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時間：2023-06-16 09:26:28
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二 經(jīng)營模式
采用注冊公司，地鋪經(jīng)營的模式。主要從事新房銷售、二手房買賣、租賃、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)置換的業(yè)務(wù)。在公司業(yè)務(wù)開展到一定量的時候，在時機(jī)合適的時候進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)（寫字間、商鋪）的買賣、租賃業(yè)務(wù)。
三 投資風(fēng)險報告
在經(jīng)過對市場的市場調(diào)查中，在充分肯定這個行業(yè)的發(fā)展前景的前提下。我總結(jié)出以下幾點(diǎn)需要重視的、對公司的經(jīng)營和發(fā)展會造成極大危險的風(fēng)險情況并做出我們的風(fēng)險規(guī)避的欲案。
1：市民對中介行業(yè)較為抵觸。
主要原因有以下兩點(diǎn)：
a：二手房市場發(fā)展較晚，人們對中介行業(yè)的認(rèn)可度不夠。而且在二手房市場發(fā)展的初期，各家中介服務(wù)公司經(jīng)營模式相當(dāng)混亂。都單純以收取看房費(fèi)為營業(yè)目的，而根本不談服務(wù)。這種情況造成了很長時間內(nèi)，市民對中介行業(yè)的看法都是負(fù)面的。
b：在去年中天、創(chuàng)輝兩家中國大型中介服務(wù)商關(guān)門事件。不可否認(rèn)，這兩次事件的發(fā)生，對于國人對于中介服務(wù)行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負(fù)面的。也是現(xiàn)在大量的房東和客戶對中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國自有了中介這個行業(yè)以來，這種不信任是始終伴隨著這個行業(yè)的發(fā)展的。但此次事件也從另一方面來說，是加快對行業(yè)的洗牌速度，正規(guī)化和制度化的改革將加大步伐。對整個行業(yè)來說，未嘗不是件好事。
以上兩點(diǎn)是市民對中介行業(yè)有抵觸情緒的最主要的原因。但是，經(jīng)過我和現(xiàn)在正在經(jīng)營中的一些人士的交流中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件，并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評估公司的經(jīng)營者開了幾次行業(yè)會議。要求中介服務(wù)行業(yè)在2010年年底前必須實行公司化，在行業(yè)內(nèi)需推行國家有關(guān)部門所規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)二手房中介行業(yè)正規(guī)化，提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。相信在這些標(biāo)準(zhǔn)的制訂后，會有大量的不正規(guī)的、以收取看房費(fèi)為營業(yè)目的的小作坊關(guān)門。也會轉(zhuǎn)變老百姓對中介服務(wù)行業(yè)的認(rèn)識。從去年開始，有多家中介公司，如眾信、陽光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有一定影響力的公司實行國家規(guī)定成交后收取2%服務(wù)傭金的收費(fèi)方式，而不再收取諸如看房費(fèi)、代辦過戶、代辦貸款等費(fèi)用。在經(jīng)營過程中也沒有遇到阻力。證明市民也有買房只要中介公司服務(wù)到位了就該付傭金的意識。而且，我在陽光置業(yè)有限公司工作過程中，發(fā)現(xiàn)該公司和其他多家以收取傭金為服務(wù)費(fèi)用的公司中，經(jīng)營狀況都較良好，單套住房成交后收益能達(dá)到傭金外還有一部分房屋差價的現(xiàn)象存在。這不是獨(dú)有的情況，而是在很多城市都曾經(jīng)存在或現(xiàn)仍然存在的現(xiàn)象。所以這也是公司提高業(yè)績的一種途徑，并且能在公司前期的經(jīng)營過程中降低生存風(fēng)險的一種手段。作為新進(jìn)入市場的一家新公司，前期的市場認(rèn)可度是制約公司發(fā)展的一個難題。我們準(zhǔn)備以公司注冊，地鋪經(jīng)營的模式。門店地點(diǎn)定在人流量大、車流量大并且門店外能停車的區(qū)域。門店裝修要簡單而又有特色，在外觀上要有一定的吸引力，對客戶造成良好的感官認(rèn)識。派出公司員工（著正裝）在各小區(qū)門口派發(fā)正面印有公司簡介、背面印有公司房源信息的dm單。希望在短期內(nèi)促成公司在二手房市場有一定的知名度。在經(jīng)營過程中，要求員工在工作過程中推行公司的服務(wù)理念。使新老客戶在公司服務(wù)的過程中潛移默化的認(rèn)可公司，并爭取口碑相傳，擴(kuò)大公司的影響力。整個流程中以服務(wù)作為本公司區(qū)別與現(xiàn)有公司的標(biāo)志。在經(jīng)營過程中，控制經(jīng)營成本，結(jié)合大型城市和本地中介服務(wù)公司的操作模式，爭取單套成交利潤最大化。在啟動資金較少的情況下，嚴(yán)格控制前期投入成本，欲留足夠的流動資金。以至于能更長時間的立足于市場，在生存下來的前提下努力發(fā)展。
2：中介服務(wù)行業(yè)是勞動力密集的銷售行業(yè)。核心競爭力是信息的多少，而信息的來源主要靠門店、網(wǎng)絡(luò)、報紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡(luò)等手段來獲取。置業(yè)顧問是公司發(fā)展的關(guān)鍵，因為信息的來源和客戶的維護(hù)乃至最后的成交、售后服務(wù)都需置業(yè)顧問一直跟進(jìn)。雖然中介行業(yè)需要的是量，只是一種銷售行為?？稍趶男畔⒌氖占⑿畔⒌奶幚淼胶竺娴膸Э?、議價、談判、成交、過戶等一切的行為都涉及許多的技巧和包括法律法規(guī)、稅收、裝修、甚至還需要風(fēng)水學(xué)等相關(guān)知識。所以，要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀(jì)人并不是一件簡單的事，而且，在公司前期是經(jīng)營狀況最脆弱的階段，任何的差錯就能導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)大問題。建立完善的培訓(xùn)機(jī)制是必須要的。我已和公司的注冊經(jīng)紀(jì)師、會計師協(xié)商過，由他們對員工進(jìn)行二手房交易過程中的法律、稅收、財務(wù)、二手房基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)，我對員工進(jìn)行商務(wù)禮儀、信息的開發(fā)、銷售技巧等方面培訓(xùn)。而且會在實際操作中鼓勵他們獨(dú)立操作，爭取盡快熟悉業(yè)務(wù)流程及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識。
公司能不能在市場站穩(wěn)腳，靠的是業(yè)績和誠信經(jīng)營。業(yè)績是公司能否存活的關(guān)鍵，公司不是養(yǎng)閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場生存的法則。所以，我在經(jīng)營過程中將采取績效考核的制度。單月業(yè)績不達(dá)公司要求的最低業(yè)績者將記過一次，并罰款50元；連續(xù)兩個月未達(dá)標(biāo)者將自動離職，年度累計三次未達(dá)標(biāo)者公司將勸其離職；而單月業(yè)績第一名，公司將有物質(zhì)獎勵；連續(xù)3個月業(yè)績第一名將晉升為高級置業(yè)顧問，底薪將從600元升為900元，提成不變；連續(xù)半年業(yè)績第一名者，將晉升為營業(yè)主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計4次業(yè)績第一名，將提升為高級置業(yè)顧問；年度累計8次者，將提升為營業(yè)主任。
信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司實行公盤制度，將房源共享，要求員工多與房東進(jìn)行溝通，從而拿到房東的底價，提高公司的競爭力。為了避免客戶的流失，公司的客戶資源也將進(jìn)行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶，在三天之內(nèi)不能形成帶看的，須將客戶轉(zhuǎn)給經(jīng)理，由經(jīng)理分配給其他人員。爭取不浪費(fèi)每一個客戶。
中圖分類號:F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B文章編號:1007-4392(2006)12-0044-02
一､大同市房地產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)
(一)開發(fā)企業(yè)及建筑面積逐年增多
統(tǒng)計資料顯示,大同市統(tǒng)計在冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈逐年增多趨勢,尤其是2004年一年增加了31家;建筑面積由2003年的110.96萬千方米增加到2005年的157.61萬千方米｡開發(fā)企業(yè)及建筑面積的逐年增加說明了房地產(chǎn)開發(fā)時間短､見效快,獲利高,一般一年內(nèi)不僅可收回投資且有著較大的利潤空間｡
(二)房地產(chǎn)投資逐年上升而房地產(chǎn)貸款明顯下降
