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時間：2024-04-16 16:05:03
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【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；稅法；差異
由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會對很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經(jīng)濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財務(wù)報表無法真實地反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因為在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進而在會計賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會計準則中是不將預(yù)收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應(yīng)繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進行計算。而應(yīng)納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準則來進行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會計準則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對對應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準備進行了詳細的規(guī)定。其指出：當投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時的應(yīng)納稅所得額；而當投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)時，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會計準則中規(guī)定：對于已確認了的資產(chǎn)減值準備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計分錄。2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價值法進行后續(xù)的賬務(wù)處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應(yīng)進行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對會計處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進行調(diào)理為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計人員在對預(yù)收賬款進行處理時，可在收到預(yù)收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時，將此類稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進一步協(xié)調(diào)會計核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應(yīng)納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。
三、結(jié)語
由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務(wù)處理時與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對性地、恰當?shù)貋磉M行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營與發(fā)展。
參考文獻
[1]楊青.房地產(chǎn)企業(yè)會計與稅收差異分析[J].注冊稅務(wù)師.2012(11).
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性
1.開發(fā)周期長，環(huán)節(jié)多。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項、征地拆遷、勘探設(shè)計、報建招標、施工建設(shè)，到正式驗收直至銷售移交、售后服務(wù)，短則幾個月，長則幾年，前后十幾道環(huán)節(jié)，需要同規(guī)劃局、土地局、設(shè)計院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等打交道，其間還需要不同的工種協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。各生產(chǎn)步驟之間并無明確的時間或地點界限，因此在會計核算上，不需要也不可能計算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準。
2.開發(fā)投入大，風險高。房地產(chǎn)開發(fā)動輒需要幾百萬、上千萬甚至上億元的資金。開發(fā)過程中可能出現(xiàn)種種風險：由于市政規(guī)劃調(diào)整、地價變化導(dǎo)致土地風險；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策變化導(dǎo)致籌資風險；由于設(shè)計、施工質(zhì)量問題導(dǎo)致成本加大風險等。房地產(chǎn)開發(fā)的高投入、高風險，要求在會計工作上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發(fā)成功。
3.從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績波動較大，信息披露容易不足，若運用一般的公司業(yè)績評價指標，則可能誤導(dǎo)投資者。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)沒有獨立的會計準則。在新企業(yè)會計準則中，有針對保險業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會計準則，卻沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的專門獨立的會計準則。而“投資性房地產(chǎn)”準則只對各企業(yè)出租的房地產(chǎn)作出了相應(yīng)的會計規(guī)定，雖然帶有普遍性，但在房地產(chǎn)會計中既不占主要地位，占的比重也不大。何況“投資性房地產(chǎn)”也存在著不盡如人意之處。如準則將“資本增值”僅限于土地使用權(quán)上，這是頗令人費解的。有些開發(fā)商囤積土地，并不進行房屋建造，而是待價而沽，以轉(zhuǎn)賣土地牟利，這本是比炒賣房產(chǎn)更不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的投機行為，準則卻把“投資性”界定于此，也是使人質(zhì)疑的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)收入確認復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售，由于其開發(fā)的房地產(chǎn)商品周期長，耗資大，房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。房地產(chǎn)企業(yè)進行預(yù)售時，企業(yè)僅僅與購房者簽訂了購房合同，商品房還沒有完成建造，不能同時滿足收入確認的條件。同時，新準則對不同房地產(chǎn)類型進行明細劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。
3.借款費用資本化不規(guī)范。由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期長，投資回收期長，資金投入相對集中，通常會利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。新會計準則擴大了借款費用資本化的范圍，但規(guī)定借款費用同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始這4個條件時，才能予以資本化。但對房地產(chǎn)企業(yè)而言，很難準確確定借款費用資本化的條件，即使能確定，房地產(chǎn)公司長期未開發(fā)的土地儲備所包含的借款費用也不能再資本化，若將其計入財務(wù)費用，將會在很大程度上影響當期利潤。
4.房地產(chǎn)企業(yè)的收益評價指標并不能真實的反映企業(yè)的業(yè)績。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出的特殊性，在其會計報表中就表現(xiàn)為業(yè)績的大幅度波動。如果只是憑類似于凈利潤的指標來評價房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況的話就可能誤導(dǎo)企業(yè)會計信息的使用者，擁有負的凈利潤的企業(yè)有可能其經(jīng)營狀況良好，其在建工程數(shù)量可能很大，開發(fā)商品的預(yù)售情況也可能很好，其盈利能力可能很強，相反，盈利的房地產(chǎn)企業(yè)也可能是危機四伏：大筆的銀行借款即將到期卻無法償還，政府對原來的市政規(guī)劃進行調(diào)整帶來的地價變化的風險、由于施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的工程賠償?shù)?。所以，現(xiàn)行的企業(yè)業(yè)績評價指標并不能夠全面、客觀的反映房地產(chǎn)企業(yè)的綜合業(yè)績，在對房地產(chǎn)企業(yè)進行業(yè)績評價時，除了分析相關(guān)的指標之外，還應(yīng)該仔細分析企業(yè)的現(xiàn)金流量、資質(zhì)信譽以及資產(chǎn)質(zhì)量等，同時，報表以外的風險也不容忽視。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
1.制定一個專門的房地產(chǎn)企業(yè)會計準則。既然新企業(yè)會計準則中，有針對保險業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會計準則，就說明企業(yè)會計準則是允許存在行業(yè)會計準則的。另一方面，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性及其核算內(nèi)容的特殊性，從房地產(chǎn)會計的角度，制定一個專門的房地產(chǎn)會計準則是必要的。此外，就現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)會計準則規(guī)定來說，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。準則將投資性房地產(chǎn)規(guī)范為：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。其實尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現(xiàn)這項資產(chǎn)的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產(chǎn)的單一性質(zhì)了，又何來投資呢?反觀原房地產(chǎn)企業(yè)會計制度，本有出租房地產(chǎn)這項業(yè)務(wù)的規(guī)定，不如參照一下，將“投資性房地產(chǎn)準則”改為“出租房地產(chǎn)準則”更為合適。
2.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算。正確確定和應(yīng)用收入確認標準房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)4個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不論是否收取了款項，均不符合收入確認條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，所收到預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；收入的金額能夠可靠計量時，才能確認銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，必須判斷其真正的交易實質(zhì)，如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售。
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
1.缺乏明確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)
