shí)際上是戴“紅帽子”的，名為集體實(shí)為私人經(jīng)營(yíng)。聯(lián)營(yíng)者實(shí)際上多數(shù)是私人與企業(yè)或事業(yè)單位聯(lián)營(yíng)的，其中多是掛靠在街道文化中心等集體單位，采取合伙入股的方式，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。私人經(jīng)營(yíng)已成為體育健身娛樂業(yè)的主體。在體育健身娛樂行業(yè)中的國(guó)有成分，大都是體育局所屬體育場(chǎng)館興辦的，實(shí)行職工集體或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)。
2.經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小不等
從體育局局長(zhǎng)的談話和文件資料中可以看出：在資金的投入量上，投入在50萬(wàn)以下者約占一半，投資在100萬(wàn)元到1000萬(wàn)元之間者約占五分之一，投資在1000萬(wàn)元以上的是體育賓館和體育綜合大廈；在經(jīng)營(yíng)面積上，室內(nèi)面積平均為500m2，室外平均面積在2000m2以上。室內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積最大的達(dá)3萬(wàn)平方米，室外場(chǎng)地最大的占地2s0畝，以室內(nèi)為主與以室外為主的體育健身娛樂場(chǎng)的比例大致為3∶1。每個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的從業(yè)人員數(shù)量與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小有關(guān)，從幾人、幾十人到幾百人不等，平均每個(gè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從業(yè)人員20人左右，平均每一體育健身娛樂場(chǎng)所每天消費(fèi)者人數(shù)為80人，有些項(xiàng)目的日消費(fèi)人數(shù)為個(gè)位數(shù)。從資金投入量、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積大小和從業(yè)人員數(shù)量等方面大體可反映出體育健身場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。
3.經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多樣
據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有體育健身娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及臺(tái)球、保齡球、網(wǎng)球、乒乓球、羽毛球、游泳、武術(shù)、氣功、跆拳道、健身健美、體育舞蹈等眾多項(xiàng)目。按經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的數(shù)量的多少來排名，依次為器材健身、游泳、臺(tái)球、網(wǎng)球和保齡球。其他項(xiàng)目數(shù)量較少。從事單一項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的有三分之二，在單項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和綜合性經(jīng)營(yíng)中都有一些是附屬于大的飯店、賓館，經(jīng)營(yíng)單個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)其經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異頗大，有臺(tái)球、乒乓球房等小型活動(dòng)場(chǎng)所；有游泳池、保齡球館、健身健美中心等中型活動(dòng)場(chǎng)所；綜合型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所多為乒乓球、網(wǎng)球、臺(tái)球、羽毛球、輪滑、健身健美及舞廳等不同項(xiàng)目的組合。
許多大中型體育健身活動(dòng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)上的一個(gè)特點(diǎn)就是集健身，娛樂、消遣為一體，既有健身健美活動(dòng)場(chǎng)所，又有舞廳、桑拿浴、咖啡廳，茶廳，餐飲等，還有配套的影視書刊室，可以滿足消費(fèi)者健身健美、娛樂休閑、消遣、交友聚會(huì)的需要。
4.設(shè)施檔次不同
按照其建筑裝飾的豪華程度，設(shè)備的先進(jìn)程度以及服務(wù)的水平，健身娛樂設(shè)施可分為高、中、低三個(gè)檔次。雖然在調(diào)查中難以做出準(zhǔn)確的分類統(tǒng)計(jì)，但大體可描繪如下：高檔設(shè)備和健身器材大都為國(guó)外進(jìn)口，投資費(fèi)用大，裝飾豪華舒適，提供的健身娛樂休閑項(xiàng)目多，可將健身，健身與其他體育鍛煉、娛樂、消遣活動(dòng)結(jié)合在一起，組成綜合性、多功能健身娛樂的高消費(fèi)體育活動(dòng)和休閑場(chǎng)所；中檔類一般來說是設(shè)備及輔助設(shè)施比較齊全，場(chǎng)地面積較大，環(huán)境優(yōu)雅，服務(wù)項(xiàng)目較多，活動(dòng)內(nèi)容豐富，收費(fèi)比較合理，能較好地滿足消費(fèi)者健身健美方面的需要；低檔類功能比較單一，場(chǎng)地設(shè)施簡(jiǎn)易，服務(wù)項(xiàng)目少。但由于費(fèi)用便宜，比較實(shí)惠，活動(dòng)地點(diǎn)就近方便，受到一般消費(fèi)者的歡迎。在最近幾年體育健身業(yè)發(fā)展的過程中可以明顯看到，體育健身娛樂業(yè)出現(xiàn)了貴族化向平民化轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，不但經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目趨于多樣化，而且中低檔本育健身娛樂場(chǎng)所比重上升，加之由于發(fā)展勢(shì)頭過猛而出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)的激化，消費(fèi)價(jià)格有所下降。健身娛樂市場(chǎng)的消費(fèi)者中不但包括外商與私營(yíng)企業(yè)主，以及經(jīng)理和三資企業(yè)職員等高收入階層及中等收入者，近幾年來工薪階層中也有許多人也逐漸成為體育健身娛樂市場(chǎng)的消費(fèi)者。
二、青羊區(qū)商業(yè)性健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)中存在的問題
1.部分項(xiàng)目增長(zhǎng)過快，盲目上馬
由于近幾年需求的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益較好，部分項(xiàng)目回報(bào)率高，但許多投資者在對(duì)市場(chǎng)缺乏調(diào)查情況下就一哄而上，大量投資，造成供給過剩，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激化，經(jīng)濟(jì)效益下降，經(jīng)營(yíng)困難，例如，一向被視為“貴族運(yùn)動(dòng)”的保齡館近幾年增長(zhǎng)速度十分驚人。有研究報(bào)告認(rèn)為，按國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一般城市中保齡球道的數(shù)量應(yīng)該是每7000人～8000人一條球道，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)北京市有2000條球道就已達(dá)到飽和。一個(gè)城市究竟需多少球道，如何計(jì)算，是需要繼續(xù)研究的問題。但近兩年這樣盲目發(fā)展，使得效益下降，許多球館開道率和營(yíng)業(yè)額下降，收益減少，則是不爭(zhēng)的事實(shí)。由于增長(zhǎng)過快，供應(yīng)明顯超過需求，除少數(shù)球館經(jīng)營(yíng)狀況較好外，大多數(shù)處于微利保本和虧損狀態(tài)。
2.定位偏高，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)失衡
我國(guó)體育健身娛樂設(shè)施最初出現(xiàn)在大城市的大飯店、賓館以及深圳特區(qū)等地，是適應(yīng)對(duì)外開放需要而配套建立的，基本上是“貴族化”的。在近幾年的發(fā)展中已出現(xiàn)了“平民化”的傾向，但對(duì)于廣大消費(fèi)者來說，仍然定位偏高，主要表現(xiàn)是消費(fèi)價(jià)格高。從調(diào)查中得知，在下午或晚上打一局保齡球，價(jià)格一般為20元～25元，最低者為15元；包道的價(jià)格為220元～300元，上午每道的價(jià)15元每小時(shí)，每小時(shí)為120元～280元。一個(gè)小時(shí)的消費(fèi)，少則幾十元，多則三、四百元。打羽毛球一個(gè)多小時(shí)收費(fèi)40元，借一副羽毛球拍還得付20元，加上羽毛球總共需要70元。乒乓球是一項(xiàng)大眾喜愛的體育活動(dòng)，但在一些中檔的娛樂場(chǎng)所每小時(shí)收費(fèi)起碼20元。在某些體育場(chǎng)館里打一場(chǎng)網(wǎng)球收費(fèi)為40元～60元。鐘天朗曾對(duì)上海市568名市民（其中男545名，女23名）的隨機(jī)抽樣調(diào)查表明，在被調(diào)查者中，有57.9％的市民1996年在健身、健美操、減肥、游泳、球類等體育活動(dòng)中沒有支出一分錢，有300元以下支出的占37.8％，兩者相加為95.7％，其中女性的比重高于男性；在回答影響市民參與體育健身娛樂消費(fèi)的原因時(shí)，有半數(shù)以上的人認(rèn)為排在前兩位的因素是工資低和體育健身娛樂消費(fèi)價(jià)格高。在現(xiàn)階段大多數(shù)人對(duì)體育健身娛樂消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)承受能力是有限的，這一狀況在短期內(nèi)難以改變。因此，經(jīng)營(yíng)者在立項(xiàng)、定位，以及確立經(jīng)營(yíng)策略時(shí)必須考慮這一現(xiàn)實(shí)情況，避免定位錯(cuò)誤及盲目上馬帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和由此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