房地產(chǎn)投資呈逐年上升之勢｡2003年至2005年的房地產(chǎn)投資平均每年增加2.74億元｡與此同時,房地產(chǎn)貸款不僅沒有增加,反而有所下降,由2003年的8.58億元下降到2005年的8億元,占總投資比例由93.8%降至54.7%,2006年3月更降至6.51億元｡說明資金來源已不再單純依賴銀行貸款,開始向多元化方向發(fā)展｡
(三)銷售價格一路攀升
2003年和2005年的銷售情況均好于2004年,2005年銷售量和銷售收入分別為66.41萬千方米､12.55億元,高于2003年18.28萬平方米和5.88億元｡調(diào)查顯示,從2003年至2006年3月房地產(chǎn)銷售價格一路攀升,由每平方米平均1386元升至2183元｡
二､大同市房地產(chǎn)市場存在的問題
(一)房地產(chǎn)行業(yè)的波動可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展缺乏可持續(xù)性
如價格､市場供求等的大起大落,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)波動,最終會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的房貸的不良資產(chǎn)上升,進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)和金融市場穩(wěn)健運(yùn)行｡
(二)房地產(chǎn)金融停滯不前,開發(fā)企業(yè)自籌資金上升
與全國房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的總體形勢相對的是,大同市房地產(chǎn)金融發(fā)展停滯不前,房地產(chǎn)貸款呈逐年下降之勢,與開發(fā)企業(yè)自籌資金呈反方向發(fā)展｡
(三)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,價格虛高
一是新建商品房傾向于大戶型､高檔豪華型｡單戶100平方米以上的小區(qū)較多,而中小戶型､普通住房供應(yīng)偏少;二是面向大眾的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)不足;三是小高層及高層住房不斷增多,住房成本加大;四是商品房價格虛高,從2002年每平方米800-1000元到2006年的每千方米1600-2800元,大大超出居民收入水平的上升幅度｡
(四)外資流入房地產(chǎn)市場
近年來,地方政府將招商引資作為拉動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要舉措,外資房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到稅收減免等優(yōu)惠政策,出現(xiàn)了外資流入房地產(chǎn)業(yè)的新傾向,推動了房地產(chǎn)投資過快增長,這也是房地產(chǎn)自籌資金不斷增加的一個重要原因｡
三､相關(guān)建議
(一)加強(qiáng)輿論宣傳,鼓勵居民理性消費(fèi)
政府及相關(guān)部門尤其是新聞媒體要多做正面宣傳和引導(dǎo),幫助居民樹立成熟的､理性的消費(fèi)觀念,鼓勵居民購買用于自住的普通住房,減少投機(jī)性購房,抑制房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象｡
(二)建立健全住房保障體系
盡快建立和完善住房保障體系,對社會最低收入家庭提供廉租房或住房補(bǔ)貼,對低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房｡
(三)盡快建設(shè)個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫,拓寬房地產(chǎn)融資渠道
目前,應(yīng)加快個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和房地產(chǎn)信息共享系統(tǒng)建設(shè),為各銀行提供行之有效的識別手段,解決銀行與購房者､房產(chǎn)商之間信息不對稱的難題｡在房地產(chǎn)貸款經(jīng)營風(fēng)險增大的情況下,有關(guān)部門應(yīng)積極通過推行房地產(chǎn)證券化､建立房地產(chǎn)投資基金､鼓勵發(fā)行債券等多種形式,吸引社會資金投資房地產(chǎn),分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險｡
(四)加大國家有關(guān)政策的貫徹落實力度
國土資源管理部門､建設(shè)局､計委等管理部門要按照國家有關(guān)規(guī)定,大力開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型商品房,控制房地產(chǎn)投資市場的進(jìn)一步升溫和價格的持續(xù)上漲｡
(五)加大對房地產(chǎn)交易行為的管理力度
運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段抑制炒房和投機(jī)行為,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn),保證居民購房價格的適度､實惠｡
保險資金能夠以商業(yè)資金的身份進(jìn)行公共投資領(lǐng)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在一個方面，這種投資可以滿足日益增長的城市化建設(shè)資金需求，另一個方面，也能有助于拓寬資金的運(yùn)用渠道。保險資金投資房地產(chǎn)市場也是投資城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種方式和表現(xiàn)。
一、我國保險資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定
在我國，對于保險資金的投資很長時間都沒有明確的規(guī)定，這成為了制約保險業(yè)發(fā)展的投資瓶頸。
多年的空白終于由保監(jiān)會填充，《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的頒布，對保險資金的投資進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的規(guī)定，這無疑放寬了保險資金的投資渠道。其中，新增的未上市公司股權(quán)和不動產(chǎn)投資的開閘又是一個亮點(diǎn)。
《暫行辦法》在投資的主體、方式、規(guī)模等多個方面都進(jìn)行了嚴(yán)密的布控，以嚴(yán)防保險公司變身成為房地產(chǎn)商。當(dāng)然，后續(xù)規(guī)定中是允許保險資金采用股權(quán)的方式投資相關(guān)項目的，這些項目必須是已經(jīng)取得了國有土地使用權(quán)證以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證的。
二、我國保險資金投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
我國的保險資金投資房地產(chǎn)的行為在近幾年發(fā)展較為迅猛。這不僅與市場因素有關(guān)，也是國家宏觀調(diào)控的結(jié)果。
根據(jù)現(xiàn)在正式實施的新《保險法》第106條規(guī)定，保險公司的資金運(yùn)用渠道不再僅僅是原來限定的“買賣政府債券、金融債券”，而改進(jìn)為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時還新增了“投資不動產(chǎn)”一項。這是保險資金對房地產(chǎn)市場的第一次正式開閘。在此之前，保險公司也只是以自用的名義購買寫字樓，或者是通過信托和資產(chǎn)管理公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
就2008年來看，中國保險公司的總投資額是2.25萬億人民幣，如果按照其他國家的慣例來保守估計，保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例占總額的15％，并且估算出國內(nèi)的房地產(chǎn)市場可以接收約2500億元的保險資金投資額。
另外，2010年的保險市場也是相當(dāng)?shù)臒狒[。中國平安在上半年發(fā)生的兩件大事，即最大規(guī)模的員工股解禁以及收購深發(fā)展，都將影響未來幾年的保險市場。目前，已經(jīng)有越來越多的保險公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，其中包括了中國人壽對11家上市房地產(chǎn)公司所進(jìn)行的股權(quán)投資。在今年七月和八月，中國平安和中國人壽也分別在深圳和杭州兩地?zé)o競爭拿地。
從保監(jiān)會的政策層面來看，入市比例在下半年會得到提高，包括準(zhǔn)入房地產(chǎn)市場和不動產(chǎn)投資等等。未來的若干年都將是令保險業(yè)和房地產(chǎn)都充滿期待的。
三、保險資金投入房地產(chǎn)的利弊
保險資金投入房地產(chǎn)市場會對處于調(diào)整中的中國房地產(chǎn)業(yè)帶來怎樣的影響呢?總體來說，保險資金的開閘對于保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來說，都是一個長期的利好，當(dāng)然也存在著一定的風(fēng)險和不利的影響。
