時(shí)間：2023-05-31 08:33:31
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引言
隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，房地產(chǎn)商獲利方式已經(jīng)從單純的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)發(fā)生了改變?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)商在獲得經(jīng)驗(yàn)利潤(rùn)的同時(shí)，要想不被市場(chǎng)淘汰，除了必須提供適合的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，是一個(gè)值得研究的問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本按構(gòu)成內(nèi)容劃分，可分成土地開發(fā)成本、建筑安裝工程成本、期間費(fèi)用三大類，筆者主要對(duì)這三類房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制進(jìn)行了分析。
一、土地成本分析
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國城市的規(guī)模正不斷擴(kuò)張。我國開始推行城鎮(zhèn)土地使用制度改革后，土地由無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變。這一措施的實(shí)現(xiàn)大大提升了城鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用率，提升了土地的價(jià)值，為城市建設(shè)提供了基本資本支持。在城市房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本成為一個(gè)重要的影響因素。其中，包括向國家交納的土地出讓金，土地上原有的房屋、設(shè)施、構(gòu)筑物、苗木、附作物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。辦理土地使用權(quán)證需交納的各種規(guī)費(fèi)以及政府隨出讓土地使用權(quán)向使用者分?jǐn)偟某墙ㄅ涮踪M(fèi)、增容費(fèi)等，土地開發(fā)成本的高低主要體現(xiàn)在投資項(xiàng)目商品面積所占比重上。在投資的項(xiàng)目中，由于種種原因并不是所有的房屋都成為了商品銷售房屋，其中有一部分公共服務(wù)用房是無償?shù)奶峁┙o社會(huì)的，這一部分房屋占有土地但卻無法為投資方贏利，所以造成了投資項(xiàng)目商品產(chǎn)出率低的現(xiàn)象。因?yàn)榇藢?dǎo)致了投資方無法贏得效益或者效益低下，所以就有了投資方漫天要價(jià)的現(xiàn)象。
二、建安成本分析
建安成本既是建筑安裝工程成本，在一般中小城市建設(shè)中建安成本一般占總成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，從數(shù)字可以看出它在總成本中占較大的比例。其主要包括的內(nèi)容很多，大體可以分為兩類：主體建筑工程費(fèi)和主體安裝工程費(fèi)
與其它房地產(chǎn)開發(fā)成本相比，這一成本較其它成本來講是比較剛性的，因?yàn)樵陂_發(fā)前開發(fā)商往往都有一定的額度范圍。但是隨著建筑安裝水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的選擇上，設(shè)備的選型上，工程量的增減、對(duì)施工隊(duì)伍的選擇上等等，這些因素都直接影響著建安的成本。這就要求開發(fā)商在項(xiàng)目的進(jìn)行過程中既要保證工程質(zhì)量又要對(duì)以上因素做好有效的選擇和評(píng)定，以求很好的控制建安成本。
三、政府稅費(fèi)分析
稅費(fèi)在我國房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例也比較大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的所有稅收，如房產(chǎn)稅、耕地占有稅、土地增值稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等。除了這些必交的稅收外，開發(fā)商還要向地方政府交納一定的行政費(fèi)用。這些費(fèi)用一般由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取，往往項(xiàng)目繁多且規(guī)范性差。所包括如征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等等。
四、降低成本的方法和措施
在基本了解了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成后，我們要對(duì)降低成本的方法和可采取的措施進(jìn)行一定的探討。在這里我們主要通過在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成方面淺析房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的方法
1、土地成本控制措施
想要控制土地成本首先要了解土地成本主要來自哪里？決定土地成本的因素主要有以下幾個(gè)方面：
第一取決于土地的地理位置
土地的地理位置直接決定這它的價(jià)值，處于城市中心的土地，因?yàn)樘幱谏虡I(yè)中心，且周圍交通條件便利，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較好所以價(jià)值很高。正與其相反，處于城市的邊遠(yuǎn)地段的土地因?yàn)槠渖虡I(yè)貧瘠，交通相對(duì)閉塞，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較差，所以價(jià)值當(dāng)然不及位于市中心的土地，土地價(jià)格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途來進(jìn)行分析的話，商業(yè)用地的位置主要要看周邊的繁華程度，臨街狀況如何，這些情況好的話地價(jià)自然會(huì)有所提高，反之則難免有所降低。而住宅用地的位置則要綜合許多的因素，如周圍的環(huán)境綠化情況、市政設(shè)施的配套情況，還有安全程度及與市中心的遠(yuǎn)近，交通是否便利等等。工業(yè)用地的位置要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，原料產(chǎn)品的運(yùn)輸，還包括環(huán)境因素，即在處理工廠可能產(chǎn)生的污染方面，工業(yè)廢料的處理方面，綜合視之?？傮w來說其都大致遵循一個(gè)原則，凡是位置優(yōu)越的土地，地價(jià)就會(huì)較高，反之則會(huì)較低。
第二取決于土地的面積
面積因素即是指土地面積的大小，由于土地面積的不同，其價(jià)值也隨之不同。一般來說，面積較大的土地，其地價(jià)一般較高，而面積相對(duì)較小的土地，其地價(jià)一般較低，但是，這并不是絕對(duì)的。土地面積的大小對(duì)于地價(jià)產(chǎn)生的影響還與其用途，規(guī)模，效益有關(guān)。面積大的土地對(duì)開發(fā)商來說它的利用率較高，所以其價(jià)格也就相對(duì)較高。面積小的土地可以利用的資源較少，所以其價(jià)格也就相對(duì)較低。另外，還要看土地面積的公用能否完全發(fā)揮出來，得到最有效的利用。比如，在繁華的商業(yè)區(qū)內(nèi)，土地面積越大其深度也就越大，這樣反而不利于商家經(jīng)營(yíng)，這在臨街的店鋪表現(xiàn)的較為明顯。這時(shí)，土地面積大反而會(huì)造成土地利用效益的降低。但是，如果面積過小，會(huì)影響土地的使用功能，使其無法完全發(fā)揮出來，再加之無法形成規(guī)模，所以地價(jià)也會(huì)下跌。
第三取決于土地的利用度
土地的利用度既是業(yè)內(nèi)人士所謂的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指為經(jīng)過開發(fā)的土地，這種土地因?yàn)槲撮_發(fā)所以大多價(jià)格低廉。而“熟地”既是指已經(jīng)被開發(fā)過的土地，其大多基本的三通一平（即水、電、路、場(chǎng)地平整）已經(jīng)具備，所以，比“生地”價(jià)格高出許多。另外，已經(jīng)開發(fā)過的“熟地”可能已經(jīng)經(jīng)過了多次的轉(zhuǎn)讓、炒作、買賣，價(jià)格高也就不難理解了。但是，這種土地因?yàn)閮r(jià)格較高，必將帶來土地成本的增加。
第四取決于土地使用的附加成本
在我國為了擴(kuò)大城市規(guī)模往往會(huì)對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。在舊城改造的過程中，市中心老城區(qū)人口相對(duì)稠密很多，所以往往是土地的黃金地段。在這里土地的價(jià)格本來就已經(jīng)很高了，而在舊城區(qū)改造上除了基本的拆遷費(fèi)用外，政府還對(duì)拆遷的居民進(jìn)行補(bǔ)償，這就造成了一筆很大的費(fèi)用。補(bǔ)償費(fèi)用的大幅增加，成本必然會(huì)隨之加大，所以，開發(fā)商在做初期決策時(shí)，必須考慮這個(gè)因素。
第五取決于土地的招投標(biāo)
在土地出讓方式上存在協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式，其中協(xié)議談判的價(jià)格又因談判對(duì)象不同而不同，這也使土地成本增加。
那么如何對(duì)土地成本進(jìn)行控制？主要有以下幾個(gè)方面的工作：
第一政府調(diào)控
鑒于我國地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，政府對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行的調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)土地價(jià)格的調(diào)控體系，建立土地所有權(quán)出讓的規(guī)范，增加土地市場(chǎng)交易的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可以通過國家定價(jià)或者國家提供指導(dǎo)價(jià)來完成調(diào)控的目的。如可以建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等，對(duì)這些政府可以每年在固定的時(shí)間由官方權(quán)威調(diào)查和評(píng)價(jià)的公示地價(jià)。
第二完善相關(guān)制度
完善土地的租賃制度：這里要做到租稅分流，即政府作為城鎮(zhèn)土地和一部分房產(chǎn)的擁有者可以進(jìn)行一定的租金收取，而作為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)管理者則應(yīng)該收稅。政府可以根據(jù)長(zhǎng)期租和逐年出租兩種不同的租賃方式，分別以土地出讓金和年地租兩種方式收取地租。其中，凡是具備條件、手續(xù)齊全的都應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)或是拍賣方式進(jìn)行土地出讓。而暫不具備條件，手續(xù)還未齊全的，則以協(xié)議出讓土地，但是必須嚴(yán)格加以規(guī)范管理。其中，原行政劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)的，應(yīng)一律進(jìn)行出讓金的補(bǔ)交。另外，我們還需規(guī)范土地的一級(jí)市場(chǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行以招標(biāo)拍賣為主、協(xié)議為輔的原則，讓土地招投標(biāo)拍賣成為一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)行為。最后，我們還需對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行必要的規(guī)范和整頓，以加快土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的規(guī)范化和有序的發(fā)展。這里，作為政府及主管部門應(yīng)該做到明確土地的審批環(huán)節(jié)，盡量簡(jiǎn)化審批程序，嚴(yán)格清理如水、電、氣等各部門制定的非政府的行業(yè)規(guī)定。針對(duì)土地招標(biāo)、拍賣中可能出現(xiàn)的項(xiàng)目不確定的情況，則需重新對(duì)不同土地進(jìn)行使用權(quán)限的認(rèn)定。在管理辦法的制定上則嚴(yán)格按照現(xiàn)行的金融抵押和法律制裁的要求進(jìn)行制定。在用地情況上，如果涉及到拆遷則要做好存量向賠償過渡的工作，以期杜絕拆遷中人為的因素。對(duì)土地交易中存在的私下轉(zhuǎn)讓問題要堅(jiān)決杜絕，對(duì)新增土地則要解決好土地持有者不按照成本要價(jià)的問題。
2、工程建設(shè)的成本控制
工程建設(shè)施工階段是通過建設(shè)最終形成工程實(shí)體的階段。這一階段對(duì)項(xiàng)目總體成本的影響為10％――15％，雖然在成本控制占的比例較小，但不必要的浪費(fèi)、返工、設(shè)計(jì)變更形成的可能性卻很大，極易造成工程預(yù)算的超支。因此，在施工階段全過程中采用先進(jìn)的施工組織和科學(xué)的施工管理方案很重要。通過科學(xué)管理可以防止工程量簽證的增加，使施工周期得到縮短，降低人工材料的消耗量。工程建設(shè)的成本控制可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行
①對(duì)材料的控制
材料費(fèi)在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和價(jià)格對(duì)工程施工階段造價(jià)的影響很大，只有嚴(yán)格遵循合同的材料用量，合理的確定材料的價(jià)格，才能達(dá)到有效控制工程施工造價(jià)的問題。因此在簽訂合同前，應(yīng)仔細(xì)進(jìn)行合同審核，確定工程量清單，基本單價(jià)，控制主要材料的價(jià)格。對(duì)于主要的材料我們應(yīng)由籌建處統(tǒng)一進(jìn)行采購，這樣既可以保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度，又有利于工程造價(jià)的控制。對(duì)于工程中主要的材料費(fèi)用，工程技術(shù)人員需要隨工程進(jìn)展經(jīng)常深入市場(chǎng)了解，力爭(zhēng)獲取第一手資料，為以后竣工決算提供有力依據(jù)。
②嚴(yán)把設(shè)計(jì)關(guān)
在工程設(shè)計(jì)上我們除了要比對(duì)選擇好設(shè)計(jì)方案外，還應(yīng)注意設(shè)計(jì)中存在的設(shè)計(jì)變更的問題。從以往工程的施工情況來看，由于種種原因會(huì)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行很多大的變更，包括工程量的變化、材料代用等，這就為工程成本增加了不可預(yù)見的費(fèi)用問題。為有效的控制造價(jià)，必須制定設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度，明確可變更的權(quán)限范圍。而對(duì)非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樽兏l(fā)生的越早，損失越小；反之，損失越大。如果在施工中變更，已施工的工程還需拆除重新施工，勢(shì)必造成更為嚴(yán)重的損失。
