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時間：2023-06-07 09:02:29
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Keywords: operating budget; budget; real estate;
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
一、關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營預(yù)算管理特點
(一)企業(yè)發(fā)展的較大保障之一
眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的由于項目資金的投入數(shù)目較大，參與方較多，從而使得利益關(guān)系較為復(fù)雜。并且由于房地產(chǎn)的建設(shè)工期較為長，使得房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)較多的市場風(fēng)險。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在做投資經(jīng)營預(yù)算方面時，不僅僅需要緊緊考慮常規(guī)預(yù)算內(nèi)容，還需要進(jìn)行較為科學(xué)詳細(xì)的市場分析以及市場定位，從而能夠在一定程度上減少市場風(fēng)險，保證企業(yè)的利潤，為房地產(chǎn)企業(yè)籌集建設(shè)資金提供更加科學(xué)合理的參考依據(jù)，使得企業(yè)能夠更好地可持續(xù)發(fā)展。
(二)房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理難度較大
眾所周知，我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)的投資經(jīng)營預(yù)算方面的規(guī)劃時，由于考慮因素較多，項目工程復(fù)雜，使得一些關(guān)于投資經(jīng)營項目的處理問題較為復(fù)雜。
1、關(guān)于建筑工程項目上一些矛盾
因為房地產(chǎn)項目的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不能夠?qū)崿F(xiàn)收入與支出的同步與協(xié)調(diào)。產(chǎn)生這種矛盾的主要原因就是由于房地產(chǎn)項目自身的特殊性，眾所周知房地產(chǎn)項目的工期普遍較長、項目資金規(guī)模較大，這就使得一旦當(dāng)合作方確定了房地產(chǎn)項目，則必須根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定隨工程進(jìn)度支付相應(yīng)的工程款，這就使得支出呈現(xiàn)出明顯的剛性。但是企業(yè)的經(jīng)營收入?yún)s不能給予較大的保證，房地產(chǎn)經(jīng)營項目的收款主要方式是分期付款、長期借貸。這就使得企業(yè)的收入的軟性與支出的剛性會產(chǎn)生較多的矛盾，并且還需要處理在成本費用與收入的匹配上的一些特殊問題。
2、數(shù)據(jù)與現(xiàn)實狀況存在差異
根據(jù)一些市場調(diào)查顯示，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠較好甚至超額完成銷售業(yè)務(wù)，則會采取預(yù)售的銷售方式，并與購買者達(dá)成相關(guān)的購買協(xié)議。而此時房地產(chǎn)企業(yè)則需要根據(jù)收入確認(rèn)的相關(guān)原則，待項目竣工驗收合格后并與客戶辦理相關(guān)移交手續(xù)之后，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠計算出該部分房產(chǎn)的銷售收入以及利潤。這就使得容易產(chǎn)生一些問題，會計核算期間與項目開發(fā)周期不能夠較好的保持同步，從而使得利潤表所體現(xiàn)出來的相關(guān)利潤與房地產(chǎn)企業(yè)的真實的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)不一致。雖然這種現(xiàn)狀屬于時間性差異可以進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整工作，但是仍然會對一些企業(yè)的相關(guān)決策者做出正確的經(jīng)營決策產(chǎn)生較大困難，不利于企業(yè)反正出真實的實力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃投資經(jīng)營預(yù)算時存在的問題
(一)沒有形成對投資經(jīng)營預(yù)算的重要性的認(rèn)識
就根據(jù)當(dāng)前的一些狀況表示，我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)預(yù)算管理沒有較為準(zhǔn)確的定位，而是把重點放在于市場開拓以及市場營銷相關(guān)的工作，將預(yù)算管理的考核結(jié)果直接與開發(fā)成本費用的節(jié)約或超支掛鉤，任何獎懲與該指標(biāo)結(jié)合，雖然做到了縮小開支、節(jié)約資金，但是無法為企業(yè)提供一些有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略思想的意見。并且一些企業(yè)在對自身內(nèi)部的機構(gòu)設(shè)置以及相關(guān)人員安排上，也沒有體現(xiàn)出相關(guān)投資經(jīng)營預(yù)算管理的指導(dǎo)思想，就只是僅僅安排財務(wù)部門負(fù)責(zé)該部分管理工作，而其它部門例如銷售以及研發(fā)等相關(guān)部門卻沒有較多的參與到預(yù)算編制的相關(guān)工作。
(二)投資預(yù)算管理缺乏長遠(yuǎn)策略
就我國目前房地產(chǎn)情況來看，我國絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到應(yīng)該借助投資經(jīng)營預(yù)算來幫助企業(yè)進(jìn)行一些相關(guān)的經(jīng)營決策上的指導(dǎo)，從而能夠提高企業(yè)在市場上的地位。但是由于一些局限性，使得一些企業(yè)在制定投資經(jīng)營預(yù)算并沒有與企業(yè)的長期發(fā)展相匹配。一些房地產(chǎn)企業(yè)的投資預(yù)算偏向于重年度預(yù)算，對項目預(yù)算沒有給予較大的重視。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目開展后，對市場條件變化引起的宏微觀影響可能僅由決策層做出直接的調(diào)整計劃，而未結(jié)合企業(yè)的預(yù)算方案進(jìn)行修訂，視野比較狹窄，而且方案的實效性也將喪失。在年度決算時，當(dāng)初制定的預(yù)算方案已經(jīng)與實際經(jīng)營情況嚴(yán)重脫離。如果一直這樣下去，則會對企業(yè)帶來一定錯誤的引導(dǎo)，并不利于投資經(jīng)營預(yù)算在企業(yè)中的發(fā)展。
(三)預(yù)算管理機制不是很完善
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，而項目工程一般采取承包的經(jīng)營方式。這就使得需要承包單位編制相關(guān)項目的項目預(yù)算。由于項目預(yù)算的涉及的企業(yè)較多，這就使得在進(jìn)行相關(guān)的企業(yè)信息整合、預(yù)算編制以及執(zhí)行、考核方面存在一些較多的麻煩。而且就我國目前的承包經(jīng)營項目的預(yù)算管理沒有較完善的規(guī)范制度，而編制方法也不是較為科學(xué)，從而使得整個預(yù)算方案的科學(xué)性不足。
三、關(guān)于提高投資經(jīng)營預(yù)算編制的相關(guān)措施
(一)樹立相關(guān)正確的理念
眾所周知，要想使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營預(yù)算起到其應(yīng)該發(fā)揮的最大作用，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須對投資經(jīng)營預(yù)算有著正確的認(rèn)識，才能夠從根本上意識到投資預(yù)算經(jīng)營方面的重要性。其次，相關(guān)人員應(yīng)該提高自身的專業(yè)素質(zhì)，從而能夠較好的優(yōu)化組織機構(gòu)的建設(shè)，并且要由全面預(yù)算管理委員會制定具體符合企業(yè)自身文化以及特殊要求的管理要求以及預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，并且應(yīng)該要求預(yù)算管理辦公室負(fù)責(zé)相關(guān)規(guī)章的執(zhí)行以及考核。
(二)建立完整編制方法以及相關(guān)依據(jù)
房地產(chǎn)企業(yè)要想取得可持續(xù)發(fā)展，則需要該借鑒和學(xué)習(xí)一些較為先進(jìn)的投資經(jīng)營預(yù)算的管理經(jīng)驗，并且應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)自身特色的發(fā)展戰(zhàn)略要求和項目特點從而能夠制定出符合企業(yè)自身特點的投資經(jīng)營預(yù)算管理的相關(guān)操作步驟。相關(guān)規(guī)范內(nèi)容不僅僅應(yīng)該包括預(yù)算方案編制的前期的市場調(diào)研與數(shù)據(jù)收集處理，還應(yīng)該包括項目開發(fā)過程中的相關(guān)監(jiān)管、立項銷售的績效考核等。并且房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該選擇適合企業(yè)特點和需要的預(yù)算管理模式。更重要的是，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資預(yù)算需要以投資作為起點，相關(guān)部門不僅僅應(yīng)該將工作重點放在對現(xiàn)金流預(yù)算管理上，還應(yīng)該結(jié)合與現(xiàn)金流有關(guān)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析，才能夠使得數(shù)據(jù)得到較好的應(yīng)用。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營預(yù)算則應(yīng)該是以銷售為起點，需要實現(xiàn)目標(biāo)利潤作為只要的知道思想，從而能夠較好的控制成本等各項影響因素。所以企業(yè)需要按照企業(yè)自身的特點，從而能夠較好地選擇恰當(dāng)?shù)木幹品椒ǎ⒕幹瓶茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算方案。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇滾動預(yù)算的測算方法，根據(jù)企業(yè)的要求，從而設(shè)計和建立多層次的表格體系，使得企業(yè)的不同項目又能夠較好地套用，同時也能夠滿足不同的預(yù)算編制要求。并且這種測算方法具有較好的體現(xiàn)投資經(jīng)營預(yù)算的連續(xù)性和動態(tài)性，使得相關(guān)人員能夠更好的制定出更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠媱?，從而能夠在一定程度上保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
優(yōu)化考核體系，強化預(yù)算管理
由于房地產(chǎn)項目的特殊性，使得在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，利潤能否較大程度的保證是有多方面因素決定的。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅將目光停留在投資經(jīng)營預(yù)算方案的編制與規(guī)劃上，還應(yīng)該加強對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與考核方面的管理力度。而一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行一些關(guān)于考核預(yù)算指標(biāo)執(zhí)行情況時，相關(guān)管理人員則可以采用關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)等方法，從而能夠使得企業(yè)針對不同運營部門制定不同的指標(biāo)權(quán)重體系，能夠更好地優(yōu)化各個部門的相關(guān)工作進(jìn)展情況，從而能夠更好地保證企業(yè)的投資經(jīng)營目標(biāo)順利實現(xiàn)。
參考文獻(xiàn):
“產(chǎn)業(yè)集群，是指集中于一定區(qū)域內(nèi)，特定產(chǎn)業(yè)的眾多具有分工合作關(guān)系、不同規(guī)模等級的企業(yè)、與其發(fā)展有關(guān)的各種機構(gòu)、組織等主體，通過縱橫交錯的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系緊密聯(lián)系的一種新型空間經(jīng)濟(jì)組織形式”（任際、馬吉吉，2012）。產(chǎn)業(yè)集群是在產(chǎn)、供、銷、技術(shù)、服務(wù)等方面存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的諸多企業(yè)、機構(gòu)，在某一區(qū)域內(nèi)的有機結(jié)合，因此“空間集聚”是產(chǎn)業(yè)集群的首要特征，研究產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展就必須研究其空間布局問題。
依托區(qū)域優(yōu)勢布局產(chǎn)業(yè)集群
研究表明，產(chǎn)業(yè)集群的產(chǎn)生和發(fā)展與區(qū)域特色有密切的聯(lián)系?！熬哂邢嗤蛳嗨铺卣鞯漠a(chǎn)業(yè)在市場機制的驅(qū)動下向要素資源豐富或區(qū)位優(yōu)勢突出的地區(qū)集中，最終形成產(chǎn)業(yè)集群”（孫霞，2009）。所以，某一區(qū)域特有的資源稟賦成為吸引產(chǎn)業(yè)集聚的前提條件，為產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。波特指出，“應(yīng)加強和建立現(xiàn)存的和正在出現(xiàn)的簇群，而不是努力去創(chuàng)造一個全新的簇群”（金麗紅，2008）。即，培育產(chǎn)業(yè)集群要以區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)勢要素為依托，而不是憑空規(guī)劃布局；失去區(qū)域優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)集群便成為“空中樓閣”。
因此，產(chǎn)業(yè)集群要根植于特定區(qū)域的相對資源要素優(yōu)勢，是區(qū)域的特色資源稟賦孕育了特定的產(chǎn)業(yè)集群。并非所有地區(qū)都適合大規(guī)模工業(yè)化開發(fā)，否則會造成經(jīng)濟(jì)與人口、資源、環(huán)境的沖突。不同的國土空間應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的資源稟賦確定其發(fā)展定位，產(chǎn)業(yè)集群布局必須立足于特定區(qū)域的發(fā)展定位，與空間優(yōu)勢相吻合，將空間優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，否則產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展必將遭遇瓶頸，空間資源稟賦也將被破壞。
