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隨著近20年住房制度的改革，我國房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化率不斷提高，許多家庭住上寬敞舒適的新房子，人們的居住條件得到了極大的提高。在取得這些成就的同時更應(yīng)該重視其中存在的問題：粗放式的發(fā)展、房價的長期快速上漲與居民收入的背離，城市間各市場發(fā)展的不均衡等等。從緩和這些矛盾和我國還是一個發(fā)展中國家、住宅的主要消費群體是中低收入家庭來看，中小戶型住宅是市場發(fā)展方向和住戶的主要選擇。作為設(shè)計師在設(shè)計時盡量做到合理設(shè)計和安排，最大程度地利用有限空間，創(chuàng)造更多功能和最好的舒適度，滿足住戶需求，是必須要解決的問題。
1中小戶型選擇要求
1.1環(huán)境選擇
住戶在對住宅進行選擇時，首先會考慮的是整體環(huán)境和配套情況，包括小區(qū)的綠化率、景觀設(shè)置、商業(yè)、學(xué)校、停車交通等。綠化景觀是小區(qū)舒適程度的體現(xiàn)，住戶總是喜歡綠化率高、景觀優(yōu)美的小區(qū)。商業(yè)（如超市、活動中心、會所等）、學(xué)校、停車系統(tǒng)、外部交通等是否配套合理、完善是小區(qū)便利性的體現(xiàn)?，F(xiàn)在的生活節(jié)奏越來越快，住戶希望能夠就近購物、就近就能參加一些運動、看一些小病?，F(xiàn)在住戶車的擁有率越來越高，買車易、停車難，住戶對小區(qū)停車是否方便、是否配套有足夠的車位越來越看重。
1.2戶型選擇
住戶根據(jù)自身的家庭人員構(gòu)成和經(jīng)濟承受能力來選擇戶型。從自身居住實踐和設(shè)計過程中的體驗來看，小三房戶型是比較符合我國家庭居住習(xí)慣的，小兩房適合小家庭及出租，一房及單身公寓適合出租給年輕上班族。住戶選擇戶型時會充分考慮日照、景觀、通風(fēng)的情況，還會考慮戶型的功能是否齊全、布局是否合理、動靜分區(qū)、公私分區(qū)是否能分開等。公攤率也是住戶戶型選擇時重點考慮的問題，公攤率越小意味著住戶實際使用的面積就越多，房屋的整個價值也就越高。
2中小戶型住宅設(shè)計遇到的問題
在實際項目中，很多開發(fā)商為了獲取更多的利益，會把小區(qū)的建筑密度提高，造成小區(qū)擁堵不堪、居住品質(zhì)不高，特別是中小戶型的住宅更為普遍些。有些項目商業(yè)店面的價值高，開發(fā)商就會要求設(shè)計時盡量多的布置商業(yè)店面，這樣就會對住戶產(chǎn)生很大的影響。例如前幾年的一個江西項目，開發(fā)商要求多設(shè)計商業(yè)，總平布置時布置了商業(yè)內(nèi)街，四棟高層被商業(yè)街包圍，這樣的布置對這些住戶居住的品質(zhì)很不利，噪聲和人流的干擾都很嚴重。有些小區(qū)設(shè)計時單層面積較小，在容積率不改變的情況下，建筑的棟數(shù)和高度就會增加，這就意味著樓間距會縮小，雖然也滿足了最低的日照要求，但導(dǎo)致很多住宅得不到充足的光照。還有些項目為了節(jié)約造價，建筑的樓層設(shè)計的都不高，為了用滿容積率，建筑密度就大了，這樣也會造成樓間距小、光照不足、空間壓抑。中小戶型小區(qū)由于面積少、戶數(shù)多、車輛多，而相應(yīng)的停車空間很不足，要往地下增加停車位代價很高，不是普通的開發(fā)商愿意承擔(dān)的，所以就造成了停車很困難。例如城市中保障房多為中小戶型，停車矛盾就非常突出，嚴重影響了住戶的幸福感。中小戶型往往獲得的采光面和通風(fēng)面較少，同時有些功能區(qū)可能也無法完全獨立。中小戶型每戶面積較小，而每層需要的樓、電梯、走廊等公共空間一般差別不太大，這樣會造成公攤率較大，尤其是一類高層住宅就更為明顯。有些戶型為了造型需要采用異性平面，有些空間的使用率就不高。
3中小戶型設(shè)計優(yōu)化措施
3.1總平面布局
總平面布置時要結(jié)合項目的具體情況，合理布置各功能區(qū)、組團，組織好人流、車流各流線，分析各建筑朝向、間距、日照、通風(fēng)、景觀面，盡量做到均好性。設(shè)計時通過降低建筑密度，提高綠化率，為住戶創(chuàng)造一個舒適優(yōu)越的生活環(huán)境。要實現(xiàn)這個目標需要從以下幾個方面入手，首先要盡量減少棟數(shù)，考慮加大單層面積，做到多單元拼接，讓棟數(shù)之間的布局更加科學(xué)合理，這樣的設(shè)計不僅可以增加的單棟建筑面積，還可以降低公攤面積。其次就是要合理利用樓層高度，充分利用高度上限，這樣就可以很好的保證住戶質(zhì)量，但是要全面考慮，住戶的增加必然會導(dǎo)致其他使用資源的增加，為此設(shè)計者在進行住戶設(shè)計時，一定要考慮其他資源的使用，保證居住質(zhì)量?？偲皆O(shè)計要做好停車規(guī)劃，采用多層地下停車、架空停車、綠化停車，有條件的可以利用地形做半地下停車。停車出入口、車輛流線要合理，盡量做好人車分流，減小對小區(qū)內(nèi)影響。
3.2建筑單體設(shè)計分析
（1）中小戶型住宅的平面設(shè)計涉及到樓層的平面設(shè)計和套內(nèi)戶型設(shè)計，戶型的設(shè)計受到樓層整體平面的限制，同時戶型也對樓層平面有影響。中小戶型的樓層平面一般為一梯三戶、一梯四戶甚至是一梯多戶，這樣在布置時就要考慮好各戶的朝向、相對位置、整體樓層通風(fēng)、采光以及公共交通空間的聯(lián)系，盡量做到均好性，每戶的品質(zhì)差別不應(yīng)太大。例如采用品字形、風(fēng)車形等比較成熟和住戶比較認可的布置。中小戶型每戶的尺寸不太大，在樓層平面整體考慮時還應(yīng)注意住戶之間的相互干擾和私密性問題，如入戶門太近的話住戶的私密性就不足，安全感和舒適性就大大折扣，實在無法避免的話也應(yīng)采取設(shè)置隔墻、隔板的技術(shù)措施將影響降到最低。（2）中小戶型設(shè)計首先是對主次功能區(qū)的布置，將客廳、臥室這些主要的功能區(qū)布置在朝向、采光條件好的位置，廚房、衛(wèi)生間等次要功能區(qū)布置在采光、通風(fēng)不是很好的位置；其次是合理地劃分戶型內(nèi)的動靜、內(nèi)外、公私、干濕空間。中小戶型由于面積較小，有些情況下可能無法滿足這些空間都獨立區(qū)分開，但也應(yīng)充分考慮盡量滿足。例如中小戶型中將臥室、廚房、衛(wèi)生間圍繞客廳布置，這樣布置節(jié)省了空間，但就存在各空間區(qū)分不明顯、獨立性不足，相互間有干擾的情況，從設(shè)計上來說可能是不好，但住戶實際使用時有可能就覺得空間充分利用比較重要，有些功能區(qū)可以不用區(qū)分那么明顯。（3）在樓層平面和戶型平面大方向確定后就要對戶型精細化設(shè)計。中小戶型空間有限，對住戶可能的各種活動和空間需求都要全面考慮，結(jié)合人體工程學(xué)精細布置。隨著生活品味的轉(zhuǎn)變，很多大與豪的設(shè)計理念也在不斷發(fā)生變化，人們更加注重房間的舒適度和實用性。客廳的主要功能是接待和視聽，由于面積不是很大，設(shè)計時應(yīng)注意考慮電視與沙發(fā)的距離，同時注意避免電視產(chǎn)生反光。根據(jù)常用尺寸準確布置沙發(fā)、茶幾、電視桌、空調(diào)的位置，之間要有合適的間距和人員活動的空間。注意因地制宜和當?shù)氐娘L(fēng)俗，例如閩南地區(qū)很多還要考慮到佛龕、地插等。中小戶型的餐廳一般都不大，有些可能還沒有條件布置，設(shè)計時盡量劃為一個單獨區(qū)域，即使位置不大，布置小桌椅也是可以的，住戶可以根據(jù)需要采用可伸縮的餐桌實際使用時進行調(diào)整，布置出這個功能區(qū)方便裝修和電氣插座布置。臥室要布置好床、衣柜的位置，注意門、窗和結(jié)構(gòu)柱對床布置的影響，有條件可設(shè)計凸窗和放置桌椅。戶型面積的限制決定了廚房和衛(wèi)生間的面積不會太大。廚房布置時要考慮所有廚具的布置、操作習(xí)慣。燃氣灶、洗槽、電冰箱、消毒柜、抽油煙機要合理安排位置和間距，還要考慮煙道、燃氣管、表、凈水器、電磁爐、燒水處以及儲藏空間的統(tǒng)籌安排。衛(wèi)生間則要注意洗臉臺、馬桶、淋浴區(qū)布置位置要合理，例如馬桶的方位要符合風(fēng)俗習(xí)慣，淋浴區(qū)盡量能獨立、干濕分離。陽臺的主要功能是洗衣、晾曬和養(yǎng)花鳥，設(shè)計時要結(jié)合使用習(xí)慣和尺寸布置好洗衣池、洗衣機的位置。此外，中小戶型儲藏空間的設(shè)置尤為重要，可以充分利用過道、凸窗臺、平面凹凸處等空間多做儲藏空間，最大程度利用好每一個空間。
4總結(jié)
隨著人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，中小戶型的住宅受廣大消費者的喜愛，中小戶型的住房不僅經(jīng)濟實惠，而且已經(jīng)進入到了一個全新的品質(zhì)時代。在新的要求和科學(xué)技術(shù)下，中小型住宅的功能和品質(zhì)不斷提高，房屋設(shè)計也更加合理。設(shè)計師在設(shè)計時要進行全面考慮分析，結(jié)合項目的實際情況和住戶喜好，盡量做到更加人性化科技化，作為設(shè)計師更要有社會擔(dān)當不斷提升自身業(yè)務(wù)和素質(zhì)水平，緊跟時展，不斷創(chuàng)新設(shè)計技術(shù)，努力設(shè)計出高品質(zhì)、舒適的住房。
作者:劉火煉 單位:福建聯(lián)盛建筑設(shè)計院有限公司廈門分公司
參考文獻:
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[2]孔紅枚.中小型住宅戶型設(shè)計評價與偏好選擇研究[D].杭州：浙江大學(xué),2013.
