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時間：2023-07-31 09:21:41
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前言
近年來房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進經(jīng)濟增長、提高人民生活水平、擴大社會就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)交易活動不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范直接關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定，因為住宅是群眾安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，先安居才能樂業(yè)。而隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場種種不規(guī)范的行為也逐漸顯現(xiàn)，如炒房、囤房、投機等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴(yán)重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮(zhèn)化進程的加快將使房地產(chǎn)市場需求保持增長態(tài)勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化將是發(fā)展的必然趨勢。
一、深化法制建設(shè)
建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產(chǎn)交易市場中違法違規(guī)行為的整治力度，并落實主管部門的相關(guān)責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)作為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)，從興起至今，短短十幾年時間創(chuàng)造出可觀的經(jīng)濟價值，并在改善群眾居住條件、擴大社會就業(yè)方面做出突出貢獻。但房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展也使市場交易秩序呈現(xiàn)多方面的問題，例如炒房團肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發(fā)強烈的社會反響。盡管房地產(chǎn)業(yè)興起以來，我國已建立起系統(tǒng)的法律法規(guī)，基本形成房地產(chǎn)交易的法制體系，但現(xiàn)有法律法規(guī)仍有待完善。
縱觀十幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以看到，房地產(chǎn)交易市場中不規(guī)范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設(shè)又具有滯后性。所以各地房地產(chǎn)交易管理部門雖多次進行查處治理，但由于缺少細(xì)化的法律法規(guī)，治理工作常面臨困境。因此，我國應(yīng)進一步健全房地產(chǎn)交易市場的法律法規(guī)，出臺相關(guān)的實施細(xì)則，使法律法規(guī)易于操作、覆蓋全面、具備較強的懲治力度，從而增加違法違規(guī)成本，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易市場中的投機炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護群眾的切身利益。
二、加大治理力度
住宅商品化以來，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)突飛猛進的發(fā)展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規(guī)范行為的存在。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業(yè)“洗牌”，轉(zhuǎn)型時期房地產(chǎn)經(jīng)營的法律法規(guī)、行為準(zhǔn)則正在形成，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策，旨在穩(wěn)定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易。而且宏觀調(diào)控的力度也在不斷增強，如二手房交易管理、產(chǎn)權(quán)登記管理都較原先更加嚴(yán)格。因此，我國應(yīng)加大治理力度，通過規(guī)范管理、行業(yè)巡查、專項治理等手段，使房地產(chǎn)交易市場更加規(guī)范。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)規(guī)范預(yù)售、銷售管理。各級房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對商品房銷售信息進行嚴(yán)格審核，全面了解房地產(chǎn)市場中的預(yù)售和銷售樓盤信息，對違法建設(shè)開發(fā)、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產(chǎn)市場秩序的企業(yè)給予嚴(yán)肅處罰。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)堅持對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的違規(guī)操作也不容忽視。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)持續(xù)進行行業(yè)巡查，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位的經(jīng)營管理。最后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)積極與相關(guān)部門聯(lián)合起來，針對房地產(chǎn)預(yù)售許可、預(yù)售與銷售、廣告、展銷、預(yù)售與銷售合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面開展專項治理活動，加強部門間的協(xié)作配合，實現(xiàn)信息資源共享，治理聯(lián)動。
三、規(guī)范市場行為
在加大治理力度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)努力提高管理的技術(shù)水平，對交易行為形成嚴(yán)格的約束。房地產(chǎn)交易市場的違法違規(guī)行為不僅容易瞄準(zhǔn)法律漏洞，更善于從技術(shù)層面弄虛作假，例如不法分子對產(chǎn)權(quán)證作假，管理部門如果不能提高防范技術(shù)，很有可能給不法分子帶來可乘之機。所以房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)推行產(chǎn)權(quán)證加密措施，交易現(xiàn)場進行實時監(jiān)控，從源頭治理各種不規(guī)范行為。特別是伴隨房地產(chǎn)交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應(yīng)邁入數(shù)字化軌道，將交易活動產(chǎn)生的大量信息錄入計算機系統(tǒng)，以便于管理人員和權(quán)利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發(fā)生。同時，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，向社會公眾宣傳規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的舉措，制作專題節(jié)目，引導(dǎo)群眾重視防范虛假交易，維護自身的合法權(quán)益。
市場行為的規(guī)范與從業(yè)人員素質(zhì)密不可分。房地產(chǎn)交易市場的從業(yè)人員應(yīng)具備良好的綜合素質(zhì)，善于領(lǐng)會法律法規(guī)和政策的精神實質(zhì)，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀(jì)守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業(yè)務(wù)辦理過程中，從業(yè)人員要審慎對待手中的權(quán)力，以服務(wù)群眾為根本，仔細(xì)檢查各項交易行為是否合法合規(guī)，切實維護廣大群眾的利益。
四、強化行業(yè)監(jiān)管
隨著法律法規(guī)的逐步健全，治理工作的深入，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)積極推進監(jiān)督管理體制的創(chuàng)新，將監(jiān)督檢查、網(wǎng)絡(luò)信息公開、社會公眾監(jiān)督手段綜合于一體，充分發(fā)揮內(nèi)外聯(lián)合監(jiān)督的優(yōu)勢，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。
首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)強化房地產(chǎn)市場動態(tài)巡查，以及重點樓盤銷售的執(zhí)法監(jiān)督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責(zé)任制，運用多種預(yù)防手段，嚴(yán)格對交易環(huán)節(jié)的監(jiān)督制約。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)建立統(tǒng)一的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，作為社會信息公開的平臺，將房地產(chǎn)交易生成的資料信息錄入系統(tǒng)，便于權(quán)利人隨時查閱信息。同時對于相關(guān)主管部門提出的處理意見、仲裁結(jié)果、違法違規(guī)單位查處等也應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)向社會公開，使社會各界增強法律意識。最后，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)充分發(fā)揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場中的違法違規(guī)行為立即舉報，并將處理結(jié)果向社會反饋，從而形成良好的監(jiān)督氛圍。
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會生活的諸多方面。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，作為支持房地產(chǎn)業(yè)運行的經(jīng)濟行為，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)果，進而對宏觀經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響。投資對經(jīng)濟增長具有有力的推動作用，在一定的科學(xué)技術(shù)水平和有效資源條件下，經(jīng)濟增長速度主要取決于投資總量及其增長率的大小。長期以來我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展速度在東、中、西部各個區(qū)域表現(xiàn)出顯著的差異性，房地產(chǎn)投資主要集中于東部地區(qū)，造成東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱甚至部分城市出現(xiàn)投資泡沫，這不利于東部地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資卻往往不足，嚴(yán)重阻礙中西部區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)關(guān)系的重要性，研究如何促進房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，就成為當(dāng)前政府和理論界學(xué)者非常關(guān)注的問題。
