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一、文獻綜述及問題提出
（一）文獻綜述
國外對非標準審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規(guī)模、財務狀況、其對會計師事務所的重要性、會計師事務所的規(guī)模和審計收費的角度進行研究。Mc Keown（2005）的研究結果表明：客戶的資產規(guī)模越大，發(fā)表持續(xù)經營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發(fā)現，那些處于財務困境的上市公司更容易得到非標準審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規(guī)模較大的事務所對陷入財務困境的審計客戶更容易出具非標準審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認為審計費用顯著影響審計的獨立性。
國內對非標準審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務狀況、企業(yè)盈余管理與審計意見的關系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質量優(yōu)劣與審計意見顯著相關。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發(fā)現，被審計單位盈余管理水平與收到非標準審計意見的概率呈正相關關系。
綜上所述，國內外學者對于非標準審計意見影響因素的研究有以下特點：（1）主要從公司治理、被審計單位財務狀況和事務所三個方面進行研究；（2）大多數研究是對上市公司總體或制造業(yè)進行研究，對某些行業(yè)的特殊性考慮不足。
（二）問題的提出
本文通過對2005-2012年我國滬深A股上市公司審計意見類型的研究發(fā)現，房地產行業(yè)上市公司收到非標準審計意見的比例明顯高于制造業(yè)的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產行業(yè)非標準審計意見的影響因素是必要的。
二、實證研究設計
（一）研究假設
本文的研究對象側重房地產行業(yè)，因此主要從被審計單位方面提出假設進行研究，而對事務所方面的影響因素進行控制，假設如下：
公司治理方面：
第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實財務報告的可能性越大，從而導致注冊會計師出具非標準審計意見的可能性也越大。獨立董事的力量越強，對上市公司經營業(yè)績的監(jiān)督能力也就越強。因此，這里預期獨立董事比例對非標準審計意見影響系數的符號為負。
H1：第一大股東持股比例與非標準審計意見正相關。
H2：獨立董事比例與非標準審計意見負相關。
財務狀況方面：
H3：流動比率與非標準審計意見負相關。
房地產行業(yè)普遍存在著負債率較高的特點，而流動比率是短期償債能力指標，流動比率越高，企業(yè)短期償債能力越強，被出具非標準審計意見的可能性就越小。
H4：資產負債率與非標準審計意見正相關。
資產償債率越高，企業(yè)的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。
H5：凈資產收益率與非標準審計意見負相關。
企業(yè)的盈利能力越高，說明企業(yè)經營狀況就越好，因此企業(yè)被出具非標準審計意見的可能性就會越小。
H6：應收賬款周轉率與非標準審計意見負相關。
應收賬款周轉率越高，企業(yè)的營運能力越好，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越小。
H7：成本收入比與非標準審計意見正相關。
房地產行業(yè)是高收入高利潤行業(yè)，企業(yè)為了少繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅可能虛增開發(fā)成本，因此成本收入比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。
H8：預收款項收入比與非標準審計意見正相關。
房地產行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，預收款項比較多且容易通過長期掛賬達到非法目的，因此預收款項收入比越高的企業(yè)被出具非標準審計意見的可能性越大。
H9：其他應付款收入比與非標準審計意見正相關。
部分房地產行業(yè)存在著通過其他應付款這一會計科目進行虛假按揭融資情況，因此，其他應付款收入比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越高。
H10：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關。
部分房地產企業(yè)存在著利用非經營損益操縱利潤的情況，因此非經營損益與凈利潤之比越高的企業(yè)被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越大。
H11：實際所得稅率與非標準審計意見正相關。
房地產企業(yè)可能人為調節(jié)某些利潤較大的項目，以達到延遲納稅或平衡納稅的目的。實際所得稅是當期所得稅（稅率25%）經遞延所得稅調整后的稅，當實際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標準審計意見的可能性更大。
（二） 變量選擇與模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b為隨機干擾項。
（三）樣本選取與數據來源
本文以2005-2012年滬深A股128家房地產上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務指標及審計意見相關信息來自國泰安CSMAR數據庫。本文選擇的數據分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。
三、實證結果與分析
（一）描述性統計分析
由描述性統計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A股128家房地產行業(yè)上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨大的情況；資產負債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產負債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應收賬款周轉率、預收款項收入比和其他應收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經營損益與凈利潤之比均值為0.623，標準差為6.217，說明樣本公司中非經營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實際所得稅率均值為0.325，標準差為1.277，說明樣本公司中實際所得稅率普遍高于一般稅率。
（二）Pearson相關性分析
相關性分析主要是研究變量之間的關聯密切程度，通常情況下，如果相關系數大于0.8或小于-0.8，并且同時在統計學上具有顯著性，那么可以認為變量間存在嚴重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。
如表3所示，有相關性的變量間相關性系數絕對值小于0.8，可以認為有相關性的變量間不存在多重共線性問題。
（三）Logistic回歸分析
根據上頁表4的模型估計結果，本如下分析：
1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，說明在房地產行業(yè)上市公司中股權集中造成的一股獨大現象不利于提高財務報告的質量。
2.獨立董事比例：獨立董事比例與非標準審計意見正相關，符號與預期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨立董事制度建立不久，并且是由監(jiān)管部門強制要求的，上市公司本身也許并沒有設置獨立董事的要求，獨立董事不過是上市公司為了應付監(jiān)管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護中小投資者利益的作用。
3.流動比率：流動比率與非標準審計意見負相關，與預期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產行業(yè)上市公司非標準審計意見的主要影響因素。
4.資產負債率：資產負債率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，長期償債能力可能是房地產行業(yè)上市公司非標準審計意見的重要影響因素。
5.凈資產收益率：凈資產收益率與非標準審計意見顯著負相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，凈資產收益率是盈利能力指標，盈利能力越強的房地產行業(yè)上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小。
6.應收賬款周轉率：相關性不明顯。
7.營業(yè)成本率：營業(yè)成本率與非標準審計意見正相關，與預期符號相符，但是影響并不顯著，營業(yè)成本率并非影響房地產行業(yè)上市非標準審計意見的重要因素。
8.預收款項收入比：預收款項收入比與非標準審計意見負相關，即預收款項收入比越高的房地產行業(yè)上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預期符號不符，可能的原因是預收款項比重比較大的房地產行業(yè)上市公司銷售業(yè)績較好，經營能力強，因此被出具非標準審計意見的可能性越小。
9.其他應收款收入比：其他應收款收入比與非標準審計意見負相關，影響并不顯著，與預期符號不符，可能的原因是其他應收款比重越高的房地產行業(yè)上市公司經營能力越強，被出具非標準審計意見的可能性越小。
10. 非經營損益與凈利潤之比：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關，在5%的水平下顯著，與預期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產行業(yè)上市公司被出具非標準審計意見的重要影響因素。
11.實際所得稅率：實際所得稅率與非標準審計意見負相關，且在5%的水平下顯著，與預期符號不符，可能的原因是繳納企業(yè)所得稅多的房地產行業(yè)上市公司依法納稅意識比較強，發(fā)生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標準審計意見的可能性比較小。
控制變量非本文研究重點，不做詳細分析。
四、結論及建議
（一）結論
1.在房地產行業(yè)上市公司治理結構的影響因素中，第一大股東持股比例與非標準審計意見顯著正相關，獨立董事比例對非標準審計意見的影響不顯著。
2.在房地產行業(yè)上市公司財務狀況的影響因素中，資產負債率、非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見顯著正相關，凈資產收益率、預收款項收入比、實際所得稅率與非標準審計意見顯著負相關，其他指標影響不顯著。
（二）建議
本文的研究對房地產行業(yè)上市公司、注冊會計師、財務報告使用者、社會公眾、政府監(jiān)管單位和其他利益相關者都具有一定的意義。在上述分析的基礎上，筆者提出如下建議：（1）房地產行業(yè)上市公司要進一步完善治理結構。目前在公司管理層控制的董事會中，獨立董事基本上是由董事會自己聘請的。應該通過由一個獨立于上市公司管理層的第三方來指定獨立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執(zhí)業(yè)風險。如果影響房地產行業(yè)上市公司出具非標準審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹慎接受業(yè)務委托，降低執(zhí)業(yè)風險。（3）改善投資者的投資決策。根據本文總結出來的房地產行業(yè)上市公司非標準審計意見影響因素，一般投資者可以預測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強化政府監(jiān)管。政府監(jiān)管者可以通過影響房地產行業(yè)上市公司非標準審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X
參考文獻：
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4.唐越軍，左晶晶.上市公司年報非標準審計意見與行業(yè)差異分析[J].產業(yè)經濟研究，2005，（1）.
