首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)
時(shí)間：2023-07-30 08:51:17
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我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中期，是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中已有舉足輕重的地位，但由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、基礎(chǔ)差，其企業(yè)缺乏規(guī)范性管理，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也面臨會(huì)計(jì)核算體系不健全、缺乏有效的內(nèi)部控制制度等問(wèn)題，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的風(fēng)險(xiǎn)加大。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)特征，在國(guó)內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊現(xiàn)有的研究基礎(chǔ)上建立一套適合我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的識(shí)別模型。同時(shí)找出識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的關(guān)鍵指標(biāo)，為各有關(guān)信息使用者的決策提供依據(jù)。
一、文獻(xiàn)綜述
（一）國(guó)外文獻(xiàn) 西方國(guó)家資本市場(chǎng)產(chǎn)生時(shí)間較長(zhǎng)，國(guó)外學(xué)術(shù)界較早地進(jìn)行了上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列舉的方式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊作了定義。在他們看來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊就是系統(tǒng)性的利潤(rùn)操縱。霍華德.R達(dá)維亞（2004）認(rèn)為財(cái)務(wù)報(bào)表舞弊指的是在企業(yè)向外界披露財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)有意將財(cái)務(wù)報(bào)表上的一項(xiàng)或多項(xiàng)余額虛報(bào)的一種欺詐。在Michael R.Young看來(lái)，只有違規(guī)的財(cái)務(wù)報(bào)表被用于決策并造成損失時(shí)，這種違規(guī)才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等從行業(yè)、董事會(huì)特征、財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面對(duì)財(cái)務(wù)舞弊公司的征兆做了進(jìn)一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)建立Logistic模型，Beneish（1997）通過(guò)建立Probit模型來(lái)識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊現(xiàn)象。
（二）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn) 與西方國(guó)家相比，我國(guó)證券市場(chǎng)建立時(shí)間相對(duì)較晚，所以我國(guó)學(xué)者對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊現(xiàn)象主要進(jìn)行規(guī)范研究。阮錦勤（2003）以48家被公開(kāi)實(shí)施舞弊的上市公司為樣本，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊的現(xiàn)狀進(jìn)行了多角度的考察，并通過(guò)反映舞弊征兆和舞弊特征的兩類(lèi)指標(biāo)建立Logistic回歸模型，結(jié)果表明調(diào)整后每股現(xiàn)金和應(yīng)收賬款與收入比兩個(gè)指標(biāo)可以識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊公司。明（2006）以8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量進(jìn)行研究，最終建立了一個(gè)由應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、毛利率指數(shù)和資產(chǎn)質(zhì)量指數(shù)為變量的舞弊識(shí)別模型。陳國(guó)欣、呂占甲、何峰（2007）研究回歸模型表明：實(shí)際上只需要盈利能力、管理層持股比例、獨(dú)立董事規(guī)模、審計(jì)意見(jiàn)四個(gè)變量就可以較好地識(shí)別預(yù)測(cè)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊，而且通過(guò)Logistic 回歸技術(shù)建立的模型整體識(shí)別正確率已達(dá)95.1%，可以說(shuō)效果相當(dāng)顯著。梁杰、任茜（2009）在我國(guó)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告舞弊信號(hào)的審計(jì)與識(shí)別一文中從公司管理層、關(guān)系對(duì)象、公司治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制制度等方面揭示了財(cái)務(wù)舞弊的跡象。
二、研究設(shè)計(jì)
（一）研究假設(shè) 本文以我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告為樣本，通過(guò)綜合考察上市房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，尋求舞弊房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上共有的，能區(qū)別于未舞弊公司的特征，從而建立一個(gè)由多方面指標(biāo)反映的識(shí)別模型。由此，本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)1：:所有可以公開(kāi)獲得的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)是真實(shí)、公允的
假設(shè)2：被中國(guó)證監(jiān)會(huì)公開(kāi)進(jìn)行行政處罰的上市房地產(chǎn)公司均為有舞弊行為的公司
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
1.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的還貸風(fēng)險(xiǎn)
科學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率較高，部分企業(yè)超過(guò)了七成。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中通常需要依靠大量的流動(dòng)性資金的參與，尤其是對(duì)單個(gè)工程項(xiàng)目而言，假設(shè)過(guò)多借貸資金流入到運(yùn)營(yíng)中，在無(wú)形中將會(huì)加大本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果不協(xié)調(diào)借貸問(wèn)題，不降低本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦增大投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在今后的運(yùn)作中就會(huì)更加危險(xiǎn)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款隨意性較強(qiáng)，未進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。現(xiàn)階段，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未對(duì)投資資金進(jìn)行有效的規(guī)劃，未能科學(xué)估算自身資金潛力，未合理計(jì)算企業(yè)內(nèi)外負(fù)債，這加大了房地產(chǎn)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不景氣，使得再融資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)
通常情況下，在金融市場(chǎng)上，多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資方式來(lái)獲取工程項(xiàng)目資金。而對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資只會(huì)進(jìn)一步增加本企業(yè)的實(shí)際負(fù)債率，且從客觀上而言，這些企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會(huì)下降。這種高負(fù)債率會(huì)降低本企業(yè)通過(guò)其他融資方式獲得項(xiàng)目資金的可能性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)鏈較長(zhǎng)，而較高負(fù)債率的出現(xiàn)將會(huì)加大鏈條的斷裂風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)造成連鎖反應(yīng)，并對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率比較大
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在著單個(gè)工程項(xiàng)目的具體負(fù)債率偏大、質(zhì)量管理不合理的問(wèn)題。多數(shù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金來(lái)源于金融借貸，只有少數(shù)部分屬于本企業(yè)的自有資金。所以企業(yè)借貸的資金量較大，在企業(yè)工程項(xiàng)目比較大的情況下，會(huì)增加本企業(yè)的負(fù)債成本。同時(shí)在開(kāi)始一些工程項(xiàng)目時(shí)，因?yàn)橘|(zhì)量難度以及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題使得本工程項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)成為本企業(yè)難以解決的問(wèn)題之一。
4.資本結(jié)構(gòu)的不合理
資本結(jié)構(gòu)的不合理指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導(dǎo)致企業(yè)收益出現(xiàn)問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行工程項(xiàng)目的過(guò)程中需要擁有一定數(shù)量的資金，用來(lái)規(guī)劃、生產(chǎn)房地產(chǎn)品以及支付各種費(fèi)用等。能夠籌集到所需的資金，這對(duì)本企業(yè)工程項(xiàng)目的順利實(shí)施產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)也影響了本企業(yè)今后的生存與發(fā)展。通常情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來(lái)滿(mǎn)足本企業(yè)的房地產(chǎn)品生產(chǎn)要求。而這個(gè)過(guò)程中的資金借入進(jìn)行較為規(guī)范，收費(fèi)工作人員對(duì)于當(dāng)日收入就當(dāng)日結(jié)算，按照收費(fèi)工作人員的日?qǐng)?bào)表借款，并在報(bào)表中退票收據(jù)、有效金額、廢票收據(jù)、有效票據(jù)等均有詳細(xì)的記錄；財(cái)務(wù)科對(duì)收費(fèi)工作人員所錄入的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確情況與真實(shí)程度等進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，并掌控票據(jù)的具體使用情況；財(cái)務(wù)科按照系統(tǒng)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)本企業(yè)的資金使用情況、工程進(jìn)程、業(yè)務(wù)收入、收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)等諸多內(nèi)容進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層提供科學(xué)、真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施
1.國(guó)家層面
（1）加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
努力發(fā)展信貸資產(chǎn)的證券化，加強(qiáng)銀行的信貸管理，不斷分散我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步完善我國(guó)的稅費(fèi)體系，科學(xué)稅負(fù)。同時(shí)，也需要做好房地產(chǎn)的金融防范工作，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，以此促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（2）國(guó)家需要不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)政策制度。