與定位偏高相關(guān)的一個(gè)問題就是項(xiàng)目結(jié)構(gòu)失衡。目前體育健身娛樂市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目大都以健身健美、保齡球、游泳、網(wǎng)球、臺(tái)球?yàn)橹?。如何加?qiáng)對(duì)大眾喜愛的籃球、足球、乒乓球、羽毛球等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開發(fā)，使經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目從保齡球等貴族項(xiàng)目向大眾化項(xiàng)目擴(kuò)散，是需要研究解決的問題。
3.經(jīng)營(yíng)手段落后
各場(chǎng)所的基本經(jīng)營(yíng)手段相差無幾，雖然有的場(chǎng)所刻意求新，別出心裁，構(gòu)思并采取了一些獨(dú)具特色的有效營(yíng)銷手段，收到一定的經(jīng)營(yíng)效果。但是調(diào)查結(jié)果直觀地顯示，在體育健身娛樂業(yè)目前所開展的營(yíng)銷中，比較原始的一般性手段居于主導(dǎo)地位，處于比較原始和隨意的水平。尤其是一些傳統(tǒng)體育的健身娛樂項(xiàng)目更是如此。具有健身娛樂專業(yè)特色的營(yíng)銷手段和渠道，尚未得到普遍推廣。盡管各場(chǎng)所都不同程度地推行專業(yè)性的俱樂部會(huì)員制，但不少場(chǎng)所只是流于形式，停于表面，充其量是一種打折優(yōu)惠的形式，既沒有為會(huì)員組織有關(guān)的系列活動(dòng)，也沒有規(guī)定會(huì)員的權(quán)利和義務(wù)，沒有領(lǐng)會(huì)到會(huì)員制的精髓。而且目前大部分場(chǎng)所使用的經(jīng)營(yíng)手段基本上是被動(dòng)性的手段，具有時(shí)代性特征的主動(dòng)性經(jīng)營(yíng)手段很少得到采用。
4.缺乏體育經(jīng)營(yíng)管理人才
體育服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要一批懂經(jīng)營(yíng)、善管理并具備一定專業(yè)背景的高素質(zhì)人才。而目前，體育健身俱樂部的從業(yè)人員的現(xiàn)狀是：從事體育健身娛樂業(yè)的人員往往在體育專業(yè)營(yíng)銷知識(shí)和技能方面不足，體育健身專業(yè)指導(dǎo)水平不高。經(jīng)營(yíng)管理人員，技術(shù)人員，其他人員的比例較均衡，但經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍的文化素質(zhì)偏低。消費(fèi)者選擇體育健身娛樂場(chǎng)所的標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量卻排在合理價(jià)格之后。視顧客為“上帝”，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展的根本所在，也是吸引消費(fèi)者不斷參與消費(fèi)的重要原因。但目前很多場(chǎng)所的服務(wù)質(zhì)量不盡人意，有待提高。
各場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)管理者，除了一部分是運(yùn)動(dòng)員出身外，大部分既不是體育專業(yè)人才，也不是經(jīng)濟(jì)專業(yè)人才，而對(duì)體育經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者來說，應(yīng)該是懂體育、懂經(jīng)濟(jì)的復(fù)合型人才。技術(shù)指導(dǎo)者則多是退役的運(yùn)動(dòng)員，這些人的專業(yè)技術(shù)水平是比較扎實(shí)的，但其他方面的知識(shí)普遍比較缺乏。
三、對(duì)策與建議
1.加強(qiáng)宣傳，培育體育消費(fèi)市場(chǎng)
政府和體育局，以及各經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所應(yīng)充分利用電視、廣播、報(bào)刊、雜志、板報(bào)、宣傳畫等多種媒體，尤其是電視效應(yīng)，進(jìn)行多方位、多角度的宣傳和教育，強(qiáng)化市民的健身意識(shí)，在市民中樹立起“花錢買健康”的觀念，指導(dǎo)市民正確地消費(fèi)，使市民認(rèn)識(shí)到體育健身娛樂不僅是一種消費(fèi)，也是一種人力投資。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)過程中不能單純以對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)贏得盡可能多的市場(chǎng)份額為主要追求目標(biāo)，而應(yīng)注重開拓潛在市場(chǎng)，出奇制勝，領(lǐng)先他人一步，以形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2.改善服務(wù)結(jié)構(gòu)，開拓經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域
目前，一些經(jīng)營(yíng)性健身娛樂場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目基本相同，沒有什么特色，而且與非經(jīng)營(yíng)性的體育場(chǎng)所除了價(jià)格外也沒有什么區(qū)別。由于價(jià)格不占優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)上就很難處于有利的地位。所以，作為經(jīng)營(yíng)性的體育健身娛樂場(chǎng)所，必須經(jīng)營(yíng)那些社會(huì)體育資源比較稀少。經(jīng)營(yíng)者只把眼光盯在健美操、乒乓球、羽毛球、游泳等項(xiàng)目上。要使經(jīng)營(yíng)持續(xù)發(fā)展，必須延伸、擴(kuò)展服務(wù)范圍，多進(jìn)行市場(chǎng)研究、市場(chǎng)細(xì)分，確定自己的目標(biāo)市場(chǎng)，明確自身定位，滿足部分體育消費(fèi)者的某一特定需要或偏愛，樹立起體育產(chǎn)品特色和體育服務(wù)形象；要注重多種經(jīng)營(yíng)和多項(xiàng)目的開發(fā)，借鑒國(guó)外趣味性強(qiáng)的健身娛樂項(xiàng)目和設(shè)施的同時(shí)留心挖掘民間傳統(tǒng)的健身娛樂項(xiàng)目，擴(kuò)大健身娛樂市場(chǎng)規(guī)模，以滿足消費(fèi)者不同層次的健身娛樂需求，并通過提高經(jīng)營(yíng)管理水平，加強(qiáng)內(nèi)部管理，改善服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，以吸引更多的人進(jìn)行體育消費(fèi)。
3.降低服務(wù)檔次，服務(wù)面向大眾
大多數(shù)體育健身娛樂場(chǎng)所“貴族化”趨勢(shì)較為嚴(yán)重，各場(chǎng)所都非常注重場(chǎng)地設(shè)施的豪華裝飾，這也是導(dǎo)致成本高的一個(gè)重要的原因。但真正能承受體育健身高檔消費(fèi)的人是非常有限的，大眾化的體育消費(fèi)才是體育健身消費(fèi)的主體。作為買方市場(chǎng)的市民需要的是一個(gè)與生活水平相適應(yīng)的消費(fèi)市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)中注重市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)需求，把握消費(fèi)者消費(fèi)水平的變化動(dòng)態(tài)，遵循健身娛樂市場(chǎng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，尤其是要處理好決定市場(chǎng)流通的關(guān)鍵定位點(diǎn)適宜的價(jià)格和為大眾服務(wù)的指導(dǎo)思想。隨著人們收入水平和消費(fèi)水平的提高，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化，消費(fèi)層次從生存型向享受型和發(fā)展型轉(zhuǎn)變，這都為體育市場(chǎng)的發(fā)展提供了潛力。經(jīng)營(yíng)者只有制定合理的價(jià)位，提高自身的水平及經(jīng)營(yíng)水平，才能不斷地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)和穩(wěn)定地占有市場(chǎng)。否則，經(jīng)營(yíng)者可能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中敗北。因此，體育健身娛樂業(yè)只有降低服務(wù)的檔次，面向大眾服務(wù)，才能找到真正的市場(chǎng)。．
4.注重培養(yǎng)體育經(jīng)營(yíng)人才，提高服務(wù)質(zhì)量
體育健身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于人才。尤其是經(jīng)營(yíng)者的數(shù)量和質(zhì)量。經(jīng)營(yíng)效益的高低關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)。因而各經(jīng)營(yíng)單位要打破部門界限，多渠道全方位發(fā)展和培養(yǎng)懂經(jīng)營(yíng)會(huì)管理的復(fù)合型體育經(jīng)營(yíng)人才?？梢岳皿w育學(xué)院、財(cái)經(jīng)大學(xué)等高校的教育資源對(duì)現(xiàn)有體育健身娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)能力，還可以大膽從經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)選擇一些急需的經(jīng)營(yíng)人才，廣納天下賢士，力爭(zhēng)體育健身娛樂業(yè)隊(duì)伍在年齡結(jié)構(gòu)，知識(shí)結(jié)構(gòu)和素質(zhì)結(jié)構(gòu)上有明顯的改善。
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[3]陳立基:試論體育市場(chǎng)的若干理論問題[J].體育科學(xué)，1998.1
成功個(gè)案：
