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1水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及水務(wù)項目的特點
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大的成效，而水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是我國城市建設(shè)發(fā)展的重點內(nèi)容之一，但是我國的水務(wù)設(shè)施，尤其是供水設(shè)施的供需矛盾日益突出，在建設(shè)和維護方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務(wù)發(fā)展的主要障礙。首先，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)政府單一投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，原先為單一政府所屬事業(yè)單位進行經(jīng)營管理，發(fā)展至今，其經(jīng)營主體已經(jīng)由事業(yè)單位逐漸向企業(yè)轉(zhuǎn)變，而且相應(yīng)的競爭機制也已被引進。再者，經(jīng)營模式也逐漸向多元化發(fā)展，與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式相比，市場化對我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營發(fā)展表現(xiàn)出了更大的影響。在水務(wù)產(chǎn)業(yè)市場化推進的過程中，整個產(chǎn)業(yè)的投融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，在傳統(tǒng)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，主要是以政府主導(dǎo)進行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣Y本為主導(dǎo)的市場收益性投資。
2水務(wù)項目投資分析的內(nèi)容及要點
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標(biāo)項目進行全面分析，具體對技術(shù)、市場、社會、經(jīng)濟等方面的內(nèi)容進行科學(xué)評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據(jù)，具體而言，水務(wù)項目投資包括以下幾方面的內(nèi)容.
2.1地區(qū)社會經(jīng)濟狀況
在水務(wù)項目投資過程中，投資者需要對所在地區(qū)的宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r進行進行分析，并對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)特色加以分析，然后對與水務(wù)項目開展的工業(yè)發(fā)展情況進行調(diào)查，通過多個方面內(nèi)容的調(diào)查分析，促使投資者對地區(qū)社會宏觀經(jīng)濟狀況有一個整體的了解。
2.2項目建設(shè)的必要性
投資活動的主要目的是獲得一定的經(jīng)濟收益，所以，在水務(wù)項目投資過程中，需要根據(jù)自身的實際需要對項目建設(shè)的必要性進行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標(biāo)地區(qū)的水資源供需情況、水資源結(jié)構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐乃|(zhì)有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標(biāo)地區(qū)存在的供水矛盾以及產(chǎn)生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應(yīng)深入了解當(dāng)?shù)孛癖娨约罢畬λ畡?wù)項目建設(shè)所持有的態(tài)度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務(wù)項目建設(shè)的必要性。
2.3項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容
項目建設(shè)規(guī)模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設(shè)的內(nèi)容決定了其投資的方向，所以在水務(wù)項目投資中，必須考慮到項目建設(shè)的規(guī)模以及建設(shè)內(nèi)容。投資者應(yīng)根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定以及投資可行性分析報告，對項目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容進行描述。通常情況下，在水務(wù)項目建設(shè)過程中，水源、水廠以及網(wǎng)管工程等部分的規(guī)模較大，所以，投資者必須對這些部分進行重點考慮和分析。
2.4供水設(shè)施與供水市場現(xiàn)狀
在水務(wù)項目投資過程中，調(diào)查項目所在的區(qū)域現(xiàn)有各個供水主體包括多個方面，如供水規(guī)模、供水量以及售水量、水源地水質(zhì)量等，通過對供水設(shè)施的調(diào)查分析，可以對目標(biāo)地區(qū)供水能力有一個全面的了解。而對當(dāng)?shù)毓┧袌龅牧私?，可以根?jù)當(dāng)?shù)毓┧袌霭l(fā)展情況對其投資活動進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2.5水價分析及預(yù)測
在水務(wù)項目投資中，投資者必須對目標(biāo)地區(qū)水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標(biāo)地區(qū)水價變動較大，則會存在較大的投資風(fēng)險，所以投資者應(yīng)該對其投資活動進行慎重考慮。另外，投資人員還應(yīng)對目標(biāo)地區(qū)的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學(xué)的預(yù)測，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進行投資活動，反之，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業(yè)務(wù)投資進行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>
2.6投資概算與投資數(shù)據(jù)校核
在水務(wù)投資過程中，對于投資者而言，其可以根據(jù)相關(guān)水務(wù)單位提供的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)投資數(shù)據(jù)，并根據(jù)自身的實際需求進行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當(dāng)?shù)卦靸r信息庫數(shù)據(jù)進行測算，并且采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行詳細對比，在校驗過程中，投資數(shù)據(jù)應(yīng)盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準(zhǔn)確性。
3水務(wù)項目財務(wù)測算的多角度、多方案對比分析
在水務(wù)項目投資過程中，如果財務(wù)測算制訂方案的結(jié)論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進行適當(dāng)?shù)母淖?，也可以對一些邊界條件進行適當(dāng)?shù)母淖?，進行補充測算，進行多角度對比分析。第一，投資者需要根據(jù)工程投資和目標(biāo)地區(qū)水價變化情況對資本金回報率進行測算。通常情況下，地方政府或者企業(yè)投資者針對水務(wù)項目進行招商引資時，水務(wù)項目的可行性研究和初步設(shè)計已經(jīng)完成，針對水務(wù)項目的招商引資范圍已經(jīng)進行了明確的界定，針對所要投資的水務(wù)項目所用資金數(shù)額以及整個工程項目規(guī)模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進行測算，在測算過程中應(yīng)以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據(jù)。第二，根據(jù)工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結(jié)果顯示所進行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務(wù)投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應(yīng)該根據(jù)原先設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預(yù)測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩(wěn)定水價提供有力的依據(jù)。
4水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小钡?a href="http://kcrkjk.com.cn/haowen/43008.html" target="_blank">方法和策略
在水務(wù)投資過程中，對于大多數(shù)水務(wù)項目而言，在現(xiàn)有工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務(wù)項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小保梢酝ㄟ^以下幾方面進行。第一，我國很多地區(qū)的供水規(guī)劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據(jù)工程建設(shè)總體規(guī)模和建設(shè)方案，對投資方案進行進一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務(wù)投資項目，政府應(yīng)該進一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設(shè)、配水管網(wǎng)工程建設(shè)等方面。另外，針對水務(wù)項目投資活動的進行，政府應(yīng)該對企業(yè)投資者進行適當(dāng)?shù)馁Y金補償，例如，地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)劁N售水量以及當(dāng)前水價，以現(xiàn)金或者土地的形式對投資者進行補償，進而有效推動水務(wù)投資項目的進行。
5結(jié)語
水務(wù)項目投資在地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，在水務(wù)項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標(biāo)地區(qū)社會經(jīng)濟狀況、項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、水價分析及預(yù)測等。在水務(wù)項目投資中，投資者還應(yīng)多角度進行財務(wù)測算，并進行方案對比，以確保投資的準(zhǔn)確合理性。
主要參考文獻
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［2］林惠昇.水務(wù)項目投資分析報告撰寫精要［J］.經(jīng)營管理者,2012(1).
［3］鞏福棟.淺談水務(wù)投資的財務(wù)分析［J］.現(xiàn)代物業(yè)：中旬刊,2011(6).
［4］公峰濤.水務(wù)行業(yè)投資風(fēng)險及對策研究［J］.經(jīng)濟師,2007(12).
