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時間：2023-03-17 18:09:32
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2在我國發(fā)展居家護理的必要性
我國人口呈現(xiàn)出老齡化、高齡化的態(tài)勢。與此同時，隨著獨生子女家庭的增多，“四二一”模式已經(jīng)非常普遍，獨生子女婚后要同時照顧老人和孩子，負擔很重，導致家庭護理功能下降。三級醫(yī)院雖然有明顯的技術(shù)優(yōu)勢，但由于病房床位緊張和高昂的醫(yī)療費用，使很多老年慢性疾病患者不能很好地享受到有效和有限的醫(yī)療資源。加之醫(yī)療報銷制度的改革和有些家庭因經(jīng)濟困難對醫(yī)院住院的費用難以支付，有些老年病、慢性病患者希望能在家庭中得到治療和護理。因此實施老年患者居家護理，為其提供安全而熟悉的環(huán)境，更有助于老年患者的身心健康，減輕其經(jīng)濟負擔和家庭壓力［2］。
3在我國發(fā)展居家護理的建議
3．1加大政府對于居家護理的政策支持：在英國和日本，政府在居家護理服務(wù)發(fā)揮著主導作用，特別是在居家護理資金方面給予大力支持，使得居家護理隊伍得以壯大，居家護理模式漸趨完善?！吨袊o理事業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2011—2015年）》中明確提出，需進一步完善醫(yī)療服務(wù)體系，開展長期護理服務(wù)模式，逐步建立和完善“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托”的長期居家護理服務(wù)體系。表明我國政府已開始重視居家護理的發(fā)展。
3．2建立健全我國的居家護理的相關(guān)法律體系：可借鑒美國、德國和日本等發(fā)達國家的經(jīng)驗，形成和完善長期護理保險制度，解決人口老齡化帶來的護理需求和社會問題。建立居家護理服務(wù)相關(guān)的規(guī)范和相關(guān)法律政策。包括居家護理服務(wù)功能與執(zhí)業(yè)范圍、機構(gòu)設(shè)置與執(zhí)業(yè)登記、人員配備與管理、執(zhí)業(yè)規(guī)則與業(yè)務(wù)管理、執(zhí)業(yè)監(jiān)管等，在保護患者權(quán)益的同時保障護士安全，保證居家護理服務(wù)順利進行［9］。
3．3規(guī)范居家護理管理，健全制度：所有居家護理服務(wù)人員必須經(jīng)過嚴格的培訓后持證上崗，以保證居家護理的服務(wù)質(zhì)量，保證患者的生命安全。健全居家護理各項制度，如訪視制度、入戶安全制度、查對制度、交接班制度（與患者或家屬）、消毒制度、護理文件書寫制度、查房制度、考核評價制度等［10］。
3．4成立由醫(yī)院與社區(qū)共同組成的居家服務(wù)互助指導小組：從大中型公立醫(yī)院選拔具有5年以上豐富臨床經(jīng)驗的醫(yī)生、營養(yǎng)師、康復師和護士及社區(qū)醫(yī)生、護士組成居家護理服務(wù)團隊，為出院患者提供居家護理服務(wù)。并由大醫(yī)院醫(yī)護人員對社區(qū)醫(yī)護人員進行關(guān)鍵技術(shù)指導。大中型公立醫(yī)院與基層社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)共建居家護理的優(yōu)勢在于可為社區(qū)居民提供延續(xù)性、便捷性、實效性的護理服務(wù)。既有利于醫(yī)護人員及時了解出院患者的身體狀況，及時調(diào)整護理方案。也使居民足不出戶就可以享受到專業(yè)的護理服務(wù)，既節(jié)省了時間，節(jié)約了醫(yī)療費用，也減輕了家屬的負擔。同時還可縮短患者平均住院日，提高病床周轉(zhuǎn)率，幫助患者監(jiān)測疾病相關(guān)指標，提高患者出院后對治療護理的依從性，減少疾病的復發(fā)，提高患者的生活質(zhì)量，提供高品質(zhì)服務(wù)以滿足居民日益增長的基本醫(yī)療服務(wù)需求，節(jié)約國家醫(yī)療資源［11］。
3．5重視對居家護理人才的培養(yǎng)：各級護理院校應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗，開設(shè)居家護理、老年護理學等必修課程，培養(yǎng)出更多高素質(zhì)的居家護理人才。政府還應(yīng)通過提高社區(qū)居家護理人員的工資待遇，減輕其工作壓力等措施，吸引更多的護理學生選擇社區(qū)居家護理。同時要加強對現(xiàn)有護理人員的培訓，通過正規(guī)、系統(tǒng)的護理培訓，使居家護理人員具有豐富的知識和精湛的技術(shù)，以及良好的心理素質(zhì)和溝通能力，使其能為居民提供更好的居家護理服務(wù)。
3．6合理調(diào)整居家護理收費價格：合理的居家護理收費是保證“居家護理”可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵?？山梃b德國的經(jīng)驗，根據(jù)每天需要護理的時間來劃分護理的等級標準，根據(jù)護理等級確定護理費用。同時，為充分調(diào)動居家護理服務(wù)人員積極性，可適當提高居家護理的收費價格。政府應(yīng)充分發(fā)揮主導作用，加大資金投入，建立居家護理的合理經(jīng)濟補償機制，拉開居家護理與醫(yī)療機構(gòu)護理的自費承擔比例，讓更多老人接受居家護理［12］。
3．7對居家護理效果進行監(jiān)督評價：可通過電話隨訪和問卷調(diào)查等形式，由居家護理人員和患者實行互評機制，并將評價結(jié)果納入居家護理報酬的支付考核范圍，以提高居家護理人員的積極性和服務(wù)水平。
在社區(qū)健康服務(wù)中心內(nèi)部，如何衡量不同崗位人員因工作量組合不同所致差異的績效問題，已成為現(xiàn)代管理者的關(guān)注重點。例如，2名全科醫(yī)師1月份均提供1500人次的服務(wù)，全科醫(yī)生A提供了1300人次的診療服務(wù)、200人次高血壓病人的隨訪；全科醫(yī)生B提供了200人次的診療、600人次的規(guī)劃內(nèi)疫苗預(yù)防接種、600人次的兒童保健體檢、100人次的生產(chǎn)訪視。這2名醫(yī)生誰的績效更高，以及如何評價，這需要采用一種“統(tǒng)一的工作量衡量標準”進行轉(zhuǎn)換，并直觀地衡量不同崗位、不同中心之間的服務(wù)量。為此，本研究在完成社區(qū)公共衛(wèi)生項目的運行成本研究后，對社區(qū)公共衛(wèi)生項目、社區(qū)基本醫(yī)療和管理共84個工作量進行了成本測算研究，并建立了以“標準工作當量”為參照單位，把84種工作量轉(zhuǎn)換成以統(tǒng)一的工作量衡量單位進行內(nèi)部績效管理。
2社區(qū)健康服務(wù)中心內(nèi)部績效管理的建立
2．1崗位的設(shè)置及崗位人數(shù)的計算
2．1．1全科醫(yī)學服務(wù)理念與崗位設(shè)置的關(guān)系真正意義
上的全科醫(yī)師是“以家庭為單位，面向個人，以人的健康為中心、提供健康管理”為醫(yī)學服務(wù)理念的，即：從服務(wù)項目來看，全科醫(yī)師對于固定或已建立服務(wù)關(guān)系的居民不但要提供常見病多發(fā)病的診療，同時還要提供預(yù)防保健等健康管理服務(wù)、?？萍膊〉霓D(zhuǎn)診負責等工作項目，是一種“綜合（多項目）、連續(xù)的管理”服務(wù)（一個人從胎兒期到老年），而不是既往那種“一個醫(yī)生只提供一個項目”的“?？苹?wù)模式”。因此，可以采用兩種模式設(shè)置崗位：①如果基于“綜合、連續(xù)”的服務(wù)理念，在崗位設(shè)置上，可以采用“服務(wù)流程”為主來設(shè)置崗位，如前臺服務(wù)、全科服務(wù)門診、護理及輔助部分。②如果采用“?？苹?wù)”，則在“全科服務(wù)門診”中，就應(yīng)該按?？葡盗蟹殖鋈漆t(yī)療門診、預(yù)防接種門診、兒童保健門診、婦女保健門診等多?？品?wù)項目來設(shè)置崗位。
2．2．2崗位人數(shù)的計算
①崗位人數(shù)＝崗位負荷量÷每位工作人員每年所能完成的工作負荷量。其中“崗位負荷量”為“該崗位預(yù)計年總服務(wù)人次”。對于疾病診療，需要考慮“兩周發(fā)病率”、居民就醫(yī)習慣、政策引導、社區(qū)醫(yī)療資源等因素；而對于公共衛(wèi)生項目而言，需要考慮社區(qū)人口結(jié)構(gòu)特點、社區(qū)主要健康問題、公共衛(wèi)生目標（特別是公共衛(wèi)生的強制性要求）等因素，進行綜合計算。②每工作人員每年所能完成的工作負荷量＝1名崗位人員1年中的工作時間÷單人次服務(wù)時間。按照目前相關(guān)勞動要求及實際情況，1名工作人員1年平均上班時間為226．41d（除法定節(jié)假日、法定休息日后的工作時間），即1181．26h、108675．45min（每天法定上班7h）。以“社區(qū)常見病多發(fā)病的診治項目”的流程崗位為例，得出運行成本結(jié)果顯示，每提供1次“社區(qū)常見病多發(fā)病診治（不含門診治療部分）”的單位時間為20．05min，即1名全科醫(yī)生1年能提供8314人次的服務(wù)，同時還需要考慮全科醫(yī)師參加工作會議、培訓、學術(shù)活動的時間，根據(jù)相關(guān)強制性培訓要求，以及實際工作情況，這部分任務(wù)占用了全科醫(yī)師18．65％的比例，即在工作日內(nèi)，只有81．35％的時間用于提供服務(wù)，即：每名全科醫(yī)生1年能提供7170人次的服務(wù)（見表1）。因此根據(jù)此數(shù)據(jù)，結(jié)合居民的“社區(qū)常見病多發(fā)病兩周發(fā)病率”以及“就醫(yī)習慣流向”，就可計算出崗位人數(shù)。見表2。③全科醫(yī)療門診醫(yī)生配備數(shù)＝服務(wù)人口×社區(qū)常見病兩周發(fā)病率×26．07×每次患病平均就診次數(shù)×居民到社區(qū)的就醫(yī)習慣流向比例÷7170。④公共衛(wèi)生崗位人數(shù)＝為達到公共衛(wèi)生設(shè)定目標所需要的服務(wù)量÷11620．25。社區(qū)公共衛(wèi)生服務(wù)是與人群結(jié)構(gòu)、社區(qū)人群健康水平、所需要達到的目標相關(guān)，往往是強制性要求（如婦幼保健的覆蓋率、預(yù)防接種完成率、慢性病管理率等），這些往往與人群結(jié)構(gòu)及健康水平有關(guān)。