保險資金的投入對于國家的調(diào)節(jié)有較大的好處，國家通過市場化手段實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投資建設(shè)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，國內(nèi)保險業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場是重大轉(zhuǎn)變的第一步，這就可能有助于國家大大地改變中國房地產(chǎn)市場的投資格局。其次，如果機(jī)構(gòu)投資者多是一些上市公司，那么有關(guān)市場活動的信息就將會向公眾，這就進(jìn)一步提高了市場的透明度。另外，由于投資者的建議，物業(yè)稅和土地的使用續(xù)租權(quán)等等也將可能得到快速的明確。
新的資金流入房地產(chǎn)市場有助于緩解房地產(chǎn)商的資金鏈供應(yīng)，增強(qiáng)市場的流動性，保險資金的入市就如同當(dāng)前土地市場的國進(jìn)民退一樣，會提升整個地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的水平，提升其性價比，也推動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的整合。由此可見，保險資金的投入甚至要比房地產(chǎn)的多元融資渠道的加速開放更有意義?？偠灾ｋU資金投資房地產(chǎn)市場對整個市場來說都是有很大好處的。
當(dāng)然，也有許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險資金的開閘實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場的游戲而已，獲利更多的是那些實力雄厚的大型商業(yè)物業(yè)。保險業(yè)作為長期的、穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者，應(yīng)當(dāng)追求長期穩(wěn)定的發(fā)展，投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險是否適合行業(yè)的發(fā)展呢?雖然相比債券、股票等投資來看，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益最小，安全性也較低，但是擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的物業(yè)也是一種較為理想的投資產(chǎn)品。
四、制定監(jiān)管細(xì)則，加強(qiáng)監(jiān)管力度
房地產(chǎn)市場對保險業(yè)有著很大的誘惑，尤其表現(xiàn)為住宅市場。如果政府不加強(qiáng)相關(guān)的監(jiān)管，任由保險資金參與住宅市場的開發(fā)和利益炒作之中，將房地產(chǎn)泡沫越吹越大，抬升房價，后果必然是嚴(yán)重的。
國家相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管的關(guān)鍵在于投資門檻的設(shè)定，在最終確立房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑾虮ｋU資金開放的大方向下，對于投資主體、方向、比例、模式等方面就要做出嚴(yán)密的規(guī)定。即監(jiān)管部門要出臺相關(guān)細(xì)則，對主體資格及投資比例的上限都要進(jìn)行把控和明文規(guī)定。只有這樣，我國的保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)才能共同進(jìn)步，健康有序地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]卓志：保險資金投資城市基建的探索[J]，財經(jīng)科學(xué)，2003(3)
一、我國保險資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定及投資現(xiàn)狀
2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規(guī)定：“保險公司資金運(yùn)用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產(chǎn)；(四)國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式?！迸c之前的有關(guān)規(guī)定相比，明確了保險資金“可投資不動產(chǎn)”。不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。按照保險行業(yè)內(nèi)部的理解。不動產(chǎn)包括基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)。
新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產(chǎn)予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據(jù)《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
作為保險資金運(yùn)用法規(guī)的基礎(chǔ)性總綱，已交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹(jǐn)慎，尤其是對險資投資不動產(chǎn)，無論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴(yán)格。其中，與人們普遍預(yù)計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產(chǎn)占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)。在此法規(guī)出臺之后，涉及險資投資不動產(chǎn)細(xì)則的《保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調(diào)控的需要和產(chǎn)業(yè)政策的規(guī)定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進(jìn)行具體規(guī)范，同時確定業(yè)務(wù)流程和操作程序，強(qiáng)化信息披露。
與保監(jiān)會的審慎態(tài)度不同的是，多家保險公司對投資不動產(chǎn)持積極態(tài)度：在實踐層面，多家保險公司已經(jīng)開始積極行動，提早布局。雖然由于細(xì)則尚未出臺，險資投資房地產(chǎn)仍然在運(yùn)轉(zhuǎn)，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險公司標(biāo)志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團(tuán)以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團(tuán)也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年。保險公司購買的物業(yè)就累計達(dá)20萬平方米，以自用名義購入投資性物業(yè)成為保險公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)的主要方式。
此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股票，成為遠(yuǎn)地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍(lán)光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對上述房企的具體項目設(shè)計股權(quán)信托計劃，共同投資優(yōu)質(zhì)項目以及城市綜合體項目。
二、保險資金投資房地產(chǎn)對保險公司自身的影響
(一)有助于進(jìn)一步拓寬投資渠道，分散投資
與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權(quán))9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產(chǎn)品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達(dá)到10.9中國整理％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現(xiàn)基本契合。而不動產(chǎn)投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產(chǎn)，都可以使原有資產(chǎn)組合因資產(chǎn)種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風(fēng)險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。
(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力
在高通脹環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業(yè)的資產(chǎn)組合中大約80％的保險資金配置在固息產(chǎn)品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風(fēng)險的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實物資產(chǎn)，不失為對沖通脹的一種可行手段。
(三)有助于提高投資收益