依據(jù)主體功能區(qū)規(guī)劃布局產(chǎn)業(yè)集群
《國務(wù)院關(guān)于編制全國主體功能區(qū)規(guī)劃的意見》提供了科學(xué)的區(qū)域規(guī)劃法，即“根據(jù)區(qū)域的資源環(huán)境承載能力和發(fā)展?jié)摿澏ㄖ黧w功能區(qū)的區(qū)域定位方法”（朱傳耿、馬曉冬，2007）。
主體功能區(qū)規(guī)劃將區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史、自然資源承載能力、人力資源結(jié)構(gòu)、環(huán)境狀況作為區(qū)域規(guī)劃的綜合指標(biāo)，將國土空間劃分為優(yōu)化開發(fā)、重點開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)四類主體功能區(qū)，明確了不同主體功能區(qū)的發(fā)展方向和發(fā)展重點。優(yōu)化開發(fā)區(qū)集中發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高自主創(chuàng)新能力；重點開發(fā)區(qū)主要承接傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)大規(guī)模工業(yè)化和城鎮(zhèn)化；限制開發(fā)區(qū)主要進(jìn)行資源和環(huán)境的養(yǎng)護(hù)，并可適當(dāng)發(fā)展與資源、環(huán)境相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)；禁止開發(fā)區(qū)不允許發(fā)展任何經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，集中力量進(jìn)行資源和環(huán)境養(yǎng)護(hù)。
主體功能區(qū)規(guī)劃要求打破老工業(yè)基地長期以來形成的“工業(yè)經(jīng)濟(jì)一元化”發(fā)展模式，打破單純追求經(jīng)濟(jì)效率的思維方式，從各個區(qū)域的資源稟賦出發(fā)，以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度明確其發(fā)展定位，因地制宜地布局產(chǎn)業(yè)集群，走出一條經(jīng)濟(jì)、人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)的多元化發(fā)展道路。
主體功能區(qū)規(guī)劃為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群布局奠定了基礎(chǔ)。在沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)，產(chǎn)業(yè)集群作為一種新的空間經(jīng)濟(jì)組織形式，已經(jīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)增長極。目前，由于某些地方政府過于注重短期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，布局產(chǎn)業(yè)集群時忽視了不同主體功能區(qū)的資源稟賦狀況，已經(jīng)造成了建設(shè)用地緊張、資源環(huán)境遭到破壞等制約產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的問題。
因此，有必要依據(jù)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各區(qū)縣的資源稟賦，確定其主體功能定位，并以此為基礎(chǔ)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群空間布局。2010年，國務(wù)院批準(zhǔn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)“新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)”，要求經(jīng)濟(jì)與人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。這是對沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)各區(qū)縣依據(jù)其主體功能定位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群空間布局，走多元化發(fā)展道路的具體要求。
地方預(yù)算法規(guī)對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群布局的作用
弗里德曼認(rèn)為，“區(qū)域政策處理的是區(qū)位問題，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展‘在什么地方’”；C.羅杰（C.Roger）認(rèn)為，區(qū)域政策是“所有旨在改善經(jīng)濟(jì)活動地理分布的公共干預(yù)”（賴東華，2008）?？梢?，區(qū)域政策是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間布局的重要手段。區(qū)域政策有多種表現(xiàn)形式，預(yù)算法規(guī)具有強大的財政資金配置功能，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群布局方面必然能發(fā)揮不可替代的作用。
由于沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展歷史較短，經(jīng)濟(jì)主體對產(chǎn)業(yè)集群與區(qū)域資源稟賦之間的互動關(guān)系的理解尚不深入。如果完全依賴市場自發(fā)調(diào)節(jié)，在相當(dāng)長的時期內(nèi)將難以實現(xiàn)依托區(qū)域資源稟賦優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群布局的目標(biāo)。
而且，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群屬于“后發(fā)型”產(chǎn)業(yè)集群，政府的財政資金支持是其形成和發(fā)展的關(guān)鍵因素，因此預(yù)算法規(guī)對優(yōu)化沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)集群布局具有更為重要的作用。
目前，有學(xué)者從主體功能區(qū)的類型入手，提出了差別化的財政政策，“優(yōu)化開發(fā)區(qū)適用創(chuàng)新型財稅政策，重點開發(fā)區(qū)適宜激勵型財稅政策，限制開發(fā)區(qū)適用支持—補償型財稅政策，禁止開發(fā)區(qū)適宜保障—補償型財稅政策”（賈康，2009）。還有學(xué)者“從環(huán)境稅、政府采購、轉(zhuǎn)移支付、公共基礎(chǔ)設(shè)施、稅式支出等”（龔志堅，2010）政策出發(fā)，對四類主體功能區(qū)進(jìn)行了財稅政策設(shè)計。但是，尚未廣泛開展依托區(qū)域資源稟賦優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群布局的地方預(yù)算法規(guī)研究。
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)應(yīng)當(dāng)抓住國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)“新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)”的契機，成為老工業(yè)基地體制機制創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)，通過地方預(yù)算法規(guī)的創(chuàng)新，打開優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群空間布局的新局面。
優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群空間布局的地方預(yù)算法規(guī)完善策略
（一）完善地方預(yù)算法規(guī)的原則
促進(jìn)區(qū)域差別化發(fā)展的原則。主體功能區(qū)規(guī)劃旨在改變以經(jīng)濟(jì)效率作為區(qū)域發(fā)展程度唯一衡量指標(biāo)的觀念，采用經(jīng)濟(jì)、社會、文化、自然資源和環(huán)境保護(hù)等多重指標(biāo)衡量區(qū)域發(fā)展程度。因此，各區(qū)縣應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身的空間優(yōu)勢，即區(qū)域資源稟賦，布局產(chǎn)業(yè)集群，走多元化、特色化發(fā)展道路。所以，地方預(yù)算法規(guī)應(yīng)當(dāng)避免“一刀切”，要允許差別化的預(yù)算制度存在，使地方預(yù)算法規(guī)為不同區(qū)縣依據(jù)自身的發(fā)展方向和發(fā)展重點優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群空間布局提供有針對性、傾向性的預(yù)算支持。
保障基本公共服務(wù)均衡供給的原則。依據(jù)主體功能區(qū)規(guī)劃，不同區(qū)縣的空間優(yōu)勢不同，主體功能定位不同，適合布局的產(chǎn)業(yè)集群則不同。有些區(qū)縣甚至不適宜布局創(chuàng)造直接經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)業(yè)集群，不可避免地造成地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異。限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)以資源環(huán)境養(yǎng)護(hù)為發(fā)展重點，需要放棄本位經(jīng)濟(jì)利益，基本公共服務(wù)供給能力較弱。但是，“財政法對財政分配具有更為直接和具體的影響，即財政法正義性直接介入財政分配與再分配的公平公正以及對社會需要的公共產(chǎn)品分配的公平公正”（任際，2011）。作為財政法的重要組成部分，地方預(yù)算法規(guī)應(yīng)當(dāng)以保障基本公共服務(wù)均衡供給為原則。
（二）完善地方預(yù)算法規(guī)策略
1.預(yù)算支出方面。在配置預(yù)算資金時，不同區(qū)縣應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的空間優(yōu)勢，吸引與區(qū)縣資源稟賦相適宜的特色產(chǎn)業(yè)集聚。
首先，預(yù)算支出應(yīng)當(dāng)用于加強相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。勞動力密集區(qū)縣要加強城市生活基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)，為勞動密集型產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展創(chuàng)造條件；技術(shù)密集區(qū)縣要加強研發(fā)機構(gòu)、科技成果轉(zhuǎn)化中介機構(gòu)等建設(shè)，為科技型產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展創(chuàng)造條件；森林或水資源集中區(qū)縣要加強環(huán)境保護(hù)和資源養(yǎng)護(hù)設(shè)施建設(shè)。具體的預(yù)算支出方式可以采取專項建設(shè)撥款。其次，預(yù)算支出還要用于加強投資軟環(huán)境建設(shè)。支持具有區(qū)縣特色的產(chǎn)業(yè)科研項目，支持“產(chǎn)研”合作；支持學(xué)校和培訓(xùn)機構(gòu)以“產(chǎn)學(xué)”合作方式培養(yǎng)地區(qū)緊缺人才。具體的預(yù)算支出方式可以采取專項科研基金或?qū)ｍ椚瞬排囵B(yǎng)基金。最后，預(yù)算支出還要支持符合區(qū)縣空間優(yōu)勢的企業(yè)及其配套機構(gòu)落戶和發(fā)展。具體的預(yù)算支出方式可以采取專項貸款擔(dān)保等。
2.預(yù)算資金使用方面。預(yù)算資金配置到位后，是否能發(fā)揮促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)化布局的作用，還取決于預(yù)算資金的使用狀況。地方財政部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督預(yù)算資金使用單位按照規(guī)定的用途使用資金。此外，需要健全國庫集中支付制度和國庫動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)。只有這樣，才能實現(xiàn)對預(yù)算資金使用管理到單位、到項目，才能夠全面掌握預(yù)算資金的流向和金額。對不符合區(qū)域發(fā)展定位的財政資金使用要求將不予撥款，防止預(yù)算部門和預(yù)算單位為追求短期經(jīng)濟(jì)效率擠占、挪用發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群的專項資金。
3.預(yù)算監(jiān)督方面。因為預(yù)算資金使用是專業(yè)性較強的活動，而且預(yù)算信息由預(yù)算部門和預(yù)算單位掌握，所以常規(guī)的人大和財政部門監(jiān)督存在較大的局限性。事實上，外部監(jiān)督的效力都不及內(nèi)在約束和激勵機制?？冃ьA(yù)算制度就是這樣一種約束和激勵機制。我國財政部預(yù)算司認(rèn)為，績效預(yù)算是一種以目標(biāo)為導(dǎo)向的預(yù)算，它是以政府部門目標(biāo)實現(xiàn)程度為依據(jù)，進(jìn)行預(yù)算編制、控制以及評價的預(yù)算管理模式。與投入預(yù)算相比，績效預(yù)算將預(yù)算的結(jié)果作為控制政府預(yù)算的重要指標(biāo)。
因此，應(yīng)當(dāng)建立預(yù)算績效評價指標(biāo)體系，評價各預(yù)算部門和預(yù)算單位的預(yù)算績效目標(biāo)實現(xiàn)程度，并據(jù)此決定下一年度的預(yù)算資金配置，使預(yù)算資金成為一種“潛在利益”。只有這樣，才能約束和激勵預(yù)算部門和預(yù)算單位合理使用預(yù)算資金，努力實現(xiàn)績效目標(biāo)。
需要注意的是，績效評價指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)具有可操作性和差別性。不同區(qū)縣的空間優(yōu)勢不同，適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群也不同。不能一味以經(jīng)濟(jì)效益為指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同區(qū)縣的資源稟賦狀況，設(shè)計經(jīng)濟(jì)、社會、文化、自然資源和環(huán)境保護(hù)等多重因素相結(jié)合，以某種因素為重點的績效評價指標(biāo)體系。旨在考查不同區(qū)縣的相關(guān)預(yù)算部門和預(yù)算單位是否能夠有效地運用預(yù)算資金，優(yōu)化本地區(qū)產(chǎn)業(yè)集群空間布局，使其與區(qū)縣資源稟賦相適應(yīng)。
