首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法
時(shí)間：2023-08-02 09:26:58
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-5192（2016）01-0068-07
Abstract：Conventional financial engineering technique only helps one to estimate risk-neutral probability. However， it is impossible to further obtain natural probability without recovering pricing kernel that reflecting the structure of risk aversion preference for the overall market. At present， two kinds of major approaches to recovery pricing kernel are presented， which are respectively matrix-based-method from Ross and differential equation method derived in Carr and Yu. The former relies on finding out the maximum eigenvalue， whereas the later works by searching the minimum eigenvalue. This paper discusses the internal relation-ship between these two kinds of approaches. By introducing the state transition pricing operator， the current two approaches can be uniformed to solve the operator eigenvalue equation， which eigenvalues and eigen-functions respectively indicate the inter-temporal discount rate and the required numeraire risk premium. As an application， the performance of stock bubbles for China between 2005 and 2007 is diagnosed. Except for estimating the risk compensation in different industry， we also confirm the presence of money illusion characterized by distorted discount rate.
Key words：risk-neutral probability； pricing-kernel recovery； stock bubbles； operator eigen-function
1引言
資產(chǎn)動(dòng)態(tài)定價(jià)的核心問(wèn)題之一是估計(jì)資產(chǎn)未來(lái)變化的真實(shí)概率。當(dāng)前流行的方法是在定價(jià)核框架下研究此問(wèn)題。定價(jià)核， 也稱為隨機(jī)折現(xiàn)因子[1]，其倒數(shù)對(duì)應(yīng)著所謂基準(zhǔn)計(jì)價(jià)投資組合在未來(lái)的價(jià)值[2]。資產(chǎn)定價(jià)基本定理表明，對(duì)于任何無(wú)套利機(jī)會(huì)的金融市場(chǎng)，必然存在著定價(jià)核[3]。以定價(jià)核來(lái)計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，期望收益率都一致地等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，這是因?yàn)槎▋r(jià)核平衡了各狀態(tài)間風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的差異[4]。本質(zhì)上，定價(jià)核可視為市場(chǎng)潛在的唯一系統(tǒng)性變動(dòng)因素，對(duì)資產(chǎn)收益與波動(dòng)的預(yù)測(cè)也最終可劃歸為定價(jià)核動(dòng)態(tài)性質(zhì)的確定上。
然而，由于定價(jià)核本身不可觀測(cè)，對(duì)定價(jià)核的量化在實(shí)際中很難操作。一種變通的做法是將其拆解為若干風(fēng)險(xiǎn)因子的線性疊加，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因子的度量來(lái)間接衡量定價(jià)核水平，比如Fama-French三因子模型[5]或Mark提出的四因子模型[6]，但這樣無(wú)法保證所選因子的完備性。另一種方法是干脆繞過(guò)定價(jià)核的確定，利用金融工程技術(shù)剝離出的狀態(tài)價(jià)格，然后計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)中性概率作為資產(chǎn)變化真實(shí)概率的預(yù)測(cè)。但中性概率僅度量了市場(chǎng)對(duì)各狀態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖偏好。比如，算出市場(chǎng)下月下跌超過(guò)10%的風(fēng)險(xiǎn)中性概率為0.8，而下跌不超過(guò)10%的風(fēng)險(xiǎn)中性概率僅為0.01，這一事實(shí)僅表明， 相對(duì)于后一種情形，市場(chǎng)在整體上更多地愿意去對(duì)沖下月下跌10%的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，為進(jìn)一步確定真實(shí)概率必須明確市場(chǎng)在各狀態(tài)上的偏好結(jié)構(gòu)，而這又回到定價(jià)核的確定上。實(shí)際上，用風(fēng)險(xiǎn)中性概率作為真實(shí)概率的預(yù)測(cè)隱含假設(shè)定價(jià)核與市場(chǎng)狀態(tài)無(wú)關(guān)，這過(guò)于牽強(qiáng)。
最近，Ross找到了一種將定價(jià)核與真實(shí)概率從風(fēng)險(xiǎn)中性概率中分離出來(lái)的方法，稱為“還原定 理”[7]。這一方法建立在離散狀態(tài)的基礎(chǔ)上，用矩陣運(yùn)算來(lái)表達(dá)。主要思路是從狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格矩陣解出其最大特征根和特征向量。假設(shè)投資者滿足Von Neumann期望效用法則，且都運(yùn)用時(shí)間可分、 狀態(tài)間獨(dú)立的效用函數(shù)來(lái)決策，Ross證明了，如果狀態(tài)驅(qū)動(dòng)因子為離散的齊時(shí)Markov鏈，那么最大特征根剛好就是市場(chǎng)貼現(xiàn)率，而特征向量的分量也恰好可以用來(lái)構(gòu)造出狀態(tài)轉(zhuǎn)移定價(jià)核。由于狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格矩陣為非負(fù)實(shí)方陣，Perron-Frobenius 定理在此可以保證其實(shí)值解的存在唯一性和定價(jià)核的非負(fù)性[8，9]。同時(shí)，Ross的方法還可進(jìn)一步獲得風(fēng)險(xiǎn)中性狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率和真實(shí)的狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率。另一方面，Carr和Yu[10]也給出了一套定價(jià)核的還原方法，但是此方法建立在連續(xù)狀態(tài)的基礎(chǔ)上，用微分方程來(lái)表達(dá)。該方法以風(fēng)險(xiǎn)中性概率測(cè)度下定價(jià)核滿足的微分方程為基礎(chǔ)，將定價(jià)核還原轉(zhuǎn)化為求解Sturm-Liouville特征值問(wèn)題。只要定價(jià)核有界，那么Sturm-Liouville方程的最小特征值剛好對(duì)應(yīng)著定價(jià)核變動(dòng)的時(shí)間趨勢(shì)，而方程的特征函數(shù)就是定價(jià)核的倒數(shù)。此時(shí)Sturm-Liouville定理可以保證該問(wèn)題有實(shí)值解[11]。該方法與 Ross還原方法非常類似，然而后者需要求解最大特征值，可前者則需要求解特征值，兩種不同形式的方法之間的聯(lián)系與區(qū)別尚有待進(jìn)一步探尋。
本文研究發(fā)現(xiàn)，通過(guò)引入狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符，建立定價(jià)核還原的算符表述，可將Ross，Carr和Yu的方法歸納為統(tǒng)一的形式。一方面，Ross的還原法等價(jià)于求解一個(gè)用有限維狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符來(lái)表述的特征方程。另一方面，當(dāng)狀態(tài)轉(zhuǎn)移過(guò)程為連續(xù)狀態(tài)的齊時(shí)Markov過(guò)程時(shí)，狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符自然變?yōu)槲⒎炙惴?。與此同時(shí)，Carr和Yu的微分方程也變形到統(tǒng)一表述法下的算符特征方程形式。由此可見(jiàn)，兩種不同的方法僅是不同算符形式的特例，Ross的方法對(duì)應(yīng)矩陣算符，而Carr和Yu的方法對(duì)應(yīng)微分算符。不過(guò)，估測(cè)矩陣型狀態(tài)價(jià)格轉(zhuǎn)移算符需要首先估計(jì)狀態(tài)定價(jià)密度，這通常采用交替最小二乘法 （Alternating Least Square），但估計(jì)結(jié)果非常不穩(wěn)定[12]。而估測(cè)微分狀態(tài)價(jià)格轉(zhuǎn)移算符是去求解估計(jì)狀態(tài)因子風(fēng)險(xiǎn)中性方程，這方面的方法則相對(duì)成熟許多，可參見(jiàn)文獻(xiàn)[13～16]。另外，微分方程法的待估參數(shù)數(shù)量也顯著小于矩陣算符的參數(shù)數(shù)量。因此，本文實(shí)證部分將采用微分算符的形式。
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于定價(jià)核的研究在早期多限于理論探討的范疇，如肖輝和吳沖鋒[17]，臨海和鄭振龍[18]的研究。近年來(lái)，也出現(xiàn)了一些基于定價(jià)核的資產(chǎn)定價(jià)實(shí)證研究，吳鑫育等[19]的權(quán)證定價(jià)研究，鄒高峰等[20]基于從前景理論的價(jià)值函數(shù)出發(fā)建立的PTCAPM模型，以及張玉龍和李怡宗[21]在分解出流動(dòng)性特征和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上建立的SDF-LCAPM模型，但這些研究都事先假設(shè)好定價(jià)核所滿足特定的動(dòng)態(tài)行為，沒(méi)能夠用數(shù)據(jù)說(shuō)明定價(jià)核為何取定為該形式。李仲飛和高金窯[22]在模型不確定的情形下通過(guò)一般均衡推導(dǎo)出了定價(jià)核的一個(gè)潛在形式，但并未見(jiàn)相應(yīng)的實(shí)證結(jié)果。直接利用實(shí)際數(shù)據(jù)估計(jì)出市場(chǎng)中定價(jià)核大小及其行為的研究仍較為鮮見(jiàn)。
我們基于上述提出的微分算符對(duì)中國(guó)2005～2007年股市泡沫進(jìn)行了實(shí)證。統(tǒng)一選取2005年9月1日作為實(shí)證窗口起點(diǎn)，而窗口的終點(diǎn)選為其未來(lái)3年內(nèi)的到達(dá)歷史最高點(diǎn)交易日的前一天，由于我國(guó)此輪泡沫大致在2008年初破滅， 所以絕大多數(shù)的窗口終點(diǎn)都集中在2007年9月至2008年1月之間。實(shí)證時(shí)選取的資產(chǎn)組合為兩支市場(chǎng)指數(shù)以及27支細(xì)分的行業(yè)板塊指數(shù)。我們認(rèn)為對(duì)于泡沫中的每一板塊都存在著不同定價(jià)核，因?yàn)槊總€(gè)板塊對(duì)應(yīng)的臨界時(shí)距演化不盡相同。rf選取為當(dāng)時(shí)的一年期活期存款日利率，數(shù)值為0.0081/365≈2.2×10-5。
估計(jì)的結(jié)果在表1中顯示。表中的第5列給出了估計(jì)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的對(duì)數(shù)極大似然值（相反數(shù)），第6列給出的是泡沫膨脹的冪指數(shù)，其數(shù)值越大表明資產(chǎn)的增值越快，結(jié)果顯示，在此輪泡沫中的房地產(chǎn)、銀行類、煤炭石油、機(jī)械、建材、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)及有色金屬板塊泡沫積累速度較高。第10列給出的μτ是τ在真實(shí)概率下的時(shí)間趨勢(shì)，表明泡沫破滅的迫近趨勢(shì)?？梢钥闯?，兩市股指、房地產(chǎn)、機(jī)械指數(shù)中的泡沫更快地趨于破滅。表最后兩列分別列出了所還原出的定價(jià)核（τ）的冪指數(shù)和市場(chǎng)要求的貼現(xiàn)率，冪指數(shù)的絕對(duì)值越大代表市場(chǎng)對(duì)于臨界時(shí)點(diǎn)逼近越敏感，即單位臨界時(shí)距變化上所要求的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償越大。實(shí)證結(jié)果可見(jiàn)，兩市場(chǎng)指數(shù)對(duì)于泡沫的破滅更為敏感，而行業(yè)板塊中，較敏感的則是房地產(chǎn)、機(jī)械及有色金屬板塊。同時(shí)估計(jì)出的市場(chǎng)貼現(xiàn)率均為大于1。這揭示了泡沫中存在著貨幣幻覺(jué)――錯(cuò)置地認(rèn)為未來(lái)的時(shí)間價(jià)值要更高，因?yàn)橹灰菽黄茰?，資產(chǎn)增值就將遠(yuǎn)超無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，交易者們因此會(huì)忽略潛在的崩盤損失風(fēng)險(xiǎn)，不急于拋售而更愿意騎行在泡沫上期待未來(lái)增值，因此整體上市場(chǎng)更愿意在將來(lái)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，更為看重未來(lái)的價(jià)值。
5結(jié)論
對(duì)于定價(jià)核還原方法和技術(shù)的研究，在國(guó)際上才剛剛起步，本文在梳理和探討Ross與Carr和Yu不同方法內(nèi)在聯(lián)系的基礎(chǔ)上，通過(guò)引入狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符，用算符方程統(tǒng)一了兩種方法的表述形式。同時(shí)，我們給出了一個(gè)將統(tǒng)一表述應(yīng)用于泡沫建模的例子，通過(guò)求解算符特征方程，不僅能夠確定資產(chǎn)價(jià)格和定價(jià)核的運(yùn)動(dòng)形式，還可以分析泡沫的膨脹速度并對(duì)市場(chǎng)貼現(xiàn)率進(jìn)行估測(cè)從而確定貨幣幻覺(jué)的存在性。
目前，定價(jià)核還原方法僅假設(shè)市場(chǎng)只由一個(gè)狀態(tài)因子所驅(qū)動(dòng)，從理論上講，在算符中還可加入其他多個(gè)狀態(tài)因子，此時(shí)需要界定每一個(gè)狀態(tài)因子對(duì)應(yīng)適應(yīng)性條件，由此可得市場(chǎng)的貼現(xiàn)率是各因子對(duì)應(yīng)貼現(xiàn)率的疊加，市場(chǎng)的定價(jià)核大小則可通過(guò)各因子對(duì)應(yīng)定價(jià)核乘積來(lái)還原出。無(wú)論如何，定價(jià)核的還原方法研究還處于相當(dāng)初步的階段，很多問(wèn)題尚待解決。比如，如何將鞅性（無(wú)套利）下的方法推廣到半鞅甚至更一般的情形；中國(guó)市場(chǎng)缺乏充足的衍生工具，如何合理構(gòu)建狀態(tài)轉(zhuǎn)移價(jià)格算符；如何將行為因素加入算符中，等等。這些問(wèn)題給后續(xù)研究留下諸多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]Cochrane J H. Asset pricing[M]. Princeton： Princeton University Press， 2005. 1-22.
