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篇1

認購人（以下簡稱“乙方”）：__________

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認購甲方商品房相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：

一、認購標的的基本情況

乙方所認購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________（以下簡稱商品房）。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。

二、認購標的的價款

該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元（大寫：_______________）。

三、認購款

乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元（大寫：_______________）。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時表示甲方已收到該款項。

甲方在取得預售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。

甲方應(yīng)在取得預售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規(guī)定時間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。

甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應(yīng)當在本認購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關(guān)法律責任及乙方的一切經(jīng)濟損失。

甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。

四、其他約定

在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應(yīng)積極配合。

買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。

五、附則

本認購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本認購書具有同等法律效力。

本認購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；

甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________

授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________

證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________

篇2

認購人(以下簡稱乙方)：__________

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認購甲方商品房相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：

一、認購標的的基本情況

乙方所認購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。

二、認購標的的價款

該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣__________元/平方米，房款計人民幣__________元(大寫：_______________)。

三、認購款

乙方于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時表示甲方已收到該款項。

甲方在取得預售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。

甲方應(yīng)在取得預售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預售許可證后未在規(guī)定時間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔。

甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認購書自行解除。甲方應(yīng)當在本認購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認購款返還給乙方，并承擔相關(guān)法律責任及乙方的一切經(jīng)濟損失。

甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須再補購房款。

四、其他約定

在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，甲方應(yīng)積極配合。

買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。

五、附則

本認購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本認購書具有同等法律效力。

本認購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;

甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________

授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________

篇3

    律師解答:在對共有人擅自出賣共有物行為的定性上,應(yīng)注意區(qū)分無權(quán)處分與無權(quán)。在無權(quán)處分中,處分人是以自己的名義將處分權(quán)不屬于自己的物進行處分;而在無權(quán)中無權(quán)人是以他人的名義為民事行為,這一根本區(qū)別決定了無權(quán)處分與無權(quán)適用不同的處理規(guī)則。因此,應(yīng)以出賣人是否以共有人的名義出賣共有物為標準,分別予以定性。具體而言:

    1、共有人擅自以自己的名義出賣共有物的,應(yīng)當定性為無權(quán)處分。雖然合同有效,但對于出賣人的無權(quán)處分行為,應(yīng)適用《合同法》第51條的規(guī)定。

    2、共有人擅自以其他共有人或全體共有人的名義出賣共有物的,則屬于無權(quán)行為,并應(yīng)根據(jù)買受人善意與否來判定是否適用表見。在法律適用上,應(yīng)按《合同法》第48條和49條的規(guī)定處理。

    相關(guān)法律知識:

    1.買賣合同是有償合同。買賣合同的實質(zhì)是以等價有償方式轉(zhuǎn)讓標的物的所有權(quán),即出賣人移轉(zhuǎn)標的物的所有權(quán)于買方,買方向出賣人支付價款。這是買賣合同的基本特征,使其與贈與合同相區(qū)別。是有償民事法律行為。

    2.買賣合同是雙務(wù)合同。在買賣合同中,買方和賣方都享有一定的權(quán)利,承擔一定的義務(wù)。而且,其權(quán)利和義務(wù)存在對應(yīng)關(guān)系,即買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù),買方的義務(wù)就是賣方的權(quán)利。是雙務(wù)民事法律行為。

篇4

跨境電子商務(wù)是指分屬不同關(guān)境的交易主體，通過網(wǎng)上平臺達成交易，進行支付結(jié)算并通過跨境物流送達商品，完成交易的商務(wù)活動[1]。隨著跨境電子商務(wù)的蓬勃興盛發(fā)展，消費者經(jīng)由電子商務(wù)平臺購買跨境電子商務(wù)公司商品的行為也司空見慣，涌現(xiàn)出的相關(guān)商品糾紛也延伸至跨境電子商務(wù)商品交易的合同類型。經(jīng)由目前中國既存的相應(yīng)司法判例分析，就跨境電子商務(wù)商品交易契約論博弈的觀點分為買賣契約論，非買賣契約論和委托契約論三種。

買賣契約論，代表消費者的觀點，認為經(jīng)由網(wǎng)上平臺購買商品屬于典型的買賣行為，簽訂的合同自然構(gòu)成買賣合同。一般而言，消費者作為原告就產(chǎn)品質(zhì)量問題起訴跨境電子商務(wù)公司或者其他相關(guān)主體時，均提及是在被告處購買的商品，現(xiàn)存在質(zhì)量問題，要求退貨退款或者追索懲罰性賠償。消費者認為，經(jīng)由跨境電商平臺是購買被告的商品，與在實體店購買或者是否跨境無關(guān)，均是支付貨款轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)的行為，理所應(yīng)當?shù)氖琴I賣合同，出現(xiàn)產(chǎn)品瑕疵或者其他質(zhì)量問題，被告自然應(yīng)當承擔責任。此種觀點得到極少數(shù)法院判決的認可，譬如在2016年張振張某某興與廣西一心母嬰用品有限公司產(chǎn)品銷售者責任糾紛案，原告分兩批次在被告處購買進口嬰兒奶粉，但是所購買的上述產(chǎn)品皆無中文標識，原告認為被告的商品違反《中華人民共和國食品安全法》的規(guī)定，要求退貨和支付賠償金，但是被告辯稱被告與原告的交易方式系跨界電子商務(wù)，不構(gòu)成買賣合同。法院經(jīng)審理認定，原告主張自己與被告存在買賣合同關(guān)系，提供了收款憑證，原告與被告間存在買賣合同關(guān)系初步成立，被告主張其與原告間并無直接的買賣合同關(guān)系，主張其僅為原告提供了跨境電子商務(wù)代購服務(wù)，但被告沒有提供其為原告提供跨境電子商務(wù)代購服務(wù)的證據(jù)，因此，被告的主張不成立，法院最終確認原告與被告間存在買賣合同關(guān)系。買賣契約論雖得到消費者的廣泛認可與支持，但并沒有得到多數(shù)司法判決的認可，目前而言仍屬于少數(shù)意見。