關鍵詞 ：投資性房地產；盈余管理；審計
一、投資性房地產的盈余管理空間
1.利用政策的可選擇性進行盈余管理
會計準則規(guī)定，投資性房地產既可選擇公允價值也可選擇歷史成本進行后續(xù)計量。雖然我國的房價在近期有所回落，但仍然處在一個較高的水平線，公允價值遠大于歷史成本，如果企業(yè)選擇公允價值來對以前取得的房產進行計量，企業(yè)的資產便會增加同時資產負債率降低。公允價值實際上并不能改變企業(yè)的真實價值，它只是將企業(yè)的隱性價值顯現出來，這種方式降低企業(yè)的資產負債率財務風險較低，在一定程度上增強了企業(yè)的融資能力。此外，這種模式無需計提折舊或攤銷，直接以公允價值為基礎調整其賬面價值，差額計入損益。在公允價值大于原賬面價值的情況下，可以增加企業(yè)的報表利潤。
2.將投資性房地產和固定資產相互轉換進行盈余管理會計準則規(guī)定，閑置建筑物只能當做固定資產，采用成本計量模式核算，而不能作為投資性房地產來做核算處理。固定資產較多的企業(yè)會因過高的折舊和攤銷削減利潤，企業(yè)可能會出現在地產市場價格上漲時與關聯方簽訂租賃合同，將建筑物的狀態(tài)由閑置轉為租賃的現象，這樣便可將其轉換成投資性房地產并使用公允價值計量，達到降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)利潤的目的。
3.規(guī)避資產減值不得轉回的規(guī)定進項盈余管理
會計準則規(guī)定，企業(yè)資產減值損失一經計提在以后期間不可轉回，這個規(guī)定使企業(yè)不能利用資產減值調節(jié)利潤，但企業(yè)卻可以改變資產用途來規(guī)避此規(guī)定。例如：企業(yè)將自用的資產轉變?yōu)槌鲎獾馁Y產，即使該資產已經計提減值準備金，但因用途發(fā)生改變，按準則規(guī)定應作為投資性房地產核算，其賬面價值和公允價值的差額可在原計提減值準備的范圍內計入損益。同樣的道理，當資產用途再次變化時，投資性房地產也可轉變?yōu)楣潭ㄙY產以此達到調節(jié)盈余的目的。
4.利用公允價值計量差異調整損益進行盈余管理
會計準則規(guī)定，投資性房地產取得公允價值依賴于最近市場發(fā)生的交易價格、活躍市場的報價及未來凈現金流量的現值，以上信息均無法獲取則需采用估值技術。估值技術受主觀判斷影響很大，且會隨著內外部環(huán)境的變化而變化，這就會出現相同的房地產因不同環(huán)境因素的影響而在價格上有很大差異，企業(yè)則可利用價格上存在的彈性來進行盈余管理。
二、投資性房地產業(yè)務盈余管理的實際案例
例：某百貨公司在當地同一地段收購了A、B 兩處辦公用房，這兩處辦公用房的單價相差竟達到了每平方米2000元。單價差距巨大的原因為：A處房產使用的是協商價格，而B處房產使用的則是評估價格，因為兩者都是商品的實際交換價格，所以也都符合公允價值的定義。由此可以看出公允價值在操作上的彈性空間，百貨公司收購的A房產面積為28000平方米，按每平方米相差2000元計算的話，對公司利潤的影響就可以達到5600萬元。
三、內部審計對投資性房地產的盈余管理
（一）內部審計在投資性房地產盈余管理中的現狀1.會計準則對投資性房地產的確認和計量作了明確的規(guī)定，同時規(guī)定了兩種計量模式，即“成本模式”和“公允價值模式”。而內部審計準則中缺乏相關操作細則。
2.會計準則在劃分投資性房地產標志和原則上的規(guī)定不夠明晰，如未明確計劃長期持有或計劃短期持有是否為劃分或確認投資性房地產的標志或條件，內部審計檢查企業(yè)投資性房地產確認是否準確、合理缺乏明確的判斷標準。
投資性房地產與非投資性房地產的轉換等，其減值準備和累計折舊的計提會計處理方式存在差異。實際工作中內部審計對投資性房地產計量模式的轉換關注度不高，甚至忽略這些內容，職業(yè)謹慎不夠。
3.投資性房地產一般為建筑物、土地使用權，對投資性房地產的價值進行準確的界定，內部審計人員必須具備必要的工程造價、土地評估等方面的專業(yè)知識，但內部審計人員一般由會計、審計專業(yè)人員組成，缺乏土地、建筑及工程方面的專業(yè)知識。
4.會計準則在投資性房地產中引入了公允價值的計價方式，在公允價值的確定、公允價值變動損益的確定、計量模式轉換時都是以公允價值為基礎的。投資性房地產價值較大和期間內變動較頻繁的單位，為了追求盈余空間，一般通過聘請專業(yè)機構進行評估，而我國評估業(yè)務起步較晚，評估機構質量良莠不齊，評估價值的合理性，內部審計人員缺乏專業(yè)判斷，形成了審計風險。
（二）內部審計在投資性房地產盈余管理中的應對策略
1.提高內部審計人員素質。投資性房地產公允價值會計核算體系下，企業(yè)的盈虧既包括真實收益及虧損，也包括尚未變現的預估收益及虧損，凈資產也包含著尚未實現的預期增值。合理判斷投資性房地產公允價值計量的公允性，首先必須提高內部審計人員素質。在審計工作態(tài)度上要做到客觀、獨立、公正；在工作能力上要加強學習，不斷提升專業(yè)能力，增強學習知識的多樣性；在工作方法上要敢于創(chuàng)新，面對新的、復雜的審計環(huán)境要使用有別于過去的審計方法，對審計循環(huán)的劃分以及審計證據獲取應當不同于過去的審計模式，提高內部審計人員對投資性房地產盈余管理的水平。
2.制定明確的內部審計目標。制定投資性房地產審計計劃，明確審計應達到的目標，具體包括：確定投資性房地產的增減的記錄是否完整；確定投資性房地產的計價方法是否恰當；確定采用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理；確定投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值準備的期末余額是否正確等，通過明確審計的目的和要求，提高投資性房地產盈余管理質量。
3.采用有針對性的審計程序。在投資性房地產的公允價值審計中，審計人員要注重通過信息的收集來檢查公允價值的取得和公允價格的準確性，避免利用公允價值粉飾報表及利潤造假的現象。檢查是否將所有投資性房地產都按一種模式計量，防止出現部分投資性房地產以成本模式計量，部分投資性房地產以公允價值模式計量的情形出現。檢查公允價值模式核算的投資性房地產，將自用資產轉為投資性房地產時，應關注是否將公允價值大于和小于賬面價值的部分，分別計入資本公積和公允價值變動損益，在資產負債表日，是否將賬面價值調整為公允價值，其差額是否計入當期損益等。
參考文獻：
[1]陳益云.投資性房地產中盈余管理的空間分析[J].會計師，2010（3）.
