時(shí)間：2023-04-18 18:10:35
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最近,從中國(guó)銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發(fā)銀行的“姚康達(dá)事件”,我國(guó)商業(yè)銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業(yè)銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購(gòu)買(mǎi)這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國(guó)又沒(méi)有專門(mén)的法律條款來(lái)防止證券化過(guò)程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環(huán)節(jié)繁多,涉及的法律問(wèn)題復(fù)雜,因此,完善相關(guān)的法律金融制度,保護(hù)投資者利益,是我國(guó)順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,進(jìn)一步發(fā)展住房抵押貸款證券化市場(chǎng)的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發(fā),探討住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn),從而為完善相關(guān)法律金融制度提供參考依據(jù)。
一、我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發(fā)起人將滿足一定標(biāo)準(zhǔn)的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產(chǎn)池,并將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)安排,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組,在市場(chǎng)上發(fā)行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離、重新捆綁和信用增級(jí)、證券發(fā)行三個(gè)環(huán)節(jié)。SPV從發(fā)起人受讓被轉(zhuǎn)讓債權(quán)的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉(zhuǎn)讓方式。信托方式是指發(fā)起人以支撐資產(chǎn)設(shè)立信托,讓與SPV以換取受益權(quán)證,然后再銷售給投資者。轉(zhuǎn)讓方式是指發(fā)起人將支撐資產(chǎn)真實(shí)出售給專門(mén)從事證券化運(yùn)作的SPV,由其發(fā)行資產(chǎn)支持證券。
近年來(lái),我國(guó)相繼推出了一系列關(guān)于住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)(見(jiàn)表1),從而形成了現(xiàn)行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。
我國(guó)住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者;三是信用增級(jí)的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔(dān)保。
(一)以信托方式實(shí)行住房抵押貸款證券化
關(guān)于住房抵押貸款證券化的模式,國(guó)內(nèi)學(xué)者圍繞我國(guó)應(yīng)該采取美國(guó)模式還是英國(guó)和歐洲模式進(jìn)行了長(zhǎng)期的論證,關(guān)注的焦點(diǎn)是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》(下稱管理辦法),我國(guó)住房抵押貸款將以沒(méi)有政府擔(dān)保的信托方式實(shí)現(xiàn)證券化。管理辦法第2條規(guī)定:“資產(chǎn)證券化是指以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu),將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu),由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券,以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)?！蔽覈?guó)首單住房抵押貸款支持證券產(chǎn)品——“建元2005-1”就是由中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu),委托中信信托在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的。
另外,我國(guó)還沒(méi)有SPV方面的專門(mén)立法,但《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》(下稱監(jiān)管辦法)對(duì)SPV的市場(chǎng)準(zhǔn)入作出了嚴(yán)格的規(guī)定。監(jiān)管辦法第9條規(guī)定,信托受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成重新登記三年以上;注冊(cè)資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產(chǎn)不低于五億元人民幣?！蓖瑫r(shí),監(jiān)管辦法第8條規(guī)定:“資產(chǎn)支持證券由特定目的信托受托機(jī)構(gòu)發(fā)行,特定目的信托受托機(jī)構(gòu)由依法設(shè)立的信托投資公司或銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任?！边@意味著我國(guó)的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任SPV的可能。
(二)投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者
現(xiàn)階段,我國(guó)MBS只能在銀行間債券市場(chǎng)交易。管理辦法第47條規(guī)定:“金融機(jī)構(gòu)按照法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的有關(guān)規(guī)定可以買(mǎi)賣(mài)政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)投資資產(chǎn)支持證券?！边@一方面是汲取我國(guó)股票市場(chǎng)的教訓(xùn),由于我國(guó)住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關(guān)的法律金融制度不完善,逐步向個(gè)人投資者開(kāi)放MBS業(yè)務(wù),可以積累經(jīng)驗(yàn),保護(hù)中小投資者的利益,避免市場(chǎng)過(guò)度的非理;另一方面,MBS在我國(guó)是一種全新的固定收益證券,其風(fēng)險(xiǎn)收益特征與普通企業(yè)債券、其他固定收益類證券不同,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理能力要求高,而機(jī)構(gòu)投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券項(xiàng)目的順利實(shí)施。
我國(guó)向個(gè)人投資者開(kāi)放MBS業(yè)務(wù)只是時(shí)間上的問(wèn)題。從成熟市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化實(shí)踐來(lái)看,只有切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益,才能最終真正推動(dòng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展,這就需要進(jìn)一步健全和完善相關(guān)法律法規(guī)制度。
(三)信用增級(jí)的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔(dān)保
信用增級(jí)是指在住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中通過(guò)合同安排所提供的信用保護(hù)。信用增級(jí)的方式可以分為外部法和內(nèi)部法:外部法是指第三方根據(jù)相關(guān)法律文件中所承諾的義務(wù)和責(zé)任,向信貸資產(chǎn)證券化交易的其他參與機(jī)構(gòu)提供一定程度的信用保護(hù),并為此承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)部法是指通過(guò)重新安排證券獲得償付的優(yōu)先次序,提高優(yōu)先級(jí)證券的信用級(jí)別,或通過(guò)發(fā)起人提供更多的連帶責(zé)任提高證券的信用級(jí)別。
我國(guó)MBS的信用增級(jí)形式可以是內(nèi)部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔(dān)保。管理辦法第30條規(guī)定:“信用增級(jí)可以采用內(nèi)部信用增級(jí)或外部信用增級(jí)的方式提供。內(nèi)部信用增級(jí)包括但不限于超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級(jí)包括但不限于備用信用證、擔(dān)保和保險(xiǎn)等方式?！边@無(wú)疑為我國(guó)住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時(shí),政府不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保,因?yàn)槲覈?guó)《擔(dān)保法》第8條明確規(guī)定:“國(guó)家機(jī)關(guān)不能作為保證人,但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行的轉(zhuǎn)貸款的除外。”勿庸置疑,這一規(guī)定也將制約我國(guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展。
二、我國(guó)住房抵押貸款支持證券的法律風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)住房抵押貸款證券化的法律風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實(shí)保障;二是有的法律法規(guī)不合理、可操作性差,導(dǎo)致法律執(zhí)行成本高,違規(guī)者得不到懲罰,容易導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和金融欺詐行為。
新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，政府擁有規(guī)模經(jīng)濟(jì)和比較優(yōu)勢(shì)，為了節(jié)約交易成本，使自身利益最大化，強(qiáng)制廣大的公積金繳交者參加公積金制度，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和互助的作用，以提高職工的住房支付能力，使廣大參加者的效用最大化。但是，由于人的自利性、有限理性、未來(lái)的不確定性、信息的不對(duì)稱以及契約的不完備等多種因素的存在，政府、尋租設(shè)租、政治機(jī)會(huì)主義等問(wèn)題的廣泛存在，使得政治人的目標(biāo)追求常常偏離委托人的預(yù)期。這就是近年來(lái)住房公積金大案頻發(fā)、被擠占挪用的根源所在。當(dāng)前我國(guó)住房公積金制度中存在如下政治委托問(wèn)題：
（1）住房公積金初始委托人監(jiān)督主體缺位。
由于住房公積金是通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制繳交的，繳交者作為初始委托人雖在法律上擁有所有權(quán)，但其所有權(quán)是有限的，使用權(quán)受到控制，也不能轉(zhuǎn)讓，只能用于本人及其家庭的住房消費(fèi)。繳交者不能通過(guò)“用腳投票”的方式解除與人的合約，懲罰人的機(jī)會(huì)主義行為，同時(shí)由于住房公積金所有者人數(shù)眾多且相當(dāng)分散，個(gè)體又存在“搭便車”的心態(tài)和行為，因此我國(guó)住房公積金制度中的委托問(wèn)題更加嚴(yán)重。
（2）住房公積金繳交者即資金初始委托人與政治人政府的目標(biāo)函數(shù)不一致。
公積金繳交者的目標(biāo)函數(shù)是積累住房消費(fèi)基金，提高住房支付能力，以及資金最大化。但是政府作為住房公積金的強(qiáng)制發(fā)起者，其目標(biāo)函數(shù)更為寬泛，是提高中低收入階層的住房水平。政府規(guī)定住房公積金增值收益中除提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和撥付管理中心經(jīng)費(fèi)外，其余作為城市廉租住房的補(bǔ)充資金。公積金屬于職工個(gè)人所有，但是政府卻強(qiáng)制規(guī)定了其增值收益分配，職工并不能直接擁有資金支配權(quán)，這是對(duì)職工權(quán)利的一種強(qiáng)制剝奪，用來(lái)達(dá)到政府的目標(biāo)。這就無(wú)形之中形成了公積金繳交者與政府人的目標(biāo)不一致。
（3）監(jiān)管中出現(xiàn)混亂和不到位、不科學(xué)現(xiàn)象。
目前，我國(guó)住房公積金實(shí)行多頭監(jiān)管，由建設(shè)部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合監(jiān)管，同時(shí)委托地方同級(jí)財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督，從行政級(jí)別上和各地的住房公積金管理中心是平級(jí)或高半級(jí)，從實(shí)際意義上講只是每年向各地要一些報(bào)表、數(shù)據(jù)之類，所謂監(jiān)督只是擺設(shè)，這常常導(dǎo)致實(shí)際監(jiān)管缺位。管理中心作為政府管理住房公積金的人，能否履行住房金融職能，需要公眾的監(jiān)督，這關(guān)鍵在于管理中心的透明度，而由于我國(guó)體制本身的局限性和公眾監(jiān)督意識(shí)不強(qiáng)，公眾對(duì)住房公積金系統(tǒng)運(yùn)作的真實(shí)信息并不完全了解，這就使得公眾對(duì)政府部門(mén)及管理中心的具體行為缺乏完全、有效的監(jiān)督，致使政府官員很可能受自身利益本性的驅(qū)使，出現(xiàn)“利益尋租”，使公眾利益受損。
（4）住房公積金管理委員會(huì)的決策機(jī)制不科學(xué)。
按照《住房公積金管理?xiàng)l例》要求，住房公積金管理委員會(huì)是由政府職能代表與專家1/3，工會(huì)與職工代表1/3，單位代表1/3的結(jié)構(gòu)組成的。在實(shí)際工作中，住房公積金管理委員會(huì)是一個(gè)松散的無(wú)專職人員的協(xié)商議事機(jī)構(gòu)，參加會(huì)議的人員，從管委會(huì)主任到普通職工代表，身份地位相差懸殊，參會(huì)人員多數(shù)并不了解住房公積金日常管理業(yè)務(wù)，決策結(jié)果由誰(shuí)負(fù)責(zé)不清楚。住房公積金管理委員會(huì)作為群體決策的形式，由于組成結(jié)構(gòu)、組織形式和文化限制等原因，對(duì)管理決策的效果是十分有限的，甚至形同虛設(shè)。從全國(guó)看，一個(gè)常常被虛無(wú)化的群體機(jī)構(gòu)，卻作為全國(guó)高達(dá)9600多億元住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)，這是不科學(xué)的。