[2]Bajeux-Besnainou I， Prtait R. The numeraire portfolio： a new methodology for financial theory[J]. European Journal of Finance， 1997， 3（4）： 291-309.
[3]Dybvig P H， Ross S A. Arbitrage， state prices and portfolio theory[J]. Handbook of the Economics of Finance， 2003， 1（1）： 605-637.
[4]Duffie D. Dynamic asset pricing theory[M]. Princeton： Princeton University Press， 2010.
[5]Fama E F， French K R. Common risk factors in the returns on stocks and bonds[J]. Journal of Financial Economics， 1993， 33（1）： 3-56.
[6]Mark M. On persistence in mutual fund performance[J]. The Journal of Finance， 1997， 52（1）： 57-82.
[7]Ross S. The recovery theorem[J]. The Journal of Finance， 2015， 70（2）： 615-648.
[8]Perron O. Zur theorie der matrices[J]. Mathematische Annalen， 1907， 64（2）： 248-263.
[9]Frobenius G. Uber matrizen aus nicht negativen elementen[A]. Sitzungsberichte der Kgl[C]. Preussischen Akademie der Wissenschaften zu Berlin， Berlin， 1912. 456-465.
[10]Carr P， Yu J. Risk， return， and Ross recovery[J]. Journal of Derivatives， 2012， 20（1）： 38-59.
[11]Al-Gwaiz M. Sturm-Liouville theory and its application[M]. Springer Undergraduate Mathematics Series， London： Springer Press， 2007. 67-88.
[12]Spears T. On estimating the risk-neutral and real-world probability measures[D]. Oxford University MSc Thesis， Oxford， 2013.
[13]Vasicek O. An equilibrium characterization of the term structure[J]. Journal of Financial Economics， 1977， 5（2）： 177-188.
[14]Eberlein E， Keller U. Hyperbolic distributions in finance[J]. Bernoulli， 1995， 1（3）： 281-299.
[15]Kou S G. A jump-diffusion model for option pricing[J]. Management Science， 2002， 48（8）： 1086-1101.
[16]Carr P， Nadtochiy S. Local variance gamma and explicit calibration to option prices[J]. Mathematical Finance， Forthcoming（Accepted）， 2014.
[17]肖輝，吳沖鋒.隨機(jī)折現(xiàn)因子分析[J].工業(yè)工程與管理，2004，（3）：71-73，110.
[18]林海，鄭振龍.動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)厭惡，隨機(jī)貼現(xiàn)因子與資產(chǎn)定價(jià)[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2003，（9）：5-8.
[19]吳鑫育，周海林，馬超群，等.基于隨機(jī)貼現(xiàn)因子方法的權(quán)證定價(jià)研究[J].中國(guó)管理科學(xué)，2012，20（4）：1-7.
[20]鄒高峰，張維，張海峰，等.中國(guó)市場(chǎng)條件下的前景理論資本資產(chǎn)定價(jià)模型[J].系統(tǒng)工程學(xué)報(bào)，2013，28（3）：355-361.
一、前言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，拉動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)上下游行業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到了重要影響，關(guān)乎民生，與人們的生活息息相關(guān)。
在我國(guó)目前房地產(chǎn)投資過(guò)熱的大背景下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的地區(qū)差異，在特大級(jí)城市出現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)的新“地王”，而在人口增長(zhǎng)率、流動(dòng)性相對(duì)較差的二三線城市，一些地方房企則經(jīng)常出現(xiàn)資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的一種極大浪費(fèi)，對(duì)其貸款的銀行也面臨了風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生了大量的不良資產(chǎn)，同時(shí)也給業(yè)主帶來(lái)了長(zhǎng)久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益是一個(gè)長(zhǎng)期困擾政府、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主的問(wèn)題。本文旨在探索用資產(chǎn)證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問(wèn)題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒(méi)有對(duì)爛尾樓有明確的定義，一種常用的標(biāo)準(zhǔn)是將已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目投資建設(shè)后投資額已超過(guò)25%或已完成2/3工程量，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開(kāi)發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，無(wú)力再經(jīng)營(yíng)所開(kāi)發(fā)的樓盤，項(xiàng)目不得已“爛尾”；②項(xiàng)目缺乏后續(xù)建設(shè)資金，融資渠道的“堵塞”是項(xiàng)目爛尾的重要原因；③項(xiàng)目涉及多方經(jīng)濟(jì)糾紛，包括開(kāi)發(fā)商與拆遷戶、材料供應(yīng)商、施工單位、關(guān)聯(lián)方、銀行等之間的經(jīng)濟(jì)糾紛，這些糾紛如果沒(méi)有得到合理解決必將導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯，最終“爛尾”；④開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)或投資決策失誤導(dǎo)致工程流產(chǎn)，如市場(chǎng)定位失誤，建筑質(zhì)量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現(xiàn)。
三、爛尾樓處置方式
在我國(guó)，市場(chǎng)化的爛尾樓處置方式有：①轉(zhuǎn)讓（收購(gòu)），包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；②合作再開(kāi)發(fā)；③債轉(zhuǎn)股（即債權(quán)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)）；④破產(chǎn)拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不同項(xiàng)目面臨不同的處置方式，很難比較各個(gè)方法的優(yōu)劣。而在西方國(guó)家，已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)爛尾樓證券化的先例，但在我國(guó)還沒(méi)有得以運(yùn)用，下面將具體討論爛尾樓資產(chǎn)證券化的處理方式。
四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
所謂資產(chǎn)證券化，指發(fā)起人將其現(xiàn)在擁有的缺乏流動(dòng)性且未來(lái)現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)的資產(chǎn)構(gòu)成基礎(chǔ)資金池，資產(chǎn)池現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，利用各種金融工具將資產(chǎn)現(xiàn)金流進(jìn)行瀑布形式的分配組合、通過(guò)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)增強(qiáng)信用等級(jí)，再將這個(gè)資產(chǎn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝愂袌?chǎng)的不同風(fēng)險(xiǎn)-收益等級(jí)的、可發(fā)行和自由收售的有價(jià)值的資產(chǎn)支持證券（ABS）的過(guò)程。資產(chǎn)證券化是西方國(guó)家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國(guó)內(nèi)是否使用還處于一個(gè)長(zhǎng)期摸索的階段，在其廣泛使用的美國(guó)，曾經(jīng)給資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重創(chuàng)傷，因此，在其推廣應(yīng)用和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)一定要謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)證券化流程：由發(fā)起人（即原始權(quán)益人）發(fā)起，特定目的機(jī)構(gòu)或受托人（SPV）進(jìn)行資產(chǎn)隔離，投資銀行或評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用增級(jí)，最后在資本市場(chǎng)發(fā)行ABS的結(jié)構(gòu)融資過(guò)程。其中，SPV是整個(gè)資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產(chǎn)證券化資金流往來(lái)的中間介質(zhì)，其通過(guò)發(fā)行證券籌集資金，并將資金傳輸給發(fā)起人進(jìn)行投資，最終將投資獲取的利潤(rùn)返還給證券投資者，促成了資產(chǎn)證券化融資的進(jìn)行。
五、爛尾樓的資產(chǎn)證券化
參照上述房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化案例，在解決爛尾樓處置問(wèn)題時(shí)可將其證券化，通過(guò)資產(chǎn)證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進(jìn)行爛尾樓資產(chǎn)證券化需進(jìn)行以下幾個(gè)步驟：
第一，通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)的房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)投資信托（REITs），與發(fā)起人訂立合同，對(duì)爛尾樓的真實(shí)權(quán)益進(jìn)行購(gòu)買，進(jìn)行資產(chǎn)隔離后，通過(guò)發(fā)行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發(fā)起人對(duì)爛尾樓進(jìn)行再開(kāi)發(fā)。在發(fā)行債券時(shí)通過(guò)對(duì)再開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度估計(jì)，設(shè)立債券贖回期限，在爛尾樓再開(kāi)發(fā)完成后，才能贖回，以經(jīng)營(yíng)期間租金收入或完工后銷售收入作為現(xiàn)金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級(jí)市場(chǎng)或場(chǎng)外市場(chǎng)進(jìn)行提前交割。基于同樣的道理，SPV也可以采用設(shè)立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對(duì)爛尾樓資產(chǎn)進(jìn)行信用增級(jí)，如證券出現(xiàn)違約則相應(yīng)增信機(jī)構(gòu)承擔(dān)首要賠償責(zé)任，國(guó)內(nèi)一般選擇知名證券公司或信托公司進(jìn)行，通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)賠付基金可有效處理證券違約時(shí)投資者賠償問(wèn)題。如果發(fā)行的是債券還要聘請(qǐng)?jiān)u級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，以確保債券的順利發(fā)行。
第三，發(fā)行證券募集資金必須作為專項(xiàng)用款用于爛尾樓的再開(kāi)發(fā)，通過(guò)設(shè)立專門的賬戶，在各方的監(jiān)督下進(jìn)行。再開(kāi)發(fā)完成后，原始權(quán)益人通過(guò)經(jīng)營(yíng)性收入支付投資者本金和利息。在整個(gè)資金流動(dòng)過(guò)程中，必須保證資金的?？睢?、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽(yù)的商業(yè)銀行進(jìn)行資金托管。
六、爛尾樓價(jià)值評(píng)估
爛尾樓價(jià)值評(píng)估是爛尾樓資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。真實(shí)的評(píng)估價(jià)值是維護(hù)權(quán)益人合法權(quán)益的證據(jù)，通過(guò)政府標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估出的價(jià)值，報(bào)送相關(guān)主管部門登記備案，將政府引入進(jìn)來(lái)，成為監(jiān)管者，對(duì)各方權(quán)益的保障大有裨益。
有一種評(píng)估中常用的方法對(duì)爛尾樓項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估特別合適，即假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是收益法和成本法的一種結(jié)合。即站在現(xiàn)在的角度，用預(yù)期項(xiàng)目將來(lái)的收益減去預(yù)期將來(lái)成本及相關(guān)稅費(fèi)得到待估項(xiàng)目的價(jià)值，即：
待估爛尾樓的估價(jià)（V）={開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)（P）-尚需投入的成本（C）-再開(kāi)發(fā)投資利息（I）-再開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)（R）-相關(guān)稅費(fèi)（F）}×參數(shù)修正（ε）
其中：
P――為商業(yè)建筑建成后預(yù)期租金收入或住宅類建筑建成后預(yù)期銷售收入。
C――為根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工程定額測(cè)算同類建筑物的續(xù)建成本（包括工程勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等）。
I――為根據(jù)工程定額測(cè)算的續(xù)建成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入所產(chǎn)生的利息費(fèi)用。
R――根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)率β測(cè)算的利潤(rùn)。
R=（P-V）×β
F――為在開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的各種稅、銷售費(fèi)用。
ε――為根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況（如物價(jià)變化）和建筑功能狀態(tài)（損耗程度）的調(diào)整參數(shù)。
在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算爛尾樓價(jià)值時(shí)一定要以市場(chǎng)信息為主導(dǎo)，通過(guò)詢價(jià)和尋找可比案例及查找相關(guān)定額、標(biāo)準(zhǔn)，真實(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)和實(shí)物狀況，以確保爛尾樓資產(chǎn)證券化的順利、可靠進(jìn)行。
七、結(jié)束語(yǔ)
爛尾樓資產(chǎn)證券化作為一種解決“城市盲點(diǎn)”的手段在國(guó)外已有不少先例，它可以解決中小房地產(chǎn)融資手段的匱乏，使商業(yè)銀行在處理此類不良資產(chǎn)時(shí)掌握了主動(dòng)權(quán)，同時(shí)又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國(guó)內(nèi)雖然已經(jīng)有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個(gè)完善的市場(chǎng)為資產(chǎn)支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監(jiān)管的狀態(tài)下，證券化產(chǎn)品也很難獲得投資者的信任，由此看來(lái)，在中國(guó)進(jìn)行爛尾樓的資產(chǎn)證券化還有很長(zhǎng)的路要走。（作者單位：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)：F4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）12（b）-0030-01
1 電子商務(wù)比價(jià)引擎站產(chǎn)生的背景
（1）中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模及特點(diǎn)。
①中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)基本情況。
