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時(shí)間：2023-05-29 09:02:35
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(1) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。
(2) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
(3) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
(4) 已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
上述四個(gè)條件是發(fā)展商預(yù)售商品房最起碼的要求,隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,上海、廣東等地已經(jīng)在此基礎(chǔ)上提高了商品房預(yù)售的準(zhǔn)入門檻。以上海為例,1997年6月1日實(shí)施,2000年9月20日修正的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
① 土地使用權(quán)以出讓方式取得,已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金;
② 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;
③ 取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
④ 取得商品房的建設(shè)工程施工許可證;
⑤ 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);
⑥ 已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期,并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃;
⑦ 已經(jīng)與上海市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管機(jī)構(gòu))簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
一、市政府《關(guān)于同意調(diào)整商品房預(yù)售應(yīng)達(dá)到工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（滬府〔2000〕60號(hào)）規(guī)定的商品房預(yù)售應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)（即新標(biāo)準(zhǔn)）為：七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封項(xiàng)；八層以上（含八層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。
二、2000年6月20日前取得《建設(shè)工程施工許可證》的商品房項(xiàng)目，在2000年12月31日前申請(qǐng)商品房預(yù)售的，仍按調(diào)整前的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)（商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格）執(zhí)行；在2001年1月1日后，申請(qǐng)商品房預(yù)售，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
三、2000年6月21日后取得《建設(shè)工程施工許可證》的商品房項(xiàng)目，申請(qǐng)商品房預(yù)售的，均須執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
四、市區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格按照新標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
1．2000年6月20日前已實(shí)際開工，但未取得《建設(shè)工程施工許可證》的項(xiàng)目，申請(qǐng)商品房預(yù)售的，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
2．2000年6月20日前已取得《建設(shè)工程施工許可證》，但2000年12月31日前未達(dá)到“商品房建筑安裝工程的總投資已經(jīng)完成25％以上，或者商品房的建筑基礎(chǔ)工程已經(jīng)驗(yàn)收合格”標(biāo)準(zhǔn)的，不得核發(fā)預(yù)售許可證。
3．按新標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，實(shí)行受理發(fā)證和現(xiàn)場(chǎng)鑒證分離，市區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門不再對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查；工程進(jìn)度由企業(yè)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)鑒證，并由測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具鑒證結(jié)果書面報(bào)告。
4．按新標(biāo)準(zhǔn)核發(fā)預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，在房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)鑒證的同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)委托該測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的暫測(cè)面積進(jìn)行測(cè)量，作為商品房預(yù)售合同的面積依據(jù)。
五、按新標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)商品房預(yù)售須提交的材料，仍按《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理若干問題的通知》（滬房地開〔1997〕935號(hào)）規(guī)定辦理，其中第6點(diǎn)“建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗(yàn)收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明”，改為“房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的工程進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)鑒證報(bào)告”；第12點(diǎn)“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表”，改為“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表（含暫測(cè)面積測(cè)繪成果報(bào)告）。
六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售的，應(yīng)如實(shí)提交相關(guān)材料。凡提供虛假材料的，取得商品房預(yù)售許可證，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由房地產(chǎn)管理部門予以糾正，收回已核發(fā)的商品房預(yù)售許可證；已經(jīng)發(fā)生預(yù)售的，視作無(wú)證預(yù)售，按《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第五十條第（四）項(xiàng)規(guī)定處罰。
二、定向限價(jià)商品房的銷售對(duì)象：定向限價(jià)商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非的特殊商品房。其銷售對(duì)象必須是定向限價(jià)商品房區(qū)域范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統(tǒng)征和整理中心出具的購(gòu)房證明只能享受一次購(gòu)房。購(gòu)房戶不得轉(zhuǎn)讓購(gòu)房證明，跨區(qū)域購(gòu)買必須經(jīng)土地統(tǒng)征和整理中心批準(zhǔn)后才能購(gòu)買。
三、定向限價(jià)商品房的銷售價(jià)格：其銷售價(jià)格是以市政府公布的各區(qū)域貨幣還房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，由市國(guó)土資源局牽頭，市財(cái)政局、市規(guī)建局參與提出方案，報(bào)市政府核準(zhǔn)確定。凡政府設(shè)定的定向限價(jià)商品房未經(jīng)政府批準(zhǔn)，一律不得對(duì)外銷售。購(gòu)房戶憑證明購(gòu)房時(shí)，一證只能購(gòu)一房，且購(gòu)房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(nèi)(含10平方米)，按定向限價(jià)房計(jì)價(jià)，超出10平方米以上的面積，按商品房市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。
四、定向限價(jià)商品房的優(yōu)惠政策及土地出讓方式：定向限價(jià)商品房享有以下優(yōu)惠政策：城市建設(shè)配套費(fèi)全免、人防易地建設(shè)費(fèi)按每平方米5元收取的，自來(lái)水配套費(fèi)減免650元/戶，天然氣配套費(fèi)減免500元/戶。定向限價(jià)商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）04-0278-01
