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低碳金融的興起與地球變暖及限制溫室氣體排放的國際環(huán)保公約——《京都議定書》關(guān)聯(lián)緊密?！毒┒甲h定書》規(guī)定，從2008到2012年期間，主要工業(yè)發(fā)達國家的溫室氣體排放量要在1990年的基礎(chǔ)上平均減少5.2%，其中歐盟將6種溫室氣體的排放量削減8%，美國削減7%，日本削減6%。《京都議定書》，對各國溫室氣體的排放作了限制性約束。鑒于各國的減排成本相差懸殊，通常發(fā)達國家比發(fā)展中國家高出5至20倍，所以《京都議定書》允許有減排責(zé)任的發(fā)達國家通過向發(fā)展中國家購買減排指標(biāo)來完成履責(zé)，這造就了全球碳排放權(quán)交易市場。因此，發(fā)展河北省低碳金融，真正立足經(jīng)濟舞臺，需要制定一系列更為靈活、操作性更強的低碳金融發(fā)展方略，為河北省低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供體制和政策保障。
一、提升區(qū)位優(yōu)勢，促進碳金融企業(yè)集群發(fā)展
金融的產(chǎn)生與發(fā)展是因為企業(yè)的需求，因此，低碳金融的發(fā)展取決于低碳企業(yè)的存在。低碳金融是指為減少溫室氣體排放而產(chǎn)生的各種金融制度安排和各種金融交易活動。河北省發(fā)展低碳金融的基礎(chǔ)應(yīng)該從低碳企業(yè)集群發(fā)展人手。一個地區(qū)適合于低碳企業(yè)投資并集群發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢，一般由該地區(qū)經(jīng)濟所特有的某些因素形成。區(qū)位優(yōu)勢可以來自于：投入要素和產(chǎn)品市場的地理位置；投入要素的價格、質(zhì)量和生產(chǎn)率；政府的政策和干預(yù)程度；基礎(chǔ)設(shè)施狀況；社會文化差距；法律和商業(yè)法規(guī)等。因此，那些勞動力成本低、要素成本低的區(qū)域，運輸方便、市場潛力大的地區(qū)，政治風(fēng)險小、基礎(chǔ)設(shè)施好的地區(qū)，都具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，由此而成為低碳企業(yè)投資的熱點區(qū)位。
區(qū)位優(yōu)勢理論在一定程度上可以解釋為何低碳金融企業(yè)愿意到此地區(qū)投資發(fā)展而不在彼地區(qū)投資生產(chǎn)。例如，我國浙江省產(chǎn)業(yè)集群在數(shù)量質(zhì)量上都領(lǐng)先全國，因而浙江省的競爭力和人民的富裕程度也在全國名列前茅。無錫、張家界等城市競爭力不斷提升，很大程度上也取決于實施了產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略。因此，低碳產(chǎn)業(yè)集群是低碳產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的成功思路，是提高城市綜合競爭力的核心，也是低碳金融發(fā)展的前提。這表明此地區(qū)低碳企業(yè)發(fā)達，在空間上密集分布，為低碳金融的發(fā)展提供了良好的服務(wù)對象基礎(chǔ)。河北省促進低碳金融與低碳企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)就是大力促進低碳金融企業(yè)集群發(fā)展。
國內(nèi)外研究實踐證明，產(chǎn)業(yè)集群對一個國家、一個區(qū)域、一個城市競爭力的形成和提升都具有重大意義，區(qū)位優(yōu)勢是促進高科技產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展至關(guān)重要的吸引力。河北省應(yīng)大力提升潛在區(qū)位優(yōu)勢，加強本省低碳產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，增強城市競爭力，從而促進低碳金融的相應(yīng)發(fā)展。
二、完善碳金融風(fēng)險投資機制
風(fēng)險投資作為一種資本組織形態(tài)，最早出現(xiàn)于19世紀(jì)末20世紀(jì)初期。到1946年，哈佛大學(xué)商學(xué)院教授geoger doriot和新西蘭地區(qū)的一些企業(yè)家共同組織了美國研究與發(fā)展公司(簡稱ar&d)，它們專門對一些處于早期階段的非上市公司進行股權(quán)投資，從而揭開了現(xiàn)代風(fēng)險投資的序幕。風(fēng)險投資機制是風(fēng)險投資的投資主體、投資對象、相關(guān)的中介服務(wù)機構(gòu)、風(fēng)險資本撤出渠道、政府的監(jiān)管系統(tǒng)等構(gòu)成的經(jīng)濟運行體系，在符合低碳產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)規(guī)律的前提下，相互促進、相互制衡的高效運行過程。
我國要在新形勢下成為經(jīng)濟強國，河北省要成為經(jīng)濟強省，必須加快高科技低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展。風(fēng)險投資作為在市場經(jīng)濟條件下科技成果和低碳產(chǎn)業(yè)化的主要“推動器”，對我國和河北省經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變、綜合競爭力的提高都具有非常重要的現(xiàn)實意義。因此，完善河北省風(fēng)險投資機制是低碳金融穩(wěn)定發(fā)展的保障。例如，在低碳金融初步發(fā)展階段，其投資主體不應(yīng)是某一個金融機構(gòu)，應(yīng)該以“結(jié)合體”金融機構(gòu)的方式完成對低碳企業(yè)的金融服務(wù)，這樣可以減小金融機構(gòu)的投資風(fēng)險，這類似保險機構(gòu)的“共同保險”模式。
從總體而言，碳金融風(fēng)險投資的運作機制是以市場為基礎(chǔ)，其運作過程始終是在市場篩選和過濾機制的作用下進行的，市場篩選和過濾機制是碳金融風(fēng)險投資運作的重要機制。因此，完善河北省碳金融風(fēng)險投資機制，首先要加大低碳金融資金來源渠道，擴充資金規(guī)模，增強其實力；其次要規(guī)范風(fēng)險投資過程，建立健全有效的激勵機制，培養(yǎng)低碳金融風(fēng)險投資專業(yè)人才；最后要完善低碳金融風(fēng)險投資運作環(huán)境，比如，對低碳產(chǎn)業(yè)投資公司實施優(yōu)惠稅收政策等。 三、建立有效的碳金融混業(yè)經(jīng)營模式
隨著全球金融一體化和自由化浪潮的不斷高漲，混業(yè)經(jīng)營已成為國際金融業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨向。在世界上大多數(shù)國
家，包括美國、歐洲和日本都實行混業(yè)經(jīng)營的國際大環(huán)境下，中國金融業(yè)從分業(yè)經(jīng)營走向混業(yè)經(jīng)營，應(yīng)該成為中國金融體制改革的最終選擇和歷史的必然選擇。金融業(yè)的混業(yè)經(jīng)營是銀行、證券公司、保險公司等金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)互相滲透、交叉，而不僅僅局限于自身分營業(yè)務(wù)的范圍。
河北省低碳金融產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展可以借鑒歐盟金融改革的成功經(jīng)驗，歐盟內(nèi)部大市場在成員國之間實行人員、物資、資本和服務(wù)自由流通，歐盟區(qū)域政策有明確的總體目標(biāo)：致力于通過實施積極的區(qū)域政策以達到縮小區(qū)域間差距的目的，使歐盟范圍內(nèi)不同區(qū)域達到最大程度的聚合，這一切都為解決區(qū)域不平等問題和實現(xiàn)廣大地區(qū)真正的聯(lián)合奠定了堅實的基礎(chǔ)。歐盟的金融合作模式可以歸納為“共同穩(wěn)定、同步發(fā)展的區(qū)域化模式”和“可持續(xù)發(fā)展模式”。那么河北省可以根據(jù)本省省情，先選出一個區(qū)域進行地區(qū)碳金融混業(yè)經(jīng)營試點，進而優(yōu)劣互補，縮小地區(qū)發(fā)展差距，促進河北低碳金融混業(yè)發(fā)展。通過建立本區(qū)域低碳金融混業(yè)經(jīng)營促進本區(qū)域低碳企業(yè)發(fā)展之外，更重要的是低碳企業(yè)投融資渠道多元化，低碳金融混業(yè)經(jīng)營資金鏈要遠遠大于單個單位的資金流量。因此，建立低碳金融混業(yè)經(jīng)營是增強低碳產(chǎn)業(yè)資金流動性的有效途徑。
四、建立有效的政府扶持機制
在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整變革和振興的過程當(dāng)中，中國金融業(yè)既要順應(yīng)發(fā)展趨勢，又需要通過自身的變革，充分發(fā)揮金融的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。在全球經(jīng)濟調(diào)整的背景下，發(fā)展低碳經(jīng)濟，金融服務(wù)要先行，對商業(yè)銀行發(fā)展低碳金融業(yè)務(wù)更是我國金融業(yè)加快發(fā)展的機遇，這些都離不開政府的支持。金融機構(gòu)在開展低碳金融服務(wù)過程中，面臨周期長、技術(shù)含量高、政策風(fēng)險大、企業(yè)資信不足等難題，往往無法得剄相應(yīng)的風(fēng)險補償，這不可避免的導(dǎo)致金融業(yè)對于低碳項目融資的不積極。雖然當(dāng)前金融機構(gòu)的綠色信貸是服務(wù)低碳經(jīng)濟的一個不錯的開端，但綠色信貸對低碳經(jīng)濟發(fā)展仍然有限，尤其在低碳金融方面中國金融界沒有恰如其分承擔(dān)并完成使命，這是一個需要迫切解決的問題。金融界在低碳金融發(fā)展方面的不到位，恰恰反映出國家的導(dǎo)向是一個不可或缺的重要方面，與此同時銀行自身也面臨著很多挑戰(zhàn)。比如如何準(zhǔn)確的去評估新經(jīng)濟模式下各種各樣的市場風(fēng)險，這種適合低碳金融業(yè)務(wù)的新風(fēng)險評估體系還沒有建立，這就意味著潛在的風(fēng)險很大。低碳經(jīng)濟和低碳金融近幾年被各國關(guān)注，但現(xiàn)實中成功可借鑒的商業(yè)模式少，對于各國金融業(yè)而言低碳金融的發(fā)展是在摸索中前進，金融業(yè)對低碳經(jīng)濟不熟悉，風(fēng)險程度不確定，造成了金融界發(fā)展低碳金融態(tài)度謹慎。因此，政府的導(dǎo)向是極其關(guān)鍵的，政府在財政與稅收兩大角度應(yīng)給予一定的政策扶持。對于金融機構(gòu)的低碳金融業(yè)務(wù)可以采取稅收的優(yōu)惠，對于跨國低碳融資項目，受益國政府之間按照收益比例相互協(xié)商，按比例共同給予財政扶持。
五、培養(yǎng)低碳金融企業(yè)自主創(chuàng)新力
美國哈佛大學(xué)教授約瑟夫·熊彼特從經(jīng)濟的角度提出了創(chuàng)新的5個方面：采用一種新產(chǎn)品或一種產(chǎn)品的新特征；采用一種新的生產(chǎn)方法；開辟一個新市場；掠取或控制原材料或半制成品的一種新的供應(yīng)來源；實現(xiàn)任何一種工業(yè)的新的組織。因此“創(chuàng)新”不是一個技術(shù)概念，而是一個經(jīng)濟概念：它嚴格區(qū)別于技術(shù)發(fā)明，是把現(xiàn)成的技術(shù)革新引入經(jīng)濟組織，形成新的經(jīng)濟能力。
金融業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，其核心在于自主創(chuàng)新力。21世紀(jì)，世界經(jīng)濟增長的熱點在中國，中國經(jīng)濟發(fā)展的重心在環(huán)渤海京津冀都市圈。河北位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的腹地，近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速。為促進其經(jīng)濟發(fā)展可持續(xù)性，關(guān)鍵是培育河北自身低碳經(jīng)濟和低碳金融的創(chuàng)新。因此，政府應(yīng)對于金融創(chuàng)新加大扶持力度。同時，全融企業(yè)為了自身的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)積極面對挑戰(zhàn)，在加強風(fēng)險監(jiān)控體系完善的同時勇于開拓低碳金融新業(yè)務(wù)，比如，借鑒保險業(yè)的共保、分保方式建立大型低碳項目共融業(yè)務(wù)、分融業(yè)務(wù)等，這樣不但降低了新經(jīng)濟背景下的潛在風(fēng)險，還促進了自身金融業(yè)務(wù)的拓展，進而促進低碳經(jīng)濟的發(fā)展。
