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時(shí)間：2023-09-10 15:10:26
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從2007年第四季度開(kāi)始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了調(diào)整,全球金融危機(jī)的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格盤整、成交量持續(xù)萎縮的狀況,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成非常不利的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)分析,反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況及贏利能力,為企業(yè)管理層提供決策依據(jù)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力分析
贏利能力是企業(yè)成敗的關(guān)鍵,只有長(zhǎng)期贏利,企業(yè)才能真正做到持續(xù)經(jīng)營(yíng)。反映贏利能力的財(cái)務(wù)比率有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和權(quán)益報(bào)酬率等,所有這些指標(biāo)都與凈利潤(rùn)有關(guān)。盡管包括非經(jīng)常性損益在內(nèi)的凈利潤(rùn)反映了公司的總體贏利狀況,但是扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)能更客觀地反映公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的贏利能力。為了更加客觀真實(shí)地反映企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的贏利能力,在計(jì)算凈利潤(rùn)時(shí),應(yīng)剔除兩方面的影響,一是剔除非經(jīng)常性損益的影響,二是剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調(diào)節(jié)利潤(rùn)的影響。非經(jīng)常性損益通常指與企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系的各項(xiàng)收支、損益、各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、補(bǔ)貼收入等科目。
經(jīng)驗(yàn)告訴我們,決定企業(yè)命運(yùn)的是現(xiàn)金流,唯有現(xiàn)金流支撐的贏利才是真實(shí)的、可持續(xù)的。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)分析銷售現(xiàn)金率、資產(chǎn)現(xiàn)金率,反映企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)獲取現(xiàn)金的能力。銷售現(xiàn)金率是指經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與銷售收入之比,表明實(shí)現(xiàn)一元銷售所取得的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量。資產(chǎn)現(xiàn)金率是指經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與平均資產(chǎn)之比,表明一元資產(chǎn)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所能形成的現(xiàn)金凈流入。一般來(lái)說(shuō),這兩個(gè)比率越高,企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力就越強(qiáng)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力的分析
房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力體現(xiàn)的是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的安全性。反映短期償債能力的指標(biāo)有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率,這類指標(biāo)從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內(nèi)用流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還到期流動(dòng)負(fù)債的能力。反映長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù),這類指標(biāo)體現(xiàn)企業(yè)償還其長(zhǎng)期債務(wù)本金與支付利息的能力。
在計(jì)算流動(dòng)比率和速動(dòng)比率時(shí)應(yīng)充分考慮以下三個(gè)因素。首先是存貨的界定。在房地產(chǎn)企業(yè),開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均作為存貨列于流動(dòng)資產(chǎn)中,而只有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和已具備預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)成本才能在短期內(nèi)變現(xiàn)。因此在計(jì)算流動(dòng)比率時(shí),需將不具備預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)成本從存貨中剔除出來(lái)。其次是應(yīng)剔除待攤費(fèi)用和預(yù)付賬款等事實(shí)上不能再轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金償還負(fù)債的流動(dòng)資產(chǎn),并考慮存貨的真實(shí)價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)取得的土地儲(chǔ)備,必須充分考慮減值準(zhǔn)備,才能真實(shí)反映存貨的變現(xiàn)價(jià)值,客觀反映其償債能力。最后是應(yīng)將預(yù)收賬款從分母流動(dòng)負(fù)債中扣除。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性和國(guó)內(nèi)預(yù)售政策,預(yù)收賬款實(shí)質(zhì)上是企業(yè)未實(shí)現(xiàn)的銷售收入,一旦項(xiàng)目竣工入伙就可以結(jié)算收入,因此不能將預(yù)收賬款視為一般流動(dòng)負(fù)債。在判斷房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率與速動(dòng)比率的高低時(shí),應(yīng)結(jié)合行業(yè)的平均水平進(jìn)行分析。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時(shí),還應(yīng)結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率、投資性房產(chǎn)等因素綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)存貨變現(xiàn)的時(shí)間很長(zhǎng),不同企業(yè)間存貨變現(xiàn)的速度差異也很大,在相同條件下,房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率越高,其現(xiàn)金流入越快,凈資產(chǎn)收益率將越高,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力將越強(qiáng)。投資性房地產(chǎn)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)相當(dāng)大的現(xiàn)金流入,是償還短期債務(wù)的重要保證。
房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)應(yīng)該重視資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,比如存貨是否存在減值、投資性房產(chǎn)是否采用公允價(jià)值。在計(jì)算利息保障倍數(shù)指標(biāo)時(shí),同樣要將非經(jīng)常性損益和企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的影響剔除,這樣才能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際償債能力。
目前業(yè)界普遍認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%。事實(shí)上,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高,處在高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的狀態(tài),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更重視償還短期債務(wù)的能力。從動(dòng)態(tài)角度分析一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)斶€到期債務(wù)的能力,這類指標(biāo)有到期債務(wù)償付比率、現(xiàn)金支付保障率、利息現(xiàn)金保障倍數(shù)以及短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸。到期債務(wù)償付比率是指經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與到期債務(wù)本息之比,反映公司運(yùn)用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)敻兜狡趥鶆?wù)本息的實(shí)際水平。該比率小于1,說(shuō)明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差;該比率大于1,則顯示經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù)?，F(xiàn)金支付保障率是指本期可動(dòng)用的現(xiàn)金與本期預(yù)計(jì)需支付的現(xiàn)金之比,反映企業(yè)在特定期間內(nèi)可動(dòng)用的現(xiàn)金是否能夠滿足企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金支付的水平。利息現(xiàn)金保障倍數(shù)是指經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與債務(wù)利息之比,反映企業(yè)以現(xiàn)金償還債務(wù)利息的能力。該比率越高,說(shuō)明企業(yè)越擁有足夠的現(xiàn)金用于償付利息,企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。短期風(fēng)險(xiǎn)頭寸是指貨幣資金與經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量之和減去到期流動(dòng)負(fù)債的差額。該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力,是指企業(yè)除了現(xiàn)有貨幣資金外,未來(lái)一個(gè)時(shí)期內(nèi)是否有足夠的收入償還短期債務(wù)的能力。該指標(biāo)為正數(shù),表明經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量比較充沛,足以償還到期債務(wù),反之,說(shuō)明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差。
在分析現(xiàn)金流量時(shí),“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”必須是真實(shí)的銷售現(xiàn)金回籠,“收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金”必須將關(guān)聯(lián)方歸還欠款、占用關(guān)聯(lián)方資金、非經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入剔除,還原真實(shí)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。
三、營(yíng)運(yùn)能力的財(cái)務(wù)分析
營(yíng)運(yùn)能力是以企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度來(lái)衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)有存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。周轉(zhuǎn)速度越快,表明企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的速度越快,形成收入和利潤(rùn)的周期就越短,經(jīng)營(yíng)效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的是存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率越高,說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期越短。在相同的市場(chǎng)條件下,存貨周轉(zhuǎn)率越高,房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。