根據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心于2012年1月的第29次《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，中國(guó)電子商務(wù)類應(yīng)用在2011年繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模達(dá)到1.94億人。在過(guò)去的一年中，電子商務(wù)市場(chǎng)規(guī)模的高速增長(zhǎng)主要源于企業(yè)間的電子商務(wù)交易需求得以迅速增加，促進(jìn)了B2B電子商務(wù)交易規(guī)模的增長(zhǎng)。同時(shí)，電商企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈及倉(cāng)儲(chǔ)物流支付體系建設(shè)，推動(dòng)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)交易額的快速增長(zhǎng)[1]。因此，品牌企業(yè)和平臺(tái)商城（B2C）已經(jīng)成為了網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)的絕對(duì)主體。
網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的同時(shí)，也面臨一些突出問(wèn)題。物流配送服務(wù)能力提升慢，市場(chǎng)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)成為常態(tài)，商戶盈利能力不足，這些問(wèn)題已經(jīng)成為制約網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。網(wǎng)購(gòu)企業(yè)在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，需要從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化挖掘，由做大轉(zhuǎn)向做深，實(shí)現(xiàn)整體網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物行業(yè)服務(wù)水平的全面提升[2]。
（2）國(guó)內(nèi)B2C電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)的主要手段—— 價(jià)格戰(zhàn)。
2008年，國(guó)內(nèi)電子商務(wù)迎來(lái)了再次“抬頭”機(jī)會(huì)，而引領(lǐng)此次“抬頭”的則是以天貓、京東、凡客等為代表的B2C電商企業(yè)。新一輪的“白熱化”戰(zhàn)爭(zhēng)，卻還是擺脫不了“賠錢賺吆喝”的尷尬境地，價(jià)格戰(zhàn)的陰影始終揮之不去。以2012年5、6兩個(gè)月為例，蘇寧易購(gòu)、天貓網(wǎng)、京東商城、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、庫(kù)巴網(wǎng)、國(guó)美網(wǎng)上商城、新蛋網(wǎng)等各大電商紛紛掀起新一輪聲勢(shì)浩大的降價(jià)促銷。低價(jià)，更低的價(jià)格，實(shí)實(shí)在在地刺激了本無(wú)購(gòu)買欲望的消費(fèi)者們一買再買。雖然在一定程度上提高了交易額，但B2C電商企業(yè)以“低價(jià)換流量和忠誠(chéng)度”的目的沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)，價(jià)格戰(zhàn)的最終結(jié)果是消費(fèi)者變得更為“現(xiàn)實(shí)”，只跟著低價(jià)走。
2 比價(jià)引擎的產(chǎn)生及其影響
（1）比價(jià)引擎的形成與發(fā)展。
在國(guó)內(nèi)B2C電商企業(yè)不斷進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)，一項(xiàng)“順應(yīng)民意”的工具也應(yīng)運(yùn)而生了。比價(jià)引擎，或者比價(jià)網(wǎng)站，使得國(guó)內(nèi)電子商務(wù)的價(jià)格更透明，價(jià)格戰(zhàn)更殘酷。
作為消費(fèi)者，價(jià)格比較是購(gòu)物過(guò)程中極為重要的一環(huán)。比價(jià)模式的應(yīng)用主要有兩種主要方式：第一種是直接比價(jià)格；第二種是返利、返現(xiàn)和折扣模式。這兩種模式在比價(jià)引擎上經(jīng)常是混合使用的。在國(guó)外幾乎90%的網(wǎng)購(gòu)人群都會(huì)選擇比價(jià)導(dǎo)航進(jìn)行網(wǎng)上購(gòu)物。而返現(xiàn)模式在國(guó)外也早在2000年已經(jīng)出現(xiàn)，一些較大的網(wǎng)站如Fatwallet、Ebates已經(jīng)運(yùn)營(yíng)近10年。
比價(jià)和返現(xiàn)模式在國(guó)內(nèi)的發(fā)展時(shí)間卻不長(zhǎng)。隨著2008年大批B2C網(wǎng)站興起，獨(dú)立的購(gòu)物比價(jià)引擎逐步出現(xiàn)。發(fā)展到現(xiàn)在，已涌現(xiàn)出一些典型代表，如①2011年10月9日上線的阿里集團(tuán)直屬網(wǎng)站“一淘網(wǎng)”。②2009年1月上線的網(wǎng)易“有道”購(gòu)物搜索。③2009年3月23日創(chuàng)辦的比購(gòu)網(wǎng)。④成立于2006年11月返利網(wǎng)；還有諸如慢慢買、小熊在線比價(jià)網(wǎng)、盒子比價(jià)網(wǎng)、阿福中國(guó)比價(jià)網(wǎng)、購(gòu)谷網(wǎng)、1∶2購(gòu)網(wǎng)、聰明點(diǎn)網(wǎng)等一大批各式比價(jià)引擎和網(wǎng)站。
（2）比價(jià)引擎對(duì)國(guó)內(nèi)電商的影響。
細(xì)細(xì)分析比價(jià)引擎，其實(shí)質(zhì)是收集同類商品在各家網(wǎng)絡(luò)商城的不同售價(jià)，讓買家貨比三家。用戶點(diǎn)擊一個(gè)稱心的價(jià)格，能直接轉(zhuǎn)到網(wǎng)上商城購(gòu)買商品。它不是一個(gè)銷售平臺(tái)，而是提供銷售信息的平臺(tái)。此外，用戶通過(guò)第三方比價(jià)平臺(tái)的介紹去B2C網(wǎng)站購(gòu)物，還可以得到返現(xiàn)，這與實(shí)體商場(chǎng)里面“滿返”的促銷活動(dòng)有點(diǎn)類似。所以，從這一層面講，比價(jià)引擎其實(shí)充當(dāng)了一個(gè)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的門戶網(wǎng)站功能，它把分散在各個(gè)B2C、C2C網(wǎng)站上的購(gòu)物者集中到了自己手里，再由它的鏈接引導(dǎo)向各大購(gòu)物網(wǎng)站。這對(duì)于通過(guò)殘酷價(jià)格戰(zhàn)辛辛苦苦培育自己忠實(shí)顧客群的電商網(wǎng)站無(wú)異于釜底抽薪。一旦網(wǎng)購(gòu)顧客通過(guò)比價(jià)引擎進(jìn)行購(gòu)物的習(xí)慣養(yǎng)成，那他們將越來(lái)越記不得購(gòu)物網(wǎng)站的名字，只會(huì)跟著價(jià)格走，而不會(huì)關(guān)注這是什么網(wǎng)站，忠誠(chéng)度也成為空談。
因此，比價(jià)引擎的誕生讓本已白熱化的中國(guó)電商價(jià)格戰(zhàn)更趨于透明和火爆，而其雙刃劍的特性也讓電商網(wǎng)站愛(ài)恨交織，難說(shuō)拒絕和接受。
3 比價(jià)引擎今后發(fā)展及走向
（1）比價(jià)引擎的真實(shí)效用分析。
從以上分析可以得出，比價(jià)引擎的作用就是爭(zhēng)奪網(wǎng)購(gòu)入口，誰(shuí)能得到這個(gè)入口，誰(shuí)就能一統(tǒng)網(wǎng)購(gòu)甚至是電子商務(wù)市場(chǎng)。在IT行業(yè)，最重要的經(jīng)營(yíng)規(guī)律是“得流量者得天下”，“只要抓住流量，就等于抓住了市場(chǎng)”。一旦能把流量和顧客抓在手上，再通過(guò)各種方法轉(zhuǎn)化為實(shí)際應(yīng)用，網(wǎng)站就算成功了。
所以，以一淘網(wǎng)為代表的一系列比價(jià)引擎將會(huì)圍繞顧客流量的獲得開(kāi)展一系列正面交鋒，從比價(jià)入手，提升咨詢整合力度、信息客觀公正度、配套服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)將是比價(jià)引擎進(jìn)一步可做的工作，而不是只打“價(jià)格牌”。
（2）從單純“比價(jià)”向“比質(zhì)”或綜合比較發(fā)展。
國(guó)內(nèi)比價(jià)引擎已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來(lái)，做比價(jià)的這么多，讓各大電商企業(yè)在大打價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)為了保住利潤(rùn)而只能做出以次充好、以假亂真的商業(yè)行為，國(guó)內(nèi)網(wǎng)購(gòu)假貨現(xiàn)象已從C2C蔓延到B2C，說(shuō)明了電商競(jìng)爭(zhēng)的激烈。如果比價(jià)網(wǎng)站能夠在“比價(jià)”的同時(shí)，再做“比質(zhì)”，或者單獨(dú)“比質(zhì)”、綜合比較，那相信將會(huì)在比價(jià)領(lǐng)域找到新的藍(lán)海。
針對(duì)比質(zhì)網(wǎng)站，不能單純地依靠網(wǎng)友評(píng)價(jià)、打分，如大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)、阿里的口碑網(wǎng)這種模式。應(yīng)該讓專業(yè)公司通過(guò)各種渠道收集網(wǎng)站、商品的正規(guī)信息，再通過(guò)計(jì)算機(jī)分析比較，給出客觀的評(píng)價(jià)分，這項(xiàng)工作對(duì)于企業(yè)數(shù)據(jù)收集和處理的能力要求很高，且對(duì)于某些分類太多的商品無(wú)法進(jìn)行詳細(xì)的比較，但對(duì)于種類較少的商品和服務(wù)，則是其發(fā)揮作用的場(chǎng)合。國(guó)外已有此類網(wǎng)站在諸如機(jī)票購(gòu)買領(lǐng)域開(kāi)展了“比質(zhì)”，如InsideTrip這個(gè)網(wǎng)站，能夠?qū)w機(jī)機(jī)種、機(jī)齡、誤點(diǎn)率、行李遺失率計(jì)算進(jìn)來(lái)，連安檢的排隊(duì)時(shí)間、座椅的伸展空間、登機(jī)門與海關(guān)的距離等等，全部也都計(jì)了進(jìn)去。這么全面的“比質(zhì)”，讓顧客一目了然，可以放心選擇自己出行的航班。
4 結(jié)語(yǔ)
國(guó)內(nèi)電商價(jià)格戰(zhàn)依然將繼續(xù)，比價(jià)引擎的發(fā)展空間也是海闊天空，眾比價(jià)引擎和網(wǎng)站只要以顧客的需求為出發(fā)點(diǎn)，以滿足顧客快捷、方便、低價(jià)、放心的購(gòu)物為目的，必能夠開(kāi)拓出一片新的電商領(lǐng)域。
中圖分類號(hào):F224.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)26-0081-02
一、現(xiàn)行無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法及其存在的不足
對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估,目前有三種較為常用的評(píng)估方法,即成本法、市場(chǎng)價(jià)格法和收益現(xiàn)值法,但都存在著明顯的不足。
成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)從被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本中,扣減其各項(xiàng)損耗以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的主要缺點(diǎn)是重置成本的確定缺乏客觀性。在重置成本數(shù)額確定過(guò)程中,往往會(huì)帶有一些主觀因素。再者,如果無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的是交易價(jià)值而被評(píng)估的無(wú)形資產(chǎn)適用時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng)并是獨(dú)一無(wú)二的,則成本法就不太適用。因?yàn)橘I主通常是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的效益感興趣,而不是對(duì)創(chuàng)造無(wú)形資產(chǎn)的成本感興趣。同時(shí),重置成本法未能體現(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)所具有的超額獲利能力。
市場(chǎng)價(jià)格法,是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與可比類似資產(chǎn)(可比參照物)的異同,并對(duì)類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)價(jià)格法在無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中有兩個(gè)缺點(diǎn):(1)無(wú)形資產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)有限,市場(chǎng)狹窄、信息匱乏,交易案例很難找到;(2)可比性差。無(wú)形資產(chǎn)的非標(biāo)準(zhǔn)性,使我們很難確定參照物資產(chǎn)與被估資產(chǎn)的差異即可供比較的相關(guān)指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)很難搜集并且很難在價(jià)值形態(tài)上量化。
收益現(xiàn)值法,是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并將其折算成現(xiàn)值,借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益現(xiàn)值法存在的不足如下:(1)收益額的預(yù)測(cè)帶有很大的主觀性;(2)收益期的確定比較困難。無(wú)形資產(chǎn)損耗的價(jià)值是確定無(wú)形資產(chǎn)收益期的前提。由于無(wú)形資產(chǎn)的損耗抽象難確定,顯然無(wú)形資產(chǎn)收益期的確定比較困難;(3)折現(xiàn)率的確定。實(shí)踐證明不可能存在一個(gè)統(tǒng)一的適合各類無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的折現(xiàn)率,各個(gè)企業(yè)可能采用不同的折現(xiàn)率來(lái)適用自己的情況,從而使評(píng)估結(jié)果缺乏可信性。
二、基于期權(quán)理論的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法
(一)期權(quán)的定義及其分類
期權(quán)是一種合約,該合約賦予持有人在某一特定日期或該日期之前的任何時(shí)間以固定價(jià)格(執(zhí)行價(jià)格)購(gòu)進(jìn)或售出一種資產(chǎn)的權(quán)利。通俗的講,期權(quán)是一種預(yù)期的約定的權(quán)利,該權(quán)利賦予持有人以固定價(jià)格將來(lái)買進(jìn)或賣出資產(chǎn)。
按照合約授予期權(quán)持有人權(quán)利的類別,期權(quán)分為看漲期權(quán)和看跌期權(quán)兩大類。
看漲期權(quán)是指期權(quán)賦予持有人在到期日或到期日之前,以固定價(jià)格購(gòu)買標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。其授予權(quán)利的特征是購(gòu)買,因此也可以成為“買入期權(quán)”或“買權(quán)”。
看跌期權(quán)是指期權(quán)賦予持有人在到期日或到期日之前,以固定價(jià)格出售標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。其授予權(quán)利的特征是出售,因此也可以成為“賣出期權(quán)”或“賣權(quán)”。
(二)無(wú)形資產(chǎn)的看漲期權(quán)特性
企業(yè)購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn),目的是進(jìn)行后續(xù)投資獲取投資收益。為無(wú)形資產(chǎn)付諸實(shí)施所支付的生產(chǎn)、銷售和管理方面的投資總額,就是這種特殊標(biāo)的資產(chǎn)的約定價(jià)格。該投資項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于標(biāo)的資產(chǎn)的約定價(jià)格時(shí),企業(yè)就投資獲利;當(dāng)預(yù)期投資項(xiàng)目所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值低于標(biāo)的資產(chǎn)的約定價(jià)格時(shí),企業(yè)就放棄投資。這些就是典型的看漲期權(quán)的特性,因此,從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),無(wú)形資產(chǎn)具有看漲期權(quán)的特性。
關(guān)鍵詞： 承德市；礦產(chǎn)資源；持續(xù)力；研究
Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research
中圖分類號(hào)：F426；F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）15-0303-02
0 引言
人類早期的社會(huì)活動(dòng)中就開(kāi)始孕育的樸素的可持續(xù)發(fā)展思想，《呂氏春秋?義賞》中講到了“竭澤而漁，豈不得魚，而明年無(wú)魚；焚藪而得田，豈不獲得，而明年無(wú)獸”，其暗含的思想便是要持續(xù)地利用資源；但在以后的歷史發(fā)展進(jìn)程中，人們將更多的注意力放在了提高生產(chǎn)力上，而忽略了持續(xù)發(fā)展的必要性。20世紀(jì)60年代末期，工業(yè)化經(jīng)濟(jì)在世界范圍內(nèi)開(kāi)始迅速增長(zhǎng)，并隨之出現(xiàn)全球性的人炸、生態(tài)環(huán)境惡化、資源過(guò)度消耗、能源枯竭和地球表層嚴(yán)重污染等危機(jī)。20世紀(jì)作為人類物質(zhì)生產(chǎn)和物質(zhì)文明高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，人類社會(huì)雖然實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的目的，但是這些發(fā)展成果卻是以各種資源，特別是不可再生資源的巨大耗費(fèi)與環(huán)境的大范圍污染、生態(tài)系統(tǒng)嚴(yán)重失衡為代價(jià)的。繼單純經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展階段后，人類開(kāi)始重新認(rèn)識(shí)發(fā)展的含義。各國(guó)政府在如何有效地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一問(wèn)題上，逐步達(dá)成共識(shí)?？沙掷m(xù)發(fā)展思想得到了世界上越來(lái)越多的國(guó)家和組織的承認(rèn)和接受?？沙掷m(xù)發(fā)展就是指既滿足當(dāng)代人的需要，又不對(duì)后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。“可持續(xù)發(fā)展”的概念提出后，它的思想滲透到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域。