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)政策，尤其是近年來(lái)頒布的政策制度均是在房地產(chǎn)品銷(xiāo)售量上漲速度偏快、房?jī)r(jià)高漲的形勢(shì)下出臺(tái)的。而現(xiàn)在，我國(guó)的房?jī)r(jià)與銷(xiāo)售量的上漲速度均在下降。因此，我國(guó)政府在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及加息的基礎(chǔ)上，還需要放寬制度，調(diào)整改善房貸利率。此外，國(guó)家還需要在信貸政策上扶持信譽(yù)度高的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.企業(yè)層面
（1）企業(yè)要不斷提高資金的利用率。
房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，做好企業(yè)資金管理工作是整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的核心意向。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金、統(tǒng)籌安排。其一，企業(yè)需要建立完整的資金管理機(jī)構(gòu)，針對(duì)大型集團(tuán)公司可以在企業(yè)內(nèi)部成立“銀行”，發(fā)揮出統(tǒng)籌安排的功效，合理調(diào)度，突出重點(diǎn)集中財(cái)力用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)籌資壓力，在充分發(fā)揮貨幣時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，合理地利用分散資金。其二，針對(duì)有關(guān)賬簿需要工作人員仔細(xì)審核，并及時(shí)登記賬簿，及時(shí)清查，一旦檢查到問(wèn)題就需要及時(shí)查明其原因，并加以解決。最后，企業(yè)還需要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)管理中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，并及早預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。
中圖分類(lèi)號(hào)：F275文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2008)18-0110-02
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，全國(guó)各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概論及表現(xiàn)形式
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)為：
1.償債具有很大的風(fēng)險(xiǎn)
目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來(lái)源于銀行貸款，自有資金很少。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75.7以上遠(yuǎn)高于60的警戒水準(zhǔn)，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期階段以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?。這使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴(lài)于貸款，利息負(fù)擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)
利率波動(dòng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時(shí)，投資者的購(gòu)買(mǎi)欲也隨之降低，導(dǎo)致市場(chǎng)需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，共進(jìn)行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購(gòu)房欲，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一。
3.籌資的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金約有45%來(lái)自銀行貸款。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債比率加大，相應(yīng)地降低了對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際規(guī)則不熟悉，使得其在國(guó)際上獲得資金的機(jī)會(huì)較少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)需要大量的資金參與投入運(yùn)作，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，占用資金時(shí)間長(zhǎng)，而且項(xiàng)目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有從土地的成本、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率對(duì)要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤(pán)計(jì)劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，或是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，項(xiàng)目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟(jì)效益良好的情況下，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個(gè)極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)
企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作必須具備一定數(shù)量的資金，能否及時(shí)足額地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)能否順利進(jìn)行并進(jìn)而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿(mǎn)足企業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目的需要，企業(yè)一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。
4.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等一系列成本費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目成本；項(xiàng)目完工時(shí)，需要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計(jì)入受益對(duì)象，這一系列的工作需根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了成本管理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線(xiàn)成本管理的基礎(chǔ)資料，成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，影響了企業(yè)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理預(yù)算化
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期中，在財(cái)務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營(yíng)成果及其分配等作出具體安排。在項(xiàng)目預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算，認(rèn)真執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時(shí)，要加強(qiáng)管理，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核，對(duì)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財(cái)務(wù)預(yù)警作用。
2.加強(qiáng)資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往不能按時(shí)完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會(huì)把企業(yè)拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計(jì)劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的需要。在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保建設(shè)項(xiàng)目施工和營(yíng)銷(xiāo)資金需求；加速應(yīng)收賬款的收回，調(diào)整庫(kù)存結(jié)構(gòu)，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)；嚴(yán)格控制費(fèi)用的支出，防止鋪張浪費(fèi)，杜絕費(fèi)用超支現(xiàn)象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強(qiáng)資金運(yùn)用管理。
3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項(xiàng)目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，加強(qiáng)預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過(guò)股票融資、債券融資、合作開(kāi)發(fā)等來(lái)擴(kuò)充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以?xún)?yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.加強(qiáng)成本管理
企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象，在開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費(fèi)用的上下級(jí)明細(xì)科目，細(xì)化成本對(duì)象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，使計(jì)劃成本更加接近于實(shí)際成本；并且建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，在各個(gè)重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標(biāo)定期進(jìn)行檢查和考核，實(shí)行監(jiān)督管理。
5.完善內(nèi)部審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計(jì)工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計(jì)工作強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范作用，及時(shí)消除不良隱患，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益；同時(shí)，也要做好事后審計(jì)，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)、內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、工程項(xiàng)目預(yù)（決）算審計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)等領(lǐng)域發(fā)展，評(píng)價(jià)生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實(shí)現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評(píng)價(jià)職能。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)業(yè)作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，在新一輪發(fā)展周期中呈現(xiàn)出一片繁榮景象，但在某些地區(qū)甚至出現(xiàn)了過(guò)熱的勢(shì)頭，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變化的影響，金融政策的從緊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題。從理論上看，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)理論正呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)：從定性分析轉(zhuǎn)化為定量分析；從指標(biāo)化形式轉(zhuǎn)向模型化形式，或二者結(jié)合；從對(duì)單個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析轉(zhuǎn)化為對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系進(jìn)行分析，描述風(fēng)險(xiǎn)的變量從離散形式向連續(xù)形式轉(zhuǎn)化。鑒于此，本文以房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，構(gòu)建一套與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，借此給房地產(chǎn)上市公司改善財(cái)務(wù)狀況、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供理論和方法指導(dǎo)。