二、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)投資是區(qū)域經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)周期本身也是經(jīng)濟周期的重要組成部分，其周期循環(huán)直接受房地產(chǎn)投資影響。房地產(chǎn)投資周期長，回收慢，其投資規(guī)模受生產(chǎn)發(fā)展水平制約，與經(jīng)濟發(fā)展水平呈相同趨勢變動；大體上與宏觀經(jīng)濟周期相協(xié)調(diào)，但也呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資自身的不同特點。房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r。在處于協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)時，房地產(chǎn)投資是促進經(jīng)濟繁榮的關(guān)鍵要素；但若不能實現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資也可能是導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟由繁榮走向低迷的導(dǎo)火線，甚至可能導(dǎo)致整個區(qū)域經(jīng)濟社會都處于蕭條狀態(tài)。房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的促進作用。
房地產(chǎn)投資對區(qū)域經(jīng)濟增長產(chǎn)生影響的傳導(dǎo)途徑主要有兩條：在投資未形成現(xiàn)實房地產(chǎn)物業(yè)前，如果投資分配量超過國民收入增長速度，形成投資資金膨脹會造成國民經(jīng)濟比例失衡，引發(fā)投資泡沫。形成現(xiàn)實房地產(chǎn)物業(yè)之后，通過房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化，影響國民經(jīng)濟發(fā)展。不同類型的房地產(chǎn)物業(yè)用于不同產(chǎn)業(yè)部門，直接影響各產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)能力和彼此之間的平衡發(fā)展。過分偏重于消費型物業(yè)，如賓館、飯店等，會在一定程度上影響住宅或其他生產(chǎn)型物業(yè)的建設(shè)，引發(fā)經(jīng)濟的不均衡發(fā)展。
長期以來，我國的經(jīng)濟增長主要依靠投資拉動，投資既是擴大再生產(chǎn)的主要手段，也是促進經(jīng)濟增長的直接動力。而房地產(chǎn)投資既代表現(xiàn)狀需求，也代表未來供給，其投資規(guī)模決定社會總需求和總供給的平衡態(tài)勢。投資規(guī)模過大，超越國力，造成社會總需求超過總供給，使得國民經(jīng)濟比例失調(diào)，拉長投資周期、增加投資成本，難以實現(xiàn)經(jīng)濟集約增長；投資規(guī)模過小，經(jīng)濟增長緩慢，社會供給不足影響供求總量平衡，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模應(yīng)以國家綜合國力，包括入力、財力和物力為基礎(chǔ)，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度相適應(yīng)，以提高經(jīng)濟效益、社會效益為前提，符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，進行各方面的綜合平衡?？梢哉f房地產(chǎn)投資對于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及社會發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
三、對策與建議
合理的房地產(chǎn)投資能夠促進區(qū)域經(jīng)濟的增長，推動經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，人們收入水平提高，購買力增強，房子又是人賴以生存的基礎(chǔ)和生活提升的重要標(biāo)志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環(huán)。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟發(fā)展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時有效回報，對市場失去信心，就會制約經(jīng)濟。根據(jù)本文的研究結(jié)論，提出以下對策建議：
（一）建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)觀，作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想。
作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是由多種因素決定的，作為政府和企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時間觀、空間觀和系統(tǒng)觀。首先，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段，不同的市場狀況，制定不同的中長期發(fā)展戰(zhàn)略。其次，在宏觀層面上，把房地產(chǎn)業(yè)與整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有機地協(xié)調(diào)起來，分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素和有利條件，探尋房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展道路。再次，要深刻認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟、社會、環(huán)境、人口是一個有機整體，只有協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟各要素的關(guān)系，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）要合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長速度
以穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動國民經(jīng)濟可持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟增長的促進作用會在某個時期出現(xiàn)衰減，從而引起經(jīng)濟波動。因此，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)投資進行政策引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模的適度發(fā)展，使其在拉動經(jīng)濟增長的同時，盡可能不引起經(jīng)濟波動。
（三）加強法制建設(shè)，建立符合房地產(chǎn)市場要求的法律法規(guī)體系
加快建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，解決有法可依的問題。目前我國規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的法律法規(guī)體系不夠完善，許多規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟行為的法規(guī)還未形成；已出臺的法律法規(guī)的梳理工作有待進一步加強，對已不符合房地產(chǎn)市場運行要求的法律法規(guī)應(yīng)及時廢止。要強化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理職能。法律法規(guī)要有效地發(fā)揮對規(guī)范人們行為的硬約束作用，建立強有力的執(zhí)法體系，提高其執(zhí)法地位和執(zhí)法水平，同時解決有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的問題，加強房地產(chǎn)市場的執(zhí)法工作。
1 房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜述
1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成
房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權(quán)人和非所有權(quán)人（主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產(chǎn)的所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)進行交易（主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬等過程中出現(xiàn)的各種關(guān)系的法律法規(guī)的總稱。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等；（3）相關(guān)性的法律法規(guī)，主要包括有《擔(dān)保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。
1.2 房地產(chǎn)法實施應(yīng)遵循的基本原則
（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經(jīng)濟制度是以公有制經(jīng)濟為基礎(chǔ)，并且公有制經(jīng)濟在社會主義經(jīng)濟中占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟并存的經(jīng)濟體系。土地是國家的資產(chǎn)，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關(guān)法律規(guī)定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權(quán)依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟可以通過土地使用權(quán)的聯(lián)營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。對于根據(jù)法律取得的建設(shè)用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的土地除外。
（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經(jīng)成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴(yán)格控制、開發(fā)、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴(yán)禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據(jù)相關(guān)法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農(nóng)田的保護制度。
（4）堅持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則；房地產(chǎn)企業(yè)對土地進行開發(fā)經(jīng)營要遵循環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益相統(tǒng)一的原則，同時實施配套建設(shè)、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。
