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1引言
隨著二十世紀初物業(yè)管理的出現(xiàn)，大大提高了地產(chǎn)行業(yè)的管理及服務質量。高校物業(yè)管理工作也加快步伐向城市物業(yè)管理學習相關的管理服務技能與經(jīng)驗。高校物業(yè)管理的主要內容包括教學區(qū)、宿舍區(qū)建筑的保養(yǎng)與維護，各區(qū)域的生衛(wèi)清潔工作，園林植物的綠化及養(yǎng)護，校園道路交通的管理與疏導，停車場管理，校園區(qū)域內的安防管理等等。本文收集了最常見的高校物業(yè)管理問題并有針對性的提出具體解決方案。
2高校物業(yè)面臨的主要問題
2.1高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)高校后勤部門來負責管理，缺乏核心競爭力
伴隨城市化步伐的加快，物業(yè)管理產(chǎn)生并發(fā)展起來。但高校作為社會的一部分但是又有其特殊性，在發(fā)展的歷程中受計劃經(jīng)濟的影響很深，高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)的高校后勤部門來負責管理，管理范圍較之前傳統(tǒng)后勤而言沒有擴展，提高，與城市物業(yè)管理企業(yè)相比起步晚，缺乏核心競爭力，這一系列的問題都造成了高校物業(yè)管理落后。
2.2專業(yè)化程度低
目前絕大多數(shù)高校都還設傳統(tǒng)的后勤部門，并沒有設立專業(yè)的物業(yè)管理公司，模式還是沿用原來后勤的管理模式，像一般的物業(yè)管理企業(yè)都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等隊伍，現(xiàn)在許多的高校物業(yè)管理僅僅是建立了宿舍管理中心和后勤服務中心（主要對學院食堂、宿舍進行管理），物管人員數(shù)量少、素質低，意識落后，沒能形成專業(yè)化的隊伍，缺乏對相關人員的專業(yè)培訓，管理人員的專業(yè)技術水平急需提高。
2.3管理不規(guī)范、服務意識差
高校的物業(yè)管理隊伍多是由本校后勤人員組建，從構成、管理模式、制度等方面都與物業(yè)管理市場取得相關資質的物業(yè)管理企業(yè)相比均有較大的差距。在高校物業(yè)管理中，通常教學區(qū)域的設施設備及環(huán)境衛(wèi)生由教務處進行管理，學生生活區(qū)由后勤部門來負責。區(qū)域劃分明確，但是部門之間缺乏溝通和交流。分部門管理會給整體的高校物業(yè)管理帶來難度，另外管理不夠成熟、規(guī)范，對人的服務意識也很欠缺。
2.4管理制度不夠規(guī)范、健全
物業(yè)管理公司一般下設：綜合部（負責收費，物資采購，部門計劃編制、制度設立等）、工程部（負責設施設備的維護，保養(yǎng)等）、保潔部（負責物業(yè)的綠化維護和衛(wèi)生保潔）和保安部（負責物業(yè)及物資，業(yè)主的安全保障工作）?，F(xiàn)在高校物業(yè)管理沒有下設以上部門，且各個部門沒有制定相應的管理制度，沒有規(guī)范自己部門人員的行為，制定相應工作準則。
2.5專業(yè)技術培訓力度小
物業(yè)管理中四個部門中的物管費用收取，財務做賬，設施設備維護與保養(yǎng)，公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔、綠植的種植與保養(yǎng)、秩序維護等工作技術性都很強，物業(yè)管理人員不僅需要具備相關的專業(yè)技術知識，還需具備計算機應用、財務基礎、設施設備維修、綠化及保潔、客戶管理、客戶心理學等多方面的能力和素質。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)還是以原高校后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、技能缺乏，而高校物業(yè)管理部門對人員培訓力度小，進一步加劇了城市物業(yè)管理與高校物業(yè)管理之間的差距。
2.6硬件軟件方面均投入不足
由于高校的物業(yè)和城市物業(yè)管理相比，物業(yè)的使用率高，導致了設施設備維修、保養(yǎng)難度大；日常檢修，維護頻率高；綠化保潔難度大，這些都需要加大投入人力和物力來進行經(jīng)營管理。另外高校建設規(guī)模及建筑物檔次也在提高，對物業(yè)管理服務的要求也越來越高。如：多媒體教室的設備保管，特殊實訓室的日常保潔與物資管理，消防設施布置與維護都需要加強。目前大多數(shù)高校的物業(yè)設施設備陳舊、過時，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代高校物業(yè)管理的需求，而高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是靠學校的行政撥款，投入不足的問題日顯突出。
2.7物業(yè)管理服務范圍有待擴展
高校教學區(qū)域的教室大多還在依靠上課班級的同學來負責管理，沒有形成整體管理、服務的格局。學生宿舍區(qū)面臨的主要問題還是偷盜現(xiàn)象還比較嚴重，宿舍的進出門制度、宿舍區(qū)綜合治理許多工作不到位。面向高校師生員工的服務內容及服務范圍還有待擴展，物業(yè)服務功能不夠完善。
3高校物業(yè)管理發(fā)展的建議及對策
高校物業(yè)作為高校教學質量的基礎和保證，需要按照國家的相關政策和物業(yè)管理的行業(yè)標準，結合不同高校各自的特點和實際，加強改革力度，使高校物業(yè)管理形成“專業(yè)化”、“正規(guī)化”、“全方位”的服務管理格局。需做好以下方面的工作：
3.1高校物業(yè)管理必須走創(chuàng)新之路
隨著人民生活水平的不斷提高，消費觀念發(fā)生了翻天覆地的變化，城市房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展著，隨著科技技術的創(chuàng)新發(fā)展加速了科技成果的轉化，新發(fā)明、新創(chuàng)造、新材料、新技術不斷的產(chǎn)生并進行更新?lián)Q代。新設計以及智能化、數(shù)字化設備也更多的應用在高校樓房建設、學生宿舍區(qū)、教師住宅小區(qū)中。當前人們對于環(huán)境保護的訴求，都迫使高校物業(yè)管理必須不斷尋求創(chuàng)新，找新路。
高校還可以依托自身專業(yè)優(yōu)勢，例如大多數(shù)高?，F(xiàn)在都開設有物業(yè)管理專業(yè)，我們可以利用專業(yè)優(yōu)勢，進行教學改革將一些課程融入到日常的物業(yè)管理中去，一方面可以提升物業(yè)管理，加強高校物業(yè)管理隊伍的整體水平，另一方面可以加強學生的實踐能力，把所學的知識，直接在校內得以運用，這也為學生將來就業(yè)打下一定的基礎。
3.2提升管理質量和服務的水平
目前社會上有影響的品牌物業(yè)企業(yè)都在積極擴大市場份額，高校物業(yè)必須努力提高自身管理水平，應對市場的挑戰(zhàn)，同時抓住高校后勤發(fā)展的大好時機，促進自身的發(fā)展。按照城市物業(yè)管理的內容來對照提升高校物業(yè)的管理和服務水平，需要時可以引進第三方管理企業(yè)來對學校進行管理，為廣大師生提供專業(yè)、優(yōu)質的服務。
3.3實現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務
物業(yè)管理的各個部門都應該制定各自相應的工作程序和標準，讓員工了解自己的工作內容和職責并制定各個工作崗位相應的考核標準，并嚴格執(zhí)行。通過規(guī)范化的管理，提升員工素質，在對客戶的服務中要使用敬語，不使用禁語；工作時需著工作服，佩戴工牌；服務態(tài)度溫和，保持微笑服務等等方面做具體要求，從而不斷提升物業(yè)管理水準。
3.4加強制度建設。
高校物業(yè)管理部門應該制定相應的制度，還應該為保證各項制度的有效執(zhí)行建立相應的檢查、監(jiān)督體系。實時公開各項費用、管理情況，工作做到公開透明，引入師生監(jiān)督機制，從而促進學校各項事務的良性發(fā)展。
3.5加大專業(yè)培訓力度，提升從業(yè)人員素質
根據(jù)各個部門的崗位職責分類，從物業(yè)管理的各個階段分別對相關人員進行專業(yè)技能訓練、客戶接待、禮儀等方面的培訓。例如對保衛(wèi)人員在上崗之前可進行準軍事化訓練、對各種可能出現(xiàn)的緊急情況制定相應的應急預案并進行演練、并及時的對培訓成果進行考核等。對教學實施、設備管理人員進行計算機維修、保養(yǎng)，多媒體的安裝等知識與技能的培訓等等，形成自行培訓的體制，不斷提高服務質量及從業(yè)人員水平。
3.6加大硬件投入力度，實現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化
大力改善高校物業(yè)的硬件條件，逐步使高校物業(yè)向自動化、智能化轉變。在教學樓、實訓樓、圖書館、宿舍樓等安裝自動感煙、感溫的安防裝置、電子門卡、電子停車系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等等。加大相關工具的資金投入，如小區(qū)綠化方面的割草機、撒播機等。真正實現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化、智能化。
3.7做好教工住宅區(qū)的管理服務
在完善相關制度、提高專業(yè)人員素質和硬件設施投入后，高校物業(yè)還應做好具有高校特色的服務項目，如教學后勤保障服務、文化建設、學校相關宣傳活動等等，隨著學校發(fā)展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷優(yōu)化和調整。通過完善校園周邊服務，通過招投標出租門面，承包食堂等廣開資金來源，從而促使高校物業(yè)管理進入良性循環(huán)。
4結語
高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀已不能滿足教學、科研的發(fā)展及社會進步給廣大師生員工帶來的日益增長的消費需求。高校物業(yè)管理必須用理性的目光審視取得的成果，用積極的態(tài)度應對目前的壓力，以改革要有新突破、發(fā)展要有新思路為指導思想，轉換觀念、調整思路，才能使得高校物業(yè)管理進入良性發(fā)展狀態(tài)。
參考文獻：
[1]李富.當前我國高校物業(yè)管理存在的不足及對策[J].現(xiàn)代物業(yè)，2007，（04）.