[3]宋紀青.中小戶型住宅設(shè)計研究[D].合肥：合肥工業(yè)大學(xué),2013.
中圖分類號：TU 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914x（2014）08-01-01
每個時代的住宅戶型都有明顯的不同，都體現(xiàn)著各自時代的文化特點和風(fēng)土人情。經(jīng)過幾千年的文化沉淀，我國的住宅戶型經(jīng)歷了多次重大的轉(zhuǎn)型，到目前為止，我國的住宅戶型設(shè)計主要結(jié)合了現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)，表現(xiàn)出現(xiàn)代化、智能化、多功能化、多樣化的設(shè)計特點。由于每個人的喜好不同，所以以往的住宅戶型都是隨著住戶的需求不斷地變化，沒有固定的戶型模式，雖然這樣滿足了住戶的不同需求，卻個住宅的使用功能增加了局限性，因為并不是所有人都是專業(yè)的設(shè)計師，對空間的布置全是隨著喜好來，缺少設(shè)計的規(guī)范性、合理性，隨著近幾年建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，人們思想認識上的新變化，國家也開始重視住宅的戶型對于提高城市發(fā)展的重要意義，開始對住宅戶型進行嚴格的控制，保持住宅結(jié)構(gòu)和使用功能逐漸趨于完善，從而確保不同地域的住宅適應(yīng)當?shù)氐膮^(qū)域特征，促進了建筑行業(yè)的發(fā)展，提高了住宅空間的使用效率。
一、房屋設(shè)計中存在的問題
雖然我國目前的住宅戶型設(shè)計蒸菜朝著規(guī)范化、合理化發(fā)展，但在實際的設(shè)計上海存在一些問題。這些問題的出現(xiàn)不利于我國建筑行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，為人們的使用買下了各種隱患，以下就是在房屋設(shè)計中常常出現(xiàn)的問題：
l、戶型結(jié)構(gòu)失調(diào)
近幾年來，建筑行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，很多人意識到在建筑領(lǐng)域存在巨大的商機和利潤，因此紛紛投入到房產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)當中。大量的建筑物拔地而起，占用了大量的土地資源，造成了人均土地面積越來越少，同時，開發(fā)商主要看中的是利潤效益，很少考慮到大多數(shù)人需要的是什么戶型的住宅，大戶型的住宅雖然造價比較高，但是其中的利潤非常大，常常是賣出一套大戶型住宅的效益就能抵上兩三套中小戶型的經(jīng)濟效益，因此多數(shù)開放商重視大戶型住宅，忽略中小戶型住宅，戶型結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)。大戶型的需求市場畢竟有限，大多數(shù)人們的經(jīng)濟基礎(chǔ)只能購買中小戶型住宅，戶型結(jié)構(gòu)失調(diào)的情況出現(xiàn)，不僅造成大戶型住宅大量囤積，助長人們奢華風(fēng)氣，還導(dǎo)致了人們購房難的現(xiàn)象，不利于我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
2相仿型建造
目前我國相關(guān)法規(guī)和政策尚不夠完善、健全.住宅設(shè)施設(shè)備的標準化程度普遍較低。同時，過于追求短時間內(nèi)大量開發(fā)、建設(shè)，使得戶型設(shè)計的精細化無從顧及，特別是九十年代末以來大量出現(xiàn)的“毛坯房”，令住戶在裝修過程中不僅耗費精力.還存在一定程度的危險，更是帶來鄰里干擾等多方面問題。雖然近幾年來部分地區(qū)開始了出現(xiàn)精裝修商品住宅。但由于部品缺少精制構(gòu)件，且設(shè)計和裝修施工不到位、不精細.住戶入住后仍然不滿，不得不進行二次裝修改造.由此帶來人力和物力的巨大浪費。
3.設(shè)計缺乏研究
雖然建筑行業(yè)有了長足的發(fā)展，但對于住宅的設(shè)計，人們還沒有達到相當高的重視，一般的住宅設(shè)計師缺少豐富的設(shè)計經(jīng)驗，對設(shè)計的考慮不是很全面，沒有對住戶的需求等方面進行認真調(diào)查，就導(dǎo)致了所設(shè)計的住宅實用性較低，不能滿足住戶的使用需要，從而影響我國住宅設(shè)計領(lǐng)域的發(fā)展，無法明顯提高戶型設(shè)計的水準。
4、住戶戶型單一
目前，我國的商品房受到了人們廣泛的喜愛，市場上對商品房的需求也到了了制高點，這就造成了開放商一味的對商品房進行建造，導(dǎo)致住戶戶型單一，無法滿足不同人群對住宅戶型的需要。另外，由于國家的相關(guān)規(guī)定的限制，使大多數(shù)住宅的戶型模式相仿，給戶型設(shè)計師的發(fā)揮形成了阻礙，無法滿足人們個性化的追求。
二、發(fā)展趨勢
住宅的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計是隨著當前人們的實際需要、城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、建筑施工工藝的發(fā)展等因素的變化而變化的。隨著人們對生活品質(zhì)的要求不斷增高，對住宅設(shè)計師的工作帶來了很大的壓力，傳統(tǒng)的住宅戶型設(shè)計只是簡單的對住宅的結(jié)構(gòu)進行繪制，現(xiàn)如今，在設(shè)計的過程中，不僅要考慮國家的相關(guān)戶型規(guī)范，還要考慮不同住戶的住房需求，各房間的使用功能，現(xiàn)階段的科學(xué)技術(shù)水平，布局的人性化、合理化、多功能化等要素。所以住宅的戶型設(shè)計不斷的在調(diào)整改良逐漸被完善。
l適用性和舒適性為主導(dǎo)
居住適用性就是在房屋整體面積的劃分上，合理劃分出各種不同的功能區(qū)域，讓居民們能合理支配不同性能的生活空間。在進行戶型設(shè)計時，我們要根據(jù)住宅的整體面積來考慮功能區(qū)域的合理劃分，做到面積、尺寸合理設(shè)置和功能分區(qū)的明確，確保不同功能空間彼此的協(xié)調(diào)和緊湊，各功能空間的布局應(yīng)準確合理。可以將在戶型設(shè)計中將適用性和舒適性有機地結(jié)合，使功能性布局趨于合理，比如客廳和餐廳空間保持相對完整的設(shè)置，以避免人員隨意穿行：客廳和臥室保持分離，臥室門不直接面向客廳，而通過過道來實現(xiàn)交通的空間設(shè)置，避免客廳活動對臥室的干擾：衛(wèi)生間門不能正對餐廳，以免就餐時產(chǎn)生不良感受；衛(wèi)生間門不能正對臥室門，以消除不良影響；應(yīng)確保各房間的采光性和通風(fēng)性，以及整體面積的布局合理和平面交通的通暢便捷。為了滿足人們的基本需求和生活的舒適性，可設(shè)置獨立的工作室、娛樂室和影音室，陽臺的觀景設(shè)置，以及復(fù)式住宅的中庭空間等。
2主次功能分區(qū)的綜合利用
每個住宅都分為很多房間，這是為了滿足人們在使用過程中的不同需要而產(chǎn)生的。最基本的格局有臥室、廚房、衛(wèi)生間，這也是每個戶型幾乎都存在的。這些明顯的區(qū)域劃分將人們的各種生活活動有效的區(qū)分開來，提高了住宅的綜合利用功效。不同的區(qū)域所占用的住宅空間也不僅相同，這是為了分清使用功能主次性，最大限度的滿足住戶的生活需要。比如說廚房的設(shè)計，廚房在人們的使用中占據(jù)就很重要的地位，廚房用具比較復(fù)雜多樣，所以適當?shù)脑黾訌N房的使用面積，可以更合理的安排廚房用具的擺放，在使用過程中增加了便捷性；再比如衛(wèi)生間的設(shè)計，雖然衛(wèi)生間經(jīng)常被人們所使用，但由于其功能比較具體和單一，所需要的設(shè)備比較少，在使用過程中不會進行較大幅度的活動，因此，衛(wèi)生間的面積一般都比較小。對住宅各部分進行主次功能區(qū)的合理分配，可以增加住宅的綜合利用率，多方面的滿足人們的生活需要。
三、結(jié)語
隨著我國城市化的推進居住需求必然不斷增加，住宅的開發(fā)和建設(shè)者們應(yīng)在快速發(fā)展的大潮中保持清醒頭腦。把握時展的大局，在設(shè)計中應(yīng)充分體會使用者的切實需求，追求小戶型的精細化設(shè)計把我國城市住宅的戶型設(shè)計提高到一個新的階段。?