非買賣契約論，代表跨境電子商務(wù)企業(yè)的利益，是法院在審理跨境電子商務(wù)商品交易合同糾紛的一種實務(wù)觀點，跨境電子商務(wù)企業(yè)結(jié)合跨境電子商務(wù)的特性，認為契約非構(gòu)成買賣合同，以此否定消費者的訴求，但是對合同類型的具體稱謂不予置評。此種觀點得到較多數(shù)法院的認可和支持。譬如，在何夢與重慶渝歐跨境電子商務(wù)有限公司等產(chǎn)品責任糾紛案，經(jīng)審法院認為，跨境電商平臺是指分屬不同關(guān)境的交易主體，通過電子商務(wù)平臺達成交易、進行支付結(jié)算，并通過跨境物流送達商品、完成交易的一種國際商業(yè)活動。原告在被告辦理會員卡之前，其工作人員就在店內(nèi)向原告展示了原告欲購買產(chǎn)品的樣品，樣品均為境外生產(chǎn)時的原始外包裝，無中文標簽、中文說明書等內(nèi)容。原告辦理會員卡后自行通過被告的西港全球購的電商平臺多次采購了該國外產(chǎn)品，收到的產(chǎn)品與樣品均一致。因此原告應(yīng)當知道該商品并非針對中國市場銷售，其生產(chǎn)者一般不會按照我國的相關(guān)法規(guī)對商品進行標注，被告提供國外采購平臺的行為并非進口銷售商品行為。此種觀點以否定消費者訴求為直接目的，對難度系數(shù)相對較大的契約類型的認定則予以規(guī)避。非買賣契約論正在越來越多的司法判例中體現(xiàn)，業(yè)已成為實務(wù)部門處理跨境電子商務(wù)交易合同糾紛的主流意見。

委托契約論，依舊代表跨境電子商務(wù)企業(yè)的利益，由非買賣契約論進一步衍生而出，認為跨境電子商務(wù)具備特殊性，消費者經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)平臺購買商品的行為不同于傳統(tǒng)的購買行為，實際上是委托跨境電子商務(wù)公司直接以消費者的名義報關(guān)進口，兩者之間在本質(zhì)上構(gòu)成委托合同關(guān)系，而不是傳統(tǒng)意義上的買賣合同關(guān)系。委托契約論目前已得到部分司法判決的確認，譬如，在趙子玉與廈門中宏網(wǎng)絡(luò)科技有限公司買賣合同糾紛案，經(jīng)審法院認為本案應(yīng)當首先明確跨境電子商務(wù)交易的法律性質(zhì)，以及消費者和跨境電子商務(wù)公司在交易中的法律地位，才能判斷電子商務(wù)公司應(yīng)當承擔何種法律責任。本案中，原告向跨境電商公司提供準確而完整的個人信息，以便該公司以訂單人本人的名義辦理向海關(guān)報關(guān)、繳納稅款，境外商品通關(guān)時的性質(zhì)系個人行郵物品，而非貿(mào)易商品。原被告之間的此種法律關(guān)系著重強調(diào)跨境電商公司以訂單人的名義從事相關(guān)的行為，而普通的買賣合同的基本義務(wù)在于一方支付貨款、另一方交付標的物，并未將合同雙方履行合同義務(wù)時的名義作為認定買賣合同的構(gòu)成要件之一。而在原被告之間的法律關(guān)系中，被告的主要義務(wù)在于其以訂單人的名義從事報關(guān)、交稅等事宜，否則原告意欲取得的商品便無從離開保稅區(qū)從而交付給原告，合同目的便無從實現(xiàn)，所以被告公司負擔的以原告名義從事報關(guān)、交稅義務(wù)構(gòu)成了雙方之間合同的主合同義務(wù)之一，對于該合同性質(zhì)的界定發(fā)揮著實質(zhì)性的作用?？缇畴娮由虅?wù)對于跨境電商公司以訂單人的名義從事相關(guān)事務(wù)的強調(diào)，符合委托合同的構(gòu)成要件，訂單人作為委托人，對其委托事項支付價款，跨境電商公司作為受托人，為委托人提供商品采購、通關(guān)納稅、物流托運等服務(wù)。故本案中原被告之間的法律關(guān)系為委托合同關(guān)系，受托人應(yīng)當按照委托合同的約定履行其義務(wù)。委托契約較買賣契約論更為明晰，但是僅得到部分法院的認可，未能成為主流觀點。