上述表明河北省低碳金融發(fā)展與世界經(jīng)濟聯(lián)系越來越緊密，通過對河北省低碳金融發(fā)展投資方略研究表明，河北省低碳金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，?yīng)在政府的有力支持下，提升區(qū)位優(yōu)勢；完善風(fēng)險投資機制；建立低碳金融產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟；培養(yǎng)本土低碳金融企業(yè)自主創(chuàng)新力。以上方面有效結(jié)合定會帶來河北省低碳金融產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展前景。
[參考文獻]
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)新增貸款在我國商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模中的比重將快速上升，會對銀行產(chǎn)生很大壓力。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)市場滑落時，房地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量便會惡化，導(dǎo)致銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險上升。因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金可以為房地產(chǎn)業(yè)提供銀行外的一個融資方式，有助于降低因過分依賴銀行而帶來的系統(tǒng)風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的界定
所謂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)運作，基金資本主要投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態(tài)。
我們認為:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中未上市的企業(yè)直接進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金實質(zhì)上是由不確定多數(shù)投資者出資設(shè)立房地產(chǎn)基金組織，委托房地產(chǎn)基金管理人管理和運用基金資產(chǎn)，委托房地產(chǎn)基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風(fēng)險由投資者共擔(dān)。
二、當(dāng)前對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的幾點誤區(qū)
在清楚地理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的內(nèi)涵時，必須對當(dāng)前社會上存在的對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金認識上的誤區(qū)有所了解和辨別:
一種誤區(qū)認為，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是變相的集資行為。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金時，一些行業(yè)部門和地區(qū)片面強調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的社會籌資功能，而忽視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資功能的規(guī)范化運作，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運作成功與否關(guān)鍵在于其投資運作規(guī)范化和良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。如何正確把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運作，要按照市場化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動性關(guān)系，借鑒國外房地產(chǎn)投資基金運作的先進經(jīng)驗和一整套比較成熟科學(xué)的運作機制，按照市場規(guī)律規(guī)范化發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展成為社會投資者的有效投資工具。
另一種誤區(qū)認為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金作為一種新的商業(yè)性投資主體，必須對基金的投資者負責(zé)，遵循市場規(guī)律原則進行運作。即使是政府作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資者，也必須遵循基金運作的規(guī)則，只能通過基金管理人，通過法定的治理結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金行為。政府可通過以間接方式進行宏觀調(diào)控，通過財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)政策和宏觀規(guī)劃引導(dǎo)各類社會資金的投向，以經(jīng)濟利益和行業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資行為。因此發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是一種金融創(chuàng)新，而不是依附于行政審批的投資工具。
三、我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的必要性
1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股權(quán)投資和其他融資服務(wù)有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負擔(dān)，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于促進房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有分散投資、降低風(fēng)險的基金特性，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。
3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
四、我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的可行性
1.我國房地產(chǎn)市場潛在需求很大，現(xiàn)實發(fā)展很快。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，在這個階段，城鎮(zhèn)化、城市化水平提高，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)長期向好的局面。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測：2010 年我國城市化水平將達到45％左右，城鎮(zhèn)人口達到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億?？鄢鞘袇^(qū)域范圍擴大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。
就住宅市場來說，消費結(jié)構(gòu)升級也將帶來巨大的潛在需求。國際經(jīng)驗表明，恩格爾系數(shù)與住宅消費支出比重成反向變動，一般情況下，恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間，住宅消費比重增加 18％左右。目前我國的恩格爾系數(shù)從1998 年的 44.1％ 已經(jīng)下降到2005年的33.5％，這說明居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向教育、住宅等方面。消費結(jié)構(gòu)的升級將大幅度提高居民住宅消費的比例，增加住宅消費總量。
2.房地產(chǎn)金融體系基本建立。我國房地產(chǎn)金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經(jīng)形成，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造了條件，奠定了基礎(chǔ)。
(1)銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主渠道。從我國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。在我國的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。
(2)股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融中占一定的比重。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，2005年證券統(tǒng)計上公布的房地產(chǎn)業(yè)上市公司有42家，2005年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬股，籌資總額33200萬元，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的占比會有所擴大。
五、發(fā)展我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)劃與構(gòu)想
綜上所述，在我國發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結(jié)合國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展中的成功經(jīng)驗，我們認為：發(fā)展我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金建議采取先試點，后推廣，穩(wěn)步推進的總體思路。其規(guī)劃構(gòu)想如下:
1.國家主管部門應(yīng)積極制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展規(guī)劃和年度發(fā)行計劃，集中審批權(quán)，防止固定資產(chǎn)投資膨脹，通過制定頒布《房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標(biāo)和投資規(guī)定，加強監(jiān)管，防止各地各部門干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的正常運作。
2.先選擇在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟、市場環(huán)境較好的城市如北京、上海、深圳等地區(qū)進行試點運作，發(fā)起數(shù)個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，同時組建相應(yīng)的投資基金管理公司。
3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模要相對比證券投資基金大，單個產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模不得低于十億人民幣，因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，單個投資項目的規(guī)模相對較大，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金參與單個項目的投資比例盡管較小，按一般規(guī)定最高不得超過項目投資的15%，同時也不得超過基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬乃至上千萬。如果規(guī)模過小，不符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的組合投資、分散風(fēng)險的要求，同時如果上市后，也容易引起市場的過度投機炒作。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)行方式應(yīng)采取公募與私募相結(jié)合，以公募為主的方式。盡管美國等國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采取私募方式，且規(guī)定人數(shù)不超過100人，這是由該國的經(jīng)濟水平所決定的。由于我國國情不同，財政、企業(yè)財務(wù)預(yù)算軟約束，現(xiàn)代企業(yè)制度還未普遍建立起來，采取向機構(gòu)投資者私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的方式，不利于試點，達不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標(biāo)。
