序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！

篇1

所謂中小房地產(chǎn)企業(yè)，是指規(guī)模較小（年開發(fā)面積小于10萬平方米）、產(chǎn)值較低、員工較少、具有2級以下房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件的房地產(chǎn)企業(yè)。近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮促使一些企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)淘金，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量猛增，但95% 以上是中小房地產(chǎn)企業(yè)，其開發(fā)份額接近八成。

在新消費時代，人們需要的已不僅是房子本身，而是房子的意味，即作為購房者情感、個性、身份、地位、財富的符號、形式與表征及其獨特的心理情感需求。根據(jù)中國城市研究院品牌研究中心斷言，房地產(chǎn)行業(yè)沒有品牌同樣可以活得滋潤的情況將難以為繼，因為隨著供求平衡、甚至供略大于求的到來，房地產(chǎn)市場正不可避免地漸入品牌競爭時代。雖然說房地產(chǎn)品牌時代已經(jīng)到來，但房地產(chǎn)業(yè)仍普遍存在一個怪現(xiàn)狀：企業(yè)有名，產(chǎn)品無名；財大氣粗者眾，有知名品牌者寡。對于處在夾縫中生存的中小房地產(chǎn)企業(yè)，可以說是機遇與挑戰(zhàn)共存。因此，研究我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)營銷策略中的品牌營銷存在的問題是有現(xiàn)實意義的，將有助于推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)營銷的現(xiàn)狀

中小企業(yè)營銷的特點是由中小企業(yè)的自身特點所決定的，中小企業(yè)的營銷特點有如下幾方面。

1.市場適應性強

“小、快、活”是中小企業(yè)在經(jīng)營管理上的優(yōu)勢，由于中小企業(yè)擁有的資源有限、規(guī)模小，這些特點決定了它有條件且必須隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化及時調(diào)整自己。一旦市場上產(chǎn)生了新的需求，中小企業(yè)一般能迅速組織生產(chǎn)，及時、靈活有效地滿足市場新需求。適應市場需求的多樣性、流行性、季節(jié)性和地區(qū)性是中小企業(yè)營銷的重要特征。

2.產(chǎn)品創(chuàng)新能力強

據(jù)美國貿(mào)易部統(tǒng)計，二戰(zhàn)以來，50%的創(chuàng)新產(chǎn)生于中小企業(yè)，95%的重大革新來源于中小企業(yè)。中小企業(yè)之所以有如此強的創(chuàng)新能力，是因為：第一，中小企業(yè)的管理者往往比較精干，往往有強于大企業(yè)的革新動力。因為中小企業(yè)無法像大企業(yè)那樣依賴于已取得的產(chǎn)品市場地位，創(chuàng)新是其求得生存的必要條件。第二，中小企業(yè)寬松的管理環(huán)境使得個人的主動性和創(chuàng)造力得以發(fā)揮，有利于創(chuàng)新活動的開展。第三，中小企業(yè)把創(chuàng)新作為競爭力戰(zhàn)略的核心，對創(chuàng)新表現(xiàn)出極高的熱情。

3.市場競爭力弱

在市場上，人們常用“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”形象比喻大企業(yè)與中小企業(yè)之間的市場爭奪戰(zhàn)。不少中小企業(yè)因生產(chǎn)規(guī)模小，所采用的生產(chǎn)技術(shù)水平一般遠遠低于大企業(yè)，因而造成大量的資源浪費。中小企業(yè)很難與擁有充足資金、成熟技術(shù)和銷售網(wǎng)絡的大企業(yè)、外資企業(yè)正面抗衡。相對于大企業(yè)，其平均壽命短，在遇到政府政策調(diào)整和經(jīng)濟衰退時，中小企業(yè)所受到的沖擊最大。

4.資金匱乏，促銷乏力

資金短缺，幾乎是所有中小企業(yè)都會遇到的普遍問題。由于資金的匱乏，企業(yè)的營銷活動也因此受到嚴重的影響。中小企業(yè)資金匱乏主要表現(xiàn)在：第一，初始資本投入不足；第二，資金利用率低，資金總量不足；第三，技改資金投入不足。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國不少中小房地產(chǎn)企業(yè)有好的創(chuàng)意，發(fā)現(xiàn)了商機時，卻往往苦于資金不足，而最終不得不將項目擱淺。

5.營銷人才缺乏

不少中小企業(yè)的營銷管理者并非由專職人員承擔，即使有也大多是從企業(yè)原有的技術(shù)或生產(chǎn)崗位轉(zhuǎn)過來的。他們大多缺乏系統(tǒng)的營銷理論知識及營銷管理應有的素質(zhì)與能力。另外，中小企業(yè)經(jīng)營風險較大，而且工資待遇低、社會地位不高、各種福利保障相對較差，發(fā)展預期低。這些都是中小企業(yè)難以吸收高級營銷人才及難以留住現(xiàn)有營銷人才的主要原因。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)項目品牌營銷存在的問題分析

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)項目品牌意識淡薄

我國長期實行住房分配制度，房地產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)商品化只有十幾年的時間，受到國外房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊還較小，沒有什么危機感與緊迫感。此外，隨著我國這幾年城市化進程的加快，城市人口大幅度增長，對于住房的需求也隨之增長，房地產(chǎn)商品的需求大于供給，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更側(cè)重于房地產(chǎn)開發(fā)，對收益穩(wěn)定，但回報相對比房地產(chǎn)開發(fā)低的資產(chǎn)經(jīng)營不太看中。這也從一定程度上導致了中小房地產(chǎn)開發(fā)商樹立項目品牌的意識淡薄。

以上諸多因素，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)至今品牌意識淡薄，除少數(shù)幾家打出品牌外，可以說當前我國相當多的企業(yè)還不能真正懂得品牌經(jīng)營的重要性，他們以為房地產(chǎn)不需要品牌也照樣能經(jīng)營。已經(jīng)有很多經(jīng)驗、管理水平比較高的房地產(chǎn)公司率先推出了品牌戰(zhàn)略，并從品牌經(jīng)營中得到較高的回報。

2.品牌營銷制約因素眾多

項目品牌營銷是項復雜的工作，中小企業(yè)進行品牌營銷受到一些的制約。

首先，受企業(yè)規(guī)模約束。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營意味企業(yè)開發(fā)成本相對較低，企業(yè)的競爭能力、贏利能力、抵御風險能力增強，品牌形象通過規(guī)模經(jīng)濟得以體現(xiàn)。中小開發(fā)商企業(yè)規(guī)模小、組織結(jié)構(gòu)簡單，開發(fā)成本高，質(zhì)量難以穩(wěn)定，規(guī)劃設計能力、對外宣傳能力、管理水平有限，品牌形象難以樹立。

其次，受人員素質(zhì)約束。眾所周知，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才缺乏，人員素質(zhì)普遍較低。1991年以來，我國房地產(chǎn)投資年均增長率高達47.9%，房地產(chǎn)企業(yè)所需的專業(yè)人才平均增長率卻不到7%，其中，大部分行業(yè)優(yōu)秀人才還主要集中在大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。人才缺乏，造成中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力不足，品牌意識淡薄，品牌管理難度大。

除此之外，還受企業(yè)財力約束。打造項目品牌是一項耗資巨大的復雜系統(tǒng)工程。從開發(fā)流程看，創(chuàng)立項目品牌貫穿項目選址、市場調(diào)研、項目策劃、規(guī)劃設計、建筑施工、樓盤銷售與物業(yè)管理等環(huán)節(jié)；從品牌戰(zhàn)略實施過程看，要經(jīng)歷創(chuàng)造品牌、宣傳品牌、推廣品牌、保護品牌、發(fā)展品牌等階段。各環(huán)節(jié)、各階段都需要大量財力作支持。財力約束已成為中小開發(fā)商實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略的主要“瓶頸”。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)項目品牌營銷存在的問題

由于目前中小房地產(chǎn)開發(fā)商對項目品牌營銷的認識尚淺，所以在項目品牌營銷中存在許多問題，主要表現(xiàn)在以下方面。

1.過分重視企業(yè)品牌的塑造

開發(fā)商認為企業(yè)品牌是企業(yè)整體形象的反映，因此普遍重視企業(yè)品牌的打造。但事實上是，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應該先以打造項目品牌為主，等企業(yè)的各項實力都跟上了，再著重打造企業(yè)品牌。

企業(yè)品牌猶如企業(yè)的市場通行證，能給企業(yè)的擴張帶來巨大的優(yōu)勢，因此國內(nèi)許多大企業(yè)現(xiàn)在紛紛開始建立企業(yè)品牌，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛跟進效仿、嘗試，并因此獲得了巨大的品牌收益。所以現(xiàn)在不惜耗費巨資建立企業(yè)品牌。建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌是個長期的過程，這個過程需要優(yōu)秀項目樓盤的支持，需要投入大規(guī)模的資金去宣傳，需要成立專門的品牌管理部門，而中小房地產(chǎn)企業(yè)恰恰在這些方面都不具有優(yōu)勢。

項目品牌主要是以項目本身的區(qū)位、功能、質(zhì)量、配套、環(huán)境等作為支撐，這對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說比較容易建成，而項目品牌一旦建成可以為企業(yè)在這個項目上獲得豐厚的資金收益和企業(yè)形象收益，這從根本上解決了中小企業(yè)首先所面臨的生存問題。

2.將項目品牌簡單的定位于高檔名品

塑造品牌是為了在市場上樹立一個明確的、有別于競爭對手的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心中占領一個有利的位置。塑造品牌就必須進行市場細分，并在細分的市場上開發(fā)具有自身特點的房地產(chǎn)品。只有那些重視品牌定位，致力于適應某類市場需求細分定位，并且努力發(fā)展專業(yè)化、個性化房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)及品牌才具有生命力。但是，許多開發(fā)商認為品牌房產(chǎn)就是極品房產(chǎn)，只有高級公寓、別墅或高檔寫字樓才需要營造品牌，大眾化的住宅不需要創(chuàng)品牌。實際上高檔房產(chǎn)不等于品牌房產(chǎn)，任何檔次的房產(chǎn)，無論是高檔的、中檔的，還是低檔的，都應有自己的品牌。大眾化的住宅更容易創(chuàng)知名品牌，因為名牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創(chuàng)知名品牌的首要條件。開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時一味追求高檔次，樣樣配套俱全，這不等增加開發(fā)成本，而且當消費者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法對現(xiàn)自己的承諾時，又會對企業(yè)品牌帶來極大的負面影響。

中小房地產(chǎn)企業(yè)作任何決定始終都要根據(jù)自身的特點，實事求是，而不能做與自身實力不相符的事，這是客觀規(guī)律。

3.過分依賴廣告

開發(fā)商過分依賴廣告效果，以期通過大量廣告宣傳造成轟動效應，將所開發(fā)的房產(chǎn)能盡快售出，而影響房地產(chǎn)品牌的質(zhì)量、售后服務等卻未得到足夠的重視。

現(xiàn)在國內(nèi)一些城市如廣州、深圳等許多城市樓盤廣告支出費用占銷售額的5%―10%。據(jù)有關統(tǒng)計北京、深圳、廣州等區(qū)域性重點城市的主導報紙廣告收入，其中有40%―50%來自地產(chǎn)界，炒作性的報道風行。然而，房地產(chǎn)品牌不能僅靠宣傳，更重要的是要有質(zhì)量、服務、企業(yè)信譽的支撐，而要有好的質(zhì)量和服務，開發(fā)商就必須加大投資力度，提高房產(chǎn)質(zhì)量，提高房產(chǎn)的文化內(nèi)涵，為消費者營造一個良好的居住環(huán)境。

