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時間：2023-10-12 10:25:09
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2房地產(chǎn)公司中財務管理的問題
2.1資金投入周期長，風險大
房地產(chǎn)的利潤豐厚但投入資金和風險性大，從土地開發(fā)到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費用和物業(yè)的聯(lián)系費用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運行。而在長期工程周期中，會引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風險。
2.2不夠重視成本和費用管理
在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費用管理是指對經(jīng)營費用和產(chǎn)品成本的預算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實施節(jié)約目標，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產(chǎn)公司財務管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預算，導致各部門的最初預算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個財務計劃性的管理。
2.3財務管理體系復雜
房地產(chǎn)公司的財務體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財務管理主體對象是業(yè)主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費、物業(yè)費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地擁有者的關(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門及買房者的關(guān)系，財務體系龐大關(guān)系復雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷售的情況，增加了財務的債權(quán)管理。
3房地產(chǎn)公司中財務管理的解決對策
3.1降低資金成本
房地產(chǎn)公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過借債進行，債務風險較大，而貸款會產(chǎn)生利息增加財務的風險。所以在進行工程的成本預算方面，應經(jīng)過詳細的研究和分析，科學合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務風險，合理配置公司資本。
3.2創(chuàng)立財務制度
我國的房地產(chǎn)公司的財務管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內(nèi)部的財務管理，財務人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風險不僅能預測，還能做到有效的降低；建立財務監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴格執(zhí)行。
3.3優(yōu)化融資，重視信用
房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風險。第二，統(tǒng)一管理資金，財務管理中應注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應注重企業(yè)信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運營和資金運轉(zhuǎn)。
3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強財務檢查
財務預算工作是依靠公司全員進行的，所以財務管理部門應處理好與各部門的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財務預算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導層也需重視和支持財務預算工作，可單獨設(shè)置預算執(zhí)行和審計部門，協(xié)助財務預算的順利開展。財務管理中還應定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應立即匯報領(lǐng)導，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費用，提高公司的經(jīng)濟效益。
隨著市場經(jīng)濟的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務風險方面更為嚴重。因此，在當前這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財務管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應當前的社會發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財務管理的特點
在當前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資項目都面臨著多重的結(jié)果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風險加劇。
2.房地產(chǎn)公司財務管理的難度加大。在當前環(huán)境下，關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產(chǎn)公司財務關(guān)系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財務關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財務關(guān)系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設(shè)計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來，在當前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財務管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領(lǐng)導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財務管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關(guān)財務指標的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財務管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財務管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預算管理、財務分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應的財務管理機構(gòu)，規(guī)范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監(jiān)督機制，強化財務人員的責任心，規(guī)范財務行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。
2.提高決策者的財務管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。
3.擴大房地產(chǎn)公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環(huán)境下促進房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結(jié)合當下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創(chuàng)新，可采取多種方法進行。
4.提高財務人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應該以不斷夯實財務管理為基礎(chǔ)，切實規(guī)范財務管理和財務基礎(chǔ)，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強風險控制。房地產(chǎn)公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務活動和經(jīng)濟活動，科學進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經(jīng)濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應變能力。
參考文獻：
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[2]田林永.當前房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施,2011(7).
二、地產(chǎn)公司財務管理存在的問題
財務部門是地產(chǎn)公司中的核心部門，主要負責執(zhí)行和制定公司財務預算，是整個公司的重心。也正是因為如此，只有財務部門的管理得當，才能有效地減少公司危機，減少公司內(nèi)的矛盾，增強公司整體的凝聚力，從根本上解決其他部門遇到的問題，推動公司的和諧穩(wěn)定發(fā)展，為公司獲取更大的利益。第一，房地產(chǎn)公司是盈利性企業(yè)，一切活動都以利益最大化為目的，然而在資源十分有限的條件下，為達到利益的最大化，公司往往會把重點放在產(chǎn)品營銷上，認為只有業(yè)績的提高才能為公司獲取最大的利益。實則不然，公司在把重點放在業(yè)績上的同時也忽略了另一重要內(nèi)容即公司內(nèi)部管理。當公司內(nèi)部治理被削弱后，會計不能被用于主動參與公司的決策，這就有極大可能性造成公司決策不科學，嚴重阻礙公司發(fā)展，甚至威脅到公司的生存。第二，在不完善、不科學的財務管理體制下，多數(shù)房地產(chǎn)公司的會計核算不符合標準，出現(xiàn)了嚴重的財務處理混亂。如在會計憑證登記時填寫不按規(guī)范，有涂改挖補的現(xiàn)象。在會計賬本設(shè)置方面，它作為會計核算的重要內(nèi)容，然而經(jīng)常出現(xiàn)不按照記賬方式和賬本格式記賬等問題，多數(shù)房地產(chǎn)公司又盲目自信而沒有制定一套科學的體系，致使賬本不能用于全面的系統(tǒng)記錄，更不能直觀的反應企業(yè)的經(jīng)營狀況，給賬目的核算及查賬工作增添了較多的困難，降低了工作效率，甚至使會計工作與公司其它正常工作產(chǎn)生嚴重的分離，阻礙了公司高層的重要決策，滯緩公司向前發(fā)展。
