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時(shí)間：2024-01-30 15:32:11
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一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況
中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后，在改革開(kāi)放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開(kāi)始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。
二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀
在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來(lái)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也有較明顯發(fā)展。但是，相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長(zhǎng)足發(fā)展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
從我國(guó)目前管理體制來(lái)看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門(mén)出發(fā)，未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
3.自律不夠
國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，還沒(méi)有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒(méi)有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒(méi)有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒(méi)有評(píng)估程序，沒(méi)有計(jì)算過(guò)程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣(mài)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒(méi)有評(píng)判的依據(jù)，更無(wú)處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問(wèn)題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本是土地開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×成新率。
2.市場(chǎng)法
比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
3.收益法
按照我國(guó)目前的土地出讓政策，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛剩‘?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。
3.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法
運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問(wèn)題：第一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說(shuō)，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。教材中所說(shuō)的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益率而已，因此稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率運(yùn)用于開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率運(yùn)用于通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。
四、結(jié)論
科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類(lèi)型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。
參考文獻(xiàn)：
[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014
基金項(xiàng)目：浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動(dòng)計(jì)劃（新苗人才計(jì)劃）資助項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2016R443014）的階段研究成果
中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，國(guó)務(wù)院正式出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確指出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。政策的提出意味著對(duì)房屋反向抵押評(píng)估的需求的增多，以房養(yǎng)老模式下，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的重要性又被提到了一個(gè)新的高度，這既關(guān)系到老年人是否能夠取得合理的養(yǎng)老資金，又影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中銀行、保險(xiǎn)等進(jìn)入機(jī)構(gòu)的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)的估價(jià)模式發(fā)起了挑戰(zhàn)。
2007年，我國(guó)首先在上海展開(kāi)了以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運(yùn)作模式，推廣了“以房養(yǎng)老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒(méi)有取得很大的成果，遇到了許多現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。目前，我國(guó)的住宅房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)尚處于初級(jí)階段，考慮到前期的投資成本及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，許多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依舊圍繞著傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所帶來(lái)的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術(shù)變革對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響。現(xiàn)階段，一些關(guān)于房屋批量評(píng)估技術(shù)的理論與技術(shù)實(shí)踐研究并不成熟，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的文獻(xiàn)也是少之又少。同時(shí)考慮到我國(guó)許多地方性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新意識(shí)的缺乏，因此，重視以房養(yǎng)老契機(jī)下房屋批量評(píng)估技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響是大勢(shì)所趨。
央行最新的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)以住宅房地產(chǎn)抵押貸款的總量較大，且近幾年來(lái)以較快的速度增長(zhǎng)。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，批量評(píng)估技術(shù)在我國(guó)住房反向抵押領(lǐng)域迎來(lái)了機(jī)遇。大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是否能轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，是否能正視批量評(píng)估技術(shù)可能為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)的新機(jī)遇，在很大程度上決定了估價(jià)機(jī)構(gòu)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。適時(shí)調(diào)整或創(chuàng)新自身的評(píng)估模式，適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，以獲取未來(lái)更長(zhǎng)久的利益，或許是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一劑良藥。本文分析了以房養(yǎng)老背景下房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用前景與機(jī)遇，并以此為基礎(chǔ)，說(shuō)明了新的批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的可能影響，旨在引發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)新技術(shù)新趨勢(shì)的重視，幫助理解批量評(píng)估技術(shù)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響。
二、房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用機(jī)遇
中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住宅抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年個(gè)人住房抵押貸款余額呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，2008年個(gè)人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長(zhǎng)了近3倍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見(jiàn)，個(gè)人住宅抵押貸款余額上升趨勢(shì)清晰可見(jiàn)，住宅房地產(chǎn)抵押在現(xiàn)階段我國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款領(lǐng)域的地位逐步上升。隨著以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作的推進(jìn)，住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評(píng)估住宅房地產(chǎn)的價(jià)值，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
在“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息浪潮席卷的時(shí)代，信息流量以難以計(jì)量的加速度增長(zhǎng)，在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，企業(yè)會(huì)越來(lái)越關(guān)注數(shù)據(jù)決策，在較短的時(shí)間內(nèi)獲得更多更有效的數(shù)據(jù)資源來(lái)支持經(jīng)營(yíng)決策是很多企業(yè)管理者所希望的。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也一樣，宗地房地產(chǎn)的信息越來(lái)越細(xì)，例如不同時(shí)間、不同地區(qū)、不同容積率、不同房地產(chǎn)的價(jià)格范圍等，這些都可以成為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數(shù)據(jù)特征的批量評(píng)估技術(shù)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。然而，傳統(tǒng)估價(jià)模式下，以房養(yǎng)老的發(fā)展陷入了困境。這種困境對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新提出了較高的要求，這也促進(jìn)了房屋批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展。
困境1：房產(chǎn)評(píng)估和市場(chǎng)監(jiān)管的缺陷。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，非盈利性房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失，盈利性房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺少公信力。房屋的價(jià)值是以房養(yǎng)老貸款限額的關(guān)鍵依據(jù)，而房屋價(jià)值是由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押貸款、房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經(jīng)出臺(tái)很多相關(guān)的規(guī)章制度，來(lái)規(guī)范評(píng)估師與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的行為，但是還是存在著一些評(píng)估技術(shù)指標(biāo)不規(guī)范的現(xiàn)象。以房養(yǎng)老不僅關(guān)系著社會(huì)基層群眾的利益，而且關(guān)系著國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治等各層次的發(fā)展。為了維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的權(quán)威，引入批量評(píng)估技術(shù)可以在一定程度上保持評(píng)估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評(píng)估報(bào)告，這不僅可以保障房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的秩序，更是推進(jìn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展進(jìn)程。
困境2：缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”各實(shí)施環(huán)節(jié)。
銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保業(yè)、評(píng)估業(yè)等是“圓桌會(huì)議”的與會(huì)人員之一，要實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的，缺少不了這些部門(mén)的合作。盡管這些行業(yè)都有各自相應(yīng)的管轄機(jī)構(gòu)，但是“多頭領(lǐng)導(dǎo)”必然會(huì)降低合作的效率與效果。以房養(yǎng)老的實(shí)施，離不開(kāi)金融市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，若市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制與監(jiān)管制度不健全，缺少統(tǒng)一的專(zhuān)門(mén)協(xié)調(diào)者，這勢(shì)必會(huì)阻礙政策的落實(shí)效果。房屋批量評(píng)估技術(shù)是利用統(tǒng)計(jì)手段、計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)運(yùn)作的，整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評(píng)估環(huán)節(jié)，提高了評(píng)估過(guò)程的客觀公正性以及評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。由此可見(jiàn)，批量評(píng)估技術(shù)為建立健全監(jiān)管機(jī)制與社會(huì)信用體系打下了技術(shù)基礎(chǔ)。
綜上所述，無(wú)論是信息技術(shù)帶來(lái)的機(jī)遇還是現(xiàn)實(shí)的困境，都為房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用帶來(lái)了前景。
三、批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的影響
傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都是圍繞著一項(xiàng)宗地（房屋）評(píng)估業(yè)務(wù)展開(kāi)工作的。工作流程可以簡(jiǎn)要概括如圖1所示。
從圖1可知，從接受客戶委托到明確評(píng)估事項(xiàng)、簽訂合同，從具體的評(píng)估過(guò)程到最后確定評(píng)估結(jié)果，每一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的估價(jià)模式都需要囊括這些步驟。房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)可以大大節(jié)省流程③中的幾個(gè)步驟。結(jié)合傳統(tǒng)估價(jià)模式的流程圖，批量評(píng)估技術(shù)對(duì)估價(jià)模式創(chuàng)新的影響可以概括為以下幾點(diǎn)：
1.對(duì)目標(biāo)客戶的影響。批量評(píng)估模式借助計(jì)算機(jī)分析技術(shù)和不斷優(yōu)化的運(yùn)算方法，在評(píng)估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優(yōu)勢(shì)。該技術(shù)的運(yùn)用將在一定程度上拓寬房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的潛在客戶范圍，不斷提高與優(yōu)化的專(zhuān)業(yè)化水平也會(huì)為客戶提供更加專(zhuān)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、快捷的服務(wù)。它對(duì)目標(biāo)客戶的影響見(jiàn)表1。
其中，利益相關(guān)者不僅包括財(cái)稅部門(mén)（利用批量評(píng)估系統(tǒng)為稅部門(mén)提供納稅申報(bào)的原始數(shù)據(jù)），還包括以房養(yǎng)老涉及的老人、銀行、保險(xiǎn)等，可以是具有合作關(guān)系的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或其他業(yè)務(wù)互補(bǔ)的房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，而且還囊括了目標(biāo)客戶、同行競(jìng)爭(zhēng)者或是高一層的監(jiān)管者。
2.對(duì)評(píng)估過(guò)程的影響。批量評(píng)估技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程有較大的影響，彰顯了優(yōu)勢(shì)，具體可以概括為以下四個(gè)方面：
（1）批量評(píng)估技術(shù)可以節(jié)省工作時(shí)間，提高評(píng)估效率。通常，對(duì)一處目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，若采用傳統(tǒng)評(píng)估方法，到現(xiàn)場(chǎng)采集資料、市場(chǎng)調(diào)研、尋找案例等工作都需占用一定的時(shí)間，機(jī)會(huì)成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目推廣的需要。批量評(píng)估模型是建立在大量市場(chǎng)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，按照評(píng)估理論建立起評(píng)估模型并導(dǎo)入到計(jì)算機(jī)，借助計(jì)算機(jī)分析技術(shù)，對(duì)參數(shù)匹配度較高的同一區(qū)域內(nèi)目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。這一過(guò)程可以迅速完成，相比于傳統(tǒng)的單一評(píng)估，批量評(píng)估可以避免一些重復(fù)勞動(dòng)，節(jié)約資源，提高工作效率。
（2）降低評(píng)估成本。由批量評(píng)估的特征可知，采用批量評(píng)估技術(shù)可以節(jié)約很多時(shí)間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經(jīng)常性的評(píng)估項(xiàng)目交由傳統(tǒng)評(píng)估方式完成，就需要啟用大量的評(píng)估人員，這筆人力資本不可小覷。
（3）規(guī)范評(píng)估流程。批量評(píng)估模型的構(gòu)建是基于評(píng)估的三大基本方法的，同時(shí)，它利用統(tǒng)計(jì)手段、計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)運(yùn)作這個(gè)模型，所以在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評(píng)估環(huán)節(jié)，這不僅規(guī)范了評(píng)估的流程，而且提高了評(píng)估過(guò)程的客觀公正性以及評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
（4）批量評(píng)估系統(tǒng)的運(yùn)用可以保持抵押房產(chǎn)的動(dòng)態(tài)評(píng)估?！耙苑筐B(yǎng)老”的整個(gè)運(yùn)作模式中，可能會(huì)涉及到對(duì)抵押房產(chǎn)的多次評(píng)估。例如最常見(jiàn)的初次簽訂協(xié)議時(shí)的房屋評(píng)估，老人得到養(yǎng)老資助金期間房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的評(píng)估等。批量評(píng)估會(huì)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行檢測(cè)與追蹤，保持動(dòng)態(tài)評(píng)估，確保利益各方不因抵押房產(chǎn)價(jià)值大幅度震動(dòng)的影響而失去“以房養(yǎng)老”的初衷。
3.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)價(jià)值維持的影響。批量評(píng)估技術(shù)以其優(yōu)于傳統(tǒng)評(píng)估方式的長(zhǎng)處為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)了新的價(jià)值。這種技術(shù)的優(yōu)越性及不斷改善的體系可以使估價(jià)機(jī)構(gòu)維系自身的利益優(yōu)勢(shì)，較高的技術(shù)門(mén)檻可以在一定程度上限制潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入或模仿。其次，批量評(píng)估技術(shù)得到認(rèn)可后，先行者可以占據(jù)較多的市場(chǎng)份額。再次，批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用范圍較廣，不僅可以用于常見(jiàn)的房屋抵押評(píng)估，還可以為日益劇增的稅務(wù)需求、以房養(yǎng)老等打下堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。