［5］國家發(fā)展改革委,建設(shè)部.建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)［S］.2006
隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也飛速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域共同關(guān)注的熱點之一。房地產(chǎn)投資分析也成為各高等院校房地產(chǎn)專業(yè)開設(shè)的核心課程之一。房地產(chǎn)投資分析是實踐性非常強的一門課程，只有準(zhǔn)確把握市場動向，正確作出房地產(chǎn)投資決策，并科學(xué)有效地規(guī)避投資中遇到的各種風(fēng)險，才能最終實現(xiàn)滿意的投資收益。這就需要良好的專業(yè)知識儲備。
房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容包括對房地產(chǎn)投資環(huán)境、投資市場的分析，投資項目方案策劃，涉及到成本費用及投資收入的估算，以及對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析與投資決策，是一項復(fù)雜系統(tǒng)的工程。而市場的變化、政策的更新的影響使得房地產(chǎn)投資分析變得更為復(fù)雜，這增加了教師的上課的復(fù)雜程度，也增加了學(xué)生的學(xué)習(xí)難度，而不斷更新教學(xué)方法也成了教師的研究課題。
一、現(xiàn)行教學(xué)方法存在問題
房地產(chǎn)投資分析由于實踐操作性很強，傳統(tǒng)的老師講學(xué)生聽的教學(xué)方法，早已被摒棄?，F(xiàn)如今的理論學(xué)習(xí)與社會實踐結(jié)合的教學(xué)方式，將工作流程分為市場分析、財務(wù)分析等模塊進行情景學(xué)習(xí)，雖說與社會接軌，但學(xué)生的主動參與積極性仍有待提高。
1.真實項目參與難度大
在理論學(xué)習(xí)與社會實踐相結(jié)合的教學(xué)方式中，以現(xiàn)實經(jīng)濟活動中真實的出讓土地信息讓學(xué)生進行分析自已選擇地塊，然后結(jié)合出讓土地所在區(qū)域分析市場情況設(shè)計開發(fā)方案，虛實結(jié)合讓學(xué)生參與到房地產(chǎn)投資分析的學(xué)習(xí)當(dāng)中。然而，在教學(xué)過程中卻發(fā)現(xiàn)，雖然與現(xiàn)實經(jīng)濟活動相關(guān)，能使學(xué)生在畢業(yè)后更快更有效率地參與到工作中，但出讓土地遠離他們的生活范圍，甚至處于他們完全陌生的區(qū)域，較大的空間距離使得學(xué)生的參與積極性不高，甚至?xí)苯颖г?，地塊太遠了解數(shù)據(jù)資料難度太大。
2.市場動態(tài)變化需要大量時間跟蹤調(diào)查
在不同時期、不同的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下房地產(chǎn)市場情況也不同，而房地產(chǎn)市場的景氣與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)的投資行為。因此，投資者必須擁有敏銳的市場洞察力和非凡的投資魄力，而這些不是依靠課堂的學(xué)習(xí)，也不是一次實踐就能達到的，這需要長期對市場的關(guān)注，收集大量市場信息資料，把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況與政策形勢再分析預(yù)測。而一次的課堂組織，例如讓學(xué)生事先設(shè)計一份調(diào)查問卷，再集體參與調(diào)查所得到的信息也是短暫的片面的，這就需要學(xué)生利用更多的課余時間去完成，如果要求每周都必須完成一次市場調(diào)查，學(xué)生會大感壓力增加而產(chǎn)生抵觸情緒，而這在大學(xué)中幾乎是所有專業(yè)都難以解決的問題。
二、教學(xué)方法改革構(gòu)想
真實案例教學(xué)無疑是非常有效的能讓學(xué)生畢業(yè)后更快適應(yīng)工作的一種教學(xué)方法，但學(xué)生的參與度不高，且真實案例教學(xué)學(xué)生學(xué)習(xí)難度更大，如何發(fā)揮真實案例教學(xué)的優(yōu)點，又使學(xué)生能主動參與到學(xué)習(xí)中來，則需要研究新的教學(xué)方法。
據(jù)調(diào)查，知識的掌握在工作以后邊學(xué)邊干過程中效率更高，并且知識掌握的速度很大程度上取決于對所從事工作的興趣和負責(zé)程度，自身努力程度，機遇等非智力因素。教育心理學(xué)闡釋：“只有充分調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，才能使他們積極主動地參與到學(xué)習(xí)中，去感受學(xué)習(xí)過程的快樂，從而獲得良好的教學(xué)效果?！币虼?，如何激發(fā)學(xué)生興趣，讓學(xué)生主動去了解工作流程，并在參與工作過程中發(fā)現(xiàn)問題，引發(fā)思考去解決問題，則成了新一輪教學(xué)方法改革的思考方向。筆者在此進行了一些小小的嘗試。
1.游戲的思考方式
在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地，加蓋房屋，以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產(chǎn)投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學(xué)習(xí)變成一種游戲來完成。首先，必須要選擇一個學(xué)生熟悉的區(qū)域作為進行房地產(chǎn)投資分析的市場，而貼近學(xué)生生活的最好區(qū)域便是學(xué)校；再由學(xué)生自己根據(jù)平時的生活軌跡將學(xué)校分成幾塊區(qū)域，再根據(jù)各區(qū)域特點確定商業(yè)中心，根據(jù)人流量劃出幾塊等級差異明顯的地塊；接下來，便可讓學(xué)生分組競爭商機最大的地塊，并讓他們在各不同地塊進行商業(yè)行為體驗，因這直接關(guān)系到他們的切身利益，學(xué)生都積極參與體驗并要求延長體驗期。當(dāng)他們將這種體驗行為代入到房地產(chǎn)購房者的行為模式中，以此為興趣點引發(fā)學(xué)生的思考，會使得他們更愿意去主動思考問題，從而建立起完整而又嚴密的邏輯思維方式，然后再將點延伸成線，最終讓他們主動走出校門了解市場。而在這一過程中，學(xué)生以主動參與的形式進入到房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、市場分析以及市場定位的學(xué)習(xí)情景中。
2. 團隊合作賺取虛擬資金
在學(xué)生通過市場調(diào)查了解近期出讓土地信息，為使他們能積極參與土地周邊區(qū)域情況的調(diào)查了解，并根據(jù)周邊市場情況完成開發(fā)項目策劃任務(wù)，則需將學(xué)生代入投資者的角色中。首先，學(xué)生分組以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當(dāng)中去，再通過平時課堂的團隊合作來賺取虛擬資金，進行資本的原始積累以籌集企業(yè)的開發(fā)資金，而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞；再根據(jù)各組團的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金，而借貸資金產(chǎn)生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低，在組團相互之間的競爭中就使得學(xué)生能主動參與賺取虛擬資金的活動當(dāng)中去。而在這一過程中，學(xué)生體驗了競爭中的成本與收入的估算，通過財務(wù)分析評價項目的盈利能力。
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069
[中圖分類號]F283 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-0-02
1 水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及水務(wù)項目的特點
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大的成效，而水務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是我國城市建設(shè)發(fā)展的重點內(nèi)容之一，但是我國的水務(wù)設(shè)施，尤其是供水設(shè)施的供需矛盾日益突出，在建設(shè)和維護方面仍然存在巨大的資金缺口，所以，從總體而言，投資不足已成為阻礙我國水務(wù)發(fā)展的主要障礙。首先，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出投資主體多元化的特點，近些年來，隨著外資和社會資金的注入，我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)政府單一投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了改變。其次，運營主體多元化。針對水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，原先為單一政府所屬事業(yè)單位進行經(jīng)營管理，發(fā)展至今，其經(jīng)營主體已經(jīng)由事業(yè)單位逐漸向企業(yè)轉(zhuǎn)變，而且相應(yīng)的競爭機制也已被引進。再者，經(jīng)營模式也逐漸向多元化發(fā)展，與傳統(tǒng)的經(jīng)營模式相比，市場化對我國水務(wù)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營發(fā)展表現(xiàn)出了更大的影響。在水務(wù)產(chǎn)業(yè)市場化推進的過程中，整個產(chǎn)業(yè)的投融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，在傳統(tǒng)水務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，主要是以政府主導(dǎo)進行的公益性投資，但是，隨著社會資本的注入，其投資模式已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣Y本為主導(dǎo)的市場收益性投資。
2 水務(wù)項目投資分析的內(nèi)容及要點
投資分析指的是投資者通過采用各種可行方式對其目標(biāo)項目進行全面分析，具體對技術(shù)、市場、社會、經(jīng)濟等方面的內(nèi)容進行科學(xué)評價，從而為投資者的投資活動提供主要判斷依據(jù)，具體而言，水務(wù)項目投資包括以下幾方面的內(nèi)容。
2.1 地區(qū)社會經(jīng)濟狀況
在水務(wù)項目投資過程中，投資者需要對所在地區(qū)的宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r進行進行分析，并對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)特色加以分析，然后對與水務(wù)項目開展的工業(yè)發(fā)展情況進行調(diào)查，通過多個方面內(nèi)容的調(diào)查分析，促使投資者對地區(qū)社會宏觀經(jīng)濟狀況有一個整體的了解。
2.2 項目建設(shè)的必要性