與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算具有核算期限長、核算業(yè)務(wù)種類多、核算涉及金額大以及核算內(nèi)容復(fù)雜等特點，以上特點極易導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確，從而，造成企業(yè)成本和費用計算不準確，實際費用支出與預(yù)計費用支出差距比較大；另一方面，房地產(chǎn)會計信息缺乏全面性，會計核算各項程序不規(guī)范，內(nèi)部存在違規(guī)操作等行為，也將導(dǎo)致企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不明確，進而，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計報表無法充分的反映出企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營績效結(jié)果。
2.缺乏完善的會計信息風險披露機制
風險伴隨著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而來，每一個具有生產(chǎn)經(jīng)營過程的組織均存在著諸多的風險。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要具有資本運行風險、工程質(zhì)量風險、項目開發(fā)風險以及政策風險等，這些風險均在不同程度上制約著企業(yè)的發(fā)展與壯大。其風險之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企業(yè)缺乏完善的會計信息風險披露機制，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖建立起完善的會計信息風險披露機制，但其得不到全面的落實，以至于有效的機制流于形式，無法充分體現(xiàn)其應(yīng)有的價值。
3.缺乏規(guī)范的費用資本化制度
房地產(chǎn)企業(yè)投資金額較大且資本運轉(zhuǎn)周期較長，極易出現(xiàn)資金不足現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)一旦形成資金不足現(xiàn)象將導(dǎo)致各項生產(chǎn)經(jīng)營活動難以順利有序開展。該情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)費用資本化制度，結(jié)合企業(yè)債務(wù)資本狀況進行籌集資金，就我國現(xiàn)行大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其土地中涵蓋的借款未用不能夠滿足資本化的需求，因此，無法順利運用費用資本化進行籌集資金，一定程度上限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
1.完善各項會計核算制度
完善的各項會計核算制度作為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略性決策制定的基礎(chǔ)，對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的影響。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進一步加快各項核算制度的建設(shè)步伐，一方面，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際發(fā)展狀況和各種需求特點，明確各會計人員的職責，制定健全的會計核算規(guī)劃，不斷調(diào)整會計核算程序和方法，切實將各項會計核算制度落實到位；另一方面，相關(guān)部門應(yīng)不斷健全相關(guān)會計法律法規(guī)，定期對會計核算人員進行會計相關(guān)技能和道德覺悟素養(yǎng)教育，構(gòu)建高素質(zhì)、高質(zhì)量的會計核算隊伍，從而，充分調(diào)動出各項會計核算制度應(yīng)有的價值。
2.加大會計信息風險披露力度
我國房地產(chǎn)企業(yè)加大會計信息風險披露力度實質(zhì)上為提高信息披露質(zhì)量。因此，這就需要不斷拓展房地產(chǎn)企業(yè)信息披露內(nèi)容，打破以往局限于信貸情況披露的不良現(xiàn)象，對企業(yè)實現(xiàn)土地儲備量披露、現(xiàn)金流量披露以及質(zhì)量保證金披露。即披露土地儲備量有助于把握企業(yè)未來的發(fā)展狀況；披露現(xiàn)金流量有助于增強企業(yè)營運的有效性；披露企業(yè)質(zhì)量保證金有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金風險。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理的有效方法
稅務(wù)與企業(yè)會計工作相輔相成、彼此影響，房地產(chǎn)企業(yè)通過完善和創(chuàng)新稅務(wù)處理方法有利于提升經(jīng)濟效益，增強房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要具有四種稅務(wù)處理方法，包括計提資產(chǎn)減值、成本核算、收入核算、二級及以下科目設(shè)置，其中，以前兩種稅務(wù)處理方法最為常用，具體表現(xiàn)在以下方面：
1.計提資產(chǎn)減值
計提資產(chǎn)減值是房地產(chǎn)企業(yè)會計準則中不可或缺的一部分。目前，針對于我國房地產(chǎn)資產(chǎn)減值問題，常采用賬齡分析法按應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款期末余額計取。同時，建立健全的售房款回收制度，該制度實施過程中，應(yīng)定期對職工的工作績效狀況進行考核，切實保障各項工作的高效性，盡可能的降低房地產(chǎn)企業(yè)壞賬、呆賬現(xiàn)象。
2.成本核算
房地產(chǎn)企業(yè)為保證稅務(wù)處理的準確性，應(yīng)針對于不同項目、不同開發(fā)批次開展成本核算工作，企業(yè)依據(jù)科學(xué)合理的方法，分別對土地征用費、工程費、建筑安裝費以及公共配套設(shè)施費等多種費用進行分攤，并在此基礎(chǔ)之上，進行稅務(wù)處理。
四、加強我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的措施
一方面是崗位設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務(wù)職員的相關(guān)知識學(xué)習，使其能夠重視起稅務(wù)管理工作，確保每位稅務(wù)職員均熟知有關(guān)稅收法律法規(guī)政策，從而，依據(jù)其政策法律法規(guī)處理開展稅務(wù)管理。同時，企業(yè)設(shè)立專門的稅務(wù)管理崗位，在財務(wù)總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，組建專業(yè)、自身的財務(wù)人員承擔稅務(wù)管理工作，確保企業(yè)能夠積極的交納各項稅款；另一方面是企業(yè)與稅務(wù)部門建立起良好的工作關(guān)系。加強本企業(yè)員工與稅收人員之間的溝通與交流，使其相互理解，同心協(xié)力做好稅務(wù)管理工作。
股利和薪酬分配上加強稅收管理分析。股利和薪酬是提高房地產(chǎn)員工整體福利的兩大有效手段，房地產(chǎn)實現(xiàn)股利和薪酬分配將有助于充分調(diào)動相關(guān)職員的工作積極性與自主性。股利分配方式。我國政府部門為推進資本市場的飛速發(fā)展，逐漸放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利得征稅，但其上市公司下個人股東的現(xiàn)金股利仍需繳納股利，這種情形下，上市公司股東為了實現(xiàn)自身利潤最大化，紛紛致力于使用股票回購政策。
薪酬分配方式上加強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理分析。與其他企業(yè)不同的是，我國房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)資金均注入在房屋上，一旦房屋在短時間內(nèi)銷售不去，勢必將導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動難以順利有序開展，員工的附加福利也無法按期發(fā)放，此行為將很大程度上降低企業(yè)職工的工作積極性與自主性。因此，這就需要我國房地產(chǎn)企業(yè)將閑置房屋賦予企業(yè)員工居住權(quán)，并對其職工降低房屋價格，積極鼓勵更多的職工進行購房，以此，不僅緩解了員工附加福利發(fā)放難的問題，也一定程序上刺激了資金的回收，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的收入。
加強稅務(wù)對比分析。企業(yè)稅務(wù)管理過程中，有很多涉稅問題存在多種納稅選擇，如何結(jié)合企業(yè)實際情況對各種可行的備選方案進行選擇，最有效也最常用的方法就是多進行稅務(wù)對比分析。根據(jù)前文描述，涉稅分析應(yīng)當按照前文所述的“一個中心，兩個基本點，三個標準，四個原則，五個注意事項”的要求來進行，在稅務(wù)對比分析中也同樣如此。
在進行稅務(wù)對比分析時，還要額外注意以下三個方面：（1）對比方案的擬定，既要緊密結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營管理的實際情況，又要具備一定的針對性，使得分析方案既切合實際，又具備可操作性，又能夠解決問題；還要考慮前瞻性和可拓展性，適當設(shè)置好分析的寬度和緯度。根據(jù)不同的分析目的，可以設(shè)置成兩方案對比分析、多方案對比分析、系列方案對比分析等多種對比方式；（2）在建模分析過程中，應(yīng)準確考慮對分析變量或常量的數(shù)據(jù)賦值，必要的時候需要征求企業(yè)管理層或?qū)＜覉F隊的意見后，確定相對準確的數(shù)值。一個分析模型是否符合企業(yè)管理實際，往往與各假設(shè)數(shù)據(jù)的準確性、假設(shè)前提設(shè)置的合理性等休戚相關(guān)；（3）對比分析結(jié)束時一定要出具傾向性結(jié)論，并提供相關(guān)管理建議，將復(fù)雜的定量分析回歸到簡潔明了并具備普遍性規(guī)律的定性分析上來。具體的對比分析方法可以適當參考本文的相關(guān)案例分析。
參考文獻:
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進入新時期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來了大發(fā)展時期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機。但是，與此同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業(yè)的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對策，對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
現(xiàn)代企業(yè)的會計核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟活動結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經(jīng)濟內(nèi)容。而從目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在這幾個方面：
(一)會計科目的設(shè)置不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準則對金融、石油、銀行等各個行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會計科目，但是卻沒有設(shè)置針對房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會計科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展狀況來設(shè)置會計科目，沒有一個統(tǒng)一的標準。房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等內(nèi)容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設(shè)置建造費、物業(yè)管理完善費、行政管理費等內(nèi)容。開發(fā)間接費用核算與工程項目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用支出，在會計科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發(fā)間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期都比較長，項目建設(shè)要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結(jié)算的時間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會計科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時間大大增加。
(二)缺乏真實、準確的會計信息披露