4.品牌建設缺乏差異化

當代是個產(chǎn)品趨于同質(zhì)化的時代，所以必須走品牌營銷之路，在大家都在走品牌營銷之路時，又必須注意品牌的差異化戰(zhàn)略。

很多中小房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目品牌營銷時，手段很單一。往往是請個明星進行助陣，再在當?shù)氐闹饕獔蠹?、電視上投入一定量的廣告就以為項目的品牌樹立起來了。殊不知自己的項目品牌內(nèi)涵是什么，消費者的品牌聯(lián)想又是什么。

現(xiàn)在開發(fā)商都喜歡以“文化居所”、“綠色花園”等來命名自己的項目，以至現(xiàn)在的小區(qū)都成了“文化居所”、成了“綠色花園”。但是實地勘查一下便可得知，“文化居所”大都不過是身處大學校區(qū)附近，一般最好的情況也就是與一兩所大學比鄰；“綠色花園”可能就是小區(qū)里有幾棵小樹或幾片小草。

項目品牌營銷不是漫天遍野的廣告宣傳，不應是空洞無內(nèi)容的，而應是扎扎實實辦事，具有豐富的內(nèi)涵。

四、提出以下幾條基本營銷策略

1.產(chǎn)品策略

這一策略應重點以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價值。房地產(chǎn)商品由于具有特殊性――使用周期長、價格高等，消費者在選擇物業(yè)時，從質(zhì)量、居住環(huán)境到物業(yè)管理上都非常關注。因而，開發(fā)商在品牌戰(zhàn)略中應充分重視產(chǎn)品策略。首先，在房地產(chǎn)的建造過程中，在保證工程質(zhì)量的同時，應積極采用新工藝、新技術(shù)，不斷創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)商品的技術(shù)含量，造就品牌的卓越品質(zhì)。其次，在住宅的規(guī)劃設計上既要功能適用，又必須具備超前意識，這一點是由于房地產(chǎn)商品的長期消費性決定的。而且又是房地產(chǎn)商品在消費者心目中樹立品牌形象的重要依據(jù)。最后，物業(yè)管理要跟上品牌建設。物業(yè)品牌再好，沒有好的物業(yè)管理照樣會使消費者喪失對該品牌的信任。而現(xiàn)實的情況又是許多企業(yè)是集開發(fā)和物業(yè)管理于一體的，所以，作為物業(yè)流通的最后一個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理必須跟上，否則也容易造成品牌流失。物業(yè)管理關鍵要提高服務質(zhì)量，保證服務區(qū)內(nèi)居民生活質(zhì)量，規(guī)范收費標準，從而建立起企業(yè)與住戶問的融洽關系，這對住戶和企業(yè)又都是有利的。

2.市場策略

這里談及的市場策略，包括市場調(diào)查、市場定位、市場宣傳等。市場調(diào)查主要是及時地掌握房地產(chǎn)市場信息，了解分析開發(fā)項目所在地的經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場供求狀況、消費者心理。及時掌握這些信息，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略的調(diào)整作參考。市場定位應根據(jù)當前我國房地產(chǎn)市場狀況和未來的發(fā)展趨勢，主要定位在中低收入者。同時，應根據(jù)市場需求適當開發(fā)多種檔次的房地產(chǎn)商品，盡量滿足不同層次消費者的需要。在房地產(chǎn)市場宣傳中，要講究適度注重實際，因為品牌的營造是一個長期的過程。開發(fā)商不能“以快達慢”，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過造勢來快速樹立公司品牌。不要稍有一點草坪就大談“綠色住宅”、“生態(tài)小區(qū)”，在外形建造中，自吹是以“歐陸風情”、“新加坡模式” “錯層設計”等等。

3.價格策略

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)目標市場消費者的購買能力和承受能力，來制定合理的價格。房地產(chǎn)企業(yè)不能把品牌與高價等同起來，特別是針對中低收入者的房地產(chǎn)商品，房地產(chǎn)企業(yè)應在保證品質(zhì)的同時，采取各種手段降低成本，做到品質(zhì)與價格的最優(yōu)組合。結(jié)合房地產(chǎn)價格的確定，應配合以靈活多樣的付款方式盡量將房地產(chǎn)市場潛在的需求轉(zhuǎn)化為有效需求，進一步提高商品房的市場競爭能力。

4.注重服務形象

房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，與服務密不可分，這不僅體現(xiàn)在售前服務上，更重要的是體現(xiàn)在提供良好的售后服務上?？蛻艉灱s后，房地產(chǎn)企業(yè)不能以為就此萬事大吉，要經(jīng)常與客戶保持聯(lián)絡，告訴客戶工程目前進展情況，請客戶到現(xiàn)場察看，傾聽客戶的意見，對客戶的合理建議予以采納，減少客戶二次裝修時不必要的浪費，使客戶利益最大化。在客戶入住后，還應當經(jīng)常聯(lián)絡，將客戶的意見轉(zhuǎn)給工程部門，完善售后服務，并在以后的項目開發(fā)中加以改進。

對于許多消費者來說，及時辦理相關手續(xù)，特別是產(chǎn)權(quán)證，顯得相當重要。消費者可以用房產(chǎn)抵押再融資，獲得較高的投資收益。物業(yè)管理是一項長期的售后服務，要注重服務周到和快速反映，讓消費者有個舒適、安全的家。

5.企業(yè)形象策略

現(xiàn)代市場競爭，不僅表現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量和價格的競爭，更體現(xiàn)為向社會提品的企業(yè)整體形象的競爭。這意味著我們房地產(chǎn)企業(yè)獲取利益應從追求“產(chǎn)品效益”，轉(zhuǎn)移到追求“形象效益”上來，從創(chuàng)品牌產(chǎn)品，跨入到創(chuàng)品牌企業(yè)形象的新境界。

篇2

2.科學技術(shù)的進步，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須有所創(chuàng)新。進入21世紀，科技的高速發(fā)展，科技為經(jīng)濟的發(fā)展提供不竭的動力。無論是互聯(lián)網(wǎng)還是移動通信技術(shù)，都能夠為企業(yè)營銷帶來諸多的便利，使企業(yè)產(chǎn)品能夠更為便捷的為潛在客戶所熟知。同時，又由于信息傳播的廣度和深度加強，一旦產(chǎn)品出現(xiàn)問題其影響范圍也是巨大的。因此，企業(yè)必須要充分認識到科技所帶來的的利弊，能夠在營銷策略中有所考量，揚長避短，發(fā)揮科技的優(yōu)勢，為企業(yè)營銷策略制定提供支撐。

3.誠信體制的建立，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須以誠待人。誠信是一個企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵所在。而在人們心中房地產(chǎn)企業(yè)往往與產(chǎn)品質(zhì)量差、售后保障差、物業(yè)服務差的形象出現(xiàn)，也導致購房者與房地產(chǎn)企業(yè)對薄公堂的事件屢見報端。而在新的歷史階段，隨著社會誠信體系的逐步建立以及信息交流傳播速度的加快，一旦企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量往往會對自身的發(fā)展帶來災難性問題，這就更加要求企業(yè)必須以誠待人、確保產(chǎn)品品質(zhì)，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略制定和實施階段存在的主要問題

相對于其他產(chǎn)品而言，房產(chǎn)作為一種特殊的消費品，建設周期長、資金需求大、使用周期長、連帶服務多，這些特點都使得其市場營銷策略有著與其他產(chǎn)品的不同之處。但從現(xiàn)實的情況看，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷策略的制定與實施的過程中，對于房產(chǎn)的特殊性認識不到位，對營銷渠道的整合不規(guī)范，對市場分析調(diào)研不科學，對營銷模式選擇不靈活，這些問題都導致了房地產(chǎn)市場營銷工作出現(xiàn)了諸多問題。

1.市場營銷策略過于單一，個性不突出。多數(shù)企業(yè)采取的市場營銷策略還以依托傳統(tǒng)的模式，如戶外廣告、平面媒體、電視廣播等等，這些單一的策略，使得每個房產(chǎn)項目給購房者的印象是同一的，項目之間的差異性不夠，不能引發(fā)消費者的興趣和熱情。而銷售隊伍將營銷看做是推銷，沒有找準產(chǎn)品的特性，無法有效推介給客戶。

2.市場調(diào)研不充分，產(chǎn)品定位不準確。營銷策略制定的前提是能夠多市場有著準確的了解，能夠找到產(chǎn)品的市場在哪里。但不少企業(yè)對于市場的前提調(diào)研不夠，各個地區(qū)群眾對產(chǎn)品的需求不同，對于面積、格局、樓層、景觀都有著不小的差異，但有的企業(yè)往往照搬以往的經(jīng)驗，直到銷售時才發(fā)現(xiàn)這樣那樣的問題，影響產(chǎn)品銷售速度。而隨著80后、90后成為市場消費的主體，其對于購買房產(chǎn)的目的性也有著一定的差異，有的以臨時性居所為主，需要一些soho型住房，有的則以今后生活為主，需要面積相對寬敞的房屋。這些需求對于產(chǎn)品營銷都有著重要的影響，但企業(yè)往往忽視這些要素，導致產(chǎn)品推介過程中南轅北轍。

3.營銷內(nèi)容過于單一，品牌形象不彰顯。目前營銷策略一個突出的問題就是“就房論房”，僅一味地向客戶推薦房子如何，忽視房子作為一個特殊商品其關聯(lián)性很強，物業(yè)、生活設施等等都是客戶十分關注的問題，忽視對相關服務的介紹，而即使有，也是一筆帶過，說服力不強。甚至有的客戶在購買后發(fā)現(xiàn)了問題，物業(yè)與施工方相互推諉，極大地影響了產(chǎn)品形象，對企業(yè)品牌有著巨大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略制定和實施的關鍵因素

面對房地產(chǎn)市場的嚴酷競爭和消費者日益提高的心理預期，房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷策略制定和實施的過程中，必須要準確把握市場定位，緊緊跟隨消費者需求，提高營銷的整體性優(yōu)勢，創(chuàng)新營銷手段，促進企業(yè)的發(fā)展。

1.周密準備，增強營銷策略科學性。企業(yè)在制定營銷策略前，必須要充分對市場進行了解，注重前提籌劃準備工作。一是找準項目優(yōu)勢。企業(yè)要在項目設計之初，確定項目建設的優(yōu)勢何在，明確營銷的重點和優(yōu)勢，從而在市場中有所依靠，成為項目營銷的亮點。二是掌握項目周密環(huán)境。加強對項目周密居民以及同類樓盤的了解，并能夠針對這些情況從樓盤之外找到營銷重點，幫助制定完整的營銷策略。三是找準潛在客戶群體。就是要了解潛在客戶需求的重點，能夠在營銷手段上有所側(cè)重，增強營銷的說服力。