參考文獻
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A
前言
中小型住宅的出現(xiàn)符合了當代的剛性需求，為了解決人口的不斷聚集增長，一些主要城市土地資源的明顯減少，在大的社會背景下，積極創(chuàng)新住宅設(shè)計，在有限的用地條件下，滿足大量的居住要求，適當?shù)膶⒆≌娣e縮小，增加層數(shù)，對房屋進行合理布局，在有限的空間面積內(nèi)最大化的實現(xiàn)實用舒適，保證居住品質(zhì)。
1 中小型住宅的概念
隨著社會住房需求群體更趨向于年輕化，使得城市的中小型住宅也在不斷變化之中。所謂中小型的住宅一般是指建筑的整體面積在90m2以下（根據(jù)各地情況不同，中小戶型建筑面積可在一定程度內(nèi)浮動。其中，北京的中小戶型住宅套型建筑面積最大可達106平方米。）具有廚房、衛(wèi)生間、臥室等功能齊全的居室。中小型住宅在一定程度上解決了住房緊張，緩解了土地資源的用地緊張等情況。具有平面緊湊，規(guī)劃精致，功能完整，居住面積較小的特點，適合大規(guī)模建造。隨著中小型住宅的普及，對室內(nèi)內(nèi)部的整體設(shè)計結(jié)構(gòu)也有了新的需求調(diào)整。
2 關(guān)于中小型住宅的設(shè)計要求
中小型住宅緩解了城市用地緊張適應(yīng)時展的需求，在年輕置業(yè)者經(jīng)濟能力允許范圍內(nèi)，最大限度的實現(xiàn)其居住的舒適和方便，從而解決年輕人購房中遇到的總價與與居住質(zhì)量的矛盾。中小套型住宅并不等于低品質(zhì)住宅，中小套型同樣可以建成適用、舒適、安全和美觀的住宅。住宅設(shè)計要從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，向精細化發(fā)展。在設(shè)計要求方面也更加實用化功能化，要求設(shè)計感獨特，盡量在最小的空間范圍內(nèi)體現(xiàn)出較大的空間。
2.1 遵循平面布局的合理性原則
對中小型住宅的設(shè)計最大的要求就是在有限的空間范圍內(nèi)，實現(xiàn)功能的最大利用率并保證生活的舒適度。這就要求戶型內(nèi)部整體布局合理，尺度精準。住宅空間要滿足于起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)、休閑功能。主要空間有臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間四部分。在保證細節(jié)合理設(shè)計的基礎(chǔ)上，必須對房屋的整體進行有效的設(shè)計。保證每個功能分區(qū)清晰分明，動線明朗流暢，面積精確合理，充分考慮家具布置尺度，對每個分區(qū)內(nèi)部都要進行合理的規(guī)劃。比如臥室常規(guī)家具類別有床、床頭柜、衣柜、梳妝臺等，要合理安排臥室內(nèi)部空間，保證面寬和可利用墻面的有效長度，使家具可以合理擺放，最大程度規(guī)避面積的浪費和無法有效利用。而廚房當今設(shè)計主流為整體櫥柜，功能區(qū)域內(nèi)有碗柜、灶臺、洗菜盆及冰箱，在廚房設(shè)計中除保證尺度有效擺放合理外，要對廚房工作流程，儲藏，洗切炒動線等考慮周到，在符合當?shù)亓?xí)慣及人體工程學(xué)尺度等設(shè)計基礎(chǔ)上，規(guī)劃建筑空間，實現(xiàn)小面積大實用度舒適度的設(shè)計目標。
2.2 保證房間的舒適性原則
中小戶型在縮減建筑面積的同時，并不意味著減少住宅的功能數(shù)量。房間空間小，并不意味著不舒適。當今很多年輕人，在沒有足夠資金的條件下，都會選擇中小型住宅，將房間內(nèi)部設(shè)計的很溫馨，時尚、同時也不失大氣。很多人認為房間小，本身就會覺得壓抑，心情也不好，其實這只是錯覺，只是因為房間的設(shè)計上存在一定的問題。要求住宅設(shè)計師注重設(shè)計理念的轉(zhuǎn)化，盡可能做到“減面積不減功能”的設(shè)計理念。針對房間的整體設(shè)計，明確功能分區(qū)，對房間的采光、通風(fēng)、供暖、朝向等因素進行合理的分析，提高房間的整體設(shè)計感，提升房間的舒適度。
2.3 保證室內(nèi)配置的合理性原則
在合理布局的基礎(chǔ)上進行合理配置。對于中小型住宅內(nèi)部的合理配置，要按照居住著的喜好進行。每個人對自己家都有各自的要求，側(cè)重點不同，房間的整體設(shè)計結(jié)構(gòu)也不同。側(cè)重于呼朋喚友的人群，對客廳面積要求較高，可以適當擴大；側(cè)重于家人休息的人群，可將臥室面積有針對性的擴大。對房間內(nèi)部的合理配置，除了根據(jù)個人喜好同時要注意房間內(nèi)部的合理配置，對各個功能進行合理的規(guī)劃。
2.4 保證功能空間的靈活性原則
出于對生活質(zhì)量的重視，人們對居住空間的要求也越來越高。眾多新工藝新材料的應(yīng)用，可以提高居住環(huán)境，增加室內(nèi)空間的可變度，使居住者更大程度的發(fā)揮個性，實現(xiàn)居住設(shè)計中的靈活性和自由度。比如在設(shè)計中可以采用整體廚房和整體衛(wèi)生間，占地面積小，功能齊全，減少墻的厚度，一定程度上增加了使用面積。這樣的設(shè)計結(jié)構(gòu)靈活性強，在以后的改造過程中，不必大費周章。
2.5 遵循內(nèi)部空間的精細性原則
中小戶型的住宅面積是十分寶貴的，所有的設(shè)計都要在限制的面積之內(nèi)進行。所以在實際中要注意精細的內(nèi)部設(shè)計原則。由于面積有限，所以對細節(jié)的要求很多。比如面對眾多中小戶型只有一個衛(wèi)生間的問題，設(shè)計成干濕分離，洗漱空間與如廁空間分離等，在生活中就保證了晨起繁忙時段洗漱如廁互不打擾，提高了利用率。
2.6 角落利用的有效性原則
在室內(nèi)空間規(guī)劃過程中，總有空閑的角落。對某些設(shè)備的角落或者多余的空間進行再利用是極具有實用性的功能需求。在洗手臺下邊設(shè)置儲物柜，在空閑的墻上設(shè)置吊柜，在管道轉(zhuǎn)折處設(shè)置隔板置物處等，就可以完成既美觀有實用的儲物功能，提高空間利用率。
3設(shè)計過程中應(yīng)注意的問題
中小住宅在設(shè)計過中除了完善設(shè)計理念，同時要注意設(shè)計過程中存在的問題。
3.1 合理的整體結(jié)構(gòu)
房間設(shè)計最大的要求就是對內(nèi)部合理設(shè)計，減少不必要的浪費和污染。但是在實際設(shè)計過程中出現(xiàn)很多不合理設(shè)計的現(xiàn)象，包括功能分區(qū)的不明確、物品擺放的不合理等，導(dǎo)致設(shè)計結(jié)構(gòu)存在一定的問題。要求設(shè)計者在整體設(shè)計中要對結(jié)構(gòu)的合理性引起重視，兼顧整體發(fā)展。房間內(nèi)部設(shè)計是個復(fù)雜的過程，要求設(shè)計者根據(jù)自身設(shè)計經(jīng)驗，重視內(nèi)部設(shè)計的合理性。
3.2 美觀的外部結(jié)構(gòu)設(shè)計
中小戶型的房間內(nèi)部設(shè)計結(jié)構(gòu)的日趨完善，對房間內(nèi)部的整體結(jié)構(gòu)有了新的發(fā)展。在內(nèi)部發(fā)展基礎(chǔ)上同時要注意外部結(jié)構(gòu)的美觀性。要求住宅設(shè)計平面緊湊，公共空間集中，減少交通面積，提高土地利用率。對外部結(jié)構(gòu)的美觀性有系統(tǒng)的規(guī)劃。
3.3 環(huán)保的設(shè)計
小戶型設(shè)計除了保證內(nèi)部空間的合理性，規(guī)范性，同時也要保證其環(huán)保性。針對當前保護環(huán)境，低碳環(huán)保生活等，在房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)中要加強環(huán)保體系設(shè)計，建筑裝飾材料的環(huán)保性，隔音隔熱系數(shù)的計算，水循環(huán)處理系統(tǒng)，排氣通風(fēng)噪音問題等眾多問題都要進行考慮。
4 結(jié)束語
對于中小戶型的住宅設(shè)計要在有限空間范圍內(nèi)加強布局的合理性，創(chuàng)新設(shè)計結(jié)構(gòu)，注意整體設(shè)計的舒適性和適應(yīng)性，滿足既節(jié)約空間又舒適的功能需求。堅持以人為本的設(shè)計理念。用設(shè)計的力量引導(dǎo)生活方式，在有限的條件下盡可能考慮眾多因素，營造不同面積、戶型、生活方式下的優(yōu)質(zhì)生活，從居住環(huán)境入手提高生活質(zhì)量和后期居住過程中的幸福度。
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設(shè)計緣由
早在1910年，建筑大師格羅皮烏斯就提出了標準化住宅預(yù)制和裝配的設(shè)想。二戰(zhàn)之后，以鋼材為主的工廠化住宅在英國、美國、法國和日本得到迅速發(fā)展。今天，發(fā)達國家的房地產(chǎn)行業(yè)工廠化程度平均超過50％，日本達到70％以上。日本豐田住宅生產(chǎn)的鋼結(jié)構(gòu)獨棟住宅，安裝起來只需要1天，這種裝配速度是傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式完全不能想象的。工廠化生產(chǎn)帶來了規(guī)?；?yīng)，提高施工質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，還可以使住宅施工現(xiàn)場垃圾材料損耗減少，可回收材料增多，符合環(huán)保節(jié)能的世界潮流。中國住宅業(yè)的工廠化程度只有7％。萬科在幾年前就提出“像造汽車一樣造房子”，工廠化方面的探索走在行業(yè)前面。
住宅標準化工廠化必須實現(xiàn)創(chuàng)新，一方面是類型創(chuàng)新，涉及到人們生活方式的改變。但更為重要的是品質(zhì)創(chuàng)新，這也正是現(xiàn)在的中國住宅最需要的。在住宅標準化建立的過程中，從理論研究、實證研究到研究成果的最后確定，萬科扮演著資源整合者的角色。對于產(chǎn)品的實現(xiàn)過程，則以開放的態(tài)度尋求合作伙伴。技術(shù)+藝術(shù)，科技+生活這正是建筑師參與后所能創(chuàng)造和貢獻的。