3、稅費(fèi)控制
稅款征收是國家稅務(wù)機(jī)關(guān)按照行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定針對(duì)納稅者進(jìn)行稅款征繳的活動(dòng)總稱。所以，在稅費(fèi)的控制上，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將會(huì)起到事半功倍的作用。
五、結(jié)語
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的關(guān)健，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制上我們應(yīng)從其成本的構(gòu)成入手，先了解可構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的各個(gè)因素，然后，對(duì)癥下藥，逐一分析，最后制定出一個(gè)長(zhǎng)期的、系統(tǒng)的降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的方案，并監(jiān)督實(shí)行。在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的過程中各個(gè)方面都要抓好成本控制和管理工作，這對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目投資效益的提高和管理水平的增強(qiáng)都有著十分重要的作用。同時(shí)它也是保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的有效途徑。
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成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，效益為先， 房屋建筑工程施工企業(yè)在全力保障工程質(zhì)量的前提下，能否做好工程成本的管理，便成為企業(yè)效益好壞與否的決定因素。特別在建筑工程微利和競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，要想贏得生存和發(fā)展，必須重視成本管理，否則難以生存。
房屋建筑工程施工成本管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要在統(tǒng)一的成本管理責(zé)任體系下， 以成本計(jì)劃、成本控制、成本分析為手段，以加強(qiáng)材料、人員、機(jī)械管理為重點(diǎn)，適時(shí)進(jìn)行成本管理，達(dá)到縮短工期、保證質(zhì)量、降低消耗、減少費(fèi)用、提高效益之目的。隨著建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，成本管理只能加強(qiáng)不能削弱，從而提升企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。
一、影響房建工程施工成本管理的因素
1、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策因素。如施工材料價(jià)格上漲、相關(guān)稅率上調(diào)等。
2、資金是項(xiàng)目施工管理系統(tǒng)的關(guān)鍵部分，工程施工既是一種生產(chǎn)活動(dòng)，又是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。工程施工要投入“人、材、機(jī)”及資金，投入太多會(huì)造成浪費(fèi)，投入不足又會(huì)影響施工進(jìn)度與工程質(zhì)量。
3、項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備較高的政治素質(zhì)、較全面的施工技術(shù)知識(shí)和較強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力，并能充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目參與人員的工作積極性和責(zé)任感。如質(zhì)量問題返工、任務(wù)小組沖突造成窩工等都是實(shí)施管理時(shí)容易影響成本的因素。
4、設(shè)計(jì)是施工得以進(jìn)行的前提，設(shè)計(jì)的深度除了應(yīng)達(dá)到規(guī)范的要求，還應(yīng)達(dá)到工程實(shí)際施工的要求。具體的影響因素如設(shè)計(jì)要求難以達(dá)到，設(shè)計(jì)錯(cuò)誤等。
5、技術(shù)系統(tǒng)是影響施工成本管理的核心因素，確定科學(xué)、合理的施工方案是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。如任務(wù)銜接出現(xiàn)問題、難以滿足施工工藝要求、缺少必要的施工設(shè)備等因素都會(huì)對(duì)施工成本造成影響。
6、其他因素。如第三方原因，突發(fā)特大暴雨，意外事故等。
二、房建工程施工成本管理方法建議
1、施工機(jī)械費(fèi)約占施工總成本的15%左右，應(yīng)加強(qiáng)施工機(jī)械的使用和管理。一是確定機(jī)械手的崗位職責(zé)， 每天記錄所內(nèi)機(jī)械及外租機(jī)械使用情況。機(jī)械手不應(yīng)該只是單純的維修、 保養(yǎng)機(jī)械，也應(yīng)該確實(shí)的溶入到工地中，了解工程進(jìn)度。二是合理安排機(jī)械設(shè)備的使用避免不必要的窩工與浪費(fèi)。每天晚上工長(zhǎng)和技術(shù)人員必須安排好該工區(qū)第二天機(jī)械設(shè)備詳細(xì)使用計(jì)劃，交由設(shè)備管理部門。由設(shè)備管理部門協(xié)同項(xiàng)目經(jīng)理、總工根據(jù)工作的輕重緩急作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排。并在當(dāng)天晚上通知機(jī)械手：“什么時(shí)間，到什么地方，干什么，由誰來安排”。在施工過程中，某一工序接近完工時(shí)工長(zhǎng)或技術(shù)人員必須及時(shí)通知設(shè)備管理部門安排另一工作并做好當(dāng)班簽字與記錄以備核查。
2、把住材料采購關(guān)。工程開工前，項(xiàng)目經(jīng)理、總工、工程部長(zhǎng)、工長(zhǎng)必須反復(fù)認(rèn)真的對(duì)工程設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行熟悉和分析，根據(jù)工程測(cè)定材料實(shí)際數(shù)量，提出材料采購計(jì)劃，采購計(jì)劃應(yīng)做到準(zhǔn)確無誤。在材料采購前，實(shí)驗(yàn)部門做好抽檢工作，確保各種材料符合施工要求；材料采購部門應(yīng)建立詢價(jià)小組，小組對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)查。材料采購人員所采購材料的價(jià)格不得突破詢價(jià)小組的價(jià)格?？梢远ㄆ谡匍_例會(huì)，在例會(huì)上由詢價(jià)小組匯報(bào)材料的詢價(jià)情況，對(duì)于鋼材、木材、砂石料分別匯報(bào)不同廠家的價(jià)格和質(zhì)量，列舉出選材使用理由，同時(shí)公開廠家的聯(lián)系方式，以增大監(jiān)督力度，提高透明度，保證做到“貨比三家”優(yōu)質(zhì)低價(jià)購料。
3、落實(shí)責(zé)任，實(shí)行材料包干使用。在現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)施工工段或工區(qū)劃分成立包干小組，由工長(zhǎng)、 技術(shù)人員材料員等相關(guān)人員進(jìn)行包干與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制掛鉤。另外要切實(shí)發(fā)揮好技術(shù)人員的作用，一方面什么部位用多少料，用什么樣的料，有多少節(jié)余的潛力，他們最清楚。另一方面成本控制離不開施工技術(shù)，技術(shù)必須與成本、經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合否則它就沒有生命力。
4、以工程量取料，不能突破限額。各分項(xiàng)工程都要控制住材料的使用。物資消耗， 特別是鋼材、木材、砂石料嚴(yán)格按定額供應(yīng)，實(shí)行限額領(lǐng)料。在材料領(lǐng)取、入庫出庫、投料、用料、 補(bǔ)料、退料和廢料回收等環(huán)節(jié)上尤其引起重視，嚴(yán)格管理。對(duì)于材料操作消耗特別大的工序， 要重點(diǎn)控制。具體施工過程中可以按照不同的施工工序，將整個(gè)施工過程劃分為幾個(gè)階段， 在工序開始前由工長(zhǎng)、技術(shù)人員、材料員核定、分配主要材料使用數(shù)量，工序施工過程中如發(fā)現(xiàn)材料數(shù)量不夠，由材料員報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目部領(lǐng)料，并說明材料使用數(shù)量不夠的原因。每一階段工程完工后，由材料員、技術(shù)員（此種至少有兩個(gè)人簽認(rèn)）清點(diǎn)、匯報(bào)材料使用和剩余情況， 材料消耗或超耗分析原因并與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制掛鉤予以獎(jiǎng)懲。
5、搞好配合，節(jié)約用料。如鋼筋制作：由技術(shù)人員以單線圖、排版圖的形式做好“鋼筋下料單”并注明用什么型號(hào)的鋼筋。然后協(xié)同鋼筋班長(zhǎng)及有關(guān)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況選料制作。 最后鋼筋班長(zhǎng)和技術(shù)人員要對(duì)對(duì)邊角料進(jìn)行記錄并交由有關(guān)人員整理歸放，做好標(biāo)記。另外在鋼筋制作過程中，鋼筋班長(zhǎng)必須清楚不同型號(hào)的鋼筋每一個(gè)焊縫需要多少焊條，要用多少領(lǐng)取多少，每個(gè)部位用多少做到心中有數(shù)，并做好記錄，作為以后評(píng)估獎(jiǎng)罰的依據(jù)。再如澆筑混凝土：在施工前由技術(shù)人員做好交底交由拌合站。在澆筑過程中，拌合站工作人員確保混凝土不外流，后臺(tái)施工人員要保證混凝土不流失。最后施工人員要及時(shí)通知技術(shù)人員還剩多高，由技術(shù)人員算出具體還要多少方，以盡快通知拌合站，避免造成不必要的浪費(fèi)。
6、施工技術(shù)管理人員要做好用料交底，防止班組下料時(shí)長(zhǎng)料短用、整料零用、優(yōu)料“劣”用，做到物盡其用，杜絕浪費(fèi)，減少邊角料，把材料消耗降到最低限度。一是對(duì)邊角料及時(shí)回收。二是對(duì)特殊材料實(shí)行以舊換新（安全帽、手套等等）。三是對(duì)材料報(bào)廢須及時(shí)提交報(bào)廢原因。正常報(bào)廢由項(xiàng)目部承擔(dān)，否則由使用人自行承擔(dān)。四是對(duì)“假退料”認(rèn)真處理。所謂“假退料”是月末施工項(xiàng)目對(duì)已領(lǐng)未用而下月仍繼續(xù)要用的材料不退庫，但同時(shí)編制本月的退料單和下月的領(lǐng)料單。這樣可以減少退、領(lǐng)料的搬運(yùn)，便于正式反映當(dāng)月實(shí)際耗料的常用方法。尤其對(duì)項(xiàng)目施工中只完成制作尚未安裝的材料耗用，通過辦理“假退料”手續(xù)，適當(dāng)折扣部分材料成本，達(dá)到收支相對(duì)平衡。
7、科學(xué)計(jì)劃，“量體裁衣”。在施工開始前，技術(shù)、計(jì)劃人員不僅要排施工進(jìn)度計(jì)劃，也應(yīng)該據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃排出每道工序用工計(jì)劃，根據(jù)用工計(jì)劃算人工費(fèi)。在開工前與用工負(fù)責(zé)人商議此份用工計(jì)劃，做到用工負(fù)責(zé)人心中有數(shù)。
8、責(zé)任到人，工序承包。在保證施工質(zhì)量、施工進(jìn)度的前提下，針對(duì)不同的施工工序定工期、定質(zhì)量、定人工量，由用工負(fù)責(zé)人分段承包施工。這樣在一定程度上避免了施工管理中的許多麻煩、工長(zhǎng)的工作量，同樣達(dá)到了降低人工成本的目的。也可在施工開始前與用工負(fù)責(zé)人簽訂責(zé)任書及承包書等，明確責(zé)任。這樣也可以達(dá)到避免生產(chǎn)時(shí)緊時(shí)松，窩工、停工等問題，降低人工成本的目的。在條件允許的情況下優(yōu)先采用“施工工序承包法”。
9、發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)調(diào)整。在工程開工后，要嚴(yán)格控制定員，勞動(dòng)定額，出勤率，加班加點(diǎn)等問題；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決人員安排不合理，派工不恰當(dāng)，時(shí)緊時(shí)松，窩工、停工等問題。在工程施工中，每天晚上要做好每個(gè)環(huán)節(jié)的用工計(jì)劃，第二天早晨由工長(zhǎng)派工，使用工人數(shù)應(yīng)與用工計(jì)劃基本吻合，一天中視具體情況增加或減少工人數(shù)量。這樣就可以在一定程度上避免工人閑滯情況出現(xiàn)，降低人工成本。
房屋建筑裝飾工程是建筑工程不可分割的組成部分，一般屬于裝飾公司同業(yè)主的合同范疇。由于房屋建筑裝飾工程的工程造價(jià)直接由業(yè)主承擔(dān)，又受到裝飾效果、裝飾材料等多方面的影響，所以對(duì)房屋建筑裝飾工程的成本控制比較困難。基于這一背景，文中對(duì)房屋建筑的裝飾工程成本控制進(jìn)行了分析，這一研究對(duì)于加快裝飾工程成本管理具有一定的意義。
1 建筑裝飾工程項(xiàng)目成本控制中的常見問題
1.1 投標(biāo)環(huán)節(jié)
投標(biāo)環(huán)節(jié)常見的問題：
建筑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不斷加劇，投標(biāo)報(bào)價(jià)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不斷增大。很多單位在投標(biāo)時(shí)，為了提高中標(biāo)率，不斷地壓低報(bào)價(jià)，甚至?xí)霈F(xiàn)低于預(yù)算成本的報(bào)價(jià)，在這樣的情況下，項(xiàng)目的效益水平很難提高。
難以控制投標(biāo)正本?，F(xiàn)今的建筑行業(yè)管理混亂，投標(biāo)的過程不規(guī)范，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱，這一系列的因素造成了企業(yè)投標(biāo)成本難以控制的局面。
1.2評(píng)估環(huán)節(jié)
評(píng)估環(huán)節(jié)常見的問題：