4.對(duì)收入實(shí)現(xiàn)模式的影響。首先，傳統(tǒng)評(píng)估方式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往要以評(píng)估價(jià)格總額、項(xiàng)目難易程度等為主要因素，而批量評(píng)估技術(shù)采用了更加靈活的方法制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，采用批量評(píng)估技術(shù)后，隨著目標(biāo)客戶的多元化，估價(jià)機(jī)構(gòu)的收入來(lái)源也呈現(xiàn)出多渠道。除了傳統(tǒng)的宗地房地產(chǎn)評(píng)估收益外，估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以收獲來(lái)自銀行、稅務(wù)局、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等目標(biāo)客戶的批量評(píng)估收入及其他批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用收益。再次，批量評(píng)估技術(shù)的優(yōu)勢(shì)之一是可以憑借著自身的大數(shù)據(jù)功能對(duì)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)動(dòng)態(tài)評(píng)估，這就實(shí)現(xiàn)了估價(jià)機(jī)構(gòu)收入的動(dòng)態(tài)性與持續(xù)性。由此可見(jiàn)，這種收入模式的改變可以為估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)更多的機(jī)遇。
四、總結(jié)
隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等IT技術(shù)的發(fā)展，各個(gè)領(lǐng)域都嘗試著抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)變。評(píng)估行業(yè)具有中介服務(wù)的功能，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可忽視的作用，隨著以房養(yǎng)老政策的推動(dòng)，房地產(chǎn)評(píng)估這一項(xiàng)任務(wù)又關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。根據(jù)批量評(píng)估技術(shù)的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們有理由相信，融入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的批量評(píng)估技術(shù)可以在以房養(yǎng)老政策下的房屋批量評(píng)估中有較大的發(fā)展舞臺(tái)，它可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)評(píng)估效率的創(chuàng)新、流程的重構(gòu)及動(dòng)態(tài)評(píng)估。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-01
從目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)用的前景是十分廣闊的。但是行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展已經(jīng)讓人們對(duì)價(jià)格有了很清晰的了解，而且對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也起著促進(jìn)的作用。隨著房地產(chǎn)土地評(píng)估行業(yè)的前進(jìn)，其具有的不利因素也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，特別是風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，威脅著行業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展與運(yùn)行。從目前的組織結(jié)構(gòu)上來(lái)看，泛地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果主要針對(duì)被評(píng)估對(duì)象的報(bào)告，也是房地產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)得出的較為客觀和合理的價(jià)格[1]。根據(jù)這一價(jià)格得到的房地產(chǎn)的實(shí)際成本，可以促成實(shí)際的成交價(jià)的產(chǎn)生。因此評(píng)估本身具有一定的矛盾性，應(yīng)在工作實(shí)際中不斷結(jié)合經(jīng)驗(yàn)加以準(zhǔn)確的判斷，以及時(shí)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
一、房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)解讀
房地產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)，必須在客觀評(píng)估的基礎(chǔ)上進(jìn)行管理，尤其是在數(shù)量上加以嚴(yán)格的評(píng)價(jià)。
1.風(fēng)險(xiǎn)是需要進(jìn)行客觀評(píng)估的。價(jià)格作為房地產(chǎn)理論上的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦發(fā)生波動(dòng)，就會(huì)對(duì)其產(chǎn)生劇烈的振動(dòng)。而且從目前國(guó)家出臺(tái)的眾多政策來(lái)看，我國(guó)目前的房地產(chǎn)的政策的確是不穩(wěn)定的，給房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)的影響十分巨大，甚至產(chǎn)生了一定的預(yù)測(cè)性，但是在際的把控中卻難以得到確實(shí)的站控。因此在評(píng)估價(jià)格和理論的價(jià)格之間必然存在差異[1]。
2.由于市場(chǎng)壟斷等不完善的體制造成了行業(yè)的條塊的分割，使得評(píng)估的業(yè)務(wù)范圍總是原來(lái)行業(yè)的主管單位有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，無(wú)法真正做到脫鉤和改制，有的評(píng)估業(yè)務(wù)的后臺(tái)實(shí)則是房產(chǎn)行業(yè)的主管，掌控著領(lǐng)域內(nèi)的評(píng)估規(guī)則，因此這種隱性的權(quán)利干預(yù)，使得評(píng)估難以做到公正，而且風(fēng)險(xiǎn)還要由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，中介功能在評(píng)估活動(dòng)中逐漸失去，代之以評(píng)估行業(yè)的直接交易[2]。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)一般是存在風(fēng)險(xiǎn)的。無(wú)論是評(píng)估公司還是其他行業(yè)，都是要面對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的效益問(wèn)題。在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理上如果沒(méi)有收到好的效益，就會(huì)有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。因此要規(guī)避經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，必須采取嚴(yán)格的管理制度加以規(guī)范。
4.在評(píng)估行業(yè)中，由于數(shù)量眾多，使得質(zhì)量出現(xiàn)良莠不齊的情況，行業(yè)地位有待提升的情況非常廣泛。無(wú)論是發(fā)展規(guī)模大的公司，還是小的公司，很多公司在經(jīng)營(yíng)中，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和防范意識(shí)不足，而且也不會(huì)在結(jié)構(gòu)上進(jìn)行科學(xué)的部署，因此一旦發(fā)生市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì)造成滅頂之災(zāi)。這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力薄弱的局面是無(wú)法應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)殘酷的現(xiàn)實(shí)的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，公司要做大做強(qiáng)，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識(shí)，在這種心態(tài)下運(yùn)營(yíng)公司，才有可能帶領(lǐng)公司進(jìn)入長(zhǎng)足發(fā)展的軌道。
二、房地產(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)防范
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析，可以結(jié)合評(píng)估行業(yè)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)土地評(píng)估市場(chǎng)加以改進(jìn)。由于評(píng)估行業(yè)需要非常深厚的誠(chéng)信作為基礎(chǔ)和保證，因此從業(yè)人員的自主性和對(duì)市場(chǎng)的掌控行是必須具備的素質(zhì)，而且從業(yè)人員還要對(duì)市場(chǎng)的宏觀走向有深遠(yuǎn)的意識(shí)，能夠準(zhǔn)確預(yù)估我房產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。從而真正對(duì)房產(chǎn)土地估價(jià)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防范。
1.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)是行業(yè)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)者要保持強(qiáng)勁的前進(jìn)動(dòng)力，不僅要注意建設(shè)品牌，也要建立其誠(chéng)信，只有品牌和誠(chéng)信的力量才能推動(dòng)房產(chǎn)評(píng)估企業(yè)整體保持向上的發(fā)展勢(shì)頭。但是真實(shí)的情況是，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)普遍有誠(chéng)信違紀(jì)。主要是由我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，雖然也有行業(yè)的規(guī)范和法律法規(guī)予以約束，但是行業(yè)的信用體系的架構(gòu)并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠(chéng)信支撐的。急需要建立誠(chéng)信違規(guī)的懲罰機(jī)制，才能防范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，進(jìn)行防范的重要對(duì)策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過(guò)信用檔案的記錄，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的行為、曾經(jīng)有過(guò)的違法違規(guī)記錄，都可以昭然若揭。
2.房產(chǎn)估價(jià)人員要對(duì)借款人、經(jīng)紀(jì)公司、貸款公司等等的價(jià)值判斷保持獨(dú)立性，決定了房地產(chǎn)估價(jià)人員的真正的立場(chǎng)的問(wèn)題，這是估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)股價(jià)人員進(jìn)行監(jiān)管的重要依據(jù)。通過(guò)教育和培訓(xùn)，估價(jià)人員能夠認(rèn)識(shí)到對(duì)社會(huì)和當(dāng)事人負(fù)責(zé)的職責(zé)非常重要，從而自覺(jué)地展開(kāi)客觀公正的估價(jià)；另外，依照房地產(chǎn)估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則，使得評(píng)判的指標(biāo)進(jìn)行了量化，并且能夠?qū)纼r(jià)管理人員的責(zé)任依法追究。
3.市場(chǎng)規(guī)律要求房地產(chǎn)行業(yè)必須理清傳統(tǒng)的管理上的桎梏，尋求明朗的發(fā)展理念，把握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縱觀房產(chǎn)的發(fā)展，從繁榮到蕭條，都會(huì)對(duì)房產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，無(wú)論處在何種階段，都要根據(jù)市場(chǎng)的走向和房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)精確的分析。
4.對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)投資擔(dān)保方面的執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)責(zé)任的確立，應(yīng)建立起包括保險(xiǎn)協(xié)議在內(nèi)的評(píng)估體系，內(nèi)有評(píng)估師做責(zé)任人，評(píng)估機(jī)構(gòu)做擔(dān)保，委托人做服務(wù)，如果一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)損失是分擔(dān)的，而且也有被保險(xiǎn)人或者評(píng)估公司來(lái)追擊責(zé)任，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)部分賠償，房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)可以將部分賠償責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。廣大利害關(guān)系人能夠在保險(xiǎn)公司理賠范圍內(nèi)得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以化解，最終體現(xiàn)出評(píng)估機(jī)構(gòu)的能力和信譽(yù)度。
三、結(jié)語(yǔ)
當(dāng)前的房地產(chǎn)土地評(píng)估，是隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展而逐漸成熟起來(lái)的，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，保證運(yùn)行始終保持正規(guī)，就要將房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研究，這是房產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)?？偟膩?lái)說(shuō)，房產(chǎn)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)面對(duì)當(dāng)今復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)不變，通過(guò)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人員和品牌，樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展和繁榮。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類(lèi)號(hào)：G449.7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，逐步建立了比較規(guī)范的評(píng)估管理制度和體系，建立了一只評(píng)估專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、自主發(fā)展的道路。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理已經(jīng)越來(lái)越重要。本文主要探討不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理理念等問(wèn)題。
一、目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法的現(xiàn)狀
目前我國(guó)的現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行的較晚，估價(jià)理論體系基本上是從西方引進(jìn)的，隨著中國(guó)加入WTO，距國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)的估價(jià)市場(chǎng)日益逼近，在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)有收益法、成本法、市場(chǎng)法、剩余法、路線法等其它方法，收益法是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作采用的最主要的方法之一，它是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，它不但具有充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)，而且具有十分重要的實(shí)踐意義中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日益穩(wěn)妥，
二、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象
在房地產(chǎn)行業(yè)，評(píng)估對(duì)象主要是指具體要估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象主要有土地、建筑物、建筑物與土地合一等。除了要對(duì)估價(jià)對(duì)象的分類(lèi)加以明確外，還要對(duì)估價(jià)對(duì)象的一些基本情況進(jìn)行基本的了解，若是土地，則需要了解是沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)的還是新開(kāi)發(fā)地還是附有影響地價(jià)的附屬建筑物的土地；但只是單純的建筑物估價(jià)，則要真正的明確建筑物的含義，若要是為了寫(xiě)字樓估價(jià)需了解是否包括其中配備的設(shè)備，為酒樓估價(jià)需了解是否包括其中的桌椅設(shè)備等；如果是建筑物與土地合一的估價(jià)對(duì)象，需了解建筑物是仍然保存，還是將被拆遷等
房地產(chǎn)的評(píng)估方法其中基本方法主要有市場(chǎng)比較法，收益法和成本法等基本的方法，其中市場(chǎng)比較法和收益法在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中運(yùn)行比較廣泛，收益法和市場(chǎng)調(diào)查法能真正的了解市場(chǎng)的行情，對(duì)地產(chǎn)及時(shí)的進(jìn)行掌握，更好的保障用戶的利潤(rùn)，下面我們用收益法對(duì)某某商場(chǎng)的房產(chǎn)做一個(gè)評(píng)估分析
建筑面積26800平方米
1.年租金收入
根基委托方提供的租賃合同及估價(jià)人員對(duì)周邊類(lèi)似的租賃房的了解，確定月租金80元/平方米,空置率5%，則年租金收入;
80*26800*12*（1-5%）=2444.16（萬(wàn)元）
2.年費(fèi)用
（1）維修費(fèi)
估價(jià)放高層鋼構(gòu)，房屋重置價(jià)值1000元/平方米，年限60年，殘值率0，維修折舊費(fèi)80%
1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（萬(wàn)元）
(2）年管理費(fèi)用
按年租金收入的3%計(jì)算
2444.16×3%=73.32（萬(wàn)元）
（3）房產(chǎn)稅
按年租金收入的12%計(jì)算
2444.16×12%=293.30（萬(wàn)元）
（4）保險(xiǎn)費(fèi)
取房屋重置價(jià)格的2‰
1000×2‰×26800=5.36（萬(wàn)元）
3、資本化率的確定
以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，安全利率取國(guó)家一年期存款利率1.98%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%
4、尚可使用年限的確定
估價(jià)對(duì)象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。
5、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價(jià)格：
V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（萬(wàn)元）
6、應(yīng)交納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金
估價(jià)對(duì)象應(yīng)補(bǔ)交的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金為321.60萬(wàn)元。
7、估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格
24579.47－321.60=24257.87（萬(wàn)元）
三、房地產(chǎn)估價(jià)目的及必要性
房地產(chǎn)估價(jià)目的主要是為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易及其它有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供公平合理的價(jià)格。目前房地產(chǎn)估價(jià)主要有以下幾種目的: (1) 各類(lèi)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、出讓、轉(zhuǎn)讓、交換等交易中的估價(jià)(2) 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、保險(xiǎn)(3拆遷補(bǔ)償?shù)?(4) 企業(yè)合資、合作、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)改制。不同的估價(jià)目的是有所差異的這就會(huì)影響估價(jià)結(jié)果，房地產(chǎn)估價(jià)的目的是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)，不同的估價(jià)目的，來(lái)源于對(duì)估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的不同，所采用的評(píng)估方法及具體操作過(guò)程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的差異。
四、房地產(chǎn)企業(yè)管理發(fā)展新趨勢(shì)
隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)一體化程度不斷提高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面也出現(xiàn)一些新的趨勢(shì)。房地產(chǎn)估價(jià)方法可以反映人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的認(rèn)識(shí)，無(wú)論是理論上還是實(shí)際的操作中，房地產(chǎn)的估價(jià)都十分重要，所以房地產(chǎn)估價(jià)的方法也應(yīng)該科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，不能單純依靠經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。從國(guó)內(nèi)外的情況來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)的方法很多，有的是基于實(shí)踐產(chǎn)生的，而一部分則是基于理論形成的
1.企業(yè)重建和不斷優(yōu)化的創(chuàng)新型管理
企業(yè)重建是從根本上重新設(shè)計(jì)的根據(jù)原有基本信念和業(yè)務(wù)流程，以其全面優(yōu)化績(jī)效考核。其技術(shù)基礎(chǔ)是信息網(wǎng)絡(luò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的全面實(shí)施。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以很大的節(jié)省數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)時(shí)間，提高工作效率。創(chuàng)新型管理則體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是根據(jù)環(huán)境變化及時(shí)更新管理和經(jīng)營(yíng)理念，調(diào)整優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略；二是推進(jìn)管理制度創(chuàng)新、組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和市場(chǎng)拓展創(chuàng)新，把創(chuàng)新深入到經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)；三是人力資源和企業(yè)文化創(chuàng)新。要求所有員工在各自領(lǐng)域內(nèi)成為創(chuàng)新者，形成創(chuàng)新型的企業(yè)文化；四是業(yè)務(wù)創(chuàng)新。不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)深度，創(chuàng)造出與眾不同的產(chǎn)品和獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)方式。
2. 建立人本管理為核心的剛?cè)峤Y(jié)合管理體系
人的管理就是以人為核心，是企業(yè)管理的最高境界。實(shí)踐證明，凡是重視人本管理的企業(yè)，基本都充滿生機(jī)和活力。人本管理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是按照大部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，主要是對(duì)中介機(jī)構(gòu)人員而不是簡(jiǎn)單的就機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。主要包括人員資質(zhì)、人員繼續(xù)教育、人員誠(chéng)信、人員懲處等。二是對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)要求都比較高，不僅僅是享有好的薪酬更多的希望有好的學(xué)習(xí)知識(shí)的環(huán)境、能擔(dān)任富于挑戰(zhàn)性的工作、有表達(dá)意見(jiàn)及參與的機(jī)會(huì)三是人本管理還要不斷提高個(gè)人素質(zhì)，努力培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神、協(xié)調(diào)能力、凝聚能力，處理好制度與人的關(guān)系，不斷優(yōu)化制度不斷進(jìn)步。
3.企業(yè)道德管理核心，注重對(duì)人的培養(yǎng)
現(xiàn)代企業(yè)制勝的關(guān)鍵，已不再僅僅取決于先進(jìn)的設(shè)備等有形資產(chǎn)，更多的是依靠知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)歸根到底就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人力資源是企業(yè)最重要的無(wú)形資產(chǎn)。高素質(zhì)的員工和具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人才將是一種戰(zhàn)略資源。企業(yè)管理的核心就是強(qiáng)調(diào)以人為本，把企業(yè)管理中心建立在充分調(diào)動(dòng)并保護(hù)員工的自覺(jué)性、積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)新性上，注重啟迪員工自己管理自己的主體性和自覺(jué)性。
4.國(guó)際化趨勢(shì)，注重全球戰(zhàn)略，
在經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為支配世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新趨勢(shì)。在世界范圍內(nèi)各國(guó)、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)相互融合，形成了“全球統(tǒng)一市場(chǎng)”。同時(shí)在世界范圍內(nèi)建立了規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的國(guó)際經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系，包括WTO的多邊經(jīng)貿(mào)規(guī)則體系等。生產(chǎn)要素在世界范圍內(nèi)自由流動(dòng)和優(yōu)化配置。對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估的發(fā)展也要全面的走向全球化的于世界接軌。隨著全球市場(chǎng)逐步開(kāi)放，勢(shì)必推動(dòng)商品信息、技術(shù)及生產(chǎn)要素跨境流動(dòng)的不斷增加，各國(guó)經(jīng)濟(jì)之間的相互依賴(lài)日益加深，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用從國(guó)家內(nèi)部擴(kuò)展延伸到全球，形成了全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然趨勢(shì)。這也就要求評(píng)估的這個(gè)行業(yè)不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。
在社會(huì)的不斷發(fā)展的進(jìn)程中，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估的能力和準(zhǔn)確程度有很大的要求，這也就需要這樣的人才不斷的學(xué)習(xí)，企業(yè)對(duì)人才的培養(yǎng)也越來(lái)越注重了，這需要的不僅僅是他們的基本技能還需要有一定的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)的面積，房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)?nèi)的設(shè)備和設(shè)備的新舊程度能作出一定的判斷，在對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，行情等進(jìn)行分析，對(duì)顧客有一定的耐心，保證顧客的的對(duì)產(chǎn)業(yè)的有一定的判斷，盡量保證顧客的獲得做大的利潤(rùn)，這樣既可以保證顧客的對(duì)評(píng)估行業(yè)的信任，同時(shí)也可以保證評(píng)估這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景，更好，更快的發(fā)展，在促進(jìn)各方獲得效益的同時(shí)，為社會(huì)的發(fā)展效益也提供一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 01. 004
[中圖分類(lèi)號(hào)] F273.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02
折現(xiàn)率一直是資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。折現(xiàn)率稍微一變化，就可能導(dǎo)致被估資產(chǎn)價(jià)值的重大變化，因此，確定正確的折現(xiàn)率就顯得尤為重要。筆者在本文中初步探討了折現(xiàn)率與資本化率的一點(diǎn)區(qū)別，以及折現(xiàn)率在房地產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)注意的問(wèn)題和確定的方法。
1 折現(xiàn)率與資本化率
折現(xiàn)率與資本化率在本質(zhì)上并沒(méi)有多大的區(qū)別，都是將未來(lái)的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，只是適用場(chǎng)合不同。折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，資本化率是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的比率。
在內(nèi)涵上折現(xiàn)率與資本化率也稍微有些區(qū)別。折現(xiàn)率可被視為投資中對(duì)收益流要求的回報(bào)率，需考慮投資的機(jī)會(huì)成本和收益的不確定性，因此折現(xiàn)率一般由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成。前者通常由政府債券的利率決定，后者取決于特定資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。資本化率除了反映無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率外，還反映資產(chǎn)收益的長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景。用公式表示為：折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；資本化率=折現(xiàn)率-未來(lái)年收益的增長(zhǎng)率。當(dāng)其他條件相同時(shí)，收益增長(zhǎng)越快的資產(chǎn)價(jià)值也就越高。因此需要將未來(lái)收益增長(zhǎng)率從折現(xiàn)率中扣除。只有當(dāng)資產(chǎn)的年收益增長(zhǎng)率為零時(shí)，折現(xiàn)率才與資本化率相等。
由于在現(xiàn)實(shí)中，任何企業(yè)都不可能永遠(yuǎn)保持高速增長(zhǎng)，而且高增長(zhǎng)意味著高風(fēng)險(xiǎn)，即需要較高的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，所以未來(lái)收益率不可能超過(guò)折現(xiàn)率。
2 房地產(chǎn)評(píng)估中的折現(xiàn)率
折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所估算確定的資本化率應(yīng)等同于與獲取評(píng)估對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，折現(xiàn)率并不相同。主要有3種方法求取折現(xiàn)率：
（1）純收益與價(jià)格比率法。即通過(guò)收集同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出折現(xiàn)率。這種方法所采用的數(shù)據(jù)資料均來(lái)之于市場(chǎng)，能直接地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，因此，計(jì)算出的折現(xiàn)率能夠反映房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率。
（2）累加法。累加法是以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法。計(jì)算公式為：資本化率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，也稱(chēng)安全利率。在我國(guó)可選擇1年定期存款利率或國(guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評(píng)估時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，估計(jì)出風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)確定。
（3）排序插入法。這種方法的基本思路是收集社會(huì)上各種類(lèi)型投資及其收益率的資料，按收益率大小進(jìn)行排序，并制成圖表，評(píng)估人員再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷待估房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)該在哪個(gè)范圍內(nèi)，從而確定出所要求取的資本化率。
3 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的折現(xiàn)率
3.1 確定折現(xiàn)率應(yīng)遵循的原則
（1）不低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的原則。在存在正常資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進(jìn)行其他投資時(shí)，在考慮和權(quán)衡投資報(bào)酬率時(shí)必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，就會(huì)導(dǎo)致投資者將投資轉(zhuǎn)存銀行或購(gòu)買(mǎi)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債，而不愿去冒險(xiǎn)進(jìn)行得不償失的投資。所以，投資者除了要求獲得相當(dāng)于政府債券利息或銀行存款利息的收益以外，還需要獲取額外的收益以補(bǔ)償其所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)，折現(xiàn)率不應(yīng)低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
（2）以行業(yè)平均報(bào)酬率為重要參考指標(biāo)。行業(yè)平均報(bào)酬率是衡量一個(gè)行業(yè)同類(lèi)企業(yè)平均凈收益水平的指標(biāo)。任何買(mǎi)主或投資者，之所以愿意投資于某一企業(yè)，是期望它的投資起碼能獲得該企業(yè)所在行業(yè)的平均報(bào)酬率。因此在確定被評(píng)估企業(yè)折現(xiàn)率時(shí)，應(yīng)以企業(yè)所在行業(yè)的平均報(bào)酬率為重要參考指標(biāo)。
（3）折現(xiàn)率和資本化率與收益額相匹配的原則。折現(xiàn)率或資本化率的確定和選取要與企業(yè)的預(yù)期收益相匹配。通常情況下，如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他比如稅收因素的影響，那么在折現(xiàn)率中也應(yīng)有所體現(xiàn)；反之，如果預(yù)期收益中沒(méi)有考慮通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在折現(xiàn)率中也不應(yīng)單向反映。
3.2 折現(xiàn)率與收益額口徑的對(duì)應(yīng)
在具體的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，由于選用的收益額口徑不同，因此折現(xiàn)率的選定必須也與收益額的口徑相一致。而且，選用不同口徑的收益額和相應(yīng)的折現(xiàn)率，收益還原結(jié)果的價(jià)格涵義也不同。
（1）評(píng)估中如果選用企業(yè)利潤(rùn)系列指標(biāo)作為收益額，則折現(xiàn)率應(yīng)選擇相應(yīng)的資產(chǎn)收益率；如果以凈現(xiàn)金流量系列指標(biāo)作為收益額，則應(yīng)以投資回收率作為折現(xiàn)率。
（2）在同一系列中，收益額指標(biāo)又有不同的口徑。如在利潤(rùn)系列指標(biāo)中，可作為收益額的指標(biāo)有凈利潤(rùn)和息前稅后利潤(rùn)，而在凈現(xiàn)金流量系列指標(biāo)中，也有凈現(xiàn)金流量和息前稅后現(xiàn)金凈流量指標(biāo)。
3.3 折現(xiàn)率確定的方法
（1）加權(quán)平均資本成本模型。加權(quán)平均資本成本是企業(yè)不同融資成本的加權(quán)平均值。由于受多種因素的制約，企業(yè)不可能只使用某種單一的籌資方式，往往需要通過(guò)多種方式籌集所需資金，例如，同時(shí)采取股權(quán)式融資和債券式融資。如果評(píng)估人員為了評(píng)估企業(yè)含長(zhǎng)期負(fù)債的投資價(jià)值，并且能準(zhǔn)確掌握企業(yè)各種資金來(lái)源在資本總額中的構(gòu)成比例，就可以用加權(quán)平均資本成本模型來(lái)計(jì)算折現(xiàn)率。公式為：r =∑RiKi。R代表加權(quán)平均資本成本，Ri代表第i種個(gè)別資本成本，Ki代表第i種個(gè)別資本占全部資本的比重。
（2）資本資產(chǎn)定價(jià)模型。該模型認(rèn)為，折現(xiàn)率包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩部分，每一部分可分別求取，然后相加得到折現(xiàn)率。政府債券收益率常被用作測(cè)量無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的替代值。折現(xiàn)率的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率部分必須反映兩種風(fēng)險(xiǎn)：一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，二是與特定的被評(píng)估資產(chǎn)或企業(yè)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)。因此，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定實(shí)際上是一個(gè)相當(dāng)困難的過(guò)程，而且對(duì)于每一個(gè)潛在的投資者而言都會(huì)有所不同。
在實(shí)踐中，常用到β系數(shù)法。β系數(shù)法可用于估算企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，也可用于估算企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。基本思路是，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率系數(shù)β的乘積。用公式表示為：Ri=（Rm-Rf）×β。其中，Ri表示被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，Rm表示市場(chǎng)平均收益率，Rf表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，β代表被評(píng)估企業(yè)證券的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與證券市場(chǎng)上平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的比值。
資產(chǎn)期望回報(bào)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償×β=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+（資產(chǎn)平均回報(bào)率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）×β
關(guān)鍵問(wèn)題是β的取值如何確定。在美國(guó)，β值的確定主要來(lái)自于證券市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析，各種方法和模型都依賴(lài)于歷史數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)或者它們的綜合。我國(guó)利用β系數(shù)法的條件尚不成熟，主要原因是：我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間較短，沒(méi)有較長(zhǎng)的時(shí)間序列資料作為β值測(cè)算的依據(jù)；證券市場(chǎng)發(fā)育尚不完善，管理政策的多變和投資者的投機(jī)動(dòng)機(jī)過(guò)強(qiáng)導(dǎo)致股票價(jià)格波動(dòng)較大，上市公司公開(kāi)的財(cái)務(wù)信息失真，使股票價(jià)格與實(shí)際收益之間的關(guān)聯(lián)度較低。
（3）累加法。用累加法估算企業(yè)股本收益率的思路是：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中總要面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)，企業(yè)總會(huì)要求較高的資產(chǎn)報(bào)酬率以補(bǔ)償承擔(dān)的這些風(fēng)險(xiǎn)，將企業(yè)可能面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，再加上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，就可得到企業(yè)要求的資本報(bào)酬率。即：折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。累加法是目前企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中用來(lái)確定折現(xiàn)率的最常用方法。但由于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等的量化，目前主要依賴(lài)于經(jīng)驗(yàn)判斷，其粗略性是明顯的。只有在充分了解和掌握宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)、行業(yè)發(fā)展前景、市場(chǎng)狀況和同類(lèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況基礎(chǔ)上，運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)判斷才可能趨于合理。
4 結(jié) 語(yǔ)
在具體資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體條件確定折現(xiàn)率。加權(quán)平均成本法和累加法有充分的理論依據(jù)，各有其優(yōu)勢(shì)，但只是提出了折現(xiàn)率確定的大致范圍，顯得不夠精確，也欠缺客觀性。要想科學(xué)確定折現(xiàn)率，在條件允許的情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎地從多角度、多途徑來(lái)考慮影響折現(xiàn)率的因素，考慮多種方法的相互檢驗(yàn)，以減少誤差。只有經(jīng)得起實(shí)踐考驗(yàn)的正確的折現(xiàn)率，才能幫助評(píng)估人員正確評(píng)估待估資產(chǎn)。
主要參考文獻(xiàn)
[1]謝虹，鄭炳南.論企業(yè)價(jià)值評(píng)估中折現(xiàn)率的性質(zhì)與選擇[J].中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估，2007（1）.