4.地區(qū)間轉(zhuǎn)移支付方面。由于區(qū)縣空間優(yōu)勢不同，有些區(qū)縣需要承擔(dān)資源環(huán)境養(yǎng)護(hù)的重任，不適宜布局經(jīng)濟(jì)效益突出的產(chǎn)業(yè)集群。這些區(qū)縣犧牲了本位經(jīng)濟(jì)利益，而且還要將有限的財政資金用于資源環(huán)境養(yǎng)護(hù)，造成財政資金短缺。為了保障基本公共服務(wù)的均衡供給，應(yīng)當(dāng)遵循“受益原則”，要求從資源環(huán)境養(yǎng)護(hù)中受益的其他區(qū)縣以轉(zhuǎn)移支付的方式，彌補上述區(qū)縣的財力不足。這是一種地區(qū)之間的橫向轉(zhuǎn)移支付。
綜上所述，根據(jù)主體功能區(qū)規(guī)劃，依托區(qū)域資源稟賦優(yōu)化產(chǎn)業(yè)集群布局，是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、人口、資源可持續(xù)發(fā)展的必由之路。發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群是具有顯著地方特色的事務(wù)，因此地方預(yù)算擔(dān)負(fù)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群合理布局的職能。然而，目前地方預(yù)算具有較強的“行政主導(dǎo)性”，地方政府和相關(guān)部門、單位的“短視性”、“機會主義傾向”極易使產(chǎn)業(yè)集群成為追求短期經(jīng)濟(jì)利益的工具，因此，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群與區(qū)域資源稟賦相符合為根本目標(biāo)，完善地方預(yù)算法規(guī)，對產(chǎn)業(yè)集群健康發(fā)展具有重要的保障作用。
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對于人生，曾經(jīng)的我，沒有過多的考慮，那時候總想，生活也許就是一個七日接著又一個七日，但當(dāng)物質(zhì)與精神遭遇碰撞時，我又會有怎樣的選擇?面對誘惑，我又會怎樣做出抉擇?畢竟人生很短暫，屈指可數(shù)僅僅兩萬多天，我們有精力去的工作的時間也許僅僅幾十年，再除去睡覺、吃飯、等等，真正能夠利用起來的很少很少，做了這么多的樓盤定位，該怎樣給自己的人生做一次定位呢?對于自己的人生，又該有怎樣的人生規(guī)劃?抱著這些疑問，我在探索，想為自己做一次精準(zhǔn)的定位!
首先，唐駿是我的偶像，我的觀點同唐駿一樣，工作的目的粗俗的說是為了掙錢，在往高拔是實現(xiàn)自身的價值，創(chuàng)業(yè)和做經(jīng)理人都可以達(dá)到同樣的目的，為什么不讓自己影響到更多的企業(yè)，用自己的力量為企業(yè)帶來價值，要知道，世界五百強的企業(yè)幾乎全部雇傭了職業(yè)經(jīng)理人，在西方，職業(yè)經(jīng)理人機制非常成熟，用自身力量去影響一家企業(yè)，為企業(yè)帶來價值，是我畢生所追求的，為什么唐駿能夠拿到四億元的年薪?是因為他在兩次的華爾街路演中能夠為盛大帶來96億的收益，區(qū)區(qū)的四億又算得了什么呢?對于一個企業(yè)來說，他更關(guān)注的是你能夠為他帶來多大的價值!
第二，立足于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)包羅萬象，我們每個人也許都有自己的領(lǐng)域，但是我想做房地產(chǎn)的通才，立足于房地產(chǎn)本身，對房地產(chǎn)的前期可行性研究，投融資分析，規(guī)劃設(shè)計，項目管理，工程管理，等等都要學(xué)習(xí)，不斷在前進(jìn)中彌補自己的短板，讓自己成為一個房地產(chǎn)通才。
第三，走踏實，穩(wěn)定，成熟的職業(yè)化道路;作為一個職業(yè)人，應(yīng)該有各種職業(yè)規(guī)范約束自己，對得起自己的職業(yè)操守，用成熟的心智去面對每一次機會，在職業(yè)規(guī)劃的原則大背景下考慮每一件事情，心智成熟，踏實穩(wěn)定;
以上說了這么多，仿佛與題目不符，在世紀(jì)皓產(chǎn)的日子里，是自身知識原始的積累，不斷的汲取經(jīng)驗，不斷的吸收，不斷的進(jìn)步，在適當(dāng)?shù)臅r刻，我選擇了離開，因為在我的職業(yè)規(guī)劃中，有了更深層次的需求，唐駿說過，他鼓勵跳槽，但是一定要對事業(yè)有幫助，使自己提升一個層次，站得更高，方能看的更遠(yuǎn)，那么我想，這一次就是基于這一層的目的吧，在此感謝皓產(chǎn)的各位同仁給予我?guī)椭c支持，在這里我形成了自己習(xí)慣性的職業(yè)規(guī)范，希望大家在今后的工作、生活中身體健康，萬事如意!
房地產(chǎn)業(yè)有著資金密集、技術(shù)密集以及人才密集的特點，但是從其本質(zhì)來講，與其他類型的企業(yè)一樣，市場競爭主要是針對人才的競爭。要掌握市場的主動權(quán)，就要擁有高質(zhì)量的人才，對其進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，保證企業(yè)的長足發(fā)展、持續(xù)經(jīng)營。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的人才管理還存在諸多問題，導(dǎo)致人才流動性大，大大影響到了企業(yè)的綜合競爭力。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀與人才需求
房地產(chǎn)經(jīng)營管理的系統(tǒng)性特點決定了對高素質(zhì)人才的需求。其實房地產(chǎn)的經(jīng)營管理屬于一個復(fù)雜的、大型的、綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到多個方面，比如房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、估價評估、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、產(chǎn)權(quán)登記實務(wù)以及房管員實務(wù)、相關(guān)的法律法規(guī)等等，因此對于人才的綜合素質(zhì)及專業(yè)素質(zhì)要求較高，①需要在企業(yè)內(nèi)部打造一支專業(yè)化程度高的經(jīng)營管理團(tuán)隊。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越成熟，對人才的迫切需求也越來越明顯，甚至在某種程度上還反映出人才儲備、知識儲備不足的情況，比如人才的知識類型不全面、專人人才短缺等。
國土資源有限性與房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度過快而出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的問題，但是不能僅憑空置房過多就做出產(chǎn)能過剩的判斷，也不能武斷地將房地產(chǎn)業(yè)列入產(chǎn)能過剩的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡等方面。城市化發(fā)展進(jìn)程越來越快，但是可利用的國土資源卻越來越少。所以，房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)的發(fā)展重點在于對房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，通過科學(xué)的手段解決房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡與國土資源有限性的矛盾。要解決這一重大難題，就需要對國家相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營政策進(jìn)行研究、執(zhí)行、監(jiān)督，相應(yīng)地對人才的要求也更加迫切。②
房地產(chǎn)業(yè)人才流動頻繁。導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)人才流動頻繁的主要原因來自于兩方面：一是行業(yè)因素。首先由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，以至于專業(yè)人才出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象?，F(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)投資年增長率大概在20%左右，而專人才人的增長率只有不到8%，并且一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籠絡(luò)了大部分行業(yè)優(yōu)秀人才，使得人才匱乏的問題越來越突出。而一些高級人才，比如建筑工程師、規(guī)劃設(shè)計師以及高級營銷經(jīng)理等，更是奇貨可居。而在房地產(chǎn)業(yè)中不僅開發(fā)企業(yè)極需人才，其它相關(guān)的諸如中介、物業(yè)管理等也有相應(yīng)的人才需求。然而，一些人才培訓(xùn)機構(gòu)、大專院校等在人才供給方面很難滿足市場的需求。正是由于人才匱乏，所以對于在職人員來講，一旦有機會跳槽就很難不動心。其次，企業(yè)間的競爭導(dǎo)致人才流動頻繁。對于一些剛成立的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要吸引大量的人才才能保證其穩(wěn)定的發(fā)展，就會不惜代價從其他公司高薪聘請人才，從某種程度上抬高了房地產(chǎn)業(yè)人才的市場附加值，加快了人才的流動速度。再次，房地產(chǎn)自身項目開發(fā)的特性也導(dǎo)致人才流動率高。一旦一個項目結(jié)束，原來的人員就會轉(zhuǎn)到新項目中去，隨著項目開發(fā)周期越來越短，新項目上市的頻率越來越高，大批人員就會跟著項目“跳槽”。最后，市場分工的不斷細(xì)化，也為行業(yè)內(nèi)人才流動提供了更多的機會。通常房地產(chǎn)行業(yè)包括設(shè)計、開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理等若干大類，從這些大類中又劃分出更多的細(xì)類，比如規(guī)劃設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、中介、貸款服務(wù)等等，正是越來越細(xì)的分工為人才的分流提供更多的途徑。
二是個人因素。具體表現(xiàn)為：首先受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，由于新項目大量入市，房地產(chǎn)人才跳槽的機會也越來越多，而很多企業(yè)招徠人才的主要手段即為高薪誘惑，一些原有企業(yè)的福利待遇不如新企業(yè)，則員工很難不選擇新企業(yè)。其次，受個性與事業(yè)發(fā)展需求的影響。相對而言，房地產(chǎn)業(yè)的人才體現(xiàn)出年輕化、專業(yè)化以及受教育程度高等特點，這類人群精力旺盛，對自我價值的實現(xiàn)有更強烈的要求，因此一旦有更好職位或者更多的提升機會，他們也會毫不猶豫地離職。最后一個原因，員工自身無法融入公司文化，即員工對企業(yè)文化無法產(chǎn)生認(rèn)同感，那么也會離開公司而尋求自己認(rèn)同的企業(yè)。
加強人才管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展
加強內(nèi)部管理。往往企業(yè)吸引人才的要素除了品牌、經(jīng)濟(jì)實力以外，科學(xué)、完善的內(nèi)部管理體制也是重要因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強內(nèi)部管理力度，對組織結(jié)構(gòu)做進(jìn)一步優(yōu)化，實現(xiàn)管理制度的規(guī)范化，營造一個良好的、和諧的、科學(xué)的人才生存環(huán)境，勢必會留住人才、發(fā)展人才，使得人才為己所用。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，往往有一筆錢、一塊地、一批人即可組建一個房地產(chǎn)公司，由于時間倉促，沒有長期的文化沉淀，必然會出現(xiàn)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)混亂、職責(zé)不清等問題，再加上市場的不斷完善與發(fā)展，這種不科學(xué)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、落后的管理水平已經(jīng)無法適應(yīng)市場，因此要對企業(yè)內(nèi)部管理流程進(jìn)行完善與優(yōu)化，建立起相關(guān)的配套制度。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大致可以歸為職能型、矩陣型、事業(yè)部型以及戰(zhàn)略經(jīng)營型等四類，③人力資源管理人員要客觀評估企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模、戰(zhàn)略目標(biāo)以及行業(yè)地位等，再以此為基礎(chǔ)選擇適用的組織結(jié)構(gòu)模式。此外，還要對企業(yè)內(nèi)部的關(guān)系、流程等進(jìn)行整理整頓，解決崗位職責(zé)不清、職能重疊等問題。
規(guī)劃職業(yè)生涯。要解決企業(yè)人才流失的一個重要手段，即提高員工的忠誠度。要提高員工的忠誠度，企業(yè)不但要完善自身的薪酬福利體系，創(chuàng)建科學(xué)的激勵機制，提供暢通的溝通渠道，而且還要注重為員工提供學(xué)習(xí)的機會與成長的空間，在這個過程中實現(xiàn)員工自身的職業(yè)規(guī)劃與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合。由此可見，人力資源管理的側(cè)重點要放在企業(yè)員工職業(yè)生涯的規(guī)劃方面，跳出個體項目的局限，基于企業(yè)整體發(fā)展的角度引導(dǎo)員工分析自身的能力與職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，評估員工的個人能力與潛力等，為員工提供職業(yè)咨詢服務(wù)，幫助其設(shè)定職業(yè)目標(biāo)。④
做好培訓(xùn)與溝通。人力資源管理六大模塊中，員工培訓(xùn)是十分重要的一部分，企業(yè)通過培訓(xùn)，向員工傳授更加廣泛、專業(yè)的知識技能，獲得員工對企業(yè)的認(rèn)同感，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。其實很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視對員工進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)，不過卻忽略了員工綜合素質(zhì)、團(tuán)隊合作精神的培養(yǎng)，而且不注重企業(yè)文化的建設(shè)。一旦企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期，企業(yè)文化的地位就無可取代。雖然并非每個企業(yè)都具備強大經(jīng)濟(jì)實力與管理能力，但是每個企業(yè)都有自己的優(yōu)勢所在，可以結(jié)合自身的特點，設(shè)置相關(guān)的課程，通過多種培訓(xùn)方法對員工進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)，提升其綜合能力。在培訓(xùn)內(nèi)容選擇方面，要注意其適用性與超前性，并在結(jié)束培訓(xùn)后進(jìn)行相應(yīng)的評估，提升員工滿意度，在企業(yè)內(nèi)部營造一個良好的學(xué)習(xí)氛圍。
