首頁 > 優(yōu)秀范文 > 物業(yè)小區(qū)停車管理
時(shí)間：2022-06-19 19:13:04
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇物業(yè)小區(qū)停車管理范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
一、引言
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)，我國(guó)城市居民的私家車數(shù)量也有了飛速增加。以達(dá)州市為例，截止2013年7月底，達(dá)州市私家車擁有量達(dá)157017輛。隨著私家車的增加，小區(qū)停車位出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，由此引發(fā)的小區(qū)停車難的問題成為社會(huì)和物業(yè)管理的難題。
相比上漲的油價(jià)和擁擠的馬路，更讓生活在達(dá)州市的車主們揪心的是找車位。據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，達(dá)州市中心城區(qū)停車場(chǎng)主要為各單位、小區(qū)配建的停車場(chǎng)，城區(qū)內(nèi)尚無專用的大型機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、庫、樓等社會(huì)公共停車設(shè)施。目前有39個(gè)建設(shè)項(xiàng)目配建了地下車庫，批建面積為137800平方米，實(shí)際作為車庫使用的面積為103250平方米，加上各小區(qū)地面配建，共計(jì)停車位4570個(gè)，但這仍無法滿足市民停車的需要。達(dá)州市城區(qū)“路窄車多”，要找個(gè)便利的停車位更是“難于上青天”！雖說在城區(qū)有路邊停車場(chǎng)供車主停車，但是本來就不寬敞的市區(qū)道路加上路況擁堵，根本無法滿足市民的停車需求，停車難的問題仍舊未解決。生活在達(dá)州，停車難，究竟難在何處呢？為了深入了解達(dá)州市居民停車的現(xiàn)狀，筆者對(duì)達(dá)州4個(gè)行政區(qū)的8個(gè)典型住宅小區(qū)的業(yè)主隨機(jī)發(fā)放問卷調(diào)查500份，有效回收480份，并對(duì)愿意接受訪談的業(yè)主進(jìn)行深度訪談；走訪小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的工作人員；通過網(wǎng)上查資料和走訪政府有關(guān)部門了解與停車位有關(guān)的政策和制度。
二、調(diào)查結(jié)果
1、小區(qū)車位數(shù)量與車輛數(shù)量對(duì)比
從小區(qū)停車位數(shù)量與車輛數(shù)量對(duì)比（如下表1）發(fā)現(xiàn)，停車位供求矛盾突出，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求問題。在達(dá)州市，由于主城區(qū)修建時(shí)間較早，規(guī)劃并不完美，并且許多早期修建的樓盤并沒有考慮到停車這一因素，因此導(dǎo)致達(dá)州目前面臨停車不易的難題。在調(diào)查的8個(gè)典型小區(qū)中，62.5%的小區(qū)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求缺口，沒有出現(xiàn)缺口的小區(qū)都是新建小區(qū)，大部分業(yè)主都還沒有入住，所以調(diào)查的數(shù)據(jù)還無法反映真實(shí)的需求情況。此外，筆者在達(dá)州市達(dá)川區(qū)各大樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，隨機(jī)走訪了20余位有購房意向的市民，其中約有六成均有購車打算，也就是說，私家車的增長(zhǎng)還將保持高發(fā)展勢(shì)頭。
2、地上停車位車滿為患，地下停車場(chǎng)卻存在閑置
所謂地上停車位，是指利用小區(qū)道路、公共場(chǎng)地、公共綠地等空間用作的停車位。從上表可以看出，地上停車位使用率達(dá)到280%。與地上車滿為患形成鮮明對(duì)比的是地下停車場(chǎng)卻存在閑置，除地下車庫停車位少的使用率可以達(dá)到100%外，其他小區(qū)地下車庫均有閑置現(xiàn)象。
3、業(yè)主對(duì)物業(yè)公司在停車管理方面滿意度不高
在被調(diào)查的480名業(yè)主中，在被問及對(duì)物業(yè)公司在停車管理方面是否滿意時(shí)，有25%的業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)的停車管理極不滿意，65%的業(yè)主認(rèn)為一般，僅有10%的業(yè)主表示滿意。而業(yè)主反映主要問題集中在停車管理不規(guī)范、處理糾紛不及時(shí)、收費(fèi)不合理、車位分配不公平等方面。
4、因停車難引發(fā)的其它社會(huì)問題
停車難問題已經(jīng)很困擾人了，由停車難引發(fā)的其它社會(huì)問題也讓業(yè)主覺得十分頭疼。根據(jù)被調(diào)查業(yè)主提及問題的頻次按從高到低的順序排列如下表2。
三、小區(qū)停車矛盾產(chǎn)生的原因分析
1、私家車增長(zhǎng)過快，停車設(shè)施嚴(yán)重滯后
目前達(dá)州市私家車以每年20%左右的速度增長(zhǎng)，有的家庭有兩輛甚至更多。私家車數(shù)量急劇增加，而停車空間卻是有限的，這種矛盾就引發(fā)了小區(qū)停車位不足的問題。達(dá)州老城區(qū)的中心廣場(chǎng)、人民公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等人流集中地附近的公路上，基本上都密密麻麻地停放著私家車。隨著私家車數(shù)量的日趨增長(zhǎng)，公共場(chǎng)所和小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車矛盾日益突出，車位數(shù)不足與日益增長(zhǎng)的停車需求之間仿佛打了一個(gè)“死結(jié)”。據(jù)調(diào)查，不論是舊小區(qū)還是新建小區(qū)，都存在停車設(shè)施滯后的現(xiàn)象。具體原因如下。
（1）大部分舊小區(qū)沒有停車位規(guī)劃。1998年以前，達(dá)州的私家車還屬于奢侈品，很多家庭根本沒有買車的打算，對(duì)停車位更沒有什么概念，所以90年代以前建的小區(qū)，在設(shè)計(jì)時(shí)就沒有設(shè)計(jì)停車位。但是在隨后的十幾年里，私家車數(shù)量猛增，使得停車問題很快凸顯出來，由于沒有停車位，業(yè)主只能把車停在過道或是綠化帶上，這樣給業(yè)主的生活和出行帶來了很大不便。
（2）新建小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)偏低。1998年國(guó)家規(guī)定住宅小區(qū)必須配建停車位。達(dá)州市也于2009年6月21日在《達(dá)州市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》中提出新建住宅小區(qū)必須按住宅每戶建筑面積的不同配建停車位，見表3。
停車位配建標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)一定程度上緩解了小區(qū)停車難的問題，但是這些停車位依舊滿足不了小區(qū)業(yè)主日益增長(zhǎng)的停車需要，私家車的增長(zhǎng)速度大大超過了標(biāo)準(zhǔn)所支持的力度，所以停車位緊缺問題依然存在。
2、小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不清導(dǎo)致收費(fèi)不合理
調(diào)查結(jié)果顯示，雖然有70%的業(yè)主能接受現(xiàn)在情況下的車位租金，但仍有25%的業(yè)主認(rèn)為停車收費(fèi)太高，難以承受。現(xiàn)階段達(dá)州市停車位銷售并不理想，一個(gè)地下車庫動(dòng)輒一二十萬，讓很多購房者難以接受。而且96%的業(yè)主所購買的車位只有短期使用權(quán)，沒有所有權(quán)。在停車位權(quán)屬法律模糊不清的情況下，除了可能會(huì)出現(xiàn)地下車庫管理、維修問題，還會(huì)導(dǎo)致地下停車費(fèi)遠(yuǎn)高于地面停車費(fèi)，有的甚至?xí)霈F(xiàn)幾倍的差距。業(yè)主們考慮到地上停車費(fèi)用少且停車方便，大多數(shù)人都會(huì)選擇停在地上停車位，結(jié)果是地下停車位大量閑置，地上停車位卻車滿為患，有的甚至占領(lǐng)消防通道，給小區(qū)帶來很大的安全隱患。
3、物業(yè)公司管理不到位，產(chǎn)生糾紛
住宅小區(qū)停車位本來就不足，加上物業(yè)公司的管理欠缺，造成小區(qū)停車位存在諸多問題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，曾因停車問題與物業(yè)公司發(fā)生矛盾的業(yè)主就有48%，這成為小區(qū)停車矛盾的主要矛盾之一。主要表現(xiàn)如下。其一，在購房初期，70%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在車位分配上沒有做到公平、公正、公開；其二，物業(yè)公司不征得業(yè)主的同意，擅自將小區(qū)公共用地改建成停車場(chǎng)地然后租給業(yè)主，收取租金；其三，對(duì)小區(qū)業(yè)主的亂停亂放，物業(yè)公司只采取勸說、告知等方式，對(duì)大部分業(yè)主沒有約束力，不能解決違規(guī)停車的現(xiàn)象；其四，物業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)度差，在接到業(yè)主投訴后，僅有20%的物業(yè)會(huì)采取積極的措施應(yīng)對(duì)，大部分情況是表面答應(yīng)卻毫無作為。
4、業(yè)主素質(zhì)不高，亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重
一些新建小區(qū)停車設(shè)施比較完善而且也能正常運(yùn)行，但也存在停車難的現(xiàn)象。其中最主要原因是有些業(yè)主為圖方便，將車亂停亂放，搶占他人停車位或是占用公共通道。停車問題的合理解決涉及到業(yè)主和物業(yè)公司的配合，即需要物業(yè)管理的有條不紊，也需要業(yè)主的配合，只有這樣，才能使停車難問題得到解決。
四、治理小區(qū)停車問題的對(duì)策
1、合理控制居民私家車擁有量
以現(xiàn)在私家車增長(zhǎng)速度來看，如不采取措施合理控制私家車的擁有量，短時(shí)間不可能解決小區(qū)停車難的問題。從歐洲的經(jīng)驗(yàn)來看，政府一方面應(yīng)積極引導(dǎo)市民拼車出行，或鼓勵(lì)市民出行使用公共交通，另一方面通過增加購車稅、燃油稅、交通擁擠費(fèi)等措施，提高市民私家車的使用成本，從而抑制市民私家車的擁有量。
此外，可以借鑒日本的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，規(guī)定個(gè)人或單位在購買車時(shí)必須提供擁有固定車位的證明，這種固定車位可以是自有的也可以是長(zhǎng)期租賃的，否則交管部門將拒絕上牌照，這樣就可以通過停車位數(shù)量來限制汽車數(shù)量的增長(zhǎng)，真正做到有位才有車，一位一車。
2、用動(dòng)態(tài)發(fā)展的思路調(diào)整停車位配建標(biāo)準(zhǔn)