在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力時(shí),還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,不能簡(jiǎn)單地以資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作為判斷依據(jù),因?yàn)橛械姆康禺a(chǎn)企業(yè)是通過(guò)提高周轉(zhuǎn)率來(lái)提高凈資產(chǎn)收益率,而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過(guò)提高銷售利潤(rùn)率來(lái)提高凈資產(chǎn)收益率。
四、房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)能力的分析
在現(xiàn)實(shí)生活中,人們更為關(guān)心的可能還是企業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)能力。反映成長(zhǎng)能力的指標(biāo)有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量成長(zhǎng)比率等。在評(píng)價(jià)企業(yè)成長(zhǎng)能力時(shí),掌握該企業(yè)連續(xù)若干年的數(shù)據(jù),才能得出較為準(zhǔn)確的判斷。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容
1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本
房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來(lái)說(shuō)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制
1、立項(xiàng)階段的成本控制
立項(xiàng)階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對(duì)成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過(guò)成本規(guī)劃，可以對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期成本分布、收入，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項(xiàng)階段的成本控制活動(dòng)主要包括：項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤(rùn)測(cè)算等幾個(gè)方面。
2、設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實(shí)設(shè)計(jì)階段的成本控制。具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項(xiàng)階段確定的成本規(guī)劃落實(shí)方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計(jì)；第三要大力推廣價(jià)值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作。
3、建設(shè)階段的成本控制
建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場(chǎng)控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的情況，做好土方平衡；第二，對(duì)照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實(shí)招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實(shí)好工程款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有效控制財(cái)務(wù)成本。
4、交付階段的成本控制
交付階段分兩個(gè)階段，第一是承包人按照?qǐng)D紙完成全部工作并取得驗(yàn)收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點(diǎn)審核竣工圖、審核施工過(guò)程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)分析
融資風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)為取得財(cái)物利益而產(chǎn)生的舉債，這會(huì)增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財(cái)務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會(huì)有大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)分析
投資風(fēng)險(xiǎn)指的是在不確定因素的影響下，由于投資項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險(xiǎn)分析
資金回收風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財(cái)務(wù)問(wèn)題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時(shí)發(fā)生資金相對(duì)不足的問(wèn)題。收益分配風(fēng)險(xiǎn)指的是利潤(rùn)分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)以及收益分配的風(fēng)險(xiǎn)的成因主要是由內(nèi)外兩個(gè)方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國(guó)家政策的變動(dòng)等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)間的關(guān)系
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度存在的問(wèn)題
（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間較短，也缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度相應(yīng)的理論研究，企業(yè)在管理過(guò)程中的工作重點(diǎn)放到了對(duì)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售上，而忽視財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，并且在對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的理解上有很大的片面性，這種淡漠的財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)，會(huì)使得企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控會(huì)造成企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系在企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中有效的發(fā)揮。
（二）企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不合理
股權(quán)和管理結(jié)構(gòu)不合理是當(dāng)前很多公司存在的問(wèn)題，具體體現(xiàn)在企業(yè)管理集控制、管理和監(jiān)督于一身，使企業(yè)呈現(xiàn) “內(nèi)部人控制”等問(wèn)題，這種不合理的治理結(jié)構(gòu)，會(huì)直接降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制能力。
（三）企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善
目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度在建立和執(zhí)行上還不夠完善，還沒(méi)有建立起系統(tǒng)完整的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，有的即使有，也只是停留在書面規(guī)定的層次上，而沒(méi)有做到規(guī)范實(shí)施。有些企業(yè)，所制定的制度沒(méi)有結(jié)合實(shí)際，存有不合理性，沒(méi)有細(xì)化到控制目標(biāo)，致使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)常有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不能得到很好的貫徹執(zhí)行和落實(shí)，不能有效制約財(cái)務(wù)管理中的違法違規(guī)行為。
（四）財(cái)務(wù)管理人員的思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)均有待提高
由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史較短，且內(nèi)控理論研究不夠深入，企業(yè)忽視了對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)培養(yǎng)，特別是對(duì)先進(jìn)財(cái)務(wù)內(nèi)控理念的后續(xù)培養(yǎng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)控管理知識(shí)，內(nèi)控制度的觀念也相對(duì)落后，在內(nèi)控管理工作中缺乏主動(dòng)性和積極性，影響財(cái)務(wù)內(nèi)控制度實(shí)施的效率和質(zhì)量。
二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的幾點(diǎn)創(chuàng)新研究
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)控管理上的不足之處，在這里提出幾點(diǎn)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的幾點(diǎn)創(chuàng)新研究：
（一）增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理者應(yīng)積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理知識(shí)，倡導(dǎo)先進(jìn)的符合社會(huì)發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制理念，提高自身在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制上的意識(shí)，努力構(gòu)建出科學(xué)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系并加以完善，并且要與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，與房地產(chǎn)行業(yè)特色想融匯，提高財(cái)務(wù)管理水平，將企業(yè)的運(yùn)行成本降至最低，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資較大、運(yùn)行周期較長(zhǎng)、社會(huì)影響較大的特點(diǎn)，為了避免和消除企業(yè)因種種因素引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須要提高整個(gè)企業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并融入到財(cái)務(wù)管理的實(shí)際工作中去，同時(shí)還應(yīng)建立出符合企業(yè)實(shí)際情況的財(cái)務(wù)內(nèi)控預(yù)警系統(tǒng)，使企業(yè)在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)兆時(shí)，及時(shí)有效的予以防范。
（二）優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要求，建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理和組織架構(gòu)充分發(fā)揮出企業(yè)監(jiān)管部門和董事會(huì)的作用，建立出一個(gè)專門的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督體系，確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠，使企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理更完善、更合理，同時(shí)還應(yīng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理機(jī)構(gòu)授以相應(yīng)權(quán)限，使企業(yè)在執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)控管理時(shí)更加有效而獨(dú)立，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的作用。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度時(shí)，要根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》和《會(huì)計(jì)法》等相關(guān)法律法規(guī)來(lái)制定，同時(shí)還要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，從資金管理、項(xiàng)目管理到利潤(rùn)分配和財(cái)務(wù)分析等各個(gè)方面來(lái)綜合考慮，制定出健全的企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，并在實(shí)際工作實(shí)踐中不斷予以完善。