（5）對(duì)住房公積金管理中心定位不科學(xué)，激勵(lì)約束機(jī)制效率低下。
在現(xiàn)行制度中，住房公積金管理中心被定義為是不以盈利為目的的事業(yè)單位，既不是政府機(jī)構(gòu)，也不是政策性金融機(jī)構(gòu)或會(huì)員制的法人實(shí)體，而是隸屬于地方政府部門(mén)的事業(yè)單位，在沒(méi)有法人資產(chǎn)和獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益約束下，“中心”很難建立起有效的監(jiān)督管理機(jī)制，規(guī)范的會(huì)計(jì)審計(jì)、信息披露制度和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。現(xiàn)實(shí)中在地方或部門(mén)利益的驅(qū)使下，部分政府官員對(duì)公積金管理“行政化”，導(dǎo)致“內(nèi)部人控制”和“尋租”行為泛濫，擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢屢發(fā)生：用住房公積金彌補(bǔ)財(cái)政預(yù)算虧空，用于發(fā)工資的有之；用于興辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體、投資入股、炒地皮、買(mǎi)股票的也有之，甚至發(fā)生了挪用百姓住房?jī)?chǔ)蓄去澳門(mén)賭博的惡性事件，從而嚴(yán)重侵害了廣大公積金所有者的利益。這種現(xiàn)象的根本原因在于行政化的管理方式使得政府和“中心”的委托鏈被行政隸屬關(guān)系所鎖定，委托雙方的壟斷性，使得難以制定有效的激勵(lì)與約束機(jī)制。
2住房公積金委托鏈中的經(jīng)濟(jì)委托關(guān)系中存在的問(wèn)題
住房公積金管理中心委托銀行進(jìn)行資金歸集和發(fā)放貸款等業(yè)務(wù)，銀行委托公積金繳交者按時(shí)繳納公積金，借款者按時(shí)歸還貸款本息，整個(gè)過(guò)程中存在著信息不對(duì)稱情況，委托人無(wú)法完全觀察到人的努力情況，委托問(wèn)題就產(chǎn)生了。
首先住房公積金管理中心與銀行的目標(biāo)函數(shù)不同。住房公積金是一種具有很強(qiáng)政策性、互和保障性的基金,管理中心的目標(biāo)是發(fā)展基金，使之發(fā)揮最大作用，幫助職工解決住房問(wèn)題。而銀行爭(zhēng)取這筆資金的經(jīng)辦業(yè)務(wù)是因?yàn)槠浯婵罾实?、資金來(lái)源穩(wěn)定、期限長(zhǎng)，在資金未從事經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的情況下，可以利用其獲得一筆可觀的收入。受利益驅(qū)動(dòng)，銀行盡力爭(zhēng)取到住房公積金后，可能將大量資金沉淀，這不僅不能緩解住房資金的短缺，大力改善居民的住房條件，反為少數(shù)銀行挪用資金、違章拆借提供了可乘之機(jī)。
其次，從目前來(lái)看,住房抵押貸款是種優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，違約率很低，這成為銀行爭(zhēng)奪個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的一個(gè)重要原因。銀行往往在給開(kāi)發(fā)商提供貸款時(shí)，與其達(dá)成開(kāi)發(fā)商為其營(yíng)銷商業(yè)個(gè)人住房貸款的協(xié)議。而且銀行在受理住房公積金貸款時(shí)，可能會(huì)利用住房公積金貸款較商業(yè)貸款手續(xù)繁雜、條件苛刻的劣勢(shì)，說(shuō)服借款人放棄公積金貸款轉(zhuǎn)向商業(yè)個(gè)人住房貸款。
另外條例規(guī)定，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)，這樣銀行在發(fā)放貸款時(shí)就可能會(huì)不認(rèn)真審查借款人的資格信用情況，形成公積金貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。銀行由管委會(huì)在條例規(guī)定的五家國(guó)有商業(yè)銀行中指定，一經(jīng)確定基本長(zhǎng)期不變，由于缺乏競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致委托雙方信息的不對(duì)稱更加嚴(yán)重,加上對(duì)銀行績(jī)效很難考察,銀行就缺乏改進(jìn)公積金業(yè)務(wù)的積極性，甚至可以隱藏自認(rèn)為有必要隱瞞的信息,來(lái)追求其利益的最大化。
最后，公積金借款人應(yīng)按照貸款合同按時(shí)歸還本息，由于信息不對(duì)稱的存在，銀行及管理中心無(wú)法很好的觀察到借款人的資信情況，可能會(huì)存在逆向選擇，這就會(huì)造成貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
3基于委托理論對(duì)住房公積金制度中的委托問(wèn)題提出的對(duì)策性建議
3.1對(duì)住房公積金制度中政治委托問(wèn)題的建議
①在政治委托關(guān)系中降低和消除由于政治委托人的缺位造成的人道德風(fēng)險(xiǎn)，需要建立規(guī)范性的良性制度規(guī)則。對(duì)作為政治委托人的住房公積金繳交人，是分散性的公眾，其對(duì)政府的激勵(lì)約束只能通過(guò)設(shè)計(jì)一套兼有激勵(lì)與約束的制度規(guī)則來(lái)進(jìn)行，以規(guī)范委托雙方之間的相互關(guān)系，減少信息成本和不確定性，把交易成本降低到最低程度[2]。
②加強(qiáng)住房公積金的保值增值能力，使住房公積金所有者和政府的目標(biāo)趨于一致。建議成立全國(guó)統(tǒng)一的住房公積金管理機(jī)構(gòu)，對(duì)資金在全國(guó)范圍進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配和管理運(yùn)營(yíng)，打破地區(qū)運(yùn)營(yíng)的區(qū)域性限制，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，保證資金的保值增值，提高整體使用效率。在此基礎(chǔ)上提高所有者公積金存款的利率。這樣既滿足了公積金繳交者資金價(jià)值最大化的目標(biāo)，同時(shí)也可以為政府提供更多增值收益用于廉租房建設(shè)等，以更好地實(shí)現(xiàn)扶持中低收入階層住房消費(fèi)的目標(biāo)。
③在決策和監(jiān)管方面，為了防止公積金監(jiān)督者虛位的問(wèn)題,政府可以將聯(lián)合監(jiān)管改成由唯一部門(mén)監(jiān)管，成立全國(guó)性的公積金管理機(jī)構(gòu)。由其負(fù)責(zé)公積金政策的制定和執(zhí)行，對(duì)各地住房公積金管理中心實(shí)行垂直管理，建立經(jīng)營(yíng)考核制度和運(yùn)營(yíng)失誤追究制度，將住房公積金管理和監(jiān)督的結(jié)果作為考核的硬性指標(biāo)，確保對(duì)管理中心管理運(yùn)營(yíng)行為的監(jiān)督約束到位。為了解決失靈問(wèn)題和由信息不對(duì)稱導(dǎo)致的利益尋租問(wèn)題,政府可通過(guò)加強(qiáng)具有獨(dú)立性的財(cái)政審計(jì)部門(mén)對(duì)管理中心的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和管理經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行監(jiān)控來(lái)解決。最后，要增加住房公積金管理的透明度，形成有效的公眾監(jiān)督和輿論監(jiān)督。
④科學(xué)定義管理中心的性質(zhì)，明確公積金所有者和經(jīng)營(yíng)者的權(quán)利和責(zé)任，建立有效的激勵(lì)約束機(jī)制，改變中心管理者不必為他的行為后果承擔(dān)全部責(zé)任的情況,從而抑制道德風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。我國(guó)現(xiàn)階段在政策性住房金融的管理上采取委托國(guó)有商業(yè)銀行的辦法雖符合國(guó)際上政策性金融的委托運(yùn)用機(jī)制，但缺乏屬于政府機(jī)構(gòu)序列、執(zhí)行政府住房金融政策、制定政策性住房金融計(jì)劃、由政府財(cái)政投資形成資本金、有穩(wěn)定資金來(lái)源、為廣大中低收入階層購(gòu)房融資提供服務(wù)的獨(dú)立的政策性住房金融機(jī)構(gòu)[3]。因此住房公積金的發(fā)展方向是政策性住房金融，應(yīng)把管理中心定義為政策性住房金融機(jī)構(gòu)。其次，建立有效的相容性激勵(lì)約束機(jī)制，來(lái)調(diào)適人們“對(duì)狹隘的短期個(gè)人利益的追求”與“對(duì)參與相互作用或交易的其他人的權(quán)利的尊重和對(duì)明智的長(zhǎng)期個(gè)人利益的追求”之間的關(guān)系[4]。在激勵(lì)性制度規(guī)則中，只要政治人正確履行契約，就能夠得到相應(yīng)的回報(bào)，這種回報(bào)應(yīng)該能夠?qū)θ说恼嫘袨楫a(chǎn)生激勵(lì)效果。因此，在實(shí)際中應(yīng)將管理中心人員的經(jīng)濟(jì)收入與公積金管理經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)直接掛鉤，并進(jìn)行靈活考核；同時(shí)，要不斷創(chuàng)新激勵(lì)的內(nèi)涵，將社會(huì)聲譽(yù)、職務(wù)升遷等“無(wú)形利益”與公積金各級(jí)委托人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)聯(lián)系起來(lái)，從而充分調(diào)動(dòng)委托人的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。在約束性制度規(guī)則中，通過(guò)制度規(guī)則提高政治人的違約成本,使之不敢采取違約行為。還應(yīng)建立規(guī)范各級(jí)住房公積金人決策行為、管理行為的法律法規(guī),針對(duì)人的違約行為、“不作為”行為，采取相應(yīng)嚴(yán)格的懲處辦法。最后，必須建立和完善公積金管理中心的用人制度，改變目前尚處于僵化狀態(tài)的干部人事制度,打破管理者的行政任命機(jī)制，引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，形成競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制，優(yōu)勝劣汰地選拔公積金的管理者，這有助于突破住房公積金管理中的壟斷性，減少人的道德風(fēng)險(xiǎn)，大大降低成本，使管理中心具有行政色彩的管理者真正轉(zhuǎn)變?yōu)楦呒?jí)管理人才。
3.2對(duì)住房公積金制度中經(jīng)濟(jì)委托問(wèn)題的建議
①增進(jìn)委托者和者雙方權(quán)益是提高委托制度效率的基本原則。在增進(jìn)制度效率為目標(biāo)的管理進(jìn)程中，必須以維護(hù)和增進(jìn)雙方利益為基本方向，才能充分調(diào)動(dòng)兩者的積極性，從而有效地利用委托者的資本資源和者的人力資源，達(dá)到總資源利用效率最大化[5]。在住房公積金管理中心與銀行的委托問(wèn)題中，由于銀行的自營(yíng)業(yè)務(wù)與公積金貸款業(yè)務(wù)存在競(jìng)爭(zhēng)，可以考慮停止發(fā)放住房公積金低息貸款，改為利息補(bǔ)貼和提供政策性擔(dān)保?？梢越梃b北京市住房資金管理中心的做法，根據(jù)借款人可以申請(qǐng)的貼息額度,對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款和政策性個(gè)人住房貸款的利息差進(jìn)行貼息。這樣做的好處是能夠充分利用商業(yè)銀行的資金使更多的貸款人享受到公積金貸款政策的優(yōu)惠，而且提高了銀行放貸的積極性。提供政策性擔(dān)?？梢允广y行降低貸款門(mén)檻，從而使更多中低收入者也可以享受到住房貸款，提高了制度效率。
②在銀行的選擇機(jī)制方面，停止由管委會(huì)在規(guī)定的五家國(guó)有商業(yè)銀行范圍內(nèi)選擇的做法，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)來(lái)選擇銀行，所有的銀行、信托機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)都可以平等的參加競(jìng)標(biāo)，這有助于促進(jìn)機(jī)構(gòu)的積極性和主動(dòng)性。競(jìng)爭(zhēng)法則會(huì)使機(jī)構(gòu)盡力為管理中心利益服務(wù)，從而使其目標(biāo)與管理中心一致起來(lái)，同時(shí)也更容易獲得優(yōu)秀的機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)資金。
③加大住房公積金宣傳力度，使更多的職工了解住房公積金的優(yōu)勢(shì)和好處，自覺(jué)加入公積金繳交者的行列，維護(hù)自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)。這樣可以增大銀行說(shuō)服借款者改貸商業(yè)貸款的成本，也可以使借款者自覺(jué)按時(shí)還款，降低了住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)。
4結(jié)束語(yǔ)
總之，住房公積金制度是一項(xiàng)涉及政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等的系統(tǒng)工程，要提高其制度效率，就要從根本上理順系統(tǒng)內(nèi)部的各層委托關(guān)系，提高委托鏈的效率，才能更好的實(shí)現(xiàn)其為廣大職工住房消費(fèi)服務(wù)的目的，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)公民“居者有其屋”。
摘要：嘗試從新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的委托關(guān)系角度，分析我國(guó)住房公積金制度管理方面的失范與不足。從政治委托關(guān)系和經(jīng)濟(jì)委托關(guān)系兩方面，揭示出我國(guó)住房公積金制度發(fā)展過(guò)程中一切矛盾的焦點(diǎn)是由于其定位不準(zhǔn)確，委托鏈效率低下。從新的視角對(duì)住房公積金制度的改革提出對(duì)策。
Abstract:Thisarticletriestoanalysetheanomieanddeficiencyofthehousingaccumulationfundsystemonthepointoftheprincipal-agentrelationshipsintheNewInstitutionalEconomics,throughthepoliticalprincipal-agentrelationshipandtheeconomicprincipal-agentrelationshiptorevealthatthefocusofallconflictsunderdevelopmentofourcountry''''shousingaccumulationfundsystemistheinaccurateofitslocationandtheinefficienciesoftheprincipal-agentchain,inordertogivecounseltothehousingfundsystemreformfromanewperspective.
