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中圖分類號：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
0引言
哥本哈根會議是一場歷史性的會議，在經(jīng)歷了這次會議的洗禮后，全球正在開展一場低碳革命，而綠色低碳住宅也是其重要的組成部分。在商品房中，精裝修是整個低碳活動的主要突破口。在大的市場發(fā)展背景下，加上國家政策的推動作用，使得現(xiàn)如今精裝房在全國范圍內(nèi)如星火燎原一樣飛速發(fā)展。2002年起，建筑部門出臺一系列的政策，為精裝修住宅的發(fā)展起到推動作用。但是在整個精裝修住宅的發(fā)展過程中還是遇到了一系列的棘手問題，其中最值得我們關(guān)注的就是其裝修成本與消費者功能需要的協(xié)調(diào)問題。其實質(zhì)恩就是怎樣去合理控制裝修成本，才能使得即能是成本得到降低還能使的消費者滿意。
1價值工程
價值工程的概念基本可以概括為在各個相關(guān)領(lǐng)域的通力合作下，對研究的對象其功能和費用進(jìn)行細(xì)致分析，用于提高研究對象最終價值的思想管理方法。這個概念中多提到的價值一詞其實本質(zhì)上是個相對概念，它是衡量某個事物有效程度的一個標(biāo)尺，可以利用一個數(shù)學(xué)公式來對其進(jìn)行解釋，公式為V=FC,其中, 其中V代表價值;F代表研究對象的功能;C代表成本。
2住宅精裝修的定義
住宅的精裝修主要是指在房屋交付消費者之前，對其房屋的所有可使用空間進(jìn)行全面的粉刷，基本功能器具設(shè)備安裝到位,精裝修房是已經(jīng)完全脫離生產(chǎn)過程,基本滿足居住使用要求的商品房,消費者對住宅主體不需要進(jìn)行頂、墻、地的裝修施工,只需要經(jīng)過配套的家具、飾物、用具、用品的陳列和擺設(shè)就可居住。
3基于價值工程的住宅精裝修方案成本控制模式
3.1對方案進(jìn)行價值工程分析
初步設(shè)計的方案功能與成本會有不同程度的不匹配,可以通過價值工程來進(jìn)行功能的優(yōu)化以及成本的有效控制。依據(jù)《住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》,裝修的功能主要有:F1美化室內(nèi)空間,F2利用和再塑室內(nèi)空間,F3隱蔽結(jié)構(gòu)及設(shè)備,F4提高住宅物理性能,F5提高住宅實用性,共5個功能。不同的客戶需要,各功能的相對重要性不一樣,需要進(jìn)行目標(biāo)客戶的市場調(diào)查;為提高市場調(diào)查效率,采用基于市場調(diào)查的0~4兩兩比較打分加權(quán)平均法來確定功能重要性系數(shù)(權(quán)重),其流程如下:
1)建立評分模型。
對Fi的5個功能的相對重要性兩兩評分,如圖1所示。
Zij通過功能橫向比較重要性得到,其中4—重要得多,3—重要,2—同等重要,1—不如重要,0—遠(yuǎn)不如重要;如F1與F2相比同等重要,則Z12=2?？梢詫⑦@些用文字表達(dá),形成一個完整的調(diào)查問卷。
2)進(jìn)行問卷調(diào)查,并統(tǒng)計結(jié)果。
通過發(fā)放問卷,收集一手?jǐn)?shù)據(jù),并由:功能比較得分=累計得分有效問卷數(shù)得出各功能兩兩比較的綜合得分,然后根據(jù)0—4評分法兩兩比較的功能重要性相加必等于4換算出完整的各功能比較得分。
3)計算Fi各功能的重要性系數(shù)。
Fi各功能指標(biāo)的重要性系數(shù)wFi=Fi功能比較得分和÷功能比較得分的總和。其中,i=1,…,5。
3.2功能現(xiàn)實成本C的計算
功能現(xiàn)實成本的計算是將產(chǎn)品或部件的成本換算成功能的現(xiàn)實成本。精裝修工程分為:天棚工程、地面工程、墻柱面工程、門窗工程、家具工程、水電氣安裝工程、廚衛(wèi)設(shè)備工程及其他工程。這些工程在不同程度發(fā)揮著精裝修的各項功能,將功能與工程配對后,將分項工程成本分?jǐn)偟礁鱾€功能上。下面以某案例進(jìn)行說明,某裝修方案成本估算為41 000元,其功能現(xiàn)實成本計算見表1。
3.3功能評價值F的計算
功能評價值F可以用目標(biāo)成本來表示,是指可靠地實現(xiàn)用戶要求功能的最低成本[5],根據(jù)市場調(diào)查,目標(biāo)客戶群較接受的裝修價格是在35 000元~40 000元之間,將35 000元作為該戶型裝修方案的目標(biāo)成本。根據(jù)前面的功能重要性評定,Fi各功能相對重要性系數(shù)為:wFi,其中i=1,…,5,∑5i=1wFi=1 ,按權(quán)重分配目標(biāo)成本,見表2。
3.4計算功能價值V,分析功能成本的合理匹配程度
根據(jù)前面的功能評價值F(目標(biāo)成本)和功能現(xiàn)實成本C,可以得出計算功能價值V=功能評價值F功能現(xiàn)實成本C,以及成本的降低幅度，見表3。
由表3可以看到,多數(shù)功能的價值系數(shù)均小于1,形成這樣結(jié)果的原因一方面是方案的現(xiàn)實成本40 776元比方案的目標(biāo)成本35 000元大得多,另一方面則是方案本身各成本與功能不夠匹配;其中較突出的是F1功能,從表3中可以看到該功能價值系數(shù)較低,成本可降低幅度達(dá)到了2 908.2元。
3.5確定價值工程對象及改進(jìn)方向
對裝修方案進(jìn)行價值工程分析,就是使每個分部工程的價值系數(shù)盡可能趨近于1,即各個功能與成本盡量匹配。為此,確定的改進(jìn)對象是:
1)功能價值系數(shù)V低的功能。
2)成本降低幅度(ΔC=C-F)值大的功能。
3)功能價值系數(shù)V明顯過大的功能。
根據(jù)表3計算的各功能價值及成本降低幅度,我們集中精力,將價值工程研究的重點放在F1和F5這兩個成本降低幅度大的功能上。
3.6優(yōu)化改進(jìn)
針對選擇的價值工程對象,尋找F1(美化室內(nèi)空間)以及F2(提高住宅實用性)這兩項功能現(xiàn)實成本過高的原因,盡可能創(chuàng)造多的改進(jìn)措施,形成一系列建議案,如將防水石膏板吊頂改為天棚櫸木天花(拼花)等。同樣地,地面工程,墻柱面工程等也有一系列的建議案,這里不一一列舉,最后,將這些建議案和保留的原方案項組合整理,得到優(yōu)化后的裝修方案,該方案成本估算30 846元。優(yōu)化后的方案比原方案節(jié)約了近1萬元,而該方案相對應(yīng)的戶型在整個小區(qū)中有500多套,也就是說整個優(yōu)化方案使項目節(jié)約了500多萬元,故實際應(yīng)用效果明顯。