各公司采用不同的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)中標(biāo)后，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，常常會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的不一致，而造成評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性不高的局面。
項(xiàng)目評(píng)估的方法不系統(tǒng)。在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，有的公司用成本倒排的方法，也就是在留夠項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上在進(jìn)行成本分析。這種方法雖然簡(jiǎn)單，但準(zhǔn)確率不高，沒有說服力，不利于評(píng)估結(jié)果的落實(shí)。
1.3施工環(huán)節(jié)
施工環(huán)節(jié)常見的問題：
成本核算工作不到位。有些企業(yè)并沒有系統(tǒng)完善的成本核算體系，也有些企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本核算時(shí)忽略基層因素，提取核算對(duì)象時(shí)過于簡(jiǎn)單，或者是人為精簡(jiǎn)了核算環(huán)節(jié)，造成實(shí)際核算項(xiàng)目與計(jì)劃核算項(xiàng)目不匹配的情況，這會(huì)影響成本分析的效果。
成本控制管理不到位。首先，施工前期的方案設(shè)計(jì)不夠細(xì)致，導(dǎo)致成本前期費(fèi)用無法控制。在施工的過程中，由于機(jī)動(dòng)性強(qiáng)，不能夠完全按照施工的方案和設(shè)計(jì)來進(jìn)行。其次，進(jìn)行成本的分階段分析時(shí)，分析深度不夠，影響問題的及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決。
1.4 考核環(huán)節(jié)
考核環(huán)節(jié)常見的問題：
在項(xiàng)目竣工后，很多公司不能夠及時(shí)的進(jìn)行決算，有些推遲時(shí)間過長(zhǎng)的，會(huì)出現(xiàn)賬目不清，應(yīng)繳費(fèi)用無法核算，責(zé)任不明等問題，這會(huì)影響項(xiàng)目的績(jī)效考核?？?jī)效考核無法及時(shí)完成，也就無法對(duì)項(xiàng)目竣工后的成本費(fèi)用進(jìn)行有效控制，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)竣工后費(fèi)用支出的情況，影響項(xiàng)目效益。
2 建筑裝飾工程成本控制的內(nèi)容和方法
建筑裝飾企業(yè)要想平穩(wěn)發(fā)展，必須重視對(duì)工程成本的控制和管理，成本低于同行業(yè)先進(jìn)水平，才會(huì)有超越發(fā)展的可能。
2.1人工費(fèi)的控制
人工費(fèi)的控制方面：簽訂施工合同后，企業(yè)應(yīng)考慮工程的特點(diǎn)和范圍，運(yùn)用招標(biāo)的方式來組織人事隊(duì)伍。通常情況下，按照日單價(jià)或者平方米單價(jià)的形式進(jìn)行承包，這樣一次性確定總價(jià)的方式對(duì)成本的控制和掛歷非常有利。在施工過程中，勞務(wù)費(fèi)用必須嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，以月結(jié)的形式來控制成本支出，一旦出現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析和解決。
2.2. 材料費(fèi)的控制
材料消耗的控制：在一個(gè)施工項(xiàng)目中，材料消耗的計(jì)劃標(biāo)要根據(jù)施工方案、圖紙、進(jìn)度表等進(jìn)行編制。消耗計(jì)劃的完成和材料的到位要按時(shí)，要保證施工進(jìn)度的按時(shí)完成。對(duì)于大宗的和特殊的施工材料，為了不影響施工進(jìn)度，其計(jì)劃表更應(yīng)該提前編制，而且要按照分段需求量來進(jìn)行編制。材料的使用方面，要通過限額領(lǐng)料的方法來控制成本。一方面工長(zhǎng)在給班組簽發(fā)單據(jù)時(shí)進(jìn)行控制，另一方面是材料發(fā)放單位對(duì)工長(zhǎng)簽發(fā)的單據(jù)的控制。而這些都要根據(jù)材料需求計(jì)劃表進(jìn)行。
材料進(jìn)場(chǎng)價(jià)格的控制：材料進(jìn)場(chǎng)價(jià)格控制主要依靠的是工程在投標(biāo)時(shí)的報(bào)價(jià)單以及市場(chǎng)價(jià)格。材料進(jìn)場(chǎng)價(jià)格主要是采購價(jià)和運(yùn)輸費(fèi)用構(gòu)成，應(yīng)以報(bào)價(jià)為基準(zhǔn)，不可超越。而市場(chǎng)價(jià)格是隨時(shí)變動(dòng)的，企業(yè)的管理部門，應(yīng)該利用各種手段，收集市場(chǎng)價(jià)格信息，定期更新市場(chǎng)價(jià)格和趨勢(shì)，為采購員控制材料采購價(jià)提供支持。
周轉(zhuǎn)工具使用費(fèi)的控制：周轉(zhuǎn)工具使用費(fèi)的確定主要是依靠施工方案、設(shè)計(jì)中的相關(guān)內(nèi)容來計(jì)算的。實(shí)際過程中的周轉(zhuǎn)工具主要由租用周轉(zhuǎn)工具和領(lǐng)用自購工具構(gòu)成。所以，在進(jìn)行施工計(jì)劃時(shí)，要采用先進(jìn)的方案和工具，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行合理安排，充分利用先進(jìn)網(wǎng)絡(luò)工具，將周轉(zhuǎn)工具使用費(fèi)控制在目標(biāo)成本以下。而在施工階段，要對(duì)工具的租賃數(shù)量和到達(dá)時(shí)間進(jìn)行控制，盡量減少數(shù)量和時(shí)間，長(zhǎng)期與物美價(jià)廉的單位進(jìn)行合作。節(jié)省租賃費(fèi)用。
施工機(jī)械使用費(fèi)的控制：在進(jìn)行目標(biāo)成本確定時(shí)要將租賃大型的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行單獨(dú)地列表。通過對(duì)施工機(jī)械的使用單價(jià)、時(shí)間和數(shù)量進(jìn)行逐一的控制，來達(dá)到成本控制的效果。對(duì)于購買小型機(jī)械及修理費(fèi)用的支出，應(yīng)該找勞務(wù)隊(duì)包干，包干的費(fèi)用應(yīng)該比目標(biāo)成本低。
現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)的控制：施工現(xiàn)場(chǎng)往往人數(shù)眾多，狀況復(fù)雜，人為因素強(qiáng)，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)的控制比較困難，長(zhǎng)出現(xiàn)超支現(xiàn)象。因此要控制現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用，就必須根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況編制預(yù)算表，進(jìn)行預(yù)算管理，對(duì)于那些不好控制的科目，可以實(shí)行包干制，而對(duì)于業(yè)務(wù)費(fèi)用可以通過審批制度來進(jìn)行控制。
3建筑裝飾工程成本控制的建議
在對(duì)裝飾工程進(jìn)行報(bào)價(jià)時(shí)，往往要考慮承包商和業(yè)主雙方的利益，因此不能隨意抬價(jià)或壓價(jià)。工程的報(bào)價(jià)應(yīng)該遵循控制量、指導(dǎo)價(jià)的原則，與市場(chǎng)接軌，逐步形成完善的價(jià)格機(jī)制。也就是由政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，由市場(chǎng)進(jìn)行自發(fā)調(diào)節(jié)，企業(yè)根據(jù)預(yù)算進(jìn)行報(bào)價(jià)，合同根據(jù)法律進(jìn)行估算形成的價(jià)格。對(duì)此有以下一些建議供參考：
裝飾所用的材料品種多樣，市場(chǎng)價(jià)格變化迅速，針對(duì)這樣的特點(diǎn)，可以集成一個(gè)價(jià)格信息系統(tǒng)，系統(tǒng)內(nèi)收集材料的名稱、規(guī)格等信息，將各級(jí)材料生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)單位納入系統(tǒng)中，及時(shí)更新材料信息，為工程單位和設(shè)計(jì)施工單位提供便利。這個(gè)系統(tǒng)不僅能夠及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格，還能提高預(yù)算人員的專業(yè)能力，工作人員能夠不斷熟悉計(jì)算過程，還能熟悉材料的特點(diǎn)、產(chǎn)地、規(guī)格、型號(hào)等，更能及時(shí)掌握新的施工工藝。
改變以往按企業(yè)等級(jí)取費(fèi)的辦法，按不同工程類別實(shí)行差別利潤(rùn)，實(shí)行同一建筑產(chǎn)品同一工程造價(jià)，以利于公平合理地開展行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。
4 小結(jié)
重視建筑裝飾企業(yè)的成本控制，對(duì)于促進(jìn)裝飾企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義，文中分析的裝飾工程成本工程方法，在實(shí)際工程操作當(dāng)中還應(yīng)做好與實(shí)際項(xiàng)目結(jié)合進(jìn)行有效改進(jìn)。總之，只有穩(wěn)健的控制住房屋建筑裝飾工程成本才能實(shí)現(xiàn)裝飾施工企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)
從2007年第四季度開始，受國內(nèi)貨幣政策緊縮和國際金融危機(jī)影響，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫開始破滅，房地產(chǎn)價(jià)格和成交量雙雙下跌。據(jù)成都鐵公雞電子商務(wù)中心的估計(jì)，今年以來，各地的樓市成交量急劇萎縮了50-80%；另一方面，雖然個(gè)別地方的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅下降，比如深圳降幅超過32.8%，房?jī)r(jià)自去年8月份時(shí)的17,436元最高點(diǎn)跌到了9月份的約11,721元/平方米；廣州跌幅也超過30%，但是全國房地產(chǎn)整體平均價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下降，相反還有所上漲。國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計(jì)局的聯(lián)合調(diào)查顯示，7月份國內(nèi)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.0％，其中新房上漲7.9%。由此我們可以看出，受國內(nèi)外宏觀環(huán)境急劇變化的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年前三季度的特點(diǎn)基本上可以歸納為兩句話：銷量出現(xiàn)暴跌，但價(jià)格仍然在高位盤整。
二、房地產(chǎn)行業(yè)成本分析
之所以出現(xiàn)上述情況，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)在今年前三季度成本達(dá)到了歷史最高，降價(jià)空間很小。在供大于求的整體背景下，市場(chǎng)暴利就逐步消失，整個(gè)行業(yè)將趨向于微利狀態(tài)，并且市場(chǎng)價(jià)格主要有成本決定。
房地產(chǎn)的成本主要由三部分構(gòu)成：土地成本、建筑安裝成本和稅費(fèi)。以2007年廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，其樓面地價(jià)平均成本約為4500元/平方米，建筑安裝成本約2000元/平方米。這兩部分成本是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的成本構(gòu)成，在稅費(fèi)相對(duì)固定的情況下，該兩項(xiàng)成本成為房地產(chǎn)企業(yè)成本高低的決定性因素。以下分別來分析這兩部分成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)總體成本的影響。
首先，從建筑安裝成本方面分析。建筑安裝成本構(gòu)成中，鋼鐵、水泥、鋁材等主要建筑原材料采購成本占超過一半的比重。今年前三季度，鋼鐵、水泥、鋁材等各種主要建筑原材料價(jià)格都一度達(dá)到歷史最高，物價(jià)上漲幾乎成為今年上半年流行詞之最，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的建筑安裝成本達(dá)到了歷史最高。
其次，從土地成本方面分析。應(yīng)該說，土地成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)總體成本的決定性因素。雖然自今年年初開始，各地土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)突然冷清，土地價(jià)格要么流拍，要么以低價(jià)成交，土地成本突然大幅跳水，但是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期，今年入市的土地所開發(fā)的物業(yè)至少需要到2009年才會(huì)上市；目前市場(chǎng)上所銷售的房地產(chǎn)住宅，其用地主要來自各家企業(yè)在2006年或2007年的土地儲(chǔ)備。2006年和2007年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最景氣的兩年，土地價(jià)格一路飆升，各地露面地價(jià)競(jìng)相標(biāo)高。2006年廣州的地王價(jià)格還是琶洲一地塊的價(jià)格，樓面地價(jià)為10,037元／平方米；2007年07月19日，來自香港的泰華房地產(chǎn)(中國)有限公司以10.9億元的高價(jià)競(jìng)得珠江新城一地塊，折合樓面地價(jià)高達(dá)11,912元／平方米；而到9月份，富力集團(tuán)競(jìng)購白云區(qū)云祥路一地塊時(shí)，已經(jīng)將廣州地王價(jià)格刷新到1.87萬／平方米。由此可見過去兩年房?jī)r(jià)帶動(dòng)下的地價(jià)之瘋狂。這些高價(jià)土地上蓋物業(yè)在近期投入市場(chǎng)后，由于成本高企，房?jī)r(jià)根本無法降低。
通過以上兩點(diǎn)分析可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然冷冷清清，成交量急劇萎縮，但是房?jī)r(jià)在上半年出現(xiàn)短期下跌后，近期表現(xiàn)得相對(duì)堅(jiān)挺，主要是由于近期上市的樓盤，無論是建安成本還是土地成本，都處于歷史最高點(diǎn)。以廣州為例，不考慮稅費(fèi)，其平均成本高達(dá)6,500元/平方米左右，因此房地產(chǎn)商要降價(jià)，其實(shí)唯有壓縮自有利潤(rùn)空間。在上半年競(jìng)相降價(jià)壓縮利潤(rùn)，廣州十區(qū)一手住宅均價(jià)在3月份跌到9,316元/平方米后，再也無法深幅下跌，主要是由于房?jī)r(jià)遇到了成本瓶頸，如果繼續(xù)深幅下跌，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)遭遇虧損，而這種事情只會(huì)在個(gè)別企業(yè)存在，絕不會(huì)成為普遍現(xiàn)象。在這種情況下，房?jī)r(jià)的下降空間無法打開，也就很難繼續(xù)下跌。