5.在國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金初步試點成功后，選擇適當(dāng)時機，引入國外房地產(chǎn)投資基金或組建中外合作(合資)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這樣既可以引進資金，促進我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可以將產(chǎn)業(yè)投資基金的金融風(fēng)險向國際分散。同時也可以學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的先進管理經(jīng)驗與實際操作技術(shù)，為培養(yǎng)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理專業(yè)人才創(chuàng)造條件。
參考文獻:
新型城鎮(zhèn)化是兩會熱議的焦點話題。隨著中央政府關(guān)于我國“新型”城鎮(zhèn)化的十年規(guī)劃的出臺，我國大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)即將排上日程。新型城鎮(zhèn)化不僅要求提高城鎮(zhèn)化率還要轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式、創(chuàng)新城鎮(zhèn)化發(fā)展模式、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，這無疑需要政府大量地進行投資，然而有國內(nèi)研究機構(gòu)估計，2010年末，我國地方融資平臺的負債已達10.7萬億元人民幣；而在2012年，這個數(shù)字可能增至11.4萬億元；到2013年，將高達12.77萬億元。很明顯，地方政府的債務(wù)正在節(jié)節(jié)高升。建設(shè)新型城鎮(zhèn)化無疑將也對各級政府的資金數(shù)量與來源提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。
據(jù)測算，城鎮(zhèn)化率每提升1 個百分點，地方政府公共投資需求將增加6個百分點左右。據(jù)此推算，“十二五”時期城鎮(zhèn)化催生的地方政府公共投資規(guī)模就將達30萬億元之巨。資金從何而來？
首先，我們來看中央的地方的預(yù)算資金，有數(shù)據(jù)顯示：2001～2011年，城市市政公用設(shè)施建設(shè)投資中，中央和地方的財政撥款資金的占比雖有緩慢上升，但也不超過三分之一。另外，地方高達數(shù)十萬億的負債中，70%都是銀行貸款。近日銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》重拳規(guī)整商業(yè)銀行的理財產(chǎn)品、遏制地下金融和表外借貸等影子銀行資產(chǎn)擴張能力，嚴控政信合作泛濫。第三、地方政府主要財政來源是出讓土地收入。從總量上看，2005年，各級政府共出讓土地244.8萬畝，土地出讓總收入5500億元，純收益2100億元，相當(dāng)于地方本級一般預(yù)算收入的15%。到2011年，各級政府土地出讓總收入高達3.3萬億元，純收益超過1萬億元，相當(dāng)于地方本級一般預(yù)算收入的20%左右。政府部門整體收入相對于巨大的城鎮(zhèn)化資金需求說，仍然面臨嚴重短缺。另外從增量來看，土地出讓收入更是呈現(xiàn)斷崖式下跌。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超過4000億元。最后，一些地方政府在預(yù)算內(nèi)資金無法滿足建設(shè)需求又無法公開舉債的情況下，嘗試了融資平臺貸款等多種變相融資方式。以政府財政為擔(dān)保向銀行借錢，這個模式在2009年政府采取4萬億元刺激措施時，被幾乎所有地方政府效仿。但是融資平臺不夠規(guī)范、不夠穩(wěn)定、可持續(xù)性差，且規(guī)模過度膨脹可能帶來地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險等問題引來諸多詬病。
為了彌補新型城鎮(zhèn)化的資金缺口，地方政府要就很難擺脫對土地財政和融資平臺的依賴。為此必須對城市建設(shè)投融資機制加以改革與創(chuàng)新：
一、制度創(chuàng)新
（一）深化市場體制改革，轉(zhuǎn)變政府職能
根據(jù)公共產(chǎn)品理論，在市場經(jīng)濟條件下，只有市場機制失靈的領(lǐng)域才交由政府來提供。政府主要做好基本公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的純公益性項目，對于一些可以實現(xiàn)“使用者付費”的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，則可以更多發(fā)揮市場機制的作用，引入多元化的社會資金，適度分散財政風(fēng)險。推動公共產(chǎn)品定價改革，引導(dǎo)更多民間資本進入基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)和公共服務(wù)領(lǐng)域。深化市場經(jīng)濟體制改革，逐步完善在政、企、事投資界限的劃分，打破國有企業(yè)的壟斷，形成投資主體多元化的格局。例如，可以建立基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)交易市場，完善地方政府投資項目的退出機制，以便于地方退出部分國有股權(quán)，盤活地方政府融資平臺現(xiàn)有的資產(chǎn)。
（二）財稅體制創(chuàng)新，有效建立財政和債務(wù)約束機制
工程投資控制是項目建設(shè)單位與工程建筑上共同關(guān)注的重要問題。隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，在建項目無論是在施工周期還是工程規(guī)模上都較之前有和很大變化，由此帶動了工程建設(shè)資金的投入。目前我國經(jīng)濟模式已經(jīng)不是計劃經(jīng)濟，是處于向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的階段。經(jīng)濟模式的轉(zhuǎn)變必然會帶來資金管理控制上的變化，但是就我國工程投資管理方面而言，失控現(xiàn)象還是比較嚴重的，直接影響了工程建設(shè)的資金鏈完善。
一、項目決策階段
工程項目的決策階段是一個項目的開端，決策階段制定的計劃對工程的影響往往是最大的。據(jù)統(tǒng)計，這一階段的控制對整個工程資金投入的影響占到了70%，因此項目決策過程要嚴謹，通過項目投資方、項目建設(shè)方、項目施工方三者之間的相互配合來進行。
決策階段上主要是對工程建設(shè)計劃進行合理性分析，這一階段的分析要根據(jù)實際需求進行，一些項目建設(shè)方為了能讓工程在審核時能夠順利通過，通常采取將投資金額減小的方法來完成。投資預(yù)估金額偏小說明在預(yù)估時并沒有對工程進行完全分析，可能存在項目遺漏的狀況。這樣一來，在工程建設(shè)過程中很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的狀況，造成工程施工周期上的影響。
項目決策階段對資金的控制程度主要依據(jù)對工程項目的數(shù)據(jù)分析方面。像是在地質(zhì)勘探上，造價部門容易出現(xiàn)對現(xiàn)實狀況估計過于樂觀的局面，但在實際工程開挖時若是遇到土層塌陷之類的問題，一是影響工程進度，二是造成資金上的投入，在總資金的管理上造成影響。
對工程施工過程中需要用到的材料價格分析的有效性也是影響工程項目建設(shè)的重要因素。在計劃過程中，造價部門應(yīng)該派遣專人對市場進行材料價格分析，并對市場波動進行可控性預(yù)估。在這一階段，應(yīng)該注意以下幾點：
（一）加強地質(zhì)勘探工作
工程建設(shè)必然會需要對土地進行開挖，地基的質(zhì)量直接決定了工程建設(shè)的質(zhì)量。對地質(zhì)情況的準(zhǔn)確預(yù)估能夠保障決策階段這方面的資金分析。因此應(yīng)該對工程項目建設(shè)的地點進行土質(zhì)以及土層分布狀況的詳細了解，保障最終造價的準(zhǔn)確性。
（二）對市場價格充分調(diào)研
工程材料的價格會受到材料原料價格、供貨商競爭力度以及市場宏觀調(diào)控的影響。工程建設(shè)項目若是大型的，那么在建設(shè)周期上往往會花費幾年的時間，在這幾年當(dāng)中，材料的價格有所波動實屬正常，但是在工程建設(shè)初期的規(guī)劃上是將項目預(yù)算完成并上報了的，因此在預(yù)算的時候就應(yīng)聯(lián)系近幾年材料價格的波動，結(jié)合市場經(jīng)濟變動狀況來對未來幾年材料價格進行預(yù)估。
（三）政策法規(guī)應(yīng)充分了解
政府的宏觀調(diào)控會對稅率等方面做出調(diào)整，項目建設(shè)部門應(yīng)該加強對政策方面的研究，在預(yù)估報價上根據(jù)政策進行稅率的調(diào)整，并且在合同上標(biāo)明稅率需要根據(jù)國家相關(guān)政策的調(diào)整而改變。稅率變動的范圍雖說不大，但是對于大型工程而言，稅率的微小上漲也會引起整個工程投入資金的明顯改變，尤其是在工程進項取稅方面。
二、項目設(shè)計階段
在這一階段，設(shè)計師們應(yīng)該將工程的每個小項目進行詳細的標(biāo)明。像石油化工項目設(shè)計階段不僅要考慮項目建設(shè)成本，還要兼顧到后期運營成本，例如，備品備件的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，可以減少大型化工企業(yè)的備品備件的采購品種和數(shù)量，減少庫存，降低運行成本。另外，化工行業(yè)建設(shè)周期長，設(shè)計階段應(yīng)具有前瞻性，對環(huán)保保護，消防隱患治理應(yīng)加大投資，適當(dāng)?shù)奶岣邩?biāo)準(zhǔn)，降低在工程后期進行返工處理的風(fēng)險，提高綜合社會效益。可見，項目設(shè)計階段的有效程度直接關(guān)系著工程施工的合理性，建設(shè)方應(yīng)該在以下方面進行完善。
（一）優(yōu)化設(shè)計方案
在方案初步完成之后，應(yīng)該聯(lián)系工程的設(shè)計方、施工方、投資方以及監(jiān)管方共同對方案進行優(yōu)化，從方案的合理性、經(jīng)濟性、安全性以及功能性這四個方面進行分析，重新得到一個更合理的方案，保障其經(jīng)濟和理性。
（二）投資金額實行限額制度
工程的投資金額是由項目投資方來投入的，在保障工程使用功能的前提下，投資金額自然是越少越好。限額設(shè)計并不是說一味的將重點放在項目的資金節(jié)約上，而是要在滿足工程設(shè)計條件的情況下，對多余工程進行適當(dāng)刪減。同時，要加強度工程建設(shè)的內(nèi)部控制，通過合理的利用資源將投入控制到最小。
（三）施工參與計劃
工程的施工也應(yīng)該是項目計劃的主體。在工程的實際操作過程中，出現(xiàn)突發(fā)性事件或是額外投資的情況并不少見。例如像是石油化工工程這類型的大型工程而言，在項目計劃制定的時候由于沒有相關(guān)方面的過多經(jīng)驗，因此容易出現(xiàn)遺漏狀況，導(dǎo)致后期工程資金不足，影響施工進度與計劃。讓施工方參與到項目設(shè)計中，一來能夠及時指出項目設(shè)計上的不合理之處，避免在建設(shè)過程中若是發(fā)現(xiàn)不合理的地方還需要逐級上報才能夠更改設(shè)計，延誤工程進度；二來施工方的參與可以在設(shè)計時就提出一些設(shè)計師們沒有想到的輔助項目，在投資金額上表現(xiàn)出來，避免這類項目在建設(shè)過程中在提出后被歸為“增加投資”。
三、結(jié)語
項目投資控制的有效性直接關(guān)系著項目建設(shè)單位的利益，合理的控制是要通過規(guī)則制定的完善程度以及在細節(jié)上的合理規(guī)劃來完成的。投資控制本身就是一項系統(tǒng)性較強的工程，應(yīng)該在不斷地實踐中進行完善，工程造價人員要充分抓住市場規(guī)律，在專業(yè)素質(zhì)提高的基礎(chǔ)上將工程投資設(shè)定在可控范圍之內(nèi)，保障工程效益。
參考文獻：
[1]段曉晨，張小平.我國鐵路工程投資控制存在的問題及成因分析[J].工業(yè)建筑，2010（10）.