關(guān)鍵詞：住房公積金制度；委托關(guān)系；激勵(lì)約束機(jī)制；對(duì)策
Keywords:housingaccumulationfundsystem；principal-agentrelation；incentiveandrestraintmechanisms；countermeasures
參考文獻(xiàn)：
[1]張旭霞：《現(xiàn)代政府信用及其建構(gòu)的對(duì)策性選擇》[J]；《南京社會(huì)科學(xué)》2002（11）：62。
[2]張旭霞：《現(xiàn)代政府信用及其建構(gòu)的對(duì)策性選擇》[J]；《南京社會(huì)科學(xué)，2002,(11)：63
一、問(wèn)題的提出2003年12月，全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)的案件在四川省成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會(huì)于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會(huì)并未進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有選舉出來(lái)的情況下，原來(lái)的業(yè)主委員會(huì)于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會(huì)及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)該物業(yè)管理議無(wú)效。法院在經(jīng)過(guò)了漫長(zhǎng)的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會(huì)的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時(shí)終止；同時(shí)，由于該業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是由業(yè)主大會(huì)決定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)特別授權(quán)的，因此該補(bǔ)充協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議（參見(jiàn)常江：《全國(guó)首例業(yè)主狀告業(yè)委會(huì)案一審判決》，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，2004-02-02.）。
隨著全國(guó)第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問(wèn)題便浮現(xiàn)出來(lái)：業(yè)主委員會(huì)是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)行使其權(quán)力？
二、業(yè)主委員會(huì)的法律地位業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”，又稱“物業(yè)管理委員會(huì)”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29頁(yè)。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會(huì)”或簡(jiǎn)稱其為“管理委員會(huì)”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）。2003年9月1日起開(kāi)始實(shí)施的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，第一次將“業(yè)主委員會(huì)”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，理論上有不同的表述?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中的表述是：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。有的學(xué)者認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機(jī)關(guān)，如同管弦樂(lè)隊(duì)的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁(yè)。）也有人認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機(jī)處理及案例分析》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版，第29-34頁(yè)。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的局部把握，沒(méi)有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會(huì)法律地位的實(shí)質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學(xué)者的研究結(jié)果，我認(rèn)為可以將業(yè)主委員會(huì)的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個(gè)部分。
（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過(guò)第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。
新出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個(gè)條款，即“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有選舉業(yè)主委員會(huì)委員和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作的職責(zé)。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。通過(guò)對(duì)于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學(xué)者的觀點(diǎn)，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨(dú)立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的目的，由于其自身無(wú)法完成物業(yè)管理活動(dòng)，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識(shí)或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當(dāng)?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會(huì)被選舉產(chǎn)生，且當(dāng)選成員沒(méi)有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實(shí)施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對(duì)人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書(shū)局，中華民國(guó)四十八年版，第288頁(yè)。）。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對(duì)此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫(xiě)明由業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見(jiàn)前引⑶，王利明書(shū)，第117-118頁(yè)。），故業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認(rèn)定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會(huì)所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。
但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施的職責(zé)。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會(huì)扮演著一種類似于居民委員會(huì)或村民委員會(huì)的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。
（二）業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位所謂業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，是指業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)）所具有的法律地位。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見(jiàn)到比較明確的表述。但是仔細(xì)分析國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會(huì)的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。
《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)履行代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實(shí)行的《中華人民共和國(guó)合同法》對(duì)其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學(xué)者將委托合同稱為“委任”，謂當(dāng)事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書(shū)館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第359頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會(huì)其自身沒(méi)有能力進(jìn)行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進(jìn)行管理。一旦業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會(huì)實(shí)施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會(huì)則在全體業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報(bào)酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見(jiàn)上引，史尚寬書(shū)，第359-365頁(yè)。）故業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會(huì)是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會(huì)所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對(duì)人的個(gè)人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第17-18頁(yè)。）。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)時(shí)，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)無(wú)須與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過(guò)自由裁量，單方面地選擇責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，則必須無(wú)條件地強(qiáng)制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；并且，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助、配合公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)維護(hù)社會(huì)治安工作并接受其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強(qiáng)制性的。如果其不為上述行為，就會(huì)受到有關(guān)部門(mén)的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見(jiàn)羅豪才：《行政法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，1992年版，第107-110頁(yè)。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)作為行政管理主體，業(yè)主委員會(huì)則處于行政相對(duì)人的地位。
三、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會(huì)在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會(huì)內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。
（一）業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。
1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會(huì)）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點(diǎn)：（1）人必須親自實(shí)施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹(jǐn)慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實(shí)報(bào)告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進(jìn)展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報(bào)告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過(guò)和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負(fù)連帶賠償責(zé)任（參見(jiàn)王利明：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000年版，第117頁(yè)。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個(gè)方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主在業(yè)主大會(huì)中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會(huì)在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對(duì)全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對(duì)于全體業(yè)主沒(méi)有法律效力。此外，業(yè)主委員會(huì)在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)追認(rèn)，業(yè)主委員會(huì)以其他任何名義簽訂的一切合同，對(duì)全體業(yè)主都沒(méi)有法律效力。（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會(huì)在每年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行年度總結(jié)，向大會(huì)作出工作報(bào)告，將一年中其所進(jìn)行的各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)向全體業(yè)主進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，并對(duì)財(cái)務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會(huì)上，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主對(duì)于其各項(xiàng)物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)所為民事法律行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會(huì)自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因?yàn)槿w業(yè)主由于自身專業(yè)知識(shí)和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會(huì)為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護(hù)自己的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會(huì)在行使權(quán)時(shí)，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護(hù)其權(quán)益，增進(jìn)其福利?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會(huì)成員也是業(yè)主之一，其維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益實(shí)際上也是在維護(hù)自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時(shí)，都應(yīng)該更謹(jǐn)慎、勤勉、忠實(shí)地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。