目前我國的地產市場發(fā)展速度非?？欤潭痰膸啄陼r間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內魚龍混雜，在對房地產行業(yè)財務報表的審計過程中發(fā)現的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業(yè)的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業(yè)的特點
房地產行業(yè)是多項目的綜合體工程系統，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務、裝飾、材料供應、商業(yè)等。房地產行業(yè)從事的不是建筑活動，而是經濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規(guī)劃設計、建設實施、銷售及后期物業(yè)管理的整個過程。它的主要經營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業(yè)的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發(fā)商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發(fā)企業(yè)的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點導致了房地產行業(yè)財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業(yè)審計常出現的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業(yè)開發(fā)成本的確認存在著風險。房地產行業(yè)的開發(fā)成本構成主要包括：土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、建安工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境工程費、配套設施費、開發(fā)間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發(fā)成本中，土地價款比重較大，其變數也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經常會碰到幾個開發(fā)項目共用一塊土地和一次征地分期開發(fā)的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業(yè)收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續(xù)但尚未開具發(fā)票或結算賬單、開具發(fā)票單未辦理產權移交手續(xù)的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據目前的相關制度和規(guī)定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業(yè)利用這一規(guī)定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業(yè)審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規(guī)定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒有發(fā)票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發(fā)企業(yè)的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發(fā)完成轉入銷售環(huán)節(jié)前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發(fā)項目開工數量、在建項目數量和結轉開發(fā)產品數量及相關的成本金額。其次，從數量上看，因為完工的產品數量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業(yè)近三年總共開發(fā)房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業(yè)財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發(fā)企業(yè)方面，由于經營機制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴格、財務核實不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應查未查、監(jiān)管工作不到位導致應管未管，給房地產企業(yè)提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優(yōu)惠政策吸引外地客商開發(fā)投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業(yè)應交稅金審計的風險。
自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產行業(yè)起到了極大的促進作用，也正是因為房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展使得其對國民經濟的積極發(fā)展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產行業(yè)已經發(fā)展成為中國國民經濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產泡沫的存在，而又該如何防范房地產金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業(yè)界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現實意義。
一、我國房地產泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產行業(yè)就是指從事房地產開發(fā)投資與經營的行業(yè)，一切圍繞著土地而發(fā)展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產行業(yè)的整體發(fā)展勢態(tài)良好，這一方面使得房地產行業(yè)對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發(fā)明顯。
目前，我國城市化的發(fā)展進程已經來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經濟發(fā)展帶來一定的助益，同時房地產開發(fā)商還可以通過土地投機獲利一定的利益?；诖?，房地產開發(fā)商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經濟大環(huán)境發(fā)展到一個節(jié)點，房地產開發(fā)商就會將土地以高價轉讓，或者自行開發(fā)這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現象，使得有限的土地資源在這一循環(huán)交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產泡沫由此產生。
2.房地產投機
出土地資源稀缺外，房地產投機也是房地產泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產投機是與預期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用的。房地產市場主體對未知的房地產價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產市場曇花一現的繁榮。而這也為房地產泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現“羊群效應”，這一效應是由于房地產市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現“羊群效應”的現象，例如排著長隊去買房便是這一現象的基本體現。投機的環(huán)境一旦成熟，房地產價格便會慢慢的超越原本的房地產市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產的投機交易來直接決定。
二、房地產金融風險的防范
1.加強個人住房貸款的管理
房地產金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產金融風險的重要手段之一，其主要內容有：
第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執(zhí)業(yè)機構的業(yè)務監(jiān)管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發(fā)生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執(zhí)行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規(guī)定，對于“零首付”貸款購房現象應該盡量規(guī)避。
2.建立健全的法律制度
對房地產行業(yè)建立健全的法律制度是規(guī)避房地產出現金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產行業(yè)的法律法規(guī)，以加強行業(yè)的風險防范：第一，出臺專門的金融機構資金監(jiān)管的規(guī)定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產金融行業(yè)的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠對信用方面的立法完善有所助益；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內容，并進一步明確房地產相應部門所對應的法律制度，對房地產抵押貸款債券的發(fā)行和轉讓制度、房地產投資基金制度以及房地產企業(yè)上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現有的財產保險制度也需要進一步的完善，適當的將住房抵押保險的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規(guī)定。
除了金融業(yè)法律法規(guī)的完善外，還必須細化房地產行業(yè)的法律制度，將房地產行業(yè)與金融業(yè)的法律制度進行有機地結合，以期有效地促進金融市場與房地產市場的協調發(fā)展，盡最大的努力去防范房地產業(yè)出現的金融風險。
3.建立全方位的監(jiān)管體系
首先，外部監(jiān)管體系的建立。所謂外部監(jiān)管體系就是指通過人民銀行、銀監(jiān)會和審計部門來對房地產行業(yè)進行監(jiān)管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監(jiān)管細節(jié)，使得監(jiān)管能夠發(fā)揮其最大效果。此外，在這一外部監(jiān)管體系中，審計部門對房地產金融機構的財務收和經營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業(yè)銀行實事求是的按照金融方針政策去執(zhí)行相關規(guī)定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業(yè)的會計師或審計事務所對其進行一些列的審計，保障相關信息的準確性。
其次，行業(yè)內部監(jiān)督系統的建立。在房地產行業(yè)內部監(jiān)督系統中，地方政府應該給與房地產金融機構一些適時的正確的引導，為房地產金融機構提供一個良好的溝通協調環(huán)境，為行業(yè)內的相互監(jiān)督起到一定的幫助作用。
最后，外部評估約束系統的建立。對房地產行業(yè)內部與外部建立監(jiān)管監(jiān)督體系的同時，還應該利用評估系統對房地產金融機構的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產金融風險度的監(jiān)督之中。
4.建立健全房地產風險評估機制
一方面，建立健全房地項目開發(fā)風險評估機制。我國的金融企業(yè)應加強對房地產項目開發(fā)評估體系學習和對風險評估專業(yè)人才的招聘，對房地產項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現房地產項目風險度較高的情況應該審慎發(fā)放貸款，將風險降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業(yè)已經初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。