1 概述
當(dāng)今中國的證券投資學(xué)教材，對證券投資的研究對象的闡述較少，國內(nèi)比較知名作者吳曉裘，趙錫軍、李向科等在其主編的證券投資學(xué)中都沒有對證券投資學(xué)的研究對象進行界定和闡述，而一門科學(xué)的研究對象、內(nèi)容和方法，需要在學(xué)習(xí)中完善，在完善中學(xué)習(xí)，通過不斷地總結(jié)和修正，逐步完善這一學(xué)科，這一研究對證券投資理論發(fā)展和實踐都具有十分重要的現(xiàn)實意義。
2 證券投資概述
投資包括直接投資和間接投資兩大方面，直接投資是指各個投資主體為在未來獲得經(jīng)濟效益或社會效益而進行的實物資產(chǎn)購建活動。如國家、企業(yè)、個人出資建造機場、碼頭、工業(yè)廠房和購置生產(chǎn)所用的機械設(shè)備等。間接投資是指企業(yè)或個人用其積累起來的貨幣購買股票、債券等有價證券，借以獲得收益的經(jīng)濟行為。一切出于謀取預(yù)期經(jīng)濟收益為目的而墊付資金或?qū)嵨锏男袨槎伎梢钥醋魇峭顿Y。
證券投資是指間接投資，即投資主體用其積累起來的貨幣購買股票、公司債券、公債等有價證券，借以獲得收益的經(jīng)濟行為。證券投資屬于非實物投資，投資者付出資金，購入的是有價證券，而不是機器、設(shè)備、黃金珠寶等實物。證券投資的收益一般包括股息、紅利收益、資本收益、債息收益和投機收益。
證券投資是一種特殊的投資活動，與一般意義上的投資相比，具有高收益性、高風(fēng)險性、期限性和變現(xiàn)性等特點。
3 證券投資與投機
投機起源于古代，早期的投機以賺取地區(qū)差價為主要方式，不同區(qū)域?qū)Σ煌N類產(chǎn)品生產(chǎn)與需求的差別性，為投機者賺取買賣差價創(chuàng)造了條件。進入商品社會后，投機范圍日趨廣泛，它已伸展到生產(chǎn)、流通、金融等眾多領(lǐng)域。
投機的含義就是把握時機賺取利潤。在證券投資學(xué)中，投機的基本含義則是：在信息不充分的條件下做出投資決策，試圖在證券市場的價格漲落中獲利。而這種價格波動帶來的獲利時機同樣賦予所有的社會公眾，并未偏向某種特定的人，但事實上只有少數(shù)人把握住了這種機會。少數(shù)投機者之所以能夠成功，不只是他們熟悉市場的習(xí)性，具有豐富的經(jīng)驗，準(zhǔn)確的預(yù)見力和判斷力，更主要的是具有承擔(dān)風(fēng)險的勇氣。承擔(dān)較大的風(fēng)險，賺取高額利潤就是投機者根本的信條。而對于大多數(shù)人來說，并不愿意承擔(dān)更大的風(fēng)險，他們往往偏重于通過資金、勞動力等生產(chǎn)要素的投入以圖賺取正常利潤的投資行為。
證券投資與投機的區(qū)別主要表現(xiàn)為對預(yù)測收益的估計不同。普通投資者進行證券投資時，較為重視基礎(chǔ)價值分析，以此作為投資決策的依據(jù)；證券投機者不排斥這些方法，但更重視技術(shù)、圖像和心理分析。普通投資者除關(guān)心證券價格漲落而帶來的收益外，還關(guān)注股息、紅利等日常收益；而證券投機者只關(guān)注證券價格漲落帶來的利潤，而對股息、紅利等日常收益不屑一顧。其次是所承擔(dān)的風(fēng)險程度不同。投資的收益與風(fēng)險是成正比的。普通投資者對投資的安全性較為關(guān)注，主要購買那些股息和紅利乃至價格相對穩(wěn)定的證券，因而所承擔(dān)的風(fēng)險較小；投機者主要購買那些收益高而且極不穩(wěn)定的證券，因而其所承擔(dān)的風(fēng)險較大。投機者既可能獲得巨大的收益，也可能遭受巨大的損失。
證券投資與投機并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，只是在程度上有差別。因此要把投資與投機完全區(qū)分開來是很困難的。投資是不成功的投機，投機是成功的投資。
4 證券投資學(xué)研究的對象
證券投資學(xué)的研究對象是證券市場運行的規(guī)律以及遵循其規(guī)律進行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。具體地講，就是證券投資者如何正確地選擇證券投資工具；如何規(guī)范地參與證券市場運作；如何科學(xué)地進行證券投資決策分析；如何成功地使用證券投資策略與技巧；國家如何對證券投資活動進行規(guī)范管理等等。從學(xué)科性質(zhì)上講，證券投資學(xué)具有下列特點：
第一，證券投資是一門綜合性方法論科學(xué)。證券投資的綜合科學(xué)性質(zhì)主要反映在它以眾多學(xué)科為基礎(chǔ)和它涉及范圍的廣泛性。證券投資作為金融資產(chǎn)投資，它是整個國民經(jīng)濟運行的重要組成部分。股市是國民經(jīng)濟的晴雨表，因此，資本、利潤、利息等慨念是證券投資學(xué)研究問題所經(jīng)常使用的基本范疇。證券市場是金融市場的一項重要組成部分。證券投資學(xué)研究的一個重要內(nèi)容是證券市場運行，證券投資者的投資操作，所以必然涉及到貨幣供應(yīng)、市場利率及其變化對證券市場價格以及證券投資者收益的影響。證券投資者進行投資決定購買哪個企業(yè)的股票或債券，總要進行調(diào)查了解，掌握其經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況，從而做出分析、判斷。作這些基礎(chǔ)分析必須掌握一定的會計學(xué)知識。證券投資學(xué)研究問題時，除了進行一些定性分析外，還需要大量地定量分析，證券投資、市場分析、價值分析、技術(shù)分析、組合分析等內(nèi)容都應(yīng)采用統(tǒng)計、數(shù)學(xué)模型進行。因此，掌握經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)、會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、數(shù)學(xué)等方法對證券投資是非常重要的。因此，證券投資學(xué)是一門綜合性方法論科學(xué)。
第二，證券投資是一門應(yīng)用性科學(xué)。證券投資學(xué)雖然也研究一些經(jīng)濟理論問題，但從學(xué)科內(nèi)容的主要組成部分來看，它屬于應(yīng)用性較強的一門科學(xué)。證券投資學(xué)側(cè)重于對經(jīng)濟事實、現(xiàn)象及經(jīng)驗進行分析和歸納，它所研究的主要內(nèi)容是證券投資者所需要掌握的具體方法和技巧，即如何選擇證券投資工具；如何在證券市場上買賣證券；如何分析各種證券投資價值；如何對發(fā)行公司進行財務(wù)分析；如何使用各種技術(shù)方法分析證券市場的發(fā)展變化；如何科學(xué)地進行證券投資組合等等，這些都是操作性很強的具體方法和基本技能。從這些內(nèi)容可以看出，證券投資學(xué)是一門培養(yǎng)應(yīng)用型專門人才的科學(xué)。
第三，證券投資是一門以特殊方式研究經(jīng)濟關(guān)系的科學(xué)。證券投資屬于金融投資范疇，進行金融投資必須以各種有價證券的存在和流通為條件，因而證券投資學(xué)所研究的運動規(guī)律是建立在金融活動基礎(chǔ)之上的。金融資產(chǎn)是虛擬資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的運動就是一種虛擬資本的運動，其運動有著自己一定的獨立性。社會上金融資產(chǎn)量的大小取決于證券發(fā)行量的大小和證券行市，而社會實際資產(chǎn)數(shù)量的大小取決于社會物質(zhì)財富的生產(chǎn)能力和價格。由于金融資產(chǎn)的運動是以現(xiàn)實資產(chǎn)運動為根據(jù)的，由此也就決定了實際生產(chǎn)過程中所反映的一些生產(chǎn)關(guān)系也必然反映在證券投資活動當(dāng)中。即使從證券投資小范圍來看，證券發(fā)行所產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系、所有權(quán)關(guān)系、利益分配關(guān)系，證券交易過程中所形成的委托關(guān)系、購銷關(guān)系、信用關(guān)系等等也都包含著較為復(fù)雜的社會經(jīng)濟關(guān)系。因此證券投資學(xué)研究證券投資的運行離不開研究現(xiàn)實社會形態(tài)中的種種社會關(guān)系。
5 證券投資研究的內(nèi)容和方法
5.1 證券投資的研究內(nèi)容
證券投資的研究內(nèi)容是由其研究對象所決定的，它包括：
5.1.1 證券投資的基本概念和范疇。證券投資過程中涉及許多重要的概念和范疇，如證券（股票、債券等）、證券投資、證券投資風(fēng)險、證券投資收益等。明確這些概念和范疇，是研究證券投資的前提。
5.1.2 證券投資的要素。證券投資活動離不開一定的條件或行為要素，證券投資者、證券投資工具、證券投資中介等是證券投資的實施要素。它們在證券投資過程中分別起著不同但又不可或缺的作用。研究這些要素，對于準(zhǔn)確、全面、深入地說明和理解證券投資運動過程有著十分重要的作用。
5.1.3 從事證券投資活動的空間。證券投資活動是在證券市場上進行的，而證券市場本身是一個相當(dāng)龐雜的體系，它由許多分支組成，證券市場的不同部分具有不同的活動內(nèi)容，并分別滿足不同的證券投資需要。只有充分了解證券市場的組成框架、基本結(jié)構(gòu)和運行機理，才能進入這一市場并有效地從事證券投資活動。
5.1.4 證券投資的規(guī)則和程序。證券投資是按照一定的規(guī)則包括法規(guī)進行的。作為一種交易行為，它有特定的程序和步聚，制度規(guī)定是相當(dāng)嚴密的。了解這些規(guī)則和程序，是從事證券投資的重要前提。
5.1.5 證券投資的原則和內(nèi)在要求。證券投資是一種高收益與高風(fēng)險并存的經(jīng)濟行為。因此安全、高效地進行證券投資，必須把握一些重要的原則和客觀內(nèi)在要求。按證券投資的客觀要求行事，有助于避免證券投資中的盲目性，理性地入市操作，從而增加投資成功的可能性。
5.1.6 證券投資的分析方法。這是證券投資學(xué)最重要的內(nèi)容之一。證券投資分析方法大致上可分為基本分析與技術(shù)分析兩大類，而這兩類分析方法又分別包含了大量內(nèi)容，只有努力掌握這些分析方法，投資者才有可能為正確地選擇投資對象，把握市場趨勢。
5.1.7 證券投資的操作方法。證券投資的操作方法是指實際買賣證券時，在進行投資分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場狀況和投資者自身情況、投資目的等選擇的具體操作模式、策略與手法。它與證券投資分析有著相當(dāng)密切的關(guān)系，它是在投資分析的基礎(chǔ)上確定的，是對投資分析結(jié)果具體操作的反映。投資者個人的投資目的、條件乃至修養(yǎng)與氣質(zhì)也會在某種程度上決定其操作方法。
5.1.8 證券投資中的風(fēng)險與收益。風(fēng)險與收益總是伴隨著整個證券投資過程。實際上，實現(xiàn)風(fēng)險最小化和收益最大化，正是證券投資者追求的目標(biāo)。因此，研究證券投資中的風(fēng)險與收益，自然成為證券投資學(xué)的核心問題之一。什么是證券投資風(fēng)險和收益？它們的構(gòu)成情況如何？怎樣對證券投資中的風(fēng)險與收益進行度量？如何實現(xiàn)收益最大化與風(fēng)險最小化？如何優(yōu)化基于規(guī)避風(fēng)險目的的投資組合等等，證券投資學(xué)均需做出相應(yīng)的回答。
5.2 證券投資學(xué)的研究方法
證券投資是一門理論和應(yīng)用并重的學(xué)科，要實現(xiàn)其研究目的并使這門學(xué)科不斷發(fā)展，就必須堅持以下方法和要求：
5.2.1 規(guī)范與實證分析并重，定性與定量分析結(jié)合的研究方法。證券投資學(xué)要解決繁雜的理論命題并得出科學(xué)的結(jié)論，不僅要大量地運用邏輯思維，進行各種理論抽象和規(guī)范分析，還必須高度地關(guān)注證券投資的實踐，進行廣泛的實證分析。證券投資中涉及大量的技術(shù)問題，分析、決策過程中不僅要考慮可能的制約因素，還必須盡可能弄清這些因素對證券投資的影響程度，而這些因素本身所具有的量化狀態(tài)又可能決定證券投資收益與風(fēng)險程度的差別。因此，證券投資學(xué)的各種結(jié)論的得出，都必須建立在定性分析與定量分析結(jié)合運用的基礎(chǔ)之上。
5.2.2 強調(diào)結(jié)論、觀點的特定性及適用背景，而不刻意追求其普遍適用性或惟一性。證券投資實踐中的情況十分復(fù)雜，變數(shù)很多，市場走勢往往還要受到投機及其他某些人為因素的影響。因此，證券投資學(xué)中所給出的結(jié)論與觀點也只能針對大多數(shù)情況或某些情況，有一定的適用范圍。
5.2.3 強調(diào)動態(tài)的全方位分析。證券投資學(xué)作為一門指導(dǎo)證券投資實踐的學(xué)科，不僅要求完善其理論體系，更重要的是要告訴人們?nèi)绾胃鶕?jù)現(xiàn)象的現(xiàn)狀和動態(tài)，判斷事物發(fā)展的趨勢，提高投資的成功率。
6 結(jié)論
不管是證券投資或者投機，都非常有必要搞清楚其研究對象，通過對證券市場投資理論的研究和實踐的分析，筆者總結(jié)出證券投資學(xué)的研究對象，它是一門研究證券市場運行規(guī)律以及遵循其規(guī)律進行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。而如何正確地選擇證券投資工具，規(guī)范地參與證券市場運作，科學(xué)地進行證券投資決策分析，成功地使用證券投資策略與技巧等等，對證券投資者具有十分重要的意義。
參考文獻：
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[4]中國證券從業(yè)人員資格考試委員會辦公室編.《證券市場基礎(chǔ)知識》[m].上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2000.