現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會計信息披露的準確、真實。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項目開發(fā)，企業(yè)需要承擔更大的投資風險。不僅需要面對土地開發(fā)風險，同時還要應(yīng)對市場和政策風險。在如此高風險下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風險披露。但是，從目前我國的會計制度的發(fā)展狀況來看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息風險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、準確地反映企業(yè)的財務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的主要載體是企業(yè)的財務(wù)會計報表，主要包括了企業(yè)的利潤表、資產(chǎn)負債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表來看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務(wù)報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會計信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的失真對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業(yè)真實的資產(chǎn)和負債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因為突發(fā)的事故、金融風險等狀況而陷入危機。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認核算復(fù)雜
目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。第一種銷售收入的確認比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預(yù)售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來進行收入的確認。房地產(chǎn)項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機取巧的方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問題。例如通過財務(wù)會計報表作假等方式來誤導(dǎo)使用者等。
二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的對策
(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級科目
改善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會計科目來著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項目開發(fā)的會計科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節(jié)省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業(yè)管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實、準確。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露
加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對各類企業(yè)信息進行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業(yè)項目的各個分項目的現(xiàn)金流量的信息進行過披露，包括項目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)的高風險性，對項目的質(zhì)量保證金信息進行披露也是必要的，根據(jù)財務(wù)報告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風險。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場調(diào)查、市場反饋、媒體組織、國家監(jiān)管部門等渠道來獲取相關(guān)的信息。
(三)加強房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認
對新會計準則進行深入了解的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標準和財務(wù)標準兩方面來予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財務(wù)標準的收入是堅決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個標準。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對銷售收入進行確認。
三、結(jié)束語
綜上所述，加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題的研究已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險的一個重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會計核算問題，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展。
參考文獻:
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房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè),它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者,又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。新準則中新增了涉及房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的規(guī)范,適時分析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點,并結(jié)合企業(yè)自身特點,改進現(xiàn)有的會計核算方法,有助于更好地發(fā)揮會計職能。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)重點關(guān)注的問題
由于房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品具有單件性,單位價值高、建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高,同時由于房地產(chǎn)企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外,還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施,經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容十分復(fù)雜,其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求使得其會計核算具有一定特殊性。目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)重點關(guān)注以下問題:
(一)影響房地產(chǎn)企業(yè)的具體準則
新準則體系中涉及房地產(chǎn)核算及處理的準則有:《企業(yè)會計準則第1號――存貨》、《企業(yè)會計準則第4號――固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第8號――資產(chǎn)減值》、《企業(yè)會計準則第14號――收入》、《企業(yè)會計準則第21號――租賃》,這些準則分別規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的存貨與固定資產(chǎn)管理、減值計提、收入確認、租賃業(yè)務(wù)等。與房地產(chǎn)直接相關(guān)、對其產(chǎn)生重大影響的主要是《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第15號――建造合同》,前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范,后者強調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。其中第3號準則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進行了分類規(guī)范,并引入了公允價值模式;第15號準則主要規(guī)范企業(yè)代建的房地產(chǎn),是規(guī)范企業(yè)建造合同的確認、計量和相關(guān)信息披露的準則,兩者均給我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較大影響。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認復(fù)雜
《企業(yè)會計準則第14號――收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認標準,同時滿足下列條件才能確認收入:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;既沒有保留與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對已售出的商品實施控制;收入的金額能夠可靠地計量;相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。
房地產(chǎn)企業(yè)商品的銷售主要是自行開發(fā)并銷售,由于其開發(fā)的房地產(chǎn)商品周期長,耗資大,房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。房地產(chǎn)企業(yè)進行預(yù)售時,企業(yè)僅僅與購房者簽訂了購房合同,商品房還沒有完成建造,不能同時滿足收入確認的條件。同時,新準則對不同房地產(chǎn)類型進行明細劃分,要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認,在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。
(三)借款費用資本化不規(guī)范
由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期長,投資回收期長,資金投入相對集中,通常會利用債務(wù)資本籌集開發(fā)資金。新會計準則擴大了借款費用資本化的范圍,但規(guī)定借款費用同時滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始這4個條件時,才能予以資本化。但對房地產(chǎn)企業(yè)而言,很難準確確定借款費用資本化的條件,即使能確定,房地產(chǎn)公司長期未開發(fā)的土地儲備所包含的借款費用也不能再資本化,若將其計入財務(wù)費用,將會在很大程度上影響當期利潤。
(四)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費用核算不合理
當前,房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費進行處理時,一般在進行納稅申報時,借記“營業(yè)稅金及附加”,貸記“應(yīng)交稅費”科目;期末結(jié)轉(zhuǎn)時,借記“本年利潤”科目,貸記“營業(yè)稅金及附加”科目,可見,房地產(chǎn)企業(yè)一般未充分考慮收入與費用的配比。
(五)房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不配比
房地產(chǎn)企業(yè)一般采用簡單的平均成本法,但由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長,其成本載體是整個建設(shè)工程,而銷售則是按樓層或戶型為單位,且樓層、朝向、結(jié)構(gòu)不同的樓房,其售價相差較大,使得企業(yè)在項目建設(shè)前期發(fā)生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本與售價不配比,經(jīng)營成果不真實。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算
1.明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入,包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn),包括事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn),也包括在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房,舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款,也在“銷售收入”核算范圍內(nèi),但出售自用的房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算的行為除外。