李先生住在紡織路某大型小區(qū)，該小區(qū)去年7月發(fā)售多間40-60平方米投資型商鋪，均價(jià)為7．3―1．5萬(wàn)元／m2。這批商鋪有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，客戶可自由經(jīng)營(yíng)。李先生看中的商鋪有九成實(shí)用率，8米超寬的店鋪門面，面積47平方米，總價(jià)70．5萬(wàn)元。經(jīng)過一番考慮，李先生決定買下這間商鋪，他采用銀行按揭方式，首付款35萬(wàn)元，剩下做10年銀行按揭，月供3000元左右。兩個(gè)月后，李先生將鋪位出租給某保健用品店，首年租金為4300元／月，投資回報(bào)7．3％。最近，該盤再次推出一批商鋪，均價(jià)已經(jīng)上升到2．6萬(wàn)元／m2。
失敗個(gè)案：
朱先生幾年前在寶崗大道某大型樓盤裙樓二層買了一間小鋪，約，6平方米，總價(jià)25萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)寶崗大道兩旁有多個(gè)住宅小區(qū)，居住條件成熟，居民購(gòu)買力日益壯大，商業(yè)氣氛漸濃。而且，當(dāng)時(shí)江南西、江南大道一帶只有南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心和宏宇廣場(chǎng)，朱先生看好該鋪的升值潛力。朱先生該年年底以1000元租給了一家飾品店，年遞增按市場(chǎng)情況再?zèng)Q定。本來投資回報(bào)不錯(cuò)，但好景不長(zhǎng)，整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，二層空置率越來越高，朱先生于是萌生轉(zhuǎn)讓的念頭，但該鋪一直難以出手。望鋪興嘆的朱先生還得交每月12元／m2的物業(yè)管理費(fèi)。
同是投資小區(qū)商鋪，為何李先生的商鋪升值不少，而朱先生的卻難以維繼、甚至無法脫手?一般來說，小區(qū)商鋪能否做旺主要取決于地點(diǎn)、人流狀況及消費(fèi)群的消費(fèi)水平。而裙樓商鋪盡管同樣有這個(gè)注重點(diǎn)，但更重要的是需要整個(gè)裙樓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題或裙樓商場(chǎng)內(nèi)品牌店的帶動(dòng)，受制約的因素往往比單純的小區(qū)商鋪多。
李先生所在小區(qū)的商鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，是樓盤的生活配套，由于小區(qū)居民本身的消費(fèi)力已經(jīng)不低，而且周邊可消費(fèi)的地方也不多，于是吸引了區(qū)內(nèi)區(qū)外的居民前來消費(fèi)。而朱先生的裙樓商鋪更多是依附于其所在裙樓商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，場(chǎng)子做不旺，商鋪就會(huì)越來越淡，甚至“活”不下去。
專家提醒：
小區(qū)商鋪因其所處位置可基本分為臨街商鋪、小區(qū)內(nèi)商鋪和商場(chǎng)鋪三種。其中，臨街鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小，因?yàn)槠浞?wù)對(duì)象既有小區(qū)固定的客戶群，也有小區(qū)外的居民，服務(wù)受眾面較廣，很容易獲利。
一、案例正文
某鎮(zhèn)位于海淀區(qū)最東部，中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)內(nèi)。鄉(xiāng)政府所轄村委會(huì)由原來的7個(gè)減少為5個(gè)，即塔院、八家、清河、馬坊、小營(yíng)5個(gè)村委會(huì)。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，幾年來，某鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步深化，區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位更加明顯，全鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)中三、二、一產(chǎn)業(yè)所占比重分別為77%、22%和1%。第三產(chǎn)業(yè)主要以流通業(yè)、物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)為主，擁有薊門飯店、牡丹賓館、花園飯店、清華園賓館、西直門飯店等涉外飯店，著名的大鐘寺市場(chǎng)現(xiàn)正拆遷改造建設(shè)大鐘寺物流港。全鄉(xiāng)正在進(jìn)行“以規(guī)劃為龍頭，以為發(fā)展積蓄后勁”為目標(biāo)的大規(guī)模的規(guī)劃建設(shè)，十五期間共規(guī)劃有重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目20項(xiàng)。下面將從經(jīng)營(yíng)管理模式、股份社物業(yè)形態(tài)、人力資源構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)收入等方面來分析某鎮(zhèn)的集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。
（一）某鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況總攬。
某鎮(zhèn)集體資產(chǎn)總共91家企業(yè)，其中具有資質(zhì)的企業(yè)是21個(gè)，占全部企業(yè)的比例是23.08%，不具有資質(zhì)的企業(yè)是70個(gè)，占全部企業(yè)的比例是76.92%，這一結(jié)果表明企業(yè)在資質(zhì)方面還有很大的發(fā)展空間，各股份社應(yīng)該積極創(chuàng)造條件，提升企業(yè)的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上的創(chuàng)新，爭(zhēng)取使更多的企業(yè)獲得資質(zhì)。10個(gè)股份社的全部人員是4338名，其中管理人員是285名，占全部人員的比例是6.57%。具有獨(dú)立法人地位的企業(yè)有83個(gè)，非獨(dú)立法人的企業(yè)有8個(gè)，這一結(jié)果表明各個(gè)股份社在對(duì)所屬企業(yè)的管理方面具有正確的經(jīng)營(yíng)思路，有利于企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定和健康的發(fā)展。在企業(yè)的質(zhì)量管理認(rèn)證方面，還有很多的工作要做，因?yàn)橹挥?0個(gè)企業(yè)具有質(zhì)量管理認(rèn)證，僅占21.98%，各企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到質(zhì)量管理認(rèn)證在企業(yè)發(fā)展過程中的重要作用，在今后的工作當(dāng)中創(chuàng)造條件取得質(zhì)量管理認(rèn)證。
（二）物業(yè)形態(tài)比例分析。
在物業(yè)形態(tài)方面，主要選取了寫字樓、賓館飯店、商場(chǎng)市場(chǎng)等規(guī)模和數(shù)量較大的物業(yè)形態(tài)。根據(jù)面積來分析，寫字樓共445948.1平方米，占全部物業(yè)形態(tài)的比例是15.75%;賓館飯店共203054.79平方米，占全部物業(yè)形態(tài)的比例是7.17%;商場(chǎng)市場(chǎng)共552788平方米，占全部物業(yè)形態(tài)的比例是19.52%;其他共1619558.15平方米，占全部物業(yè)形態(tài)的比例是57.20%。
（三）各股份社不同經(jīng)營(yíng)方式所占比例分析。
按照經(jīng)營(yíng)形式的標(biāo)準(zhǔn)觀察，全部10個(gè)股份社共有108個(gè)企業(yè)，其中自主經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是66個(gè)，占全部企業(yè)的比例是61.11%;租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是32個(gè)，占全部企業(yè)的比例是29.63%;委托經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是7個(gè)，占全部企業(yè)的比例是6.48%;承包經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是3個(gè)，占全部企業(yè)的比例是2.78%。從上述結(jié)果中可以看出，委托經(jīng)營(yíng)方式在整個(gè)經(jīng)營(yíng)方式中所占比例不超過10%，對(duì)于資產(chǎn)的整體經(jīng)營(yíng)效果來說影響力很小，而承包經(jīng)營(yíng)方式僅占2.78%，幾乎可以忽略不計(jì)。
從目前的經(jīng)營(yíng)形式的比例看，自主經(jīng)營(yíng)形式占比例最高，幾乎達(dá)到三分之二，而且從10個(gè)股份社來看，70%的股份社自主經(jīng)營(yíng)的比例超過50%，只有30%的股份社自主經(jīng)營(yíng)比例低于50%。在非自主經(jīng)營(yíng)方式中，租賃經(jīng)營(yíng)方式的比例最高，幾乎占非自主經(jīng)營(yíng)方式的76.19%，因此，租賃經(jīng)營(yíng)方式在目前還占據(jù)著一個(gè)比較重要的位置。
（四）經(jīng)營(yíng)收入指標(biāo)分析。
在分析經(jīng)營(yíng)收入時(shí)，分別收集了2010、2011、2012年的經(jīng)營(yíng)狀況數(shù)據(jù)，包括企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)方式、建筑面積、經(jīng)營(yíng)面積、企業(yè)總?cè)藬?shù)、實(shí)際收入等。通過每平方米收入=實(shí)際總收入/經(jīng)營(yíng)面積，人均收入=實(shí)際總收入/企業(yè)總?cè)藬?shù)，計(jì)算方法分別算出各個(gè)公司的每平方米收入和人均收入。
由統(tǒng)計(jì)可知，雖然有2個(gè)采取委托經(jīng)營(yíng)方式的企業(yè)最近三年的每平方米收入呈現(xiàn)出遞增的趨勢(shì)，分別是0.011萬(wàn)元、0.039萬(wàn)元和0.047萬(wàn)元，但其在全部經(jīng)營(yíng)形式中所占的比例不到5%，所以，對(duì)于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的提高并不具有明顯的影響作用。
租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)共23家，占全部企業(yè)數(shù)目的31.51%，占到三分之一的比例，但是最近三年的每平方米的收入分別是0.043萬(wàn)元（2010年）、0.054萬(wàn)元（2011年）、0.054（2012年），明顯比自主經(jīng)營(yíng)的每平方米收入低，如果假設(shè)經(jīng)營(yíng)方式從租賃經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾鹘?jīng)營(yíng)，那么每平方米的收入可以提高0.045萬(wàn)元，增長(zhǎng)率為90%。