二、B2C模式跨境電子商務(wù)合同類型博弈事由

消費者和跨境電子商務(wù)公司間跨境電子商務(wù)合同類型的糾紛并非無緣無故產(chǎn)生，而是在現(xiàn)行法律法規(guī)無確切規(guī)定的背景下，基于各自經(jīng)濟利益的考量，分別做出的相互矛盾的解讀。究其緣由，既包括兩造對跨境電子商務(wù)企業(yè)是否具備銷售者身份的博弈，也進而涵蓋就產(chǎn)品質(zhì)量責任的博弈。

（一）銷售者身份博弈

法律主體間的權(quán)利義務(wù)因法律關(guān)系的差異的不同，縱使消費者和跨境電子商務(wù)公司均認同兩者間的商品交易構(gòu)成契約法律關(guān)系，但是在具體的合同類型上存在明顯的認知差異，顯而易見，買賣合同、非買賣合同和委托合同間相關(guān)法律主體的權(quán)利義務(wù)差異明顯，而跨境電子商務(wù)公司是否具備銷售者身份，是各方博弈的焦點所在。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同[2]。按照消費者的觀點，若消費者和跨境電子商務(wù)公司間的合同構(gòu)成買賣合同，則毋庸置疑，跨境電子商務(wù)公司具備銷售者身份，跨境電子商務(wù)公司將產(chǎn)品的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給消費者，消費者支付相應(yīng)價金。相反，按照跨境電子商務(wù)公司的觀點，若其和消費者間的合同為委托合同，或者至少不構(gòu)成買賣合同，則跨境電子商務(wù)公司自然不具備銷售者的身份，其只是消費者的受托人，遵循消費者的要求代為購買相應(yīng)產(chǎn)品。兩造就銷售者身份博弈，目的在于跨境電子商務(wù)公司義務(wù)承擔程度的差異。作為銷售者，跨境電子商務(wù)公司履行的義務(wù)較之受托人更多，不僅要嚴格履行買賣合同的要求，準時交付無瑕疵貨物，而且還要履行《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律法規(guī)賦予銷售者的義務(wù)。譬如，《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》明確規(guī)定銷售者義務(wù)，《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》規(guī)定經(jīng)營者義務(wù)，而經(jīng)營者為消費者提供其生產(chǎn)、銷售的商品或者提供服務(wù)，換言之，經(jīng)營者涵蓋銷售者。銷售者是產(chǎn)品流轉(zhuǎn)過程中的重要載體，在保證產(chǎn)品質(zhì)量方面具備重要地位[3]，若銷售者未能合理審慎履行，則需要承擔違約責任甚或產(chǎn)品質(zhì)量責任。相反，若跨境電子商務(wù)公司不具備銷售者身份，則承擔的義務(wù)明顯較少，依據(jù)跨境電子商務(wù)公司的主張，其僅具備受托人或者被授權(quán)人身份，是接受消費者的委托或者授權(quán)代為購買商品，僅需履行受托人或者被授權(quán)人的義務(wù)，并不契合《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)主體的身份，也自然無須履行其規(guī)定的義務(wù)。立基于不同的法律身份，跨境電子商務(wù)公司承擔的法律義務(wù)差距較大，擺脫銷售者身份是其辯論甚或挑戰(zhàn)合同類型的重要階段性目的。