一方面，在低通脹的環(huán)境下，不動產(chǎn)投資可以作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。提高投資收益率。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不考慮房價本身變化?，F(xiàn)在國內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5％-7％之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。另一方面，保險資金投資保監(jiān)會規(guī)定的房地產(chǎn)項目，特別是廉租房、養(yǎng)老實體等國家重點(diǎn)支持的項目，既能得到國家的支持，風(fēng)險相對比較小，又能獲得可觀的收益，可以說是一個雙贏的合作。
(四)有助于改善保險資產(chǎn)錯配風(fēng)險
從供需影響看未來住宅市場 住宅是受市場各參與方影響最為廣泛的物業(yè)產(chǎn)品。上海住宅需求方面，本地的新增、升級需求以及外來人口購房需求為最主要群體。新增需求從人口的年齡段分布來看，主要為1970―1980年代的人群組建家庭的需求；而升級需求主要為出生于1960年代人群住宅條件改善的需求；至于外來人口的住房需求則以高校畢業(yè)生為主要購買力。研究表明，上海房地產(chǎn)市場近年仍然存在供不應(yīng)求的狀態(tài)。但值得注意的是，1990年代人口僅為1980年代一半左右，而此部分人的住房需求大約在4、5年后才開始逐步旺盛，因此從需求上來說，剛性需求可能將出現(xiàn)嚴(yán)重縮水。
從物業(yè)形式發(fā)掘商業(yè)市場機(jī)會 商業(yè)儼然已成為各開發(fā)商和投資者眼中的香餑餑。從市場參與方來看，眾多開發(fā)商、收購方在選擇商業(yè)物業(yè)時一般首先考慮購物中心，但是目前上海購物中心已經(jīng)呈現(xiàn)出過量開發(fā)態(tài)勢。有研究表明，2007―2010年在建和擬建購物中心41家，建筑面積540 余萬平方米，年均增幅約10%左右，已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，目前并非最佳的投資時機(jī)。然而機(jī)會不是沒有，通過細(xì)分市場，可以發(fā)現(xiàn)都市型購物中心以34%的比重創(chuàng)造了過半的營業(yè)收入，而未來在建和擬建的項目中則以郊區(qū)項目、社區(qū)型購物中心為重點(diǎn)，因此，都市型購物中心依然可作為投資、開發(fā)的首選。
以差異化贏得寫字樓市場 上海寫字樓由于近幾年的市場供需失衡，租金不斷攀升，同時空置率不斷下跌，整個市場勢頭良好。但是在2008年供應(yīng)逐漸攀升之后，市場逐漸進(jìn)入買方市場。未來寫字樓供給主要集中在浦東地區(qū)，供給數(shù)量龐大，預(yù)計將出現(xiàn)過剩趨勢。與此同時，一些郊區(qū)市場的花園辦公、企業(yè)獨(dú)棟等差異化項目，可能將更具投資價值。
謹(jǐn)慎投資酒店市場 隨著上海的國內(nèi)外商務(wù)、會展、旅游地位日益凸顯，刺激了酒店業(yè)的持續(xù)發(fā)展。從2001年到2006年，客房供應(yīng)總量年年兩位數(shù)增長，平均房價穩(wěn)步攀升。由于世博會的帶動，2007年上海高星級酒店形成了井噴態(tài)勢，酒店業(yè)整體入住率呈下降趨勢。同時，錦江之星、如家、莫泰等一大批國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型品牌的崛起，使得經(jīng)濟(jì)性酒店的高性價比被消費(fèi)者普遍認(rèn)同，從而將對星級酒店的客戶資源產(chǎn)生較大的爭奪。預(yù)計未來兩年酒店業(yè)的投資收益率將進(jìn)一步回落，部分酒店可能將處于虧損狀態(tài)，因此酒店投資需要十分謹(jǐn)慎。
城市布局：發(fā)掘中小城市潛力
在房地產(chǎn)開發(fā)大潮中，一線城市早已競爭過度，部分二線城市也正在逐漸走向飽和，更多的待開發(fā)區(qū)域分布在廣大的三線、四線城市。若能在這一時期更早地進(jìn)入這些城市，伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，未來將收益頗豐。而此時進(jìn)入這些等級較低的城市，所具備的優(yōu)勢也較為明顯：
一是競爭力小，當(dāng)?shù)匦∫?guī)模的房產(chǎn)企業(yè)完全不能與大房企相抗衡，無論從產(chǎn)品質(zhì)量、形態(tài)還是營銷推廣手段等方面，大企業(yè)都具備很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。
二是小城市受到的調(diào)控影響不如一線城市大，需求較為穩(wěn)定，多為剛性需求，風(fēng)險較小。
三是當(dāng)?shù)卣畬τ谥科蠛苡衅诖?，愿以更多?yōu)惠的政策支持與配合引進(jìn)大開發(fā)商，以提高整個城市的形象和影響力。
對于三線城市的挑選同樣也要遵循一些原則：如基本的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)成熟度、人均可支配收入等）、都市化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響力等，以判斷是否能消化、消費(fèi)相關(guān)定位產(chǎn)品。如美國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商西蒙集團(tuán)，進(jìn)入中國首站便選擇常熟，除了其背靠長三角這個優(yōu)良區(qū)域外，更主要的原因還在于常熟自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成熟度高。常熟人均GDP高于北京、上海、南京等諸多一、二線城市，綜合排名在三線城市中高居第一，同時其三產(chǎn)比例高達(dá)39%，高于周邊蘇州、昆山等眾多工業(yè)城市。這些因素都是選擇三線城市的判斷依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，
模式選擇：趨利避險
在整個行業(yè)走向低谷的時候，無論是土地還是現(xiàn)成物業(yè)，都有很多值得抄底的機(jī)會，但是各種模式的選擇也都需要深入了解其風(fēng)險與機(jī)會。
澳大利亞是世界上生活水準(zhǔn)最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨(dú)特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會與文化的基礎(chǔ)建設(shè)。澳大利亞的五個大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續(xù)多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質(zhì)量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠(yuǎn)低于其他西方發(fā)達(dá)國家，在澳大利亞的海外人士和訪客們普遍認(rèn)為，這里很有吸引力而且生活很實惠。
另據(jù)2003年的一份行政意見調(diào)查顯示，澳大利亞政府政策的透明度居世界第四位，領(lǐng)先于美國、英國、德國、法國和加拿大。澳大利亞健全、公開、高效和透明的監(jiān)管體系，使其成為世界上政治穩(wěn)定風(fēng)險最低的國家之一。事實上，澳大利亞政府通過積極主動的改變，更進(jìn)一步為海外投資者創(chuàng)造了適合發(fā)展的理想環(huán)境。在政府決策實施效果方面，澳大利亞排名世界第七位，政府體制能夠迅速作出政策調(diào)整，來面對任何經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)。澳大利亞經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了世界經(jīng)濟(jì)衰退、亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，近幾年仍能保持平均GDP3.6％的高速增長。澳大利亞政府通過一系列的服務(wù)和計劃，積極鼓勵與支持海外投資，其中包括不久前修訂的澳大利亞商業(yè)移民計劃。澳洲政府歡迎并鼓勵投資的態(tài)度和穩(wěn)定的政治環(huán)境，為投資者提供了良好的投資環(huán)境和經(jīng)商保障。
此外，從移民政策的發(fā)展看，澳洲近年來一直積極吸引海外專業(yè)人士與成功商業(yè)人士的移民與投資，移民政策相當(dāng)寬松，為有意赴澳投資及發(fā)展的成功人士創(chuàng)造了良好條件。
房市成投資熱點(diǎn)
澳洲的房地產(chǎn)市場已有近百年的歷史，已十分成熟。根據(jù)最新權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計和分析表明，澳洲房地產(chǎn)近40年來平均每7至10年即可增值一倍。近年來，隨著澳洲經(jīng)濟(jì)的不斷攀升和移民配額的大幅度提高，以及政府鼓勵和吸引海外投資的政策，澳洲房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了不可限量的發(fā)展前景。
據(jù)組省房產(chǎn)研究表示，悉尼房產(chǎn)的平均價格已達(dá)50萬元，悉尼地區(qū)的平均房價也首次升至30萬元。這將激勵更多潛在買房者進(jìn)入房產(chǎn)市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產(chǎn)市場將出現(xiàn)平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內(nèi)就突破100萬元。財政廳長Egan表示，這是因為一些大型基建項目如M5高速公路的建成投入使用，幫助提升了悉尼西南區(qū)的房產(chǎn)價值。