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，購(gòu)買商品房已經(jīng)成了關(guān)乎到人們一生的大宗商品。但在交房的時(shí)候存在著諸多爭(zhēng)議，爭(zhēng)議問題的核心是交付條件是否具備，主要集中在交付驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗(yàn)收備案表的性質(zhì)和地位、專業(yè)驗(yàn)收是否屬于交付條件等問題上。
（一）關(guān)于驗(yàn)收合格的爭(zhēng)議與見解
商品房交付實(shí)踐中，是否驗(yàn)收合格具備交付條件應(yīng)該根據(jù)有關(guān)的法規(guī)。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定：“建設(shè)方收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方進(jìn)行竣工驗(yàn)收?！督ㄖā泛汀督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》作為調(diào)整工程建設(shè)活動(dòng)的特別法，已經(jīng)明確規(guī)定：建設(shè)工程具備了竣工驗(yàn)收條件，經(jīng)建設(shè)、施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理五家單位驗(yàn)收合格即竣工質(zhì)量驗(yàn)收合格后，可以交付使用。另外，《房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》也有相關(guān)的規(guī)定。其中，《房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”
以上“驗(yàn)收合格”作為交付條件的法規(guī)和合同依據(jù)，對(duì)其作為交付條件的事實(shí)本身已無(wú)爭(zhēng)議。但是對(duì)判定“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)本身卻存在爭(zhēng)議。爭(zhēng)議的主要表現(xiàn)是對(duì)于“驗(yàn)收合格”的概念與內(nèi)容理解不同，只是列舉說(shuō)明了相關(guān)建設(shè)、監(jiān)理、施工等單位應(yīng)當(dāng)完成這些工作之后，才能夠認(rèn)為作為交付條件的“驗(yàn)收合格”工作已經(jīng)完成，現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)于是否“驗(yàn)收合格”并沒有明確的界定。
針對(duì)爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為“驗(yàn)收合格”應(yīng)是指房子竣工驗(yàn)收合格，即緊密相關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)等五家單位驗(yàn)收合格。因此，開發(fā)商將這幾個(gè)單位驗(yàn)收合格作為交付條件約定到合同中，并按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人是有法可依的。實(shí)踐中也認(rèn)可了五家單位竣工驗(yàn)收合格可作為商品房的交付條件，并且示范文本允許當(dāng)事人自行作出約定也是可行的。
（二）關(guān)于《竣工驗(yàn)收備案表》的爭(zhēng)議與見解
建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門審核的行為。其法律依據(jù)，一是《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，該法第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！倍恰斗课萁ㄖ褪姓A(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》，該法第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案?！边@兩個(gè)法律里面產(chǎn)生的文件就是《竣工驗(yàn)收備案表》。
在上述兩個(gè)法規(guī)規(guī)定中，并不能看出竣工驗(yàn)收備案與商品房交付條件的關(guān)系，對(duì)于未辦理或者未獲得《竣工驗(yàn)收備案表》的法律后果如何，是否影響到商品房交付條件的構(gòu)成，以及條件是否完備等問題在此規(guī)定中并沒有涉及并明確界定，這也是對(duì)《竣工驗(yàn)收備案表》的性質(zhì)與地位存在爭(zhēng)議的主要方面好需要完善的內(nèi)容。
1.成本構(gòu)成的不可分割性。商品房的開發(fā)從決策立項(xiàng)到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個(gè)階段。第一階段從立項(xiàng)、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)到建筑施工前的各項(xiàng)稅費(fèi)都是以開發(fā)項(xiàng)目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標(biāo)準(zhǔn)分配的，這一階段成本通常稱為前期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標(biāo)或發(fā)包開始到工程竣工驗(yàn)收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國(guó)家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事工程施工，這就需要將建設(shè)工程招標(biāo)或發(fā)包出去，所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分?jǐn)偟那捌陂_發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構(gòu)成了商品房直接開發(fā)成本。當(dāng)然在整個(gè)開發(fā)期間還會(huì)發(fā)生人員工資、辦公費(fèi)、籌資費(fèi)等間接開發(fā)成本，也要按適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)分配到建設(shè)工程中去。但不論是直接開發(fā)成本，還是間接開發(fā)成本，都無(wú)法按樓層或戶型來(lái)確定成本。
2.成本與售價(jià)的不配比性。一般商品的售價(jià)總是圍繞成本上下波動(dòng)，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，但銷售時(shí)是按樓層或戶型為單位的。從單個(gè)樓層或戶型看，售價(jià)明顯不與成本配比。如同一結(jié)構(gòu)（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點(diǎn)所決定的。但銷售時(shí)，底層售價(jià)反而高于高層。如果開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差很大。
3.商品房?jī)r(jià)格的不確定性。商品房的建設(shè)在工藝上與一般建設(shè)工程是相同的。不過，一般建設(shè)工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗(yàn)收并辦理決算后，收入即可實(shí)現(xiàn)。至于款項(xiàng)能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗(yàn)收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價(jià)格，只有與“買主”簽訂購(gòu)銷合同后銷售才能成立。
二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法都要求商品房以“買主”購(gòu)買的商品房作為獨(dú)立的產(chǎn)品按時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。但現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法又都是按獨(dú)立產(chǎn)品作為計(jì)量單位結(jié)轉(zhuǎn)的。所以現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法不能適應(yīng)商品房開發(fā)與銷售這一特殊業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)處于無(wú)序狀況，歸納起來(lái)大致有三種情況。
1.有些企業(yè)按當(dāng)期竣工驗(yàn)收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價(jià)受樓層、朝向因素影響，售房?jī)r(jià)格差異很大，采用上述分?jǐn)偡椒ǎ?jì)算出的經(jīng)營(yíng)成果會(huì)嚴(yán)重失真。
第三條 出售商品房及有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地，應(yīng)貫徹“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、分等定價(jià)”的原則，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，在預(yù)算成本基礎(chǔ)上，區(qū)別住宅質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、層次、朝向和所處地段及基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等因素，核定商品房和開發(fā)土地的價(jià)格。
用僑匯或外幣購(gòu)買商品房和支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)另行制定。
第四條 商品房成本按以下因素構(gòu)成：
（一）征地拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)；
（二）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)；