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的火爆發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)這塊蛋糕的誘惑力越來(lái)越大，二手房、寫(xiě)字樓和住宅租賃市場(chǎng)的預(yù)期利益前景長(zhǎng)遠(yuǎn)，房地產(chǎn)中介服務(wù)大有可為，同時(shí)，在日常交易中也不可避免的出現(xiàn)了許多法律風(fēng)險(xiǎn)。如何轉(zhuǎn)移或避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的良好發(fā)展， 筆者就設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)做如下探討：
一、目前我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢和價(jià)格評(píng)估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣(mài)方（即一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對(duì)消費(fèi)者即購(gòu)房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專(zhuān)業(yè)的交易活動(dòng)中必然產(chǎn)生專(zhuān)業(yè)類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個(gè)主體需要對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)加以了解并做出積極的預(yù)防措施。
二、房地產(chǎn)中介活動(dòng)中的法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個(gè)主體的聯(lián)系主要是通過(guò)與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中常見(jiàn)的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購(gòu)房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過(guò)程中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。
（一）通過(guò)中介進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)是目前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中比較常見(jiàn)的法律問(wèn)題有：
1、 來(lái)自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。
交易主體的風(fēng)險(xiǎn)一般指房屋買(mǎi)賣(mài)或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說(shuō)出賣(mài)人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。
對(duì)于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)各不相同，有的人想賣(mài)小房換大房，有的人想低價(jià)買(mǎi)高價(jià)賣(mài)，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機(jī)，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時(shí)一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無(wú)效。
買(mǎi)方委托中介機(jī)構(gòu)選購(gòu)房屋，是出于對(duì)中介機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人士的信任和信賴(lài)，因此，對(duì)于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，如果中介機(jī)構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無(wú)效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2、來(lái)自交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。
交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)孩俳灰讟?biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議或者房屋已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。
如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買(mǎi)方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣(mài)方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3、來(lái)自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。
房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政（論文庫(kù)）府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記，出賣(mài)人僅將房屋交付買(mǎi)受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買(mǎi)賣(mài)雙方要交納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門(mén)才會(huì)核發(fā)過(guò)戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
但是在房屋交易過(guò)程中，如果雙方對(duì)交房時(shí)間、付款期限等約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對(duì)諸如交房時(shí)間、付款方式等條款做出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和損失。
（二） 房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、過(guò)失引起的風(fēng)險(xiǎn)。
這一風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對(duì)可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露等。
一般情況下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。專(zhuān)業(yè)方面的風(fēng)險(xiǎn)如估價(jià)人員未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，使估價(jià)目的與估價(jià)方法、估價(jià)價(jià)值不匹配，或估價(jià)報(bào)告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，而導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與事實(shí)相差懸殊，從而引發(fā)估價(jià)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。
由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。
2、非過(guò)失風(fēng)險(xiǎn)，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
包括估價(jià)師與他人惡意串通、明知對(duì)方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)等。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多，通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟(jì)糾紛，同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。
三、如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展
（一） 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。
（二） 設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，又稱(chēng)為專(zhuān)業(yè)賠償保險(xiǎn)，是指保險(xiǎn)公司承保專(zhuān)業(yè)人士在履行專(zhuān)業(yè)服務(wù)過(guò)程中因疏忽、過(guò)錯(cuò)，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，法律規(guī)定某些從事專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員必須購(gòu)買(mǎi)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，即常說(shuō)的強(qiáng)制保險(xiǎn)。行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，作為責(zé)任保險(xiǎn)的一個(gè)重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會(huì)計(jì)師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級(jí)職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f(shuō)，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家的保險(xiǎn)市場(chǎng)上占有十分重要的地位。
2、我國(guó)已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)。
和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的責(zé)任保險(xiǎn)起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國(guó)外責(zé)任險(xiǎn)業(yè)務(wù)占其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)總量的比例平均在15%以上，而目前我國(guó)責(zé)任保險(xiǎn)業(yè)務(wù)量只占整個(gè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的3%左右，并且主要集中在汽車(chē)第三者責(zé)任險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等少數(shù)險(xiǎn)種上，行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時(shí)間國(guó)內(nèi)各家保險(xiǎn)公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)的市場(chǎng)開(kāi)拓和營(yíng)銷(xiāo)，例如中國(guó)人民保險(xiǎn)公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險(xiǎn)、律師責(zé)任險(xiǎn)、建筑工程責(zé)任險(xiǎn)等新的責(zé)任險(xiǎn)種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)等全國(guó)性的新險(xiǎn)種。
3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)的必要性和重要性。
我國(guó)目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，因此除了在合同中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范做出約定外，如能積極利用社會(huì)保險(xiǎn)手段來(lái)轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保障整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利發(fā)展，是非常必要的。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，誰(shuí)先開(kāi)辟新的險(xiǎn)種，誰(shuí)就可能占領(lǐng)先機(jī)，而且房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)最有利的市場(chǎng)保障。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)，從而使作為被保險(xiǎn)人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過(guò)程中，因過(guò)失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險(xiǎn)公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)的保障，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無(wú)疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開(kāi)展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，對(duì)保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。
但并不是說(shuō)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)就可以高枕無(wú)憂，因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險(xiǎn)仍然屬于一種財(cái)險(xiǎn)，對(duì)于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險(xiǎn)公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)仍然需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度。
自1998年我國(guó)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策以來(lái)，城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要力量和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但我們應(yīng)該注意到，房地產(chǎn)業(yè)是先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，其和金融業(yè)的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的必然存在。我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題已經(jīng)有所呈現(xiàn)，無(wú)論政府，還是金融機(jī)構(gòu)都要對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提高警惕，做到充分認(rèn)識(shí)并積極防范。
1 我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成
1.1 由借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
即由于借款人不遵守借款合同約定的按期還貸而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)利益受損產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)中最常見(jiàn)的。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突變，不能按期或無(wú)力償還貸款，被迫放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失。目前對(duì)借款人主要審查借款人借款時(shí)的還款能力，也就是貸款時(shí)的把關(guān)，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業(yè)銀行無(wú)法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行持續(xù)有效的監(jiān)督，二是借款人在通過(guò)按揭方式購(gòu)置房屋并發(fā)生一段按揭期后，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來(lái)的按揭購(gòu)房行為，而利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購(gòu)置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的損害更大。房地產(chǎn)行情上漲時(shí)，這種情況一般不會(huì)發(fā)生。三是由于不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害等不可抗力因素。導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定準(zhǔn)時(shí)、按合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將樓房交付借款人使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛，貸款利益受到損失。具體表現(xiàn)：一是善意違約。開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款人賬后，因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤(pán)不符合購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn)，由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)。通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄?，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金；甚至偽造購(gòu)房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。
1.3 銀行自身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，是住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的真正受害者，也是防范以至杜絕信貸風(fēng)險(xiǎn)的最大受益者，理應(yīng)在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)上積極主動(dòng)。在面臨外部環(huán)境不確定的情況下，商業(yè)銀行為迫于搶占市場(chǎng)份額而面臨風(fēng)險(xiǎn)。按照委托理論，在銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者提供貸款上。商業(yè)銀行無(wú)疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問(wèn)題是指那些具有很強(qiáng)冒險(xiǎn)精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業(yè)銀行獲得貸款。從而給商業(yè)銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于住房信貸是銀行的優(yōu)良資產(chǎn)，許多商業(yè)銀行為了吸引客戶，過(guò)分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風(fēng)險(xiǎn)的危害性。在對(duì)客戶的審查過(guò)程中敷衍了事，不能?chē)?yán)格按照銀行的規(guī)章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進(jìn)行商業(yè)用房貸款，或者對(duì)未完工的期房發(fā)放貸款。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)是銀行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防范。是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的重中之重。
1.4 抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難：二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立。但執(zhí)行起來(lái)又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達(dá)到目的：三是價(jià)值不實(shí)，抵押人在對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)弄虛作假，其評(píng)估價(jià)值超過(guò)實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)造成部分債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
2 防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略
2.1 嚴(yán)格準(zhǔn)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性、風(fēng)險(xiǎn)性充分分析的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎貸款，這也是于我國(guó)目前提出的穩(wěn)健的財(cái)政政策相符合的。一是選擇性，優(yōu)先選擇那些開(kāi)發(fā)資質(zhì)較高、資信程度較好，同時(shí)市場(chǎng)前景明了的項(xiàng)目予以優(yōu)先支持；二是審查性，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的條件，企業(yè)自有投入開(kāi)發(fā)資金占整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)投資的比例符合標(biāo)準(zhǔn)并具備四證。(《國(guó)有土地使用證》、
2.2 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的監(jiān)管
目前，個(gè)人住房消費(fèi)貸款總體數(shù)量大，關(guān)系較為復(fù)雜，而且個(gè)人住房貸款于居民的個(gè)人切身利益密切相關(guān)，關(guān)系重大。首先要按照目前關(guān)于個(gè)人住房貸款的新要求，完善個(gè)人住房貸款的管理辦法，規(guī)范其審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，建立個(gè)人住房貸款的信用登記制度；其次要健全個(gè)人住房貸款的擔(dān)保制度，完善擔(dān)保辦法，進(jìn)一步嚴(yán)格按照國(guó)家和各大商業(yè)銀行制定的控制居民第二套住房的貸款比例和額度，同時(shí)要加強(qiáng)擔(dān)保執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化文本，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)；再次要嚴(yán)格評(píng)估貸款抵押物實(shí)值，嚴(yán)格執(zhí)行貸款額與抵押物實(shí)值比例不得超過(guò)80％的要求，杜絕“零首付”貸款的發(fā)放；最后要嚴(yán)格遵照個(gè)人住房貸款利率政策，杜絕擅自提高或壓低個(gè)人住房貸款比率的行為發(fā)生。
2.3 提高房地產(chǎn)信貸業(yè)預(yù)警能力
中圖分類(lèi)號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財(cái)政部于2006年2月《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。
（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大
公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大