從根本上解決停車難的問題，最好的辦法就是要求相關(guān)部門用動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的思路，提高新建小區(qū)停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，不僅滿足當(dāng)前業(yè)主的需要，還要滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的停車需求。建議可以按照適當(dāng)超前的原則，根據(jù)小區(qū)總產(chǎn)數(shù)的80%設(shè)置停車位規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，由于不同類型的小區(qū)居住人群不同，可以制定不同的停車位配建標(biāo)準(zhǔn)，例如，《煙臺(tái)城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》中規(guī)定，新建住宅劃分為三類，住宅配建停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)為：一類居住用地按每戶1.2―1.5個(gè)機(jī)動(dòng)車位設(shè)置，二類居住地按每戶1―1.2個(gè)機(jī)動(dòng)車位設(shè)置，三類居住用地按每戶0.7―1個(gè)機(jī)動(dòng)車位設(shè)置。
3、多方配合引入市場(chǎng)機(jī)制增建停車位
當(dāng)前住宅小區(qū)停車場(chǎng)由于產(chǎn)權(quán)不清、收費(fèi)不合理等問題，嚴(yán)重影響了開發(fā)商建設(shè)停車場(chǎng)的積極性，加劇了停車難的問題。解決問題的關(guān)鍵是政府加強(qiáng)對(duì)建設(shè)地下停車場(chǎng)的支持和鼓勵(lì)，建議可以給建設(shè)地下停車位的開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠或補(bǔ)貼。通過減免稅費(fèi)或提供資金、土地等資源鼓勵(lì)發(fā)展停車服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)在小區(qū)周邊空地興建機(jī)械立體停車場(chǎng)。日本的機(jī)械立體停車場(chǎng)占70%，從20世紀(jì)60年代至今，庫型從二層簡(jiǎn)易升降式發(fā)展至目前垂直升降式、升降橫移式、巷道堆垛式等大規(guī)模集成車庫，每年安裝投運(yùn)的停車位達(dá)10萬個(gè)以上，而在中國(guó)機(jī)械車立體停車場(chǎng)目前只占2%～3%。綜觀各國(guó)，機(jī)械立體停車系統(tǒng)是未來停車方式的發(fā)展方向之一。
此外，還可以由交警、城管等部門在物業(yè)管理公司的配合下在小區(qū)周邊道路規(guī)劃建設(shè)夜間停車位，充分利用市政道路資源，緩解周邊小區(qū)市民的停車難情況。
4、提升物業(yè)公司停車管理水平，營(yíng)造良好的停車環(huán)境
對(duì)物業(yè)公司而言，解決停車難問題的關(guān)鍵是制定好小區(qū)停車管理規(guī)范。停車管理規(guī)范制定的主旨一定是要方便業(yè)主，因此無論是制定還是執(zhí)行程序都要公開，充分發(fā)動(dòng)業(yè)主自己來討論規(guī)范條款。在制定好停車規(guī)范后，物業(yè)公司就嚴(yán)格按照規(guī)范實(shí)施停車管理，科學(xué)劃分地上臨時(shí)停車位，及時(shí)疏導(dǎo)停車位，巧妙利用車庫死角等地方，節(jié)約利用不多的停車空間，在征得業(yè)主同意的情況下，合理規(guī)劃小區(qū)道路停車位，滿足小區(qū)業(yè)主的停車需要。在業(yè)主管理方面，物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)規(guī)范停車的宣傳，建議可以通過跟社區(qū)居委會(huì)合作，通過發(fā)傳單等方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行勸導(dǎo)和教育，促使業(yè)主自覺遵守并維護(hù)停車規(guī)范和秩序。
此外，由于小區(qū)服務(wù)具有一定的壟斷性，相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管，針對(duì)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)定價(jià)，充分發(fā)揮價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)作用，適當(dāng)提高地上停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主自覺地將車停入地下停車場(chǎng)。
（注：本課題由四川文理學(xué)院社區(qū)服務(wù)發(fā)展研究創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)（編號(hào)：川文理2014112-10）支持。）
【參考文獻(xiàn)】
[1] 楊傳明：城市住宅小區(qū)停車問題及解決對(duì)策研究[J].現(xiàn)代城市研究，2012（8）.
[2] 戰(zhàn)曉靜：濟(jì)南市居住區(qū)停車位的建設(shè)與管理初探[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2008（5）.
中圖分類號(hào)：TB
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的人口增加，我國(guó)近些年來私車數(shù)量急劇增長(zhǎng)，尤其是大城市里普通住宅小區(qū)的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識(shí)到了停車問題的嚴(yán)重性，也開始變化策略進(jìn)行調(diào)整，但普通住宅小區(qū)的停車難現(xiàn)象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國(guó)住宅小區(qū)停車問題的原因基礎(chǔ)上，進(jìn)一步有針對(duì)性地采取對(duì)策以便更好地緩解我國(guó)普通小區(qū)停車問題。
1 我國(guó)普通住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀
1.1 我國(guó)私家車擁有情況
隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，日美韓歐為主的汽車廠商紛紛進(jìn)入中國(guó)，加上我國(guó)實(shí)行“鼓勵(lì)汽車私人消費(fèi)”方針，人們對(duì)轎車的需求開始急劇釋放，中國(guó)的私車擁有量也開始迅猛增加。同時(shí)，國(guó)產(chǎn)轎車也順勢(shì)呈現(xiàn)產(chǎn)銷“井噴”式增長(zhǎng)，從2001年的82萬輛，急增至2007年的532萬輛。統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)表明，2016年私家車保有量達(dá)到1.46億輛，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過了2013年統(tǒng)計(jì)汽車的總量，而這些私車正是占領(lǐng)住宅停車位的主要來源。
1.2 我國(guó)普通住宅小區(qū)停車位數(shù)量情況
相比普通住宅小區(qū)來說，高檔住宅小區(qū)或e墅區(qū)一般不太被停車問題所困擾，因?yàn)檫@類小區(qū)容積率小及在設(shè)計(jì)之初車位的配比充分。我國(guó)普通住宅小區(qū)的停車位又大致可以區(qū)分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區(qū)，往往在建設(shè)之初并未規(guī)劃正式的停車位。隨著小區(qū)居民對(duì)車位的需求逐漸增加，這類小區(qū)開始規(guī)劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環(huán)繞規(guī)劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規(guī)劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區(qū)，在規(guī)劃之初就建設(shè)了地下停車庫和地面停車位，通常車位設(shè)置的比例為3-4戶有1個(gè)車位。雖然在使用之初可以適應(yīng)住宅業(yè)主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區(qū)的物業(yè)方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。
1.3 當(dāng)前我國(guó)普通住宅小區(qū)停車的突出問題
目前小區(qū)物業(yè)方面解決停車問題的措施簡(jiǎn)而言之就是不斷在小區(qū)地面開發(fā)停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發(fā)成停車位似乎已經(jīng)成為了物業(yè)解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區(qū)還是次新小區(qū)，由于車輛都停在小區(qū)的路面，本來就不寬敞的小區(qū)行車道被堵得水泄不通，進(jìn)出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時(shí)候，不少車輛在這過程中發(fā)生了碰撞摩擦。而原本每個(gè)小區(qū)都應(yīng)配備的消防通道也形同虛設(shè)，一旦發(fā)生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區(qū)內(nèi)部的業(yè)主行人也難以向外疏散。所以，停車?yán)щy不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。
另外，一些小區(qū)業(yè)主為了省事，甚至將車停放在小區(qū)地面花壇上，破壞了小區(qū)生態(tài)環(huán)境、影響了小區(qū)的景觀。還有的車主將車輛隨意停放在小區(qū)外的道路上，更是影響交通，也給自己買下交通罰款和交通事故的隱患。
2 我國(guó)普通住宅小區(qū)停車問題的原因分析
2.1 停車位規(guī)劃滯后
由于過去在全國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分考慮到汽車停車位和停車場(chǎng)，各房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發(fā)展的角度充分規(guī)劃停車位。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)興起之時(shí)，我國(guó)對(duì)停車問題還未重視，缺乏一個(gè)完整科學(xué)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的停車發(fā)展規(guī)劃，造成停車設(shè)施布局不合理，規(guī)劃用地未預(yù)留，停車庫建設(shè)明顯滯后于城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區(qū)占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時(shí)，私車卻沒有停止增長(zhǎng)。停車位規(guī)劃滯后，是住宅小區(qū)停車的“硬傷”。
2.2 住宅物業(yè)停車管理不到位
很多住宅小區(qū)物業(yè)方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的車輛并沒有實(shí)行比較嚴(yán)格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識(shí)別的方法，區(qū)別小區(qū)業(yè)主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區(qū)空閑的私人停車位上。如果只是利用業(yè)主私車不在的情況下，按照規(guī)定登記按照時(shí)間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常停靠完就找不到人。這樣的舉動(dòng)妨礙了小區(qū)的停車秩序，物業(yè)管理人員必須有所作為。物業(yè)方面需要在區(qū)別小區(qū)內(nèi)部車輛和外來車輛上多下功夫，進(jìn)行停車管理登記。
中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）04-0179-03