1 礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的內(nèi)涵
在我們的生產(chǎn)、生活中，能源、工業(yè)原料以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等，都來(lái)源于礦產(chǎn)資源，人們將礦產(chǎn)資源比喻為工業(yè)的“糧食”和“血液”；而礦業(yè)，作為我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定地協(xié)調(diào)發(fā)展有著重大影響，是決定國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展?jié)摿途C合國(guó)力的重要因素。那什么是礦產(chǎn)資源可持續(xù)力？礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，英文Mineral Resources Sustainable Power縮寫為MRSP，指的是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的能力。也就是說(shuō)，在一定的科學(xué)技術(shù)與自然環(huán)境條件下，人類同礦產(chǎn)資源協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)礦產(chǎn)資源進(jìn)行時(shí)間和空間上的合理配置與替代，使得礦產(chǎn)資源被開(kāi)發(fā)利用的質(zhì)量和數(shù)量不降低而有所提高，從而滿足人類社會(huì)發(fā)展需要的能力。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，也是一個(gè)過(guò)程，反映出礦產(chǎn)資源的勘查、開(kāi)發(fā)、利用和保護(hù)，是作為基本生產(chǎn)要素的礦產(chǎn)資源在質(zhì)和量上對(duì)社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)的支持保證能力。
2 承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評(píng)價(jià)研究
礦產(chǎn)資源可持續(xù)力本身是一個(gè)復(fù)雜的、特定的系統(tǒng)。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為研究對(duì)象，是指由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和管理所構(gòu)成的反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)、水平、能力和動(dòng)態(tài)趨勢(shì)的復(fù)雜系統(tǒng)，是一個(gè)反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展水平和能力的有機(jī)整體，而非僅僅指其中各個(gè)孤立的子要素。對(duì)內(nèi)表現(xiàn)為系統(tǒng)內(nèi)部的狀態(tài)和結(jié)構(gòu)，對(duì)外則表現(xiàn)為一定的功能，結(jié)構(gòu)決定功能，功能反作用于結(jié)構(gòu)。因此，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的大小取決于礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)的功能，這種功能由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)（含人口）、環(huán)境和管理所構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)內(nèi)部各個(gè)組成部分的狀態(tài)、結(jié)構(gòu)以及各組成部分相互聯(lián)系、相互作用的狀況決定。從可持續(xù)發(fā)展理論入手，以“發(fā)展力”和“協(xié)調(diào)力”為兩大功能作為支撐，建立了表征礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系框架，如圖1所示。
根據(jù)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的框架設(shè)計(jì)，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為目標(biāo)層，其下設(shè)置了“發(fā)展力”準(zhǔn)則層和“協(xié)調(diào)力”準(zhǔn)則層?！鞍l(fā)展力”準(zhǔn)則層下設(shè)立了五個(gè)基本要素，分別為資源稟賦與開(kāi)發(fā)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益、社會(huì)發(fā)展與生活質(zhì)量、環(huán)境影響與管理水平，反映了礦產(chǎn)資源可持續(xù)力各組成要素自身的狀況；相應(yīng)地，“協(xié)調(diào)力”準(zhǔn)則層下也設(shè)立了五個(gè)基本要素，分別為資源轉(zhuǎn)化效率、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度、社會(huì)協(xié)調(diào)度、環(huán)境協(xié)調(diào)度和管理協(xié)調(diào)度，反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)各個(gè)組成要素自身的協(xié)調(diào)以及它們相互之間的協(xié)調(diào)。
臥牛山鐵礦區(qū)在行政上隸屬于灤平縣虎什哈鎮(zhèn)臥牛山村，地理坐標(biāo)為北緯40°51′00″至40°52′15″；東經(jīng)116°49′00″至116°50′00″，面積3.25平方公里。礦區(qū)距灤平縣城260°方向43.5公里，西距延慶―灤平公路臥牛山站1.5公里，東距京通鐵路虎什哈站15公里，交通便利。
根據(jù)構(gòu)建的礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，同時(shí)結(jié)合研究區(qū)資源、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和管理等方面的實(shí)際狀況，建立了臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的指標(biāo)體系，對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)的時(shí)候，將各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)分為“很強(qiáng)、較強(qiáng)、中等、較弱、很弱”五個(gè)等級(jí)。結(jié)合實(shí)際，也就是說(shuō)，臥牛山鐵礦資源可持續(xù)力“很強(qiáng)”、“較強(qiáng)”、“中等”、“較弱”、“很弱”五個(gè)等級(jí)的隸屬度分別為0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力處于較強(qiáng)的水平。根據(jù)以上綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果，承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源具有較強(qiáng)的可持續(xù)能力。就承德市范圍內(nèi)來(lái)看，其發(fā)展力水平中等，協(xié)調(diào)力水平較強(qiáng)。
在準(zhǔn)則層發(fā)展力下設(shè)的五個(gè)要素中，發(fā)展力很強(qiáng)的要素是資源稟賦與開(kāi)發(fā)條件，主要表現(xiàn)在地質(zhì)勘查程度較高以及優(yōu)越的礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)條件上。管理水平要素的“較強(qiáng)”、“中等”等級(jí)隸屬度均為0.4，主要是因?yàn)榈V產(chǎn)資源管理水平較承德市平均水平相比處于中等偏上。發(fā)展力中等的要素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益、社會(huì)發(fā)展和生活質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與效益方面，礦業(yè)產(chǎn)值投資彈性、人均固定資產(chǎn)凈值居較弱水平，人均GDP年增長(zhǎng)率和百元礦業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)利稅居較強(qiáng)水平，而人均GDP基本處于中等水平；社會(huì)發(fā)展和生活質(zhì)量方面，除人口自然增長(zhǎng)率優(yōu)于承德市平均水平外，其余指標(biāo)均略低于全市平均水平。發(fā)展力較弱的要素是環(huán)境影響，盡管采取了環(huán)境保護(hù)措施，但由于大規(guī)模的礦山生產(chǎn)活動(dòng)，導(dǎo)致“三廢”污染指數(shù)較高。若能進(jìn)一步改善環(huán)境，將有助于發(fā)展力的提高。
在準(zhǔn)則層協(xié)調(diào)力下設(shè)的五個(gè)要素中，協(xié)調(diào)力較強(qiáng)的是資源轉(zhuǎn)化效率和管理協(xié)調(diào)度上。前者主要表現(xiàn)在“三率”和共伴生礦產(chǎn)資源綜合利用率比較高；后者表現(xiàn)在較高的礦業(yè)管理水平和政策法規(guī)體系執(zhí)行程度上。協(xié)調(diào)力中等的要素是社會(huì)協(xié)調(diào)度，體現(xiàn)在礦業(yè)就業(yè)率和社會(huì)保障覆蓋率較低，均低于全市平均水平。協(xié)調(diào)力較弱的有經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)度和環(huán)境協(xié)調(diào)度，前者的非礦業(yè)增加值比重較低；后者表現(xiàn)在“三廢”綜合處理率和土地復(fù)墾率均處于中等偏下水平。
3 結(jié)語(yǔ)
礦產(chǎn)資源作為不可再生的可耗竭資源，隨著開(kāi)采的進(jìn)行，一個(gè)地區(qū)可開(kāi)采的礦產(chǎn)會(huì)被采空，資源將會(huì)枯竭。而且，開(kāi)發(fā)礦產(chǎn)資源的同時(shí)對(duì)環(huán)境也產(chǎn)生了一定程度的破壞，必須引起我們足夠的重視。因此，這就要求我們要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，從持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)規(guī)劃礦業(yè)的未來(lái)。通過(guò)臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評(píng)價(jià)的實(shí)證研究，現(xiàn)對(duì)承德市礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展提出以下幾點(diǎn)建議：規(guī)劃先行，做好各種前期規(guī)劃、強(qiáng)化礦山產(chǎn)業(yè)化建設(shè)、加強(qiáng)礦產(chǎn)資源勘查工作、大力推進(jìn)礦產(chǎn)資源整合、加快礦區(qū)土地復(fù)墾工作、優(yōu)化調(diào)整礦業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、積極發(fā)展礦產(chǎn)資源深加工、進(jìn)一步鼓勵(lì)科技。
參考文獻(xiàn)：
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A ［文章編號(hào)］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對(duì)外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對(duì)外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來(lái)，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)了較大不同，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息也產(chǎn)生了較大的影響。
1 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理舉例
例如，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開(kāi)發(fā)成本為1 000萬(wàn)元，甲企業(yè)對(duì)其計(jì)提了200萬(wàn)元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為900萬(wàn)元。甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價(jià)值為700萬(wàn)元，則甲公司在租賃期開(kāi)始日的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200，借：公允價(jià)值變動(dòng)損益100；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果造成存貨價(jià)值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會(huì)計(jì)處理對(duì)比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值是不允許通過(guò)損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值則要計(jì)入當(dāng)期損益。這種不對(duì)稱的會(huì)計(jì)處理方式，是為了防止企業(yè)通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價(jià)值來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)有不利影響。
采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)需按照自用的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)類似的會(huì)計(jì)處理方式，按期計(jì)提累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，也無(wú)需對(duì)該投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值上漲100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價(jià)值下跌100萬(wàn)元，則甲企業(yè)的會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)100。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價(jià)格下跌而計(jì)提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房?jī)r(jià)格上升超過(guò)其原開(kāi)發(fā)成本時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價(jià)值體現(xiàn)在利潤(rùn)表之中，從而增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)。
接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價(jià)款為800萬(wàn)元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。出售時(shí)，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目為借方余額200萬(wàn)元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬(wàn)元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬(wàn)元。甲企業(yè)會(huì)計(jì)分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房直接對(duì)外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計(jì)入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤(rùn)表并不單獨(dú)列示主營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營(yíng)業(yè)收入”和“營(yíng)業(yè)成本”，因此不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息造成分類上的影響。從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)金額的角度來(lái)說(shuō)，從以上分解會(huì)計(jì)分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對(duì)商品房的原開(kāi)發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)僅影響公允價(jià)值變動(dòng)損益而不會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)造成任何影響。
2 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響分析
（1）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算成本。由于相對(duì)于歷史成本，公允價(jià)值計(jì)量屬性具有較大的不確定性，為了保證會(huì)計(jì)信息的可靠性，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價(jià)時(shí)，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、評(píng)估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價(jià)值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估能力和評(píng)估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請(qǐng)外部資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，這會(huì)加大企業(yè)會(huì)計(jì)處理的難度和成本。