1 概述
當(dāng)今中國的證券投資學(xué)教材，對證券投資的研究對象的闡述較少，國內(nèi)比較知名作者吳曉裘，趙錫軍、李向科等在其主編的證券投資學(xué)中都沒有對證券投資學(xué)的研究對象進行界定和闡述，而一門科學(xué)的研究對象、內(nèi)容和方法，需要在學(xué)習(xí)中完善，在完善中學(xué)習(xí)，通過不斷地總結(jié)和修正，逐步完善這一學(xué)科，這一研究對證券投資理論發(fā)展和實踐都具有十分重要的現(xiàn)實意義。
2 證券投資概述
投資包括直接投資和間接投資兩大方面，直接投資是指各個投資主體為在未來獲得經(jīng)濟效益或社會效益而進行的實物資產(chǎn)購建活動。如國家、企業(yè)、個人出資建造機場、碼頭、工業(yè)廠房和購置生產(chǎn)所用的機械設(shè)備等。間接投資是指企業(yè)或個人用其積累起來的貨幣購買股票、債券等有價證券，借以獲得收益的經(jīng)濟行為。一切出于謀取預(yù)期經(jīng)濟收益為目的而墊付資金或?qū)嵨锏男袨槎伎梢钥醋魇峭顿Y。
證券投資是指間接投資，即投資主體用其積累起來的貨幣購買股票、公司債券、公債等有價證券，借以獲得收益的經(jīng)濟行為。證券投資屬于非實物投資，投資者付出資金，購入的是有價證券，而不是機器、設(shè)備、黃金珠寶等實物。證券投資的收益一般包括股息、紅利收益、資本收益、債息收益和投機收益。
證券投資是一種特殊的投資活動，與一般意義上的投資相比，具有高收益性、高風(fēng)險性、期限性和變現(xiàn)性等特點。
3 證券投資與投機
投機起源于古代，早期的投機以賺取地區(qū)差價為主要方式，不同區(qū)域?qū)Σ煌N類產(chǎn)品生產(chǎn)與需求的差別性，為投機者賺取買賣差價創(chuàng)造了條件。進入商品社會后，投機范圍日趨廣泛，它已伸展到生產(chǎn)、流通、金融等眾多領(lǐng)域。
投機的含義就是把握時機賺取利潤。在證券投資學(xué)中，投機的基本含義則是：在信息不充分的條件下做出投資決策，試圖在證券市場的價格漲落中獲利。而這種價格波動帶來的獲利時機同樣賦予所有的社會公眾，并未偏向某種特定的人，但事實上只有少數(shù)人把握住了這種機會。少數(shù)投機者之所以能夠成功，不只是他們熟悉市場的習(xí)性，具有豐富的經(jīng)驗，準(zhǔn)確的預(yù)見力和判斷力，更主要的是具有承擔(dān)風(fēng)險的勇氣。承擔(dān)較大的風(fēng)險，賺取高額利潤就是投機者根本的信條。而對于大多數(shù)人來說，并不愿意承擔(dān)更大的風(fēng)險，他們往往偏重于通過資金、勞動力等生產(chǎn)要素的投入以圖賺取正常利潤的投資行為。
證券投資與投機的區(qū)別主要表現(xiàn)為對預(yù)測收益的估計不同。普通投資者進行證券投資時，較為重視基礎(chǔ)價值分析，以此作為投資決策的依據(jù)；證券投機者不排斥這些方法，但更重視技術(shù)、圖像和心理分析。普通投資者除關(guān)心證券價格漲落而帶來的收益外，還關(guān)注股息、紅利等日常收益；而證券投機者只關(guān)注證券價格漲落帶來的利潤，而對股息、紅利等日常收益不屑一顧。其次是所承擔(dān)的風(fēng)險程度不同。投資的收益與風(fēng)險是成正比的。普通投資者對投資的安全性較為關(guān)注，主要購買那些股息和紅利乃至價格相對穩(wěn)定的證券，因而所承擔(dān)的風(fēng)險較小；投機者主要購買那些收益高而且極不穩(wěn)定的證券，因而其所承擔(dān)的風(fēng)險較大。投機者既可能獲得巨大的收益，也可能遭受巨大的損失。
證券投資與投機并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，只是在程度上有差別。因此要把投資與投機完全區(qū)分開來是很困難的。投資是不成功的投機，投機是成功的投資。
4 證券投資學(xué)研究的對象
證券投資學(xué)的研究對象是證券市場運行的規(guī)律以及遵循其規(guī)律進行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。具體地講，就是證券投資者如何正確地選擇證券投資工具；如何規(guī)范地參與證券市場運作；如何科學(xué)地進行證券投資決策分析；如何成功地使用證券投資策略與技巧；國家如何對證券投資活動進行規(guī)范管理等等。從學(xué)科性質(zhì)上講，證券投資學(xué)具有下列特點：
第一，證券投資是一門綜合性方法論科學(xué)。證券投資的綜合科學(xué)性質(zhì)主要反映在它以眾多學(xué)科為基礎(chǔ)和它涉及范圍的廣泛性。證券投資作為金融資產(chǎn)投資，它是整個國民經(jīng)濟運行的重要組成部分。股市是國民經(jīng)濟的晴雨表，因此，資本、利潤、利息等慨念是證券投資學(xué)研究問題所經(jīng)常使用的基本范疇。證券市場是金融市場的一項重要組成部分。證券投資學(xué)研究的一個重要內(nèi)容是證券市場運行，證券投資者的投資操作，所以必然涉及到貨幣供應(yīng)、市場利率及其變化對證券市場價格以及證券投資者收益的影響。證券投資者進行投資決定購買哪個企業(yè)的股票或
[1] [2] [3]
債券，總要進行調(diào)查了解，掌握其經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況，從而做出分析、判斷。作這些基礎(chǔ)分析必須掌握一定的會計學(xué)知識。證券投資學(xué)研究問題時，除了進行一些定性分析外，還需要大量地定量分析，證券投資、市場分析、價值分析、技術(shù)分析、組合分析等內(nèi)容都應(yīng)采用統(tǒng)計、數(shù)學(xué)模型進行。因此，掌握經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)、會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、數(shù)學(xué)等方法對證券投資是非常重要的。因此，證券投資學(xué)是一門綜合性方法論科學(xué)。
第二，證券投資是一門應(yīng)用性科學(xué)。證券投資學(xué)雖然也研究一些經(jīng)濟理論問題，但從學(xué)科內(nèi)容的主要組成部分來看，它屬于應(yīng)用性較強的一門科學(xué)。證券投資學(xué)側(cè)重于對經(jīng)濟事實、現(xiàn)象及經(jīng)驗進行分析和歸納，它所研究的主要內(nèi)容是證券投資者所需要掌握的具體方法和技巧，即如何選擇證券投資工具；如何在證券市場上買賣證券；如何分析各種證券投資價值；如何對發(fā)行公司進行財務(wù)分析；如何使用各種技術(shù)方法分析證券市場的發(fā)展變化；如何科學(xué)地進行證券投資組合等等，這些都是操作性很強的具體方法和基本技能。從這些內(nèi)容可以看出，證券投資學(xué)是一門培養(yǎng)應(yīng)用型專門人才的科學(xué)。
第三，證券投資是一門以特殊方式研究經(jīng)濟關(guān)系的科學(xué)。證券投資屬于金融投資范疇，進行金融投資必須以各種有價證券的存在和流通為條件，因而證券投資學(xué)所研究的運動規(guī)律是建立在金融活動基礎(chǔ)之上的。金融資產(chǎn)是虛擬資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的運動就是一種虛擬資本的運動，其運動有著自己一定的獨立性。社會上金融資產(chǎn)量的大小取決于證券發(fā)行量的大小和證券行市，而社會實際資產(chǎn)數(shù)量的大小取決于社會物質(zhì)財富的生產(chǎn)能力和價格。由于金融資產(chǎn)的運動是以現(xiàn)實資產(chǎn)運動為根據(jù)的，由此也就決定了實際生產(chǎn)過程中所反映的一些生產(chǎn)關(guān)系也必然反映在證券投資活動當(dāng)中。即使從證券投資小范圍來看，證券發(fā)行所產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系、所有權(quán)關(guān)系、利益分配關(guān)系，證券交易過程中所形成的委托關(guān)系、購銷關(guān)系、信用關(guān)系等等也都包含著較為復(fù)雜的社會經(jīng)濟關(guān)系。因此證券投資學(xué)研究證券投資的運行離不開研究現(xiàn)實社會形態(tài)中的種種社會關(guān)系。
證券投資研究的內(nèi)容和方法
. 證券投資的研究內(nèi)容
證券投資的研究內(nèi)容是由其研究對象所決定的，它包括：
.. 證券投資的基本概念和范疇。證券投資過程中涉及許多重要的概念和范疇，如證券（股票、債券等）、證券投資、證券投資風(fēng)險、證券投資收益等。明確這些概念和范疇，是研究證券投資的前提。
.. 證券投資的要素。證券投資活動離不開一定的條件或行為要素，證券投資者、證券投資工具、證券投資中介等是證券投資的實施要素。它們在證券投資過程中分別起著不同但又不可或缺的作用。研究這些要素，對于準(zhǔn)確、全面、深入地說明和理解證券投資運動過程有著十分重要的作用。
.. 從事證券投資活動的空間。證券投資活動是在證券市場上進行的，而證券市場本身是一個相當(dāng)龐雜的體系，它由許多分支組成，證券市場的不同部分具有不同的活動內(nèi)容，并分別滿足不同的證券投資需要。只有充分了解證券市場的組成框架、基本結(jié)構(gòu)和運行機理，才能進入這一市場并有效地從事證券投資活動。
.. 證券投資的規(guī)則和程序。證券投資是按照一定的規(guī)則包括法規(guī)進行的。作為一種交易行為，它有特定的程序和步聚，制度規(guī)定是相當(dāng)嚴密的。了解這些規(guī)則和程序，是從事證券投資的重要前提。
.. 證券投資的原則和內(nèi)在要求。證券投資是一種高收益與高風(fēng)險并存的經(jīng)濟行為。因此安全、高效地進行證券投資，必須把握一些重要的原則和客觀內(nèi)在要求。按證券投資的客觀要求行事，有助于避免證券投資中的盲目性，理性地入市操作，從而增加投資成功的可能性。
.. 證券投資的分析方法。這是證券投資學(xué)最重要的內(nèi)容之一。證券投資分析方法大致上可分為基本分析與技術(shù)分析兩大類，而這兩類分析方法又分別包含了大量內(nèi)容，只有努力掌握這些分析方法，投資者才有可能為正確地選擇投資對象，把握市場趨勢。
近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內(nèi)形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場游戲規(guī)則
從2003年以來，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時調(diào)整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國內(nèi)相關(guān)的投融資機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項目階段性來說，目前國內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍圖，下面的財務(wù)人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)核算人員只是對財務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務(wù)預(yù)算很容易與實際建設(shè)過程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過多，會導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過少，會很大程度的影響工程建設(shè)的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運作問題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產(chǎn)企業(yè)運作等多個方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個合伙制。企業(yè)可以通過尋找實力相當(dāng)或者比資金實力稍強的企業(yè)進行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長土地出讓金繳納時限。根據(jù)土地成交價總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機構(gòu)進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價的優(yōu)惠價格出手給具有資金實力的機構(gòu)，再以同等價格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進行長期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展?fàn)顩r來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對于資金嚴重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個不錯的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內(nèi)上市之外，還可以通過收購國內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結(jié)束語