3崗位人員工作目標的設(shè)置與計算
崗位人員的工作目標設(shè)置必須以醫(yī)療安全和符合醫(yī)療服務(wù)規(guī)范為前提，以完成社區(qū)基本醫(yī)療和公共衛(wèi)生任務(wù)、促進工作人員提高效率、鼓勵多勞多得、建立公平績效管理機制為目標。
3．1工作目標的設(shè)置
按“基本管理目標”、“工作數(shù)量目標”、“工作質(zhì)量目標”、“科研帶教工作目標”等4大類進行設(shè)置。3．1．1一般基本管理目標的設(shè)置即遵從法律及相關(guān)規(guī)范、醫(yī)德醫(yī)風、考勤、機構(gòu)整體管理目標的分擔，往往采用“一票否決”和“分級設(shè)定”（如違反1次、2次、3次等）按等級設(shè)置，也往往采用“每月考核”和“年度綜合”考核目標的達標情況。3．1．2工作數(shù)量目標的設(shè)定與計算由于“工作數(shù)量目標”與“工作質(zhì)量目標”在一定程度上往往存在矛盾，即當工作數(shù)量超過一定額度后，工作質(zhì)量就會隨著工作數(shù)量的上升而下降，就會導致醫(yī)療安全問題的發(fā)生概率上升和服務(wù)質(zhì)量下降，因此，在工作數(shù)量的設(shè)定上，必須要有科學的依據(jù)。公式為：1名醫(yī)生的年度工作數(shù)量目標（平均）＝該崗位的年度目標÷從事該崗位項目的醫(yī)生數(shù)。3．1．3“封頂線”與“基本線”的設(shè)定工作數(shù)量目標采用“標準工作當量”為單位，當“1名醫(yī)生的年度工作數(shù)量目標（平均）”＞13944個標準工作當量時，說明人員的配備設(shè)置不足，需要增加人員，否則將出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量下降；反之，當“1名醫(yī)生的年度工作數(shù)量目標”＜9296個標準工作當量時，說明人員配備過剩，效率下降。因此，我們以“13944個標準工作當量”作為“封頂線”，超過此線部分按此額計算績效（即超出部分不再獎勵）；以“9296個標準工作當量”作為“崗位最低業(yè)務(wù)要求量”（即“基本線”），實際業(yè)務(wù)量低于此線的則按“實際完成比例”發(fā)放基本工資，而績效工資則是參照“基本線”與“封頂線”之間部分進行計算，同時根據(jù)工作質(zhì)量等級計算“有效服務(wù)量”，以此作為績效工資的參照，具體計算公式及方法見本文第4部分。3．1．4年目標與每月目標的設(shè)定由于機構(gòu)內(nèi)部的績效考核往往是“以月為單位”和“年終綜合”的方式，1年的工作數(shù)量目標需要在每月中進行分攤，而醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)受人文習俗、季節(jié)性影響較明顯（如春節(jié)、季節(jié)轉(zhuǎn)換等），所以在設(shè)置“年度總目標”后，需要根據(jù)實際情況對目標進行分攤，我們根據(jù)近3年來深圳市社區(qū)健康服務(wù)中心服務(wù)量在每月的變化情況，制定了“每月分攤目標額度表”。見表3。另外，由于需要考慮職稱及崗位特點，對不同職稱人員給予一定的目標調(diào)整。
3．2工作質(zhì)量目標的設(shè)定
每月的“工作質(zhì)量目標”與年度的質(zhì)量目標一致，或為了保證工作目標的完成，往往把總體目標略為調(diào)高（1％～5％之間）。
3．3科研帶教工作的目標設(shè)置
科研帶教目標根據(jù)實際需要以及職稱要求進行設(shè)置，往往把這部分目標設(shè)為“附加獎勵項目”或者獨立的考核項目，但列入常規(guī)目標有利于強化科研和教學任務(wù)的工作。
4崗位的績效考核
4．1采用“標準工作當量”設(shè)置目標工作及目標等級
包括基本工作量目標線、獎勵目標線、限制線。①基本工作量目標是指在正常情況下必須完成的工作目標，數(shù)量指標一般按：11620標準工作當量×崗位調(diào)控系數(shù)，當月目標＝年目標×當月分攤比例（見表3）；②獎勵目標線是指在完成基本目標后，提倡多勞多得和主動奉獻，一般獎勵目標線設(shè)置在：11621～13944個標準工作當量之間（即基本目標值的1．0以上、1．2以下）；③限制線是指為了避免工作人員為了單方面追求效率和數(shù)量，或為了達到單方面經(jīng)濟利益而出現(xiàn)的以犧牲醫(yī)療質(zhì)量和醫(yī)療安全，或因過度追求利益而犧牲個人休息時間，而導致服務(wù)質(zhì)量下降的情況，一般限制線設(shè)置在13944個標準工作當量，超過此線者，不作獎勵并以13944個標準當量計算，同時設(shè)置“加重處罰條件”，如：因片面追求效率而出現(xiàn)醫(yī)療差錯或責任事故的，高于同條件下的正常處罰額度。
4．2根據(jù)情況設(shè)置“管理調(diào)控系數(shù)”
對于存在操作難度大，或比較薄弱，或本年度需要強化的項目，可以在“標準工作當量”計算的基本上，乘以“管理調(diào)控系數(shù)”（＞1．0），如在夏天進行“產(chǎn)后訪視”，原來為2．7183個“標準工作當量”，為了平衡此項工作，可以通過“管理調(diào)控系數(shù)”設(shè)置到2．0，即：調(diào)整后，每人次產(chǎn)后訪視為5．4366個“標準工作當量”。同理，對于需要弱化的項目，可以設(shè)以＜1．0的系數(shù)進行調(diào)控。
4．3設(shè)置績效分配標準
根據(jù)項目成本、補助經(jīng)費的分配以及績效工資分配額度，設(shè)置合理的績效分配標準。每個“標準工作當量”值＝項目經(jīng)費÷項目工作目標數(shù)量×可分配系數(shù)?？煞峙湎禂?shù)一般保留10％～15％的比例作為管理或機動分配預(yù)留，即在0．85～0．90之間，或根據(jù)實際情況設(shè)置，這部分預(yù)留，一是可以作為法定休假人員休假期間的平均獎勵，二是可作為年終獎勵。
4．4進行每個崗位的績效評價
論文摘要：詳細介紹了中石化企業(yè)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的現(xiàn)狀，分析了當前社區(qū)改革發(fā)展面臨的問題，并從理論上對改革的可行性進行了闡述，針對存在的具體問題，結(jié)合社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的業(yè)務(wù)特點，提出了通過分離企業(yè)辦社會職能，組建物業(yè)公司，完善社區(qū)服務(wù)體系，加強社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部管理，規(guī)范關(guān)聯(lián)交易，加強配套建設(shè)以及建立良好的人才機制等措施，實現(xiàn)企業(yè)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的改革與發(fā)展。
企業(yè)辦社會，是中國國有企業(yè)的一種特有現(xiàn)象，社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)在國有企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展過程中發(fā)揮了重要的歷史作用。對社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)進行改革，就是通過管理的市場化、專業(yè)化、集約化以達到社區(qū)管理的規(guī)模化、專業(yè)化，從而實現(xiàn)社區(qū)管理資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)最大的社會效益和經(jīng)濟效益。
一、社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)現(xiàn)狀
社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)是指企業(yè)興辦的包括社區(qū)福利服務(wù)和社區(qū)商業(yè)服務(wù)在內(nèi)的一種社會服務(wù)，也稱為企業(yè)辦社會。根據(jù)目前社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的業(yè)務(wù)構(gòu)成、改革方向和措施的類同性，大致可以分為以下三大類：
1．公共服務(wù)類。
指由于歷史原因而由企業(yè)興建和承辦的各種非盈利性的政府職能和社會公益服務(wù)，主要包括：中小學、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)社會保障、公益事業(yè)、市政建設(shè)、街道辦或居委會、公安消防等
2．社區(qū)服務(wù)類。
指為保障社區(qū)正常運行，提高居民居住及生活質(zhì)量的有償服務(wù)業(yè)務(wù)，具體包括：物業(yè)管理(生活區(qū)房屋建筑及其附屬設(shè)備公用設(shè)施的修繕和維護，小區(qū)及樓道環(huán)衛(wèi)、治安、消防、存車管理，生活區(qū)綠化等)、居民用水電氣暖、家政服務(wù)、浴池、集體宿舍等。
3．企業(yè)經(jīng)營類。
