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時間：2023-08-28 09:23:44
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Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗與教訓的積累，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識到只有做好房地產(chǎn)項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產(chǎn)開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發(fā)建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發(fā)項目的成功至關重要。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目風險
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的分類
從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點看，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險表現(xiàn)出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發(fā)項目，因為項目的市場定位、決策系統(tǒng)、風險偏好、規(guī)劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風險和投機風險
純粹風險是當風險因素發(fā)生后，只會單純給開發(fā)項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。
2.1.2自然風險和人為風險
自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。
2.1.3靜態(tài)風險和動態(tài)風險
靜態(tài)風險是指在既定的社會政治經(jīng)濟環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態(tài)風險可能造成的后果主要是經(jīng)濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態(tài)風險是由于項目實施方式、生產(chǎn)或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經(jīng)濟、政治以及技術、組織機構發(fā)生變動而產(chǎn)生的風險。動態(tài)風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經(jīng)濟上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險
系統(tǒng)風險是指由于房地產(chǎn)市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發(fā)項目報酬率整體變化，對于單個房地產(chǎn)項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風險是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發(fā)項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的特征
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險具有自身的特征。
2.2.1個別性
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發(fā)項目，加上項目投資者、開發(fā)建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別時需要突出這種個別性。
2.2.2復雜性
2009年,在市場回暖、銷售加快等積極因素帶動下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢頭。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資28439.7元,同比增長17.8%,增速較前三季度加快0.1個百分點。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢。去年1～11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點,與年初25.5個百分點的差距相比縮小了11.2百分點。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。
2、中部地區(qū)投資增速最快
去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個省(區(qū)、市)中有18個省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。
分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。
二、企業(yè)資金壓力有所緩解
從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負轉(zhuǎn)正,流動性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。
銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復奠定了較好的基礎。
三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)
從2008年下半年以來,針對房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。
1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:?？?.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。
2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區(qū)看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設工作具有開發(fā)周期長，資金需求量大的特點，其資金收回周期較長，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理工作存在一定的時間差，其納稅義務的時點與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展會計核算時點不同步。其次，由于稅法中對收入確認的時間要求和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認時間的要求不一致。比如稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者是簽訂預售合同時應該對所取得的收入進行確認，并要求其按照計稅的利率計算預計利潤額，并將其歸入應納稅所得額。但是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算上，房產(chǎn)預售取得的款項并不符合會計準則中收入的確認條件，因此并不能確認為營業(yè)收入，由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認條件不一致。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設周期通常按年度計算，開發(fā)成本的發(fā)生時間通?？缭蕉鄠€納稅年度，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計成本核算和納稅成本確認時間不一致。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結轉(zhuǎn)扣除方式不合理
根據(jù)國家稅法的相關規(guī)定可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完成的產(chǎn)品應該按照具體條例降低納稅率，但是根據(jù)稅法的要求，不同地區(qū)的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對位于省級、自治區(qū)或者直轄市的人民政府所在地的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應采用不低于15%的毛利率稅費，但是對于開發(fā)項目位于地級市的項目因采用不低于10%的毛利率稅率。國家相關稅法規(guī)定，允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除預售收入帶來的營業(yè)稅及其附加稅，同時可以適當降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。這一稅法規(guī)定和稅收優(yōu)惠措施，減少了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔，不利于體現(xiàn)稅收的公平性。其次，較低的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)毛利率計征方式使得企業(yè)沒有在此時期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將企業(yè)所得稅遞延至項目完工收入確認階段，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該年度的稅收壓力較大，這種的成本結轉(zhuǎn)方式不利于保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強所得稅清算和管理工作應該采取的措施和對策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅清算和管理工作質(zhì)量直接影響著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在納稅年度的財務穩(wěn)定狀況，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視所得稅清算和管理工作。
（一）要及時建立稅源監(jiān)控制度