建筑設(shè)計
工業(yè)化樓選址于深圳萬科第五園五期高層板樓的群體中，它替代了原有最為臨街的一座板樓，占據(jù)了最為重要的位置。這樣的選擇有很深的用意：首先它要從街道上可以明顯看到，從而能判斷和觀察這樣的建造方式在遠近不同距離的表現(xiàn)力。其次，這座工業(yè)化樓所帶來的平面內(nèi)容是小戶型公寓，它的管理既要相對獨立，又不能游離在大社區(qū)之外，這樣在大社區(qū)的盡端是相對合適的。小戶型主要的購買群是年輕人，他們崇尚自由、風(fēng)格多變，同時隨著年齡的增長，使用的需要也會較快發(fā)生變化。工業(yè)化的整體考慮使空間設(shè)計留有多種靈活劃分、組合的可能性。廚房、衛(wèi)生間設(shè)備管井集中，減少管井對廳、臥室等房間的影響，衛(wèi)生間可以用同層后排水技術(shù)，使?jié)嵕卟贾酶幼杂?，也減少上下層住戶之間的干擾，為以后多次改造裝修帶來很大的便利。工業(yè)化對應(yīng)小戶型，也是一個合適的匹配。
平面設(shè)計經(jīng)過反復(fù)比較，最終舍棄了更為有趣的“H”形而選擇了“L”形。這樣的體形使空間有一定圍合感。核心筒的位置得當，每戶公攤面積也相對減小，同時外墻的主展示面分布在東、西、南、北四面比前一種均勻，展示的效果也要直接。
立面設(shè)計要統(tǒng)一在第五園大區(qū)清新淡雅的主調(diào)下，同時在白色主調(diào)的基礎(chǔ)上有所變化。和第五園五期其他板樓的協(xié)調(diào)更多在于色彩、體量以及總體布局的連貫性，裙房商業(yè)彩色玻璃的一體化設(shè)計也是加強的措施之一。
住宅質(zhì)量和形象只體現(xiàn)了住宅的一部分價值，更重要的是社區(qū)的整體和諧，人們希望這座實驗性住宅既有科技帶給人的便利，也有人和自然相融合所激發(fā)的吸引力?！癓”形的平面可以保證每一戶都有東南向良好的通風(fēng)，這在南方炎熱地區(qū)是非常重要的。北側(cè)的外廊以及格柵的處理有效地防止了眩光，形成了內(nèi)外空間的合理過渡。底層架空生態(tài)花園、屋頂花園這些綠化的意義遠不只供人觀賞和改善環(huán)境，其最終目的在于促進人與自然界中其他生物的和諧共存。
技術(shù)實施
住宅設(shè)計有兩個標準，一是使用標準，二是性能標準。使用標準指的是住宅面積指標和功能指標，臥室、客廳、廚房、洗手間、陽臺等功能房間哪些是必須配備的，各個功能房間的面積各是多少，都制定了相應(yīng)的衡量指標。
住宅性能標準包括了住宅的保溫隔熱性能、安全防盜性能、門窗的質(zhì)量、地漏的安全程度，包括交樓時的裝修標準、陽臺欄桿的耐腐蝕年限、空調(diào)百葉的使用狀況等因素，這往往會影響住戶的第二感受：能否住得舒適和安逸。而居住感由于個人判斷不同而很難確定，所以性能標準特指那些能夠量化的指標，當然還包括大量的構(gòu)造做法和表面做法，這些都是性能標準中的項目。
本項目采用的是以集合住宅為主流的PC(預(yù)制鋼筋混凝土)工法。它的高度耐久性的構(gòu)造體系可對應(yīng)居住情況的變化，并且具備維持管理體系的綜合。它的基本要素是：(1)可以對應(yīng)家庭構(gòu)成，年齡構(gòu)成的變化，住戶平面具有可變性。f2)各種不同類型的住宅部品具備統(tǒng)一的尺寸模數(shù)。(3)對各種不同類型的住宅部品設(shè)定合適的耐用年限，并且確立各種不同類型的住宅部品問的相互接口。
技術(shù)表現(xiàn)
工業(yè)化樓展示了工業(yè)化產(chǎn)品的性質(zhì)、特點、模數(shù)、建造方式，還預(yù)示了工業(yè)化可以根據(jù)生活的改變而改變，從而使建筑表現(xiàn)了彈性。
標準化的關(guān)鍵是節(jié)點、模塊、方式。格羅皮烏斯提出房屋設(shè)計標準化和預(yù)制裝配式的理論和規(guī)范時，更多的是界定了節(jié)點方式的標準形式，單元構(gòu)件的標準模塊以及裝配的標準方法，而不是將房屋的平面布置、立面設(shè)計進行統(tǒng)一。所以，標準化并不意味著單一化。在標準化的基礎(chǔ)上，將標準模塊進行組合拼裝，形成多種形式，多種效果，這就形成了多樣性。同樣的事件有不同的描述方法，同樣的標準模塊經(jīng)過組合和集成，也能達到不同的效果。所以，多樣性是結(jié)果，標準化是方法、過程。
除了多樣性和技術(shù)的表達，更重要的是展示了手工建造所達不到的工藝美感，這是一個難題，基于此設(shè)計必須有特定的形式邏輯。
碰到的首個難題是空調(diào)室外機的安置和冷暖凝水管的設(shè)置，其次是北立面準工業(yè)化制造的鋼格柵和玻璃欄板的裝配式設(shè)計。解決了這些之后，還要考慮外墻面受到制造工藝的要求不能隨意突出，凹進，整體平整。所有的體形變化要通過色彩的幫助而加強。
前言：2004年國務(wù)院就國家社會保障性狀況了《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，白皮書中明確指出了“住房保障與社會保險、社會福利、優(yōu)撫安置和社會救助共同構(gòu)成了我 國的社會保障體系?！彪S著城市人口的激增，造成了城市人均住房面積極具緊張，全國放假普遍有一個大的漲幅，供需矛盾越來越尖銳，針對這些情況國務(wù)院出臺的政策白皮書能夠有緩解。因此保障性住房的設(shè)計和建設(shè)成為大勢所趨，勢在必行的項目。為了切實保障我國住房供應(yīng)， 國家提倡重點建設(shè)中低價格、中小戶型的商品房、經(jīng)濟適用房以及廉租房，在政府的引導(dǎo)下，對新的保障性住房功能設(shè)計方面進行研究就具有十分重要的意義。
一、保障性住房發(fā)展背景
所謂“保障性住房”，是指政府為中低收入住房困難家庭提供的，限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。從一九九八年開始，國務(wù)院關(guān)于住房制度的綱領(lǐng)性文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，此文件標志著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的開端。隨著商品房的發(fā)展，保障性住房于二零零七年進入到一個新的歷史時期，從二零零八年到二零一零年三年間保障性住房從68萬套迅速上升為580萬套。關(guān)于保障性住房的設(shè)計也成為重中之重，如何設(shè)計的合理，如何設(shè)計的舒適，都成為保障性住房使用過程中所面臨的主要問題。
二、保障性住房設(shè)計中存在的問題
隨著保障性住房使用的增多，其設(shè)計是否合理也成為各個設(shè)計師所要考慮的問題，目前來說，我國保障性住房的設(shè)計還存在很大的問題，主要有以下幾個方面：
1、保障房結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理。因為是保障性住房，所以對于房屋的使用定性則以基本需求為準，對于房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計則缺乏舒適的理念。一些房屋的設(shè)計根本沒有起居室的構(gòu)造，房屋的使用功能主要體現(xiàn)為吃飯、睡覺。
2、保障房部分采光設(shè)計不合理。因為房屋的設(shè)計主要用于保障社會基層人員的基本生活，并且因為保障房的需求量大，因此保障房設(shè)計的機構(gòu)就比較緊湊，對于房屋結(jié)構(gòu)的安排不盡合理，一些房間根本沒有采光，一些衛(wèi)生間也為暗衛(wèi)生間。
3、保障房房間使用率較低。目前，市面上大部分保障性住房都是毛坯房交房，沒有經(jīng)過精心的設(shè)計，造成很多空間甚至房間的使用設(shè)計不盡合理，尤其衛(wèi)生間與廚房的使用率很低，造成很多空間使用上的浪費。
我國大力提倡提高保障性住房的質(zhì)量，尤其在設(shè)計上應(yīng)當做到設(shè)計合理，結(jié)構(gòu)布局合理，提高保障性住房房間的使用率，我們設(shè)計人員應(yīng)當在這些方面積極研究，大膽探索，重視保障性住房的設(shè)計需求。
三、保障性住房設(shè)計建議
保障性住房建設(shè)是利國利民的重大工程，要想讓人們真正做到安居樂業(yè)就需要完善保障性住房的功能、合理化保障性住房結(jié)構(gòu)，創(chuàng)設(shè)優(yōu)美的居住環(huán)境，降低保障性住房的造價成本，進行科學(xué)合理的設(shè)計。堅持“以人為本、立足環(huán)境、突出特色、求精求美”的設(shè)計理念，將我國保障性住房的設(shè)計提升更高一個層次。筆者通過多年此方面的經(jīng)驗，總結(jié)了幾點建議，期望可以供同行業(yè)者參考。
1、居住功能空間設(shè)計適宜的尺度
保障性住房首先要滿足人們的基本生活需要，但是不應(yīng)以滿足基本生活需要為目標，其只是保障房的一個基本設(shè)計理念。在滿足保障性住房基本需求的基礎(chǔ)上，應(yīng)當堅持“以人為本”的設(shè)計理念，將空間條件作為住房設(shè)計的依據(jù)，將房屋的功能空間更好的利用。只有利用好保障性住房的功能空間，才能推動保障性住房的快速發(fā)展，健康發(fā)展。比如一般保障性住房的房屋面積為55平米左右到90平米左右，為中小型住宅戶型，在有限的建筑面積范圍內(nèi)，需要滿足不同人群的需求，因此合理安排空間便成為設(shè)計的重點。結(jié)合家具擺放情況、家庭設(shè)施、使用者的習(xí)慣和活動區(qū)域，計劃衛(wèi)生間與廚房面積，這樣可以照顧需要人數(shù)較多家庭居住的需要。中小型戶型應(yīng)當做到精致、緊湊和舒適為一體，多種戶型（絲茅坪礦安置點七種套型）和多種面積指標（絲茅坪礦安置點從55平方米至95平方米共五種面積指標）相結(jié)合，高層建筑與多層建筑相結(jié)合，點式住宅和板式住宅相結(jié)合，同時控制公攤面積，加大使用面積，有電梯的住宅盡量使公共走道與消防電梯前室合二為一，這樣可以有效減少公攤和交通走道的面積，達到充分節(jié)約用地效果。