指與社區(qū)服務(wù)相關(guān)的一些企業(yè)經(jīng)營性活動和業(yè)務(wù)，主要包括：商貿(mào)服務(wù)、餐飲娛樂、招待所、賓館、駐外辦事機構(gòu)等。社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)是隨著企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展而逐步形成的。由于各種原因，企業(yè)內(nèi)部的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)尚未實現(xiàn)集中統(tǒng)一管理，許多社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)仍然分散在下屬二級單位，管理層次較多，專業(yè)化程度不高，“大而全、小而全”的現(xiàn)象比較嚴重。
二、社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革的可行性分析
1．社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革。是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。
市場經(jīng)濟要求企業(yè)必須成為市場競爭的主體，必須突出主業(yè)，精干主體，主輔分離，提高勞動生產(chǎn)率，追求利潤最大化當前正是企業(yè)加快推進社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)社會化進程的有利時機，近幾年來，中央有關(guān)部委先后下發(fā)了《關(guān)于進一步推進國有企業(yè)分離辦社會職能工作的意見》、<關(guān)于幼兒教育改革與發(fā)展的指導意見)、《關(guān)于積極推進企業(yè)退休人員社會化管理服務(wù)工作的意見》、<關(guān)于城鎮(zhèn)供熱體制改革試點工作的指導意見》，要求“分離企業(yè)辦社會的職能，切實減輕國有企業(yè)的社會負擔”。
2、社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革，是企業(yè)深化內(nèi)部改革的要求。
當前國企改革正向縱深發(fā)展，企業(yè)要真正成為市場經(jīng)濟的主體，必須以發(fā)展為主題、結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，為此企業(yè)必須實行主輔分離、改制分流，集中有限的資源做大做強主業(yè)。
3．社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革，是政府職能轉(zhuǎn)變的要求。
在計劃經(jīng)濟時代，國有企業(yè)基本上都是“大而全、小而全”，在當時這也是符合我國國情的，而今企業(yè)被推向市場以后，首先感受到的問題是負擔太重，嚴重制約著企業(yè)發(fā)展的活力。所以，在改革過程中，一個重要的任務(wù)就是把應(yīng)由社會負擔的職能從企業(yè)中剝離出來，使政府、社會、企業(yè)盡快實現(xiàn)角色裂變與轉(zhuǎn)換，回歸本位，職能到位。
三、社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革的措施和建議
社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革首先要在思想認識上實現(xiàn)轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)要由職工福利型向服務(wù)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式要由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，服務(wù)管理要由單純行政型向經(jīng)營效益型轉(zhuǎn)變，服務(wù)費用要由企業(yè)承擔向合理規(guī)范收費、企業(yè)與職工共同承擔轉(zhuǎn)變。
1．分離企業(yè)辦社會職能，將企業(yè)承擔的政府、社會管理職能還給政府和社會，使企業(yè)回歸到作為追求利潤最大化的市場主體的本位，從根本上消除政府和社會“缺位”，國企“越位”的歷史沉疴。
分離企業(yè)辦社會職能，既是中央完善市場經(jīng)濟體制的重大決策，也是深化國有企業(yè)改革、提高企業(yè)市場競爭能力的重要舉措，是確保被移交的單位長遠發(fā)展的現(xiàn)實需要。社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革必須從產(chǎn)權(quán)上、財務(wù)上、資產(chǎn)上和人員上解開主業(yè)與輔業(yè)之間非市場化的關(guān)系紐帶，最終使企業(yè)主業(yè)、輔業(yè)全面融入產(chǎn)品市場和要素市場的市場機制硬約束之下。對政府公共服務(wù)類，改革的方向是積極創(chuàng)造條件，力爭早日移交社會，最終實現(xiàn)同企業(yè)職能的分離。首先把企業(yè)承擔的公檢法職能分離出去，還給政府；把屬于國家義務(wù)教育性質(zhì)的小學和初中，交給國家，對于其他的學校如培訓中心、職業(yè)學校、技校等可以根據(jù)企業(yè)的實際需要繼續(xù)留在原企業(yè)，或通過辦學體制改革探索多種辦學模式，這類學校～般能夠自立生存；對于企業(yè)自辦的醫(yī)院或醫(yī)務(wù)所，因其占用了企業(yè)大量的資金，已成為企業(yè)沉重的負擔，要提高企業(yè)的競爭力，必須盡快剝離這部分醫(yī)療機構(gòu)職能，改革的壓力主要是人員多，分流難度大，剝離是比較困難的，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)濟實力，在一定時期內(nèi)實行定額補貼或逐年遞減補貼的辦法，予以資金支持。
2．加強社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部管理，建立健全各項制度，規(guī)范關(guān)聯(lián)交易。
一是建章立制，實行專業(yè)化管理，建立、健全社區(qū)管理服務(wù)各項規(guī)章制度，形成完整、科學的社區(qū)管理服務(wù)制度體系。二是完善、健全社區(qū)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核制度，制定社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理的工作質(zhì)量考核標準，將考核結(jié)果與效益工資掛鉤，推進社區(qū)不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。三是強化預(yù)算管理，加強資金管理。四是建立充滿生機和活力的激勵機制。完善工效掛鉤方式，改革薪酬制度，實行多種形式的激勵方法，探索對社區(qū)部分服務(wù)項目采取不同形式的內(nèi)部承包責任制，充分調(diào)動員工積極性。五是落實經(jīng)濟目標責任制，控制成本，壓縮費用。六是規(guī)范關(guān)聯(lián)交易，完善收費制度，引入商品化理念，實施市場化收費。
3．加大改造力度，加強配套建設(shè)。逐步完善配套設(shè)施。
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業(yè)主委員會是
2.我國物業(yè) 管理 在排他性方面的特征。我們知道，純 公共 產(chǎn)品是完全不排他的，但物業(yè)管理由于具有擁擠性特征，因此便具有局部排他性。（1）物業(yè)管理不能完全排他，否則它的消費主體數(shù)量就不會大于1，或者說就不具有共同消費性而變成私人產(chǎn)品。比如，住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的內(nèi)容就是對業(yè)主的公用部分、公共設(shè)施和公共設(shè)備、綠化、安全、衛(wèi)生等進行管理，在小區(qū)內(nèi)的所有人包括業(yè)主、使用人、甚至外來人（如鄰近小區(qū)的人到這里來娛樂、休閑）就都可以享用物業(yè)管理的服務(wù)。（2）物業(yè)管理又不能完全不排他，面對現(xiàn)階段物業(yè)管理的相對短缺，那樣就會造成擁擠和消費上的競爭性。例如，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、安全等主要是由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主付費使用的，因為物業(yè)管理主要針對業(yè)主服務(wù)的。因此，物業(yè)管理具有局部排他性特征。物業(yè)管理的局部排他性也有多種表現(xiàn)形式，它可能表現(xiàn)為不接納某些 社會 成員作為“俱樂部成員”（如通過付費只對該小區(qū)提供服務(wù)和生產(chǎn)），也可能表現(xiàn)為采用高價格使某些人退出消費行列或不能進入消費行列（如純商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)品更加高級、先進，采用 電子 監(jiān)控系統(tǒng)等高科技手段進行管理，它的物業(yè)管理非就相應(yīng)的高）等形式。
3.對我國物業(yè)管理的屬性的認識，除了傳統(tǒng)的研究方法之外，在事實維度之外還應(yīng)加上空間維度，即必須對我國物業(yè)管理在各個地方的數(shù)量分配情況加以研究。因為對任何產(chǎn)品的消費都是相對于一個特殊的 地理 位置而言的，只有消費者在確定了某一位置之后，才能對所提供的產(chǎn)品的數(shù)量和類型進行選擇。正如有的學者指出的那樣：“某些公益物品可能并不帶有空間的限制（例如從研究和開發(fā)獲得的受益）；但對于其他公益物品來說，盡管新來的居民無形耗費更多的 成本 便可以獲得其收益，然而這種收益卻局限在一個社區(qū)中（可能會溢出某些利益到鄰近的社區(qū)）”②而物業(yè)管理正如前述,它僅僅只是針對某一住宅區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)。