2.正確確定和應(yīng)用收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)4個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂,從法律意義上講只是一種合約,房屋未經(jīng)買方驗收認可,商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方,不論是否收取了款項,均不符合收入確認條件。因此,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前,所收到預(yù)售房地產(chǎn)款,只能作為暫收款、預(yù)收款處理,不能確認為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同,并履行了相關(guān)法律手續(xù);房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格;房屋經(jīng)驗收后,客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認,買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù);收入的金額能夠可靠計量時,才能確認銷售收入,即只能等到商品房全部完工并交付購房者后,再從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入。同時,房地產(chǎn)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易,必須判斷其真正的交易實質(zhì),如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算
為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的借款費用與項目成本之間存在直接聯(lián)系,根據(jù)歷史成本原則和費用配比原則,應(yīng)將其劃歸開發(fā)間接費用的范疇,并構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的一部分。對房地產(chǎn)企業(yè)借款費用的核算應(yīng)充分考慮配比原則,將未完工的且成本累計發(fā)生額大于本項目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項目確定為分攤借款費用的成本對象,在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后,按實際占用資金計算計入建設(shè)項目的成本。各項目應(yīng)分攤的借款費用=(借款費用總額存款利息臨時投資帶來的收益)×(該工程項目賬面累計余額該項目預(yù)收款)/Σ(各工程項目賬面累計余額各項目預(yù)收款),從而將未完工的且成本累計發(fā)生額大于本項目預(yù)收款的各房地產(chǎn)項目確定為分攤借款費用的成本對象。
(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費核算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售中所得的價款,由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收,不符合收入確認條件,所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款,一律不確認收入,其款項暫記入“預(yù)收賬款”科目;等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后,方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn),將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”。若房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅申報時,借記“應(yīng)交稅費――預(yù)交營業(yè)稅(城建稅、印花稅等)”科目,貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅”科目;收入確認時,再將該部分收入應(yīng)負擔的稅費轉(zhuǎn)出,借記“營業(yè)稅金及附加”科目,貸記“應(yīng)交稅費――預(yù)交營業(yè)稅”科目,將更能有利于實現(xiàn)收入和稅費的配比,也有利于公允、恰當?shù)胤从称髽I(yè)的經(jīng)營情況以及對報表項目作進一步的財務(wù)分析。
(四)完善房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算
1.房地產(chǎn)成本核算對象確定的基本原則
一般開發(fā)項目,可按每一獨立項目為成本核算對象,也可按每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象;同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同且開工、竣工時間相近并由同一施工單位施工的群體開發(fā)建設(shè)項目,可合并為一個成本核算對象;不同施工單位共同承擔的同一項施工工程,以該工程項目和各自施工部分為核算對象;對規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可按分期開發(fā)項目的開發(fā)區(qū)域確定成本核算對象。
2.引入“權(quán)重差異法”
房地產(chǎn)企業(yè)可以在實際工作中引入“權(quán)重差異法”,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗對各樓層確定一個成本權(quán)重,按總成本和可銷售總建筑面積計算加權(quán)后的平均成本,以銷售樓層的權(quán)重乘以平均成本得出單位面積的銷售成本,有助于在一定程度上解決房地產(chǎn)企業(yè)核算高層建筑時遇到的收入與成本差異大的問題。
3.引入“計劃銷售價格”
當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時,根據(jù)成本、地段、朝向等因素制定銷售價格,作為成本分配標準,有助于銷售收入與成本之間實現(xiàn)合理配比。如開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)可以采用實際售價成本率法,季度前兩個月按分類明細賬記載當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù),對銷售房屋只登記數(shù)量,待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本,從而用倒擠的方法得出銷售成本;一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用計劃售價成本率法,銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn),按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的,可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本,即始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。
主要參考文獻:
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有計劃性、商品性、復(fù)雜性的特點，開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大，風險大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在一些問題，尚需進一步完善。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
（一）會計科目設(shè)置不科學(xué)
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置會計科目，應(yīng)根據(jù)會計記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會計核算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項目的建設(shè)周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬。這樣就導(dǎo)致了一個開發(fā)項目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時也增加了會計的工作量。
（二）收入確認復(fù)雜
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，如何確認商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。
（三）商品成本與售價不配比
房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。而且，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層、朝向或戶型的售價明顯與其成本不配比，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
（四）財務(wù)風險披露不夠充分
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)風險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高風險性就要求更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策
（一）改進會計科目設(shè)置
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會計科目時，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身開發(fā)項目的多少、公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進行成本的核算，體現(xiàn)直觀、明細等特征。應(yīng)當設(shè)置成開發(fā)成本項目，房屋開發(fā)成本（土地、安裝）。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對于開發(fā)成本的二級科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級開發(fā)。開發(fā)成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務(wù)軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成。最后一級是開發(fā)成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、前期工程費、開發(fā)間接費等六個成本項目。在實務(wù)會計核算中，可以按核算對象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發(fā)成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目建案歸檔。
（二）規(guī)定收入確認標準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標準。法律標準是專業(yè)標準的前提條件，是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標準:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準。由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。實務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認收入。購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。
（三）規(guī)范銷售收入與成本配比
當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實際操作中，可采用兩種方法。一是實際售價成本率法，即在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。二是計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。
（四）擴大信息披露內(nèi)容
一是在財務(wù)報告附注中披露土地儲備量、取得成本及其構(gòu)成等信息。二是增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。建議以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。三是重視質(zhì)量保證金及風險的披露。一方面應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風險的能力。另一方面，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風險，提高風險的透明度。
參考文獻
[1]黃雄文.建筑房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理初探[J].中國高新技術(shù)企業(yè),2009(09).