一、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇及計(jì)算方法
為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱，基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮，本文在設(shè)計(jì)研究變量時(shí)，借鑒了我國(guó)財(cái)政部等四部委聯(lián)合頒布的“國(guó)有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以及財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，根據(jù)1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（試行）》的通知，選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況不是單一的一方面，而是一個(gè)綜合整體，所以在以上財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則的指導(dǎo)下，反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，應(yīng)包括企業(yè)的償債能力、經(jīng)營(yíng)效率、盈利能力、成長(zhǎng)能力、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。雖然這些指標(biāo)也用于評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效，但企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)是同一事物的兩個(gè)相對(duì)方面，若企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，則企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較?。蝗糌?cái)務(wù)狀況較差，則企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)在指標(biāo)的選擇上是可以互相借鑒的，這些反映財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)也可以用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)以上原則，本文在借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者的實(shí)證研究成果并結(jié)合房地產(chǎn)上市公司實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，初步確定了包括反映企業(yè)盈利能力、成長(zhǎng)能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和現(xiàn)金流量5大類(lèi)的14個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（見(jiàn)表1）。
二、因子分析的基本原理及數(shù)學(xué)模型
由于多指標(biāo)分析本身比較復(fù)雜，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。國(guó)內(nèi)外對(duì)于多因素評(píng)價(jià)問(wèn)題的分析方法主要有：層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法和因子分析法等。在眾多的分析方法中，因子分析法有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)分析體系的構(gòu)建，因子分析法比較合適。因子分析主要的作用在于：減少分析變量的個(gè)數(shù)，通過(guò)對(duì)變量間相關(guān)性的探測(cè)，把原始變量分類(lèi)，然后把相關(guān)性高的變量分為一組，再用公因子代替該組變量。因子分析有兩個(gè)核心問(wèn)題：其一是構(gòu)造因子變量；其二是對(duì)因子變量進(jìn)行命名解釋。所以，因子分析的基本步驟就是圍繞這兩個(gè)問(wèn)題逐步展開(kāi)的。因子分析通常有以下四個(gè)基本步驟。
第一，確認(rèn)需要分析的原變量是否適合作因子分析。在為樣本數(shù)據(jù)做因子分析前我們首先做KMO測(cè)定，以便確定是否適合做數(shù)據(jù)精減。
第二，構(gòu)造因子變量。設(shè)X是觀測(cè)得到的隨機(jī)向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m）是不可測(cè)的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互獨(dú)立的。e=（e1，e2，…，ep）與F相互獨(dú)立，且E（e）=0，協(xié)方差陣是對(duì)角陣，即各分量之間是相互獨(dú)立的，則模型：
稱(chēng)為因子分析模型，由于該模型是針對(duì)變量進(jìn)行的，各因子又是正交的，所以也稱(chēng)為R型正交因子模型。其矩陣形式為：X=AF+e。
第三，利用旋轉(zhuǎn)方法使得因子變量更具有可解釋性。如果求出公因子解后，各個(gè)公因子的典型代表變量不很突出，還需要進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，通過(guò)適當(dāng)?shù)男D(zhuǎn)得到比較滿(mǎn)意的公因子。
第四，計(jì)算因子變量最終得分。在因子分析模型建立后，還要對(duì)樣本進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于所研究的問(wèn)題，就是用最少個(gè)數(shù)的不可測(cè)的公因子的函數(shù)以及特殊因子之和來(lái)描述原來(lái)觀測(cè)的各個(gè)分量。
三、因子分析模型在房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用
D公司是一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，近年來(lái)盡管D公司發(fā)展迅猛，但仍然存在負(fù)債率高和流動(dòng)比率過(guò)低的問(wèn)題，加之目前受?chē)?guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，D公司承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)嚴(yán)重影響到D公司的生存和健康發(fā)展。本節(jié)以D公司為例，研究因子分析模型在房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用。根據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，本文選取從2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29組季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并將原始樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化變換。本文運(yùn)用SPSS16.0統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，實(shí)證步驟如下。
第一，對(duì)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)。在為樣本數(shù)據(jù)做因子分析前我們首先做KMO測(cè)定，以便確定本研究中標(biāo)準(zhǔn)化財(cái)務(wù)是否適合做數(shù)據(jù)精減。經(jīng)SPSS16.0軟件計(jì)算結(jié)果如表2所示。
表2結(jié)果顯示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可認(rèn)為本數(shù)據(jù)可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3為各變量和因子的方差貢獻(xiàn)情況。它分為兩部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差貢獻(xiàn)率和累計(jì)貢獻(xiàn)率；第二部分反映的是特征值大于1的5個(gè)公共因子的特征值、方差貢獻(xiàn)率和累積貢獻(xiàn)率?？偡讲罘纸獗盹@示，共選取5個(gè)因子，解釋了總體方差的89.66%，也就是說(shuō)5個(gè)公共因子可以概括14個(gè)原始變量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的結(jié)果是較為滿(mǎn)意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)模型。為了簡(jiǎn)化各主因子的結(jié)構(gòu)，我們對(duì)因子負(fù)荷矩陣進(jìn)行求逆計(jì)算，得到因子得分矩陣。根據(jù)因子得分系數(shù)和原始變量的標(biāo)準(zhǔn)化值，可以計(jì)算每個(gè)觀測(cè)量的各個(gè)因子的分?jǐn)?shù)，并可以據(jù)此對(duì)觀測(cè)量進(jìn)行下一步的分析。旋轉(zhuǎn)后的主成分因子表達(dá)式可以寫(xiě)成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分別從不同方面反映了各個(gè)體指標(biāo)的貢獻(xiàn)率大小情況。雖然它們的綜合原始信息較強(qiáng)，但一單獨(dú)使用某因子并不能對(duì)所有變量進(jìn)行一個(gè)綜合評(píng)價(jià)，因此按照測(cè)度財(cái)務(wù)綜合因子，將F1、F2、F3、F4和F5按照貢獻(xiàn)率綜合加權(quán)如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
從而利用此表達(dá)式計(jì)算出D公司各季度財(cái)務(wù)狀況的綜合得分，F(xiàn)值越大表示D公司財(cái)務(wù)狀況越好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越?。幌喾?，F(xiàn)值越小表示D公司財(cái)務(wù)狀況越差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。
第四，D公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的檢驗(yàn)。利用SPSS軟件和EXCEL軟件處理，可快速獲得企業(yè)的主因子和綜合因子得分情況，據(jù)此可對(duì)D公司各季度的財(cái)務(wù)狀況做出分析和比較。由于己經(jīng)采用標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，所以因子得分為正表示財(cái)務(wù)狀況處于平均水平之上，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于平均水平之下；因子得分為負(fù)表示財(cái)務(wù)狀況處于平均水平之下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于平均水平之上。將F取負(fù)值可以得出上述29個(gè)季度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分布圖，如圖1所示。
根據(jù)D公司的基本情況，把評(píng)價(jià)區(qū)域的臨界值定為0具有較強(qiáng)的適用性，據(jù)此把0作為公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)分水嶺，D公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表4所示。
四、結(jié)論
本文在借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者的實(shí)證研究成果并結(jié)合D公司實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，初步確定了包括反映企業(yè)盈利能力、成長(zhǎng)能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和現(xiàn)金流量5大類(lèi)的14個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，構(gòu)建D公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，采用一種多元統(tǒng)計(jì)方法――因子分析法建立D公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)因子分析模型，并選取D公司從2004年1季度至2011年1季度公布的29組季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。通過(guò)理論分析和實(shí)例證明，表明該模型具有實(shí)踐意義，在現(xiàn)實(shí)中應(yīng)是可行的。由于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)尚處于起步階段，有許多理論尤其是實(shí)務(wù)方面的問(wèn)題，還需進(jìn)一步探討與解決。本文在研究中只考慮財(cái)務(wù)指標(biāo)，而非財(cái)務(wù)指標(biāo)也可以影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，故不能概括企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的總體，因此如何在做財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)是今后研究的方向。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 中國(guó)指數(shù)研究院：2009中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全評(píng)價(jià)研究[EB/OL].http：//fdc.省略，2010-01-05.
