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篇1

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-0-01

中國(guó)鐵路總公司的成立，使鐵路走向市場(chǎng)成為現(xiàn)實(shí)，伴隨著公司全力推進(jìn)貨運(yùn)組織改革的同時(shí)，我們財(cái)務(wù)系統(tǒng)也將面臨新的挑戰(zhàn)，如何適應(yīng)改革需要，如何適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于我們來(lái)講，都是新的課題。隨著我國(guó)稅務(wù)政策的日趨完善，所有企業(yè)都希望能在遵守國(guó)家稅法的前提下，合法地減輕自己的稅收，顯然加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理是達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益利潤(rùn)最大化目的的根本途徑。同時(shí)，世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展則使更多國(guó)外企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，加入原本就相對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。鐵路企業(yè)在求生存謀發(fā)展的過(guò)程中，除了要應(yīng)對(duì)原有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還需要與實(shí)力強(qiáng)大的外資企業(yè)相抗衡。如此條件下，要解決企業(yè)融資困難，提升企業(yè)資金的整體活力，稅收籌劃成為一種有效的選擇途徑。但作為一種降低企業(yè)稅負(fù)的管理手段，稅收籌劃是一把雙刃劍，在降低企業(yè)稅負(fù)成本的同時(shí)，也有可能使企業(yè)陷入稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。何為稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)？企業(yè)稅收籌劃主要特點(diǎn)有哪些？而鐵路企業(yè)又該如何針對(duì)稅收籌劃的特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行防范與控制呢？以下主要從這幾個(gè)方面對(duì)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

一、加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理進(jìn)行稅收籌劃的重要性

加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理進(jìn)行合理的稅收籌劃，可以有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置。

（一）加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理進(jìn)行稅收籌劃有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

企業(yè)在遵守稅法和相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)之上，明確企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和財(cái)務(wù)政策的規(guī)定，做好會(huì)計(jì)核算工作，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理，這樣才能有效降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)沒(méi)能做好稅務(wù)管理的相關(guān)工作的話，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到有偷稅或漏稅現(xiàn)象的話，將會(huì)受到嚴(yán)厲的制裁。因此，加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高。

（二）加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理進(jìn)行稅收籌劃有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)

企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，需要在市場(chǎng)環(huán)境的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下取得發(fā)展，無(wú)論是工業(yè)企業(yè)還是商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)就是為了盈利，所以企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)的制定也都是圍繞如何讓企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行的。而稅務(wù)管理工作作為一項(xiàng)可以有效降低企業(yè)的成本支出、增加企業(yè)盈利的方式。因此，加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理將有助于企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

（三）加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理進(jìn)行合理的稅收籌劃有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源合理配置

企業(yè)在精通和掌握以及正確理解國(guó)家的各項(xiàng)稅收政策的基礎(chǔ)上，通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理，可以進(jìn)行合理的投資，通過(guò)科學(xué)的籌資和先進(jìn)的技術(shù)改造，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化和合理配置，進(jìn)而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)管理有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置和優(yōu)化。

二、現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，就是現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃工作在未來(lái)所存在的一種不確定性。主要指納稅人在采用各種方式進(jìn)行企業(yè)稅收籌劃的過(guò)程中可能出現(xiàn)的可能因籌劃方案失敗、籌劃目標(biāo)落空等而造成的企業(yè)現(xiàn)金流出的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這種風(fēng)險(xiǎn)所造成的不確定性同時(shí)包含正反兩面。從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的具體情況來(lái)看，現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)包含多方面的內(nèi)容。

1.合規(guī)性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)又稱為法律風(fēng)險(xiǎn)，主要指納稅人在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中所面臨的因籌劃結(jié)果的不確定性而使其承擔(dān)補(bǔ)繳稅款或承受偷逃稅法律處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

2.經(jīng)營(yíng)性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是納稅人進(jìn)行日常稅收籌劃活動(dòng)而面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.效益性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。效益性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是因企業(yè)籌劃成本與收益之間的不對(duì)等而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.操作性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。操作性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指因企業(yè)稅收籌劃工作在操作上的不規(guī)范性而引發(fā)的造成稅收效益存在不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。