公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
2.公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善
我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。
（二）企業(yè)內(nèi)部因素
1.增加企業(yè)估值成本
對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。
而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類(lèi)市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。
2.削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。由于折舊或攤銷(xiāo)可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷(xiāo)的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
3.影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性
采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。
同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地一、引言
財(cái)政部于2006年2月《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值。按照預(yù)測(cè)，公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)增加企業(yè)利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響。因此，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量應(yīng)該呈大規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì)。但幾年來(lái)，在所有持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。那么，企業(yè)為何不選擇公允價(jià)值計(jì)量模式呢？這是本文研究的主要問(wèn)題。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)狀分析
（一）數(shù)量少，比例小，增長(zhǎng)慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國(guó)的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價(jià)值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環(huán)比增長(zhǎng)了1.05%，2009年較2008年環(huán)比增長(zhǎng)了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，但是使用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法，并沒(méi)有被廣泛使用，現(xiàn)狀和前景并不樂(lè)觀。
（二）確認(rèn)方法不一致，差異較大
公允價(jià)值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價(jià)值的估算方法不一，目前已采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公司采用的確認(rèn)方式各有不同。這些方式主要包括：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方談判價(jià)格、第三方調(diào)查報(bào)告及少數(shù)未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國(guó)的上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)并嘗試運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的，對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法不夠統(tǒng)一與規(guī)范。這直接導(dǎo)致各公司在實(shí)務(wù)操作中做法不一、公允價(jià)值差異很大，財(cái)務(wù)信息的可比性也會(huì)隨之大打折扣。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求相比，我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值確認(rèn)方法的統(tǒng)一性管理還存在很大差距。若想實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，還需要進(jìn)一步的改善，如統(tǒng)一估值方法等，使之合理、規(guī)范。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量現(xiàn)狀的原因分析
（一）公允價(jià)值計(jì)量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價(jià)值受市場(chǎng)價(jià)格影響大
公允價(jià)值受市場(chǎng)環(huán)境的影響很大，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，使投資者信心不堅(jiān)定。最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格一直很高，國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度以遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)難以確定，如果對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，一旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)必須承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致的公允價(jià)值變動(dòng)損失，這將對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)產(chǎn)生極為不利的影響，給企業(yè)管理者造成很大的壓力。
（2）公允價(jià)值準(zhǔn)則不完善
我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅對(duì)公允價(jià)值的概念做了一般性說(shuō)明，缺乏詳細(xì)的實(shí)施指南，并且還規(guī)定，企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，日后就不允許再變更為成本計(jì)量模式，也就是說(shuō)采用公允價(jià)值計(jì)量是不可逆的。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)頂峰。投資性房地產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)走高，是否會(huì)出現(xiàn)突然的大幅度下跌，這些都無(wú)法確定。市場(chǎng)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格下降的可能性很大，也就是說(shuō)公允價(jià)值變動(dòng)損益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這些問(wèn)題成了困擾企業(yè)的一大難題。因此，權(quán)衡之后，很多企業(yè)為了避免公允價(jià)值帶來(lái)的各種不確定性而選擇采用成本計(jì)量模式。
2.企業(yè)內(nèi)部因素
（1）增加企業(yè)估值成本
對(duì)于投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的首要問(wèn)題就是如何確定公允價(jià)值。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚，相應(yīng)的配套設(shè)施不健全，很多企業(yè)都沒(méi)有建立自己的公允價(jià)值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要從市場(chǎng)上獲得定價(jià)信息并進(jìn)行篩選。由于不同市場(chǎng)存在的信息差異很大，企業(yè)在獲取外部信息的時(shí)候通常還會(huì)增加額外的甄別成本。
而如果是沒(méi)有公開(kāi)活躍市場(chǎng)、同類(lèi)市場(chǎng)，且價(jià)格難以取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通常還需要借助于復(fù)雜的估值技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，每年的年報(bào)都要對(duì)其進(jìn)行披露。因此，一些以第三方身份獨(dú)立的，并且可以評(píng)估出公允價(jià)值的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師，就成了企業(yè)急于聘請(qǐng)的對(duì)象。支付高昂的評(píng)估費(fèi)用所額外增加的成本，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是不容小覷的。企業(yè)需要權(quán)衡公允價(jià)值變動(dòng)損益和評(píng)估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業(yè)“稅盾”，增加納稅調(diào)整成本
會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。由于折舊或攤銷(xiāo)可以計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用，具有抵稅作用，因此這一規(guī)定將使采用公允計(jì)量模式的企業(yè)客觀上喪失了折舊或攤銷(xiāo)的 “稅盾作用”，從而加重了企業(yè)的稅負(fù)。根據(jù)財(cái)稅〔2007〕80號(hào)的規(guī)定，如果企業(yè)的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，而是在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，將處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后，得到的差額計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露方法與稅法的相關(guān)規(guī)定存在較大差別，這同時(shí)增加了企業(yè)期末的所得稅調(diào)整成本。
（3）影響企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)定性
采用公允價(jià)值計(jì)量，會(huì)極大地影響企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。首次執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和原賬面凈值一般不會(huì)相等，這就產(chǎn)生了一個(gè)差額。將該差額計(jì)入資本公積，就相當(dāng)于提前實(shí)現(xiàn)舊會(huì)計(jì)制度下以前年度累計(jì)的增值利潤(rùn)，增加了企業(yè)當(dāng)期的總資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，并會(huì)影響后期凈資產(chǎn)收益率的增長(zhǎng)。
同時(shí)，公允價(jià)值的計(jì)量會(huì)加劇凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。當(dāng)企業(yè)把自用或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若用公允價(jià)值計(jì)量模式，則房地產(chǎn)的公允價(jià)值要高出歷史成本許多倍。這將導(dǎo)致轉(zhuǎn)換當(dāng)期的公允價(jià)值變動(dòng)很大，極大地影響轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司的凈資產(chǎn)，使得凈資產(chǎn)較之前有大幅波動(dòng)。但是，如果期后沒(méi)有持續(xù)性，就會(huì)減緩以后年度公司凈資產(chǎn)的增速。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價(jià)值凈收益。同時(shí)，也會(huì)使得公司凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。但是，當(dāng)市場(chǎng)的成交價(jià)格下降，甚至是在沒(méi)有大的變化的情況下，都會(huì)使得以后的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度放緩，進(jìn)而降低凈資產(chǎn)收益率。
四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發(fā)日用百貨用品為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上海萬(wàn)象集團(tuán)公司，從1994年才開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并延伸到了一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的配套業(yè)務(wù)，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團(tuán)擁有了多元化經(jīng)營(yíng)的能力。又因?yàn)樵摴镜靥廃S金地段，集經(jīng)濟(jì)、人才、市場(chǎng)、交通等一系列區(qū)位優(yōu)勢(shì)于一身，滿足了其走向國(guó)際市場(chǎng)的需求。2007年，世茂股份首次出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)這個(gè)科目，并選擇了成本計(jì)量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例極低。
通過(guò)世茂股份的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，世茂股份的投資性房地產(chǎn)主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產(chǎn)交易較為頻繁，擁有有利的市場(chǎng)環(huán)境。由于具有較好的市場(chǎng)條件，因此客觀上公司具備了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的基礎(chǔ)。同時(shí)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，會(huì)使公司的財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等指標(biāo)得到更加客觀、真實(shí)的反映。這對(duì)投資者而言，既能進(jìn)一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價(jià)值，尤其是涉及投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價(jià)值判斷和決策，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)估計(jì)進(jìn)行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，以小心謹(jǐn)慎、保守穩(wěn)定的態(tài)度估計(jì)公允價(jià)值，并區(qū)別不同種類(lèi)的物業(yè)使用不一樣的方法確定其價(jià)格。總的原則是，對(duì)于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，若公司自身?yè)碛薪灰變r(jià)格，就以該公司提交的同一時(shí)期房產(chǎn)出售價(jià)格或房產(chǎn)的上報(bào)價(jià)格作為估值基礎(chǔ)；如果沒(méi)有確定的交易價(jià)格，則進(jìn)行大范圍、多角度、多視點(diǎn)的廣泛市場(chǎng)調(diào)查。
下面逐項(xiàng)分析采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量后對(duì)世茂股份相關(guān)會(huì)計(jì)科目的影響。
第一，對(duì)成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司等發(fā)生的支出。具體來(lái)講，在確定公允價(jià)值時(shí)，由于世茂股份首次采用公允價(jià)值計(jì)量模式，還沒(méi)有找到適合自己的定價(jià)系統(tǒng)，只能從相關(guān)市場(chǎng)上尋找有關(guān)類(lèi)似的房地產(chǎn)定價(jià)信息，這必然增加獲取公允價(jià)值的成本，同時(shí)不同市場(chǎng)中介提供的定價(jià)信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時(shí)必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有被公開(kāi)，那么公司得到信息的方式只能是通過(guò)繁瑣的估值技術(shù)。這樣做不僅會(huì)造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估和披露，這些都增加了成本。
第二，對(duì)折舊的影響。按照準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。公司在2009年更改會(huì)計(jì)政策后，對(duì)2008年追溯調(diào)整，調(diào)減由于折舊計(jì)提的管理費(fèi)用1 019 737.92元，調(diào)增由于計(jì)提折舊減少的利潤(rùn)1 019 737.92元。此后也不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，減少了管理費(fèi)用，增加了利潤(rùn)，削弱了費(fèi)用的“稅盾效應(yīng)”，公司間接地將會(huì)承擔(dān)更多的稅負(fù)。
第三，對(duì)稅收的影響。從對(duì)折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導(dǎo)致可抵稅項(xiàng)目的減少，使公司將承擔(dān)更多的稅負(fù)。雖然會(huì)計(jì)上對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致公允價(jià)值變動(dòng)損益增加，利潤(rùn)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，由于稅法上對(duì)此類(lèi)收益不予確認(rèn)，不會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)期所得稅造成影響，但會(huì)形成遞延所得稅負(fù)債，在公司收益實(shí)現(xiàn)當(dāng)期即公司出售投資性房地產(chǎn)時(shí)納入當(dāng)期應(yīng)繳所得稅中進(jìn)行征收。
第四，對(duì)利潤(rùn)的影響。由于首次實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要對(duì)以前年度采取追溯調(diào)整，因此，對(duì)于擁有巨額投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，計(jì)量模式的變更必然會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期利潤(rùn)的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產(chǎn)變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經(jīng)成為利潤(rùn)組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會(huì)計(jì)政策當(dāng)年，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例超過(guò)50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤(rùn)總額10%的比例。采用公允價(jià)值計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)的當(dāng)期漲價(jià)幅度將成為凈利潤(rùn)波動(dòng)的最主要因素。近年來(lái)，我國(guó)政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，公司房?jī)r(jià)有小幅回落。這就導(dǎo)致因公允價(jià)值變動(dòng)而引起的公允價(jià)值變動(dòng)損益的變化，從而給企業(yè)利潤(rùn)造成不小的波動(dòng)。
第五，對(duì)凈資產(chǎn)的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)以及凈資產(chǎn)的比重較調(diào)整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長(zhǎng)近50倍。可以看出，投資性房地產(chǎn)已經(jīng)占領(lǐng)了公司資產(chǎn)很高的權(quán)重。同時(shí)，隨著公司“發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的持續(xù)推進(jìn)，公司開(kāi)始越來(lái)越多地投入到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)以后年度所有者權(quán)益的影響，主要是通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)影響當(dāng)期利潤(rùn)，進(jìn)而影響當(dāng)期所有者權(quán)益。在公允價(jià)值模式下，將非投資性房地產(chǎn)變更用途作為投資性房地產(chǎn)使用時(shí)，公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積”，由此也會(huì)影響當(dāng)期的所有者權(quán)益。由于世茂股份近年來(lái)一直進(jìn)行“發(fā)行股票購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)”的活動(dòng)，業(yè)務(wù)重心越來(lái)越偏重于投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)得到持續(xù)發(fā)展，未有中斷，其資產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況一直呈現(xiàn)出較好的狀態(tài)。在公允價(jià)值模式下，無(wú)論是企業(yè)的凈資產(chǎn)、利潤(rùn)、所有者權(quán)益，還是相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股凈資產(chǎn)、每股收益等，都表現(xiàn)出比在成本模式下更佳的狀態(tài)。但在分析過(guò)程中，不難看出市場(chǎng)環(huán)境對(duì)公允價(jià)值的影響。特別是在近幾年政府管控房?jī)r(jià)的力度加大的情況下，公司的財(cái)務(wù)狀況可能隨市場(chǎng)行情的變動(dòng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。
五、改進(jìn)措施和建議
（一）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)
只有在成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，公允價(jià)值才能可靠真實(shí)地獲得。但是我國(guó)目前投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不成熟，使得準(zhǔn)確獲得公允價(jià)值極具挑戰(zhàn)性。我國(guó)應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這可以借助互聯(lián)網(wǎng)來(lái)完成。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立一個(gè)完善的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，將與房地產(chǎn)交易相關(guān)的部門(mén)，如房地產(chǎn)中介、公證、金融、稅收等機(jī)構(gòu)全部納入其中，形成一個(gè)信息、交易、管理、服務(wù)、監(jiān)督為一體的大型網(wǎng)絡(luò)中心，用來(lái)歸集市場(chǎng)信息，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢、網(wǎng)上交易、監(jiān)管監(jiān)督。