（三）建筑安裝工程費(fèi)；
（四）市政基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)；
（五）公用建筑配套設(shè)施費(fèi)用；
（六）企業(yè)管理費(fèi)，一級(jí)公司為預(yù)算成本額的3％，二級(jí)公司為2.5％，三、四級(jí)公司為2％；
（七）銀行利息；
（八）按規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)（不包括所得稅）；
（九）不可預(yù)見費(fèi)（按市建設(shè)銀行核準(zhǔn)的實(shí)際預(yù)提支出核定，最高不應(yīng)超過4％）。
第五條 土地開發(fā)各個(gè)項(xiàng)目的開支標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，其成本按以下因素構(gòu)成。
（一）舊城區(qū)開發(fā)成本構(gòu)成：
1.征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；
2.三通一平費(fèi)；
3.企業(yè)管理費(fèi)（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與本辦法第四條第六款同）；
4.銀行利息；
5.按規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)（不包括所得稅）；
6.不可預(yù)見費(fèi)（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與本辦法第四條第九款同）。
（二）新區(qū)開發(fā)成本構(gòu)成，除本條第一款的六項(xiàng)外，還應(yīng)加上市政基礎(chǔ)設(shè)施工程和公用建筑配套設(shè)施費(fèi)用。
第六條 銷售給私人的住宅按優(yōu)惠價(jià)格照顧，可在計(jì)算售價(jià)時(shí)，減去免交的各種稅費(fèi)部分。
凡私人轉(zhuǎn)讓商品房，應(yīng)按《廣州市房屋交易暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。
第七條 計(jì)算利潤(rùn)方法：
（一）開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓已開發(fā)的土地，應(yīng)按開發(fā)土地項(xiàng)目的預(yù)算成本，加上不超過預(yù)算成本10％的利潤(rùn)收費(fèi)。
（二）開發(fā)公司出售商品房，按本辦法第四條規(guī)定項(xiàng)目預(yù)算成本，加上不超過預(yù)算成本8％的利潤(rùn)計(jì)算售價(jià)。
（三）對(duì)不負(fù)責(zé)土地開發(fā)，只建設(shè)出售商品房的，按本辦法第四條規(guī)定項(xiàng)目預(yù)算成本，加上不超過預(yù)算成本6％的利潤(rùn)計(jì)算售價(jià)。
第八條 市建設(shè)銀行應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)概算、預(yù)算和決算的審核。
第九條 銷售商品房及有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地價(jià)格的審批程序：
開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)土地和出售、預(yù)售商品房，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓、售出前一個(gè)月，按本辦法有關(guān)規(guī)定核實(shí)成本，確定售價(jià)、填寫“商品房售價(jià)計(jì)算表”，并提供房地產(chǎn)成本構(gòu)成的有關(guān)資料送市建設(shè)銀行審核后，分別報(bào)市城鄉(xiāng)建委、市物價(jià)局聯(lián)合審查批準(zhǔn)。審批時(shí)間不應(yīng)超過三十天。對(duì)逾期未批復(fù)的，視為默認(rèn)，可按申報(bào)價(jià)格執(zhí)行，但應(yīng)報(bào)市城鄉(xiāng)建委備案。
第十條 開發(fā)公司有償轉(zhuǎn)讓土地和出售、預(yù)售商品房均須簽訂合同，并應(yīng)經(jīng)市公證機(jī)關(guān)公證。
預(yù)售商品房，應(yīng)在商品房建設(shè)正式動(dòng)工后，才能預(yù)售。
第十一條 開發(fā)公司出售商品房時(shí)，應(yīng)持售價(jià)的批文以及有關(guān)證明，按本市房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)規(guī)定，到房管部門辦理手續(xù)。
第十二條 對(duì)違反本辦法者，市建設(shè)銀行有予辦理有關(guān)款項(xiàng)的支付手續(xù)，市房管局不予辦理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證書手續(xù)，物價(jià)部門按違反物價(jià)政策處理。
第十三條 凡中央、省直屬單位和本市所屬單位在本市轄區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的開發(fā)公司，均須執(zhí)行本辦法。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會(huì)公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開銷售來(lái)確定。基于上述認(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國(guó)有、開發(fā)過程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
上述對(duì)合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買賣合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？
對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖耍P者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語(yǔ)詞典的解釋，竣工為工程完了。但對(duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時(shí)還遇到一個(gè)程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過錯(cuò)責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會(huì)公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開銷售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國(guó)有、開發(fā)過程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
上述對(duì)合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買賣合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時(shí)，即使按上述方法分類，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？
對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語(yǔ)詞典的解釋，竣工為工程完了。但對(duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時(shí)還遇到一個(gè)程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)
為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過錯(cuò)責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。
現(xiàn)如今我國(guó)房?jī)r(jià)非常不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是震蕩上漲，特別是07年、09年房?jī)r(jià)猛漲，雖然后續(xù)有回落，但是房?jī)r(jià)依舊是呈上升趨勢(shì)。針對(duì)這一問題，國(guó)家也不斷加強(qiáng)保障性住房的開發(fā)建設(shè)工作力度，提出有關(guān)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、限價(jià)商品房的一些政策。限價(jià)商品房能夠?yàn)橘?gòu)房居民減少購(gòu)房負(fù)擔(dān)，也是解決民生問題重要環(huán)節(jié)，也是住房保障的重要著力點(diǎn)。但是，由于我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境比較復(fù)雜，限價(jià)商品房依舊存在很多問題，政府也是針對(duì)這一問題不斷的進(jìn)行完善。
一、限價(jià)商品房的政策實(shí)踐情況及問題
（一）我國(guó)各地限價(jià)商品房的政策對(duì)比
我國(guó)房?jī)r(jià)飆升重點(diǎn)在07年、09年，特別是中大型城市，限價(jià)商品房政策也最先在中大城市實(shí)施。限價(jià)商品房明確了銷售對(duì)象、戶型面積以及銷售價(jià)格等規(guī)定，各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)的情況在的政策實(shí)施過程中也有一定差別。限價(jià)商品房更多是作為保障性住房，其主要的消費(fèi)群體是收入中低等的家庭，對(duì)申請(qǐng)保障家庭有年收入的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，再有就是對(duì)一些外來(lái)務(wù)工人員也納入了保障對(duì)象。限價(jià)商品房大多數(shù)都是以中小戶型為主，面積最大不會(huì)超過100平方米，對(duì)于拆遷房，更多的是采取對(duì)接的方式。限價(jià)商品房?jī)r(jià)格是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由于各地的房?jī)r(jià)不同，其限價(jià)商品房的指導(dǎo)價(jià)也不相同，一般的售價(jià)是在同地點(diǎn)、同類型房?jī)r(jià)的70%左右，同時(shí)也考慮土地成本、建設(shè)成本以及利潤(rùn)進(jìn)行綜合考慮，進(jìn)而確定限價(jià)商品房的售價(jià)。