投資活動的主要目的是獲得一定的經(jīng)濟收益，所以，在水務(wù)項目投資過程中，需要根據(jù)自身的實際需要對項目建設(shè)的必要性進行衡量。具體而言，首先，投資者需要對目標(biāo)地區(qū)的水資源供需情況、水資源結(jié)構(gòu)以及當(dāng)?shù)氐乃|(zhì)有一個全面的了解。其次，投資者還需要分析目標(biāo)地區(qū)存在的供水矛盾以及產(chǎn)生矛盾的直接原因和根本原因，投資人還應(yīng)深入了解當(dāng)?shù)孛癖娨约罢畬λ畡?wù)項目建設(shè)所持有的態(tài)度。通過對這些因素的綜合了解，作為其判斷水務(wù)項目建設(shè)的必要性。
2.3 目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容
項目建設(shè)規(guī)模決定了投資者所需投入資金的總量，而項目建設(shè)的內(nèi)容決定了其投資的方向，所以在水務(wù)項目投資中，必須考慮到項目建設(shè)的規(guī)模以及建設(shè)內(nèi)容。投資者應(yīng)根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定以及投資可行性分析報告，對項目的建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容進行描述。通常情況下，在水務(wù)項目建設(shè)過程中，水源、水廠以及網(wǎng)管工程等部分的規(guī)模較大，所以，投資者必須對這些部分進行重點考慮和分析。
2.4 供水設(shè)施與供水市場現(xiàn)狀
在水務(wù)項目投資過程中，調(diào)查項目所在的區(qū)域現(xiàn)有各個供水主體包括多個方面，如供水規(guī)模、供水量以及售水量、水源地水質(zhì)量等，通過對供水設(shè)施的調(diào)查分析，可以對目標(biāo)地區(qū)供水能力有一個全面的了解。而對當(dāng)?shù)毓┧袌龅牧私?，可以根?jù)當(dāng)?shù)毓┧袌霭l(fā)展情況對其投資活動進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2.5 水價分析及預(yù)測
在水務(wù)項目投資中，投資者必須對目標(biāo)地區(qū)水價變化情況有一個全面的了解，以此來判斷其投資活動是否會獲得收益，通常情況下，如果目標(biāo)地區(qū)水價變動較大，則會存在較大的投資風(fēng)險，所以投資者應(yīng)該對其投資活動進行慎重考慮。另外，投資人員還應(yīng)對目標(biāo)地區(qū)的水價變化趨勢有一定的了解，并做出科學(xué)的預(yù)測，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢能夠為投資者帶來一定的投資收益，則可以考慮進行投資活動，反之，如果地區(qū)水價發(fā)展變化趨勢不符合投資者的期望值，那么可以對其業(yè)務(wù)投資進行適當(dāng)?shù)目刂啤?/p>
2.6 投資概算與投資數(shù)據(jù)校核
在水務(wù)投資過程中，對于投資者而言，其可以根據(jù)相關(guān)水務(wù)單位提供的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)投資數(shù)據(jù)，并根據(jù)自身的實際需求進行有針對性的校驗，具體校驗過程中，可以采用定額以及當(dāng)?shù)卦靸r信息庫數(shù)據(jù)進行測算，并且采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行詳細對比，在校驗過程中，投資數(shù)據(jù)應(yīng)盡可能的采取上限，這樣才能有效提升校驗的準(zhǔn)確性。
3 水務(wù)項目財務(wù)測算的多角度、多方案對比分析
在水務(wù)項目投資過程中，如果財務(wù)測算制訂方案的結(jié)論的可行性較大，則需要對思考問題的角度進行適當(dāng)?shù)母淖?，也可以對一些邊界條件進行適當(dāng)?shù)母淖?，進行補充測算，進行多角度對比分析。
第一，投資者需要根據(jù)工程投資和目標(biāo)地區(qū)水價變化情況對資本金回報率進行測算。通常情況下，地方政府或者企業(yè)投資者針對水務(wù)項目進行招商引資時，水務(wù)項目的可行性研究和初步設(shè)計已經(jīng)完成，針對水務(wù)項目的招商引資范圍已經(jīng)進行了明確的界定，針對所要投資的水務(wù)項目所用資金數(shù)額以及整個工程項目規(guī)模予以確立。在這樣的背景下，投資者需要對其投資回報率進行測算，在測算過程中應(yīng)以先前的水價以及水價歷史變化作為重要依據(jù)。第二，根據(jù)工程投資和資本金回報率反算銷售水價，如果測算結(jié)果顯示所進行的項目投資活動不可行，則需要對其原因進行深層次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水價比較低，對于投資者而言，在水務(wù)投資過程中，水價是其投資考慮的重要因素之一。所以，在投資過程中，投資者應(yīng)該根據(jù)原先設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，反算銷售水價，并通過這種方式，清楚的預(yù)測到在何種情形下投資者才能取得投資回報，而且這一測算思路還可以為地方政府穩(wěn)定水價提供有力的依據(jù)。
4 水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小钡姆椒ê筒呗?/p>
在水務(wù)投資過程中，對于大多數(shù)水務(wù)項目而言，在現(xiàn)有工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資額以及水價等邊界條件不變的情況下，單靠水務(wù)項目本身盈利往往滿足不了投資者的回報要求。為此，將水務(wù)項目投資由“不可行”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱尚小保梢酝ㄟ^以下幾方面進行。第一，我國很多地區(qū)的供水規(guī)劃是為了“上工程、要資金”而編制的，這就需要投資人員根據(jù)工程建設(shè)總體規(guī)模和建設(shè)方案，對投資方案進行進一步的論證和分析，重新確立投資額。第二，針對水務(wù)投資項目，政府應(yīng)該進一步加大投資力度，尤其在公益性水庫工程建設(shè)、配水管網(wǎng)工程建設(shè)等方面。另外，針對水務(wù)項目投資活動的進行，政府應(yīng)該對企業(yè)投資者進行適當(dāng)?shù)馁Y金補償，例如，地方政府可根據(jù)當(dāng)?shù)劁N售水量以及當(dāng)前水價，以現(xiàn)金或者土地的形式對投資者進行補償，進而有效推動水務(wù)投資項目的進行。
5 結(jié) 語
水務(wù)項目投資在地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用，在水務(wù)項目投資過程中，必須要考慮多方面的因素，如目標(biāo)地區(qū)社會經(jīng)濟狀況、項目建設(shè)的必要性、項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、水價分析及預(yù)測等。在水務(wù)項目投資中，投資者還應(yīng)多角度進行財務(wù)測算，并進行方案對比，以確保投資的準(zhǔn)確合理性。
主要參考文獻
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[4]公峰濤.水務(wù)行業(yè)投資風(fēng)險及對策研究[J].經(jīng)濟師，2007（12）.
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 風(fēng)險評價指標(biāo)體系 層次分析法 模糊綜合評價
一、引言
當(dāng)前我國在投資風(fēng)險評價研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風(fēng)險影響因素較少；二、各種風(fēng)險因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價體系，利用模糊綜合評價方法對投資項目的風(fēng)險進行綜合評價。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)的評價投資項目的風(fēng)險提供了一種有效的方法。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合指標(biāo)評價體系
（一）評價指標(biāo)體系構(gòu)建的原則
1．全面性。指標(biāo)體系作為一個有機整體，既有反映項目收益的指標(biāo)，又有反映總投資和工期方面的指標(biāo)；既有確定性指標(biāo)，又有風(fēng)險性指標(biāo)。
2．科學(xué)性。指標(biāo)體系的設(shè)計要力求反映客觀實際，對評價的結(jié)果需要復(fù)核和檢驗。
3．可行性。指標(biāo)體系不僅在理論上行得通，在實際操作上也要簡單易行。
4．系統(tǒng)性。指標(biāo)體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點突出。
（二）指標(biāo)評價體系的構(gòu)成
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評價指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層A、準(zhǔn)則層B和指標(biāo)層C。
三、模糊綜合評價方法
模糊綜合評價方法是一種綜合運用層次分析法和模糊評價法來評價具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評價法解決了層次分析法的各方案對各評價因素優(yōu)劣性評分的問題；層次分析法則為模糊綜合評價提供了較為科學(xué)的評價指標(biāo)體系和各因素的權(quán)重。
（一）建立綜合評價指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型
利用層次分析法進行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險分析時，最重要的一步是進行投資風(fēng)險辨識，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。
在評價過程中，評價者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對它進行估計。如果在估計時有誤差，必然導(dǎo)致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時，并不要求判斷具有嚴格的一致性。這是客觀事物的復(fù)雜性與人們認識的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進行一致性檢驗。
過程分為兩步，首先計算一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機引入一致性指標(biāo)RI，計算一致性檢驗系數(shù)CR=CI/RI，計算結(jié)果CR≤0.1，則這個判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標(biāo)為止。
（三）計算組合權(quán)重