[2]郭哲，樊向征.高校物業(yè)管理創(chuàng)新與發(fā)展的思考[J].高校后勤研究，2004，（02）.
一、建立物業(yè)管理服務質量體系
質量體系定義是：為實施質量管理所需的組織結構、程序、過程和資源，實施質量管理是質量體系的核心，質量體系應當是組織結構、程序過程和資源的集合體，四者缺一不可。物業(yè)管理服務質量可細分為技術質量和功能質量，技術質量是指提供給業(yè)主什么服務，功能質量是指如何提供服務。物業(yè)企業(yè)引進實施質量體系，可以提高服務質量和管理水平，改善企業(yè)內部管理使企業(yè)全部管理活動做到有章可行，有章必行，使服務質量有更可靠的保證，以確保企業(yè)方針目標的實現(xiàn)和經(jīng)營成效的提高。高校物業(yè)管理公司制定自己的質量體系時，要從自身實際情況出發(fā)，根據(jù)公司的規(guī)模，特點和服務對象等具體情況，以及自己的發(fā)展方向和戰(zhàn)略來制定而不是盲從別人的質量管理體系。目前廣州，上海等地不少物業(yè)管理企業(yè)都通過了ISO9000管理體系認證，ISO9000管理體系提供的是一個企業(yè)如何通過質量體系因素控制，達到既定的管理方針和目標，以及持續(xù)改進產(chǎn)品和服務質量的方法。雖然高校物業(yè)管理有其特殊性，但ISO管理體系對其服務質量管理工作具有指導性作用。ISO標準是一系統(tǒng)性的標準，涉及的范圍、內容廣泛，且強調對各部門的職責權限進行明確劃分、計劃和協(xié)調，使企業(yè)能有效地、有秩序地開展各項活動，保證工作順利進行。高校物業(yè)管理企業(yè)在根據(jù)自身特征情況制定各項規(guī)范之外，導入ISO質量體系，必將提高員工素質，提高企業(yè)聲譽，增強競爭能力。
二、建立流程管理
流程的定義：業(yè)務流程是一組將輸入轉化為輸出的相互關聯(lián)或相互作用的活動流程。其特點包括：1、目標性；2、內在性；3、整體性；4、動態(tài)性；5、層次性；6、結構性。流程管理不等于管理的全部，它和質量管理，瓶頸管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，優(yōu)異的流程管理能夠有力推動企業(yè)取得成功，流程和質量體系目標是統(tǒng)一的。它們相互融合促進發(fā)展。質量體系強調“做了的一定要寫，寫了的一定要做”，能夠起到一種很好的管理規(guī)范作用。在建立流程或優(yōu)化流程以后，需要將流程落實下去進行規(guī)范的運作，同時管理規(guī)范平穩(wěn)運作了一段時間以后，可能已經(jīng)不再適應內外部環(huán)境發(fā)展的需要，又需要系統(tǒng)地來梳理一下流程，看看是否有一些盲區(qū)或者管理的空白，需要建立流程，還有哪些流程需要進行繼續(xù)的改進。質量體質與流程管理相互穿插，持續(xù)進行，從而實現(xiàn)企業(yè)管理的臺階式提升。
三、執(zhí)行規(guī)范化服務要注意幾個方面
1、說到、做到、記錄：①科學的質量體系要求正確識別所有的質量活動并制定緊密的可操作的控制程序或規(guī)定，對所提出的質量體系要考慮是否符合所選定的標準，是否符合企業(yè)的實際，可操作性如何，員工是否能正確理解；②對于服務質量規(guī)范除要求全體員工嚴格遵照文件執(zhí)行外，對文件要按照規(guī)定的修改程序進行修改和完善，只有所有規(guī)范有效執(zhí)行才能使科學的質量體系發(fā)揮功效，給企業(yè)帶來利益；③做到的各項工作要有記錄，我們日常工作中常常有口頭聯(lián)絡，隨意性的弊病，沒有工作情況的記錄，給各項工作的規(guī)范提高帶來了困難。
2、工作規(guī)范流程的編寫：工作規(guī)程是專業(yè)化的操作程序文件，因此工作規(guī)程的編寫不但要以程序和規(guī)范文件作為依據(jù)，更要考慮管理人員在操作工作中的實用性。首先要收集現(xiàn)有的運作文件資料，查閱有關技術資料，提出通用的規(guī)程文件格式樣本，其次在編寫中應使文件具有層次性，內容與過程的描述應盡量與實際作業(yè)相吻合，最后，試用對照程序文件和流程，不斷修改不完善的內容，并補充或合并，使各工作規(guī)程之間更具系統(tǒng)性、統(tǒng)一性、操作性。
高校物業(yè)管理有其特殊的教育屬性，我們在制定各項工作規(guī)范和流程時要充分認識到這一特性，在“三服務兩育人”的前提下，在培養(yǎng)大學生良好的社會公德和生活習慣方面要考慮到對學生綜合素質的培養(yǎng)和提高。
四、設想和嘗試
高校物業(yè)服務應該緊密圍繞服務教學科研、服務師生這個原則，在制定工作規(guī)范和流程時，盡量不影響師生的日常工作學習，對此我們有了些初步的設想并做了嘗試：
1、學校的水電設備管理規(guī)定的制定
學校水電設備是否運行正常，是否有事故隱患，直接關系到學校正常的教學科研秩序，要全面地制定設備運行情況的臺帳和各項檢查、維修、保養(yǎng)規(guī)范和操作流程，最大限度地預防設備事故發(fā)生，杜絕人為事故，延長設備使用年限。
工作要點：按要求實施保養(yǎng)和維護。
管理目標：設備得到正確使用、保養(yǎng)和維護，各項記錄齊全，水電工通曉各類設備的保養(yǎng)周期、操作流程、安全操作要求。
檢查方法：檢查的依據(jù)是年度、月度設備維護計劃以及相關文件，標準是設施、設備使用說明。
2、服務過程質量規(guī)范
在綠化、清衛(wèi)、維修服務的時間安排上要充分考慮師生的上課作息時間，以盡量不影響師生科研學習為指導，在服務態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務，儀態(tài)端正。
工作要點：每項服務都有標準，注意把握各類服務人員與服務對象接觸的禮儀溝通和服務過程。
在謀求社會和科學不斷發(fā)展目標的指引下，社會各個生產(chǎn)部門對高素質人才的需求越來越迫切。高校作為學生生活和學習的重要場所，其物業(yè)管理工作的好壞直接影響著成長于其中的學子的身心發(fā)展。面對不斷暴露出來的高校物業(yè)管理企業(yè)中所存在的問題，我們必須加強高校物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化管理，以保障能有更多的高素質人才向社會輸入。
1 高校物業(yè)管理的地位不斷提升
隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟的進步，各色各樣的物資生產(chǎn)部門和服務部門如雨后春筍般涌出，社會生產(chǎn)和服務市場變得越來越豐富多彩，人們在生產(chǎn)資料和人才等方面的競爭也越來越激烈。為了有效地提升企業(yè)的生產(chǎn)效率和服務質量，以能夠在經(jīng)濟市場中占據(jù)有利地位，人們絞盡腦汁。物業(yè)管理作為一種自改革開放以來才被引入祖國內地的新型管理模式，在這樣的時代背景下，開始逐漸為人們所認知。物業(yè)管理模式所展現(xiàn)出來的優(yōu)勢，也開始為其他產(chǎn)業(yè)所借鑒。高校物業(yè)管理企業(yè)也正是在這種環(huán)境條件下應運而生的。隨著社會各生產(chǎn)部門對人才的需求量不斷增長，高校人才培養(yǎng)的擔子也越來越重，為了讓學生能夠更好更快的成長為高素質的人才，高校在物業(yè)管理方面下足了功夫。對學生日常生活和學習的場所的優(yōu)化管理，為學生構造出了一個安全舒適的環(huán)境，有效的提升了學生學習和生活的效率和質量，真正實現(xiàn)了促進學生成才的目標。
2 高校物業(yè)管理工作中所存在的問題
2.1 物業(yè)管理模式顯得混亂
現(xiàn)代高校規(guī)模龐大，所包含的教學設施和服務機構也多種多樣，因此高校的物業(yè)管理工作，往往由專門的物業(yè)管理企業(yè)來完成。一些高校的物業(yè)管理企業(yè)，雖然在名義上是作為一家企業(yè)來對其所負責的高校的物業(yè)進行管理，但該企業(yè)對于高校而言，只是其管理體制當中的一個小單元。在企業(yè)對高校物業(yè)管理過程中，高校也希望自己能夠參與到該項工作來，更有的高校管理階層希望自己能夠在高校物業(yè)管理工作過程中起到主導地位，有權利對高校物業(yè)管理的各方面內容進行調配和管理。而有些高校物業(yè)管理企業(yè)卻希望自身能夠以獨立的姿態(tài)來進行高校物業(yè)管理，希望自己能夠擺脫學校的依賴，成為職能健全并極具市場競爭力的企業(yè)。在這兩種不同想法的相互碰撞下，一些高校的物業(yè)管理模式也逐漸呈現(xiàn)出混亂的狀態(tài)。這不僅使在高校物業(yè)管理過程中，出現(xiàn)服務工作和管理工作不能合理有效搭接的現(xiàn)象，影響高校設施設備職能的正常發(fā)揮，也讓高校和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中的矛盾不斷加深，影響學校和企業(yè)相互間的利益。
2.2 高校物業(yè)管理體制內部存在的矛盾
在高校辦學規(guī)模和設施設備不斷增加的背景下，高校的物業(yè)結構形式也變得越來越復雜，其中所存在的問題和所要注意的要點也越來越多，高校物業(yè)管理工作也因此成為一項繁瑣的工作。一些高校的物業(yè)管理體制在建設的過程中，由于在職員職權、待遇，以及在學生教師收費、監(jiān)管等方面的問題，給高校物業(yè)管理體制的健康形成構成了隱患。特別是在高校物業(yè)管理人才的引入工作方面，盡管高校人事管理部門在管理工作人員的任用過程中向來都注重人員自身的知識和道德修養(yǎng)，但由于高校與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾，高校對物業(yè)管理的相關技術人才的引入工作沒有給予足夠的重視，導致許多在知識技能和道德品質不合乎要求的工作人員混入高校物業(yè)管理體制當中來，給原本由于經(jīng)驗和知識方面的缺陷而導致功能和結構發(fā)面比較薄弱的高校物業(yè)管理體制，造成了不利的影響。由此導致了在許多高校的物業(yè)管理過程中當中，存在著管理方式陳舊老套、管理成效不夠顯著、服務質量低下、師生投訴的方面不斷增多等問題，不利于良好高校環(huán)境目標的實現(xiàn)。
2.3 物業(yè)管理服務質量不高
高校物業(yè)管理工作作為一項服務事業(yè)，必須有效提升其服務的質量，才能滿足師生的合理需求，實現(xiàn)營造出學生健康、安全成才氛圍的目標。盡管物業(yè)管理在改革開放以來已經(jīng)在我國得到了快速的發(fā)展，但在高校物業(yè)管理工作方面，仍舊缺乏相應的技術人才和知識經(jīng)驗。一些高校的物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)的經(jīng)濟實力、科技水平、管理水平、服務水平、服務理念和企業(yè)文化等方面尚有欠缺，對高校物業(yè)管理工作中所遇到的問題的認識不足，在自身發(fā)展和改革方向上也沒有比較明確的方案和計劃，同時在對提升服務水平和管理技術方面的物資投入不到位，管理人員在技術和經(jīng)驗上已不能滿足日臻復雜的物業(yè)管理形勢，使企業(yè)在物業(yè)管理效率和質量方面久久得不到提升。
3 加強高校物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化的方法
3.1 明確高校物業(yè)管理企業(yè)的定位