房地產(chǎn)企業(yè)要做好所得稅納稅工作，應該要全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，要了解項目的實施進度，重視項目結算和完工收入的確認工作，可以按照項目開展的區(qū)域?qū)⑹┕ろ椖窟M行分類，并設置具體的監(jiān)控人對項目情況進行動態(tài)監(jiān)控，同時做好項目資料收集整理工作。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以建立項目稅源管理臺賬，并對工程進度進行重點跟蹤，了解預售收入、資金流向情況。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應該及時組織稅款入庫，建立健全房產(chǎn)預售資金監(jiān)督管理制度。企業(yè)要根據(jù)實際的收入確認情況和成本結轉(zhuǎn)情況來選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時間，并要對企業(yè)的財務工作采用精細化管理模式，優(yōu)化財務管理方式，以便保證財務狀況的穩(wěn)定性和安全性。
（二）做好項目成本報備工作
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進行獲利。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。
1 公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例
例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。
接上例，假設2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認其他業(yè)務收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務收入800。②結轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200。③借：其他業(yè)務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本”而不是“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務和其他業(yè)務，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認的其他業(yè)務收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認的其他業(yè)務成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析
（1）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進行后續(xù)計量做了嚴格的限制。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進行調(diào)整、評估確認該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機構出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。
（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經(jīng)濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業(yè)的當期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負。
（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負擔。
主要參考文獻
中圖分類號：F275
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。
2.前期工程費。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。
5.二次管網(wǎng)配套費。包括應交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設施等費用。還包括應交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。
6.不可預見費。包含開發(fā)建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。
7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項目銷售收入方面的估算
任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務機關往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項目不確定性方面的評價
房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經(jīng)濟評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。
二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關數(shù)據(jù)為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細構成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產(chǎn)教育學家格里科普認為，當房地產(chǎn)項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項目初步設計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產(chǎn)決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告質(zhì)量低下問題。
（二）可行性研究注重經(jīng)驗分析
雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風險。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產(chǎn)項目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發(fā)
在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導致別墅周圍風景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產(chǎn)項目半途而廢。有的房地產(chǎn)項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進行交流，他們經(jīng)常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時代已經(jīng)一去不復返。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序
在房地產(chǎn)項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質(zhì)量管理條例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴格加強項目建設前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統(tǒng)、科學調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進行深入調(diào)研。
（三）要不斷更新經(jīng)營理念
目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應盲目建設開發(fā)，要對經(jīng)營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。
參考文獻：
1 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1 會計科目設置缺乏科學性
會計科目的定義是指對經(jīng)濟活動或會計對象的具體內(nèi)容，進行詳細分類設計的會計項目。而設置會計科目是會計專業(yè)獨有的方法，也是依據(jù)國家法規(guī)、會計學科的統(tǒng)一技術標準、行業(yè)規(guī)范，以及各個企業(yè)的組織形式實施分類管理的基礎性工作，而且會計科目能對會計活動進行監(jiān)督和控制。那么在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關于會計科目的設置，也是根據(jù)會計記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務風險披露不夠充分
新會計準則對財務風險的規(guī)定是指在企業(yè)的各項財務活動中，由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結果與預期財務結果發(fā)生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務風險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險主要來源有投資風險、籌資風險、現(xiàn)金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關規(guī)定，雖然我國證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關于質(zhì)量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不對應
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。所以對于在項目建設期內(nèi)，如果大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，那么預售款項也無法確認為收入，結果是為配比原則的應用也造成了相當?shù)睦щy。一是會出現(xiàn)多計開發(fā)成本。如某些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，人為多予提計入成本，虛構欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結算時間，推遲項目財務決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應納稅所得額，通過人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發(fā)項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體計算是整個建設工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據(jù)樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算策略
2.1 房地產(chǎn)會計科目設置應體現(xiàn)直觀、明細等特征