三、房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)
但是，這種量跌價(jià)不跌的局面不會(huì)維持太久：從今年第三季度開始，鋼鐵、水泥、鋁業(yè)等各種建筑用原材料的價(jià)格快速下跌，以及隨著今年推出的低價(jià)土地逐漸入市，預(yù)計(jì)未來2~3年時(shí)間房地產(chǎn)成本將大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)格下降的空間將被打開。自今年6月份以來，鋼材、水泥、鋁材等價(jià)格一路走低，其中建筑鋼材價(jià)格從6月份的最高點(diǎn)5,500元/噸一路下跌到10月份的3,500元/噸，跌幅達(dá)36.4%；氧化鋁價(jià)格最大跌幅一度超過60%。與此同時(shí)，隨著煉鋼、煉鋁原材料價(jià)格的進(jìn)一步下跌，建筑原材料的價(jià)格尚有進(jìn)一步下跌的空間。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本可平均可下降至少500元。而使用這些降價(jià)后的原材料的房地產(chǎn)預(yù)計(jì)至少需要到今年第四季度或明年上半年才會(huì)上市。在需求不足的情況下，今年第四季度和明年上半年投入市場(chǎng)的房地產(chǎn)的就有了一定的降價(jià)空間。
另一方面，由于市場(chǎng)需求不旺，土地出讓價(jià)格將持續(xù)下跌，房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本也就大幅降低，總開發(fā)成本下降。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期，這些低價(jià)土地上蓋物業(yè)建成投產(chǎn)并大規(guī)模上市，預(yù)計(jì)出現(xiàn)在明年下半年或更晚些，屆時(shí)房地產(chǎn)成本下降空間將更大，房地產(chǎn)價(jià)格下降的空間則徹底被打開。
通過以上分析可知，房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷了今年上半年的暴跌、下半年的僵持后，明年上半年將出現(xiàn)一定幅度下降，而明年下半年開始則可能出現(xiàn)大幅下降，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的冬天在明年下半年或2010年左右出現(xiàn)。但是，房地產(chǎn)價(jià)格的冬天雖然在2010年左右，但是那并不是企業(yè)最艱難的時(shí)刻，房地產(chǎn)行業(yè)生存的冬天卻是在當(dāng)前。換句話說，由于目前房地產(chǎn)企業(yè)成本歷史最高，銷量極小，降價(jià)壓力大，因而導(dǎo)致利潤(rùn)大幅下降；但是隨著成本的大幅下降，雖然未來房?jī)r(jià)仍有可能持續(xù)下降，但是由于成本下降迅速，能夠熬過當(dāng)前的冬天的企業(yè)，屆時(shí)必能應(yīng)付自如，價(jià)格冬天未必是生存的冬天。
四、政府救市的選擇
為了提振當(dāng)前房市，關(guān)于房地產(chǎn)救市的呼聲近期越來越高，部分城市甚至已經(jīng)付諸行動(dòng)。當(dāng)前，土地出讓收入已經(jīng)成為各地財(cái)政收入的主要收入來源根據(jù)2007年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年中央財(cái)政收入28,611.95億元，地方財(cái)政收入22,709.83億元，其中土地出讓收入約13,000億元，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重高達(dá)57.24%。在這種背景下，各地方政府紛紛希望救市很容易理解。但是今年上半年，受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的影響，不僅各市的土地出讓價(jià)格出現(xiàn)大幅下降，出讓面積也有較大萎縮，導(dǎo)致該項(xiàng)收入來源出現(xiàn)很大的下降。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，今年上半年，廣州土地出讓金僅相當(dāng)于去年的1/4；上海的土地出讓金僅有57億元，而去年同期608億元；重慶今年上半年各類土地出讓金總計(jì)約為82億元，2007年則為370億元。由于各地土地出讓金下滑非常嚴(yán)重，預(yù)計(jì)各地的預(yù)算也將吃緊，很難拿出較多資金救市。媒體報(bào)道的所謂地方政府救市，筆者認(rèn)為更多地是一種作秀行為，各地政府救市是心有余而力不足，僅限于提振市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心而已。
但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，最大的受害者將是銀行，擁有眾多房地產(chǎn)行業(yè)貸款的銀行的安全事關(guān)國家經(jīng)濟(jì)安全，因此中央政府才是房地產(chǎn)行業(yè)的最終拯救者。但是中央政府救市的時(shí)機(jī)和方式卻未必是從行業(yè)出發(fā)，更多地是從銀行貸款安全和國民經(jīng)濟(jì)安全角度出發(fā)。
五、結(jié)論
通過以上分析，我們得出三個(gè)結(jié)論：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量跌價(jià)不跌現(xiàn)象，主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本所決定的；隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)成本的變化，在需求不振的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格明年上半年將出現(xiàn)一定幅度下降，而明年下半年開始則可能出現(xiàn)大幅下降，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的冬天在明年下半年或2010年左右出現(xiàn)；由于地方政府土地出讓金大幅萎縮，導(dǎo)致地方政府救市心有余而力不足，救市責(zé)任更可能由中央政府來承擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
1.中國房地產(chǎn)報(bào) 《持續(xù)流拍引發(fā)多米諾 二線城市遇土地財(cái)政危機(jī)》，彭舒佳 2008-09-23
2.我的鋼鐵網(wǎng) 《中國建筑鋼材價(jià)格走勢(shì)》
價(jià)值鏈思想認(rèn)為企業(yè)的價(jià)值增值過程，按照經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的相對(duì)獨(dú)立性，可以分為既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系的多個(gè)價(jià)值活動(dòng)，這些價(jià)值活動(dòng)形成一個(gè)獨(dú)特的價(jià)值鏈。價(jià)值活動(dòng)是企業(yè)所從事的物質(zhì)上和技術(shù)上的各項(xiàng)活動(dòng)，不同企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)劃分與構(gòu)成不同，價(jià)值鏈也不同。對(duì)制造業(yè)來說，價(jià)值鏈的基本活動(dòng)包括內(nèi)部后勤、外部后勤、市場(chǎng)營(yíng)銷、服務(wù)；輔助活動(dòng)包括企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施（企業(yè)運(yùn)營(yíng)中各種保證措施的總稱）、人力資源管理、技術(shù)開發(fā)、采購。每一活動(dòng)都包括直接創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)、間接創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)。質(zhì)量保證活動(dòng)三部分。企業(yè)內(nèi)部某一個(gè)活動(dòng)是否創(chuàng)造價(jià)值，看它是否提供了后續(xù)活動(dòng)所需要的東西、是否降低了后續(xù)活動(dòng)的成本、是否改善了后續(xù)活動(dòng)的質(zhì)量。每項(xiàng)活動(dòng)對(duì)企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的貢獻(xiàn)大小不同，對(duì)企業(yè)降低成本的貢獻(xiàn)也不同，每一個(gè)價(jià)值活動(dòng)的成本是由各種不同的驅(qū)動(dòng)因素決定的。價(jià)值鏈的各種聯(lián)系成為降低單個(gè)價(jià)值活動(dòng)的成本及最終成本的重要因素。而價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的創(chuàng)新則是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來源。
價(jià)值流是指企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)從開始到結(jié)束的多組連續(xù)活動(dòng)，這些活動(dòng)共同為顧客創(chuàng)造價(jià)值，顧客可能是外部的顧客，也可能是價(jià)值流內(nèi)部的最終使用者。如定單從開始到履行組成定單履行的價(jià)值流，定單接收是組成定單履行價(jià)值流活動(dòng)中的一項(xiàng)。
價(jià)值鏈涉及整個(gè)企業(yè)，計(jì)算成本和價(jià)差是價(jià)值鏈作為競(jìng)爭(zhēng)性比較的基礎(chǔ)，企業(yè)的業(yè)務(wù)要求推動(dòng)了價(jià)值鏈的發(fā)展；價(jià)值流涉及滿足特定類型顧客（內(nèi)部或外部）的一系列活動(dòng)，為特定類型的顧客或用戶提供特定的工作活動(dòng)是價(jià)值流發(fā)展的基礎(chǔ)。
二、基于價(jià)值鏈價(jià)值流活動(dòng)的成本控制方法
基于價(jià)值鏈價(jià)值流活動(dòng)的成本控制方法的第一步是描述企業(yè)的價(jià)值鏈，確定價(jià)值鏈由那些具體的價(jià)值活動(dòng)構(gòu)成。在確定了企業(yè)的價(jià)值鏈后，通過價(jià)值鏈分析，可以找出各價(jià)值活動(dòng)所占總成本的比例和增長(zhǎng)趨勢(shì)，以及創(chuàng)造利潤(rùn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，識(shí)別成本的主要成分和那些占有較小比例而增長(zhǎng)速度較快、最終可能改變成本結(jié)構(gòu)的價(jià)值活動(dòng)，列出各價(jià)值活動(dòng)的成本驅(qū)動(dòng)因素及相互關(guān)系。同時(shí)，通過價(jià)值鏈的分析，確定各價(jià)值活動(dòng)間的相互關(guān)系，在價(jià)值鏈系統(tǒng)中尋找降低價(jià)值活動(dòng)成本的信息、機(jī)會(huì)和方法。據(jù)美國企業(yè)統(tǒng)計(jì)，價(jià)值鏈中物流成本約占銷售額的21％，通過對(duì)價(jià)值鏈中物流的管理，可以節(jié)約成本；通過可靠的采購質(zhì)量控制還可降低后續(xù)價(jià)值活動(dòng)的質(zhì)量檢驗(yàn)成本；人力資源的管理可以提高各項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)的效率，尤其在新項(xiàng)目計(jì)劃階段，可以充分發(fā)揮成本節(jié)約和質(zhì)量保證的作用。再以每一個(gè)價(jià)值活動(dòng)為中心，描繪其具體的價(jià)值流流程，在價(jià)值活動(dòng)內(nèi)部建立以價(jià)值流為基礎(chǔ)的成本控制體系，對(duì)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和信息反饋。通過價(jià)值鏈分析，可以獲得價(jià)值鏈的整體情況及環(huán)與環(huán)之間的連結(jié)情況，再利用價(jià)值流分析各環(huán)節(jié)的情況。這種基于價(jià)值活動(dòng)的成本分析是控制成本的一種有效方式，能為改善成本提供信息。試舉采購活動(dòng)的價(jià)值流圖。
對(duì)采購活動(dòng)來說，采購價(jià)值可以說是基于時(shí)間和質(zhì)量的一種競(jìng)爭(zhēng)，顧客滿意的標(biāo)準(zhǔn)是以最低的成本及時(shí)供應(yīng)以滿足其要求。對(duì)價(jià)值流中不能增加價(jià)值的環(huán)節(jié)，要通過減少浪費(fèi)來節(jié)約成本，包括時(shí)間、人力和物力的浪費(fèi)。真正創(chuàng)造采購活動(dòng)價(jià)值的是選擇供應(yīng)商和收貨入庫。因此控制采購成本的焦點(diǎn)問題之一是來源管理，即發(fā)展新的可靠的供應(yīng)商；之二是供給管理和物料管理系統(tǒng)。對(duì)這些重要環(huán)節(jié)的管理應(yīng)體現(xiàn)在日常的采購活動(dòng)中，而不是等采購計(jì)劃下來以后才開始這一步。與供應(yīng)商的關(guān)系是采購工作的核心，集中體現(xiàn)在供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫、供應(yīng)商的發(fā)展和評(píng)價(jià)、談判策略和能力、因供應(yīng)商而異的采購技術(shù)、與供應(yīng)商的合作及相互參與共同開發(fā)等，這一部分應(yīng)是采購活動(dòng)的重點(diǎn)。物料管理系統(tǒng)，要解決經(jīng)濟(jì)庫存與訂貨提前期的關(guān)系、倉庫的合理布點(diǎn)、物品的合理放置和保管等問題，為提高采購活動(dòng)質(zhì)量和效率提供需要的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)信息。采購部門在每一次采購活動(dòng)進(jìn)行時(shí)應(yīng)描繪出實(shí)際的價(jià)值流，并記錄下整個(gè)價(jià)值流的總成本及成本變化分配情況，找出變化的原因，提出改進(jìn)意見。從上面的分析中，可以較科學(xué)地獲得采購成本產(chǎn)生的根源，找出控制成本的方案。在這一過程中，信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫、信息的傳遞和共享、從事價(jià)值活動(dòng)人員的素質(zhì)問題，都能為節(jié)約成本提供機(jī)會(huì)。同理，其他價(jià)值活動(dòng)可以根據(jù)自身的實(shí)際業(yè)務(wù)，進(jìn)行分析，最后可以得到整個(gè)價(jià)值鏈的實(shí)際成本信息。
三、價(jià)值鏈價(jià)值流分析方法對(duì)成本控制的作用
中圖分類號(hào)：TU74 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、建立完善的項(xiàng)目責(zé)任成本管理體系