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導(dǎo)致國家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關(guān)注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應(yīng)時代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當(dāng)先，立于不敗之地。
參考文獻:
近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內(nèi)形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場游戲規(guī)則從2003年以來，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時調(diào)整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一
眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系
目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國內(nèi)相關(guān)的投融資機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項目階段性來說，目前國內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍圖，下面的財務(wù)人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)核算人員只是對財務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務(wù)預(yù)算很容易與實際建設(shè)過程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過多，會導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過少，會很大程度的影響工程建設(shè)的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運作問題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產(chǎn)企業(yè)運作等多個方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個合伙制。企業(yè)可以通過尋找實力相當(dāng)或者比資金實力稍強的企業(yè)進行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長土地出讓金繳納時限。根據(jù)土地成交價總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機構(gòu)進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價的優(yōu)惠價格出手給具有資金實力的機構(gòu)，再以同等價格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進行長期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展?fàn)顩r來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對于資金嚴重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個不錯的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內(nèi)上市之外，還可以通過收購國內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結(jié)束語
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導(dǎo)致國家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關(guān)注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應(yīng)時代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當(dāng)先，立于不敗之地。
參考文獻:
自2006年末，國家從計劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)上實施了一系列宏觀調(diào)控政策，在很大程度上加強了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)深陷資金困境。回款壓力逐漸加大、貨幣從緊政策文件推行更加劇了外界對房地產(chǎn)公司資金鏈條的無比擔(dān)憂。為了應(yīng)對前所未有的投融資困局，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從之前的瘋狂轉(zhuǎn)為觀望，整個房地產(chǎn)業(yè)開始了對多元化投融資渠道的探求之路，而房地產(chǎn)投融資也已成為業(yè)內(nèi)外最受關(guān)注議題之一。
一、房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來源
據(jù)我國現(xiàn)行統(tǒng)計制度和相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果顯示。目前我國房地產(chǎn)資金來源的主要渠道為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金及其他資金。
國家預(yù)算內(nèi)資金又稱為國家和地方財政撥款，隨著我國投融資體制的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐步建立起以銀行信貸為中心的多樣化融資渠道，政府也改變了以往計劃體制下向國有企業(yè)增加財政投入作為企業(yè)資本金的做法，而主要以建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住宅的方式，加大在住宅市場上的投入；國內(nèi)貸款指的是面向開發(fā)商的貸款。土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款的直接表現(xiàn)，其包括主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需的流動資金貸款、主要用于向具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性資金的開發(fā)項目貸款，以及房地產(chǎn)抵押貸款等；債券主要指企業(yè)債權(quán)，自2000年后我國房地產(chǎn)企業(yè)債券已不再發(fā)行，原有少量債券也已兌付。
外資在我國房地產(chǎn)市場中參與至開發(fā)、中介和銷售、物業(yè)經(jīng)營等多個環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金、風(fēng)險投資基金、大量個人資金，以直接購買土地、房產(chǎn)、參殷房地產(chǎn)公司、進行項目合作等方式。向房地產(chǎn)行業(yè)集中投資，對外資的利用有直接與間接之分，直接利用外資主要指通過獨資、合資或合作經(jīng)營的股權(quán)投資，間接利用外資主要指包含外國政府貸款、國際金融組織貸款、外國商業(yè)銀行貸款等多種貸款；自籌資金主要指自有資金，其分為企業(yè)內(nèi)部資金、其他企業(yè)資金、職工和民間資金以及發(fā)行股票，企業(yè)內(nèi)部資金指含有公積金、未分配利潤等在內(nèi)的企業(yè)暫時未利用或未充分利用的資金，其他企業(yè)資金指企業(yè)間聯(lián)營、人股、債券及各種商業(yè)信用，職工和民間資金指本企業(yè)職工和城鄉(xiāng)居民手中暫時或較長時期內(nèi)現(xiàn)值的資金；其他資金則主要由定金和預(yù)付款、個人按揭貸款等構(gòu)成，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過向保險公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)融通資金。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場投融資環(huán)境特征
金融緊縮政策明顯削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴，并客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等多種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生與發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)自身的升級和分化又無形中使房地產(chǎn)投融資市場發(fā)生新的變化。一系列復(fù)雜因素的綜合影響。為當(dāng)前房地產(chǎn)投融資市場帶來如下環(huán)境：
1，投融資格局較為單一
房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行信貸、自籌基金、定金、預(yù)收款以及其他資金。在以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局中，由于受到宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度直線下滑，自籌資金、定金及預(yù)收款增幅相應(yīng)加快，但因預(yù)收款中大部分是銀行向購房者發(fā)放的個人住房貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金中多數(shù)仍來自銀行系統(tǒng)，即投融資格局較為單一，投融資渠道上對商業(yè)銀行過分依賴。這就是說，銀行信貸被收緊后，缺乏相應(yīng)的投融資渠道進行有效的資金補充，即房地產(chǎn)市場資金并不匱乏，真正缺乏的是資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。
2，投融資渠道日益多元化