（一）會計與相應(yīng)稅目間存在的差異
1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因為在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進而在會計賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會計準則中是不將預(yù)收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對于這一情況進行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應(yīng)繳納營業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關(guān)附加費用，但是卻無法得到確認。
2.會計核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進行計算。而應(yīng)納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準則來進行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會計準則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對對應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進行所得稅申報處理。
例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：
會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元
稅法核算下的毛利潤=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元
會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元
會計核算上的所得稅額=0*30%=0元
稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元
通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調(diào)整上所存在的差異
在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對投資性房地產(chǎn)減值準備的處理上而形成的。
1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產(chǎn)企業(yè)進行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產(chǎn)的減值準備進行了詳細的規(guī)定。其指出：當投資性房地產(chǎn)的賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時的應(yīng)納稅所得額；而當投資性房地產(chǎn)的賬面價值大于計稅基礎(chǔ)時，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會計準則中規(guī)定：對于已確認了的資產(chǎn)減值準備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時才能全部轉(zhuǎn)回。
例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會計分錄為：
購入寫字樓時的會計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)-寫字樓 1000萬元
貸：銀行存款 1000萬元
每月計提折舊的分錄為：
借：其他業(yè)務(wù)成本4.08萬元
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 4.08萬元
計算公式=（1000-20）/20/12=4.08萬元
A企業(yè)確認租金收入的分錄為：
借：銀行存款（現(xiàn)今） 5萬元
貸：其他業(yè)務(wù)收入 5萬元
2010年末計提減值準備分錄為：
借：資產(chǎn)減值損失 200萬元
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 200萬元
假設(shè)只有計提的減值準備200萬元形成了暫時性差異，在投資性房地產(chǎn)賬面價值小于計稅基礎(chǔ)時的遞延所得稅分錄為：
借：遞延所得稅資產(chǎn) 60萬
貸：所得稅費用-遞延所得稅費 用 60萬
2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價值法進行后續(xù)的賬務(wù)處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應(yīng)進行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對會計處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異
（一）針對預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進行調(diào)理
為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會計人員在對預(yù)收賬款進行處理時，可在收到預(yù)收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對該稅金進行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時，將此類稅費結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費-相應(yīng)稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進一步協(xié)調(diào)會計核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及普遍存在的問題
（一）收入過程確認復(fù)雜
通常情況下，房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種：事先簽訂建造合同，根據(jù)合同約定進行開發(fā)以及自行開發(fā)并銷售。針對于前者，一般按照建造合同中約定的標準進行收入的確認，這種情況的收入確認相對統(tǒng)一和規(guī)范。而對于后者而言，由于其自行開發(fā)房地產(chǎn)的耗費巨大，開發(fā)周期較長，并且房地產(chǎn)作為一類特殊的商品具有很高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品在銷售過程中通常綜合使用分期付款與預(yù)售等多種復(fù)雜的銷售方式。銷售環(huán)節(jié)的銷售方式多樣性使得準確判斷商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移就成為了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算過程中的一項難點。
（二） 房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)成本與銷售收入難以配比。
1、由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，通常一個項目從土地開發(fā)到確認收入要經(jīng)過2至3年甚至甚至更長的時間。而在較長的建設(shè)周期過程中所發(fā)生的各項費用按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則及相關(guān)會計制度的規(guī)定應(yīng)計入當期費用。這就出現(xiàn)了這樣一個在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，即如果房地產(chǎn)開發(fā)工程沒有完工，即使商品房已經(jīng)全部完成銷售，其預(yù)售價款也不能確認為企業(yè)當期收入，這就造成了費用與收入相配比者一會計上的基本原則在房地產(chǎn)企業(yè)的日常會計核算中無法體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時的成本核算主題是基于整個工程項目，但在銷售過程中，由于戶型以及樓層存在差異，商品房的售價也不盡相同，通常一個房地產(chǎn)項目在開發(fā)的初始階段會產(chǎn)生大量的費用支出，但是收入幾乎為零。這就造成房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比存在巨大的階段性波動。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法一般是按照當期竣工的核算對象的總成本比上開發(fā)總面積，計算出單位面積造價，進一步得出該期開發(fā)項目的總成本。這種成本計算方法本并沒有考慮到樓層、戶型等區(qū)別因素，所以得出的成本指標缺乏可靠性與真實性。以上兩方面原因造成房地產(chǎn)企業(yè)的當前開發(fā)成本與其銷售收入難以進行配比。
（三）內(nèi)部控制缺失
缺乏完善的內(nèi)控機制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對于會計內(nèi)控機制建設(shè)重視程度不夠，相關(guān)內(nèi)控制度也完善，使企業(yè)會計制度出現(xiàn)漏洞，核算準確性不高，缺乏制度保證，不利于企業(yè)的健康發(fā)展，增大企業(yè)運營風險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)完善會計核算的辦法與對策
（一）擴大房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露程度
一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露中應(yīng)該涵蓋對土地儲備量和成本的披露。由于近年來的土地價格上漲，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的總成本中，土地成本所占比重越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有土地儲備量與現(xiàn)有土地儲備的成本狀況共同決定了企業(yè)的未來發(fā)展水平。但是房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息使用者往往無法通過企業(yè)土地使用權(quán)總額來判斷土地儲備的情況，因此，增大對土地儲備量及其成本的披露程度至關(guān)重要。另一方面，要不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風險的披露。資金投入大，回報周期長等諸多因素造成房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)而言屬于高風險性行業(yè)，所以其披露的信息應(yīng)該涵蓋企業(yè)的有關(guān)風險信息。在企業(yè)的報表中應(yīng)該增加披露風險的信息，例如對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策風險、工程質(zhì)量風險以及債務(wù)違約風險等都應(yīng)該進行具體說明。