根據(jù)指標(biāo)層C風(fēng)險因素相對準(zhǔn)則層B風(fēng)險因素的特征向量集W和準(zhǔn)則層B風(fēng)險因素相對評判目標(biāo)A系統(tǒng)風(fēng)險的特征向量V，可以計算得出指標(biāo)層C風(fēng)險因素相對于評判目標(biāo)A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應(yīng)的計算公式為：U=W×V。
（四）建立多層次模糊綜合評價模型
確定評價指標(biāo)的評價集T=t1，t2，…tm以及相應(yīng)的風(fēng)險隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評價模型。
四、結(jié)語
模糊綜合評價方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險程度。該方法不僅可以得出對項目評價的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對項目實施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應(yīng)用空間應(yīng)用價值。
參考文獻：
房地產(chǎn)業(yè)具有高附加值, 投資房地產(chǎn)能為投資者帶來豐厚的收益,但同時,投資房地產(chǎn)需要巨額資金的投入, 而且投資回收期長,風(fēng)險大。因此,進行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時度勢,極其謹慎地進行投資決策分析。
以往的房地產(chǎn)投資決策方法,如凈現(xiàn)值法、投資回收期法及常用的風(fēng)險型決策和非確定性決策方法,都是單目標(biāo)決策。而實際上,進行房地產(chǎn)投資時,往往要考慮多個指標(biāo),針對這種情況,筆者擬將多目標(biāo)決策的模糊主成分分析法引入到房地產(chǎn)投資決策中,試圖為房地產(chǎn)投資決策者提供一種較為科學(xué)的定量與定性相結(jié)合的決策方法。
一、主成分分析法的基本原理
主成分分析法是一種較為客觀的多指標(biāo)評價方法。該方法將多指標(biāo)問題化為較少的新的指標(biāo)問題。這些新的指標(biāo)既彼此互不相關(guān)，又能綜合反映原來多個指標(biāo)的信息，是原來多個指標(biāo)的線性組合。綜合后的新指標(biāo)被稱為原來指標(biāo)的主成分。在評價過程中給出了指標(biāo)包含的信息量的權(quán)數(shù)，它的評價分值主要依賴各指標(biāo)間的相關(guān)性確定，有助于客觀地反映樣本間的現(xiàn)實關(guān)系。主成分通過原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，求相關(guān)系數(shù)矩陣，求特征值，特征向量，確定主因子個數(shù)，得出綜合評價值等步驟實現(xiàn)。在確定主因子個數(shù)時以累計貢獻率≥85%為界限。據(jù)此確定主因子的個數(shù)，此時，方差之和已經(jīng)占全部方差85%以上。
二、主成分分析方法的計算步驟
1.設(shè)m個變量(指標(biāo))的n次觀測數(shù)據(jù)陣，(1)
2.對原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的目的是使單位不同的各項指標(biāo)值之間具有可比性，具體做法如下：（2）
其中
為了方便起見，標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)仍記為。
3.計算m個變量的相關(guān)系數(shù)陣,（3）
其中:
4.計算的特征值和特征向量。設(shè)求出是的特征值;是相應(yīng)的特征向量，可得到一組主成分用表示
（4）
5.確定主成分個數(shù)。一般稱為第個主成分的貢獻率，稱為第個主成分的累積貢獻率。當(dāng)其時，提取前個主成分就夠了，對后面的個主成分可忽略不計。
6.模糊綜合評價。將已有文獻中取得的隸屬度與權(quán)重合成投資方案評價水平模型: (5)
若C值最大，則為最優(yōu)方案。
三、實例計算比較
以濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個互相獨立的房地產(chǎn)風(fēng)險投資方案為準(zhǔn)，通過計算比較判斷，選出最優(yōu)方案。
濰坊市房產(chǎn)管理局提供的3個互相獨立的房地產(chǎn)風(fēng)險投資方案設(shè)為，由初始投資推算出9項指標(biāo)值（見表1）。
利用Matlabr軟件把上述(1)～(4)式編程，計算主要結(jié)果顯示如下：
計算出H公因子方差（見表2）。
計算Q因子權(quán)重（見表3）。
模糊綜合評價:
結(jié)合文獻中所得的隸屬度矩陣，應(yīng)用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。
由上面計算結(jié)果可知C1>C>2>C3，由此得三個方案中A1最優(yōu)，按從優(yōu)到劣排序結(jié)果為:A1>A2>A3。
四、結(jié)論
本文針對傳統(tǒng)的投資項目評價方法的缺陷,提出了一種新的投資項目評價方法。主成分分析法是一種客觀的測量方法,能夠較其他方法更有效地評價風(fēng)險。利用該方法不僅簡化了計算，同時也很好地處理了評價指標(biāo)之間的信息重疊，二者結(jié)合起來能夠很好地評價項目的優(yōu)劣性。同時，需要注意的是主成分分析法雖然是一種客觀的方法，但數(shù)據(jù)的獲取來自廣大專家，專家評分不當(dāng)會造成結(jié)果的偏差。因此，在實際綜合評價投資中的風(fēng)險時，盡量找知識淵博、有遠見的專家評分，提高評分的準(zhǔn)確度，從而可以更準(zhǔn)確地確定投資項目的風(fēng)險。
參考文獻：
1 概述
當(dāng)今中國的證券投資學(xué)教材，對證券投資的研究對象的闡述較少，國內(nèi)比較知名作者吳曉裘，趙錫軍、李向科等在其主編的證券投資學(xué)中都沒有對證券投資學(xué)的研究對象進行界定和闡述，而一門科學(xué)的研究對象、內(nèi)容和方法，需要在學(xué)習(xí)中完善，在完善中學(xué)習(xí)，通過不斷地總結(jié)和修正，逐步完善這一學(xué)科，這一研究對證券投資理論發(fā)展和實踐都具有十分重要的現(xiàn)實意義。
2 證券投資概述
投資包括直接投資和間接投資兩大方面，直接投資是指各個投資主體為在未來獲得經(jīng)濟效益或社會效益而進行的實物資產(chǎn)購建活動。如國家、企業(yè)、個人出資建造機場、碼頭、工業(yè)廠房和購置生產(chǎn)所用的機械設(shè)備等。間接投資是指企業(yè)或個人用其積累起來的貨幣購買股票、債券等有價證券，借以獲得收益的經(jīng)濟行為。一切出于謀取預(yù)期經(jīng)濟收益為目的而墊付資金或?qū)嵨锏男袨槎伎梢钥醋魇峭顿Y。
證券投資是指間接投資，即投資主體用其積累起來的貨幣購買股票、公司債券、公債等有價證券，借以獲得收益的經(jīng)濟行為。證券投資屬于非實物投資，投資者付出資金，購入的是有價證券，而不是機器、設(shè)備、黃金珠寶等實物。證券投資的收益一般包括股息、紅利收益、資本收益、債息收益和投機收益。
證券投資是一種特殊的投資活動，與一般意義上的投資相比，具有高收益性、高風(fēng)險性、期限性和變現(xiàn)性等特點。
3 證券投資與投機
投機起源于古代，早期的投機以賺取地區(qū)差價為主要方式，不同區(qū)域?qū)Σ煌N類產(chǎn)品生產(chǎn)與需求的差別性，為投機者賺取買賣差價創(chuàng)造了條件。進入商品社會后，投機范圍日趨廣泛，它已伸展到生產(chǎn)、流通、金融等眾多領(lǐng)域。
投機的含義就是把握時機賺取利潤。在證券投資學(xué)中，投機的基本含義則是：在信息不充分的條件下做出投資決策，試圖在證券市場的價格漲落中獲利。而這種價格波動帶來的獲利時機同樣賦予所有的社會公眾，并未偏向某種特定的人，但事實上只有少數(shù)人把握住了這種機會。少數(shù)投機者之所以能夠成功，不只是他們熟悉市場的習(xí)性，具有豐富的經(jīng)驗，準(zhǔn)確的預(yù)見力和判斷力，更主要的是具有承擔(dān)風(fēng)險的勇氣。承擔(dān)較大的風(fēng)險，賺取高額利潤就是投機者根本的信條。而對于大多數(shù)人來說，并不愿意承擔(dān)更大的風(fēng)險，他們往往偏重于通過資金、勞動力等生產(chǎn)要素的投入以圖賺取正常利潤的投資行為。
證券投資與投機的區(qū)別主要表現(xiàn)為對預(yù)測收益的估計不同。普通投資者進行證券投資時，較為重視基礎(chǔ)價值分析，以此作為投資決策的依據(jù)；證券投機者不排斥這些方法，但更重視技術(shù)、圖像和心理分析。普通投資者除關(guān)心證券價格漲落而帶來的收益外，還關(guān)注股息、紅利等日常收益；而證券投機者只關(guān)注證券價格漲落帶來的利潤，而對股息、紅利等日常收益不屑一顧。其次是所承擔(dān)的風(fēng)險程度不同。投資的收益與風(fēng)險是成正比的。普通投資者對投資的安全性較為關(guān)注，主要購買那些股息和紅利乃至價格相對穩(wěn)定的證券，因而所承擔(dān)的風(fēng)險較?。煌稒C者主要購買那些收益高而且極不穩(wěn)定的證券，因而其所承擔(dān)的風(fēng)險較大。投機者既可能獲得巨大的收益，也可能遭受巨大的損失。
證券投資與投機并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，只是在程度上有差別。因此要把投資與投機完全區(qū)分開來是很困難的。投資是不成功的投機，投機是成功的投資。
4 證券投資學(xué)研究的對象
證券投資學(xué)的研究對象是證券市場運行的規(guī)律以及遵循其規(guī)律進行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。具體地講，就是證券投資者如何正確地選擇證券投資工具；如何規(guī)范地參與證券市場運作；如何科學(xué)地進行證券投資決策分析；如何成功地使用證券投資策略與技巧；國家如何對證券投資活動進行規(guī)范管理等等。從學(xué)科性質(zhì)上講，證券投資學(xué)具有下列特點：
第一，證券投資是一門綜合性方法論科學(xué)。證券投資的綜合科學(xué)性質(zhì)主要反映在它以眾多學(xué)科為基礎(chǔ)和它涉及范圍的廣泛性。證券投資作為金融資產(chǎn)投資，它是整個國民經(jīng)濟運行的重要組成部分。股市是國民經(jīng)濟的晴雨表，因此，資本、利潤、利息等慨念是證券投資學(xué)研究問題所經(jīng)常使用的基本范疇。證券市場是金融市場的一項重要組成部分。證券投資學(xué)研究的一個重要內(nèi)容是證券市場運行，證券投資者的投資操作，所以必然涉及到貨幣供應(yīng)、市場利率及其變化對證券市場價格以及證券投資者收益的影響。證券投資者進行投資決定購買哪個企業(yè)的股票或債券，總要進行調(diào)查了解，掌握其經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況，從而做出分析、判斷。作這些基礎(chǔ)分析必須掌握一定的會計學(xué)知識。證券投資學(xué)研究問題時，除了進行一些定性分析外，還需要大量地定量分析，證券投資、市場分析、價值分析、技術(shù)分析、組合分析等內(nèi)容都應(yīng)采用統(tǒng)計、數(shù)學(xué)模型進行。因此，掌握經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)、會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、數(shù)學(xué)等方法對證券投資是非常重要的。因此，證券投資學(xué)是一門綜合性方法論科學(xué)。