（二）產(chǎn)品質(zhì)量責任博弈

銷售者身份論爭的最終著力點在于產(chǎn)品質(zhì)量責任的承擔與否，若跨境電子商務(wù)公司具備銷售者身份，往往因未適格踐履義務(wù)而承擔相應(yīng)的民事責任，反之，不具備銷售者身份則往往可以直接免于構(gòu)成違約或者侵權(quán)，無須承擔任何產(chǎn)品質(zhì)量責任。實際上，兩造就跨境電子商務(wù)合同類型的辯論肇始于產(chǎn)品質(zhì)量責任的博弈，即由產(chǎn)品質(zhì)量責任的承擔引發(fā)契約類型的辯駁，換言之，跨電子商務(wù)公司辯駁契約類型的目的最終仍在于尋求免于承擔產(chǎn)品質(zhì)量責任。產(chǎn)品質(zhì)量責任是指產(chǎn)品的生產(chǎn)者、銷售者以及對產(chǎn)品質(zhì)量負有直接責任的人違反產(chǎn)品質(zhì)量法規(guī)定的產(chǎn)品質(zhì)量義務(wù)應(yīng)承擔的法律后果[4]。立基于跨境電子商務(wù)合同糾紛的案例分析，消費者多認為跨境電子商務(wù)公司的產(chǎn)品不符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，存在質(zhì)量問題，要求承擔責任。譬如，熊學平與重慶渝歐跨境電子商務(wù)有限公司沙坪壩三峽廣場分公司產(chǎn)品責任糾紛案，原告熊學平訴稱，2015年5月8日至16日期間，原告在被告店鋪購買荷蘭牛欄奶粉9罐，總價1887元，后發(fā)現(xiàn)所有產(chǎn)品包裝均無中文標簽說明，根據(jù)《中華人民共和國食品安全法》第六十六條的規(guī)定，預包裝食品沒有中文標簽的不得進口。因被告作為銷售者違反上述規(guī)定，現(xiàn)要求被告退還貨款1887元，并十倍賠償18870元；被告則辯稱，本次交易方式為跨境電子商務(wù)，具有特殊性，是以消費者的名義報關(guān)、通關(guān)，海關(guān)對此種貨物也是按個人行郵物品進行監(jiān)管和收取關(guān)稅，不需要提供中文標簽，本被告在海關(guān)的嚴格監(jiān)管下，全部交易過程合法，通關(guān)物品沒有質(zhì)量問題，不應(yīng)當承擔退貨還款和十倍賠償?shù)姆韶熑?。由此觀之，消費者的目的在于要求跨境電子商務(wù)公司承擔產(chǎn)品質(zhì)量責任，其在起始階段認為其購買產(chǎn)品理應(yīng)構(gòu)成買賣合同，故未對構(gòu)成買賣合同詳加論述，其訴求的核心，在于依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國食品安全法》和《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律法規(guī)，要求跨境電子商務(wù)公司承擔違約責任和懲罰性賠償責任。真實挑動買賣合同和委托合同論辯的是跨境電子商務(wù)企業(yè)，其目的在于否定應(yīng)當承擔產(chǎn)品質(zhì)量責任，但是應(yīng)用的法律訴訟策略卻是尋求上位領(lǐng)域的合同類型差異和對應(yīng)的銷售者身份，原因在于直接立足于產(chǎn)品質(zhì)量本體辯駁獲取法院支持的概率較小，而其非買賣契約論甚或委托契約論能否得到法院的支持則演變?yōu)槠涫欠癯袚a(chǎn)品質(zhì)量責任的關(guān)鍵所在。因此，消費者和跨境電子商務(wù)博弈商品交易合同類型的最終目的在于產(chǎn)品質(zhì)量責任的承擔。

三、B2C模式跨境電子商務(wù)合同類型界定

跨境電子商務(wù)合同類型的論爭在司法實務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)產(chǎn)生，縱容其持續(xù)存在勢必增加跨境電子商務(wù)公司承擔法律風險的負擔和損害消費者合法權(quán)益的保護，甚至威脅司法機關(guān)的權(quán)威，因此，有必要予以分析界定，及時終結(jié)前述相互對立的理論和實務(wù)觀點。