三、如何做好財務預算的方法
財務預算是財務管理的重要內(nèi)容，財務預算是反映公司在預算期內(nèi)預計財務的狀況和經(jīng)營成果，財務預算為公司明確奮斗目標，為公司發(fā)展提供動力，在財務預算中重點抓住預算的執(zhí)行與控制這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以保障財務預算管理的有效展開。首先，公司經(jīng)營的基礎(chǔ)就是各項業(yè)務，財務預算為每項業(yè)務前期必須開展的，對此公司要嚴格把關(guān)，要求其必須按規(guī)定的程序進行各項業(yè)務的預算。事物是逐漸發(fā)展的，公司經(jīng)營更是如此，公司在做本年度財務預算前應該對上一年財務預算的執(zhí)行情況進行分析，是什么原因造成了預算執(zhí)行力度低，在以往的財務預算中又有哪些地方可以改進和借鑒。綜合國家政策和相關(guān)文件，保障財務預算的準確性。一切從基礎(chǔ)開始，只有打下堅實的基礎(chǔ)，才能獲取最終的利益，對不符合預算審批程序的支出項拒絕處理，規(guī)范預算申報行為，杜絕資金的不合理利用。保障預算的科學性和可操作性，避免經(jīng)營結(jié)果與預算差距大。只有這樣不斷積累經(jīng)驗，公司才能在未來的財務預算中不斷進步。其次，在業(yè)務開展過程中，公司應組建監(jiān)督小組，深入各基層部門，對其項目預先的實施進行監(jiān)督，嚴防腐敗。這里需要注意的是要嚴格控制項目實施過程中現(xiàn)金的流動去向，實時把控，規(guī)范現(xiàn)金的支出程序。由于市場價格具有不確定性，所以在預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)矛盾為正常現(xiàn)象，財務部要及時了解實際信息，對出現(xiàn)的問題進行深入分析，財務上下協(xié)商的辦法，用實際數(shù)據(jù)來說服對方。對出現(xiàn)變動的部分進行重新審批和調(diào)整，以保證整個項目的正常開展。預算完成的好壞也直接影響員工的薪酬、晉升等，所以在預算執(zhí)行過程中經(jīng)常會發(fā)生爭執(zhí)，對此公司要積極協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。在財務預算的過程中公司還應該根據(jù)經(jīng)銷商的數(shù)量的多少、國家的經(jīng)濟發(fā)展水平等要素選擇正確的計算方法，正確方法的選擇直接關(guān)系到財務預算的政務正確性。然后，在項目結(jié)束后要對整體項目進行分析，對項目預算執(zhí)行階段所產(chǎn)生沒有預想到的問題的原因進行深度剖析，對無預算、超預算和便宜預算的情況要查明其原因并提出有效的參考意見及解決措施，還必須深入各職能部門對影響財務預算完成程度的諸多因素進行歸類分析，對各職能部門生產(chǎn)經(jīng)營中的薄弱環(huán)節(jié)提出解決措施，改進工作，處理好各部門之間的關(guān)系，提高公司經(jīng)濟效益。項目實行后期，我們更需要注意的還有如何加快回款的問題，我們可以從分銷商入手，選擇比較有競爭優(yōu)勢的分銷商進行助銷活動加快項目后期的回款情況，是企業(yè)的資金順利流轉(zhuǎn)。在年度總結(jié)時，結(jié)合年度財務預算的審批情況對本年度財務預算進行綜合分析，抓住主要問題，突出重點，提出觀點，積極為公司發(fā)展建言獻策。
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們的生活水平不斷升高，對于住房的要求也在不斷提升，這使得我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)異?；鸨?，但由于多方面的因素使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的財務管理方面存在較大的風險。這些因素設(shè)計的方面較廣，接下來我們就進行探討，并提出相關(guān)建議。
一、商業(yè)地產(chǎn)公司財務風險管理特點以及存在的主要問題
（一）對財務管理的定位存在偏差
很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者和決策者沒有重視企業(yè)財務管理工作，使得企業(yè)在這方面工作做的不夠多，忽視企業(yè)的財務管理工作對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展不利，很難在市場競爭的浪潮中站穩(wěn)腳跟，甚至是被淘汰。企業(yè)財務管理對與企業(yè)的發(fā)展而言尤其重要，是不可以忽視的，首先要從上而下進行從企業(yè)的經(jīng)營者和決策者上就要提高他們的企業(yè)財務管理的重要性認識。企業(yè)的經(jīng)營者尤其需要把財務管理的任務當做企業(yè)日常經(jīng)營活動中一個重要方向來做，不能有任何的忽視，這不僅僅是簡單地進賬出賬，是更深層次的關(guān)于企業(yè)的財務狀況，企業(yè)的財務工作人員要做好財務管理工作。
（二）相應制度不健全
我國在企業(yè)財務管理制度法律法規(guī)的不規(guī)范，以及合同雙方在合作過程中存在的偏差，沒有明確各自的權(quán)利和義務，從而沒有嚴格遵守相關(guān)規(guī)則和要求，中國在這方面的制度建設(shè)還不完善，很多企業(yè)會鉆空子，就導致了很多公司在實際發(fā)展的過程中利益受損。一旦出現(xiàn)這類問題，企業(yè)財務管理中沒有說明主要的責任，就會不斷責任。任何人都對合同中的內(nèi)容不表示重視，責任不夠明確，在這種情況下，企業(yè)財務管理工作的開展就難上加難，這對于中國企業(yè)的發(fā)展而言是一個巨大的挑戰(zhàn)。參與企業(yè)財務管理的工作人員缺乏法律意識，在進行企業(yè)財務管理的時候，沒有依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)來進行工作，缺乏特有的法律保障，在遇到問題的時候無法保證自身的合法權(quán)益。這樣企業(yè)在開展財務管理的工作時，很多應在財務管理準則中指出的條款，都沒有進行明確的標注，更有一些黑心的商家，故意遺漏，與之合作的商家也沒有仔細審核合同的內(nèi)容，就這樣在不知情的情況下“不平等條約”，一旦出現(xiàn)了問題，也無法通過法律途徑來挽回，必然會造成巨大的經(jīng)濟損失，一方不履行義務，另一方想索賠又無處伸冤，這對于企業(yè)財務的管理無疑是一個巨大的災難。
（三）財務管理人員的素質(zhì)有待進一步提高
我國缺乏對企業(yè)財務管理的專業(yè)人士，在這項工作中，許多公司的專業(yè)職員，多數(shù)都是文科出身，缺乏最基礎(chǔ)的財務知識，企業(yè)財務管理分析的過程中，也缺乏相關(guān)的法律法規(guī)常識，尤其是在各種行業(yè)中各個行業(yè)也必須有自己的專業(yè)知識，在缺乏科學知識與工科素養(yǎng)的情況下，完成的工作就很難保證質(zhì)量與效率，總是會產(chǎn)生失誤的環(huán)節(jié)。當涉及到一些與法律相關(guān)的知識時，就會依據(jù)目前有的法律漏洞，使合同另一方鉆空子，損害了自身利益。財務管理的工作就很難開展下去。
二、財務風險控制模式構(gòu)建
（一）償債風險控制
這種風險主要是在公司的發(fā)展中，因為各種因素使公司不能進行各種會計還金的風險造成，這主要是由債務引起的。通過上述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，債務率高的商業(yè)房地產(chǎn)公司主要是因為債務風險高，因此如何合理安排資本結(jié)構(gòu)具有重要意義。在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，要注意選擇合理的籌資渠道。企業(yè)的負債比例是適當?shù)膬r值，沒有相應的規(guī)則。一般來說，他必須符合企業(yè)的償付能力。在企業(yè)中，企業(yè)所有者的資產(chǎn)是償還債務的主要來源，企業(yè)債務總體規(guī)模應調(diào)整為所有者權(quán)益，不得超過凈資產(chǎn)的總額。
（二）構(gòu)建全面預算管理體系
全面預算管理是集團公司對旗下的子公司進行整體規(guī)劃和布置的有效方法，一般由經(jīng)營預算、資本預算和財務預算構(gòu)成。通過預算來確定后期的工作方向和目標，通過對可支配資金的計算，完成后期的統(tǒng)籌計劃，通過財務預算來不斷加強對相關(guān)數(shù)據(jù)的描述和分析，因此全面預算是經(jīng)營預算的出發(fā)點，財務預算是最后的目標點，也是最終考核、評價過程中可以用來依據(jù)的標準。根據(jù)全面預算管理的特點，房地產(chǎn)企業(yè)子公司應根據(jù)項目公司的具體地域、經(jīng)營情況，每年定期將經(jīng)營計劃上報給集團，如有可能集團可成立專門的成本計劃審核部來做預算的后期推進和審核工作?？梢越梃b2002年3月惠普公司收購康柏公司后采取的管理方法：為了使兩個公司合并后，不至于產(chǎn)生分歧，能夠有相同的企業(yè)文化和大致框架，惠普公司為此就成立了整合辦公室（MERGEINTEGRA-TIONOFFICE），整合辦公室在惠普集團中可以跨部門進行工作，負責橫向監(jiān)督，并且將總部消息傳遞到每一個分公司，最主要的工作就是不斷跟蹤和調(diào)查每一項工作的開展情況，從而使公司后期的合并逐漸穩(wěn)定下來，惠普中國的總裁孫振耀用三個詞語對此做出了評價：框架、規(guī)范、檢查,這三個詞語，在目前的房地產(chǎn)集團公司的預算管理中也是可以運行的。全面預算管理就是整個集團公司未來發(fā)展的大框架，在框架中就可以對未來的（下年度）的重要工作指標進行規(guī)范，例如：年度土地開發(fā)面積、竣工面積、銷售回款額、合同付款額、各項稅費、利潤等指標。在完成上述工作的基礎(chǔ)之上，集團就可以對預算其中的各項指標的實際情況進行分析，定期報告，不斷發(fā)展完善和規(guī)范化建設(shè)，這樣才能保障全面預算管理的實際功能得到最大化利用。
（三）強化企業(yè)內(nèi)審制度
在財務風險管理過程中，企業(yè)內(nèi)部控制風險控制非常重要。所以要注意建立和完善這個制度。良好的內(nèi)部審計制度應獨立于企業(yè)其他部門。同時要加強內(nèi)部審計制度，發(fā)現(xiàn)和改進企業(yè)控制制度的問題。通過實施這些措施，可以及時確定問題，根據(jù)實際情況提出有效措施，并按照審計情況和高層領(lǐng)導報告的結(jié)果。
（四）盈利風險控制
由于缺乏有效銷售，為了降低公司的利潤，公司面臨一些風險，盈余風險的原因是降低成本和收入的上漲。所以我們要注意收益的風險控制。一，性科學的定價。價格變動總是影響公司的流動性和流動性效益的商品住房開發(fā)，管理人員應該是實際開發(fā)區(qū)域，綜合分析板材質(zhì)量和價格彈性以及競爭性市場定價的科學定價;二要合理推廣。為了增加銷售，商業(yè)房地產(chǎn)公司的宣傳活動，如使用廣告，宣傳，營銷人員的先驅(qū)，開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目信息不斷傳遞給消費者，使他們得到透徹的了解開發(fā)項目。