（5）堅持城鎮(zhèn)住房的商品化原則；為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國家要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展水平，加大對城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅持市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結(jié)合的原則；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場具有高風(fēng)險和高利潤的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，不能讓房地產(chǎn)交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產(chǎn)市場以宏觀調(diào)控為指引，由市場去調(diào)節(jié)才是最科學(xué)的管理方法。
2 針對房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險的相關(guān)法律法規(guī)
2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責(zé)就是保持房地產(chǎn)市場的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標(biāo)是控制房價?；馊谫Y風(fēng)險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標(biāo)，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當(dāng)性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當(dāng)性主要體現(xiàn)在金融服務(wù)強烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場預(yù)警制度和價格監(jiān)管制度，并采取多種預(yù)防和控制措施來穩(wěn)定房價，保證房地產(chǎn)市場快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時還要明確市場機制與政府監(jiān)管之間的關(guān)系，融資市場化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。
2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度
在我國的房地產(chǎn)開放經(jīng)營中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔(dān)的融資風(fēng)險，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構(gòu)多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場，因此還需要依法構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價的科學(xué)化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。
2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度
目前，我國雖然已經(jīng)出臺了相關(guān)的金融法律法規(guī)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強對于專業(yè)性較強并且復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時要獨立司法、嚴(yán)格執(zhí)法。法律制度的實施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險。
3 針對預(yù)售商品房的相關(guān)法律法規(guī)
在《城市商品房的預(yù)售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預(yù)售人的基本義務(wù)就是要進行商品房的預(yù)售登記。實行商品房的預(yù)售登記不但能夠預(yù)防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關(guān)合法權(quán)益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動上和思想上對預(yù)售合同引起足夠的重視，要積極地到相關(guān)部門進行合同登記，在進行商品房預(yù)售登記后就能讓預(yù)售合同產(chǎn)生相應(yīng)的公示效力，減少不必要的商品房預(yù)售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產(chǎn)商品房的預(yù)售過程中，還要設(shè)立專門的機構(gòu)來負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款項的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機構(gòu)一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預(yù)售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預(yù)售款項的專項使用，確保工程項目的建設(shè)款不人為地流失，確保工程項目的建設(shè)順利進行，也保障了購房者的合法權(quán)益。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權(quán)益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關(guān)鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻
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一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題
房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：
1.融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險
目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。
2.對房地產(chǎn)融資的限制因素太多
融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。
3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少
房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。
4.相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展
目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
二、房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析
我國房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因為我國房地產(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對癥下藥，逐步完善，真正實現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具
與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實際情況而專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。
2.房地產(chǎn)金融體系效率不高
金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進行投資。因此，我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。
3.房地產(chǎn)金融體系還不健全
當(dāng)前我國證券市場的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢必會導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，而且又給經(jīng)濟運行帶來一定的金融風(fēng)險。因此，必須進一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務(wù)院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進資本市場開放和穩(wěn)定發(fā)展。
4.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善
由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。
參考文獻:
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從結(jié)構(gòu)上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源（主要包括國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等進行房地產(chǎn)開發(fā)的資金）三個項目，這三個項目占到總資金的95%以上。2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來源42274億元，占43.8%，其中個人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數(shù)據(jù)可以看出目前我國房地產(chǎn)融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個人按揭貸款比重達到40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對銀行貸款的過于依賴，使得銀行信貸成為我國房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個重要支撐。據(jù)統(tǒng)計2006到2013年間我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險，一旦國家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會斷裂，這樣不但會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來致命打擊，而且對我國銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會帶來嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國國民經(jīng)濟服務(wù)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險較高
據(jù)統(tǒng)計2013年我國共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理薄弱，風(fēng)險控制能力較差。企業(yè)管理層對風(fēng)險認(rèn)識不足，更多的關(guān)注如何解決風(fēng)險，而不是如何防范風(fēng)險，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)急措施。內(nèi)部管理薄弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到嚴(yán)重影響，信用風(fēng)險較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風(fēng)險，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信用，信用風(fēng)險較高是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因之一。