最后，為了使企業(yè)管理者充分重視在財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中反饋的信息，并及時(shí)有效的解決財(cái)務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，就必須完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理程序，構(gòu)建和完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控流程管理系統(tǒng)，建立互配合、相互監(jiān)督、相互制約的內(nèi)控實(shí)施操作體系，使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)一體化。在完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控流程上，企業(yè)的各部門在工作過(guò)程中應(yīng)相互協(xié)調(diào)積極配合，共同促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）提高財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作中，涉及到的內(nèi)容極為廣泛，因此就要求企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理人員具有較高的綜合素質(zhì)，不僅要提高財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，更要提高職業(yè)道德水平。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的綜合素質(zhì)進(jìn)行全面培訓(xùn)，并建立起合理的獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度和考核制度，切實(shí)提高企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控人員的工作積極性和主動(dòng)性。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫毓宏.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的幾點(diǎn)思考[J]. 投資與合作，2012（5）：78-79
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在未來(lái)情況好時(shí)，能夠給企業(yè)帶來(lái)較多的收益，但是如果未來(lái)情況惡化，則不僅會(huì)使企業(yè)收益率下降，甚至有可能使企業(yè)不能償還債務(wù)而破產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周期長(zhǎng)、回收周期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善．房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也在制度規(guī)范化過(guò)程中增強(qiáng)，因此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，尋求有效的控制措施，變得越來(lái)越重要。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)
1.利率風(fēng)險(xiǎn)大。金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，可能因而發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，導(dǎo)致企業(yè)資金成本增加，從而降低了預(yù)期收益。另外，這幾年按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧損的危險(xiǎn)。
2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高，存在償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本金比重相當(dāng)?shù)停_(kāi)發(fā)資金大部分來(lái)源于銀行信貸，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保證程度將會(huì)相應(yīng)地降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。隨著國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行更是把房地產(chǎn)行業(yè)成為控制放貸的重點(diǎn)領(lǐng)域，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度。
二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問(wèn)題
1.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒(méi)有通過(guò)催回應(yīng)收賬款的方式來(lái)籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理概念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒(méi)有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。
3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒(méi)有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒(méi)有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒(méi)有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒(méi)有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策
（一）在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會(huì)計(jì)控制的環(huán)境
1.由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響，也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中要關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大，建設(shè)的周期長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)慢，投資的風(fēng)險(xiǎn)大，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立項(xiàng)目實(shí)施及決策責(zé)任制度，將不相容的崗位分離。
2.重點(diǎn)審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收人員是否符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。
3.房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，占有的比重較大的是借款費(fèi)用、廣告費(fèi)用和售房人員提成的費(fèi)用。對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制，對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析，制定下年度的預(yù)算。
（二）拓寬融資渠道，提高資金利用水平
1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變.通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過(guò)合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金；其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過(guò)建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金利用率。
4.要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。
（三）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)的控制，提高成本管理
首先，房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進(jìn)行完善，在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的，以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組，對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查，檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過(guò)程中遇到了什么問(wèn)題，如果某項(xiàng)制度沒(méi)有執(zhí)行或者無(wú)法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違章違規(guī)的必須處罰，只有獎(jiǎng)罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。
其次，進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分，既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度，并為工程的決算提供資料。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三算審計(jì)”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核，財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用，所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。
（四）建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷策略
在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購(gòu)房者的需求量也較大，但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項(xiàng)目的資本使用效率，就會(huì)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。
（五）完善內(nèi)部審計(jì)
內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)(決)算審計(jì)、專項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
參考文獻(xiàn)：
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前國(guó)家宏觀調(diào)控政策中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買方與賣方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購(gòu)及限貸相關(guān)政策不斷實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時(shí)，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險(xiǎn)中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，在不斷開(kāi)發(fā)的新樓盤中處于優(yōu)勢(shì)地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來(lái)的影響僅是一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否成功有直接關(guān)系。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)了新的難度。近年來(lái)，我國(guó)政府不斷出臺(tái)新的政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫(kù)存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)，房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源問(wèn)題以及內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式陳舊的問(wèn)題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價(jià)值鏈分析方法對(duì)于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的實(shí)例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式升級(jí)上提供了參考。
2 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
2.1 基于我國(guó)房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價(jià)值鏈分析