綜上所述，物業(yè)管理是一種具有地方性質(zhì)的準公共產(chǎn)品。相比之下，我國住房制度改革前物業(yè)管理看成是純公共產(chǎn)品的觀點在很大程度上是基于公共產(chǎn)品應(yīng)該由政府來提供這一主觀看法，屬于一種制度安排，而不是由于物業(yè)管理現(xiàn)實屬性決定的。鑒于此，我們對我國的物業(yè)管理屬性的認識一直存于悖論之中——從地方性的準公共產(chǎn)品到制度化的純公共產(chǎn)品。這種理論與現(xiàn)實的反差，現(xiàn)實與理想的錯位導致我國住房制度中物業(yè)管理供給的失靈，同時也是業(yè)主委員會在集體行動中產(chǎn)生困境的根源。
三、多元協(xié)作治理：業(yè)主委員會善治的路徑選擇
美國著名 經(jīng)濟 學 家曼瑟·奧爾森認為，集體行動是由理性人組成的集團通過集體選擇的方式供給公共物品的過程。集體行動失敗被認為是 市場 失靈的表現(xiàn)，人們無法通過價格機制分配公共物品的供給成本和分享公共物品帶來的受益。但是通過建立配套的激勵制度，能夠在集團內(nèi)部形成有序的社會交換關(guān)系，促進社會協(xié)作，走出集體行動的困境。參與公共物品供給的主體除了政府之外，還包括利益集團等社會組織，“私人集團和組織也能提供公共物品”③業(yè)主委員會就是基于住宅小區(qū)內(nèi)存在集體行動的必要性而產(chǎn)生的 邏輯 結(jié)果。
解決業(yè)主委員會的集體行動困境，首先需要物業(yè)管理的生產(chǎn)和提供區(qū)分開來。因為，生產(chǎn)者與提供者相區(qū)分是解決公共產(chǎn)品由政府以外組織和個人供給的理論關(guān)鍵④。
一、概述
“一網(wǎng)易通”平臺可以將智能園區(qū)內(nèi)所有的弱電系統(tǒng)信號接入園區(qū)寬帶網(wǎng)進行互聯(lián)互通，改變了園區(qū)弱電“多網(wǎng)互不通”的現(xiàn)狀。
在經(jīng)濟效益上，為房地產(chǎn)開發(fā)商避免了多管網(wǎng)的重復投資、節(jié)省了機房的土地和建設(shè)投資，節(jié)省了多管網(wǎng)的系統(tǒng)運行維護費用。
在功能上，各子系統(tǒng)的互通聯(lián)動，使得更貼身的人性化智能聯(lián)動功能成為可能，凡是將設(shè)備接入寬帶網(wǎng)進行通信的需求，“一網(wǎng)易通”均可滿足。
“一網(wǎng)易通”網(wǎng)絡(luò)平臺
組成：
小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要包括寬帶網(wǎng)絡(luò)、寬帶接入網(wǎng)和信息服務(wù)三個方面：
寬帶網(wǎng)絡(luò)
它是小區(qū)智能化系統(tǒng)的信息高速公路，連接了社區(qū)中所有的住戶、管理部門、Internet/城域網(wǎng)和社區(qū)中幾乎全部的信息資源。
寬帶接入網(wǎng)
寬帶接入網(wǎng)是連接社區(qū)智能化系統(tǒng)與Internet/城域網(wǎng)的橋梁。小區(qū)采用的寬帶接入網(wǎng)形式是光纖到戶（FTTH）的光纖接入網(wǎng)作為連接電信局端的接入網(wǎng)。
信息服務(wù)
包括Internet信息服務(wù)和社區(qū)內(nèi)部信息服務(wù)。
2.方案
小區(qū)“一網(wǎng)易通”信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用交換式局域網(wǎng)。通過FTTH（光纖到戶）將網(wǎng)絡(luò)覆蓋到每一個終端用戶。交換式局域網(wǎng)為整個社區(qū)的終端用戶提供了專用的帶寬,這不僅使每一個用戶得到的帶寬大大提高,并且使對時間延遲要求頗高的多媒體應(yīng)用成為現(xiàn)實.。
3.系統(tǒng)構(gòu)成
小區(qū)智能化的系統(tǒng)架構(gòu)是以社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)為物理平臺；聯(lián)結(jié)各個智能化子系統(tǒng)，通過物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務(wù)。
社區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)是在安全防范系統(tǒng)、家居智能控制和服務(wù)，以及機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，依托社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)，面向物業(yè)管理、住戶信息服務(wù)等應(yīng)用建立的集成系統(tǒng)。因此，智能化系統(tǒng)的核心是建設(shè)以信息網(wǎng)和監(jiān)控網(wǎng)為中心的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。只有通過高效、便捷、安全的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，才能實現(xiàn)各子系統(tǒng)數(shù)據(jù)的集成與信息共享，并為小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段．實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理模式。
4.體系結(jié)構(gòu)
小區(qū)智能化系統(tǒng)由社區(qū)服務(wù)信息系統(tǒng)、社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)、綜合安全管理系統(tǒng)、社區(qū)一卡通和家居智能控制系統(tǒng)組成；這些系統(tǒng)在功能上可以劃分為4個層次，由上到下依次是：管理服務(wù)層、控制層、傳輸層和接入層。
1、接入層面的功能子系統(tǒng)主要包括：視頻監(jiān)控、周界報警、家居智能、樓宇可視對講、門禁、停車廠出入口管理、機電設(shè)備監(jiān)控、公共LED顯示和應(yīng)急廣播與背景音樂等子系統(tǒng)。
2、在傳輸層面，通過視頻服務(wù)器、OPC服務(wù)器、家庭智能終端、樓宇對講中心管理機等設(shè)備或網(wǎng)關(guān)，在技術(shù)上保證了社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)與視頻監(jiān)控網(wǎng)、樓宇可視對講專網(wǎng)和RS485監(jiān)控網(wǎng)等現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)的互連互通。
3、在控制層面，依托社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)，通過集成接入層的所有子系統(tǒng)，實現(xiàn)了對小區(qū)內(nèi)各子系統(tǒng)的聯(lián)動控制，達到可靠、安全、最優(yōu)控制的目的。同時，為實現(xiàn)社區(qū)一卡通提供了技術(shù)保障。
4、在管理服務(wù)層面，通過將控制層面把系統(tǒng)信息集成到一個一體化的系統(tǒng)平臺上，將原來彼此分離的各系統(tǒng)整合在一個統(tǒng)一協(xié)調(diào)的系統(tǒng)中．實現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)各種信息、資源和管理服務(wù)的的共享。
“一網(wǎng)易通”綜合安全管理系統(tǒng)
綜合安全管理系統(tǒng)是在集成小區(qū)安全防范系統(tǒng)和機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，能實現(xiàn)24小時不間斷對小區(qū)的安全情況、各種配套設(shè)施和設(shè)備安全運行情況等進行實時監(jiān)視，對涉及小區(qū)安全、住戶安全和緊急求助、小區(qū)各種機電設(shè)備設(shè)施的故障等情況和突發(fā)事件能作出準確、快速的反應(yīng)的數(shù)字化安全保障系統(tǒng)。
1安全防范體系
根據(jù)小區(qū)平面圖和社區(qū)檔次定位，在全社區(qū)設(shè)立了三層防盜報警安全防護：
第一層：防范體系位于小區(qū)周界和各種出入口，構(gòu)成小區(qū)安全防護的第一道防線。
第二層：在地下停車場的出入口，住宅樓的入口等位置設(shè)立門禁和可視對講系統(tǒng)，在園區(qū)內(nèi)，還設(shè)立巡更系統(tǒng)和重點部位的視頻監(jiān)控系統(tǒng)；這些構(gòu)成了小區(qū)安全防護的第二道防線。
第三層：在住戶家中建立家庭防盜報警系統(tǒng)，構(gòu)成小區(qū)安全防護的第三道防線。
2設(shè)備設(shè)施運行安全體系
設(shè)立機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)對小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施、公共照明、公共電子顯示屏的自動控制，以及實時監(jiān)視小區(qū)供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)和智能化系統(tǒng)自身的工作情況。對在設(shè)備設(shè)施運行過程中出現(xiàn)的各種預(yù)警和報警，能通過社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及時傳輸?shù)叫^(qū)監(jiān)控中心。
3.系統(tǒng)組成