第二，證券投資是一門應(yīng)用性科學(xué)。證券投資學(xué)雖然也研究一些經(jīng)濟理論問題，但從學(xué)科內(nèi)容的主要組成部分來看，它屬于應(yīng)用性較強的一門科學(xué)。證券投資學(xué)側(cè)重于對經(jīng)濟事實、現(xiàn)象及經(jīng)驗進行分析和歸納，它所研究的主要內(nèi)容是證券投資者所需要掌握的具體方法和技巧，即如何選擇證券投資工具；如何在證券市場上買賣證券；如何分析各種證券投資價值；如何對發(fā)行公司進行財務(wù)分析；如何使用各種技術(shù)方法分析證券市場的發(fā)展變化；如何科學(xué)地進行證券投資組合等等，這些都是操作性很強的具體方法和基本技能。從這些內(nèi)容可以看出，證券投資學(xué)是一門培養(yǎng)應(yīng)用型專門人才的科學(xué)。
第三，證券投資是一門以特殊方式研究經(jīng)濟關(guān)系的科學(xué)。證券投資屬于金融投資范疇，進行金融投資必須以各種有價證券的存在和流通為條件，因而證券投資學(xué)所研究的運動規(guī)律是建立在金融活動基礎(chǔ)之上的。金融資產(chǎn)是虛擬資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的運動就是一種虛擬資本的運動，其運動有著自己一定的獨立性。社會上金融資產(chǎn)量的大小取決于證券發(fā)行量的大小和證券行市，而社會實際資產(chǎn)數(shù)量的大小取決于社會物質(zhì)財富的生產(chǎn)能力和價格。由于金融資產(chǎn)的運動是以現(xiàn)實資產(chǎn)運動為根據(jù)的，由此也就決定了實際生產(chǎn)過程中所反映的一些生產(chǎn)關(guān)系也必然反映在證券投資活動當(dāng)中。即使從證券投資小范圍來看，證券發(fā)行所產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系、所有權(quán)關(guān)系、利益分配關(guān)系，證券交易過程中所形成的委托關(guān)系、購銷關(guān)系、信用關(guān)系等等也都包含著較為復(fù)雜的社會經(jīng)濟關(guān)系。因此證券投資學(xué)研究證券投資的運行離不開研究現(xiàn)實社會形態(tài)中的種種社會關(guān)系。
5 證券投資研究的內(nèi)容和方法1 證券投資的研究內(nèi)容
證券投資的研究內(nèi)容是由其研究對象所決定的，它包括：1.1 證券投資的基本概念和范疇。證券投資過程中涉及許多重要的概念和范疇，如證券（股票、債券等）、證券投資、證券投資風(fēng)險、證券投資收益等。明確這些概念和范疇，是研究證券投資的前提。1.2 證券投資的要素。證券投資活動離不開一定的條件或行為要素，證券投資者、證券投資工具、證券投資中介等是證券投資的實施要素。它們在證券投資過程中分別起著不同但又不可或缺的作用。研究這些要素，對于準(zhǔn)確、全面、深入地說明和理解證券投資運動過程有著十分重要的作用。
5.1.3 從事證券投資活動的空間。證券投資活動是在證券市場上進行的，而證券市場本身是一個相當(dāng)龐雜的體系，它由許多分支組成，證券市場的不同部分具有不同的活動內(nèi)容，并分別滿足不同的證券投資需要。只有充分了解證券市場的組成框架、基本結(jié)構(gòu)和運行機理，才能進入這一市場并有效地從事證券投資活動。1.4 證券投資的規(guī)則和程序。證券投資是按照一定的規(guī)則包括法規(guī)進行的。作為一種交易行為，它有特定的程序和步聚，制度規(guī)定是相當(dāng)嚴密的。了解這些規(guī)則和程序，是從事證券投資的重要前提。1.5 證券投資的原則和內(nèi)在要求。證券投資是一種高收益與高風(fēng)險并存的經(jīng)濟行為。因此安全、高效地進行證券投資，必須把握一些重要的原則和客觀內(nèi)在要求。按證券投資的客觀要求行事，有助于避免證券投資中的盲目性，理性地入市操作，從而增加投資成功的可能性。1.6 證券投資的分析方法。這是證券投資學(xué)最重要的內(nèi)容之一。證券投資分析方法大致上可分為基本分析與技術(shù)分析兩大類，而這兩類分析方法又分別包含了大量內(nèi)容，只有努力掌握這些分析方法，投資者才有可能為正確地選擇投資對象，把握市場趨勢。1.7 證券投資的操作方法。證券投資的操作方法是指實際買賣證券時，在進行投資分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場狀況和投資者自身情況、投資目的等選擇的具體操作模式、策略與手法。它與證券投資分析有著相當(dāng)密切的關(guān)系，它是在投資分析的基礎(chǔ)上確定的，是對投資分析結(jié)果具體操作的反映。投資者個人的投資目的、條件乃至修養(yǎng)與氣質(zhì)也會在某種程度上決定其操作方法。1.8 證券投資中的風(fēng)險與收益。風(fēng)險與收益總是伴隨著整個證券投資過程。實際上，實現(xiàn)風(fēng)險最小化和收益最大化，正是證券投資者追求的目標(biāo)。因此，研究證券投資中的風(fēng)險與收益，自然成為證券投資學(xué)的核心問題之一。什么是證券投資風(fēng)險和收益？它們的構(gòu)成情況如何？怎樣對證券投資中的風(fēng)險與收益進行度量？如何實現(xiàn)收益最大化與風(fēng)險最小化？如何優(yōu)化基于規(guī)避風(fēng)險目的的投資組合等等，證券投資學(xué)均需做出相應(yīng)的回答。2 證券投資學(xué)的研究方法
證券投資是一門理論和應(yīng)用并重的學(xué)科，要實現(xiàn)其研究目的并使這門學(xué)科不斷發(fā)展，就必須堅持以下方法和要求：2.1 規(guī)范與實證分析并重，定性與定量分析結(jié)合的研究方法。證券投資學(xué)要解決繁雜的理論命題并得出科學(xué)的結(jié)論，不僅要大量地運用邏輯思維，進行各種理論抽象和規(guī)范分析，還必須高度地關(guān)注證券投資的實踐，進行廣泛的實證分析。證券投資中涉及大量的技術(shù)問題，分析、決策過程中不僅要考慮可能的制約因素，還必須盡可能弄清這些因素對證券投資的影響程度，而這些因素本身所具有的量化狀態(tài)又可能決定證券投資收益與風(fēng)險程度的差別。因此，證券投資學(xué)的各種結(jié)論的得出，都必須建立在定性分析與定量分析結(jié)合運用的基礎(chǔ)之上。2.2 強調(diào)結(jié)論、觀點的特定性及適用背景，而不刻意追求其普遍適用性或惟一性。證券投資實踐中的情況十分復(fù)雜，變數(shù)很多，市場走勢往往還要受到投機及其他某些人為因素的影響。因此，證券投資學(xué)中所給出的結(jié)論與觀點也只能針對大多數(shù)情況或某些情況，有一定的適用范圍。2.3 強調(diào)動態(tài)的全方位分析。證券投資學(xué)作為一門指導(dǎo)證券投資實踐的學(xué)科，不僅要求完善其理論體系，更重要的是要告訴人們?nèi)绾胃鶕?jù)現(xiàn)象的現(xiàn)狀和動態(tài)，判斷事物發(fā)展的趨勢，提高投資的成功率。
6 結(jié)論
不管是證券投資或者投機，都非常有必要搞清楚其研究對象，通過對證券市場投資理論的研究和實踐的分析，筆者總結(jié)出證券投資學(xué)的研究對象，它是一門研究證券市場運行規(guī)律以及遵循其規(guī)律進行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。而如何正確地選擇證券投資工具，規(guī)范地參與證券市場運作，科學(xué)地進行證券投資決策分析，成功地使用證券投資策略與技巧等等，對證券投資者具有十分重要的意義。
參考文獻
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中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
前言
文章對房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制研究的理論意義及其中存在的問題進行了詳細的介紹，并對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別進行了闡述，同時經(jīng)過分析，并結(jié)合自身實踐經(jīng)驗和相關(guān)理論知識，對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制的措施進行了探討。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制研究的理論意義
1.在宏觀經(jīng)濟研究中，通過對中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究將有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是促進國民經(jīng)濟增長的一種重要方式。中國作為發(fā)展中國家，正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的重要時期，中國的經(jīng)濟體制改革是前所未有的實踐，因而，與一定經(jīng)濟、制度相協(xié)調(diào)的中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究，將有助于我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控理論的完善。
2.對中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究涉及到經(jīng)濟學(xué)與管理學(xué)等多個學(xué)科領(lǐng)域，本課題依據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟與管理理論的新發(fā)展，進行中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題研究，將有助于學(xué)科的融合與發(fā)展。
3.考慮到國際房地產(chǎn)資金的注入和國際房地產(chǎn)商進入中國市場，以及加入WTO之后5年的過渡期已經(jīng)到來，房地產(chǎn)業(yè)將面臨激烈的競爭，所以我們必須對中國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險控制問題進行深入細致的研究。
三、我國房地產(chǎn)投資存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時間還不長，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與決策理論，幫助投資者規(guī)避市場風(fēng)險。利用系統(tǒng)的觀點進行風(fēng)險因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的辨識和再分類，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的。房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風(fēng)險大、投資回報率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時對投資風(fēng)險列專項進行研究。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率，其計算方法有以下幾種。
1.采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標(biāo)來識別
（一）投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。