3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善
目前我國于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能形成科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大程度上制約著我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實際中無法對房地產(chǎn)企業(yè)進行指導(dǎo)和監(jiān)管，沒有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達國家，市場是對資金調(diào)節(jié)的主要手段，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我國由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進行調(diào)節(jié)，如近幾年我國各地實行的“限購”政策，對需求進行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無法進入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過程中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無法有效的得到平衡。
4.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實力，項目規(guī)模等情況對需求資金進行計算，然后對比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財務(wù)，投資，熟悉資本市場發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而我國目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒有進行這些評估與計算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來了較大的風(fēng)險。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業(yè)陷入財務(wù)困境。
四、優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資對策分析
1.構(gòu)建多元化的融資渠道
黨的十六屆三中全會中首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”，我國房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構(gòu)建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險。首先大力推進房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項目的融資方式。該融資方式在國外發(fā)達國家已經(jīng)得到了較好的發(fā)展，而我國目前仍處于起步階段，因此我國可以可以通過學(xué)習(xí)國外成熟的房地產(chǎn)信托模式，并結(jié)合我國的具體情況，逐漸建立適合我國的房地產(chǎn)信托融資模式；其次，大力推進融資租賃業(yè)務(wù)。在發(fā)達國家中，融資租賃業(yè)務(wù)是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)不但可以拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問題，而且還為我國房地產(chǎn)企業(yè)引進外資創(chuàng)造了條件；最后，加快發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是首先通過發(fā)行受益憑證在資本市場上募集資金，然后再投資于房地產(chǎn)市場的一種資金籌集方法。房地產(chǎn)投資基金可以有效的減輕我國房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕對銀行貸款的依賴性，拓寬資金來源。
2.加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理
企業(yè)內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強管理，提高經(jīng)營效率，有效化解風(fēng)險的重要手段，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此。由于目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，主要包括完善會計系統(tǒng)的建立，提高管理人員對內(nèi)部控制的認(rèn)識，完善公司治理結(jié)構(gòu)，強化內(nèi)部監(jiān)督機制，提高企業(yè)信用等級，從而使企業(yè)有能力擴大融資來源。
3.完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)
我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，我國目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定程度上制約了我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況，因此我們必須借鑒國外成熟市場法律狀況，并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場具體情況，完善我國現(xiàn)階段的相關(guān)法律法規(guī)。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍以及違約后果，從而進一步約束我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀
國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟管理制度,在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循,但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對經(jīng)濟管理存在許多誤解,這就使得企業(yè)經(jīng)濟管理相對薄弱,經(jīng)濟業(yè)務(wù)的隨意性變大,同時缺乏有效的監(jiān)督機制,導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎(chǔ)工作薄弱,致使會計信息失真秩序混亂,會計監(jiān)督流于形式,單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會計工作,擾亂單位會計工作。其次,法人內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)作用不明顯,在實際工作中,董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化,往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次,法律意識薄弱,部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機取巧,執(zhí)法不嚴(yán),姑息將就,拉人情給面子的現(xiàn)象普遍,管理松弛,造成了一系列經(jīng)濟犯罪。企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高,人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題
近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識.導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重,缺乏前瞻性。同時,政策目標(biāo)的模糊不清.短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致,甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動,不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機,干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者,我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的位置,忙于具體的事務(wù)管理和救火中,缺乏長期規(guī)劃,事后調(diào)控居多,造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1.相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看,完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系,但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求,導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次,我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理.很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的,或是以國家部委辦的名義的,如國11條、新國四條等,缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立,但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備,造成房地產(chǎn)市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán),陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位,使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2.機制不完善,管理流于形式
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年,政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊,政策短時間里密集推行。但效果不佳,許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場,執(zhí)行不到位,甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強,存在爭議。實施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位.導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段,房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源,也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作,極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易.導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大,國家宏觀政策也注定流于形式,難發(fā)揮有效作用。加上,在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政.協(xié)調(diào)不足,各自決策,決策相互脫節(jié),也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議
1.完善相關(guān)法律法規(guī)體系