導(dǎo)言
隨著時(shí)代尤其是交通運(yùn)輸技術(shù)的發(fā)展，汽車越來越成為人們出行的代步工具。由于地下停車場(chǎng)昂貴的使用費(fèi)，以及對(duì)駕駛技術(shù)的高要求，居民大多愿意使用收費(fèi)少、駕駛技術(shù)要求低的路面停車位，這就引發(fā)了居民住宅區(qū)停車位使用混亂、難以管理的問題。如何切實(shí)有效地解決居民住宅區(qū)停車問題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。目前國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)于居民住宅停車位使用問題的研究多停留在停車位歸屬權(quán)這一方面，即從法律角度進(jìn)行研究，也有不少是從物理技術(shù)層面對(duì)小區(qū)停車管理進(jìn)行研究，但甚少有從公共資源和合作性治理的角度探討該問題。本研究旨在從公共資源和合作性治理角度提出解決停車難問題的對(duì)策。
一、研究的理論基礎(chǔ)
1.多中心治理理論。該理論認(rèn)為，“治理如果僅僅停留在一個(gè)層次上是不能獲得持續(xù)成功的”，只有在權(quán)威與市場(chǎng)之外關(guān)注公民社會(huì)才能實(shí)現(xiàn)權(quán)力的均衡化發(fā)展，只有建立起多中心決策與運(yùn)行機(jī)制才能使主體在協(xié)作、競(jìng)爭(zhēng)的沖突中提升治理績(jī)效。應(yīng)該說，多中心的治理是先進(jìn)的，不僅包含合作與責(zé)任的理念，也囊括了服務(wù)型社會(huì)人本、開放、法治、善政的應(yīng)有之義。該理論指導(dǎo)我們以公共資源理論為基礎(chǔ)提出業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、社區(qū)和住戶的合作性治理的策略來解決停車難的問題。
2.自治組織理論。奧斯特羅姆自治組織理論的中心內(nèi)容是研究“一群相互依賴的委托人如何才能把自己組織起來，進(jìn)行自主治理，從而能夠在所有人都面對(duì)搭便車、規(guī)避責(zé)任或其他機(jī)會(huì)主義行為形態(tài)的情況下，取得持久的共同收益”。該理論指導(dǎo)小區(qū)居民選出信任的代表組織起來進(jìn)行小區(qū)停車的自主管理，從而增強(qiáng)居民們的責(zé)任感，從自身做起避免停車過程中出現(xiàn)的問題。
3.社區(qū)管理。社區(qū)管理是在一定的社會(huì)環(huán)境下，社區(qū)基層組織與社區(qū)居民、社區(qū)單位等部門或機(jī)構(gòu)，為了維護(hù)社區(qū)整體利益、推動(dòng)社區(qū)全方位發(fā)展，采取一定的方式，對(duì)社區(qū)的各種事務(wù)進(jìn)行有效調(diào)控的過程。該理論能夠促使社區(qū)基層組織在小區(qū)停車治理方面發(fā)揮作用，從而更好地解決小區(qū)停車難問題，為民服務(wù)。
二、研究方法設(shè)計(jì)
1.文獻(xiàn)研究。在前期文獻(xiàn)檢索中，查閱研究了大量關(guān)于小區(qū)停車現(xiàn)狀及其停車管理以及合作性治理、自治組織理論和社區(qū)管理等的文獻(xiàn)書籍，為我們的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查提供理論支持。
2.問卷調(diào)查。我們通過文獻(xiàn)檢索、實(shí)地初步走訪，在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下制訂了《關(guān)于揚(yáng)州小區(qū)內(nèi)停車問題的問卷調(diào)查》。
3.訪談。在調(diào)查中，分別對(duì)物業(yè)管理人員、居民委員會(huì)負(fù)責(zé)人、社區(qū)管理人員進(jìn)行訪談，從不同角度了解小區(qū)停車存在的問題以及他們對(duì)停車問題的看法和解決措施。
三、調(diào)查結(jié)果與數(shù)據(jù)分析
本研究對(duì)揚(yáng)州4個(gè)行政區(qū)的8個(gè)典型住宅小區(qū)的居民進(jìn)行問卷調(diào)查，共發(fā)放1 000份調(diào)查問卷，有效回收973份問卷。
由圖1可知，雖然有約76%的車主都接受現(xiàn)在情況下的車位租金或購買費(fèi)用，但是仍有24%的車主表示不太容易承受車位的租金或購買費(fèi)用，這在一定程度上會(huì)導(dǎo)致車主因避免繳納停車費(fèi)用而亂停亂放。
由圖2可知，有36.3%的車主認(rèn)為小區(qū)的停車位規(guī)劃較不合理，9.8%的車主甚至認(rèn)為非常不合理。隨著小區(qū)私家車數(shù)量的不斷增加，物業(yè)公司為了解決眼前停車位數(shù)量不足的問題，把共有道路劃為停車位，一旦發(fā)生火災(zāi)等，消防車、救護(hù)車都很難通過，這嚴(yán)重威脅了小區(qū)的交通及居民的生命安全。
由圖4可知，揚(yáng)州市居民住宅區(qū)發(fā)生停車糾紛的情況還是比較嚴(yán)重的。下頁圖5顯示，在發(fā)生停車糾紛時(shí)，物業(yè)公司還是會(huì)采取一些措施來解決問題。他們會(huì)對(duì)占用他人停車位的車主及時(shí)進(jìn)行電話聯(lián)系、說明情況并勸導(dǎo)業(yè)主把車輛停放在規(guī)定區(qū)域。若車主對(duì)物管的勸告置若罔聞，物管就會(huì)在違停車輛上貼警告單，對(duì)多次不聽勸導(dǎo)的車主則采取比較強(qiáng)硬的措施，比如扣押違停車輛等。但大多數(shù)情況下物業(yè)公司是采取置之不理的態(tài)度。很多車主反映他們繳納物管費(fèi)卻沒有得到很好的服務(wù)，因此物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)和解決問題的能力還有待加強(qiáng)。
下頁圖6的這些數(shù)據(jù)清晰地反映了揚(yáng)州市住宅小區(qū)的業(yè)主們所認(rèn)為的現(xiàn)今出現(xiàn)的小區(qū)內(nèi)停車難問題的原因。有270人次認(rèn)為現(xiàn)今的停車難問題是由私家車數(shù)量太多引起的，198人次認(rèn)為是社區(qū)停車面積太少而引起，這些都是不可避免的客觀因素。133人次選擇了物業(yè)管理公司對(duì)停車位安排不合理的選項(xiàng)，另有69人次和54人次分別選擇了車主不道德的停車行為和國(guó)家法律法規(guī)甚少涉及此處。
結(jié)論與政策建議
通過社會(huì)調(diào)查，本研究發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致?lián)P州市居民住宅區(qū)停車問題產(chǎn)生的原因在于私家車數(shù)量日益增多、住宅區(qū)停車位規(guī)劃不合理以及小區(qū)物業(yè)管理公司管理不善以及物業(yè)、社區(qū)、居委會(huì)、居民沒有很好的合作。由此，本文提出了以下政策建議。
1.物業(yè)管理公司方面。首先，完善小區(qū)“軟設(shè)施”建設(shè)。各小區(qū)應(yīng)該在注重硬件設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，盡快落實(shí)完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，發(fā)揮其作用。其次，公開透明收費(fèi)機(jī)制。物業(yè)公司應(yīng)張貼具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主提供收費(fèi)依據(jù)，在業(yè)主不清楚的地方加以解釋。再次，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)工作人員要提高服務(wù)意識(shí)，妥善處理業(yè)主的投訴，重視業(yè)主的需要，以業(yè)主需求為工作的出發(fā)點(diǎn)。
2.住戶方面。首先，提高公共意識(shí)和道德素養(yǎng)，避免占用他人停車位。其次，積極配合物業(yè)工作。業(yè)主們要增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，相互理解，積極地配合物業(yè)公司的工作，共同改善住宅區(qū)停車亂的境況。再次，充分發(fā)揮監(jiān)督職能。在合作性治理的過程中，需要的是四方共同發(fā)揮作用。業(yè)主在享受成果的同時(shí)積極承擔(dān)責(zé)任，充分發(fā)揮其在四方治理中的作用，秉持公正的理念，監(jiān)督物業(yè)的工作。
3.社區(qū)方面。社區(qū)工作人員應(yīng)當(dāng)重視業(yè)主在停車問題上反饋的問題與信息，主動(dòng)地與物業(yè)公司保持密切聯(lián)系，在監(jiān)督物業(yè)工作的同時(shí)，發(fā)揮橋梁作用。
4.業(yè)主委員會(huì)方面。對(duì)業(yè)主委員會(huì)來說，首先是要健全內(nèi)部機(jī)制，重視業(yè)主們?cè)谕＼嚪矫娴膯栴}與困難，并且與物業(yè)、社區(qū)取得積極聯(lián)系，監(jiān)督物業(yè)、社區(qū)的工作，同時(shí)也要對(duì)其他隨意亂停車的業(yè)主進(jìn)行勸導(dǎo)，從而共同解決問題。
5.政府等其他部門。除了物業(yè)、社區(qū)、住戶、業(yè)主委員會(huì)這四方面以外，政府等公共部門也應(yīng)當(dāng)充分重視這類問題。因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面解決問題。首先，規(guī)范收費(fèi)項(xiàng)目。對(duì)于小區(qū)的停車費(fèi)的收取應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，同時(shí)運(yùn)用法律手段對(duì)各個(gè)小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督，為業(yè)主提供一個(gè)公平的環(huán)境。其次，聯(lián)合規(guī)劃部門，對(duì)一些停車問題嚴(yán)重的小區(qū)進(jìn)行內(nèi)部重新規(guī)劃。必要時(shí)可以開發(fā)地下停車場(chǎng)，以合理價(jià)位租給居民用戶。對(duì)于周邊有企、事業(yè)單位、學(xué)校等的小區(qū)，這些單位夜間停車場(chǎng)空閑，可以適當(dāng)向周邊小區(qū)的居民開放，緩解小區(qū)內(nèi)停車難問題。
對(duì)于解決小區(qū)停車難問題的方案中，不可忽略的一點(diǎn)就是綜合上述四方，物管、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)與住戶之間形成合作性治理的局面，讓小區(qū)內(nèi)所有相關(guān)人員都參與到停車管理之中。本文認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、社區(qū)和住戶有必要合作治理小區(qū)停車問題。對(duì)停車問題有切身體會(huì)的業(yè)主應(yīng)積極向業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、物管反映問題，并從自身做起，杜絕亂停車行為。業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督業(yè)主停車行為，代表業(yè)主向社區(qū)與物業(yè)管理處反映停車問題，與社區(qū)共同商討解決停車問題的解決措施，同時(shí)監(jiān)督物管的停車管理服務(wù)行為。社區(qū)就要代表基層政府實(shí)施對(duì)物管的監(jiān)督與必要的管理。最后，物管要充分負(fù)起提供停車服務(wù)項(xiàng)目的責(zé)任。
參考文獻(xiàn)：
[1] [美]奧斯特羅姆.公共事務(wù)的治理之道[M].上海：上海三聯(lián)書店，2000.
[2] [美]奧斯特羅姆.公共服務(wù)的制度建設(shè)[M].上海：上海三聯(lián)書店，2000.
[3] [美]奧斯特羅姆.規(guī)則博弈和公共池塘資源[M].上海：上海三聯(lián)書店，2011.