篇3

前言

CNNIC第37次《中國互聯(lián)網(wǎng)絡發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》顯示，截至2015年12月，中國網(wǎng)民規(guī)模和手機網(wǎng)民規(guī)模分別達到6.88億和6.20億，即90.1%的網(wǎng)民選擇通過手機上網(wǎng)，其中，手機網(wǎng)上支付用戶規(guī)模達到3.58億，增長率達64.5%，而網(wǎng)民使用手機網(wǎng)上支付的比例也由2014年底的39.0%提升至57.7%。而相較于互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則更加嚴峻。2010-2015年，中國人口結(jié)構(gòu)發(fā)生拐點，而城鎮(zhèn)人口、婚齡人口、到位資金、經(jīng)濟下行等因素也造成住房需求發(fā)生變化，住宅市場由“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”。因此，如何把握網(wǎng)絡營銷，實施針對性的網(wǎng)絡營銷策略是必須深入思考的問題。

1交互式營銷

1.1定義

房地產(chǎn)交互式營銷是房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡經(jīng)濟共同發(fā)展的產(chǎn)物，指消費者個人或其他企業(yè)內(nèi)外部機構(gòu)與開發(fā)企業(yè)均成為經(jīng)營者，通過各類平臺，平等參與產(chǎn)品銷售，并享受企業(yè)利潤分配的新型商業(yè)營銷模式，將過去由開發(fā)企業(yè)主導的銷售關系變?yōu)楹献鹘?jīng)營關系，最終實現(xiàn)塑造品牌、迅速銷售的目的。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2015年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資投資額（含建設單位自建房屋以及物業(yè)管理、中介服務和其他房地產(chǎn)投資）126674億元，增速僅為2.5%，在19類分行業(yè)投資額中位列倒數(shù)第二，僅高于采礦業(yè)。同期中國住宅施工面積、新開工面積、竣工面積分別較2014年下降0.7%、14.6%、6.9%，387家房地產(chǎn)企業(yè)實際使用外商投資額下降15.9%（如表1所示），開發(fā)投資的持續(xù)放緩和新開工的持續(xù)萎縮，充分說明房地產(chǎn)企業(yè)資金、庫存風險顯著增加。1.3營銷方式及特征傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)通過開放線下售樓處，在各類媒體投放廣告，通過廣播、電視等媒體渠道項目信息，形成一種漏斗式的銷售模式，銷售成本和管理成本一直居高不下（如圖1所示）。而在web2.0時代，房地產(chǎn)企業(yè)打通了消費者的動態(tài)需求、企業(yè)內(nèi)部協(xié)作、企業(yè)之間協(xié)作的三張網(wǎng)，以數(shù)據(jù)低成本、全流程貫通為基礎，實現(xiàn)擴散的波紋式營銷，在降低企業(yè)交易費用和市場交易費用的同時，也極大地促進了銷售（如圖2所示）。

2房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷發(fā)展存在的問題

2.1趣味性低擠壓中小房企生存空間

互聯(lián)網(wǎng)時代下的消費者向?qū)＜一腿嵝曰l(fā)展，相互聯(lián)系性強，了解信息更加積極主動。了解大型房企的渠道較多，但是要了解沒有建設獨立網(wǎng)站的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，只能通過政府網(wǎng)站或者行業(yè)第三方網(wǎng)站進行，可能還必須到售樓中心領取資料，并聽取置業(yè)顧問現(xiàn)場介紹，極大的增加了消費者看房的時間成本和交通成本，以每看1個樓盤需要花費1.5小時，每天有效時間6小時計算，每天最多可以看4個樓盤，如果沒有各類促銷活動吸引消費者參與或停留更長時間，消費者選擇中小房企產(chǎn)品的可能型持續(xù)降低。2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量相較2014年下降13.2%，充分說明客戶、資金等各類資源持續(xù)流向規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，大型房企優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中小房企生存壓力進一步加劇。

2.2房企被第三方網(wǎng)站進行利益捆綁

當前，仍有不少房地產(chǎn)企業(yè)通過與房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)站進行合作，通過在行業(yè)或中介網(wǎng)站廣告或者直接將項目資料交給網(wǎng)站制作公司進行托管，以流量或者電話營銷等方式開展合作，共同分享利潤。以2015年部分主要房產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡廣告投入費用為例，僅恒大一家，其全年網(wǎng)絡廣告投入費用就達1億元以上。如果將該部分廣告費用以每購買1平米住宅減免100元向消費者直接進行價格促銷，按照90㎡/房計算，在地理位置、物業(yè)服務、周邊配套等相近的情況下，至少可以爭取11139個客戶關注，提高產(chǎn)品競爭力（如表2所示）。

2.3互動性差

平臺經(jīng)濟、共享經(jīng)濟、微經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，要求強連接、剛性、核心企業(yè)主導的房地產(chǎn)行業(yè)盡快適應弱連接、柔性化、社會化的協(xié)作，與消費者共創(chuàng)價值。目前，雖有部分知名房企建設了自己的獨立網(wǎng)站，但是仍然從賣方市場的角度對項目網(wǎng)頁進行設計，更多做品牌推廣，客戶流轉(zhuǎn)率較低。即公司領導致辭，在全國房地產(chǎn)市場的主要成績等，對于消費者關心的具體項目建設進度、各戶型位置、價格、面積、全款、公積金貸款或商業(yè)貸款辦理流程、網(wǎng)上備案、辦理房產(chǎn)證和土地證時間等更新滯后或信息不全。消費者與企業(yè)進行互動的主要方式仍停留在打電話的階段，不能實時監(jiān)測用戶瀏覽的頻度和深度，更不用提在網(wǎng)絡上進行虛擬現(xiàn)實的體驗了，極大地降低了消費者的購買積極性。

2.4個性化不足

中國互聯(lián)網(wǎng)快速滲透，平均每個網(wǎng)民每周上網(wǎng)26個小時，手機端增速遠超PC端上網(wǎng)，80/90后是主力，00后也開始崛起，作為房地產(chǎn)主力消費群，他們要求自行定義產(chǎn)品價值，更多的強調(diào)用戶體驗、賬戶安全，技術(shù)創(chuàng)新，要求滿足其個性化、碎片化需求。而當前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在房管局網(wǎng)站或行業(yè)內(nèi)網(wǎng)站信息，如各樓盤均在同樣的位置放置項目圖片、項目均價、聯(lián)系方式、各戶型圖片等，不能有效展示產(chǎn)品的獨特性，也不能讓消費者及時、準確的分辨各項目，并作出合理的購買決策。而《2015年中國網(wǎng)絡廣告用戶行為分析報告》顯示，61.6%的中國網(wǎng)民認為“廣告內(nèi)容及創(chuàng)意”是最具吸引力的廣告要素，打破了開發(fā)商以往認為的廣告投放時機、位置、頻次重要的認知。

3房地產(chǎn)企業(yè)交互式營銷對策分析

3.1增強趣味性

互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合，極大地降低了消費者信息搜索成本和交易成本，打通線上線下不能實時比對信息、交易付款等桎梏，充分挖掘與購房群體高度重合的手機網(wǎng)民客戶，利用微博、微信等功能對其進行實時推送。消費者通過移動端進行二維碼掃描下載項目APP，或直接關注企業(yè)微官網(wǎng)、微信，充分利用碎片化時間了解項目各類信息，通過虛擬現(xiàn)實的應用，實現(xiàn)360度全景看房等功能，全面了解項目“五證”、項目位置、房屋建設、內(nèi)部裝修、物業(yè)管理等各種信息，再使用百寶箱、紅包等應用吸引客戶的持續(xù)關注，識別潛在消費者信息，并通過傭金管理等數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能，加速其購買決策。

3.2降低摩擦成本

房地產(chǎn)市場競爭的加劇，必須改變過去完全同質(zhì)化的市場，由客戶主導并拉動需求，開發(fā)運營具有企業(yè)或項目特色的成本低、效果好的營銷工具，如官方微信、APP等，逐步降低對行業(yè)第三方網(wǎng)站平臺的依賴程度，實行全民營銷，不斷降低營銷成本和管理成本，提高項目收益率。如2015年萬科公司通過與帶客通合作，進一步控制銷售費用和管理費用，全年銷售費用為人民幣41.4億元，占銷售金額的比例為1.58%，較2014年下降0.52個百分點；萬科2015年市場營銷和銷售人員857人，占13.4%，較2014年下降14.2%，但管理費用為人民幣47.5億元，占銷售金額的比例為1.81%，與2014年持平。其中，西安萬科使用帶客通APP一個月，即實現(xiàn)銷售47套。

3.3開展功能互動

在微信、微博、社區(qū)網(wǎng)站等平臺實時項目信息，開展常態(tài)性的吸客活動，并將消費者可能需要了解的價格、辦證等各類問題制作成互動程序，做到隨時回復，并通過注冊有禮等方式吸引消費者主動留下聯(lián)系方式，對客戶流量進行跟蹤，實現(xiàn)客戶精準。搜房幫等眾多房地產(chǎn)APP下載成本較高，且割裂了消費者與開發(fā)商、置業(yè)顧問、企業(yè)員工、業(yè)主等的聯(lián)系，在移動端表現(xiàn)欠佳，形成了只有經(jīng)紀人，缺乏客戶的信息孤島，對于開發(fā)企業(yè)加快銷售助力有限。

3.4提高個性化水平

深入挖掘項目特質(zhì)，針對性的項目高吸粉的內(nèi)容和創(chuàng)意，吸引消費者關注，打造每個消費者獨特的自媒體使用體驗，增強其對企業(yè)品牌、項目、地段、配套、物業(yè)管理等各方面的認同感，并通過各種渠道深入了解信息，并主動向更多潛在消費者進行推廣，最終實現(xiàn)項目成交。

4結(jié)束語

綜上所述，為搶占營銷的制高點，各房地產(chǎn)企業(yè)應充分認識網(wǎng)絡營銷的重要性，不僅實現(xiàn)低成本營銷，也要迅速去化產(chǎn)品、回籠資金，提升企業(yè)品牌競爭力。

參考文獻：

[1]高慧.房地產(chǎn)電商平臺網(wǎng)絡營銷模式研究——以樂居網(wǎng)為例[J].現(xiàn)代商業(yè),2015,02(21):117-120.

[2]李靜雯.房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷策略探索[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2014,11(06):25-26.

[3]于建國.房地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡營銷的整合探討[J].中國市場,2014,10(20):65-67.