三、結論
房地產泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產價格出現上漲的情況，金融機構的資金就會通過各種渠道進入房地產市場，從而促進房地產價格繼續(xù)上漲；反之，金融機構的資金則會退出房地產市場，讓房地產價格繼續(xù)下降，金融危機也隨之產生，極不利于國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展。而防范房地產金融風險要從抑制房地產泡沫入手，只有找出問題的癥結所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產金融監(jiān)管監(jiān)督體系，才能最大化的防范我國的房地產金融風險，對我國經濟的發(fā)展起到保駕護航的作用。
參考文獻：
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[2]易憲容.房地產金融風險到底有多大.中國房地產信息網，2011，（4）
一、房地產行業(yè)會計信息失真的現狀
近些年來，在房地產行業(yè)迅猛發(fā)展的同時，也引來了無數的爭議。爭議之一就是其會計信息的不真實。財政部曾經對一部分房地產開發(fā)企業(yè)進行檢查，在檢查中發(fā)現，一些房地產企業(yè)會計信息失真現象嚴重，相當一部分房產企業(yè)偷稅漏稅問題嚴重，少數企業(yè)甚至通過虛構業(yè)務、編造合同等不良手段騙取銀行信用。
在檢查中還發(fā)現，有些會計師事務所尤其是中小事務所的內部質量控制較薄弱，審計程序不到位或故意出具虛假審計報告等情況普遍存在。這些會計師事務所缺乏應有的職業(yè)謹慎，對房產企業(yè)出具嚴重失實的審計報告。而一些具有證券資格的事務所在執(zhí)業(yè)中也暴露出審計程序不到位及專業(yè)判斷失誤等問題。
這些房產企業(yè)的會計信息失真問題嚴重干擾了社會經濟秩序，造成了國家稅收的大量流失，助長了虛假及腐敗之風，影響了國家的長治久安。
二、房地產行業(yè)會計信息失真的原因
導致房地產行業(yè)會計信息失真的原因較多，其具體表現在：
（一）房產企業(yè)單位會計人員的原因
作為會計活動的主體，會計信息主要是經過會計人員對相關要素的計量以及確認才能生成。從目前來看，會計人員造成房地產會計失真的原因主要有兩個方面：
一是我國房地產企業(yè)會計人員的綜合素質不高。某些會計人員受社會上拜金主義、享樂主義等思想的影響，價值觀發(fā)生了嚴重扭曲，為了一己私利，做假賬，貪污或挪用公款，職業(yè)道德修養(yǎng)的缺陷造成的會計信息的失真。
二是會計人員的業(yè)務水平較低。從目前房產行業(yè)會計行業(yè)的從業(yè)狀況看，會計人員業(yè)務水平較低，有的甚至不具備會計從業(yè)資格，屬于無證上崗。因此在工作中錯帳、帳簿記錄不清、成本核算不準確等現象時有發(fā)生，造成了會計信息的失真。
（二）現行法律機制的原因
房產行業(yè)會計信息失真的另一個原因是有關法律與機制，主要表現在兩個方面：
一是會計法律制度與會計法規(guī)不完善。我國現行會計制度對某些經濟業(yè)務和事項的核算不明確或不科學，沒有對新出現的會計業(yè)務做出明確規(guī)定。會計核算的不規(guī)范造成了房地產行業(yè)收入、支出及結余虛假，成本不實，會計信息失實。
二是房地產行業(yè)監(jiān)督機制不健全。當前，房產行業(yè)內部的監(jiān)督具有一定的局限性。會計的工作在某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務，是隨著決策者的意志而變化的。因此，某些房產企業(yè)的會計并沒有真實反映經營的成果。而房地產行業(yè)外部的監(jiān)督由房地產行業(yè)的主管部門實行，出于對本部門利益的考慮，不能夠很好的實行監(jiān)督。
（三）地方政府行為不規(guī)范，社會監(jiān)督不夠
某些地方政府只為本地區(qū)著想，而忽視了國家與社會的整體利益，對房產企業(yè)亂攤派，加大了企業(yè)的負擔，抬高了商品房的成本，造成了腐敗現象的發(fā)生。另外社會監(jiān)督也不夠，社會監(jiān)督是保證房地產開發(fā)企業(yè)會計信息真實、準確的重要途徑。目前，社會監(jiān)督主要是會計師事務所，但某些會計師事務所內部質量控制薄弱，審計程序不到位甚至出具虛假審計報告，審計行為流于形式，造成了房地產企業(yè)的會計信息的失真。
三、房地產行業(yè)會計信息失真的治理對策
要治理房地產行業(yè)會計信息失真這一現象還需要較長的時間，只有在國家、社會以及房產行業(yè)的共同
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努力下，才能徹底解決好這一問題。
（一）加快會計準則制定，完善相關法律法規(guī)
應加大力度完善會計準則及會計制度，加快制訂和出臺新的具體會計準則，特別要針對我國目前上市公司易出現問題加以規(guī)范。逐步建立一套與新會計準則配套的會計信息披露的規(guī)范體系。應建立有多方利益關系人參加的會計準則、會計制度制定機構，制定出具有普遍認同的準則、制度。應遵循科學合理的制定程序，征求意見應擴大范圍，審批條件應慎重嚴格。
（二）完善公司治理結構，規(guī)范公司財務行為
房產企業(yè)要建立現代科學管理制度，加強財務信息需求者參加及監(jiān)控的動機與能力，建立董事會及經理層間基于合約的委托關系等措施。增加一些涉及企業(yè)持續(xù)經營能力等的非財務會計指標，使人所得的利益與企業(yè)目標約束掛鉤。建立、健全獨立董事制度，增強董事會內部制約機制，切實維護中小股東的利益。完善公司內部會計控制體系，規(guī)范公司財務行為。
（三）提高單位法人會計責任意識，加強會計隊伍建設
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國經濟的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)也迅速發(fā)展，為國民經濟的騰飛作出了重要貢獻，成為國民經濟的支柱產業(yè)。但是，房地產行業(yè)面臨的社會環(huán)境和市場環(huán)境復雜，同時有涉及行業(yè)廣泛，項目規(guī)模大，資金投入量大，使房地產在整個經營過程中面臨著不可捉摸的風險。最近幾年，國家加強了對房地產行業(yè)的調控力度，國家經濟政策和行政法規(guī)的變化，必然會給房地產行業(yè)帶來一定的風險。雖然目前大多房地產企業(yè)引進了風險管理方法，但是風險管理涵蓋面窄，系統性科學性嚴密性都不強，不能及時對房地產企業(yè)所面臨的風險金進行識別和控制，給企業(yè)造成一定的經濟損失。因此房地產行業(yè)必須正視并重視企業(yè)運營及整個開發(fā)過程中的風險，建立科學嚴密系統的風險管理體系，以保證開發(fā)產品品質。
一房地產企業(yè)面臨的內部外部和內部外部風險
（一）房地產企業(yè)面臨的內部風險
1投資決策風險。因為房地產在開發(fā)設計階段，不但要投入巨額資本，還要面對漫長的開發(fā)周期，造成通過決策所產生的結果來證明決策的正確性帶有很大程度上的滯后性，因此在房地產開發(fā)過程中，企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)所制定的決策具有極高的風險。
2項目管理風險。項目管理風險是由管理者管理不善而對企業(yè)造成經濟損失的風險，它主要包括，決策者缺乏企業(yè)經營管理能力，員工缺乏相應的專業(yè)技能。還有由于相關人員未按法律處理各種合同，造成違章或違法等行為。
3財務風險。通常來說企業(yè)投資負債比率越大，企業(yè)面臨的財務風險就越高。如果企業(yè)不能及時獲得足夠的現金來按月或者按年償還銀行債務本息，或者是房地產商不能夠從其他資金市場獲得投資所需的巨額資金，那就會使企業(yè)面臨著財務風險，可能使企業(yè)無法獲得預期的收益。
（二）房地產企業(yè)面臨的外部風險
1政策性風險。在房地產的投資過程中，政府的土地供給政策，稅費政策，金融政策，低價政策，價格決策，住房政策，環(huán)境保護政策等均會嚴重影響房地產投資者的收益目標的實現，給房地產投資者帶來不可預料的風險。
2市場供求風險。按照通行的國際慣例，商品房空置率在 5%到 10%之間時，說明商品房供求平衡。商品房空置率在 10%到20%之間時說明商品房供大于求 ，是危險區(qū)。商品房空置率在 20% 以上則為商品房重積壓區(qū)。房地產商必須根據不同的商品房空置率，采取不同的銷售措施，減少商品房積壓。
3金融風險。金融風險主要指包括利率在內的銀行貸款政策變動風險和信用風險等。銀行貸款政策的細微變動，如信用條件松緊，信貸額度大小，信貸政策傾向性的變動都將對企業(yè)的資金流管理有直接影響。而銀行利率上升會對房地產投資產生負面影響。
二 房地產企業(yè)風險管理應該做到“三控”
（一）控制投資決策風險
為控制投資決策風險，房地產企業(yè)要把目光放長遠，建立完善的風險組織體系，設置專門的風險策略部門，對市場評估及荼毒土地購買評估并時刻監(jiān)控行業(yè)最新動向，掌握國家政策動態(tài)。房地產企業(yè)時刻關注房地產行業(yè)的最前端，觀察每個企業(yè)的最新動向；房地產企業(yè)還要關注時事，敏銳的捕捉政策動向。這樣房地產企業(yè)就能既關注行業(yè)動向，做好產品銷售對象有效的規(guī)避風險，盡可能的降低投資和決策的風險。
同時，房地產企業(yè)要積極建立風險管理文化。企業(yè)應大力培育風險管理文化，確立樹立正確的風險管理理念，提高員工的風險意識，使風險管理意識融入到員工的行動，從而促使促進企業(yè)建立嚴密、科學、系統的風險管理機制。
（二）控制項目實施階段管理風險
房地產企業(yè)要強化項目管理風險意識，編制項目質量保證、開發(fā)進度計劃。房地產企業(yè)在建設項目活動之初就應該形成風險意識，進行有組織的項目風險計劃工作。以下是建設項目中因該注意的風險隱患。
1 控制房地產的質量風險。
房地產企業(yè)要根據房地產質量的綜合性特點, 制定綜合質量指標,量化并具體工程質量、區(qū)位質量、產品質量、環(huán)境質量、社區(qū)質量、服務質量等方面指標,建立綜合質量管理體系。對從房地產的規(guī)劃、選址、設計、招標、施工、裝修、竣工、租售、物業(yè)等各個環(huán)節(jié)進行全方位、全過程的質量監(jiān)控和質量管理，協調各利益主體的關系，全面提高房地產建筑的整體質量。
2 控制房地產工程管理的風險
房地產企業(yè)在項目開工前，應該在認真研究工程管理各環(huán)節(jié)的基礎上，制定針對性的管理措施，建立完善的工程項目管理體系。工程項目管理部門在策劃工程時，要考慮多方因素，充分運用成本、設計、物業(yè)、銷售等相關部門的資源，科學合理的設計規(guī)劃從施工管理機構組織、標段劃分和施工平面布置到招標采購計劃、關鍵線路計劃、成本目標等重要環(huán)節(jié)。同時，工程項目管理部門要對工程建設進行實時的監(jiān)控，根據具體情況不斷完善管理制度，只有這樣才能保證房地產項目的工程進度達到企業(yè)的要求。
（三）控制財務風險
1 豐富融資渠道，擴展融資方式。房地產企業(yè)要改變觀念，轉變融資觀念，由向銀行貸款轉向多渠道融資。企業(yè)可以積極挖掘自身潛力，可以嘗試著實施信托計劃，進行企業(yè)股權融資，典當，資產證券化，銷售融資等多元化融資渠道，在不提高企業(yè)資產負債率的情況下，降低企業(yè)融資成本，盡量節(jié)約財務費用，將財務風險盡量控制在可以承受的范圍之內，為企業(yè)產期發(fā)展做準備。
2. 對資本結構進行優(yōu)化，降低企業(yè)籌資風險。企業(yè)的負債經營會增加股東的收益，增加企業(yè)的財政壓力。而且企業(yè)負債比例的上升，會逐步增大企業(yè)的財務風險。房地產企業(yè)優(yōu)化產權資本與債務資本的構成比例，尋求最佳的資本結構，堅持適度的負債經營，盡可能降低財務風險。
3. 改善資金管理理念，提高資金的利用率。房地產企業(yè)資金流量巨大，對企業(yè)的運營及其重要，因此房地產企業(yè)必須提高企業(yè)的資金管理情況。房地產企業(yè)要強化對資金的管理，加強對財務的監(jiān)控，制定科學的現金使用計劃，科學安排資金的調度，保證為企業(yè)的生產經營活動提供必要的現金。同時，房地產企業(yè)要強化對應收賬款的管理。
4完善并加強內部審計。一般來說，當房地產企業(yè)發(fā)展到一定階段，內部審計工作就成為制約企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，因此，房地產企業(yè)要重視內部審計工作。在內部審計工作中將過程控制和主動控制結合起來，強調風險管理，認真處理事前控制和事中控制，發(fā)揮內部審計對房地產企業(yè)風險評估和防范作用，即使處理風險隱患，保證企業(yè)的合法權益，發(fā)揮資產經營的最大優(yōu)勢。此外，還要重視事后審計，促進財務收支審計向管理審計、經濟效益審計、內部控制制度審計、專項審計等方向發(fā)展，以便綜合評價各生產力要素的利用程度，實現資源的組合優(yōu)化，對房地產企業(yè)進行全面實現監(jiān)督、控制、服務、評價。
結語：