自主經(jīng)營(yíng)的企業(yè)共44家，占全部企業(yè)的比例是60.27%，因此，這是影響整個(gè)股份社資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的最主要因素。從其最近三年的每平方米收入來看，分別是0.092萬(wàn)元（2010年）、0.094（2011年）、0.098萬(wàn)元（2012年），不僅其最近三年的平均每平方米收入0.095萬(wàn)元是最高水平，而且呈現(xiàn)出穩(wěn)態(tài)遞增的趨勢(shì)。
二、案例分析及產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)建議
（一）經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變。
從實(shí)際調(diào)研結(jié)果可知，自主經(jīng)營(yíng)方式占全部企業(yè)的60.27%，它是影響整個(gè)股份社資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的最主要的因素，數(shù)據(jù)表明2010年、2011年、2012年自主經(jīng)營(yíng)方式獲得的每平米收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他三種經(jīng)營(yíng)方式的每平米收益，是第二高收益方式租賃經(jīng)營(yíng)的約1.9倍。我們的數(shù)據(jù)源自某鎮(zhèn)所在轄區(qū)散落于各個(gè)村（街）的所有股份社企業(yè)，采用求均值的方法，盡可能的避免了因地理位置，外部環(huán)境對(duì)結(jié)果造成影響。所以我們提出為了進(jìn)一步推進(jìn)某鎮(zhèn)集體資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是很有必要的一步。
根據(jù)獲得每平米收入能力，我們將經(jīng)營(yíng)方式排序?yàn)樽灾鹘?jīng)營(yíng)>租賃經(jīng)營(yíng)>委托經(jīng)營(yíng)>承包經(jīng)營(yíng)。對(duì)于一些非自主經(jīng)營(yíng)且收益低于平均值的企業(yè)可以將其經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾鹘?jīng)營(yíng)來提升收益。自主經(jīng)營(yíng)可以有效提高經(jīng)營(yíng)管理效率，獲得最直接最全面的收益，對(duì)于資產(chǎn)保值增值來說也是最好的形式，而且更能夠?qū)崿F(xiàn)集體資產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
（二）第一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
在我們調(diào)研的91家企業(yè)中，仍然還有第一和第二產(chǎn)業(yè)，數(shù)量不多但是依然存在。例如屬于第一產(chǎn)業(yè)的北京市海淀區(qū)京海農(nóng)工商公司農(nóng)業(yè)種植中心，它是一家農(nóng)業(yè)種植公司。公司職工人數(shù)58人，2010至2012年企業(yè)年收入分別為41萬(wàn)元、57萬(wàn)元、78萬(wàn)元。年人均收入分別為0.81萬(wàn)元、0.88萬(wàn)元、1.35萬(wàn)元。這一人均收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他企業(yè)人均收入水平數(shù)十倍。如果其實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型可提高數(shù)十倍甚至上百倍的收入，這也說明了其在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面的巨大潛力。部分第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也正在積極向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，它們通過建設(shè)寫字樓、賓館酒店來逐步淡化工業(yè)生產(chǎn)，向服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型。例如東升鍋爐廠其寫字樓面積20632米2，廠房面積1867米2，寫字樓面積是廠房面積的12倍。年人均收入也由2010年的5.5萬(wàn)元，提高到2012年的25.11萬(wàn)元。這就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型給其帶來的直接影響。
（三）圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
這種有人賣貸，有人假裝買貨、以招攬顧客騙人的方法，亦稱“做籠子”，其實(shí)都是說給顧客聽，演給他人看的，我們稱這種手法“假賣假買”，騙子們以假買賣成交消除他人疑慮，騙取他人錢財(cái)。了解了此種騙術(shù)的過程和特點(diǎn)，就知道了防騙措施——保持冷靜，勿從大眾，盡量避免被動(dòng)性的交易。
2、嚴(yán)格監(jiān)控所購(gòu)商品
調(diào)包計(jì)是商界常見騙術(shù)之一。騙子出售某種商品，讓你看到的是優(yōu)質(zhì)樣品；或讓你驗(yàn)看的是真貨，待貨物運(yùn)到時(shí)，才發(fā)現(xiàn)交來的是假貨；或在你考察時(shí)看到的是新機(jī)器，而你收到的是被淘汰的舊機(jī)器。
3、不要讓對(duì)方找到借口
借口在商場(chǎng)交易是屢見不鮮，從談生意到貨物交易、租憑承包、工人工資變動(dòng)等直接的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無所不在。它有時(shí)可看作商場(chǎng)交易是一種技巧，有時(shí)又是用來進(jìn)行詐騙的手段。合理、適當(dāng)?shù)乩媒杩诳墒鼓闵獬晒?，但不善于?duì)付他人借口，也會(huì)使你受騙上當(dāng)或給生意帶來麻煩。
4、防止“釣魚”騙術(shù)
這類騙術(shù)的一般方法是：先與企業(yè)簽定小額合同，認(rèn)真履行，取得信任后再簽大宗巨額合同行騙；或與企業(yè)簽定大宗巨額合同，先付小額貸款、定金，或采取行賄、回扣等圈套騙取貸物。
5、要做好事前事后工作
商場(chǎng)上常有這樣的情形：作為供方的你，不遠(yuǎn)千里，辛辛苦苦地把貨物運(yùn)到對(duì)方指定的地點(diǎn)，對(duì)方卻以“貨物質(zhì)量差”等理由，把你的貨物拒之門外，或者拒付貨款。這多為需貨方的欺詐手段。對(duì)付需貨方的欺詐，除預(yù)先訂好具體、明確、公平的貿(mào)易合同及封存自己貨物樣品外，還應(yīng)請(qǐng)法律顧問或訴諸法院。
6、鋪面出租方防止租憑欺詐
簽訂出租合同，訂好全面、完善的細(xì)則或條款，尤其必須在合同上標(biāo)明鋪面固有的設(shè)備、工具、貸物等固定資產(chǎn)的細(xì)目，說明其數(shù)量及質(zhì)量，承包方使用范圍，損壞賠償方法等，說明鋪面租金的支付方式，確定租金數(shù)額；請(qǐng)有關(guān)部門給予公證；收取定金或押金，以適當(dāng)?shù)娜穗H交往方式了解所有租方成員情況。
7、鋪面租賃方防止租方欺詐
簽訂合同前弄清對(duì)方出租鋪面事由；了解該鋪面最近經(jīng)營(yíng)狀況，盡量找出對(duì)自己所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不利之處；簽訂完備的租賃合同；請(qǐng)工商或公證部門對(duì)合同予以公證；租賃期滿前幾個(gè)月，請(qǐng)出租方以定金作為租金，不再另交租金，以防止租方在租賃期滿后找理由不返還定金。
8、運(yùn)用理性的查證方式可以防止空賣騙術(shù)
一些騙子自己無貨，卻謊稱有貨，把需方領(lǐng)到碼頭、貨場(chǎng)或倉(cāng)庫(kù)，把別人的貨說成是自己的貨行騙。受騙人的錯(cuò)誤在于，有時(shí)過于相信感覺，認(rèn)為親眼所見，不會(huì)有假，而假象往往混雜于這種感覺中。對(duì)付這種騙術(shù)，主要是打消感性錯(cuò)覺，通過理性查證方式，弄清物品的真正主人，如請(qǐng)對(duì)方出示身份證和相關(guān)有效證明等。
9、謹(jǐn)慎行事有助于防止集資騙術(shù)
（一）企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)
微小企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，抗危機(jī)能力弱，因此其信用及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。在調(diào)查過程中要注意客戶經(jīng)營(yíng)狀況如何。首先，生產(chǎn)加工企業(yè)是否為企業(yè)購(gòu)買火災(zāi)意外險(xiǎn)，必要的保險(xiǎn)措施可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；其次，客戶的上下游渠道是否正常，有沒有豐富的上游客戶和下游客戶，若有則可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展；再次，微小企業(yè)經(jīng)營(yíng)品種單一，產(chǎn)品更新?lián)Q代慢，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力弱；最后，很多微小企業(yè)都實(shí)行家族式管理方式，沒有充分的管理經(jīng)驗(yàn)。對(duì)企業(yè)的未來發(fā)展沒有一個(gè)明確的規(guī)劃，沒有給企業(yè)設(shè)定明確的發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)的一切權(quán)利都由管理者負(fù)責(zé)，其個(gè)人的能力直接影響企業(yè)的發(fā)展。員工隊(duì)伍不穩(wěn)定，生產(chǎn)效率不高。
（二）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