高校物業(yè)管理工作是近些年來才為人們所重視的，而高校物業(yè)管理企業(yè)也因此呈現(xiàn)起步晚、資金短缺、技術和經(jīng)驗不足等特點。許多高校的物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展的過程中，往往依賴于高校管理階層的扶植，其管理和服務工作都受到學校行政管理部門的監(jiān)管。高校物業(yè)管理企業(yè)所服務的對象是學校的師生，因此，企業(yè)可以擺脫高校管理階層的限制，發(fā)展成為獨立的、體制和職能健全的企業(yè)，使其能夠在服務功能和管理工作方面獲得更多的發(fā)展空間，讓高校物業(yè)管理工作變得更加全面、更加到位。當然在這樣的轉變過程中，企業(yè)會更加直接的受到來自激烈競爭的市場所帶來的沖擊，也會面臨更多的風險和挑戰(zhàn)。由此可以看出，高校物業(yè)管理企業(yè)在自身定位方面的重要性。
3.2 加強高校物業(yè)管理企業(yè)的體制建設
在高校物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的過程中，為了促進企業(yè)的健康、穩(wěn)步發(fā)展，企業(yè)往往采取與學校聯(lián)合管理的管理體制。由于企業(yè)和學校在管理方面的明顯差別，一些高校的物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)了人員分配不均、職權分配不明等問題，使一些物業(yè)管理過程中所遇到和存在的問題等不到及時的反饋和解決，使這些問題所造成的影響延長，給師生和企業(yè)帶來了困擾。另外，在物業(yè)管理的各項業(yè)務的設置和實施上，由于工作人員自身處理問題能力的欠缺，導致了矛盾的出現(xiàn)。管理體制中的員工待遇問題的出現(xiàn)，也讓企業(yè)與員工之間的矛盾不斷加深。等等這些問題，都提示著我們要切實加強高校物業(yè)管理企業(yè)的體制建設，從體制角度來盡量避免這些問題的出現(xiàn)。
3.3 加強人力資源管理和技術創(chuàng)新
在高校物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化工作過程中，對人力資源的管理工作也是一項重要的工作。工作人員的知識技能水平和思想道德修養(yǎng)對物業(yè)管理和服務工作的效率和質量有著重要的影響，許多師生和員工之間的矛盾都是由于工作人員的質量造成的。為了有效提升物業(yè)管理的質量，使物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化，必須加強人力資源的管理。另一方面，應對不斷的環(huán)境形勢和社會需求，企業(yè)在物業(yè)管理工作方面也應該有所創(chuàng)新，特別是在管理技術方面。
4 結語
高校物業(yè)管理工作關乎高校人才的培養(yǎng)，高校物業(yè)管理企業(yè)作為高校物業(yè)管理工作中的主導，必須實現(xiàn)自身的規(guī)范化，以使高校物業(yè)管理工作能夠科學合理的進行，以實現(xiàn)有效促進高校人才培養(yǎng)的目標。
【參考文獻】
物業(yè)管理是社會發(fā)展進步的產(chǎn)物,是社會文明、人居和諧的必需品,而物業(yè)管理蔓延惡化的糾紛,卻成為影響社會和諧的突出問題,物業(yè)管理行業(yè)本身也因此陷入發(fā)展的困境之中。物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)人才的匱乏和從業(yè)人員整體素質不高,物業(yè)管理企業(yè)服務意識缺乏,管理經(jīng)驗和能力不足,是引起物業(yè)管理糾紛的一個重要原因。
解決物業(yè)管理人才的缺乏與能力的不足,是物業(yè)管理行業(yè)需要考慮的問題,更是擔負培養(yǎng)物業(yè)管理人才的教育工作者應當考慮的問題。
一、物業(yè)管理人才的缺乏與人才能力的不足
物業(yè)管理在我國仍處于初級發(fā)展階段,物業(yè)管理人員有這樣幾個來源:一類是隨房管部門的企業(yè)化轉制而來,一類是由房屋開發(fā)公司后續(xù)轉化而來的,這兩類人員雖然能擔當基本的物業(yè)管理工作,但往往缺乏管理的思維意識、服務意識和創(chuàng)新意識。除此之外,有一類是物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中向社會招聘的不具備任何物業(yè)管理知識的人員,在工作中處于邊學邊做的被動地位。另外,還有一類是經(jīng)過物業(yè)管理培訓的專業(yè)人員,但他們的數(shù)量有限,在實際管理中也存在能力不足的問題。即現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)人才也表現(xiàn)為“三多三少”:一是傳統(tǒng)型的房產(chǎn)管理人才多,創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少;二是勝任單一普遍崗位工作的人才多,能勝任多個崗位工作的復合型人才少;三是初級管理人才多,高級管理人才少。物業(yè)管理企業(yè)人才匱乏和人才能力不足并存的局面,已嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
作為新興行業(yè)的物業(yè)管理業(yè)正處于發(fā)展的加速期,對高素質物業(yè)管理人才的需求量不斷增加。企業(yè)和社會都期望擁有更多的技術型和經(jīng)營型兼?zhèn)涞膹秃先瞬?也對高校培養(yǎng)高水平的物業(yè)管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物業(yè)管理專業(yè)的教育要主動適應行業(yè)的需求,深化專業(yè)建設和改革,辦出職業(yè)特色,才能滿足物業(yè)管理行業(yè)與市場的需要,使物業(yè)管理行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,同時物業(yè)管理專業(yè)所培養(yǎng)的人才也具有了廣闊的就業(yè)市場。
二、高校人才培養(yǎng)存在的問題
高等教育中的物業(yè)管理專業(yè)教育,是隨著物業(yè)管理的普及而開始的,其時間經(jīng)歷并不長,專業(yè)建設仍處于不斷探索和發(fā)展的階段,在物業(yè)管理理論的研究、物業(yè)管理理念的普及、物業(yè)管理人才的培養(yǎng)上,也存在許多的問題,致使物業(yè)管理專業(yè)教育中存在著如下的問題。
1、物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標不明確,定位不準。在制定物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)目標時,往往只是籠統(tǒng)地定位為培養(yǎng)具有物業(yè)管理能力的高級物業(yè)管理專門人才,但對這種能力的構成缺少進一步的細化說明,致使培養(yǎng)的人才能力目標不清晰,造成專業(yè)能力的不足。
2、物業(yè)管理理論知識學習和專業(yè)技能培養(yǎng)脫節(jié)。培養(yǎng)出的學生專業(yè)知識和技能分離,缺乏知識的運用能力和實際動手能力,表現(xiàn)為工作中的專業(yè)基礎理論不扎實和專業(yè)技能不強,不能達到物業(yè)管理人員“一專多能”的要求。
3、物業(yè)管理專業(yè)建設和課程設置缺陷。主要表現(xiàn)為課程體系不夠清晰,課程交叉重復,專業(yè)基本技能內涵不夠明確,專業(yè)特色不突出,培養(yǎng)的學生缺乏專業(yè)競爭優(yōu)勢。
4、教學內容滯后,教學方法和教學手段陳舊落后。主要表現(xiàn)為理論教學多,實踐教學少,導致教學效果與目標偏離,加上教學質量保障不力,人才培養(yǎng)質量難以得到有效保證。
5、物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式單調。培養(yǎng)的人才既缺乏專業(yè)特色,也缺乏學校特色,更缺乏個人能力特色,專業(yè)素質和能力培養(yǎng)不足,與物業(yè)管理行業(yè)對專業(yè)人才的期望有很大差距。
三、物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標的定位
社會與經(jīng)濟的發(fā)展對物業(yè)管理人才的客觀需求,是進行物業(yè)管理教育的依據(jù);物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)對人才及其技能的需要,是物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的標準。在總的教育方針和教育目的指導下,結合行業(yè)用人實際和畢業(yè)生的社會定位,對物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標進行恰當?shù)亩ㄎ?是進行培養(yǎng)模式改革的前提。只有科學合理的專業(yè)培養(yǎng)目標定位,才能根據(jù)培養(yǎng)目標,按照教學的基本規(guī)律,設計培養(yǎng)規(guī)格,制定培養(yǎng)方案,選擇培養(yǎng)途徑并予以實施。
通常物業(yè)管理人才教育的培養(yǎng)目標可以定位為培養(yǎng)服務社會和經(jīng)濟建設,具有經(jīng)濟、管理、法律和建筑工程等方面的基本理論和基礎知識,能在房地產(chǎn)、物業(yè)管理等企事業(yè)單位從事住宅及商業(yè)物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營和房地產(chǎn)市場管理等經(jīng)營管理工作的具有較高文化素養(yǎng)和較強實際工作能力的物業(yè)管理復合應用型人才。
在物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標的實施中,更應培養(yǎng)學生的服務與管理理念,加強行業(yè)規(guī)范和物業(yè)管理服務意識教育,注重學生專業(yè)技能的培養(yǎng)和與業(yè)主交流溝通能力的培養(yǎng);在對人才復合能力的培養(yǎng)上,強化圍繞物業(yè)管理和維護各種專業(yè)技術能力的培養(yǎng),使學生對物業(yè)的屬性和特點有較多的了解,通過對物業(yè)的精心管理,實現(xiàn)服務業(yè)主的最終目標。
四、物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式的改革
通過對物業(yè)管理行業(yè)及其從業(yè)人員現(xiàn)狀和存在問題的分析,可以發(fā)現(xiàn)解決物業(yè)管理人才短缺和專業(yè)素質不高問題,擺脫影響物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的人才瓶頸,是高校物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式改革的方向。
提出物業(yè)管理專業(yè)人才的復合型培養(yǎng)目標和強化專業(yè)特色的要求,構建培養(yǎng)具有管理理論和建筑工程知識的管理與技術并重的復合型物業(yè)管理人才的培養(yǎng)模式,使物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)目標更明確,專業(yè)定位更準確,專業(yè)特色更突出。為此,需要重新設計物業(yè)管理專業(yè)建設方案與專業(yè)評估體系,使專業(yè)建設體現(xiàn)出物業(yè)管理的專業(yè)特色,保證教學質量;并通過加強實踐環(huán)節(jié)的教育教學,注重技能訓練,讓學生具有更強的專業(yè)管理能力和專業(yè)技術能力,適應社會發(fā)展的需要,滿足社會對高端物業(yè)管理人才的需求;同樣也可以通過探索物業(yè)管理專業(yè)教改的經(jīng)驗與教訓,為也在摸索物業(yè)管理專業(yè)建設的同行提供啟示和參考,共同促進物業(yè)管理專業(yè)教育的進步與發(fā)展。