項(xiàng)目責(zé)任成本管理是把責(zé)任和成本兩個(gè)主題結(jié)合起來的，根據(jù)成本控制與管理體制制定成本控制目標(biāo)，并對(duì)成本發(fā)生情況進(jìn)行準(zhǔn)確的歸集與核算，以考核成本控制相關(guān)責(zé)任人是否實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)懲的一種科學(xué)的核算方式。其基本原則是在保證工程合同工期和設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，以最少的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益，可概括為技術(shù)可行、成本最低。項(xiàng)目成本控制是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。
（一）制定項(xiàng)目責(zé)任成本控制目標(biāo)
確定成本控制目標(biāo)，建立健全的成本責(zé)任制。根據(jù)每個(gè)工程項(xiàng)目招投標(biāo)的具體情況，確立成本控制目標(biāo)。把目標(biāo)建立在項(xiàng)目上，使成本控制目標(biāo)更具現(xiàn)實(shí)性和可操作性。落實(shí)目標(biāo)成本的責(zé)任并使目標(biāo)成本有效控制的關(guān)鍵是明確承包人的責(zé)、權(quán)、利，企業(yè)在與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂經(jīng)濟(jì)承包合同時(shí)，必須確立目標(biāo)成本和責(zé)任，落實(shí)承包人的責(zé)任和權(quán)利。要建立完整的目標(biāo)成本控制體系“完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)、施工技術(shù)、質(zhì)量、安全、材料、定額、核算、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)管理制度和有關(guān)實(shí)施考核細(xì)則?！本幹坪侠淼氖┕そM織方案，根據(jù)施工方案確定施工工程量。根據(jù)整體性施工組織方案、勞務(wù)承包單價(jià)、材料調(diào)查價(jià)、設(shè)備租賃單價(jià)進(jìn)行二次預(yù)算，對(duì)地材、勞務(wù)用工等調(diào)查工程當(dāng)?shù)貎r(jià)格。根據(jù)二次預(yù)算工程量及施工定額計(jì)算出材料消耗量、用工量和輔助成本的預(yù)算。根據(jù)實(shí)際情況，制定合理的施工隊(duì)責(zé)任單價(jià)，也就是可控成本的單位成本目標(biāo)。用責(zé)任單價(jià)與工程數(shù)量結(jié)合，確定施工隊(duì)責(zé)任成本控制總目標(biāo)。
（二）施工過程中要嚴(yán)格監(jiān)督成本控制既定目標(biāo)實(shí)施情況。
1、要提高職工的工作效率和積極性
要廣泛采用包干制度，個(gè)人責(zé)任成本目標(biāo)的完成情況直接影響工資的多少。按照工程總量和工期要求，制定出每個(gè)施工隊(duì)和每人每天或每周的工作量，并根據(jù)施工質(zhì)量合格率和單位材料耗用量定期考核每個(gè)施工隊(duì)和每位職工的績(jī)效情況，以求提高職工的工作效率，在滿足工藝質(zhì)量要求的前提下，降低單位材料耗用量，杜絕各種浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。還要注意根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)展情況，統(tǒng)籌調(diào)節(jié)各工序的人員數(shù)量，特別是高新的專業(yè)技術(shù)人員的使用情況，防治怠工現(xiàn)象的發(fā)生。
2、要嚴(yán)格控制材料的采購和儲(chǔ)存成本。
據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)，工程材料成本約占整個(gè)項(xiàng)目55%左右的資金比例，因此必須要嚴(yán)格監(jiān)督材料的采購環(huán)節(jié)。實(shí)行公開招標(biāo)的采購方式，在滿足工程設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，采購方采購質(zhì)量合格、價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的工程用料。同時(shí)要健全材料的收、發(fā)、領(lǐng)以及回收的制度，規(guī)范物資的接收、儲(chǔ)備、使用和回收的管理。材料管理人員要根據(jù)施工規(guī)劃和現(xiàn)場(chǎng)施工情況確定各種材料的合理進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和數(shù)量，避免出現(xiàn)二次倒運(yùn)材料的情況，并做好可循環(huán)使用的物資回收和清點(diǎn)工作。
二、強(qiáng)化項(xiàng)目管理過程中的成本控制
過程控制主要是指根據(jù)實(shí)際進(jìn)度，計(jì)算出實(shí)際完成量、實(shí)際材料消耗量等指標(biāo)和二次預(yù)算進(jìn)行比較。責(zé)任成本管理中心和各相關(guān)責(zé)任部門每個(gè)月甚至每周要定期召開上一月的責(zé)任成本分析會(huì)。主要對(duì)工程周轉(zhuǎn)材料、月租設(shè)備產(chǎn)能比、材料節(jié)超、管理費(fèi)、清單外費(fèi)用、工程保險(xiǎn)、施工進(jìn)度、零星用工及零星機(jī)械等方面進(jìn)行分析，找出每個(gè)環(huán)節(jié)存在的問題，針對(duì)問題進(jìn)行分析，有針對(duì)性制定下一步改進(jìn)措施。施工過程的成本控制是項(xiàng)目責(zé)任成本管理的重要階段，直接關(guān)系既定成本管理目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。需要加強(qiáng)項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)中的資金使用問題?？茖W(xué)的安排和控制項(xiàng)目資金的使用，是提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要前提。財(cái)務(wù)部門對(duì)資金使用過程的管理控制極其重要，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高資金的有效使用率，想方設(shè)法合理的降低項(xiàng)目資金成本。
1、加強(qiáng)財(cái)務(wù)行為的審計(jì)與資金運(yùn)用的監(jiān)督，抓住工程完成量這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，防止部分責(zé)任
單位發(fā)生“偷跑冒漏”等不正?，F(xiàn)象。
2、強(qiáng)化資金集中結(jié)算的管理模式，實(shí)施資金集中管理，嚴(yán)格控制多頭開戶和資金帳外循環(huán)，
實(shí)現(xiàn)資金的集中管理、統(tǒng)一調(diào)度和有效監(jiān)督，積極規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的使用效果
三、優(yōu)化施工方案提高經(jīng)濟(jì)效益
施工組織方案編制質(zhì)量的好壞直接決定工程造價(jià)的確定是否合理，因此提高編制質(zhì)量對(duì)合理確定工程造價(jià)具有重要的作用。施工方案的選定不能簡(jiǎn)單的套用以往的類似方案，必須充分考慮工程現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，通過認(rèn)真的分析討論，從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面綜合考慮來評(píng)定。搞好施工組織設(shè)計(jì)是工程造價(jià)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，周密組織施工、施工方案優(yōu)化、工期總進(jìn)度計(jì)劃安排、機(jī)械設(shè)備效率的提高、施工管理水平的提高從而使工程建設(shè)成本降低，所有這些都可以通過施工組織設(shè)計(jì)得以實(shí)現(xiàn)。具體措施如下：
（一）盡量選用比較經(jīng)濟(jì)的施工方案
要認(rèn)真研究工程設(shè)計(jì)圖紙及各種相關(guān)技術(shù)資料，熟悉工程的每一個(gè)部位的詳細(xì)資料，
在施工方案的確定時(shí)，應(yīng)先比較施工方案的經(jīng)濟(jì)合理，以達(dá)到控制施工成本獲取企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。
（二）積極采用先進(jìn)工藝和技術(shù)，降低成本。
要認(rèn)真研究建筑房屋工程的質(zhì)量、工藝和工期三者之間的關(guān)系，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，大膽采用新工藝、新材料，即可加快施工進(jìn)度，節(jié)省材料消耗，減少設(shè)備數(shù)量，又可降低工程造價(jià)。在施工前務(wù)必制訂出切實(shí)可行的技術(shù)節(jié)約措施，對(duì)將在施工中采用的新工藝、新材料、新設(shè)備以及各種代用品均做好事前周密策劃，反復(fù)實(shí)踐驗(yàn)證，確定的施工工藝和技術(shù)方案必須堅(jiān)決貫徹執(zhí)行，不僅要認(rèn)真地進(jìn)行技術(shù)交底，更要嚴(yán)格把關(guān)檢查保證安全可靠地順利實(shí)施，促使工程成本降低。
（三）加強(qiáng)質(zhì)量控制
產(chǎn)品質(zhì)量是建筑企業(yè)的生命，是其發(fā)展的根本保證，尤其在建筑工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，提高施工質(zhì)量管理水平成為每一位項(xiàng)目管理者的首要任務(wù)。要因地制宜，靠不斷加大企業(yè)自身的改革力度等措施來保證房屋建筑工程的工期和質(zhì)量，要真正實(shí)現(xiàn)投入少、效益高，使施工組織設(shè)計(jì)不但在工期、質(zhì)量、工藝上有一個(gè)突破性的進(jìn)展，而且要為降低工程造價(jià)做出更大的貢獻(xiàn)。
（四）要合理安排機(jī)械設(shè)備的使用
機(jī)械設(shè)備對(duì)工程施工的質(zhì)量和進(jìn)度具有不可替代的重要作用，已經(jīng)成為企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)性條件。建筑施工企業(yè)要根據(jù)自身?xiàng)l件和發(fā)展需求，適當(dāng)加大投入力度，采購或者租賃一些必要的比較先進(jìn)的新型機(jī)械設(shè)備，是降低勞動(dòng)成本，提高企業(yè)施工水平和生產(chǎn)能力的重要途徑。通過成立專門的管理機(jī)構(gòu)對(duì)機(jī)械設(shè)備集中管理和統(tǒng)一調(diào)度，密切配合工程施工實(shí)際情況的需要，能夠顯著的提高建筑房屋工程的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，從而獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。
（五）更時(shí)的計(jì)算與記錄工作
建筑工程在施工工程中，往往會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)更改或技術(shù)變化的因素做出一些臨時(shí)變更。工程預(yù)決算管理人員需要做到以下兩點(diǎn)：
1、準(zhǔn)確計(jì)算變更前后的的工程量
工程量是編制造價(jià)文件的主要依據(jù)，直接關(guān)系到造價(jià)文件的質(zhì)量。預(yù)決算人員必須全面掌握調(diào)整前后部位施工圖、設(shè)計(jì)技術(shù)資料、現(xiàn)場(chǎng)管理的施工方案等，在此基礎(chǔ)上依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確計(jì)算變更前后的工程實(shí)物量。
2、做好變更文件的記錄和備案工作
甲乙雙方在結(jié)算時(shí)，對(duì)施工部位的建筑做法的變更，均有一定的前提和目的，應(yīng)具備相應(yīng)的補(bǔ)充合同或變更技術(shù)資料。這些資料應(yīng)在甲乙方及監(jiān)理公司三方會(huì)議上留有文字性的會(huì)議記錄，并形成原始檔案?jìng)浯?。?duì)較小項(xiàng)目?jī)?nèi)容的變更，應(yīng)有甲方代表的通知和簽字，以防止結(jié)算時(shí)雙方產(chǎn)生糾紛。
四、加強(qiáng)工程施工安全管理
房屋建筑工程施工中的安全問題直接關(guān)系到施工人員的生命安全、工程的進(jìn)度和企業(yè)的切身經(jīng)濟(jì)利益，必須通過各種強(qiáng)有力的措施使之得到有效保證。要加強(qiáng)企業(yè)全員的職業(yè)素質(zhì)和安全知識(shí)培訓(xùn)，要增加防護(hù)用品和措施的配備，要強(qiáng)化第三方監(jiān)理制度和企業(yè)內(nèi)部安全管理制度，及時(shí)排查安全隱患，針對(duì)建筑施工企業(yè)易發(fā)安全事故制定相應(yīng)的處置預(yù)案，對(duì)安全事故實(shí)行責(zé)任制。如果出現(xiàn)安全問題要及時(shí)查明和分析原因，杜絕類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)降低因安全問題造成的經(jīng)濟(jì)損失。
總結(jié)：在難得的發(fā)展機(jī)遇中，如何提高企業(yè)的工程項(xiàng)目成本管理水平，事關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)的生存與可持續(xù)發(fā)展。建筑房屋施工企業(yè)必須要積極探索項(xiàng)目管理中的責(zé)任成本管理方法，并通過努力使之不斷優(yōu)化，真正做到低成本運(yùn)營(yíng)，以提高企業(yè)的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞： 施工成本管理；潛在問題；優(yōu)化措施
Key words： construction cost management；potential problem；optimization measure
中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）17-0087-02
0 引言
如今我正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位的時(shí)代背景，最為一個(gè)企業(yè)最為關(guān)注的就是經(jīng)濟(jì)效益，這是維持企業(yè)生存，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。在建筑市場(chǎng)上，對(duì)于施工成本進(jìn)行科學(xué)有效的管理能夠在一定程度上提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。優(yōu)化企業(yè)施工成本的管理措施是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要手段。目前，許多房屋建筑施工企業(yè)對(duì)于房屋建筑工程施工成本管理的意識(shí)還不高，對(duì)其重要性的認(rèn)識(shí)不足。一般來說控制企業(yè)的施工成本主要由三個(gè)方面入手：一、加強(qiáng)人力資源的管理；二、減少浪費(fèi)；三、合理控制支出。這三方面中的每一個(gè)都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，并且制定出一套完整的管理體系，從而解決在施工成本管理中遇到的相關(guān)問題，從根本上控制施工成本。