其他資金來源在房地產(chǎn)開發(fā)資金總量中所占份額不大，但其作用及其對房地產(chǎn)投融資市場的影響卻非同一般。近年來，資金信托計劃一躍成為最為活躍的地產(chǎn)投融資工具，其融資額在整個房地產(chǎn)投融資總量中甚微，但其自身的創(chuàng)造性、靈活性、適應(yīng)能力等為疲弱的房地產(chǎn)投融資市場灌注了新的活力和希望。據(jù)銀監(jiān)會于2004年公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，相關(guān)規(guī)定促使資金信托計劃逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。同時，爭相國內(nèi)上市融資、紛紛尋求海外上市融資，從企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃角度看。此類做法有助于改善國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接投融資難度較大的困境。
3，投融資市場體系不甚健全
目前，監(jiān)管當(dāng)局在重點做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范工作時，忽略了另外一個重要問題，即構(gòu)建一套適合中國國情、符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的健全的房地產(chǎn)金融市場體系。房地產(chǎn)投融資市場體系的不完善，直接或間接導(dǎo)致金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等多個問題。而市場中資金供求失衡的嚴重現(xiàn)象。將造成房地產(chǎn)投融資成本升高，多數(shù)企業(yè)也會因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，甚至有些企業(yè)冒險借助地下金融或盲目資金“尋租”。在房地產(chǎn)投融資渠道多元化發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品仍難以滿足市場需求，這又進～步反映出投融資市場體系存在著缺陷。
三、房地產(chǎn)業(yè)投融資市場的發(fā)展之路
據(jù)國家相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)資本金于1996年時要求在20％以上，但2003年統(tǒng)計局反饋的數(shù)據(jù)是“開發(fā)企業(yè)的自籌資金”僅為18％左右，至2007年時要求在35％以上，但此時統(tǒng)計數(shù)據(jù)為25％左右，這說明房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金是遠遠未能達到其投融資要求的。尋求新的投融資方式是房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的必須途徑。
1，推進資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，高額的房地產(chǎn)資產(chǎn)一經(jīng)證券化則實現(xiàn)了分割交易，使資產(chǎn)流動性增強。加之住房抵押貸款信用風(fēng)險較小、資產(chǎn)質(zhì)量較高，證券化的住房抵押貸款日益成為流通市場的主流品種。在房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程中，抵押債券者、政府擔(dān)保機構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者及中介機構(gòu)等各方均參與其中。
2，創(chuàng)新金融產(chǎn)品
房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求推動著金融創(chuàng)新，而層出不窮的金融產(chǎn)品也將推進房地產(chǎn)業(yè)的日漸發(fā)展。未來房地產(chǎn)投融資市場中的金融創(chuàng)新要考慮兩點，一則如何滿足企業(yè)逐漸多樣化的頭融資需求，二則如何幫助企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險。新的金融產(chǎn)品將客觀上降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本、提高企業(yè)投融資市場效率，并進一步完善投融資市場體系。
3，使用委托貸款業(yè)務(wù)
在樓市成交不景氣、貨幣政策收緊的背景下。委托貸款業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)中日益興盛起來。有專業(yè)人士認為，委托貸款廣泛應(yīng)用于現(xiàn)金池與第三方委托貸款中，主要集中于一家大型企業(yè)集團內(nèi)部資金借貸的現(xiàn)金池業(yè)務(wù)產(chǎn)生風(fēng)險可能性較小，但運用于第三方委托貸款的委托貸款業(yè)務(wù)則面臨較大借貸風(fēng)險。但如某些房地產(chǎn)業(yè)分析師所言，為得到貸款而承受高利率，這屬房地產(chǎn)企業(yè)得不到銀行貸款而做出的無奈之舉，同時在當(dāng)前貨幣政策從緊、各家銀行對開發(fā)貸款審批尤為嚴格的情形下，上市后的房地產(chǎn)企業(yè)更加需要使用上相對靈活的委托貸款。
4，發(fā)行公司債
銀行貸款、委托貸款是房地產(chǎn)企業(yè)普遍運用的融資方式，與之相比，實力較為雄厚的上市房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取發(fā)行公司債這一新的投融資手段。短期來看，發(fā)行公司債不如銀行貸款直接，且要涉及推演、公司信用評級等問題，但長遠來看，公司債周期長、利率鎖定的特性使之在通脹持續(xù)時仍保持成本低、使用靈活性強的有點。對于資金需求強烈的房地產(chǎn)上市企業(yè)而言，在面臨股權(quán)融資有阻力的局面時，發(fā)行公司債便是一個很好的實現(xiàn)投融資的選擇。
一、地方投融資平臺公司快速發(fā)展背景及基本類型
（一）快速發(fā)展背景
1.需求驅(qū)動及政策推動
2008年爆發(fā)了全球金融危機，經(jīng)濟開始下滑，我國亦不能幸免，加上我國很大程度上是靠出口拉動經(jīng)濟的，一下就必須把“戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)向國內(nèi)市場―擴大內(nèi)需，以此來推動經(jīng)濟發(fā)展。中央政府在2009年3月，為應(yīng)對國際金融危機的沖擊，落實中央政府4萬億元投資計劃的配套資金，進一步鼓勵和支持了有條件的地方政府組建投融資平臺。
2.政府官員考核機制與財政體制的制約
在每個五年計劃中，計劃目標(biāo)和基準(zhǔn)又層層落實到地方政府的的地區(qū)發(fā)展目標(biāo)上。而且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)被廣泛視為衡量地方領(lǐng)導(dǎo)政績的最重要指標(biāo)之一，同時，自分稅制改革以后，中央和地方呈現(xiàn)出財權(quán)上移事權(quán)下移趨勢，出現(xiàn)了讓地方政府的地方財力不足問題，加上《預(yù)算法》又禁止地方政府實行赤字融資、市場借貸以及發(fā)行市政債券籌集資金。
（二）地方政府組建的投融資平臺公司類型及基本負債情況
到目前為止，基本分為三大類：
第一類公司專門投資完全沒有經(jīng)營性收入的建設(shè)項目，即非經(jīng)營性項目。
第二類公司投資的項目有部分的經(jīng)營性收入，不能完全自負盈虧，除了項目資本金需要財政投入以外，還需要財政在盈虧上給予差額補貼，也就是準(zhǔn)經(jīng)營性項目。
第三類公司投資的項目都有經(jīng)營性收入，即經(jīng)營性項目只有資本金來自財政投入。據(jù)央行2009年第四季度披露的數(shù)據(jù)顯示，全國有大約8000家政府投融資平臺公司，管理的總資產(chǎn)8萬億元，地方政府的負債已達5萬億元，當(dāng)年地方財政收入為3.26萬億元，負債比重為153%。
二、政策變化
在我國自從2008年開始，投融資平臺公司的快速發(fā)展過程中，在肯定成就的同時，其債臺高壘，引起國家高層的重視，于是，政策開始發(fā)生變化，陸續(xù)的出臺了一些文件，2010年6月10日，也就讓醞釀已久的《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2010]19號）文件出臺，可以說是一劑猛藥。19號文件主要是針對融資平臺公司舉債融資規(guī)模迅速膨脹，運作不夠規(guī)范等問題出臺的。在該文件中，對平臺公司的債務(wù)清理要求以及平臺公司今后貸款應(yīng)符合的條件都作出了限定。
平臺公司債務(wù)經(jīng)清理核實后按以下三原則分類：(1)融資平臺公司因承擔(dān)公益性項目建設(shè)舉借、主要依靠財政性資金償還的債務(wù)；(2)融資平臺公司因承擔(dān)公益性項目建設(shè)舉借、項目本身有穩(wěn)定經(jīng)營性收入并主要靠自身收益償還的債務(wù)；(3)融資平臺公司因承擔(dān)非公益性項目建設(shè)舉借的債務(wù)并且，對承擔(dān)不同項目的平臺公司做了相應(yīng)要求，那些只承擔(dān)公益性項目的融資公司，就不能承擔(dān)融資任務(wù)，即使融資的公司仍負責(zé)建設(shè)，進行債務(wù)落實后也不再具融資功能。
對那些承擔(dān)有穩(wěn)定經(jīng)營性收入的公益性項目融資任務(wù)并主要依靠自身收益償還債務(wù)的融資平臺公司，以及承擔(dān)非公益性項目融資任務(wù)的融資平臺公司，要按照有關(guān)規(guī)定，充實公司資本金，完善治理結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)商業(yè)運作。不斷提高投融資公司的自身造血能力。
三、未來發(fā)展方向
（一）加強管理、理順關(guān)系
1.中央政府
在中央層面上，提高財政資金使用效益，嚴格把握投資和政策導(dǎo)向，確保重點項目和重點支出。更要積極推進財稅體制改革，建立健全中央和地方財力與事權(quán)相匹配的財政體制，規(guī)范財政轉(zhuǎn)移支付制度，抓緊建立縣級政府基本財力保障機制。同時要嚴格執(zhí)行法律法規(guī)和財經(jīng)紀(jì)律，加大對重點財政收支領(lǐng)域的監(jiān)管力度，規(guī)范預(yù)算編制與執(zhí)行，防范財政風(fēng)險。
2.地方政府
在地方政府層面上，首先要定好位，以服務(wù)型政府為目標(biāo)，與投融資公司形成一種長期服務(wù)合同關(guān)系。不要過多的干預(yù)其活動，做到有所為有所不為。而且要建立地方政府債務(wù)規(guī)模管理和風(fēng)險預(yù)警機制，將地方政府債務(wù)收支納入預(yù)算管理，逐步形成與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)、管理規(guī)范、運行高效的地方政府舉債融資機制。
（二）多層次融資渠道，向市場化方向邁進
我國地方投融資平臺公司，一般都是在是沿襲以往的通過土地等各類資產(chǎn)注入來擴張平臺規(guī)模的“內(nèi)生式”發(fā)展模式，貸款只要是銀行等金融機構(gòu)，融資模式相對比較單一，目前只有部分省市投融資公司采取了企業(yè)債券，上市等籌資模式。根據(jù)19號文件的要求及未來發(fā)展方向，其必須走多層次的融資道路，要加大一下資金的作用，向市場化方向邁進。
1.適時退出非經(jīng)營項目，引進民間融資，讓利于民
可以說我國地方政府，相對于私人而言，掌握了更好的資源，如果政府過多的涉入非經(jīng)營向項目，不僅會擠出私人投資，而且不可避免的出現(xiàn)與民爭利的困境，適當(dāng)退出非經(jīng)營性項目，讓利于民。采取切實可行的改革措施和政策調(diào)整，把民間資本引導(dǎo)到城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的主戰(zhàn)場中來，銀行也能夠降低房貸的的風(fēng)險。因此，可以把融資功能從部分地方融資平臺中剝離出來，逐步走市場化的道路?？梢苑e極發(fā)展PPP、BOT等項目融資。以創(chuàng)新和改革的精神，為民間資本的進入創(chuàng)造良好的環(huán)境，推動地方政府融資平臺脫胎換骨。也不會出現(xiàn)所謂的“國進民退”現(xiàn)象。
2.發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金