澳洲房地產(chǎn)是該地區(qū)長期的支柱產(chǎn)業(yè)，也是投資回報率最高的行業(yè)投資，市場規(guī)模很大，并在過去幾十年中保持了穩(wěn)步快速增長的良好紀(jì)錄。澳洲的樓價平均每7年翻一倍，這已成為澳洲房地產(chǎn)市場的一個基本規(guī)律。澳洲房地產(chǎn)與世界大多數(shù)國家不同，政府不征收遺產(chǎn)稅，可以世代擁有。房地產(chǎn)沒有使用年限，而可獲開發(fā)的土地又越來越少，這正是澳洲房地產(chǎn)不斷受到海外投資者追捧的主要原因之一。
此外，澳大利亞對外匯兌換沒有任何控制，貨幣完全國際化，資金流出、利潤匯出、資本撤回、權(quán)利轉(zhuǎn)讓以及貿(mào)易付款都不受任何管制，因此受到海外包括美國、加拿大等西方發(fā)達(dá)國家投資者的青睞，被評為投資者的“世外桃源”。
投資的最佳時機(jī)
1 引言
20世紀(jì)90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)和得到快速發(fā)展，已成為新的、十分活躍的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時，由于其對國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)政策的敏感性使其成為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。首先是政策對房地產(chǎn)市場投資和消費(fèi)的拉動效應(yīng)，國家先后出臺的一系列稅費(fèi)、簡化手續(xù)等政策刺激了住房消費(fèi)；其次，房地產(chǎn)市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。
但同時我們也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)投資數(shù)量大、投資周期長，涉及的風(fēng)險廣泛復(fù)雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的影響，難以預(yù)測市場未來的走勢。另外房地產(chǎn)投資本身也存在著一些缺陷，如變現(xiàn)能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資成敗的極大不確定性。
作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產(chǎn)投資的主要要素：風(fēng)險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產(chǎn)投資的效果影響。
2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素
風(fēng)險的定義最初出現(xiàn)于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件的不確定性之客觀體現(xiàn)”。目前，風(fēng)險分析在國外房地產(chǎn)投資實踐匯總已得到了廣泛的應(yīng)用，且日益系統(tǒng)化、規(guī)范化。我國是在20世紀(jì)80年代后期開始了風(fēng)險的理論研究。在此之前，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對社會主義經(jīng)濟(jì)風(fēng)險問題一直都是否定和回避的。當(dāng)前，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析在國內(nèi)已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還未真正建立起完善的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析系統(tǒng)[1]。
3 房地產(chǎn)投資的稅收約束
住宅項目從取得土地使用權(quán)到銷售及再次轉(zhuǎn)讓完結(jié)，需要經(jīng)過土地征用、開發(fā)建設(shè)、交易轉(zhuǎn)讓、裝潢和使用等諸多環(huán)節(jié)；涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、教育費(fèi)附加等相關(guān)稅收。
住關(guān)人民的基本生存和生活需要，住宅產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經(jīng)濟(jì)適用性住房建設(shè)政策、個人住房信貸政策、利率調(diào)整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產(chǎn)供需雙方的開發(fā)和購買決策行為產(chǎn)生著影響[2]。
4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險控制
對房地產(chǎn)投資各個過程中的風(fēng)險進(jìn)行識別的基礎(chǔ)上，提出針對性的風(fēng)險防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風(fēng)險控制
投資決策階段需要考慮的風(fēng)險因素最多，風(fēng)險因素對項目的成敗的影響也是最關(guān)鍵的。因此，企業(yè)應(yīng)做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強(qiáng)市場監(jiān)測、提高決策的科學(xué)性。
4.1.3 采用房地產(chǎn)保險的方式來間接降低風(fēng)險。
4.1.4 靈活運(yùn)用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風(fēng)險的控制
在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，一決定或放棄對某一項目的開發(fā)。在征地過程中，應(yīng)主動爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補(bǔ)償問題，統(tǒng)一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項目建設(shè)階段風(fēng)險的控制
強(qiáng)化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經(jīng)營管理階段風(fēng)險的防范和控制
在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷，以充分利用人豐富經(jīng)驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險。
5 房地產(chǎn)投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財活動的事先計劃和安排，以達(dá)到合理合法減輕稅收負(fù)擔(dān)目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經(jīng)營籌劃行為，它以國家法律為依據(jù)，采用經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負(fù)擔(dān)，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
5.1 營業(yè)稅的稅收籌劃
發(fā)生在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，即銷售房地產(chǎn)應(yīng)以房屋售價5%的稅率繳納營業(yè)稅。作為營業(yè)稅的附加，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)也相應(yīng)產(chǎn)生。《營業(yè)稅暫行條例》中規(guī)定：“銷售不動產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅，應(yīng)在不動產(chǎn)所有者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)行為或者單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為發(fā)生時，才進(jìn)行征收。出售者可以通過合理推遲所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間達(dá)到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進(jìn)行稅收籌劃時，增值額是一個關(guān)鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時，關(guān)鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規(guī)定，納稅人既要建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的不同標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此，如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內(nèi)，則可以免繳土地增值稅，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達(dá)到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)制度規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)的借款利息，可記入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計算房地產(chǎn)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)的稅后凈收益。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）30-0158-02