根據(jù)系統(tǒng)安全保障體系設(shè)計和系統(tǒng)要求，綜合安全管理系統(tǒng)由綜合安全管理平臺、安全監(jiān)控系統(tǒng)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、接口分系統(tǒng)和各種對外通信設(shè)備等組成。其中，接口分系統(tǒng)主要用于實現(xiàn)綜合安全管理平臺與家居智能和樓宇可視對講、社區(qū)一卡通和機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的接口。
4.綜合安全管理平臺
綜合安全管理平臺是小區(qū)安全監(jiān)控人員的工作平臺，主要由電視墻、視頻網(wǎng)絡(luò)矩陣、視頻網(wǎng)絡(luò)控制鍵盤以及視頻監(jiān)控終端、機電設(shè)備監(jiān)控終端、報警及處置監(jiān)控終端組成。
機電設(shè)備監(jiān)控終端是機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的上位機，用于監(jiān)視小區(qū)機電設(shè)備的運行參數(shù)和狀態(tài)，當運行參數(shù)越限時，能給出預(yù)報警信號；和小區(qū)機電設(shè)備運行管理有關(guān)的值班記錄，以及各種報表的數(shù)據(jù)生成、匯總統(tǒng)計和打印等。
四、結(jié)束語
社區(qū)信息化已經(jīng)成為一種世界潮流，代表未來住宅的發(fā)展趨勢，信息共享使家居、社區(qū)、全球摒棄原有的物理屏障，住宅不但具有隱蔽、休息等”家”的個性，更加突出家居與社會融為一體的特點，同時將原來社區(qū)自動化和智能信息化的功能全部集成在一起。
“一網(wǎng)易通”平臺可以將住戶和物業(yè)管理機構(gòu)通過同一平臺進行工作和交流，即可以移動辦公和休閑，又可以進行電子購物、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館和圖書館、點播VOD家居影院、甚至于在數(shù)千里之外可以了解社區(qū)或家里的情況，“一網(wǎng)易通”平臺將徹底改變?nèi)藗兊纳罘绞健?/p>
參考文獻：
論文摘要:解決養(yǎng)老問題,提高老年人的生活質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在必然要求,它對促進經(jīng)濟和社會協(xié)調(diào)發(fā)展,維護社會的和諧與穩(wěn)定具有重要意義,也是衡量一個社會進步和文明程度的重要標志。
一、存在問題及分析
近年來,隨著我國經(jīng)濟、社會等各項事業(yè)的長足發(fā)展,養(yǎng)老問題已非常迫切擺在人們的面前,歸納起來主要有以下幾個方面:
(一)空巢老人孤獨而寂寞
據(jù)有關(guān)部門調(diào)查資料顯示:發(fā)達城市有相當一部分老年人與子女分開居住,形成家庭生活無人照料的孤獨而寂寞的空巢老人群體。因此,老年人的生活照料問題,特別是對老年人的身心健康的關(guān)注與關(guān)心,這需要政府和社會給予必要的扶持和幫助。
(二)“四二一”家庭模式難以承擔養(yǎng)老問題
我國實行計劃生育政策已20多年,目前第一代獨生子女已陸續(xù)進入婚育年齡,“四二一”(即四個老人,一對夫妻,一個孩子)家庭模式已經(jīng)非常普遍。兩個獨生子女組建家庭后要承擔四位甚至更多老人的贍養(yǎng)及照料。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,年青一代工作、生活壓力普遍加大,外出打工與經(jīng)商多等客觀因素存在,必然導致他們無法全身心投入照料老人。
(三)老年人經(jīng)濟拮據(jù)影響生活質(zhì)量
城市老人隨著退休,工資收入明顯下降,如果沒有子女的資助只能維持基本生活,假如沒有退休養(yǎng)老保險金(特別是農(nóng)村老人),加上沉重藥費負擔,生活的拮據(jù)就可想而知,從而影響了老年人的生活質(zhì)量。
(四)老年人健康問題十分嚴重
身體健康狀況差是非常普遍的問題。遼寧省大連市甘井子區(qū)一社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心曾對本街道轄區(qū)的60歲以上老人進行了生活和健康狀況的抽樣調(diào)查,1305名老年人中,患有各類慢性病的就有1035人,占調(diào)查人數(shù)的79.13%,說明老年人的健康問題非常突出。
二、解決問題的措施和建議
黨的十七大以較長的篇幅描述了加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè),其中“在加快覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系,保障人民基本生活”中,重點提到了要加強老齡工作。毫無疑問養(yǎng)老問題應(yīng)該引起全社會的高度重視和關(guān)注。
(一)呼吁政府推動,逐步建立完善的養(yǎng)老機制
做好養(yǎng)老工作是一項得民心,曖人心的夕陽工程,是老齡事業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。政府的推動引導具體要體現(xiàn)在三個方面,一是資金,二是政策,三是協(xié)調(diào)。特別要建立專項資金幫助生活困難尤其農(nóng)村老年人。
(二)動員社會參與,逐步建立社會化的養(yǎng)老機構(gòu)
1、從社會化居家養(yǎng)老入手,建立社區(qū)與家庭合作的養(yǎng)老機構(gòu)。
我國城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心經(jīng)過多年來的發(fā)展和完善,已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體系。因此,以社區(qū)服務(wù)為載體,以居家養(yǎng)老服務(wù)為切入點,把社區(qū)服務(wù)引入家庭,促進社區(qū)服務(wù)和居家養(yǎng)老的密切結(jié)合,使有限的資源發(fā)揮最大的效益,確保老年人在自己的社區(qū)和家庭安度晚年。
首先,針對不同類型的老年人群,提供不同層次的居家養(yǎng)老服務(wù)。對其中喪失生活自理能力的老人和缺少家庭照顧的高齡老人,仍需要通過養(yǎng)老機構(gòu)來解決,使他們在養(yǎng)老機構(gòu)得到多方面的照料服務(wù)和精神慰藉。政府和社區(qū)組織要鼓勵、提倡、支持低齡健康老人在自愿量力的前提下,參與社會發(fā)展和公益事業(yè),體現(xiàn)“獨立、參與、照料、自我實現(xiàn)和尊嚴”的老年人基本原則。也可依托社區(qū)服務(wù)中心、老年活動室、老年大學,使他們參加各種有益的文化、體育、教育活動;對生活基本能自理但又需要一定照料服務(wù)的中高齡老人?？刹扇∪臻g護理中心、托老所、老年康復站等形式服務(wù)。對獨居老人、殘疾老人等特殊群體,社區(qū)應(yīng)該將他們列為服務(wù)的重點保障對象,對他們要按照政府救助和社會互助相結(jié)合的原則,構(gòu)筑多層次、多元化、多項目的貧困救助網(wǎng)絡(luò)。
其次,要從老人實際需求出發(fā),服務(wù)內(nèi)容要從目前以求助、醫(yī)療、文化娛樂等服務(wù)為主,逐步擴展到居家?guī)椭?wù)、暫托服務(wù)、醫(yī)療照顧服務(wù)、娛樂學習服務(wù)、情感慰藉服務(wù)一體化的服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)形式可以包括上門服務(wù)(居家服務(wù))、社區(qū)設(shè)施服務(wù)(如日間照料中心、日間護理中心、社區(qū)活動中心)、社區(qū)支援網(wǎng)絡(luò)服務(wù)(如社區(qū)結(jié)對關(guān)心)等,方便老年人根據(jù)自己的需求和習慣利用不同的服務(wù)項目和服務(wù)形式。
2、從整臺利用現(xiàn)有社區(qū)人力資源入手,大力發(fā)展社區(qū)志愿者隊伍。
努力造就一支由黨員、干部、學生等組成的專、兼職人員和志愿者相結(jié)合的居家養(yǎng)老服務(wù)隊伍。聘請一批德高望重的老同志參加社區(qū)管理服務(wù)工作。利用老年人同老年人容易溝通的優(yōu)勢,自己管理自己,自己服務(wù)自己。
3、從營造市場運行機制,推進養(yǎng)老社會化、產(chǎn)業(yè)化進程。
拓寬思路,改變單純由政府、社區(qū)創(chuàng)辦老年服務(wù)設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的思路,引入社會中介組織參與服務(wù)和管理,推動居家養(yǎng)老服務(wù)走社會化、產(chǎn)業(yè)化之路,使老年服務(wù)業(yè)有一個較大的發(fā)展,以滿足群體日益增長的不同層次。
4、從提高老年人健康入手,提高老年人生活質(zhì)量。
老年人不僅有物質(zhì)需求,而且更渴望情感關(guān)愛,企盼心靈慰籍。心理問題已成為影響老年人生活質(zhì)量的一個重大問題,應(yīng)引起全社會的高度重視。
論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化
目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導致物業(yè)公司長期低水平運營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴展的必要性
目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會對物業(yè)公司的需求不斷擴大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20000家，從業(yè)人員達到幾百萬人。同時，經(jīng)濟的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對不斷增長的市場需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實施