（二）完善對房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的專門借款與項目總成本之間存在著密切聯(lián)系，所以應(yīng)該將其劃分為間接費用范疇。在會計上，對于借款費用的核算應(yīng)該遵循配比原則，借款費用成本核算的對象應(yīng)包括成本累計并沒有超過項目預(yù)收款且還沒有完工的項目。
（三）優(yōu)化會計科目設(shè)置
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實際情況出發(fā)，綜合考慮業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、電算化水平的因素去設(shè)置本企業(yè)所需的會計科目。對于規(guī)模大，業(yè)務(wù)涉及面廣的企業(yè)可以設(shè)置全面完整的會計科目體系。而對于規(guī)模較小且業(yè)務(wù)單一，電算化水平較低的企業(yè)，則可以在滿足日常會計核算的前提下，適當刪減一下不常用的會計科目以提高會計核算效率。與此同時，財政部門應(yīng)建立針對于房地產(chǎn)企業(yè)的完善的會計科目體系，通過統(tǒng)一規(guī)范的科目設(shè)置，加強對企業(yè)日常財務(wù)活動的監(jiān)督。
（四）規(guī)范收入確定專業(yè)標準
專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)銷售形式的多樣性造成了房地產(chǎn)企業(yè)收入會計核算的復(fù)雜性。在實務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認收入。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)作為和百姓日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，其在整個經(jīng)濟運行中所發(fā)揮的作用不言而喻。而作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的微觀層面，其會計核算方面存在的問題也應(yīng)受到高度重視，只有完善會計制度設(shè)計，將會計核算制度與行業(yè)實際情況相結(jié)合，完善內(nèi)部控制，加強會計信息披露，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化與有序化，為國民經(jīng)濟發(fā)展增添新的動力。
參考文獻：
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前言：
本文試圖從內(nèi)部控制入手，強調(diào)內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中運用細節(jié)，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算和發(fā)展有一定幫助。
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，內(nèi)部控制主要要素如下：
一、內(nèi)部環(huán)境
1.經(jīng)營宗旨；以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為主要業(yè)務(wù)，以提供優(yōu)良產(chǎn)品、創(chuàng)造最好的經(jīng)濟效益和社會效益、維護全體股東的利益為中心，保持公司資產(chǎn)保值增值。
2.組織機構(gòu)：根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)章程，建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責權(quán)限，形成科學(xué)有效的職責分工和制衡機制。
二、風險評估
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要風險包括：國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)險、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇風險（投資風險）、產(chǎn)品質(zhì)量風險、資金安全風險（籌資風險）、稅收風險。
三、控制活動
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制措施包括：不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制、預(yù)算控制、運營分析控制和績效考評控制等。
1.不相容職務(wù)分離控制主要有：收款及貨幣資金、采購與付款、存貨、工程項目、固定資產(chǎn)、籌資、成本與費用、擔保、合同、預(yù)算、計算機系統(tǒng)。
2.授權(quán)審批控制。（1）一般授權(quán)：預(yù)算控制活動、日常經(jīng)費支出、職工薪酬支出、集中支付、合同審批、資金籌集、財務(wù)報告報出、利潤分配方案、人事管理、信息披露、印鑒申請、計算機維護、其他。
（2）特別授權(quán)：投資事項、擔保、抵押事項、關(guān)聯(lián)方交易、重大項目改造、立項、招投標工作。
（3）臨時授權(quán)。
3.會計系統(tǒng)控制要求企業(yè)嚴格執(zhí)行國家統(tǒng)一的會計準則，加強會計基礎(chǔ)工作，明確會計憑證、會計賬簿和財務(wù)會計報告的處理程序，保證會計資料真實完整。
4.關(guān)鍵控制點。
（1）收款：收款控制流程應(yīng)當科學(xué)嚴密；收入的確認條件、款項的定期核對、與收入有關(guān)的憑證記錄的管理要求等應(yīng)當明確。
（2）采購與付款：采購與驗收管理流程及有關(guān)控制措施應(yīng)當清晰，對施工單位選擇、工程合同簽訂、工程驗收等應(yīng)當有明確規(guī)定；付款方式、程序、審批權(quán)限和與客戶對賬辦法應(yīng)當明確。
（3）存貨及工程項目：項目的立項要經(jīng)過適當?shù)姆治龊蜎Q策程序；按照規(guī)定通過招投標確定施工方或供應(yīng)方；簽訂規(guī)范的施工合同；應(yīng)當對工程質(zhì)量和進度進行監(jiān)督。
（4）固定資產(chǎn)：決策和審批程序應(yīng)當明確；固定資產(chǎn)成本核算、計提折舊、和減值準備、處置等會計處理應(yīng)當符合國家統(tǒng)一的會計準則規(guī)定。
（5）籌資：建立嚴格的籌資業(yè)務(wù)授權(quán)審批制度，明確審批人的授權(quán)批準方式、權(quán)限、程序、責任及相關(guān)控制措施；建立籌資執(zhí)行環(huán)節(jié)的控制制度，對籌資合同的訂立與審核、資金的收取等作出明確規(guī)定。
（6）貨幣資金：職責分工、權(quán)限范圍和審批程序應(yīng)當明確，機構(gòu)設(shè)置和人員配備應(yīng)當科學(xué)合理；貨幣資金有關(guān)的票據(jù)購買、保管、使用、銷毀等應(yīng)當有完整的記錄，銀行預(yù)留印鑒和有關(guān)印章的管理應(yīng)當嚴格有效。
（7）成本費用控制：編制預(yù)算符合實際，預(yù)算應(yīng)經(jīng)有效審批；費用的原始交易記錄應(yīng)當完整、準確、合法；費用開支應(yīng)經(jīng)過有效審批；越預(yù)算費用應(yīng)經(jīng)合理的審批。
（8）會計系統(tǒng)：一般會計控制應(yīng)根據(jù)國家制定的會計準則去執(zhí)行；管理層應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務(wù)合理使用會計科目；管理層應(yīng)當合理設(shè)置崗位職責并有效劃分系統(tǒng)權(quán)限；管理層應(yīng)設(shè)計合理的會計核算流程。
（9）合同：權(quán)責分配和職責分工應(yīng)當明確，合同應(yīng)當實行分級和歸口管理；合同審核應(yīng)當建立不同部門會同審核制度，財務(wù)部門、審計部門和合同歸口管理部門應(yīng)對合同出具審核意見。
（10）預(yù)算控制:預(yù)算編制應(yīng)符合要求，預(yù)算指標適當細化；預(yù)算編制和調(diào)整應(yīng)經(jīng)批準；嚴格按預(yù)算執(zhí)行；預(yù)算考評措施要得到嚴格落實。
5.財產(chǎn)保護控制要求企業(yè)建立財產(chǎn)日常管理制度和定期清查制度，采取財產(chǎn)記錄、實物保管、定期盤點、賬實核對等措施，確保財產(chǎn)安全。企業(yè)應(yīng)當嚴格限制未經(jīng)授權(quán)的人員接觸和處置財產(chǎn)。
6.運營分析控制要求企業(yè)建立運營情況分析制度，經(jīng)理層應(yīng)當綜合運用生產(chǎn)、購銷、投資、籌資、財務(wù)等方面的信息，發(fā)現(xiàn)存在的問題，及時查明原因并加以改進。
7.績效考評控制要求企業(yè)建立和實施績效考評制度，科學(xué)設(shè)置考核指標體系，將考評結(jié)果作為確定員工薪酬以及職務(wù)晉升、評優(yōu)、降級、調(diào)崗、辭退等的依據(jù)。
四、信息與溝通
企業(yè)應(yīng)當將內(nèi)部控制相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部各管理級次、責任單位、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與外部投資者、債權(quán)人、客戶、供應(yīng)商、中介機構(gòu)和監(jiān)管部門等有關(guān)方面之間進行溝通和反饋。發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時報告并解決。
五、內(nèi)部監(jiān)督和評價
內(nèi)部監(jiān)督和評價分為日常監(jiān)督評價和專項監(jiān)督評價，主要涉及以下內(nèi)容：內(nèi)部控制是否在風險評估的基礎(chǔ)上涵蓋了企業(yè)層次的風險和所有重要求的業(yè)務(wù)流程層面的風險；內(nèi)部控制設(shè)計的方法是否適當，內(nèi)部控制建設(shè)的時間進度安排是否科學(xué)、階段性工作要求是否合理；內(nèi)部控制設(shè)計和運行的組織是否有效。
六、會計核算的細節(jié)考慮
（一）會計科目設(shè)置細節(jié)