篇4

關鍵詞：交易費用原理；收益遞增原理；顧客關系營銷

1顧客關系營銷運用的兩種原理

1.1交易費用原理

交易費用是經(jīng)濟系統(tǒng)運行的成本。根據(jù)交易費用經(jīng)濟學，交易雙方如果要達成協(xié)議，必須相互了解，將可能提供的交易機會告訴對方，這種信息的獲得和傳遞需要耗費時間和資源。從契約的過程看，交易費用包括了解信息的成本、討價還價和決策成本以及執(zhí)行成本和控制成本。盡管企業(yè)在根據(jù)每位客戶的具體情況簽訂不同的協(xié)議時會加大交易成本，但實際上是根據(jù)客戶個性化需求，創(chuàng)造性地設計交易結(jié)構(gòu)和買賣雙方都為支持對方而進行的投資，繼而形成一種持續(xù)性的依賴關系，這種治理結(jié)構(gòu)從長期的角度有助于交易成本的降低，而且客戶關系的長期運營肯定會帶來預期的回報。

1.2收益遞增原理

亞當?斯密認為，當分工與專業(yè)化的深度和廣度增加時，平均收益隨之增長；而分工與專業(yè)化的發(fā)展帶來的創(chuàng)新機會的增長，又促進新工具的設計和推廣，這又進一步導致了分工和專業(yè)化這個“收入與分工”共生演化的過程與原理恰好解釋了客戶關系營銷的盈利原理。企業(yè)對核心客戶提供優(yōu)厚的價值，他們會回報以業(yè)務量的增長與新客戶的引薦使企業(yè)利潤增加，市場擴大，而盈利后的企業(yè)會不斷提高價值創(chuàng)造水平，則又使這些客戶重復購買或增加客戶的購買量，而且往往企業(yè)為核心客戶服務的成本遠遠小于他們給企業(yè)的貢獻量，如此企業(yè)的成長就進入一個良性循環(huán)。若某個企業(yè)先行抓住市場中的優(yōu)質(zhì)客戶，其他企業(yè)只能毫無希望地尾隨其后了，這就是客戶關系營銷的收益遞增原理。

所以客戶關系營銷通過幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)核心客戶，優(yōu)化資源配置，推動企業(yè)步人良性循環(huán)發(fā)展的軌道而為企業(yè)客戶雙方帶來交易費用的節(jié)約與效益的增加，使雙方收益遞增。

2顧客關系營銷策略

（1）首先是從戰(zhàn)略高度上，房地產(chǎn)企業(yè)應樹立起關系營銷觀念。房產(chǎn)商應正視客戶的利益和沖突，特別是要積極主動地處理客戶問題，不但要重視服務人員的服務過程質(zhì)量，更要重視服務結(jié)果對客戶滿意程度的影響。這首先要樹立關系營銷的理念，理念往往是解決的總開關。接著甄別顧客關系類型，有針對性地實施營銷策略。房產(chǎn)商必須根據(jù)顧客的關系深度、層次加以甄別，不致于分散營銷力量。在各種類型的顧客中，發(fā)展商要識別最具有價值的業(yè)主，并獎勵貢獻大的顧客。通過有效的溝通使顧客了解獎勵方案，讓他們知道房產(chǎn)商可以提供哪些長期利益，促使他們改變行為方式，做房產(chǎn)商的常客和宣傳者。

（2）了解顧客需求, 準確進行市場定位。房地產(chǎn)企業(yè)應該充分了解消費者的需求，按照心理學家馬斯洛提出來的需求層次理論，人的需求可以分為五個層次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現(xiàn)需求。這五類需求由低層次到高層次，每一個需求層次上的消費者對產(chǎn)品的要求都不一樣。房地產(chǎn)企業(yè)在了解消費者需求的基礎上，要不斷適應消費者的需求，進行市場細分并鎖定本企業(yè)的目標市場。對顧客的需求管理除了了解顧客需求和適應消費者需求之外，還應該主動引導消費者的需求，在觀念和行為上實施引導方案。如很多房地產(chǎn)企業(yè)打出旅游概念主題、體育概念主題、休閑概念主題等，使房產(chǎn)不再僅僅是滿足居住的房屋，而且也變成一種滿足人們休閑、愛好和生活理想，乃至體現(xiàn)個人地位的物質(zhì)實體。這種營銷方式其實就是先讓消費者具備了對某種消費的觀念，然后再推出符合這種需求的產(chǎn)品而取得成功的。

（3）正確處理客戶投訴, 獲得客戶信息。處理客戶投訴是企業(yè)的被動行為, 但在被動中應有主動措施, 企業(yè)要將失誤或者錯誤導致的客戶失望轉(zhuǎn)化為新的機會, 讓客戶感到企業(yè)做的不是“一錘子”買賣, 而是長遠、可靠和有保障的。企業(yè)在處理客戶投訴時, 良好的處理態(tài)度、及時的行動能夠獲得客戶的信任和良好的口碑宣傳。即使不是由于企業(yè)的過錯造成的問題, 企業(yè)也應該說明情況, 及時消除誤會, 如果企業(yè)能幫助顧客解決面臨的困難就更好了。在解決過程中, 即使犧牲企業(yè)的一些眼前利益, 從長遠來看也是值得的。研究顯示, 一個滿意的顧客會向三個人講述買了件好產(chǎn)品, 而不滿意的顧客卻會向十個人進行抱怨；如果抱怨能夠得到迅速解決, 95%提出抱怨的顧客還會買公司的產(chǎn)品。因此, 有見識的房地產(chǎn)公司不會盡力躲開不滿意的顧客, 相反,他們盡力鼓勵顧客提出抱怨, 而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。美國運通公司副總裁瑪麗安?雷斯繆森提供了這樣一個公式：更好地處理抱怨=更好的顧客滿意度=更高的品牌忠誠度=更好的業(yè)績。

（4）顧客參與。顧客參與是在整個營銷行為的過程中，充分利用感性信息的能力，通過影響消費者更多的感官來介入行為過程，從而影響消費者的決策過程與結(jié)果。人的感性行為可劃分為看 (See)、聽 (Hear)、使用 (Use) 和參與 (Participate) 四個連貫的環(huán)節(jié)，房產(chǎn)商必須沿著這個連貫的環(huán)節(jié)，才能尋找出一條房地產(chǎn)業(yè)獨特的體驗式營銷道路。顧客參與的互動式關系營銷能真正打動顧客贏得機會，如對已預售別墅或高標準住宅,邀請業(yè)主共同參與監(jiān)理, 保證樓盤高質(zhì)量地建設, 使顧客感受到企業(yè)是在設身處地為他們著想, 從而真正留住顧客的心。

3提高服務質(zhì)量

(1)全過程服務。全過程服務是在房地產(chǎn)售前、售中及售后的每一環(huán)節(jié)都對顧客進行細致而深入的服務。也就是從顧客產(chǎn)生購買欲望的那一刻起, 到產(chǎn)品使用價值耗盡為止的整個過程, 都對顧客細心的呵護, 使顧客與自己的產(chǎn)品緊密相聯(lián), 讓顧客在每一個層面都感到完全滿意。

(2)全員服務。全員服務要求企業(yè)增強員工的服務營銷的群體意識和團對精神, 并在企業(yè)內(nèi)部形成新的服務關系。總經(jīng)理為部門經(jīng)理服務, 各部門經(jīng)理為銷售一線人員服務, 銷售一線人員為顧客服務，從而形成一條以顧客為導向的企業(yè)服務鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位全心全意服務于顧客并以此作為工作信念和發(fā)展目標, 在企業(yè)內(nèi)部逐步形成以服務文化為核心的企業(yè)文化。

篇5

在過去的很多年里，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取得了顯著的進步，其對我國市場經(jīng)濟的繁榮起到了很大的促進作用，不僅帶動了很多行業(yè)的的發(fā)展，提供了很多就業(yè)崗位，也成為了我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的主要的支柱.但是，當前房地產(chǎn)行業(yè)中也逐漸出現(xiàn)了很多嚴重的問題，較高的利潤導致本行業(yè)的管理、營銷混亂，較高的價格給消費者帶來了負擔，因此，其市場營銷戰(zhàn)略需要不斷地優(yōu)化、調(diào)整.

1我國房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷中存在的問題

1.1缺乏正確的營銷理念

我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，隨著改革開放的發(fā)展，在較短的時間內(nèi)形成了繁榮發(fā)展的局勢，對土地開發(fā)的力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)火熱增長，很多人都投身到房地產(chǎn)開發(fā)過程中.房地產(chǎn)行業(yè)在寬松的經(jīng)濟環(huán)境中追求較高的利潤.再加上我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)濟水平提高了，對生活環(huán)境的要求提升，會把很多資金投入到房產(chǎn)消費上，房產(chǎn)需求很大.但是，在意識到房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的時候，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、法律、法規(guī)一直都不完善，處于不斷調(diào)整的道路上，這樣，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏嚴格的市場行業(yè)規(guī)范，在其市場營銷過程中出現(xiàn)了很多嚴重的問題.這些問題是不容忽視的，已經(jīng)導致房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到很多困難，其不懂得調(diào)整營銷戰(zhàn)略，不能夠積極調(diào)整應變化多端的形式.因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的市場營銷理念，從根本上解決市場營銷過程中遇到的問題.正確的市場營銷理念，能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整自己的營銷計劃和目標，在市場營銷過程中采取正確的措施[1].

1.2對市場需求研究不透徹

近些年來，我國的經(jīng)濟形勢不斷變化，需要各行各業(yè)針對不同的形式做出變化，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣，其是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，應該針對市場的變化做出及時的戰(zhàn)略調(diào)整.以前，我國為了促進經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境，大力支持房地產(chǎn)的開發(fā)，從土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售為其提供大量的扶持措施，整個行業(yè)的發(fā)展非常輕松，房地產(chǎn)企業(yè)迅速地創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟利潤.但是，隨著其持續(xù)的繁榮發(fā)展，我國對土地開發(fā)到房屋銷售的整個流程中都做出了限制，消費者的購房需求也在逐漸減小，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸飽和.而很多房地產(chǎn)商依然在大力開發(fā)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷中不注重營銷戰(zhàn)略的改革，不能從整體的經(jīng)濟形勢出發(fā)，考慮不到該行業(yè)的長遠發(fā)展，缺乏對當前市場需求的透徹分析，導致出現(xiàn)很多失誤的營銷戰(zhàn)略.

1.3忽視了顧客滿意度

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤和價值都必須依靠消費者對房屋的滿意程度.很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設過程中，忽視了顧客的滿意度，不注重產(chǎn)品的售后服務，引發(fā)消費者的不滿.再加上，其產(chǎn)品的價格較高，并且在激烈的競爭中，甚至有些產(chǎn)品的價格已經(jīng)嚴重脫離其實際價值，消費者對商品的要求更加嚴格，產(chǎn)生的不滿也更多.房地產(chǎn)商不能虛心聽取消費者的反饋，不能全面改善自身的不足.長期的循環(huán)，加重了消費者的不滿.市場需求減少，這就從根本上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[2].

1.4沒有強大的核心競爭力

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭一直處于持續(xù)火熱狀態(tài)，競爭非常激烈，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)都是在盲目照搬別人的發(fā)展模式，其產(chǎn)品設計和服務也缺乏新意，在市場競爭中缺乏強大的核心競爭力.現(xiàn)階段市場經(jīng)濟持續(xù)繁榮，加上經(jīng)濟的開放程度越高，市場需求減少，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有強大的核心競爭力，會脫離本行業(yè)的發(fā)展步伐.市場經(jīng)濟的優(yōu)勝劣汰非常殘酷，企業(yè)必須有足夠的核心競爭力才能與同行業(yè)的競爭對手對抗.很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷過程中沿用傳統(tǒng)的營銷手段，不注重營銷策略，不重視對新市場的開發(fā)，導致企業(yè)客戶流失，不能通過有效的手段提升競爭力[3].

2市場營銷策略在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

2.1市場劃分

房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略的實施首先對市場劃分進行，通過顧客的消費喜好、消費需求、消費行為、消費能力等標準進行劃分，通過市場劃分把消費者劃分成有明顯差別的消費群，只有對消費群的區(qū)分和認識不同，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中才可以針對其不同特點做出不同的營銷策略.在房地產(chǎn)企業(yè)市場劃分過程中，首先要對自身的產(chǎn)品開發(fā)類型進行定位，可以是高級的別墅區(qū)，也可以是普通的居民住宅區(qū)，在經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地方進行別墅區(qū)的開發(fā)，滿足高層次消費真的需要，同時，也要為了滿足大部分人的消費能力，開發(fā)住宅區(qū).在消費者中，又有很多區(qū)別，年輕人、老年人和中年人對房屋的需求量和功能需求是不同的，也應該在產(chǎn)品設計中針對其特點，進行不同的調(diào)整.比如，很多高層住宅區(qū)并不適合老年人居住，很多年輕人缺乏足夠的經(jīng)濟實力支付昂貴的房屋，但是很多中年人群卻是房屋的消費主體，其有足夠的經(jīng)濟實力，對房屋的要求也較高.所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)這些不同的因素做出不同的營銷計劃.這樣房地產(chǎn)企業(yè)可以靈敏地感受到市場的變化，也能遵照不同消費群體的消費特點和消費需求，制定合理的開發(fā)計劃和銷售計劃.衡量房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的一項因素就是其產(chǎn)品是否能滿足消費者的需求，從而通過較多的交易獲得利潤.