三、結(jié)束語
綜上所述，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制模式的建設(shè)，對商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展起著關(guān)鍵作用。目前，中國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)不具備財務風險管理意識，管理過程中存在諸多問題，結(jié)合現(xiàn)階段的實際情況，對債務風險控制，加強流動性，盈利能力，風險控制加強企業(yè)內(nèi)部審計制度提出戰(zhàn)略，希望提高商業(yè)房地產(chǎn)公司的財務風險管理水平。
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眾所周知，企業(yè)財務管理的目標有利潤最大化、股東權(quán)益最大化以及企業(yè)價值最大化等不同的目標，而利潤最大化是最片面，最局限的一種，這種財務管理目標直接阻礙著企業(yè)的長期可持續(xù)性發(fā)展。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)過分強調(diào)利潤最大化的財務管理目標，而忽略了股東價值以及企業(yè)整體價值最大化的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)目前存在這過多的泡沫，因此財務管理人員和企業(yè)負責人過分強調(diào)利潤最大化無疑將加劇這種房地產(chǎn)行業(yè)的這種情況加劇。因此，從利潤最大化的財務管理目標轉(zhuǎn)為股東價值最大化或者企業(yè)價值最大化才是正確的選擇。
2.資本結(jié)構(gòu)和資金控制存在問題
資本結(jié)構(gòu)的不合理和資金控制上產(chǎn)生的問題也是目前困擾許多行業(yè)和企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商由于需要大量資金進行房地產(chǎn)的建設(shè)和開發(fā)，因此往往會進行高負債經(jīng)營。然而高負債經(jīng)營往往會導致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理以及利息費用的支出過高等嚴重的問題，給企業(yè)的財務管理帶來困難。其次房地產(chǎn)企業(yè)在資金控制上面也存在著問題。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資和開發(fā)項目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。
3.稅收籌劃和利潤分配的問題
稅收籌劃和利潤分配也是目前企業(yè)在財務管理上應當引起重視的方面，但是很多企業(yè)并沒有采取有效的措施進行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業(yè)凈利潤、改善企業(yè)經(jīng)營者與出資者之間的關(guān)系。如前所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)應當改掉片面追求利潤最大化的“陋習”，而應當加強對股東利益的關(guān)注，并且實現(xiàn)更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地增值稅、消費稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。
4.缺乏事前財務預算控制和事后財務評價
全面預算管理系統(tǒng)下的企業(yè)財務管理系統(tǒng)要求企業(yè)必須做好事前財務預算和事后財務評價的工作。但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算系統(tǒng)和標準成本體系并沒有得到有效的實施，這導致房地產(chǎn)企業(yè)成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導致最終的凈利潤數(shù)據(jù)并不樂觀。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套有效的事前財務預算體系和時候財務評價體系也是非常必要的。
二、正確定位財務管理的核心作用，體現(xiàn)財務管理的價值
1.提高財務管理人員素質(zhì)，加強財務管理人才隊伍建設(shè)
提高財務管理人員素質(zhì)包括加強財務管理人員的崗前培訓以及財務管理人員的平時繼續(xù)教育。房地產(chǎn)企業(yè)必須從源頭做起，應當盡量招聘一些高素質(zhì)的財務管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務管理工作以及擁有多項財務管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應當注意財務管理人員技能的提升，加強對財務管理人員的繼續(xù)教育培訓，加強對最新財務管理政策法規(guī)的學習，做到與時俱進，并讓員工意識到學無止境，只有加強自身財務管理能力的提升才能不被淘汰。
2.健全內(nèi)部控制建設(shè)，強化外部審計
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強和健全內(nèi)部控制建設(shè)，根據(jù)企業(yè)內(nèi)控準則COSOII或者國際最新規(guī)定，完善內(nèi)部控制五要素（或者八要素），建立全面的內(nèi)部控制評價體系。并且在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立和健全企業(yè)的內(nèi)審機構(gòu)，培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設(shè)的企業(yè)內(nèi)部控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應當聘請知名的會計師事務所來強化企業(yè)的外部審計。房地產(chǎn)企業(yè)不能為了自身利益而與會計師事務所私下溝通，制造虛假的財務報表或者虛假的審計報告、驗資報告等。所聘請的會計師事務所也應當站在中立的立場上，客觀地對房地產(chǎn)公司的財務進行評價，出具公正的財務審計報告，以保證企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
3.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，加強資金控制
在房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)中加強資金控制和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)往往是高負債經(jīng)營，因此，應當減少房地產(chǎn)企業(yè)對金融機構(gòu)和大量資金的依賴，從財務管理的角度將房地產(chǎn)企業(yè)從以資金和勞務堆積而成的粗放模式轉(zhuǎn)為技術(shù)集中型。另外，促使房地產(chǎn)企業(yè)上市也是調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業(yè)對于金融機構(gòu)借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強資金控制主要包括減少房地產(chǎn)企業(yè)胡亂投資的行為以及加強營運資金的管理。由于籌資、投資和經(jīng)營是企業(yè)財務管理必不可少的三個重要內(nèi)容，因此加強這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產(chǎn)經(jīng)營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務費用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制。
4.強調(diào)成本控制和存貨管理
房地產(chǎn)企業(yè)的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強調(diào)房產(chǎn)公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環(huán)節(jié)。此外，在企業(yè)中杜絕浪費可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強存貨管理意味著房地產(chǎn)工資應當加強營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉(zhuǎn)的速率。
5.建立健全事前預算控制和事后財務評價體系
建立健全財務事前預算控制和事后財務評級體系包括建立和完善一套標準成本核算系統(tǒng)，以及做好單位成本的核算和控制，計算實際成本和標準成本的差額以分析原因等等。在房地產(chǎn)企業(yè)建立好事前預算控制，包括制定房地產(chǎn)開發(fā)的每一項標準成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標準成本與實際成本之間的差異進行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發(fā)生實際成本遠遠超過預算成本的情況，讓企業(yè)的成本處于可控的范圍之內(nèi)。
1、初步建立了經(jīng)營計劃與財務預算密切結(jié)合的全面預算管理體系。
過去很長一段時間，我們不清楚經(jīng)營計劃和財務預算的辨證關(guān)系，不是把計劃當作預算，就是把預算當作計劃，有時還出現(xiàn)計劃與預算相互矛盾、兩張皮的現(xiàn)象。在出臺XX年編制辦法時，我們反復強調(diào)要弄清楚經(jīng)營計劃和財務預算之間的區(qū)別與聯(lián)系，要明白經(jīng)營計劃是對來年各項經(jīng)營管理工作的事先安排，而預算是完成各項經(jīng)營計劃工作需要消耗的各種資源和取得的各項經(jīng)營成果的貨幣表現(xiàn)，只有先制訂周詳?shù)慕?jīng)營計劃，才能編制科學的財務預算。正是基于這種認識，我們把全面預算管理工作分解為經(jīng)營計劃和財務預算兩個有機的組成部分，以年度經(jīng)營計劃和財務預算控制書的形式下達各單位，作為各成員企業(yè)年度經(jīng)營工作的行動指南和奮斗目標。
2、提出了“以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以市場預測為導向，積極發(fā)展，留有余地”的預算編制原則。