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)效果的不確定性，指企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中客觀存在的由于各種難以或無(wú)法預(yù)料和控制的因素作用，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)收益和預(yù)期務(wù)收益發(fā)生背離，因而蒙受損失的機(jī)會(huì)或可能。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，現(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。國(guó)內(nèi)外一些知名企業(yè)所以紛紛破產(chǎn)倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，因此對(duì)哦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、預(yù)防和控制的研究已成為當(dāng)今企業(yè)所面臨的重要課題。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究不僅具有理論意義同時(shí)也具有現(xiàn)實(shí)意義。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因是復(fù)雜的，這就要求經(jīng)營(yíng)者所采取對(duì)策的復(fù)雜化和多樣化。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間、空間和形式是偶然的，表現(xiàn)出一定的潛在性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也難以準(zhǔn)確計(jì)算，每次發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小是相對(duì)于不同的經(jīng)營(yíng)者及其抗衡風(fēng)險(xiǎn)的能力而言的，由于人們識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)，就能在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)損失的強(qiáng)度、范圍和風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)和概率，減少不可控風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的破壞力。
一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)
一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)某地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。
二、縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
三、注重融資策略的創(chuàng)新
對(duì)于規(guī)模較大的某地產(chǎn)公司而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。
四、規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，
上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。
五、做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。
六、財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，某地產(chǎn)公司應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。
七、適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督
進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
總之，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯地缺乏金融市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)榮房子服務(wù)還不完善，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未出臺(tái)。美國(guó)房地產(chǎn)信托基金模式所強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)由不同的專(zhuān)業(yè)公司完成，18980年后，美國(guó)的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過(guò)債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)仍然依賴(lài)高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會(huì)大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人 投資。而中國(guó)的房地產(chǎn)投資80%都與銀行有關(guān)，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開(kāi)發(fā)貸款。所以，某地產(chǎn)公司也應(yīng)該借鑒美國(guó)式的房地產(chǎn)信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長(zhǎng)期發(fā)展。
某地產(chǎn)公司的整個(gè)運(yùn)營(yíng)策略一直圍繞著土地資源進(jìn)行，即“先做大再做強(qiáng)”在某地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期內(nèi)，某地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負(fù)債和產(chǎn)常規(guī)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，而萬(wàn)科地產(chǎn)公司是“先做強(qiáng)再做大”這樣在以后的發(fā)展中就不會(huì)獨(dú)擋一面，有資金問(wèn)題大家解決的狀況，所以某地產(chǎn)可以借鑒萬(wàn)科地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。
八、總結(jié)
在了解了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究背景和意義以及國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究的基礎(chǔ)上，本文對(duì)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面的調(diào)研，從融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)這三個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析，發(fā)現(xiàn)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不在。風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，合理面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，采取措施解決風(fēng)險(xiǎn)，公司才能吸取經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險(xiǎn)，公司就很難長(zhǎng)期發(fā)展下去。
某地產(chǎn)公司在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)穩(wěn)步前進(jìn)，矗立與房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，表明某地產(chǎn)公司具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，具有很大的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)：
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較高，其良好經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)不僅直接影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也關(guān)系著金融行業(yè)、公用事業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定運(yùn)行以及消費(fèi)者和投資者的自身利益。所以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。然而作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容―，財(cái)務(wù)成本管理，由于受不利因素的影響會(huì)出現(xiàn)不同程度的問(wèn)題和弊端，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成非常嚴(yán)重的威脅。因此，加強(qiáng)有關(guān)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施的探討，對(duì)于加強(qiáng)企業(yè)資金、成本管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。
一、財(cái)務(wù)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的意義
一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和其資金的高密集性，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量相對(duì)較大，負(fù)債率較高。而良好的財(cái)務(wù)成本管理可以有效協(xié)調(diào)和平衡房地產(chǎn)的收入和支出狀況，以不斷保證企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間資金積累和可持續(xù)發(fā)展的需要。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)企業(yè)抵御外部經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響的能力，就必須加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理模式的改革，針對(duì)性和綜合性地分析財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，不斷采取有效措施和手段克服和突破經(jīng)濟(jì)管理中的瓶頸，建立完善的成本動(dòng)態(tài)管理體系。另一方面，良好的財(cái)務(wù)成本管理可以有效提高企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展動(dòng)力。財(cái)務(wù)成本管理體系的完善，可以不斷增強(qiáng)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)管理能力和水平。財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)包含多項(xiàng)指標(biāo)的綜合性管理手段，企業(yè)部門(mén)如果能夠充分利用其綜合性管理的特點(diǎn)，便能夠有效提高企業(yè)的技術(shù)管理、質(zhì)量管理、物資管理和生產(chǎn)管理水平。
二、目前財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的內(nèi)容主要有資金投放運(yùn)用管理、資金籌集管理、利潤(rùn)分配管理、開(kāi)發(fā)成本管理、稅務(wù)和籌劃管理等。目前財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題有：
1.工程預(yù)算和決算存在問(wèn)題
目前部分房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)算和決算更新速度相對(duì)較慢，傳統(tǒng)的換算法則已經(jīng)不能提供準(zhǔn)確和真實(shí)的工程預(yù)算和決算，且其復(fù)雜重復(fù)的計(jì)算程序和工作嚴(yán)重影響了工程的效率和進(jìn)度。同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的綜合管理缺乏相應(yīng)的控制和管理能力，建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)部門(mén)之間不能進(jìn)行及時(shí)的信息溝通和配合，這會(huì)引起工程項(xiàng)目不能進(jìn)行全面統(tǒng)籌下的建設(shè)實(shí)施。如果實(shí)際的決算不能進(jìn)行及時(shí)的更新，便失去了應(yīng)有的準(zhǔn)且行和真實(shí)性，這會(huì)給企業(yè)資金狀況帶來(lái)嚴(yán)重威脅。另外，有些企業(yè)也可能會(huì)在政府項(xiàng)目的預(yù)算和決算過(guò)程中進(jìn)行不同程度的造假，偽造預(yù)算和決算結(jié)果以謀取私人利益。
2.缺乏健全的財(cái)務(wù)管理體系