在進行房地產(chǎn)會計科目設置時，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身企業(yè)開發(fā)項目的多少，公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設置時，應當設置成開發(fā)成本項目，房屋開發(fā)成本(土地、安裝)。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。并且對于房屋開發(fā)又可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、代建房等。開發(fā)成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應付賬款也應啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續(xù)幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發(fā)成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發(fā)間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據(jù)實際情況設置具體核算科目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發(fā)成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉(zhuǎn)項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監(jiān)督，還省卻了結賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產(chǎn)財務風險管理體系
2.2.1 風險管理信息系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)中必不可少的系統(tǒng)，管理人員由此認識并處理現(xiàn)實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產(chǎn)生的不利效應，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。所以對于房產(chǎn)企業(yè)來說，做到應廣泛、持續(xù)不斷地收集與本房地產(chǎn)企業(yè)相關的內(nèi)外部初始信息，其中的信息包括歷史數(shù)據(jù)和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數(shù)據(jù)庫，并且還需要結合具體投資性房地產(chǎn)項目情況信息，建立風險評估系統(tǒng)，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，從而達到識別和度量投資性房地產(chǎn)財務風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產(chǎn)具有其特殊性，由于關于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的保證金的數(shù)額更大、保證期限更長，國家應該為房地產(chǎn)企業(yè)建立質(zhì)量保證金制度，達到為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。并且據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，起到提高應付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關披露。如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨開發(fā)風險、籌資風險、土地風險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關聯(lián)的成本、費用，做到在同一個會計期間內(nèi)進行確認計量。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，要取得一定的收入，必定要發(fā)生與之相關的成本或費用，所以企業(yè)實行配比原則有利于正確反映企業(yè)的財務成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產(chǎn)這樣一個特殊的行業(yè)，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。
即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，然后按計劃價格相同的房屋分類設戶、價格不同的分別設置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結轉(zhuǎn)。并且將要辦理竣工決算手續(xù)的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉(zhuǎn)，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產(chǎn)企業(yè)合理地確認收入、費用及損益的目的。
3 結束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產(chǎn)員工的共同努力，對于現(xiàn)在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產(chǎn)市場將會發(fā)展得更好。
為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實施了嚴格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術不適應于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。
1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點
1.1戰(zhàn)略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰(zhàn)略決策的個性化
1.4戰(zhàn)略計劃的短期化
1.5戰(zhàn)略影響的有限性
2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
2.1目標集中化戰(zhàn)略。目標集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個細分區(qū)段或某一個地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。
2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務上來，逐步構筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應對自己所有的項目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數(shù)量。為了控制風險，中小開發(fā)商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發(fā)，另一個在辦理前期手續(xù)準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。
2.2差異化戰(zhàn)略
2.2.1經(jīng)營差異化：市場細分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應性強的優(yōu)勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。
2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創(chuàng)新、生活方式引領、服務內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。
2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。
2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。
2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風險，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關系風險較高而運行風險較低時。
第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發(fā)。當關系風險和運行風險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結構，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。
第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術等的往來，企業(yè)之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權的轉(zhuǎn)移，應付運行風險非常有效，但不適合于關系風險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。
第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。
第三、以品牌為基礎的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設計機構、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機構、建材供應商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯(lián)盟各方獲得收益。
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點
（一）城市規(guī)劃的定義及其特點
城市規(guī)劃：指根據(jù)國家城市發(fā)展和建設方針、經(jīng)濟技術政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城市體系，研究城市的未來發(fā)展和合理布局，綜合安排城市各項工程建設，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局，統(tǒng)一規(guī)劃城市土地用途，保證城市有序發(fā)展，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