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實現(xiàn)兩種規(guī)模化經(jīng)營方式，一種是外延擴大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內(nèi)涵擴大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù)，例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術(shù)的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會提供專業(yè)技術(shù)保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營，如家政、中介租賃等等。
1、為業(yè)主搭建消費平臺。作為全新的經(jīng)營模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個好方法，物業(yè)公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩(wěn)定的消費群體，也完全可以通過這些企業(yè)對外擴大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營收入的前提下，通過這個平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購飛機、車船票等業(yè)務(wù)。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國內(nèi)或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準后，在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營，成立社區(qū)購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時間和效率上會形成較大優(yōu)勢。
但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購中心，同時，網(wǎng)上票務(wù)訂購業(yè)務(wù)的興起對該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對較少，導致代購票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會考慮其中的機會成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務(wù)的市場價，制定略低于市場價的代購價。
由于國家嚴格控制，代購業(yè)務(wù)如果得不到批準，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進具有火車票出售資格的火車票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點購買。
3、雨傘的免費發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁摺Ｙ浰陀陚銓⒃跓o形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進行業(yè)務(wù)上的擴展從而達到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營帶來更深層的思考
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項目。本文提出一種經(jīng)營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運營，如商業(yè)廣告的；商機企業(yè)引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營，哪些種類的經(jīng)營可以進入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財務(wù)運作方式。建立合理的財務(wù)運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經(jīng)營收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費用占整個收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達到財務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對性的財務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會要保持及時有效地財務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營行為必須與業(yè)主委員會或業(yè)主代表達成高度一致，同時。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個有效的協(xié)商機制，使雙方在處理矛盾時有據(jù)可依。協(xié)商機制該如何制定，就需要針對小區(qū)特點進行磋商，這也是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評價物業(yè)管理水準的重要標準。但是，業(yè)主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發(fā)達國家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成?，F(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進多元化的經(jīng)營和管理模式，而多元化經(jīng)營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：
一方面，業(yè)委會可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內(nèi)，對業(yè)主的生活舒適度不會產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進行多元化經(jīng)營的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費將會有所減少，因而對經(jīng)營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業(yè)管理費難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。
目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導致物業(yè)公司長期低水平運營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴展的必要性
目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會對物業(yè)公司的需求不斷擴大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達20000家，從業(yè)人員達到幾百萬人。同時，經(jīng)濟的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對不斷增長的市場需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實施
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實現(xiàn)兩種規(guī)?；?jīng)營方式，一種是外延擴大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內(nèi)涵擴大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù)，例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術(shù)的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會提供專業(yè)技術(shù)保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營，如家政、中介租賃等等。
1、為業(yè)主搭建消費平臺。作為全新的經(jīng)營模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個好方法，物業(yè)公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩(wěn)定的消費群體，也完全可以通過這些企業(yè)對外擴大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營收入的前提下，通過這個平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購飛機、車船票等業(yè)務(wù)。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國內(nèi)或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準后，在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營，成立社區(qū)購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時間和效率上會形成較大優(yōu)勢。