2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎(jiǎng)懲權(quán)以及依法管理、公開(kāi)管理、對(duì)于非法管理給被管理人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任的義務(wù)（參見(jiàn)應(yīng)松年：《行政行為法-中國(guó)行政法制建設(shè)的理論與實(shí)踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁(yè)。）。落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會(huì)制定的、對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定的、對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)全體業(yè)主在日常生活中實(shí)施、遵守業(yè)主公約的情況進(jìn)行檢查；對(duì)于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會(huì)可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的處罰；對(duì)于嚴(yán)重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)還可以移送上級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，實(shí)施行政強(qiáng)制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金。所謂專項(xiàng)維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)關(guān)于專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺(tái)之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理?xiàng)l例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會(huì)管理。但是，業(yè)主委員會(huì)在收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金時(shí)，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)期間，應(yīng)就其管理活動(dòng)及專項(xiàng)維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細(xì)的說(shuō)明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)有非法挪用專項(xiàng)維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由他們負(fù)責(zé)追回。
（二）業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會(huì)的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會(huì)基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會(huì)在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對(duì)人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。
1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請(qǐng)求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費(fèi)用及費(fèi)用償還。（4）支付報(bào)酬（參見(jiàn)史尚寬：《債法各論》，榮泰印書(shū)館股份有限公司，中華民國(guó)四十九年版，第369-384頁(yè)。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會(huì)不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責(zé)任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實(shí)施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項(xiàng)是否都進(jìn)行了管理、管理是否達(dá)到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費(fèi)用的具體收支狀況。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責(zé)任條款要求物業(yè)管理公司進(jìn)行賠償。此外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)收集業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)于物業(yè)管理事務(wù)的意見(jiàn)和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先預(yù)付或事后償還，資金從專項(xiàng)維修資金中支出。但為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，才能向其支付該費(fèi)用。若未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或業(yè)主大會(huì)不同意支付，則業(yè)主委員會(huì)不得私自從專項(xiàng)維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費(fèi)用，否則支出的資金由業(yè)主委員會(huì)自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會(huì)，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會(huì)仍然負(fù)有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合其訴訟的義務(wù)。
2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會(huì)在與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對(duì)人的地位。行政相對(duì)人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對(duì)行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對(duì)自己作出不利的行為時(shí)，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請(qǐng)求國(guó)家賠償或補(bǔ)償（參見(jiàn)姜明安：《行政法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第22-23頁(yè)。）。在業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門(mén)更好地了解和管理業(yè)主委員會(huì)所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)備案制度。當(dāng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案，在備案時(shí)一般還需提交業(yè)主大會(huì)成立簡(jiǎn)要過(guò)程、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的過(guò)程符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)一般都會(huì)讓其順利備案的。此外，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會(huì)備案的事項(xiàng)發(fā)生變化時(shí)，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)有配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)物業(yè)小區(qū)社會(huì)治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計(jì)圖紙等文件資料時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)予以提供。當(dāng)公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)出于維護(hù)治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門(mén)或公用設(shè)施時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會(huì)的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會(huì)若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)通知公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會(huì)挪用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專項(xiàng)維修資金，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予警告，沒(méi)收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會(huì)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正、給予警告，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)處以處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟(jì)。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會(huì)可向其上級(jí)行政主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會(huì)不服房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)其進(jìn)行的行政處罰的，也可以向其上級(jí)行政主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對(duì)于行政處罰行為給業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償和賠償。
四、立法缺陷與現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題在明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過(guò)頭來(lái)看國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中存在的諸多問(wèn)題。其中比較突出的問(wèn)題主要有以下幾類：
（一）業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量少《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)履行選舉業(yè)主委員會(huì)委員的職責(zé)，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；但由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的成立及備案沒(méi)有做強(qiáng)制性的規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會(huì)數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)實(shí)中由于業(yè)主這方面意識(shí)的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案的業(yè)主委員會(huì)相對(duì)于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當(dāng)少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達(dá)242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個(gè)住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見(jiàn)孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會(huì)數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟(jì)南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟(jì)南市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟(jì)南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會(huì)。但經(jīng)過(guò)兩年多的時(shí)間，真正依法成立、在房管部門(mén)登記備案業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見(jiàn)鄭重：《業(yè)主委員會(huì)泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)，但是卻沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)的來(lái)源，從而造成了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)由于缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，是從物管費(fèi)中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費(fèi)。但成立近四年了，一共只報(bào)銷了1000多元錢(qián)，平時(shí)交通費(fèi)、電話費(fèi)，一般都是自己出。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問(wèn)題，就請(qǐng)不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會(huì)成員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。在業(yè)主業(yè)委員會(huì)中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費(fèi)委由拒絕參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（參見(jiàn)馬祥平：《業(yè)主委員會(huì)：無(wú)盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）業(yè)主委員會(huì)訴訟地位不明確《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，1995年開(kāi)始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因營(yíng)業(yè)違規(guī)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時(shí)，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬(wàn)元維修基金。當(dāng)金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會(huì)把當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時(shí)候，合肥市中級(jí)人民法院作出民事裁定，認(rèn)為該業(yè)主委員會(huì)不具備民事訴訟主體資格，對(duì)其不予受理。業(yè)主委員會(huì)不服裁定，向安徽省高級(jí)人民法院提起上訴，同時(shí)還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高院據(jù)此下達(dá)民事裁定書(shū)：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義提訟（參見(jiàn)劉傳勛：《業(yè)委會(huì)致信高法討說(shuō)法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)范圍、《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然作出了業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會(huì)對(duì)此應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。上述問(wèn)題導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的范圍或者在根本沒(méi)有得到業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項(xiàng)維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在沒(méi)有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意且沒(méi)有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項(xiàng)維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分?jǐn)偟?000多元維修費(fèi)用，多則近4000元。在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，業(yè)主委員會(huì)才召開(kāi)了部分業(yè)主會(huì)議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細(xì)賬目、支出總額及每平方米分?jǐn)偟馁M(fèi)用，但事后又杳無(wú)音信（參見(jiàn)馬美菱：《維修費(fèi)獅子開(kāi)口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會(huì)就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)上要求頒發(fā)“重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，受獎(jiǎng)?wù)呤菢I(yè)主委員會(huì)主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎(jiǎng)金總額為16萬(wàn)余元。后因業(yè)主非議未能全部?jī)冬F(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)存在諸多問(wèn)題：業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開(kāi)發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫(kù)；將部分房屋私自出租給個(gè)別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個(gè)小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購(gòu)買(mǎi)超市水票作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)放等等。當(dāng)業(yè)主們要求業(yè)主委員會(huì)公布維修基金明細(xì)賬、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況、會(huì)議紀(jì)要和開(kāi)發(fā)商移交的架空層、底層車庫(kù)及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、出租收入納入維修基金等一系列問(wèn)題時(shí)，業(yè)主委員會(huì)拒不處理（參見(jiàn)包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會(huì)》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善縱觀世界各國(guó)的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國(guó)家都有著與我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度相接近或相類似的制度設(shè)計(jì)，其中有些規(guī)定對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度的完善具有很大的借鑒價(jià)值。