公司的發(fā)展離不開現(xiàn)有的基礎(chǔ)和條件，搜集和整理公司經(jīng)營的歷史數(shù)據(jù)，從中找出各主要經(jīng)營指標的發(fā)展趨勢是我們制訂年度預算的基礎(chǔ)；與此同時，還要搜集利用市場信息對相關(guān)指標進行預測，作為制訂年度預算的重要參考；在此基礎(chǔ)上，持續(xù)發(fā)展、不斷向上也是我們制訂預算的一個基本要求，反映在預算指標上，就是銷售收入、經(jīng)營利潤和人均勞動生產(chǎn)率指標要不斷增長，不能下降；但是增長也有一定的幅度，不能盲目制訂高不可攀的經(jīng)營指標。XX年，集團公司按照上述原則審批下達了大多數(shù)成員企業(yè)的年度預算指標，從上半年的執(zhí)行情況來看，既是實事求是的，也是先進合理的。
3、重新修訂了以預算指標完成情況為基礎(chǔ)的工效掛鉤考核辦法。
由于原工效掛鉤考核辦法以銷售收入作為計提各單位工資的基礎(chǔ)，當銷售收入增加、毛利和利潤下降時，計提的工資反而增加，不利于保護公司和股東利益。因此XX年集團公司對原工效掛鉤考核辦法作了全面修訂，將計提工資的基礎(chǔ)由銷售收入改為邊際貢獻額，促使各單位從關(guān)心自身利益出發(fā)千方百計降低直接經(jīng)營成本，增加經(jīng)營毛利和利潤。同時為了加強經(jīng)營管理工作，增加了綜合管理考核內(nèi)容，用綜合管理系數(shù)調(diào)整各單位的應發(fā)工資總額，使工效掛鉤考核辦法更趨于完善。
4、預算分析工作制度化，深圳國禎環(huán)保公司預算分析深入、細致，很有指導意義。
為了監(jiān)督檢查經(jīng)營計劃和財務預算的執(zhí)行情況，今年上半年集團公司和各成員企業(yè)都不同程度地開展了月度、季度分析工作，在總結(jié)成績和經(jīng)驗的同時，分析存在問題，研究解決辦法，取得了一定成效。特別是深圳國禎環(huán)保公司，在環(huán)保公司總部的指導下創(chuàng)立了一套詳細的經(jīng)營計劃和財務預算分析模式，每個月都對所屬各運營廠和深圳國禎總部的生產(chǎn)量、銷售收入、市場拓展、經(jīng)營成本、經(jīng)營利潤、人員變動、制度建設(shè)、固定資產(chǎn)更新改造和投融資活動等工作情況進行詳細地總結(jié)和分析，發(fā)現(xiàn)問題及時提出整改措施并限期改正，很好地促進了公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動，提高了經(jīng)營管理水平，保證了生產(chǎn)經(jīng)營計劃和財務預算的順利完成。
5、不少成員企業(yè)開始重視市場開發(fā)工作，阜陽能源公司大膽創(chuàng)新，市場開發(fā)工作取得突破性進展；房地產(chǎn)公司可供銷售的住房銷售率一直維持在90％以上。
市場營銷工作是企業(yè)一切工作的核心和龍頭，決定著企業(yè)的生存和發(fā)展。今年上半年，大多數(shù)成員企業(yè)開始重視市場營銷工作，銷售形勢有了可喜的變化。表現(xiàn)較好的有阜陽能源公司和房地產(chǎn)公司。天然氣公司從阜陽能源公司分離出去后，阜陽能源公司就剩下一個加油站和液化氣經(jīng)營兩項業(yè)務，按照以往的經(jīng)營實際，年銷售收入達到6000萬元已經(jīng)很不錯了。但能源公司不滿足現(xiàn)狀，在液化氣業(yè)務的外購外銷上大做文章，想方設(shè)法把液化氣批發(fā)業(yè)務做到了六安、淮南、淮北及河南的周口、商丘等地，在經(jīng)營方法和經(jīng)營業(yè)績上都有了明顯突破，提前4－5個月完成年度經(jīng)營計劃和預算目標已成定局。房地產(chǎn)公司一直把為客戶創(chuàng)造價值當作自己的行動指南，在項目規(guī)劃、設(shè)計、建造、銷售以及售后服務等各個環(huán)節(jié)都注意為用戶所想，滿足用戶的需求，突出了“藍色雅典”小區(qū)的自然、園林、舒適、安全、方便、現(xiàn)代等特色，成為阜陽市首屈一指、家喻戶曉的高尚住宅小區(qū)。特別是及時成立的售后服務中心，為用戶解決了很多本應該由物業(yè)管理公司解決的問題，在用戶中形成了一傳十、十傳百的良好口碑，為“藍色雅典”項目創(chuàng)造并保持了90％以上銷售率的銷售奇跡。
6、集團公司工程預算管理工作成效顯著。
近年來，集團公司在房地產(chǎn)公司和天然氣公司工程建設(shè)上推行工程預算管理工作，取得了成功的經(jīng)驗，保證了工程建設(shè)質(zhì)量和工期，降低了工程建設(shè)成本。其基本做法是：“優(yōu)化設(shè)計、科學預算、依制招標、規(guī)范簽證、嚴格驗收、三級決算”。 【1】
以下內(nèi)容與本文上半年計劃和預算管理工作總結(jié)相關(guān)，可查閱參考：
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二、計劃和預算管理中存在的主要問題
1、全面預算管理制度不健全，缺乏經(jīng)營計劃和財務預算編制細則。
全面預算管理制度是一個有機的體系，至少應包括全面預算管理綱要、經(jīng)營計劃編制細則、財務預算編制細則、計劃和預算分析指南、計劃和預算獎懲制度等內(nèi)容。我們由于缺乏經(jīng)驗，學習得也不夠，集團公司至今尚未建立全面預算管理綱要，對于經(jīng)營計劃和財務預算的編制、檢查分析、考核兌現(xiàn)等還沒有明確具體的要求；去年底出臺的“XX年經(jīng)營計劃和財務預算控制書編制辦法”還有很多不完善的地方，如對經(jīng)營計劃的編制要求不夠具體、全面，預算表格也有不適應管理要求的地方，缺乏切合實際的經(jīng)營計劃和財務預算編制細則等。
2、對全面預算管理仍然存在著認識不夠、執(zhí)行不力的現(xiàn)象。
雖然我們一再強調(diào)全面預算管理在加強企業(yè)管理、提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益中的基礎(chǔ)作用，但仍有少部分成員企業(yè)對全面預算管理的重要性認識不夠、對集團公司關(guān)于全面預算管理的要求執(zhí)行不力。主要表現(xiàn)在如下方面：（1）少部分成員企業(yè)總經(jīng)理不關(guān)心預算管理工作；（2）計劃和預算的編制、執(zhí)行、檢查分析仍然局限在公司財務部等個別部門；（3）在編制階段仍然存在著用計劃代替預算、或用預算代替計劃的現(xiàn)象；（4）有的不按集團公司的統(tǒng)一要求編制計劃和預算，不注意歷史資料的搜集、整理，對市場信息把握不夠，缺乏市場趨勢分析，造成預算執(zhí)行中實際與預算嚴重背離，預算差異巨大；（5）部分成員企業(yè)不重視預算指標的分解，不是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律分解制訂月度、季度計劃指標，而是把年度指標簡單除以12作為月度計劃指標，使指標反映的經(jīng)濟活動失去了客觀性；（6）少數(shù)成員企業(yè)預算口徑與財務口徑不一致，形成財務指標與預算指標相脫節(jié)的不正?，F(xiàn)象，預算考核失去基準；（7）部分成員企業(yè)不能按時上報經(jīng)營月報，或上報的數(shù)據(jù)不準確。
3、計劃的引導作用和預算的促進作用沒有很好發(fā)揮。
年度經(jīng)營計劃是我們各項工作的行動指南。但有些成員企業(yè)年度經(jīng)營計劃批準之后便束之高閣，忽視計劃的存在，不按計劃安排工作，對計劃執(zhí)行情況不檢查、不分析。有的只看到了預算的控制作用，沒看到預算還有促進工作的一面，如片面強調(diào)節(jié)約支出，而對預算安排的市場推廣費、產(chǎn)品促銷費、研究開發(fā)費也嚴格控制，該花的不花，看似節(jié)約了開支，實質(zhì)上卻限制了市場營銷和技術(shù)創(chuàng)新工作，不利于企業(yè)的發(fā)展。
4、預算分析和計劃相脫節(jié)，缺乏符合實際、行之有效的分析模式。
今年以來，雖然集團公司和各成員企業(yè)都不同程度地開展了計劃和預算分析工作，但分析的深度和廣度不夠，一般僅停留在預算數(shù)字的分析上，缺少對年度經(jīng)營計劃的檢查、分析，在分析活動中，普遍存在著計劃與預算相脫節(jié)的現(xiàn)象；集團公司和多數(shù)成員企業(yè)都缺乏符合實際、行之有效的分析模式，不利于各單位及時、全面地編寫分析報告，開展分析工作。
5、預算獎懲制度不健全，考核的敏感度不強。
部分成員企業(yè)缺乏明確的預算獎懲制度，計劃、預算執(zhí)行的好壞與員工的薪酬待遇沒有聯(lián)系，造成相當一部分人員對公司計劃和預算漠不關(guān)心；預算考核和獎懲的及時性不夠，上半年幾乎沒有開展考核和獎懲兌現(xiàn)工作，預算完成情況的好壞對員工待遇影響的敏感度不強，員工既不能及時享受到企業(yè)經(jīng)營好時的喜悅，也不能及時感受到企業(yè)經(jīng)營差時的切膚之疼，沒有把企業(yè)利益與員工利益緊緊地聯(lián)系在一起。
6、集團公司工程預算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)。
由于各種原因，集團公司工程預算管理工作未能覆蓋所有成員企業(yè)，集團公司在工程項目管理上的職能作用未能充分發(fā)揮。
三、改進計劃和預算管理工作的措施
1、集團公司經(jīng)營管理部要充實人員，提高素質(zhì)，在學習理論、總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上盡快制訂集團公司全面預算管理綱要、經(jīng)營計劃編制細則、財務預算編制細則、計劃和預算分析工作指南等制度，完善全面預算管理制度體系，為科學編制XX年年及以后年度經(jīng)營計劃和財務預算控制書、改進計劃和預算管理工作做好制度準備。
2、提高認識，加強執(zhí)行力度。為此要做好如下工作：（1）再次重申各成員企業(yè)總經(jīng)理一定要在思想上、行動上充分重視計劃和預算管理工作，要親自領(lǐng)導編制、執(zhí)行、分析檢查、考核獎懲等計劃和預算管理工作的全過程；（2）集團公司和各成員企業(yè)要組織開展全面預算管理知識和管理制度的學習培訓工作，提高大家的理論水平和工作能力；（3）要注意搜集整理歷史資料和市場信息，建立歷史資料數(shù)據(jù)庫和市場信息數(shù)據(jù)庫，為制訂計劃和預算打好基礎(chǔ)；（4）要發(fā)動全體員工參與到計劃和預算管理中來，預算的分解要與
1、房地產(chǎn)企業(yè)財務集中管控概述
1.1財務集中管控體系的內(nèi)涵
地產(chǎn)企業(yè)的財務集中管控體系就是以網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)為平臺，通過嚴格的規(guī)范化財務操作流程對財務工作進行梳理，將整個地產(chǎn)企業(yè)從總部到子公司所有的財務信息分條目錄入、分析，然后對這些財務數(shù)據(jù)進行自動化的上傳和處理，得出地產(chǎn)企業(yè)的總體財務狀況分析報告。只在方便高層管理者了解各子公司財務狀況以及企業(yè)整體資金鏈狀況，為企業(yè)今后的進一步發(fā)展提供相關(guān)的數(shù)據(jù)分析與支持。
當前我國大部分全國化的房地產(chǎn)財務集中管控體系是建立在電子信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)上的，同時又整合了國際先進的財務管理方法、理念、以及管理制度，不斷對財務操作流程進行中國化的創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作變的更加科學、規(guī)范合理。從而可以更好的參與國內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)的競爭。