城市規(guī)劃的特點：他是城市發(fā)展的規(guī)劃藍圖，是城市建設和管理的依據(jù)，是城市管理的重要構成，是城市規(guī)劃、城市建設、城市運行三個管理階段的“龍頭”，是一種政府干預行為，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益，協(xié)調(diào)各方面關系，使城市建設經(jīng)濟合理、壞境優(yōu)美，為城市生活創(chuàng)造良好條件。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)的定義及特點
房地產(chǎn)開發(fā)：《城市房地產(chǎn)管理法》中指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設、房屋建設的行為。從經(jīng)濟學意義上講，房地產(chǎn)開發(fā)指企業(yè)或個人以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為，是以城市規(guī)劃為基礎，結合自身利益實現(xiàn)城市規(guī)劃目標的經(jīng)濟活動。
房地產(chǎn)開發(fā)的特點：是在依法取得土地使用權后，對土地進行綜合開發(fā)，是一種商品生產(chǎn)和管理行為。主要任務是對城市進行建設, 提高城市化的建設水平,使城市能夠適應人們居住和生活需求，并從中換取收益。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約，并對城市建設有很大的積極作用，是城市化進程的重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的對立
（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益出發(fā)點不同
城市規(guī)劃的利益出發(fā)點是城市建設整體最優(yōu)，考慮整個城市土地的合理利用，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性特點。房地產(chǎn)開發(fā)則注重個體最優(yōu)，從自身利益出發(fā)，選擇合理的區(qū)域進行建設，要求更高的容積率，追求利潤的最大化，是個體商業(yè)行為。兩者的出發(fā)點不同導致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾。
（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的利益長遠取向不同
城市規(guī)劃尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)，立足于長遠利益考慮。房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)行為，追尋的是如何使投入資金在一定時間內(nèi)獲得最大利潤，更加注重短期利益。城市規(guī)劃更強調(diào)城市建設的多功能，實用和美觀并舉，更利于長期發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟開發(fā)，更加著重于自身利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展。
（三）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的權利不同
在城市建設中，城市規(guī)劃不具有地產(chǎn)開發(fā)的使用權，但具有否決權，它決定著土地的使用性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)具有土地的使用權，但不具有否決權，即不能改變土地的使用性質(zhì)。二者權利的不同，導致在城市建設中兩者產(chǎn)生誤解和沖突。
三、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一
（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標統(tǒng)一
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的目標一致，都是為城市建設服務，共同建設城市，使城市更適宜人居，滿足社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的需求。城市規(guī)劃通過對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，兼顧房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)的適當利益，推進城市化進程。房地產(chǎn)開發(fā)則服從、執(zhí)行城市規(guī)劃，體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識。從城市建設目標上二者達成了相互統(tǒng)一。
（二）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的對象統(tǒng)一
城市規(guī)劃的對象是城市建設，房地產(chǎn)開發(fā)的對象同樣是城市建設。城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，指導和制約著房地產(chǎn)開發(fā)，決定著城市性質(zhì)、職能與規(guī)模,土地分配使用,從總體上決定了房地產(chǎn)開發(fā)的走向。同時城市規(guī)劃的藍圖又要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。
因此，城市規(guī)劃與房地開發(fā)有著密切聯(lián)系，二者相互對立和統(tǒng)一，相互依賴又相互獨立，相互聯(lián)系又相互制約，誰也離不開誰。城市規(guī)劃離不開房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)也不能脫離城市規(guī)劃隨意建造。以上矛盾的對立和統(tǒng)一導致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)既存在良好的合作，也存在一些問題。如商品房開發(fā)過度、開發(fā)商增大建筑密度導致居住環(huán)境質(zhì)量下降等。如果過份強調(diào)長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；如果過分強調(diào)短期效益，則可能損害城市長遠發(fā)展。不能只看重長遠利益而忽略了當前利益,更不能只重視當期利益而忽略了城市的長遠利益和可持續(xù)發(fā)展。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的關系，兼顧長遠利益與短期利益，使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、合理、健康發(fā)展？
四、實現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展
（一）深度協(xié)調(diào)配合，加強規(guī)范監(jiān)督和管理
城市化建設必須堅決執(zhí)行“規(guī)劃先行”的原則，從源頭上把住房地產(chǎn)開發(fā)的關口，加強房地產(chǎn)開發(fā)指導。建立規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)制度，嚴厲打擊損害公眾利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的不良行為。建立房地產(chǎn)城市規(guī)劃執(zhí)行檔案，并向社會公示和接受監(jiān)督。建立行業(yè)信息披露制度，引導房地產(chǎn)合理開發(fā)。建立房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)管理制度，對不按規(guī)劃執(zhí)行的企業(yè)進行取締。
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險表現(xiàn)及其基本特征
1．房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險具體表現(xiàn)為
1.1償債具有很大的風險 目前，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經(jīng)營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。
2．房地產(chǎn)開發(fā)的特征
長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應經(jīng)歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關項目的過程中，要與規(guī)劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應對其進行綜合考慮，統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應制定周密的計劃，以協(xié)調(diào)各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務風險
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
經(jīng)營即企業(yè)有預測、有目的、有決策的經(jīng)濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標的目的，計劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終并成為豐要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規(guī)劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項日的可行性預測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的豐要內(nèi)容。
首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導性作用，根據(jù)其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調(diào)整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應實施不同的成本控制對策。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務風險
財務本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現(xiàn)為經(jīng)營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務風險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務風險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定件即表現(xiàn)出不同的財務風險類別，其中主要有經(jīng)營風險和籌資風險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經(jīng)營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現(xiàn)出經(jīng)營風險的后果。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務風險控制的具體對策