德國(guó)法民法規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)（凡外國(guó)法律中某具體概念與我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門(mén)特長(zhǎng)的個(gè)人或法人擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)成員的任命及解任由業(yè)主大會(huì)之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒(méi)有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)即已終結(jié)。對(duì)于任期屆滿、職務(wù)終了的業(yè)主委員會(huì)成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績(jī)。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員如有重大事由，業(yè)主大會(huì)仍然可以將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對(duì)共用部分的維護(hù)保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費(fèi)用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項(xiàng)同自己的財(cái)產(chǎn)分別保存。（7）請(qǐng)求業(yè)主出具載明權(quán)范圍的授權(quán)書(shū)。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。
法國(guó)民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)的選任，以業(yè)主大會(huì)單純多數(shù)的決議予以認(rèn)定。在實(shí)踐中，將專家選任為業(yè)主委員會(huì)成員的情況居多；否則，則當(dāng)選者必須為業(yè)主之一。當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)成員的具體對(duì)象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）承擔(dān)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場(chǎng)合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告書(shū)和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權(quán)將其解雇。
日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決議選任和解任業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)成員有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，業(yè)主可以請(qǐng)求法院將其解任。被選任的具體對(duì)象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護(hù)和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務(wù)的報(bào)告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請(qǐng)求閱覽時(shí)將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會(huì)。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。
意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會(huì)可以指派一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，或由業(yè)主申請(qǐng)法院指定。業(yè)主委員會(huì)成員的任期為1年。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)將其解任，也可由業(yè)主申請(qǐng)法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會(huì)成員的職務(wù)時(shí)，必須向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記。業(yè)主委員會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對(duì)全體業(yè)主均有拘束力；對(duì)于其超越職權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項(xiàng)的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護(hù)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對(duì)某一業(yè)主或第三人進(jìn)行訴訟。
瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選任，或由業(yè)主請(qǐng)求法院指派。業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，各業(yè)主可于1個(gè)月內(nèi)向法院請(qǐng)求解任。對(duì)于法院指派的業(yè)主委員會(huì)成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)的決議實(shí)施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費(fèi)用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費(fèi)和專項(xiàng)維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，對(duì)外代表全體業(yè)主（參見(jiàn)陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁(yè)。）。
我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會(huì)成員互推一人為主任委員，主任委員對(duì)外代表業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)具有當(dāng)事人能力，當(dāng)其作為原告或被告參加訴訟時(shí)，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，并向其報(bào)告會(huì)務(wù)。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護(hù)、修繕和一般改良。（2）對(duì)于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項(xiàng)。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)紀(jì)錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽(yù)本、建筑物竣工圖說(shuō)等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護(hù)物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費(fèi)及專項(xiàng)維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)人。（9）提出并公告會(huì)計(jì)報(bào)告、結(jié)算報(bào)告及其他管理事項(xiàng)。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項(xiàng)（參見(jiàn)中國(guó)民商法律網(wǎng)：《臺(tái)灣公寓大廈管理?xiàng)l例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通過(guò)分析比較上述各國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)制度的立法設(shè)計(jì)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，我認(rèn)為我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)制度應(yīng)該做如下設(shè)計(jì)：
1.實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)職業(yè)化，確立業(yè)主委員會(huì)聘任制業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)聘任，并由業(yè)主大會(huì)向業(yè)主委員會(huì)頒發(fā)寫(xiě)明權(quán)范圍的授權(quán)書(shū)。業(yè)主委員會(huì)的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識(shí)和技能的專家。業(yè)主委員會(huì)成員的聘任期限如果過(guò)長(zhǎng)，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開(kāi)展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過(guò)短則又由于業(yè)主委員會(huì)成員變動(dòng)頻繁，致使業(yè)主委員會(huì)的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認(rèn)為取2年或3年為宜。
2.加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時(shí)，可以隨時(shí)依照其決議解任業(yè)主委員會(huì)成員，拒絕承認(rèn)其行為對(duì)全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。
3.確定業(yè)主委員會(huì)的法律地位，賦予其訴訟當(dāng)事人資格應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關(guān)系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中處于行政相對(duì)人的地位。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會(huì)為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會(huì)都可以以自己獨(dú)立的名義參加訴訟活動(dòng)。
4.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其權(quán)力的行使業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會(huì)上向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。在與全體業(yè)主之間的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對(duì)于業(yè)主公約的實(shí)施；（2）收取、使用和管理專項(xiàng)維修資金；（3）接受全體業(yè)主對(duì)于其管理活動(dòng)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費(fèi)用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)。在與房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案；（2）配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)和居民委員會(huì)做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟(jì)。對(duì)于以上未列出的權(quán)利義務(wù)，在實(shí)踐中可以參照民事法律關(guān)系、委托合同法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系中的相關(guān)規(guī)定。
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當(dāng)今，伴隨世界經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，全球自然環(huán)境不斷惡化，環(huán)境保護(hù)問(wèn)題日顯突出，因此可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為國(guó)際社會(huì)的共識(shí)?？沙掷m(xù)發(fā)展是一種從環(huán)境和自然資源的角度提出的關(guān)于人類發(fā)展的戰(zhàn)略和模式，它強(qiáng)調(diào)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，是指在不犧牲未來(lái)幾代人需要的情況下，滿足當(dāng)代人需要的發(fā)展，是一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，由此達(dá)到現(xiàn)代和未來(lái)人類利益的和諧統(tǒng)一?？沙掷m(xù)發(fā)展的重要標(biāo)志是資源的永續(xù)利用和良好的生態(tài)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收又反作用于經(jīng)濟(jì)，稅收收人的可持續(xù)增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)是相輔相成的。我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中大國(guó)，同樣存在著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與環(huán)境保護(hù)的矛盾，而要解決這一矛盾，建立和推行綠色稅收制度是其有效途徑。如何建立綠色稅收制度，以保護(hù)和改善我國(guó)的環(huán)境，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，已成為我國(guó)稅收理論界面臨的一個(gè)重要課題。
一、綠色稅收制度的定義及西方國(guó)家的綠色稅收制度實(shí)踐
(一)什么是綠色稅收制度
二十世紀(jì)五、六十年代，西方發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)了嚴(yán)重的環(huán)境污染危機(jī)，引起了人們對(duì)環(huán)境保護(hù)工作的極大重視。隨著環(huán)境問(wèn)題的日益惡化，一些具有環(huán)保特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)概念，諸如綠色國(guó)民生產(chǎn)總值、綠色會(huì)計(jì)、綠色營(yíng)銷、綠色稅收等相繼出現(xiàn)。這些“綠色”概念，不僅反映了人們對(duì)環(huán)保的重視程度，而且更重要的是將環(huán)境資源的消耗與補(bǔ)償納入經(jīng)濟(jì)范疇，從而有利于環(huán)境問(wèn)題的解決?！熬G色稅收”一詞的廣泛使用大約在1988年以后，《國(guó)際稅收辭匯》第二版中對(duì)“綠色稅收”是這樣定義的：綠色稅收又稱環(huán)境稅收，指對(duì)投資于防治污染或環(huán)境保護(hù)的納稅人給予的稅收減免，或?qū)ξ廴拘袠I(yè)和污染物的使用所征收的稅。從綠色稅收的內(nèi)容看，不僅包括為環(huán)保而特定征收的各種稅，還包括為環(huán)境保護(hù)而采取的各種稅收措施。
1975年3月3日歐共體理事會(huì)又提出，建議公共權(quán)利對(duì)環(huán)境領(lǐng)域進(jìn)行干預(yù)，將環(huán)境稅列人成本，實(shí)行“污染者負(fù)擔(dān)”的原則。九十年代初期以來(lái)，經(jīng)合組織成員國(guó)在環(huán)境政策中運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段得到了很大的發(fā)展。在這些經(jīng)濟(jì)手段中，環(huán)境稅的運(yùn)用得到越來(lái)越廣泛的支持。在歐美一些國(guó)家通過(guò)改革調(diào)整現(xiàn)行稅制，開(kāi)征對(duì)環(huán)境有污染的環(huán)境稅(包括廢氣稅、水污染稅、固45／液體廢物稅、噪音稅)，實(shí)行對(duì)環(huán)境改善的稅收優(yōu)惠政策等，使稅收對(duì)改善環(huán)境做出了較大的貢獻(xiàn)。據(jù)經(jīng)合組織的一份報(bào)告顯示，美國(guó)對(duì)損害臭氧層的化學(xué)品征收的消費(fèi)稅大大減少了在泡沫制品中對(duì)氟里昂的使用，汽油稅則鼓勵(lì)了廣大消費(fèi)者使用節(jié)能型汽車，減少了汽車廢棄物的排放。二十世紀(jì)九十年代，雖然美國(guó)汽車使用量增加，但其二氧化碳的排放量卻比70年代減少了99％，而且空氣中的一氧化碳減少了97％，二氧化硫減少了42％，懸浮顆粒物減少了70％。通過(guò)實(shí)施環(huán)境稅收和其他努力，美國(guó)確實(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了環(huán)境狀況的根本好轉(zhuǎn)，環(huán)境質(zhì)量明顯提高。因此，人們把以環(huán)境保護(hù)為目的而采取的各種稅收措施形象地稱為“綠色稅收”。
(二)西方國(guó)家“綠色稅收”制度的實(shí)踐