1.2地產(chǎn)企業(yè)財務集中管控的優(yōu)勢
1.2.1 財務核算標準統(tǒng)一
通過財務集中管控體系，可以把地產(chǎn)企業(yè)布局在全省、甚至全國的子公司的財務核算標準統(tǒng)一起來，以相同的核算單位、報表格式對財務管理進行梳理。同時以計劃的財務匯報時間對財務工作進行提交與匯報。方便企業(yè)高層和財務監(jiān)督人員對財務狀況的調(diào)查與了解。
1.2.2 提高財務監(jiān)督效率
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的地域性差別，大部分企業(yè)對于子公司的財務核算是允許獨立核算的。建立財務集中管控體系，不是要剝奪子公司財務核算的權(quán)力，而是為了更好的對子公司內(nèi)部的財務狀況進行監(jiān)督，推動銷售業(yè)績、員工績效、戰(zhàn)略規(guī)劃的科學制定與有效執(zhí)行。
1.2.3 提升企業(yè)的控制力度
總部通過對子公司的財務集中管控，完成一系列的財務工作，包括：財務監(jiān)督、資金監(jiān)控、風險控制和彌補漏洞等，加強了對子公司的控制力度，避免了大型房地產(chǎn)企業(yè)“集而不團”、“各自為戰(zhàn)”的狀況。一方面提高總部對各種發(fā)展戰(zhàn)略的指定的科學性，另一方面加強了對子公司約束和控制的力度，不至于脫離企業(yè)既定的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。
1.3房地產(chǎn)企業(yè)財務集中管控體系運行中的問題
雖然財務集中管控體系在某種程度上促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是我們也要看到，企業(yè)在具體運轉(zhuǎn)過程中，集中管控效果還存在一定的不足。
1.3.1 阻礙了下屬公司的自主性
房地產(chǎn)企業(yè)的財務集中管控需要各地子公司將利潤與收入上繳總部，在進行統(tǒng)一的分配。由于當前我國的金融業(yè)還未達到發(fā)達國家的水平，資金流動較慢，使得下屬公司在面臨發(fā)展機遇或發(fā)現(xiàn)市場先機時，財政能力存在制約性。這固然會保證子公司按照企業(yè)整體的發(fā)展規(guī)劃發(fā)展，但是這也是妨礙子公司自主性發(fā)展的一種提體現(xiàn)。
1.3.2 總部管理效率較慢
財務集中管控需要將財務工作通過網(wǎng)絡(luò)匯總至總部，然后再進行數(shù)據(jù)處理和分析。當前我公司總部財務人員較少，工作量太大，造成財務人員力不從心的工作現(xiàn)狀。以至于不少財務報告處理效率較低。
1.3.3 管控系統(tǒng)功能不完全
財務集中管控對總部的計算機硬件要求較高。但是當前我公司對這方面還有待提高。一方面，處理器功率較小，造成計算機“機堵”問題；另一方面，財務處理軟件系統(tǒng)功能尚未開發(fā)完善，有些功能沒有寫入，還需要人工進行處理，降低了數(shù)據(jù)處理速度。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務集中管控體系的建設(shè)方向
2.1完善的財務信息處理平臺
當前房地產(chǎn)公司最重要的是建立一套完整的完善財務信息處理平臺系統(tǒng)。運用分布式賬套財務管理方式處理財務問題，由于地方子公司獨立核算，是的財務管理的信息編碼和名稱缺乏統(tǒng)一的使用標準。而且各地方子公司財務人員的不規(guī)范操作使得財務信息報表中難度和口徑出現(xiàn)很大缺口，公司日常管理的財務內(nèi)容通過手工記錄、對賬、往來、核銷，不僅耗時耗力，還影響了報銷管理速度。
為了保證企業(yè)基本的織架構(gòu)，必須將財務資料、政策機制、管理標準等具體內(nèi)容進行量化管理，為整個企業(yè)財務管理部門提供基礎(chǔ)標準保障，使得房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)做到財務管理的制度化與自主性的有機統(tǒng)一。
2.2 嚴格的財務核算制度
財務核算制度也是房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財務集中管控體系的重要方向之一。比如：建立一個有利于公司集中管控的統(tǒng)一核算制度。財務人員在日常工作中可以使用系統(tǒng)的總賬處理功能，集成固定資產(chǎn)管理。從固定資產(chǎn)的投資、折舊、流通以及報廢統(tǒng)一生成自動的電子憑據(jù)；也可以利用總賬系統(tǒng)集成處理往來款，比如：格局賬單時間生成賬單的處理方案，借以完成付款單據(jù)的自動對接與核銷。
完成這一制度后，基本實現(xiàn)了企業(yè)財務集中管控中的流通管控功能，可以及時對下屬子公司每天的財務報表進行監(jiān)控和管理，定期對子公司的預算、決算進行檢查。為資金下一步的流通方向進行效果對比分析，促進企業(yè)投資的科學性。
2.3高效率的資金運轉(zhuǎn)處理中心
隨著房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)模的進一步擴大，建立高速的資金流通、結(jié)算處理中心是加強財務集中管控系統(tǒng)的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度不一，因為樓盤和項目的性質(zhì)、地理子公司財務體系的戰(zhàn)略性調(diào)整，加強對其財務狀況和資金流量的監(jiān)管。當前，地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務管理團隊兩種模式：一種是總部直接派遣財務人員入駐；另一種是實行財務管理的集中核算。財務人員委派方式是指總部通過向子公司派遣財務人員，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行財務工作的管理，與總部財務進行對接。這種財務人員可以通過校招和社會招聘選拔，屬于借調(diào)性質(zhì)，占用總部編制，向總部財務領(lǐng)導負責。另一種是實行集中地財務集中核算，子公司設(shè)立財務報賬人員，只有使用權(quán)限，沒有批復和決定權(quán)限。限定范圍外的資金流動項目需要獲得總部財務部的單子簽章方可進行；總部設(shè)立專門的核算處理中心，負責領(lǐng)導、規(guī)劃、處理一切財務實務。
3.2 統(tǒng)一進行預算管理
子公司預算的制定要符合企業(yè)長遠的戰(zhàn)略布局和近期的資金流動現(xiàn)狀。在當前經(jīng)濟環(huán)境下，堅持以風控為先，收支平衡，合理發(fā)展的原則。同時，結(jié)合子公司所在城市的發(fā)展情況以及房地產(chǎn)發(fā)展宏觀和微觀信息，完成整體性的財務預算管理。實現(xiàn)業(yè)績、績效、預算相結(jié)合的財務控制體系，合理的運作資金的流向，優(yōu)化企業(yè)資源配置，推動企業(yè)整體的預算管理。
為保證統(tǒng)一預算管理的執(zhí)行程度，財務部應結(jié)合公司上年度資金流動方向，創(chuàng)建預算執(zhí)行分析反饋系統(tǒng)。在實際工作中，加強與子公司的財務信息交流，市場現(xiàn)狀交流，及時提醒風險狀況，強化預算編制的科學性，統(tǒng)籌風控與發(fā)展的統(tǒng)一。在具體工作制度上，總部可以召開半年、年度預算分析會，各子公司結(jié)合上季度、年度的財務報告進行預算分析，通過后再進行預算處理。
3.3 加強財務監(jiān)督體系建立
對于財務集中管控體系建設(shè)，必須構(gòu)建符合國家法律法規(guī)的財務管理制度。提高業(yè)務流程的規(guī)范化程度以及內(nèi)部財務監(jiān)督機制。良好的內(nèi)部監(jiān)督機制是完善財務集中管控體系的基礎(chǔ)和保障。
房地產(chǎn)企業(yè)下屬項目眾多，財務需要處理的事項較分散，使得財務監(jiān)督的難度和工作量都較為龐大。對此，企業(yè)要將財務監(jiān)督的主次、輕重進行劃分。實行重點監(jiān)督，定期檢查的監(jiān)督管理辦法。財務集中管控重點內(nèi)容可以設(shè)為：會計的核算、財務報表審核、資金流動審核等關(guān)鍵財務審核工作。
3.4 加強硬件以及團隊建設(shè)
我國的房地產(chǎn)市場起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴大的趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務危機的可能性更加大。加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1 我國房地產(chǎn)財務風險研究現(xiàn)狀
我國對于房地產(chǎn)財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設(shè)，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務風險的研究。一些專家、學者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務風險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項目財務風險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實際的、系統(tǒng)化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業(yè)界亟需解決的重要課題。
2 企業(yè)財務風險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式
2.1 財務風險內(nèi)涵
財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結(jié)果與預期財務結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業(yè)財務風險表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務為主?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險主要由以下六個方面構(gòu)成：
2.2.1 稅率變動風險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導致企業(yè)成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制的重點在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經(jīng)濟周期影響的風險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟有著相當密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進作用；相反在經(jīng)濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。