（二）限價(jià)商品房政策實(shí)施中的幾個(gè)問題
1、限價(jià)商品房門檻高
限價(jià)商品房的實(shí)質(zhì)是一種保障性住房，其銷售對(duì)象是收入水平在中低等需要住房需求的家庭?，F(xiàn)如今許多限價(jià)商品房都設(shè)立較高的購(gòu)買門檻，關(guān)系到需求者的人口結(jié)構(gòu)到家庭收入比例以及家庭總資產(chǎn)等多項(xiàng)考量。以西安為例，目前的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為：三人及三人以上家庭人均月收入低于2500元，兩人及單身家庭分別乘以系數(shù)1.1和1.2；人均住房面積小于17平方米，這就造成群眾實(shí)際購(gòu)買能力與銀行按揭標(biāo)準(zhǔn)不匹配。還有一些城市對(duì)有購(gòu)房需求者的戶籍、婚姻狀況、具體年齡進(jìn)行門檻設(shè)置，其很多阻礙性非常大。還有個(gè)別城市改變限價(jià)商品房的性質(zhì)，由于限價(jià)商品房的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，其購(gòu)買力強(qiáng)，許多城市把限價(jià)商品房作為一種福利，把限價(jià)商品房演變成一種內(nèi)部員工特供房。
2、限價(jià)商品房的定價(jià)機(jī)制不合理
限價(jià)商品房的定價(jià)是基于同地點(diǎn)、同類型商品房?jī)r(jià)格的70%左右定價(jià)考慮。由于現(xiàn)如今房?jī)r(jià)相對(duì)比較虛高，把限價(jià)商品房的定價(jià)依托于周邊房?jī)r(jià)欠缺合理性，但是炒房的現(xiàn)象依舊存在，使得房?jī)r(jià)虛高是事實(shí)。如果周邊房?jī)r(jià)過高，就會(huì)導(dǎo)致限價(jià)商品房的價(jià)格就不會(huì)很低，限價(jià)商品房的價(jià)格過高，會(huì)為中低等收入家庭造成較大的負(fù)擔(dān)，讓許多中低等家庭承受不起過高的房?jī)r(jià)。以西安三環(huán)為例，普通商品房銷售均價(jià)在5500元左右，限價(jià)商品房銷售均價(jià)在4800元左右，差價(jià)較小，由于購(gòu)買資格準(zhǔn)入門檻較高，市民需提供的資料證明較多，花費(fèi)時(shí)間精力較多，導(dǎo)致好多市民不愿意申請(qǐng)限價(jià)商品房。
3、配套不全的影響
限價(jià)商品房位置相對(duì)較偏，多數(shù)都在城鄉(xiāng)結(jié)合部周圍，特別是大城市都是“寸土寸金”，很多新建立的限價(jià)商品房都在郊區(qū)。周邊配套不全，例如商場(chǎng)、醫(yī)院、圖書館等，而且交通不便，有的項(xiàng)目市政配套不到位，這也成為了制約限價(jià)商品房銷售的主要因素。
二、完善限價(jià)商品房政策的策略及建議
（一）降低購(gòu)房門檻，完善管理體系
限價(jià)商品房應(yīng)該真正的做到利國(guó)利民，就要做到公平性、透明性，建立健全更加完善的管理機(jī)制。政府應(yīng)該落實(shí)限價(jià)商品房的真正作用、目的，保證購(gòu)房需求者都是一些收入中低等的家庭，建立一個(gè)收入、財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等審查制度，對(duì)于限價(jià)商品房的準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制進(jìn)行完善。限價(jià)商品房要面向真正有需求而家庭收入一般的購(gòu)買者。就西安市目前對(duì)申請(qǐng)人或家庭成員離異、涉及房產(chǎn)處置且未再婚的，申請(qǐng)條件是離異時(shí)間應(yīng)滿3年，這個(gè)規(guī)定使離異后面臨無(wú)房確實(shí)需要住房的人員是無(wú)法購(gòu)買的。建議有關(guān)部門對(duì)限價(jià)房的政策根據(jù)本地區(qū)的不同時(shí)期的具體情況進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，使限價(jià)房這一惠民政策真正落實(shí)到需要住房的中低收入家庭頭上。
（二）合理定制限價(jià)商品房?jī)r(jià)格
限價(jià)商品房的定價(jià)要做到定價(jià)相對(duì)比較合理的范圍之內(nèi)，不能讓中低等家庭望塵莫及，就算買不起也不能想不起，價(jià)格要讓中低等家庭接受，真正的讓人們感覺到限價(jià)商品房相比普通商業(yè)房更加優(yōu)惠。而且政府應(yīng)該健全土地市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)于限價(jià)商品房的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理定價(jià)，對(duì)限價(jià)商品房的定價(jià)不以周邊房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，政府應(yīng)該以房產(chǎn)自身造價(jià)為依據(jù)，在保證不虧損的情況下，獲得一些利潤(rùn)。在滿足限價(jià)商品房保障對(duì)象的前提下，剩余房源可用于住房困難職工較多的企事業(yè)單位，也可用于棚戶區(qū)改造、省市重點(diǎn)項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目和市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的拆遷安置。
（三）健全配套設(shè)施
針對(duì)配套設(shè)施不完善的問題，政府應(yīng)加強(qiáng)限價(jià)商品房周邊交通建設(shè)，例如開通公交車、地鐵、輕軌等線路。加強(qiáng)公共交通的便利性，保證交通線路的多樣性，保證居民出行便捷性。在限價(jià)商品房周邊安排配套設(shè)施的建設(shè)，特別是大型購(gòu)物商場(chǎng)、大型超市、醫(yī)院等設(shè)施，并且一些基礎(chǔ)設(shè)施要健全，保證基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足居民的日常需求。
三、結(jié)束語(yǔ)
限價(jià)商品房是帶有保障性的房產(chǎn)，為許多中低等家庭提供住房的機(jī)會(huì)。雖然限價(jià)商品房的政策還不夠完善，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，一些問題必將會(huì)被國(guó)家、政府解決，到時(shí)限價(jià)商品房的經(jīng)濟(jì)性、適用性更加能夠凸顯出來(lái)。
摘要：構(gòu)建了“剛性需求吸收”和“土地?cái)D出”的變量，建立了保障性住房對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響的VAR模型。滯后4階的自回歸結(jié)果和脈沖響應(yīng)結(jié)果顯示：土地?cái)D出量對(duì)商品房?jī)r(jià)格確有正向影響；剛性需求吸收量對(duì)商品房?jī)r(jià)格確有負(fù)向影響；二者都與商品房?jī)r(jià)格存在Granger因果關(guān)系；在短期內(nèi)，剛性需求吸收對(duì)商品房?jī)r(jià)的平抑作用更顯著；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，土地?cái)D占對(duì)商品房?jī)r(jià)格的提升作用比剛性需求吸收導(dǎo)致的抑制作用更持久。
關(guān)鍵詞：保障性住房；商品房?jī)r(jià)格；土地?cái)D出；剛性需求吸收；VAR模型
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001-8409（2013）10-0001-04
Research on the Influence on Commercial
Housing Price from Affordable Housing
— Based on the Perspective of Supply and Demand Combination
LUO Xiaoling， MA Shichange， WANG Wei
（School of Business， Central South University， Changsha 410083）
Abstract： This paper builds the proxy variable of ‘rigid demand absorption’ and ‘land extrusion’，and builds a VAR model. The autoregression results with 4order lag and the impulse response. The result shows that： land extrusion can truly raise the price of commercial housing； rigid demand absorption can truly reduce the price of commercial housing； both of them are the Granger relationships； in the short time， the effect from rigid demand absorption is severer than that from land extrusion， but in the long run， the effect from land extrusion is severer than that from rigid demand absorption instead.
Key words： affordable housing； commercial housing price； land extrusion； rigid demand absorption； VAR model.