高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內容,也是后勤改革的關鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務社會化改革,按照社會主義市場經(jīng)濟要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內部潛力、加大學校投入等方式,不僅在提高后勤服務質量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化,從而為學校實施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇，同時對服務質量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。
1 高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
高校后勤物業(yè)管理的范圍，一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關的附屬設施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業(yè)管理簡單來說就是物業(yè)運營人對以上設施的管理,為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競爭,社會物業(yè)與校內后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領導下的物業(yè)管理。
高校后勤物業(yè)管理從其性質來說,是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來,從計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業(yè)管理既具有機遇也面對挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務的對象也限于高校內部，并且和高校有著千絲萬縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構一般是后勤集團下屬分公司,但又受學校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想，運營模式并沒有完全建立。現(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計劃管理體制，部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學校分離出來,在社會上也已經(jīng)以獨立的企業(yè)在運行，但是,企業(yè)卻沒有獨立法人資格,仍然和學校存在附屬關系；同時,企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權不明晰,分配關系還有計劃經(jīng)濟、行政管理的色彩等。
2 我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題
2.1 管理服務觀念不能適應形勢發(fā)展需要
高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容，其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內部潛力，不斷提高后勤服務質量，逐步做到服務商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認為高校實行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會。同時物業(yè)管理人員觀念要轉變，員工要轉變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領導者要關心、引導員工,使他們愉快地轉變觀念，管理服務觀念要適應形勢發(fā)展需要。
2. 2 管理體制和管理形式不規(guī)范
我國許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立法人資格,企業(yè)運行仍然采用舊有的模式和體制,導致各方法律關系不夠清晰；產(chǎn)權關系不明確，物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權人既是學校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責、權、利關系無法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責任,雙方合法權益都難以保障,從而法律風險巨大，管理體制不規(guī)范。同時部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范，物業(yè)管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式；盡管有的學校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。
2.3 管理制度不夠健全
高校后勤物業(yè)管理制度可分為：綜合、行政、財務、業(yè)務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格，管理制度不夠健全規(guī)范。
2.4 隊伍專業(yè)化水平不高
高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術知識,還要具備計算機應用、經(jīng)營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，人員結構不合理，管理、技術人員少，綜合素質水平不高，同時非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，缺少專業(yè)技能訓練和培訓，因此高校后勤物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平總體不高。
2.5 服務水平和質量不高
由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨立的企業(yè)，只是學校的一個組成部分，學校每年撥付一定的費用給物業(yè)管理部門，學校師生是物業(yè)服務的接受者但卻不是物業(yè)費用的直接支付者，所以很難要求物業(yè)服務質量，服務水平和質量不高。一是主動服務不夠，存在服務不及時、不到位情況，有些工作經(jīng)常要拖很長時間才能解決；二是校內物業(yè)服務范圍內的設施、設備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠；三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環(huán)境管理不到位，對亂貼亂畫缺乏有效的措施，對影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務意識還不適應現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質量的提高。
3 高校后勤物業(yè)管理的幾點策略
3.1 創(chuàng)新管理體制 加強規(guī)范服務
高校物業(yè)管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌,按照《高校物業(yè)管理辦法》, 轉換機制,理順關系,切實建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展目標是要從根本上理順產(chǎn)權關系,建立自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體,并將原有服務區(qū)域內的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費來源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向專業(yè)化、規(guī)范化、市場化經(jīng)營的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務實體,必須進行機制轉換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉變工作作風;同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新,堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式,要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。
3.2 加強人才培養(yǎng) 強化服務意識
提高高校后勤物業(yè)管理人員素質是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來的,素質不高,難以保證高效率、高質量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng)，選撥綜合素質較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現(xiàn)有員工進行培養(yǎng)，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務水平等方面的素質。通過加強物業(yè)隊伍的素質建設，把每個員工培養(yǎng)成技術職業(yè)人員，強化服務意識。員工的技術培訓可依據(jù)崗位職責分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃，制定培訓大綱，組織編寫教材，進行專業(yè)講授，示范訓練，進行實踐考試。建立一支既懂技術又善管理的高效、優(yōu)質、精干的高校后勤物業(yè)管理隊伍。
3.3 堅持以人為本 提高服務質量
1高校物業(yè)管理中存在的問題
高校物業(yè)管理一般采用非營利性的方式進行，它不以營利為最終目標，經(jīng)費來源主要依賴于學校的撥款，而且管理的范圍較為廣，涉及的人員較多，管理的事物較為復雜。雖然高校物業(yè)管理成立了專門的部門，有了專業(yè)的管理隊伍，但是在傳統(tǒng)思維下，高校物業(yè)管理還存在著一定的問題：
1.1服務意識較差
目前的高校管理部門剛剛完成了從行政部門到企業(yè)服務運營機構的身份轉變，在原有運營體制的影響下，高校后勤部門還不適應物業(yè)服務的身份特征，還存在著較強的“管”的思維，還不具備較強的服務意識。高校物業(yè)還需要有效樹立以人為本的服務理念，還需要從廣大教師和學生的實際需要出發(fā)，主動為學校的教學工作提供服務保障。然而，高校物業(yè)人員多從后勤管理人員轉變而來，本身就缺乏服務意識，誤認為全校師生要適應物業(yè)部門提供的服務，而非根據(jù)師生的需要提供服務。