微小企業(yè)由于自身的資產(chǎn)規(guī)模小，很容易受到國(guó)家政策的影響。監(jiān)管條例的變化，直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。例如新的進(jìn)出口政策的實(shí)施，新的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的頒布，都會(huì)對(duì)相關(guān)行業(yè)的微小企業(yè)產(chǎn)生重大影響。國(guó)家為調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)限制或調(diào)整某行業(yè)的發(fā)展，稅收政策的傾斜都會(huì)對(duì)微小企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。還有重要的一點(diǎn)就是國(guó)家的宏觀調(diào)控政策都會(huì)導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，給微小企業(yè)的發(fā)展造成困難。
二、微小企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制———以某地方銀行小企業(yè)信貸中心為例
（一）營(yíng)業(yè)額核實(shí)
面對(duì)個(gè)體工商戶沒有銷售賬目和進(jìn)貨單據(jù)情況，需要從各個(gè)側(cè)面了解客戶的經(jīng)營(yíng)收入。常用的方法主要有收集客戶的銷售單據(jù)、銷售報(bào)表、商場(chǎng)銷售回單、與下游客戶的對(duì)賬單、出庫(kù)單、賓館入住登記單、飯店的點(diǎn)菜單。這些單據(jù)與客戶的經(jīng)營(yíng)狀況密切相關(guān)，可以真實(shí)地反應(yīng)客戶的銷售收入。例如一個(gè)銷售衛(wèi)浴的客戶，客戶有兩個(gè)店，一個(gè)在建材城，一個(gè)在家居廣場(chǎng)?？蛻艨谑鲈聽I(yíng)業(yè)額大概在十五萬(wàn)元左右。通過銷售小票和POS機(jī)流水來進(jìn)行檢驗(yàn)：統(tǒng)計(jì)加總申請(qǐng)人能提供的2010年10月至2011年4月銷售單據(jù)，如表1，得到家居城店鋪的月銷售額分別為2月份70000元、3月份116000元、4月份58000元。與客戶口述的營(yíng)業(yè)額存在很大出入，成表時(shí)以實(shí)際銷售票據(jù)所顯示的銷售額為準(zhǔn)。調(diào)查過程中嚴(yán)格客戶配合調(diào)查并按要求提供銷售單據(jù)貸款流程。在營(yíng)業(yè)額確定后要計(jì)算客戶店鋪的主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利，以此反推客戶主營(yíng)產(chǎn)品的可變成本，為接下來計(jì)算客戶月可支配收入打下基礎(chǔ)。銀行流水方面，公司會(huì)有對(duì)公賬戶和對(duì)私賬戶，有些公司的對(duì)公賬戶除了在銀行開設(shè)基本賬戶之外還會(huì)開設(shè)一般賬戶，很多個(gè)體戶甚至公司都會(huì)有幾個(gè)用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的私人賬戶，因此在收集用于交叉檢驗(yàn)的銀行流水時(shí)要注意收集主要賬戶的流水。如果有幾個(gè)賬戶要注意是否有相互轉(zhuǎn)的情況，更要注意突然的大額支出或轉(zhuǎn)進(jìn)，要問出原因。
（二）客戶軟信息調(diào)查
在對(duì)客戶調(diào)查的開始階段，就要核對(duì)客戶的租賃合同。如果是轉(zhuǎn)租別人的店鋪，則要注意轉(zhuǎn)讓費(fèi)和押金的收據(jù)。在調(diào)查客戶的銷售合同、合同、工程合同時(shí)要注意辨別合同的真?zhèn)?，寫交叉檢驗(yàn)時(shí)要注意對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。在確定商鋪的實(shí)際經(jīng)營(yíng)人之后，就要細(xì)致了解客戶的家庭信息和生活環(huán)境。單身、大齡、無兒女的經(jīng)營(yíng)者盡量不給予貸款。客戶所在家庭中的責(zé)任越大其還款的穩(wěn)定性越大，對(duì)于一個(gè)家庭和睦，兒女雙全的客戶來說，其個(gè)人的信用度就會(huì)更有保證。
（三）信息匯總與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
1.信息的采集匯總
微小企業(yè)貸款是以貸款申請(qǐng)人的正常商業(yè)經(jīng)營(yíng)所形成的真實(shí)現(xiàn)金流作為還款來源，這就要求客戶經(jīng)理人員深入細(xì)致地了解客戶的實(shí)際情況，在申請(qǐng)者的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所直接獲得所需信息，計(jì)算他們的銷售情況、存貨水平等，根據(jù)借款人的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況分析其現(xiàn)金流和償債能力，從而確定其是否符合貸款標(biāo)準(zhǔn)。在對(duì)客戶的調(diào)查過程中，主要是為客戶建立一份資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，從而確定其月可支配的收入，進(jìn)而反推出其月最大還款額。在確定客戶營(yíng)業(yè)額之后，為驗(yàn)證客戶提供信息的真?zhèn)?，要進(jìn)行權(quán)益的交叉檢驗(yàn)。在進(jìn)行權(quán)益交叉檢驗(yàn)中，權(quán)益的差異率要控制在10%左右才能通過，否則要查明原因，進(jìn)行二次調(diào)查。在收集完信息后，首要任務(wù)就是要檢查數(shù)字的正確性和信息的完整性，盡可能地避免資產(chǎn)負(fù)債表，損益表和交叉檢驗(yàn)中的加減乘除的錯(cuò)誤。使數(shù)據(jù)盡可能的客觀公正。在信息的采集過程中，要了解客戶的非財(cái)務(wù)信息。如客戶的經(jīng)營(yíng)模式，行業(yè)特征，產(chǎn)品用途，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和管理能力。盡可能的分析了解客戶的誠(chéng)信度，家庭狀況，生活水平和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
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二、尚不景氣的原因
(一)主觀原因。一是經(jīng)營(yíng)管理思想和現(xiàn)行管理機(jī)制與當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)形勢(shì)不相符，存有很大差距。特別是在經(jīng)營(yíng)策略和用工制度上受多年來傳統(tǒng)觀念的制約，難以與其他社會(huì)上的商場(chǎng)相競(jìng)爭(zhēng)。因此，從管理角度講，難度較大。二是商場(chǎng)員工主人翁意識(shí)不強(qiáng)，在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度上與其他社會(huì)商場(chǎng)相比差距較大。由于商場(chǎng)原屬公有制單位，商場(chǎng)收入不與職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，職工到月拿工資，干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣?，F(xiàn)在一下子變?yōu)樽灾鹘?jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧單位，職工不能及時(shí)調(diào)整心態(tài)，吃“大鍋飯”的思想觀念根深蒂固。另外，現(xiàn)在都講花錢買服務(wù)，而**商場(chǎng)的員工缺乏主動(dòng)引導(dǎo)顧客消費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)，在服務(wù)質(zhì)量上距顧客的要求差距較大，未能讓顧客享受“上帝”的感覺，這也是造成商場(chǎng)困境的主要原因之一。
(二)客觀原因。一是地勢(shì)較偏。由于總場(chǎng)近幾年的發(fā)展比較快，廣大職工的居住中心轉(zhuǎn)向東北，致使商場(chǎng)離繁華地段教遠(yuǎn)，影響營(yíng)業(yè)額。二是廣大職工的消費(fèi)觀念的改變。隨著職工收入水平的提高，居民的生活水平和消費(fèi)水平也在不斷提高，一些人愿意到大城市購(gòu)物。三是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。原來職工想買東西，只有**商場(chǎng)一家商店，但是現(xiàn)在隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，各居民小區(qū)內(nèi)都開辦了不同規(guī)模的商場(chǎng)、超市，許多顧客圖方便，愿意就近購(gòu)買。四是由于商場(chǎng)員工是國(guó)家正式職工，工資水平與社會(huì)上商場(chǎng)員工的工資相比要高出2到3倍，而營(yíng)業(yè)額及利潤(rùn)又偏低。因此，造成成本高，經(jīng)營(yíng)不景氣。
三、解決問題的對(duì)策
(一)提高質(zhì)量，促進(jìn)發(fā)展。一是提高服務(wù)質(zhì)量。“同質(zhì)比價(jià)，同質(zhì)同價(jià)比服務(wù)”，服務(wù)質(zhì)量的好壞，直接影響著商場(chǎng)生意的好壞，所以我們要從自身做起，進(jìn)一步解放思想，更新觀念，以“顧客滿意不滿意”為工作標(biāo)準(zhǔn)，做好商品的售前、售中、售后服務(wù)，文明經(jīng)商，禮貌待客，讓廣大消費(fèi)者高興而來，滿意而去。二是提高商品質(zhì)量。質(zhì)量是商品的生命，質(zhì)量好的商品能夠提高商場(chǎng)的知名度，所以要嚴(yán)把商品進(jìn)貨關(guān)，廣開進(jìn)貨渠道，堅(jiān)持貨比三家，在保證質(zhì)量的同時(shí)，使所經(jīng)營(yíng)的商品逐步達(dá)到品牌化、系列化，力求物美價(jià)廉，減少商品積壓，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
（2）進(jìn)一步提升商業(yè)中心層次，規(guī)劃各類專業(yè)市場(chǎng)，培育商業(yè)特色街，發(fā)展消費(fèi)服務(wù)新型業(yè)態(tài)，改造提升商貿(mào)流通業(yè)。積極深入我區(qū)各大商貿(mào)流通企業(yè)調(diào)研，與企業(yè)交流探討，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，擴(kuò)大銷售渠道，配合企業(yè)適時(shí)推出切合我區(qū)實(shí)際的商品銷售戰(zhàn)略，助企業(yè)做大、做精、做強(qiáng)。熱點(diǎn)欄目：述職報(bào)告