部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系或者傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系已經(jīng)與現(xiàn)在的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不適應(yīng)，這對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有關(guān)措施和方法的執(zhí)行造成了不利影響。[2]不健全的財(cái)務(wù)管理體系會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部員工職位權(quán)責(zé)分配不合理，各部門(mén)財(cái)務(wù)管理職責(zé)不明確，如此會(huì)引起獎(jiǎng)懲措施混亂和滯后，嚴(yán)重影響了員工的工作積極性和滿(mǎn)意度，對(duì)于企業(yè)整體效率和競(jìng)爭(zhēng)力的提高產(chǎn)生了不利影響。另外部分企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理方法，財(cái)務(wù)成本核算僅僅以財(cái)務(wù)決策報(bào)告作為主要依據(jù)，對(duì)于核算中出現(xiàn)的問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取有效措施進(jìn)行改善，嚴(yán)重缺乏控制性和預(yù)測(cè)性。還有部分企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理粗放或財(cái)務(wù)管理僅僅流于形式，不利于財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)有作用的充分發(fā)揮。
3.財(cái)務(wù)成本管理不全面
房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用包含營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地成本、工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等費(fèi)用，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)具有較大的復(fù)雜性，所以財(cái)務(wù)成本管理工作應(yīng)當(dāng)盡量做到全面性。如今部分企業(yè)在成本控制的諸多方面缺乏全方位的監(jiān)督管理，如在財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制過(guò)程中，相關(guān)的項(xiàng)目費(fèi)用沒(méi)有及時(shí)確定相應(yīng)的規(guī)范和制度，企業(yè)資金花費(fèi)盲目，流動(dòng)資金時(shí)而寬松時(shí)而緊縮，沒(méi)有提高對(duì)節(jié)省成本的重視，或在工程成本的控制方面嚴(yán)重忽視投資決策和設(shè)計(jì)階段的成本控制，僅僅在工程施工階段加強(qiáng)成本管理，不同階段間的成本管理不能夠相互銜接，沒(méi)有相應(yīng)的全過(guò)程、全要素成本管理措施和方案。
4.缺乏財(cái)務(wù)成本管理方法和意識(shí)
大量房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理的科學(xué)方法，不能及時(shí)獲得準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)和成本信息。部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門(mén)成本管理意識(shí)相對(duì)薄弱，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的作用和地位認(rèn)識(shí)不足，只重視建設(shè)前項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本或后期的銷(xiāo)售成本，而忽視投資后項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的成本，對(duì)于成本計(jì)劃只當(dāng)做書(shū)面指導(dǎo)，而不是按照預(yù)定計(jì)劃實(shí)際操作，沒(méi)有將其作為財(cái)務(wù)成本管理的科學(xué)性規(guī)范。
三、改善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施
1.建立并完善預(yù)算和決算體系
要對(duì)項(xiàng)目工程的預(yù)決算管理進(jìn)行不斷地改進(jìn)，提高對(duì)與工程細(xì)節(jié)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測(cè)水平，盡可能保證恰當(dāng)?shù)墓こ填A(yù)算、估算與實(shí)際工程的差異能控制在合理的差異范圍內(nèi)。工程驗(yàn)收過(guò)程中要加強(qiáng)同原有設(shè)計(jì)方案的分析對(duì)比，對(duì)于實(shí)際造價(jià)中與工程預(yù)算差別較大的部分要有相關(guān)變動(dòng)的資料文件或?qū)嵤╇A段開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位、監(jiān)理單位一致認(rèn)可的相關(guān)情況說(shuō)明，以避免造假違法行為的發(fā)生；要不斷提高工程預(yù)算和決算人員綜合素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能，注重專(zhuān)業(yè)知識(shí)的適時(shí)進(jìn)修和學(xué)習(xí)，以逐漸提高工程預(yù)決算的質(zhì)量。另外要建立相應(yīng)的投資中心、成本中心兩個(gè)責(zé)任中心，以此完善企業(yè)精細(xì)化成本管理控制系統(tǒng)，同時(shí)要加強(qiáng)周進(jìn)度和月進(jìn)度掌控，年度進(jìn)行總評(píng)，根據(jù)各階段相關(guān)責(zé)任中心的實(shí)際業(yè)績(jī)和預(yù)算指標(biāo)差異進(jìn)行獎(jiǎng)懲。
2.完善財(cái)務(wù)成本管理體系
財(cái)務(wù)成本管理體系的完善需要企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、工程、人力資源等各部門(mén)的協(xié)作配合才能完成。各部門(mén)應(yīng)對(duì)成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本分析、成本考核幾個(gè)方面形成獨(dú)立的計(jì)劃文書(shū)并由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行匯總和過(guò)程監(jiān)督。而財(cái)務(wù)部門(mén)則除成本管理外還要兼顧資金在投資、融資、使用等過(guò)程中的管理，費(fèi)用的控制要有合理的責(zé)權(quán)配置；要將會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)歸集后按各部門(mén)的成本預(yù)算進(jìn)行分類(lèi)并及時(shí)交由各部分進(jìn)行分析和反饋，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理職能延伸到各部門(mén)；此外，建立相應(yīng)的成本管理核算系統(tǒng)，按照會(huì)計(jì)規(guī)則和核算程序制定完善的會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，以支持經(jīng)營(yíng)決策。另外，要加強(qiáng)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度的建立，不斷提高成本管理的水平和效率。
3.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本全方位管理，加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制，提高管理意識(shí)。
財(cái)務(wù)成本管理工作是涉及到多方面費(fèi)用和成本的系統(tǒng)性管理工作，因此應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)方法、內(nèi)容和對(duì)象的全方位管理，從宏觀角度把握服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、人力資源成本的管理；在滿(mǎn)足企業(yè)成本控制的各項(xiàng)要求基礎(chǔ)上加強(qiáng)有關(guān)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、后期經(jīng)營(yíng)管理的成本預(yù)測(cè)和規(guī)劃，提高資金集中管理水平，實(shí)現(xiàn)資源合理有效配置。以項(xiàng)目決策為例，我們要根據(jù)擬建項(xiàng)目的報(bào)酬率、利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)的編制；加強(qiáng)有關(guān)投資方案、融資和稅務(wù)籌劃，并在立項(xiàng)階段加強(qiáng)組織籌劃，完成對(duì)項(xiàng)目籌建階段的成本規(guī)劃。在項(xiàng)目實(shí)施階段建安成本、配套成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用都是需要重點(diǎn)控制的成本環(huán)節(jié)。此外，企業(yè)決策層也要不斷提高財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)成本管理作為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理中的一項(xiàng)重要工作進(jìn)行開(kāi)展，不斷健全財(cái)務(wù)管理體系和完善財(cái)務(wù)制度建設(shè)，以促進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理作用的有效發(fā)揮。
四、結(jié)束語(yǔ)
財(cái)務(wù)成本管理工作的好壞將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)管理的質(zhì)量。因此，財(cái)務(wù)人員和管理人員應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)有關(guān)措施和手段的運(yùn)用以解決財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，建立健全相關(guān)財(cái)務(wù)成本管理體系，不斷拓展財(cái)務(wù)成本管理新方法，從而逐漸提高企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量和水平。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其成本大致包含了固定成本和變動(dòng)成本兩部分。其中固定成本是相對(duì)不變的，主要包含了設(shè)計(jì)成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過(guò)預(yù)算管理進(jìn)行核算，具有相對(duì)固定性，能夠直接進(jìn)行衡量。在土地拍賣(mài)過(guò)程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣(mài)成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對(duì)固定性，在市場(chǎng)穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對(duì)穩(wěn)定。對(duì)于某一建筑項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)建筑方案時(shí)其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項(xiàng)目的級(jí)別之后，其建筑成本也能夠大致進(jìn)行估算，此類(lèi)建筑成本也可以算入固定成本。而變動(dòng)成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來(lái)講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過(guò)在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中假如對(duì)于建筑項(xiàng)目所需的資金、還款總額等要素能夠準(zhǔn)確計(jì)算，并且能夠分析出監(jiān)測(cè)進(jìn)度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題