4結(jié)語
精裝修房是未來商品房的發(fā)展方向,而目前我國價值工程界在這方面的研究并不多,因此,提出應(yīng)用價值工程對精裝修方案進(jìn)行成本控制方法,形成一個較為清晰的工作模式和流程,為以后價值工程在精裝修領(lǐng)域的推廣和應(yīng)用提供參考。
參考文獻(xiàn):
[1]戴瑜興主編,民用建筑電氣設(shè)計手冊[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社, 1999: 35-75.
把裝修交給開發(fā)商，把裝飾留給業(yè)主；裝修簡潔化、裝飾個性化，這既符合當(dāng)前國家的產(chǎn)業(yè)政策，又順應(yīng)了住宅建設(shè)市場發(fā)展的趨勢，對提高住宅建設(shè)品質(zhì)、降低住宅成本具有重要意義。在我國精裝修商品住宅正逐漸被大部分消費者接受，在很多城市的很多樓盤都推出了精裝修商品住宅。其中上海、北京、廣州是精裝修房水平最高的城市，尤其是在市中心位置住宅精裝率更高。然而，由于住宅裝修未考慮購房者的需求，糾紛和質(zhì)量投訴的持續(xù)發(fā)生，表明精裝修項目管理方面存在諸多問題。因此，在這些精裝修住宅中也存在著很多不合理、不科學(xué)的地方，需要廣大工程設(shè)計、技術(shù)人員深入研究，解決精裝修住宅發(fā)展中的困難。
1 傳統(tǒng)毛坯房與精裝修房對比分析
傳統(tǒng)毛坯房交房時的初裝修多被拆毀，造成大量的建筑垃圾和浪費。現(xiàn)場作業(yè)工作量大，多以手工操作為主，噪音大，墻面磚和地板磚都在現(xiàn)切割并磨磚對縫，材料不符合模數(shù)化的要求，精度差，浪費大，工期長，工作環(huán)境差，危害現(xiàn)場工人身心健康，噪音影響周圍購房者。甚至隨意拆墻打洞、改動管線，給整棟住宅帶來抗震、消防等安全隱忠，影響建筑物的使用壽命。交房時的初裝修多被購房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪費。精裝修住宅，推行住宅裝修一體化生產(chǎn)，大大提高勞動生產(chǎn)率，加快施工速度，保證裝修質(zhì)量。精裝修設(shè)計時室內(nèi)設(shè)計師要和建筑設(shè)計帥充分溝通，認(rèn)真考慮建筑結(jié)構(gòu)的完好性。裝修設(shè)計和土建設(shè)計同步完成并互相銜接，綜合考慮煙道和管線設(shè)置的影響，由工廠定型生產(chǎn)各種標(biāo)準(zhǔn)化接口。墻面磚和地板磚可以根據(jù)設(shè)計的需要和模數(shù)化的要求進(jìn)行批量化定型生產(chǎn)，提高功能的合理性，突出裝修特色。
2 精裝修住宅存在的問題
2.1 精裝修住宅管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范不完善
目前我國的住房驗收標(biāo)準(zhǔn)只是針對毛坯房的驗收，對于精裝修建設(shè)工程的驗收細(xì)則缺乏標(biāo)準(zhǔn)。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范體系不完善，造成裝修內(nèi)容模糊化。在精裝修施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快資金周轉(zhuǎn)，壓縮建設(shè)工期，對于材料檢測、隱蔽工程和細(xì)部工程放松檢測標(biāo)準(zhǔn)，造成了眾多精裝修住宅的質(zhì)量問題；在精裝修住宅后期交付維修階段，常常存在建設(shè)單位、裝修施工單位、物業(yè)管理單位等相互推卸責(zé)任，導(dǎo)致精裝修住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題得不到及時解決，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益，引起一系列業(yè)主投訴事件。
2.2 缺少個性化風(fēng)格
風(fēng)格不具個性化及多樣化。對于批量精裝房，絕大多數(shù)開發(fā)商采用統(tǒng)一的設(shè)計與裝修方式，基本上只選用一至兩種風(fēng)格對商品房進(jìn)行裝修，以便于批量購買材料和裝修施工。這種裝修模式設(shè)計師與客戶之間沒有溝通交流，客戶不能實現(xiàn)自己想要個性化需求風(fēng)格。這種裝修模式缺少個性化風(fēng)格，對于追求個性、與眾不同的年輕群體來說難以滿足其個性要求。客戶難以自由規(guī)劃，難以自主選擇空間布局。若存在部分客戶不滿意的地方，客戶將其拆除然后按照自己的意圖設(shè)計，很可能會破壞整個室內(nèi)空間的結(jié)構(gòu)且費時費力就不具備精裝房優(yōu)勢。
2.3 裝修質(zhì)量存在缺陷
傳統(tǒng)商品房裝修雖然過程繁瑣，但由業(yè)主全程跟蹤，對裝修材料、裝修人員、施工工藝進(jìn)行全程把控，裝修質(zhì)量可以得到較好的保證。而精裝修商品房裝修由開發(fā)商一手包辦，精裝房的質(zhì)量弊端、缺陷就很容易暴漏出來。如前幾年萬科的“地板門”，“紙板門”事件。因為在實際裝修施工中，批量裝修均工期較緊，施工人員水平有限，為便于省事，一些裝修人員可能在細(xì)節(jié)上馬虎大意，為裝修留下隱患，有些問題在裝修時不易顯現(xiàn)，但當(dāng)商品房投入運行后期便會逐漸暴露出來，如墻面龜裂，地面空鼓，實木腳線發(fā)霉等細(xì)節(jié)問題，從而給客戶造成一定經(jīng)濟(jì)損失，降低客戶對精裝修商品房的評價。自精裝修商品房正式投入市場以來，裝修質(zhì)量問題就從未間斷過，裝修質(zhì)量問題的出現(xiàn)不僅給開發(fā)商更給客戶帶來了極大的困擾，給精裝修商品房形象帶來了很大損害。
3 提高精裝修住宅滿意度的對策
3.1 政府職能部門應(yīng)加強(qiáng)精裝修商品房的管理