1.2人員素質較差
高校工作的重心往往在教學科研上，對后勤工作重視程度相對較低，對當前物業(yè)管理工作的要求主要是維持正常的運營。因此，物業(yè)工作人員大多是由學校的工勤人員轉型而來，學校很少聘請專業(yè)的物業(yè)管理人員來開展學校的物業(yè)工作。學校對物業(yè)管理人員也缺少有效的培訓，崗位流動性差，專業(yè)技術人員與普及雜工比例不合理，物業(yè)人員的工資待遇水平相較教職工隊伍差距較大，無法形成競爭機制等問題，使高校的物業(yè)管理水平長期得不到提高，人員素質嚴重制約了高校物業(yè)發(fā)展。
1.3經(jīng)費保障不到位
我國高校物業(yè)經(jīng)費的來源主要由學校財務撥付供給。由于各種復雜的原因，物業(yè)經(jīng)費常常拔付不到位，不及時。由于高校物業(yè)管理范圍十分廣泛，工作量巨大，小修小補等臨時性開支頻繁，致使現(xiàn)有財務制度常常不能滿足物業(yè)管理需要。這主要表現(xiàn)為兩方面：高校物業(yè)管理投入巨大，隨著學校使用年限的增加，各種物業(yè)設施設備需要逐年更換，學校財務制度常常不符合物業(yè)的需求。另一方面，突發(fā)性和臨時性的維修支出隨著高校的擴招，這些預算外的項目常常使現(xiàn)有運轉形式難以滿足需要。
1.4與相關部門溝通不及時
高校的物業(yè)管理部門不是獨立的運作系統(tǒng)，需要與學校的教學部門、行政部門和學生管理部門進行必要的溝通，例如，物業(yè)要提供學校大型活動所需要的場地，需要根據(jù)學校的招生、休假制度安排學生的食宿問題。這些工作都需要學校相關部門的積極配合，需要形成共同協(xié)作的管理運行機制，但是，我國高校物業(yè)管理部門與學校行政和教學部門顯然缺乏有效的溝通，常常導致物業(yè)資源配置不合理，物業(yè)成本較高等問題。
2解決高校物業(yè)管理問題的有效對策
2.1樹立牢固的服務意識
提高高校物業(yè)的管理水平，必須首先轉變高校物業(yè)管理者的管理理念，要在以人為本的基礎上，樹立為全校師生服務的意識，要采用有效的手段將服務思想根植于物業(yè)管理人員的內心。①定期開展物業(yè)管理人員的培訓工作，讓物業(yè)管理人員增強服務意識，學習高校環(huán)境下的專業(yè)服務技能。②建立以學生和教師滿意度為基本內容的服務考核評價體系，使物業(yè)管理人員認識到服務學生和教師的重要性，從而指明物業(yè)人員的工作方向。③建立優(yōu)勝劣汰的競爭工作機制，使物業(yè)人員有危機意識，從而帶動物業(yè)人員不斷的提升服務能力和水平。
2.2優(yōu)化物業(yè)經(jīng)費配置
物業(yè)經(jīng)費的使用應當建立節(jié)約靈活的配給機制，高校應當既要保證物業(yè)經(jīng)費的供給到位，又要建立必要的審核體系，監(jiān)督物業(yè)經(jīng)費的使用情況。①高校要拓寬物業(yè)經(jīng)費的來源渠道，允許物業(yè)以企業(yè)化方式提供多種基礎以外的服務項目。②建立物業(yè)部門的專用小額款項使用賬號，允許物業(yè)部門以靈活的形式掌握一定數(shù)額的資金用于緊急情況。③完善物業(yè)資金監(jiān)管辦法，建立必要的審查和財務公開制度，使高校物業(yè)在更加陽光的狀態(tài)下運行，這樣既保證了物業(yè)經(jīng)費的充足，又節(jié)約了物業(yè)經(jīng)費。
2.3提升物業(yè)技術水平
現(xiàn)代科學技術的快速發(fā)展，可以使高校物業(yè)大規(guī)模使用機器來代替人工服務。這不僅可以大力節(jié)約人工成本，而且可以使服務更加標準化。例如，在校園安全保衛(wèi)方面，可以加裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)。在后勤服務方面可以在校園內布推廣使用一卡通。還可以在校園住宿、餐飲和水電節(jié)約等方面使有更為先進的節(jié)能設備，從而有效降低物業(yè)的運營和使用成本?，F(xiàn)代科技的推廣使用，不僅帶動了物業(yè)管理方法的革命，而且可以更有效的滿足師生需求，是高校物業(yè)發(fā)展的主流趨勢和方向。
3結論
高校物業(yè)管理的實際情況千差萬別，采用現(xiàn)代化的管理方法，切實加強對物業(yè)人員培訓可以有效提升物業(yè)管理水平。高校應當有效消除傳統(tǒng)管理理念、人員素質低、經(jīng)費不足等問題給高校物業(yè)管理帶來的影響。
參考文獻
前言：
最近幾年，高校規(guī)模不斷擴大，專業(yè)課程逐漸增多，高校物業(yè)管理也逐步發(fā)展起來，它對構建和諧、健康的校園文化環(huán)境，提高校園管理水平起到了關鍵作用。但是，高校物業(yè)管理所處的環(huán)境是學術和人文氛圍濃厚的大學校園中，它不同于社會物業(yè)有著自己獨特的功能，這就決定了高校物業(yè)的特殊性，高校物業(yè)應為在校師生創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，提供優(yōu)質的服務和安全的管理為宗旨，以高校為依托，和高校共同發(fā)展，更好地為培養(yǎng)人才服務。自改革開放以來，物業(yè)管理模式從零到逐步興起，在高校內的服務范圍由單一到范圍廣泛，在一些發(fā)展程度較高地區(qū)的高校，物業(yè)管理的管理制度比較先進，管理方式比較超前，其管理服務有了自己的規(guī)模，并且有一定的專業(yè)化水平[1]。總體來說高校物業(yè)管理的改革方向是有利于高校發(fā)展的，能夠保持與時俱進，但同時也要深刻認識到高校物業(yè)重教育、重服務的特殊性，與社會物業(yè)劃清界限。因此，高校的物業(yè)管理要有自己的奮斗目標，走創(chuàng)新發(fā)展與時俱進之路，并在這條道路上倡導專業(yè)化管理，保證管理的服務質量。
一、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
就目前形勢看，高校物業(yè)管理受社會影響非常大，其落后于其他社會物業(yè)管理，并且很少有人對物業(yè)管理的研究與發(fā)展做出相應的實踐證明。在大的方面講，很多高校的樓宇管理比較落后還不能真正達到物業(yè)管理的標準，因此分析高校的現(xiàn)狀，找出其存在的問題是推進高校物業(yè)的前提條件。
（一）管理觀念保守，水平不足，管理體制沒有理順
目前，高校物業(yè)管理大多是采取以行政管理的方式，由于已經(jīng)習慣了傳統(tǒng)的管理模式，盡管近幾年許多學校進行了一些改革，但在管理層次上沒有大的突破。高校中的很多人已經(jīng)形成了固有的生活方式，物業(yè)管理無法將無償?shù)姆兆兂捎袃?，直接影響決策者處理問題的信心和保障服務質量的力度。另外，各高校在引入社會參與程度上有很大差異，導致高校物業(yè)管理出現(xiàn)了不平衡性。涉及部門多管理比較分散，遇事互相推諉，責任分不清，沒有健全的管理體制和統(tǒng)一的標準，各項管理工作很難做到位，從而導致整個社區(qū)的服務較差[2]。從長遠來看，高校物業(yè)管理獨立化是個大方向，但由于制度體制落后，大部分高校仍然不能將物業(yè)管理從高校中分離出去。
（二）缺乏高素質的專業(yè)型物業(yè)管理人才
目前高校物業(yè)管理團隊大部分來自學校后勤，他們常年在學校后勤工作，參與后勤事務與服務，積累了一定的工作經(jīng)驗，能夠應對平時的事務。但是文化素質和自身修養(yǎng)普遍不高，無法跟上時展的腳步，缺乏與物業(yè)管理相關的專業(yè)知識也沒有參加過系統(tǒng)培訓，當遇到棘手的問題時難以保證服務水平和服務質量。他們的服務意識相對淡薄，不能對新型專業(yè)所需做出及時反饋。高校物業(yè)要懂得查漏補缺，發(fā)揚自己先進的文化傳統(tǒng)并吸收超前的管理體制，自身素質太弱，空有服務熱情沒有實際解決問題的能力和專業(yè)技術，無法達到讓師生滿意的優(yōu)質化服務。因此，員工能力不足是高校物業(yè)管理普遍存在的問題，有了過硬的專業(yè)知識才能應付突如其來的問題，就不會出現(xiàn)太大的紕漏進而實現(xiàn)既定目標。
（三）物業(yè)管理雙方責權不清晰
高校物業(yè)管理存在職責權限不清，管理過程有隨意性強、盲目性大的現(xiàn)象。物業(yè)員工沒有搞清自身的工作范疇，沒有堅持自己的權利，也沒有明確自己的義務，導致市場運作化程度低，達不到現(xiàn)代企業(yè)的需求。另外，在校師生對物業(yè)管理的認識有些片面，還沒有真正認識到物業(yè)管理的內涵，容易對物業(yè)管理產(chǎn)生過分要求?？傊?，兩者不能形成統(tǒng)一，權利與義務不能完全分清。
二、高校物業(yè)管理的發(fā)展分析
高校物業(yè)管理是城市物業(yè)管理的組成部分，它應該跟上城市的發(fā)展與時俱進變得更完善，發(fā)展趨勢要跟上社會頂尖物業(yè)管理的腳步。
（一）完善高校物業(yè)管理制度，建立新的管理模式
合理的規(guī)章制度是高校物業(yè)平穩(wěn)運行的前提和保障。物業(yè)管理要履行安全、高效、節(jié)能的原則，其中安全是首要任務，比如水電設施安全，電梯、校車的運行安全，建筑內基礎設施安全檢查等，一定要避免出現(xiàn)管理漏洞，做到事務細化、責任到人。完善的體質是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，要逐步采用科學的市場運作原理，讓更多的人明白物業(yè)管理的內涵，努力把物業(yè)管理面向社會，推行企業(yè)化標準管理，整體提高物業(yè)管理水平，做到以人文本，緊跟新時展潮流，為在校師生營造一個環(huán)境舒適，安全有保障的空間。
（二）高校物業(yè)管理要走專業(yè)化和規(guī)范化
目前，高校的發(fā)展突飛猛進，各種學科專業(yè)隨之增設，進而高校物業(yè)管理也要增加相應的服務項目，高校內辦公教學用的設備、設施變得先進，沒有經(jīng)過專業(yè)化培養(yǎng)的人員很難對其進行維護，維護效果也不盡如人意。所以，要提高高校物業(yè)管理服務水平就要引進一批高素質的專業(yè)化人員。物業(yè)管理規(guī)范化的前提是遵守國家各項規(guī)章制度，要依法經(jīng)營，同國家頒布的條例相吻合，使高校物業(yè)管理有法可依，在出現(xiàn)糾紛時能夠和平協(xié)商。高校物業(yè)管理要有一套完整規(guī)范的管理制度，吸收采納先進的管理經(jīng)驗來保障物業(yè)管理高質量且平穩(wěn)運作[3]。
（三）建立一個成熟的監(jiān)管反饋機制
一個有效的監(jiān)管反饋機制能夠對物業(yè)進行及時的反饋，設立一個反饋體系供師生提出意見和建議，物業(yè)管理人員也要對好的對策和建議積極吸收采納。除此之外還要積極吸收經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)高校成功的管理經(jīng)驗，與同水平高校物業(yè)共同發(fā)展。
三、結語
總之，高校物業(yè)管理必須要有完善的管理制度，有新型的物業(yè)管理方法，管理要產(chǎn)權私有化，能夠維持和發(fā)展社會結構并適應社會生活過程。要走專業(yè)化和規(guī)范化，保障高校物業(yè)管理的服務質量，還要有一個成熟的監(jiān)管反饋機制，把物業(yè)的所有權和經(jīng)營權分離。這些將是高校物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。