1 房屋建筑施工成本管理的概述
1.1 房屋建筑施工成本管理的內(nèi)容
房屋建筑施工成本的管理是為了將施工過程中的開銷控制在工程預(yù)算范圍之內(nèi)，降低給企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。房屋建筑施工成本管理也是為了能夠控制使用進(jìn)度，確保在規(guī)定的期限內(nèi)完成工程項(xiàng)目?？偟膩碚f就是在規(guī)定時(shí)間用來管理工程項(xiàng)目能夠保質(zhì)保量的完成，并且還要確保施工成本在允許的范圍之內(nèi)。
1.2 房屋建筑施工成本管理的重要性意義
進(jìn)行施工成本管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重大意義，不僅能夠合理地控制工程造價(jià)，還能夠?yàn)槠髽I(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提供優(yōu)勢(shì)。不過，我國建筑企業(yè)對(duì)于施工成本管理的認(rèn)識(shí)還不夠深刻。雖然部分企業(yè)已經(jīng)開始對(duì)施工成本進(jìn)行相應(yīng)的管理，但是該管理模式也只是拘于表面形式，沒有能夠深入其中。只有真正提高對(duì)施工成本管理的意識(shí)，才有可能徹底提高施工成本管理質(zhì)量，高效、高質(zhì)、高量完成工程項(xiàng)目，為企業(yè)帶來大量的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
1.3 建筑成本管理與控制的原則
建筑施工成本的控制原則總體上可分為以下幾部分，首先要做的就是全面控制成本，從整體出發(fā)，加強(qiáng)施工過程中的每一步的成本管理，從而做好整個(gè)項(xiàng)目工程的施工成本管理；在此之后就要遵循最低成本控制原則，即在確保工程項(xiàng)目的施工周期以及工程質(zhì)量的同時(shí)，將工程施工所用的成本控制到最低程度，要做到以最低的成本獲得最高的利潤(rùn)；然后是對(duì)成本的動(dòng)態(tài)變化做出合理的控制，當(dāng)出現(xiàn)影響成本動(dòng)態(tài)變化的因素時(shí)，要先分析問題的原因，然后再依據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)具體情況對(duì)問題進(jìn)行調(diào)解并逐漸完善成本管理制度；接下來就是要將施工成本管理的責(zé)任明確到個(gè)人身上，在進(jìn)行工程項(xiàng)目施工的過程中，每一名員工都要明確自己身上的責(zé)任，企業(yè)各個(gè)部門之間要多加進(jìn)行交流，相互協(xié)調(diào)配合，共同提升。最后要做的就是認(rèn)真履行施工成本管理制度，并且加強(qiáng)管理力度，制定施工管理目標(biāo)，將施工成本管理目標(biāo)進(jìn)行分解，細(xì)化目標(biāo)，從而能夠更好地完成。
2 房屋建筑施工成本管理中存在的問題
2.1 成本管理意識(shí)的問題
施工單位缺少對(duì)施工成本管理的意識(shí)，大部分施工單位在進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)最注重的就是經(jīng)濟(jì)利益，為了能夠獲得更高的經(jīng)濟(jì)利益，只注重施工進(jìn)度與工程質(zhì)量的管理，從而忽略了施工成本的管理。由此導(dǎo)致在進(jìn)行工程施工時(shí)過分的注重工程的質(zhì)量與進(jìn)度，忽視施工材料、施工設(shè)備、人員分配等資源的管理，使得大量的資源不能合理分配，造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。
2.2 缺乏合理的成本控制目標(biāo)
一般情況下，房屋建筑工程的施工周期比較長(zhǎng)，而且施工技術(shù)也比較復(fù)雜，如果在進(jìn)行工程施工時(shí)沒有合理的成本控制目標(biāo)，就會(huì)導(dǎo)致施工時(shí)的成本控制出現(xiàn)混亂的情況，從而難以管理。越是隨著工程進(jìn)度的深入越是會(huì)出現(xiàn)較大偏差，最終造成難以挽回的局面。
2.3 施工材料與設(shè)備管理的問題
相關(guān)的施工單位沒有完善的材料管理制度，導(dǎo)致部分材料亂堆亂放，受環(huán)境的影響而發(fā)生破壞，還有施工人員的不規(guī)范財(cái)操作，致使部分材料出現(xiàn)浪費(fèi)的情況。由于施工操作不當(dāng)，或者完工后養(yǎng)護(hù)與管理不到位，使得施工設(shè)備得不到有效的保護(hù)，從而在施工的過程中出現(xiàn)故障，不僅增加維修費(fèi)用，還耽誤一定量的工期。
2.4 缺乏有效的成本管理制度及規(guī)范化的體系
房屋建筑工程的成本管理對(duì)于工程利潤(rùn)相當(dāng)重要，成本的管理始終貫穿于整個(gè)施工過程，一套有效的成本管理制度及規(guī)范化的體系是必不可少的。不過在實(shí)際施工過程總中，往往很少有企業(yè)能夠制定出有效的成本管理即規(guī)范化的體系，雖然有些企業(yè)很重視施工成本的管理，但是卻缺少這樣有效體系，沒有成立專門管理部門，在進(jìn)行施工成本管理時(shí)比較魂落，不能進(jìn)行科學(xué)合理的控制。
2.5 在項(xiàng)目招標(biāo)環(huán)節(jié)中存在的問題
①在我國現(xiàn)階段的市場(chǎng)上，市場(chǎng)管理不規(guī)范，并且市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，在這種環(huán)境下進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)一定要嚴(yán)格慎重。部分企業(yè)為了能夠競(jìng)標(biāo)成功，在報(bào)價(jià)的過程中不計(jì)后果的相互壓價(jià)，從而會(huì)導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)價(jià)格低于預(yù)算成本的情況出現(xiàn)，最終導(dǎo)致企業(yè)難以賺取利益。
②投標(biāo)費(fèi)用難以掌握，無法控制。由于建筑市場(chǎng)的不規(guī)范，投標(biāo)過程過于隨意，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)又不高，毫無目的地投標(biāo)，致使某些企業(yè)在投標(biāo)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)上投入過多的資金，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
3 房屋建筑工程施工成本管理的改進(jìn)措施
3.1 明確加強(qiáng)房屋建筑工程成本控制的重要性
近年來，我國建筑行業(yè)的發(fā)展速度異常之快，并且仍然處于高速發(fā)展的階段，一直以來很少有項(xiàng)目虧損的情況出現(xiàn)。不過，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)位置的形式越發(fā)的深入，我國市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得越來越激烈，從而導(dǎo)致建筑行業(yè)的整體形式有所下滑。在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的新形勢(shì)背景下，如果想要繼續(xù)發(fā)展建筑行業(yè)，就必須要加強(qiáng)房屋建筑施工成本管理力度，明確施工成本管理對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要性，培養(yǎng)員工的施工成本管理意識(shí)，從而慢慢形成有效的施工成本管理制度，提升企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，從而確保企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。
3.2 重視建筑工程設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制
首先，建筑企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的監(jiān)督和管理，要求設(shè)計(jì)單位在滿足業(yè)務(wù)要求的基礎(chǔ)上，以控制工程成本為目的，同時(shí)設(shè)計(jì)出多種低成本的不同設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，然后讓建筑企業(yè)自己通過對(duì)比和選擇，選取最合適的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。其次，建筑企業(yè)在選取合適的設(shè)計(jì)方案之后，還要以減少材料的施工以及降低施工難度為目的對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化處理，進(jìn)而達(dá)到對(duì)建筑工程成本進(jìn)行有效控制，全面降低建筑工程的成本，最大限度擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的目的。
3.3 完善房屋建筑工程施工成本管理的體系
為了能夠使管理更加的科學(xué)合理，就要建立一套完整有效的房屋建筑施工成本管理體系。在進(jìn)行施工成本管理體系完善的過程中，首先要做就是理念的轉(zhuǎn)變，進(jìn)行成本核算。成本核算是施工成本管理中的基礎(chǔ)，只有牢固的基礎(chǔ)才能確保之后的進(jìn)程。在房屋建筑工程施工進(jìn)行成本管理，就可以統(tǒng)一調(diào)配管理，讓成本預(yù)算人員將實(shí)際成本與預(yù)算成本相對(duì)比，是企業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。
3.4 合理控制機(jī)械設(shè)備費(fèi)用
機(jī)械設(shè)備的花費(fèi)主要有臺(tái)班數(shù)量以及單價(jià)費(fèi)用決定，為了能夠控制機(jī)械設(shè)備費(fèi)用需要建立一套科學(xué)合理的機(jī)械設(shè)備使用與管理制度，從而能夠合理的控制機(jī)械設(shè)備的維修與保養(yǎng)費(fèi)用。在進(jìn)行施工時(shí)，機(jī)械設(shè)備的租用安排一定要合理有序，既要確保機(jī)械設(shè)備能夠滿足施工任務(wù)的要求，又要保證沒有多有的機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)閑置的情況發(fā)生，畝提高機(jī)械設(shè)備的利用率。
3.5 加強(qiáng)監(jiān)管力度
只有有效的施工成本管理制度還是不夠，因?yàn)闊o法確保施工人員嚴(yán)格的按照制度進(jìn)行施工，所以還需加強(qiáng)監(jiān)管制度，用以管理工作人員完全按照管理制度進(jìn)行工作。除此之外，作為一名施工成本管理人員，也要時(shí)刻記錄施工成本的變化情況，以便能夠及時(shí)對(duì)此進(jìn)行有效的查詢，降低由于賬單無法查詢而帶來的不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
3.6 積極采用先進(jìn)技術(shù)和工藝，降低成本
隨著經(jīng)濟(jì)技術(shù)的發(fā)展，先進(jìn)的工藝和技術(shù)也應(yīng)該積極應(yīng)用到建筑施工過程中。在施工前要做好計(jì)劃，對(duì)于施工過程中用到的新技術(shù)、新設(shè)備要加強(qiáng)其實(shí)驗(yàn)性，確定實(shí)用性，對(duì)于那些得到行業(yè)認(rèn)可的機(jī)械設(shè)備，要大力引進(jìn)，這樣不僅能夠提高工作效率，更能夠節(jié)省一定程度的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。
3.7 做好成本預(yù)算和實(shí)施工作
成本預(yù)算與實(shí)施能夠降低施工成本的有效途徑之一。在進(jìn)行房屋建筑工程施工之前，做好施工成本的預(yù)算工作能夠?yàn)橹笫┕こ杀竟芾硖峁┯行У膮⒖家罁?jù)，成本運(yùn)算的主要內(nèi)容要包括，人工費(fèi)、材料費(fèi)以及設(shè)備費(fèi)，施工成本預(yù)算工作對(duì)成本管理有較大價(jià)值。
4 結(jié)束語
施工成本管理對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目來說是至關(guān)重要的，是一個(gè)建筑企業(yè)生存與發(fā)展的重要手段。如果一個(gè)企業(yè)能夠?qū)κ┕こ杀具M(jìn)行科學(xué)合理的控制，那么這個(gè)企業(yè)必定能夠在這個(gè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。建筑施工成本管理是一個(gè)復(fù)雜的管理系統(tǒng)，需要從多個(gè)方面綜合管理首先要提高對(duì)成本管理的重視程度，然后建立有效的施工成本管理體制，加強(qiáng)監(jiān)管力度，采用先進(jìn)施工技術(shù)，做好成本預(yù)算與實(shí)施工作，最終控制房屋建筑施工成本，給企業(yè)帶來較大利益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。
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一、招投標(biāo)環(huán)節(jié)
招投標(biāo)環(huán)節(jié)，包括投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的編制和評(píng)標(biāo)定標(biāo)。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的重點(diǎn)是招標(biāo)文件的編制。工程招標(biāo)是造價(jià)控制的起點(diǎn)，工程招標(biāo)文件是造價(jià)控制的總綱。招標(biāo)文件除招標(biāo)范圍、工期、造價(jià)、質(zhì)量要求、付款方式、投標(biāo)注意事項(xiàng)等通用條款外，還應(yīng)注意以下幾方面的問題：（1）事先明確。由于設(shè)計(jì)不到位，施工中不可預(yù)見因素等原因，工程施工過程中往往會(huì)產(chǎn)生工程量清單之外的工程變更。因此，要在招標(biāo)文件中提前對(duì)工程變更價(jià)款的計(jì)算方法作出約定，包括：變更工程與主體工程內(nèi)容相同或相近的，以工程量清單報(bào)價(jià)報(bào)出的綜合單價(jià)為計(jì)價(jià)依據(jù)；工程量清單綜合單價(jià)未能包括的工程變更，按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門頒布的材料消耗定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及施工時(shí)的材料信息價(jià)，確定該項(xiàng)工程綜合單價(jià)；所有工程變更的結(jié)算價(jià)款均不再計(jì)算規(guī)費(fèi)及措施費(fèi)，等等。（2）未定因素采取包干、約定分?jǐn)?。一?xiàng)工程的建設(shè)周期往往需要兩三年甚至四五年，要預(yù)先制定一套能夠囊括未來幾年可能涉及造價(jià)增減情況的、完全量化的招標(biāo)條款，是不現(xiàn)實(shí)和不可能的。對(duì)于建設(shè)期內(nèi)可能遇到的未知因素和風(fēng)險(xiǎn)，需要我們?cè)诰幹普袠?biāo)文件時(shí)千方予以規(guī)避。