住有所居是人類生存的必要條件，享有住宅是一項(xiàng)基本人權(quán)。然而，自2004年開始我國(guó)商品性住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲，伴隨著收入分配機(jī)制尚未及時(shí)改革，擁有住房成為了普通家庭尤其是中低收入家庭所面臨的最大困難。在這樣的背景下，2007年8月7日國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)），標(biāo)志著保障性安居工程正式啟動(dòng)。
保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的概念，指的是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。然而，旨在改善人民群眾居住條件、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)的保障性住房，卻在理論界和實(shí)務(wù)界引發(fā)了到底會(huì)平抑商品房?jī)r(jià)格還是會(huì)拉高商品房?jī)r(jià)格的爭(zhēng)論。
1兩種理論爭(zhēng)辯
在關(guān)于保障性住房的建設(shè)如何影響商品性住房?jī)r(jià)格的爭(zhēng)論中，形成了“剛性需求吸收論”和“土地?cái)D出論”兩種理論觀點(diǎn)。
“剛性需求吸收論”認(rèn)為，保障性住房的建設(shè)和受保障對(duì)象覆蓋范圍的擴(kuò)大必然會(huì)吸納一部分住房的剛性需求，而這將導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)商品性住房需求的降低，進(jìn)而造成商品房?jī)r(jià)格的下跌。持有這一觀點(diǎn)的學(xué)者比較多。國(guó)外學(xué)者多關(guān)注于保障性住房建設(shè)對(duì)住房需求的影響進(jìn)而研究房?jī)r(jià)和房租問題，Cutts針對(duì)人們對(duì)住房補(bǔ)貼政策的質(zhì)疑，研究認(rèn)為可降低各級(jí)別的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，用同樣的預(yù)算擴(kuò)大住房保障的覆蓋面[1]；Anne補(bǔ)充了Cutts的研究，通過分析法國(guó)住房補(bǔ)貼政策，發(fā)現(xiàn)政府發(fā)放的補(bǔ)貼間接地使房租有所提高[2]；Levitt對(duì)接受了住房券補(bǔ)貼的家庭進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)5年的觀測(cè)，評(píng)估了住房券對(duì)低收入家庭的改善作用[3]；國(guó)內(nèi)研究方面，王先柱、趙奉軍實(shí)證認(rèn)為保障性住房的興建能拉低商品房?jī)r(jià)格[4]；高波進(jìn)一步分析了保障性住房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的內(nèi)在機(jī)制，認(rèn)為保障性住房之所以能夠抑制商品房?jī)r(jià)格，源于其分流了商品房市場(chǎng)的需求[5]；王斌、高戈構(gòu)造了SVAR模型，實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)保障性住房的建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲有明顯的抑制作用[6]；陳濤、何宜慶仿真研究了城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格抑制效應(yīng)[7]；曲曉燕從需求轉(zhuǎn)移的角度，建立模型預(yù)測(cè)了我國(guó)未來(lái)5年的商品房供需缺口，認(rèn)為我國(guó)大規(guī)模興建保障性住房可以對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生抑制作用[8]。
“土地?cái)D出論”則認(rèn)為，在土地資源稀缺和地方土地財(cái)政制度的約束下，建設(shè)保障房會(huì)形成對(duì)地方政府儲(chǔ)備土地的占用，原本計(jì)劃建設(shè)商品房的土地將不得不被轉(zhuǎn)為保障房用地，土地?cái)D占將導(dǎo)致商品房土地成本的上漲和商品房供給的減少，進(jìn)而會(huì)推高商品房?jī)r(jià)格。持有這種觀點(diǎn)的學(xué)者也比較多：Struyk認(rèn)為住房補(bǔ)貼政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)一定程度的上漲，住房補(bǔ)貼所起到的作用會(huì)被上漲的房?jī)r(jià)對(duì)沖[9]；Lee從擠出效應(yīng)的角度，利用韓國(guó)房地產(chǎn)面板數(shù)據(jù)建立VAR模型，發(fā)現(xiàn)政府進(jìn)行的保障房投資和私人房產(chǎn)投資存在Granger因果關(guān)系的相互擠出效應(yīng)[10]；張?jiān)剿?、連宇利用多元回歸模型分析商品房?jī)r(jià)格的影響因素，認(rèn)為如果政府在建設(shè)保障性住房中不考慮保障房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)之間的界線，制定的政策會(huì)達(dá)不到預(yù)期的效果[11]；任超群、張娟鋒構(gòu)建了基于面板數(shù)據(jù)的誤差修正模型，實(shí)證結(jié)果顯示，土地供應(yīng)量對(duì)住房供應(yīng)量和房?jī)r(jià)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的影響作用，限制土地供應(yīng)將導(dǎo)致住房供應(yīng)量減少，引起房?jī)r(jià)上漲[12]。近期更有知名房地產(chǎn)開發(fā)商任志強(qiáng)公開支持這一觀點(diǎn)，認(rèn)為試圖利用保障性住房來(lái)抑制商品房?jī)r(jià)格只會(huì)是幻想[13]，原因就在于土地的擠占導(dǎo)致商品房的供給量減少。
實(shí)際上，“剛性需求吸收論”是從商品性住房需求的角度出發(fā)的，認(rèn)為需求的分流會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的降低；而“土地?cái)D出論”是從商品性住房供給的角度出發(fā)的，認(rèn)為供給的減少會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的升高。商品性住房的價(jià)格是由供給和需求共同決定的，因此，僅從某一方面去考察商品性住房的價(jià)格問題顯然是片面的，所得出的結(jié)論也是不具說(shuō)服力的。本文將結(jié)合供給和需求兩個(gè)方面，全面客觀地研究保障性住房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響作用。
2模型建立
21變量選取
（1）“土地?cái)D出量”的度量。國(guó)家每年用于住房建設(shè)的用地面積是有總量規(guī)劃的，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定“保障性住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計(jì)劃?！币簿褪钦f(shuō)，國(guó)家對(duì)保障性住房用地和商品房用地實(shí)施總量控制，保障房用地的增加勢(shì)必會(huì)造成商品房用地的減少。因此，“當(dāng)年我國(guó)所劃撥的保障性住房用地面積（HA）”可以表示保障性住房對(duì)商品房用地的擠占，也就是“土地?cái)D出量”的度量指標(biāo)。
（2）“剛性需求擠出量”的度量。剛性需求，經(jīng)濟(jì)學(xué)上定義為彈性為零的需求。住房市場(chǎng)上并不存在彈性完全為零的需求，“住房的剛性需求”可通過住房需求的收入彈性和價(jià)格彈性來(lái)考察，且“剛性”的概念是相對(duì)的。筆者將住房市場(chǎng)中的剛性需求定義為“收入彈性較大而價(jià)格彈性較小的需求”。
保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房（公租房）三種形式。其中，廉租房和公租房的目標(biāo)人群收入非常低，即使不為其提供保障性住房，他們也沒有購(gòu)買商品房的收入能力，因此廉租房和公租房的建設(shè)不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性需求產(chǎn)生沖擊；經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人群是所有保障性住房目標(biāo)人群中收入要求最高的，具備一定的住房消費(fèi)能力且具有較迫切的住房需求。由于符合經(jīng)濟(jì)適用房的入住要求，住戶會(huì)放棄購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)而購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，也就是說(shuō)，商品性住房市場(chǎng)的剛性需求被經(jīng)濟(jì)適用房所轉(zhuǎn)移。因此，“經(jīng)濟(jì)適用房銷售量（HS）”可被視為保障性住房所吸納的商品房市場(chǎng)剛性需求，即為“剛性需求吸收量”的度量指標(biāo)。
（3）因變量的選取。本文選取住宅銷售價(jià)格指數(shù)（P）作為商品性住房市場(chǎng)價(jià)格的衡量指標(biāo)。