優(yōu)化薪酬福利。要提升工作本身帶給員工的滿足感，最直接的方法就是進(jìn)一步優(yōu)化薪酬福利結(jié)構(gòu)。盡管資金問題是大數(shù)多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題，但是仍然要采取相應(yīng)措施，既可以不用增加人力資源成本，又可以降低員工的流動率。具體而言可以采取下列方法：其一，對薪酬福利結(jié)構(gòu)做進(jìn)一步優(yōu)化，針對不同崗位對固定工資、浮動工資的比例做出適當(dāng)調(diào)整，將各級薪酬的帶寬適當(dāng)加大，完善獎懲制度，激發(fā)員工積極性；薪酬政策盡量傾斜于骨干人員，對于為企業(yè)帶來額外效益的特殊貢獻(xiàn)人員，要舍得獎勵。其二，通過各種手段將經(jīng)濟(jì)激勵轉(zhuǎn)換為精神激勵，這才是控制人力成本、提升員工積極性最有效的方法。據(jù)統(tǒng)計，近八成的員工之所以離職，主要是由于感覺沒有發(fā)展空間，自己有能力卻得不到重視等，因此企業(yè)要為員工提供更多展示自己才華的機會與平臺。此外也可以采取更多的精神獎勵，比如公司高層會議可以邀請一些優(yōu)秀員工參與，或者為某個評選出來的優(yōu)秀員工提供專用的停車位等。這些方法可以大大提升員工對企業(yè)的認(rèn)同感與歸屬感，從而提高其忠誠度。
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是一個有著廣闊發(fā)展前景的行業(yè)，人才的作用不言而喻。在復(fù)雜的市場環(huán)境中，企業(yè)要提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，就必須重視企業(yè)的人才培養(yǎng)與管理，提高人才應(yīng)用的合理性，通過運用現(xiàn)代人力資源管理方法，可以培養(yǎng)和建立一支高素質(zhì)的、具有高度敬業(yè)精神和高度協(xié)作精神的人才隊伍，形成一套完善的、科學(xué)的人才激勵與約束機制，為房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展及員工個人的發(fā)展提供保障。
（作者為中國社科院金融研究所金融學(xué)博士研究生）
注釋
①王秋林：“新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)對策”，《房地產(chǎn)人力資源》，2011年第5期。
2、汽車美容店
正當(dāng)有車一族陶醉在自駕出行的興奮中時，汽車美容行業(yè)悄然興起。汽車保養(yǎng)理念的傳播，讓車主心甘情愿地掏出皮夾，扮靚自己的愛車。據(jù)專家估算，一部價值10萬元的車每年行程2－3萬公里，一年的養(yǎng)護(hù)費就達(dá)到4000元以上。而且汽車越高檔，養(yǎng)護(hù)費越貴。然而，汽車美容從業(yè)者面臨著師傅口手相傳、自身文化水平低下等問題。
3、彩鈴設(shè)計工作室
你可曾遇到過撥通朋友手機時，聽不到單調(diào)的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音？這些優(yōu)美的音樂或搞笑的對白，就是彩鈴，出自彩鈴設(shè)計師之手。目前彩鈴設(shè)計行業(yè)還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網(wǎng)站已經(jīng)開始大批量的招聘專職彩鈴設(shè)計師。隨著越來越多的人使用彩鈴業(yè)務(wù)，有音樂天賦的青年不妨開個彩鈴設(shè)計工作室。
4、游戲動畫設(shè)計公司
在青少年的世界里，游戲、動畫一個都不能少。網(wǎng)絡(luò)的普及，給網(wǎng)絡(luò)游戲和動畫制作帶來巨大的發(fā)展空間。但據(jù)專家測算，國內(nèi)專業(yè)游戲動畫工程師不過8000人，與市場的旺盛需求相比，至少有15萬人的缺口。開家游戲動畫設(shè)計公司不僅需要足夠的專業(yè)人員，更需要一定的投資資金。
5.房地產(chǎn)估價咨詢
公司買房、賣房、換房、租房……房產(chǎn)是人們生活必不可少的商品，而且投資價值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價格、區(qū)位地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、開發(fā)商信譽、交通購物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產(chǎn)的地理位置一直沒變，然而區(qū)域定位、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境可能早已不同，因此更需“慧眼”。
6.特許金融分析師（CFA）工作室
金融分析師是受過專業(yè)訓(xùn)練、具有深厚金融理論素養(yǎng)的高級人才。未來兩年，上海對CFA的需求是3000人，但目前CFA的數(shù)量僅幾十人。一旦獲得CFA資格證書，既可開家金融分析工作室，也能得到銀行、保險公司、證券公司等金融機構(gòu)的青睞。
7.高級會展設(shè)計工作室
近年來，中國會展業(yè)發(fā)展迅猛，會展類公司數(shù)不勝數(shù)，從業(yè)者隊伍日趨龐大。然而，高端會展設(shè)計工作室依然缺乏。從業(yè)者要有室內(nèi)設(shè)計專業(yè)相關(guān)的學(xué)歷，還需熟悉會展基本流程、能獨立完成設(shè)計、了解基本設(shè)計施工方法、具備團(tuán)隊合作精神。
8、營養(yǎng)配餐工作室
一日三餐，填飽肚子不難，難在如何搭配，吃出營養(yǎng)和健康。小菜搭配不好影響食欲，飲食結(jié)構(gòu)不合理還會導(dǎo)致多種疾病，于是學(xué)校、機關(guān)、企業(yè)、餐飲行業(yè)迫切需要“營養(yǎng)配餐師”來指點。這時候，一家營養(yǎng)配餐工作室能根據(jù)顧客的年齡、性別、體質(zhì)提供個性化的科學(xué)配餐咨詢。國內(nèi)專業(yè)配餐領(lǐng)域幾乎是空白，而且行業(yè)門檻并不高。
9、財務(wù)策劃（理財規(guī)劃）咨詢公司
引 言
面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財務(wù)管理的能力。企業(yè)財務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，對其風(fēng)險進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務(wù)管理息息相關(guān)，財務(wù)管理的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項目決策的依據(jù)。較高的財務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運營提供服務(wù)，但是目前財務(wù)管理存在一些比較突出的問題。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的主要問題
1.1財務(wù)管理制度不健全
房地產(chǎn)企業(yè)在對待財務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務(wù)管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務(wù)負(fù)責(zé)人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個財務(wù)管理工作比較混亂。
1.2財務(wù)管理觀念及財務(wù)方法落后
由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財務(wù)知識，財務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風(fēng)險過于低估，對風(fēng)險認(rèn)識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務(wù)評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。
1.3財務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面
財務(wù)管理為整個房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不健全，財務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會下降，對于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風(fēng)險就會增大，控制難度就會加大。
1.4財務(wù)監(jiān)控力度不到位
對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務(wù)報表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財務(wù)報表流于年終查看，這僅僅是財務(wù)對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會計核算失真，財務(wù)管理混亂。因此，只對財務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務(wù)管理的效果。
1.5財務(wù)管理資料考慮不全面
決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關(guān)系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個階段的財務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務(wù)管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應(yīng)動態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。
1.6財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊
財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計和財務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特殊性
2.1財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大
房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財務(wù)管理難度加大。
2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財務(wù)周期長
房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預(yù)算確定的難度大。
2.3開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析要求高，責(zé)任重
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財務(wù)管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險損失。
3.提高財務(wù)管理水平的策略
3.1規(guī)范會計工作，強化預(yù)算管理水平
財務(wù)管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎(chǔ)，并對財會工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。
3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個管理流程的財務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調(diào)動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務(wù)理論與實際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財務(wù)分析的作用。與財務(wù)管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務(wù)管理的成果，進(jìn)行財務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進(jìn)我國財務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。
3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財務(wù)管理，加強財務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財務(wù)管理水平。
3.2提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)
在現(xiàn)代財務(wù)、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財務(wù)隊伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財務(wù)管理人員。再者，財務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)，由于財務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。
3.3加強資金管理，提高資金利用效率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時對財務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。
3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策
在對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，企業(yè)的財務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。
3.5保證財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果
企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財務(wù)管理人員應(yīng)成為整個團(tuán)隊中的一員，在項目運營初期就加入進(jìn)去，加強財務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊的合力達(dá)到最好的效果。
結(jié) 語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
參考文獻(xiàn)：
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[2]朱廣熙.加強企業(yè)財務(wù)管理 提高經(jīng)濟(jì)建設(shè)［J］.工業(yè)審計與會計，03,2006.