一是目標(biāo)成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本制定的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標(biāo)在考核中進(jìn)行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標(biāo)的制定上沒(méi)有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標(biāo)可行性不夠。同時(shí)，對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的目標(biāo)也沒(méi)有進(jìn)行有效的項(xiàng)目分級(jí)，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標(biāo)成本結(jié)構(gòu)難以層層進(jìn)行落實(shí)。目標(biāo)預(yù)算計(jì)劃跟行動(dòng)之間銜接不到位，很難通過(guò)監(jiān)測(cè)和目標(biāo)管理實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)跟現(xiàn)實(shí)管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標(biāo)管理內(nèi)容的完善，也對(duì)工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負(fù)面影響。二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對(duì)于建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化，將工程不需要的流程進(jìn)行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標(biāo)。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒(méi)有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實(shí)，同時(shí)也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動(dòng)作用。在成本控制上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部門(mén)管理部門(mén)和工程部門(mén)之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實(shí)成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進(jìn)一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒(méi)有形成有效的合力，部門(mén)之間銜接性有待強(qiáng)化。三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動(dòng)態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化成本管理，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動(dòng)整體的協(xié)調(diào)性。通過(guò)把握生產(chǎn)質(zhì)量，強(qiáng)化各環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)控制，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒(méi)有按照事先設(shè)計(jì)的管理目標(biāo)和成本管理模型進(jìn)行控制，總預(yù)算成本計(jì)算不科學(xué)、不準(zhǔn)確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動(dòng)態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。
三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施
第一，進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個(gè)方面強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報(bào)告等相關(guān)分析資料，對(duì)于資金投放明細(xì)進(jìn)行具體分析，強(qiáng)化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實(shí)提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過(guò)了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強(qiáng)化跟稅務(wù)部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個(gè)方面對(duì)工程成本進(jìn)行有效管控。通過(guò)測(cè)算分級(jí)企業(yè)成本經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標(biāo)，并確保控制指標(biāo)的科學(xué)性和可行性。通過(guò)對(duì)控制指標(biāo)的細(xì)化，落實(shí)到具體的管理流程中，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標(biāo)準(zhǔn)、施工的招投標(biāo)以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過(guò)程中，要不斷設(shè)計(jì)和完善相關(guān)流程，通過(guò)制度管理和流程簽證等方式，進(jìn)一步明確施工隊(duì)伍層級(jí)權(quán)力，通過(guò)不相容職務(wù)相分離等實(shí)現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費(fèi)用的支出。第三，進(jìn)一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步圍繞降低成本增加收益進(jìn)行管理成本控制。通過(guò)強(qiáng)化施工建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程管理和流程管理，加大對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的監(jiān)控，在提高效率的同時(shí)降低成本。要通過(guò)成本核算和開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)制度約束，在管理過(guò)程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化精細(xì)化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項(xiàng)目成本核算準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
我國(guó)是全球最大的發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。但相對(duì)應(yīng)的，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時(shí)間短，財(cái)務(wù)管理相對(duì)落后。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復(fù)雜。這都大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難度。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程相比其他行業(yè)更為復(fù)雜，在資金、稅務(wù)等各個(gè)方面都不同于其他行業(yè)。因此對(duì)財(cái)務(wù)人員的要求更高，財(cái)務(wù)人員需要更高的水平，更專(zhuān)業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務(wù)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。相對(duì)應(yīng)的，水平不夠的工作人員只會(huì)影響到企業(yè)的運(yùn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
1、企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不完善。
我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊(cè)門(mén)檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問(wèn)題。尤以企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運(yùn)作。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財(cái)務(wù)制度的不完善逐步凸顯。一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理模式落后，而且執(zhí)行起來(lái)也非常困難，這也是我國(guó)較多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。
2、財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，問(wèn)題也隨之而來(lái)。那就是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)相對(duì)不高。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專(zhuān)業(yè)性。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻不是如此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員招收不是很?chē)?yán)格。同時(shí)企業(yè)老板對(duì)財(cái)務(wù)處理干預(yù)的任意性及對(duì)財(cái)務(wù)人員的重視程度也不夠，不能夠提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性，入職的一些財(cái)務(wù)管理人員素養(yǎng)也相對(duì)較低，管理意識(shí)也不高。一些財(cái)務(wù)管理人員簡(jiǎn)單的認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的缺失，導(dǎo)致了企業(yè)的衰敗。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力差。
在當(dāng)前，我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在公司的成本管理上存在著問(wèn)題，有著不小的漏洞。雖然在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)形勢(shì)大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會(huì)影響企業(yè)的大局，但是必然會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題。其次，目前我國(guó)的大部分企業(yè)只對(duì)于內(nèi)部管理成本控制比較關(guān)注，而對(duì)于其他的環(huán)節(jié)相對(duì)有所忽略，如工程造價(jià)的各個(gè)環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個(gè)整體，重視一個(gè)環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對(duì)于工程造價(jià)的影響是不利的。第三，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員的水平有限，對(duì)于企業(yè)成本的估算也缺乏專(zhuān)業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，從而導(dǎo)致企業(yè)盈利下降。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的措施
1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式。
從根本入手，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不完善，財(cái)務(wù)管理模式不健康，導(dǎo)致了一系列的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，影響公司的正常運(yùn)作。所以應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式，讓企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確細(xì)致，從而能夠進(jìn)行更加高效的決策，同時(shí)還要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行更改，對(duì)于落后的財(cái)務(wù)管理模式要毫不猶豫的放棄，而對(duì)于其他公司更加科學(xué)的財(cái)務(wù)管理模式也要毫不猶豫的加以引進(jìn)。根據(jù)本公司管理架構(gòu)的特點(diǎn)，采取集團(tuán)總制度建設(shè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開(kāi)源節(jié)流，提高企業(yè)對(duì)資金的使用和投資效益，由此提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化員工素質(zhì)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在較大的問(wèn)題，影響了公司的正常運(yùn)營(yíng)，因此房地產(chǎn)公司需要不斷地對(duì)財(cái)務(wù)工作人員提出更高的要求，培訓(xùn)企業(yè)員工，使得員工對(duì)于自己在公司中的位置有著更加精準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)，知道自己肩頭肩負(fù)的重任，讓他們正確認(rèn)識(shí)到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運(yùn)行和發(fā)展。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度。