我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強(qiáng)銷售、做大外包、拓展管理”為目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶提供開(kāi)發(fā)―產(chǎn)品―銷售―服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見(jiàn)下圖。
對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其縱向價(jià)值鏈更多的是對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的分析，在整個(gè)價(jià)值鏈過(guò)程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤(rùn)率是比較平均的。
為了能夠促進(jìn)公司更好地化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司盈利能力，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步探究其利潤(rùn)率平均的主要原因，并根據(jù)原因進(jìn)一步分析后期的應(yīng)對(duì)措施。
2.2 基于我國(guó)房地產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈背景下的財(cái)務(wù)分析
所謂的我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略，即我國(guó)房產(chǎn)公司通過(guò)對(duì)公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財(cái)務(wù)資源以及其他資源進(jìn)行整合，從而實(shí)現(xiàn)提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。
本文的分析，綜合考慮我國(guó)房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過(guò)引入SPM 公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略分析方法，來(lái)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司的整個(gè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行分析和說(shuō)明。
根據(jù)我國(guó)上市房產(chǎn)公司 2011―2014年的平均相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的相關(guān)指標(biāo)，具體情況如表2所示。
分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：
對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在2011―2014年經(jīng)歷了一個(gè)較高的增長(zhǎng)時(shí)期，但在2011年由于政府部門相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響，公司經(jīng)營(yíng)的虧損導(dǎo)致了公司各項(xiàng)指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。而這種境況也迫使我國(guó)房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。
2009―2012年，剔除國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財(cái)務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來(lái)看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長(zhǎng)能力是極強(qiáng)的，在企業(yè)生命周期中是成長(zhǎng)型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。
因此，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)專注于保障其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施上，對(duì)其價(jià)值鏈中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理當(dāng)集中在其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個(gè)價(jià)值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)性。
3 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建議
3.1 內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
（1）成本控制管理的建立。通過(guò)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析，我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財(cái)務(wù)水平，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細(xì)賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制。
（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?；趦r(jià)值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實(shí)施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價(jià)值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。
在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫(kù)存”成為主基調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)資產(chǎn)證券化模式來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。有關(guān)專家甚至斷言，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已進(jìn)行了許多探索和創(chuàng)新。從市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準(zhǔn)REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。
多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國(guó)房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
3.2 外部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
外部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略是指價(jià)值鏈的核心企業(yè)通過(guò)協(xié)調(diào)以其為核心的價(jià)值鏈企業(yè)群整體的財(cái)務(wù)資源來(lái)達(dá)到提升整個(gè)價(jià)值鏈核心競(jìng)爭(zhēng)能力的策略。
當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶所展開(kāi)的價(jià)值鏈體系，能夠?yàn)榭蛻籼峁┮幌盗械膬r(jià)值服務(wù)。因此對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實(shí)現(xiàn)共贏。
（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競(jìng)爭(zhēng)者策略。對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在橫向價(jià)值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來(lái)實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價(jià)值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來(lái)實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的不斷拓寬。
（2）生命周期戰(zhàn)略。價(jià)值創(chuàng)新生命周期財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價(jià)值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略予以配合。
我國(guó)房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財(cái)力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵(lì)及內(nèi)源性資金，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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近年來(lái)，在我國(guó)營(yíng)改增稅制改革工作深入與市場(chǎng)環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對(duì)于商品房的要求不斷提高，另一方面在國(guó)家政策調(diào)控與市場(chǎng)信任不足的困擾下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與盈利空間不斷縮減，整個(gè)行業(yè)處于一個(gè)畸形發(fā)展的背景下。因此對(duì)于現(xiàn)階段的管理工作來(lái)說(shuō)，如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范也就異常的重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型
（一）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，大部分企業(yè)的負(fù)債率一般維持在一個(gè)較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70% 上下，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入較高與資金回籠時(shí)間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，一定需要具備較高的資金流動(dòng)能力。而當(dāng)企業(yè)某段時(shí)間的流動(dòng)資金較少時(shí)，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機(jī)構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來(lái)源于項(xiàng)目的盈利率，因此企業(yè)在高負(fù)債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在日常經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或資金鏈斷裂時(shí)，不但會(huì)影響到企業(yè)的盈利空間，還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強(qiáng)企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來(lái)看，雖然其營(yíng)業(yè)額高達(dá)151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負(fù)債總額達(dá)460億元，并多次面向市場(chǎng)舉債，企業(yè)的實(shí)質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場(chǎng)的信任。而在其逆市瘋狂擴(kuò)張的背景下，有關(guān)市場(chǎng)人士與專家斷言企業(yè)隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)會(huì)資金斷裂問(wèn)題。這個(gè)案例在一定程度上折射出整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。
（二）再融資風(fēng)險(xiǎn)