[4] 劉玲.以廣州住宅小區(qū)為例小議住宅小區(qū)車位管理[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2010，（10）.
[5] 劉玲.住宅小區(qū)車位車庫租售管理研究[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2010，（13）.
[6] 張東輝，張少峰.居住小區(qū)停車問題研究[J].中外建筑，2004，（2）.
二、運(yùn)用PDCA循環(huán)改善酒店式物業(yè)管理服務(wù)
在酒店式物業(yè)服務(wù)過程中，運(yùn)用PDCA循環(huán)的科學(xué)程序改善服務(wù)質(zhì)量可作如下探析:
(一)P－計(jì)劃階段
在這一階段，應(yīng)在著重分析當(dāng)前酒店式物業(yè)服務(wù)過程中存在的問題、主要原因和收集物業(yè)信息、業(yè)主的共性、個(gè)性需求的基礎(chǔ)上，確定服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、整改計(jì)劃，并制定相應(yīng)的措施。(1)調(diào)查現(xiàn)狀，找出問題。調(diào)查當(dāng)前酒店式物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀，廣泛抽取樣本，收集近一段時(shí)期內(nèi)物業(yè)服務(wù)的資料，根據(jù)業(yè)主的共性需求和個(gè)性需求，確定需要改進(jìn)的管理問題及服務(wù)質(zhì)量要求。(2)分析問題產(chǎn)生的各種原因?？蓮姆?wù)意識(shí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、人員素質(zhì)、專業(yè)能力、管理水平等方面著手，逐一分析論證，尋找問題產(chǎn)生的原因。(3)找出影響酒店式物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵因素。影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的因素可能很多，但主要還是由關(guān)鍵因素決定的，改進(jìn)酒店式物業(yè)服務(wù)質(zhì)量必須從關(guān)鍵因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解決問題的措施計(jì)劃。針對(duì)問題的關(guān)鍵因素，尋找可能的解決方法，制定可行的措施計(jì)劃。措施計(jì)劃應(yīng)明確:需要解決的問題、將要達(dá)到的目的，執(zhí)行時(shí)間、執(zhí)行者、執(zhí)行范圍和執(zhí)行方式。編制相關(guān)體系文件，如物業(yè)管理目標(biāo)和方針、實(shí)施手冊(cè)、制度文件、作業(yè)指導(dǎo)書、工作記錄等。
(二)D－執(zhí)行階段
這一階段的主要內(nèi)容是實(shí)施，按照P階段制定的計(jì)劃、目標(biāo)、措施及其分工，嚴(yán)格組織實(shí)施。但任何一項(xiàng)計(jì)劃，都不是單一的工作;為此，需要完善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、引進(jìn)必要人才，對(duì)管理人員、具體工作人員等進(jìn)行思想動(dòng)員，提高服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)工作責(zé)任心、加強(qiáng)職業(yè)素質(zhì)教育、強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。
(三)C－檢查階段
這個(gè)階段要加強(qiáng)與有關(guān)業(yè)主、小區(qū)、社區(qū)的溝通和協(xié)調(diào)，加強(qiáng)督促檢查，及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門反饋各項(xiàng)措施的落實(shí)情況，以便根據(jù)實(shí)際情況對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整。檢查內(nèi)容主要是:是否按照既定計(jì)劃執(zhí)行，執(zhí)行情況是否符合計(jì)劃的預(yù)期結(jié)果，措施是否有效，還存在哪些差距等。如果實(shí)際執(zhí)行情況與預(yù)定目標(biāo)偏離、措施效果不明顯，還存在差距，就要分析原因。如果達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，效果顯著，則總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。這一階段還可建立一些具體的指標(biāo)考核方法，比如:物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵績(jī)效考核方法－－KPI，采用計(jì)劃完成度、措施執(zhí)行率、業(yè)主滿意率、投訴回復(fù)、及時(shí)處理率等指標(biāo)。
(四)A－處理階段
這個(gè)階段主要是對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)。對(duì)已解決問題的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提煉，有針對(duì)性地修改或制定有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、工作制度，以便以后執(zhí)行或推廣;對(duì)于失敗的經(jīng)驗(yàn)也要加以總結(jié)，以免重現(xiàn);對(duì)于效果不顯著的或者實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，分析原因，制定新的措施和對(duì)策，轉(zhuǎn)入下一輪PDCA循環(huán)中去解決。這四個(gè)階段是循環(huán)不止的，每運(yùn)行一次，解決一個(gè)問題，工作就上升一個(gè)臺(tái)階。因此，采用PD-CA理論指導(dǎo)，伴隨著這種循環(huán)，酒店式物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平也就隨之上了一個(gè)新的臺(tái)階。
三、PDCA在改善酒店式物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量中的實(shí)證
筆者結(jié)合本市某物業(yè)企業(yè)管轄的物業(yè)小區(qū)的實(shí)際問題進(jìn)行了實(shí)證研究。該小區(qū)總占地面積200畝，總建筑面積約40萬平方米，住宅總戶數(shù)2600多戶，小區(qū)內(nèi)部配套有商務(wù)酒店、沿街商鋪、特色商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓等。筆者經(jīng)業(yè)主滿意度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)“停車場(chǎng)管理”等服務(wù)滿意度不高，需要進(jìn)一步改善服務(wù)質(zhì)量。調(diào)查結(jié)束后，根據(jù)PDCA模型，該企業(yè)制定了整改工作方案。
一是制定整改方案。通過座談、走訪相關(guān)業(yè)主，了解到業(yè)主對(duì)“停車場(chǎng)管理”服務(wù)的不滿意，主要集中在三個(gè)方面:個(gè)別停車場(chǎng)管理人員服務(wù)態(tài)度較差，且不提供倒車引導(dǎo)服務(wù);部分業(yè)主停車不規(guī)范，存在一車占兩位，擠占人行道的現(xiàn)象;外面的車停在本小區(qū)。根據(jù)調(diào)查了解到的問題，該企業(yè)同業(yè)主委員會(huì)商榷后，制定了整改方案，分別就停車場(chǎng)管理人員服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)態(tài)度、小區(qū)車位劃線、小區(qū)車輛準(zhǔn)入證等方面進(jìn)行整改。
二是執(zhí)行。根據(jù)整改方案，該企業(yè)確定由一名副經(jīng)理負(fù)責(zé)，聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)，開展了停車服務(wù)及文明用語培訓(xùn)、車位劃線、文明停車倡議、小區(qū)車輛登記發(fā)證等行動(dòng)。
三是檢查。在整改過程中，除了不定時(shí)檢查外，該企業(yè)又開展了“你提我改”活動(dòng)，及時(shí)了解業(yè)主對(duì)整改行為的反應(yīng);整改結(jié)束后，通過電話的方式，征求業(yè)主對(duì)停車管理的意見，尤其是之前對(duì)停車管理服務(wù)不滿意的業(yè)主。四是總結(jié)提高。經(jīng)過一個(gè)月的整改，業(yè)主對(duì)停車管理服務(wù)滿意度大大提升。該企業(yè)認(rèn)真回顧本次整改行動(dòng)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將停車引導(dǎo)、文明用語、車位劃線和車輛出入發(fā)證作為日后停車服務(wù)的重要內(nèi)容，并建立了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行考核，考核結(jié)果與當(dāng)月獎(jiǎng)金掛鉤。
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.22.101
1 普通住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車位緊缺、停車管理系統(tǒng)落后
據(jù)公安部交管局統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，全國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)2.79億輛，其中汽車1.72億輛；機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)?.27億人，其中汽車駕駛?cè)顺^2.8億人。伴隨著汽車保有量的急劇增加，普通住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位配比不足的問題已越發(fā)凸顯。城市規(guī)劃部門已大幅提高新出讓地塊的機(jī)動(dòng)車停車位配比，但如何解決老小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位配比不足的問題，是我們值得研究的課題。
1.1 當(dāng)下老住宅小區(qū)的停車位管理模式
當(dāng)下很多老的住宅小區(qū)由于方案設(shè)計(jì)階段對(duì)于機(jī)動(dòng)車位的配比就考慮不足，導(dǎo)致機(jī)動(dòng)車位一位難求。為解決停車難的情況，很多物業(yè)管理公司將老住宅小區(qū)的綠化用地，道路用地改造成停車位以緩解停車難的矛盾。但就算如此，老舊小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位仍然緊缺，沒有車位的機(jī)動(dòng)車只能亂停亂放，這不僅影響觀瞻更在一定程度上堵塞了消防通道，容易造成安全隱患。
筆者發(fā)現(xiàn)，一味地增加停車位的數(shù)量并不能合理的解決老舊住宅小區(qū)停車難的問題，而是應(yīng)該從小區(qū)停車位的管理系統(tǒng)入手，建立動(dòng)態(tài)的停車管理系統(tǒng)，增加停車位的利用效率，才是解決老舊住宅小區(qū)停車難的關(guān)鍵所在。
1.2 靜態(tài)停車管理系統(tǒng)存在的不足
細(xì)心的讀者應(yīng)該會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，每當(dāng)我們開車在小區(qū)內(nèi)尋找車位時(shí)，往往有很多車位空著，但我們卻不能停放，因?yàn)檫@個(gè)車位已經(jīng)有了車主，已經(jīng)被預(yù)定了，就算這個(gè)車主一晚上不回來。
在筆者所居住的小區(qū)，地面停車位總共有320個(gè)，但要停放在地面的機(jī)動(dòng)車數(shù)量約有350輛，這沒有車位的30輛車只能到處打游擊或者停在小區(qū)外面。筆者還發(fā)現(xiàn)，這320個(gè)固定車位并不是每天都能停滿，整個(gè)小區(qū)每天因車主未歸而空著的車位約在10―25個(gè)之間。
目前的住宅小區(qū)停車位管理大都是靜態(tài)的，一車一位。假設(shè)某小區(qū)總停車位數(shù)量為A，總機(jī)動(dòng)車數(shù)量為B。使用靜態(tài)管理系統(tǒng)，該小區(qū)每天能提供的最大停車位數(shù)量為B，當(dāng)A>B 時(shí)，我們認(rèn)為該管理系統(tǒng)是合適的。但隨著總機(jī)動(dòng)數(shù)量的提升，當(dāng)A
2 動(dòng)態(tài)停車管理系統(tǒng)的工作模型
為了建立動(dòng)態(tài)停車管理系統(tǒng)模型，我們必須引入幾個(gè)計(jì)算參數(shù)和概念：
T 小區(qū)總停車時(shí)間供給量； t 小區(qū)總停車需求時(shí)間； n 每日?？肯禂?shù)；A 總停車位數(shù)量； B 總機(jī)動(dòng)車數(shù)量。
當(dāng)T>t 時(shí)，我們的管理系統(tǒng)是合理的；
從上述公式可知，我們的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)能否有效的工作，關(guān)鍵在于n的取值，如何設(shè)置和引導(dǎo)每日停靠系數(shù)n的取值，將是考核一個(gè)停車管理系統(tǒng)是否優(yōu)秀的關(guān)鍵。
3 基于效益和利用率的最大化，建立一個(gè)動(dòng)態(tài)停車管理系統(tǒng)
3.1 小區(qū)停車場(chǎng)地的改造
為建設(shè)動(dòng)態(tài)停車管理系統(tǒng)，必須要對(duì)小區(qū)停車管理硬件進(jìn)行一定的升級(jí)改造。
（1）安裝智能化識(shí)別門禁：在小區(qū)的出入口安裝車牌識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)業(yè)主的機(jī)動(dòng)車和臨時(shí)車輛進(jìn)行甄別并分開管理。
（2）為每個(gè)車位安裝網(wǎng)控車位鎖：當(dāng)業(yè)主的機(jī)動(dòng)車達(dá)到預(yù)選或分配車位時(shí)，可通APP管理系統(tǒng)進(jìn)行解鎖，從而進(jìn)行車輛停靠。
（3）為機(jī)動(dòng)車配發(fā)藍(lán)牙感應(yīng)器：當(dāng)業(yè)主的車輛停靠在小區(qū)內(nèi)時(shí)，可通過藍(lán)牙感應(yīng)器確認(rèn)停車位置，以計(jì)算停車時(shí)長(zhǎng)并確認(rèn)小區(qū)空閑車位的數(shù)量。
3.2 小區(qū)停車APP管理系統(tǒng)程序的開發(fā)和功能介紹