目前，我國主要包括創(chuàng)業(yè)投資基金、企業(yè)重組投資基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資基金等三類。產(chǎn)業(yè)基金要為國家產(chǎn)業(yè)政策所重點支持，同時明確產(chǎn)權(quán)且已建立規(guī)范的法人責(zé)任制，有近期內(nèi)發(fā)行股票并上市的前景。從投資原則、投資標(biāo)準(zhǔn)、投資流程、盈利模式和投資結(jié)構(gòu)等方面建立完善的投資規(guī)則。這樣就會提高公司的效率，更大的發(fā)揮其作用，將風(fēng)險降至最低。在國外很多國家已經(jīng)采取這種融資方式，并且取得了較好的效果。所以，把產(chǎn)業(yè)投資基金引入投融資公司不失是一新的融資途徑。
中圖分類號：F230 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-02
地方融資平臺的迅速發(fā)展擴張得益于中國應(yīng)對國際金融危機的4萬億投資計劃。中央和地方分別出資，通過積極的財政經(jīng)濟政策刺激投資來扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟下滑，從而使得大批投資項目快速上馬。地方融資平臺在解決中央4萬億投資計劃項目配套資金來源不足的問題中發(fā)揮了推動作用，代行了部分政府職能，銀行信貸和發(fā)行城投債融資隨即加速啟動。由于銀行融資規(guī)模、貸款期限等條件的限制，發(fā)行城投債成為了地方融資平臺的重要融資渠道。
2009年初，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，提出支持有條件的地方組建投融資平臺，發(fā)行企業(yè)債、中期票據(jù)等融資工具，拓寬中央政府投資項目的配套資金融資渠道，被普遍解讀為對地方政府融資平臺的肯定和鼓勵。
近幾年的實踐證明，地方融資平臺發(fā)行城投債融資，不僅有利于地方政府拓寬融資渠道，緩解地方財政壓力，而且對推動城市基礎(chǔ)設(shè)施改造和居民生活保障改善起到了積極推動作用。
城投債作為企業(yè)債中相對特殊的債券，不完全等同于一般的企業(yè)債。發(fā)行城投債所需具備的要素很多，本文主要就城投債發(fā)行中的財務(wù)方案進行探討，通過分析發(fā)行城投債的財務(wù)限制因素和調(diào)整預(yù)案來達到盡快地發(fā)行城投債的目的，募集投資所需的資金。
一、發(fā)行城投債的財務(wù)限制因素
城投債發(fā)行除了受《企業(yè)債券管理條例》、《證券法》、《公司法》等企業(yè)債發(fā)行條件的約束外，還必須遵守《國家發(fā)展改革委關(guān)于推進企業(yè)債券市場發(fā)展、簡化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項的通知》、《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》、《進一步規(guī)范地方政府投融資平臺公司發(fā)行債券行為有關(guān)問題的通知》、《國家發(fā)改委辦公廳關(guān)于進一步強化企業(yè)債券風(fēng)險防范管理有關(guān)問題的通知》等法規(guī)條文的約束。
地方融資平臺城投債發(fā)行主要受到以下幾個財務(wù)因素限制：（1）凈資產(chǎn)規(guī)模。股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬元，有限責(zé)任公司和其他類型企業(yè)的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬元；累計債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%；（2）凈利潤水平。最近三年可分配凈利潤足以支付企業(yè)債券一年的利息；上市交易的城投債，最近三個會計年度年均可分配利潤足以支付公司債券一年利息的1.5倍。（3）收入水平。主營業(yè)務(wù)收入占總收入比重需達到70%，補貼收入不得超過30%。（4）募投項目總投資額。募集資金的投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，用于固定資產(chǎn)投資的，應(yīng)符合固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的要求，原則上累計發(fā)行額不得超過該項目總投資的60%。（5）債項評級的級別。發(fā)行城投債必須進行債項評級，出具信用評級報告的債項評級不低于AA級。
二、發(fā)行城投債的財務(wù)調(diào)整預(yù)案
地方融資平臺主要承擔(dān)著政府的投融資職能，融資項目大部分是公益性、非經(jīng)營性項目，主要是用于改善居民生活的保障性住房和城市公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，項目的投資回收期長，投資報酬率低，決定了投資項目本身難以產(chǎn)生很高的經(jīng)營利潤。鑒于地方融資平臺發(fā)行城投債中存在的上述財務(wù)限制因素，總體的財務(wù)調(diào)整預(yù)案是地方政府應(yīng)對融資平臺給予大力的支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，合理優(yōu)化城市資源配置，有效的進行資產(chǎn)整合，提高平臺公司的資產(chǎn)質(zhì)量，增強平臺公司的融資能力，提升平臺公司經(jīng)營能力和效益，促進平臺公司的規(guī)范動作，做大做強融資平臺公司。目前在規(guī)避法律法規(guī)情形下，具體的財務(wù)調(diào)整預(yù)案如下：
1.對于凈資產(chǎn)的財務(wù)限制
首先、作為地方政府融資平臺，一般是由政府牽頭設(shè)立，資金實力比較雄厚，足以滿足對公司凈資產(chǎn)的最低要求。其次、通過外部注入的方式增加凈資產(chǎn)。通常的方式有政府直接注入資本金、劃撥一些優(yōu)質(zhì)有效資產(chǎn)注入平臺公司或者具有優(yōu)質(zhì)資源的公司股權(quán)作為平臺公司的子公司等，置換出平臺公司不符合發(fā)債要求的資產(chǎn)。融資平臺公司的資產(chǎn)必須是真實有效的資產(chǎn)，政府注入的資產(chǎn)必須是經(jīng)營性資產(chǎn)，不得將公益性資產(chǎn)（公立學(xué)校、公立醫(yī)院、事業(yè)單位資產(chǎn)等）作為資本金注入平臺公司；注入的土地資產(chǎn)必須經(jīng)過法定的劃撥或出讓程序，不得將儲備的土地作為資產(chǎn)注入平臺公司；劃轉(zhuǎn)的子公司，成立時間須滿3年以上。在計算發(fā)債規(guī)模時，公益性資產(chǎn)、不合規(guī)的土地使用權(quán)和成立不滿三年的子公司必須從凈資產(chǎn)中予以扣除。第三、通過內(nèi)部解決的方式增加凈資產(chǎn)。首先、通過財務(wù)會計政策的變更，對于財務(wù)核算中符合條件的資產(chǎn)（如保障性住房中配套的商業(yè)性項目）由成本法轉(zhuǎn)為權(quán)益法核算，在確定產(chǎn)權(quán)后轉(zhuǎn)為公允價值計量的投資性房地產(chǎn)核算，增加資本公積金。其次、原對政府的負債（政府歷年撥入的投資項目配套資本金）協(xié)商轉(zhuǎn)為政府的投入，增加資本公積金，從而達到增加凈資產(chǎn)的目的。
2.對于凈利潤的財務(wù)限制
保障性住房和城市公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)項目，這類本應(yīng)有政府實施的投資項目通過地方融資平臺來實施，能有效地把政府行為轉(zhuǎn)為企業(yè)的投資行為，將基礎(chǔ)設(shè)施由非經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為城司財務(wù)報表中的經(jīng)營性資產(chǎn)，將財政按照約定給付的補貼或協(xié)議購買，轉(zhuǎn)化為城司的經(jīng)營性收入和利潤，從而滿足了對利潤的規(guī)定。首先、以項目收益?zhèn)鳛閭l(fā)行基礎(chǔ)。根據(jù)發(fā)改委關(guān)于城投債“償債資金來源70%以上必須來自公司自身收益”的有關(guān)規(guī)定，地方融資平臺對受托代建的工程（如保障性住房項目）通過與政府簽訂BT、BOT等回購協(xié)議，以政府回購的方式，確定項目收入，對政府撥入的符合條件的還本付息資金確認為代建收入或工程回購款，增加公司的主營業(yè)務(wù)收入和凈利潤。其次、政府給予的補貼作為收入，根據(jù)國稅總局相關(guān)文件，企業(yè)取得的財政補貼收入滿足條件的可不征所得稅。
3.對于募投項目的財務(wù)限制
在我國當(dāng)前的經(jīng)濟治理環(huán)境下，地方融資平臺受托代行部分地方政府職能，大部分是從事公共基礎(chǔ)設(shè)施和保障性住房項目建設(shè)，一般與國家發(fā)改委鼓勵的發(fā)行城投債融資目的相吻合，完全符合投資項目資金投向的要求。首先、發(fā)行城投債募投項目的選擇中，應(yīng)盡量選擇符合發(fā)改委產(chǎn)業(yè)支持項目，特別是保障性住房項目。2011年《國家發(fā)改委辦公廳關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》和2012年《國家發(fā)改委辦公廳關(guān)于進一步強化企業(yè)債券風(fēng)險防范管理有關(guān)問題的通知》中指出，地方政府融資平臺發(fā)行企業(yè)債優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)；支持符合條件的地方政府融資平臺公司通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資，企業(yè)債募集資金用于保障性住房建設(shè)的，列入審核綠色通道，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)。上述兩個文件針對募投項目是保障性住房建設(shè)項目的，明確了加快和簡化核準(zhǔn)手續(xù)。其次，優(yōu)先選擇單一投資規(guī)模較大、批復(fù)手續(xù)齊備或者最易獲得申報所需批復(fù)文件的項目。募投項目越多，審批的部門和手續(xù)越復(fù)雜，審核的時間越長。投資項目可以是以前年度開工還未完工的項目。投資總額越大，才能滿足債券融資規(guī)模不超過固定資產(chǎn)投資總額60%的限制。
4.對于債項級別的財務(wù)限制
地方融資平臺發(fā)行無擔(dān)保城投債程序簡便，申報材料時間較短，有助于及早發(fā)行城投債。發(fā)改委對資產(chǎn)負債率較高（城投類企業(yè)65%以上）且債項級別AA級以下的債券從嚴審核，信用評級級別AA+以上的歸為加快審核類。由于一般的地方融資平臺的負債比率都比較高，為了提高債項級別、進入“加快和簡化審核類”債券項目，須從以下方面著手：首先、通過內(nèi)部協(xié)調(diào)劃轉(zhuǎn)不良資產(chǎn)，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，處置長期掛賬的負債，通過債轉(zhuǎn)股來降低負債。其次、債項級別達不到AA+的可以通過增信的方式來提高債項評級結(jié)果。目前普遍采用的城投債的增信方式有：第三方擔(dān)保和資產(chǎn)抵質(zhì)押擔(dān)保（如應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保、土地使用權(quán)抵押擔(dān)保等）。選擇合適的增信措施有利于融資成本的降低。
綜上所述，在發(fā)行城投債的過程中，政府全程在參與，城投債實際上是政府隱性擔(dān)保的信用產(chǎn)品，政府通過劃撥資產(chǎn)和股權(quán)、簽訂應(yīng)收賬款質(zhì)押協(xié)議、BT協(xié)議、建立償債資金、財政預(yù)算安排相應(yīng)的補貼收入等起著提供擔(dān)保和償付本息的責(zé)任，地方融資平臺按時足額支付本息有充分的保障，政府的違約風(fēng)險小，這也是地方融資平臺發(fā)行城投債能滿足條件并發(fā)行成功的重要因素。