政府職能部門要起到導(dǎo)向作用，要盡快完善相關(guān)法規(guī)，制定商品住宅室內(nèi)裝修的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；對于材料設(shè)備的購置、裝修施工的招標(biāo)及投標(biāo)過程等，要制定細(xì)致的管理辦法。政府應(yīng)制定一套詳細(xì)規(guī)范的管理制度與政策體系，加強(qiáng)政策引導(dǎo)，對每一裝修環(huán)節(jié)做出明確的、嚴(yán)格的要求，要在規(guī)劃、設(shè)計、施工、裝飾裝修、篩理，以及房屋驗收等環(huán)節(jié)把好質(zhì)量監(jiān)督關(guān)。
3.2 發(fā)展多樣化裝修風(fēng)格
開發(fā)商要設(shè)置多種形式的樣板間，以此引導(dǎo)消費者，使消費者理解到精裝修房可以通過室內(nèi)再設(shè)計的手段，顯現(xiàn)出不同的個性空間，使不同消費層次的個體可根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)狀況、個人喜好來決定自己的裝飾風(fēng)格，從而體會到精裝修房的好處。發(fā)展多樣化的裝修風(fēng)格，這樣才能滿足不同客戶對不同住宅風(fēng)格的需求。精裝修商品房項目應(yīng)在裝修風(fēng)格上提供多種多樣風(fēng)格樣式，并搭配多種色彩，豐富裝修風(fēng)格菜單，為客戶提供多種選擇。
3.3 提高裝修質(zhì)量
加強(qiáng)對裝修質(zhì)量的監(jiān)管與控制，保障各工序交接的及時性與合理性，全面做好質(zhì)量檢測與驗收工作，實現(xiàn)一體化、系統(tǒng)化管理模式。要加強(qiáng)工程現(xiàn)場管理，從材料、質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全、資金、設(shè)備、人員等等方面出發(fā)進(jìn)行管理，最后也可以避免出現(xiàn)精裝修質(zhì)量問題。
4 結(jié)語
隨著中國房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)住宅項目精裝修越來越普及。特別少近幾年，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和國家相關(guān)部門政策的引導(dǎo)，推廣和發(fā)展精裝修住宅，是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、提高住宅質(zhì)量的必經(jīng)之路，也是我國房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的必然趨勢。筆者相信，隨著精裝修商品房的發(fā)展，相關(guān)專業(yè)部門在完善精裝修住宅的各種規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)后，精裝修住宅一定會在我國得到快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
上述問題集中體現(xiàn)在精裝修房中，因此人們往往忽視那些初裝修的毛坯房，由于此類工程并未大量使用容易釋放游離甲醛的人造板和釋放苯、TVOC等有害物質(zhì)的油漆涂料等裝飾材料，人們普遍認(rèn)為初裝修房的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量應(yīng)該沒有問題，然而經(jīng)國家建筑科學(xué)研究院對全國地區(qū)部分工程進(jìn)行的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的檢測，仍然發(fā)現(xiàn)存在不少問題。由于受檢工程面分布廣，涉及辦公樓、住宅、別墅等，因此基本檢測結(jié)果能較為真實地反映了全國民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的基本情況。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高以及環(huán)保意識的增強(qiáng)，民用建筑室內(nèi)空氣質(zhì)量越來越受到人們的關(guān)注，我國政府對此也非常重視，國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也就此問題責(zé)成相關(guān)部、委、局要密切配合，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對生產(chǎn)、市場、裝修各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和檢驗。為此，國家質(zhì)檢總局、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會組織相關(guān)專家，在較短的時間內(nèi)完成了人造板及其制品、內(nèi)墻涂料等十項裝飾、裝修材料有害物質(zhì)限量標(biāo)準(zhǔn)，與此同時，2001年底建設(shè)部也頒布實施了《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325-2001）和《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50210-2001）的標(biāo)準(zhǔn)，這些規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的實施為建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制提供了法律依據(jù)，也切實地維護(hù)了廣大人民群眾的利益。本論文結(jié)合室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測情況及工程現(xiàn)場情況進(jìn)行了一些分析探討，并對民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的危害以及控制要點予以具體說明。
一、室內(nèi)環(huán)境污染的危害及來源
（一）室內(nèi)環(huán)境污染的危害