在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬(wàn)科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨(dú)開(kāi)發(fā)完成一個(gè)完整的地產(chǎn)項(xiàng)目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會(huì)選擇到與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作。不過(guò)，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作就開(kāi)始上馬項(xiàng)目時(shí)，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問(wèn)題、信用問(wèn)題、開(kāi)發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項(xiàng)目貸款，同時(shí)也會(huì)影響到市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對(duì)于我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會(huì)加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，作為我國(guó)曾經(jīng)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機(jī)后，大部分企業(yè)開(kāi)始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問(wèn)題。其中，到了2011年4月時(shí)，樂(lè)清的電纜制造巨頭三旗集團(tuán)瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運(yùn)營(yíng)者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。
（三）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
利率作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國(guó)家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會(huì)根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。其中，2007 年利率調(diào)整對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)較大的比例，并開(kāi)始影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，在國(guó)民輿論壓力下，國(guó)家政府不得不針對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上一旦出現(xiàn)問(wèn)題而導(dǎo)致盈利空間無(wú)法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會(huì)一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目投資，甚至破產(chǎn)。
（四）管理上的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其與各行政部門的經(jīng)濟(jì)往來(lái)較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計(jì)等部門。而在經(jīng)濟(jì)來(lái)往的過(guò)程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，例如，隨著國(guó)家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無(wú)意的漏稅、賬務(wù)失誤等問(wèn)題。另外，如果某一企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度缺乏完善時(shí)，其也較為容易造成企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門經(jīng)濟(jì)來(lái)往賬目的缺失，還會(huì)影響到成本管理，容易造成資金的實(shí)際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
（一）構(gòu)建成熟的融資渠道
現(xiàn)階段，在整個(gè)行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實(shí)現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大問(wèn)題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過(guò)多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對(duì)民間資本進(jìn)行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負(fù)盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進(jìn)一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)。
（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無(wú)法獨(dú)立完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)問(wèn)題，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項(xiàng)目回報(bào)率的前提下，還要對(duì)自身的還款空間進(jìn)行考慮。另外，企業(yè)面對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，在資金不足的情況下雖然可以通過(guò)舉債經(jīng)營(yíng)而利用到金融杠桿提升收入，但是負(fù)債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強(qiáng)化現(xiàn)金流動(dòng)的有效管理，進(jìn)而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。
（三）樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，無(wú)論任何時(shí)期均要樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在具體的工作上，可以基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行把握，并科學(xué)合理的針對(duì)國(guó)家的政策改變進(jìn)行解讀，然后預(yù)測(cè)出可能出現(xiàn)的變化問(wèn)題，從而可以提前避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提升風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時(shí)構(gòu)建相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險(xiǎn)基金儲(chǔ)備，進(jìn)一步提升自身在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)說(shuō)，其正好處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，政策、市場(chǎng)變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過(guò)程中必須要研讀國(guó)家政策走向，并把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）強(qiáng)化前期調(diào)查有效控制成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了它是一種高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，并且容易受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響。在進(jìn)行項(xiàng)目投資的前期必須加強(qiáng)對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告。因此風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告里不可或缺的組成部分。特別是未來(lái)的支出報(bào)告和收益報(bào)告。以利于進(jìn)行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，要正確認(rèn)識(shí)到成本控制在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。具體的做法是，在項(xiàng)目投資前，要編制全面的項(xiàng)目預(yù)算，整個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對(duì)于項(xiàng)目投資、施工和銷售的整個(gè)過(guò)程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算。要加強(qiáng)對(duì)于整個(gè)過(guò)程的財(cái)務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過(guò)高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)于整個(gè)過(guò)程要嚴(yán)格的審核。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)類型，然后有針對(duì)性的強(qiáng)化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動(dòng)力支持。
參考文獻(xiàn)：
近年來(lái)我國(guó)的購(gòu)房需求猛增，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)很景氣。但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)了不同的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最為明顯，因此正確認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并進(jìn)行積極的風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)警至關(guān)重要。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及特征
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)主要是事前準(zhǔn)備活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌資活動(dòng)籌集資金，進(jìn)而開(kāi)展房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售、再投資、再生產(chǎn)的循環(huán)過(guò)程。房地產(chǎn)的籌資活動(dòng)是企業(yè)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的起點(diǎn)，籌得足夠多的資金，然后進(jìn)行資金的運(yùn)營(yíng)。然而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)籌集資金的方式多樣化，同時(shí)就會(huì)有不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如籌資方式不當(dāng)、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理等都可能造成資金浪費(fèi)，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)
由于不確定因素，可能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和償債能力，這就是房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資環(huán)境的復(fù)雜性，投資過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)。例如投資項(xiàng)目的滯后性，無(wú)法與時(shí)代接軌；投資項(xiàng)目大小的選擇無(wú)法適應(yīng)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有的企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，可能會(huì)造成企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在完成前面的籌資活動(dòng)與投資活動(dòng)后，接下來(lái)的工作就是資金回收。俗語(yǔ)說(shuō)“有付出就會(huì)有回報(bào)”，這同樣適于房地產(chǎn)企業(yè)。資金在回收過(guò)程中，不論是從時(shí)間上還是金額上都具有不確定性。且資金的回收與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督、規(guī)定的影響，同時(shí)受國(guó)家財(cái)政金融利率政策的影響等。企業(yè)的管理水平也與資金回收有著密切的聯(lián)系。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)上述系列過(guò)程后，獲得了收益，會(huì)面臨收益如何分配的問(wèn)題。在如何分配收益問(wèn)題上，我們又面對(duì)留存收益和分配股息如何分配的問(wèn)題。是用更多的資金去重新投資，擴(kuò)大規(guī)模，還是在現(xiàn)有的規(guī)模上穩(wěn)定發(fā)展，分給股東更多的利益，不同的選擇會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金鏈至關(guān)重要，收益分配的好壞會(huì)直接影響投資者的積極性，影響企業(yè)的外在形象，可能會(huì)降低企業(yè)信譽(yù)。
二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理、建立預(yù)警防范體系