一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為：營業(yè)率=年營業(yè)總費用／年計劃總收入。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。
（二）償債收益比。
營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業(yè)凈收入，要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項借款投資的風(fēng)險越大；反之，則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計算公式為：保本占用率=f年營業(yè)總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本占用率越高，投資風(fēng)險越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法
由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查，有已開發(fā)項目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計，甚至通過統(tǒng)計檢驗，但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
五、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況．諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及來來發(fā)展趨勢等。理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進行科學(xué)的項目可行性研究．合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強風(fēng)險資料的搜集、整理和比較，強化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)．高度重視企業(yè)風(fēng)險管理。
在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞?，在適當(dāng)?shù)臅r機購買土地；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；及時就初步設(shè)計方案與政府有關(guān)管理部門進行溝通．充分考慮項目防火、抗震、御災(zāi)要求．采用價值工程技術(shù)進行優(yōu)化設(shè)計。
3.在工程建設(shè)階段．開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進度、質(zhì)量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特剮是額材料、新工藝的應(yīng)用．以及承包商和分包商的進度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實；進行設(shè)計交底．嚴格控制設(shè)計變更，做好現(xiàn)場施工日記并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付教、進度教，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴格進行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負責(zé)制；
4．在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材。及時對建筑物及附屬設(shè)備進行定期檢查維修井消除火災(zāi)、事故隱患等。
六、結(jié)束語
隨著對房地產(chǎn)行業(yè)研究的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)都加強了房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險控制。對關(guān)乎到企業(yè)的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻：
[中圖分類號]F293.3[文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0017-01
一、引言
而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強勢擴張的發(fā)展趨勢，在房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟主要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，房地產(chǎn)行業(yè)更是出現(xiàn)了發(fā)展過熱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導(dǎo)致了伴隨而來的高風(fēng)險。因此，如何科學(xué)合理地進行投資方案的選擇，成為降低風(fēng)險、提高房地產(chǎn)投資項目可靠性的重要因素。
一、層次分析法基本原理
層次分析法是一種定量與定性分析相結(jié)合的方法，它根據(jù)要達到的總目標(biāo)，將復(fù)雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關(guān)系進行分層組合，構(gòu)造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標(biāo)的相對重要權(quán)值的確定或相對優(yōu)劣次序的排定即為要解決的問題。
二、層次分析法在房地產(chǎn)投資項目多方案選擇中的應(yīng)用
1.建立分析指標(biāo)的原則有：準(zhǔn)確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。
2.評選指標(biāo)的確定：影響房地產(chǎn)投資決策因素的復(fù)雜多樣性決定了確定比選指標(biāo)的重要性，結(jié)合房地產(chǎn)項目特點和實際情況，將評選指標(biāo)定為以下五類：
（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發(fā)行股票、債券、銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，還是杠桿租賃、生產(chǎn)貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發(fā)商的實力和投資的償還能力。
（2）投資效果：房地產(chǎn)開發(fā)項目，像生產(chǎn)用樓、住宅公寓、教學(xué)樓、娛樂商業(yè)樓等，由于投資類型的不同，投資產(chǎn)生的效果也會有所差別。在各項靜動態(tài)的投資財務(wù)指標(biāo)中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務(wù)凈現(xiàn)值以及會對投資收益產(chǎn)生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標(biāo)。
（3）經(jīng)濟政治環(huán)境：任何房地產(chǎn)投資項目都不可能避開所處的宏觀經(jīng)濟政治環(huán)境的影響。對房地產(chǎn)投資影響較大的因素有：房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策、國家及地方的金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期及房地產(chǎn)項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平等。
（4）項目環(huán)境：房地產(chǎn)投資項目所在地周邊環(huán)境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區(qū)，項目才能達到最佳收益。房地產(chǎn)開發(fā)商重點考慮的因素是：商業(yè)繁榮程度、交通便利程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、城市土地規(guī)劃限制、土地使用權(quán)限等。
（5）投資規(guī)模：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資金的總額稱為房地產(chǎn)投資規(guī)模。通常情況下，項目的邊際投資現(xiàn)值等于其所獲得的邊際收益現(xiàn)值時的投資規(guī)模為最佳投資規(guī)模。
表1房地產(chǎn)開發(fā)項目比較指標(biāo)體系表
3.確定各指標(biāo)權(quán)重：根據(jù)上表確定的指標(biāo)層次，通過專家打分確定各指標(biāo)1-9標(biāo)度。
4.構(gòu)造判斷矩陣并進行一致性檢驗：確定各指標(biāo)權(quán)重后可構(gòu)造指標(biāo)判斷矩陣，利用和積法計算指標(biāo)Si的最大特征值max及其對應(yīng)的特征向量wi，并根據(jù)公式= ，= 檢驗一致性。
5.進行層次單排序及目標(biāo)總排序，確定最優(yōu)方案。
三、結(jié)論
層次分析法是進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案比選中是一個簡便實用的方法?；趯哟畏治龇ǖ姆康禺a(chǎn)項目多方案比較體系可以有效地控制項目風(fēng)險、提高決策科學(xué)性，從而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高效化、正規(guī)化發(fā)展。
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西蒙曾經(jīng)說過：“管理就是決策?！惫芾砘顒颖旧頍o時無刻不滲透著決策過程，決策決定企業(yè)的前景。從財務(wù)管理的角度說決策分為籌資決策、投資決策、營運活動決策。企業(yè)投資決策的基本程序：1.確定決策目標(biāo)。2.探索、確定備選方案。3.對各備選方案進行評價、比較。4.對各備選方案進行初步選擇。5.對進入第二輪評定的方案進行論證，考慮非計量因素和不易預(yù)測情況。6.選擇最終方案，制定行動計劃。
一、本量利分析
成本按其性態(tài)分類可以分為固定成本、變動成本、混合成本。固定成本又可以分為約束性固定成本和酌量性固定成本。約束性固定成本是企業(yè)為維持一定的業(yè)務(wù)量所必須負擔(dān)的最低成本，如管理人員工資、固定資產(chǎn)折舊費等。酌量性固定成本是指根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營方針由經(jīng)理人員決定的成本，如廣告費、人員培訓(xùn)費。同理變動成本可以分為技術(shù)性變動成本和酌量性變動成本（如按銷售額一定比例確定的銷售傭金）?；旌铣杀疽虍a(chǎn)量變動而變動，但不是成正比例關(guān)系，主要可以分為三個類別：半變動成本（Y=A+BX）、階梯式成本、延期變動成本。成本估計方法有回歸線法和工業(yè)工程法。
確定完成本后，就可以根據(jù)銷售額計算出利潤。利潤、收入、成本之間的關(guān)系可以有三種形式表示。一是損益方程式，利潤=單價*銷量-單位變動成本*銷量-固定成本。二是邊際貢獻方程式，利潤=邊際貢獻-固定成本。三是本量利圖又稱盈虧臨界圖，橫軸表示銷售量，縱軸表示成本和收入。本量利圖有多種形式：基本本量利圖、正方形本量利圖、邊際貢獻式本量利圖.