2.2選擇目標市場

房地產(chǎn)企業(yè)在市場劃分的過程中，能夠根據(jù)自身的發(fā)展條件、水平和特點，根據(jù)自己的優(yōu)勢選擇合適的目標市場.根據(jù)不同的目標市場，就能運用不同的營銷戰(zhàn)略，這主要包括無差異性、差異性與集中性營銷戰(zhàn)略.針對單一的目標市場模式，房地產(chǎn)企業(yè)要重點抓住其大多數(shù)人的需求，比如二十世紀末在深圳建設的萬科俊園，作為中國的第一棟高層住宅樓房，其突破了傳統(tǒng)的建筑模式，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在遙遙觀望，同時非常擔心這樣盲目地投資和建設，但是開發(fā)商在建設前已經(jīng)對本區(qū)域以及周圍區(qū)域的消費者做了深入詳細的了解，當?shù)氐木用駭?shù)量較多，同時住宅面積較小，房屋需求較大，高層住宅能夠為其提供足夠的房源，還能解決很多的現(xiàn)實問題，在占地較小的情況下滿足很多人的消費需求.事實證明，消費者非常滿意，很快房子銷售一空.也有的房地產(chǎn)商注重一種類型房屋的開發(fā)，在其內(nèi)部設置了多種規(guī)格，這樣的房屋滿足普通居民的住宅，也滿足小型企業(yè)的辦公，同時滿足豪華型居民的需求.但是這樣的設計模式滿足不同類型的消費者，會有很大的風險，需要做好充分的準備和調(diào)查.很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，其商品開發(fā)遍布全國各地，為了追求更大的價值利益，要滿足很多類型的目標市場.在不同的區(qū)域進行多種商品的開發(fā)，在開發(fā)過程中，要重視不同消費者的需求和能力，也要注重自身的產(chǎn)品特點，保證不同產(chǎn)品的獨特特點，才能吸引消費者.房地產(chǎn)企業(yè)只有通過目標市場的選擇，才能尋找到適合自己的最佳市場，從而發(fā)揮自己的優(yōu)勢創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益[4].

2.3對市場進行定位

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前要根據(jù)自己的資金、技術(shù)等條件對市場進行全面的定位，根據(jù)對其調(diào)查、了解制定出相應的營銷方案.當前的市場定位內(nèi)容包括對本區(qū)域經(jīng)濟水平的調(diào)查、開發(fā)項目所涉及的一切因素的了解，消費者的實力與需求，對同行業(yè)競爭者的了解.本區(qū)域經(jīng)濟水平會影響到當?shù)厮行袠I(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為最大的經(jīng)濟支柱，受到的影響更大，因此，應該對本地經(jīng)濟又全面的把握，如果經(jīng)濟水平較高，而且在健康、平穩(wěn)的環(huán)境中進行，就可以擴大開發(fā)項目.同時，要對開發(fā)商的水平，項目的目的，以及開發(fā)項目所需要的各種配套設施做好準備.消費者的實力和需求也是開發(fā)商進行開發(fā)必須考慮的前提條件，如果消費者有較高的經(jīng)濟實力和較大的消費需求，應該努力完善項目建設，滿足消費者的需求.對同行業(yè)的競爭非常激烈，要注重產(chǎn)品的質(zhì)量和服務，同時不能盲目比較，忽視了相關法律法規(guī)[5].

2.4多種營銷方式的組合

在房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的過程中，應當通過多種營銷的組合，積極應對變化多端的市場.首先要加強自己的實力，消費者的需求是建立在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務的基礎上，讓消費者的消費過程物有所值，才能刺激其消費動力.房地產(chǎn)企業(yè)要從產(chǎn)品實力、企業(yè)形象等多方面提升自己的實力.同時，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金投入，要注重自身資金來源渠道，加強融資建設，防范各種風險.在營銷過程中，不能盲目地追求價值利潤，要注重產(chǎn)品的創(chuàng)新和實力.房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要為消費者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，也要意識到自身的發(fā)展對國民經(jīng)濟的重要作用，以及自身的發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響.作為重要的經(jīng)濟支柱，一定要重視自身的完善[6].

3結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣影響著我國整個經(jīng)濟的餓發(fā)展，其發(fā)展程度關系著很多行業(yè)的發(fā)展，也關系著很多人的生存和發(fā)展.目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)由于緊縮政策的實施，將會由前幾年的火熱發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)、有序的健康發(fā)展.因此，針對當前房地產(chǎn)行業(yè)市場營銷戰(zhàn)略中存在的問題，必須采取措施，積極改善，對其市場營銷戰(zhàn)略做出調(diào)整，保證房地產(chǎn)企業(yè)利益的同時，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展.

作者:楊思遠 單位:延安大學西安創(chuàng)新學院

參考文獻：

〔1〕范戈.基于4P營銷理論下的逆市房地產(chǎn)市場營銷策略分析[D].重慶：西南財經(jīng)大學，2012.

〔2〕吳疆.我國房地產(chǎn)企業(yè)品牌戰(zhàn)略研究[D].蘇州：蘇州大學，2013.

〔3〕邵世莊.南通市房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略研究[D].合肥：安徽大學，2013.

篇6

隨著房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的逐漸激烈，服務營銷將作為一種新興的營銷手段在房地產(chǎn)業(yè)商戰(zhàn)中發(fā)揮著越來越重要的作用。雖然我國房地產(chǎn)業(yè)中的服務營銷發(fā)展還不成熟，各種的理論和技術(shù)還都不健全，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果率先肯定服務管理營銷理念，貫徹落實服務營銷策略，將會在以后的房市競爭中其獲得更大的市場競爭優(yōu)勢，因此，在房地產(chǎn)業(yè)中開展服務營銷策略具有十分重要的作用。

一、實施全程服務營銷

房地產(chǎn)全程服務營銷就是市場服務營銷貫徹房地產(chǎn)策劃、、銷售全過程。可以說房地產(chǎn)服務營銷的目的主要在于深度市場調(diào)研和策劃前期市場，實行全程服務營銷，刺激顧客循環(huán)消費。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)開展服務必須考慮顧客的需求，以及顧客所處的生命周期階段，從而采取相應的營銷策略。

在初始階段，服務營銷的目標是提高潛在顧客的興趣。服務營銷者可以利用傳統(tǒng)產(chǎn)品營銷的策略，例如媒體廣告、宣傳手冊、公共關系、人員推銷等手段，并注意服務具有的不可感知性的特點。在進入到購買階段以后，房地產(chǎn)企業(yè)應該讓潛在客戶意識到接受企業(yè)的服務的選擇是有價值的。當潛在客戶接觸服務企業(yè)時，經(jīng)常帶著問題或者需求，服務提供者需要將注意力集中到顧客的相應的問題或特定需求上，同時提出與之相對應的服務產(chǎn)品或解決方案。另外，由于服務不可存儲的特點，導致房地產(chǎn)企業(yè)無法通過庫存手段來適應需求的波動，只能采取需求管理策略。房地產(chǎn)企業(yè)應該在充分了解消費者需求的基礎上，不斷適應消費者的需求，對市場進行細分并找出本企業(yè)的目標市場。

對顧客的需求管理除了要了解客戶需求和適應客戶需求以外，還應該主動引導客戶的需求，找出并實施引導方案。房地產(chǎn)業(yè)近些年來涌出很多概念地產(chǎn)，如旅游概念主題、體育概念主題、休閑概念主題等，使房產(chǎn)不再僅僅是居住的房屋，而且也變成一種體現(xiàn)人們休閑、愛好、生活理想以及個人地位的物質(zhì)實體。概念地產(chǎn)的營銷方式實際上就是讓消費者先具備了對某種消費的理念，進而再推出符合這種理念的產(chǎn)品從而取得成功。利用房地產(chǎn)的廣告、情境模擬、展臺布置、終端促銷等從行為上引導客戶進行產(chǎn)品消費。

二、提高市場服務營銷人員的素質(zhì)

面對房地產(chǎn)市場服務營銷人員的素質(zhì)偏低的普遍現(xiàn)象，筆者認為可以從以下幾個方面進行培養(yǎng)和提高，作為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)營銷人員，良好的“悟性”和自我激勵能力是兩個必備的基本素質(zhì)，當然交際能力，談話技巧，工作經(jīng)驗，教育背景等也是必不可少的條件。

這兩個基本素質(zhì)的交互作用來決定了一名優(yōu)秀房地產(chǎn)營銷人員的銷售能力。這兩個基本素質(zhì)在交互作用的同時，彼此相互加強。一名卓越的地產(chǎn)營銷人員必須具有強烈的自我激勵能力，再加上自身良好的“悟性”，才能不斷完成銷售的目標。只有同時具備兩個基本素質(zhì)的銷售員，才是每一個房地產(chǎn)業(yè)公司需求的人才，才具有第一流人才的潛力，加以正確的指導和訓練，他們一定能夠有杰出的表現(xiàn)。

三、開展多元化的服務營銷組合策略

房地產(chǎn)服務營銷組合策略是未達到最佳的促銷效果，從而將廣告、人員推銷、公共關系、銷售促進四種方式有效地組合在一起。由于房地產(chǎn)建設的周期比較長，企業(yè)面臨的內(nèi)外環(huán)境很可能發(fā)生變化，因此企業(yè)應隨之調(diào)整所選擇的營銷組合策略。促銷組合中的各種促銷方式產(chǎn)生相互推動作用，各種促銷方式互相配合，能彌補彼此之間的缺點的同時疊加其優(yōu)點，從而產(chǎn)生良好的促銷效果。因此，房地產(chǎn)組合策略是一種多層次的營銷策略。

房地產(chǎn)業(yè)在選擇服務營銷組合時應考慮以下因素：一是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性。因為面對不同的目標顧客，所以應采用不同的促銷組合。例如別墅主要針對高收入講究舒適、享受的人群，就應該采用人員推銷的策略；而普通住宅就主要采取廣告、公關、銷售促進等促銷手段。二是房地產(chǎn)業(yè)服務市場競爭的現(xiàn)狀。開發(fā)企業(yè)在確定服務營銷方案時，不僅要考慮市場的現(xiàn)狀，也要考查競爭者的服務策略，這樣才能達到良好的促銷效果。三是企業(yè)的服務營銷費用。服務營銷費用制約著服務營銷方式的選擇，房產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)營銷預算，恰當?shù)剡x擇營銷方式，以達到預期的效果。

四、根據(jù)顧客關系生命周期實施服務營銷

顧客關系生命周期中的不同階段會對企業(yè)營銷活動的成效產(chǎn)生影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)顧客所處的生命周期階段，并結(jié)合服務營銷的特性，從營銷的角度利用好企業(yè)的各方面資源，從而讓顧客感到滿意，爭取讓顧客進入下一個階段或進行循環(huán)消費。總之，房地產(chǎn)企業(yè)開展服務營銷必須制定對應的階段的服務營銷策略，對處在不同生命周期階段的顧客采取不同的營銷策略。

打好服務牌，綜合利用服務營銷策略，使服務營銷真正“服務”于房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)，引領房地產(chǎn)業(yè)走向更加成熟和理性，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

參考文獻

[1]彭加亮.房地產(chǎn)市場營銷[M].高等教育出版社，2006（01）.