參考文獻：
1目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規(guī)模的不斷擴大以及學校發(fā)展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇。同時對服務質量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。
目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。
2高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題
2.1難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌
學校后勤集團組建的物業(yè)管理公司由于在用人機制、制度建設、經(jīng)營管理等方面的不健全，難以真正達到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。
2.2缺乏服務意識，服務水平低下
目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。
2.3物業(yè)管理隊伍知識老化，年齡老化問題嚴重
高校物業(yè)管理者中大部分是從學校各部門分流的人員，沒有系統(tǒng)學習物業(yè)管理的專業(yè)知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質較低，又沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓。這樣必然造成管理上不去，服務不到位。
2.4高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費用還是靠學校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉變，沒有從福利型服務觀念轉變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務水平差，達不到師生的要求。
以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標還相差太遠。
3高校后勤物業(yè)管理的特點
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學化，通過規(guī)范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會其他類型物業(yè)的地方，一個顯著的特點就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應該在推進和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務的功能與學校教書育人的功能實現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學生相對集中、流動性大、物業(yè)使用頻率高等特點，在從事高校物業(yè)管理時應高度予以重視。4加強現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路
4.1引入競爭機制，促進高校物業(yè)管理公司發(fā)展
目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場。為了促進高校物業(yè)管理水平的提高，學校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學校物業(yè)管理中來。通過競爭、對比來提高學校后勤物業(yè)管理公司的服務質量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學化的道路上發(fā)展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動力。在競爭面前，學校后勤物業(yè)管理公司才會有發(fā)展，不會在后勤社會化面前被淘汰。
4.2加強物業(yè)管理隊伍建設，提高管理專業(yè)化水平
后勤物業(yè)管理公司由學?？倓仗庌D型而來，人員專業(yè)素質不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統(tǒng)的培訓。與此同時在選聘員工時嚴格把關，使員工朝著年輕化、知識化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊伍素質得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務水平，增強物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。
4.3健全各項管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現(xiàn)。學校物業(yè)管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。
4.4加強高校物業(yè)管理公司的品牌建設，增強市場競爭力
隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業(yè)管理公司參與市場競爭對自身的建設和發(fā)展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務質量，可以這么說，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。
4.5走市場化經(jīng)營道路，提高盈利能力
在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經(jīng)濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉向經(jīng)營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個方面著手：
（1）提高服務質量是基礎，只有服務質量上去了，有償服務才會理直氣壯。
（2）針對不同的服務對象，提供形式多樣的特色服務。如在學生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務。
（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務同市場接軌，提高收費標準。學校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學樓和學生宿舍的服務上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學校的物業(yè)管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營，自負盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。
5以人為本，共建和諧校園
一、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析
（1）服務理念比較滯后。在當前的高校物業(yè)管理中，不少物業(yè)管理人員都來自于原來的后勤部門。他們一般注重于行政管理工作，而對物業(yè)管理方面的市場知識了解得較少，而且，他們也缺乏市場運營經(jīng)驗。由于重視物業(yè)管理效益，而輕視服務、管理，從而影響了高校物業(yè)管理的市場化、社會化。出現(xiàn)上述情況，與物業(yè)管理人員的專業(yè)素質較差有很大關系。由于物業(yè)管理人員年齡結構老化，而且文化水平較低，因而他們不會注重改善服務質量，這就制約了高校物業(yè)管理的發(fā)展。（2）服務價格體系有待健全。第一，從物業(yè)收費的價格來看，當前的物業(yè)收費標準不是很科學。高校一般采用行政手段來規(guī)定服務價格，但在物業(yè)管理運行的過程中，物業(yè)管理實體為了提高自身的經(jīng)濟利益，往往要求學校提高服務價格。由于沒有統(tǒng)一的價格標準，高校確定服務價格的依據(jù)就不充分，其制定的收費標準也就不太科學。第二，物業(yè)管理實體與高校對制定服務價格的依據(jù)有不同的看法。由于物業(yè)管理尚未從高校完全剝離出來，因此，物業(yè)管理實體往往不會履行物業(yè)管理資產(chǎn)的保值增值義務。第三，高校師生的服務意識有待轉變。不少師生認為物業(yè)管理就是為大家服務的，不應當收取過高的服務費用，這使得服務價格的上升空間很小。（3）管理體制有待完善。就當前高校的物業(yè)管理情況來看，其管理體制仍帶有很大的行政性質。這一方面與高校的歷史背景、身份地位有很大的關系，但另一方面也表明高校與物業(yè)尚未完全分離。在這種管理體制下，物業(yè)管理部門的職工招聘、薪資待遇等仍由高校統(tǒng)一管轄，由于不能實現(xiàn)市場化運營，因而阻礙了物業(yè)管理服務效果的改善。雖然有的高校已經(jīng)采取外包的形式，但是在人員管理上不能做到有效約束，校企雙方溝通上容易出現(xiàn)羈絆。（4）預期效果不理想。目前，不少物業(yè)管理實體的營利能力比較低，效果并不理想。高校的物業(yè)管理費用，絕大部分都來自于高校的行政撥款，資金來源穩(wěn)定，但是投入效果并不令人滿意。在校方自主管理的方式下，歸口部門并未整齊劃一，比如由后勤部門、保衛(wèi)部門、宿舍管理部門分別負責綠化保潔、校園治安、公寓管理等，而且，一線人員大多為臨時工，專業(yè)性欠缺并且責任心不足。而在委托給第三方物業(yè)管理公司管理的方式下，往往出現(xiàn)第三方追求經(jīng)濟利益而忽視了服務質量，這在很大程度上會破壞學校的整體形象并制約高校教育教學工作的發(fā)展。
二、高校物業(yè)管理的對策探討