二、合同環(huán)節(jié)
（1）合同條款應(yīng)全面反映招標(biāo)文件及中標(biāo)方投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。建設(shè)單位按照合理最低價(jià)中標(biāo)的原則確定中標(biāo)單位后，隨即要與中標(biāo)單位簽訂工程施工合同。在投標(biāo)環(huán)節(jié)，承包方為了拿到項(xiàng)目，往往在投標(biāo)文件中附加若干承諾，如果不能兌現(xiàn)承諾，應(yīng)同樣追究其違約責(zé)任。（2）慎重對(duì)待合同中出現(xiàn)的“工程暫定款”。有些工期緊的項(xiàng)目，往往在設(shè)計(jì)圖紙不全、施工圖預(yù)算尚未編制的情況下就要簽訂合同、組織施工。這種合同雖然規(guī)定最終工程款經(jīng)建設(shè)單位審核后的決算為準(zhǔn)，但合同中會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“工程暫定款”。施工方往往高估工程暫定款，甚至出現(xiàn)決算前建設(shè)方只支付工程暫定款的80%，但經(jīng)決算審核卻已超過其應(yīng)得的全部工程款。出現(xiàn)這種情況，將給建設(shè)單位造成很大被動(dòng)，多付的工程款追回困難，甚至連質(zhì)量保證金也無法扣除；施工方不配合履行決算手續(xù)，不能及時(shí)順利完成工程決算；如果相關(guān)人員工作變動(dòng)，施工方可能得隴望蜀，進(jìn)一步要求支付全部工程暫定款。因此，必須慎重對(duì)待合同中出現(xiàn)的工程暫定款，在合同簽訂前對(duì)工程暫定款進(jìn)行初步審核，防止其水份過大。
三、施工環(huán)節(jié)
（1）嚴(yán)控變更。由建設(shè)單位技術(shù)負(fù)責(zé)人組織該初設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審、施工圖會(huì)審、分部分項(xiàng)工程圖紙會(huì)審、各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審，經(jīng)過會(huì)審的圖紙要由建設(shè)單位技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字審批，各專業(yè)技術(shù)圖紙要有相關(guān)專業(yè)審查人員互審互簽，力爭(zhēng)在開工前將圖紙中的問題修改完畢。對(duì)于工程開工后提出的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“變更評(píng)估一變更會(huì)簽一變更審批”的程序。即：對(duì)有關(guān)部門提出的設(shè)計(jì)變更，先由技術(shù)部門評(píng)估其必要性，造價(jià)部門測(cè)算變更費(fèi)用及對(duì)總造價(jià)的影響，工地現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人評(píng)估其對(duì)工期的影響；在對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位草擬設(shè)計(jì)變更通知單，該通知單須經(jīng)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位技術(shù)負(fù)責(zé)部門、造價(jià)部門、工地現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位、施工單位會(huì)簽；會(huì)簽后的設(shè)計(jì)變更通知單由建設(shè)單位總經(jīng)理或主管副總經(jīng)理審批簽字后方為有效。（2）規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證。所謂現(xiàn)場(chǎng)簽證，是指施工方完成施工合同之外的工程量，要求建設(shè)方予以簽字認(rèn)可。當(dāng)施工方提出簽證要求時(shí)，建設(shè)方工地現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人首先要分析簽證內(nèi)容的合理性，即：是否屬于施工合同之外的工程量，實(shí)施此工程的原因、必要性等等；其次，要認(rèn)真核對(duì)簽證工程量。核對(duì)工程量應(yīng)有兩人參加，并由監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)；第三，現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，不得事后寫“回憶錄”；第四，現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)建設(shè)方主管部門審查復(fù)核無誤后才能進(jìn)行結(jié)算。
四、結(jié)算環(huán)節(jié)
（1）掌握一手與工程結(jié)算有關(guān)的資料。主要包括工程招投標(biāo)文件、施工合同、工程變更簽證、竣工圖紙、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。通過對(duì)這些資料的了解，全面掌握工程施工范圍、合同有關(guān)約定、甲供料及其價(jià)格、工程總造價(jià)及付款辦法等相關(guān)內(nèi)容，避免錯(cuò)算、漏算工程量。（2）合理調(diào)整材料差價(jià)。實(shí)行工程量清單報(bào)價(jià)而中標(biāo)的工程，材料價(jià)差的調(diào)整對(duì)工程造價(jià)的影響較大，結(jié)算時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定的價(jià)差調(diào)整辦法，及時(shí)掌握材料價(jià)格變化情況，認(rèn)真核實(shí)材料采購價(jià)格，防止因材料采購價(jià)格虛高而影響工程造價(jià)。
一、物流成本構(gòu)成
物流成本按不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，按產(chǎn)生物流成本主體的不同，可以分為企業(yè)自身物流成本和委托第三方從事物流業(yè)務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用即委托物流費(fèi)。如果按物流的功能，可以對(duì)物流成本做如下分類：
（1）運(yùn)輸成本。主要包括人工費(fèi)用，如運(yùn)輸人員工資、福利等；營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，如營(yíng)運(yùn)車輛燃料費(fèi)、折舊、公路運(yùn)輸管理費(fèi)等等；其他費(fèi)用，如差旅費(fèi)等。
（2）倉儲(chǔ)成本。主要包括建造、購買或租賃等倉庫設(shè)施設(shè)備的成本和各類倉儲(chǔ)作業(yè)帶來的成本。
（3）流通加工成本。主要有流通加工設(shè)備費(fèi)用、流通加工材料費(fèi)用、流通加工勞務(wù)費(fèi)用及其他。
（4）包裝成本。主要包括包裝材料費(fèi)用、包裝機(jī)械費(fèi)用、包裝技術(shù)費(fèi)用、包裝人工費(fèi)用等。
（5）裝卸與搬運(yùn)成本。主要包括人工費(fèi)用、資產(chǎn)折舊費(fèi)、維修費(fèi)、能源消耗費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用。
（6）物流信息和管理費(fèi)用。包括企業(yè)為物流管理所發(fā)生的差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、交際費(fèi)、管理信息系統(tǒng)費(fèi)以及其他雜費(fèi)。
二、阿里巴巴的物流戰(zhàn)略
阿里巴巴作為電子商務(wù)上市公司，投資電子商務(wù)十余年，其管理層已經(jīng)深刻認(rèn)識(shí)到物流是電子商務(wù)生態(tài)體系中非常重要的一環(huán)，為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，2011 年1 月19 日阿里巴巴集團(tuán)高調(diào)宣布其投資戰(zhàn)略：將領(lǐng)銜千億元資金投資建設(shè)為電子商務(wù)配套的現(xiàn)代物流體系，全力推動(dòng)社會(huì)化物流平臺(tái)的建設(shè)。該集團(tuán)物流戰(zhàn)略的核心包含信息系統(tǒng)和倉儲(chǔ)平臺(tái)兩方面，信息系統(tǒng)依托物流寶平臺(tái)大力推進(jìn)，倉儲(chǔ)將主要針對(duì)東北、華北、華東、華南、華中、西南和西北等七大區(qū)域選擇中心位置進(jìn)行倉儲(chǔ)設(shè)施投資。阿里巴巴核心物流戰(zhàn)略一經(jīng)提出，迅疾得到電子商務(wù)領(lǐng)域和物流業(yè)的普遍關(guān)注。對(duì)阿里集團(tuán)的這一戰(zhàn)略進(jìn)行SWOT分析，對(duì)我國電子商務(wù)物流配套服務(wù)的完善具有積極意義。
三、阿里巴巴物流的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)
（1）電子商務(wù)流響應(yīng)速度慢，配套服務(wù)跟不上。阿里巴巴旗下的電子商務(wù)網(wǎng)站為中小企業(yè)提供了成長(zhǎng)的舞臺(tái)，但是物流響應(yīng)速度慢， 配套物流服務(wù)不完善。
（2）當(dāng)買賣雙方遇到糾紛，物流公司并未參與其中。目前，在淘寶網(wǎng)C2C交易市場(chǎng)中，最普遍的做法是買家首先拍下物品，并付款到第三方支付平臺(tái)上，而后支付平臺(tái)通知賣家發(fā)貨，由物流公司配送貨物至買家，買家對(duì)貨物進(jìn)行檢驗(yàn)，若相符則支付平臺(tái)轉(zhuǎn)賬到賣家賬戶，若物品不相符，買家向支付平臺(tái)申請(qǐng)退貨，支付平臺(tái)則查看雙方提供證據(jù)，決定接受退貨與否。從這個(gè)過程看，淘寶網(wǎng)的C2C交易過程似乎很完美，但事實(shí)上，淘寶網(wǎng)的C2C交易仍然存在著問題。當(dāng)買賣雙方對(duì)物品信息產(chǎn)生糾紛時(shí)，處理比較麻煩，如果買家對(duì)物品不滿意要求退貨或補(bǔ)償時(shí)，由于在淘寶網(wǎng)的C2C交易中采用的是誰不滿誰上訴誰舉證的原則，這樣一來，退貨成本相對(duì)比較高，除了要加上基本的物流成本外，買家需要尋求證據(jù)證明物品的不符點(diǎn)，退貨相當(dāng)麻煩。
（3）配送成本過高，淘寶C2C交易市場(chǎng)的特點(diǎn)是“散”。不僅商家分散，買家更是分散。在淘寶網(wǎng)，凡有成交，快遞發(fā)貨的商品一般都是一件一件寄出，就算是小批量，也要寄望不同的目的地，所以在商品\送的包裝問題上存在著巨大的浪費(fèi)。比如，在不同的城市有十個(gè)不同的賣家去不同的快遞公司郵寄同一件衣服，而且目的地相同或者相鄰。在這種情況下，衣服肯定會(huì)要用包裹進(jìn)行一一包裝。但事實(shí)上，如果只有一家快遞公司，這些玩具肯定可以集中后一起包裝，只要貼好標(biāo)簽，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。
四、物流成本控制的途徑
第一、通過對(duì)商品流通的全過程實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈管理，提高顧客的物流服務(wù)來削減成本。降低物流成本不僅僅是企業(yè)物流部門或生產(chǎn)部門的所關(guān)心的，同時(shí)也是銷售部門和采購部門的責(zé)任，將降低物流成本的目標(biāo)貫徹到企業(yè)所有部門當(dāng)中。提高顧客的物流服務(wù)是降低物流成本的有效方法之一，超過必要量的物流服務(wù)有礙于物流效益的實(shí)現(xiàn)。
第二、通過效率化的配送來降低物流成本。企業(yè)實(shí)現(xiàn)效率化的配送，提高裝載率及合理安排配車計(jì)劃，從而降低配送成本。
第三、利用物流外包降低企業(yè)物流成本，降低投資成本。企業(yè)把物流外包給專業(yè)化的第三方物流公司，可以縮短商品在途時(shí)間，減少商品周轉(zhuǎn)過程的費(fèi)用和損失。
第四、借助現(xiàn)代化的信息管理系統(tǒng)控制和降低物流成本。企業(yè)采用信息系統(tǒng)一方面可使各種物流作業(yè)或業(yè)務(wù)處理能準(zhǔn)確，迅速的進(jìn)行；另一方面通過信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)匯總，進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，可控制物流成本發(fā)生的可能性。
參考文獻(xiàn)：
當(dāng)今社會(huì)，加強(qiáng)房屋建筑成本控制是從激烈競(jìng)爭(zhēng)中獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段之一。筆者從多年的具體施工中總結(jié)得到了在這方面的一些措施，我把它以分為三個(gè)方面，第一個(gè)方面是加強(qiáng)施工中人力資源的控制，第二個(gè)方面是降低原材料在工程施工中浪費(fèi)的現(xiàn)象，第三方面是合理地控制各項(xiàng)費(fèi)用的開支。另外我們還要注意，工程施工包括建設(shè)前期準(zhǔn)備、工程的實(shí)施及工程竣工這三個(gè)階段。每個(gè)階段都離不開成本的控制管理。
1房屋建筑成本控制重要性概述
要想控制房屋建筑的成本就要弄清楚它的重要性。筆者根據(jù)多年來房屋的施工經(jīng)驗(yàn)可知，施工項(xiàng)目成本控制的重要性，主要是在于降低項(xiàng)目成本，提高房屋建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加施工企業(yè)利潤(rùn)。同時(shí)，筆者也認(rèn)為房屋建筑工程成本的控制，應(yīng)該隨著項(xiàng)目施工的進(jìn)展發(fā)生變化，更要與生產(chǎn)諸要素的經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合。只有這樣的結(jié)合才能做好房屋建筑成本的控制。
2.房屋建筑成本控制管理原則
任何建筑都要考慮它的成本控制，時(shí)下房屋建筑成本控制也要遵循一定的原則。本文作者在實(shí)際工作中找到了房屋建筑成本控制方面的一些規(guī)律，做到這些會(huì)對(duì)其成本管控有一定的借鑒意義。具體行文如下。
第一方面要遵守責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則。在此基礎(chǔ)上，第二方面要采取全面介入的原則。第三方面我們還要采取經(jīng)濟(jì)效益原則。就成本控制而言并非工程質(zhì)量越高成本控制就越好，兩者關(guān)系并不成正比。
總之，實(shí)現(xiàn)成本控制不僅要依靠降低成本，更重要的是實(shí)現(xiàn)相對(duì)的節(jié)約，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，以較少的消耗來取得更多的經(jīng)濟(jì)效益。