（3）加強(qiáng)對(duì)屠宰加工市場(chǎng)、肉店、飯店等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的執(zhí)法檢查力度，嚴(yán)厲打擊不法商販的私屠濫宰行為，確保了生肉制品衛(wèi)生安全。常年開展酒類市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，堅(jiān)決查處違規(guī)經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)了酒類市場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)。對(duì)糧油市場(chǎng)進(jìn)行了清理整頓，取締無證、無照經(jīng)營(yíng)，打擊走街串巷等擾亂糧油市場(chǎng)的不法行為，促進(jìn)糧油市場(chǎng)健康有序地向前發(fā)展。
（4）積極協(xié)助步森百貨大樓第二輪擴(kuò)建，工程在20xx年正式啟動(dòng)，分兩期進(jìn)行，投資3000萬(wàn)元。目前征地、拆遷評(píng)估工作、總體設(shè)計(jì)已經(jīng)結(jié)束。建成后該商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到1.5萬(wàn)平方米，是全區(qū)最大的綜合商場(chǎng)，將進(jìn)一步提升我區(qū)商品流通領(lǐng)域的規(guī)模、檔次和行業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。
（5）積極做好節(jié)日期間各項(xiàng)工作，努力豐富市場(chǎng)供應(yīng)，烘托節(jié)日氣氛。特別是在自治區(qū)成立六十周年期間，多次對(duì)我區(qū)的各大購(gòu)物商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、旅游景點(diǎn)等公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患進(jìn)行集中整改。重點(diǎn)督促商貿(mào)企業(yè)做好安全消防工作，加強(qiáng)對(duì)煙花爆竹的定點(diǎn)銷售管理，確保節(jié)日期間安全。
2、外經(jīng)貿(mào)工作
截至20xx年11月，我區(qū)外向型加工企業(yè)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易額4,400余萬(wàn)元，對(duì)外輸出勞務(wù)200余人。
一、潮人服裝店的基本介紹
（一）本店鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
所謂的外貿(mào)服裝就是國(guó)內(nèi)服裝生產(chǎn)廠家根據(jù)國(guó)外來料來樣或國(guó)外來樣，國(guó)內(nèi)面料加工服裝，在完成訂單后剩余的那部分產(chǎn)品，或因種種毛病提出下來的服裝，就成立出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的服裝，由于款式，面料考究，所以很是受國(guó)內(nèi)消費(fèi)者歡迎。
開這家外貿(mào)服裝的目的是把握外貿(mào)服裝對(duì)消費(fèi)者的誘惑，這也是潮人服裝店存在的基礎(chǔ)。
（二）潮人服裝店經(jīng)營(yíng)狀況
從目前經(jīng)營(yíng)狀況來說潮人服裝店經(jīng)營(yíng)還算不錯(cuò)。它的投資額不大，經(jīng)營(yíng)也不復(fù)雜，但是也不是想的那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗轿召Y金，進(jìn)服裝，賣服裝還有財(cái)務(wù)管理等許多方面的問題。如果其中一個(gè)問題沒有解決好那么會(huì)影響整個(gè)服裝店的經(jīng)營(yíng)。潮人服裝店的最大的問題是它開業(yè)不久，從事服裝經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)不多，對(duì)于怎樣進(jìn)貨，如何能進(jìn)更好的貨，如何把握消費(fèi)者心理及銷售技巧都不是很了解。這肯定會(huì)給潮人服裝店的以后的經(jīng)營(yíng)帶來許多困難。
由于潮人服裝店屬于獨(dú)立商店，銷售規(guī)模小，因而在商品貨源方面只能多批次少批量的組織進(jìn)貨，不能享受大批量進(jìn)貨的優(yōu)惠價(jià)格，也沒有能力與廠家討價(jià)還價(jià)。由于進(jìn)貨批次多使運(yùn)貨訂貨進(jìn)貨的費(fèi)用很高。
所以潮人服裝店應(yīng)該在以后的經(jīng)營(yíng)中多多吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，這樣才能把潮人服裝店經(jīng)營(yíng)的紅火。
二、潮人服裝店的營(yíng)銷環(huán)境分析
（一）潮人服裝店的商圈
商圈是一項(xiàng)重要的資源，它不僅決定店商的收益高低，也表現(xiàn)出店商的市場(chǎng)地位和形象，影響店商的零售活動(dòng)的開展。成功的運(yùn)用商圈策略可以為服裝店打好牢固的根基，提高服裝店的形象。一般好的商圈的地理位置好，潮人服裝店的地理位置是離居住區(qū)較近，而且人口密度較高的，交通便利，很多公交車站都在這里。離唐山百貨大樓，三利大廈也近，只需步行十分鐘即可。而且旁邊的公共設(shè)施齊全，各種快餐店，銀行，消費(fèi)者到這里就餐成為了潮人服裝店的潛在消費(fèi)者。而且潮人服裝店每天有三次客流量高峰期。服裝店可以利用這些商圈資源，把生意做到顧客心里，讓她們成為心甘情愿的回頭客。潮人服裝店不僅要分析自己商圈資源，還要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析，比較其優(yōu)缺點(diǎn)，這樣才能知己知彼。
（二）商圈中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析
潮人服裝店對(duì)所處商圈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行了分析，潮人服裝店所處商圈，除了本店還有10家經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服裝店，同處一條街上有5個(gè)，距離較遠(yuǎn)的有2個(gè)，相背的有3個(gè)。
緊挨潮人服裝店的有1個(gè)，它主要經(jīng)營(yíng)女性鞋包類產(chǎn)品，開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。第二個(gè)服裝店主要經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)里賣的名牌衣服，這里衣服比商場(chǎng)便宜，從而滿足了消費(fèi)者花費(fèi)少但是買到名牌服飾的消費(fèi)心里。第三個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)休閑服飾，面料舒服，能滿足消費(fèi)者輕松休閑的消費(fèi)心里，而且有名牌運(yùn)動(dòng)裝，并且不失時(shí)尚風(fēng)格。第四個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)服裝，給喜歡運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)者一個(gè)消費(fèi)平臺(tái)。第五個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)女性職業(yè)裝，這滿足了附近白領(lǐng)一族的消費(fèi)，但是由于地理位置優(yōu)越，所以租金貴，商品價(jià)格自然高些。距離較遠(yuǎn)的和相背的那幾家外貿(mào)服裝店的經(jīng)營(yíng)服飾或有相也是有自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的，雖然地理位置不像本店，但是由于其租金低成本低，所以商品價(jià)格低，這對(duì)于潮人服裝店也是個(gè)威脅。
三、影響潮人服裝店購(gòu)買行為的因素
經(jīng)濟(jì)因素：收入是影響購(gòu)買力的重要因素，現(xiàn)在唐山女性收入越來越多，這使她們的服裝購(gòu)買需求增加且實(shí)際購(gòu)買能力增強(qiáng)。潮人服裝店的目標(biāo)顧客一般購(gòu)買力強(qiáng)，而且她們生活方式的都市化使她們對(duì)服裝種類的需求增加。潮人服裝店的服裝款式多樣可以滿足目標(biāo)顧客的需求。
文化因素：社會(huì)熱點(diǎn)，流行文化，國(guó)際潮流使目標(biāo)顧客的審美方式發(fā)生了日新月異的變化，她們更加追求服裝的表現(xiàn)自我的作用。她們?cè)诓粩嘧非笮驴钍酵瑫r(shí)也蠻偏愛傳統(tǒng)服飾。潮人服裝店是在不斷更新新款式的同時(shí)也會(huì)有經(jīng)典款式來滿足顧客需求。
心理因素：許多目標(biāo)顧客有求異求新的心理動(dòng)機(jī)，她們不愿意與世俗同流，喜歡新鮮的款式，有的顧客有求名動(dòng)機(jī)，她們更注重服裝的品牌，材質(zhì)，是否能體現(xiàn)自身的地位。
四、潮人服裝店的營(yíng)銷策略
（一）價(jià)格策略
潮人服裝店通常采取兩種定價(jià)策略，即折扣定價(jià)策略和心理定價(jià)策略。
潮人服裝店為了促進(jìn)消費(fèi)會(huì)在季末采取折扣定價(jià)策略，如八折折扣和特價(jià)銷售。還會(huì)實(shí)施數(shù)量折扣，如果消費(fèi)者購(gòu)買數(shù)量多那么就會(huì)有折扣或者有禮物。
潮人服裝店還根據(jù)心理學(xué)原理采取尾數(shù)定價(jià)策略，通常故意保留尾數(shù)，這樣會(huì)使消費(fèi)者感覺價(jià)格便宜，從而激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買需求，以刺激消費(fèi)。如199.9元的衣服感覺就比200元的衣服便宜。
（二）口碑營(yíng)銷策略
潮人服裝店通常會(huì)讓老顧客推薦新顧客，如果老顧客對(duì)服裝店各個(gè)方面滿意，她們就會(huì)推薦朋友來買，那么這些被推薦的人成為了潛在顧客。推薦本身會(huì)給被推薦者帶來好的感覺，她們潛意識(shí)里更相信這家店。
據(jù)說口碑營(yíng)銷比廣告的效果好很多。實(shí)際上作為店主不能操控口碑，但是潮人服裝店一直用最好的服務(wù)使每一位顧客滿意，培養(yǎng)忠誠(chéng)顧客。
（三）促銷策略
潮人服裝店為了在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，刺激消費(fèi)，適應(yīng)消費(fèi)者物以稀為貴的心理，通常故意營(yíng)造供不應(yīng)求的局面。通常會(huì)把款式新穎的服裝在服裝達(dá)到飽和之前實(shí)行限銷，通過此策略達(dá)到提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，刺激消費(fèi)的目的。