（1）積極轉變服務理念。為了轉變服務理念，首先，高校領導應認識到物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理作為高校的一個有機組成部分，其管理效果的直接影響到校園的學習環(huán)境、居住環(huán)境。良好的校園環(huán)境，顯然有益于師生在校園內開展各種學習活動，改善高校的學習氛圍。當高校領導認識到物業(yè)管理與高校教育的緊密聯(lián)系之后，必然會注重物業(yè)管理質量的提高。其次，培訓當前的物業(yè)管理員工。通過給員工講解基本的物業(yè)管理知識，使員工對物業(yè)管理的現(xiàn)狀有較為清晰的認識。在認識水平得到提高之后，他們就會自覺地改善服務效果。與此同時，高校還應加強物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓工作。特別是要明確不同工作崗位的基本職責，使員工在恪盡職守的同時，能與其他員工有效配合，提高服務質量。最后，積極引進較為專業(yè)的物業(yè)管理員工。在物業(yè)管理員工年齡結構老化的情況下，大多數(shù)員工的服務理念很難轉變。因此，補充新的物業(yè)管理員工就是非常必要的。在進行完該項步驟之后，為了切實地提高物業(yè)管理質量，高校也可以對其進行適當?shù)呐嘤?，使物業(yè)管理隊伍更加專業(yè)化，確保服務理念能適應當前的社會需求。（2）健全服務價格體系。針對收費標準不統(tǒng)一的問題，高校應加強與物業(yè)實體的溝通交流，積極探索解決該問題的途徑。從發(fā)展的眼光來看，物業(yè)管理最終是朝著市場化方向發(fā)展的，因此，高校應盡量少采用行政手段規(guī)定服務價格的方法。這要求高校不僅需要考慮到自身的利益，同時也能兼顧物業(yè)實體的經(jīng)濟利益。為了較好地解決這個問題，高校可以引入競爭機制，讓多家物業(yè)公司參與競爭。這能在一定程度上，使物業(yè)管理服務價格處于相對科學的水平。不僅如此，在競爭機制的引導下，物業(yè)實體或物業(yè)公司與高校對制定服務價格的依據(jù)的看法也會日趨統(tǒng)一。因為競爭機制的引入，就意味著物業(yè)管理朝市場化方向又邁進了一步。在此前提條件下，物業(yè)公司也會認真履行自己的義務，從而推進了服務價格體系的完善。除此之外，高?？梢约哟笮麄髁Χ?，使高校師生轉變對物業(yè)管理服務的認識。物業(yè)管理服務價格的制定，直接影響到師生的經(jīng)濟利益，但在市場經(jīng)濟體制下，適當提升服務價格也是應該的。高校師生認識到市場經(jīng)濟體制的運行特點之后，就會減少因服務價格上升而產(chǎn)生的抵觸情緒。（3）完善服務管理體制。物業(yè)管理服務管理體制應朝著市場化、社會化、專業(yè)化的方向發(fā)展，為了有效地達到這個目標，可以采取如下幾種方式。第一，改革原有的運行管理機制。物業(yè)管理社會化是大勢所趨。高校要將物業(yè)管理外包給第三方企業(yè)來統(tǒng)一集中管理。第二，要加強內部管理，制定一套符合自身實際情況的管理制度。雖說將該業(yè)務外包出去，但校方仍承擔監(jiān)督管理的責任。校方要制定統(tǒng)一的管理制度和工作標準，目的是促使物業(yè)管理朝著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，同時保證服務質量。同時，物業(yè)公司可以根據(jù)以往物業(yè)管理上的經(jīng)驗，再結合高校的現(xiàn)實情況，制定出基本的工作標準和服務流程，并通過引進人員或培訓的方式提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水準和執(zhí)業(yè)技能水平。第三，加強對服務質量的監(jiān)督管理。通過定期的考核、評估，了解員工的工作態(tài)度、服務效果，以及高校師生的滿意度。針對其中的問題，物業(yè)公司應積極吸取員工的合理化建議，并采取相應的解決措施，使服務管理體制日臻完善。（4）增強盈利能力。當物業(yè)管理從高校剝離出來之后，物業(yè)公司就必須注意提高自身的盈利能力。首先，應保證服務質量。在此前提下，高校師生對物業(yè)管理服務比較滿意，物業(yè)公司自然就有提升盈利的空間。其次，拓寬資金來源。物業(yè)公司可以在高校政策許可的范圍內，開展多種服務活動，如維修、托管等。開展這些服務活動，應做到既不影響正常的物業(yè)管理服務，同時也能提高物業(yè)公司的經(jīng)濟效益。最后，適當提高收費標準?？紤]到高校師生群體的特殊性，物業(yè)公司所制定的收費標準應保持在合理的范圍。這不僅需要考慮到師生的經(jīng)濟利益，同時也要兼顧物業(yè)公司的經(jīng)濟效益，使物業(yè)公司增加營利能力，同時提高高校物業(yè)管理水平。
作者:劉淑君 單位:安陽工學院
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務
一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運行。校園治安維護、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。
（二）高校物業(yè)管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發(fā)展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動、文明服務引發(fā)大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動的樸素感清。
（三）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質服務為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據(jù)經(jīng)濟規(guī)律和教育規(guī)律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優(yōu)質服務，優(yōu)良作風，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業(yè)必須以優(yōu)質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業(yè)服務費用標準具有不確定性
商住物業(yè)管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業(yè)基本實現(xiàn)“撥改付”模式運作，對從事物業(yè)管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區(qū)，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業(yè)服務費用標準也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業(yè)管理大多采用內部甲乙方管理體制
商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟實體，按企業(yè)化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場競爭等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對社會招標，但更多高校其校內物業(yè)市場仍然是給后勤實體經(jīng)營。
（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實行社會化方式運作
國務院已出臺《物業(yè)管理條例》，各省市也出臺了住宅小區(qū)實行社會化物業(yè)管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權的上市流轉和教職工個人權益的保護。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析
高校的物業(yè)管理隨著社會上物業(yè)管理的發(fā)展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢也應該與社會物業(yè)管理同步。
（一）物業(yè)所有權與經(jīng)營權分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現(xiàn)高校物業(yè)的所有權與經(jīng)營權的分離。首先，高校物業(yè)所有權與經(jīng)營權的分離，可明晰產(chǎn)權關系，明確產(chǎn)權主體，是實現(xiàn)高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權與經(jīng)營權的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營責任。實現(xiàn)政企分開，是實現(xiàn)高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業(yè)管理的市場化
高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經(jīng)營型管理，走市場化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營服務。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運轉模式加強管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環(huán)境。
（三）物業(yè)管理社會化
高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴大規(guī)模，逐步走向社會。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優(yōu)質、優(yōu)價和良好的服務，才能擴大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，利用國家給予的優(yōu)惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實力，為自己爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會化過程中必須實施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競爭力。
（四）物業(yè)管理的專業(yè)化
社會大分工中剝離出來的物業(yè)管理是一項專業(yè)化極強的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業(yè)性很強。高校作為先進生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務水平就必須引進一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個趨勢。
（五）物業(yè)管理的規(guī)范化
首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營，要遵守國家相關政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業(yè)的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。
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前言
高校物業(yè)是一個集管理、經(jīng)營、服務為一體的系統(tǒng)工程。近年來，我國高等教育迅速發(fā)展，很多學校招生規(guī)模不斷擴大，專業(yè)不斷調整和增設，相對應的是老校區(qū)改、擴建和新校區(qū)的籌建，高校物業(yè)已經(jīng)成為高校改革的一個重要領域。物業(yè)管理模式從無到有，服務范圍由簡到繁。在一些經(jīng)濟地區(qū)發(fā)達和基礎較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，其管理服務不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專業(yè)化水平和市場競爭力。應該說，目前高校物業(yè)管理的改革的方向是正確的。但同時也要深刻認識到由于學校物業(yè)具有重教育、重服務的特性，因此，在不斷倡導專業(yè)化物業(yè)管理的進程中，不可避免地出現(xiàn)一些復雜問題和困惑，高校的物業(yè)管理必然要走一條創(chuàng)新發(fā)展之路。
一、高校物業(yè)管理工作的概述
1.高校物業(yè)管理范疇廣泛