2、提高面積利用率和空間使用率
我國的保障性住房大多為中小型戶型，因此在進行各個功能區(qū)域設(shè)計的時候要堅持精益求精、面積適度。室內(nèi)設(shè)計盡量采用流線型設(shè)計，這樣可以給人以通透的感覺，交通面積做到有效利用，突破傳統(tǒng)的空間單獨使用功能的模式，這樣可以有效保障房屋使用面積的合理利用。比如在進行房間劃分的時候，如果設(shè)計為二居室臥室使用面積會加大，但是設(shè)計成三居室，則可以滿足一個家庭更多人員的需求，在現(xiàn)代社會有的家庭可能是祖孫三代同居而住，這樣設(shè)計成三居室，則可以解決人員多房間不夠用的難題，更加使保障性住房發(fā)揮其功用。在高度上，還可以過渡區(qū)域及交通空間的上面結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間前室的上面結(jié)構(gòu)等部位進行吊柜設(shè)計，這樣可以使家具物品的擺放更為立體，節(jié)省了地面空間的使用，也有效利用了整個房屋的空間。有條件的頂層還可以設(shè)計成坡屋頂，這樣頂樓便可以成為閣樓的空間，加大了房屋空間的設(shè)置，增加了保障性住房的有效面積。同時還可以設(shè)計床下空間的儲藏功能，如果有樓梯還可以在樓梯下方設(shè)計儲物空間。這些設(shè)計都有效的節(jié)約了保障性住房的建筑面積。
3、加強對環(huán)境的設(shè)計
現(xiàn)在人們對于居住地要求不再只是滿足于有地方吃飯，有地方睡覺，而是增加了更多對居住環(huán)境的要求，居住便利性的需求。比如對于燃氣站、垃圾收集、水泵房均已考慮，配電房的布置，對于繳費方便性的設(shè)計，對于商業(yè)區(qū)的需求及社區(qū)活動服務(wù)中心等等，都應(yīng)當納入保障性住房的設(shè)計中。目前小區(qū)對于停車位的需求也是越來越強烈，房屋設(shè)計中應(yīng)當做好停車位的預(yù)留工作。設(shè)計者還應(yīng)當做好保障性住房周圍的景觀設(shè)計，增加屋前宅后的綠化面積，盡可能多的提供居民戶外活動場地，滿足住戶形式多樣的室外活動。
總結(jié)：本文筆者從幾個方面對保障性住房的設(shè)計提出了自己的見解，希望在以后的保障性住房建設(shè)中，房屋的設(shè)計者可以增加此方面的考慮，進行人性化的設(shè)計。讓人們生活的更舒適、更舒心，真切感受到來自政府的關(guān)懷。
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中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A
引言：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，人們對于住宅的需求不僅僅只停留在居住這一基本功能上，這也就對建筑師的設(shè)計水平提出了更高的要求。房屋建筑結(jié)構(gòu)的合理、功能的完善等要求是市場的需求，市場需求就是我們住宅設(shè)計技術(shù)的新課題和新要求。要適應(yīng)住宅市場需求的變化，滿足住宅消費的意愿，如何設(shè)計出既舒適、安全又符合人們精神物質(zhì)要求且經(jīng)濟實用的住宅，是建筑設(shè)計人員必須要考慮和解決的重要課題。
一、現(xiàn)代住宅建筑設(shè)計的基本原則
1.住宅套型設(shè)計堅持“以人為本”的原則
住宅建筑建設(shè)的主要目的就是提供不同的套型居住空間供各種不同戶型的住戶使用。所以，在進行住宅建筑設(shè)計時最主要的設(shè)計原則就是堅持“以人為本”。設(shè)計者應(yīng)當充分考慮到居住者的生活需求，通過親身體驗并結(jié)合規(guī)范設(shè)計出滿足不同住戶的生活需要的居住空間。從居住者的角度出發(fā)進行設(shè)計，才能設(shè)計出讓居住者真正感覺到舒適、方便、溫馨的生活環(huán)境。
2.注重住宅設(shè)計中各功能空間組合設(shè)計
住宅的合理分區(qū)分室是把不同的功能空間分別獨立出來，避免功能空間的合用和重疊?？紤]住戶家庭的成員情況關(guān)系等因素，把不同的功能空間分離，避免互相干擾，提高使用質(zhì)量。
3.關(guān)愛老年人
第六次全國人口普查顯示，中國步入了老齡化社會，相關(guān)設(shè)計單位在進行設(shè)計時需要充分考慮老年人的生活需求和出行習(xí)慣，關(guān)愛老年人的人性化設(shè)計也需納入設(shè)計思路之中。尤其是進行衛(wèi)生間設(shè)計時，應(yīng)當充分考慮到便捷與安全，防止老年人因設(shè)計上的問題而導(dǎo)致事故的發(fā)生。
二、民用住宅建筑設(shè)計存在的問題
1.小面積住宅選擇躍層設(shè)計
在我國現(xiàn)存的大部分住宅設(shè)計中，躍層設(shè)計比較普遍。在高層建筑中采用躍層設(shè)計大多是為了追求改變和新穎，并沒有其實質(zhì)上的功能需求。在高層住宅中設(shè)置帶樓梯的躍層，樓梯設(shè)計往往較為陡峭，而且步寬尺寸較小，給居住者的生活帶來較大的安全隱患，尤其不利于老年人和兒童的使用。此外，樓梯還將占用一定的使用面積，在面積不大的套型中不太適合。
2.廚衛(wèi)空間設(shè)計的欠缺
1）衛(wèi)生間注重數(shù)量，不注重質(zhì)量
一味注重衛(wèi)生間數(shù)量的設(shè)計做法已經(jīng)蔚然成風(fēng)。如雙衛(wèi)(主臥衛(wèi)和共用衛(wèi))過多過大的存在于兩室兩廳的套型中。多個衛(wèi)生間設(shè)在小面積住宅及經(jīng)濟適用住宅中，既無必要也不經(jīng)濟。由于現(xiàn)在的中國平均家庭人口為3-6人，以小家庭為主。青年夫婦為兩室戶的主力軍，一個衛(wèi)生間應(yīng)夠用。有些衛(wèi)生間設(shè)計不分干濕，衛(wèi)生間大型潔具和花灑同在一室在很多住宅廣泛存在，也有洗衣機同在一室的，造成花灑噴出水汽散落洗衣機、大型潔具及地面，收拾衛(wèi)生工作量加大，同時影響洗衣機的正常運行。
2）廚衛(wèi)中的管線欠缺綜合布置
由于目前在行業(yè)內(nèi)沒有對廚、衛(wèi)中管線的綜合布置進行明確統(tǒng)一的規(guī)范，所以各專業(yè)的管道在未考慮其他專業(yè)設(shè)備放置位置以及裝修飾面的效果就進行隨意的配備和安置，例如煤氣管布置與廚房櫥柜布置的矛盾。
3.住宅外立面“裝飾”問題
目前國內(nèi)住宅立面很多都是以外部純粹裝飾為主，主要有兩點原因造成這種現(xiàn)象:1）設(shè)計形式復(fù)制成風(fēng)，“大地方復(fù)制國外、小地方復(fù)制大地方，縣鎮(zhèn)復(fù)制城區(qū)”，沒有自己的特點，也不考慮造價的合理性，認為“只要流行的，就是好的”。2）忽視住宅的實際使用功能，過于重視建筑外立面的裝飾效果，力求標新立異，以達到“視覺感好，就是好”的感覺。
三、住宅建筑設(shè)計的建議
1.套型平面布局
不同的家庭對住宅的要求因生活水平、生活習(xí)慣、文化修養(yǎng)、自然環(huán)境的差異而不同。因而，在進行建筑設(shè)計時，就要根據(jù)住宅的實際情況，在平面布局面上注重多元性、變異性和差異性，以滿足不同居住人群的需求。家庭生活是以起居室、臥室、廚房為三個中心的，套型設(shè)計時要注意做到內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)等戶內(nèi)功能的分區(qū)，并在空間組織上根據(jù)套型要求不同把功能分區(qū)進行合理的合并和布置。
2.廚衛(wèi)空間合理完善
廚衛(wèi)空間是建筑設(shè)計的核心部分，它對住宅的功能與質(zhì)量起著關(guān)鍵的作用。對于廚房的設(shè)計，一定要事先考慮好各個功能區(qū)域的位置預(yù)留以及天然氣管道和電氣線路的設(shè)計。現(xiàn)在很多設(shè)計一味的追求增加衛(wèi)生間的面積和數(shù)量，而不考慮房屋的面積和實際情況，這是不合理的。另外，衛(wèi)生間的設(shè)計時盡量將洗漱區(qū)和洗浴區(qū)分離開來，設(shè)置專門的洗漱區(qū)域，也就是我們常說的干濕分區(qū)。廚衛(wèi)布局合理完善的住宅設(shè)計才能稱得上是一個合格的建筑設(shè)計。
3.合理設(shè)計立面
提倡通過內(nèi)部空間設(shè)計來展現(xiàn)外部的建筑立面，減少不必要的外立面純裝飾設(shè)計，對住宅本身即周圍環(huán)境通盤考慮，進行合理設(shè)計。
4.住宅設(shè)計中節(jié)地問題
在符合規(guī)范和使用要求的前提下，降低層高可降低建筑總高度，減少日照間距用地；北退臺或是斜屋面也可獲得減少日照間距用地的效果；加大進深、縮小面寬對節(jié)約用地也有相當顯著地作用。
四、結(jié)語
伴隨社會的不斷發(fā)展，住宅建設(shè)的需求會不斷加大，相應(yīng)的住宅的質(zhì)量也制定出更高的標準。為了符合廣大居民的居住要求和我國的相關(guān)規(guī)定，設(shè)計部門增加了許多新的設(shè)計，但是，在現(xiàn)代化住宅建設(shè)中仍然出現(xiàn)了許多設(shè)計問題。由于我國建筑行業(yè)正處于發(fā)展時期，許多技術(shù)尚不完善。導(dǎo)致許多看似合理的設(shè)計在施工時卻難以完成，設(shè)計者還需要結(jié)合我國的施工條件和設(shè)計要求進行合理的建筑設(shè)計工作。合理的設(shè)計不僅可以降低工程的造價也可以提高住宅的質(zhì)量，為工程創(chuàng)造良好的社會和經(jīng)濟效益。只有做出安全、經(jīng)濟、適用、美觀的住宅，才能受到用戶的擁護，住宅設(shè)計才能走得更遠，有更廣闊的發(fā)展空間。
參考文獻:
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[3]王若竹，錢永梅，王雪飛.綠色住宅建筑中節(jié)材與材料資源利用的設(shè)計技術(shù)研究[J].建筑技術(shù)開發(fā)，2010，（12）：01.
[4]韋蘭德.住宅建筑節(jié)能設(shè)計探討[J].技術(shù)與市場,2011,(08)：09.