世界衛(wèi)生組織公布的《2002年世界衛(wèi)生報告》中明確將室內(nèi)空氣污染與高血壓、膽固醇過高癥以及肥胖癥等共同列為人類健康的10大威脅，盡管空氣污染物主要存在于室外，但是由于人們長期生活在室內(nèi)中，因此人們受到的空氣污染主要來源于室內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計，全球近一半的人處于室內(nèi)空氣污染中，室內(nèi)環(huán)境污染已經(jīng)引起35.7%的呼吸道疾病、22%的慢性肺病和15%的氣管炎、支氣管炎和肺癌。報告別提到，居室裝修使用含有有害物質(zhì)的材料會加劇室內(nèi)的污染程度，這些污染對兒童和婦女的影響更大，其污染程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出世界衛(wèi)生組織的估計。據(jù)中國室內(nèi)環(huán)境檢測中心的專家介紹，室內(nèi)空氣污染物的主要來源有以下幾個方面：建筑及室內(nèi)裝飾材料、室內(nèi)污染物、燃燒產(chǎn)物和人本身的活動。其中，室內(nèi)裝飾材料家具的污染是目前造成室內(nèi)空氣污染的主要方面，油漆、膠合板、刨花板、泡沫填料、內(nèi)墻涂料、塑料貼面等材料中含揮發(fā)性有機(jī)化合物（TVOC）的高達(dá)300多種，有害的裝飾材料除了影響人類健康外，還會影響人類自身的生存環(huán)境。中國化工信息中心高級工程師劉莊勵指出，全世界的裝修工業(yè)每年把1100萬噸有機(jī)溶劑排到大氣中，是僅次于汽車尾氣的大氣第二大污染源，溶劑排到大氣中后，會造成光化學(xué)污染，形成溫室效應(yīng)。
室內(nèi)環(huán)境污染對人體健康影響具體表現(xiàn)為以下幾方面：①呼吸系統(tǒng)：可引起咳嗽、鼻炎、支氣管炎等刺激癥狀，嚴(yán)重可引起粘膜壞死，肺部炎癥和中毒性肺水腫。②泌尿生殖系統(tǒng)：可導(dǎo)致急性腎功能衰竭而出現(xiàn)少尿和閉尿、蛋白尿、血尿等癥狀，同時還可導(dǎo)致內(nèi)分泌失調(diào)、不孕癥等疾病的發(fā)生。③造血系統(tǒng)：可導(dǎo)致再生障礙性貧血—白血病的發(fā)生。④神經(jīng)系統(tǒng)：可導(dǎo)致記憶力減退。⑤具有遺傳毒性作用，引起致畸、致癌、致突變，導(dǎo)致畸胎等。⑥長期濕度大可致關(guān)節(jié)痛、風(fēng)濕性疾病等。
（二）室內(nèi)環(huán)境污染的來源
1、混凝土建筑物釋放的氡氣污染。
2、裝修材料釋放的甲醛、苯、鉛污染。
3、人體本身和家養(yǎng)寵物產(chǎn)生的二氧化碳、生物污染物。
4、空調(diào)產(chǎn)生的污染。
二、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的檢測情況
不同類別的民用建筑工程，室內(nèi)環(huán)境污染物濃度各不相同，但不合格項目具有很多共性。通過檢測表明，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量污染的實際情況并沒有個別媒體所說的那么嚴(yán)重，精裝修房工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量首次檢驗，有超過三分之一的工程不合格；而在初裝修房室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量首次檢驗中，仍然有近20%的工程不合格的現(xiàn)象。具體檢測情況如下：
（一）初裝修房工程。其中新建住宅占67%，辦公樓占33%，這些工程按照GB50325-2001標(biāo)準(zhǔn)要求，對氡、苯、氨、TVOC、游離甲醛五項進(jìn)行了檢測。結(jié)果表明：氡全部合格，游離甲醛全部合格，氨項目81%合格，苯項目95%合格，TVOC項目90%合格。這表明仍有近20%的工程在首次驗收檢測時不達(dá)標(biāo)，且全部是住宅工程，所檢的初裝修辦公樓全部合格。超標(biāo)污染物以氨為主，檢測到的最高值1.0mg/m3，是標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定限值的5倍，有部分苯、TVOC等指標(biāo)超標(biāo)，檢測數(shù)據(jù)中苯最高達(dá)1.6mg/m3，超過標(biāo)準(zhǔn)限值規(guī)定16倍以上，TVOC最高達(dá)1.2mg/m3，超標(biāo)準(zhǔn)限值規(guī)定2倍以上，氡項目無一個工程超標(biāo)，甲醛也全部合格，但仍有部分?jǐn)?shù)據(jù)接近限值。在不合格項目中，氨不合格情況十分突出。
（二）精裝修房工程，其中住宅占16%，辦公房占84%。使用同樣方法檢測，結(jié)果表明：有34%的工程在首次驗收檢測時不達(dá)標(biāo)，其中氡全部合格，游離甲醛72%合格，氨項目97%合格，苯項目97%合格，TVOC項目84%合格。不合格工程中住宅工程占36%，辦公樓工程占64%。超標(biāo)污染物以甲醛和TVOC為主，甲醛檢測到的最高值達(dá)0.45 mg/m3，超過標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定限值的3倍以上，苯最高達(dá)0.15 mg/m3，超過標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定限值1倍以上，TVOC最高達(dá)1.14 mg/m3，超標(biāo)準(zhǔn)限值規(guī)定2倍以上，氡項目則無一個工程超標(biāo)。
三、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的預(yù)防措施
建筑工程室內(nèi)環(huán)境保護(hù)的基礎(chǔ)方針是：預(yù)防為主，防止結(jié)合，治管并重，講求實效。要做好建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量工作，就要從點滴做起，既要做好衛(wèi)生，又要當(dāng)好環(huán)保先鋒。在現(xiàn)場實施中，許多參建單位忽視了造成室內(nèi)環(huán)境污染的建筑材料和施工要求，以及竣工驗收中對室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗收的重要環(huán)節(jié)。預(yù)防措施如下：