高校物業(yè)管理是個廣泛的服務行業(yè)，包括廣大教工、學生的所有后勤工作，覆蓋教學管理、居住、餐飲等部分事務。這些事務的具體內容如下：首先，涉及教學管理的服務范圍有：教學樓房維護、教學設施的維護維修等。其次，涉及生活的服務范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發(fā)，學校超市等，體現(xiàn)在安全、衛(wèi)生、實用、美觀等幾個方面，例如，食堂主要包括教工學生伙食的質量、衛(wèi)生狀況，餐飲價格等等；再次，涉及到校內交通的服務范圍有：校內班車的運營，學生交通工具的管理等。當然還有其他重要事項，校園綠化，校辦工廠的運營等等。
2.高校物業(yè)管理的基本要求
（1）安全至上的原則。例如，教學樓、宿舍樓的維護維修必須堅持安全第一的原則。房產(chǎn)設施包括行政辦公樓、教學樓、學生宿舍、教工宿舍、校內后勤房產(chǎn)等等。不論是學生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項放在首要位置。
（2）堅持以人為本的原則。把方便學生、服務教師的指導方針貫穿于其生存和發(fā)展的全過程。物業(yè)管理的規(guī)章應方便教職員工和學生聯(lián)系物業(yè)管理人員，使工作人員能及時處理相關事務。
（3）成本收益相統(tǒng)一的原則。在物業(yè)公司還尚未完全獨立化的前提下，物業(yè)管理既不是完全免費的福利服務，也不是追求效益至上的市場服務，必須講求二者的平衡。物業(yè)管理公司管理的資產(chǎn)比較特殊，服務的對象是具有人文環(huán)境的高校。因此，物業(yè)管理要遵循教書育人的宗旨，不僅為學校師生提供高效、高質的服務，并且還要創(chuàng)造平安、優(yōu)雅的校園環(huán)境。物業(yè)管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實現(xiàn)經(jīng)濟效益，最終努力實現(xiàn)和諧雙贏的管理效果。
二、高校物業(yè)管理現(xiàn)存的主要問題
高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革的重點，也是學校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現(xiàn)在思想觀念滯后、規(guī)模效應差、費用偏低、職責權限不明確等方面。
1.管理體制沒有理順
我國高校物業(yè)管理存在多種模式，由于各高校在引入社會參與程度有很大的差異，因此，高校物業(yè)管理發(fā)展就體現(xiàn)了不平衡性和多元化特點。目前，有社會物業(yè)競爭管理型，有學校后勤主導性，還有二者共同管理型，但從長期來看，高校物業(yè)管理獨立化是個大方向。由于制度體制落后，現(xiàn)在仍然有部分高校受傳統(tǒng)計劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業(yè)管理從學校分離出去，但其仍不具備獨立法人資格。因相關的產(chǎn)權問題沒有得到解決，所以和學校繼續(xù)存在附屬關系，在資源分配關系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業(yè)管理企業(yè)，逐步增加保潔保安、綠化養(yǎng)護等服務內容，也實行了象征性的有償服務，并簽訂了相關物業(yè)管理協(xié)議，但在服務內容、服務收費等方面往往受到學校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事，既不執(zhí)行行業(yè)要求和標準，也不考慮成本和效益，其運行方式帶有的行政命令的特點。
2.物業(yè)管理方與被管理方責權不清晰
首先，物業(yè)管理作為高校后勤改革的內容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責權限不清，因此管理過程必然出現(xiàn)隨意性強、盲目性大的現(xiàn)象。長期以來，物業(yè)員工的思維在“事業(yè)單位”思想慣性的影響下，對自身工作范疇沒有搞清，既沒有明確自己的義務，也沒有堅持自己的權利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴重，缺乏服務意識、競爭意識，仍持有“到時上班，到點下班”的心態(tài)。由于，物業(yè)部門負盈不負虧，因而市場運作化程度低，完全達不到現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求，所以，時常出現(xiàn)管理不及時、不到位，服務效率和質量跟不上學校管理的問題。
其次，目前，仍有不少高校職工對物業(yè)的認識比較片面，認為物業(yè)就是環(huán)境維護、衛(wèi)生清理、簡單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對有償服務等現(xiàn)代市場消費觀念難以適應，容易產(chǎn)生對物業(yè)管理的過分要求，希望物業(yè)管理不收費、少收費、多做事。這些觀點是不正確的。
3.缺乏高素質的物業(yè)管理人才
目前高校物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成，現(xiàn)有員工有的來自本單位后勤，有的來自高校附屬企業(yè)的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長期從事后勤管理和服務，有一定實際工作經(jīng)驗，但文化素質普遍不高，服務水平和專業(yè)技能較低，大多缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓，故很難保證服務質量。再加上長期以來高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務意識相對淡薄，市場觀念和企業(yè)經(jīng)營理念都有待提高。
長期以來，高校為了解決部分貧困學生的基本生活保障，普遍采取了學生勤工儉學的形式，由學生來負責學校的許多后勤服務工作。這樣就造成了管理松散、服務質量差等問題。近年來，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環(huán)境應大幅改善，加之，目前，學生的生活條件也不斷提高，這一切都對物業(yè)管理的服務質量提出了新的標準。
4.長期以來物業(yè)管理經(jīng)費短
由于物業(yè)管理體制沒有理順，高校物業(yè)資金的來源比較單一，主要是來自少量的房屋租金及學校行政撥款。由于資金來源非常有限，而且學校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業(yè)管理經(jīng)費緊張的局面。近年來，隨著學校招生規(guī)模的不斷擴大，學校基建項目相應增加，投資管理的費用也會不斷增多，成本收益可能嚴重失衡，屆時學校負擔將越來越重。因此如何緩解經(jīng)費短缺問題也成為高校物業(yè)管理中的一個無法回避的問題。
三、完善高校物業(yè)管理的對策與建議
1.建立新的管理模式、完善新的管理體制
逐步完善管理體制是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步推進，我國高校物業(yè)由行政事業(yè)型管理模式向企業(yè)管理轉制已成為一種發(fā)展趨勢。因此，在實踐中探索發(fā)展，努力堅持物業(yè)管理面向社會，逐步推行企業(yè)化管理，提高其法人獨立地位的大方向。堅持“規(guī)范、和諧、創(chuàng)新”的核心價值觀和樹立“服務教學、以人為本”的管理理念，以公共教學設施和學生公寓設施及相關配套服務為重點，采取科學的市場運作原理，逐步提高物業(yè)管理水平，充分發(fā)揮高校物業(yè)市場化運行與服務育人的雙重職能，為高校師生創(chuàng)造了一個安全、舒適的工作、學習和生活環(huán)境。
2.完善高校物業(yè)管理制度
規(guī)范合理的制度是高校物業(yè)健康運行的前提和保障。物業(yè)管理的基本原則應該是安全、節(jié)能、高效三項，其中應特別強調安全、例如建筑安全檢查，水電設施安全，校車運行安全等事項，務必做到事務細化、責任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個有機過程，堅決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象。再次，注重管理質量和效率，堅持物業(yè)管理人人有責的信念，增強主人翁的責任感。
3.提高和糾正認識上的偏差
只有廣大教職工對物業(yè)有了正確認識，并加強自身的自律行為，物業(yè)管理才能事半功倍。高校物業(yè)的作用非常重要，內容也比較廣泛。全校職工、學生的教學設施、居住環(huán)境、飲食衛(wèi)生質量、校車的合理調配、校辦工廠的運營等等都是物業(yè)的管理范圍。物業(yè)的職能不僅是提供基本的服務及便利，而且也涉及到個人息息相關的日常事項。廣大教師員工學生既要維護自身的權益也要盡到自己的義務，對于物業(yè)合理的計價收費標準應認真執(zhí)行。
4.堅持低碳物業(yè)管理的原則
物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護的關系十分密切。數(shù)年前，中國物業(yè)管理協(xié)會就曾提出要推行綠色物業(yè)管理。根據(jù)國外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用是建設成本的7倍左右，而國內則達到了12倍，其中，能耗費用占比最大。由于大學是廣大師生聚集的場所，因此，物業(yè)管理與節(jié)能降耗高度相關，建設資源節(jié)約型、環(huán)境優(yōu)美型校區(qū)是項重要舉措。通過統(tǒng)籌兼顧，信息共享，進一步抓好管理和服務的各個環(huán)節(jié)，就能夠達到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進資源的循環(huán)利用和環(huán)境的改善，從而為保護環(huán)境和建設節(jié)約型社會將作出積極的貢獻。
5.吸收高學歷的物業(yè)管理人才
物業(yè)人才應專業(yè)化、年輕化，要逐步提高完善物業(yè)管理人員的學歷層次和知識結構。隨著部分職業(yè)院校和高等教育院校物業(yè)管理專業(yè)的設置，物業(yè)人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業(yè)公司應重點吸收建筑設計、管理學、經(jīng)濟學、會計學等方面的復合型物業(yè)管理人人才，這些專業(yè)人才適應性強，所學專業(yè)對高校物業(yè)管理比較對口，能大幅提升管理的水平。
6.建立一個有效的監(jiān)管反饋機制
沒有良好的反饋機制就不可能有良好的物業(yè)管理活動，物業(yè)管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個有效的監(jiān)管反饋機制，及時對物業(yè)進行信息反饋，物業(yè)相關人要廣泛聽取教職員工的意見和建議，對于好的對策建議必須主動采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業(yè)管理經(jīng)驗，積極吸收其成功之處。
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