購房人：馬麗
目標樓盤：亞奧區(qū)域交通便利樓盤
樓盤價格：20000元平方米左右，總價控制在220萬元以內(nèi)
物業(yè)類型：公寓
開盤時間：2007年6月
目標戶型：100平方米兩居或三居
50歲的馬麗在她的眾多股民朋友中算是資格最老的了，隨著股票市場的持續(xù)飄紅，馬麗賺了個盆滿缽滿。雖然家庭富裕了，但小孩的教育問題一直讓她很頭疼，家住順義，明年孩子小學(xué)畢業(yè)升初中，想讓孩子在教育設(shè)施好的城區(qū)中學(xué)就讀，所住區(qū)域教育氛圍要好，同時也想讓已在國貿(mào)上班的大女兒能方便往返，交通很重要。
為了滿足馬麗的置業(yè)需求。《樓市》購房紀實欄目記者推薦了位于北四環(huán)與北三環(huán)中路之間，距離地鐵10號線國貿(mào)與中關(guān)村中間站芍藥居站僅200米，與元大都遺址公園僅一路之遙的元大都公寓項目。9月18日上午，馬麗在記者的推薦下來到該樓盤，對其進行了實地考察。
時間：10：30－10：40 心情：愉快
城鐵13號、地鐵10、5號線均在樓盤附近設(shè)站，但部分樓宇臨街
上午10：30，記者如約在距離項目售樓中心最近的城鐵芍藥居站與驅(qū)車前來的馬麗見面。一見面，馬麗便向記者抱怨起了交通：“從北土城東路開車駛?cè)腠椖?，道路泥濘而且比較狹窄?！?/p>
在進入售樓中心時，一位吳姓銷售員即上前，告訴我們他就是接待我們的銷售。馬麗仍舊沉浸在對交通的抱怨上。銷售人員告知，項目最大的賣點即是交通便利。在沙盤上，項目交通示意一目了然：城鐵13號線所設(shè)的芍藥居站離項目大概200米，步行約三分鐘到達，項目門口正在施工的是地鐵10號線北土城東站，2008年6月份建成通車，與即將通車的地鐵5號線相交于此，該站點為地鐵5號線與10號線唯一的換乘站。另外驅(qū)車上項目東側(cè)的京承高速，3分鐘上三元橋，5分鐘抵達鳥巢體育館，10分鐘直驅(qū)東直門，15分鐘進入國貿(mào)中心，20分鐘可到首都機場。(非說不可：在國貿(mào)和中關(guān)村的上班族，得益于地鐵5號線和10號線，會很快擺脫公交堵車的煩惱。)
同時記者發(fā)現(xiàn)，在項目樓宇的分布中，有兩棟樓臨街，地鐵北土城站距離近，所有上京承高速的車都會經(jīng)過那里，噪聲問題會比較突出。據(jù)此，銷售員的解釋為，項目只有1單元是臨街，所臨的街道只是人行道，項目所采用的玻璃隔音效果強，不會有太大噪音。對項目所在位置，馬麗表示很滿意。
專家馬后炮：
軌道交通便捷度參考要素
1、 軌道交通換乘是否方便。
2、 站點設(shè)施是否合理：一般來說，地鐵、城鐵等城市快速軌道交通站點的設(shè)立與居民居住地距離不超過1000米較為適中。
3、 軌道交通線路是否滿足日常出行需要。
4、 地鐵、城鐵等城市快速軌道交通運營時間長短。
時間：10：40－10：50 心情：郁悶
配套實地考察與銷售講解有出入對項目的配套介紹，銷售人員顯得底氣十足：“項目距元大都遺址公園僅30米之遙，這為項目的投資添加了獨一無二的優(yōu)勢。中國現(xiàn)代文學(xué)館、對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、清華美院、北京服裝學(xué)院、北京聯(lián)合大學(xué)、北京化工大學(xué)等學(xué)府緊繞四周，堪稱北京的第二學(xué)府區(qū)。周邊中日友好醫(yī)院、元大都酒吧街、華堂商場、物美超市、居然之家、宜家家居、豪運酒店、國際珠寶交易中心等生活配套滿足居住需求。”聽罷銷售員的介紹，馬麗對項目周圍的元大都遺址公園很滿意，但對綜合配套情況，則表示要實地考察。(非說不可：項目周邊配套應(yīng)眼見為實。)
紀實回眸：
項目周邊配套：
學(xué)校：中國對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)、清華大學(xué)中央美術(shù)學(xué)院、北京服裝學(xué)院、北京聯(lián)合大學(xué)、北京化工大學(xué)、北京中醫(yī)藥大學(xué)。但是小學(xué)資源缺乏，較好的小學(xué)是位于北四環(huán)的金色搖籃小學(xué)，中國日報社附近的惠新里小學(xué)。
醫(yī)院：中日友好醫(yī)院
商業(yè)類：周邊并沒有稍微大型的超市，最近的應(yīng)該是北四環(huán)的物美和華堂商場，或者位于國展的家樂福，
餐飲：周圍因為大學(xué)較多，因此小餐館較多，消費不高，距離小區(qū)近的高檔餐廳是伊錦園清真餐廳，另外中高檔餐廳聚集在櫻花東街。
銀行：四大國有銀行、郵政儲蓄、招商銀行
體育場館：“鳥巢”
其他：中國現(xiàn)代文學(xué)館、元大都城市遺址公園。項目東邊的太陽宮鄉(xiāng)，環(huán)境有些亂，
公交：地鐵出行最為方便，但是項目周邊的市政路出口很少，街道都較窄至三環(huán)的擁堵情況不容忽視。小區(qū)公交線路少，目前只有515路能到小區(qū)，站名為芍藥居城鐵站。
時間：10：50－11：00 心情：郁悶
項目不足3萬平方米
從沙盤上看出，項目體量很小，整個樓盤僅一棟樓。據(jù)銷售人員介紹，項目僅319套房子，總建筑面積不足3萬平方米，戶型面積在38至180平方米之間，其中以30至80平方米左右小戶型為主。馬麗疑惑到，這么小的社區(qū)，社區(qū)品質(zhì)如何保證?銷售人員解釋道，項目雖然總建筑面積小，但是綠化率肯定會按照國家標準達到30％，為坡地園林，項目采取封閉式管理，可以保障業(yè)主的居住安全，配有地下和地上車庫，容積率2.5等。因此，居住品質(zhì)肯定可以得到保證。
記者從沙盤上發(fā)現(xiàn)，整個項目樓間距較短，整體建筑密度大。對項目的居住舒適度會造成一定影響。
專家馬后炮：
配套、環(huán)境更需關(guān)注
按照目前我國的開發(fā)模式，社區(qū)配套設(shè)施都是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，政府沒有統(tǒng)一的規(guī)劃與配套建設(shè)。因此，如果開發(fā)商開發(fā)的社區(qū)較大，相應(yīng)的配套就健全，如果規(guī)模小，基于成本的考慮，開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施就不夠，這樣勢必給未來的生活帶來不便。在購房時，除了關(guān)注房屋本身的質(zhì)量、交付日期以外，還應(yīng)當關(guān)注小區(qū)的配套設(shè)施以及周圍的配套環(huán)境。配套的多少，關(guān)系到居住的舒適程度以及將來的生活感受，勢必影響投資價值和升值潛力。
紀實回眸：
記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查出，項目總建筑面積28000平方米，準許銷售面積為23143.71平方米，批準銷售套數(shù)339套，預(yù)售部分扣除了4單元101、102、103、104、106房間。
而記者從項目相關(guān)網(wǎng)頁上，并未搜到任何有關(guān)項目綠化率的表示，以及小區(qū)配套情況。再聯(lián)系到項目的建筑密度，小區(qū)的綠化、配套將如何，值得深慮。
時間：11：00－11：05
心情：郁悶
物業(yè)管理顧問公司確定，物業(yè)公司尚未確定
小區(qū)居住舒適度高低如何，有過購房經(jīng)歷的馬麗認為，入住后的物業(yè)管理水平和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量很重要，特別是小型社區(qū)。見狀，銷售人員對馬麗表示，樓盤物業(yè)公司為國貿(mào)物業(yè)管理顧問有限公司，目前的萬城華府、北京灣、藍堡國際中心、溫莎大道等知名高檔項目均列其下。公司通過了ISO9001質(zhì)量管理體系認證。物業(yè)費2.6元平方米月，取暖費為30元平方米月，其他收費都是市政收費。但記者質(zhì)疑道，物業(yè)管理顧問公司一般不負責(zé)日常的事務(wù)管理和日常服務(wù)，不知道該項目的物業(yè)是誰負責(zé)日常管理?銷售員表示目前日常事務(wù)管理的物業(yè)公司尚未確定。
專家馬后炮：
物業(yè)管理顧問的職責(zé)是為物業(yè)管理提供咨詢意見
物業(yè)管理顧問的職責(zé)是為物業(yè)管理提供咨詢意見，不負責(zé)日常的事務(wù)管理和日常服務(wù)。物業(yè)管理公司，十月一日以后將稱為物業(yè)服務(wù)公司，負責(zé)日常管理與服務(wù)。當然，也有些公司名稱為物業(yè)顧問公司，但也從事物業(yè)管理服務(wù)。
時間：11：05－11：25
心情：一般
23000元平方米，升值潛力看好?