（一）立基于契約區(qū)分標準界定

自契約誕生之日起，立基于相異區(qū)分標準，契約類型隨之差異。買賣合同和委托合同由來已久，均構(gòu)成典型的有名契約，對其認知和理解并不困難，故區(qū)分買賣合同、非買賣合同乃至委托合同，應(yīng)當立足于確立買賣合同和委托合同的基本標準。辨析買賣合同和非買賣合同的標準在于以對價換取貨物的所有權(quán)，換言之，買受人支付價款獲取出賣人貨物的所有權(quán)即構(gòu)成買賣合同，反之則不是。而委托合同，又稱委任合同，是指一方委托他方處理事務(wù)，他方允諾處理事務(wù)的合同[5]，其辨析標準在于委托，即委托人以特定的委托行為要求受托方處理事務(wù)?？缇畴娮由虅?wù)系借助于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進國際間商品、服務(wù)自由流動的新型國際貿(mào)易方式，其與傳統(tǒng)進出口貿(mào)易有相似之處，但亦有重大區(qū)別，立基于委托合同的標準，在交易環(huán)節(jié)，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點：其一，消費者訂購時必須向跨境電子商務(wù)公司提交完整和準確的個人信息；其二，以消費者本人名義向海關(guān)報關(guān)、納稅；其三，境外商品通關(guān)時的性質(zhì)是消費者個人行郵物品，而非貿(mào)易商品。上述區(qū)別體現(xiàn)了跨境電子商務(wù)公司是以消費者的名義和費用處理事務(wù)這一核心要素，更加符合委托合同的法律特征，故跨境電子商務(wù)中消費者與跨境電子商務(wù)公司間成立的系委托合同關(guān)系，而非買賣合同關(guān)系。此論點看似言之鑿鑿，實則忽視買賣合同和委托合同區(qū)分的真諦所在，屬于跨境電子商務(wù)公司為免責的詭辯之言。報關(guān)入關(guān)是跨境電子商務(wù)不可或缺的必備手續(xù)，也是跨境電子商務(wù)區(qū)別于一般電子商務(wù)的明顯特征[6]，但報關(guān)入關(guān)者的身份則需要厘清。依據(jù)海關(guān)總署2014年第56號《關(guān)于跨境貿(mào)易電子商務(wù)進出境貨物、物品有關(guān)監(jiān)管事宜的公告》，跨境電子商務(wù)企業(yè)和個人均可以進行進出境貨物申報，電子商務(wù)企業(yè)應(yīng)提交《中華人民共和國海關(guān)跨境貿(mào)易電子商務(wù)進出境貨物申報清單》，采取清單核放、匯總申報方式辦理電子商務(wù)進出境貨物報關(guān)手續(xù)，個人則應(yīng)提交《中華人民共和國海關(guān)跨境貿(mào)易電子商務(wù)進出境物品申報清單》，采取清單核放方式辦理電子商務(wù)進出境物品報關(guān)手續(xù)。故跨境電子商務(wù)公司所言必須以消費者本人名義履行報關(guān)入關(guān)手續(xù)是錯誤的，實際上跨境電子商務(wù)公司多是已經(jīng)在海外采購完畢相關(guān)產(chǎn)品，只是寄存于中國境內(nèi)的保稅區(qū)，待消費者購買產(chǎn)品后，在以消費者名義報關(guān)，產(chǎn)品則直接從保稅區(qū)入境，故跨境電子商務(wù)公司只是為免于承擔責任而如此要求消費者，但并不是跨境電子商務(wù)交易的必須要求，以公司身份同樣能夠報關(guān)和入關(guān)，換言之跨境電子商務(wù)公司可以貿(mào)易商品而非消費者個人行郵商品入關(guān)，所謂的委托行為本可不存在。另外，輔的委托行為不能成為否定構(gòu)成買賣合同的關(guān)鍵所在，立基于既定的跨境電子商務(wù)交易行為，跨境電子商務(wù)公司并未點明其是委托購買公司或者代購公司，其經(jīng)營范圍也不是代購等行為，消費者與跨境電子商務(wù)公司簽訂合同的目的在于獲取產(chǎn)品的所有權(quán)，至于跨境電子商務(wù)公司以任何合法渠道獲取產(chǎn)品，構(gòu)成公司的法定義務(wù)，與消費者無關(guān)，另外即便消費者填寫個人真實信息，公司以消費者名義報關(guān)入關(guān)，則構(gòu)成輔委托行為，其目的在于幫助消費者及時獲取購買的產(chǎn)品，其性質(zhì)等同于消費者委托跨境電子商務(wù)公司郵寄產(chǎn)品，并不能因輔行為否定買賣合同的本質(zhì)。若跨境電子商務(wù)公司在消費者購買產(chǎn)品是明確指出，本公司只經(jīng)營代購業(yè)務(wù)，雙方簽訂的契約是委托合同，并得到消費者許可，則才構(gòu)成委托合同，否則只單純地要求消費填報信息和以其名義報關(guān)入關(guān)，則不能否定買賣合同的存在。

（二）統(tǒng)籌國際法與國內(nèi)法界定

縱使跨境電子商務(wù)作為國際貿(mào)易新的經(jīng)濟成長點業(yè)已得到國際社會的承認和重視，但是至今尚無專門的統(tǒng)一的政府間國際條約，聯(lián)合國國際貿(mào)易法委員會在1996年頒布了不具法律拘束力的《電子商務(wù)示范法》，但是未對跨境電子商務(wù)合同的類型予以分析[7]。因此，對此問題的辨析，應(yīng)當結(jié)合各國電子商務(wù)法和司法判例予以分析。非常遺憾的是，經(jīng)查找美國、澳大利亞、新加坡、韓國和印度等國家相關(guān)的電子商務(wù)類法律，沒有任何國家對此予以規(guī)定，也未查找到任何相關(guān)的外國司法判例。由此可見，跨境電子商務(wù)合同類型在國外不存在分歧，誠如筆者采訪國外某入駐亞馬遜的跨境電子商務(wù)公司負責人曾先生所言，跨境電子商務(wù)合同在國外理所應(yīng)當?shù)貥?gòu)成買賣合同，屬于消費者經(jīng)由跨境手段購買產(chǎn)品，這一問題不存在任何爭議，消費者對跨境電子商務(wù)公司的訴由也一般限于產(chǎn)品質(zhì)量責任，但是買賣合同的構(gòu)成連同法官在內(nèi)各方并無爭議，所以根本不會提及此問題。因此，跨境電子商務(wù)合同類型分歧是在中國國際法情境下由跨境電子商務(wù)公司獨創(chuàng)的產(chǎn)物，是其為免除銷售者身份和產(chǎn)品質(zhì)量責任承擔而詭辯的產(chǎn)物并已成功誤導部分法官。另外，立基于境內(nèi)電子商務(wù)和跨境電子商務(wù)的關(guān)系，廈門中宏網(wǎng)絡(luò)科技有限公司等公司除經(jīng)營跨境電子商務(wù)業(yè)務(wù)外，尚在境內(nèi)銷售自營產(chǎn)品，無任何跨境行為，消費者購買其自營產(chǎn)品實際上是與其簽訂買賣合同，而不是委托合同，此主張也得到跨境電子商務(wù)公司的認可和貫徹，若同樣的產(chǎn)品在境內(nèi)銷售為買賣合同，跨境則構(gòu)成委托合同，明顯不契合產(chǎn)品交易的本性。傳統(tǒng)的跨境貨物貿(mào)易行為，也是買賣合同的形式存在，若單純因為電子商務(wù)行為而根本改變交易類型的種類，則并不契合實際。最后，若允許跨境電子商務(wù)合同類型為委托合同，則自此跨境電子商務(wù)領(lǐng)域再無買賣合同，根本不符合跨境電子商務(wù)交易的初衷和實質(zhì)。