西方國(guó)家的“綠色稅收”主要有三類：一是對(duì)企業(yè)排放污染物征收的稅，包括對(duì)排放廢水、廢氣、廢渣等的課稅。如英國(guó)、荷蘭、挪威等征收二氧化碳稅，美國(guó)、德國(guó)、日本征收二氧化硫稅，德國(guó)征收水污染稅；二是對(duì)高耗能高耗材行為征收的稅，如德國(guó)、荷蘭征收的油稅，美國(guó)、法國(guó)征收的舊輪胎稅，挪威征收的飲料容器稅等；三是對(duì)城市環(huán)境和居住環(huán)境造成污染的行為稅，如美國(guó)、日本征收的噪音稅和工業(yè)擁擠稅、車輛擁擠稅。
目前世界上綠色稅收制度的建立處于前列的主要國(guó)家有美國(guó)、荷蘭和瑞典。美國(guó)的“綠色稅收”制度包括對(duì)產(chǎn)生臭氧的化學(xué)品征收的肖費(fèi)稅、對(duì)汽油的征稅，對(duì)與汽車相關(guān)的其它征稅、開(kāi)采稅、對(duì)固體廢物處理的征稅等。美國(guó)無(wú)論在聯(lián)邦層次上，還是在州層次上對(duì)環(huán)境稅收越來(lái)越重視，從現(xiàn)有的環(huán)境稅收的實(shí)施效果來(lái)看，它們的作用是顯著的。荷蘭特別為環(huán)境保護(hù)目的而設(shè)計(jì)的稅收主要包括燃料稅、噪音稅、垃圾稅、水污染稅、土壤保護(hù)稅、地下水稅、超額糞便稅、汽車特別稅、石油產(chǎn)品的消費(fèi)稅等。瑞典的“綠色稅收”包括對(duì)燃料征收的一般能源稅；對(duì)能源征收的增值稅、二氧化碳稅、二氧化硫稅、電力稅；以及對(duì)化肥、電池等的征稅等，已經(jīng)占到稅收體系的重要部分。其環(huán)境稅的核心是對(duì)能源的征稅，而對(duì)能源的征稅是從多方面來(lái)進(jìn)行的，目的主要在于通過(guò)征稅使能源的消費(fèi)水平下降，并促進(jìn)技術(shù)革新。
二、我國(guó)綠色稅收的現(xiàn)狀分析
(一)我國(guó)現(xiàn)行稅收制度的缺陷分析
我國(guó)現(xiàn)行的一些有關(guān)環(huán)境保護(hù)的稅收政策與措施，主要是為鼓勵(lì)企業(yè)有效利用資源和綜合回收“廢棄物”而制定的。雖然也有助于環(huán)境保護(hù)，但更主要的還是出于經(jīng)濟(jì)目的。這些措施包括：對(duì)“三廢”企業(yè)的稅收減免；對(duì)節(jié)能、治污等環(huán)保技術(shù)和環(huán)保投資的稅收優(yōu)惠；限制污染產(chǎn)品和污染項(xiàng)目的稅收措施；促進(jìn)自然資源有效利用的稅收優(yōu)惠等。但是，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相比，我國(guó)的稅制嚴(yán)重滯后環(huán)境保護(hù)的需要，存在明顯的不足。主要表現(xiàn)在：
1、未形成規(guī)范綠色稅收制度
現(xiàn)行稅制沒(méi)有就環(huán)境污染行為和導(dǎo)致環(huán)境污染的產(chǎn)品征收特定的污染稅。目前國(guó)家治理環(huán)境污染，主要是采取對(duì)水污染征費(fèi)，對(duì)超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排放污染物的生產(chǎn)單位征收標(biāo)準(zhǔn)排污費(fèi)和生態(tài)環(huán)境恢復(fù)費(fèi)，這種方式缺乏稅收的強(qiáng)制性和穩(wěn)定性，環(huán)保成果難以鞏固和擴(kuò)大。我國(guó)現(xiàn)行稅制中缺少以保護(hù)環(huán)境為目的的專門(mén)稅種，稅收對(duì)環(huán)境保護(hù)的作用主要靠分散在某些稅種中的稅收優(yōu)惠措施來(lái)得以實(shí)現(xiàn)，這樣既限制了稅收對(duì)環(huán)境污染的調(diào)控力度，也很難形成專門(mén)用于環(huán)保的稅收收人。
2、各稅種自成體系，相對(duì)獨(dú)立
現(xiàn)行稅制中對(duì)土地課征的稅種有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，各稅種自成體系，相對(duì)獨(dú)立。一方面稅種多，計(jì)算復(fù)雜，給征納雙方帶來(lái)許多麻煩；另一方面稅制內(nèi)外有別，不利于經(jīng)濟(jì)主體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下公平競(jìng)爭(zhēng)。在保護(hù)自然資源方面，現(xiàn)行的資源稅也很不完善。
3、稅收優(yōu)惠形式單一
我國(guó)稅制中對(duì)綠色產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠項(xiàng)目較少，且不成體系。主要是涉及增值稅、消費(fèi)稅和所得稅中減免項(xiàng)目。為了環(huán)保而采取的稅收優(yōu)惠措施的形式過(guò)于單一，僅限于減稅和免稅，缺乏針對(duì)性和靈活性，影響了稅收優(yōu)惠的實(shí)施效果。
(二)我國(guó)現(xiàn)行的環(huán)境保護(hù)措施
我國(guó)現(xiàn)行稅制中的環(huán)境保護(hù)措施主要包括：
1、增值稅：對(duì)原材料中摻有不少于30％的煤研石等廢渣的建材產(chǎn)品和利用廢液、廢渣生產(chǎn)的黃金、白銀在一定時(shí)期內(nèi)給予免稅優(yōu)惠。
2、消費(fèi)稅：對(duì)環(huán)境造成污染的鞭炮、煙火、汽油、柴油以及摩托車、小汽車等消費(fèi)品列人征收范圍，并對(duì)小汽車按排氣量大小確定高低不同的稅率。
3、內(nèi)資企業(yè)所得稅：規(guī)定利用廢液、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料進(jìn)行生產(chǎn)的企業(yè)，可以在5年內(nèi)減征和免征企業(yè)所得稅。
4、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅：規(guī)定外國(guó)企業(yè)提供節(jié)約能源和防治環(huán)境污染方面的專有技術(shù)所取得的轉(zhuǎn)讓費(fèi)收人，可減按10％的稅率征收預(yù)提所得稅，其中技術(shù)先進(jìn)、條件優(yōu)惠的，可給予免稅。此外，我國(guó)現(xiàn)行的資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等稅種也對(duì)保護(hù)環(huán)境不受污染、提高資源的使用效率、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有積極的作用。應(yīng)當(dāng)肯定，這些稅收政策在減輕和改善我國(guó)環(huán)境污染，保護(hù)自然資源方面確實(shí)起到了一定的作用。
三、構(gòu)建我國(guó)綠色稅收制度的定位原則
建立綠色稅收制度，既符合我國(guó)環(huán)境政策目標(biāo)和以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，又能通過(guò)征稅為治理污染提供所需資金，并減少污染造成的損失，因此，建立我國(guó)綠色稅收制度是十分必要的。其定位原則是：
1．以國(guó)情為本
建立并完善我國(guó)的環(huán)保稅制，當(dāng)然要借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，但應(yīng)以我國(guó)的基本國(guó)情為本，建立適合自身發(fā)展的環(huán)保稅制，而不能盲目照抄照搬他國(guó)做法。
2．公平與效率相協(xié)調(diào)
環(huán)境保護(hù)稅應(yīng)該體現(xiàn)出“誰(shuí)污染誰(shuí)治理”的原則，對(duì)造成環(huán)境污染，破壞生態(tài)平衡的企業(yè)和個(gè)人征稅。同時(shí)，環(huán)保稅應(yīng)在生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間進(jìn)行合理、有效的分配，以提高效率，更好地治理環(huán)境。
3．依法征收
在以前與環(huán)保相關(guān)的稅收征收上，經(jīng)常出現(xiàn)“人情稅”和地方保護(hù)主義的干擾。在新環(huán)保稅制中，應(yīng)體現(xiàn)對(duì)破壞環(huán)境的企業(yè)和個(gè)人必須依法征收的原則。
4．專款專用
稅款專用是環(huán)保稅充分發(fā)揮作用的一個(gè)重要條件。應(yīng)當(dāng)把稅收用于政府承辦的環(huán)保設(shè)施和重點(diǎn)環(huán)保工程上。同時(shí)，又要為環(huán)?？蒲胁块T(mén)提供科研經(jīng)費(fèi)，用科技手段來(lái)加大環(huán)保的力度。
四、構(gòu)建我國(guó)綠色稅收制度的幾點(diǎn)建議
我國(guó)建立綠色稅收制度的基本思路是：在進(jìn)一步完善現(xiàn)行保護(hù)環(huán)境和資源的稅收措施的基礎(chǔ)上，盡快開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅，使其成為“綠色稅收”制度的主體稅種，從而構(gòu)建起一套科學(xué)完整的“綠色稅收”制度。
1、變排污費(fèi)為環(huán)境保護(hù)稅
首先，應(yīng)將已經(jīng)實(shí)行的。稅收具有強(qiáng)制性、固定性、無(wú)償性的特征，比收費(fèi)更具有約束力。而且稅收由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收，征收成本也比收費(fèi)低。同時(shí)環(huán)境保護(hù)稅收人將作為財(cái)政的專項(xiàng)支出，有嚴(yán)格的預(yù)算約束，可以保障寶貴的環(huán)保資金的使用效率。因此，在排污等領(lǐng)域?qū)嵭匈M(fèi)改稅已勢(shì)在必行。這有利于稅收政策措施在促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。具體的措施包括：將二氧化硫排放費(fèi)、水污染費(fèi)、噪音費(fèi)分別改為二氧化硫稅、水污染稅和噪音稅。其次，對(duì)一切開(kāi)發(fā)利用環(huán)境資源的單位和個(gè)人，按其對(duì)環(huán)境資源開(kāi)發(fā)、利用程度和對(duì)環(huán)境污染破壞程度征收環(huán)境保護(hù)稅。具體設(shè)計(jì)是：以排放“三廢”和生產(chǎn)應(yīng)稅塑料包裝物的企業(yè)、單位、和個(gè)人為納稅人；以工業(yè)廢氣、廢水和固體廢物及塑料包裝物為課稅對(duì)象；對(duì)不同的應(yīng)稅項(xiàng)目采用不同的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)“三廢”排放行為，以排放量為計(jì)稅依據(jù)從量課征，對(duì)應(yīng)稅塑料包裝物，則根據(jù)納稅人的應(yīng)稅銷售收人按比例稅率課征；在稅率的設(shè)定上不宜按全部成本定價(jià)，以防把稅率定得過(guò)高，使得社會(huì)為環(huán)境保護(hù)付出太大的代價(jià)。此外，應(yīng)將環(huán)境保護(hù)稅確定為地方稅，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，并且環(huán)保稅收人作為地方政府的專用基金全部用于環(huán)境保護(hù)開(kāi)支。
2、改革消費(fèi)稅，開(kāi)征燃油稅
我國(guó)消費(fèi)稅對(duì)汽油、柴油各規(guī)定了一檔稅率，以定額的方式征收稅款，在當(dāng)前國(guó)際油價(jià)大幅度上升的情況下，大大減少了國(guó)家的相關(guān)稅收收人。因此，可考慮取消消費(fèi)稅中對(duì)汽油、柴油的課征，對(duì)汽油、柴油、重油等在其銷售環(huán)節(jié)從價(jià)開(kāi)征燃油稅，一方面控制燃油的使用，保護(hù)大氣環(huán)境；另一方面增加國(guó)家稅收收人。可適當(dāng)提高含鉛汽油的稅收負(fù)擔(dān)，以抑制含鉛汽油的消費(fèi)。
3、以多種稅收優(yōu)惠政策引導(dǎo)企業(yè)注重環(huán)境保護(hù)
我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)可持續(xù)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策應(yīng)在減稅、免稅的基礎(chǔ)上綜合運(yùn)用加速折舊、投資抵免等手段對(duì)原有政策做出完善。首先，制訂環(huán)保技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)高新環(huán)保技術(shù)的研究、開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、引進(jìn)和使用予以稅收鼓勵(lì)?？晒┻x擇的措施包括：技術(shù)轉(zhuǎn)讓收人的稅收減免、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的稅收扣除、對(duì)引進(jìn)環(huán)保技術(shù)的稅收優(yōu)惠等。其次，制定環(huán)保產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先發(fā)展。如環(huán)保企業(yè)可享受一定的所得稅的減免；在增值稅優(yōu)惠政策中，對(duì)企業(yè)購(gòu)置的環(huán)保設(shè)備應(yīng)允許進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，從而鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)先進(jìn)環(huán)保沒(méi)備的購(gòu)置與使用；對(duì)環(huán)保沒(méi)備實(shí)行加速折舊；鼓勵(lì)環(huán)保投資包括吸引外資，實(shí)行環(huán)保投資退稅；在內(nèi)、外資企業(yè)所得稅的有關(guān)政策中，對(duì)于企業(yè)采用先進(jìn)環(huán)保技術(shù)改進(jìn)環(huán)保設(shè)備、改革工藝、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所發(fā)生的投資應(yīng)給予稅收抵免；對(duì)于環(huán)保產(chǎn)品在出口政策上給予稅收支持等等。
4、稅收政策的制定要致力于促進(jìn)再生資源業(yè)的發(fā)展
再生資源業(yè)不僅有利于環(huán)境保護(hù)，而且電有利于資源使用效率的提高。我國(guó)現(xiàn)行的增值稅對(duì)再生資源業(yè)利用廢舊物資允許按10％作進(jìn)項(xiàng)抵扣，在一定程度上促進(jìn)了再生資源業(yè)的發(fā)展。今后，在綠色稅收政策的制定上，還應(yīng)進(jìn)一步促進(jìn)廢舊物資的回收和利用。
5、適當(dāng)拓寬資源稅的征收范圍
我國(guó)現(xiàn)行資源稅征收范圍過(guò)窄，僅對(duì)礦產(chǎn)品和鹽類資源課稅，起不到全面保護(hù)資源的作用。因此，我國(guó)資源稅的征收范圍應(yīng)盡可能包括所有應(yīng)該給予保護(hù)的資源。把礦藏和非礦藏資源列人其中。并且對(duì)非再生性、非替代性、稀缺性資源課以重稅，以擴(kuò)大資源的保護(hù)范圍。可將土地使用稅、土地增值稅并人資源稅中，使資源稅制更加規(guī)范、完善，以進(jìn)一步促進(jìn)我資源的合睬護(hù)和開(kāi)發(fā)。
目錄
摘要…………………………………………………………………………
1、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測(cè)主要有以下幾個(gè)方面……………………
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)………………………………………………………………
1.2、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)……………………………………………………………
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)………………………………………………………
1.4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)…………………………………………
1.5、安全防范系統(tǒng)……………………………………………………………
1.6、住宅智能化系統(tǒng)………………………………………………………
2、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測(cè)方法……………………………………………
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)檢測(cè)方法…………………………………………………
1.2、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)檢測(cè)方法………………………………………………
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)檢測(cè)方法……………………………………………
1.4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)檢測(cè)方法………………………………
1.5、安全防范系統(tǒng)檢測(cè)方法……………………………………………………
1.6、綜合布線系統(tǒng)檢測(cè)方法…………………………………………………
1.7、智能化集成系統(tǒng)檢測(cè)方法…………………………………………………
1．8、住宅智能化系統(tǒng)檢測(cè)方法………………………………………………
參考文獻(xiàn)………………………………………………………………………
《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》完全按新編建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的宗旨編寫(xiě)。它加強(qiáng)了工程的質(zhì)量檢測(cè)和質(zhì)量驗(yàn)收的內(nèi)容，對(duì)質(zhì)量的定義，按照國(guó)際慣例，應(yīng)包括其功能、可靠性與可維護(hù)性、安全性、適用性、經(jīng)濟(jì)性等，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)內(nèi)在需要能力的特性；將工程檢測(cè)作為工程質(zhì)量驗(yàn)收的重要內(nèi)容和必要的手段；對(duì)工程質(zhì)量檢測(cè)和驗(yàn)收的結(jié)論不分等級(jí)，只有合格和不合格，即通過(guò)或不通過(guò)質(zhì)量檢測(cè)和驗(yàn)收；同時(shí)強(qiáng)調(diào)了完善工程的檢測(cè)手段，通過(guò)合理有效的檢測(cè)手段，進(jìn)行定性或定量檢測(cè)，進(jìn)行質(zhì)量合格判定；提出了全過(guò)程質(zhì)量控制的思想，并貫穿“驗(yàn)收規(guī)范”的始終；工程最終檢測(cè)是在企業(yè)自行檢測(cè)、檢查基礎(chǔ)上進(jìn)行的，也體現(xiàn)了參與工程各方都對(duì)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)和都對(duì)工程質(zhì)量的確認(rèn)負(fù)責(zé)的原則。
1、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測(cè)主要有以下幾個(gè)方面
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
它是樓內(nèi)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)設(shè)施，同時(shí)與外部通信網(wǎng)絡(luò)（如公用電話網(wǎng)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)及衛(wèi)星通信網(wǎng)等）相聯(lián)，確保信息暢通。