（2）以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)波動(dòng)性。雖然按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價(jià)值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價(jià)格。但事實(shí)上由市場(chǎng)交易而產(chǎn)生的公允價(jià)值會(huì)受交易雙方的投資心理、對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國(guó)的政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以長(zhǎng)期持有，并且在每個(gè)會(huì)計(jì)期末將房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)以持有損益――“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的形式反映在利潤(rùn)表中。這會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)喪失歷史成本計(jì)量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動(dòng)。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在政策調(diào)控前，房?jī)r(jià)一直處于連續(xù)上漲階段，將對(duì)外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價(jià)值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，對(duì)于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會(huì)計(jì)報(bào)表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，這種情況下，以公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)可能產(chǎn)生不良的影響。
3 以公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析
（1）按照我國(guó)目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對(duì)外出租而計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計(jì)算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計(jì)算。采用第二種方法進(jìn)行計(jì)算時(shí)，企業(yè)采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)對(duì)出租房地產(chǎn)的賬面價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價(jià)值上漲時(shí)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的稅負(fù)。
（2）我國(guó)計(jì)算繳納所得稅采用的是收付實(shí)現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)雖然會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)，但由于企業(yè)并未實(shí)際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒(méi)有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計(jì)算應(yīng)稅所得額時(shí)可以將公允價(jià)值變動(dòng)損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，將不再計(jì)提累計(jì)折舊，而累計(jì)折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量會(huì)加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。
主要參考文獻(xiàn)
1 高校固定資產(chǎn)核算的特點(diǎn)
1.1 高校固定資產(chǎn)是指開(kāi)展教學(xué)、科研、管理、后勤服務(wù)而擁有的預(yù)計(jì)使用年限超過(guò)1年、單位價(jià)值在規(guī)定價(jià)值以上、在使用過(guò)程中基本保持原有物質(zhì)形態(tài)的有形資產(chǎn)以及雖未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但使用年限在一年以上的大批同類物資。
1.2 高校在取得固定資產(chǎn)時(shí)，借記“事業(yè)支出”“經(jīng)營(yíng)支出”，貸記“銀行存款”等科目，同時(shí)，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目。即將固定資產(chǎn)的購(gòu)置成本一次性計(jì)入支出。處置固定資產(chǎn)時(shí)，借記“固定基金”，同時(shí)，貸記固定資產(chǎn)“。除了融資租入固定資產(chǎn)之外，高校固定資產(chǎn)的賬面余額與固定基金的賬面余額是一致的。
1.3 高校的固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊，會(huì)計(jì)報(bào)表只反映固定資產(chǎn)原值。這樣，使得固定資產(chǎn)的支出不能在固定資產(chǎn)的有效年份合理均衡分?jǐn)?，這樣的會(huì)計(jì)處理使固定資產(chǎn)的支出在購(gòu)置固定資產(chǎn)的年份支出很大，在沒(méi)有購(gòu)置固定資產(chǎn)的年份支出為零，影響學(xué)校支出的真實(shí)性、可比性。
2 高校與企業(yè)關(guān)于固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的比較
2.1 會(huì)計(jì)核算的一般原則不同。除客觀性原則、相關(guān)性原則、一貫性原則、及時(shí)性原則、明晰性原則、歷史性及重要性原則等相同的會(huì)計(jì)核算原則外，高校還強(qiáng)調(diào)可比性原則、收付實(shí)現(xiàn)制原則和專款專用原則，而企業(yè)會(huì)計(jì)核算還注重統(tǒng)一性原則、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則、謹(jǐn)慎性原則、劃分權(quán)益性與資本性支出原則。
2.2 固定資產(chǎn)分類不同。高校固定資產(chǎn)按高校會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分為七類：房屋建筑物、專用設(shè)備、一般設(shè)備、交通運(yùn)輸工具、文物和陳列品、圖書資料、其他固定資產(chǎn)。企業(yè)固定資產(chǎn)按實(shí)物形態(tài)分為房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其他設(shè)備五大類。
2.3 初始計(jì)量的會(huì)計(jì)核算不同。高校在取得固定資產(chǎn)時(shí)，事業(yè)部分仍按收付實(shí)現(xiàn)制作為會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)，在購(gòu)置時(shí)一次性記為當(dāng)期支出，在增加固定資產(chǎn)的同時(shí)，相應(yīng)增加固定基金。經(jīng)營(yíng)部分比照企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行核算。企業(yè)在取得固定資產(chǎn)時(shí)，借記固定資產(chǎn)、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅，貸記銀行存款。從會(huì)計(jì)賬務(wù)處理上可以看出，資產(chǎn)只是形式上發(fā)生了變化。
2.4 固定資產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)不同。高校固定資產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為：一般設(shè)備單位價(jià)值在500元以上，專用設(shè)備價(jià)值在800元以上。單位價(jià)值雖然不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但耐用時(shí)間在一年以上的大批同類資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)核算；企業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)固定資產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為：使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過(guò)2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。
2.5 固定資產(chǎn)折舊方面，高校在開(kāi)展教學(xué)科研事業(yè)的過(guò)程中，由于不核算教育成本，所以不對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提折舊的處理，而企業(yè)會(huì)計(jì)要求根據(jù)不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限采用不同的折舊方法計(jì)提折舊。
2.6 高校固定資產(chǎn)按大類進(jìn)行管理，一般不計(jì)提減值準(zhǔn)備。企業(yè)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第56條規(guī)定，計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。”在固定資產(chǎn)發(fā)生減值時(shí)借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”，并且規(guī)定減值準(zhǔn)備不允許轉(zhuǎn)回。
固定資產(chǎn)作為高校擁有和控制的一種資源，其會(huì)計(jì)核算應(yīng)以企業(yè)固定資產(chǎn)核算為參照，結(jié)合高校發(fā)展目標(biāo)，改革會(huì)計(jì)核算方法上的問(wèn)題，使會(huì)計(jì)核算與高校管理與發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)。
3 高校固定資產(chǎn)管理和會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題
3.1 固定資產(chǎn)管理意識(shí)淡薄，管理制度不完善。我國(guó)高校在管理體制上屬于事業(yè)單位，高校固定資產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)無(wú)償?shù)厥褂茫瑢?duì)教育成本核算的重要性認(rèn)識(shí)不足，不計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，也不進(jìn)行成本核算，高校的固定資產(chǎn)主要通過(guò)國(guó)家財(cái)政投資建設(shè)；同時(shí)，高校職能部門負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)管理，各院系、部門使用，形成了固定資產(chǎn)管理與使用相互分離。
在財(cái)務(wù)方面財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)管理總賬，各院系、部門設(shè)置明細(xì)賬，但賬賬之間，賬實(shí)之間，缺少核對(duì)、協(xié)調(diào)銜接，賬物不符的情況經(jīng)常發(fā)生。資源不能有效共享，管理效率低下，造成資源浪費(fèi)，主要是由于資產(chǎn)管理與資產(chǎn)使用部門間的責(zé)任不明確造成的，另外，隨著近幾年高校擴(kuò)招，辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，高校固定資產(chǎn)需要大量購(gòu)置，在購(gòu)入時(shí)，直接列入學(xué)校當(dāng)年支出，無(wú)需考慮經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這樣就出現(xiàn)了急需使用的固定資產(chǎn)資產(chǎn)和設(shè)備要購(gòu)置，這種在一定程度上導(dǎo)致了一些高校為擴(kuò)大規(guī)模，盲目購(gòu)置固定資產(chǎn)。也給固定資產(chǎn)管理工作帶來(lái)了許多問(wèn)題，出現(xiàn)了大量的閑置固定資產(chǎn)。高校固定資產(chǎn)在處置時(shí)，缺乏有效的價(jià)值參考，固定資產(chǎn)賬面始終反映原值，不反映折舊和使用年限，資產(chǎn)報(bào)廢和處置時(shí)，會(huì)計(jì)核算沒(méi)有資料作為參考，這樣就出現(xiàn)了處置時(shí)價(jià)值被低估和提前報(bào)廢等現(xiàn)象的發(fā)生。
3.2 固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致固定資產(chǎn)的使用效率低?！陡叩葘W(xué)校會(huì)計(jì)制度》規(guī)定對(duì)固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊。高等學(xué)校固定資產(chǎn)按歷史成本原則反映其購(gòu)置時(shí)的價(jià)值，由于不計(jì)提折舊，從購(gòu)置、建造完工入賬到報(bào)廢，會(huì)計(jì)賬面反映的始終是固定資產(chǎn)和固定基金的原始價(jià)值，除了清理、報(bào)廢外，固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值從購(gòu)置起一直保持不變。由于固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值只反映歷史成本，固定資產(chǎn)發(fā)生損失、減少都不能在賬中反映，這就造成了固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值與實(shí)物不一致。另外，固定資產(chǎn)不計(jì)提減值準(zhǔn)備，不能反映固定資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，這就造成了固定資產(chǎn)在使用期內(nèi)每個(gè)會(huì)計(jì)期間的成本被低估，虛增結(jié)余，從而使資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面余額不能反映實(shí)際。另外，在高校購(gòu)置固定資產(chǎn)時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生額報(bào)銷，計(jì)入當(dāng)期支出，不在使用期間核算成本，這樣，有些人就認(rèn)為高校固定資產(chǎn)是可以無(wú)償使用的，它是學(xué)校開(kāi)展教學(xué)科研活動(dòng)的物資基礎(chǔ)，這就導(dǎo)致高校各部門在購(gòu)置固定資產(chǎn)時(shí)，不考慮資產(chǎn)的使用效率，只考慮自己部門的需要，造成購(gòu)置后會(huì)發(fā)生不能使用或者固定資產(chǎn)的某種功能不能充分使用的情況，可能導(dǎo)致資產(chǎn)利用率低下、資金浪費(fèi)和資產(chǎn)閑置的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4 高校固定資產(chǎn)管理和會(huì)計(jì)核算改革的建議
4.1 強(qiáng)化管理意識(shí)，完善健全固定資產(chǎn)管理體制。高校要加強(qiáng)各院系、部門管理人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，改變傳統(tǒng)的管理模式、方法和手段，強(qiáng)化管理意識(shí)，制定規(guī)范的內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，應(yīng)用現(xiàn)代管理方式，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理。另外，高校要完善、健全的固定資產(chǎn)管理制度，利用校園網(wǎng)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，對(duì)固定資產(chǎn)的增減、調(diào)配等變動(dòng)情況，及時(shí)與學(xué)校各管理部門溝通，提高固定資產(chǎn)管理水平，全面、完整地記錄學(xué)校各類固定資產(chǎn)的管理信息，按照管理要求建立固定資產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，準(zhǔn)確、及時(shí)地反映使各部門之間實(shí)現(xiàn)信息共享。同時(shí)，還要建立嚴(yán)格的報(bào)廢制度，減少固定資產(chǎn)的損失。
4.2 引進(jìn)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。高校應(yīng)引入權(quán)責(zé)發(fā)生制，對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠財(cái)務(wù)依據(jù)，只有這樣才能夠完整、準(zhǔn)確地反映高校固定資產(chǎn)的狀況，可以在會(huì)計(jì)賬上直觀的反映固定資產(chǎn)賬面價(jià)值。高校對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，有利于提高固定資產(chǎn)使用效益，能夠完整的計(jì)算高等教育成本，為固定資產(chǎn)更新提供可靠的資金支持，可以保障會(huì)計(jì)信息的客觀性。同時(shí)，固定資產(chǎn)損壞、閑置、資產(chǎn)丟失、無(wú)人負(fù)責(zé)等現(xiàn)象能夠得到改變，提高了固定資產(chǎn)的使用效率，減少固定資產(chǎn)的重復(fù)購(gòu)置，要做到資源共享、物盡其用，節(jié)約有限的教育經(jīng)費(fèi)。
4.3 高校應(yīng)定期進(jìn)行清理盤點(diǎn)，及時(shí)掌握固定資產(chǎn)實(shí)存情況。高校應(yīng)在財(cái)務(wù)設(shè)置固定資產(chǎn)總賬，各院系、部門設(shè)置明細(xì)賬，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)的清理、盤點(diǎn)，防止造成賬實(shí)不符、有賬無(wú)物的情況，或出現(xiàn)掛賬而實(shí)物已經(jīng)不存在的情況。通過(guò)對(duì)固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)，對(duì)報(bào)廢固定資產(chǎn)及時(shí)核銷，解決在購(gòu)置固定資產(chǎn)上重復(fù)購(gòu)置的情況以及出現(xiàn)閑置浪費(fèi)的現(xiàn)象，可以查清高校對(duì)固定資產(chǎn)的實(shí)際情況。
參考文獻(xiàn)：
[1]《高等學(xué)校會(huì)計(jì)制度》.