成熟的動(dòng)態(tài)停車管理系統(tǒng)，必須有與之匹配的停車管理程序，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)大行其道的今天，基于手機(jī)端的APP管理程序，無疑是最為方便的。一個(gè)成功的停車管理APP，往往有如下模塊和功能：
（1）完整的數(shù)據(jù)庫模塊：通過預(yù)登記，建立車位資源數(shù)據(jù)庫和機(jī)動(dòng)車數(shù)據(jù)庫，這是程序開發(fā)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
（2）基于GIS（地理信息系統(tǒng)）的小區(qū)內(nèi)車輛動(dòng)態(tài)跟蹤模塊：通過車輛上預(yù)裝的藍(lán)牙感應(yīng)器和車位上牙收集單元的數(shù)據(jù)交互，可以掌握車輛在小區(qū)內(nèi)的精確位置（精度小于1米）和?？繒r(shí)間，這種方式要比通常的GPS定位系統(tǒng)的精度略高，并且成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安裝GPS定位系統(tǒng)。
（3）清晰的APP用戶界面和功能：清晰明了的功能模塊設(shè)計(jì)更加有利于用戶的使用，車主可進(jìn)行空閑停車位置的總覽，查看并計(jì)算目前的停車費(fèi)用，預(yù)訂離家更近的停車位，查看自己的停車時(shí)長(zhǎng)和費(fèi)用，支付停車費(fèi)用。
（4）植入的廣告和拓展功能：在管理APP中植入廣告，車主可選擇觀看廣告來獲得免費(fèi)停車時(shí)間，若通過APP購買產(chǎn)品更可獲得更多的免費(fèi)停車時(shí)間。
3.3 建立動(dòng)態(tài)停車管理系統(tǒng)的關(guān)鍵點(diǎn)
（1）停車位的安排。動(dòng)態(tài)車位管理系統(tǒng)的核心是車位的動(dòng)態(tài)管理，每輛車并未配備固定的停車位，而是遵循先到先停，就近停放，預(yù)約優(yōu)先的原則。這客觀上保證了停車位的高效利用，不會(huì)出現(xiàn)車未歸而車位空著的情況。這在某種程度上最大化的利用了小區(qū)停車位。
（2）停車費(fèi)用的計(jì)取。改變過去按月或年固定收取停車費(fèi)的做法，改為動(dòng)態(tài)計(jì)費(fèi)，進(jìn)行波峰和波谷的階梯式停車計(jì)價(jià)。
一、工作任務(wù)
XX鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)城區(qū)229個(gè)無主管小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。其中X社區(qū)X個(gè)，X社區(qū)XX個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)XX個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)，XX社區(qū)X個(gè)。2021年底縣城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。
二、工作時(shí)限
按照工作部署，老舊小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率在6月底前完成30%，10月底前完成80%，12月底前達(dá)到100%。
三、分類實(shí)施
（一）基礎(chǔ)條件較好的單位家屬樓院。
須引入專業(yè)化物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐管理。
（二）基礎(chǔ)條件一般的小區(qū)。
無法引入專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的樓院、單位家屬院，由責(zé)任單位進(jìn)行管理。其余的由XX鎮(zhèn)組織成立業(yè)主委員會(huì)或居民議事小組（黨員議事小組），由業(yè)主委員會(huì)或居民議事小組自治管理。
（三）單棟樓院的小區(qū)。
劃片進(jìn)行物業(yè)管理，由社區(qū)委派網(wǎng)格長(zhǎng)或樓院長(zhǎng)成立流動(dòng)物業(yè)進(jìn)行管理。
四、方法步驟
推進(jìn)督導(dǎo)工作從2021年3月下旬開始至12月底，分三個(gè)階段進(jìn)行：
第一階段：標(biāo)準(zhǔn)制定及部署發(fā)動(dòng)（3月11日至3月31日）
縣住房和物業(yè)中心制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)及具體內(nèi)容，下達(dá)任務(wù)清單，組織專家指導(dǎo)、評(píng)定，建立進(jìn)度臺(tái)賬，推進(jìn)任務(wù)落實(shí)。
第二階段：全面推進(jìn)（4月1日至10月31日）
XX鎮(zhèn)成立督導(dǎo)組深入各社區(qū)開展推進(jìn)督導(dǎo)活動(dòng)，督促各社區(qū)、責(zé)任單位根據(jù)任務(wù)清單和時(shí)間節(jié)點(diǎn)抓好落實(shí)。每月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)召開一次推進(jìn)觀摩會(huì)議，每月排名通報(bào)。匯總專項(xiàng)督查進(jìn)展情況和存在問題，提出針對(duì)性的意見建議，推動(dòng)項(xiàng)目順利實(shí)施。
第三階段：評(píng)價(jià)驗(yàn)收（11月1日-12月31日）
縣住房和物業(yè)中心、XX鎮(zhèn)對(duì)全縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施情況進(jìn)行驗(yàn)收，并對(duì)完成情況進(jìn)行公示。邀請(qǐng)縣文創(chuàng)辦、縣人大代表、縣政協(xié)委員、新聞媒體和相關(guān)部門等參與現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。
五、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立XX縣物業(yè)管理重點(diǎn)民生實(shí)事工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由縣政府分管負(fù)責(zé)同志任組長(zhǎng)，縣政府辦分管負(fù)責(zé)同志、縣住房和物業(yè)中心主要負(fù)責(zé)同志任副組長(zhǎng)。縣紀(jì)委監(jiān)委、縣委辦、人大辦、政協(xié)辦、組織部、人武部、老干局、縣督查局、黨校、法院、檢察院、發(fā)改委、教體局、科工局、公安局、民政局、財(cái)政局、人社局、自然資源局、住建局、交通局、水利局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、商務(wù)局、文廣旅局、衛(wèi)健委、應(yīng)急局、審計(jì)局、市場(chǎng)監(jiān)管局、扶貧辦、稅務(wù)局、融媒體中心、住房和物業(yè)中心、糧食和物資中心、移民工作服務(wù)中心、供銷社、社保中心、公路事業(yè)發(fā)展中心、道路運(yùn)輸服務(wù)中心、郵政局、煙草局、供電公司、淼源水務(wù)、熱力公司、聯(lián)通公司、人行、工商行、農(nóng)行、建行、農(nóng)商行、農(nóng)發(fā)行、郵政銀行、壽險(xiǎn)公司、XX鎮(zhèn)、北冶鎮(zhèn)、交警隊(duì)、縣醫(yī)院、中醫(yī)院、二院、新華書店、醫(yī)藥公司、石油公司相關(guān)負(fù)責(zé)同志，XX鎮(zhèn)相關(guān)社區(qū)主要負(fù)責(zé)同志為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣住房和物業(yè)中心，縣住房和物業(yè)中心主要負(fù)責(zé)同志兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的督導(dǎo)推進(jìn)。
六、工作要求
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。
物業(yè)管理全覆蓋工作在縣物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行，縣住房和物業(yè)中心負(fù)責(zé)制定標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)、培訓(xùn)，XX鎮(zhèn)負(fù)責(zé)具體實(shí)施，各責(zé)任單位分工負(fù)責(zé)，密切配合，強(qiáng)力推進(jìn)。XX鎮(zhèn)各社區(qū)要結(jié)合各自實(shí)際，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作計(jì)劃，發(fā)揮機(jī)關(guān)黨員、職工引領(lǐng)作用，成立業(yè)主委員會(huì)或小區(qū)黨員議事小組，未能成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)按照住建部等10部委的文件精神，組建社區(qū)居委會(huì)主導(dǎo)下的物業(yè)管理委員會(huì)。
（二）營(yíng)造宣傳氛圍。
各社區(qū)要通過條幅、展板、公告欄、新聞媒體等多種形式進(jìn)行宣傳，提高社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，積極參與，共建共享，共同推進(jìn)，提升物業(yè)服務(wù)水平。
（三）嚴(yán)格考核獎(jiǎng)懲。
縣物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組按照年度物業(yè)覆蓋工作任務(wù)完成情況對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲。
附件：1．XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）
2．XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理考評(píng)辦法
（試行）
3．XX縣老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)
4．老舊住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理臺(tái)賬
附件1
XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化
管理標(biāo)準(zhǔn)（試行）
1．公共環(huán)境衛(wèi)生。小區(qū)（樓、院）路面、綠地、溝渠等公共部位每日至少清掃1次；按規(guī)定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次；定期開展“除四害”消殺。
2．公共秩序維護(hù)。有門衛(wèi)的要建立公共秩序維護(hù)24小時(shí)值班制度，落實(shí)外來車輛、人員登記制度；無門衛(wèi)的，要建立定期巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并上報(bào)相關(guān)部門；定期清理樓道雜物；無“飛線充電”等影響消防安全的行為，制止無效的，及時(shí)上報(bào)相關(guān)部門；發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門。
3．綠化養(yǎng)護(hù)管理。綠地內(nèi)無雜草、雜物等，各類喬灌木、草坪等植物修剪整齊，無病蟲害現(xiàn)象；無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養(yǎng)家禽等行為；有愛護(hù)綠化提示標(biāo)識(shí)。
4．共用部位管理。對(duì)小區(qū)（樓、院）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)保養(yǎng)，保證正常使用；對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備要采取必要的警示提醒和防范措施；對(duì)私搭亂建等違法違規(guī)行為，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門；對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施需進(jìn)行維修的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)，協(xié)助申請(qǐng)使用維修資金或籌集資金組織維修。
5．停車管理服務(wù)。合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位及消防車通道標(biāo)線標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)和提醒業(yè)主有序行駛、規(guī)范停放管理，嚴(yán)禁侵占消防通道、公共通道等行為；勸阻、制止樓梯間停放非機(jī)動(dòng)車；合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，規(guī)范非機(jī)動(dòng)車輛管理停放。
附件2
XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理
考評(píng)辦法（試行）
為進(jìn)一步規(guī)范和提升我縣物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，全面落實(shí)縣委、縣政府賦予的任務(wù)，結(jié)合物業(yè)行業(yè)實(shí)際，老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。
一、考評(píng)對(duì)象
家屬樓院的責(zé)任單位、XX鎮(zhèn)。按照縣委縣政府年度民生實(shí)事的總體要求，組織開展老舊小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、考評(píng)內(nèi)容
老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理的內(nèi)容應(yīng)具備五大指標(biāo)內(nèi)容，設(shè)置對(duì)應(yīng)的老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合小區(qū)實(shí)際配建情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，一是公共環(huán)境衛(wèi)生；二是公共秩序維護(hù)；三是綠化養(yǎng)護(hù)管理；四是共用部位管理；五是停車管理服務(wù)。
三、考評(píng)時(shí)間
2021年7月底，初步對(duì)老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定打分，找差距、找不足，同時(shí)總結(jié)、推廣先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)。12月底前，進(jìn)行最終考評(píng)，確定是否達(dá)到老舊小區(qū)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，是否完成民生實(shí)事任務(wù)。