增加銷售額，銷售收入超過成本，形成利潤區(qū)，反之形成虧損區(qū)。因為利潤=銷量*（單價-單位變動成本）-固定成本=銷售收入*邊際貢獻率-固定成本=盈虧臨界點銷售量*單價邊際貢獻率-固定成本=0，所以盈虧臨界點銷售量=固定成本/單位邊際貢獻。本量利關(guān)系經(jīng)常用于敏感性分析，即研究有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會使盈利轉(zhuǎn)為虧損，單個參數(shù)變化對利潤變化的影響程度等問題。
單價的降低、單位變動成本的提高、固定成本的提高、銷售量的降低都有可能使盈利轉(zhuǎn)為虧損。我們要做的就是分別確定單價最小值、單位成本最大值、固定成本最大值、銷量最小值使得企業(yè)剛好不盈利不虧損。舉例分析如下：某企業(yè)計劃生產(chǎn)新產(chǎn)品，單價為10元，估計單位變動成本為6元，固定成本為200000，預(yù)計銷量為100000件，則它的利潤為100000*（10-6）-200000=200000（元）。
單價最小值：100000*（X-6）-200000=0， X=8（元）
單位變動成本最大值：100000*（10-X）-200000=0， X=8（元）
固定成本最大值：100000*（10-6）-X=0， X=400000（元）
銷量最小化：X*（10-6）-200000=0， X=50000（件）
二、決策樹分析法
決策樹方法可用于一步?jīng)Q策問題，最常用的是解決多步?jīng)Q策問題。多階段決策問題即每一階段做出一個選擇，下一步?jīng)Q策取決于上一步的決策及其結(jié)果。下圖即為決策樹：
A為決策點，決策點用方形節(jié)點表示，從這類節(jié)點引出的邊表示不同的決策方案，邊上的數(shù)字表示進行該項決策時的費用支出。B為狀態(tài)點，狀態(tài)點用圓形節(jié)點表示，從這類節(jié)點引出的邊表示不同的狀態(tài)，邊上的數(shù)字表示對應(yīng)狀態(tài)出現(xiàn)的概率。C為結(jié)果點，結(jié)果點用三角形節(jié)點表示，在這類三角形節(jié)點里注明各種結(jié)果的損益值。利用決策樹進行多階段風(fēng)險型決策問題的一般程序為：從樹的末梢開始，計算每個狀態(tài)點的期望收益，選擇最大值并將其標(biāo)注在相應(yīng)的的決策點里，將處于同一階段的其它決策“剪枝”。同理依次從后向前進行“剪枝”，直到最開始的決策點，得到使期望收益最大的方案。
由上述圖可以看出決策樹比較突出的優(yōu)點是方便簡潔、層次清楚、一目了然、易于處理較復(fù)雜的決策問題。
三、總結(jié)
投資決策要科學(xué)民主，講究方法和程序，要抓住時機避免失去市場。每個人的能力有限，對于企業(yè)重大的決策，任何個人很難獨立做出有效決策。所以企業(yè)投資決策必須做到深入調(diào)查研究、廣泛聽取意見、充分論證、集中討論做出最后的決定。
實物期權(quán)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實選擇權(quán)，它是指公司進行長期投資在決策時能根據(jù)在決策時不確定的因素改變行為的權(quán)利。假設(shè)一項項目投資賦予決策者在未來采取一定投資決策的權(quán)利而不是義務(wù)，那么這項投資就會有實物期權(quán)。
企業(yè)投資項目中或多或少都包含一個或多個實物期權(quán)，這些實物期權(quán)的價值評估大多可通過運用金融期權(quán)定價的布萊克-舒爾斯模型得出。分析投資項目所包含的實物期權(quán)的敏感性即是對該模型的影響因素進行分析，使管理者在決策及管理過程中利用實物期權(quán)各影響因素的敏感性水平來主動地調(diào)整項目投資的具體方案和投資戰(zhàn)略，控制項目的風(fēng)險水平，提高投資項目收益。
實物期權(quán)的敏感性分析
實物期權(quán)與金融期權(quán)相關(guān)因素的比較
金融期權(quán)定價的布萊克-舒爾斯模型的影響因素包括市場價格、約定價格、無風(fēng)險利率、波動率及到期時間等，而利用實物期權(quán)方法評價投資項目的前提就是找出投資項目與這幾個因素的對應(yīng)特征。
首先，與投資項目中所能得到的全部現(xiàn)金流量的現(xiàn)值相對應(yīng)的是市場價格。
其次，金融期權(quán)中的執(zhí)行價格在實物期權(quán)中的等值含義就是投資項目有效期內(nèi)的全部固定成本的現(xiàn)值，它與投資項目的水平、生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模以及與原有生產(chǎn)經(jīng)營技術(shù)的關(guān)聯(lián)程度有關(guān)。
再次，到期時間在實物期權(quán)中的對應(yīng)含義是失去投資機會的時間，而并不是指投資項目的有效時間。當(dāng)?shù)狡跁r間越短，如產(chǎn)品的生命周期越短，期權(quán)的價值就越低，決策者會加速投資。
第四，波動率是一個不可預(yù)見性的指標(biāo)。在數(shù)值上是相關(guān)現(xiàn)金流入價值增長率的標(biāo)準(zhǔn)差。在實物期權(quán)中，投資項目的未來現(xiàn)金流與其技術(shù)及市場等影響因素的不確定性有關(guān)，這種不確定性就相當(dāng)于波動率，可用項目收益的標(biāo)準(zhǔn)差來描述。
第五，無風(fēng)險利率是與期權(quán)有效期相同的無風(fēng)險證券的年利率，在金融期權(quán)與實物期權(quán)中含義是基本相同的。
實物期權(quán)中的各因素的敏感性
實物期權(quán)價值對項目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的敏感性的大小可以由求實物期權(quán)的價值對于其現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的一階偏導(dǎo)數(shù)得出。因此，買入型實物期權(quán)對現(xiàn)金流量的現(xiàn)值S的敏感性為：
上式反映的是持有實物期權(quán)相對于持有投資項目的風(fēng)險大小，由N (d1)可知敏感性的大小介于0和1之間，且投資項目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值S越大，敏感性越大。
同理，實物期權(quán)價值對投資成本敏感性的大小可以由求對投資成本的一階偏導(dǎo)數(shù)得出，因此，買入型實物期權(quán)對投資成本X的敏感性為：
上式中的負號表示實物期權(quán)對投資成本的敏感性是一個負值，而敏感性的絕對值會隨著投資成本的增加而變大。
買入型實物期權(quán)對距離失去機會時間t的敏感性為：
由上式不難證明在其他因素不變的條件下，對距離失去投資機會的時間t的敏感性將隨著t的變小而逐漸增大。
買入型實物期權(quán)對項目不確定性σ的敏感性為：
由上式可以證明，隨著σ的增大，買入型實物期權(quán)的價值會相應(yīng)增大。
買入型實物期權(quán)對無風(fēng)險利率r的敏感性為：
由上式可知買入型實物期權(quán)對無風(fēng)險利率的敏感性總是大于0，因此，買入型實物期權(quán)與無風(fēng)險利率r之間存在著正向變動的關(guān)系。
案例分析
某公司投資220萬元建一項目，預(yù)計投資后的現(xiàn)金流入現(xiàn)值為200萬元，按凈現(xiàn)值法計算出的凈現(xiàn)值為-20，項目需放棄。但是，現(xiàn)在該項目有一年的延遲期，即，項目可在一年后再投資。已知市場波動率為0.3，無風(fēng)險利率為6％。
由案例中條件可知，S＝200，X=220，t=1，σ＝0.3，r＝0.06。根據(jù)分析結(jié)果，計算出實物期權(quán)對預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值S、對投資成本X、對距離失去機會時間t的敏感性、對波動性σ的敏感性、對無風(fēng)險利率r的敏感性分別為0.5129、-0.3715、16.8683、79.76、81.7388。
除了對投資成本的敏感性為負之外，實物期權(quán)對其余四項參數(shù)敏感性都為正數(shù)，說明投資成本與期權(quán)的價值呈負相關(guān)，而其余四項與期權(quán)的價值呈正相關(guān)。并且期權(quán)的價值對各因素的敏感性的大小由大至小依次為無風(fēng)險利率、波動性、投資延遲的時間、現(xiàn)金流量和投資成本。