[2]姚利華.《高校固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算探討》[J].財(cái)會(huì)通訊，2011年第1期.
一、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的基本概念
上個(gè)世紀(jì)70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統(tǒng)的雛形，其系統(tǒng)被定義為資產(chǎn)管理系統(tǒng)，在基礎(chǔ)設(shè)施的管理歷史上第一次雛形了資產(chǎn)的概念，并使之與管理聯(lián)系在一起。從設(shè)施管理到資產(chǎn)管理可以說(shuō)是一個(gè)跨越性改變，這經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間。主要的動(dòng)力是公路設(shè)施的大量建設(shè)，以及公眾對(duì)公路基礎(chǔ)設(shè)施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對(duì)服務(wù)的需求，并很好地實(shí)現(xiàn)交通部門的管理職能，資產(chǎn)管理的概念就此產(chǎn)生。其管理的目標(biāo)集中在戰(zhàn)略上而不是細(xì)化資產(chǎn)管理的模式，主要的目標(biāo)是從宏觀上將資產(chǎn)技術(shù)狀況和使用情況納入到管理中，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看是一種對(duì)經(jīng)濟(jì)效益追求的優(yōu)化，同時(shí)改理念提出從系統(tǒng)的角度對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎(chǔ)對(duì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)綜合性管理。同時(shí)資產(chǎn)的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統(tǒng)用戶和政府、管理者提供了一個(gè)交流的平臺(tái)。讓所有與公路基礎(chǔ)設(shè)施管理相關(guān)的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理通過(guò)綜合利用交通工程，企業(yè)管理、計(jì)算機(jī)技術(shù)等，對(duì)其完成系統(tǒng)化科學(xué)化的管理與控制，利用改建、維護(hù)、更替等管理方式，達(dá)到為決策提供短期與長(zhǎng)期管理規(guī)劃的目標(biāo)。
二、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的總體框架
通常公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理框架如下圖1，基本構(gòu)成為網(wǎng)絡(luò)級(jí)別和項(xiàng)目級(jí)別，兩個(gè)層次之間相互獨(dú)立也緊密關(guān)聯(lián)，其中間環(huán)節(jié)集中在持續(xù)的維護(hù)與評(píng)估上，并利用數(shù)據(jù)庫(kù)作為分析基礎(chǔ)，以此為決策提供數(shù)據(jù)支持，同時(shí)兩個(gè)層次都應(yīng)將不易控制的外部因素考慮在內(nèi)，如網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建中的融資、預(yù)算、政策管理，項(xiàng)目建設(shè)中的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與環(huán)境保護(hù)等等。
三、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的方法分析
公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理，應(yīng)將重點(diǎn)放在系統(tǒng)構(gòu)建與方法選擇上，建立適應(yīng)項(xiàng)目的管理系統(tǒng)并采用針對(duì)性的壽命周期分析方法來(lái)提高管理效果才能保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理系統(tǒng)構(gòu)建
作為公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的系統(tǒng)應(yīng)將規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)、更新等作為管理系統(tǒng)的核心思路，并按照中體框架構(gòu)建管理系統(tǒng)。其功能應(yīng)將客戶作為核心服務(wù)對(duì)象，明確任務(wù)并制定長(zhǎng)期目標(biāo)，利用友好界面提高其適應(yīng)性。但是應(yīng)當(dāng)注意的是在建立管理系統(tǒng)的時(shí)候應(yīng)對(duì)管理的機(jī)構(gòu)、對(duì)象進(jìn)行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應(yīng)有的效果。IMS的目標(biāo)存在差異，所以應(yīng)分析管理的對(duì)象是那一個(gè)級(jí)別的公路，并結(jié)合當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)、設(shè)施情況等在大原則下建立相適應(yīng)的IMS。同時(shí)在系統(tǒng)建設(shè)時(shí)注意其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等對(duì)項(xiàng)目壽命與周期成本的影響，如在項(xiàng)目規(guī)劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運(yùn)營(yíng)和維護(hù)費(fèi)用的一小部分。但是在項(xiàng)目建設(shè)的初級(jí)階段所作出的決策對(duì)今后的費(fèi)用支出走向影響較大，所以規(guī)劃階段就應(yīng)將合理化的費(fèi)用支出作為資本控制的目標(biāo)。
五、壽命周期成本控制
利用壽命周期作為成本管理的基礎(chǔ)，就是分析整個(gè)項(xiàng)目使用壽命周期中的各個(gè)階段的成本支出，以此來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)價(jià)，包括了初期成本，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（維護(hù)、修復(fù)、改建、復(fù)原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現(xiàn)值是多少，其目的是選擇一個(gè)最為經(jīng)濟(jì)的方式，即周期壽命成本最低。以這個(gè)思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設(shè)計(jì)選擇多個(gè)合理的維護(hù)與保養(yǎng)方案，對(duì)每個(gè)方案的具體實(shí)施過(guò)程進(jìn)行分析并對(duì)必須采用的修復(fù)與維護(hù)工程進(jìn)行時(shí)間表分析；2）評(píng)估各種工程所需的成本，即將業(yè)主的直接成本和用戶付的成本考慮在內(nèi)，而用戶成本則是因?yàn)楣ぷ髅媸┕ざ鴮?dǎo)致的交通延誤帶來(lái)的損失。3）按照項(xiàng)目的現(xiàn)金流對(duì)各個(gè)不同的方案的壽命周期成本進(jìn)行分析與計(jì)算，可以利用凈現(xiàn)值法，這樣可以直接看到差異。
在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)采用壽命周期成本法進(jìn)行分析，且配合一個(gè)合理壽命周期管理規(guī)劃，使得各種維護(hù)活動(dòng)有據(jù)可循。其管理計(jì)劃包括：正確的使用施工指導(dǎo)；正常試用期的常規(guī)養(yǎng)護(hù)制度；突況的管理方案；設(shè)備和結(jié)構(gòu)等維護(hù)規(guī)劃；需求改變而進(jìn)行的改建、修復(fù)、維護(hù)等工程的基本方式與工藝措施，包括因?yàn)椴蛔鳛槎a(chǎn)生的不良后果進(jìn)行評(píng)估；運(yùn)營(yíng)的周期和壽命周期養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用應(yīng)有合理的財(cái)務(wù)規(guī)劃。
壽命周期分析中應(yīng)突出的就是基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)壽命周期，即從施工完成到整個(gè)設(shè)施的某個(gè)部位出現(xiàn)損壞、性能下降、功能喪失等而導(dǎo)致其服務(wù)功能失效的時(shí)候，或者維護(hù)的費(fèi)用已經(jīng)超過(guò)出了從新修建的費(fèi)用為止。服務(wù)壽命往往取決于工程設(shè)計(jì)、施工工藝、使用環(huán)境、維護(hù)措施、運(yùn)營(yíng)行為等，不同的基礎(chǔ)設(shè)施所體現(xiàn)出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務(wù)時(shí)間在3-8年，且服務(wù)壽命與設(shè)計(jì)壽命要和經(jīng)濟(jì)壽命不同。在規(guī)劃新項(xiàng)目、大修或者重建時(shí)，通?？梢詫?duì)關(guān)鍵部位進(jìn)行壽命評(píng)估以此保證其壽命周期的準(zhǔn)確選擇。
中圖分類號(hào):P61文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
前言
所謂地球化學(xué)塊體，是指地球上巨大巖塊中含有大量某種元素。因?yàn)榫邆漭^大成礦元素的供應(yīng)量，因此為形成大型或者巨型的礦床或者礦集區(qū)提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。但是怎樣才能夠合理對(duì)礦產(chǎn)資源進(jìn)行評(píng)價(jià)，是相關(guān)人士探究的重要課題。因此，在礦產(chǎn)資源的評(píng)價(jià)中應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)具有實(shí)用價(jià)值。
1 地球化學(xué)塊體理論與方法技術(shù)
1.1 地球化學(xué)塊體理論