四、考評(píng)結(jié)果運(yùn)用
根據(jù)年度分配計(jì)劃，圍繞考評(píng)指標(biāo)內(nèi)容逐條梳理，按照老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各老舊小區(qū)進(jìn)行年度考評(píng)?？荚u(píng)結(jié)果可采取評(píng)分制原則，滿分為100分，當(dāng)滿足指標(biāo)項(xiàng)85分以上（含85分），可認(rèn)定為“XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理”達(dá)標(biāo)小區(qū)。各責(zé)任單位可把“XX縣老舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理”達(dá)標(biāo)小區(qū)作為評(píng)選縣級(jí)先進(jìn)和向上級(jí)優(yōu)先推薦的重要依據(jù)。
附件3
XX縣老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)
序號(hào)
評(píng)分項(xiàng)目
大項(xiàng)
分項(xiàng)
評(píng)定單位計(jì)分
得分
得分
1
一、公共環(huán)境衛(wèi)生
20
1.1
路面、綠地等公共部位每日至少清掃1次。
5
1.2
按規(guī)定配置和擺放垃圾桶，并保持外觀完好清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；
3
1.3
雨水井、污水井、化糞池每半年檢查1次，每年至少清掏1次，并有記錄；
3
1.4
定期開展“除四害”消殺，防治鼠害、蟲害等有計(jì)劃，有措施，并有記錄；
3
1.5
管理區(qū)域內(nèi)道路、綠化帶（綠地）、停車場(chǎng)、文體活動(dòng)區(qū)域等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭、塑料袋等廢棄物，及時(shí)清理公共場(chǎng)地、道路的積雪、積水等；
3
1.6
對(duì)公共區(qū)域?qū)櫸锘顒?dòng)按規(guī)定實(shí)施管理。
3
2
二、公共秩序維護(hù)
20
2.1
有門衛(wèi)的要建立公共秩序維護(hù)24小時(shí)值班制度，落實(shí)外來車輛、人員登記制度，且有記錄；無門衛(wèi)的，要建立定期巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并上報(bào)相關(guān)部門，有巡查和上報(bào)記錄；
7
2.2
樓道等公共通道無雜物堆積；
5
2.3
定期開展消防演練，有記錄；管轄區(qū)域內(nèi)無消防隱患，有排查記錄；
5
2.4
無“飛線充電”現(xiàn)象；
3
3
三、綠化養(yǎng)護(hù)管理
20
3.1
綠地內(nèi)無雜物、雜草等；各類喬、灌木、草坪等植物長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊，無折損、斑禿現(xiàn)象；
8
3.2
各類喬灌木、草坪無病蟲害現(xiàn)象；
4
3.3
綠地內(nèi)無毀綠種菜、毀綠停車、圈地飼養(yǎng)家禽等行為；
5
3.4
醒目處設(shè)置愛護(hù)綠化提示標(biāo)識(shí)；
3
4
四、共用部位管理
20
4.1
對(duì)小區(qū)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)保養(yǎng)，保證正常使用；
5
4.2
對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備要采取必要的警示提醒和防范措施；
5
4.3
區(qū)域內(nèi)無私搭亂建現(xiàn)象。對(duì)私搭亂建等違法違規(guī)行為，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告相關(guān)部門；
5
4.4
對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施需進(jìn)行維修的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助申請(qǐng)使用維修資金或籌集資金組織維修；
5
5
五、停車管理服務(wù)
20
5.1
合理規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位及消防車通道標(biāo)線標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)和提醒業(yè)主有序行駛；
5
5.2
車輛停放有序，無亂停亂放現(xiàn)象，無侵占消防通道、公共通道的行為；
5
5.3
合理設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車棚、充電裝置，建立日常巡查制度，有記錄，規(guī)范非機(jī)動(dòng)車輛管理停放；
4
5.4
非機(jī)動(dòng)車輛停放有序，樓梯間無非機(jī)動(dòng)車輛亂停亂放現(xiàn)象。
6
附件4
老舊住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理臺(tái)賬
序號(hào)
小區(qū)名稱
管理形式
管理單位
位置座落
建設(shè)年代
"行車難、停車更難"、"人有房住、車無地停"， "停車難"正在成為小區(qū)居住矛盾日益突出的大問題。
我們對(duì)淮安市多個(gè)小區(qū)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，淮海第一城小區(qū)、富春花園小區(qū)、浦東花園等小區(qū)，作為規(guī)劃較好的小區(qū)，到了晚間，小區(qū)干道的兩旁都停滿了無車位的車輛。淮安市目前已經(jīng)入住的小區(qū)，或多或少都存在停車難的問題，為滿足需求，小區(qū)綠化、人行通道也常常擠滿了"違停車輛""。很多小區(qū)因合法停車泊位匱乏，造成小區(qū)停車秩序混亂，小區(qū)的綠化嚴(yán)重被破壞，亂停車、占用消防通道停車及停車糾紛時(shí)有發(fā)生。
一、私家車的大幅度增長(zhǎng)是"停車難"產(chǎn)生的直接原因。
統(tǒng)計(jì)資料顯示，至2011年上半年，我市私家車保有量達(dá)到九萬多輛，根據(jù)2011年淮安市各大汽車賣場(chǎng)的銷售量來看，民用汽車仍在維持高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，每月還以2000輛左右的速度增長(zhǎng)。"一方面是售車數(shù)量高速增長(zhǎng)，一方面是停車位本身就很緊張，由此看來，今后的停車難將越來越難"。
二、車位需求急劇擴(kuò)大，住宅小區(qū)停車位供不應(yīng)求。
對(duì)于小區(qū)停車位緊張的原因，除了家庭轎車增長(zhǎng)迅速，小區(qū)泊車位頻頻告急外，"先天不足"是小區(qū)停車位客觀存在的現(xiàn)實(shí)。有些小區(qū)的開發(fā)商在當(dāng)初進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，為了節(jié)約成本，對(duì)停車位的比例設(shè)置不足，也是造成糾紛增加的重要原因。住宅小區(qū)車輛數(shù)量的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致許多私人汽車沒有停車位，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓前后的小塊綠地，改作停車坪，但不能從根本上解決問題。
三、住宅小區(qū)建設(shè)管理不到位。
新建小區(qū)出現(xiàn)的一個(gè)很普遍的現(xiàn)象是：雖然小區(qū)配備的車位不少，但是地上和地下的比例反差較大，其出售與出租的價(jià)格懸殊，一些業(yè)主寧可高價(jià)去租，也不愿去買。但是，另一方面，從開發(fā)角度看，建地下停車位本身是為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提高小區(qū)品質(zhì)。如果地上車位增多，人車不分流，小區(qū)的升值、保值性差；地下車位減少，不適應(yīng)未來小區(qū)車輛增多的需求，小區(qū)有可能因?yàn)榈厣宪囄徊粔蚨霈F(xiàn)亂停車現(xiàn)象。小區(qū)車位權(quán)屬大致分成兩類，一類是開發(fā)商自己投資建設(shè)的車位，另一種是業(yè)主分?jǐn)偨ㄔO(shè)費(fèi)用的車位，政府部門要介入行業(yè)管理，及時(shí)公開車位的權(quán)屬及租售車位資金的使用情況，把租售行為規(guī)范化，避免開發(fā)商或物業(yè)不公平獲利。
如何能解決小區(qū)停車難的問題，我認(rèn)為：
1、在小區(qū)建設(shè)規(guī)劃之初，就要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)未來業(yè)主的停車位有充分的估計(jì)，爭(zhēng)取車位配比達(dá)到1:1。市
民對(duì)于停車位的爆發(fā)性增長(zhǎng)需求，使得樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，充足的車位率也將成為競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要砝碼，對(duì)于購房者來說，規(guī)避停車難，最好的辦法就是防患于未然，越來越多的購房者認(rèn)識(shí)到，無論是自住還是投資，停車位的充足與否和房產(chǎn)后期有多大的保值增值空間緊密相連。
2、每個(gè)新小區(qū)都必須建有地下停車場(chǎng)。地上停車位受小區(qū)地面面積所限，不能建設(shè)足夠的停車位供業(yè)主使用，在地下建停車場(chǎng)，不占用地面面積，可以開辟空間，將土地利用率擴(kuò)大，人車分流，全地下，冬暖夏涼，不怕日曬雨淋，陽光天井、通風(fēng)系統(tǒng)等最新設(shè)計(jì)配置更提高了舒適程度。
3、在有限的土地面積上更大可能建設(shè)更多的停車位，譬如改造停車場(chǎng)為立體停車場(chǎng)、與周邊樓盤聯(lián)動(dòng)動(dòng)態(tài)剩余停車位數(shù)量以提高使用率。
4、交管部門在不影響交通的情況下沿小區(qū)周圍路邊多設(shè)置停車位，小區(qū)附近的社會(huì)單位可考慮開放單位停車場(chǎng)，民防設(shè)施在閑時(shí)也可改造用作停車。立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，政府應(yīng)在宏觀規(guī)劃上配套足夠的社會(huì)停車場(chǎng)。
現(xiàn)將該標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
二三年十一月四日
《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)問題的說明
一、制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的：促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。
二、本標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，也是物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)年審的考核標(biāo)準(zhǔn)。
三、標(biāo)準(zhǔn)分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。
四、本標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、綠化、保潔、公共秩序維護(hù)、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務(wù)等十項(xiàng)，每項(xiàng)又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩個(gè)方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理的除外。
本標(biāo)準(zhǔn)與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》相比，增加的主要內(nèi)容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機(jī)制、處理預(yù)案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應(yīng)對(duì)；在平時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項(xiàng)預(yù)防工作，并加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和業(yè)主的宣傳，防患于未然。
五、標(biāo)準(zhǔn)中未涉及的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，有法律法規(guī)及政策規(guī)定的，按相應(yīng)法規(guī)及政策執(zhí)行；沒有規(guī)定的，由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務(wù)超出本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，可以自行確定服務(wù)的深度和廣度，由物業(yè)管理委托雙方結(jié)合實(shí)際情況自行確定。
附件：北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)范圍
北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求
（一）綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理
（1） 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；
（2） 每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；
（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；
（5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；
（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；
（7） 應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；
（8） 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（9） 每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。
（10）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。
（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：