（4） 控制變量的選取。除了保障性住房建設(shè)因素外，還有一些其他影響商品房?jī)r(jià)格的因素。因此，為了準(zhǔn)確全面地研究保障性住房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響作用，引入控制變量。借鑒已有學(xué)者的研究成果[6，14]，本文選擇“國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）”、“人均可支配收入（DI）”、“消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）”和“貨幣供應(yīng)量（M2）”四個(gè)指標(biāo)作為模型的控制變量。
22數(shù)據(jù)的選取與預(yù)處理
本文選取1998年第一季度至2011年第四季度的季度數(shù)據(jù)作為數(shù)據(jù)樣本。其中，住宅銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)自WIND數(shù)據(jù)庫(kù)；保障性住房建設(shè)面積、經(jīng)濟(jì)適用房銷售套數(shù)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)均來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；貨幣供應(yīng)量M2數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)人民銀行。
然后，對(duì)季度數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行季節(jié)調(diào)整。本文采用X-11法進(jìn)行處理，消除數(shù)據(jù)中潛在的季節(jié)要素和不規(guī)則要素。同時(shí)為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差性，使所研究經(jīng)濟(jì)的變量處于接近的數(shù)量級(jí)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理。處理后的數(shù)據(jù)表示為L(zhǎng)NP、LNHA、LNHS、LNGDP、LNDI、LNM2。由于CPI數(shù)值較小，不作對(duì)數(shù)處理。
23VAR模型的建立
向量自回歸（VAR）是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立模型，把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來(lái)構(gòu)造模型，將單變量自回歸模型推廣到由多元時(shí)間序列變量組成的“向量”自回歸模型。對(duì)于本文所研究的問題構(gòu)建VAR模型如下：
Yt=l+ni=1Ai·Yt-i+ε（1）
其中，Yt=[LNPt，LNHAt，LNHSt，LNGDPt，LNDIt，CPIt，LNM2t]T，代表了各自變量和因變量的即期值；i為滯后階數(shù)，Ai為相應(yīng)的系數(shù)矩陣，ε=[ε1，ε2，ε3，ε4，ε5，ε6，ε7]T為回歸方程的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，是常數(shù)項(xiàng)矩陣。
3實(shí)證研究
31模型滯后階數(shù)的確定
在選擇滯后階數(shù)時(shí)，滯后階數(shù)越大越能完整地反映模型的動(dòng)態(tài)特征，但待估參數(shù)也會(huì)越多，因而模型的自由度減少，會(huì)影響參數(shù)的有效性。因此，在進(jìn)行滯后階數(shù)的選擇時(shí)，既要保證滯后項(xiàng)的長(zhǎng)度，又要保證有足夠的自由度。滯后階數(shù)的選取可以依據(jù)LR統(tǒng)計(jì)量法、AIC統(tǒng)計(jì)量法和SC準(zhǔn)則等予以確定。計(jì)算各統(tǒng)計(jì)量，得到滯后階數(shù)的檢驗(yàn)結(jié)果（見表1）。
根據(jù)一般的AIC和SC判斷準(zhǔn)則來(lái)看，由于AIC和SC并不是同時(shí)取值最小，所以采用LR檢驗(yàn)對(duì)其進(jìn)行取舍較合適。表1結(jié)果顯示，該VAR模型的滯后階數(shù)應(yīng)取4階。
32VAR模型的求解
經(jīng)過以上步驟，可以對(duì)向量自回歸模型進(jìn)行自回歸分析，結(jié)果見表2。
根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以確定每一滯后項(xiàng)的回歸系數(shù)，如P-LNP即表示住宅銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)自身進(jìn)行的回歸結(jié)果?；诖?，可以得到回歸方程，由于方程形式較為復(fù)雜，本文將其參數(shù)以表格的形式匯總（見表3）。表1滯后長(zhǎng)度檢驗(yàn)結(jié)果
滯后階數(shù)LogLLRFPEAICSCHQ01964577NA744e-13-8062029-7786475-7958337157326376253377666e-19-2201122-1980679*-2118168262979617698026555e-19-2233175-1819844-2077636368947056348344521e-19-2278598-1672379-2050474479363067978214*122e-19-2513322-1714215-2212612592750496266459237e-20*-2874489*-1882495-2501195*表2自回歸結(jié)果
P-LNPP-LNGDPP-LNDIP-CPIP-LNM2P-LNHAP-LNHS滯后1階（-1）1357952-00960070092618000346001587090012268-0030389（021012）（011554）（011244）（000340）（038817）（004236）（002589）[646286][-083097][082373][101771][040886][028959][-117379]滯后2階（-2）-045068301774800013151-0003043-0349743003489-0066928（034148）（013178）（011920）（000438）（049797）（005767）（003379）[-131979][134681][011033][-069488][-070233][-060494][198060]滯后3階（-3）-0608869-0060193-0160972000212201763040105314-0042917（029455）（011647）（010530）（000420）（045511）（004640）（003060）[-206711][-051682][-152868][050529][038739][-226975][-140242]滯后4階（-4）0287472-00628660139952-000010600107090086912-0017257（016664）（009989）（009987）（000311）（039883）（004853）（002489）[172512][-062938][140139][-003404][002685][179084][069328]表3VAR模型求解結(jié)果
變量系數(shù)LNPLNGDPLNDICPILNM2LNHALNHS滯后1階13580-0096000926000350158700123-00304滯后2階-045070177500132-00030-0349700348-00669滯后3階-06089-00602-01610000210176301053-00429滯后4階02875-0062901400-000020010700869-00173從方程中HA與HS的系數(shù)來(lái)看：土地?cái)D出量對(duì)住宅銷售價(jià)格指數(shù)確有正向影響，因?yàn)樵跍?階的系數(shù)中其符號(hào)均為正；而經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量對(duì)房?jī)r(jià)的影響確為負(fù)，因?yàn)闇?階的系數(shù)中其符號(hào)均為負(fù)。且從絕對(duì)數(shù)值來(lái)看，在滯后3期和4期影響上，土地?cái)D出量對(duì)住宅銷售價(jià)格指數(shù)的影響顯然大于經(jīng)濟(jì)適用房的銷售量造成的影響。
33格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)
為了進(jìn)一步驗(yàn)證保障性住房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生的兩方面影響，對(duì)它們之間的關(guān)系進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示。
檢驗(yàn)結(jié)果顯示，保障房建設(shè)用地與住宅銷售價(jià)格指數(shù)之間在95%的置信度水平下存在Granger因果關(guān)系；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)套數(shù)與住宅銷售價(jià)格指數(shù)之間在90%的置信度下存在Granger因果關(guān)系。因此，可以認(rèn)為，保障房建設(shè)用地、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)套數(shù)與住宅銷售價(jià)格指數(shù)存在Granger因果關(guān)系。保障房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的兩方面影響的確存在。