5.環(huán)境性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境性風(fēng)險(xiǎn)則是因企業(yè)稅收籌劃所處的宏觀及微觀環(huán)境的變化而造成的企業(yè)稅收籌劃失效的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)

根據(jù)從現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)有的研究成果，結(jié)合近幾年所發(fā)生的各種具體案件可知，我國(guó)現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要具備以下幾方面的特點(diǎn)。

1.系統(tǒng)性與綜合性。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種風(fēng)險(xiǎn)的一種綜合與轉(zhuǎn)化，因而具備系統(tǒng)性與綜合性的特點(diǎn)。

2.時(shí)效性與可變性。稅收籌劃活動(dòng)都是在一定的經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)生的，這些條件既包含企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，又包含政策及社會(huì)環(huán)境，當(dāng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)候，稅收籌劃效果也發(fā)生變化，因而稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也存在一定的時(shí)效性與可變性。

3.多樣性與層次性。所謂多樣性與層次性是指因稅收籌劃的規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)、涉及的范圍較廣，因而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是層次各異，種類多樣。

4.客觀性與普遍性。稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀性的存在，是不以人的意識(shí)為轉(zhuǎn)移的，而同時(shí)，在一定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)也普遍存在于企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)中。

5.理念性與文化性。稅收籌劃中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)量具有較大難度，與其將稅收籌劃看做一種衡量的標(biāo)準(zhǔn)或工具，倒不如將其看做是一種稅收籌劃活動(dòng)的文化性和理念性的指導(dǎo)。

三、現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

針對(duì)以上對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的介紹，結(jié)合稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的基本特點(diǎn)，現(xiàn)代企業(yè)稅收籌劃份的防范與控制應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行。

（一）樹(shù)立對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)

思想意識(shí)上的重視是保證企業(yè)稅收籌劃工作有序開(kāi)展的必要條件。對(duì)很多企業(yè)而言，由于思想意識(shí)上的不足，往往使其對(duì)稅收籌劃的普遍性、客觀性及危害性了解不足。但作為一項(xiàng)同時(shí)涉及稅收、金融、法律、管理及會(huì)計(jì)等眾多領(lǐng)域的系統(tǒng)性工作，稅收籌劃的處理相對(duì)復(fù)雜，稍不注意便有可能使企業(yè)陷入稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)之中。因而，企業(yè)要合理且有效地對(duì)稅收籌劃這一管理手段進(jìn)行利用，就必須積極主動(dòng)且及時(shí)地樹(shù)立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的理念，對(duì)稅收籌劃的彈性、空間及時(shí)間等進(jìn)行科學(xué)性與藝術(shù)性的選擇。

（二）嚴(yán)守底線，保證稅收籌劃的合法性

合法性是企業(yè)稅收籌劃的基本準(zhǔn)則，也是企業(yè)防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的基本要求。因而，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，必須嚴(yán)守底線，嚴(yán)格遵守我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)及制度規(guī)范的要求，保障稅籌劃活動(dòng)的合法性；其次，企業(yè)應(yīng)該對(duì)國(guó)際相關(guān)法規(guī)以及行業(yè)準(zhǔn)則的約束進(jìn)行考慮；另外，企業(yè)稅收籌劃還必須對(duì)國(guó)家法律環(huán)境的變化進(jìn)行密切的關(guān)注?？傊?，企業(yè)稅收籌劃要避免各種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就必須嚴(yán)格遵守法律的基本底線，決不跨越雷池半步，摒棄僥幸的心理，盡量將稅收籌劃工作與法律靠攏，進(jìn)而保證企業(yè)稅收籌劃工作的合法性。