（二）改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則
我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則僅僅說(shuō)明了公允價(jià)值的概念，而對(duì)于不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中相關(guān)的具體用法，并沒(méi)有做詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明。這對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體運(yùn)用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則是非常有必要的。這既需要有關(guān)部門(mén)積極參照國(guó)際準(zhǔn)則以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的進(jìn)一步趨同，同時(shí)也需要結(jié)合中國(guó)國(guó)情。完善的公允價(jià)值準(zhǔn)則既包含對(duì)公允價(jià)值含義的明確，也包括對(duì)計(jì)量方法和操作流程的規(guī)范。
（三）進(jìn)一步發(fā)展第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)
當(dāng)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，評(píng)估出來(lái)的價(jià)值人為控制的可能性比較大。因此為了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀的評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)需要邀請(qǐng)具有高質(zhì)量的評(píng)估機(jī)構(gòu)。目前我國(guó)具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有：房地產(chǎn)評(píng)估師、資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師，分別隸屬于建設(shè)部、財(cái)政部和國(guó)土資源部管理，而此三方在進(jìn)行公允價(jià)值估計(jì)的時(shí)候，分別按照自己的具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值難以得到一致認(rèn)可。因此，資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加快制定有關(guān)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一細(xì)則，對(duì)評(píng)估方法、適用范圍、操作步驟進(jìn)行規(guī)范，以便對(duì)第三方的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供技術(shù)性指導(dǎo)。同時(shí)，應(yīng)該規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)的行業(yè)秩序，對(duì)具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的人員進(jìn)行認(rèn)證，以確保獨(dú)立性。
（四）規(guī)范信息披露
規(guī)范信息披露，使信息披露公開(kāi)透明化，可以使投資性房地產(chǎn)的信息更為規(guī)范、透明，同時(shí)也是遏制企業(yè)操縱利潤(rùn)的有效方法。2007年開(kāi)始對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司沒(méi)有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價(jià)值。因此對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的代表性指標(biāo)，就要求企業(yè)必須分類(lèi)說(shuō)明。在成本計(jì)量模式下，企業(yè)也應(yīng)該說(shuō)明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息及其價(jià)值增長(zhǎng)的狀況；公允價(jià)值計(jì)量模式下，要說(shuō)明用什么方法確定的公允價(jià)值，有什么依據(jù)來(lái)證明，包括邀請(qǐng)?jiān)鯓拥脑u(píng)估機(jī)構(gòu)、運(yùn)用什么樣的評(píng)估方法、證據(jù)都來(lái)自哪里以及評(píng)估假設(shè)等有關(guān)的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學(xué)、規(guī)范。
【參考文獻(xiàn)】
一、我國(guó)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的現(xiàn)狀分析
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)資本與金融行業(yè)結(jié)合越來(lái)越緊密。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最主要的資金來(lái)源渠道是銀行信貸資金，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自銀行信貸。由于銀行房地產(chǎn)貸款收益高,一些銀行紛紛爭(zhēng)搶房地產(chǎn)貸款市場(chǎng),放松房地產(chǎn)貸款條件。我國(guó)的銀行界沒(méi)有協(xié)調(diào)好與房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)放貸關(guān)系,導(dǎo)致一放就亂,一亂就收的局面，因此，我們需要認(rèn)真研究其關(guān)系實(shí)質(zhì)，防范項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
目前，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財(cái)務(wù)及資信評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)等。普遍采用以現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法（Discounted Cash Flow Method）為基礎(chǔ)的決策，這種傳統(tǒng)項(xiàng)目評(píng)估法包括投資回收期法、凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。主要建立在以下這些假設(shè)的基礎(chǔ)上，具體表現(xiàn)為：1.在整個(gè)生命周期內(nèi)，投資的外部環(huán)境不發(fā)生預(yù)期以外的變化，市場(chǎng)條件和競(jìng)爭(zhēng)狀況嚴(yán)格按預(yù)定的方式發(fā)展；2.能夠準(zhǔn)確估價(jià)和預(yù)期項(xiàng)目在生命期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，并且能確定相應(yīng)的貼現(xiàn)率或風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率；3.不同的企業(yè)擁有相同的管理能力和技術(shù)水平，都能夠順利地運(yùn)作項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)度與好壞是由項(xiàng)目本身決定，與管理人員的素質(zhì)和水平無(wú)關(guān)；4.銀行對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的決策一般只有貸款或不貸款；5.很少評(píng)估項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值潛力，尤其是高新研發(fā)項(xiàng)目，以無(wú)形資產(chǎn)入股或是高成長(zhǎng)企業(yè)，定量分析的指標(biāo)少，銀行為控制風(fēng)險(xiǎn)大都只有放棄。
二、我國(guó)銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估中存在的問(wèn)題
銀行采用的評(píng)估方法存在以上的假設(shè)，銀行在進(jìn)行貸款項(xiàng)目評(píng)估時(shí)就存在先天的不足。雖然大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施項(xiàng)目化管理，在貸款發(fā)放前必須進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這在規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款運(yùn)作、防范金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了一定積極作用。但由于我國(guó)銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作起步較晚，在項(xiàng)目評(píng)估的理論、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估組織和具體實(shí)施上，都亟須進(jìn)一步的完善與修正。主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：
1.項(xiàng)目評(píng)估中缺乏有效監(jiān)督、評(píng)價(jià)和責(zé)任追究機(jī)制。外部的評(píng)估機(jī)構(gòu)，銀行難以把握其真實(shí)執(zhí)業(yè)能力，更無(wú)從進(jìn)行監(jiān)督和責(zé)任追究。銀行內(nèi)部評(píng)估人員工作中常存在重?cái)?shù)量輕質(zhì)量的考核誤區(qū)，評(píng)估者的具體責(zé)任和權(quán)力也未能明確，缺乏相應(yīng)的獎(jiǎng)懲和責(zé)任追究機(jī)制。例如：在銀行貸款發(fā)放時(shí)，某些金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目評(píng)估前就已明確貸款意向，有“評(píng)估表面化”的現(xiàn)象，存在評(píng)估工作甚至被視為對(duì)貸款的“包裝”和貫徹領(lǐng)導(dǎo)意志發(fā)放貸款工具的現(xiàn)象。
2.項(xiàng)目評(píng)估方法沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)與當(dāng)前實(shí)際發(fā)展相適應(yīng)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估中普遍存在：項(xiàng)目評(píng)估中機(jī)械的搬用工業(yè)項(xiàng)目貸款的評(píng)估辦法，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)體現(xiàn)不夠，更未能反映出所評(píng)估項(xiàng)目的自身個(gè)性特色。而且評(píng)估報(bào)告重形式輕實(shí)質(zhì)，不能顯現(xiàn)項(xiàng)目特色，揭示個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。
3.項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告沒(méi)有規(guī)范化，表現(xiàn)在：一是內(nèi)容不完整，重點(diǎn)不突出，邏輯分析少，在數(shù)據(jù)引用和選擇上缺乏科學(xué)分析；二是缺乏系統(tǒng)性，銀行往往重視貸前評(píng)估中的現(xiàn)金流的分析，貸后評(píng)估手段缺乏，缺少貸后項(xiàng)目增資、放棄項(xiàng)目和繼續(xù)放貸的評(píng)估機(jī)制；三是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行貸前評(píng)估時(shí)缺少對(duì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的嚴(yán)格考察。
4.項(xiàng)目評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不夠，缺乏專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)和人才。評(píng)估人員普遍只在貸前參與評(píng)估，貸后難以真正的參與到項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作綜合性較強(qiáng)，需要評(píng)估者熟悉項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)、管理學(xué)、法律、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等諸多領(lǐng)域的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)。銀行相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)也較少，缺乏符合要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估人員。不可避免的導(dǎo)致評(píng)估專(zhuān)業(yè)度較差，導(dǎo)致項(xiàng)目評(píng)價(jià)出現(xiàn)偏失。
5.部分企業(yè)存在信用意識(shí)薄弱,定期還款意愿較差,普遍存在“短債長(zhǎng)用”的現(xiàn)象。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金籌措能力有限,往往采用依靠銀行貸款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā),即使是具有較高開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一、二級(jí)開(kāi)發(fā)商,現(xiàn)金流量雖較充裕,但為了在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中勝出,加大開(kāi)發(fā)規(guī)模,目的為下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地、資金的儲(chǔ)備,也長(zhǎng)期占用銀行資金，造成房地產(chǎn)行業(yè)面臨信用缺失的危機(jī)。
三、銀行在房地產(chǎn)貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的建議措施
1.對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行分期。建議根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度，考察項(xiàng)目是否為分期開(kāi)發(fā)，分期的依據(jù)可參考“工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時(shí)間內(nèi)所批建的房屋不能認(rèn)為是分期開(kāi)發(fā)；在項(xiàng)目總投資、房屋開(kāi)發(fā)面積等方面加以規(guī)定，必須達(dá)到合理的下限指標(biāo)，對(duì)中小型項(xiàng)目禁止分期；對(duì)辦理同一“土地使用權(quán)證書(shū)”地塊上的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審慎分期，堅(jiān)決杜絕人為分期。
2.銀行實(shí)行推薦或招投標(biāo)評(píng)估制度，保證項(xiàng)目評(píng)估的準(zhǔn)確度和公正性。銀行應(yīng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家關(guān)于推薦評(píng)估的規(guī)定，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)限額以上的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估報(bào)告要登記備案，重點(diǎn)跟蹤檢查。對(duì)大宗的項(xiàng)目評(píng)估業(yè)務(wù)可以實(shí)行招投標(biāo)，由各評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)自身的資質(zhì)、實(shí)力以及對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的估價(jià)思路、方法等擬定標(biāo)書(shū)進(jìn)行投標(biāo)，然后由評(píng)估行業(yè)的專(zhuān)業(yè)資深人士評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。
3.掌握還款人的第一還款來(lái)源，全面把握房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的重點(diǎn)。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并按期收回本金，借款人第一還款來(lái)源是最重要的，第二還款來(lái)源只是必要的補(bǔ)充作用，項(xiàng)目評(píng)估人員要重視第一還款來(lái)源，重視借款人的資信、項(xiàng)目合法性、經(jīng)營(yíng)收入、抵押物的變現(xiàn)能力、項(xiàng)目收益等方面的評(píng)估，改變追求抵押擔(dān)保率而忽視風(fēng)險(xiǎn)管理的傾向。
4.為了改變目前銀行盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模、承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分風(fēng)險(xiǎn)的狀況，應(yīng)采用科學(xué)的評(píng)估方法，避免房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)。建議以房地產(chǎn)成本價(jià)格和社會(huì)公認(rèn)的利潤(rùn)水平為基礎(chǔ)確定房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值，避免抵押房地產(chǎn)價(jià)值高估，從而擠出房?jī)r(jià)虛高造成的泡沫，降低風(fēng)險(xiǎn)。并參考收益法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果，綜合考慮不同評(píng)估方法下抵押房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，取較低者作為貸款發(fā)放的依據(jù)。這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、銀行乃至整體金融體系的健康、平穩(wěn)發(fā)展是至關(guān)重要的。
5.科學(xué)開(kāi)展銀行貸款抵押擔(dān)保方式。首先采取適當(dāng)?shù)盅罕嚷?，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、項(xiàng)目銷(xiāo)售前景不定性較大的土地使用權(quán)，在抵押率上要嚴(yán)格控制。其次確立合理的抵押值，例如：取得時(shí)間較長(zhǎng)、土地價(jià)值上漲幅度較大土地使用權(quán)抵押的，按土地使用權(quán)評(píng)估值作為抵押值；以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預(yù)售房款等相關(guān)費(fèi)用后，確定抵押物價(jià)值。最后要做好抵押擔(dān)保的銜接，確保抵押足值有效。
6.提高貸款審查人員專(zhuān)業(yè)度，有效監(jiān)督項(xiàng)目評(píng)估質(zhì)量。貸款審查人員應(yīng)站在銀行的角度客觀評(píng)估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險(xiǎn)因素。改變單純以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)乘以貸款價(jià)值比率確定貸款額度的操作方法，有效控制房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自各個(gè)方面，這些風(fēng)險(xiǎn)都是人為可以控制的，只要我們加強(qiáng)行業(yè)自律，增強(qiáng)職業(yè)道德觀念，自覺(jué)抵制住社會(huì)不良風(fēng)氣，房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估一定會(huì)健康有序的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
城鎮(zhèn)化是當(dāng)前重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一，城市、鎮(zhèn)規(guī)模急劇擴(kuò)張，隨之帶來(lái)的是城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。山東省作為我國(guó)的人口第二大省和沿海發(fā)達(dá)省份，城鎮(zhèn)化的任務(wù)更是艱巨，但同樣給建筑和房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的發(fā)展空間。
1.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系
城鎮(zhèn)化是指農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口的過(guò)程。在我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，這一過(guò)程相當(dāng)緩慢，但改革開(kāi)放以后，這一過(guò)程明顯加快。同時(shí)，改革開(kāi)放以來(lái)尤其是20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)一直以一種超常規(guī)的速度向前發(fā)展。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城鎮(zhèn)化不可分離的，城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推劑。
衣、食、住、行是人類(lèi)的基本需求，在人們解決了基本的食物問(wèn)題之后，住房成為首當(dāng)其沖的問(wèn)題。許多剛剛走出農(nóng)村進(jìn)入城市的人成為房地產(chǎn)業(yè)的潛在消費(fèi)者，同時(shí)隨著人們生活水平的提高和對(duì)居住條件改善的需求的日益強(qiáng)烈，巨大的住房需求儼然吸引了開(kāi)發(fā)商的眼球。同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化帶來(lái)的城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市檔次的提升，工業(yè)用房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)業(yè)以極快的速度發(fā)展，可以說(shuō)，在一定程度上，正是城鎮(zhèn)化催生了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。
2.山東城鎮(zhèn)化進(jìn)程的趨勢(shì)分析
按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平處于30%到50%之間時(shí)，其城鎮(zhèn)化將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展階段。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年至2007年，山東省城鎮(zhèn)化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分點(diǎn)。按照這一速度，2010年底，山東省城鎮(zhèn)化水平將超過(guò)50%，意味著山東省的城鎮(zhèn)化進(jìn)程經(jīng)歷了高速發(fā)展后，將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。
2011年山東省城市化領(lǐng)導(dǎo)小組向各市、縣、區(qū)下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作的通知》?！锻ㄖ诽岢?，根據(jù)新的形勢(shì)和任務(wù)，確定全省“十二五”城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)為，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%以上，年均提高1個(gè)百分點(diǎn)，給山東省的城鎮(zhèn)化注入了一針強(qiáng)心劑。如果目前山東省總?cè)丝谝?600萬(wàn)計(jì)，那么每年就有96萬(wàn)人口由農(nóng)村進(jìn)入城市，可想而知，這是一個(gè)非常大的數(shù)字。
3.山東房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析