參考文獻(xiàn)：
一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)
1.經(jīng)營(yíng)杠桿與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)(DOL)是反映經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)強(qiáng)弱的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),是企業(yè)息稅前盈余變動(dòng)率與銷量變動(dòng)率之間的比率。它是反映經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高低的主要指標(biāo),DOL越大,說明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大。經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成同方向變化。經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)是指由于固定成本的存在,從而使經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)變動(dòng)率大于銷售收入變動(dòng)率的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是諸多因素的函數(shù),例如:市場(chǎng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品需求的增減、產(chǎn)品售價(jià)的波動(dòng)、產(chǎn)品成本的穩(wěn)定性、企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格的能力以及固定成本在企業(yè)全部成本中的比重等等。其中,固定成本比重的影響很重要。當(dāng)固定成本不變時(shí),經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)說明了銷售額增長(zhǎng)(減少)所引起利潤(rùn)增長(zhǎng)(減少)的幅度。在固定成本不變的情況下,企業(yè)銷售額越大,經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)越小,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就越小;反之,銷售額越小,經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)越大,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一般情況下,技術(shù)密集型企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較高,而勞動(dòng)密集型企業(yè)經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較低。企業(yè)可以通過增加銷售額、降低產(chǎn)品單位變動(dòng)成本、降低固定成本比重等措施來降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)
企業(yè)控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)期望達(dá)到的效果應(yīng)企業(yè)控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)期望達(dá)到的效果應(yīng)該是:若預(yù)計(jì)銷售呈增長(zhǎng)趨勢(shì),則增大經(jīng)營(yíng)杠桿有利于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的快速增長(zhǎng);若預(yù)計(jì)銷售有下降的可能,則降低經(jīng)營(yíng)杠桿有利于減緩營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的下降速度。然而,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不是一成不變的,在某一時(shí)期銷售增長(zhǎng)的產(chǎn)品可能在另一時(shí)期銷售下降,企業(yè)需要根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況的變化隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)杠桿,要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),就要求影響經(jīng)營(yíng)杠桿各因素的彈性要大,即能夠?yàn)槠髽I(yè)所控制或調(diào)整。
一般情況下,企業(yè)產(chǎn)品銷售處于穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期,預(yù)知未來銷售的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于新的保本點(diǎn)時(shí),應(yīng)選擇運(yùn)用較高的經(jīng)營(yíng)杠桿,抓住增加營(yíng)利的機(jī)遇如適當(dāng)增加固定資產(chǎn)投資,改善企業(yè)的技術(shù)構(gòu)成;提高工藝技術(shù)水平;以降低單位變動(dòng)成本。如果企業(yè)處在經(jīng)濟(jì)蕭條和產(chǎn)品衰退期,則應(yīng)調(diào)低杠桿度,壓縮固定費(fèi)用和成本水平,采取各種可行的促銷策略,提高產(chǎn)品市場(chǎng)占有率,以防止高杠桿的存在導(dǎo)致銷售額跌落,利潤(rùn)幅度下降。
因此,企業(yè)在制定經(jīng)營(yíng)方針和財(cái)務(wù)政策時(shí),必須全面考慮杠桿的性質(zhì)作用和互相影響,以及各類風(fēng)險(xiǎn)。如當(dāng)企業(yè)處于低銷售、高成本、高負(fù)債以致使企業(yè)處于低銷售、高成本、高負(fù)債以致使財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)杠桿居高不下時(shí),企業(yè)應(yīng)降本增效,增加銷售和現(xiàn)金流入量,調(diào)整資金結(jié)構(gòu),壓縮負(fù)債比率,以削弱杠桿作用,最大限度地消除潛在風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況良好,應(yīng)當(dāng)居安思危,避免長(zhǎng)期使用過高的經(jīng)營(yíng)杠桿和財(cái)務(wù)杠桿。由于高杠桿既能帶來利潤(rùn)高速增長(zhǎng)的機(jī)遇,也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)的潛在危險(xiǎn),必須采用較高(低)的經(jīng)營(yíng)杠桿與較低(高)的財(cái)務(wù)杠桿相匹配,以使在規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的前提下保證利潤(rùn)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。
二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施
1.財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)杠桿指企業(yè)利用債務(wù)籌資給股權(quán)資本帶來的額外收益。由于財(cái)務(wù)杠桿受多種因素的影響,在獲得財(cái)務(wù)杠桿利益同時(shí),也伴隨著不可估量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)由于各種難以預(yù)料、控制的因素作用而使企業(yè)可能喪失償債能力,最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),或者使得股東權(quán)益價(jià)值發(fā)生減值。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大,權(quán)益資本收益率對(duì)于息稅前利潤(rùn)率的彈性就越大,隨著息稅前利潤(rùn)率的升降權(quán)益資本收益率會(huì)以更快的速度升降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在,直接導(dǎo)致了普通股股東收益的不確定性和不穩(wěn)定性,企業(yè)為了償付各種債務(wù)及債務(wù)利息,必須保持其息稅前收益處于較高水平,否則會(huì)很快陷入財(cái)務(wù)困境。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)
(1)合理回避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。回避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要辦法是降低負(fù)債比率,控制債務(wù)資金的數(shù)額。回避風(fēng)險(xiǎn)的前提是正確地預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn),預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是建立在預(yù)計(jì)未來經(jīng)營(yíng)收益的基礎(chǔ)上的,如果預(yù)計(jì)企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)狀況不佳,息稅前利潤(rùn)率將低于負(fù)債的利息率,那么就應(yīng)該減少負(fù)債,降低負(fù)債比率,從而回避將要遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了使財(cái)務(wù)杠桿盡可能發(fā)揮正的作用,企業(yè)舉債籌措資金時(shí),應(yīng)注意樹立企業(yè)的良好信譽(yù),爭(zhēng)取有利的借債條件,選擇盡可能低的負(fù)債利率,從而減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