房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進的密切關(guān)系。一方面，金融業(yè)的介入和支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要保障。任何一項房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。沒有金融機構(gòu)的參與和支持，舍棄財務(wù)杠桿的巨大作用，對所有房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是不可想象的。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進金融業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融機構(gòu)貸款的最佳抵押品和投資品。當(dāng)今，世界各國的金融機構(gòu)，都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)的比例一般占四分之一。
1.房地產(chǎn)金融概念、特點和職能
1.1房地產(chǎn)金融的概念及特點
房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動和金融資產(chǎn)的投資活動。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結(jié)構(gòu)的長期性、金融債權(quán)的可靠性以及金融債權(quán)的流動性較弱的特點。
1.2房地產(chǎn)金融的職能
首先是籌資的職能。即金融機構(gòu)通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。
其次是融資的職能。即金融機構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費。
最后是運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的職能。當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
2.我國房地產(chǎn)金融存在的問題
2.1融資渠道單一，以銀行貸款為主
由于我國的資本市場發(fā)展比較晚，融資體系不完善，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營過程中的買地、開發(fā)、建設(shè)、出售中的任何一個環(huán)節(jié)都需要巨額資金，為保證正常運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。
據(jù)資料顯示2006～2011年間，我國對房地產(chǎn)的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個項目61%的資金是來自于商業(yè)銀行的貸款，包括購房者的個人按揭貸款、建設(shè)單位貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。
2.2房地產(chǎn)金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足
房地產(chǎn)金融主要包括項目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點，要求金融機構(gòu)在工作實踐中，不斷開發(fā)新產(chǎn)品來滿足用戶需求。雖然目前我國的住房貸款有組合貸款、儲蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現(xiàn)在人們收入的提高，金融機構(gòu)只有不斷開發(fā)符合時代潮流的新產(chǎn)品才能滿足人們多樣化的需求。
2.3政策法規(guī)不完善，影響融資渠道拓展
從整體上來看，目前針對房地產(chǎn)項目金融方面，我國尚未形成一套科學(xué)完善的法律體系，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，實際操作存在困難，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，會出現(xiàn)一些新興的融資工具，如果沒有相應(yīng)的制度來規(guī)范這些金融工具，房地產(chǎn)金融市場就會很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟是依靠市場手段來調(diào)節(jié)的，但我國現(xiàn)在仍然靠政府干預(yù)來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如目前的“限購政策”，限制了一部分購房意愿，導(dǎo)致一部分社會閑置資金無法進入房地產(chǎn)行業(yè)，這樣并不符合市場規(guī)律。
2.4房地產(chǎn)金融監(jiān)管不力
商業(yè)銀行作為金融類企業(yè)，也是以盈利為目的的，利益的驅(qū)使下往往會導(dǎo)致部門銀行或者銀行內(nèi)部分員工重視利益而輕視風(fēng)險，對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險和監(jiān)控都不夠。
2.5房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率持續(xù)處于高位
從2011年我國部分上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況，可以看出大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%～90%之間，ST興業(yè)的負(fù)債率則高達968%，企業(yè)的高負(fù)債率增加了其運行成本。同時，一旦運行出現(xiàn)問題，其影響會波及銀行、建材等多個行業(yè)，不利于經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。
3.完善我國房地產(chǎn)金融體系的對策建議
3.1拓展融資渠道，降低對銀行的依賴程度
在美國等擁有完善發(fā)達資本市場的國家，有不動產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供資金支持。銀行貸款只占美國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的15%，而將近75%的資金來源于資本市場上的社會公眾投資。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、對銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多帶來的經(jīng)濟利益。
目前改善我國的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一的問題，一方面，要積極發(fā)展債券市場。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場在資本市場中占據(jù)重要位置，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，政府應(yīng)積極改革債券發(fā)行的審批制度使債券二級流通市場得以完善。另一方面，股票市場應(yīng)改變現(xiàn)行的對房地產(chǎn)企業(yè)融資的封殺，通過完善分紅、少數(shù)股東權(quán)利制度等安排來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的“圈資”行為。
3.2建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系
除了傳統(tǒng)的四大融資方式外，金融機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)不同收入、年齡、心理者的不同需求來創(chuàng)新更能滿足其要求的金融產(chǎn)品，并形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵機制和建立專業(yè)的研發(fā)機構(gòu)。金融系統(tǒng)應(yīng)為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創(chuàng)新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現(xiàn)有住房金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進行深度挖掘，實施創(chuàng)新，設(shè)計出服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。
3.3完善政策法規(guī)體系
為確保房地產(chǎn)金融業(yè)的有秩序發(fā)展，完善相關(guān)的法律法規(guī)勢在必行。首先，將房地產(chǎn)金融方面的法律條款放入基礎(chǔ)市場經(jīng)濟法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》等；其次，根據(jù)房地產(chǎn)金融業(yè)的特殊性，針對性地制定專門的政策法規(guī)對其運行進行規(guī)范，如開發(fā)商項目資金管理條例；最后，完善房地產(chǎn)融資模式的具體操作法規(guī)也是極其重要的。
一、我國房地產(chǎn)信托發(fā)展過程中存在的主要問題
我國房地產(chǎn)信托發(fā)展時間只有二十多年，依舊處于幼年期，因此同國外發(fā)達國家房地產(chǎn)信托相比較依然存在著不少的問題，綜合來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）房地產(chǎn)信托資金運作結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險較大
縱觀我國房地產(chǎn)信托發(fā)展，許多房地產(chǎn)信托資金布置結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，資金投入普遍存在著單一集中化的現(xiàn)象，這種單一集中化主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托資金主要集中于大型房地產(chǎn)項目、寫字樓、商鋪等高價位房上，而對于那些安保性的安居性工程則投入較少，資金流動性很差，這樣就在無形中增大了房地產(chǎn)信托資金兌付風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)項目本身出現(xiàn)問題，后果將不堪設(shè)想。
（二）信托產(chǎn)品較為單一
主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的資金籌集功能當(dāng)前被無線放大，房地產(chǎn)信托公司被加上了一個類似于銀行的角色，甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)信托作為自己向銀行貸款的跳板，也就是說從房地產(chǎn)信托這里籌集到的資金來滿足銀行對自己進行貸款的要求，這樣房地產(chǎn)信托的整合社會資金和分散風(fēng)險的作用就無形中被弱化，無形中增加了房地產(chǎn)信托機構(gòu)的風(fēng)險。
（三）信托產(chǎn)品信息的透明度不夠
由于我的房地產(chǎn)信托市場依舊處于發(fā)展的初級階段，因此各方面的相關(guān)的法律制度依舊不夠完善，這使得我國的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息透明度依舊缺乏，房地產(chǎn)信托機構(gòu)相關(guān)的信息一般都不及時，而且的信息往往不是委托人真正想了解的，這就使得委托人在信息了解方面總是處于被動地位，信息透明度不夠也嚴(yán)重限制了我國房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)信托業(yè)相關(guān)制度依舊不健全，專業(yè)性的人才依舊缺乏