篇7

中圖分類號：F274 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）010-00-01

一、整合營銷傳播概述

（一）IMC的含義

隨著市場經(jīng)濟和全球化的發(fā)展，在各個行業(yè)、各個領域均掀起了一股“整合營銷傳播”的熱潮。美國廣告公司協(xié)會對IMC定義為：整合營銷傳播“是一個營銷傳播計劃概念，要求充分認識用來制定綜合計劃時所使用的各種帶來附加值的傳播手段（如普通廣告、直接反應廣告、銷售促進和公共關系），并將之結(jié)合，提供具有良好清晰度、連貫性的信息，使傳播影響力最大化?！币布匆獙⑵髽I(yè)市場營銷活動中的一切傳播環(huán)節(jié)一元化：一方面是將相關的傳播手段都涵蓋到營銷活動范圍之內(nèi)，另一方面則是要確保傳遞給消費者一致的企業(yè)信息。因此，整合營銷傳播策略也稱為營銷傳播的一元化策略――用一個聲音說話。

（二）IMC的特點

1.雙向溝通――以顧客為中心

整合營銷傳播是建立在4Cs理念之上的，強調(diào)的是以消費者為中心，以消費者需求為出發(fā)點、以滿足消費者需求為目的，建立與消費者之間有效地雙向溝通，也即企業(yè)一切活動及營銷戰(zhàn)略的制定都需要圍繞消費者展開。為達到與消費者交流互動的目的，整合營銷傳播加強了對消費者資料庫的建設、維護和更新，以資料庫為基礎對消費者進行綜合分析，獲取有關消費者特點及需求等方面的信息，進而制定企業(yè)行為方向，建立了企業(yè)與消費者的雙向互動。

2.一體化運用――整合傳播方式

整合營銷傳播強調(diào)整合各種傳播手段和傳播方法，如公共關系、銷售促進、人員推銷、廣告、直接營銷等，對其進行一體化運用，以此創(chuàng)造更多的消費者接觸信息的機會。值得注意的是要確保這些傳播手段組合之后的整體效應的發(fā)揮，即要實現(xiàn)消費者在不同場合、通過不同方式所接觸到企業(yè)信息內(nèi)容一致的目的。

3.傳播品牌――塑造品牌個性

整合營銷傳播的信息反應的是“一個聲音”、“一個面目”，企業(yè)要通過這種一元化的傳播策略實現(xiàn)品牌傳播效果的最大化，塑造出鮮明、醒目的品牌個性，使消費者能夠準確辨認企業(yè)的產(chǎn)品和服務，并將本品牌與其他競爭對手的品牌相區(qū)別。

二、房地產(chǎn)企業(yè)整合營銷傳播策略

房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商承受著越來越大的房地產(chǎn)項目開發(fā)風險，同時，也使他們更加清醒、更加加深刻地認識到整合營銷傳播策略在房地產(chǎn)經(jīng)營中的重要作用。成功的整合營銷傳播策略的實施不但能提高企業(yè)銷售量，而且能夠使企業(yè)的品牌價值得到提升，進而確保企業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。

（一）廣告?zhèn)鞑エD―鎖住文化定位

房地產(chǎn)廣告與其他大眾產(chǎn)品廣告最根本的區(qū)別在于消費者不會僅因為廣告創(chuàng)意的獨特或廣告內(nèi)容的唯美、煽動性而盲目的采取購買行為，此外，隨著人們生活水平的不斷提升，買房已不僅僅是一種物質(zhì)消費，還包含了更大的精神需求。因此房地產(chǎn)的廣告?zhèn)鞑ヒ欢ㄒi住企業(yè)的文化定位――以符合特定消費群體的文化觀念為前提，塑造企業(yè)鮮明獨特的文化形象。事實證明，唯有這樣的廣告訴求才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)信息的有效傳播，例如煙臺南山地產(chǎn)在廣告?zhèn)鞑ブ斜小俺缟蟹瞰I，追求卓越”的企業(yè)精神，堅定不移的貫徹企業(yè)文化定位，同時針對不同的地產(chǎn)類型（住宅產(chǎn)、商業(yè)、別墅、療養(yǎng)休閑中心等），策劃能夠體現(xiàn)出文化內(nèi)涵、彰顯獨特性的宣傳內(nèi)容，如在對老人療養(yǎng)休閑中心的宣傳主題中提到“專屬老年人的溫情社區(qū)，溫泉水療養(yǎng)生，游泳健身”、“緊急呼叫與救援服務”、“專業(yè)營養(yǎng)師設計適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生配餐”等，這些富有地域和人文特色的主題定位體現(xiàn)了企業(yè)的文化底蘊，加深了其在消費者心目中的形象，在推動企業(yè)業(yè)績攀升的同時，也提升了南山地產(chǎn)的品牌價值。

（二）公共關系――把握事件營銷

適當運用、合理把握事件營銷對企業(yè)公共關系的建立和維護有重要意義。所謂事件營銷是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有一定新聞價值的事件或具有一定社會影響力的人物，吸引媒體并通過媒體將信息傳播給社會其他團體和消費者，以此來提高企業(yè)的知名度和美譽度，樹立良好的品牌形象，進而促進企業(yè)產(chǎn)品或服務的銷售。事件營銷在房地產(chǎn)銷售中扮演著重要角色，無論是對于企業(yè)的市場開拓，還是在提高企業(yè)知名度、建設企業(yè)文化方面，事件營銷都起著積極的促進作用。例如2008年汶川地震之后，萬科集團“萬科參與汶川地震震后救援與無償捐建專項報告”，從集團到基金會，再到普通員工，萬科上下共同捐資，捐建項目6個，總建筑面積27900平方米，受益人群達35000人。通過這一事件營銷，樹立和鞏固了萬科在公眾心目中的美好形象，使萬科的美譽度、信譽度得到了極大地提升，進一步確立了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的領先者地位。

（三）人員推銷――優(yōu)化客戶關系

房地產(chǎn)行業(yè)人員推銷是指房地產(chǎn)銷售人員根據(jù)掌握的顧客信息，有針對性的向顧客介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)相關情況，通過交談溝通，促成交易。人員推銷作為營銷傳播手段之一，其優(yōu)點在于目標顧客的明確性，而面對面的交流又有利于彼此情感的溝通和信息的及時反饋，因此銷售人員可以集中精力在特定的顧客身上，提高銷售的成交率。然而值得注意的是，隨著競爭的激烈和消費者自我意識的增強，銷售人員僅完成商品的交易環(huán)節(jié)是不夠的，更重要的是要保持與顧客的持續(xù)聯(lián)絡，優(yōu)化個人與顧客、企業(yè)與顧客的關系，不斷培養(yǎng)企業(yè)的忠誠顧客。

（四）網(wǎng)絡傳播――創(chuàng)新模式

作為信息時代和電子商務發(fā)展的產(chǎn)物，網(wǎng)絡傳播在房地產(chǎn)行業(yè)得到了廣泛的運用，通過網(wǎng)絡傳播進行三維立體空間的設計，配以圖片、文字，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使顧客足不出戶就可以實現(xiàn)對各種房屋的查詢和觀看。目前房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡傳播上的應用主要體現(xiàn)在兩個方面，一是建立本企業(yè)的官方網(wǎng)站，提供一個能夠讓消費者了解企業(yè)、了解產(chǎn)品的平臺，企業(yè)會在網(wǎng)站上及時、更新本企業(yè)產(chǎn)品的相關信息，保持與消費者之間的溝通。二是通過網(wǎng)店進行房屋銷售，這是房地產(chǎn)企業(yè)正在探索和嘗試的一種新方式，雖然還未被大眾所接受，但是作為一種趨勢，其發(fā)展前景還是值得期待的。

篇8

一、問題的提出

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0軟件進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：

1、營銷觀念相對落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學性不強。根據(jù)調(diào)查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產(chǎn)價值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽、、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評價上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結(jié)構(gòu)、禮節(jié)、服務等多方面都存在問題，如服務態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高?！爱a(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和質(zhì)量。

在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應從以下幾個方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動，促進經(jīng)濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產(chǎn)公司營銷形象的定位關鍵在于占據(jù)消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協(xié)調(diào)組合各種手段

開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域、人文資源和項目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把體育活動引入樓盤銷售。

3、 提高營銷資產(chǎn)價值

（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售、預售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發(fā)商在整個銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。

（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業(yè)的整體水平、實力和精神面貌。

（3）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設與管理。

房地產(chǎn)品牌與其他領域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時應該特別注重設計房地產(chǎn)品牌的識別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關系等。

4、提高營銷人員的素質(zhì)和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現(xiàn)場動態(tài)；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質(zhì)的訓練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

篇9

從我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展歷程上觀察，在近十年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了巨大的發(fā)展，從20世紀80年代的簡單筒子樓一步一步地發(fā)展處當前SOHO建筑、花園洋房、薄板建筑等諸多形式的房地產(chǎn)建筑，同時在房屋的建筑中綠色、環(huán)保的理念也植入其中，在各個方面都進行了巨大的創(chuàng)新。但從2012年開始，隨著我國樓市供給過多，需求不足問題的發(fā)生，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，傳統(tǒng)賣方市場逐漸逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，需要在其營銷模式上進行差異化的調(diào)整，以提升自身房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場競爭力，保障生存與發(fā)展。以下，文章以新常態(tài)下的房地產(chǎn)產(chǎn)品實施差異化營銷策略為研究中心，分四個方面展開了細致的分析探討，以下是具體內(nèi)容。

一、差異化營銷戰(zhàn)略簡介

差異化營銷戰(zhàn)略誕生于美國，由美國的一位教授提出，在差異化營銷理論中，其核心在于論述企業(yè)如何在市場中更好的采取適合自身的營銷模式，繼而獲得更高的市場競爭力，占據(jù)更大的市場占比。在差異化營銷的制定上，則是可從從企業(yè)自身所具備的優(yōu)勢部分出發(fā)，包括服務、產(chǎn)品、品牌以及渠道等方面?？偠灾雌髽I(yè)需要在所處行業(yè)內(nèi)具備專屬于自身的核心優(yōu)勢，其不僅僅能夠充分滿足消費者的需求，同時同行競爭對手還不能在短期內(nèi)進行取代。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化營銷而言，則是指房地產(chǎn)企業(yè)通過差異化的產(chǎn)品、差異化的服務、差異化的品牌形象等，形成自己的競爭優(yōu)勢，獲取核心市場競爭力的一種營銷模式。當前我國房地產(chǎn)市場雖然已經(jīng)進入了新常態(tài)，但是市場活躍程度依然很高，市場競爭十分激烈。因此，對于任何一家企業(yè)而言，需要通過自身差異化的營銷策略以提升自身市場競爭力，獲得長遠的生存與發(fā)展。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)產(chǎn)品實施差異化營銷策略的必要性