3.房屋建筑工程成本控制措施
上面筆者概述了房屋建筑成本控制重要性及控制原則，這些只是在整個(gè)控制的過程中起到輔作用，最重要的還是控制措施。現(xiàn)在筆者再加以論述。
3.1編制施工成本計(jì)劃。筆者認(rèn)為，編制施工成本計(jì)劃是房屋建筑工程成本控制的根本?，F(xiàn)在很多企業(yè)的房屋建筑項(xiàng)目都與施工企業(yè)簽定的內(nèi)部承包合同，項(xiàng)目部經(jīng)濟(jì)核算結(jié)果，施工組織設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)備及利用情況緊密地相連，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在充分理解房屋工程的特點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)后，就要及時(shí)地研究制定合理可行的降低工程成本的具體措施，并預(yù)測(cè)采取這些措施后取得的經(jīng)濟(jì)效果，以制定降低成本的目標(biāo)，并不斷測(cè)算調(diào)整。
3.2加強(qiáng)施工材料的管理。這里所述施工材料管理有別于傳統(tǒng)施工材料的管理，這里所述的材料管理首先通過對(duì)工程進(jìn)度的掌握與科學(xué)的計(jì)劃，明確施工用材料的進(jìn)場(chǎng)數(shù)量進(jìn)行控制，明確施工材料采購數(shù)量，減少材料堆積造成的企業(yè)資金占用。
3.3及時(shí)做好施工人員的日常管理工作。房屋具體的施工人員是影響工程施工質(zhì)量的重要因素，施工整個(gè)團(tuán)隊(duì)為了嚴(yán)格執(zhí)行施工管理規(guī)定，就必須建立健全施工人員的管理體系。筆者認(rèn)為要對(duì)施工安全檢查人員也要進(jìn)行職業(yè)素質(zhì)與道德的培養(yǎng)，嚴(yán)格施工過程的安全檢查，避免非設(shè)備操作人員操作設(shè)備、避免設(shè)備操作人員操作規(guī)定外設(shè)備等，以此保障施工過程的安全，保障施工過程人員的職責(zé)明確，奠定施工質(zhì)量的基礎(chǔ)。
3.4加強(qiáng)施工過程技術(shù)管理及現(xiàn)場(chǎng)管理。這個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于整個(gè)施工過程中都很重要。多年來的實(shí)踐證明，筆者認(rèn)為，施工企業(yè)必須重視施工過程技術(shù)管理，通過對(duì)技術(shù)人員責(zé)任制的建立，明確技術(shù)管理責(zé)任，保障工程施工質(zhì)量，減少由于施工技術(shù)問題造成的事故及質(zhì)量通病，降低成本。另外，我們還有一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)就是現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理人員還要加強(qiáng)旁站、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，降低消耗，促進(jìn)成本控制的有效實(shí)施。
3.5做好最后的結(jié)算審核工作。房屋工程竣工結(jié)算是整個(gè)工程的重中之重，起著關(guān)鍵性作用。一般地來說這個(gè)環(huán)節(jié)是被諸多的房屋建筑施工企業(yè)視為房屋質(zhì)量好壞的生命線。在這筆者建議要核對(duì)合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法等；落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；還要注意的是必須按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。
綜上所述，在目前房屋建筑市場(chǎng)上來說，房屋建筑成本控制在整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)管理體系中處于十分重要的地位，文章所述的對(duì)其實(shí)施成本控制，對(duì)降低工程成本，改善經(jīng)營(yíng)管理等方面都對(duì)房屋建筑成本管理都有著極其重要的作用。特別是在提高工程質(zhì)量、確保安全施工等方面也有著深遠(yuǎn)的意義。
但是，也有在實(shí)際工程施工中出現(xiàn)這樣那樣的問題，導(dǎo)致房屋建筑質(zhì)量嚴(yán)重下滑，這其中與我們的施工人員責(zé)任不到位，沒有責(zé)任心有直接的關(guān)系。如何加以改善，需要我們每個(gè)施工人員用心細(xì)心去做。筆者認(rèn)為，只有加強(qiáng)施工企業(yè)項(xiàng)目管理中的成本控制才是向科學(xué)管理要效益的具體舉措，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷地自我完善，增強(qiáng)企業(yè)生命力，才能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)發(fā)展。
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On the basis of the construction cost analysis and methods
A di la?Ku er ban
（Xinjiang Kashgar River Basin Water Resources Department of Administration， Kashi 844000）
Abstract： The construction cost analysis， three methods to master， comparative factor analysis， the difference between the calculated ratio method， a variety of methods to understand the encounter exam will be applied. Three accounts will be different from the time of accounting， is a core value accounting， business accounting is a system based on the need to create， when statistical accounting， accounting， business， based on comparison between the three， two aspects to elaborate， First， the scope of comparison， the second is a measure of the scale， a wide range of business accounting， statistical accounting wide scale. When comprehensive cost analysis， master of the three Basic Law， the monthly cost analysis， the annual cost analysis， comprehensive cost analysis， the difference between their own characteristics， careful case will encounter.
Keywords： construction； costs； analysis； basis； method
1.施工成本分析的依據(jù)
（1）基本內(nèi)容
1）會(huì)計(jì)核算：會(huì)計(jì)核算就要是價(jià)值核算。會(huì)計(jì)是對(duì)一定單位的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行計(jì)量、記錄、分析和檢查，做出預(yù)測(cè)，參與決策，實(shí)行監(jiān)督，旨在實(shí)現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的一種管理活動(dòng)。會(huì)計(jì)記錄具有連續(xù)性、系統(tǒng)性、綜合性等特點(diǎn)，它是施工成本分析的重要依據(jù)。
2）業(yè)務(wù)核算：業(yè)務(wù)核算的范圍比會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)核算要廣，會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)核算一般是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行核算，而業(yè)務(wù)核算，不但可以對(duì)已經(jīng)發(fā)生的，而且還可以對(duì)尚未發(fā)生或正在發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行核算，看是否可以做，是否有經(jīng)濟(jì)效果。它的特點(diǎn)是對(duì)個(gè)別的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行單項(xiàng)核算。
3）統(tǒng)計(jì)核算：它的計(jì)量尺度比會(huì)計(jì)寬，可以用貨幣計(jì)算，也可以用實(shí)物或勞動(dòng)量計(jì)量。它通過全面調(diào)查和抽樣調(diào)查等特有的方法，不僅能提供絕對(duì)指標(biāo)，還能提供相對(duì)數(shù)和平均數(shù)指標(biāo)，可以計(jì)算當(dāng)前的實(shí)際水平，確定變動(dòng)速度，可以預(yù)測(cè)發(fā)展的趨勢(shì)。
統(tǒng)計(jì)核算是利用會(huì)計(jì)核算資料和業(yè)務(wù)核算資料，把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)客觀現(xiàn)狀的大量數(shù)據(jù)，按統(tǒng)計(jì)方法加以系統(tǒng)整理，表明其規(guī)律性。
（2）會(huì)計(jì)、業(yè)務(wù)、統(tǒng)計(jì)之間的比較
1）業(yè)務(wù)核算的范圍比會(huì)計(jì)核算、統(tǒng)計(jì)核算要廣。會(huì)計(jì)核算和統(tǒng)計(jì)核算一般是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行核算；而業(yè)務(wù)核算，不但可以對(duì)已經(jīng)發(fā)生的，而且還可以對(duì)尚未發(fā)生或正在發(fā)生的活動(dòng)進(jìn)行核算，看是否可以做，是否有經(jīng)濟(jì)效果，其特點(diǎn)是對(duì)個(gè)別的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行單項(xiàng)核算。
2）統(tǒng)計(jì)核算計(jì)量尺度比會(huì)計(jì)核算寬，可以用貨幣計(jì)量，也可以用實(shí)物或勞動(dòng)量計(jì)量。它通過全面調(diào)查和抽樣調(diào)查等方法，不僅能提供絕對(duì)數(shù)指標(biāo)，還能提供相對(duì)數(shù)和平均數(shù)指標(biāo)，可以計(jì)算當(dāng)前的實(shí)際水平，確定變動(dòng)速度，可以預(yù)測(cè)發(fā)展的趨勢(shì)。
2.施工成本分析的方法
（1）施工成本分析的基本方法
1）指標(biāo)對(duì)比分析法，比較法，又稱“指標(biāo)對(duì)比分析法”，就是通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)比，檢查目標(biāo)的完整情況，分析產(chǎn)生差異的原因，進(jìn)而挖掘內(nèi)部潛力的方法。優(yōu)點(diǎn)：通俗易懂，簡(jiǎn)單易行，便于掌握。
2）因素分析法：又稱連環(huán)置換法，用來分析各種因素對(duì)成本的影響程度。在進(jìn)行分析時(shí)，首先要假定眾多因素中的一個(gè)因素發(fā)生了變化，而其他因素則不變，然后逐個(gè)替換，分別比較其計(jì)算結(jié)果，以確定各個(gè)因素對(duì)成本的影響程度。
3）差額計(jì)算法：是因素分析法的一種簡(jiǎn)化形式，它利用各個(gè)因素的目標(biāo)值與實(shí)際值的差額來計(jì)算其對(duì)成本的影響程度。
4）比率法：指用兩個(gè)以上的指標(biāo)的比例進(jìn)行分析的方法。它的基本特點(diǎn)是：先把對(duì)比分析的數(shù)值變成相對(duì)數(shù)，再觀察其相互之間的關(guān)系。它包括以下三個(gè)內(nèi)容：
①相關(guān)比率法②構(gòu)成比率法③動(dòng)態(tài)比率法。
（2）綜合成本的分析方法
1）分部分項(xiàng)工程成本分析
基本內(nèi)容：是施工成本分析的基礎(chǔ)，對(duì)象為已完成分部分項(xiàng)工程。
分析方法：進(jìn)行預(yù)算成本、目標(biāo)成本和實(shí)際成本的“三算”對(duì)比，分別計(jì)算實(shí)際偏差和目標(biāo)偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，為今后的分部分項(xiàng)工程成本尋求節(jié)約途徑。
2）月（季）度成本分析
①基本內(nèi)容：是施工項(xiàng)目定期的，經(jīng)常性的中間成本分析，對(duì)于具有一次性特點(diǎn)的施工項(xiàng)目來說，有著特別重要的意義。
②分析方法：
通過實(shí)際成本與預(yù)算成本的對(duì)比，預(yù)測(cè)實(shí)際項(xiàng)目成本目標(biāo)的前景。
通過實(shí)際成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，保證成本目標(biāo)的落實(shí)。
通過對(duì)各成本項(xiàng)目的成本分析，可以了解成本總量的構(gòu)成比例和成本管理的薄弱環(huán)節(jié)。
通過主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)際與目標(biāo)對(duì)比，分析產(chǎn)量、工期、質(zhì)量、“三材”節(jié)約率、機(jī)械利用率等對(duì)成本的影響。
通過對(duì)技術(shù)組織措施執(zhí)行效果的分析，尋求更加有效的節(jié)約途徑。
分析其他有利條件和不利條件對(duì)成本的影響。
3）年度成本分析
①基本內(nèi)容：一年結(jié)算一次，不得將本年成本轉(zhuǎn)入下一年度，而項(xiàng)目成本則項(xiàng)目的壽命周期為結(jié)算期，可以總結(jié)一年以來成本管理的成績(jī)和不足，為今后的成本管理提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
②分析方法：分析的依據(jù)是年度成本報(bào)表。年度成本分析的內(nèi)容，除了月（季）度成本分析的留個(gè)方面以外，重點(diǎn)是針對(duì)下一年度施工進(jìn)展情況規(guī)劃提出切實(shí)可行的成本管理措施，以保證施工項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
4）竣工成本的綜合分析
①基本內(nèi)容：凡是有幾個(gè)單位工程而且是單獨(dú)進(jìn)行成本核算（即成本核算對(duì)象）的施工項(xiàng)目，其竣工成本分析應(yīng)以各單位工程竣工成本分析資料為基礎(chǔ)。
②分析方法：?jiǎn)挝还こ炭⒐こ杀痉治?，?yīng)包括以下三方面內(nèi)容：
竣工成本分析