表4Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)
Gromger因果關(guān)系ObsF-統(tǒng)計(jì)量概率LNHA 不是LNP的Granger因4828706100355LNP 不是 LNHA的Granger因04400307789LNHS不是 LNP的Granger因4823831800679LNP不是 LNHS的Granger因0584440675834脈沖響應(yīng)分析
脈沖響應(yīng)函數(shù)可以反映隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來(lái)取值的影響及其影響的路徑變化。 圖1、圖2是基于VAR模型而進(jìn)行模擬的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線，橫軸代表滯后階數(shù)，縱軸代表房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)對(duì)“土地?cái)D出量”和“剛性需求吸收量”引起的沖擊的反應(yīng)程度。
（1）土地?cái)D出量對(duì)商品房?jī)r(jià)格的沖擊。 根據(jù)圖1的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HA一個(gè)單位的正向標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊后，在之后的1至10個(gè)季度里沖擊效應(yīng)均為正，即商品房?jī)r(jià)格上升；在之后的第五個(gè)季度達(dá)到最大值，其后并一直延續(xù)該正向影響。這說(shuō)明保障房擠占的住宅用地建筑面積對(duì)商品房?jī)r(jià)格有正向的影響，在建設(shè)用地總量一定的前提下，隨著用于保障性住房建設(shè)用地的增加，商品房市場(chǎng)價(jià)格受其沖擊而會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲。
（2）剛性需求吸收量對(duì)商品房?jī)r(jià)格的沖擊。根據(jù)圖2的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線可以判斷，P在受到HS一個(gè)單位的正向標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊后，在之后的1至10個(gè)季度里沖擊效應(yīng)均為負(fù)，即商品房?jī)r(jià)格下跌；在之后的第五個(gè)季度達(dá)到最大值，而后又以較大幅度回調(diào)。這說(shuō)明剛性需求吸收量對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格有負(fù)向的影響，保障性住房的建設(shè)吸納了一部分商品房市場(chǎng)的剛性需求，導(dǎo)致了商品房?jī)r(jià)格的走低。
35兩種作用的比較分析
上述實(shí)證結(jié)果表明，保障性住房對(duì)商品房用地的擠占確實(shí)會(huì)抬高商品房?jī)r(jià)格，而保障性住房對(duì)商品房需求的吸納也確實(shí)會(huì)平抑商品房?jī)r(jià)格。進(jìn)一步對(duì)這兩種完全相反的作用進(jìn)行比較分析：
從表3的回歸方程估計(jì)系數(shù)來(lái)看，在滯后1期、2期內(nèi)，HS對(duì)P的負(fù)向影響大于HA的正向影響，也就是說(shuō)，在保障性住房投入市場(chǎng)之后的前兩個(gè)季度內(nèi)，剛性需求吸收對(duì)商品房?jī)r(jià)的平抑作用大于土地?cái)D出對(duì)商品房?jī)r(jià)的拉升作用。而在滯后3期、4期內(nèi)，HA對(duì)P的正向影響大于HS的負(fù)向影響，也就是說(shuō)，在保障性住房投入市場(chǎng)之后的第三、第四個(gè)季度后，土地?cái)D出對(duì)商品房?jī)r(jià)的拉升作用要強(qiáng)于剛性需求吸收對(duì)房?jī)r(jià)的平抑作用。
圖1和圖2的脈沖響應(yīng)曲線顯示，在滯后3期之內(nèi)，HS對(duì)P的負(fù)向沖擊強(qiáng)度要大于HA對(duì)P的正向沖擊；在3期之后，HA的沖擊強(qiáng)度穩(wěn)定在03左右，而HS的沖擊強(qiáng)度穩(wěn)定在-02左右，也就是說(shuō)土地?cái)D出對(duì)商品房?jī)r(jià)的拉升作用更強(qiáng)烈。
VAR模型結(jié)果和脈沖響應(yīng)曲線都表明：在短期內(nèi)，建設(shè)保障性住房對(duì)剛性需求的吸收作用更顯著，會(huì)有效地降低商品房?jī)r(jià)格；但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，保障性住房對(duì)商品房用地的擠占所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲作用會(huì)更加強(qiáng)烈。研究結(jié)論為制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了理論依據(jù)。
4結(jié)論
本文綜合考慮保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)造成的供給和需求兩方面的影響，通過構(gòu)建VAR模型研究了保障性住房建設(shè)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的作用，得到以下結(jié)論：
（1）保障性住房擠占了商品房建設(shè)用地，因而會(huì)抬高商品房?jī)r(jià)格。在每年住宅建設(shè)用地面積總量控制的情況下，保障性住房的建設(shè)用地由國(guó)家硬性劃撥，因而擠占了原本屬于商品房的建設(shè)用地。商品房供給的減少和土地成本的上漲會(huì)推高商品房?jī)r(jià)格。
（2）保障性住房吸收了商品房的部分剛性需求，因而會(huì)平抑商品房?jī)r(jià)格。以經(jīng)濟(jì)適用房銷售量作為保障性住房對(duì)剛性需求吸收的指標(biāo)，研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生吸收作用，在分流商品房市場(chǎng)需求的情況下，商品房?jī)r(jià)格隨之出現(xiàn)下跌。
（3）在短期內(nèi)（3個(gè)季度以內(nèi)），保障性住房建設(shè)所產(chǎn)生的剛性需求吸收效應(yīng)要強(qiáng)于土地?cái)D出效應(yīng)，因而短期內(nèi)商品房?jī)r(jià)格會(huì)有所降低；長(zhǎng)期來(lái)看，土地?cái)D出導(dǎo)致的商品房?jī)r(jià)格上漲將強(qiáng)于剛性需求吸收導(dǎo)致的商品房?jī)r(jià)格下跌，因而長(zhǎng)期內(nèi)商品房?jī)r(jià)格是會(huì)上漲的。需要說(shuō)明的是，長(zhǎng)期內(nèi)保障性住房占地導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)拉高并不意味著對(duì)保障性住房工程的否定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)并不在于抑制房地產(chǎn)價(jià)格，而是為了滿足更多的人民的住房需求，為了實(shí)現(xiàn)在國(guó)民可支配收入范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展。筆者不否定而且大力支持保障性住房工程的建設(shè)，但是研究結(jié)果表明，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果開工建設(shè)保障性住房是以降低商品房?jī)r(jià)格為目的，那結(jié)果將會(huì)是枉然的。
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關(guān)鍵詞:商品房；建筑消防設(shè)施；物業(yè)管理
目前商品房消防設(shè)施建設(shè)和管理問題非常突出，嚴(yán)重危及到廣大人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，必須采取切實(shí)的措施加以解決。筆者近十年一直從事建筑工程設(shè)計(jì)消防審核和日常消防監(jiān)督，就結(jié)合實(shí)踐，談?wù)劗?dāng)前城鎮(zhèn)商品消防安全隱患成因和對(duì)策。
1城鎮(zhèn)商品房消防設(shè)施建設(shè)和管理存在的突出消防安全隱患
當(dāng)前城鎮(zhèn)商品房消防設(shè)施建設(shè)和管理主要存在以下突出安全隱患：一是有的商品房建設(shè)完工后，居民入住幾年后還未申請(qǐng)消防驗(yàn)收；二是有的商品房未辦理消防審核審批手續(xù)，房屋已完工并有居民入??；三是有的商品房經(jīng)過消防機(jī)構(gòu)審核驗(yàn)收合格后，由于管理不力，造成室內(nèi)消火栓箱內(nèi)無(wú)栓口、水帶、水槍及無(wú)滅火器材，建筑物火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)損壞，不能正常工作和使用;
2 城鎮(zhèn)商品房存在消防安全隱患的主要因素
2.1 開發(fā)商圖贏利，重效益，嚴(yán)重忽視消防安全。