最近幾年山東省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是十分良好的。結(jié)合未來(lái)五年山東省城鎮(zhèn)化進(jìn)程的分析，筆者認(rèn)為未來(lái)幾年山東省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景基本平穩(wěn)，主要基于以下幾方面的原因：
第一，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，這一點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，但房地產(chǎn)業(yè)也有其自身弱點(diǎn)，需要資金量大并且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化非常敏感。如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低潮，房地產(chǎn)業(yè)往往先于其他行業(yè)表現(xiàn)出來(lái)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)GDP的增長(zhǎng)率一直保持在8%左右，顯示了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀把握能力，也增強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的信心。
第二，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快保持了需求拉動(dòng)住房增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。正如上文分析，山東省每年約有100萬(wàn)人口進(jìn)入城市，如果人均住房面積就以15平方米計(jì)算，每年至少需要新增住宅1300萬(wàn)平方米，事實(shí)上還遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字。隨著城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民為改善居住條件而購(gòu)買(mǎi)新房，每年新增的住宅需求還是相當(dāng)大的。同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，省內(nèi)一些城市也逐漸的對(duì)老城區(qū)實(shí)行改造，這也在一定程度上增加了住房的需求。
第三，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，其它類(lèi)型房地產(chǎn)如工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公寫(xiě)字樓等物業(yè)的需求也必將增長(zhǎng)。而這部分房地產(chǎn)如商業(yè)房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等由于其較高的進(jìn)入門(mén)檻往往能創(chuàng)造出更大的價(jià)值，而且勢(shì)必會(huì)成為有實(shí)力的大企業(yè)競(jìng)相投資的熱點(diǎn)。
第四，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將越來(lái)越規(guī)范，而規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往能帶來(lái)新的發(fā)展空間。當(dāng)前山東省房地產(chǎn)企業(yè)比較多并且比較混雜，一些沒(méi)有資質(zhì)、沒(méi)有實(shí)力的小企業(yè)嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和外資企業(yè)的進(jìn)入，那些有資質(zhì)等級(jí)有誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)企業(yè)將逐漸主導(dǎo)市場(chǎng)并且形成行業(yè)內(nèi)的良性競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事。
第五，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展空間必然會(huì)越來(lái)越寬闊。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包含門(mén)類(lèi)非常多的行業(yè)，它不但包括各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還包括各類(lèi)房地產(chǎn)中介行業(yè)如房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估、策劃、銷(xiāo)售等。目前山東省房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)育不健全，與南方房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較完善的城市相比，山東省的房地產(chǎn)中介行業(yè)還比較落后，沒(méi)有形成一套規(guī)范的運(yùn)作體系，正因?yàn)槿绱?，留給房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展空間還是非常大的。
4.房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
山東省的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)在以下幾方面采取措施以應(yīng)對(duì)不斷深入的城鎮(zhèn)化：
第一，搞好房地產(chǎn)需求的市場(chǎng)調(diào)研工作。首先，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做好市場(chǎng)需求的調(diào)查工作，查清短期和長(zhǎng)期的市場(chǎng)需求，根據(jù)需求量確定開(kāi)發(fā)量；其次，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們的收入差距也越來(lái)越大，不同收入的檔次也越來(lái)越多，不同的收入檔次有不同的住房消費(fèi)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)針對(duì)不同消費(fèi)需求開(kāi)發(fā)出價(jià)格各異的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
第二，住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要突出居住理念，要符合人性化要求。當(dāng)前人們對(duì)住房的要求已不再單單滿足于解決基本需求，而是對(duì)住房的舒適性、個(gè)性、高科技性等提出了很高的要求，開(kāi)發(fā)商可以針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求推出一批綠色住宅、高檔時(shí)尚住宅。
第三，應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢、、策劃等中介組織，同時(shí)這些中介行業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范運(yùn)作，要做到中介程序清晰化、簡(jiǎn)潔化、合法化。要建立更多的評(píng)價(jià)和審查企業(yè)行為的組織，確保企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范和幫助企業(yè)維護(hù)自身的權(quán)益，為企業(yè)提供多方預(yù)測(cè)、預(yù)警、報(bào)價(jià)、結(jié)算、技術(shù)交易等服務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。
第四，因?yàn)槌擎?zhèn)化的發(fā)展促進(jìn)了城市密集區(qū)、城市群等的產(chǎn)生，正如山東半島城市群一樣，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)該突破城市的界限，尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的跨區(qū)域投資以及不同區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，只有這樣，才能將房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企業(yè)，才能夠在不同地域、不同背景中保持強(qiáng)勁的活力。
參考文獻(xiàn)：
Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.
Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement
一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)專(zhuān)業(yè)人才的需求
房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)。具體包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)（各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)）、房地產(chǎn)管理業(yè)（住宅物業(yè)管理、土地批租經(jīng)營(yíng)管理和其它房屋的管理活動(dòng)）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與業(yè)（房地產(chǎn)與經(jīng)紀(jì)人服務(wù)、居間買(mǎi)賣(mài)、租賃服務(wù)、房地產(chǎn)交易保證服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)等）。日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)雖然不包括在房地產(chǎn)業(yè)中，但其在人才需求上也與房地產(chǎn)人才需求有著密切的關(guān)系。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開(kāi)始興起，經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積2000年末已經(jīng)達(dá)到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農(nóng)村達(dá)到27平方米。據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計(jì)算，將需要新建城鎮(zhèn)住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計(jì)入非居住建筑的建筑面積，未來(lái)10年中國(guó)胸地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?000年，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)增加值約5400億元，占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到了6％左右，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、尤其是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國(guó)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2.7萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員100多萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)8000余家，從業(yè)人員約15萬(wàn)人（其中取得房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)30000人），房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約2.7萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員30多萬(wàn)人：物業(yè)管理企業(yè)2.5萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員260多萬(wàn)人。此外，如果加上在政府從事房地產(chǎn)行政管理工作、房地產(chǎn)教育研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信息服務(wù)與咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資顧問(wèn)與策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的就業(yè)人數(shù)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)超過(guò)550萬(wàn)人。
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，其從業(yè)人員基本上都是來(lái)自城市規(guī)劃、建筑學(xué)、土木工程、建設(shè)管理、投資與金融等相關(guān)專(zhuān)業(yè)，真正受過(guò)系統(tǒng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)和房地產(chǎn)在內(nèi)的一類(lèi)專(zhuān)業(yè)，最受考生青睞；《深圳晚報(bào)》在未來(lái)人才市場(chǎng)上最走俏的將是金融、保險(xiǎn)，高級(jí)管理、物業(yè)管理等13類(lèi)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)人才。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)北京市有關(guān)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，30.77%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景非常樂(lè)觀、畢業(yè)生供不應(yīng)求，69.23%的同學(xué)認(rèn)為就業(yè)前景一般、但是可以找到合理的工作，沒(méi)有同學(xué)認(rèn)為就業(yè)形勢(shì)不好。
二、中國(guó)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育發(fā)展的歷史回顧
1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)教育的變革
1989年，經(jīng)過(guò)國(guó)家教委批準(zhǔn)，中國(guó)高等學(xué)校開(kāi)始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)，到1998年教育部頒布新的專(zhuān)業(yè)目錄為止，全國(guó)設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)的高等學(xué)校達(dá)到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學(xué)校本科專(zhuān)業(yè)目錄》，對(duì)原有專(zhuān)業(yè)講行了調(diào)整，專(zhuān)業(yè)種數(shù)由504種減少至249種，將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)調(diào)整到工商管理類(lèi)的工商管理專(zhuān)業(yè)。各高校按照教育部的要求，于1999年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的歸屬進(jìn)行了調(diào)整，部分高校將該專(zhuān)業(yè)并入工程管理專(zhuān)業(yè)，也有部分高校并人了工商管理專(zhuān)業(yè)。
建設(shè)部作為中國(guó)建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門(mén)，于1994年成立了“全國(guó)高等學(xué)校建筑與房地產(chǎn)管理學(xué)科專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”。該委員會(huì)在1998年過(guò)渡到“全國(guó)高等學(xué)校工程管理專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”的過(guò)程中，繼承了原對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育指導(dǎo)的職責(zé)，并將“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”作為工程管理專(zhuān)業(yè)的一個(gè)方向延續(xù)至今。將“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理”并人工商管理專(zhuān)業(yè)的院校，目前尚沒(méi)有納入“全國(guó)高等學(xué)校工程管理專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)”指導(dǎo)的范圍。另外，目前中國(guó)專(zhuān)科教育的專(zhuān)業(yè)目錄中，目前仍然保留有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)和物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)。
2、中國(guó)高校與房地產(chǎn)相關(guān)的本科教育
到2000年底，全國(guó)共有77所高校開(kāi)設(shè)有管理學(xué)學(xué)科門(mén)類(lèi)下的工程管理專(zhuān)業(yè)。此外，還有一些本科生專(zhuān)業(yè)與房地產(chǎn)教育相關(guān)。
資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理：共有以北京大學(xué)、北京師范大學(xué)、華東師范大學(xué)、南京大學(xué)等在內(nèi)的32所高校開(kāi)設(shè)了地理學(xué)學(xué)科門(mén)類(lèi)下的資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專(zhuān)業(yè)。該專(zhuān)業(yè)開(kāi)設(shè)的主要課程：地質(zhì)學(xué)、自然地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)地理學(xué)、國(guó)土規(guī)劃、地圖學(xué)、遙感應(yīng)用、管理科學(xué)、環(huán)境科學(xué)、土地評(píng)價(jià)與土地管理、水資源計(jì)算與管理、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、環(huán)境化學(xué)、地理信息系統(tǒng)、城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等。該專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在科研機(jī)構(gòu)、高等學(xué)校、企事業(yè)單位和行政管理部門(mén)從事科研、教學(xué)、資源開(kāi)發(fā)利用與規(guī)劃、管理等工作。
城市規(guī)劃：共有以同濟(jì)大學(xué)、清華大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、天津大學(xué)、東南大學(xué)、重慶大學(xué)等為代表的43所高校開(kāi)設(shè)了屬于建筑學(xué)門(mén)類(lèi)的城市規(guī)劃專(zhuān)業(yè)。開(kāi)設(shè)的主要課程包括：城市規(guī)劃原理、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃理論與城市發(fā)展史、城市道路與交通、城市生態(tài)與環(huán)境保護(hù)、城市地理學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃行政法規(guī)與城市規(guī)劃管理。該專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃管理、決策咨詢、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等部門(mén)從事規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理，開(kāi)展城市遏路交通規(guī)劃、城市市政工程規(guī)劃、園林游憩系統(tǒng)規(guī)劃，并能參與城市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)籌劃以及相關(guān)政策法規(guī)研究等方面工作。
土地資源管理：以中國(guó)人民大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)、中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)等為行表的34所高校（以農(nóng)業(yè)類(lèi)院校為主）開(kāi)設(shè)了公共管理學(xué)科門(mén)類(lèi)下的土地資源管理專(zhuān)業(yè)。開(kāi)設(shè)的主要課程包括：土地資源學(xué)、土地規(guī)劃學(xué)、土地管理學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、地籍管理學(xué)、測(cè)量學(xué)、土地信息系統(tǒng)。該專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：能在國(guó)土、城建、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域從事土地調(diào)查、土地利用規(guī)劃、地籍管理及土地管理政策法規(guī)工作的高級(jí)專(zhuān)門(mén)人才。
三、工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容
1、課程設(shè)置
作為工程管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)方向之一，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方向與工程項(xiàng)目管理等其他專(zhuān)業(yè)方向一起，共同使用工程管理專(zhuān)業(yè)的課程平臺(tái)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)方向的專(zhuān)業(yè)方向課程包括：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。在培養(yǎng)目標(biāo)上，要求該專(zhuān)業(yè)方向的畢業(yè)生初步具有分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論問(wèn)題的能力，具備從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與評(píng)估、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)投資與融資、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理和房地產(chǎn)行政管理的基本技能。
2、各專(zhuān)業(yè)方向課程的教學(xué)內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)概述、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論、房地產(chǎn)制度（土地制度、住房制度）、房地產(chǎn)市場(chǎng)（供求關(guān)系與價(jià)格、市場(chǎng)特性與功能、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的依存基礎(chǔ)（區(qū)域和社區(qū)分析、城市發(fā)展模式、土地利用分區(qū)、土地價(jià)值）、分類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)（住宅市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、其他房地產(chǎn)市場(chǎng)）、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府干預(yù)（宏觀調(diào)控、城市土地利用規(guī)劃、耕地保護(hù)、房地產(chǎn)稅收）。