（一）監(jiān)督檢查簽訂的合同中，要明確施工全過程各環(huán)節(jié)的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量要求。
（二）檢查工程設(shè)計中對無機(jī)非金屬建筑材料有無環(huán)保要求。
（三）檢查是否將建筑材料的環(huán)保指標(biāo)作為一項內(nèi)容予以明確。
（四）檢查施工單位是否嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工。
中圖分類號：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
房建工程施工階段的成本控制是一項非常復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，并且在整個房建工程造價控制中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，一定要予以高度的重視。在開發(fā)房建工程項目的時候，應(yīng)對施工階段的造價進(jìn)行動態(tài)的控制，這樣才可以有效避免施工階段中出現(xiàn)一些影響工程成本的因素，進(jìn)而保證工程施工的順利進(jìn)行。
一、建筑工程施工階段造價失控的原因
1、缺乏健全的合同文件
施工合同主要就是發(fā)包人與承包人為了完成既定工程，明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同。在施工階段，施工合同就是控制工程成本的主要依據(jù)，因此，加強(qiáng)施工合同的嚴(yán)密制定，并且加強(qiáng)相應(yīng)的管理措施，才可以有效確保施工合同的合法性與合理性，避免出現(xiàn)一些合同糾紛，維護(hù)雙方的利益，進(jìn)而達(dá)到有效控制工程成本的目的。在完成合同的簽訂之后，應(yīng)對其相關(guān)資料進(jìn)行管理，進(jìn)而確保施工的有據(jù)可依，避免施工合同約定的漏項。由此可以看出，在施工階段，如果缺少了一些合同文件，必然會導(dǎo)致相關(guān)工作無法有序開展，進(jìn)而對施工產(chǎn)生影響，進(jìn)一步影響到工程成本，使工程成本出現(xiàn)失控的局面。
2、施工組織設(shè)計不足
在房建工程施工開始時，應(yīng)根據(jù)工程的實際情況，制定相應(yīng)的實施性施工組織設(shè)計方案，進(jìn)而確定施工進(jìn)度，明確各個環(huán)節(jié)之間的銜接點，進(jìn)而更加高效、準(zhǔn)確的完成施工目標(biāo)。但是，有時候在滿足高質(zhì)量、高效率的前提下，需要很高的工程造價。在進(jìn)行施工組織設(shè)計工作的時候，不僅需要對技術(shù)可行性進(jìn)行考慮，還要在此基礎(chǔ)上，對施工可行性和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性進(jìn)行充分的考慮，這樣才可以確保施工的順利進(jìn)行。然而，在實際工作中，并沒有進(jìn)行這樣足夠的綜合考慮，造成工程造價失控。
3、工程變更管理不善
合同的價款確定后，導(dǎo)致工程造價增加或者發(fā)生三超（結(jié)算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超計劃）的根本原因在于變更管理的不善。工程變更的管理是施工階段造價控制的重點，但現(xiàn)實中往往存在著設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理混亂。有些現(xiàn)場工程師的業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對合同、預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉，不應(yīng)簽證的項目盲目簽證，有的現(xiàn)場工程量問題不經(jīng)核實隨意簽證、確認(rèn)，或者工程量該簽立方的簽成平方，又不標(biāo)明厚度，等造價師發(fā)現(xiàn)時工程已隱蔽，給最后結(jié)算留下隱患，有的承包商為獲取高利潤，設(shè)法巧立名目，弄虛作假，有意扭曲合同的界限含義，以少報多，高估冒算，如遇上業(yè)務(wù)差或不負(fù)責(zé)任的監(jiān)理或甲方人員，就容易蒙混過關(guān)，造成造價失控。
二、建筑工程施工階段工程造價的控制措施
1、強(qiáng)化合同管理
施工單位在工程中標(biāo)后，必然會涉及到施工合同的管理。首先，在簽訂施工合同的時候必須嚴(yán)謹(jǐn)。在施工合同中，首要任務(wù)確定總承包的內(nèi)容、范圍以及房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)，例如示例工程，總承包范圍主要是主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、建筑電氣、給排水這四大項，進(jìn)而業(yè)主指定分包項目很多，如精裝修工程、門窗工程、防水保溫工程、弱電工程、消防工程、園林綠化工程等。應(yīng)明確合同范圍細(xì)則，特別注意總承包工程與業(yè)主指定分包工程交接部位范圍的確定。盡可能做到相關(guān)資料的齊全，使用明確的詞語，防止出現(xiàn)含糊其詞的情況，這樣才可以有效履行合同的內(nèi)容，避免發(fā)生一些施工合同糾紛，確保工程造價的有效控制。其次，在完成施工合同的簽訂之后，應(yīng)對合同文件進(jìn)行相關(guān)的管理。在完成施工合同簽訂之后，整理有關(guān)資料，并且進(jìn)行相應(yīng)的存檔，進(jìn)而有效保證合同文件的完整性與有效性，為工程成本控制工作提供可靠保障。
2、優(yōu)化施工方案