但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的車票代購中心，同時，網(wǎng)上票務(wù)訂購業(yè)務(wù)的興起對該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對較少，導致代購票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會考慮其中的機會成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務(wù)的市場價，制定略低于市場價的代購價。
由于國家嚴格控制，代購業(yè)務(wù)如果得不到批準，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進具有火車票出售資格的火車票票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火車票售票點購買。
3、雨傘的免費發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁?。贈送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進行業(yè)務(wù)上的擴展從而達到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營帶來更深層的思考
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項目。本文提出一種經(jīng)營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運營，如商業(yè)廣告的；商機企業(yè)引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營，哪些種類的經(jīng)營可以進入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。
2、建立合理的財務(wù)運作方式。建立合理的財務(wù)運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經(jīng)營收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費用占整個收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達到財務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對性的財務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會要保持及時有效地財務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營行為必須與業(yè)主委員會或業(yè)主代表達成高度一致，同時。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個有效的協(xié)商機制，使雙方在處理矛盾時有據(jù)可依。協(xié)商機制該如何制定，就需要針對小區(qū)特點進行磋商，這也是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評價物業(yè)管理水準的重要標準。但是，業(yè)主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發(fā)達國家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成?，F(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進多元化的經(jīng)營和管理模式，而多元化經(jīng)營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：
一方面，業(yè)委會可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內(nèi)，對業(yè)主的生活舒適度不會產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進行多元化經(jīng)營的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費將會有所減少，因而對經(jīng)營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業(yè)管理費難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。
中國圖書館學會醫(yī)院圖書館委員會
承辦：中國科學院國家科學圖書館
協(xié)辦：《圖書情報工作》、《大學圖書館學報》、《現(xiàn)代圖書情報技術(shù)》、
《中國文獻情報》(英文刊)、《中華醫(yī)學圖書情報雜志》
會議網(wǎng)址：WWW.省略.cn／xkgy2012／
圖書館學科館員制度學科館員服務(wù)在我國已走過十余年的歷程，從無到有，從小到大，從過去的以文獻檢索獲取為中心的服務(wù)，到現(xiàn)在的針對和嵌入具體用戶群體、以個性化設(shè)計組織知識化服務(wù)為中心的學科館員服務(wù)，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢。各類型圖書館在學科館員服務(wù)領(lǐng)域進行了大量的實踐探索和創(chuàng)新變革，主動設(shè)計、引進和發(fā)展學科館員服務(wù)的新理念、新技術(shù)、新方法，探索適應(yīng)新環(huán)境下的學科館員服務(wù)的新模式、新機制，形成了各具特色的學科館員服務(wù)的工作流程和運行機制，同時也催生了支撐學科館員服務(wù)的工具、方法和系統(tǒng)，培育出特色化、個性化、知識化的服務(wù)產(chǎn)品和成果。因此，組織各類型圖書館分享學科館員服務(wù)的實踐經(jīng)驗和成果，促進學科館員服務(wù)進一步可持續(xù)發(fā)展，并在圖書館轉(zhuǎn)型過程中始終保持活躍的生命力，推動圖書館服務(wù)向知識服務(wù)轉(zhuǎn)型有著十分重要的現(xiàn)實意義。
鑒于此，中國圖書館學會專業(yè)圖書館分會、中國圖書館學會高校圖書館分會、中國圖書館學會醫(yī)院圖書館專業(yè)委員會聯(lián)合，定于2012年4月11-14日在武漢舉辦2012年學科館員服務(wù)學術(shù)研討會，主題為“學科館員服務(wù)：戰(zhàn)略、模式和最佳實踐”，會議將側(cè)重交流研討學科館員服務(wù)上的實際戰(zhàn)略、具體模式和在實踐中逐步累積、提煉與總結(jié)的最佳實踐和經(jīng)驗分析，包括服務(wù)模式、任務(wù)體系、工作機制、隊伍建設(shè)、技術(shù)支撐、效果評價等，探討學科館員服務(wù)進一步發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃和需要解決的重點問題等?，F(xiàn)面向業(yè)界廣泛征文。
一、征文內(nèi)容
1 學科館員服務(wù)的戰(zhàn)略與布局
針對學術(shù)機構(gòu)開展學科館員服務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃、服務(wù)模式、服務(wù)組織機制、創(chuàng)新特色等進行整體性介紹和總結(jié)，探討學科館員服務(wù)進一步發(fā)展的理論、戰(zhàn)略、機制創(chuàng)新等。
學科館員服務(wù)進一步發(fā)展的理念與戰(zhàn)略
學科館員服務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃與體制安排
學科館員服務(wù)模式，包括學科館員服務(wù)的任務(wù)布局、實施方式和組織機制
國內(nèi)外學科館員服務(wù)的比較研究
2 學科館員服務(wù)的任務(wù)、方法和機制
探討學科館員服務(wù)各個方面的任務(wù)與方法，包括但不限于用戶需求與行為的調(diào)查與診斷、服務(wù)創(chuàng)新設(shè)計與推廣營銷、資源保障設(shè)計與組織、信息素質(zhì)教育、學科情報服務(wù)、知識管理服務(wù)等方面的方法、機制和服務(wù)實踐等方面的案例和經(jīng)驗分析。
學科用戶信息需求與行為研究
個性化服務(wù)設(shè)計與推廣營銷
個性化資源保障體系設(shè)計和建設(shè)
個性化信息素質(zhì)教育服務(wù)設(shè)計與實施
與科研教育緊密結(jié)合的個性化學科情報服務(wù)設(shè)計與實施
與科研群體和項目密切結(jié)合的個性化信息平臺服務(wù)設(shè)計與實施
支持教育、研究機構(gòu)知識資產(chǎn)管理和知識活動管理的服務(wù)設(shè)計與實施
文獻計量學和文獻計量方法在學科館員服務(wù)中的應(yīng)用
國內(nèi)外學科館員服務(wù)創(chuàng)新案例
3 嵌入式個性化學科館員服務(wù)的組織機制
學科館員服務(wù)的一個重要特征就是嵌入科研教育群體和科研教育過程，利用和協(xié)同多層次多方位的資源和力量，設(shè)計、組織個性化的服務(wù)組織機制，支持靈活、高效的服務(wù)。會議擬介紹和總結(jié)各個圖書館協(xié)調(diào)協(xié)同各方面力量和多元化機制來支持和推動學科館員服務(wù)中的經(jīng)驗與探索，包括但不限于以下內(nèi)容(側(cè)重于組織管理機制)，用戶參與和基于用戶社區(qū)的服務(wù)機制等。
與教育科研部門、團隊的協(xié)同化學科館員服務(wù)的組織與管理
嵌入教學過程、研究項目、戰(zhàn)略規(guī)劃、教研評價的學科館員服務(wù)的組織與管理
用戶驅(qū)動和用戶參與的學科館員服務(wù)機制
基于用戶社區(qū)的學科館員服務(wù)機制
多機構(gòu)協(xié)同的學科館員服務(wù)的組織與管理