在地球上巨大巖體中含有大量某種或者某些元素，這些元素都是地球自形成和演化到今天的不均勻性總顯示，為形成大型乃至巨型礦床提供重要物質(zhì)條件。最近這些年，謝學(xué)錦院士在全國(guó)范圍中進(jìn)行了RGNR（區(qū)域化探掃面計(jì)劃），對(duì)全國(guó)600多萬(wàn)平方公里的土地掃面后獲取了高質(zhì)量的海量元素，并對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，總結(jié)出一種新型勘察地球化學(xué)塊體的理論以及方法。這種地球化學(xué)模式比傳統(tǒng)所用分散流分散暈更加寬廣，包含了地球化學(xué)省、區(qū)域異常、地球化學(xué)域以及地球化學(xué)巨省，有機(jī)體現(xiàn)出了地球上所含各種金屬元素的巨大巖塊內(nèi)部特征。通過(guò)這些內(nèi)部特征，能夠揭開(kāi)該元素在整個(gè)地球化學(xué)塊體里逐漸形成礦的過(guò)程。這種理論成為了礦產(chǎn)勘查的新戰(zhàn)略，能夠快速把握全局，逐漸縮小靶區(qū)，在國(guó)土資源大調(diào)查中具備重要作用。
1.2 地球化學(xué)塊體方法技術(shù)
通過(guò)地球化學(xué)塊體方法技術(shù)可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)礦產(chǎn)資源做出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)出該地區(qū)礦產(chǎn)的資源潛力，并能夠選擇出大型的礦床。地球化學(xué)塊體的理論基礎(chǔ)為快速掌握全局，逐漸縮小靶區(qū)，其評(píng)價(jià)流程如圖1所示：
圖1地球化學(xué)塊體評(píng)價(jià)流程
為了研究該方法技術(shù)，本文就以評(píng)價(jià)錫資源的潛力作為研究案例。假如將整個(gè)中國(guó)視為研究目標(biāo)域，必須要圈定出錫地球的化學(xué)塊體下限值，經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)1∶25000圖幅的平均值形成數(shù)據(jù)集統(tǒng)計(jì)分析，將6ug/g確定為塊體下限，以間隔為0.11ogug/g逐漸增強(qiáng)含量級(jí)次，在該基礎(chǔ)上圈定出次一級(jí)字塊體含量值，就可以得出分級(jí)間隔值是20、16、13、10、8、6ug/g。
在這些參數(shù)基礎(chǔ)上就在中國(guó)總共圈出51個(gè)地球的化學(xué)塊體，主要分布在華南、西南、新疆及內(nèi)蒙等地方，尤其是華南的地球化學(xué)塊體面積最大，幾乎達(dá)到了30萬(wàn)平方公里，蘊(yùn)含Sn金屬高達(dá)119億噸，所產(chǎn)出Sn礦床也較多，全國(guó)總共317個(gè)Sn礦床該地就占據(jù)181個(gè)，成為了全國(guó)最大的Sn礦集中區(qū)，形成了大型巨型的礦床。
分析Sn地球化學(xué)塊體所分布和礦產(chǎn)及地質(zhì)體空間關(guān)系，可知高達(dá)82.6%已被發(fā)現(xiàn)的錫礦床都在該化學(xué)塊體中，大約92%大型錫礦床均在已知地球化學(xué)塊體中，并且該化學(xué)塊體大都分布在喜山期、燕山期及加里東期酸性的火成巖上，還有一些位于上古生界的地層上。而且從一些研究?jī)r(jià)值較高礦產(chǎn)資料中發(fā)現(xiàn)，對(duì)5個(gè)這種典型的地球化學(xué)塊體進(jìn)行解剖，確定8ug/g與10ug/g級(jí)次上的塊體成礦率為，含砂錫礦為0.1232%、原生錫礦為0.0736%與含砂錫礦為0.1252%、原生錫礦為0.0766%。根據(jù)成礦率對(duì)6個(gè)面積較大的化學(xué)塊體進(jìn)行解剖，制作出地球內(nèi)部結(jié)構(gòu)和地球化學(xué)圖譜系數(shù)，并且預(yù)測(cè)了其中錫礦資源的潛力，尤其詳細(xì)剖析了華南錫地球的化學(xué)塊體。進(jìn)而在該基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)全國(guó)錫礦資源的潛力，預(yù)測(cè)出8ug/g級(jí)次上全國(guó)錫礦資源的潛力為：含砂錫礦為1798萬(wàn)噸，而原生錫礦為1321萬(wàn)噸；10ug/g級(jí)次上全國(guó)錫礦資源的潛力為：含砂錫礦為1402萬(wàn)噸，而原生錫礦為1037萬(wàn)噸。根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，中國(guó)的錫資源能夠確保約50年的使用。
2 應(yīng)用地球化學(xué)塊體技術(shù)對(duì)礦產(chǎn)資源進(jìn)行評(píng)價(jià)
2.1 評(píng)價(jià)資源潛力
評(píng)價(jià)前要依據(jù)已有的資料或者應(yīng)用超低密度的地球化學(xué)填圖將地球化學(xué)塊體圈定，并確定出該塊體的塊體分級(jí)與塊體下限，利用某大區(qū)塊中全部數(shù)據(jù)集中數(shù)據(jù)計(jì)算出數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，將3倍方差意外離群點(diǎn)迭代剔除掉，求出數(shù)據(jù)集的方差與平均值，再利用該平均值加上一倍或者二倍方差，將該方差當(dāng)做該元素塊體的下限。將間隔值為0.1lgc（c是含量值）當(dāng)成逐漸提升塊體分級(jí)值，普遍都劃分為6級(jí)次，同時(shí)將地球化學(xué)塊體分布圖勾繪出來(lái)。之后依據(jù)目標(biāo)域內(nèi)礦的分布區(qū)及研究程度，選擇開(kāi)發(fā)礦產(chǎn)與研究程度較高的地球化學(xué)塊體，依據(jù)該塊體中已經(jīng)被探明礦產(chǎn)儲(chǔ)量和體內(nèi)金屬量，進(jìn)而確定出化學(xué)塊體的成礦率為Mc，Mc=R/Me。該式中的R屬于某金屬所有探明儲(chǔ)量，Me為該金屬中總金屬的供應(yīng)量。利用這些成礦率就能夠預(yù)測(cè)到研究目標(biāo)域中的資源潛力，并且能夠得出潛在的資源量。例如我國(guó)錫位于10ug/g級(jí)次地球化學(xué)塊體之中，計(jì)算5個(gè)典型的地球化學(xué)塊體，能夠確定出含量10ug/g級(jí)次塊體的成礦率為0.125%，在該基礎(chǔ)上就能夠預(yù)測(cè)出潛在資源量大約是1402萬(wàn)噸。
2.2選擇大型礦遠(yuǎn)景區(qū)
評(píng)價(jià)出資源潛力，緊接著就是到哪里去尋找所評(píng)價(jià)的資源。正如某個(gè)院士曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，形成一個(gè)礦床并且保存到如今必然要具有源、運(yùn)、儲(chǔ)以及變幾個(gè)環(huán)節(jié)，而在該環(huán)節(jié)中“源”是礦物質(zhì)供應(yīng)的主要方面，化學(xué)塊體把握住這個(gè)巨大的物質(zhì)供應(yīng)地段，就可以給大型礦或礦集區(qū)提供巨量成礦物質(zhì)，因此最好是選擇潛在資源量較大的化學(xué)塊體當(dāng)成大型礦遠(yuǎn)景區(qū)。例如以6ug/g作為塊體的下限，并且在整個(gè)中國(guó)范圍中圈出51個(gè)Sn地球的化學(xué)塊體，從探測(cè)結(jié)果可知最主要還是分布在廣東、湖南、廣西等華南一帶，從這個(gè)全國(guó)獨(dú)一無(wú)二Sn礦集中區(qū)可以發(fā)現(xiàn)要形成大型或巨型的礦集區(qū)，就必須要有巨大的Sn物質(zhì)供應(yīng)，這是最基本的前提條件。這些密集分布的地球化學(xué)塊體地區(qū)同樣是找尋錫礦床有利的地區(qū)。
2.3 綜合研究和逐步縮小遠(yuǎn)景區(qū)
從上面的探究可知，應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法幫助增加選擇大型礦遠(yuǎn)景區(qū)。一旦選擇好了遠(yuǎn)景區(qū)之后，就能夠在該遠(yuǎn)景區(qū)基礎(chǔ)上應(yīng)用地球化學(xué)塊體形成的譜系樹(shù)，對(duì)成礦物質(zhì)所濃縮的軌跡進(jìn)行追索，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)逐漸縮小靶區(qū)的目的。譜系樹(shù)上每個(gè)節(jié)點(diǎn)都代表了地球化學(xué)塊體中的一個(gè)子塊體，在這些塊體中就列出了如面積、單位體積重金屬量以及1公里厚度中多蘊(yùn)涵金屬量等各種指標(biāo)，并且依據(jù)形成礦物質(zhì)的逐漸濃集軌跡（即是地球化學(xué)子塊體或者地球化學(xué)塊體），應(yīng)用遠(yuǎn)景區(qū)中地球物理、地質(zhì)及遙感等各項(xiàng)資料，使用GIS數(shù)據(jù)管理及空間分析的功能，將遠(yuǎn)景區(qū)中最為有利形成礦物質(zhì)的匯聚部位確定出來(lái)，就能實(shí)現(xiàn)逐漸縮小靶區(qū)的目標(biāo)。利用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)以及評(píng)價(jià)步驟，就能夠降低礦產(chǎn)資源勘查的猶豫性與盲目性，有效縮短勘查的周期。
3 結(jié)束語(yǔ)
從勘查礦產(chǎn)資源現(xiàn)狀可知，雖然取得顯著效果，但是依然不能夠充分利用化探數(shù)據(jù)，還需要應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)，綜合分析處理化探原始數(shù)據(jù)，為大型或巨型礦集區(qū)供應(yīng)足夠的成礦物質(zhì)，進(jìn)而可能找到地球化學(xué)塊體中富含巨量某種金屬。因此，在礦產(chǎn)資源評(píng)價(jià)中應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)是發(fā)展的必然趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)
[1]申玉科，鄧軍，徐葉兵．煌斑巖在玲瓏金礦田形成過(guò)程中的地質(zhì)意義[J]．地質(zhì)與勘探，2005，41（3）.
[2]張湖，李錦統(tǒng)．微細(xì)浸染型金礦床的一種新的亞類——硅質(zhì)巖型金礦[J]．地學(xué)前緣, 2004，11（2）.
[3]王祖?zhèn)ィ苡勒?粵桂云開(kāi)地區(qū)龐西垌-金山銀金礦床地球化學(xué)特征與資源潛力[M].北京：地質(zhì)出版社，2008.
[4]嚴(yán)已寬，張振瑗. 中國(guó)東部地區(qū)地球化學(xué)塊體內(nèi)礦產(chǎn)資源潛力預(yù)測(cè)成果報(bào)告（廣東部分）[R]. 廣東省地質(zhì)調(diào)查院，2005.