房地產企業(yè)發(fā)展過程中時刻面臨著多種多樣的風險，從外部的國家政策性風險、市場供求風險、金融風險，到房地產內部的投資決策風險、項目管理風險、財務風險，都對房地產企業(yè)的生存產生極其重要的作用。房地產企業(yè)的成敗不僅關系到自身的利益，還對影響著一般消費者的利益。一些房地產企業(yè)平時不注意防范風險，當風險來臨時，手忙腳亂，給企業(yè)造成巨大的損失，甚至造成企業(yè)破產。因此房地產企業(yè)必須建立嚴密的風險管理體系，防范外部風險和內部風險，促進企業(yè)平穩(wěn)的發(fā)展。
參考文獻：
[1]周雁;;淺析房地產項目開發(fā)的風險及對策[J];現代經濟信息;2009年11期
房地產行業(yè)近年來的高速發(fā)展,使其成為我國經濟的重要支柱產業(yè)。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶,同時隨著房地產大規(guī)模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務間關聯的復雜性急速增加,以及房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業(yè)能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗,著重討論在房地產企業(yè)審計中,注冊會計師必須關注的審計風險。
一、法律風險
房地產業(yè)涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監(jiān)管機構等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當多,如果房地產企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進行房地產開發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:
1、房地產企業(yè)開發(fā)項目未取得合規(guī)證件
房地產企業(yè)開發(fā)過程中主要證件有《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規(guī)定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規(guī)定,房地產企業(yè)在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業(yè)是否存在違規(guī)開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風險
房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發(fā)商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。
所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發(fā)現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。
3、交房及辦證風險
房地產企業(yè)對業(yè)主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。
二、稅務風險
房地產企業(yè)主要的稅務風險來自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。
1、企業(yè)所得稅風險
所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業(yè)以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風險
土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業(yè)以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。
3、個人所得稅風險
房地產企業(yè)薪酬在各個行業(yè)中處于領先地位,部分房地產企業(yè)為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。
三、資金運作風險
1、不恰當使用貸款資金風險
房地產業(yè)是資本高度集中的產業(yè),據統計,上市公司的房地產企業(yè)負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發(fā)貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區(qū)使用。但目前房地產企業(yè)是多項目、全國化開發(fā),房地產企業(yè)主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風險
客戶的按揭貸款是房地產企業(yè)的重要資金來源,部分房地產企業(yè)在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續(xù)經營風險
在房地產行業(yè)高速發(fā)展的同時,房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業(yè)的可持續(xù)經營能力。
1、財務支付能力
財務支付能力是房地產企業(yè)持續(xù)經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
1.1受到來自外部環(huán)境的影響
面對經濟全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導致我國房地產企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經營發(fā)展時承受著來自國內同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內外同行進行競爭[2]。另外，再加上房地產行業(yè)的特點為資金開銷高、難以控制以及風險大等，進而導致其在開展會計核算與決策的過程中產生失誤現象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。
1.2企業(yè)會計內控制度存在缺陷
和國外的房地產行業(yè)相對比，我國的房地產行業(yè)具有起步不快的特點，因為受到來自該特點的影響，從而造成我國大部分房地產企業(yè)構建的會計內控制度出現一定數量的缺陷，其制度體系產生的問題并不少。從多個角度來看，房地產行業(yè)之所以會出現上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據市場經濟發(fā)展的需要與規(guī)律會計內控制度開展構架，使其具有很大的盲目性，從而導致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會計內控方面開展的工作多數只是流于形式，而制度的可操作性以及實用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關部門或是房地產行業(yè)在制定會計內控制度的過程中，忽略將制度和其經營發(fā)展方案有效地聯合在一起。
1.3內控環(huán)境多樣化
最近幾年隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產行業(yè)在會計內控方面具備操作性強以及規(guī)范化特點的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產企業(yè)也為自身發(fā)展構建部分和會計內控相關的制度，可是實際可行以及比較合理的目標與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會計內控管理計劃存在操作性不強的特點，因此產生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產行業(yè)中還面臨著會計內控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當前網絡技術呈現現代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識以及計算機水平較低，由此而導致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財務工作。
構建和改進房地產企業(yè)會計內控制度的方法
2.1對資金管理承受風險開展科學的控制
對于房地產行業(yè)來說，構建和改進其資金風險防范機制也是其會計內部控制一個重要的內容。所以，企業(yè)必須構建起預防資金風險制度，使企業(yè)負責人從經濟、法律與行政三個方面認識到其需要承擔的責任，同時還持續(xù)地改進與控制有關的財務管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務盈利能力可以得到不斷的增加，進一步減少其面臨的收支風險?？偟膩碚f，也就是房地產企業(yè)在債務資金結構方面開展改革與調整的過程中，必須嚴謹地根據企業(yè)本身的生產經營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財務杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產企業(yè)面臨的風險并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風險開展控制[4]。舉例來說，房地產企業(yè)能夠經參與到目前社會多種活動以及商業(yè)保險，從而把風險轉移；堅持采取經營模式復雜化政策，令企業(yè)的內部產品經營可以達到相互互補的現象，進一步出現以盈補虧以及以收補欠的現象。同時，企業(yè)還必須對資金開銷做出正確的安排計劃，且經使用分散歸還與借款的方式對資金實際的花費和收入做出科學合理的計劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔來自資金方面的風險。
2.2提高內部審計工作的力度
房產企業(yè)想要順利地完成經營目標，提高其內部審計工作的力度很有必要，而增加其財務會計管理審計力度更是重中之重。企業(yè)可以經過構建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對提高內部審計工作具有的獨特性以及權威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個方面對其會計有關工作開展監(jiān)督和審計，使用要求性十分高的審核標準以及行為規(guī)范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風險開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預防財務會計報表出現問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴重的經濟被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計人員開展素質培訓，增加其掌握的專業(yè)知識以及自身綜合素質，使其具備可以滿足房地產行業(yè)發(fā)展需要的能力，進一步給企業(yè)成立一支綜合能力強的審計隊伍。
2.3對企業(yè)成本進行有效的控制
在房產企業(yè)所有的內控工作上，對其會計工作開展內部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會計工作方面實現內部控制管理主要為了可以減少財務成本投入，進而增加其生產經營利益。所以，對于房產企業(yè)來說，對其財務成本實行有效的內部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經對其經營管理每個過程花費的成本開展具有細分化特點的管理，可以順利地達到對其全部生產經營成本進行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費很小成本的同時取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對會計內控管理力度，給內部控制管理工作達到規(guī)范、合理以及貫徹實行提供保證，進一步增強其財務管理的效果。
綜上所述，隨著房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對其實行有效的內部管理很有必要。構建與改進房地產企業(yè)的會計內控制度，可以對其產生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產成本投入，同時還能夠確保其維持在穩(wěn)定經營管理的狀態(tài)中，進而達到增加經濟效益的目的，使地產行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對文中所述房地產企業(yè)內部控制中存在的問題，應增加構建會計內控制度體系的力度，使其可以適應企業(yè)發(fā)展的需要，同時在生產經營得到改進完善，進一步完成其用最少的生產成本獲取更多利益目的。
參考文獻
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[3]王紅霞.中小房地產企業(yè)財務管理中存在的問題及對策分析[J].中國外資，2011，20（14）：189-190.