企業(yè)應(yīng)嚴格按照會計準則的要求設(shè)置和使用會計科目。企業(yè)會計準則對企業(yè)明細科目設(shè)置并未明確規(guī)定，但應(yīng)當考慮稅法規(guī)定、社會效益指標、企業(yè)預(yù)算、內(nèi)部管理、企業(yè)業(yè)績考核的需求。
收入對反映企業(yè)經(jīng)營成果具有重大影響，少數(shù)企業(yè)根據(jù)自身的需要，利用財務(wù)人員職業(yè)判斷的差異，控制收入的確認時點和金額，進而達到粉飾報表或者隱瞞利潤等目的，對于政府部門的經(jīng)濟管理及投資者決策造成不利影響。為彌補收入核算的漏洞，提高企業(yè)收入確認的準確性和一致性，新收入準則進一步明確了收入確認的標準，減少了財務(wù)人員職業(yè)判斷偏差的可能性。與原收入準則相比，新收入準則主要做了以下修訂：
（一）建立統(tǒng)一的收入確認模型
原有的收入相關(guān)的準則包含《企業(yè)會計準則第14號―收入》和《企業(yè)會計準則第15號―建造合同》，兩項準則的適用邊界不夠清晰，造成部分具體業(yè)務(wù)的收入確認方式比較靈活，影響了財務(wù)信息的可比性和一致性。新收入準則建立了統(tǒng)一的收入確認模型，取消了單獨的建造合同準則，降低了具體業(yè)務(wù)中需要職業(yè)判斷的工作難度，有利于相同業(yè)務(wù)會計處理方式的統(tǒng)一。
新收入準則將經(jīng)營業(yè)務(wù)分為控制權(quán)轉(zhuǎn)移“在某一時段內(nèi)履行”和“在某一時點履行”兩種情形，其中，符合下列條件之一的可認定為“在某一時段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)：一是客戶在企業(yè)履約的同時即取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經(jīng)濟利益；二是客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品；三是企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，并且該企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項。對于“在某一時段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，應(yīng)當按照履約進度確認收入；對于上述情況之外的業(yè)務(wù)，屬于“在某一時點履行”的業(yè)務(wù)，在履約的時點確認收入。
（二）改變收入確認的判斷標準
原收入準則確認收入的判斷標準是風險和收益的轉(zhuǎn)移，新收入準則改為控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，控制權(quán)轉(zhuǎn)移的模式偏向于定性分析，可以縮小人為判斷的空間，得出的判斷結(jié)果一致性較高。但從總體上來看，新收入準則依然存在一定的財務(wù)職業(yè)判斷空間。
（三）明確包含多重交易安排的合同處理方式
對于具有多重交易安排的業(yè)務(wù)，新收入準則要求首先明確計量單元，分析交易中包含的多種商品或者勞務(wù)是相對獨立的還是不可分割的，需要區(qū)分好履約義務(wù)；其次，對于相對獨立的履約義務(wù)，按各業(yè)務(wù)相對獨立的售價占售價合計的比例來分攤交易價格，確認營業(yè)收入。
（四）明確特定交易的收入確認和計量原則
新收入準則對于某些特定的交易，如可變對價、總額法和凈額法、授予知識產(chǎn)權(quán)許可等，統(tǒng)一了收入確認和計量的方法，提高了特定業(yè)務(wù)財務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。
二、新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響
在原收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的標準為風險和收益的轉(zhuǎn)移，不同的房地產(chǎn)企業(yè)對于收入確認標準有不同的理解，即使是公司治理比較規(guī)范的大型上市房地產(chǎn)公司，也存在著收入確認標準不一致的情況，比如萬科、金地集團等，在商品房完工并驗收合格時確認收入；而保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等，在商品房實際交付時確認收入；此外，首開股份、深深房A等，沒有明確具體的收入確認時點，上述情況影響了上市房地產(chǎn)公司會計信息的真實性和可比性。
在新收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的標準改為將商品房的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶，并且規(guī)定了控制權(quán)的轉(zhuǎn)移分為“在某一時段內(nèi)履行”和“在某一時點履行”兩種情形，如何確定控制權(quán)轉(zhuǎn)移的標準？如何界定控制權(quán)轉(zhuǎn)移屬于“在某一時段內(nèi)履行”還是“在某一時點履行”？成為房地產(chǎn)企業(yè)需要切實研究的課題，也是監(jiān)管機構(gòu)需要予以明確的重要事項。
（一）對于自行開發(fā)的商品房收入確認的影響
如果是現(xiàn)房銷售，屬于“在某一時點履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在履約的時點確認收入；如果是期房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂《商品房預(yù)售合同》，并收到客戶支付的房款（含貸款），客戶取得固定房號的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)在履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，并且，客戶也可以取得商品房價格上漲帶來的經(jīng)濟利益，因此，筆者認為達到上述條件的期房銷售可以初步認定為“在某一時段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)在整個合同期間內(nèi)有權(quán)就累計至今已完成的履約部分收取款項，可以按履約進度確認收入。2017年9月11日，在香港上市的碧桂園的2017年中期業(yè)績報告披露，由于提前采用《香港財務(wù)報告準則第15號》和新收入準則，對于符合規(guī)定的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，采用按履約進度確認銷售收入的處理方式，導(dǎo)致2017年上半年銷售收入增加了147.5億元，占當期房地產(chǎn)銷售收入的19.8%，影響非常大。
按照國家規(guī)定，新收入準則于2018年1月1日起逐步實施，碧桂園的做法對未來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認時間問題提供了比較有價值的參考。
（二）對于代建的商品房收入確認的影響
房地產(chǎn)企業(yè)幫助客戶建造商品房，雙方簽訂不可撤銷的建造合同，開發(fā)項目的完成程度能夠可靠的計量，并且客戶能夠按照合同約定支付款項，則屬于“在某一時段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照履約進度確認收入。
（三）對于出租的商品房收入確認的影響
一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出租商品房的合同期間超過一年，屬于“在某一時段內(nèi)履行”的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)按照租賃合同的約定，依照權(quán)責發(fā)生制的原則，按期確認商品房出租收入。
三、新準則下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對建議
新收入準則的執(zhí)行，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，尤其是新收入準則執(zhí)行初期，對于符合按履約進度確認收入的業(yè)務(wù)將集中發(fā)生，可能造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的大幅波動；并且，新收入準則中依然存在一定需要財務(wù)人員職業(yè)判斷的事項，需要房地產(chǎn)企業(yè)采取措施，積極應(yīng)對。
（一）加強財務(wù)人員培訓(xùn)，統(tǒng)一收入確認原則
按照規(guī)定，自2018年1月1日起，境外上市公司、境內(nèi)上市公司及非上市公司等將逐步執(zhí)行新準則。鑒于新收入準則對于房地產(chǎn)企業(yè)的重大影響，需要組織財務(wù)及相關(guān)人員加強學(xué)習，掌握新收入準則的規(guī)定，通過內(nèi)部學(xué)習和外部交流，研究制定適合自身的應(yīng)對方案，在正式執(zhí)行新收入準則后，確保公司整體收入確認執(zhí)行統(tǒng)一的標準，實現(xiàn)財務(wù)信息的合規(guī)性、準確性和一致性。
（二）根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要，合理設(shè)計合同條款
按照新收入準則的規(guī)定，新的收入確認模型是以合同為基礎(chǔ)，采用“五步法模型”來確認收入：
第一步是識別與顧客簽訂的合同，確認合同是真實有效的，合同條款符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并被簽約方一致認可；
第二步是識別合同中應(yīng)履行的義務(wù)，即明確簽約方的權(quán)利和義務(wù)，對于提供的商品或服務(wù)，應(yīng)區(qū)分其是獨立履行的義務(wù)還是一個整體，比如對于售房活動期間購房的業(yè)主，房地產(chǎn)企業(yè)提供免三年物業(yè)管理費的優(yōu)惠，業(yè)主支付的款項中包括購房款和未來三年的物業(yè)管理費，財務(wù)人員需要區(qū)分合同中的應(yīng)履行義務(wù)；
第三步是確定交易價格，對于持續(xù)時間較長的業(yè)務(wù)，需要考慮時間價值、信用政策等，尤其是對于期房銷售，從收到房地產(chǎn)企業(yè)收到購房款到交付商品房可能持?m兩到三年，持續(xù)時間較長，應(yīng)考慮合理確定交易價格；
第四步是將交易價格分配到各履約義務(wù)。按照識別出的履約義務(wù)，用各項履約義務(wù)的價格占比，將交易價格分攤到相應(yīng)的履約義務(wù)，按照新收入準則的規(guī)定，合理的確認各項收入。如對第二步中房地產(chǎn)企業(yè)識別出的商品房銷售收入和物業(yè)管理收入，應(yīng)按照各項目價格的占比對收到的款項進行分攤；
第五步是當企業(yè)履行責任時確認收入，即達到新收入準則規(guī)定的收入確認條件時，按照第四步分配好的金額確認收入。