帶著些許無奈，馬麗問及項目的價格。銷售員表示均價21000元平方米。21000元平方米的價格讓馬麗有些疑惑，月初剛咨詢時，銷售報價僅18000元平方米，半個月的時間就漲了3000元平方米?銷售員表示，漲價是上級指示，銷售員只是服從罷了。
“雖然價格較高，但是奧運板塊地產(chǎn)升值潛力仍然很大，官方的數(shù)據(jù)顯示，自從2001年7月13日北京申奧成功以來，奧運板塊商品房銷售價格已經(jīng)上漲了30％；而據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，在北京置業(yè)的人群中有超過70％看好奧運地產(chǎn)。此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上屆奧運后，雅典奧運村周邊商品房價格翻了一番，雖然北京的房價已經(jīng)不可能再翻倍增長，但是未來升值還是可以保證的?！变N售人員最后補充說?！巴瑫r項目是精裝修收房，所采用的品牌都是國際知名品牌。廚房是科寶博洛尼的整體櫥柜，包括油煙機、灶臺等。在衛(wèi)生間方面，我們采用的是美標潔具，包括坐便器、整體面盤，小到一些毛巾架還有廁紙架，考慮非常周到。熱水器是阿里斯頓的，廚房、衛(wèi)生間的墻塊和地磚、客廳的地磚都是馬可波羅的，臥室采用的是圣象實木復(fù)合地板，戶門是霍曼高檔四防門?！?非說不可：高檔的精裝修品牌，開發(fā)商漲價的又一籌碼。)
根據(jù)馬麗的總房款，銷售人員推薦了位于5層的朝南向的A6戶型，單價23000元平方米，總建筑面積99.58平方米的一室兩廳，套內(nèi)建筑面積80平方米，使用率約為80％?？們r222萬，首付67萬，貸款155萬，20年月供每月還款額為11164元。這與馬麗的置業(yè)需求基本吻合。從戶型圖上可以看出，每層達到兩梯九戶，房間結(jié)構(gòu)合理，朝南臥室和朝西臥室均有陽臺，明廚設(shè)計，在家中陽臺還可遠眺元大都遺址公園。馬麗對戶型和位置比較滿意。
專家馬后炮：
簽定合同時應(yīng)對面積差異、裝修材料等細節(jié)作出約定
現(xiàn)在北京住宅市場，按照套內(nèi)面積計價和結(jié)算，房屋使用率與價格的計算沒有關(guān)系，但是也應(yīng)當看到，有部分開發(fā)商在建筑面積與套內(nèi)面積的套算過程中進行價格欺詐，騙取購房人的價款。為避免糾紛，應(yīng)當在簽訂合同時對于面積差異作出詳細的約定，避免因為開發(fā)企業(yè)故意通過面積的測量差距侵害業(yè)主利益。
[中圖分類號]G13/17 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）11-0058-02
中國由于房價攀升，小戶型受到越來越多人的青睞。而對于這樣的小空間如何讓人們生活得更舒適，房屋設(shè)計和入住后的收納顯得極為重要。在這方面日本的房屋設(shè)計以及房間的整理收納有著很大的參考價值。日本由于其島國的特性衍生出了日本特有的住宅文化，其中最獨特的是其房屋的“收納文化”。
一、收納的概念
（一）收納
有關(guān)收納和整理的概念，很早就有不少書籍已經(jīng)涉及到。但是收納這種整理術(shù)和設(shè)計理念近十幾年才被人們關(guān)注。やましたひでこ認為所謂收納就是將大容量的物品壓縮到最小限度的空間內(nèi)，并且讓人們感覺到美觀和舒適。
收納，顧名思義是指將物品整理收拾起來，放好。人們一般拿出很多東西來用，用完后再放回去。那么放回去這種行為就是整理收拾。やましたひでこ在《新?片付け 斷》一書中指出以前的觀念認為收納等于整理，這種認識是錯誤的。收納不是僅僅整理而已，它和人的意識以及精神活動關(guān)系密切。收納不僅是人類的一種行為，同時也是一種文化。
傳統(tǒng)觀念認為收納就是將物品藏起來。藏得合理，藏得眼睛看不到，這就是最終目的。然而現(xiàn)代的設(shè)計當中的收納是要體現(xiàn)出來，讓人們看得見。
（二）“斷舍離”
“斷舍離”是やましたひでこ根據(jù)最小化理論提出的一個嶄新的概念，從根本上分析了人和物品之間的關(guān)系。
“斷舍離”是指通過減少不必要的東西，讓生活和人生達到一種和諧的生活術(shù)和處世術(shù)。它來源于瑜伽的行法“斷行”“舍行”“離行”，是一種思維方式、一種生活方式也是一種處世術(shù)。通過斷開和丟棄人生和日常生活中不必要的東西讓人從對物品的迷戀中解放出來，幫助人們獲得輕松愉快的人生。
“斷舍離”是對日本傳統(tǒng)觀念的一種顛覆。在傳統(tǒng)的觀念和價值觀里“浪費”可恥，不可取。但是這種觀念如果太過根深蒂固的話就會給自己的生活和精神都帶來很大的負擔(dān)。如果不丟棄的話，一些已經(jīng)不能用的東西，將來也不可能會用到的東西就會慢慢地在家里越積越多，那么本應(yīng)舒適的生活空間就會越來越擁擠，給人一種壓迫感。而要處理這些龐大的堆積物要花費大量的時間和精力，長期下來就給人們的身心帶來很大的負擔(dān)，損害身心健康?！皵嗌犭x”試圖通過瑜伽的行法讓人們被傳統(tǒng)“浪費”的觀念禁錮的心靈獲得釋放，讓人們從自己慢慢累積的重壓中解放出來。
“斷舍離”的這種觀念被越來越多的人青睞，很多人都在嘗試，已經(jīng)成為一種時尚。這是一種嶄新的收納整理理念。由于越來越多的人追求節(jié)約生活，而不是以前的消費生活，這種整理方法備受關(guān)注，因此這個詞也入選為日本2010年的流行語。
二、日本的收納文化
日本獨特的收納整理術(shù)是一種文化，它吸引著全世界人的目光，帶給人們深刻的印象。從垃圾的分類，賓館、旅館等空間的有效巧妙利用，在各個領(lǐng)域日本人都讓人看到了其讓世人驚嘆的智慧。收納文化是經(jīng)過歲月的積累，在日本人的日常生活中孕育而生的。
因此可以說日本的收納文化緣起于日本的住宅文化和住宅現(xiàn)狀。
日本住宅區(qū)的建設(shè)主要是依據(jù)クラレンス?ペリ的近鄰住區(qū)論。即以半徑400米左右，人口在5000―6000的區(qū)域為一個單位，周邊的主干道圈住該區(qū)域范圍。在該區(qū)域范圍內(nèi)設(shè)有學(xué)校、商業(yè)街、行政機關(guān)、綠化等，交通線路穿過區(qū)域中心，而且為防止汽車速度過快，特意把馬路修得彎彎曲曲。這樣，居民的日常生活基本就在這樣的可以步行的范圍內(nèi)進行。
日本人在這樣的環(huán)境中就必須考慮在狹小擁擠的房間和生存空間里如何合理利用空間，如何歸置大量的物品。
此外土地的所有權(quán)也對日本的住宅地產(chǎn)生了很大的影響。由于日本是個島國，土地資源有限。人口不斷增長，而土地越來越少，在這種形勢下如何合理利用空間是日本人面臨的一個大問題。
在日本，土地是個人財產(chǎn)，可以自由買賣。土地價格有可能上漲，如果地價暴漲人們的購買力就會受到限制，這樣間接地也造成了需要人們有效地利用現(xiàn)有的空間。
總之，日本獨特的住宅狀況孕育了日本獨特的住宅文化和收納文化。
三、住宅設(shè)計和收納的特點
日本式收納具有三個特點，即實用性、藝術(shù)性和統(tǒng)一性。而日本房屋設(shè)計完全體現(xiàn)了這三個特點。本文接下來通過日本當下的人氣娛樂節(jié)目《超級全能住宅改造王》來探討日本收納的特征以及在日常生活中的重要性和廣泛性。
現(xiàn)代住宅設(shè)計里必須包含實用性和藝術(shù)性。收納家具就是典型的體現(xiàn)。收納整理物品的同時也展示了其設(shè)計的藝術(shù)性。關(guān)于展示張妹在《居住設(shè)計中陳列品與空間的關(guān)系》一書中提出了一個新概念，即展示也是一種收納方式。趙云瑾、鄭柳陽等也在《漫談住宅收納空間設(shè)計》中講到收納具備整理物品的實用性的同時也包含了展示這種藝術(shù)含義。比如書籍、紀念品、裝飾品等的收納就是為了展示。
日本的收納家具品種繁多，功能強大，日本人對收納家具的研究也比其他國家更深入。在《超級全能住宅改造王》節(jié)目中有一期七坪六人住的案例。原本狹小雜亂的七坪小空間，通過利用可移動的家具擴大收納空間，以及在底面和天花板上設(shè)置隱形收納空間擴大了生活空間。將一個無處下腳的地方變成了一個舒適溫馨的家。
首先，設(shè)計師將整面墻做成收納架。收納架的顏色和墻壁顏色相同，這樣兩者就像一個整體?？雌饋砗唵未蠓剑o人一種整潔的感覺。其次其收納能力很強大。收納架上方為敞開式收納格，在里面可以擺放一些裝飾品、照片、電視機等，井然有序。不僅沒有空間上的壓迫感，反而覺得很寬敞。這個收納架充分地體現(xiàn)了收納的實用性和藝術(shù)性。
其次，設(shè)計師更改了整個房間的顏色。原來的深咖色變成了柔和的暖色調(diào)，給人一種溫馨的感覺。每個房屋的風(fēng)格都是居住者個性的體現(xiàn)，同時也可以潛移默化地影響居住者的心態(tài)。因此整體顏色的改變能讓居住者改變自己的生活態(tài)度，提升自信。進入這個房間能感受到居住者的性格和個性。這就是收納的統(tǒng)一性。精神衛(wèi)生學(xué)上認為好的房子應(yīng)該是人居住場所和物品收納場所達成和諧統(tǒng)一。如果沒有這個平衡那么必然會造成人的精神衛(wèi)生上的不健康狀態(tài)。
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中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0160-02
20世紀90年代,我國旅游房地產(chǎn)隨著旅游業(yè)的發(fā)展而興起,現(xiàn)今旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)兩大熱門行業(yè)共同關(guān)注的熱點。海南被譽為中國最理想的“第二居住地”,作為重要的旅游度假勝地,在發(fā)展旅游房地產(chǎn)方面有著自己獨特的資源優(yōu)勢和意義。從2004年至今,海南房地產(chǎn)業(yè)處于敏感的發(fā)展時期,一二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、住宅銷售情況和房價近幾年都呈現(xiàn)出不同幅度的上漲趨勢,在海南購房者當中,島外購買占有過半的比例。2009年海南主要一二線城市住宅銷售均價:海口市商品房為5 000元左右/平方米;著名的旅游城市――三亞,其海景房已突破每平米萬元的大關(guān);以博鰲亞洲論壇出名的瓊海市住宅銷售價格為3 500元/平方米。隨著國際旅游島建設(shè)和東環(huán)鐵路的開通,海南的旅游度假功能將得到更好的發(fā)揮,同時,不同城市的房價會根據(jù)自身具有的自然資源而得到更好的支撐。
一、海南房地產(chǎn)營銷呈現(xiàn)出兩個明顯特征