（三）提升對(duì)籌劃環(huán)境的變化的敏銳性

基于企業(yè)管理系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的存在以及信息上的不對(duì)稱，使其對(duì)整個(gè)稅收環(huán)境缺乏必要的敏感性，這很容易使企業(yè)陷入環(huán)境性稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀上來(lái)講，企業(yè)稅收籌劃所處的宏觀環(huán)境保護(hù)政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、資源環(huán)境以及文化環(huán)境，所以企業(yè)要對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范與控制，就必須對(duì)稅法的變動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)的走向、行業(yè)管理準(zhǔn)則的調(diào)整、宏觀政策的導(dǎo)向等各種與稅收籌劃工作相關(guān)的因素的變動(dòng)情況進(jìn)行關(guān)注，以較強(qiáng)的敏銳性提高對(duì)環(huán)境的洞察力。

（四）加強(qiáng)對(duì)籌劃收益與成本的權(quán)衡

篇2

近十幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，稅費(fèi)支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，也能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個(gè)環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、財(cái)務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對(duì)上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項(xiàng)及可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動(dòng)分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險(xiǎn)；落實(shí)方案時(shí)應(yīng)考慮企業(yè)價(jià)值最大化，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時(shí)修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時(shí)應(yīng)注意評(píng)價(jià)稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗(yàn)。

推遲納稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時(shí)間價(jià)值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實(shí)質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費(fèi)用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項(xiàng)目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨(dú)立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤(rùn)從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，在舊公司開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目所獲利潤(rùn)可用于彌補(bǔ)舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點(diǎn)的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點(diǎn)、累進(jìn)稅率點(diǎn)等，不同級(jí)次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點(diǎn)、免征額及各稅率級(jí)次上下限等稅基臨界點(diǎn)可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請(qǐng)，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點(diǎn)左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會(huì)計(jì)政策，調(diào)整企業(yè)成本費(fèi)用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費(fèi)用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，通過(guò)合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費(fèi)、交通費(fèi)、宣傳費(fèi)等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險(xiǎn)角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤(rùn)角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營(yíng)虧損，其虧損可在舊公司開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目稅前利潤(rùn)中予以抵減，而新公司則不具備此項(xiàng)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時(shí)可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項(xiàng)目完工前貸款利息可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，完工后亦可計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項(xiàng)目及不得稅前扣除項(xiàng)目，如工會(huì)經(jīng)費(fèi)保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項(xiàng)目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實(shí)務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計(jì)扣除20%，費(fèi)用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過(guò)增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時(shí)成本投入增加有利提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價(jià)減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項(xiàng)目公司出售股權(quán)時(shí)其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無(wú)須繳納土地增值稅，故可通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項(xiàng)稅金及營(yíng)業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項(xiàng)目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實(shí)務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對(duì)高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項(xiàng)目專門(mén)成立建筑裝修公司，通過(guò)與客戶單獨(dú)簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過(guò)高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營(yíng)業(yè)稅金及附加；針對(duì)商品房銷(xiāo)售可專門(mén)成立銷(xiāo)售公司以分離增值額減少增值率，以一個(gè)較低增值率的價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給銷(xiāo)售公司，后者再以原定價(jià)格售出，此外成立公司的費(fèi)用也能在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。再如針對(duì)向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可專門(mén)成立物業(yè)公司，避免營(yíng)業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他價(jià)外費(fèi)用，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入。

鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷(xiāo)售許可證取得時(shí)間及銷(xiāo)售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時(shí)間價(jià)值。

合理確定普通住宅項(xiàng)目定價(jià)。把握好土地增值稅稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級(jí)次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計(jì)算公式算出可免稅的最高售價(jià)作為定價(jià)參考。

（三）營(yíng)業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開(kāi)：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專門(mén)物業(yè)公司以剝離手續(xù)費(fèi)、配套設(shè)施代收費(fèi)等人價(jià)外費(fèi)用，減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費(fèi)等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收取的價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價(jià)入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營(yíng)改增”將全面覆蓋我國(guó)多數(shù)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營(yíng)業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價(jià)外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營(yíng)改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，理論上說(shuō)也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營(yíng)改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)進(jìn)一步減輕。