由于我國的房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展時間依舊短暫，因此從制度假設(shè)上來說依然存在著很大的缺陷，制度的不健全也使得我國房地產(chǎn)信托業(yè)中不時出現(xiàn)各類違法事件，給我國的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展造成了很大的危害，同時，我國房地產(chǎn)信托行業(yè)中依然缺少真正專業(yè)性的人才，這和我國高校這類專業(yè)人才培養(yǎng)制度不無關(guān)系，人才培養(yǎng)制度不合理較為單一化導(dǎo)致了我國缺少真正房地產(chǎn)信托的人才，這種專業(yè)人才的匱乏也在一定程度上阻礙了我國房地產(chǎn)信托業(yè)的快速發(fā)展。
二、完善我國房地產(chǎn)信托市場的對策
通過對我國當(dāng)前的房地產(chǎn)信托市場所存在的問題的分析，在今后應(yīng)該著重從以下幾個方面對我國房地產(chǎn)信托市場進行進一步的完善，從而促進我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展：
（一）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托相關(guān)的法律法規(guī)體系
應(yīng)該看到，當(dāng)前我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律法規(guī)依然不健全，存在著相當(dāng)大的法律漏洞，這是制約我國房地產(chǎn)信托可持續(xù)發(fā)展的一個主要因素。因此，在今后，國家應(yīng)該進一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律體系，從法律層面對我國房地產(chǎn)信托給予法律上的指導(dǎo)，除了應(yīng)該進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)空白之外，還應(yīng)該著重對我國房地產(chǎn)信托現(xiàn)行的相關(guān)的法律法規(guī)進行不斷的完善，例如對我國現(xiàn)行的《信托法》進行進一步的補充修訂，有效借鑒國外發(fā)達國家的相關(guān)法律規(guī)定，進一步使得整個房地產(chǎn)信托運行有法可依，有法必依，從法律層面對房地產(chǎn)信托給予保障，建立起適合我國國情的房地產(chǎn)信托法律系統(tǒng)。
（二）規(guī)范房地產(chǎn)信托的風(fēng)險評估體系
面對我國當(dāng)前不少房地產(chǎn)信托面臨著較大的風(fēng)險的這一事實，應(yīng)該成立專門的針對房地產(chǎn)信托公司風(fēng)險評估的專門機構(gòu)，對房地產(chǎn)信托公司的風(fēng)險進行專業(yè)評估并給予科學(xué)建議，及時對房地產(chǎn)信托公司的具體業(yè)務(wù)進行定期的風(fēng)險評估，這樣才能真正的有效降低房地產(chǎn)信托行業(yè)的風(fēng)險，保護委托人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展，同時，要進一步加強房地產(chǎn)信托公司自身的風(fēng)險防范的意識和能力，通過各種有效途徑來加強房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部風(fēng)險控制體系的建立，有效降低各種風(fēng)險。
（三）加強我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度
各房地產(chǎn)信托公司應(yīng)該首先明確自身市場定位，在這個基礎(chǔ)上要因地制宜的為委托人開發(fā)出各類具有個性化的信托產(chǎn)品，同時還要進一步滿足房地產(chǎn)的需求，要將這兩個方面很好地結(jié)合在一起，有效改變我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單一的現(xiàn)狀。
（四）矮矮墩墩采取有效措施提高房地產(chǎn)信托專業(yè)性人才的培養(yǎng)制度
房地產(chǎn)信托市場應(yīng)進一步改進現(xiàn)有的人才培養(yǎng)制度，努力發(fā)掘?qū)I(yè)性人才，同時要和高校進行積極的聯(lián)合，努力改變高?，F(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)模式和結(jié)構(gòu)，加強房地產(chǎn)信托專業(yè)型人才和高端人才的培養(yǎng)質(zhì)量，有效提高房地產(chǎn)信托的整體業(yè)務(wù)水平和管理水平，促進房地產(chǎn)信托更好的發(fā)展。
總之，房地產(chǎn)信托市場的出現(xiàn)符合歷史潮流，它的出現(xiàn)為我國房地產(chǎn)業(yè)在今后能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，有效推進我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型都提供了一個很好的契機和條件。在當(dāng)前條件下，我國房地產(chǎn)信托市場只有進一步改善自身存在的種種問題，不斷改革，真正建立起適合我國國情但是又朝著世界房地產(chǎn)信托發(fā)展方向發(fā)展的房地產(chǎn)信托市場結(jié)構(gòu)，努力改變我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，只有這樣，才能進一步促進我國房地產(chǎn)信托行業(yè)的整體可持續(xù)發(fā)展，有效推動我國經(jīng)濟向前發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀
自我國從1992年確立了建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟的目標(biāo)之后，國民經(jīng)濟不斷高速發(fā)展，人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量也在不斷提高。上世紀(jì)90年代末期，面對亞洲金融危機的沖擊，我國出于擴大內(nèi)需的考慮，開放了商品房交易市場，自此之后，我國居民對商品房的需求連年上升，對住房貸款的需求也在不斷增加，近年來，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源中占據(jù)很大的比重，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中有超過22%的融資是通過銀行貸款實現(xiàn)的，另有48%是通過預(yù)收定金和房款來實現(xiàn)的，但是其中一半以上的資金間接來自于銀行。近年來國家為了抑制房價過快上漲，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制銀行貸款流向房地產(chǎn)市場，雖然取得了一定的效果，但是實際上，隨著近幾年來進軍房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，當(dāng)中大多數(shù)依靠銀行貸款，使得從銀行流向房地產(chǎn)市場的資金有增無減，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，而銀行的資金卻有限，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款獲得所需資金就越來越困難。
國家為了避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險造成的社會問題，在最近幾年提高了企業(yè)發(fā)行公司債券的門檻，并且對發(fā)行資質(zhì)和發(fā)行數(shù)量有著嚴(yán)格的限制，另一方面而言，債券市場風(fēng)險較高，融資成本也比較高，在上述因素的共同影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)都不選擇發(fā)行債券進行融資。
企業(yè)通過證券交易所公開上市發(fā)行股票向社會公眾募集資金是一種重要而又有效的企業(yè)融資手段，任何一個成功的房地產(chǎn)企業(yè)，都必須要成為上市公司。但是近年來，我國證券市場發(fā)展并不完善，存在許多問題尚未得到有效解決，因此政府加強了對證券市場的監(jiān)管，對于不符合要求的企業(yè)不允許上市發(fā)行股票，將很多企業(yè)排除在外。房地產(chǎn)企業(yè)本身有著一定的特殊性，資產(chǎn)負(fù)債率較其他行業(yè)較高，企業(yè)風(fēng)險較大，我國政府出于防范金融風(fēng)險的考慮，對房地產(chǎn)企業(yè)上市更是嚴(yán)加控制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)無法通過上市發(fā)行股票進行融資。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題原因
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資體系不健全
一方面，由于我國傳統(tǒng)文化的影響，我國居民儲蓄率非常高，但是投資卻很少；另一方面，我國金融和證券交易市場并不健全，無法滿足投資者的需要，導(dǎo)致許多人的資金無法得到有效的利用，只能存入銀行。而銀行雖然也可以對外提供貸款業(yè)務(wù)，但其主要的職責(zé)是保證儲戶的利益不受損失，因此其放貸規(guī)模有限，而且限制條件頗多。而利用金融和證券交易市場，可以將資金的需求方和供給方直接聯(lián)系起來，省去了銀行這一環(huán)節(jié)。但是目前我國并沒有專門為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融咨詢和服務(wù)的機構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資擔(dān)保機制也不健全，因此無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度不健全
目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度并不完善，缺乏合理的融資計劃，過分追求短期的利益而損害了長期的利益。許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目的進行擴張，大量的吸引資金，使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高，財務(wù)風(fēng)險也非常高，房地產(chǎn)企業(yè)不斷地在負(fù)債經(jīng)營――償還債務(wù)――再負(fù)債經(jīng)營的惡性循環(huán)當(dāng)中徘徊，難以積累更多的自有資金進行發(fā)展。
（三）相關(guān)法律法規(guī)不夠健全
我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，與房地產(chǎn)市場融資相關(guān)的法律法規(guī)并不是特別完善，多數(shù)法律法規(guī)是地方性法規(guī)和政府部門規(guī)章，有的僅僅是通知文件，缺乏權(quán)威性，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的融資過程中，現(xiàn)有的一些法律法規(guī)存在相互沖突或者規(guī)定不清楚的地方，給房地產(chǎn)市場的融資創(chuàng)新制造了阻礙，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。
我國政府的政策也對房地產(chǎn)市場的融資現(xiàn)狀產(chǎn)生了重大的影響。為了防范金融風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)市場的信貸業(yè)務(wù)，我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資設(shè)立了較高的門檻，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款必須滿足國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證四證齊全，缺一不可，并且最低要有30%的自有資金。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料顯示，自2010年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取資金的速度開始放慢，能夠獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量上極為有限，而且授信額度也非常有限，總額度不超過500億元人民幣。中國人民銀行在最近幾年當(dāng)中連續(xù)多次提高了銀行存款準(zhǔn)備金率，限制了銀行的放貸規(guī)模，也就縮小了房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行進行融資的渠道。