[3]劉曉日.加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理建設(shè)［J］.企業(yè)管理與科技，05.2008.
不經(jīng)意間，百姓在購物時，除了比較商品的實用，更加追求品位、強調(diào)個性。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，讓藝術(shù)享受成為必需，也使得設(shè)計類行業(yè)“炙手可熱”。在產(chǎn)品豐富的市場經(jīng)濟(jì)時代，個性化的產(chǎn)品永遠(yuǎn)魅力十足。開一家景觀設(shè)計工作室、汽車美容店、彩鈴設(shè)計工作室、游戲動畫設(shè)計工作室等，都是極具發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)選擇。
1.景觀設(shè)計工作室“城市，讓生活更美好”，這不僅是2010年上海世博會的主題，更是城市的發(fā)展趨勢：關(guān)注人居環(huán)境，強調(diào)人與自然和諧共處。中國城市化的進(jìn)程越來越快，景觀設(shè)計成為城市建設(shè)的重要內(nèi)容。特別是近年來房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，使景觀設(shè)計人員需求量大增。
2.汽車美容店 正當(dāng)有車一族陶醉在自駕出行的興奮中時，汽車美容行業(yè)悄然興起。汽車保養(yǎng)理念的傳播，讓車主心甘情愿地掏出皮夾，扮靚自己的愛車。據(jù)專家估算，一部價值10萬元的車每年行程2萬－3萬公里，一年的養(yǎng)護(hù)費就達(dá)到4000元以上。而且汽車越高檔，養(yǎng)護(hù)費越貴。
3.彩鈴設(shè)計工作室你可曾遇到過撥通朋友手機時，聽不到單調(diào)的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音？這些優(yōu)美的音樂或搞笑的對白，就是彩鈴，出自彩鈴設(shè)計師之手。目前彩鈴設(shè)計行業(yè)還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網(wǎng)站已經(jīng)開始大批量地招聘專職彩鈴設(shè)計師。隨著越來越多的人使用彩鈴業(yè)務(wù)，有音樂天賦的青年不妨開個彩鈴設(shè)計工作室。
4.游戲動畫設(shè)計公司 在青少年的世界里，游戲、動畫一個都不能少。網(wǎng)絡(luò)的普及，給網(wǎng)絡(luò)游戲和動畫制作帶來巨大的發(fā)展空間。但據(jù)專家測算，國內(nèi)專業(yè)游戲動畫工程師不過8000人，與市場的旺盛需求相比，至少有15萬人的缺口。開家游戲動畫設(shè)計公司不僅需要足夠的專業(yè)人員，更需要一定的投資資金。
咨詢分析公司精到計算巧理財
中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，讓金融、貿(mào)易、產(chǎn)經(jīng)行業(yè)對專業(yè)人才的需求增加，迫切需要一批分析師，如金融分析師、房地產(chǎn)估價師、高級會展設(shè)計師等，開一家此類的專業(yè)公司或工作室，前景看好。
5.房地產(chǎn)估價咨詢公司買房、賣房、換房、租房……房產(chǎn)是人們生活必不可少的商品，而且投資價值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價格、區(qū)位地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、開發(fā)商信譽、交通購物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產(chǎn)的地理位置一直沒變，然而區(qū)域定位、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消費者處于信息不對等地位，想尋找超值房產(chǎn)，只能求助房地產(chǎn)估價咨詢公司。
6.特許金融分析師（CFA）工作室金融分析師是受過專業(yè)訓(xùn)練、具有深厚金融理論素養(yǎng)的高級人才。未來兩年，上海對CFA的需求是3000人，但目前CFA的數(shù)量僅幾十人。一旦獲得CFA資格證書，既可開家金融分析工作室，也能得到銀行、保險公司、證券公司等金融機構(gòu)的青睞。
7.高級會展設(shè)計工作室近年來，中國會展業(yè)發(fā)展迅猛，會展類公司數(shù)不勝數(shù)，從業(yè)者隊伍日趨龐大。然而，高端會展設(shè)計工作室依然缺乏。從業(yè)者要有室內(nèi)設(shè)計專業(yè)相關(guān)的學(xué)歷，還需熟悉會展基本流程、能獨立完成設(shè)計、具備團(tuán)隊合作精神。據(jù)介紹，2008年北京奧運會和2010年上海世博會的舉辦，需要大批具有獨立設(shè)計能力并能指導(dǎo)施工的會展設(shè)計人員，組建一家工作室可以把生意做大。
生活服務(wù)業(yè) 以人為本天地寬
小到一日三餐的搭配，大到個人理財、甚至人生規(guī)劃，要想少走彎路、少花冤枉錢，還真離不開專業(yè)人士的指導(dǎo)。于是，營養(yǎng)配餐工作室、財務(wù)策劃咨詢公司和職業(yè)顧問室也打入了十大最具潛力創(chuàng)業(yè)項目。
汽車美容店
正當(dāng)有車一族陶醉在自駕出行的興奮中時，汽車美容行業(yè)悄然興起。汽車保養(yǎng)理念的傳播，讓車主心甘情愿地掏出皮夾，扮靚自己的愛車。據(jù)專家估算，一部價值10萬元的車每年行程2-3萬公里，一年的養(yǎng)護(hù)費就達(dá)到4000元以上。而且汽車越高檔，養(yǎng)護(hù)費越貴。然而，汽車美容從業(yè)者面臨著師傅口手相傳、自身文化水平低下等問題。而那些擁有高素質(zhì)員工，與客戶溝通良好，能分析客戶心理，做出相應(yīng)方案的“復(fù)合型”汽車美容店，生意將越做越大。
彩鈴設(shè)計工作室
你可曾遇到過撥通朋友手機時，聽不到單調(diào)的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音？這些優(yōu)美的音樂或搞笑的對白，就是彩鈴，出自彩鈴設(shè)計師之手。目前彩鈴設(shè)計行業(yè)還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網(wǎng)站已經(jīng)開始大批量的招聘專職彩鈴設(shè)計師。隨著越來越多的人使用彩鈴業(yè)務(wù)，有音樂天賦的青年不妨開個彩鈴設(shè)計工作室。
游戲動畫設(shè)計公司
在青少年的世界里，游戲、動畫一個都不能少。網(wǎng)絡(luò)的普及，給網(wǎng)絡(luò)游戲和動畫制作帶來巨大的發(fā)展空間。但據(jù)專家測算，國內(nèi)專業(yè)游戲動畫工程師不過8000人，與市場的旺盛需求相比，至少有15萬人的缺口。開家游戲動畫設(shè)計公司不僅需要足夠的專業(yè)人員，更需要一定的投資資金。
咨詢分析公司精到計算巧理財
中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，讓金融、貿(mào)易、產(chǎn)經(jīng)行業(yè)對專業(yè)人才的需求增加，迫切需要一批分析師，如金融分析師、房地產(chǎn)估價師、高級會展設(shè)計師等，開一家此類的專業(yè)公司或工作室，前景看好。
房地產(chǎn)估價咨詢
公司買房、賣房、換房、租房……房產(chǎn)是人們生活必不可少的商品，而且投資價值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價格、區(qū)位地段、戶型設(shè)計、房屋質(zhì)量、開發(fā)商信譽、交通購物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產(chǎn)的地理位置一直沒變，然而區(qū)域定位、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消費者處于信息不對等地位，想尋找超值房產(chǎn)，只能求助房地產(chǎn)估價咨詢公司。
特許金融分析師（CFA）工作室
金融分析師是受過專業(yè)訓(xùn)練、具有深厚金融理論素養(yǎng)的高級人才。未來兩年，上海對CFA的需求是3000人，但目前CFA的數(shù)量僅幾十人。一旦獲得CFA資格證書，既可開家金融分析工作室，也能得到銀行、保險公司、證券公司等金融機構(gòu)的青睞。
高級會展設(shè)計工作室
近年來，中國會展業(yè)發(fā)展迅猛，會展類公司數(shù)不勝數(shù)，從業(yè)者隊伍日趨龐大。然而，高端會展設(shè)計工作室依然缺乏。從業(yè)者要有室內(nèi)設(shè)計專業(yè)相關(guān)的學(xué)歷，還需熟悉會展基本流程、能獨立完成設(shè)計、了解基本設(shè)計施工方法、具備團(tuán)隊合作精神。據(jù)介紹，2008年北京奧運會和2010年上海世博會的舉辦，需要大批具有獨立設(shè)計能力并能指導(dǎo)施工的會展設(shè)計人員，組建一家工作室可以把生意做大。
生活服務(wù)業(yè)以人為本天地寬
小到一日三餐的搭配，大到個人理財、甚至人生規(guī)劃，要想少走彎路、少花冤枉錢，還真離不開專業(yè)人士的指導(dǎo)。于是，營養(yǎng)配餐工作室、財務(wù)策劃咨詢公司和職業(yè)顧問室也打入了十大最具潛力創(chuàng)業(yè)項目。
營養(yǎng)配餐工作室
一日三餐，填飽肚子不難，難在如何搭配，吃出營養(yǎng)和健康。小菜搭配不好影響食欲，飲食結(jié)構(gòu)不合理還會導(dǎo)致多種疾病，于是學(xué)校、機關(guān)、企業(yè)、餐飲行業(yè)迫切需要“營養(yǎng)配餐師”來指點。這時候，一家營養(yǎng)配餐工作室能根據(jù)顧客的年齡、性別、體質(zhì)提供個性化的科學(xué)配餐咨詢。國內(nèi)專業(yè)配餐領(lǐng)域幾乎是空白，而且行業(yè)門檻并不高。提供咨詢之余，開個培訓(xùn)班，傳授烹飪原料知識、食品營養(yǎng)知識、食品安全知識、餐飲成本核算知識、營養(yǎng)配餐的準(zhǔn)備、營養(yǎng)食譜的制定、營養(yǎng)餐的制作等知識，相信前來求學(xué)的人不會少。
財務(wù)策劃（理財規(guī)劃）咨詢公司