（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；
（2）保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；
道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；
（4）負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。
（四）保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：
（1） 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；
（2） 設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；
（3） 每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；
（4） 對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；
（5） 按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；
（6） 在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
（7） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）公共秩序維護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：
（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；
（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；
（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；
（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。
（六）
停車管理機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場(chǎng)（存車處）、位的管理（1）有健全的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；
（2）對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預(yù)案；
（4）長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）
消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案；
（2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；
（3）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（4）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；
（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。
（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱。
（九）電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)（1） 主梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；
（3） 主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案；
維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。
（4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。
（十）裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；
（2） 查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；
（3） 裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（4） 業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門；
（5） 及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。
二、經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求（一）
綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1） 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；
（2） 每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；
（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；
（5） 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；
（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；
（7） 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（8） 每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60％。
（9） 建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。
（二）
房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、供暖等設(shè)備（1） 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；
（2） 保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；
（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。
（三）
綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《三級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。
（四）
保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外
（1） 設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；
（2） 每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；
（3） 按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動(dòng)；
（4） 在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
（5） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序維護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外
（1） 相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；
（2） 維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；
（3） 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。
（六）
存車管理機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛在停車場(chǎng)（存車處）、位的看管（1） 有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；
（2） 對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3） 保證停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管；
（4） 長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。
（七）
消防管理公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防責(zé)任制；
（2） 消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；
（3） 定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（4） 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修（1） 保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案；
（2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3） 維修服務(wù)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。
（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱。
（九）
電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)（1） 主梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)，凡是樓層設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；
（3） 主梯維修時(shí)，用備用梯運(yùn)行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案；
（4） 維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號(hào)文件規(guī)定。
（5） 一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。
（十）
裝修管理服務(wù)房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務(wù)制度；
（2） 查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；
聯(lián)系方式：___________________________
車牌號(hào)：_____________________________
車輛特征：___________________________
乙方（停車管理方）：_________________
聯(lián)系人：_____________________________
聯(lián)系方式：___________________________
為加強(qiáng)小區(qū)機(jī)動(dòng)車的停放管理，明確各自的權(quán)利義務(wù)，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)就機(jī)動(dòng)車停放管理事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、乙方的權(quán)利和義務(wù)??
1．有權(quán)按政府有關(guān)政策制定小區(qū)停車管理制度；??
2．有權(quán)按照政府規(guī)定或雙方約定向甲方收取停車費(fèi)；??
3．有權(quán)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行登記，查驗(yàn)停車憑證，對(duì)無證車輛可以拒絕停放或放行；??
4．有權(quán)對(duì)不按規(guī)定停放的車輛采取移動(dòng)等措施；??
5．應(yīng)為甲方提供車位；??
6．應(yīng)負(fù)責(zé)停車場(chǎng)地及設(shè)施設(shè)備的檢查、維修及管理工作；??
7．應(yīng)安排專人看管停車場(chǎng)或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視；勸阻、制止任何損害停放車輛的行為，采取各種防范措施，防止車輛丟失；??
8．應(yīng)向甲方開具停車泊位證明，開具物業(yè)管理企業(yè)發(fā)票（或停車專用發(fā)票）；??
9．其他__________________________________________
二、甲方的權(quán)利和義務(wù)??
1．有權(quán)在乙方提供的車位停放車輛；??
2．有權(quán)對(duì)乙方提供的停車管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，提出批評(píng)和建議；??
3．交納停車費(fèi)后，有權(quán)索要停車泊位證明和發(fā)票；??
4．因乙方管理不善造成車輛丟失的，有權(quán)向乙方索賠；??
5．應(yīng)按照規(guī)定或約定交納停車費(fèi)；??
6．服從停車管理人員的指揮和疏導(dǎo)；??
7．遵守停車場(chǎng)管理規(guī)章制度；??
8．其他__________________________________________
三、停車費(fèi)價(jià)格及收費(fèi)辦法??
停車管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格：_____________________
交納方式：_____________________（按年或按月）??
交納時(shí)間：_____________________
四、管理責(zé)任
1．乙方提供停車管理服務(wù)，因管理不到位造成甲方車輛丟失的，負(fù)責(zé)賠償，具體賠償金額為______元。
2．甲方委托乙方看管車輛，并要求乙方保證車輛不被損壞的，需另行增加管理費(fèi)______元/月。
五、違約責(zé)任的處理??
一方違約造成另一方損失的，必須賠償。雙方在履行合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議的，可選擇下列處理方式：
1．協(xié)商解決；
2．申請(qǐng)主管部門調(diào)解；??
3．申請(qǐng)向__________仲裁委員會(huì)仲裁；??
4．向__________人民法院提訟。??
（其中，3、4項(xiàng)不能同時(shí)選擇）
六、本合同期限為__________年，自雙方簽字之日起生效。
七、凡符合下列條件之一者，本合同解除??
1．雙方協(xié)商一致；
2．不可抗力因素導(dǎo)致任何一方或雙方不能履行合同的；??
3．甲方不按約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)的；??