（一）加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)兩種途徑進(jìn)行籌資，一是增發(fā)股票，擴(kuò)大規(guī)模，即所有者投資。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)可以利用上一循環(huán)的留存收益進(jìn)行第二次投資。二是從外界借入資金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)向銀行借款、信托資金貸款、銷售融資資產(chǎn)證券化等途徑最大效益的利用資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利益最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）重視投資風(fēng)險(xiǎn)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，既要大膽迎接挑戰(zhàn)，又要謹(jǐn)慎對(duì)待投資風(fēng)險(xiǎn)，盡最大的努力降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要充分掌握市場(chǎng)需求，土地信息，經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)利率等各方面的信息，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投資的最大效益、風(fēng)險(xiǎn)最小、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。
（三）完善現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收環(huán)節(jié)中，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在實(shí)踐上的上下不一致就會(huì)造成一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)成本、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。制定相應(yīng)的信用政策、收賬政策、銷售政策等，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，加大現(xiàn)金的流動(dòng)比率，使企業(yè)能有更多的運(yùn)營(yíng)資金進(jìn)行企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。
（四）提高收益分配風(fēng)險(xiǎn)的管理
留存收益與分配股息在收益分配中是相互聯(lián)系，相互制約，此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)權(quán)衡兩者的關(guān)系與企業(yè)的實(shí)際情況，合理分配。企業(yè)如果處于快速發(fā)展的狀態(tài)，需要投入更多的資金擴(kuò)大規(guī)模，這就需要更多的留存收益進(jìn)行二次投資。企業(yè)如果利率過(guò)高，就要分配股息，吸引投資者的積極性，從另一方面保證企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)。
（五）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，進(jìn)行預(yù)警和分析
任何預(yù)測(cè)都是以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，企業(yè)應(yīng)該注重財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)的搜集整理，并進(jìn)行相應(yīng)分析，綜合考慮各種因素建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期指標(biāo)、短期指標(biāo)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)等的分析對(duì)比，構(gòu)建一個(gè)適合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系，并不斷完善該體系，真正的達(dá)到財(cái)務(wù)預(yù)警的作用。在建立預(yù)警體系的基礎(chǔ)上，要進(jìn)行深入分析，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)做出貢獻(xiàn)。
（六）樹(shù)立正確的成長(zhǎng)觀念，堅(jiān)持原則
面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的各種誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正視房地產(chǎn)企業(yè)中的“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)等，不能盲目擴(kuò)大規(guī)模，應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展。追求質(zhì)量，樹(shù)立良好的企業(yè)信譽(yù)，堅(jiān)持自己的原則，努力在大趨勢(shì)下穩(wěn)步發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)雜性與風(fēng)險(xiǎn)性，積極采取防范措施，分散風(fēng)險(xiǎn)、順勢(shì)改革、打好基礎(chǔ)。從根本做起，從小事做起，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、經(jīng)濟(jì)、高速發(fā)展。
三、結(jié)論
綜上，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時(shí)代步伐，不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求，針對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀做出正確的分析，并提出相應(yīng)的政策。正確對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)，尋找適于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理政策。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中高效、全面的完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范系統(tǒng)與制定相應(yīng)的預(yù)警措施，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)高速、穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的理論意義。
參考文獻(xiàn)：
一、引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用,開(kāi)發(fā)周期通常為二至五年,項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控,為了確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成,只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配,進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作,它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
(一)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),籌資金額大,籌資任務(wù)重
房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資的投入過(guò)程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià),要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性,開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段,所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng);最后,資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng),周轉(zhuǎn)率偏低,需要企業(yè)通過(guò)各種融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金,并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā),所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。
(二)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,投資決策分析責(zé)任重,要求高
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng),且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng),在較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性,還在著許多不確定的因素,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準(zhǔn)確性,以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息,有效地分散風(fēng)險(xiǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。
(三)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特,成本管理工作繁雜
雖然開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成,但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有所不同,即使是同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變,使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段,尚沒(méi)有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用,主要存在的問(wèn)題有:
(一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范,存在審批人員沒(méi)有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒(méi)有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃,卻沒(méi)有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無(wú)法對(duì)資金進(jìn)行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來(lái)越高。
(四)過(guò)度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料,不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來(lái)源,更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證,其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開(kāi)市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過(guò)度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問(wèn)題。
(五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門,制定了監(jiān)督制度,但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用,監(jiān)控不力。
(六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善,而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài),在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問(wèn)題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。
四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問(wèn)題,筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議,希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。
第一,健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé),加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外,還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審,監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序,明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn),以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外,根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法,完善核算辦法和監(jiān)督手段。?