你會理財嗎？據(jù)一家專業(yè)網(wǎng)站調(diào)查，78%的被調(diào)查者需要專家顧問的理財意見，25%愿意委托理財，50%以上愿意支付顧問費。可見，收入多了，自然要理財、要投資，于是，人們對理財規(guī)劃的需求日趨旺盛。據(jù)香港高級財務(wù)策劃師介紹，現(xiàn)在香港私人財務(wù)咨詢公司已有3000多家，以個人理財咨詢服務(wù)為主營業(yè)務(wù)。據(jù)預(yù)測，2008年個人財務(wù)咨詢公司將在內(nèi)地蓬勃發(fā)展，那些取得資格認(rèn)證的注冊財務(wù)策劃師一旦組建成咨詢公司，其前景令人矚目。
職業(yè)顧問工作室
中圖分類號：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-1580（2017）02-0081-04
中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，給物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)帶來了新的挑戰(zhàn)。我們在人才培養(yǎng)思路、課程體系建設(shè)、教學(xué)方法、校企合作等方面有許多的困惑和疑問。物業(yè)管理專業(yè)在我國歷史較短，教育部2013年的專業(yè)目錄里才第一次出現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的基本要求，但仍沒有詳細(xì)的專業(yè)課程設(shè)置內(nèi)容?，F(xiàn)階段高級物業(yè)管理人才的需求大，就業(yè)前景好，但學(xué)生報考的意愿低，原因是多方面的，但主要是物業(yè)管理人才的培養(yǎng)不能與社會很好對接，如職業(yè)目標(biāo)定位不準(zhǔn)，重理論輕技能，校企合作模式不落實到位，課程體系遠(yuǎn)落后于現(xiàn)階段先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。
一、傳統(tǒng)物業(yè)管理的培養(yǎng)存在的弊端
傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主要有設(shè)備設(shè)施運維、環(huán)境綠化營造、安全秩序維護(hù)、客戶關(guān)系管理等方面。高職院校在課程設(shè)計上也有物業(yè)管理實務(wù)、物業(yè)管理法律法規(guī)、房屋設(shè)備維修、建筑設(shè)備、環(huán)境綠化管理、保安實務(wù)、客戶服務(wù)等課程內(nèi)容，還有大部份高職院校增加了房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)策劃等課程。筆者跟進(jìn)調(diào)研本校的100多名畢業(yè)學(xué)生，70%認(rèn)為所學(xué)知識無法施展，因為他們所從事的工作基本是客戶和管家、秩序維護(hù)員的工作。據(jù)所了解到的信息，項目上的客戶工作單調(diào)無味、每天重復(fù)著做同一件事，就是接受投訴、回訪、巡更等工作。通過與本校校企合作單位交談，了解到他們大部分認(rèn)為物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生業(yè)務(wù)能力差，無法勝任更高的職位，如主管、經(jīng)理等，因此他們更愿意到別的專業(yè)尋找合適的人才，如到機電設(shè)備專業(yè)去找工程部經(jīng)理助理；到秘書專業(yè)去找優(yōu)秀的客服經(jīng)理助理；到會計專業(yè)去找優(yōu)秀的財務(wù)助理等。企事人事部門解釋說，因為他們已具備很強的專業(yè)能力，來公司二到三年熟悉物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程就可以把工作做得很好，而物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生則不同，所以很多企業(yè)把物業(yè)管理學(xué)生安排到最基層的工作崗位。
物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生大多到項目公司從事基層的工作，很容易被行業(yè)人群同化，由于社會認(rèn)識的原因，物業(yè)管理行業(yè)的薪酬和地位一直不高，不好的企業(yè)文化及周圍低素質(zhì)人員的影響，讓剛進(jìn)入社會的物業(yè)管理學(xué)生感到迷惑，厭煩物業(yè)管理的工作。《2014年物業(yè)管理畢業(yè)生就業(yè)報告》調(diào)研報告顯示：以2014年10月1日為界，2014年畢業(yè)生畢業(yè)后已經(jīng)改行的總比率（即三個月后的改行率）為36.6%；2013年畢業(yè)生的這個數(shù)值（即一年后的改行率）是46.2%，即有接近一半的學(xué)生在畢業(yè)一年后已經(jīng)改行。筆者曾調(diào)研過十個智能設(shè)備先進(jìn)的住宅小區(qū)，小區(qū)的智能系統(tǒng)包括消防火災(zāi)自動化報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、門禁出入口系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)信息化管理系統(tǒng)等。80%以上的使用人對智能化設(shè)備的認(rèn)識不全面，其中有30%的人認(rèn)為智能化設(shè)備對物業(yè)管理的作用不大，有30%的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，智能化設(shè)備越少越好，這樣可以節(jié)省維護(hù)成本?，F(xiàn)實中，高級住宅小區(qū)或大型建筑中初期的設(shè)計規(guī)劃大都會請專業(yè)的智能化公司做方案設(shè)計，大部分物業(yè)管理公司也會介入前期的工作，但由于人員對智能化設(shè)備的認(rèn)識不足而起不到使用功能的指導(dǎo)作用。更有一些小區(qū)，物業(yè)管理公司認(rèn)為周界報警系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)有誤報警的情況而屏蔽不用。物業(yè)管理行業(yè)要提高服務(wù)的品質(zhì)，關(guān)鍵因素還是人才的培養(yǎng)。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)狀況及人才培養(yǎng)的狀況不容樂觀，如何改變落后的人才認(rèn)識觀，這需要我們高職院校從物業(yè)管理的認(rèn)識觀、明確定位職業(yè)目標(biāo)、課程體系、與時俱進(jìn)的物業(yè)管理模式等方面人手做相應(yīng)的教學(xué)體系設(shè)計，構(gòu)建一個順應(yīng)時代要求的物業(yè)管理人才培養(yǎng)平臺。
二、新型物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)人才素質(zhì)的需求分析
從2013年始，中國的服務(wù)業(yè)的GDP超過了制造業(yè)，物業(yè)管理作為新型的服務(wù)行業(yè)必將有大的發(fā)展。2015年，國家提出房地產(chǎn)“去庫存化”，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售不可逆地向著“產(chǎn)品+服務(wù)”轉(zhuǎn)型升級，各大型房地產(chǎn)商紛紛重視產(chǎn)業(yè)鏈最后一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的銷后服務(wù)物業(yè)管理。根據(jù)《2016中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》中國TOP100物業(yè)管理企業(yè)2015年營業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點。這主要在于：一方面，百強企業(yè)通過新技術(shù)對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行自動化、信息化、智能化升級，實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面，通過高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量與勞動強度，降低企業(yè)的人工成本。如萬科的睿服務(wù)系統(tǒng)，長城物業(yè)的一應(yīng)云系統(tǒng)。筆者以萬科的EBA為例，萬科的EBA（Easy BuildingAutoma.tion）使設(shè)備管理業(yè)務(wù)信息化、智能化，通過內(nèi)嵌設(shè)備運維、人員調(diào)度等方式，有效提升設(shè)備經(jīng)濟(jì)運行管理、預(yù)防性管理能力，從而提升內(nèi)部運作效率。
近年來物業(yè)管理行業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。作為典型的勞動力密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工成本一般占到總成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不斷上漲、物業(yè)費限價機制等的影響，業(yè)內(nèi)企業(yè)生存壓力逐年增大。萬科信息化管理讓物業(yè)管理向去中心化、扁平化管理發(fā)展，萬科讓物業(yè)管理師來代替原來的項目經(jīng)理來管理小區(qū)，物業(yè)管理師通過睿平臺系統(tǒng)可實現(xiàn)對遠(yuǎn)程項目的可視化控制管理。因此，項目經(jīng)理可以履行更多職責(zé)，工作變得更加有效率，從而解除傳統(tǒng)物業(yè)管理的困擾。基于先進(jìn)的信息化管理平臺，我們可以預(yù)測未來物業(yè)管理人才將向兩個方向發(fā)展：一種是熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)、懂溝通協(xié)調(diào)、會服務(wù)的管家，另一種是熟悉物業(yè)管理專業(yè)某一業(yè)務(wù)的技能型人才，如設(shè)施設(shè)備維護(hù)工程師、園林綠化工程師、秩序維護(hù)專家等。
三、高職院校如何培養(yǎng)新型的物業(yè)管理人才
（一）明確物業(yè)管理人才的培養(yǎng)思路