4．其他。
八、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，具有同等效力。
甲方簽字：_________________
（蓋章）：_________________
日期：_____________________
聯(lián)系方式：
車牌號(hào)：
車輛特征：
乙方（停車管理方）：
聯(lián)系人：
聯(lián)系方式：
為加強(qiáng)小區(qū)機(jī)動(dòng)車的停放管理，明確各自的權(quán)利義務(wù)，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，現(xiàn)就機(jī)動(dòng)車停放管理事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、有權(quán)按政府有關(guān)政策制定小區(qū)停車管理制度；
2、有權(quán)按照政府規(guī)定或雙方約定向甲方收取停車費(fèi)；
3、有權(quán)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行登記，查驗(yàn)停車憑證，對(duì)無證車輛可以拒絕停放或放行；
4、有權(quán)對(duì)不按規(guī)定停放的車輛采取移動(dòng)等措施；
5、應(yīng)為甲方提供車位;
6、應(yīng)負(fù)責(zé)停車場(chǎng)地及設(shè)施設(shè)備的檢查、維修及管理工作；
7、應(yīng)安排專人看管停車場(chǎng)或采用電子監(jiān)控手段進(jìn)行不間斷監(jiān)視；勸阻、制止任何損害停放車輛的行為，采取各種防范措施，防止車輛丟失；
8、應(yīng)向甲方開具停車泊位證明，開具物業(yè)管理企業(yè)發(fā)票（或停車專用發(fā)票）；
9、其他。
二、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、有權(quán)在乙方提供的車位停放車輛；
2、有權(quán)對(duì)乙方提供的停車管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，提出批評(píng)和建議；
3、交納停車費(fèi)后，有權(quán)索要停車泊位證明和發(fā)票；
4、因乙方管理不善造成車輛丟失的，有權(quán)向乙方索賠；
5、應(yīng)按照規(guī)定或約定交納停車費(fèi)；
6、服從停車管理人員的指揮和疏導(dǎo)；
7、遵守停車場(chǎng)管理規(guī)章制度；
8、其他。
三、停車費(fèi)價(jià)格及收費(fèi)辦法
停車管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格：
交納方式：（按年或按月）
交納時(shí)間：
四、管理責(zé)任
1、乙方提供停車管理服務(wù)，因管理不到位造成甲方車輛丟失的，負(fù)責(zé)賠償，具體賠償金額為元。
2、甲方委托乙方看管車輛，并要求乙方保證車輛不被損壞的，需另行增加管理費(fèi)元/月。
五、違約責(zé)任的處理
一方違約造成另一方損失的，必須賠償。雙方在履行合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議的，可選擇下列處理方式：
1、協(xié)商解決；
2、申請(qǐng)主管部門調(diào)解；
3、申請(qǐng)向仲裁委員會(huì)仲裁；
4、向人民法院提訟。
（其中，3、4項(xiàng)不能同時(shí)選擇）
六、本合同期限為年，自雙方簽字之日起生效。
七、凡符合下列條件之一者，本合同解除：
1、雙方協(xié)商一致；
2、不可抗力因素導(dǎo)致任何一方或雙方不能履行合同的；
3、甲方不按約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)的；
4、其他。
八、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，具有同等效力。
燕子山小區(qū)：
老社區(qū)的新物業(yè)樣本
10月20日，霧霾略重，濟(jì)南燕子山小區(qū)內(nèi)的普法公園里仍然有許多中老年人聚眾談天。這是燕子山小區(qū)被山東好來物業(yè)管理有限公司正式接管的第20天，居民似乎已對(duì)道路中間的藍(lán)色隔離水碼和小區(qū)庭院入口處的起落桿頗為習(xí)慣。
像許多開放性社區(qū)一樣，建成26年的燕子山小區(qū)也曾存在樓道臟亂、管理松散、停車混亂等問題。今年7月，山東省出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見》，燕子山小區(qū)引入物業(yè)管理公司，東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)2000多戶居民剛剛享受到同封閉式小區(qū)一樣的物業(yè)服務(wù)。
“有人掃樓梯、收拾垃圾，有人修理路燈電路，我們巡邏，主要是看看有沒有可疑人員，比如傳銷和非法推銷之類?！币晃缓脕砦飿I(yè)的保安介紹，每名保潔員負(fù)責(zé)5棟居民樓樓道，全部打掃一遍得爬六七十層樓，需要大半天時(shí)間。小區(qū)保安實(shí)行三班倒，24小時(shí)巡邏。另有兩名維修師傅，負(fù)責(zé)修理樓道照明燈和其他基礎(chǔ)設(shè)施。據(jù)他反映，居民對(duì)他們接受程度蠻高，經(jīng)常有大爺大媽找他們聊天。
“以前道路缺少規(guī)劃，每到放學(xué)和下班時(shí)候，整條路堵得瓷實(shí)，自行車都通不過?！鄙鐓^(qū)黨總支書記、居委會(huì)主任于永峰說，目前的水碼可以分流來往車輛，也減少了亂停亂放的空間。據(jù)其介紹，小區(qū)各個(gè)庭院門口的道閘系統(tǒng)已經(jīng)裝好，小區(qū)居民憑卡進(jìn)入，目前已經(jīng)在為業(yè)主們辦理門禁事宜，11月1日開始正式落桿。
于永峰說，下一步小區(qū)內(nèi)的汽車、摩托車、自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)管理。物業(yè)還對(duì)小區(qū)地面上的停車位做了重新劃分，原則是不能影響消防通道，總共有200多個(gè)車位。根據(jù)測(cè)算，小區(qū)有近300輛私家車，車位不能完全滿足需求?！懊枯v車每月停車管理費(fèi)用為80元，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求停到小區(qū)附近的燕山地下停車場(chǎng)?！?/p>
小區(qū)的物業(yè)管理雖然正式啟動(dòng)，但作為開放式小區(qū)，好來物業(yè)公司是第一次接管，管理服務(wù)工作都在摸索中?！皬?0月1日起到12月31日，這三個(gè)月屬于物業(yè)公司和小區(qū)居民的磨合期，在管理中不斷發(fā)現(xiàn)問題，完善管理?！庇谟婪逭f，物業(yè)管理最現(xiàn)實(shí)的是物業(yè)、停車兩項(xiàng)收費(fèi)問題，居民對(duì)此有一個(gè)接受的過程。
于永峰說，小區(qū)物業(yè)實(shí)行二星級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)是每平米每月0.75元。根據(jù)相關(guān)政策，0.75元的收費(fèi)，政府補(bǔ)貼0.4元，業(yè)主承擔(dān)0.35元。磨合的三個(gè)月期間，居民不用交錢，政府的補(bǔ)貼資金將給物業(yè)公司，用于維持物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)。
濟(jì)南物業(yè)的現(xiàn)實(shí)尷尬
據(jù)了解，自1999年市政府頒布實(shí)施《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》后，濟(jì)南市新建的商品房住宅小區(qū)和棚戶區(qū)改造安置房小區(qū)就全部實(shí)行了專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。16年間，濟(jì)南市物業(yè)管理面積年均增長(zhǎng)1000萬平方米，截至目前，濟(jì)南市共有本市注冊(cè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)695家，外地進(jìn)濟(jì)企業(yè)81家，物業(yè)管理總建筑面積1.85億平方米，從業(yè)人員5.5萬余人。
近日，記者走訪甸柳、文東、玉函等多個(gè)開放式社區(qū)發(fā)現(xiàn)，各社區(qū)的物業(yè)管理水平參差不齊。有的小區(qū)入門必須打卡，外來人員一律需要出示證件進(jìn)行登記。而有的小區(qū)保安，則不聞不問，小區(qū)大門也是完全敞開的。
封閉式小區(qū)看似安全隱患相對(duì)較少，卻仍然有諸多問題存在。
10月17日，濟(jì)南實(shí)力榮祥花園不少業(yè)主剛剛與物業(yè)進(jìn)行了“冷戰(zhàn)”。據(jù)了解，該處物業(yè)原本規(guī)定小區(qū)內(nèi)車輛兩小時(shí)內(nèi)免費(fèi)停車，超時(shí)按2元/小時(shí)收費(fèi)，過夜最高收取10元。但最近突然提高了停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，變更為一小時(shí)內(nèi)免費(fèi)停車，超時(shí)費(fèi)用上不封頂。業(yè)主計(jì)算，如果一輛車在小區(qū)停一天需交費(fèi)48元，一個(gè)月需要1440元，一年的費(fèi)用則為17280元。
據(jù)業(yè)主們反映，從5月份開始，在沒有經(jīng)過任何業(yè)主同意的前提下，物業(yè)不斷地提高停車費(fèi)，每次都在門口貼個(gè)告示即算公示。
小區(qū)物業(yè)則也覺得“委屈”。工作人員介紹，長(zhǎng)期以來小區(qū)停車比較混亂，經(jīng)常出現(xiàn)刮擦糾紛，物業(yè)公司因此開始加強(qiáng)車輛的停車管理。通過前期摸底發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一共有700多個(gè)車位，而在物業(yè)公司登記的車輛達(dá)到1200多輛，缺口達(dá)到500多個(gè)。為了控制臨時(shí)車輛，物業(yè)公司才不斷提高停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)了解，實(shí)力榮祥花園的業(yè)主們將成立業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督物業(yè)公司做出的決定。
無獨(dú)有偶，甚至成群。一直以來有關(guān)業(yè)主和物業(yè)的矛盾糾紛不停出現(xiàn)。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿，大都集中在公共區(qū)域的使用、管理和收益上。如同實(shí)力榮祥花園一樣，業(yè)主要與物業(yè)公司商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需先成立業(yè)委會(huì)，但成立過程也并不順利。
據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，目前全市共有758個(gè)物業(yè)管理小區(qū)，其中召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的只有192個(gè)，而選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之后，能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并維護(hù)業(yè)益的數(shù)量更是少之又少。
實(shí)際上，在業(yè)內(nèi)人士看來，濟(jì)南的物業(yè)服務(wù)仍是一項(xiàng)新興行業(yè)，大多數(shù)物業(yè)公司的物業(yè)管理手段與設(shè)施設(shè)備落后，缺乏對(duì)業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和服務(wù)技巧。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)每年物業(yè)管理專門人才缺口100多萬人。智聯(lián)招聘的一份調(diào)查稱，從濟(jì)南地區(qū)2015年第三季度各行業(yè)的薪酬情況來看，物業(yè)管理/商業(yè)中心行業(yè)以7435元的月薪高居榜首，成為濟(jì)南收入最高的行業(yè)。
值得注意的是，貼心物業(yè)甚至已經(jīng)成為置業(yè)的重要考慮因素之一。記者走訪發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南市許多新建樓盤在物業(yè)服務(wù)方面也頗具亮點(diǎn)。比如在銀豐山莊住宅項(xiàng)目處，小區(qū)綠地上巧妙設(shè)置了幾處寵物拾便紙放置屋，造型簡(jiǎn)單，并有相關(guān)提示業(yè)主們自行取用，被認(rèn)為是“貼心”之作。
“互聯(lián)網(wǎng)+”提供轉(zhuǎn)型機(jī)遇
2011年，潤(rùn)華集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公司總經(jīng)理?xiàng)盍⑷旱缴钲趨⒓游飿I(yè)改革30周年會(huì)議。當(dāng)年濟(jì)南只有9家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司，但深圳已經(jīng)有78家，多數(shù)規(guī)模過億，其中萬科物業(yè)等全國(guó)品牌已達(dá)到三四億的體量。
更讓楊立群感慨的是“萬科們”的超高含金量：除了最基礎(chǔ)的物業(yè)工作，“萬科們”均向資產(chǎn)管理邁進(jìn)，除了常規(guī)的服務(wù)如安全、環(huán)境綠化、維護(hù)保養(yǎng)之外，還拓展設(shè)備養(yǎng)護(hù)、多種經(jīng)營(yíng)和家居養(yǎng)老等延伸服務(wù)，向管家式的一站式服務(wù)模式靠攏。
“物業(yè)公司應(yīng)該能敏銳地察覺到客戶需求，快速響應(yīng)，能正確引導(dǎo)客戶物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，最重要的是對(duì)物業(yè)的保值增值。比如，現(xiàn)在樓房都是保溫墻，如果隨意打眼，水汽會(huì)進(jìn)入保溫墻造成密封不嚴(yán)，導(dǎo)致墻體脫落，既不美觀還影響保暖。而同一家開發(fā)商的兩棟樓，不養(yǎng)護(hù)的五年就出現(xiàn)設(shè)備老化、二次排水、二次加壓設(shè)備問題，但管理后則能多用十年。”去年年初，楊立群兼任潤(rùn)華旗下地平置業(yè)總經(jīng)理：“除了基礎(chǔ)物業(yè)，還可以一條龍負(fù)責(zé)包裝、租售甚至品牌植入，這是物業(yè)發(fā)展的必經(jīng)過程之一?！?/p>
今年2月1日，新修訂的《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》開始實(shí)施。新《辦法》主要明確了政府相關(guān)職能部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)交付與前期管理、業(yè)主自治管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)等行為。新《辦法》為建立小區(qū)綜合管理機(jī)制，理順物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，加強(qiáng)業(yè)主自治工作的監(jiān)管和引導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。