一、房地產(chǎn)市場波動涵義
學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)市場波動并沒有確切的定義，許多學(xué)者將“房地產(chǎn)市場周期”及“房地產(chǎn)市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區(qū)別。簡單來說，房地產(chǎn)市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產(chǎn)市場波動廣義的涵義是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)量表現(xiàn)出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率等方面的波動形成的整體運(yùn)行狀態(tài)。
二、影響房地產(chǎn)市場波動的因素
（一）政策因素
（1）土地政策，土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)與供應(yīng)方式等方面。（2）金融政策，隨著中國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和完善，中央銀行對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)注不斷提高，并運(yùn)用金融政策抑制房地產(chǎn)市場的波動。（3）稅收政策，房地產(chǎn)市場稅收體系包括開發(fā)、交易和保有三個階段，房地產(chǎn)開發(fā)階段的課稅，將會影響房地產(chǎn)商品的供給，調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)并控制投資規(guī)模。房地產(chǎn)稅作為國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的手段之一，在抑制房地產(chǎn)市場波動的實施過程中一直發(fā)揮著積極的作用。政府通過稅收優(yōu)惠、高稅率等多種途徑對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)，并對不法房地產(chǎn)商的投機(jī)行為予以抑制和打擊，對中低收入購房者予以優(yōu)惠或補(bǔ)貼，進(jìn)而平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，降低房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。
（二）經(jīng)濟(jì)因素
（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展是中國房地產(chǎn)市場波動的大背景環(huán)境，兩者之間的高度相關(guān)性被很多學(xué)者證實。一方面，中國經(jīng)濟(jì)的繁榮和衰落影響房地產(chǎn)市場同向變化，呈正相關(guān)，即當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長較快時，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對快速，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長較慢或經(jīng)濟(jì)水平下降時，房地產(chǎn)市場也會受到較大影響，出現(xiàn)萎縮、停滯甚至是倒退；另一方面，這種正相關(guān)并不是同步的，房地產(chǎn)的波動要比經(jīng)濟(jì)變動晚約一年。（2）利率，政府通過調(diào)控利率來調(diào)控房地產(chǎn)市場。一般情況下，利率變動與房地產(chǎn)市場波動呈反方向變化，因為利息率的升高或降低，影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金和房地產(chǎn)市場的價格，進(jìn)而影響房地產(chǎn)供給及消費(fèi)需求。在供給方面，當(dāng)利率下降，開發(fā)商融資較容易，融資成本較低，從而形成的房地產(chǎn)價格較低，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供給增加。在需求方面，由于房地產(chǎn)成本較高，進(jìn)入房地產(chǎn)市場必須獲得一定量的貸款的支持，利率高勢必加大了購房者的貸款成本，從而抑制了對房地產(chǎn)的需求。（3）人均可支配收入，收入的多少決定了消費(fèi)者對房屋的購買能力，對房地產(chǎn)市場的需求起到很大的作用。一般情況下，人均可支配收入與房地產(chǎn)需求呈同方向變化。人均可支配收入不僅直接影響著房屋需求的變化，而且通過調(diào)整銀行貸款的比例影響了利率的變化，從不同的方面引發(fā)房地產(chǎn)市場的波動。
（三）人口因素
人口因素對房地產(chǎn)市場的影響體現(xiàn)在人口數(shù)量及人口質(zhì)量兩個方面，它們對房地產(chǎn)市場的需求影響較大。（1）人口數(shù)量，人口數(shù)量的不斷增長，影響了房屋需求的持續(xù)增長，也決定了對土地的需求量，由此也決定了房地產(chǎn)市場長期波動呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。例如，改革開放之初大量移民涌入中國沿海特區(qū)，人口數(shù)量的增長促進(jìn)了住房的需求，帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。（2）人口結(jié)構(gòu)，人口結(jié)構(gòu)分為年齡結(jié)構(gòu)和性別結(jié)構(gòu)，年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場活動有較大的影響。一般來說，不同的年齡段的消費(fèi)者購房實力不同。年輕人收入較低，多以租房為主，購房置業(yè)能力有限；相反，中老年人收入和積蓄比較豐厚，多以買房為主，住房自有率高。
（四）國際因素
隨著全球一體化的發(fā)展，任何國家的經(jīng)濟(jì)（下轉(zhuǎn)186頁）（上接158頁）發(fā)展都不可能完全擺脫來自其他國家的影響。國際政治、經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)市場波動的影響也日益增強(qiáng)。一個國家對外開放的領(lǐng)域和程度決定了宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場受國際因素影響的大小。中國加入WTO之后，房地產(chǎn)市場也面臨巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。2008年，美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，中國房地產(chǎn)市場也受到了重大影響。
（五）心理因素
心理因素更多的是在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場波動的產(chǎn)生影響，主要體現(xiàn)在預(yù)期、投機(jī)、從眾心理等方面。預(yù)期心理是房地產(chǎn)市場波動的主要動因。對以滿足剛性需求的購買者來說，其購買行為對房地產(chǎn)價格漲跌的預(yù)期所左右；從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，如果預(yù)期未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢不好，則房地產(chǎn)投資將會減少，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動。與之相反，如果預(yù)期未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢良好，則房地產(chǎn)投資將會不斷增加。在房地產(chǎn)市場中，既有投資者又存在投機(jī)者，具有投機(jī)心理的人往往想要在房地產(chǎn)市場波動中謀取利益，從而制造出更大的房地產(chǎn)市場波動。投機(jī)者一般通過囤積、炒地皮、制造假消息等手段謀取利益。從眾心理會形成普遍的樂觀情緒或是悲觀情緒。看到房地產(chǎn)市場一片繁榮，消費(fèi)者便開始紛紛購買房屋等待升值，促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，反之，房地產(chǎn)市場衰退，許多消費(fèi)者便出現(xiàn)悲觀情緒，導(dǎo)致市場進(jìn)入停滯或衰退，這兩方面都導(dǎo)致了市場的波動，悲觀情緒和樂觀情緒反復(fù)交替，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性波動。
三、結(jié)論
抑制房地產(chǎn)市場波動應(yīng)采取綜合性的對策措施，首先，應(yīng)明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，為抑制房地產(chǎn)市場波動提供方向；其次，設(shè)立房地產(chǎn)市場警戒線，確定抑制房地產(chǎn)市場波動的時機(jī)、力度以及手段；再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場需求調(diào)控及管理，完善保障性住房的制度，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)測力度，不斷完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策。
一、文獻(xiàn)綜述