一些開發(fā)商只顧計(jì)算房屋開發(fā)成本，縮減消防設(shè)施建設(shè)等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在進(jìn)行工程報(bào)審時(shí)，各類消防設(shè)施設(shè)計(jì)齊全，達(dá)到國(guó)家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的規(guī)定 ，工程竣工后經(jīng)消防部門驗(yàn)收一通過，就把室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的水槍、水帶和建筑物配置的滅火器等拆下，轉(zhuǎn)移到新開發(fā)的商品房去應(yīng)付驗(yàn)收，拆東墻補(bǔ)西墻。一些開發(fā)商在進(jìn)行成片的小區(qū)開發(fā)時(shí)，開發(fā)的建筑工程動(dòng)工快、進(jìn)展迅速，房屋賣出去了資金回籠了，而配套的消防水源、消防通道等小區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施就不完善了，從而就欠下了一筆消防設(shè)施歷史帳，給開發(fā)小區(qū)自身消防安全留下了先天性的火災(zāi)隱患。
2.2 物業(yè)管理機(jī)制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。
物業(yè)管理作為社會(huì)服務(wù)管理行業(yè)，在我國(guó)現(xiàn)階段管理還不規(guī)范，物業(yè)管理人員認(rèn)識(shí)不到位，造成包括建筑內(nèi)消防設(shè)施和建筑物外環(huán)境消防基礎(chǔ)設(shè)施等建筑公共消防設(shè)施日常管理和維護(hù)保養(yǎng)措施不落實(shí)，導(dǎo)致消防安全管理失控漏管現(xiàn)象存在。
2.3 部分建筑工程設(shè)計(jì)、施工不按照國(guó)家相關(guān)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范執(zhí)行。
有些設(shè)計(jì)單位急于承攬業(yè)務(wù)，以開發(fā)商為中心，開發(fā)商怎么說(shuō)他就怎么干，根本不管消防設(shè)計(jì)規(guī)范的具體規(guī)定。在設(shè)計(jì)中，人為將消防設(shè)施刪掉或打規(guī)范的插邊球；一些設(shè)計(jì)單位注重建筑室內(nèi)消防設(shè)施設(shè)計(jì)，而忽視建筑所在區(qū)域的消防基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計(jì)。在消防工程施工中有些消防工程施工隊(duì)伍專業(yè)技術(shù)人員水平低，對(duì)國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不了解，不按規(guī)程和設(shè)計(jì)施工，造成技術(shù)性錯(cuò)誤；有的消防工程施工單位為了達(dá)到工程中標(biāo)目的，盡力壓低報(bào)價(jià)，采用不符合標(biāo)準(zhǔn)的材料施工和施工中偷工減料，致使消防設(shè)施本身成為不安全隱患；另外，工程監(jiān)理工作不規(guī)范，監(jiān)理不到位，施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人管理，消防工程隱蔽部分施工監(jiān)督不到位或無(wú)人監(jiān)督，也是造成消防設(shè)施施工質(zhì)量問題的主要因數(shù)之一。
2.4 消防監(jiān)督措施不到位，消防工程建設(shè)監(jiān)督不力，存在執(zhí)法手軟現(xiàn)象。
由于消防警力不足等原因，消防部門對(duì)建筑工程消防監(jiān)督大多限于工程設(shè)計(jì)方案、施工圖紙審核和工程竣工驗(yàn)收，而平時(shí)對(duì)工程建設(shè)施工期間現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查缺少，管理不落實(shí)，有些監(jiān)督人員專業(yè)技術(shù)水平不高，對(duì)一些與規(guī)范不相符合的施工把關(guān)不嚴(yán)，使消防設(shè)施建設(shè)監(jiān)督失控漏管，在工程竣工驗(yàn)收時(shí)也未嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)審核的意見驗(yàn)收。
3消除城鎮(zhèn)商品房火災(zāi)隱患的幾點(diǎn)對(duì)策
商品房消防安全隱患，嚴(yán)重危及到廣大人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，必須采取切實(shí)的措施加以解決，“安居”才能“樂業(yè)”，一個(gè)人一生也許只購(gòu)賣一套住房，購(gòu)買的住房消防設(shè)施不完善，日常消防安全管理不到位，如果發(fā)生事故，那將是“辛苦幾十年，一把火回到解放前”，后果是殘酷的，教訓(xùn)是深刻的。所以，筆者認(rèn)為要杜絕以上安全隱患，必須做到以下幾點(diǎn)：
3.1 加強(qiáng)物業(yè)管理，落實(shí)消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)措施。
目前，商品房開發(fā)建設(shè)主要有幾種情況，一是沿街道建設(shè)房屋，建設(shè)完后房屋銷售給居民，后期就無(wú)管理單位及人員；二是小區(qū)開發(fā)建設(shè)，工程完工后有物業(yè)管理公司管理。對(duì)于第一種情況，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)成員組成防火安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)管理居住建筑房屋消防設(shè)施和日常消防安全巡查、檢查。對(duì)于第二種情況，現(xiàn)在開發(fā)的居住房屋較多，實(shí)行物業(yè)管理公司管理，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作，要求負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)包括建筑消防設(shè)施、建筑區(qū)域消防基礎(chǔ)設(shè)施等在內(nèi)的建筑公共性設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)，負(fù)責(zé)提供消防安全防范服務(wù)和小區(qū)日常消防安全巡查、檢查，確保各項(xiàng)消防設(shè)施的完整好用。
3.2 加強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍管理，嚴(yán)格按照國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)和施工。
對(duì)建筑設(shè)計(jì)人員、施工隊(duì)伍技術(shù)人員進(jìn)行消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范培訓(xùn)學(xué)習(xí)，了解掌握規(guī)范和國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)建立消防設(shè)計(jì)責(zé)任制，法定代表人負(fù)責(zé)組織本單位的消防設(shè)計(jì)管理工作，檢查審核消防設(shè)計(jì)質(zhì)量，技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)把消防設(shè)計(jì)納入工程設(shè)計(jì)審核范圍，凡不符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的工程不應(yīng)簽發(fā)和出圖紙資料。施工單位必須按照批準(zhǔn)的消防設(shè)計(jì)圖紙施工安裝，不的得擅自改動(dòng)。
3.3 加強(qiáng)消防監(jiān)督檢查，嚴(yán)格消防執(zhí)法。
各級(jí)公安消防機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)商品房消防設(shè)施建設(shè)的執(zhí)法監(jiān)督工作，嚴(yán)格按照國(guó)家消防技術(shù)規(guī)范把好審核和驗(yàn)收關(guān)，在嚴(yán)格把好商品房建筑消防基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收關(guān)的同時(shí)，特別加強(qiáng)對(duì)開發(fā)小區(qū)公共消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的審驗(yàn)把關(guān)，保障城市消防規(guī)劃的實(shí)施和落實(shí)；杜絕一切消防執(zhí)法人員在消防設(shè)施建設(shè)上的違法違規(guī)、失職行為，為建筑工程消防設(shè)施建設(shè)營(yíng)造一個(gè)良好的消防安全內(nèi)環(huán)境，確保商品房屋消防設(shè)施這一建筑和區(qū)域自防自救的生命線得到保障。
4結(jié)束語(yǔ)
總之，當(dāng)前城鎮(zhèn)商品房屋消防安全隱患整治工作雖然復(fù)雜而艱巨，只要各級(jí)各部門高度重視，采取積極有效的果斷措施，商品房屋消防安全隱患一定能逐步減少或消除，人民居住場(chǎng)的所消防安全狀況一定會(huì)得到很大的改觀，人民才更加“安居”與“樂業(yè)”。