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制對策
在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟指標包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)、地價支付貼現(xiàn)比等參考指標；在成本估算方面，應根據(jù)會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎上還應進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用。
在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險控制對策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。
在項目投資前，要根據(jù)投資市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復始的重復發(fā)生狀況構成景氣循環(huán)，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業(yè)應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。
房地產(chǎn)開發(fā)應著重對營業(yè)費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調(diào)整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、降低風險。
參考文獻：
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中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A
針對新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場的風險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產(chǎn)的開發(fā)活動實施過程中，其涵蓋的對房地產(chǎn)開發(fā)利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預料，控制難度較大。這就會造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實際開發(fā)過程中所得到的利潤與其在開發(fā)前預估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴重的經(jīng)濟上的損失。要想綜合的對當前新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下房地產(chǎn)開發(fā)市場的風險進行評估與思考分析，就必須對現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場的發(fā)展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的風險因素。
一、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的發(fā)展現(xiàn)狀
1.新時期我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴大的總體發(fā)展趨勢
隨著改革開放后經(jīng)濟的不斷飛速增長，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展需要抑制對房產(chǎn)購買的需求，還是經(jīng)濟在衰退過程中需要拉動內(nèi)需進行發(fā)展經(jīng)濟，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國民經(jīng)濟中仍處在不可忽視的地位。
2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場具有地區(qū)特性，導致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)
因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況有所不同，因為東部地區(qū)較早的接觸對外開放經(jīng)濟發(fā)展政策，經(jīng)濟發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來不同的風險因素。
3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場供需總體結構存在不均等、不平衡的現(xiàn)象
新時期，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的供需結構均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因為我國供給的經(jīng)濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。
（2）因為我國更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產(chǎn)交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟的中小戶型、價格優(yōu)惠的普通商品住房供應失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國新時期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。
二、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風險因素分析與風險的解決
1.政府的調(diào)控風險（即政治風險）
這方面的風險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發(fā)展環(huán)境的不同，會以本國的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟發(fā)展的調(diào)控政策與相關法律條文規(guī)定。 這樣的國家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟上的虧損。例如：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風險因素。
因為房地產(chǎn)的開發(fā)與當前經(jīng)濟發(fā)展的總體形勢有著不可分割的關系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價的控制政策規(guī)定、對外資投資的相關控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來不可規(guī)避的風險。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對新時期提出的具體調(diào)控政策進行具體分析與實時關注。
2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響
對于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟損失。例如：因為某一天災的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風險因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。
雖然，自然地理環(huán)境等自然風險因素對房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對其進行風險評估，以確保更好的規(guī)避不必要的風險。
3．經(jīng)濟發(fā)展形勢的風險因素
經(jīng)濟發(fā)展形勢對房地產(chǎn)開發(fā)的風險影響主要是指：因為新時期經(jīng)濟發(fā)展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場需求發(fā)生改變，消費者對于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預估的形勢發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔不可避免風險，導致經(jīng)濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔一定的風險。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營策略的風險影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營策略不利會給房產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對的具體消費者進行綜合、系統(tǒng)的分析就會產(chǎn)生誤導經(jīng)營，導致房產(chǎn)開發(fā)的預期收益與實際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營者對房地產(chǎn)的成本預估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風險。
對于這方面的風險因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項目經(jīng)理對市場的需求和發(fā)展情況進行綜合且實時的分析，對房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應的經(jīng)營策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營策略不利風險因素對房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟損失。
新時期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了不可避免的風險，風險雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時的補救措施，使風險率降到最低，從而更好的促進本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。
【參考文獻】