近幾年來，伴隨著我國社會經濟水平的提高，房地產這一行業(yè)的興起引起了社會各階層的關注，由于中國人口不斷向沿海地區(qū)遷移，使得沿海地區(qū)的房價不斷攀升，從而帶動了全國房價的上漲。這一問題引起了政府的重視，于是政府采取了一系列的宏觀調控政策，對房價進行抑制，房地產行業(yè)本來內部就存在畸形發(fā)展，再加上國家一定的干預以及面臨經濟結構變化帶來的制約，房地產行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加嚴峻。因此，房地產行業(yè)應該有計劃的調整內部管理，這樣才能應對突如其來的經濟變化情況。一直以來，我國房地產企業(yè)始終立足于內部控制管理制度，內部會計工作問題對房地產行業(yè)的各項經營活動的開展起到不可忽視的作用，下面就來對我國房地產企業(yè)的發(fā)展狀況進行分析。
一、房地產企業(yè)的發(fā)展現狀
我國房地產企業(yè)的發(fā)展現狀主要有以下兩點：
1.房地產的整體規(guī)模增大，但區(qū)域發(fā)展不平衡。就目前我國發(fā)展的狀況來看，國民對于購房的需求只會增加不會減少，這使得我國房地產行業(yè)的投資規(guī)模不斷擴大，據統計2013年，全國房地產開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2012年提高3.6個百分點。雖然規(guī)模實際增加了不少，但是在區(qū)域方面的發(fā)展極不平衡。這表現在兩個方面：第一，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經濟發(fā)展水平較高，所以房地產企業(yè)發(fā)展比起中西部地區(qū)來說，相對完善。盡管近幾年來，中西部的經濟也得到了快速的發(fā)展，但是相對于東部沿海地區(qū)，還是存在一定的差距;第二，城市和農村的住房條件存在差異。經濟的發(fā)展使得城市的水平要高于農村的水平，城市優(yōu)越的生活條件吸引了大批農村人口向城市涌入，這改變了我國的土地結構，導致城市的住房用地不夠，使得房價飛漲，而在農村，卻存在大量的農用地得不到很好的利用。
2.房地產價格提升的過快。在我國，商品房價格一直呈現穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，但從2009年開始，全國商品房價格開始飛漲，東部沿海地區(qū)出現這種現象尤為顯著，這給中低收入的家庭帶來了不小的困難，因此國家采取一系列的政策來改變這種狀況，但是還是有不少投機者利用此種機會來炒房，使得房地產行業(yè)面臨更大的問題。
二、房地產企業(yè)內部會計存在的問題
1.監(jiān)督體系不夠完善
監(jiān)督管理制度一直是一個企業(yè)發(fā)展的基礎保障，尤其是對于會計這一重要的環(huán)節(jié)，監(jiān)督制度的完善顯得尤為突出。對于房地產內部來說，監(jiān)督管理執(zhí)行力度顯然不夠，比如對內部工作人員的監(jiān)督不夠，尤其是對高層領導來說，他們是最能體現的主體。還有就是內部審計部門缺乏相對的獨立性，使得其功能無法得到很好的發(fā)揮。
2.企業(yè)內部人員自身素質不高
如今，房地產內部的工作人員的綜合素質存在一定的差距，一個企業(yè)如果工作人員的綜合素質的不高，也會影響一個企業(yè)的良好發(fā)展，而對于房地產內部會計工作這重要的部門來說，相應的人員也必須提升自己的綜合素質，才能滿足這個企業(yè)的需要，才能適應這個社會的發(fā)展。
3.企業(yè)內部信息溝通不暢
信息的透明確保了數據的有效性和真實性，信息的暢通有利于各部門交流的暢通無阻，從而降低溝通成本，但在房地產這一行業(yè)中，管理層與員工缺乏交流，而對業(yè)務部來說，也經常表現為各自為政的狀況，導致整個企業(yè)信息溝通渠道受阻，對于內部會計部門來說，及時獲得信息資料，將有助于該部門對某事項進行合理的資金預算，從而為企業(yè)預算盈利。所以加強內部信息的暢通很有必要。
三、解決房地產企業(yè)內部會計控制問題的對策
1.完善內部監(jiān)督體系
內部控制建設是一項需要全體參與的活動，從企業(yè)內部高層領導到基層工作人員，只有相互配合，才能有效的進行監(jiān)督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的內部監(jiān)督機制，并且制定相應的監(jiān)督計劃，如對內部資金的每一筆用途都要及時的備案記錄;再者，充分發(fā)揮內部審計部門的職能，這就需要內部審計機構對本企業(yè)的內部控制制度做出有效的評價以及監(jiān)督，從而完善內部審計監(jiān)督職能。
2.加強員工綜合素質，增強企業(yè)內部工作人員的責任感
員工的綜合素質主要表現在專業(yè)知識和思想道德素質兩方面。從專業(yè)知識來看，企業(yè)可以組織一定的活動來加強對會計人員道德的測驗和提升。而從專業(yè)知識方面來看，則可以定期組織人員學習最新相關會計的改革和相關的法律法規(guī)進行專門的培訓。員工的綜合素質提高了，責任感也會隨之加強。
3.加強各部門信息的溝通
房地產企業(yè)應根據內部經營情況，實現資源共享的目的，達到每個部門能夠及時獲得信息的地步，從而是每個部門高速的運作，例如，在具體的運作中，只有通過業(yè)務部把信息和計劃及時有效的傳達給會計部門，會計部門才能根據具體的情況制定詳細的資金預算，如果所有信息都能像這樣及時有效的傳達的話，那么房地產企業(yè)內部的運作將會更加快速有效的發(fā)展。
四、總結
在我國的稅收制度中，營業(yè)稅和增值稅是兩個十分重要的部分，稅收體制的不完善、不合理造成我國增值稅在流通等環(huán)節(jié)無法形成完整的、合理的、科學的鏈條。為了適應新經濟發(fā)展形勢和市場經濟的要求，我國開始實施“營改增”稅制改革。隨著我國營改增在各行業(yè)中的穩(wěn)步推進，房地產行業(yè)實施營改增也已全面鋪開。從具體的實施情況來看，房地產行業(yè)不論是在稅率方面，還是在進項稅額的抵扣方面都發(fā)生了重大變化?？梢姟盃I改增”的實施對于房地產行業(yè)而言正面臨著重大的挑戰(zhàn)，房地產企業(yè)的財務管理工作也將會由此而受到巨大影響。內部控制作為房地產企業(yè)財務管理中的重要環(huán)節(jié)必須與時俱進、審時度勢，認真研究房地產企業(yè)在實施“營改增”后的變化，加強內部控制工作，以此來保證房地產企業(yè)各項工作的順利、健康、有序開展，為促進房地產企業(yè)進一步發(fā)展奠定基礎。
一、房地產企業(yè)內部控制現狀及問題分析
我國在借鑒西方經濟發(fā)達國家關于內部控制框架的基礎上，結合我國的基本國情設置了適合中國經濟發(fā)展的《內部控制規(guī)范――基本規(guī)范（試行）》，這也是我國最權威、最具影響力的內部控制標準，更是我國上市公司進行內部控制活動的基本依據。隨著經濟的發(fā)展，我國又出臺并頒布了《企業(yè)內部控制應用指引》《企業(yè)內部控制評價指引》《企業(yè)內部控制審計指引》等三大配套指引措施。房地產行業(yè)作為一個高風險、高收益的行業(yè)，國家十分重視其內部控制及發(fā)展狀況，并先后多次采取宏觀調控政策?？梢?，房地產業(yè)在多重危機面前面臨著高利率、難貸款、資金流斷裂等風險，這就要求房地產企業(yè)內部必須通過完善的、良好的內部控制、風險管理措施以保證企業(yè)的正常運營。