2.2.4 融資風險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。
2.2.5 資產(chǎn)負債率超標 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。
2.2.6 預期投資回報風險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實現(xiàn)的。由于存在種種不能預期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。
3 企業(yè)財務風險的原因
3.1 企業(yè)管理者的風險意識淡薄
財務風險存在于財務活動的始終，是企業(yè)管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務當中，正是由于相關(guān)人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產(chǎn)生。
3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理
在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務負擔；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運行的關(guān)鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務風險。
3.3 企業(yè)內(nèi)部財務關(guān)系的復雜性
我國企業(yè)財務關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業(yè)財務風險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施
4.1 提高管理層及財務人員的財務水平
隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業(yè)有必要進行財務方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務機制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓，從而提高自身素質(zhì)，進而提高自身財務管理水平。
4.2 實現(xiàn)財務管理預算化
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項目的成敗與經(jīng)濟效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預算，企業(yè)財務部門應依據(jù)企業(yè)運營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構(gòu)建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執(zhí)行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟行為，從而發(fā)揮預算監(jiān)督的財務預警功用。
4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.4 完善內(nèi)部審計
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務、評價職能。
4.5 收益分配風險的防范
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.001
[中圖分類號]F239.45 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02
隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)也在崛起。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金和技術(shù)的需求強烈、受國家政策影響較大、項目周期長，為了實現(xiàn)高額利潤，管理者往往對房屋的開發(fā)和銷售過分關(guān)注，而忽視了內(nèi)部控制的建立和完善。但房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，對控制企業(yè)的經(jīng)營風險、財務風險和提高企業(yè)的管理效率至關(guān)重要。
1 S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀
作為一家由鋼鐵材料公司實行多元化發(fā)展而成立的房地產(chǎn)公司，在組織機構(gòu)（如圖1所示）的設(shè)置上，沒有經(jīng)過系統(tǒng)的規(guī)劃，機構(gòu)設(shè)置不科學，沒有結(jié)合公司的實際情況，只憑借管理層的主觀意識，在借鑒其他公司機構(gòu)設(shè)置方案的基礎(chǔ)上，設(shè)置本公司的相關(guān)機構(gòu)。在組織機構(gòu)崗位的職責劃分上，由于上級管理者通過口頭介紹或任務分配對工作職責和業(yè)務流程具有決定權(quán)，難免會出現(xiàn)職責交叉或工作疏漏。在公司的治理結(jié)構(gòu)上，公司的三個自然人股東（總經(jīng)理、副總經(jīng)理、售樓處主管）中的一個股東――總經(jīng)理，其掌握實際控制權(quán)，本應由公司股東會進行表決的重大事項均由總經(jīng)理決定，股東會名存實亡。在公司的內(nèi)部監(jiān)督上，該公司沒有設(shè)置專門的內(nèi)部審計機構(gòu)或由內(nèi)部審計人員履行監(jiān)督檢查職能，無法做到事前防御、事中控制，盡管總經(jīng)理不定期安排人員進行工作檢查，但沒有嚴格的流程規(guī)定，很容易出現(xiàn)疏漏。在人力資源政策上，該公司由董事長兼任總經(jīng)理，副總經(jīng)理兼任項目部經(jīng)理，項目部副經(jīng)理由總經(jīng)理外甥擔任，售樓處經(jīng)理由總經(jīng)理兒子擔任，財務部主管由總經(jīng)理親戚擔任，出納由總經(jīng)理外甥女擔任，綜合部經(jīng)理由當?shù)卣衅傅耐诵菰诩业墓毴藛T擔任，如表1所示。由此可見，該公司沒有建立規(guī)范的人力資源管理制度，未設(shè)立聘用標準，人員招聘未經(jīng)過嚴格的招聘程序，公司呈現(xiàn)出典型的家族式管理；公司在職工薪酬的考核標準和辭退福利方面亦沒有明確的標準。
2 S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制存在的問題
2.1 內(nèi)部環(huán)境不完善
該公司的內(nèi)部環(huán)境主要存在三個問題。第一，治理結(jié)構(gòu)存在缺陷，大股東過于集權(quán)。公司的股東會形同虛設(shè)，也沒有設(shè)立監(jiān)事會，實際控制人，即總經(jīng)理集表決權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)于一身，導致公司的經(jīng)營管理和發(fā)展規(guī)劃缺乏探討和決策機制，工作執(zhí)行程序由于監(jiān)督檢查不到位，容易出現(xiàn)紕漏，大大增加了公司的經(jīng)營風險。第二，組織機構(gòu)設(shè)置不科學，項目部權(quán)力過大。該公司借鑒其他公司的組織機構(gòu)設(shè)置方式，在總經(jīng)理辦公室下設(shè)有綜合部、項目部、售樓部、財務部四個平行機構(gòu)。由于公司副總經(jīng)理是專門高薪聘請的具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的管理人員，而總經(jīng)理對房地產(chǎn)的運作流程并不熟悉，因此副總經(jīng)理擁有很大的決策權(quán)，其管理的項目部很少受到制s，過大的權(quán)力導致風險加大，容易滋生貪污事件。另外，崗位職責的上傳下達，由于制度不規(guī)范導致工作交叉，降低了工作效率，導致資源浪費。第三，人力資源錄用考核缺乏標準，“內(nèi)部人”過多。公司經(jīng)營管理的主體是人，人力資源的管理對公司的經(jīng)營管理、工作質(zhì)量和效率、顧客維護、聲譽維持等都至關(guān)重要。一方面，員工的聘用未經(jīng)過嚴格的招聘程序，總經(jīng)理的親屬占據(jù)要職，呈現(xiàn)家族式管理，其他員工的招聘也只是通過小型人才市場或門戶網(wǎng)站，人員素質(zhì)不高，工作效率低下。另一方面，員工薪酬的發(fā)放沒有明確的考核標準，總經(jīng)理私下給親屬發(fā)放年終獎，造成員工忠誠度下降、積極性降低。
2.2 風險防范體系缺失
在風險識別、風險評估和風險應對上，S公司對房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險認知不足，沒有建立完善的風險防范體系，無法較為準確地進行風險識別和分析，S公司管理層習慣于憑借主觀經(jīng)驗進行決策制定，在風險發(fā)生后不能及時實行補救措施，造成矛盾突出、損失放大，影響了公司的聲譽和項目的運作進度。
2.3 控制活動不健全
內(nèi)部控制活動一般包括不相容職務分離控制、授權(quán)審批控制、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制、預算控制、績效考評控制等，該公司的控制活動主要存在以下三個問題。第一，不相容職務未分離，人員職責交叉過多。在職務設(shè)置方面，以公司財務部為例，公司的出納人員在負責管理銀行存款結(jié)算的同時，又負責銀行賬和公司賬的核對工作。由于公司規(guī)模較小，各個部門之間員工經(jīng)常兼任不同部門的職責，導致人員職責交叉過多。第二，付款審批與授權(quán)不明，項目部經(jīng)理高度集權(quán)。S房地產(chǎn)公司除了對費用報銷的審批程序、權(quán)限、管理層人員與員工在處理經(jīng)濟業(yè)務過程中的審批權(quán)限做出了相關(guān)規(guī)定外，沒有建立其他的授權(quán)審批制度。由于項目部經(jīng)理由副總經(jīng)理兼任，總經(jīng)理對房地產(chǎn)方面的專業(yè)能力不足，導致業(yè)務執(zhí)行得不到有效監(jiān)督。第三，新公司舊習慣，“白條抵庫”現(xiàn)象嚴重。由于部分員工是從原材料公司抽調(diào)過去的，原材料公司的“白條抵庫”現(xiàn)象在S房地產(chǎn)公司也開始出現(xiàn)，未對財務活動進行有效控制，增加了公司的運作風險。
2.4 信息與溝通環(huán)節(jié)薄弱