目前國內(nèi)關(guān)于貨幣政策和房地產(chǎn)市場之間關(guān)系的研究大致可以分為兩個方向。
第一個方向,是分析貨幣政策變量對房地產(chǎn)價格的影響。如王來福、郭峰(2007)發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格有長期的持續(xù)正向影響,貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。利率變化對房地產(chǎn)價格有負(fù)向影響,但在其長期動態(tài)影響逐漸減弱,并最終回歸到原點(diǎn)。貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格變化的貢獻(xiàn)率大于利率變化對房地產(chǎn)價格變化的貢獻(xiàn)率。
第二個方向,是研究房地產(chǎn)價格在貨幣政策宏觀傳導(dǎo)機(jī)制中的作用。何平、吳義東(2007)實證分析表明:我國房地產(chǎn)價格與其他主要經(jīng)濟(jì)變量之間存在著密切聯(lián)系,房地產(chǎn)價格有助于預(yù)測未來通貨膨脹。
現(xiàn)有關(guān)于貨幣政策和房地產(chǎn)市場之間關(guān)系的研究更多集中在房地產(chǎn)價格上,較少涉及貨幣政策在房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制。
二、房地產(chǎn)市場中貨幣政策傳導(dǎo)路徑的理論分析
由于房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè),貨幣政策的變動自然會影響到房地產(chǎn)市場的流動性供給。寬松的貨幣政策伴隨的充足流動性供給會刺激房地產(chǎn)市場的投資和消費(fèi),相反,從緊的貨幣政策則會對投資和消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用。貨幣政策對供給的調(diào)控效應(yīng)是短期利率能夠影響房地產(chǎn)建設(shè)的一個重要原因。
價格最終是由供求關(guān)系決定,房地產(chǎn)市場也不例外,房地產(chǎn)市場投資和消費(fèi)形勢的變動必然會帶來房地產(chǎn)價格的改變。房地產(chǎn)價格的改變會通過Tobin Q效應(yīng)渠道、資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)渠道和預(yù)期效應(yīng)等渠道反過來影響房地產(chǎn)市場的供給和需求,房地產(chǎn)市場形勢的變化又會要求貨幣政策做出相應(yīng)的調(diào)整。貨幣政策通過供求層面?zhèn)鬟f到價格,價格再通過與投資和消費(fèi)的相互作用為貨幣政策進(jìn)一步調(diào)整提供依據(jù),貨幣政策正是通過這樣的方式在房地產(chǎn)市場中傳導(dǎo)并實現(xiàn)相關(guān)的政策意圖。
三、基于VAR模型的實證分析
實證結(jié)果顯示,信貸總量指標(biāo)對房地產(chǎn)供給和需求指標(biāo)并沒有顯著影響。嘗試把信貸總量指標(biāo)替換為全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中“國內(nèi)貸款”的數(shù)據(jù),實證結(jié)果沒有顯著的改善。這樣的結(jié)果是由兩方面原因造成:
首先,雖然資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)對信貸資金有比較大的需求,就我國信貸總量而言,房地產(chǎn)業(yè)所占比例并不很大。
其次,房地產(chǎn)業(yè)的資金來源并不局限于信貸資金,還有自有資金、外資、預(yù)收款等,信貸資金所占比例有限。
貨幣供應(yīng)量指標(biāo)僅對房地產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生影響,對需求則沒有顯著影響,這和我國之前的房地產(chǎn)市場運(yùn)行實際也是吻合的。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程以及對房價上漲的預(yù)期等因素,我國房地產(chǎn)市場存在著旺盛的需求,幾乎是有多少供給就有多少實現(xiàn)的需求,表現(xiàn)在模型中就是貨幣政策對房地產(chǎn)市場需求調(diào)節(jié)作用不顯著,房地產(chǎn)市場的供給決定了房地產(chǎn)市場實際實現(xiàn)的需求。在這樣一個需求龐大而供給有限的市場中,由需求推動的一個上升的房地產(chǎn)價格趨勢也就自然形成。
四、結(jié)語
運(yùn)用VAR模型實證分析了貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)路徑及其效果。結(jié)果顯示:信貸政策對我國房地產(chǎn)市場的供給和需求沒有顯著的影響,貨幣供應(yīng)量能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的供給層面起到調(diào)節(jié)作用;貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場中遵循“貨幣供應(yīng)量――房地產(chǎn)供給(投資)――房地產(chǎn)需求(消費(fèi))――房地產(chǎn)價格”這樣的傳導(dǎo)路徑,但是貨幣政策的整體傳導(dǎo)效率不高。
與目前關(guān)于貨幣政策和房地產(chǎn)市場關(guān)系的大多數(shù)研究不同,關(guān)注的重點(diǎn)并不在房地產(chǎn)價格,而是嘗試研究貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)路徑及其效果。在實證數(shù)據(jù)的選擇方面,沒有選擇投資額、銷售額這樣的總量指標(biāo),用商品房新開工面積和商品房銷售面積分別表示房地產(chǎn)市場的供給和需求,可以剔除房地產(chǎn)價格等物價變動的干擾,更好地反映房地產(chǎn)市場的供求狀況。只是對貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部的具體傳導(dǎo)路徑及其效果進(jìn)行了實證分析,對這樣的傳導(dǎo)路徑和效果的形成原因以及該如何優(yōu)化貨幣政策在房地產(chǎn)市場內(nèi)部的傳導(dǎo)機(jī)制,還需要做進(jìn)一步的研究。
參考文獻(xiàn)
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受到國際金融危機(jī)的影響，我國近些年以來的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了很大的問題，這就集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的市場價格逐漸出現(xiàn)了下降的趨勢，一些房地產(chǎn)產(chǎn)品成交率也呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢。為此，政府要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格管制，也就是宏觀調(diào)控。但是，關(guān)于一些政府要不要拯救房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)存在著諸多的歧義。一方面，人們認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場對于平常人來說是比較高的，另外一方面認(rèn)為我國需要緊急啟動房地產(chǎn)市場，這是由于我國的房地產(chǎn)能夠有效促進(jìn)我國相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的回升也標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。
1 對我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)形勢分析
對于我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)，特別是自從2008金融危機(jī)以來，我國政府逐步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，這不僅可以有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。還可以帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而準(zhǔn)確的市場形勢分析是進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)，在我國的學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)專家看來，對我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)形勢存在著諸多的分歧，一般存在著各種說法；例如，“泡沫經(jīng)濟(jì)論”以及“基本健康論”和“無泡沫論”這幾種不同的觀點(diǎn)，為此，筆者要能夠從以下幾個方面進(jìn)行逐一探討，去理清當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的形勢。