（四）對外資的限制過多
我國改革開放的歷史經(jīng)驗表明，適當(dāng)?shù)囊M外資不會動搖我國的社會主義制度，反而能夠促進社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，提高人民群眾的生活水平。而目前我國對外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制還是較多，許多房地產(chǎn)企業(yè)對于引進外資也較為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的解決對策
（一）拓寬融資渠道并設(shè)立專門的金融服務(wù)機構(gòu)
在我國當(dāng)前的金融機構(gòu)體系當(dāng)中，并沒有與發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)融資相適應(yīng)的金融機構(gòu)，因此，為了發(fā)展我國的房地產(chǎn)企業(yè)，解決其融資困難問題，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)一批對房地產(chǎn)企業(yè)有著足夠了解、懂得專業(yè)技術(shù)的專業(yè)金融人才，建設(shè)一部分專業(yè)的金融服務(wù)機構(gòu)，專門面向房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展提供資金支持，這樣才能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強自身的信用建設(shè)，并健全自身的財務(wù)制度，強化財務(wù)人員的誠信意識和責(zé)任意識，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務(wù)信息，幫助出資人加強對企業(yè)的了解，耐心地向銀行等信貸機構(gòu)講解企業(yè)的情況以及相關(guān)的技術(shù)知識，誠實守信經(jīng)營，及時償還到期債務(wù)，不拖欠，不賴賬，樹立良好的企業(yè)形象。一方面能為銀行等信貸機構(gòu)降低了解企業(yè)的成本，同時也為企業(yè)自身創(chuàng)造了良好的融資渠道。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)
房地產(chǎn)企業(yè)的融資要想獲得良好的環(huán)境，首先就必須完善相關(guān)法律法規(guī)，這樣才能夠從根源上解決問題。一個成熟穩(wěn)定的金融市場需要完善的法律法規(guī)去支撐，才能夠為房地產(chǎn)融資工具發(fā)展創(chuàng)造條件，最小化房地產(chǎn)融資風(fēng)險，促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但是在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)融資法律建設(shè)尚不完善，加之房地產(chǎn)融資市場不穩(wěn)定，很大程度阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)融資，不能滿足我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險。所以我們要多方面加快完善房地產(chǎn)金融立法，一方面是完善現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資法律法規(guī)，對現(xiàn)有房地產(chǎn)融資法律法規(guī)不健全的地方進行改善，使之與現(xiàn)在市場發(fā)展相符合，比如對《證券法》、《擔(dān)保法》等進行修正。另一方面是出臺相關(guān)的法律法規(guī)，比如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《產(chǎn)業(yè)基金法》等法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)融資法律法規(guī)的完善，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
（四）積極引進外商投資
適當(dāng)?shù)囊M外商投資能夠有效的拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，增強房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭力。一方面，我國政府應(yīng)當(dāng)從政策層面放寬對外商投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制條件，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)引進外資，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極的拓寬自身的融資渠道，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展意義重大，作為資金密集型行業(yè)，籌集資金對房地產(chǎn)企業(yè)非常重要。但是由于受到各種因素的限制，比如融資結(jié)構(gòu)單一、自有資金嚴(yán)重不足、金融危機影響、法律法規(guī)不健全等諸多問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資往往伴隨著巨大的風(fēng)險。針對這些融資問題，對房地產(chǎn)企業(yè)提出有效的風(fēng)險防范建議措施，提出房地產(chǎn)企業(yè)可以改善房地產(chǎn)融資制度及環(huán)境，完善法律法規(guī)建設(shè)、拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化、買殼上市來部分緩解我國房地產(chǎn)融資困境、拓寬房地產(chǎn)信托產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)投資基金、依靠內(nèi)源，利用自有資金融資、進行理性融資、企業(yè)要提高自身競爭力等措施，才能有效防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)采取以上措施后，相信可以在一定程度上解決企業(yè)融資難的現(xiàn)象，提高企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)在未來的房地產(chǎn)行業(yè)的更加具有競爭優(yōu)勢，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)健康快速發(fā)展提供保障，也可以為我國經(jīng)濟發(fā)展作出一定的貢獻。
引言： 目前中國是全世界公認(rèn)的房地產(chǎn)市場大國，自改革開放以來，伴隨著城市化進程的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于促進國民消費、刺激擴大內(nèi)需、促進拉動投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻，同時也帶動了建筑建材業(yè)的發(fā)展，為社會創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位和機會，帶動了社會經(jīng)濟的發(fā)展。盡管房地產(chǎn)行業(yè)給社會帶來了如此多的益處，但是目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還存在著嚴(yán)重的問題。比如，新型城鎮(zhèn)化將導(dǎo)入大量就業(yè)人口到城鎮(zhèn)，無疑，房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益。但專家表示，房價太高使得人口“進不來”，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展。另一方面，“人口進不來”又阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀以及存在的問題
受我國經(jīng)濟水平的快速發(fā)展及種種政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)近幾年得到較快發(fā)展，人民居住水平明顯改善，但是快速發(fā)展的同時也存在著一些問題。？
1、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)區(qū)域性失衡。
房地產(chǎn)投資大量集中在東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)尤其是大城市，而中、西部及小城鎮(zhèn)投資不足。？
2、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。
主要表現(xiàn)為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫字樓等，而供中低收入階層居住的經(jīng)濟適用房和廉租房嚴(yán)重不足。一方面，高收人者投機炒房，低收人者卻無力購房；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)增長迅速，但空購率也在不斷提高，出現(xiàn)了所謂“二元結(jié)構(gòu)”，一旦矛盾集中爆發(fā)，后果不堪設(shè)想。？
3、房地產(chǎn)投資增長起落過大，不利于經(jīng)濟平穩(wěn)增長。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，近年來房地產(chǎn)投資同固定資產(chǎn)投資一樣，大起大落。
4、炒房團體日益壯大。
炒房是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉(zhuǎn)手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房，它是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定時期的產(chǎn)物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優(yōu)勢操縱市場，影響房地產(chǎn)市場價格的集中表現(xiàn)，它們影響了房地產(chǎn)市場的正常秩序。炒房團的危害：其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經(jīng)濟整體競爭力。其二，進一步加劇社會貧富差距。其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。其四，削弱整個社會的風(fēng)險承受能力。其五，扭曲了整個國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其六，不利于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的融合。
其七，不利于發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)家創(chuàng)業(yè)精神的發(fā)揚。其八，促使地方政府產(chǎn)生房地產(chǎn)依賴癥。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度存在的問題？
近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都集中在盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰。同時，政策目標(biāo)的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。自2003年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控工作從未停歇過，每年都會出臺相關(guān)政策力圖調(diào)控房價。但是數(shù)年來，為何中國多數(shù)城市目前的房價是屢調(diào)屢漲，越調(diào)越高，下面就簡要列舉目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度存在的一些問題：