在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視企業(yè)對(duì)于成本管理的能力，改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問(wèn)題，把成本管理作為一項(xiàng)重要的工作。公司要不斷的提高財(cái)務(wù)管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢(shì)發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過(guò)程中細(xì)化步驟，對(duì)于各環(huán)節(jié)工作都要進(jìn)行更加全面的預(yù)算，并要規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中預(yù)算管理。
房地產(chǎn)企業(yè)的集中管理必然需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身資金管理進(jìn)行高度的預(yù)算，并且進(jìn)行全面的預(yù)算，這就需要建立適用于自身房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算和核心結(jié)算制度。為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的集中，就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有保障的財(cái)務(wù)預(yù)算，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的審計(jì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的審核，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)必須完善的，逐步實(shí)現(xiàn)管理的集中化。
5、加大監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門(mén)之一就是財(cái)務(wù)部門(mén)，所以必須要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督，不僅要對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)整個(gè)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財(cái)務(wù)問(wèn)題需要進(jìn)行及時(shí)的了解，杜絕資金流失、短缺等問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
四、結(jié)語(yǔ)
對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集的關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合性行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進(jìn)行最高效、最科學(xué)、最大化的利用。提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平，發(fā)揮財(cái)務(wù)的最大保障力和助動(dòng)力，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
參考文獻(xiàn)
二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷(xiāo)售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，防止市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場(chǎng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門(mén)要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問(wèn)題及時(shí)查清并消除影響。加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤(rùn)企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤(rùn)的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤(rùn)，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過(guò)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門(mén)和管理人員，為了提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門(mén)時(shí)，選擇具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學(xué)習(xí)深造工作，及時(shí)考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門(mén)一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理穩(wěn)定發(fā)展。
（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液?；I集資金的方式不同籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)不同，在風(fēng)險(xiǎn)可控條件下及時(shí)足額籌集資金，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中重要的部分。籌資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應(yīng)合理控制不同籌資方式下的風(fēng)險(xiǎn)程度，正確制定和管理籌資風(fēng)險(xiǎn)的方法和措施。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問(wèn)題。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資金期限錯(cuò)配，長(zhǎng)周期的投資項(xiàng)目配比了短期融資，容易出現(xiàn)短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)整體財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高，籌資過(guò)度依賴(lài)間接融資方式，在市場(chǎng)形式低迷時(shí)，企業(yè)盈利能力下滑不足以支付財(cái)務(wù)成本時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)“斷供”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在2014年之后，中國(guó)進(jìn)入各種風(fēng)險(xiǎn)疊加期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)步入下行周期，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯。
（二）投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，同時(shí)還面臨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策變化的掣肘，容易受到國(guó)家投資、產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅等多方面政策的制約和影響。投資規(guī)模越大的項(xiàng)目面臨的管理風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)和銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)就越高，大規(guī)模投資可能遇到項(xiàng)目管理不善導(dǎo)致的質(zhì)量不合格、建設(shè)進(jìn)度不理想、銷(xiāo)售策略不適用導(dǎo)致的去化困難等風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)則內(nèi)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的變數(shù)就越大，市場(chǎng)情況在經(jīng)濟(jì)周期換擋時(shí)會(huì)發(fā)生劇烈的變化，開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)面對(duì)的市場(chǎng)變數(shù)就越大，例如：市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡時(shí)產(chǎn)品價(jià)格普遍下跌，項(xiàng)目可研階段論證可行的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變得不行可，市場(chǎng)價(jià)格下跌會(huì)帶來(lái)集中退房、大面積違約等風(fēng)險(xiǎn)因素。
（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，供、產(chǎn)、銷(xiāo)各環(huán)節(jié)不確定性因素的影響，使得資金流動(dòng)異常，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生運(yùn)營(yíng)困難，企業(yè)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)則體現(xiàn)在，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不能隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而提升和及時(shí)調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)35年快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入到產(chǎn)品供大于求、企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)和行業(yè)快速優(yōu)勝劣汰的“白銀時(shí)代”。市場(chǎng)變化要求企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力必須更快的提升改進(jìn)，如果依然墨守成規(guī)，不能在細(xì)致深入的市場(chǎng)分析和可研基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)提供質(zhì)量更好、品質(zhì)更高的產(chǎn)品，依然采取過(guò)時(shí)的商業(yè)模式和營(yíng)銷(xiāo)模式，不在提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和科學(xué)壓縮成本等方面升級(jí)，將面臨經(jīng)營(yíng)效益下滑、產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)除了以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還存在著企業(yè)間大量互保產(chǎn)生的保證風(fēng)險(xiǎn)，貨幣市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家財(cái)稅體制改革帶來(lái)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，以及無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)投資人承諾的利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)等。如何提前化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)在生存的前提下，健康穩(wěn)定的發(fā)展，可以通過(guò)以下措施改善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理搭配債務(wù)期限，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)
在風(fēng)險(xiǎn)上行的市場(chǎng)階段應(yīng)采取穩(wěn)健的融資策略。多元化融資渠道，科學(xué)的統(tǒng)籌權(quán)益資本和債務(wù)資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰(zhàn)略投資人、發(fā)行普通股、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股等方式，降低財(cái)務(wù)杠桿，提高企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期特點(diǎn)選擇搭配債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，舉債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，短期負(fù)債為輔，同時(shí)加速銷(xiāo)售回款速度，改善資金結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力。同時(shí)盤(pán)活固定資產(chǎn)，增加流動(dòng)資產(chǎn)和速動(dòng)資產(chǎn)比例，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)錯(cuò)配現(xiàn)象。