四、明確B2C模式跨境電子商務(wù)合同類型的建議

篇5

問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬元支付給張彥。

可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？

答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當屬有效。

在實際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實信用原則來履行合同。

究竟由誰掌握生育的權(quán)利？

問：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了?；楹?，公公婆婆經(jīng)常催促我們早點生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當時也很支持我。

一個多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓?，所以我想做人工流產(chǎn)?？蛇@時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權(quán)”，說男方也有這個權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰手里？

篇6

案例：經(jīng)某房屋中介公司提供并促成，張女士與馬先生簽訂了房屋買賣合同，張女士以86萬元的價格購買馬先生名下的一處樓房。張女士支付首付款30萬、中介費1.8萬元之后，馬先生配偶田女士以其丈夫馬先生未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財產(chǎn)為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并獲得了法院支持。事后，馬先生及中介公司分別將購房款、居間服務(wù)費等費用返還給張女士。因房價上漲，若另行購置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房價15萬元的房款，張女士便向馬先生及中介公司提出損失賠償要求，卻遭到拒絕。張女士的要求能否得到法律支持？

點評：《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。

馬先生作為共有人田女士的配偶，其處分共有財產(chǎn)時未征得田女士的同意，而擅自賣房導致合同無效，應(yīng)對無效的后果承擔主要過錯責任。中介公司作為房屋中介專業(yè)機構(gòu)，在提供居間服務(wù)時疏忽了對所賣房屋共有人田女士相關(guān)意思表示的審核，且未能對買賣雙方，尤其是買方的風險予以提示，也應(yīng)對張女士的損失承擔一定的過錯責任。當然，張女士作為買受人，未認真審核馬先生房屋共有人的情況，主觀上也存在一定過錯，自己也應(yīng)承擔一定的過錯責任。

購小產(chǎn)權(quán)房合同無效，定金損失怎么辦？

案例：經(jīng)熟人介紹，退休的周老伯與城中村村民葛某簽訂了一份房屋買賣合同，周老伯當即交付定金2萬元給葛某，余款待辦理過戶手續(xù)后付清。等葛某協(xié)助辦理過戶手續(xù)時，才知道農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不得向城市居民出售。見過戶不成，周老伯隨要求解除合同，退還定金?？筛鹉硠t認為，房子雖不能過戶，但可頂名居住，若解除合同，定金不予退還？

點評：國土資源部（2004年）《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第四條（十三）規(guī)定：嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒有擅自處分的權(quán)利。因雙方所簽訂的房屋買賣合同因違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定而無效，并非周老伯違約所致，此種情形下，應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定：“合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還?！彼?，葛某應(yīng)無條件地退還周老伯所交的2萬元定金。

故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎？

案例： 2011年11月，邢女士購買趙某76平米產(chǎn)權(quán)房時，當即交付定金2萬。協(xié)議還約定：買方于7個月內(nèi)交齊購房費，賣方協(xié)助買方辦理房權(quán)證過戶手續(xù)。然而，當邢女士如期交款找趙某協(xié)助辦理過戶時，卻遭到趙某拒絕。對方并告訴邢女士，這房子我不賣了，大不了雙倍退還你定金4萬元。雙方心里都清楚，在不到半年時間里，隨著當?shù)囟址績r上漲，該房已經(jīng)增值到45余萬元。故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎？

點評：邢女士與趙某所簽訂的購房協(xié)議，是雙方真實意思表示，又不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當對雙方具有法律約束力并受到法律的保護?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。依據(jù)上述法律規(guī)定，如果出售方無正當理由隨意違約，買售方將獲利兩項權(quán)利：一是要求違約方繼續(xù)履行合同；二是解除合同，要求違約方賠償全部損失。而不是如趙某所想象的那樣，只要雙倍返還定金就可以解除合同。

一房二賣，應(yīng)怎樣追究違約責任？

案例：今年6月，王先生在市內(nèi)一家小區(qū)選中一處新樓房，當即與房屋包銷人韓某簽訂了購房協(xié)議，交了定金，并于一個月內(nèi)交齊購房款后，拿到房屋鑰匙。這期間王先生幾次找到韓某要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)，可對方總是以種種理由推托。又過4月后，一位姓劉的陌生人突破找上門，要求王先生搬出此房。原來，韓某又將此房賣給了劉某，雙方當即就辦理了過戶手續(xù)。對于韓某一房二賣行為，王先生該如何維護自己的合法權(quán)益？

點評：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的、無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案王先生雖購房在先，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，不能取得該房屋的所有權(quán)；而劉某雖購房在后，但因雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)而成為該房屋的合法所有權(quán)人。王先生只能依法追究包銷人的違約責任。