（一）房地產企業(yè)內部控制環(huán)境令人擔憂
良好的內部控制環(huán)節(jié)是企業(yè)的相關人員防范風險、處理風險的基礎環(huán)節(jié)，它不僅對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標的制定、業(yè)務活動的組織、風險的識別評估及處理等有著重要影響，更是對房地產企業(yè)的控制活動、各職能部門之間的信息溝通、監(jiān)控活動的設計與執(zhí)行等產生著重要影響，亦是保證房地產企業(yè)內部控制順利實施的基本要素。但是，就目前我國大部分房地產企業(yè)的內部控制環(huán)境的營造來看，問題還十分明顯，例如：有的企業(yè)過分信賴職工自身的高素質，對員工缺乏道德風險的培訓與教育，對企業(yè)內部目前的管理現狀盲目自信，最終導致房地產企業(yè)內部組織結構不完善、一些必要的部門缺乏設置、缺乏內部控制活動；再例如：有的房地產企業(yè)在人力資源管理上存在問題，員工晉升空間少、激勵機制匱乏，這不利于員工的自我提升、不利于員工工作效率的提升；還有的房地產企業(yè)文化建設不到位，上至單位的領導層、下至普通員工都缺乏企業(yè)文化意識，單純依靠制度進行企業(yè)治理。
（二）房地產企業(yè)內部風險評估機制不健全
隨著近年來我國對房地產采取的多重宏觀調控政策的實施，我國房地產行業(yè)所面臨的行業(yè)環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境等呈現出多樣化的發(fā)展和變化趨勢，很多企業(yè)在應對風險與把握機遇之間難以平衡，使得管理者面臨新的問題。再加上我國房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，每一項目都涉及巨額資金，而這些巨額資金基本都來源于各種金融資本市場，這也就對我國房地產行業(yè)的資金內部控制、資本結構風險內部控制等提出了較高的要求。另外，房地產的建造過程專業(yè)技術性很強，房地產建造的價值計量極端復雜并需要具備專業(yè)的造價人員操作，這也對房地產企業(yè)的內部控制能力提出了較高的要求。風險評估量化指標難以制定，定性方式的模型難以準確選取及應用也是房地產企業(yè)面臨的主要問題。而且，面對企業(yè)面臨的風險，很多房地產企業(yè)的領導層并未加強風險防范意識，對各部門經理的考核機制尚不健全，這些都為經營風險的產生提供了機會。
（三）房地產企業(yè)內部控制活動有待完善
內部控制活動是保證房地產企業(yè)內部控制實施的重要手段，更是控制風險的最佳操作手段。但是，就目前房地產企業(yè)內部控制活動的現狀來看，還存在明顯漏洞。例如：房地產企業(yè)的員工嚴重缺乏不相容職務分離意識，對企業(yè)內部業(yè)務活動的規(guī)范性還缺乏管理機制；對企業(yè)內部的固定資產處理不及時，這不便于企業(yè)內部資產信息的及時更新；企業(yè)在制定全面預算制度時并未將企業(yè)所面臨的實際問題考慮在內，并缺乏預算變動的空間，特別是在預算的執(zhí)行中更是缺乏有效的激勵與考核機制；業(yè)務流程雖然較為完善，但是在實際工作中缺乏嚴格執(zhí)行，為風險的發(fā)生提供了溫床。
（四）房地產企業(yè)內部監(jiān)督缺失
目前我國房地產企業(yè)內部審計監(jiān)督部門不健全，有的房地產企業(yè)雖然建立了內部審計監(jiān)督部門，但是在執(zhí)行過程中卻流于形式例如：有的房地產企業(yè)的整體監(jiān)督活動基本是由各部門的負責人通過零散的方式展開的，監(jiān)督與控制活動缺乏整體性、系統性、科學性、規(guī)范性；有的房地產企業(yè)缺乏對管理層的監(jiān)督導致管理層營私舞弊現象嚴重；有的房地產企業(yè)以結果導向作為監(jiān)督的主要方式，導致企業(yè)的監(jiān)督活動明顯滯后。
二、“營改增”后房地產企業(yè)內部控制的加強與優(yōu)化措施
2016年5月1日起，我國“營改增”擴大了試點范圍，并將房地產行業(yè)涵蓋其中，這一舉措全面推動了我國房地產行業(yè)正式邁入增值稅時代?！盃I改增”后我國房地產行業(yè)應從以下幾個方面采取措施加強內部控制。
（一）加強對員工的培訓，完善房地產行業(yè)的內部控制環(huán)境
一直以來，我國房地產行業(yè)執(zhí)行的是營業(yè)稅，因此，房地產企業(yè)內部財務內人員、領導者、普通員工等對增值稅相關的法律法規(guī)、會計處理等工作還認識不足。因此，這就要求各房地產企業(yè)必須根據自身的實際情況，加強對本企業(yè)內部員工的培訓，要求相關人員盡快掌握增值稅的計算、賬務處理、納稅申報和相關的稅務籌劃等知識和理論，為內部控制的實施營造良好的內部控制環(huán)境。例如：可以組織企業(yè)內部人員進行集中學習、自學，組織相關人員對所學知識進行考核，使相關人員盡快熟練掌握相關的知識，并能夠與企業(yè)內部的實際情況進行正確地、合理地、綜合地運用，從而為避免企業(yè)內部可能出現的財務核算風險、行政事務風險、經濟業(yè)務風險、承擔法律后果風險等奠定基礎。
（二）樹立風險防范意識，加強對納稅風險的控制
增值稅業(yè)務是一項較為復雜的業(yè)務，對于增值稅專用發(fā)票的領取、保管、使用等環(huán)節(jié)都必須嚴格按照相關法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，特別是針對進項稅額抵扣環(huán)節(jié)，一定要滿足抵扣的要求，一定要杜絕偷稅漏稅行為的發(fā)生，為房地產企業(yè)避免承擔法律風險提供保障。例如：加強對增值稅專用發(fā)票的領用、保管、使用等環(huán)節(jié)的控制，嚴格按照增值稅專用發(fā)票的使用規(guī)定執(zhí)行。再例如：房地產企業(yè)還必須加強對員工風險防范意識的提升，要求相關員工必須嚴格遵守法律制度，堅決杜絕出現虛開、偽造、非法出售、非法購買增值稅專用發(fā)票等事件的發(fā)生。
（三）加強業(yè)務流程控制，完善房地產企業(yè)內部控制機制
在實施“營改增”后，房地產企業(yè)的相關業(yè)務流程發(fā)生了轉變，為了確保房地產企業(yè)各項業(yè)務的順利實施，各房地產企業(yè)就必須根據增值稅管理的相關要求不斷加強對業(yè)務流程的完善和控制，以實現內部控制機制的完善。例如：為保證事先控制環(huán)節(jié)的順利實施就必須盡快完善企業(yè)內部的會計制度；為保證事中控制完善性，就必須盡快改進、完善房地產企業(yè)內部的信息化處理系統和流程，通過程序化設計保證會計處理的嚴格、規(guī)范、科學；為保證事后控制的完善性，房地產企業(yè)應按照相關規(guī)定加強事后監(jiān)督與審核，以此來保證每一筆業(yè)務、每項工作都有專人負責，避免各種差錯的出現。
（四）加強制衡與監(jiān)督機制的構建，完善房地產企業(yè)的內部監(jiān)督環(huán)節(jié)
在實施“營改增”后，房地產行業(yè)的很多上下游行業(yè)都有所涉及，形成了完整的增值稅抵扣鏈條，為確保企業(yè)確實降低稅負，在制衡及監(jiān)督機制構建上，企業(yè)各業(yè)務部門既要協同合力，又要不相容崗位相分離，業(yè)務發(fā)生后取得增值稅專用發(fā)票，財務部確實負擔起審核職責，同時，加強內部審計機構的建設，并保證內部監(jiān)督機構的獨立性、權威性；房地產企業(yè)還應該不斷拓寬內部監(jiān)督舉報的渠道，為廣大群眾提供舉報的途徑。