（一）市場環(huán)境轉(zhuǎn)變

隨著我國經(jīng)濟增長速度的減緩，房地產(chǎn)市場的整體降溫，整個房市進入了一個新的市場環(huán)境下。從2000年開始我國房地產(chǎn)市場隨著我國整體市場經(jīng)濟體制的發(fā)展以及對外開放的不斷深化開始得到顯著的進步，到2008年隨著國家4萬億救市資金投入市場，其中很多一部分都進入了房地產(chǎn)市場，加之80后結(jié)婚潮，在2008年至2012年五年內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場得到了空前的發(fā)展。但自2012年后，隨著需求市場的萎縮以及國家層面的調(diào)控政策不斷執(zhí)行，整個房地產(chǎn)市場逐漸降溫，進入一個買方市場的新常態(tài)。在此新常態(tài)下，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，所面對是行業(yè)供給過多而消費不足的窘境。因此，必須通過差異化的營銷模式以實現(xiàn)自身市場競爭力的提升，此乃面對整體市場環(huán)境轉(zhuǎn)變的生存之道。

（二）行業(yè)內(nèi)同質(zhì)問題嚴重

我國房地產(chǎn)市場的新常態(tài)，除了從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場之外，對于房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，也在近20年的迅速發(fā)展中日趨成熟，繼而行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化問題的不斷凸顯。因為，在2012年前很多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求更短的房地產(chǎn)產(chǎn)品建設和營銷周期，因此對于產(chǎn)品本身的賣點和細節(jié)在挖掘上嚴重不足，更多的是重視對目標市場的定位。隨著房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，購房者越來越少，市場中很多房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品無論是格局還是面積、景觀都大同小異，在消費群里的定位上則是多集中于“成功男性”為主的投資方和居住房，繼而便難以避免的出現(xiàn)滯銷情況。面對此環(huán)境，更需要房地產(chǎn)企業(yè)在自身產(chǎn)品的營銷策略上進行差異化制定，突顯自身的獨特之處，以實現(xiàn)自身市場競爭力的提升。

三、差異化房地產(chǎn)產(chǎn)品策略設計

（一）產(chǎn)品功能差異化

功能是一個在市場中銷售產(chǎn)品的基本性質(zhì)，在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化驗營銷策略時，第一步便是在產(chǎn)品的功能上進行差異化設計。首先在基本功能上，“安居樂業(yè)”是我國房地產(chǎn)產(chǎn)品消費者的基本需求，但隨著我國居民生活質(zhì)量的提升，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更為重視其他輔助功能。因此，在產(chǎn)品功能的差異化設定上，則可設計為將“安居”這一基本功能作為重點；其次為輔助功能，國民收入的提升，對居住的環(huán)境自然提出了更高的要求，單純的基本功能有時難以滿足消費者的需求，繼而輔助功能也成了房地產(chǎn)產(chǎn)品功能中十分重要的部分。為體現(xiàn)出自身房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異之處，在營銷中應該避免對教育、社交等傳統(tǒng)輔助功能的宣導，而是突顯其他輔助功能。例如“綠色”“生態(tài)”功能，房屋建筑使用多少綠色建材，小區(qū)綠化面積增加多少等等。

（二）產(chǎn)品形式差異化

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為我國居民消費品中的消費金額最大的一類產(chǎn)品，在對美的要求上也自然較之其他產(chǎn)品要高出很多。房地產(chǎn)產(chǎn)品所呈現(xiàn)的形式，也是當前消費者在消費考慮因素中的一類。在對房地產(chǎn)產(chǎn)品形式差異化設計時，需要嚴格基于產(chǎn)品的功能進行設計，其核心在于突出房地產(chǎn)企業(yè)本身的理念，從戶型、建筑形狀以及立面色彩等多個方面出發(fā)，創(chuàng)造出與眾不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品形式，在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品存在自身的特色所在，繼而以差異來吸引消費者，在消費者的第一感官上獲得一個良好的映像以實現(xiàn)產(chǎn)品的成功銷售。

（三）產(chǎn)品服務差異化

對于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，其屬于一個長期消費的產(chǎn)品，因此在所涉及的產(chǎn)品服務周期上很長。從當前我國房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)品服務的設計上觀察，則是將重點放在了銷售服務上，在銷售的過程中服務無微不至，但是在售后服務上則是存在諸多不足。因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)品服務的差異化營銷策略的制定上，則可以將重點從銷售過程服務轉(zhuǎn)變到售后服務中。以優(yōu)異的售后服務去獲得消費者的口碑，繼而通過口碑獲得良好的市場平品牌映象，將品牌作為自身在市場競爭力的核心競爭力所在。這也是在我國房地產(chǎn)市場新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)進行自身產(chǎn)品差異化營銷策略的制定上需要注重的方面。總之，在買家市場的房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)下，產(chǎn)品差異化營銷策略是提升自身市場競爭力的必要措施，而在產(chǎn)品差異化營銷策略的制定上，則是需要在對自身產(chǎn)品定位的過程中和市場中的同類產(chǎn)品區(qū)別開來，盡可能凸顯出自身的特色，通過差異化來獲得市場的關注，從而得到消費者的青睞。

四、新常態(tài)下房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷策略實施途徑

房地產(chǎn)是我國支柱行業(yè)，較之股市，樓市的波動對國民經(jīng)濟的影響更為明顯，而房地產(chǎn)行業(yè)本身又面臨著政策、市場等諸多方面的影響因素，因此本身則是處一個不斷變化的態(tài)勢下。目前，房地產(chǎn)市場所面臨的新常態(tài)，也處于一個變化的趨勢中，因此在房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷策略的實施中，也需要房地產(chǎn)企業(yè)本身基于市場環(huán)境的變化，在具體的實施過程中不進行適應性的調(diào)整，真正地將差異化營銷植入其中，制定出符合市場實情的營銷策略。以下具體提出三條新常態(tài)下我國房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷策略實施途徑：

（一）充分進行市場調(diào)研

在我國新常態(tài)背景下，對于房地產(chǎn)市場而言，掌握市場的動態(tài)，制定出切合市場實際的營銷策略是保障產(chǎn)品良好銷售的基礎。而在當前信息時代，在市場中信息往往主導一切。因此，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，在制定房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化營銷策略時，也需要基于對市場情況充分了解，市場信息深度剖析的基礎上。對同城市、區(qū)域甚至是全國的競爭對手進行跟蹤式市場信息的收集和處理，就競爭對手的銷售、成本、產(chǎn)品的定位以及設計信息進行獲取，然后進行分析和歸納，從而對競爭對手的產(chǎn)品特點以及價格定位有一個清晰的掌握，然后再進行自身產(chǎn)品營銷策略的差異化制定。同時，也對本地區(qū)內(nèi)消費者的需求信息進行收集，對目標消費群體進行定位和細分，繼而在制定產(chǎn)品的差異化營銷策略的同時提升產(chǎn)品的適應性，符合市場的需求，在保障獨特性的同時也保障適用性，取得良好的市場營銷效果。

（二）基于實情制定營銷策略

對于任何一個行業(yè)的營銷策略而言，其都是種類繁多且各具優(yōu)劣的。就房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷策略而言也是多種多樣，選擇不同的營銷策略就會取得不同的營銷效果。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷策略的制定時，在營銷策略上也可以進一步細分為很多種，在某一種營銷策略中可以內(nèi)涵眾多房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特點于其中，但是這并不意味著房地產(chǎn)產(chǎn)品本身真的就內(nèi)涵這些差異化特點。因此，對于房地產(chǎn)而言，在選擇一種營銷策略制定本身房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷策略時，還要避免選擇最好營銷策略的思想意識誤區(qū)，而要基于自身房地產(chǎn)產(chǎn)品的實際情況選擇最為合適的差異化營銷策略，盡可能地將自身房地產(chǎn)產(chǎn)品切實所擁有的差異之處盡可能地向消費者呈現(xiàn)出來。例如，在房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷策略的功能上，可以在我國居民環(huán)保意識不斷覺醒的環(huán)境下，將節(jié)能、低碳作為自身房地產(chǎn)產(chǎn)品的差一點進行營銷宣傳，從而獲得目前90后消費者青睞；在異地開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷中，則可以就異地競爭者沒有的服務功能作為重點進行營銷宣傳，通過自身的差異化營銷去獲取當?shù)叵M者的青睞。

（三）營銷策略動態(tài)化調(diào)整

雖然當前房地產(chǎn)市場處于新常態(tài)下，但是此常態(tài)本身也不是一成不變的，而會隨著市場供需之間的變化和國家政策的變化，自身也發(fā)生一定變化，處于一個動態(tài)變化的過程中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定和實施自身房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化營銷策略時，也需要基于市場的變化，而進行適應性、動態(tài)化的調(diào)整，依據(jù)差異化營銷策略的具體實施情況以及實施階段的不同選擇不同的營銷策略，真正地將差異化營銷的效力發(fā)揮到極致。例如，在房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的差異化上集中于產(chǎn)品的設計和建設兩個階段。因此，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的設計和建設階段，宣傳的重點因自身產(chǎn)品的功能差異化，在產(chǎn)品正式投入使用之前給予消費者一定的心理攻勢，讓消費者對新功能有一定的期待，繼而提升消費者的消費欲望。在房地產(chǎn)產(chǎn)品進入市場銷售后，則需要重點對產(chǎn)品的服務差異化進行宣傳。通過前期對產(chǎn)品功能差異化的宣傳，此階段消費者已有一定的消費傾向，此時對售后服務的差異化進行宣導，則是進一步對消費者的消費心理展開攻勢，在消費者猶豫不決時打下一劑強心針，促使消費者購房，從而達到房地產(chǎn)產(chǎn)品售出的目的，真正發(fā)揮出房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷的效果。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化營銷策略是指房地產(chǎn)企業(yè)通過差異化的產(chǎn)品、差異化的服務、差異化的品牌形象等，形成自己的競爭優(yōu)勢，獲取核心的市場競爭力的產(chǎn)品營銷策略。在我國房地產(chǎn)市場買家市場的新常態(tài)下，對于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變與自己行業(yè)內(nèi)同質(zhì)化問題嚴重的現(xiàn)狀，制定并實施產(chǎn)品差異化營銷策略是新常態(tài)下的生存之道。文章基于我國當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷的特點，從產(chǎn)品功能、產(chǎn)品服務以及產(chǎn)品形式三個方面制定了相應的差異化營銷策略，并提出了充分進行市場調(diào)研、基于實情制定營銷策略、營銷策略動態(tài)化調(diào)整，新常態(tài)下房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化營銷策略實施途徑，希望可給我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)以參考，提升自身市場競爭力，保障自身在新常態(tài)下的生存與發(fā)展。

參考文獻：

[1]薛安.房地產(chǎn)差異化營銷策略探討[J].現(xiàn)代商業(yè),2012(16):92.

[2]劉星.長沙西湖房地產(chǎn)公司服務營銷策略研究[D].湖南大學,2012.

[3]程鴻.TD公寓差異化營銷策略研究[D].南京理工大學,2016.