施工方案是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，采取合適的施工方案能大大節(jié)約工程成本。應(yīng)根據(jù)實際工程的特點、規(guī)模、性質(zhì)、工期、材料、機(jī)械設(shè)備、地質(zhì)條件、運輸條件等方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)情況，制定相關(guān)的施工方案，并且加強(qiáng)對其它成功施工案例的分析，進(jìn)而借鑒一些有用經(jīng)驗，進(jìn)行方案比選，確保施工方案的進(jìn)一步優(yōu)化。例如示例工程，普通高層住宅，在外架的選用上，是選擇傳統(tǒng)的落地式雙排腳手架，還是選擇挑架，以及附著式升降腳手架？每種架體都有其自身的優(yōu)缺點，應(yīng)對其從施工工藝及經(jīng)濟(jì)性上進(jìn)行比較，選擇最適合本工程的外架方案。同時，加強(qiáng)相關(guān)的管理與組織工作，加強(qiáng)對各種資源的高效配置，并且對施工工序進(jìn)行合理的安排，加強(qiáng)對施工質(zhì)量的保證，同時還要確保施工安全。除此之外，在確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)施工方法的運用，盡可能運用一些簡化的施工工序，增強(qiáng)施工技術(shù)的合理運用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的取得，實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的高效結(jié)合。
3、嚴(yán)格工程變更工作
工程變更是引起投資成本增加的關(guān)鍵性因素，任何工程在施工建設(shè)中都會因為這樣那樣的原因?qū)е鹿こ塘?、施工方法、設(shè)計等方面出現(xiàn)一些變更，而變更工作必定會增加投資成本。因此，建筑企業(yè)必須嚴(yán)格工程變更工作，盡量讓變更在早期出現(xiàn)。要積極組織相關(guān)單位和技術(shù)人員，進(jìn)行圖紙會審，并充分發(fā)揮各施工單位的預(yù)見性，減少工程變更現(xiàn)象的出現(xiàn)。
4、加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購控制
在材料的用量、價格上，對施工階段的工程造價影響較為大，所以必須要加強(qiáng)材料在預(yù)算―計劃―采購―簽收―領(lǐng)用―使用―監(jiān)督―回收等等各個環(huán)節(jié)的責(zé)任制，要落實到個人。材料設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場要有嚴(yán)格的驗收制度，并且對其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行簽收，不符合要求的拒絕簽收。在使用過程中，要嚴(yán)格按照施工材料消耗定額和工程進(jìn)度來進(jìn)行安排用料，并且對其進(jìn)行監(jiān)管，合理使用資源。對于主要材料費用的有效控制會使整個施工階段的造價較為容易的控制在承包價之內(nèi)。
5、嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，及時掌握工程造價變化
在施工過程中，建設(shè)的單位要做好對工程的管理，對于整體各項的費用都要做好控制，對于超出的費用的那些設(shè)計的改動，要其給出實際的預(yù)算，這樣就可以根據(jù)預(yù)算了解因為改動而造成的成本的變化，這樣就可以準(zhǔn)確的更好的控制相應(yīng)的費用的使用。建設(shè)的單位對于整體的工程費用是要做到有數(shù)的，對于有可能改變的不穩(wěn)定的東西是要有預(yù)計的，在工程各方面的工作是要做好跟蹤記錄的，對于隱蔽工程這些方面的工作尤為重要，嚴(yán)格控制其每個階段惡現(xiàn)場的工程簽證，保證對其工作中的嚴(yán)格記錄，在編制結(jié)算依據(jù)時要以有效簽證后的隱蔽工程量為依據(jù)，減少結(jié)算時的相互推脫的現(xiàn)象。
6、對施工造價的風(fēng)險進(jìn)行有效監(jiān)控
在建筑工程的施工過程中，工程的造價風(fēng)險始終存在，它具有一定的普遍性和全程性。因此對施工的造價風(fēng)險有效合理的監(jiān)控是施工造價控制的必要措施。由于施工造價風(fēng)險的不確定性，在施工的造價控制中就要提高對風(fēng)險事件的預(yù)見及處理能力。施工造價風(fēng)險在工程施工過程中的具體表現(xiàn)有活動的風(fēng)險性造價和不可預(yù)見的費用支出。加強(qiáng)施工造價風(fēng)險的識別能力，對各個項目潛在的風(fēng)險事件作出有效防治。積極協(xié)調(diào)工程管理部門的合作意識，改善工作人員的工作安全環(huán)境。對各種可能發(fā)生的風(fēng)險事件嚴(yán)格控制在最小范圍內(nèi)。使建筑工程施工階段的造價在施工風(fēng)險造價方面得到有利控制。
結(jié)束語
綜上所述，建筑工程施工階段的工程造價管理以及控制是工程全過程的重要環(huán)節(jié)，其直接關(guān)系到了經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。作為這一點，建設(shè)領(lǐng)域中的從業(yè)人員既要在思想上有一定的清楚認(rèn)識，還有時時刻刻具有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，做到認(rèn)真分析，嚴(yán)肅對待建設(shè)中技術(shù)與經(jīng)濟(jì)問題，最大限度地提高建設(shè)資金的社會效益及經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的各行業(yè)也是日新月異，房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其的發(fā)展好壞直接關(guān)系著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時也對人們的居住條件產(chǎn)生重大影響，因此，必須對房地產(chǎn)的造價管理進(jìn)行相應(yīng)的研究，使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展。
二、各階段造價控制問題分析
1、決策階段造價控制問題分析
（1）可行性研究