總之，“營改增”為我國房地產企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。我國房地產企業(yè)必須緊跟時展步伐、與時俱進，以此為契機，加強內部控制制度的建設與完善，加強企業(yè)文化建設，提升企業(yè)風險管理能力，為保證房地產企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展保駕護航。
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中圖分類號：F239 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01
由于我國房地產企業(yè)一般都具備較強的規(guī)劃性，同時還伴隨著高數額的投資，并具備較為復雜的開發(fā)經營業(yè)務，因此，相關的會計審計核算范圍較大，核算環(huán)節(jié)也較為繁雜，從而導致了房地產開發(fā)企業(yè)的審計工作難度加大，因此應對房地產開發(fā)企業(yè)審計工作中常見的問題進行詳細分析，同時針對常見的審計問題應采取相應的應對措施，以保證房地產開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠正常運行。
一、房地產開發(fā)企業(yè)審計工作過程中存在的誤區(qū)
1.對企業(yè)當期利潤實行人為調節(jié)
(1)對于滿足結轉條件的預收房款實施長期掛賬，同時對主營業(yè)務收入成本、利潤的確認工作錯誤的延遲。新企業(yè)會計制度中明確規(guī)定，在對銷售商品資金收入進行確認的同時，還應充分滿足：企業(yè)單位必須完成將商品所有權和風險轉讓給購買方；企業(yè)不能繼續(xù)保留商品的所有權和管理權，同時還要停止對已售商品的控制措施；與出售商品有關的資金利潤必須有效地流入到企業(yè)中；實現相關成本與利潤的審計工作。綜合上述有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)所收取的預售房款，應在成品房已經完成竣工驗收工作并與房屋購買者之間辦理相應的商品交付和使用手續(xù)之后，及時結轉主營業(yè)務收入、成本、稅金和利潤，正確反映企業(yè)的經營狀況。然而目前很多房地產開發(fā)企業(yè)為了滿足自身需要，將商品房屋的竣工結算工作進行人為調節(jié)，致使商品房屋的竣工結算手續(xù)不能得到及時的辦理，從而實現對企業(yè)當期利潤的操縱。
(2)對實際收入私自隱瞞，同時在沒有經過公開的情況下，進行小金庫的設置?，F在很多房地產開發(fā)企業(yè)在設有自行開發(fā)的相應業(yè)務之外，還私自設立很多類似于合資經營開發(fā)業(yè)務與委托建設業(yè)務，以及商品房屋的代收和出租等業(yè)務。目前這些業(yè)務還不在國家一些法律法規(guī)的制約范圍之內，因此造成了這些額外業(yè)務較大的可操作空間，這邊是房地產開發(fā)企業(yè)小金庫資金的重要來源之一，例如在進行投資比例分配的合資商品房屋建設開發(fā)中，相應的房地產開發(fā)企業(yè)一般情況下都不會對分配的產品進行入賬工作，而對其進行賬外銷售，將所得的利潤排除在房地產開發(fā)企業(yè)的正式資金收入之外，同時在委托建筑房屋業(yè)務中，也將所得的代建工程資金排除在入賬范圍之外，形成資金體外循環(huán)系統，這也是小金庫的主要來源之一，然而上述這兩點都極易造成房地產開發(fā)企業(yè)的審計工作難以正常進行的主要因素。
2.出現嚴重的偷稅漏稅現象。房地產開發(fā)行業(yè)是我國目前收入較高、利潤巨大的重要產業(yè)，因此，應向國家財政部門繳納的稅金數額也十分巨大，其上繳的稅金種類較為繁多，因此稅金的計算工作也較為復雜，這就給一些房地產開發(fā)企業(yè)的偷稅漏稅提供了一些可乘之機。當今房地產行業(yè)偷稅漏稅的途徑也較為繁多，使公司的實際成本數額缺少真實性，還有的企業(yè)私自的將《房屋租賃合同》篡改為《倉庫儲存合同》，從而對房租的實際收入數額進行了隱瞞，同時還將待售房屋的出租收入排除在正常保障的范圍之外，這些方法都是當今我國房地產開發(fā)企業(yè)經常使用的幾種逃稅漏稅方法，除此之外一些企業(yè)還通過其他的方式來進行漏稅和欠稅活動。
3.虛設資產和投資成本。在我國的土地交易公開競價沒有實施之前，很多房地產開發(fā)企業(yè)都在這一階段利用政策上的不足，以各種名義來占得土地，將實際的支付金額記到土地使用權上，之后通過各種途徑來對土地的用途進行改變，隨后便找到評估部門來對他們所占有的土地按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式進行價值評估，并根據評估機構所給的數據來創(chuàng)設無形的投資資產和成本。
二、針對房地產開發(fā)企業(yè)審計常見的問題應采取的應對措施
針對上述房地產企業(yè)審計過程中常出現的問題，應采取有效的應對措施，保證企業(yè)審計工作正常進行以及國家財政稅務資金的增長。
1.房地產開發(fā)企業(yè)應事先對稅收進行相應的籌劃，以保證合理的避稅，同時企業(yè)領導還要在主觀認識上充分明確合理的避稅并不是逃稅和漏稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過設立獨立的核算部門來進行節(jié)稅，這可以使房地產開發(fā)企業(yè)能夠在房地產銷售上取得較高的利潤，又可以使企業(yè)的稅務負擔有所降低。
2.加強企業(yè)內部的管理與控制。房地產開發(fā)企業(yè)要在內部加大力度，對資產實施嚴格的控制和管理，建立并完善資產管理責任制度，同時要將該制度落實到實際工作中，明確各管理基層的基本任務，并對各基層管理負責人員實施相應的責任制度，使各級層相關人員明確自身的責任和義務，要對企業(yè)所購置的相應設備實行統一編號管理制度，以便于日后的審查，另外還要保證內部工作流程的完善程度，在企業(yè)內部要形成一種較為嚴格的審計環(huán)境，對于出現遺漏的人員和機構應按照有關規(guī)定給予處罰，對于工作業(yè)績好的人員或機構應給予相應的嘉獎，從而調動了審計人員的工作積極性。
3.采取措施使會計審計核算工作得到進一步完善，對核算工作體系進行有效的建立，這樣不但使企業(yè)的項目預算水平得到有效提高，同時還為風險防范能力的提高提供有力的條件。會計審計核算工作需要進一步的完善，會計審計核算工作要滿足會計法中的有關規(guī)定，對于房地產開開發(fā)行業(yè)的基本特點，應采取實地核算和有效的外調方法，從而能夠保證所獲取的企業(yè)納稅資料的準確性。
三、結束語
由于房地產行業(yè)對我國財政稅收收入有著至關重要的作用，只有使房地產開發(fā)行業(yè)實現快速發(fā)展才能保證我國財政稅收的穩(wěn)定增長，因此，應加大力度治理房地產稅收方面出現逃稅漏稅現象，在房地產開發(fā)企業(yè)的審計工作過程中應對短期借款方面進行認真的審查，要求無形資產和開發(fā)成本等方面保留最原始的報表，作為審計的主要憑證，同時還應加大力度對審計工作的各個環(huán)節(jié)進行排查，以保證房地產開發(fā)企業(yè)的審計工作能夠以最大限度的發(fā)揮其本身的作用。
參考文獻：