我們高職院校培養(yǎng)的人才是面向社會高級住宅、高級寫字樓、高級商業(yè)樓、高級綜合樓等大型物業(yè)管理的高級綜合人才。目標(biāo)崗位群是物業(yè)客戶主管、工程部主管、物業(yè)管家、物I管理師等。在教學(xué)上多向?qū)W生傳遞先進(jìn)的管理理念，引導(dǎo)學(xué)生從思想上認(rèn)可物業(yè)管理專業(yè)，如邀請知名物業(yè)企業(yè)在招生的時候做招生的宣講，邀請一些在物業(yè)管理行業(yè)成功的學(xué)生來做交流，減少學(xué)生對這個行業(yè)的誤解，同時為學(xué)生提供明確的職業(yè)規(guī)劃路線（圖1）。
（二）培養(yǎng)新時代的信息化應(yīng)用管理人才
隨著大數(shù)據(jù)、云計算、工業(yè)4.0時代的到來，社會的變化也導(dǎo)致了企業(yè)對人才的需求發(fā)生了改變，如何為社會和企業(yè)培養(yǎng)所需的人才成為我們需要認(rèn)真思考的問題。21世紀(jì)對人才的能力要求主要分為如下四個領(lǐng)域：思考方式、工作方式、工作手段、社會生活方式（表1）。
信息技術(shù)與各行業(yè)的融合已是必然趨勢，利用智能媒體、物聯(lián)網(wǎng)以及人工智能等尖端IT技術(shù)改變傳統(tǒng)的方式，提升工作效率，使工作效果最大化已成為必然趨勢。未來的物業(yè)專業(yè)培養(yǎng)的人才是懂用先進(jìn)的技術(shù)提高工作效率的同時，懂溝通、團(tuán)隊協(xié)作的綜合性人才，物業(yè)管理行業(yè)稱之為物業(yè)管家。物業(yè)管家實行的是一種片區(qū)管理模式，每個管家都被賦予了更大的職權(quán)，可以調(diào)動部門經(jīng)理、安防、消防、園藝、保潔、禮賓、水電等人員，把所有技術(shù)板塊統(tǒng)籌起來。未來物業(yè)管理人才就是向著高素質(zhì)的管家發(fā)展，對于我們來說，高素質(zhì)管家也并不是懂開發(fā)信息化管理技術(shù)、智能技術(shù)的高端人才，而是能夠順應(yīng)時展的需要，懂得利用信息化技術(shù)，提高工作效率，懂顧客心理、具有良好的服務(wù)意識和協(xié)調(diào)能力的高級人才。
（三）提高物業(yè)管理專業(yè)的技能
從物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)模塊分析，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)無非三方面，主要是服務(wù)好“人”，管好“物”還有物業(yè)公司內(nèi)部的經(jīng)營和管理。服務(wù)好“人”我們可以培養(yǎng)好我們的管家，但管理好“物”我們又需要怎樣的人才，前段時間，中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、上海同淶物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理翁國強向記者透露，陸家嘴某項目開出120萬/年的高薪招聘一位設(shè)備經(jīng)理，卻招不來合適的人才。我相信這樣的情況不止在上海出現(xiàn)過，北上廣都出現(xiàn)過這樣的問題。據(jù)筆者所了解，設(shè)備設(shè)施的維護(hù)人員大多來自于建筑設(shè)備的專業(yè)，但市場上該專業(yè)畢業(yè)的人大部分從事房地產(chǎn)前期開發(fā)的設(shè)計與施工工作，極少到物業(yè)管理公司的工程部工作，而設(shè)備設(shè)施的維護(hù)是需要極強專業(yè)知識的，我們培養(yǎng)的物業(yè)管理學(xué)生幾乎不可能擔(dān)任此工作。事實證明，很多大的物業(yè)公司，都采取工程維護(hù)外包、園林綠化保潔外包、秩序外包的方式，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事情。物業(yè)公司內(nèi)部運營也需要人力資源部、財務(wù)部、市場部、品質(zhì)部的人才。這些人才可以來自社會很多渠道?；谝陨系氖聦?，我們在做課程設(shè)計時，是否能考慮某一業(yè)務(wù)能力的技能提升，如讓物業(yè)管理的學(xué)生到施工單位實習(xí)，學(xué)習(xí)設(shè)施設(shè)備的安裝與維護(hù)。筆者認(rèn)為，設(shè)施設(shè)備是應(yīng)用實踐很強的一門專業(yè)，而我們物業(yè)管理的學(xué)生如果只停留在課堂上學(xué)習(xí)，一定是事倍功半，最好的方法就是到在建的項目實習(xí)，用三到六個月時間進(jìn)行實訓(xùn)，學(xué)習(xí)提升自身的技能。
（四）大力推行校企合作的方式
高職院校針對物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程設(shè)計的課程，可以參考優(yōu)秀物業(yè)管理的物業(yè)流程進(jìn)行教學(xué)，同時滲透管理的一些理論知識，深化校企合作，讓學(xué)生在實踐中總結(jié)所學(xué)的內(nèi)容，強化自身的技能和素質(zhì)。筆者對校企合作的模式也做過相關(guān)的調(diào)查了解，大部份校企合作都不盡人意，這其中的原因很多，比如高校尋找的合作單位是一個項目，成熟的項目工作一般比較單調(diào)，而且大部份企業(yè)的項目沒有自己的培訓(xùn)體系機構(gòu)，高職學(xué)生分配到項目后，只能學(xué)到一些皮毛知識，所以對于參加實踐的學(xué)生吸引力不大。實際校企合作的很多成功的案例，如高職院校與優(yōu)秀企業(yè)高質(zhì)量的人才培訓(xùn)體系的融合，合作的企業(yè)要有很好的培訓(xùn)體系，如萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、龍湖物業(yè)、長城物業(yè)、金地物業(yè)等，這些企業(yè)自身的培訓(xùn)體系先進(jìn)、完整，恰好能彌補學(xué)校里單調(diào)的理論體系，學(xué)生能到項目學(xué)到簡單的技能，然后再接受企業(yè)的提高性和針對性的培訓(xùn)。筆者認(rèn)為，高職院校只須對學(xué)生進(jìn)行通識的教育、引導(dǎo)學(xué)生明確職業(yè)規(guī)劃路線，同時提供優(yōu)秀的企業(yè)實踐平臺及高質(zhì)量的訓(xùn)練機會，在與企業(yè)的互動交流中獲取就業(yè)的機會。如廣州大學(xué)的物業(yè)管理班與長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司簽約開辦“長城物業(yè)管理創(chuàng)新實驗班”，進(jìn)入實驗班的同學(xué)四年假期會獲得長城物業(yè)資助到企業(yè)接受特別的職業(yè)經(jīng)理人理論課程和實訓(xùn)環(huán)節(jié)訓(xùn)練，畢業(yè)時考核通過可以直接獲得長城物業(yè)見習(xí)經(jīng)理崗位。這樣的校企合作是一種比選進(jìn)有意義的模式，也是值得推崇的模式。
（五）建立與時俱進(jìn)的課程體系
未來信息化技術(shù)、智能化技術(shù)一定會推動物業(yè)管理的發(fā)展，借用徐新女士的一句話：“當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)時代到來時，你要學(xué)會擁抱它”，借力互聯(lián)網(wǎng)、信息化來提高自身的技能。以筆者對睿平臺EBA的理解，信息化的平臺是讓物業(yè)以前很難處理的事情變得更簡單。我們這里所說的信息管理，應(yīng)該理解為會用時代的管息化技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)通信技術(shù)，主要是提高我們的工作效率，但筆者也了解過，有些院校把信息化做為專業(yè)的核心課程，教學(xué)內(nèi)容涉及到研究開發(fā)系統(tǒng)的領(lǐng)域，這種課程設(shè)計顯際不符合我們物業(yè)管理學(xué)生的實際，物業(yè)管理行業(yè)涵蓋了大學(xué)里的16個專業(yè)，如果每一門課程都要如此深入去學(xué)習(xí)的話，顯然不符合物業(yè)管理專業(yè)的實際。筆者認(rèn)為以“夠用”為原則，整合課程資源，系統(tǒng)化專業(yè)知識，及時更新落后無用的授課內(nèi)容，才是符合人才培養(yǎng)的實際。
望著機艙外面漂浮的白云和碧藍(lán)的天空，戴林不禁感嘆，什么時候能“落地”享受生活呢？戴林已經(jīng)換過兩家公司，都擔(dān)任公司里的高級職務(wù)，因為責(zé)任重大，所以，每個月都要在亞洲的各個城市間穿梭出差，在北京的時間不過十天左右。妻子平日也工作繁忙,買的商住兩用套房，兩個人卻沒有時間享受。
戴林算是個比較會理財?shù)娜?，年?0萬元左右，一年下來，各類花銷也不過7萬元左右，因為出差在外，各種食宿交通費用都是公司報銷，錢也大都花在衣服、禮品和家具上了。祖上留下個一居室的老宅，因為在東單附近，離地鐵也很近，所以，隔個半年也能收到1萬元的租金。如果市政拆遷，這個老宅可能會得到近20萬元的拆遷費。戴林手里積蓄了將近120萬元的資金，如何讓這筆資金“錢生錢”呢？如果找到一個穩(wěn)定的投資增值渠道，自己也可以辭職，實現(xiàn)“提前退休”的夢想了。因為每半年就要去收一次房錢，所以，他總有一種房東的感覺，為什么不能做一個職業(yè)房東呢？
2000年，戴林終于下定決心，趁著北京市房地產(chǎn)的高速增長，自己做一些熱銷房產(chǎn)的投資，慢慢實現(xiàn)自己的房東夢。通過銀行貸款，他在CBD購買了兩個小型商務(wù)寫字間，還在朝陽地區(qū)的三環(huán)附近購買三套知名樓盤的兩居室房子。
租售兩便嘗試做房東
戴林談到在北京投資房產(chǎn)的經(jīng)歷，他興趣甚濃?！霸诜慨a(chǎn)投資中，最大的體會就是需要膽識和感性，兩方面結(jié)合起來才能把房產(chǎn)投資做好，這是我第一次房產(chǎn)投資的經(jīng)驗?？恐@種經(jīng)驗和信念，我現(xiàn)在的房產(chǎn)投資還比較順利，獲利也相當(dāng)可觀?！贝髁窒蛭益告钢v述他做“兼職”房東的經(jīng)驗。
“我有過三次買房經(jīng)歷，最早進(jìn)行房產(chǎn)投資是從2000年開始的，前前后后算起來，一共有五套房子，我自己住著一套房子，對外出租兩套房子和兩套商用寫字間。”戴林一邊出租，一邊趁著房地產(chǎn)市場的增長尋找合適的出售機會。
作為拿著高薪的職業(yè)經(jīng)理人不可能專職去炒樓，沒有精力，手續(xù)也是非常麻煩，僅為準(zhǔn)備一大堆銀行的審核資料，就需要半個月時間。如果房子地段好，他就心滿意足了。近半年來，只要有時間，戴林就會去看房，也倍感樂趣。京城中意的樓盤，戴林幾乎都看了。即使價格回落了，也不會太在乎，反正也是準(zhǔn)備長期租賃的。