“五步法模型”為企業(yè)確認收入提供了明確的指引，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照“五步法模型”的規(guī)定，梳理商品房銷售等相關(guān)合同，明確合同中的各項履約義務(wù)、控制權(quán)轉(zhuǎn)移的認定標準、交易價格等重要內(nèi)容，利用好政策，規(guī)避合同風險，更好的服務(wù)于企業(yè)的經(jīng)營要求。
（三）完善財務(wù)信息系統(tǒng)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控設(shè)置
針對新舊收入準則中存在的差異，按照會計政策變更的情況，及時調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息和相關(guān)的管理信息系統(tǒng)，使之適應(yīng)新收入準則的相關(guān)要求。并相應(yīng)調(diào)整企業(yè)內(nèi)控制度，重點針對涉及財務(wù)職業(yè)判斷的收入確認事項，確保財務(wù)信息的合規(guī)性和準確性。
（四）調(diào)整績效考核指標，應(yīng)對政策變更影響
如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)度高等鮮明特點。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來越大，其自身是否良好運行、是否可以良性發(fā)展，都直接關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國國民經(jīng)濟以及各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業(yè)也是一個投資風險大、負債經(jīng)營度高、建設(shè)及設(shè)計時間周期長、市場風險高的行業(yè)。隨著我國近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會計核算等相關(guān)工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的會計核算工作是一個十分現(xiàn)實且艱巨的任務(wù)。只有更好地完成企業(yè)會計結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國民經(jīng)濟快速運行。
1房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述
房地產(chǎn)，其實是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開發(fā)，是對房屋、土地的開發(fā)，以及對房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)。具體來說，土地的開發(fā)，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國家依法繳納相應(yīng)的土地使用費，待完成準備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對該土地進行開發(fā)和使用了。當土地開發(fā)完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發(fā)，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開發(fā)完成后的土地上開發(fā)房屋，等開發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進行出租或者售賣。房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進行合理開發(fā)，然后由該公司直接對開發(fā)后的土地進行房屋開發(fā)。房地產(chǎn)的開發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無論是土地開發(fā)、房屋開發(fā)、還是兩者的綜合開發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開發(fā)均是從規(guī)劃開始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進行科學(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對當?shù)刈暨M行征地，完成拆遷任務(wù)，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個階段。這些階段都會運用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當企業(yè)無法承擔全部資金時需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負債經(jīng)營度高的特點。以上特點綜合起來，會導(dǎo)致市場存有較大風險性，如果開發(fā)過程出現(xiàn)差池，或者開發(fā)完成后導(dǎo)致房屋積壓，無法實現(xiàn)資金靈活運轉(zhuǎn)，就會導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
2會計核算存在的問題及發(fā)展現(xiàn)狀
2.1沒有較為規(guī)范、獨立、切實可行的會計準則
雖然從2007年開始，就實行了企業(yè)會計準則，但準則中沒有針對房地產(chǎn)企業(yè)的相對完整、可行、獨立的會計準則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會計核算制度無法完善，而且因為缺乏系統(tǒng)指導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會計準則，就會無視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導(dǎo)致更多不利因素的產(chǎn)生。
2.2會計科目混亂，缺少專用科目
改革開放至今，我國對會計行業(yè)進行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》以及2007年的會計實施新準則中，都缺少對于房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會給房地產(chǎn)企業(yè)中的會計制度和會計核算準則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會計制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。
2.3企業(yè)會計信息的風險未被完全披露，利潤上升緩慢
隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設(shè)、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風險性增大，行業(yè)風險比其他行業(yè)風險更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進行全面改善，努力實現(xiàn)利潤的最大化。而這些在相關(guān)的政策制度中都沒有科學(xué)合理規(guī)劃，也沒有明確的約束。
3解決會計核算的幾點建議
3.1建立科學(xué)合理，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系
雖然我國的會計制度涵蓋了許多領(lǐng)域，對于會計的工作流程、會計核算業(yè)務(wù)均有較為明細的闡述，但是對房地產(chǎn)行業(yè)中的會計核算而言，現(xiàn)行的會計制度，包括2007年我國所實施的新準則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導(dǎo)，直接導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作無法可依、無據(jù)可循。因此，企業(yè)在實行權(quán)責發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對公司進行合理定位，建立科學(xué)、合理、規(guī)范化、可實行的會計核算制度，不僅要符合當前國家制定實施的會計制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性。
3.2優(yōu)化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目
任何科目的設(shè)置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設(shè)置對應(yīng)的會計科目時，要先結(jié)合自身實際情況，從實際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營規(guī)模和當前的經(jīng)營狀況，然后結(jié)合會計核算的實際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設(shè)置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會計核算準則，明確會計科目及會計核算準則，加強政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。
3.3制定科學(xué)、有效的收入確認標準，保證標準的完整性和完善性
保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進行專業(yè)判斷，對行業(yè)進行合理化評價，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作，需要有專業(yè)化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標準和明確的要求，需要考慮到法律和專業(yè)兩個方面，其中法律要求是基礎(chǔ)，專業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。
3.4提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關(guān)評論指標
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項最有利的依據(jù)就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展狀況，然后通過數(shù)據(jù)對比，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和之前的經(jīng)營業(yè)績。因此，好的會計信息，可以加強投資者的投資力度，彌補其余資料上的不足。
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