可行性研究是對尚未實施的投資方案或工程項目建設(shè)所進(jìn)行的研究,也是對未來事件作出的研究、分析、論證, 所以對可行性研究必須謹(jǐn)慎從事, 盡可能的將各種因素考慮周到, 以避免產(chǎn)生較大誤差。廣泛的調(diào)查和市場分析是可行性研究編制的主要手段?？尚行匝芯康木幹埔⒅貛c: 1)市場調(diào)研的廣泛性, 真實性, 科學(xué)性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化, 要求科學(xué)性?？尚行匝芯恳驼{(diào)研的數(shù)據(jù)做深入的分析,僅僅表面的分析會誤導(dǎo)投資決策。規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的可行性研究分析數(shù)據(jù)將為項目的投資提供可靠的依據(jù)；3) 可行性研究具有時效性，時效太久的可行性研究不能作為投資決策依據(jù), 需要重新進(jìn)行可行性研究；4) 可行性研究分析應(yīng)該采用動態(tài)的分析而不是靜態(tài)的。
（2）投資估算
作為可行性研究的核心投資估算, 是對包括建筑安裝費、設(shè)備及工器具購置費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等建設(shè)項目預(yù)期建設(shè)投資的估算, 是項目決策的重要依據(jù)。它是日后項目控制概算編制的依據(jù), 也是籌集建設(shè)資金、加強(qiáng)成本控制和評價投資效益的依據(jù)。投資估算的準(zhǔn)確性是投資決策造價控制的關(guān)鍵, 直接影響投資決策、工程設(shè)計方案、投資經(jīng)濟(jì)效益。
2、設(shè)計階段造價控制問題分析
（1）優(yōu)化設(shè)計方案
工程性價比是否最優(yōu),設(shè)計質(zhì)量和安全規(guī)范是否達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),功能是否滿足使用要求, 不僅關(guān)系到建設(shè)項目一次性投資的多少, 而且在建成交付使用后影響項目的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)單位在審查設(shè)計單位的設(shè)計時, 要重視設(shè)計方案的優(yōu)化,利用各種指標(biāo)對設(shè)計圖中各項設(shè)計、各專業(yè)設(shè)計及各專業(yè)之間的聯(lián)系進(jìn)行分析比較, 慎重確定設(shè)計方案。
（2）合理控制設(shè)計指標(biāo)
在確定建設(shè)項目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)時, 需考慮周邊的地理、人文環(huán)境, 考慮周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展及需求現(xiàn)狀, 由此考慮影響項目的設(shè)計指標(biāo), 如建筑層數(shù)、戶型設(shè)計、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。
（3）積極推行限額設(shè)計
在設(shè)計控制計劃中, 要求各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下, 按前期批準(zhǔn)的控制概算限額設(shè)計, 嚴(yán)格控制不合理變更, 保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法, 它是將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè), 然后再分解到各單位工程和各分部分項工程, 通過層層分解, 實現(xiàn)對投資限額的控制和管理。
3、招投標(biāo)及合同階段造價控制問題分析
（1）招標(biāo)文件作為整個招投標(biāo)過程乃至于工程項目實施全過程的綱領(lǐng)性文件, 它將直接影響工程造價的確定與控制。所以,在編制過程中, 應(yīng)力求在文字上表達(dá)清楚, 內(nèi)容上表達(dá)全面；將開發(fā)商的開發(fā)中控制造價, 形成最大市場經(jīng)濟(jì)收益的思路細(xì)化到每一條內(nèi)容。
（2）工程量清單是招標(biāo)人編制標(biāo)底的依據(jù),是投標(biāo)人報價的依據(jù), 也是工程竣工結(jié)算調(diào)整的依據(jù)。應(yīng)重點審查工程量清單編制是否符合招標(biāo)文件和設(shè)計圖紙的要求；是否按統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則編制；每一個子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準(zhǔn)確完整；取費標(biāo)準(zhǔn)是否合理；計算是否準(zhǔn)確無誤；材料及設(shè)備價格的計取依據(jù)是否可行；編制說明是否完善；有無多算、少算或漏項的子目；暫定項目是否合理等相關(guān)造價的所有內(nèi)容。
（3）建筑合同是為完成某建筑安裝工程項目或為提供某項建筑材料設(shè)備、為提供某項相關(guān)建設(shè)項目的服務(wù), 明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議, 是工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面控制的主要依據(jù)。必須保證合同的嚴(yán)肅性, 合同一經(jīng)簽訂, 是嚴(yán)格受到國家法律保護(hù)的。
三、影響房地產(chǎn)投資造價管理的要素
1、決策階段及設(shè)計階段
統(tǒng)計資料顯示，在項目決策階段及設(shè)計階段，影響建設(shè)項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響建設(shè)項目造價的可能性僅為5%～25%?？刂乒こ淘靸r的關(guān)鍵就在于項目實施之前的項目決策和設(shè)計階段，項目決策是決定因素，而設(shè)計則是關(guān)鍵因素。
2、建筑材料