“我買來用于出租的房子，前面兩套房子是賺了錢的?！贝髁终f。2000年，他在一個市中心繁華地段買了一套房子，因為地段不錯，所以，他買的這套房子是做長期出租的，租金每月能達(dá)到4000元/月，第一次買房子投資出租做房東的經(jīng)驗，教會了他很多房產(chǎn)投資的具體操作，“一定要有膽識和感性，兩方面結(jié)合起來才能做好，膽識就是這樣鍛煉出來的?！?/p>
有了第一次的經(jīng)驗，戴林第二次選購的房子，只經(jīng)過一年就漲了一倍。由于后來不是太看好那套房子的長期出租價值，就果斷地在一個高位賣掉了，又凈賺了近一倍的錢。而后他又看上了一處地段更好、面積更大的房子，有著長期租賃的價值，非常適合跨國公司的高級管理人員居住。接著戴林就將房子做了精裝修，簡潔而大方?！斑@次我可以說是靠著第一次房產(chǎn)投資的經(jīng)驗和第二次房產(chǎn)的投資獲利，將我的資金巧妙地分為兩部分，用兩個200萬元通過銀行按揭各買了兩套500萬元的房子，還款額度也比較合適。實際上按照我的收入水平根本不可能買這樣的房子，只是借助房產(chǎn)投資的成功，實現(xiàn)了個人投資身價的‘三級跳’?！贝髁终f。
房產(chǎn)專家和職業(yè)規(guī)劃專家指出，在國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的情況下，房產(chǎn)投資可以讓很多高薪經(jīng)理人迅速提高自己的“投資身價”。多數(shù)的經(jīng)理人因為工作太忙，根本不懂得借助銀行等金融機構(gòu)進(jìn)行個人理財投資。如果不能提高自己的投資身價，單靠薪資是發(fā)不了財?shù)摹?/p>
職業(yè)經(jīng)理人要積極培養(yǎng)自己的自我升值意識和投資意識，把自己作為商業(yè)社會中的商品去投資經(jīng)營。如果僅僅把錢存在銀行里，在這個微利時代，加上通貨膨脹，資產(chǎn)實際上是在貶值和虧損。而投資房產(chǎn)不需要過多的專業(yè)金融知識，只需要多走走看看，找到預(yù)期投資回報高的好項目就能夠獲利。
現(xiàn)在中國證券市場的不景氣，導(dǎo)致基金等投資工具的回報飄忽不定，只有房產(chǎn)投資目前是穩(wěn)中有升。即使國家出臺了相關(guān)政策，房價的下跌也不會太厲害。房子還可以作為一個自身融資的載體，從而擴(kuò)大自己的資本量。首先測算一下有多少可支配的資金，需要向銀行借多少錢才能買到房子，相當(dāng)于用房子來抵押交換，然后借銀行的錢擴(kuò)大自己的資本量。這是高薪職業(yè)經(jīng)理人擴(kuò)大自己資本和投資身價很有效的方法。
在城市里，也并不是人人都有資格參與房產(chǎn)投資，因為房產(chǎn)的投資額度較高。市場上可投資的房產(chǎn)資源實際不少，只是門檻高，白領(lǐng)投資者還較少。而企業(yè)里的高薪經(jīng)理人是有資格參與投資的，如果像戴林這樣年薪30萬元的經(jīng)理人，早就應(yīng)該考慮通過各種投資理財來增加自己的個人身價。通常，戴林一年可以拿出15萬元來進(jìn)行投資，只是看有沒有捕捉到適合個人的投資信息。
“現(xiàn)在是北京房價的平穩(wěn)過渡期，這個投資機會不容錯過，尤其是在北京的核心商務(wù)區(qū)，加息增加的負(fù)擔(dān)跟投資收益比較，鳳毛麟角，為什么呢？以我買的商用寫字間為例，2002年投資購買的國貿(mào)商圈的小型寫字間售價從當(dāng)初的1萬元/平方米，增長到現(xiàn)在的2萬元/平方米，兩年時間翻了一番，每月的租賃價格也在7000～12000元左右?！贝髁峙d奮地說道。這三套房子使他每個月收到的租金將近2.6萬元，已經(jīng)基本接近他的稅后月薪了，保證正常的消費和生活完全沒有問題了，戴林儼然一個職業(yè)房東。
做“職業(yè)房東”的五個建議
選擇長期租賃樓盤要有獨到眼光。挑選樓盤，作為職業(yè)房東前期的工作，將決定以后的投資收益。要對樓盤的人群定位、周邊環(huán)境、交通便利和所吸引的住戶進(jìn)行仔細(xì)分析，選擇適合中青年居住的中高檔樓盤，對于長租是有利可圖的，而且有著穩(wěn)定的升值空間。樓盤的建筑質(zhì)量是否過關(guān)，不能總是滴水發(fā)潮。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和綠化環(huán)境，也將決定租金的價格。
避免租賃房子的“空置”。提前半年就要將出租的房子，掛在一些正規(guī)房地產(chǎn)中介公司待租?？罩靡粋€月，就相當(dāng)于月租金下降了8%～12%，一年平均下來投資回報也大大降低。
包裝你的出租房。根據(jù)自己準(zhǔn)備出租的房子，按照特定人群的需求去布置和宣傳。
合理計算租賃的投資回報。很多開發(fā)商在宣傳的時候，總會計算出一個超值回報率。不要全信，自己將各種費用如稅金、保險、律師費、評估費和公共維修基金等核算在內(nèi)，結(jié)合目前的售價，計算出合適的租賃價格。
利用期房，獲得更大投資回報。要注意利用大品牌開發(fā)商的期房，通常，這類開發(fā)商為了保持自己多年的信譽，不會去做短期的炒作，房屋的質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)和環(huán)境綠化都比較有保障。
選擇期房的時候，基礎(chǔ)房價的評估要準(zhǔn)確，一年后的升降預(yù)估，要將期房現(xiàn)值和現(xiàn)房的價格進(jìn)行對比；選擇期房樓盤的時候要詳細(xì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商的背景，比如選擇高檔樓盤的時候，房地產(chǎn)購買人更青睞他們的實力和長期信譽，這樣被很多買房人認(rèn)可，才有不斷增值的可能，然后也可以再選擇時機賣掉。你可能會承擔(dān)期房變現(xiàn)房的一些風(fēng)險，如配套設(shè)施方面的縮水，等等；但是風(fēng)險提高一點，收益可能提高好幾倍。
房價下跌,職業(yè)房東該如何應(yīng)對
這時，出現(xiàn)了大量“炒房炒成房東”的人，你可能會增加很多競爭者，這時你需要做的就是盡量與租戶保持長期友好的關(guān)系。并在租金上按照一年或兩年的租賃期，適當(dāng)減少租戶的租金。這時你不僅打擊了其他短期房東的壓價行為，同時也促使他們低價賣掉手中的房子。
如果價格下跌得很厲害，你還可以適時出手再購買兩套出租房。這時候，你就要做一個“先知”，在房價快跌到谷底的時候，出手再買兩套合適的租賃房，反正你要出租的，你就可以一邊按月收著租金，一邊慢慢地等待房價升起來！
魚汁加工
在魚粉壓榨過程中，會產(chǎn)生大量的含有蛋白質(zhì)、有機物和魚油成分的魚汁，排放后極易腐敗，嚴(yán)重污染當(dāng)?shù)丨h(huán)境。山東榮成有企業(yè)利用生物技術(shù)從魚汁中制取海鮮精等海洋產(chǎn)品。“海鮮精”既有濃郁的海鮮味，又有復(fù)合氨基酸的香味，填補了我國海鮮調(diào)味品市場的空白。目前，當(dāng)?shù)匾延?5家魚粉生產(chǎn)企業(yè)建設(shè)了儲存罐對魚汁進(jìn)行回收，再進(jìn)行保鮮、加工、生產(chǎn)，每年可增加經(jīng)濟(jì)效益600多萬元。
棗樹盆景
一盆精品棗樹盆景的經(jīng)濟(jì)效益比20棵豐產(chǎn)期的棗樹效益還高。近年來，果樹盆景備受大中城市市民的青睞。河北滄縣的棗農(nóng)紀(jì)秀臣和郭風(fēng)功憑借敏銳的市場嗅覺，預(yù)測到棗樹盆景會在市場上搶手，于2002年精心選擇“胎里紅”、“磨盤”、“龍須”等具觀賞性的棗樹品種，培育出百鳥圖、二龍戲珠、五龍拜壽等造型的盆景，并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。截至目前，兩人共出售棗樹盆景200余盆，每盆售價從幾十元到上千元不等。
個性名片
您有沒有發(fā)覺，收了一堆別人的名片，張張大同小異，毫無個性。如果你有港澳地區(qū)或國外朋友，你就會發(fā)現(xiàn)他們的名片太令人驚奇了――創(chuàng)意十足之余，還能反映主人公的個性及特點。他們中不少人盡管擁有公司的名片，但為了交際時凸顯個性，還會特意印制自己的私人名片。沒錯，這就是機遇――開間個性名片店，一定會讓您有意想不到的收獲。客戶以20歲到40歲的人居多，其中包括學(xué)生、設(shè)計師、形象設(shè)計師、模特，還有不少飯店、咖啡屋、發(fā)型設(shè)計室以及一些小企業(yè)主等。開家個性化名片店其實很簡單，不過機模較貴，前期投入比較大。
設(shè)施紅雪桃
果品上市期集中，導(dǎo)致了果農(nóng)經(jīng)濟(jì)效益逐年降低。紅雪桃為理想的晚熟桃新品種，具有豐產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、含糖量高、抗裂果性極強等優(yōu)點。利用現(xiàn)有設(shè)施農(nóng)業(yè)搞延遲栽培近年來異軍突起，經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。采用極晚熟紅雪桃(露地栽培11月初成熟)品種，利用現(xiàn)代技術(shù)使其在6月份開花(露地桃一般4月開花)，使果實成熟期正值12月，1～2月份上市，可大大提高經(jīng)濟(jì)效益。盛果期紅雪桃畝產(chǎn)在2000公斤以上，設(shè)施栽培，畝產(chǎn)值過萬元。
另類食品超市
開一家小型另類食品超市，要讓它與一般的超市有絕對的區(qū)別，即在所住的小區(qū)大門附近租到一間大約20平方米的門面。綜合各大商場和超市的特色食品，精心在食品批發(fā)市場、專賣店等處選擇適合自己經(jīng)營的品種進(jìn)貨，同時拜托經(jīng)常出差的親友物色各地有特色的食品，批發(fā)回來。這樣，前期的開店準(zhǔn)備、裝修費加上進(jìn)貨費，大約5萬元就可以擁有這個超市了。所有商品明碼標(biāo)價出售，概不打折。
(文/羅瑜)
景觀設(shè)計
“城市，讓生活更美好”，這不僅是2010年上海世博會的主題，更是城市的發(fā)展趨勢：關(guān)注人居環(huán)境，強調(diào)人與自然和諧共處。中國城市化的進(jìn)程越來越快，景觀設(shè)計成為城市建設(shè)的重要內(nèi)容。特別是近年來房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，使景觀設(shè)計人員及服務(wù)需求大增。若您是這方面的專家或能手，或者就算您不懂此行，但能組建一個團(tuán)隊，提供專業(yè)的景觀設(shè)計服務(wù)，將非常吃香。
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