(2)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) ,就是使企業(yè)在一定的時(shí)期內(nèi)的加權(quán)平均資本成本最低、企業(yè)價(jià)值最大。從資本成本及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析來看,負(fù)債籌資具有使資本利潤(rùn)率不斷提高的杠桿作用和功能,而對(duì)外負(fù)債又是企業(yè)主要籌資方式。因此,選擇使綜合資本成本最低的融資組合,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化,使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平。
(3)提高息稅前利潤(rùn)率。降低收支性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本方法是增加企業(yè)的盈利能力,努力提高息稅前利潤(rùn)率。如果盈利能力提高了,企業(yè)收支風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低。因此企業(yè)要認(rèn)真貫徹國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策,抓好產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,以市場(chǎng)導(dǎo)向,不斷開發(fā)新產(chǎn)品;要建立好企業(yè)良好的激勵(lì)機(jī)制、開發(fā)機(jī)制和銷售機(jī)制:實(shí)行多樣化的經(jīng)營(yíng),努力擴(kuò)大企業(yè)的市場(chǎng)占有額。
(4)設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。因此,企業(yè)應(yīng)提高企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力,設(shè)置高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),健全財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度,設(shè)置財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。除此之外,企業(yè)還必須不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在現(xiàn)實(shí)工作中財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一,因此企業(yè)還必須不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),從而有效地防范與化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性化運(yùn)作,提高其抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。
參考文獻(xiàn):
一、評(píng)價(jià)商鋪面臨的問題
筆者多年從事購(gòu)物中心財(cái)務(wù)工作，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，作為業(yè)主或者管理者對(duì)購(gòu)物中心的掌控始終沒有像百貨公司對(duì)它的整體管理強(qiáng)勢(shì)。這點(diǎn)并不是業(yè)主或者管理者本身的缺陷造成的，而是因?yàn)橘?gòu)物中心內(nèi)的商鋪行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬深度極深。具體來說，購(gòu)物不可能對(duì)這么多行業(yè)都有完全的掌控，而且，由于業(yè)態(tài)的豐富使得各個(gè)業(yè)態(tài)對(duì)管理要求差異非常之大。也正因?yàn)槿绱耍鄶?shù)購(gòu)物中心在對(duì)商鋪管理時(shí)多數(shù)選擇以租賃形式為基礎(chǔ)，商鋪的銷售和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)由商鋪?zhàn)灾鞴芾?。所以?gòu)物中心的業(yè)主或者管理者對(duì)商鋪的管理往往僅限于出租、收租、退租再重新招租。但是如果僅限于這個(gè)循環(huán)的話，對(duì)購(gòu)物中心的發(fā)展是極其不利的。
既然管理中存在以上問題，必然會(huì)導(dǎo)致業(yè)主或者管理者對(duì)商鋪的評(píng)價(jià)上存在局限性，只能從表面上來評(píng)價(jià)商鋪的優(yōu)劣。如：是否準(zhǔn)時(shí)交租金、商品是否更新、客流量是否充足。但這些觀察與評(píng)價(jià)都是主觀的、不可量化的，這樣的評(píng)價(jià)對(duì)在商鋪的管理和決策上存在很大的誤差。
在日常的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理中，我們常常會(huì)遇到這樣的困惑：一家商鋪?zhàn)饨鹄U納是及時(shí)的，但是它的經(jīng)營(yíng)狀況每況日下突然有一天關(guān)門撤出。另外一種情況是，某家商鋪日常經(jīng)營(yíng)紅紅火火，但是租金始終不能及時(shí)繳納。還有一種情況是，商鋪不參與任何購(gòu)物中心的活動(dòng)，管理者也不知道商鋪經(jīng)營(yíng)狀況到底是否符合購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)整合，等等情況都與表面觀察的現(xiàn)象有很大出入，用哪種工具或者手段，如何去評(píng)價(jià)這些商鋪則擺在了管理者的面前。
一般情況下，作為購(gòu)物中心的業(yè)主或者管理者為了能吸引商鋪入住，同時(shí)也為了在雙方對(duì)未來商鋪經(jīng)營(yíng)獲利都不明了的情況下，共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享收益，購(gòu)物中心與商鋪簽署的租賃協(xié)議往往不僅僅是固定租金，還包括有根據(jù)營(yíng)業(yè)額收取的提成租金。根據(jù)目前的數(shù)據(jù)顯示，有75%以上的商鋪都簽署了固定租金加提成租金的協(xié)議，同時(shí)，雙方為了都能在經(jīng)營(yíng)不善的時(shí)候退出，另外簽署一份承諾函，承諾與購(gòu)物中心共同推廣營(yíng)銷，如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)做不到一定的營(yíng)業(yè)額，雙方都可以終止合同，退出租賃鋪位。
二、利用現(xiàn)有商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況信息對(duì)商鋪進(jìn)行評(píng)價(jià)
1、評(píng)價(jià)分析方法可能性
根據(jù)購(gòu)物中心的特點(diǎn)和其經(jīng)營(yíng)的模式，以及在這種模式下對(duì)管理者的挑戰(zhàn)和存在的評(píng)價(jià)問題。購(gòu)物中心管理者可以根據(jù)合同約定和自身對(duì)購(gòu)物中心擁有管理權(quán)的優(yōu)勢(shì)或者相當(dāng)數(shù)量的商鋪的經(jīng)營(yíng)信息，如商鋪的面積、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)類型、營(yíng)業(yè)額、租金等等。同時(shí)，管理者可以獲得購(gòu)物中心整體的經(jīng)營(yíng)狀況、營(yíng)業(yè)額、總體客流量，并且隨著管理時(shí)間逐漸推移積累大量歷史數(shù)據(jù)，從而得到購(gòu)物中心長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律。利用統(tǒng)計(jì)分析方法和財(cái)務(wù)報(bào)表分析這些理論體系，提取部分工具和分析方法，對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行發(fā)掘，購(gòu)物中心管理者能針對(duì)面臨的問題進(jìn)行分析匯總。基于可獲得的商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，利用統(tǒng)計(jì)理論、財(cái)務(wù)分析理論提煉設(shè)計(jì)出一套評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是水到渠成的。
2、評(píng)價(jià)分析方法實(shí)用性和意義
購(gòu)物中心需要不斷地更新入住的商鋪，業(yè)態(tài)重整，優(yōu)勝劣汰更新血液。這是由幾方面因素導(dǎo)致的，其一是租賃合同到期商鋪?zhàn)匀桓?；其二由于?jīng)營(yíng)不善商鋪嚴(yán)重虧損撤出購(gòu)物中心；當(dāng)然還有購(gòu)物中心的業(yè)主或者管理者為了能更好地整合業(yè)態(tài)、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)有選擇性地調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，這樣也需要對(duì)商鋪進(jìn)行評(píng)價(jià)。加上上面提到的購(gòu)物中心面臨的困惑和問題，對(duì)商鋪進(jìn)行評(píng)價(jià)是有非常重要現(xiàn)實(shí)意義的，而且實(shí)用性非常強(qiáng)。
由于購(gòu)物中心內(nèi)的商鋪數(shù)量龐大、業(yè)態(tài)豐富且互相之間的差異巨大，互補(bǔ)性強(qiáng)，所以單靠原有的財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)來評(píng)價(jià)和衡量商鋪的經(jīng)營(yíng)就會(huì)存在結(jié)論差異過大，沒有普遍意義。為了能有效形成這樣的評(píng)價(jià)分析方法，我們可以將大量的數(shù)據(jù)通過數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法加以提煉，尋找出普遍規(guī)律為管理服務(wù)。另外，雖然購(gòu)物中心獲得了商鋪的營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)，但是對(duì)商鋪的成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、后臺(tái)管理和人員配備等信息并不了解。所以通過簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)分析來評(píng)價(jià)商鋪就力不從心了。
三、主要術(shù)語(yǔ)介紹
1、主要術(shù)語(yǔ)解釋