1.2、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)
辦公自動(dòng)化系統(tǒng)是應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)和行為科學(xué)等先進(jìn)技術(shù)，使人們的部分辦公業(yè)務(wù)借助于各種辦公設(shè)備，并由這些辦公設(shè)備與辦公人員構(gòu)成服務(wù)于某種辦公目標(biāo)的人機(jī)信息系統(tǒng)。
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)
綜合布線系統(tǒng)是建筑物或建筑群內(nèi)部之間的傳輸網(wǎng)絡(luò)。它能使建筑物或建筑群內(nèi)部的語(yǔ)音、圖像和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、信息交換設(shè)備、建筑物物業(yè)管理及建筑物自動(dòng)化管理設(shè)備等系統(tǒng)之間彼此相聯(lián)，也能使建筑物內(nèi)通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備與外部的通信網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)。
1.4、火災(zāi)自動(dòng)化系統(tǒng)
由火災(zāi)探測(cè)系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)等部套組成，實(shí)現(xiàn)建筑物的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)。本規(guī)范所用火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)與此條通用。
1.5、安全防范系統(tǒng)
根據(jù)建筑安全防范管理的需要，綜合運(yùn)用電子信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、電視監(jiān)控技術(shù)和各種現(xiàn)代安全防范技術(shù)構(gòu)成的先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)、配套且具有縱深防衛(wèi)功能的安全技術(shù)防范體系。
1.6、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)
以住宅小區(qū)為平臺(tái)，兼?zhèn)浒踩婪断到y(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)等以及這些系統(tǒng)的集成系統(tǒng)，具有集建筑系統(tǒng)、服務(wù)和管理于一體，向用戶提供節(jié)能、高效、舒適、便利、安全的人居環(huán)境等特點(diǎn)的智能化系統(tǒng)。
2、智能建筑工程的系統(tǒng)檢測(cè)方法
1.1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)檢測(cè)方法
①.系統(tǒng)檢查測(cè)試系統(tǒng)檢查測(cè)試有硬件加電檢查測(cè)試和系統(tǒng)功能測(cè)試2種。
②.初驗(yàn)測(cè)試初驗(yàn)測(cè)試具有可靠性和接通率2種特性。它的基本功能有電信系統(tǒng)的業(yè)務(wù)呼叫與接續(xù)、計(jì)費(fèi)、信令、系統(tǒng)負(fù)荷能力、傳輸指標(biāo)、維護(hù)管理、故障診斷、環(huán)境條件適應(yīng)能力等。
③.試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收測(cè)試
智能建筑的寬帶接入方式包括銅纜接入(XDSL)、窄帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(N-ISDN)、寬帶綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)(ATM)、以太網(wǎng)、混合光纖同軸網(wǎng)（HFC）、光纖接入（FTTX）及無(wú)線接入系統(tǒng)等，其功能和接口的測(cè)試應(yīng)參考相應(yīng)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。
1.2、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)檢測(cè)方法
辦公自動(dòng)化系統(tǒng)檢測(cè)方法有6種方法。如：1.功能測(cè)試2.性能測(cè)試3.文檔測(cè)試4.回歸測(cè)試5.可靠性測(cè)試6.互連測(cè)試
網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)的驗(yàn)收應(yīng)該從網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安全性、操作系統(tǒng)安全性、物理系統(tǒng)安全性、應(yīng)用系統(tǒng)安全性四方面進(jìn)行驗(yàn)收。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)竣工驗(yàn)收是在網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)檢測(cè)、辦公自動(dòng)化應(yīng)用軟件檢測(cè)、網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)檢測(cè)均合格后進(jìn)行，應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)檢測(cè)，檢測(cè)合格則通過(guò)竣工驗(yàn)收；當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)解決所發(fā)現(xiàn)的缺陷和錯(cuò)誤，經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格后可視為驗(yàn)收合格。
1.3、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)檢測(cè)方法
建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的檢測(cè)以系統(tǒng)功能檢測(cè)為主，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安裝質(zhì)量檢查、設(shè)備性能檢測(cè)及工程實(shí)施過(guò)程中相關(guān)技術(shù)文件資料的完整性和規(guī)范性檢查,檢測(cè)前應(yīng)編制系統(tǒng)檢測(cè)大綱。
（1）空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)功能檢測(cè)方法為:在工作站或現(xiàn)場(chǎng)控制器模擬測(cè)控點(diǎn)數(shù)值或狀態(tài)改變，或人為改變測(cè)控點(diǎn)狀態(tài)時(shí)，記錄被控設(shè)備動(dòng)作情況和響應(yīng)時(shí)間;在工作站或現(xiàn)場(chǎng)控制器改變時(shí)間設(shè)定表，記錄被控設(shè)備啟停情況；在工作站模擬空氣環(huán)境工況的改變，記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)變化，也可根據(jù)歷史記錄和試運(yùn)行記錄對(duì)節(jié)能優(yōu)化控制做出判定。
（2）變配電系統(tǒng)功能檢測(cè)方法為:建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)變配電系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)時(shí)，應(yīng)利用工作站數(shù)據(jù)讀取和現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的方法對(duì)電壓、電流、有功功率、功率因數(shù)、用電量等各項(xiàng)參數(shù)的測(cè)量和記錄進(jìn)行準(zhǔn)確性和真實(shí)性檢查，顯示電力負(fù)荷及上述各參數(shù)的動(dòng)態(tài)圖形能比較準(zhǔn)確的反映參數(shù)變化情況，并對(duì)報(bào)警信號(hào)進(jìn)行驗(yàn)證。抽檢數(shù)量應(yīng)不低于20%，被檢參數(shù)合格率在90%以上時(shí)為檢測(cè)合格。對(duì)高低壓配電柜的工作狀態(tài)、故障狀態(tài)，電力變壓器的溫度，應(yīng)急發(fā)電機(jī)組的工作狀態(tài)、儲(chǔ)油罐的液位及蓄電池組工作狀態(tài)進(jìn)行檢測(cè)時(shí)，應(yīng)為全部檢測(cè)，合格率為100%時(shí)為檢測(cè)合格。
（3）照明系統(tǒng)功能檢測(cè)方法為:檢測(cè)方式為抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于20%，被檢參數(shù)合格率100%時(shí)為檢測(cè)合格。
（4）給排水系統(tǒng)功能檢測(cè)方式為：抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于20%，被檢參數(shù)合格率100%時(shí)為檢測(cè)合格。
（5）熱源和熱交換系統(tǒng)功能檢測(cè)方式是：通過(guò)工作站對(duì)熱源和熱交換設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)、故障等的監(jiān)視、記錄與報(bào)警情況進(jìn)行檢查，并檢測(cè)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)與參數(shù)控制情況。
（6）冷凍和冷卻水系統(tǒng)功能檢測(cè)方法：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)對(duì)冷水機(jī)組、冷凍冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)負(fù)荷調(diào)節(jié)、預(yù)定時(shí)間表自動(dòng)啟停和節(jié)能優(yōu)化控制功能進(jìn)行檢測(cè)，通過(guò)工作站對(duì)冷凍、冷卻水系統(tǒng)設(shè)備控制和運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)、故障等的監(jiān)視、記錄與報(bào)警情況進(jìn)行檢查，并檢查設(shè)備運(yùn)行的聯(lián)動(dòng)情況。
（7）對(duì)冷凍水系統(tǒng)能耗計(jì)量與統(tǒng)計(jì)進(jìn)行核實(shí)的檢驗(yàn)方式為抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于50%，被檢參數(shù)合格率100%時(shí)為檢驗(yàn)合格。
（8）電梯和自動(dòng)扶梯系統(tǒng)功能檢測(cè)方式為：抽檢，抽檢數(shù)量應(yīng)不低于50%，被檢參數(shù)合格率100%時(shí)為檢驗(yàn)合格。
（9）中央管理工作站與操作分站功能檢測(cè)方式：主要檢測(cè)其監(jiān)控和管理功能，檢測(cè)時(shí)應(yīng)以中央管理工作站為主，對(duì)操作分站主要檢測(cè)其監(jiān)控和管理權(quán)限以及數(shù)據(jù)與中央管理工作站的一致性。
在檢查的時(shí)候要注意以下幾點(diǎn)測(cè)試：（1）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備性能測(cè)試（2）實(shí)時(shí)性能測(cè)試（3）維護(hù)功能檢測(cè)（4）可靠性測(cè)試
1.4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)檢測(cè)方法
隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展和建設(shè)方對(duì)智能建筑各子系統(tǒng)集成的不同需要，在具體工程中出現(xiàn)了與樓宇自控、保安監(jiān)控等系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)，因這些聯(lián)動(dòng)超出了GB50166的規(guī)定范圍，所以在本條中提出了“……檢測(cè)按相應(yīng)法規(guī)或由系統(tǒng)集成商制定的檢測(cè)驗(yàn)收大綱進(jìn)行”的概念，“相應(yīng)法規(guī)”是指最新頒布的其他法規(guī)或規(guī)范，“系統(tǒng)集成商制定的檢測(cè)驗(yàn)收大綱”是指本規(guī)范3.3.1和3.3.9中要求由系統(tǒng)集成商制定的各子分部工程、整個(gè)分部工程的檢測(cè)驗(yàn)收大綱，以及接口測(cè)試大綱。
智能建筑集成系統(tǒng)方案越來(lái)越要求火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)向建筑設(shè)備集成系統(tǒng)上傳有關(guān)信息，所以要求信息的一致性。新型消防設(shè)施不斷投入使用，并得到使用單位的認(rèn)可，但在以前的規(guī)范中沒(méi)有涉及,因此在本章中作為檢測(cè)項(xiàng)目。
1.5、安全防范系統(tǒng)檢測(cè)方法
（1）、電視監(jiān)控系統(tǒng)的檢測(cè)方法：系統(tǒng)功能檢測(cè)采用主觀評(píng)價(jià)法。檢測(cè)結(jié)果按《彩色電視圖像質(zhì)量主觀評(píng)價(jià)方法》GB7401中的五級(jí)損傷制評(píng)定，主觀評(píng)價(jià)應(yīng)不低于四級(jí)。若清晰度、灰度在客觀測(cè)試中已檢測(cè)為合乎規(guī)定，可對(duì)噪聲及各種干擾信號(hào)進(jìn)行主觀評(píng)價(jià)。
（2）系統(tǒng)整體功能檢測(cè)方法：電視監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控范圍、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的接入率及完好率；開(kāi)通穩(wěn)定運(yùn)行時(shí)間；矩陣監(jiān)控主機(jī)的切換、遙控、編程、巡檢、記錄等功能；系統(tǒng)的跟蹤性能等。對(duì)數(shù)字視頻錄像式監(jiān)控系統(tǒng)還應(yīng)檢測(cè)主機(jī)宕機(jī)的記錄、圖像顯示和記錄速度、圖像質(zhì)量、對(duì)前端設(shè)備的控制功能、以及通信接口功能、遠(yuǎn)端聯(lián)網(wǎng)功能等；對(duì)數(shù)字硬盤(pán)錄像監(jiān)控系統(tǒng)除檢測(cè)其記錄速度外，還應(yīng)檢測(cè)記錄的檢索、查找等功能。
（3）系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)功能檢測(cè)方法：對(duì)電視監(jiān)控系統(tǒng)與安全防范系統(tǒng)其他子系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)功能進(jìn)行檢測(cè)，包括出入口管理系統(tǒng)、入侵報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等的聯(lián)動(dòng)控制功能。
2．?dāng)z像機(jī)抽檢的數(shù)量應(yīng)不低于10％，攝像機(jī)數(shù)量少于10臺(tái)時(shí)全部檢測(cè)。被抽檢設(shè)備的合格率為90％時(shí)為合格。系統(tǒng)功能和聯(lián)動(dòng)功能全部檢測(cè)，合格率為100％時(shí)為合格。
1.6、綜合布線系統(tǒng)檢測(cè)方法
1.首先必須檢查是否具備驗(yàn)收條件：一、相關(guān)專業(yè)驗(yàn)收完畢；二、系統(tǒng)工程施工單位應(yīng)將工程實(shí)施過(guò)程中的各項(xiàng)隨工檢驗(yàn)的詳細(xì)記錄和各種技術(shù)資料準(zhǔn)備充分，并在竣工驗(yàn)收前移交給建設(shè)單位。
2.對(duì)布線系統(tǒng)性能進(jìn)行檢測(cè)驗(yàn)收：驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工檢測(cè)并做出評(píng)價(jià)，各項(xiàng)測(cè)試和評(píng)價(jià)應(yīng)有詳細(xì)記錄，作為竣工資料的組成部分，并作為判定系統(tǒng)是否合格的重要依據(jù)。竣工檢測(cè)合格判據(jù)包括單項(xiàng)合格判據(jù)和綜合合格判據(jù)。
1)單項(xiàng)合格判據(jù)如下：
a）對(duì)絞電纜布線某一個(gè)信息端口及其水平布線電纜（信息點(diǎn)）按GB/T50312中附錄B指標(biāo)要求，有一個(gè)項(xiàng)目不合格，則該信息點(diǎn)判為不合格；垂直布線電纜某線對(duì)按連通性、長(zhǎng)度要求、衰減和串?dāng)_等進(jìn)行驗(yàn)收，有一個(gè)項(xiàng)目不合格，則判該線對(duì)不合格；
b）光纜布線測(cè)試結(jié)果不滿足GB/T50312中附錄B指標(biāo)要求，則該光纖鏈路判不合格；
c）允許未通過(guò)檢測(cè)的信息點(diǎn)、線對(duì)、光纖鏈路經(jīng)修復(fù)后復(fù)驗(yàn)一次。
2)綜合合格判據(jù)如下：
a）光纜布線全部檢測(cè)時(shí)，如果系統(tǒng)中有一條光纖鏈路無(wú)法修復(fù)，則判為不合格；
b）對(duì)絞電纜布線全部檢測(cè)時(shí)，如果無(wú)法修復(fù)的信息點(diǎn)或線對(duì)數(shù)目中有一項(xiàng)超過(guò)不合格信息點(diǎn)或線對(duì)數(shù)目總數(shù)的1%，則判為不合格；
c）對(duì)絞電纜布線抽樣檢測(cè)時(shí)，被抽樣檢測(cè)點(diǎn)（線對(duì)）不合格比例不超過(guò)1%，則視為抽樣檢測(cè)通過(guò)，不合格點(diǎn)（線對(duì)）必須予以修復(fù)并復(fù)驗(yàn)。被抽樣檢測(cè)點(diǎn)（線對(duì)）不合格比例超過(guò)1%，則視為一次抽樣檢測(cè)不通過(guò)，應(yīng)進(jìn)行加倍抽樣；加倍抽樣不合格比例不超過(guò)1%，則視為抽樣檢測(cè)通過(guò)。如果不合格比例仍超過(guò)1%，則視為抽樣檢測(cè)不通過(guò)，應(yīng)進(jìn)行全部檢測(cè)，并按全部檢測(cè)的要求進(jìn)行判定；
d）全部檢測(cè)或抽樣檢測(cè)的結(jié)論為合格，則竣工檢測(cè)的最后結(jié)論為合格；全部檢測(cè)的結(jié)論為不合格，則竣工檢測(cè)的最后結(jié)論為不合格。
1.7智能化集成系統(tǒng)檢測(cè)方法
集成系統(tǒng)檢測(cè)時(shí)應(yīng)提供以下過(guò)程質(zhì)量記錄：
1.硬件和軟件進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄；
2.系統(tǒng)測(cè)試記錄；
3.系統(tǒng)試運(yùn)行記錄。
集成系統(tǒng)的檢測(cè)應(yīng)包括接口檢測(cè)、功能檢測(cè)、性能檢測(cè)和安全檢測(cè)。
1.8、住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)檢測(cè)方法