（一）從房地產(chǎn)市場的總供給和總的需求量來看。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展和完善，我國商品房供需量上總體是處于平衡的狀態(tài)。但是進(jìn)入到新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供應(yīng)與需求、投資和消費(fèi)共進(jìn)的局面。但是我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)關(guān)系上還是存在著不少的問題。在對于商品房的供應(yīng)關(guān)系上，目前，我國對房地產(chǎn)市場中商品房的投資需求主要體現(xiàn)在正常需求、被動需求以及投機(jī)需求和投資需求這四種。其中對于我國的房地產(chǎn)市場普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現(xiàn)象中看出其中的問題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產(chǎn)市場的真實需求情況，
（二）我國房地產(chǎn)市場上有些上升速度太快，漲幅速度超過市場上的預(yù)期，在對近三年以來，我國房地產(chǎn)市場的漲幅速度超過人們的想象預(yù)期，這些就成為了我國房地產(chǎn)市場中突出的問題。根據(jù)我國的相關(guān)數(shù)據(jù)，在2004年以來，我國興建的商品房的銷售價格上漲14%，到2005年以來，全國的房價逐漸上漲了15%以上，這些數(shù)據(jù)都充分表明，我國房地產(chǎn)市場價格的上漲速度已經(jīng)超過人們的預(yù)期，這些都將加重購房者的負(fù)擔(dān)，從而為以后的房價大起大落隱含了后患。
（三）從我國房地產(chǎn)市場中的供需結(jié)構(gòu)上看，我國房地產(chǎn)市場中對于各類商品房的供求結(jié)構(gòu)來看，目前我國各種房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對來說是比較小的，這些都與居民的收入結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平都存在一定的差異性，兩者之間產(chǎn)生了嚴(yán)重的供求矛盾。住房供給結(jié)構(gòu)的失調(diào)也是住房價格上急速上升的一個重要原因。
2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的分析
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場所存在的問題，已經(jīng)引起了中央政府的高度重視，只有堅決抑制我國房地產(chǎn)市場的過熱的現(xiàn)象，堅決抑制房價過快增長這已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控發(fā)展的重要內(nèi)容，為此，我國相關(guān)的政府部門已經(jīng)采取了相關(guān)的措施來加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。針對我國一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資過熱的情況，我國政府必須要對此做出相關(guān)的指示。在我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策實踐和理論還不是運(yùn)用很熟練，仍然需要在不斷的探索實踐過程中加強(qiáng)宏觀調(diào)控的研究。
（一）建立房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控體系
在對我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要能夠以國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際情況進(jìn)行仔細(xì)分析和研究，這樣更好地為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控打下基礎(chǔ)。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以對房地產(chǎn)的發(fā)展起到很強(qiáng)的制約性，所以，要能夠切實做好房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，這就必須要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)密地監(jiān)控，并對市場預(yù)期做出科學(xué)和理性的分析，做好是對房地產(chǎn)市場制定近期、中期和遠(yuǎn)期的分析，這樣對我國未來房地產(chǎn)市場的兩年之內(nèi)可以進(jìn)行有效的監(jiān)管，從而能夠切實保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的及時性，對于制定房地產(chǎn)市場規(guī)范的五年，這就必須要能夠組織相關(guān)的房地產(chǎn)市場專家和學(xué)者進(jìn)行科學(xué)地分析和探討來共同完成。通過對房地產(chǎn)市場的中長期經(jīng)濟(jì)形勢做出有效判斷，就可以對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的走向能夠有所了解，從而能夠?qū)ξ覈姆康禺a(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)形勢做到初步把握，使得宏觀調(diào)控更加準(zhǔn)確。
（二）準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)發(fā)展的階段性和周期性
通過對房地產(chǎn)市場的發(fā)展的復(fù)蘇、繁榮以及蕭條時期的把握，可以對我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)做出一個長期的、總體性的認(rèn)識，能夠有效避免對房地產(chǎn)市場形式做出準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識，這是對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控的關(guān)鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時，可以將調(diào)控的重點(diǎn)放到促進(jìn)合理需求上，通過抑制過度的消費(fèi)需求，依法打擊不合理的短期房價炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對房地產(chǎn)市場的盲目性，當(dāng)對我國房地產(chǎn)市場處于低谷時，這就需要能夠采取相關(guān)的刺激消費(fèi)來對房地產(chǎn)市場形成有效的提升作用，從而鼓勵投資與開發(fā)的調(diào)控措施，這樣可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。在實際監(jiān)控工作中，要能夠切實注重房地產(chǎn)市場的周期性，防止硬套房地產(chǎn)市場的周期性，切實做好房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的著陸，有效避免宏觀調(diào)控的“急剎車”所造成房地產(chǎn)市場的大起大落。
（三）建立健全我國房地產(chǎn)市場的信息公開制度，
加強(qiáng)我國對房地產(chǎn)市場的輿論引導(dǎo)和市場監(jiān)測，不斷增強(qiáng)政策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產(chǎn)市場中的運(yùn)行機(jī)制和市場信息標(biāo)明制度，通過向社會市場運(yùn)行信息，建立土地成交以及商品房價格標(biāo)示制度，能夠不斷加強(qiáng)社會中各個有關(guān)部門的信息溝通與整理，從而能夠形成一個透明、公正的房地產(chǎn)市場環(huán)境，能夠積極引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)行投資和消費(fèi)。另外還要能夠不斷加強(qiáng)對市場透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房價的行為。
（四）整頓和規(guī)范相關(guān)的房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為
要能夠嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場進(jìn)入，依據(jù)相關(guān)的法律，對一些違法違規(guī)的銷售行為進(jìn)行嚴(yán)管嚴(yán)追。對一些虛假合同和囤積房源的行為要對相關(guān)的人員進(jìn)行查處，特別是要注意對一些不實的房價消息和銷售行為進(jìn)行依法取締，并及時向社會各界進(jìn)行公布。加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管力度，調(diào)整房地產(chǎn)市場的資金供應(yīng)量，通過調(diào)整商業(yè)銀行的存款以及利率等一系列的措施來減少房地產(chǎn)市場的貨幣供應(yīng)量，從而可以有效降低房地產(chǎn)市場的大起大落。
3 結(jié)語
要建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系，不斷加強(qiáng)我國對房地產(chǎn)市場的輿論引導(dǎo)和市場監(jiān)測，增強(qiáng)政府部門決策的透明度。積極運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產(chǎn)市場中的運(yùn)行機(jī)制和市場信息標(biāo)明制度，只有這樣，才能不斷促進(jìn)和強(qiáng)化我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。