及時進行信息溝通有助于快速識別風險點并采取有效措施，對提高工作效率、完善公司決策、改善公司制度具有重要意義。S公司沒有建立暢通的信息收集與溝通渠道，難以接觸到內(nèi)外部良好的經(jīng)營管理意見和建議，也由于上下級溝通不暢導致責任劃分不清。該公司也會因為溝通不及時影響項目進度，即使組織會議進行了溝通，但很多意見只是懸而未決，形式化嚴重。
2.5 內(nèi)部監(jiān)督缺位
該公司未建立規(guī)范的監(jiān)督制度，缺乏監(jiān)督機制，未設(shè)立專門的內(nèi)部審計機構(gòu)或?qū)徲嬋藛T，財務部主任履行審計職責，兩個職責不相容崗位由同一人擔任難以發(fā)揮監(jiān)督職能，不能做到事前預防、事中控制，導致工作效率和效果降低，員工工作懶散、工作態(tài)度不端正。
3 S房地產(chǎn)公司存在問題的原因
3.1 管理層對內(nèi)部控制重視不足，重經(jīng)營、輕管理
由于絕大多數(shù)中小企業(yè)沒有內(nèi)部控制的概念，認為內(nèi)部控制就是條條框框的規(guī)章制度，對實現(xiàn)經(jīng)營目標沒有任何幫助，所以其只是單純追求利潤最大化，將內(nèi)部控制的建立停留在表面工作上。實際上，沒有嚴格的內(nèi)部控制制度，公司在經(jīng)營管理上的諸多問題，不能被及時發(fā)現(xiàn)并加以糾正，長此以往，只會使經(jīng)營陷入混亂，甚至導致破產(chǎn)。
3.2 公司經(jīng)營規(guī)模較小，受管理成本約束
受公司經(jīng)營規(guī)模的限制和管理成本的約束，公司在機構(gòu)的設(shè)置和人員的安排上難以做到一應俱全，“麻雀雖小，五臟俱全”的安排對起步不久的小公司來說，成本太高，又不能發(fā)揮其應有的職能。因此，員工職責交叉的現(xiàn)象比較普遍，出現(xiàn)問題很難找到相關(guān)責任人，在職責設(shè)置上也無法做到相互牽制。
3.3 家族式管理模式，運行效率低
該公司的財務部主管、項目部副經(jīng)理、售樓部經(jīng)理都是總經(jīng)理的親屬，是一家典型的家族企業(yè)，這種企業(yè)的通病是對外人疑心重，只相信自己人。這種管理模式導致資源配置達不到最優(yōu)，檢查監(jiān)督成本較低，企業(yè)自身問題難以被發(fā)現(xiàn)，容易出現(xiàn)決策失誤。
3.4 員工業(yè)務素質(zhì)低，內(nèi)控參與意識不強
該公司員工主要來源于總經(jīng)理親屬、原公司調(diào)用和當?shù)卣衅福捎赟公司的人員聘用未經(jīng)過專業(yè)化途徑、正規(guī)化程序和嚴格化考核，員工素質(zhì)普遍不高，沒有內(nèi)控參與的意識。加之公司未組織專業(yè)培訓，員工難以把握對自身工作的要求和對公司運營的職責。
4 S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制問題的解決方案
4.1 完善內(nèi)部控制環(huán)境
首先，其應加強管理層對內(nèi)部控制的重視。管理層對內(nèi)部控制的重視程度決定了整個公司對內(nèi)部控制的態(tài)度。管理人員應轉(zhuǎn)變內(nèi)部控制與經(jīng)營目標不相關(guān)的態(tài)度，認識到內(nèi)部控制的重要性，帶頭建立并執(zhí)行內(nèi)部控制制度，營造高水平的內(nèi)部控制環(huán)境。對于員工，應聘請內(nèi)部控制專家或?qū)W者對其進行培訓，加深其對內(nèi)部控制的認識，了解內(nèi)部控制的概念、內(nèi)涵、作用和目標，從而積極參與內(nèi)部控制的建設(shè)和完善。
其次，其應完善公司的治理結(jié)構(gòu)。公司應充分發(fā)揮股東會在經(jīng)營方針、投資計劃、財務預算、利潤分配等重大事項的表決作用，依法行使企業(yè)的經(jīng)營決策權(quán)，同時改變股東會與經(jīng)理層高度重合的狀況。
最后，其應建立科學的人力資源管理體系。S公司應設(shè)置全面的人力資源考核和發(fā)展標準，并設(shè)立專門的人力資源機構(gòu)或?qū)ｉT的人力資源負責人，一方面按照完整的程序負責人員招聘，另一方面定期組織員工有針對性地進行培訓，提升員工的工作素質(zhì)，增強其對企業(yè)的責任感和認同感。
4.2 建立風險評估體系
只有建立了風險評估體系，才能對潛在的風險進行識別、分析和應對。對風險進行評估，不僅僅是對公司內(nèi)部管理的缺陷進行重點關(guān)注，還要對房地產(chǎn)領(lǐng)域可能存在的風險制定應對措施，降低公司的經(jīng)營風險，避免過大的損失。
4.3 設(shè)計并實施良好的控制活動
為了對企業(yè)的管理活動實施良好的控制，S企業(yè)首先應對不相容崗位人員設(shè)置進行分離，使不相容崗位相互制約，防止可能出現(xiàn)的問題發(fā)生。其次，S企業(yè)應規(guī)范授權(quán)審批制度，明確授權(quán)原則和權(quán)限劃分的標準，禁止越權(quán)審批。最后，對于財務部門，S企業(yè)應完善財務會計系統(tǒng)，對會計處理流程進行規(guī)范，同時對貨幣資金進行嚴格的控制，完善資金崗位牽制制度和資金審批制度，降低控制風險。
4.4 加強信息與溝通
首先，S企I應暢通內(nèi)外部信息收集渠道，加強部門與部門之間、員工與員工之間的交流，使管理者及時了解公司有關(guān)內(nèi)部控制、經(jīng)營管理、決策制定等方面的信息，提高運行效率。其次，S企業(yè)應完善溝通機制，例如建立專門的電子郵箱供員工提供建議，設(shè)立專門的舉報電話，使公司及時收到員工的意見和建議。
4.5 完善內(nèi)部監(jiān)督
為了提高規(guī)章制度的執(zhí)行效果，S公司應不定期指定專門人員對各部門進行監(jiān)督檢查，以確定制度執(zhí)行的有效性，還應設(shè)立專門的審計部門或指定專門的審計人員對財務部門進行監(jiān)察，并將審計結(jié)果向總經(jīng)理匯報。
5 結(jié) 語
本文在對S房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀、存在的問題及原因進行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合S房地產(chǎn)公司的實際情況，提出了相應的解決方案，期望對中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)和完善提供一些啟發(fā)。
主要參考文獻
[1]王璐.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究[J].財會學習，2016（1）.
[2]秦文曙.房地產(chǎn)內(nèi)部控制實施現(xiàn)狀及對策[J].當代經(jīng)濟，2015（24）.
前言
在現(xiàn)階段，我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有一個共性的問題，就是在銷售環(huán)節(jié)都存在一定的財務風險，究其原因是由于我國市場經(jīng)濟的不斷深化和改革，很多的經(jīng)濟體制和經(jīng)濟政策都發(fā)生了一定的變化，在新形勢下，由于房地企業(yè)沒有對新的經(jīng)濟形勢進行深入的把控和了解，導致企業(yè)無法適應新形勢下的經(jīng)濟發(fā)展需求，從而導致一些財務風險的產(chǎn)生。財務風險的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常不利的影響，導致與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟活動存在不穩(wěn)定的因素，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。
1房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財務內(nèi)控管理的必要性分析
我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理和預算審計方面都普遍的存在不科學的現(xiàn)象，財務內(nèi)部控制和管理制度上都缺乏一套科學的管理方法，與企業(yè)相關(guān)的各項制度也不夠完善，往往導致房地產(chǎn)企業(yè)在財務預算上達不到企業(yè)的需求標準。在現(xiàn)階段，我國的財務功能相對比較單一，很多企業(yè)對財務職能的認識上還停留在簡單的財務核算上，所以失去了財務本身的職能和意義。所以加強房產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制，提高財務人員工作效率和職業(yè)素養(yǎng)，是非常必要的。（1）房地產(chǎn)行業(yè)的銷售環(huán)節(jié)存在一定的特殊性，它不同于其他行業(yè)資金回籠的方式，在銷售過程中，房地產(chǎn)商品具有期房和現(xiàn)房兩種形態(tài)，本身具有高風險和高價值等特點。所以在銷售環(huán)節(jié)，預售的銷售方式是房產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式，買家可以先交預付款，房產(chǎn)企業(yè)可以先不用交付房產(chǎn)，通過簽訂相關(guān)的合同，進行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買家可以全款購買，很大一部分買家需要通過銀行貸款的方式進行分期付款，所以在房產(chǎn)企業(yè)資金回籠的過程中，經(jīng)歷了很多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)的不可控因素也隨之增多，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，都可能導致房產(chǎn)企業(yè)資金回籠緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。所以加強財務內(nèi)控管理，對于房產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義[1]。（2）加強企業(yè)財務內(nèi)控管理，是實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化財務管理制度形成的必要手段，科學的財務內(nèi)控管理，可以促進企業(yè)平穩(wěn)和健康的發(fā)展，使企業(yè)的經(jīng)濟效益不斷的提升，從而提高企業(yè)在眾多房產(chǎn)行業(yè)中的競爭力，同時健全的財務內(nèi)部控制管理制度，可以使企業(yè)內(nèi)部各部門職能的考核和管理具有一定的科學性和規(guī)范性。對部門的責任和職責進行有效的調(diào)節(jié)，加強工作人員之間的工作聯(lián)系，明確企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟責任，從而提高企業(yè)各個部門的工作效率。（3）加強財務內(nèi)控管理，保證務會計資料具有一定的真實性，對于加強財務會計的資料管理具有一定的積極意義，同時提高了資料的審核力度，確保公司財務會計資料的真實性和可靠性，規(guī)范的財務控制管理制度，對于提高財務會計的業(yè)務水平和職業(yè)素養(yǎng)方面都有一定的作用[1]。