所購房子被抵押，退房款了事？

案例：2011年5月，張先生為女兒入學，在某小學學區(qū)內(nèi)看中一處新建樓房。并與開發(fā)商方簽訂了購房協(xié)議書。不到一個月時間，張先生就交齊了房款，可在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時，開發(fā)商卻遲遲不予配合，眼看就要到8月份學生入學的時間了，若不能拿到房本，女兒入學就要受到影響。當他再次找到開發(fā)商說明實情，對方才以實相告。原來，開發(fā)商為了從銀行貸款，將一部分新樓房產(chǎn)權(quán)證落戶到他親戚、朋友名下，然后以這些房權(quán)證抵押給銀行辦理了貸款，一邊賣已抵押的房子，一邊拿著貸款卻蓋別的房子。所購房子被抵押，退房款就可了事？

點評：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任，并繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。其違約責任損失賠償額相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。對此，張先生即可與開發(fā)商言明急需房權(quán)證的重要性以及損失后果，爭取讓對方想辦法及時還貸款，換回房權(quán)證；也可要求對方承擔合同違約責任并賠償所有損失。

篇7

公民身份號碼：

受托人：

公民身份號碼：

委托人XXX名下有房產(chǎn)一處，房屋坐落于XXXXX，建筑面積XXX平方米，產(chǎn)權(quán)登記人：XXX，房產(chǎn)權(quán)證號XXXXXXXX號。現(xiàn)全權(quán)委托XXX為我們的合法人，辦理上述房產(chǎn)抵押貸款的還款、領(lǐng)取房產(chǎn)證及注銷抵押登記的相關(guān)資料，到房地局注銷抵押登記、解除他項權(quán)證、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，再次辦理抵押貸款手續(xù)、辦理抵押登記、簽訂抵押合同及他項權(quán)利申請表，以及該房產(chǎn)出售的相關(guān)事宜，簽訂買賣合同、產(chǎn)權(quán)交易過戶的簽約、簽字、交件、退件、立契、收取房款（若購房人向銀行申請按揭貸款或向政府申請貨幣補貼支付購房款時，本人同意：相關(guān)部門僅需將款項劃至受托人郭新偉的賬戶，即視同本人已收妥全部房款，并簽署所有相關(guān)法律文書，代委托人到銀行開戶、轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金業(yè)務(wù)）及辦理國土證過戶，修改產(chǎn)權(quán)交易密碼和產(chǎn)權(quán)內(nèi)檔錯誤信息等一切相關(guān)手續(xù)，辦理該房產(chǎn)租賃手續(xù)，簽訂租賃合同，收取押金和租金等一切相關(guān)手續(xù)。

受托人在委托權(quán)限范圍內(nèi)所實施的法律行為及簽署的相關(guān)文件，委托人均予承認并承擔相關(guān)法律責任。

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托期限至上述委托事項全部辦完為止。

委托人：

年 月 日

夫妻貸款授權(quán)委托書二委托人：XX，男，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXX。

受托人：XX，女，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXX。

我委托人XX與受托人XX系夫妻關(guān)系，現(xiàn)我們準備以按揭方式共同購買位于XXX縣XXX路XXX號“XXXXXX項目” XX 幢XX單元XX 樓XX 號的房屋，該房屋購買后為XX與XX夫妻共同所有?，F(xiàn)因我事務(wù)繁忙,不能親自辦理購買該房屋及按揭貸款等相關(guān)事宜，特委托XX為我的人，代為我辦理以下事項:

一、與上述房屋開發(fā)商簽訂相應(yīng)的認購協(xié)議、房屋買賣合同，并領(lǐng)取該房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用證》。

二、向上述房屋按揭銀行申請貸款及簽訂相應(yīng)的借款合同，并以上述房屋提供抵押擔保，與按揭貸款行簽訂相應(yīng)的抵押合同（包括填寫相應(yīng)的貸款申請、劃款授權(quán)書、代扣代繳委托書及繳納與抵押登記、擔保相關(guān)的費用、代為承諾我們不履行或不完全履行合同約定的給付義務(wù)、擔保責任時，愿意接受依法強制執(zhí)行）及辦理商品房預告登記、抵押權(quán)預登記和抵押擔保登記等事宜。

三、授權(quán)按揭貸款銀行查詢我們的相關(guān)征信。

四、在上述按揭銀行開立還款賬戶，辦理儲蓄卡。

五、受托人有權(quán)就其所簽訂的相關(guān)協(xié)議、合同、文件向公證機構(gòu)申請辦理公證。

受托人在辦理上述事宜時所簽署的文件及提供的材料和所產(chǎn)生的正當費用我們均予以承認。

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

篇8

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔締約過失責任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當承擔賠償責任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責任承擔問題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：

假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔《合同法》第42條的締約過失責任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。

內(nèi)容

五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。

案例：

上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。

二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當承擔“締約過失”責任。

房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。

表現(xiàn)

不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔締約過失責任

據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。

所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當承擔賠償責任。

不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責任承擔問題。

據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：

假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。

因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔《合同法》第42條的締約過失責任。

陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。

內(nèi)容

五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)

陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———

瑕疵告知義務(wù)