篇10

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）010-00-01

一、房地產(chǎn)市場營銷概述

房地產(chǎn)是某種特定的財產(chǎn)和權(quán)利，在其物質(zhì)形態(tài)上則是土地和房屋，其既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項法律上的財產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、租賃、經(jīng)營以及與此相關的其他中介服務，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動領域包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設、房屋經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及由此而形成的房地產(chǎn)市場[2]。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它的形成和出現(xiàn)是建立在土地的基礎上，因此房地產(chǎn)具有土地的固有特性，包括承受性、不可移動性、不可滅失性和差別性。另外房地產(chǎn)商品還具有三類物理特性，主要是位置的固定性、長期使用性和異質(zhì)性。

隨著商品經(jīng)濟的高速發(fā)展，市場營銷逐漸與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)市場營銷的盛行已經(jīng)成為經(jīng)濟快速發(fā)展的必然導向。房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費者的需求，包括現(xiàn)實需求和潛在需求，向其提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓和廠房等房地產(chǎn)商品及與此相關的各種服務來實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標并獲利的過程。房地產(chǎn)市場營銷不是推銷而是全程營銷，營銷活動貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括項目的選址、設計、開發(fā)、銷售、物業(yè)等整個過程，其中心是實現(xiàn)商品的交換，完成銷售活動。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢

2013年全年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應量持續(xù)增長。2013年全年社會融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經(jīng)濟擴張動力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

在市場經(jīng)濟正常發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)政策也趨向?qū)捤?。十八屆三中全會強調(diào)市場化的重要作用，表示降低對房地產(chǎn)的干預，更多依靠長效機制發(fā)揮作用。

在經(jīng)濟利好與政策松動的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。

三、我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經(jīng)驗也愈加豐富。關于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹慎，房地產(chǎn)營銷壓力巨大。而目前我國房地產(chǎn)營銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略應用中存在諸多問題，如前期市場調(diào)查不夠充分、忽視市場細分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營銷策略脫離企業(yè)實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進等。隨著市場環(huán)境日益變化，人們對房產(chǎn)商品的需求也在時刻改變，企業(yè)應對市場進行充分的調(diào)查并對其分析，結(jié)合企業(yè)的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業(yè)應根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產(chǎn)的4P營銷策略需根據(jù)目前的市場情況進行合理的創(chuàng)新。

四、我國房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

隨著越來越多新進房地產(chǎn)商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭將更加激烈，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合營銷策略已經(jīng)無法滿足市場不斷發(fā)展的需求特點。根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新。

（一）品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網(wǎng)絡，而是通過無形的營銷網(wǎng)絡加深人們對企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認識，使得無論是消費者和投資商都可以根據(jù)品牌來選擇產(chǎn)品或認定企業(yè)，建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹立可分三步驟進行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應用。

（二）綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷只是單純地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和消費者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會效益和環(huán)境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會責任意識的增強，改善了企業(yè)利益和社會利益沖突的局面，實現(xiàn)企業(yè)與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產(chǎn)的綠色消費需求，房地產(chǎn)企業(yè)應積極開發(fā)綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進行綠色廣告促銷，最終實現(xiàn)企業(yè)、社會和消費者共贏的目標。

（三）人文營銷。房地產(chǎn)營銷應體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風土人情、宗教習慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)設計時應充分考慮到消費者對房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進行房產(chǎn)銷售時，應妥善處理并保持與顧客的良好關系，在展示企業(yè)良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關懷。房產(chǎn)銷售不是人文營銷的終結(jié)，在后續(xù)為消費者提供物業(yè)服務時更應堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務。

（四）體驗式營銷。隨著“體驗經(jīng)濟時代到來”，企業(yè)主要提供的已不僅僅是商品和服務，而是一種讓客戶身在其中的體驗，充滿感性力量，給顧客留下深刻印象，從而刺激其進行消費需求。房地產(chǎn)企業(yè)通過體驗式營銷讓顧客感受全景體驗的過程，不僅看到房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等硬性標準，還能體會到入住后的物業(yè)服務等軟性享受，從而增加顧客對企業(yè)的信賴及忠誠度。

（五）服務營銷。如今，隨著購房者的理性決策意識不斷增強和市場競爭模仿的日益加劇，服務逐漸成為難以模仿的競爭優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)企業(yè)可從以下方面實施服務營銷：一是加強售前服務措施；二是提高售中服務質(zhì)量；三是注重售后服務開展；四是注意客戶投訴；五是建立高效的客戶服務中心。

五、結(jié)語

就目前來說，我國房地產(chǎn)營銷策略有多種，無論是傳統(tǒng)的還是新式的，都各有其優(yōu)缺點。房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的采用應結(jié)合企業(yè)的實際情況，包括企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析、政府相關政策的契合以及消費者的特征分析，通過制定正確的單一或組合的營銷策略，最終實現(xiàn)企業(yè)利益的增長及其可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

篇11

1房地產(chǎn)市場營銷概述

房地產(chǎn)是一種財產(chǎn)和權(quán)力，從物質(zhì)形態(tài)上來講指的是土地和房屋，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務的功能，涵蓋開發(fā)、建設、經(jīng)營、租賃以及和房地產(chǎn)有關的中介等服務內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟價值為目的的，其經(jīng)濟活動領域也較為廣泛包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設、房屋經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及在此基礎上形成的房地產(chǎn)市場。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動性、差別性以及不可滅性。營銷戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)特定的營銷目標、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設計的行動綱領和總體的目標規(guī)劃。通過戰(zhàn)略規(guī)劃，合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)的營銷活動在可接受的風險限度內(nèi)，與市場營銷環(huán)境所提供的各種機會取得動態(tài)平衡。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場營銷的充分結(jié)合，房地產(chǎn)市場營銷在商品經(jīng)濟發(fā)展的推動下逐漸成為了引領房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的必然導向。從房地產(chǎn)市場營銷的定義來講，房地產(chǎn)市場營銷過程實際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標和獲取經(jīng)濟利益的過程。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場營銷時主要是根據(jù)消費者的實際需求和潛在意愿，來向消費者提供辦公、居住場所以及與場所有關的服務的。房地產(chǎn)市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動將會貫穿整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程。另外房地產(chǎn)營銷的目的是完成銷售任務其活動中心是實現(xiàn)商品的最終交換。

2新形勢下的房地產(chǎn)營銷問題

2.1產(chǎn)品定位不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程當中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場營銷進行前并沒有充分的對市場進行摸底和考察，導致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產(chǎn)品定位例；開發(fā)商在產(chǎn)品設計階段，并沒有對消費關心的項目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強調(diào)樓盤的形象和理念，較高的產(chǎn)品定位不僅沒有契合消費者的需求反而導致了房屋定位的虛高和面積的大而不實，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭當中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房價的日高不下，人們在購房上更加的理性，如果產(chǎn)品長時間的積壓得不到釋放，勢必會對空置房帶來很大的影響，進而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場當中健康長遠的發(fā)展。

2.2品牌意識不強

隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟和廣大消費者的理性消費意識的增強，提升產(chǎn)品品牌競爭力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當中必須要考慮的問題。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費者在購房當中對產(chǎn)品產(chǎn)生認同感，從而主動去為產(chǎn)品買單。但是在我國房地產(chǎn)市場當中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項目的品牌優(yōu)勢，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去，進而造成了消費者的流失和產(chǎn)品的失信。

2.3營銷模式落后

我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式較為傳統(tǒng)其營銷模式并沒有緊跟時展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場當中的競爭力。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場上擴大營銷不惜在廣告上花費巨額的投入甚至是打政策的球，雖然提高了消費者的關注度但是消費者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費者強烈的不滿情緒。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營銷前并沒有對市場進行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費者和市場形成有效的需求關系，同時也阻礙了消費者產(chǎn)生購買的意愿，進而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴重下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營銷模式的束縛，不斷優(yōu)化營銷模式才能占據(jù)市場的主導地位才能得到健康長遠的發(fā)展。

3房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新策略

3.1注重市場定位

市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動順利進行的保證。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營銷前的市場調(diào)研工作，企業(yè)在市場銷售過程當中就得需要耗費大量的精力來填補這項空白，進而影響企業(yè)在銷售當中效果和目標。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場營銷前的市場調(diào)研工作十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營銷前的市場調(diào)研工作企業(yè)才能在市場營銷當中占據(jù)主導地位，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。

3.2創(chuàng)新營銷理念

房地產(chǎn)營銷和其他企業(yè)的產(chǎn)品營銷有著本質(zhì)上的不同，因為房屋建筑與人們的人身財產(chǎn)安全息息相關，所以在房地產(chǎn)營銷當中房屋建筑的質(zhì)量問題才是廣大業(yè)主關心的重點。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新營銷策略時，一定要嚴格把控房產(chǎn)的質(zhì)量，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標準和要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式之所以沒能取得實質(zhì)性進展，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營銷過程當中太過注重價格，并沒有按照市場發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實需求和想法，這種過于注重價格的營銷模式雖然可以短時間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實現(xiàn)利益的長遠。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應從傳統(tǒng)營銷理念當中解放出來，轉(zhuǎn)變思維，通過對營銷策略的創(chuàng)新，把價格營銷轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營銷，契合廣大消費者的實際需求，從而用高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品來滿足消費者的意愿和獲取更廣闊的市場。

3.3樹立品牌意識

房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷方案時除了要以市場為導向外還要充分結(jié)合市場的實際需求。因為，營銷的落地點是在市場上，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關營銷人員在方案制定前一定要對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)進行深入的分析和研究，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷當中出現(xiàn)方向模糊和目標不明確的問題。首先，是要對市場的基礎情況進行考察，以便于為后續(xù)建設各類房屋提供重要依據(jù)；其次，方案制定應以客戶需求為基準。只有了解和掌握了客戶的實際需求房屋的規(guī)劃和建設才能讓客戶滿意才能得到客戶的認可。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層，企業(yè)在制定市場營銷方案時應以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場供需關系和周期變化，科學合理的制定出短期、中期、長期的營銷計劃，通過營銷方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個品牌過硬，形象良好的知名企業(yè)。

3.4創(chuàng)新營銷模式

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績，但和發(fā)達國家相比我國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創(chuàng)新方面，我國房地產(chǎn)的營銷模式仍舊很單一和過于傳統(tǒng)，單一和傳統(tǒng)的營銷模式不僅嚴重的制約了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展同時也影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場當中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營銷模式當中房地產(chǎn)企業(yè)的社會知名度和市場影響力主要是通過產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統(tǒng)營銷模式的單一性和落后性導致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有實現(xiàn)預期的目標而且還造成了企業(yè)市場競爭力的下降，嚴重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學技術(shù)的不斷進步，計算機技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡技術(shù)的應用不僅為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的制定提供了重要的技術(shù)支持，而且通過互聯(lián)網(wǎng)平臺的還能進一步擴大和加強房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新打下了堅實的基礎。另外，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開發(fā)企業(yè)的專屬網(wǎng)站，這樣企業(yè)就可以利用自己的專業(yè)化的操作平臺，定期的將房產(chǎn)信息到企業(yè)的網(wǎng)站上，客戶通過網(wǎng)站進行選房、購房等一系列活動不僅節(jié)約了時間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力。總之，隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息時代的到來我國房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略的理念上一定要與時俱進，緊跟時代腳步，不斷優(yōu)化營銷手段，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時，通過營銷創(chuàng)新為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益和社會效益。

4結(jié)束語

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機會和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營銷策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位。營銷策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對資源的利用效率，能夠增強企業(yè)營銷活動及其他活動的穩(wěn)定性，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的有力武器，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對于企業(yè)的發(fā)展意義重大。

作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術(shù)服務有限公司

參考文獻：

[1]趙婧.完善土地收購儲備制度的建議和思考[J].工程技術(shù)研究,2016,(8):256.