1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關(guān)政策
近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目的，然而缺乏一些相應(yīng)的合理規(guī)劃，缺乏長遠(yuǎn)目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規(guī)劃相背離現(xiàn)象，為投機倒把者留下漏洞。
2、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全？
從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。？
3、機制不完善，管理流于形式？
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了十幾個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議？
（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實踐？
我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。？
（二）健全房地產(chǎn)市場調(diào)控體系？
要根據(jù)房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性。要有效遏制投資投機性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策。強化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險防控防范措施；進一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系？
當(dāng)前實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)。建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干
1前言
近幾年，隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財政收入，對國民經(jīng)濟的發(fā)展和建設(shè)和諧社會產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的問題
2.1對目標(biāo)認(rèn)識模糊，缺乏相關(guān)政策
近些年，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經(jīng)濟發(fā)展的認(rèn)識，導(dǎo)致對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的問題和長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃認(rèn)識模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯誤的認(rèn)識。再加上.對目標(biāo)認(rèn)識模糊，使得短期的政策和長期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機，擾亂了市場正常發(fā)展的秩序。另一方面.政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規(guī)劃，對事后的調(diào)控較多。
2.2管理機制不健全，管理力度不足
我國房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩(wěn)定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規(guī)定多數(shù)流于形式，部分政策的可操作性不強，致使其執(zhí)行效果不佳。同時，相關(guān)實施細(xì)則的制定與頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施細(xì)則的制定與頒布，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進行兩級監(jiān)管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責(zé)調(diào)控不到位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。
2.3缺乏健全的法律法規(guī)
從全世界各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r來看，確保房地產(chǎn)市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國國內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)該具備從開發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國還沒有一個完善的管理房地產(chǎn)市場的法律。事實表明，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。
另一方面，目前對房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項法律法規(guī)沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關(guān)對策
3.1制定合理的發(fā)展計劃，指導(dǎo)短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的整個思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經(jīng)濟社會和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查。根據(jù)市場的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長期的發(fā)展計劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松’的狀態(tài)。
3.2建立健全管理機制
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制才能有效改善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不足。政府應(yīng)明確在市場經(jīng)濟中應(yīng)履行的經(jīng)濟管理職能，調(diào)整和優(yōu)化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上，依據(jù)市場經(jīng)濟的變化給予適度、適當(dāng)干預(yù)，從而建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)良好運行的合理管理機制，以為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)建完善的社會環(huán)境。對于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
3.3進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)
法律法規(guī)的完善是—個循序漸進的過程，需要具備一定實踐經(jīng)驗的積累?，F(xiàn)階段，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，根據(jù)我國國情，建立健全具有中國特色房地產(chǎn)法律法規(guī)體系已經(jīng)勢在必行，以促進房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運行，約束房地產(chǎn)管理行為向合法化、合理化、適度化方向發(fā)展。首先，我國應(yīng)以法律法規(guī)體系來有效制約政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，以規(guī)避由于政府過度的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規(guī)體系保障我國房地產(chǎn)全方位、綜合、多層次的宏觀調(diào)控體系的構(gòu)建，不斷對《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關(guān)的實施細(xì)則，將房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、中介機構(gòu)管理等均納入到法律法規(guī)體系中。同時，提高我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策規(guī)范的嚴(yán)肅性、可操作性、穩(wěn)定性、層次性，促使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
4 對“國五條”操作細(xì)則的一點看法
筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權(quán)力，只有落實的責(zé)任和義務(wù)。由于地方政府與房地產(chǎn)有利益關(guān)聯(lián)，如果地方政府擁有調(diào)控選擇權(quán)，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真審視各地細(xì)則，甚至有必要啟動約談和問責(zé)程序，以維護宏觀調(diào)控的公信力。一方面，應(yīng)該對那些沒有按期公布房價控制目標(biāo)的地方，即沒有按期出臺細(xì)則的地方，進行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細(xì)則。另一方面，對各地細(xì)則進行檢查，凡是不符合要求者，理應(yīng)責(zé)令去完善，讓細(xì)則具有可操作性。當(dāng)然，必須由國家部門制定的細(xì)則，應(yīng)該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細(xì)則比預(yù)期要寬松。因為社會對房地產(chǎn)個人所得稅的問題反應(yīng)最強烈，從地方出臺的細(xì)則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細(xì)則沒有更多的詳細(xì)的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。
5 結(jié)束語
總體說來，近幾年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展和對經(jīng)濟的不斷改革，使得房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發(fā)展壯大.目前已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，在不斷發(fā)展壯大的過程中，卻出現(xiàn)了很多問題。房地產(chǎn)發(fā)展問題引起了全社會的高度關(guān)注。政府和企業(yè)只有充分的認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理上存在的各種問題，在必要時采取相關(guān)有效的措施加以解決，例如，制定合理的發(fā)展，計劃，指導(dǎo)短期實踐、建立并完善各項管理機制、進一步完善相關(guān)的法律法規(guī)等。在社會上大力宣傳典型的負(fù)面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產(chǎn)氛圍.保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
參考文獻：