在建筑工程中,材料費約占工程總造價的60~70%左右,是整個費用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對工程造價影響最大的因素。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,構(gòu)成工程成本比重最大的材料價格不斷波動起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價格的不斷上漲,施工費用不斷增加造成的；另一方面是由于工程設(shè)計不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對有限的投資獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益,是房地產(chǎn)開發(fā)造價管理人員的一項重要課題。
3、進(jìn)度款
進(jìn)度款支付如要達(dá)到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協(xié)調(diào)的各個施工節(jié)點并做好節(jié)點概算,不必要求精確。此間,工作重點是在節(jié)點的合理設(shè)定,并完成時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖,匹配好節(jié)點概算后,決策人員對現(xiàn)金流就有了感性的認(rèn)識。隨著招投標(biāo)進(jìn)行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據(jù)中標(biāo)單位投標(biāo)文件中確認(rèn)的進(jìn)度計劃重新規(guī)劃節(jié)點時間點,并將合同中商定的每個節(jié)點的合同金額標(biāo)注在時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖上,替換掉以前的節(jié)點概算內(nèi)容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。
4、變更簽證
一般來講，房地產(chǎn)項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，設(shè)計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預(yù)算部現(xiàn)場認(rèn)可,各部門簽字歸檔,結(jié)算時計算匯總。
5、竣工決算
在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。
6、管理團(tuán)隊
“以人為本”是眾多企業(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要，工程造價控制涉及多個環(huán)節(jié)和專業(yè)，如：前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗收等，哪個環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減。
四、明確工作程序
1、建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內(nèi)部分工。
2、確定控制目標(biāo)及重點詳細(xì)分析總投資、招標(biāo)情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設(shè)計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價部分設(shè)備材料的價格審核等。
3、確定控制措施
目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價外，中標(biāo)單價在結(jié)算時不得調(diào)整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計優(yōu)化審核、設(shè)計變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：
(1)設(shè)備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。
(2)對設(shè)計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設(shè)計變更，應(yīng)要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監(jiān)理審核。
(3)現(xiàn)場簽證的管理：工程施工有關(guān)的資料要及時進(jìn)行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。
4 合同管理
在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監(jiān)理對合同價款、計價方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計價條款進(jìn)行審核，審核通過后方可簽訂。
（1）、針對合同，在進(jìn)行動態(tài)管理的同時，又要信守合同，嚴(yán)格履約，創(chuàng)造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力；
（2）、提供工程合同結(jié)構(gòu)和承發(fā)包模式的專業(yè)建議；
（3）、參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同；
（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)業(yè)近年來在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的刺激下，也發(fā)展的相當(dāng)迅速。為我國發(fā)展創(chuàng)造了更大的經(jīng)濟(jì)效益，為了使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展，就必須對房地產(chǎn)投資的造價管理給予高度重視，并且努力鉆研其相關(guān)內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)
[1]張凌云.工程造價控制[M].中國建筑工業(yè)出版社,2004.