（二）科學(xué)管理投資項(xiàng)目，增強(qiáng)投資效果的確定性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)從可行性研究入手，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確地判斷和把握市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，把項(xiàng)目投資的不確定性降到最低限度。同時(shí)可以采取投資分散的方法，即通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散而達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，方式包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將可控資源集中用于本企業(yè)專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)，同時(shí)還應(yīng)避免將雞蛋放入同一個(gè)籃子，可以進(jìn)行區(qū)域分散投資，保證企業(yè)綜合投資報(bào)酬率基本理想。并且使開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在時(shí)間上錯(cuò)開(kāi)，合理統(tǒng)籌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，不出現(xiàn)內(nèi)部資源競(jìng)爭(zhēng)，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一定的調(diào)整空間和余地。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，還可以創(chuàng)新商業(yè)模式，開(kāi)展同行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。例如：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的以運(yùn)營(yíng)商為核心，投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的輕資產(chǎn)模式。具體是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)做，但投資全部來(lái)自機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。
（三）提升企業(yè)管理工作的水平，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大?？傮w而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)時(shí)間跨度長(zhǎng)、融資數(shù)額大的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，近些年來(lái)，低價(jià)和房?jī)r(jià)不斷攀升，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一次性投入的資金更多，增加了房地產(chǎn)的融資任務(wù)。[1]另外，由于大量的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率不高，并且時(shí)間跨度較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須采取多種手段促進(jìn)融資。房地產(chǎn)企業(yè)在征地、開(kāi)發(fā)、施工建設(shè)、竣工檢驗(yàn)等一系列環(huán)節(jié)通常需要兩年的時(shí)間，房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期性加大了融資的難度和周期性。而開(kāi)發(fā)后的房屋在出售過(guò)程中往往是采用分期付款的形式，開(kāi)發(fā)時(shí)投入的大量的資金，很難在短期內(nèi)回收，無(wú)形當(dāng)中又增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。
（2）財(cái)務(wù)管理體制不完善。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理中，資金流轉(zhuǎn)不暢、過(guò)大的負(fù)債等問(wèn)題使得財(cái)務(wù)管理難度不斷增加。而此時(shí)，在多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒(méi)有一個(gè)科學(xué)化的管理體制，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不健全，管理制度不完善，對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的沒(méi)有做出清晰的崗位職責(zé)分配，企業(yè)發(fā)展運(yùn)行中，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)問(wèn)題，各個(gè)管理人員相互推諉，不能對(duì)問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)解決，反而使管理人員內(nèi)部矛盾逐步加深。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)問(wèn)題，管理人員未能制定出有效的應(yīng)對(duì)措施。缺乏科學(xué)性和規(guī)范化的管理體制已經(jīng)不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的需要，更不能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的創(chuàng)新管理，影響到了企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。[2]
（3）財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新意識(shí)淡薄?？v觀我國(guó)的房產(chǎn)企業(yè)，在管理過(guò)程中普遍存在創(chuàng)新型的管理意識(shí)，使得財(cái)務(wù)管理中存在較大風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理人員在對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)測(cè)、分析和控制等過(guò)程中往往還采用較為傳統(tǒng)的管理方式，沒(méi)有真正把創(chuàng)新管理落實(shí)到位。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行準(zhǔn)確分析與合理利用，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不高，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中存在漏洞，資金流動(dòng)出現(xiàn)短缺，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到有效保證。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，會(huì)涉及到分析、控制等多種問(wèn)題，財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，因而未能實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，一定程度上也限制了財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新措施
（1）更新財(cái)務(wù)管理觀念，提高效能。先進(jìn)的管理觀念是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理的重要內(nèi)容。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一定對(duì)財(cái)務(wù)管理觀念進(jìn)行創(chuàng)新，用創(chuàng)新的管理觀念帶動(dòng)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。首先要制定出對(duì)人員的激勵(lì)和約束機(jī)制，使人員參與到企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與管理的全過(guò)程，明確權(quán)、責(zé)、利之間的關(guān)系，促進(jìn)科學(xué)決策。[3]同時(shí)還要充分調(diào)動(dòng)起管理人員的積極性，最大程度的挖掘其管理潛能，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技能，對(duì)企業(yè)發(fā)展中的不確定因素進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，彌補(bǔ)企業(yè)自身發(fā)展的缺陷，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的實(shí)現(xiàn)。另外財(cái)務(wù)管理人員要樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定出具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理措施，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)資金的分配和走向進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)劃，財(cái)務(wù)部門(mén)要利用好財(cái)務(wù)信息，使其發(fā)揮出最大作用，在更新管理觀念的同時(shí)，提高財(cái)務(wù)管理效能，創(chuàng)新技術(shù)，統(tǒng)籌規(guī)劃，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)全面經(jīng)濟(jì)效益的提高。
（2）建立健全財(cái)務(wù)管理制度和體系，促進(jìn)管理。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新，首先就要建立健全財(cái)務(wù)管理制度和體系。在完善管理機(jī)制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新。要認(rèn)真分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況，制定出具有針對(duì)性和原則性的會(huì)計(jì)制度。設(shè)立專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，明確會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)，嚴(yán)格規(guī)定預(yù)算編制、工資核算和資金流動(dòng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制現(xiàn)金、采購(gòu)、銷(xiāo)售和報(bào)銷(xiāo)等財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理流程制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。另外，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)工作的監(jiān)管，制定出相應(yīng)的考核和責(zé)任追究制度，使財(cái)務(wù)管理工作真正落實(shí)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作高效運(yùn)轉(zhuǎn)。
（3）創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理方法，降低風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理是財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，同時(shí)也是影響財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要因素，因而加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理勢(shì)在必行。[4]金融市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變得復(fù)雜；房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接因素；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加也加大了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，一定要采取創(chuàng)新性的方式對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。要對(duì)企業(yè)中可能引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行全面分析、有效識(shí)別，確定出合理的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，科學(xué)的制定出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型進(jìn)行研究，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的損失。