隨著人們經(jīng)濟能力的提高和理財意識的增強，人們喜好把手頭多余的資金用于投資。商鋪投資是一種越來越受到人們偏好的投資項目，它不僅具有有用性，而且實物形態(tài)穩(wěn)定，投資者的受益期長，但由于商鋪投資收益的大小事先難以估計，人們對商鋪投資的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投資盲目性，筆者試圖通過運用財務(wù)方法，如應(yīng)用資金成本分析法、場景分析法和跨期市場分析法，以期對商鋪投資者的收益和風(fēng)險有更為科學(xué)有效的評價方法，使投資者在進行商鋪投資以前對它的風(fēng)險多一些認識，盡可能減少一些盲目性。
一、假設(shè)條件
對于投資者來說，因為直接購買商鋪和租賃商鋪進行再投資都是以市場為參照，所以不影響研究的結(jié)果，為了方便研究，假設(shè)投資者都是從市場上租賃商鋪。對不同的投資者，融資渠道不一樣，資金的機會成本就會不同。現(xiàn)假設(shè)所有的投資者都是從債務(wù)市場上取得資金，即都是通過銀行貸款的方式，所以他們都具有相同的機會成本。假如自主經(jīng)營的話，不同的投資者經(jīng)營情況千差萬別，而且投入資金的多少，經(jīng)營項目的選擇，投入的人力資本都會不一樣，假設(shè)投資者購買商鋪都是用于租賃，不存在自主經(jīng)營的問題，投資者的收益所得就取決于商鋪在市場上所獲得的租金。
二、資金成本分析法
資金成本分析法，就是尋找相似市場，考察資金在這個相似市場上的成本，相似市場對于目標(biāo)市場具有參考作用。相似市場主要是以下幾方面相似：首先是地理位置大致相同，投資者可以通過地圖或者實地考察確定；其次是人流量大致相等，可以實地計算，有可能的話還要分析人口的結(jié)構(gòu)與特點，如每個年齡段的數(shù)量，他們的消費習(xí)慣又各是怎樣；最后是發(fā)展前景大致類似，投資者要結(jié)合國家政策和當(dāng)?shù)氐木唧w情況分析。了解相似市場每月的租金后，再把他們平均分配到每平方米，可以知道相似市場平均每月每平方米應(yīng)付的租金。投資者需要對銀行貸款進行還貸，不同的貸款利率下每月的還貸金額不同，根據(jù)目前幾次利率調(diào)整的實際情況，我們假設(shè)每次利率的調(diào)整幅度為0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月應(yīng)還的銀行貸款。例如，假如投資者購買100平方米的商鋪投資，每平方米的價格是1.5萬元，則總價為150萬元，表1是不同貸款利率的情況下，每月每平方米應(yīng)付的銀行貸款。
在對應(yīng)的貸款利率下，只有相似市場每月每平方米的租金大于投資者每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款，商鋪投資才是可行的；否則具有很大的風(fēng)險。以上分析的是靜態(tài)市場，商鋪的購買價格是固定的，但是現(xiàn)實中的商鋪市場是一個動態(tài)的市場，商鋪價格容易受到市場因素的影響，所以一方面投資者要根據(jù)市場價格不斷調(diào)整商鋪的價格；另一方面投資者對商鋪的未來發(fā)展要有一個長遠的預(yù)期，不能只看中當(dāng)前的利益，否則有可能當(dāng)前達到了預(yù)期，但以后的預(yù)期卻不易達到。
三、場景分析法
投資者的收入預(yù)測取決于兩個假設(shè)：一是不同估計情況下的概率，二是商鋪每月每平方米的單位租金。假設(shè)銀行貸款的利率為6.82%，商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，則對應(yīng)的商鋪每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，對商鋪投資的不同情況下的估計如表2所示。
收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，對應(yīng)方差的標(biāo)準(zhǔn)差δ=25.1%。
從正態(tài)分布的總體中抽取一個足夠大的樣本，其形狀就像一口鐘，如圖1所示，這樣一個分布是一個以平均數(shù)為中心的對稱分布，沒有偏斜。收益率圍繞其左右一個標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域內(nèi)波動的概率約為68%，收益率圍繞其左右兩個標(biāo)準(zhǔn)差這一區(qū)域波動的概率接近95%。根據(jù)我們計算所得到的，悲觀估計至樂觀估計商鋪投資收益率的標(biāo)準(zhǔn)差是25.1%。如果商鋪投資的年收益率趨于正態(tài)分布，則商鋪投資的收益率圍繞其平均收益率（22.1%）左右一個標(biāo)準(zhǔn)差（25.1%）這一范圍內(nèi)波動的概率約為，即有大約68%的收益率將落在-3%（22.1%-25.1%）與+47.2%（22.1%+25.1%）之間。收益率圍繞其平均收益率左右兩個標(biāo)準(zhǔn)差這一范圍內(nèi)波動的概率約為95%，即有大約95%的概率將落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）與+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之間。
四、跨期市場分析法
跨期市場分析法可以分為兩大類，跨期縱向分析法和跨期橫向分析法，其中跨期縱向分析法是假設(shè)在一個時間點上可能出現(xiàn)的情況，進而計算各種情況下對應(yīng)的收益率情況?？缙跈M向分析法是假定經(jīng)過一段時間后市場租金發(fā)展到另外一個階段，從而計算增長率。
1、跨期縱向分析法
假設(shè)一個商鋪在某一個時間點市場的租金價格有5種情況，每月每平方米的租金價格分別為80，100，120，140，160。商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，市場利率為6.82%，則每月每平方米應(yīng)償還的銀行貸款為85.2元，對應(yīng)每種情況的收益率如表3所示。
當(dāng)市場租金是80時，投資者的凈收益率是-6.1%，當(dāng)市場租金是100時，投資者的凈收益率是-17.4%，當(dāng)市場租金是120時，投資者的凈收益率是40.8%，當(dāng)市場租金是140時，投資者的凈收益率是64.3%，當(dāng)市場租金是160時，投資者的凈收益率是87.8%。不同的投資者都有不同的投資預(yù)期，投資者可以通過預(yù)計市場租金的情況計算凈收益率，也可以根據(jù)自己期望所得的收益率反推出對應(yīng)的市場租金價格，再把資金成本法和縱向分析法結(jié)合起來，把當(dāng)前市場的租金與目標(biāo)市場進行對比，如果相似市場的租金收入大于預(yù)期市場的租金，則投資商鋪具有可行性，否則投資商鋪具有較大風(fēng)險。
2、跨期橫向分析法
假設(shè)經(jīng)過5年的時間，商鋪發(fā)展到一個更高的水平，即達到每月每平方米的租金是400元，再經(jīng)過5年的時間，達到每月每平方米500元。假如所對應(yīng)的市場利率仍然是6.82%，商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，每月每平方米應(yīng)還的銀行貸款為85.2元，那么每年的平均增長率的計算方法是用期末的價格除以期初的價格，開五次冪，再減1，具體在本文例子中的計算結(jié)果如表4所示。
當(dāng)五年后每月每平方米市場租金為400元時，每年租金的平均增長率為36.2%，再經(jīng)過五年市場的租金為500元時，每年租金的平均增長率為19.4%。投資者可以把他們與目前市場上其他的投資項目相比較，如果其他項目每年的增長率大于預(yù)期商鋪每年收益的增長率，那么就應(yīng)當(dāng)選擇其他的項目投資，否則根據(jù)預(yù)期可以選擇商鋪進行投資。
五、總結(jié)
本文從不同的角度考慮了商鋪投資的財務(wù)方法，從成本的角度運用了資金成本法；從風(fēng)險和收益的角度運用了場景分析法；從市場預(yù)期的角度運用了跨期市場分析法。在實際運用中這些方法既可以單獨運用，也可以綜合起來多角度考慮。使投資者在進行商鋪投資以前對它的風(fēng)險多一些認識，盡可能減少一些盲目性。
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