內(nèi)容：

二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。

案例：

上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當中，雖經(jīng)李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。

忠實的義務(wù)

內(nèi)容：

二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應(yīng)當以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當承擔賠償責任。

案例：

篇9

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭議

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當前對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。

認定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規(guī)定?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴大化的政策措施。

認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時生效，不會受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應(yīng)的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發(fā)商，處于弱勢的農(nóng)民就只能得到很少的征地補償。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭議的分析

我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對土地使用權(quán)的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因為李玉蘭是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因為違反了法律的強制性規(guī)定而無效。

三、對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定的方法

小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風險也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對我國的社會穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定應(yīng)當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認定為無效。其次，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認定為有效。

我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對《土地管理法》強制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因為合同內(nèi)容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時，就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因為標的的不能而無效。

四、結(jié)語

國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復雜的地區(qū)。對于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。

參考文獻

篇10

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）05-100-01

一、對小產(chǎn)權(quán)房的認識

（一）釋義

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個規(guī)范的法律用語，只是社會中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經(jīng)濟組織成員（包括外村村民和城鎮(zhèn)村民）的、不能辦理房屋權(quán)屬登記的房屋。

（二）分類

第一類，建設(shè)違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關(guān)手續(xù)，擅自在本村集體所有的土地上建設(shè)住宅，對非本集體經(jīng)濟組織成員出售。

第二類，建設(shè)合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關(guān)的批準手續(xù)，在集體所有的土地上建設(shè)村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經(jīng)濟組織成員。第二，村民將依法建設(shè)于宅基地上的住宅出售給非本村集體經(jīng)濟組織成員。

對于第一類，由于其建設(shè)違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。對于第二類，由于其建設(shè)合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時買方的持有狀態(tài)得不到現(xiàn)有法律的認可和保護，故屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態(tài)受到法律的認可和保護，此時不屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。

二、相關(guān)法律問題

（一）信賴利益損失賠償

畫家村系列案件之后，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷。許多城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房，或基于歷史原因，或基于現(xiàn)實原因（當前的禁止性規(guī)定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續(xù)。近年來，土地增值，房價飛漲，拆遷時房屋所有人能夠獲得巨額補償。原房屋所有人當初違規(guī)出售房屋已經(jīng)獲益。如今在面對如此之大的利益誘惑時，許多原所有人又拋棄誠信，向法院要求確認房屋買賣協(xié)議無效，要求買受人退還房屋。

司法實踐中，雖然以認定合同無效為原則，但也絕不會忽視恪守誠信的買房者的利益。法院認定合同無效后，會根據(jù)買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴利益損失。

（二）以租代售小產(chǎn)權(quán)房的效力

目前，為了規(guī)避相關(guān)法律和政策，許多開發(fā)商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權(quán)，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產(chǎn)權(quán)房本身建設(shè)是否合法。如果屬于前述第二類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)合法但銷售違法的），那么因為出租的小產(chǎn)權(quán)房是合法建筑，相關(guān)的法律法規(guī)和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”故此種租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對于無效的部分，租賃人可請求返還相應(yīng)的租金。如果屬于前述第一類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)違法且銷售違法），因為該房屋本身就是違法建筑，以此為標的物的租賃合同當然無效。

篇11

雙方當事人：

出賣人（以下簡稱“甲方”）：

認購人（以下簡稱“乙方”）：

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認購甲方商品房相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：

一、認購標的的基本情況

1.1 乙方所認購的商品房為甲方開發(fā)的位于 市 區(qū) 項目中的第 樓 單元 號房（以下簡稱“該商品房”）。

1.2該商品房的建筑面積為 平方米，閣樓面積為 平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準。

二、認購標的的價款

2.1該商品房按照建筑面積計價，單價為人民幣 元/平方米，房款計人民幣 元（大寫： ）。閣樓按套計價，單套為人民幣 元（大寫： ）。

2.2房屋總價款為2.1所列款項之和，共計人民幣 元（大寫： ）。

三、認購款

3.1乙方應(yīng)當于本認購書簽訂之日，一次性向甲方支付認購款計人民幣 元（大寫： ）。乙方逾期未支付認購款的，該認購書自行解除，無須另行通知，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。

3.2甲方在取得預售許可證后，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起 日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。（本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限，而非終止時限）。

3.3乙方未在3.2條約定的期限內(nèi)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款的，該認購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認購款不予返還，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。

3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過 日的，本認購書自行解除，無須另行通知。甲方應(yīng)當在本認購書解除次日起 日內(nèi)將已收取的認購款無息返還給乙方。

3.5甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。

四、其他約定

4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時，變更認購人的，需征得甲方的同意。（變更為父母、夫妻、子女的除外）。

4.2乙方在本認購書中提供的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話是甲方通知乙方的依據(jù)。乙方保證其提供的信息準確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯(lián)系到乙方的，因此產(chǎn)生的不利后果均由乙方承擔。

五、附則

5.1本認購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本認購書具有同等法律效力。

5.2本認購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認購書自行終止。本認購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；

甲方（公章）： 乙方（公章）：

授權(quán)代表： 授權(quán)代表：

證件號碼： 證件號碼：