房地產(chǎn)是一種重要的資本品，能夠產(chǎn)生可觀現(xiàn)金收益，因此房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。但同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求投資者具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，這一切構(gòu)成了普通中小投資者難以克服的障礙。而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，一種新型的投資方式――REITs――被發(fā)明出來(lái)，較好的解決了普通中小投資者的困難，因而在世界范圍內(nèi)得到了很好的發(fā)展。
REITs是“Real Estate Investment Trusts”的縮寫，國(guó)內(nèi)的研究有些稱為“房地產(chǎn)投資信托”，有些稱為“房地產(chǎn)投資基金”，也有些稱為“房地產(chǎn)投資信托基金”。為防止歧義，本文采用其英文簡(jiǎn)稱REITs。REITs可以定義為:一種采取公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合不特定的多個(gè)投資者的資金，由專業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)，以多種方式運(yùn)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并將絕大部分收益分配給投資者的一種投資機(jī)構(gòu)。
一、新加坡發(fā)展REITs的成功經(jīng)驗(yàn)
REITs在美國(guó)和澳大利亞已經(jīng)有了一個(gè)較長(zhǎng)的歷史。在亞洲，這種投資形式僅僅在過(guò)去五年才開(kāi)始有顯著發(fā)展（見(jiàn)表1）。20世紀(jì)80年代，新加坡房地產(chǎn)行業(yè)就對(duì)這種投資形式表現(xiàn)出濃厚的興趣。但是，直到1999年新加坡金融管理局指導(dǎo)方針之后，才開(kāi)始正式嚴(yán)肅的嘗試。2001年，新加坡國(guó)內(nèi)稅收部門為REITs提供了稅收透明措施。稅收透明措施，是指REITs只要遵守分紅比例（90%）要求，其對(duì)投資者的股利分紅就是免稅的。這就意味著稅收僅在投資者環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，避免了重復(fù)征稅問(wèn)題。受該項(xiàng)措施的刺激，新加坡第一只REITs在2002年7月上市。
從那以后，新加坡政府不斷出臺(tái)各項(xiàng)激勵(lì)措施，增強(qiáng)新加坡作為地區(qū)REIT中心的競(jìng)爭(zhēng)力（見(jiàn)表2）。因此，新加坡REIT市場(chǎng)不斷強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。目前，新加坡證券交易所共上市13家REITs,市值約超過(guò)150億新元。新加坡REITs持有的房地產(chǎn)包括零售商場(chǎng)、旅館、辦公樓、工業(yè)園、停車場(chǎng)和物流分配中心。REITs持有的房地產(chǎn)估計(jì)占新加坡可投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的8%（見(jiàn)表3）。截至2006年10月，新加坡REITs持有的房地產(chǎn)價(jià)值達(dá)到210億新元，其中不超過(guò)20%的部分投資在地區(qū)內(nèi)的其他國(guó)家。
資料來(lái)源：2006年新加坡金融穩(wěn)定報(bào)告
同時(shí)，為保障REITs的健康發(fā)展，新加坡政府不斷完善其監(jiān)管規(guī)則。其主要管理規(guī)則如下：
1.上市規(guī)定
REITs可以以公司或信托形式設(shè)立。如果以公司形式設(shè)立，這個(gè)基金必須在新加坡證券交易所(SGX)公開(kāi)募集資金(即公開(kāi)上市)，除非主辦者可以說(shuō)服相關(guān)管理機(jī)構(gòu)，已經(jīng)有一個(gè)現(xiàn)存的交易市場(chǎng)提供給它們未上市的股票(SHARE)。如果以信托形式設(shè)立，則可以公開(kāi)或私下募集資金:如以私募資金方式，投資者必須被允許至少一年可以贖回信托單位(U－NIT)。對(duì)于以信托方式并公開(kāi)募集資金設(shè)立的資產(chǎn)，主辦者可以要求免除投資者贖回單位的要求。這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)不易變現(xiàn)的特性，一旦有大量投資者要求贖回其股份或基金信托單位，將導(dǎo)致該基金必須出售資金變現(xiàn)，這樣會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)跌價(jià)，同時(shí)也會(huì)引發(fā)后續(xù)的贖回并且不可持續(xù)下去。
采行公開(kāi)募集資金方式(即公開(kāi)上市)，必須提供公開(kāi)的上市發(fā)行說(shuō)明書，同時(shí)說(shuō)明書必須含有以下信息:(A)投資標(biāo)的、投資與分散策略、未來(lái)資產(chǎn)出售與相關(guān)成本的方針、及資產(chǎn)評(píng)價(jià)的頻率;(B)相關(guān)當(dāng)事人的交易、未來(lái)可能交易的不動(dòng)產(chǎn)及交易的時(shí)間表;(C)相關(guān)經(jīng)理人與顧問(wèn)學(xué)歷;(D)所有應(yīng)支付的費(fèi)用與傭金。
2.投資限制
所有REITs的70%，必須投資在不動(dòng)產(chǎn)或是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)表上。而這70%中的一半以上，必須是投資與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，無(wú)論是透過(guò)直接擁有新加坡境內(nèi)或境外的不動(dòng)產(chǎn)，或者是通過(guò)與非公開(kāi)上市的房地產(chǎn)投資公司共擁有的不動(dòng)產(chǎn)。可投資的不動(dòng)產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)包括:房地產(chǎn)公司的股份、房地產(chǎn)抵押證券、其他相關(guān)房地產(chǎn)基金（甚至包括附屬于房地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)）。而REIT剩余的30%，則可以投資政府公債及上市公司債券、非房地產(chǎn)資產(chǎn)公司的公司債券或股份、現(xiàn)金或其他近似的投資標(biāo)的。一個(gè)新發(fā)行的REIT，必須在它發(fā)行介質(zhì)日后的24個(gè)月內(nèi)達(dá)成上述要求。
為了保護(hù)投資者，共同降低相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)準(zhǔn)則也有如下的限制:（A）REIT可以從事或參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不論是其自有、或其合資企業(yè)共有、或者是投資其他非上市房地產(chǎn)公司。（B）不能投資空地，除非此空地已經(jīng)得到開(kāi)發(fā)允許并且準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建筑。投資新加坡境內(nèi)未開(kāi)發(fā)完成的非住宅不動(dòng)產(chǎn)，或者是新加坡境外未開(kāi)發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)，均不得超過(guò)REIT總資產(chǎn)的20%。（C）在單一發(fā)展商未完成的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中投資，不能超出REIT總資產(chǎn)10%。（D）投資與任何一個(gè)發(fā)行人的證券，或者只有單一經(jīng)理人的基金，不能超出其資產(chǎn)的5%。
3.金融準(zhǔn)則
封閉型REIT在發(fā)行數(shù)量上必須是固定數(shù)額，因此無(wú)法利用發(fā)行股票獲得任何資本。而開(kāi)放型REIT則可借再次發(fā)行股票以增資，這可以讓REIT投資新的資產(chǎn)，但發(fā)行新股或新信托單位也將帶來(lái)股本及股息的稀釋。無(wú)論采取封閉式或是開(kāi)放式，REIT都可以抵押其資產(chǎn)的方式，向外界借錢，已達(dá)成其財(cái)務(wù)杠桿目的。然而，在管理準(zhǔn)則規(guī)定下，REIT總借款額不得超出其總資產(chǎn)的25%。相關(guān)準(zhǔn)則亦規(guī)定了只有處于避險(xiǎn)目的，REIT才可以投資金融衍生品。
4.管理架構(gòu)
根據(jù)管理準(zhǔn)則，新加坡REIT的經(jīng)理人必須是在新加坡境內(nèi)，并在公司法規(guī)定下所開(kāi)辦的公開(kāi)公司；同時(shí)必須具有五年以上管理不動(dòng)產(chǎn)基金的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，經(jīng)理人必須是有銀行執(zhí)照或者有相關(guān)證券投資組合投資顧問(wèn)執(zhí)照。如果是以公司形態(tài)成立的REIT，在董事會(huì)中必須包含兩名以上獨(dú)立董事；以信托形式成立的REIT，則必須指定一經(jīng)政府金融部門許可的受托者，此受托者必須獨(dú)立于基金經(jīng)理人之外，同時(shí)符合金融體制健全要求。設(shè)立資本額在100萬(wàn)新加坡元以上的公司。REIT必須提供年度報(bào)告，此報(bào)告必須包括所有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，相關(guān)記錄如地點(diǎn)、購(gòu)入價(jià)格、最后評(píng)估、租金、占有率及其他相關(guān)事項(xiàng)。另外，借款的明細(xì)、營(yíng)運(yùn)支出如經(jīng)理人、顧問(wèn)、相關(guān)當(dāng)事人的費(fèi)用成本，都要列出，以便針對(duì)此REIT在相關(guān)估價(jià)、收益及資產(chǎn)凈值表現(xiàn)方面，能夠完整地評(píng)估。為了資產(chǎn)的考慮，經(jīng)理人可以聘用一位擁有五年以上相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資或咨詢經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)。這位顧問(wèn)可以同時(shí)擔(dān)任行銷與管理不動(dòng)產(chǎn)的工作。然而，這位顧問(wèn)可以針對(duì)該基金所購(gòu)置或處分的資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)工作。對(duì)于相關(guān)當(dāng)事人的移轉(zhuǎn)金額，如達(dá)到甚至超出有形凈資產(chǎn)5%時(shí)，該REIT必需聘用一位獨(dú)立的專家，以提供給其股東意見(jiàn)，評(píng)估此交易是否為一般的商業(yè)交易或者此交易對(duì)于整個(gè)REIT是否有所偏頗。此外，任何可能損害或不利的結(jié)果，均需加以說(shuō)明。
二、中國(guó)發(fā)展REITs的必要性和可行性
房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在2003年出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款及個(gè)人住房公積金貸款等七個(gè)方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)厲房地產(chǎn)貸款政策的惶恐，更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。
從資金供給角度看，改革開(kāi)放為中國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過(guò)程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至2007年4月底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破17萬(wàn)億元，達(dá)到175068.75億元，人均儲(chǔ)蓄超過(guò)1萬(wàn)元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。
此外，隨著中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。然而，目前在中國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品，低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債等，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。
三、中國(guó)發(fā)展REITs之借鑒與啟示
1.建立健全稅收優(yōu)惠政策
稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉。新加坡當(dāng)局一直積極鼓勵(lì)外國(guó)公司將境外的房地產(chǎn)透過(guò)新加坡REITS的架構(gòu)在新加坡上市，為此提供了一系列鼓勵(lì)外國(guó)投資者的措施和降低成立成本及稅務(wù)優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：免除個(gè)人投資者于新加坡REITS分紅的所得稅；免除新加坡REITS物業(yè)出售的印花稅；對(duì)外國(guó)非個(gè)人投資機(jī)構(gòu)的稅率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITS在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵(lì)下，REITS才能吸引更多的投資者。目前，我國(guó)還沒(méi)有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái)，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、租賃稅等的征收，表現(xiàn)出政府不鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有基金的態(tài)度，這會(huì)在很大程度上削弱REITS的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，建立健全稅收優(yōu)惠措施，就成為促進(jìn)我國(guó)REITs發(fā)展的重要保障。
2.完善REITs監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)
相關(guān)的監(jiān)管制度規(guī)定是REITs經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的保障。REITS由于其運(yùn)作流程設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，本身不可以直接經(jīng)營(yíng)管理所屬的資產(chǎn)，要委托專門的管理機(jī)構(gòu)管理，具有雙重關(guān)系，這樣進(jìn)一步加大信息不對(duì)稱的程度，而且由于REITS的投資領(lǐng)域被要求限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，其透明度遠(yuǎn)不如證券市場(chǎng)，其價(jià)值的確定、財(cái)務(wù)狀況等難以被真正的了解。這些都對(duì)監(jiān)管提出了更高的要求，需要進(jìn)一步的完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系，以保證REITS的健康運(yùn)行。
因此，為了在中國(guó)盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實(shí)保障投資人的利益，真正實(shí)現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金的目的。
3.建設(shè)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)
REITS的高收益與低風(fēng)險(xiǎn)，很大部分來(lái)自于專業(yè)的管理，這類的管理人需要是房地產(chǎn)業(yè)的專才，也需要精通金融知識(shí)，目前我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)還處于初級(jí)的發(fā)展階段，管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱，復(fù)合型人才欠缺。人才的培養(yǎng)是個(gè)較為緩慢的過(guò)程，在發(fā)展初期，國(guó)內(nèi)企業(yè)應(yīng)該多跟國(guó)外企業(yè)合作，借助其管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)改善自身的報(bào)酬激勵(lì)機(jī)制，大力引進(jìn)國(guó)外的人才，特別是那些有海外工作經(jīng)歷的留學(xué)生。
參考文獻(xiàn):
[1]Macroeconomic Surveillance Department Monetary Authority of Singapore,“financial stability review”,December 2006, mas.gov.sg
按照我國(guó)頒布的《企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》中，企業(yè)的價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估需要根據(jù)評(píng)估的目的、價(jià)值類型和資料情況等選擇適宜的價(jià)值評(píng)估方法。對(duì)于當(dāng)前的企業(yè)會(huì)計(jì)要素的評(píng)估方法有成本法、可變現(xiàn)凈值法和公允價(jià)值法等。第一，成本法主要是指重建或者重置評(píng)估資產(chǎn)，投資者在投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)該項(xiàng)資產(chǎn)的構(gòu)建成本，被評(píng)估的資產(chǎn)會(huì)處于一種使用的狀態(tài)，具備一定的可利用歷史資料，成本法的應(yīng)用能夠滿足評(píng)估價(jià)值類型的要求[1]。第二，可變現(xiàn)凈值法，在可變現(xiàn)凈值下，資產(chǎn)會(huì)按照正常對(duì)外銷售收到的現(xiàn)金或者是等價(jià)的條件用于相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)量。第三，公允價(jià)值計(jì)量法，在公允價(jià)值計(jì)量的條件下，當(dāng)處于一種公平交易的環(huán)境中，交易的雙方在熟悉情況的前提下進(jìn)行資產(chǎn)交換金額計(jì)量。一般的企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的過(guò)程中，會(huì)采用成本法、可變現(xiàn)凈值法和公允價(jià)值計(jì)量法等，要始終保證會(huì)計(jì)要素金額能夠獲得可靠計(jì)量。
二、資產(chǎn)計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定
目前企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估主要采用市場(chǎng)法、成本法和收益法三種方法。第一，市場(chǎng)法。這種評(píng)估方法主要是借鑒評(píng)估企業(yè)近期的一些市場(chǎng)交易價(jià)格，按照該種價(jià)格評(píng)估企業(yè)價(jià)值的一種評(píng)估方法，但是市場(chǎng)法一般沒(méi)有能夠比較的交易案例而很難被采用。第二，收益法是將企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益折合成現(xiàn)金，來(lái)評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。第三，成本法。成本法的計(jì)算需要將企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)值扣除所有損耗之后去除負(fù)債后的一種評(píng)估方法[2]。
在企業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中，這兩者應(yīng)用的計(jì)量方法都是相通的，但是其本質(zhì)是有很大的不同，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的成本法計(jì)量資產(chǎn)是遵循會(huì)計(jì)中的謹(jǐn)慎性原則，計(jì)量依據(jù)也是相對(duì)比較充分，但是在實(shí)際的計(jì)量過(guò)程中，不能體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的真正價(jià)值，會(huì)影響到會(huì)計(jì)工作的相關(guān)決策。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的成本法是計(jì)量資產(chǎn)在現(xiàn)在市場(chǎng)上購(gòu)買的成本，能夠體現(xiàn)資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)的價(jià)值，但是獲得相關(guān)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的難度相對(duì)比較大。
三、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中運(yùn)用評(píng)估技術(shù)的問(wèn)題
在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中會(huì)引入公允價(jià)值法、現(xiàn)值凈值法和成本重置法等計(jì)量方法，這些計(jì)量方法能夠反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)狀況，也會(huì)改善會(huì)計(jì)報(bào)表質(zhì)量，需要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)外部的審計(jì)工作，防止一些濫用會(huì)計(jì)制度的現(xiàn)象[3]。在當(dāng)前新會(huì)計(jì)制度的改革，企業(yè)會(huì)計(jì)評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員和審計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出更高要求，需要充分保證評(píng)估技術(shù)的客觀真實(shí)，保證結(jié)果的一致性。