(一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制
雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來(lái)較大的杠桿效益,但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障,在給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來(lái)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例,對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)體系相對(duì)完備，但在衡量財(cái)務(wù)狀況時(shí)仍有一些不足，如指標(biāo)多、體系復(fù)雜等。本文對(duì)21家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行主成分分析，提取影響財(cái)務(wù)狀況的主要因素，并對(duì)其進(jìn)行分析，以期更直觀的說(shuō)明影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的因素。
一、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取和樣本來(lái)源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)組成本文的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)矩陣。分別是：X1：凈資產(chǎn)收益率；X2：總資產(chǎn)報(bào)酬率；X3：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率；X4：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X5：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X6：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；X7：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率；X8：運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。其中X1、X2反應(yīng)的是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，X3反映資產(chǎn)的成長(zhǎng)性，X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況，X8反映資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)情況。
本文樣本來(lái)源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。（見(jiàn)表1）
二、影響財(cái)務(wù)狀況因素的主成分分析
（一）用SPSS進(jìn)行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過(guò)檢查KMO及Bartlett球星檢驗(yàn)值得出，應(yīng)拒絕原假設(shè)，原數(shù)據(jù)的這些財(cái)務(wù)指標(biāo)具有較強(qiáng)的相關(guān)性，其顯著性為0，表明相關(guān)矩陣不足一個(gè)單位矩陣，可以進(jìn)行因素分析。而KMO=0628也大于06，同樣說(shuō)明了各指標(biāo)之間信息的重疊程度較高，適用于降維處理。
基于對(duì)8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析本文確定了三個(gè)主因素，累計(jì)貢獻(xiàn)率為7387%，這三個(gè)主因素可較好地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況。（見(jiàn)表2）
將計(jì)算得出的前三個(gè)主成分以其對(duì)應(yīng)得貢獻(xiàn)率為權(quán)重，進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，得出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的綜合評(píng)分并進(jìn)行排名，其排名順序?yàn)閺V宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、魯商置業(yè)、陽(yáng)光股份、萬(wàn)科A、天?；?、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開(kāi)股份、信達(dá)地產(chǎn)、中南建設(shè)、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實(shí)證結(jié)果分析
本文采用統(tǒng)計(jì)方法對(duì)21家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了整體分析并得分評(píng)價(jià)。通過(guò)實(shí)證分析看出，凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠較全面評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。筆者建議債權(quán)人、投資者以及潛在投資者在進(jìn)行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時(shí)，應(yīng)考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量情況，選擇資產(chǎn)質(zhì)量較好的企業(yè)進(jìn)行投資。運(yùn)用SPSS主成分分析法評(píng)價(jià)公司不失為一種優(yōu)秀的方法，使我們從整體上把握企業(yè)的財(cái)務(wù)面貌。因?yàn)榇嬖跇颖具x擇的數(shù)量和財(cái)務(wù)指標(biāo)的選擇范圍等方面的影響，這種模式也有一定的局限性，希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。（作者單位：中原工學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
[1]焦曉松，楊茜，曹穎琦.基于主成分分析的自主創(chuàng)新能力綜合評(píng)價(jià)研究[J].商業(yè)研究，2007，（2）：46-47.