4 學科館員及其服務(wù)的支撐和管理
學科館員服務(wù)可持續(xù)、充滿活力的發(fā)展需要資源、技術(shù)、政策等全面的支撐，需要良性共贏的知識儲備與循環(huán)架構(gòu)，需要創(chuàng)新發(fā)展的團隊文化氛圍，需要高效率的工具、方法和資源與技術(shù)平臺。會議擬探索和總結(jié)推動學科館員服務(wù)不斷發(fā)展的必要軟環(huán)境和支撐條件平臺，學科館員服務(wù)的規(guī)范和制度化管理，學科館員能力與隊伍建設(shè)，學科館員團隊文化，學科館員服務(wù)品牌建設(shè)等。
學科館員培訓與能力建設(shè)
學科館員及其服務(wù)的支撐條件建設(shè)(側(cè)重資源、工具、方法等)
學科館員及其服務(wù)的管理與評價
學科館員的職業(yè)生涯設(shè)計與可持續(xù)發(fā)展
學科館員團隊文化和協(xié)同發(fā)展機制
二、征文要求
1 內(nèi)容要求
(1)側(cè)重在學科館員服務(wù)上的實際戰(zhàn)略、具體模式和在實踐中逐步累積、提煉與總結(jié)的最佳實踐和經(jīng)驗分析。
(2)研究問題明確、具體。
(3)論據(jù)充分且有實際材料(如統(tǒng)計數(shù)據(jù)、事實、自己或他人的調(diào)研發(fā)現(xiàn)、工作中積累實證等)的支持。
2 格式要求
(1)投稿文章必須為以前未在公開刊物上公開發(fā)表過的文章。
(2)字數(shù)以4000-5000字為宜。
(3)論文書寫格式請參照《圖書情報工作》雜志著錄格式，格式為：中英文題名、中英文摘要(150-200字)、關(guān)鍵詞、分類號、正文、參考文獻、作者簡介。詳細要求請見會議網(wǎng)站或《圖書情報工作》雜志社投稿須知。因優(yōu)秀論文將結(jié)集公開出版，請務(wù)必按照格式要求書寫論文。
(4)征稿截止日期：2012年2月1日。
(5)投稿請登錄該會議網(wǎng)址：省略.cn／xk-gy2012／，并使用網(wǎng)上投稿方式(需要先注冊)。
3 論文評選及出版
(1)邀請專家組成論文評審委員會，對征文進行評獎并頒發(fā)獲獎證書，獲二等獎以上論文將推薦至《圖書情報工作》、《大學圖書館學報》、《現(xiàn)代圖書情報技術(shù)》、《中國文獻情報》(英文刊)、《中華醫(yī)學圖書情報雜志》上擇優(yōu)發(fā)表。
(2)會后，優(yōu)秀論文將結(jié)集公開出版。
(3)從獲獎文章中優(yōu)選部分文章作者為大會發(fā)言人。
三、會議相關(guān)事項
1 會議地點：湖北武漢
2 會議時間：2012年4月11-14日
3 參會方式：投稿參會；直接報名參會(登錄會議網(wǎng)站注冊報名)。
4 正式報到通知將于2012年3月中旬發(fā)出。聯(lián)系方式
中國科學院國家科學圖書館中國圖書館學會專業(yè)圖書館分會秘書處
聯(lián)系人：趙樹宜(學術(shù))，電子郵箱：zhaosy@mail.las.省略
姜京善(會務(wù))，電子郵箱：jiangjs@mail.1as.省略
王瑩瑩(會務(wù))，電子郵箱：wangyy@mail.las.省略
電話：(010)82626812，(OlO)82626611-6225
傳真：(010)82626821
專業(yè)分會網(wǎng)址：省略.cn
高校分會網(wǎng)址：sal.省略／
中國圖書館學會專業(yè)圖書館分會
【中圖分類號】F299.27【文獻標志碼】A【文章編號】1673-1069（2019）05-0062-02
1引言
隨著呼和浩特市高速發(fā)展，城市面積不斷擴大，根據(jù)《呼和浩特市土地利用總體規(guī)劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設(shè)用地規(guī)模為285平方公里，比原來的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成若干個城中村。城中村缺乏整體規(guī)劃，導致這些區(qū)域房屋密度高、采光通風條件差，各種管線雜亂無章，成為城市的邊死角，村民和社會對于解決城中村問題的呼聲越來越高。為解決城中村環(huán)境和治安問題，政府協(xié)同環(huán)保、消防、街道等各部門實施了大量改造和政治措施。筆者認為，除了現(xiàn)有的行政手段外，可以通過引入現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)，來解決城中村社區(qū)存在環(huán)境、治安、房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護等的問題，這有利于城中村社區(qū)自身的經(jīng)濟和社會發(fā)展，提高城中村居民生活水平[1]。
2呼和浩特城中村物業(yè)管理的模式
2.1委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的模式
1981年，深圳誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理在我國開始形成一種社會產(chǎn)業(yè)。目前，我國大部分城市住宅小區(qū)特別是新建住宅小區(qū)，都已委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，綠化管理等專業(yè)服務(wù)。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開始更多地接觸城市生活，有對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求，期待能夠接受規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。因此，在城中村地區(qū)，可以嘗試引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接城中村物業(yè)服務(wù)，簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按期繳納物業(yè)服務(wù)費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括環(huán)境管理、秩序維護、房屋維修養(yǎng)護等在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)。
2.2政府購買物業(yè)服務(wù)模式
為解決城中村環(huán)境臟亂差的問題，政府部門主要從保潔工作入手，將市政環(huán)衛(wèi)保潔工作由城市向城中村延伸，整治環(huán)境，向村里派駐環(huán)衛(wèi)工人，負責農(nóng)村環(huán)境的清掃保潔。呼和浩特市農(nóng)村環(huán)衛(wèi)工作的人員都納入各個環(huán)衛(wèi)公司及物業(yè)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一培訓，配發(fā)服裝、清潔工具。各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立起行政村保潔制度，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立環(huán)衛(wèi)管理所，負責指導、監(jiān)督、管理各鄉(xiāng)村環(huán)衛(wèi)工作，各鄉(xiāng)村設(shè)立環(huán)衛(wèi)清掃保潔隊伍，就地聘用保潔人員，負責做好村街巷道清掃保潔工作，確保農(nóng)村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運。
2.3村民自我管理模式
對于經(jīng)濟欠發(fā)達的城中村，或村民對物業(yè)服務(wù)需求不高，只需要基本的物業(yè)服務(wù)，如秩序維護、公共區(qū)域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會選聘本村村民，到正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或大中專院校培訓后，負責本村的基本物業(yè)服務(wù)工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業(yè)服務(wù)，減輕村民的經(jīng)濟負擔。但是這種村民自我管理模式，受到物業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)、村委會管理水平的影響，容易出現(xiàn)服務(wù)不規(guī)范、不專業(yè)的問題。
3呼和浩特城中村物業(yè)管理的內(nèi)容
3.1城中村秩序維護
由于大部分城中村位于城區(qū)的邊緣，大部分村民已脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有條件的進入城市主體區(qū)域買房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務(wù)工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成，導致城中村地區(qū)治安問題突出。因此，城中村物業(yè)管理首先要做好管轄區(qū)域的秩序維護工作。首先，做好公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理，如發(fā)生刑事案件，要進行現(xiàn)場保護，維護秩序，并如實提供情況。其次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常安全巡查服務(wù)。秩序維護人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時匯報。最后，做好車輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護人員要做好交通引導和車輛停放管理。