2房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理中存在的一些問題分析
（1）在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，財務職能得不到應有的體現(xiàn)
我國目前房產(chǎn)銷售部門的職能普遍都有被放大的現(xiàn)象，在財務收款和其他的銷售環(huán)節(jié)，銷售人員過多的干預導致財務人員的職能被弱化，僅僅是依據(jù)票據(jù)進行收款，對于收款的性質(zhì)和其他因素沒有進行相應的監(jiān)督和復核，對于合同價格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動性相對很大，對于事后審核出現(xiàn)的一系列問題，已經(jīng)無法找到相關(guān)的責任人，從而給企業(yè)帶來的巨大的經(jīng)濟損失。
（2）房產(chǎn)企業(yè)對于收復款項的控制環(huán)節(jié)相對薄弱
房產(chǎn)行業(yè)在銷售過程中，需要經(jīng)歷很多款項的收復，過程相對復雜，由于缺乏相應的控制和管理，無法確保每個應收款環(huán)節(jié)的及時性，這也是制約相關(guān)房產(chǎn)企業(yè)工作效率提升的一個重要因素，由于一些資金的回收不及時，直接導致房產(chǎn)企業(yè)在資金運行上存在一定的壓力，使企業(yè)無法實現(xiàn)正常的運行。基于以上的情況分析，需要加強企業(yè)的財務內(nèi)控管理，使內(nèi)控管理具有一定的科學性和規(guī)范性，從而實現(xiàn)應收賬款的及時回收。
3實現(xiàn)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財務內(nèi)控管理的方法簡析
（1）完善企業(yè)財務會計的相關(guān)的制度
建立一個完善的企業(yè)財務會計制度，使企業(yè)更加適應現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展的形勢，可以實現(xiàn)企業(yè)財務會計的有效管理，加強財務會計的培訓，對新的政策和法規(guī)進行有效的把握和了解，使會計人員在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)明確自身的職責和功能，嚴格把控銷售環(huán)節(jié)每個關(guān)鍵工作的控制點，樹立精細化管理的理念[2]。所以構(gòu)建一個完善的會計管理體系，對于房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)財務管理，具有積極的意義。同時對于實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，也具有一定的促進作用。
（2）培養(yǎng)員工的團隊意識，建立財務與銷售部門的有效合作關(guān)系
財務部門與銷售部門的合作在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是非常普遍的，要想實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化，加強內(nèi)部團隊建設(shè)，促進部門間的合作和互助工作關(guān)系，是非常關(guān)鍵的。團隊意識對于房產(chǎn)企業(yè)而言，具有重要的意義。企業(yè)需要從各個方面對企業(yè)的員工進行團隊意識的建設(shè)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)，注重培養(yǎng)員工之間和部門之間的合作意識和互助意識，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴格遵守相關(guān)的財務制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理制度的執(zhí)行和推廣。
（3）對財務和會計兩部門進行有效的責任劃分
建立明確的財務、會計職能劃分的前提是，具有一個規(guī)范的組織機構(gòu)執(zhí)行方案，規(guī)范的組織方案，對于實現(xiàn)財務內(nèi)部控制具有重要的作用。在建立方案的過程中，需要遵循一定的標準，必須保證企業(yè)的經(jīng)濟財產(chǎn)安全，確保企業(yè)的財務安全。加強財務與會計兩部門的責任劃分，對于房產(chǎn)企業(yè)加強財務內(nèi)部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會計部門和財務部門的職能與責任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時形成了兩者之間互相合作和互相監(jiān)督的工作模式。實現(xiàn)財務和會計職能的劃分，對于房產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展和規(guī)范經(jīng)營，具有重要的現(xiàn)實意義。
（4）培養(yǎng)財務專業(yè)型人才
專業(yè)型人才的招募和培養(yǎng)，對于房產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)實現(xiàn)規(guī)范的財務內(nèi)控管理具有重要的意義。我國經(jīng)濟的發(fā)展離不開對人才的依賴，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，所以培養(yǎng)相關(guān)的財務專業(yè)型人才，可以有效的提升企業(yè)的管理和經(jīng)營水平，專業(yè)型人才對于企業(yè)的相關(guān)工作的規(guī)范性具有一定的促進作用，可以加強企業(yè)對財務風險的識別能力，提出合理化建議，采取相應的預防措施[2]。在企業(yè)財務內(nèi)控管理上，使相關(guān)法規(guī)和制度有效的執(zhí)行下去，實現(xiàn)最終對財務的有效控制。
（5）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)合理的運用銷售軟件
房地產(chǎn)銷售軟件的應用具體意義在于可以有效的控制房地產(chǎn)項目的目標成本，提高房產(chǎn)銷售工作的效率，合理的運用計算機技術(shù)，實現(xiàn)對客戶相關(guān)信息的統(tǒng)一存貯和管理，建立房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式對于擴大房產(chǎn)企業(yè)的競爭力具有重要的作用，真正的實現(xiàn)了房產(chǎn)營銷與消費者的有效互動，使房產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中對消費者的購買欲望和需求進行全面的了解，消費者可以根據(jù)自身的需求，對購買的房產(chǎn)相關(guān)信息進行更多的咨詢，銷售軟件的運用，使銷售和購買者建立了有效的交流平臺，對實現(xiàn)房產(chǎn)交易起到了關(guān)鍵的作用。另一方面，銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，對于實現(xiàn)財務內(nèi)控的管理具有一定的積極作用，通過網(wǎng)絡(luò)銷售平臺的建立，可以節(jié)約大量的銷售成本，比如降低采購費用、人員資訊費用、廣告費用等等，使財務更加快捷和方便的對營銷成本進行管理和控制，大大的提高了企業(yè)的營銷效率。
4結(jié)束語
銷售環(huán)節(jié)對于房產(chǎn)企業(yè)來說，具有重要的意義，它是保證企業(yè)實現(xiàn)更大利潤空間的基本前提和保障，保證銷售環(huán)節(jié)相關(guān)的工作順利進行，對于房產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的意義，通過以上關(guān)于財務內(nèi)控管理相關(guān)問題分析，我們總結(jié)了一些有效的應對措施，不斷的完善企業(yè)相關(guān)的規(guī)章制度，建立規(guī)范的財務和會計管理體系，培養(yǎng)員工的綜合素質(zhì)，提高他們的職業(yè)素養(yǎng)，最大限度的發(fā)揮財務內(nèi)控的作用，確保房產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)更加科學化和規(guī)范化，使房產(chǎn)企業(yè)得到更大的進步和發(fā)展。
參考文獻
（一）、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作；
（二）、組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；
（三）、擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案；
（四）、擬訂公司基本管理制度；
（五）、制定公司具體規(guī)章；
（六）、提請聘任或者解聘副經(jīng)理、財務負責人；
（七）、聘任或者解聘除應由執(zhí)行董事決定聘任或者解聘以外的負責管理人員；
（八）、執(zhí)行董事會授予的其他職權(quán)。
二、主要例行工作：
（一）、執(zhí)行董事會決議，主持全面工作，保證經(jīng)營目標的實現(xiàn)，及時、足額地完成董事會和集團公司下達的還本付息和利潤指標。
（二）、組織實施經(jīng)董事會批準的公司年度工作計劃和財務預算報告及利潤分配、使用方案。
（三）、實施經(jīng)董事會批準的新開發(fā)項目。
（四）、根據(jù)公司會議管理制度，每周五組織總經(jīng)理辦公會議；每周六下午16:00-18:00參加例會學習，每月30日由總經(jīng)理主持生產(chǎn)調(diào)度會；由總經(jīng)理負責召開。
（五）、組織指揮公司的日常經(jīng)營管理工作，在董事長委托權(quán)限內(nèi)，以法人代表的身份代表公司簽署有關(guān)協(xié)議、合同、合約和處理有關(guān)事宜。
（六）、決定組織體制和人事編制，決定總經(jīng)理助理人選，各職能部門和下屬各關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)理以及其他高級職員的任免、報酬、獎懲，決定派駐境外機構(gòu)人員。監(jiān)理健全公司統(tǒng)一、高效的組織體系和工作體系。
（七）、根據(jù)生產(chǎn)和經(jīng)營管理需要，有權(quán)聘請專職或兼職法律、經(jīng)營管理、技術(shù)顧問，并決定其報酬。
（八）、決定對成績顯著的員工予以獎勵、加薪和晉級，對違紀員工的處分，直至辭退。
（九）、審查批準年度計劃內(nèi)的經(jīng)營、投資、改造、基建項目和流動資金貸款、使用、貸款擔保的可行性報告。
（十）、健全公司財務管理制度，嚴守財經(jīng)紀律，做好增收節(jié)支和開源節(jié)流工作，保證現(xiàn)有資產(chǎn)的保值和增值。
（十一）、抓好公司的生產(chǎn)、服務工作，配合各分公司搞好生產(chǎn)管理。