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)的不利影響
第一，稅負(fù)同樣有增加的的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅率設(shè)定為11%，由于國(guó)家在土地出讓金、相關(guān)規(guī)費(fèi)等方面的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣上，仍然沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的政策，就會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足，必然造成企業(yè)稅負(fù)的增加。第二，增值稅專用發(fā)票的獲取具有一定的難度。對(duì)于“營(yíng)改增”政策而言，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)關(guān)鍵就在于獲取增值稅專用發(fā)票，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付土地出讓金，國(guó)土部門一般開(kāi)具財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)，但是能不能作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的憑證，仍然是未知數(shù)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，對(duì)于一些公共配套設(shè)施等政府規(guī)費(fèi)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本中所占的比例相對(duì)較高，但是這些政府規(guī)費(fèi)的票據(jù)能否作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)升降的不確定性。第三，“營(yíng)改增”政策實(shí)施前的業(yè)務(wù)抵扣問(wèn)題。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工期一般比較長(zhǎng)，“營(yíng)改增”后出現(xiàn)試點(diǎn)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完工情況將會(huì)很普遍。如果工程設(shè)備和材料采購(gòu)等發(fā)生在試點(diǎn)前，因當(dāng)時(shí)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，也就沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣；而收入發(fā)生在試點(diǎn)后，需要按增值稅稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，這就會(huì)造成稅負(fù)的增加。如何解決這些問(wèn)題，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極的制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。
三、面對(duì)“營(yíng)改增”政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略分析
第一，依據(jù)“營(yíng)改增”政策要求明確財(cái)務(wù)及稅務(wù)管理的重點(diǎn)。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”以后，很有可能會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)施工成本的增加，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化自身的納稅意識(shí)，特別是要確保在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中保證原材料的采購(gòu)以及勞務(wù)接受等環(huán)節(jié)，必須取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣；其次，全面加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)決算的管理，尤其是與施工企業(yè)決算的過(guò)程中，必須要確保能夠及時(shí)足額的取得相應(yīng)的發(fā)票，避免由于拖延造成稅務(wù)籌劃的被動(dòng)；緊接著，還應(yīng)該進(jìn)一步的強(qiáng)化自身的會(huì)計(jì)核算工作，不斷地提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，確保實(shí)現(xiàn)賬目、原始依據(jù)合法合規(guī)齊全，發(fā)票抵扣合理，并盡可能的提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性。同時(shí)，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)根據(jù)分析可能會(huì)出現(xiàn)一定程度下降，隨之也可能會(huì)帶動(dòng)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意避免大量的采購(gòu)原材料以及捂盤惜售的現(xiàn)象，以免在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。第二，解決好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問(wèn)題。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷上，越來(lái)越多的企業(yè)采取了精裝修的營(yíng)銷策略，在“營(yíng)改增”大的稅制改革背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分利用這些營(yíng)銷策略。同時(shí)，也應(yīng)該在增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準(zhǔn)備工作，重點(diǎn)是做好增值稅發(fā)票的收集、整合以及整理，以確保在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”以后期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣可以順利實(shí)施。第三，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理以及稅務(wù)控制制度。這是企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的重要措施。特別是在“營(yíng)改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了賬務(wù)處理更加復(fù)雜、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)峻。因此，企業(yè)應(yīng)該完善自身的財(cái)務(wù)管理，尤其是強(qiáng)化成本管理，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理，這不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，同時(shí)也是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該完善合同管理，由于不同的付款方式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅義務(wù)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，因此必須在合同中對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行明確。第四，提前做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備。為了避免由于“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成不利影響，首先，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶設(shè)置進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特別是在“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“銷項(xiàng)稅額”專欄、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等相應(yīng)的科目對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該確保會(huì)計(jì)處理的正確性，重點(diǎn)是全面的提高增值稅專用發(fā)票的管理水平，強(qiáng)化對(duì)增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證管理，以免由于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅造成自身進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。第五，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平。在“營(yíng)改增”的政策背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)的對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)流程進(jìn)行梳理，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中可以依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式來(lái)減輕納稅負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目，進(jìn)而合理的制定稅務(wù)籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業(yè)產(chǎn)品和項(xiàng)目來(lái)幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移；其次，當(dāng)前國(guó)家正全面的清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，避免享受的合法稅收優(yōu)惠政策被清理。此外，當(dāng)前我國(guó)增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項(xiàng)目的核算過(guò)程中，應(yīng)該注意對(duì)涉及的混業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分開(kāi)核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業(yè)的稅負(fù)成本。第六，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。適應(yīng)“營(yíng)改增”政策以后對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極的采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。首先，應(yīng)該完善財(cái)務(wù)管理部門的設(shè)置，整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門與稅務(wù)部門等，共同制定“營(yíng)改增”的應(yīng)對(duì)措施。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身“營(yíng)改增”前后的業(yè)務(wù)運(yùn)行進(jìn)行差異分析，發(fā)現(xiàn)銷售、供應(yīng)鏈、結(jié)算及發(fā)票管理、會(huì)計(jì)處理、內(nèi)控制度、業(yè)務(wù)流程、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等方面的增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對(duì)策略。此外，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理流程的優(yōu)化，特別是完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)核算制度及流程，發(fā)票及申報(bào)管理及流程、定價(jià)策略以及增值稅的主要稅務(wù)以及會(huì)計(jì)處理等工作流程。
(二)強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金密集型的行業(yè),其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作,以提高面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對(duì)能力。目前有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還是比較單薄的,管理機(jī)制的建設(shè)不夠健全,風(fēng)險(xiǎn)管理方法比較落后,為了提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的能力,首先我們應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),向每位工作人員滲透風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),杜絕在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)不訂立合同、或訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲的現(xiàn)象出現(xiàn),并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè),稍有操作不當(dāng),不但會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)地位,更有可能致使整個(gè)項(xiàng)目流產(chǎn),所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險(xiǎn),這樣才能做到防范于未然。
(三)健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理