房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)概述（概念、作用、估價(jià)制度、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估）、房地產(chǎn)估價(jià)基本理論（市場(chǎng)價(jià)值與價(jià)格、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素、房地產(chǎn)估價(jià)原則）、房地產(chǎn)估價(jià)程序（程序、估價(jià)目的與價(jià)值類(lèi)型、房地產(chǎn)類(lèi)型及其特點(diǎn)、房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)）、市場(chǎng)區(qū)域和鄰里分析（市場(chǎng)區(qū)域與鄰里的含義、市場(chǎng)環(huán)境分析的主要內(nèi)容）、估價(jià)對(duì)象的確認(rèn)與描述（估價(jià)對(duì)象的范圍、政府法例限制與權(quán)益性質(zhì)、場(chǎng)地描述、場(chǎng)地使用經(jīng)濟(jì)性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場(chǎng)法、成本法、收益法、土地估價(jià)、房地產(chǎn)部分權(quán)益估價(jià)、估價(jià)結(jié)果與估價(jià)報(bào)告、信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的管理（投資計(jì)劃管理，項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理、土地管理、項(xiàng)目開(kāi)工及建設(shè)期間的管理、項(xiàng)目銷(xiāo)售與產(chǎn)權(quán)管理、項(xiàng)目竣工及入住管理、市政及配套設(shè)施管理）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與組織（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、組織形式、價(jià)值鏈，發(fā)展戰(zhàn)略）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃（宏觀因素分析、市場(chǎng)研究與投資機(jī)會(huì)、場(chǎng)地選擇、產(chǎn)品功能定位）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金融通、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、物業(yè)與資產(chǎn)管理（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、設(shè)施與設(shè)備管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理）。
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售：市場(chǎng)概述、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)定價(jià)策略、房地產(chǎn)分銷(xiāo)與促銷(xiāo)策略、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的制定與實(shí)施。
四、清華大學(xué)工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)課程教學(xué)的實(shí)踐
1、與學(xué)校、學(xué)院教學(xué)平臺(tái)的關(guān)系
清華大學(xué)的工程管理專(zhuān)業(yè)設(shè)置在土木工程學(xué)院。為了體現(xiàn)通才教育、拓寬學(xué)生知識(shí)面的總體要求，在培養(yǎng)計(jì)劃要求的總共140個(gè)學(xué)分中，有70個(gè)學(xué)分為校級(jí)教學(xué)平臺(tái)提供（包括數(shù)理基礎(chǔ)、外語(yǔ)、計(jì)算機(jī)等，本專(zhuān)業(yè)要求的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、法律基礎(chǔ)等課程也由該平臺(tái)提供），有35個(gè)學(xué)分由院級(jí)教學(xué)平臺(tái)提供（包括建筑材料、工程測(cè)量、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)等土木工程技術(shù)課程，也包括本專(zhuān)業(yè)要求的工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、施工技術(shù)與組織等），與工程管理專(zhuān)業(yè)密切相關(guān)的專(zhuān)業(yè)課程占35個(gè)學(xué)分。為了體現(xiàn)貫通教育的宗旨，清華大學(xué)工程管理專(zhuān)業(yè)沒(méi)有再進(jìn)一步細(xì)分專(zhuān)業(yè)方向。
2、工程管理專(zhuān)業(yè)課程中房地產(chǎn)課程設(shè)置
由于歷史的原因，橫跨土木工程學(xué)院、建筑學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所掛靠在土木工程學(xué)院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學(xué)院的建設(shè)管理系。因此，清華大學(xué)工程管理專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)方案中，雖然沒(méi)有細(xì)分專(zhuān)業(yè)方向，但也納入了一定數(shù)量的房地產(chǎn)相關(guān)課程。目前面向工程管理專(zhuān)業(yè)本科生設(shè)置的房地產(chǎn)相關(guān)的課程包括：城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（經(jīng)濟(jì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)概論（專(zhuān)業(yè)主干課，2學(xué)分）、房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)（專(zhuān)業(yè)選修課，3學(xué)分）、物業(yè)管理（專(zhuān)業(yè)選修課，2學(xué)分）。
近10年的實(shí)踐表明，面向工程管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)課程，拓寬了學(xué)生的視野，在保證工程管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)的同時(shí)，強(qiáng)化了其經(jīng)濟(jì)、管理類(lèi)的知識(shí)和技能，為學(xué)生就業(yè)提供了更廣泛的選擇性。
3、房地產(chǎn)課程的主要教學(xué)內(nèi)容
城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)：宏觀與微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析；區(qū)域增長(zhǎng)；城市發(fā)展與土地利用；房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析（討論課題目：中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期變化及比較）；土地市場(chǎng)與土地價(jià)格；住宅市場(chǎng)（討論課題目：住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)）；商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)（討論課題目：寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金與空置）；工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)；（討論課題目：中外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補(bǔ)貼與住房支付能力）；城市增長(zhǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府干預(yù)。
房地產(chǎn)概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)金融（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資、抵押貸款、證券化）、中國(guó)房地產(chǎn)主要稅制、中國(guó)房地產(chǎn)法律制度（法規(guī)體系及其分類(lèi)、土地管理制度、開(kāi)發(fā)管理制度、市場(chǎng)管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)
物業(yè)管理：物業(yè)管理概述、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)、房屋修繕管理、房屋設(shè)各管理、物業(yè)管理綜合服各、住宅小區(qū)物業(yè)管理、收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容、收益性物業(yè)管理中的財(cái)各與成本管理、寫(xiě)宇樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理。
五、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育的建議
房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)是重要的專(zhuān)業(yè)科目之一，這是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的廣泛需求和學(xué)生的良好就業(yè)前景所決定的。政府和半政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)（含商業(yè)銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產(chǎn)投資信托公司和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司等）、房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司以及房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)（含房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)、投資咨詢公司、信息公司、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、建筑師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和律師事務(wù)所等）均對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)人才有著巨大的需求。
從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)人才需求前發(fā)展趨勢(shì)及中國(guó)越來(lái)越融入全球化經(jīng)濟(jì)體系的角度看，中國(guó)必須逐步建立起滿足市場(chǎng)需要的、與國(guó)外高?；疽恢碌娜瞬排囵B(yǎng)模式。為此，提出如下建議：
1、建設(shè)管理與房地產(chǎn)的學(xué)科設(shè)置
工程管理（建設(shè)管理，下同）與房地產(chǎn)分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。在國(guó)外，建設(shè)管理專(zhuān)業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)（如得克薩斯奧斯訂大學(xué)土木工程系、斯坦福大學(xué)土木與環(huán)境工程系），也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系（如佛羅里達(dá)大學(xué)建設(shè)管理學(xué)院、英國(guó)里丁大學(xué)建設(shè)管理與工程系）。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系（如賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系、麥迪遜威斯康辛大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)與土地經(jīng)濟(jì)系），有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個(gè)系（如紐約大學(xué)商學(xué)院金融系、佛羅里達(dá)大學(xué)商學(xué)院金融保險(xiǎn)與房地產(chǎn)系）。
從學(xué)科領(lǐng)域覆蓋的內(nèi)容看，建設(shè)管理與房地產(chǎn)在建筑技術(shù)與管理技術(shù)方面有所交叉，只是前者強(qiáng)調(diào)技術(shù)與管理，后者強(qiáng)調(diào)金融與投資。因此，英國(guó)多數(shù)大學(xué)及受英國(guó)學(xué)科設(shè)置影響較大的大學(xué)，通常將房地產(chǎn)和建設(shè)管理設(shè)在同一個(gè)學(xué)院或同一個(gè)學(xué)系中。例如，但英國(guó)里丁大學(xué)城市與區(qū)域?qū)W院（Faculty）分別設(shè)立有建設(shè)管理與工程學(xué)院（shool），由建設(shè)管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開(kāi)發(fā)系，香港大學(xué)在建筑學(xué)院設(shè)立有房地產(chǎn)與建設(shè)系，新加坡人學(xué)在設(shè)計(jì)與環(huán)境學(xué)院分設(shè)建筑管理系和房地產(chǎn)系。
目前中國(guó)與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)科設(shè)置的模式，英國(guó)模式相似，但隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)發(fā)建設(shè)階段逐漸過(guò)渡到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理階段，對(duì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)方面人才的需求會(huì)減少，而對(duì)投資、金融方面的人才會(huì)逐步增加。因此各高校從房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)科設(shè)置上，應(yīng)該關(guān)注這種市場(chǎng)環(huán)境的變化，適時(shí)做出調(diào)整。
2、研究生層次的教育是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育的主要發(fā)展方向
房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的學(xué)科，如果要求學(xué)生在本科階段學(xué)習(xí)廣泛涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、金融、環(huán)境和技術(shù)等方面的課程，很難打下較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也很難使學(xué)生具備某一方面的專(zhuān)業(yè)能力。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最緊缺的，是那些在某一領(lǐng)域有較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，又在更多的領(lǐng)域有廣泛知識(shí)和素養(yǎng)的人才。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)為例，在其所管理的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要市場(chǎng)分析、投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)與資產(chǎn)管理等各方面的專(zhuān)業(yè)人才，如果企業(yè)的工作人員對(duì)各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的內(nèi)容都是一知半解，則這個(gè)團(tuán)隊(duì)是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的。企業(yè)所需要的員工肯定是對(duì)某一兩個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域比較精通，對(duì)其他相關(guān)領(lǐng)域有基本的解，能夠形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的團(tuán)隊(duì)共同工作，這樣組成的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，才有竟?fàn)幜Α?/p>
為了適應(yīng)這種需要，高等學(xué)校應(yīng)該面向房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)背景的學(xué)生，開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)投資”、“房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)學(xué)”、“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”、“房地產(chǎn)案例分析”、“城市公共政策”、“房地產(chǎn)法”等比較深入的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課程。從目前的情況來(lái)看，國(guó)家雖然沒(méi)有設(shè)立房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，但該專(zhuān)業(yè)方向的研究生教育，完全可以借助經(jīng)濟(jì)學(xué)、資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理、城市規(guī)劃、管理科學(xué)與工程、工商管理和土地資源管理等多個(gè)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)來(lái)完成。當(dāng)然，由于專(zhuān)業(yè)方向所在的學(xué)科分散，也為房地產(chǎn)學(xué)科建設(shè)帶來(lái)了比較大的難度。
3、妥善處理好與工程管理專(zhuān)業(yè)的關(guān)系
雖然目前我國(guó)工程管理專(zhuān)業(yè)內(nèi)包含房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向，但并不表明工程管理學(xué)科就是房地產(chǎn)的上級(jí)學(xué)科，也不表明我們的工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)方向就等同于國(guó)外的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)。從目前工程管理專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)建議的培養(yǎng)方案看，與建造技術(shù)、土木工程相關(guān)的課程占據(jù)了50％以上的比例，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向的學(xué)生得到的實(shí)際上也是一個(gè)營(yíng)造師應(yīng)該獲得的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，不是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)所需要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、金融、投資和工商管理專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)。
從國(guó)外房地產(chǎn)學(xué)科發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)學(xué)科更多地屬于工商管理學(xué)科。例如，賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，是美國(guó)排名第一的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，其本科生課程計(jì)劃中的37門(mén)課程中，有33門(mén)課程與沃頓商學(xué)院其他18個(gè)專(zhuān)業(yè)的要求一致（含9門(mén)工商管理基礎(chǔ)課程），房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的4門(mén)專(zhuān)業(yè)課中（“房地產(chǎn)法律、金財(cái)與開(kāi)發(fā)”、“房地產(chǎn)金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“住房金融與住房政策”、“高級(jí)房地產(chǎn)投資與分析”、“國(guó)際住房比較”、“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”、“國(guó)際房地產(chǎn)比較”等課程中選修2門(mén)），沒(méi)有涉及任何工程技術(shù)類(lèi)課程。英國(guó)里丁大學(xué)土地管理與開(kāi)發(fā)系的土地管理、房地產(chǎn)投資與金融專(zhuān)業(yè)本科生課程，也是以社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、管理、法律和房地產(chǎn)類(lèi)課程為主，對(duì)城市規(guī)劃和建筑技術(shù)相關(guān)課程只是少量涉及。
國(guó)內(nèi)財(cái)經(jīng)、師范類(lèi)院校的工程管理專(zhuān)業(yè)多是由原房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，在遇參照工程管理專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)建議的《工程管理專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)方案》制訂培養(yǎng)方案時(shí)，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的指導(dǎo)性意見(jiàn)，這些學(xué)校不具備開(kāi)設(shè)土木工程技術(shù)類(lèi)課程的條件；不遵循這個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，又找不到一個(gè)有效的專(zhuān)業(yè)出口。在未來(lái)的工程管理專(zhuān)業(yè)評(píng)估過(guò)程中，這個(gè)矛盾會(huì)越來(lái)越突出地表現(xiàn)出來(lái)。例如，天津商學(xué)院工程管理專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃中，將土木工程概論、工程力學(xué)、工程結(jié)構(gòu)、建筑測(cè)量、工程項(xiàng)目管理、工程造價(jià)管理、建筑工程招投標(biāo)與合同管理列為主干課程，但實(shí)際上該校并無(wú)土木工程專(zhuān)業(yè)，任課教師要從天津理工大學(xué)聘請(qǐng)。
4、關(guān)于房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)執(zhí)業(yè)資格與國(guó)際互認(rèn)問(wèn)題
隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人事管理制度也在發(fā)生著重大的變革。國(guó)家對(duì)專(zhuān)業(yè)人員的管理逐漸從專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)、職各的管理，轉(zhuǎn)向?qū)?zhuān)業(yè)技術(shù)資格的管理。這就為社會(huì)評(píng)價(jià)學(xué)校、制約學(xué)校專(zhuān)業(yè)設(shè)置的方向和規(guī)模成為可能。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)本來(lái)是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的新興專(zhuān)業(yè)，如果以改革和向前看的姿態(tài)對(duì)詩(shī)這個(gè)專(zhuān)業(yè)，讓市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才知識(shí)結(jié)構(gòu)的需求來(lái)制約學(xué)校的專(zhuān)業(yè)和課程設(shè)置，充分發(fā)揮行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)在評(píng)估學(xué)校教育過(guò)程中的作用，將對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的發(fā)展起到很好的推動(dòng)和促進(jìn)作用。