系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量檢測(cè)方法有：
1.安全防范系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量檢測(cè)參照本規(guī)范第8章執(zhí)行。
2.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備安裝質(zhì)量檢測(cè)參照本規(guī)范第7章執(zhí)行。
3.信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備安裝參照本規(guī)范第4章、第5章和第9章執(zhí)行。
4.設(shè)備管理系統(tǒng)設(shè)備安裝參照本規(guī)范第5章、第6章有關(guān)章節(jié)執(zhí)行。
檢測(cè)方法為抽檢，以各分（子）系統(tǒng)為基礎(chǔ)，按設(shè)備總數(shù)的10%抽檢，且不得少于10臺(tái)，設(shè)備總數(shù)不足10臺(tái)的全部檢測(cè)。
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一、住房公積金
住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金，實(shí)際上是一種住房保障制度函數(shù)，是住房分配貨幣化的一種形式論文范文。其具有強(qiáng)制性、互、保障性，單位為職工繳存的住房公積金是職工工資的組成部分，單位為職工繳存住房公積金是單位的義務(wù)，享受住房公積金政策是職工的合法權(quán)利。職工個(gè)人及單位（國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體）繳納的住房公積金函數(shù)，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，歸職工個(gè)人所有。
現(xiàn)在繳納住房公積金已經(jīng)成為了勢(shì)在必行，但住房公積金的繳交基數(shù)卻也是需要經(jīng)常調(diào)整的，由于住房公積金繳交基數(shù)的計(jì)算有一個(gè)特殊的要求函數(shù)，就是計(jì)算時(shí)要求“見(jiàn)角進(jìn)元”，用手工操作的話，如果單位人數(shù)過(guò)多，工作量將相當(dāng)大函數(shù)，很有譜可能出現(xiàn)計(jì)算差錯(cuò)論文范文。于是經(jīng)過(guò)摸索，發(fā)現(xiàn)在excel中可以運(yùn)用函數(shù)簡(jiǎn)單的解決此問(wèn)題。
二、準(zhǔn)備工作
1、首先，上一年度的工資表復(fù)制并轉(zhuǎn)帖到同一個(gè)excel文檔，并命名為住房公積金調(diào)整表函數(shù)，主要字段有職工號(hào)、姓名、身份證號(hào)碼、調(diào)整前工資、調(diào)整后工資、調(diào)整后繳交基礎(chǔ)（個(gè)人8%、單位20%、合計(jì)和備注）等字段。制作好“住房公積金繳交基數(shù)調(diào)整表”如下圖1：
2、計(jì)算時(shí)要用到的兩個(gè)公式Roundup 和 Rounddown
⑴Roundup函數(shù)是將數(shù)字按照指定的位數(shù)進(jìn)行無(wú)條件進(jìn)位，即遠(yuǎn)離零值，向上舍入數(shù)字論文范文。語(yǔ)法：ROUNDUP(number,num_digits)，其中Number 為需要向上舍入的任意實(shí)數(shù)函數(shù)，Num_digits 四舍五入后的數(shù)字的位數(shù)。num_digits 大于 0，則向上舍入到指定的小數(shù)位。 如果 num_digits 等于 0，則向上舍入到最接近的整數(shù)論文范文。 如果num_digits 小于 0，則在小數(shù)。例如：=ROUNDUP(86.9,0) 將 86.9 向上舍入函數(shù)，小數(shù)位為 0 ，值為87 ；=ROUNDUP(4.16159,3) 將 4.16159 向上舍入，保留三位小數(shù) ，值為4.162。
⑵Rounddown函數(shù)是將數(shù)字按照指定的位數(shù)進(jìn)行無(wú)條件舍去函數(shù)，即靠近零值，向下（絕對(duì)值減小的方向）舍入數(shù)字論文范文。語(yǔ)法：ROUNDDOWN(number,num_digits)，其中Number 為需要向下舍入的任意實(shí)數(shù)。Num_digits 四舍五入后的數(shù)字的位數(shù)。 如果 num_digits大于 0，則向下舍入到指定的小數(shù)位論文范文。 如果num_digits 等于 0函數(shù)，則向下舍入到最接近的整數(shù)。如果num_digits 小于 0，則在小數(shù)點(diǎn)左側(cè)向下進(jìn)行舍。例如：=ROUNDDOWN(86.9,0) 將 86.9 向下舍入，小數(shù)位為 0 ，值為86 ；=ROUNDDOWN(4.16159,3) 將 4.16159 向下舍入函數(shù)，保留三位小數(shù) ，值為4.161論文范文。
三、嵌入函數(shù)，開(kāi)始計(jì)算
基本的計(jì)算思路是用rounddown函數(shù)無(wú)條件舍去“調(diào)整后工資基數(shù)”與“比率”的乘積得分為數(shù)值，使其乘數(shù)保留至角位函數(shù)，然后再用roundup函數(shù)把此值無(wú)條件進(jìn)位至元。
具體操作第一步，是在已經(jīng)建好的調(diào)整表中，在F7中輸入“=Roundup(Roundup(E7*8%,1),0)”，按回車鍵得到鄧仁斌的個(gè)人調(diào)整后繳交數(shù)為440函數(shù)， 然后再選中F7，把鼠標(biāo)放在F7的右下角，待鼠標(biāo)圖標(biāo)變成十字架就往下拖，也即往下填充就可以函數(shù)，至此，“見(jiàn)角進(jìn)元”的問(wèn)題就解決了。如下圖 2：
第二步，同理在G7中輸入“=ROUNDUP( ROUNDDOWN(E7*20%,1),0)”,在按回車鍵，得到公司幫鄧仁斌繳納的住房公積金是1100函數(shù)，然后再由G7往下填充，計(jì)算如下圖3：
第三步，在H7中輸入“=SUM(F7+G7)”，按回車鍵即可得到鄧仁斌有自己和公司總共繳交住房公積金為1540函數(shù)，然后再由H7向下填充即行，到此整個(gè)計(jì)算過(guò)程和步驟也結(jié)束了，最終計(jì)算結(jié)果如下圖4：
四、注意的問(wèn)題
1、在制作“住房公積金繳交基數(shù)調(diào)整表”時(shí)，會(huì)用到Vlookup函數(shù)提取職工月工資，利用Isna和If函數(shù)計(jì)算月平均工資，本文筆者并未對(duì)此作詳細(xì)講解，但在用這些函數(shù)時(shí)應(yīng)要注意函數(shù)語(yǔ)法和用法問(wèn)題。
2、在計(jì)算住房公積金繳交基數(shù)時(shí)，有一個(gè)要求“見(jiàn)角進(jìn)元”，而解決這個(gè)問(wèn)題也要用到兩個(gè)函數(shù)Rounddown和Roundup兩個(gè)函數(shù)，同樣也要注意到他們的語(yǔ)法和用法。
自1992年以來(lái)，住房公積金制度在全國(guó)設(shè)區(qū)城市陸續(xù)建立起來(lái)，不僅深受廣大城鎮(zhèn)職工的歡迎，而且逐漸顯示出強(qiáng)大的生命力。截至2008年底，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)11184.05萬(wàn)人，繳存總額20699.78億元，累計(jì)為961.17萬(wàn)戶職工發(fā)放個(gè)人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達(dá)到72.81%。住房公積金制度已經(jīng)成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，其風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。
《住房公積金管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)規(guī)定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。因此，住房公積金在運(yùn)作過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)、利率原因造成的國(guó)債投資虧損風(fēng)險(xiǎn)、住房公積金管理中心在進(jìn)行資金操作時(shí)的違規(guī)形成的損失及具體操作人員工作失誤產(chǎn)生的損失等運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽》抗e金這樣的貸款還貸款的時(shí)間較長(zhǎng)，所以隨著時(shí)間的逐漸推進(jìn)，貸款人的實(shí)際收入、還款金額的出處和房產(chǎn)市場(chǎng)這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加的多樣和復(fù)雜化的因素。所以做好這些方面問(wèn)題的處理，找到更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的處理策略才是住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)需要做的，需要面對(duì)的問(wèn)題。
第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發(fā)放貸款的人員不可能像商業(yè)性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)用工制度的發(fā)展，職工的工作調(diào)動(dòng)變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩(wěn)定，在加上其貸款的時(shí)間很長(zhǎng)，還款人員在此期間有著不能預(yù)想的變化，這樣勢(shì)必會(huì)影響貸款的安全和質(zhì)量。
可見(jiàn)正是因?yàn)樽》抗e金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質(zhì)量的提高，那么這就需要相應(yīng)的策略和計(jì)劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對(duì)住房公積金個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的影響。
第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)就是信用，那是因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)沒(méi)有對(duì)職工個(gè)人建立一個(gè)完善的資信情況的研究，估計(jì)組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來(lái)實(shí)行檢查，這樣對(duì)于借款人真正的收入情況沒(méi)有一個(gè)確切的評(píng)估，即便是合同簽訂之時(shí)借款人是有還款的能力的，但是正是因?yàn)樽》抗e金規(guī)定還款的時(shí)間較長(zhǎng)，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計(jì)的，所以對(duì)于住房公積金管理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是不能對(duì)貸款的具體內(nèi)容予以說(shuō)明和控制的。
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⑨ 同⑥。
⑩ 李占樂(lè)《現(xiàn)代城市社會(huì)福利事業(yè)的興起――變遷與模式轉(zhuǎn)換――以武漢市為個(gè)案的制度考察》，華中師范大學(xué)博士學(xué)位論文，2005年。 B11 侯志陽(yáng)、孫瓊?cè)恪掇r(nóng)村文化福利資本與文化福利治理》，《改革與發(fā)展》，2013年第3期。
B12 方福前、呂文慧《中國(guó)城鎮(zhèn)居民福利水平影響因素分析――基于阿馬蒂亞?森的能力方法和結(jié)構(gòu)方程模型》，《管理世界》，2009年第4期。
B13 Jarrod M. Haar，Dave M. Brougham ：An Indigenous Model of Career Satisfaction： Exploring the Role of Workplace Cultural Wellbeing ，Soc Indic Res，2013.110：873890 .
B14 也包括在城鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)人口以及短時(shí)居住在城鎮(zhèn)的居民。
B15 歐文?休斯認(rèn)為對(duì)于公益性部門(mén)的績(jī)效評(píng)估除了應(yīng)該有關(guān)于目標(biāo)的全面進(jìn)展情況，或者關(guān)于財(cái)政目標(biāo)的成就指標(biāo)之外，還應(yīng)該有關(guān)于顧客或委托人滿意程度的指標(biāo)。[澳]歐文?E.休斯《公共管理導(dǎo)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001年版。
Factors Influencing the Townsfolk's Cultural Benefit Level in China：
Based upon the Perspective of Public Cultural Facilities Opening for Free
CHEN Bo
一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱為"商品房?jī)r(jià)格"，簡(jiǎn)稱"房?jī)r(jià)"。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買(mǎi)賣(mài)價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本以后的余額。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程
改革開(kāi)放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問(wèn)責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國(guó)十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過(guò)信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來(lái)調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。2012年《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問(wèn)責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施。
三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因
（一）開(kāi)發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣(mài)。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。
（二）市場(chǎng)需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來(lái)的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場(chǎng)的因素
資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金過(guò)熱的重要原因之一，國(guó)內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買(mǎi)漲不買(mǎi)跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無(wú)法滿足實(shí)際發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國(guó)歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國(guó)家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲"即"穩(wěn)房?jī)r(jià)"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過(guò)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不斷升高。2004年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府干預(yù)過(guò)多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)發(fā)展速度，市場(chǎng)交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策
房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房?jī)r(jià)暴跌來(lái)臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過(guò)多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來(lái)源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國(guó)商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開(kāi)發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來(lái)源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤(rùn)的方法（平均銷售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。
（五）改革中國(guó)土地制度。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很難再降下來(lái)。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場(chǎng)透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論支持。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問(wèn)題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來(lái)完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。
參考文獻(xiàn)：
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[2]專著：余建源著，《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)凋控新論》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]學(xué)位論文：炎賢鎖，《中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控研究》[D]，福建師范大學(xué)碩士論文，2009年6月。