1.4Ps理論和4Cs理論并用。4Ps理論始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學(xué),它認為,市場營銷組合包含4個重要因素,即產(chǎn)品(Product)、價格(Price)、渠道(Place)、促銷(Promotion)。該理論是一種生產(chǎn)者導(dǎo)向型的理念,從賣家角度出發(fā)研究問題,思考如何把產(chǎn)品推向市場從而讓顧客接受,是一種由內(nèi)到外的營銷。到了20世紀80年代,美國勞特朋針對4Ps存在的問題提出了4Cs理論, 4Cs認為市場營銷組合包含不同于4Ps的4個重要因素,即消費者的欲望和需求(Consumer wants and needs)、消費者獲取滿足的成本(Cost)、消費者購買的方便性(Convenience)、消費者和企業(yè)的有效溝通(Communications)。該理論是一種消費者導(dǎo)向型的哲學(xué),強調(diào)一種由外而內(nèi)的營銷理念。投資房地產(chǎn)是消費者投資項目中的大手筆,所以由此決定了消費者作出購買決策時需要的時間比一般商品要長很多,且需處理的信息量大,投入的精力多。因此,只有當開發(fā)項目的綜合素質(zhì)真正滿足消費者的需求時才會引起其購買行為。這就要求開發(fā)商在樓盤的項目定位、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計等階段,應(yīng)該把銷售定位精確到個體,才有可能充分滿足消費者的需要與欲求。在定價策略方面,開發(fā)商應(yīng)根據(jù)細分市場中消費者的個人購買能力和開發(fā)成本,研究顧客愿意支付的成本,采用適當定價策略以期獲得銷售佳績。其次,購房其實是一個售前、售中、售后的服務(wù)過程,在這期間難免會消耗顧客大量的時間和精力,這就要求開發(fā)商制定一系列的相關(guān)策略方便顧客的購房行為。再者,開發(fā)商可以通過網(wǎng)絡(luò)這一種軟營銷方式加強與顧客的交流,設(shè)法爭取顧客,并與之建立親密的關(guān)系。
2. 營銷策略呈現(xiàn)多樣化。海南地產(chǎn)開發(fā)商以4Ps和4Cs理論為指導(dǎo),在實際應(yīng)用中對各營銷要素加以重新組合,出現(xiàn)了許多不同的營銷策略,并取得了不錯的銷售佳績。
一是網(wǎng)絡(luò)營銷。海南島四季如春,是中國最適合人居住的第二居所。有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示,海南房產(chǎn)蓬勃發(fā)展的近幾年,據(jù)保守估計房產(chǎn)的60%左右是由島外客戶購買,尤其是三亞,島外客戶購買達到90%。所以,海南的客戶源主要是島外,島外客戶要了解海南最為直接和方便的途徑就是網(wǎng)絡(luò)?；趯u外客戶的依賴,海南房地產(chǎn)在線網(wǎng)絡(luò)營銷時代已經(jīng)來臨。在線營銷主要有兩種方式:一是企業(yè)利用自身資源自做網(wǎng)站宣傳自己的樓盤;二是租賃搜房網(wǎng)、海南購房網(wǎng)的版面做媒體宣傳等,眾多樓盤還可借助百度等搜索引擎作推廣。島外客戶可在相關(guān)網(wǎng)站上查詢樓盤的信息,或是利用在線服務(wù)網(wǎng)站根據(jù)自身需要了解樓盤的具體信息,等等。
二是異地營銷。島外房展、島外中介分銷、島外設(shè)點。海南的房產(chǎn)銷售淡季旺季分區(qū)明顯,一般說來旺季的持續(xù)時間從10月份開始到次年4、5月份結(jié)束,淡季從6月份開始到9月份,因為這幾個月是海南最炎熱的時候,淡季一般是開發(fā)商重整旗鼓的時期。在傳統(tǒng)淡季期間,海南房產(chǎn)的銷售往往并不是太理想,有實力的開發(fā)商為了拓展市場,可利用這段期間作島外房展,在主要客源地(如東北、北京、重慶、江浙一帶等各大城市)開展房展會,吸引眾多的潛在消費者來海南購房。島外中介分銷一般是島內(nèi)開發(fā)商主要依賴的一種宣傳方式,消費者可通過房產(chǎn)中介機構(gòu)了解相關(guān)樓盤的信息。島外設(shè)點一般適用于島外開發(fā)商與島內(nèi)開發(fā)商共同投資,或是島外開發(fā)商獨資,島外開發(fā)商都可利用自身的優(yōu)勢在其所在城市設(shè)立售樓中心,減少島外設(shè)點的成本。
二、海南房地產(chǎn)營銷應(yīng)注意的問題
海南購房主要針對島外消費者,因此,應(yīng)該分析島外消費者的購買行為特點:目標消費人群的年齡為30―60歲之間,有較強的經(jīng)濟實力,月收入較高且穩(wěn)定,在海南買房一般是二次置業(yè),作為第二居住所,購房動機無外乎三個,即休閑度假、養(yǎng)生、投資。注重生活品質(zhì);注重戶型格局、住區(qū)環(huán)境、配套、地段、物業(yè)品牌;注重樓盤品質(zhì)和附加值,等等。對此,開發(fā)商應(yīng)該制定一系列的營銷策略:在房屋設(shè)計上,要考慮消費者的居住要求,一般應(yīng)以小戶型為主打戶型,單間配套、一房一廳、二房一廳等建筑面積在40―90平方米之間皆為熱銷戶型,備受島外客戶的青睞;在廣告宣傳方面,除采取軟媒體方式具有經(jīng)濟實力的地產(chǎn)企業(yè)還可考慮采用外地異地宣傳海南樓盤,或可借用旅游公司作為宣傳媒介,對于外地投資商可直接利用自身的地理優(yōu)勢在其公司所在城市設(shè)立售樓中心,以此為原點向周邊城市呈輻射狀設(shè)點等等。定價策略方面,對于總房價款在17―23萬的島外客戶一般采用一次性付款方式,所以各城市應(yīng)根據(jù)自身自然資源優(yōu)勢、客戶的主要來源地等合理制定單價。
三、結(jié)束語
島外客戶在海南置業(yè)的重要原因是一種具有濃厚地方特色的居住文化。這種文化一方面滿足人們對居住空間、人文環(huán)境和物業(yè)管理的高要求,另一方面從精神層面體現(xiàn)人們的審美觀、價值觀和個性,表達出對理想自我的努力追求。從居住環(huán)境上,利用得天獨厚的天然條件與人工手段打造“生態(tài)住宅”。生態(tài)住宅既體現(xiàn)在設(shè)計和建造時所采用的合理方法和材料上,又體現(xiàn)在它對于自然資源的消耗利用程度和回報自然的程度。在設(shè)計、建造、選址使用過程中,對住戶精神層面的重要性給予了更多的關(guān)注,綜合考慮了使用者生理與心理健康的整體效果。因此,對于休閑度假養(yǎng)生的人們海南無疑是一種很好的選擇。此外,“藍色住宅”也是一種受島外客戶歡迎的營銷理念。對于臨近濱海的地帶,海景資源具有唯一性、稀缺性和排他性。“藍色住宅”就是以人為本的自然主題出發(fā),在建筑設(shè)計中充分考慮親近大海的欲望,努力處理好建筑物與海洋之間的關(guān)系,注重低密度、開放式和建筑朝向,在空間布局、外部造型、細節(jié)設(shè)計等方面,充分展現(xiàn)海濱住宅海天一色的藍色風(fēng)情,另外“親水”也是同種概念的詮釋。
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現(xiàn)代住宅建筑的需求開始朝著多功能性、耐久性、安全性、舒適性等多方面發(fā)展，這就需要在進行住宅建筑設(shè)計時，在充分考慮人們的居住需求的同時，按照房屋設(shè)計的規(guī)范標準進行嚴格設(shè)計。以下就住宅建筑設(shè)計的措施及其發(fā)展進行探討。
一.住宅建筑設(shè)計存在的問題
1、不分場合的采用錯層。錯層是指在一套住宅建筑內(nèi)的多種功能的用房并不處于同一的平面上，而且采用的高度差的方式產(chǎn)生視角上的空間隔斷，但并不是真正地分成兩層，其主要的目的是要營造層次分明的感覺。但是，并不是所有的住宅建筑都適合采用錯層設(shè)計。大多數(shù)這種錯層設(shè)計廣泛地運用于大面積住宅建筑上，如果小面積的住宅建筑也采取這種錯層設(shè)計，就需要增加踏步設(shè)置，無疑會占用很多實際的住宅建筑面積，那么房間會顯得更加??；除此之外，如果在地震區(qū)的建筑也采取錯層設(shè)計，就會很容易造成抗震性差。
2、小面積選用躍層。所謂的躍層設(shè)計，一般是指將住宅建筑內(nèi)的所有用房采取分層布置，樓層之間采用戶內(nèi)獨用的小樓梯進行連接，以代替?zhèn)鹘y(tǒng)的公共樓梯作為交通通道的方式。這種躍層設(shè)計雖然能夠給予使用者一種新穎的別墅式的感覺，但是對于小面積的住宅建筑并不適用，主要是由于房內(nèi)設(shè)計的樓梯連接會占去較多的面積，而且對于年邁的老人和幼小的兒童是非常不便的。
3、廚衛(wèi)的設(shè)計不足。國內(nèi)一直沒有對廚衛(wèi)的設(shè)計做嚴格的標準規(guī)范，以至于有各式各樣的廚衛(wèi)設(shè)計，但是這些也給住宅建筑使用者帶來諸多不便之處，例如，由于衛(wèi)生間地面的排水坡度未能達到3%以上，以至于出現(xiàn)地面積水的現(xiàn)象。而且對于衛(wèi)生間的插座布局不合理，以至于衛(wèi)生間的熱水器等大功率電器無法正常使用。這些情況的發(fā)生，主要原因來自對廚衛(wèi)的設(shè)計不合理的原因。
二、住宅建筑設(shè)計的措施
1、平面布局面的多元性、變異性和差異性。對于不同的居住者來說，一定會對住宅建筑的要求有著不同的看法，而且這些差異也會根據(jù)使用者的性格差異、審美觀差異以及收入不同等多方面因素所決定的。在進行住宅建筑設(shè)計時，不但要考慮住宅建筑的實際使用情況，而且也要在平面布局面方面，對建筑的多元性、變異性和差異性進行充分考慮，以能夠滿足不同使用者的需求。
2、套型的功能空間分離。所謂的套型的功能空間分離，是指將餐廳與臥室分離、工作區(qū)與休閑區(qū)分離、入廁區(qū)與洗漱區(qū)分離等，如果住宅建筑的套型功能空間劃分的越為細致，那么住宅建筑的功能空間利用率也就越高。這樣就在很大程度上，避免了房內(nèi)污物的污染、保證了使用者之間的私密性和學(xué)習(xí)的安靜性。
3、廚衛(wèi)布局完善合理。在對廚衛(wèi)進行設(shè)計時，需要建筑設(shè)計師一定要對廚衛(wèi)進行合理的布局設(shè)計，而且一定要對天然氣管道和電線線路的位置布局進行充分考慮，目前對于很多廚衛(wèi)的設(shè)計出現(xiàn)了一味的追求加大廚衛(wèi)的面積，但缺乏對整體住宅建筑面積和使用效率的實際情況的了解，這就成為了不合理的設(shè)計布局。除此之外，對于浴室的設(shè)計也需要有干濕分區(qū)的布局，以便于洗浴之后能夠很快的干爽身上的水滴等。
4、擔(dān)架電梯的設(shè)計。對于現(xiàn)代的住宅建筑很多都是沒有擔(dān)架電梯，為了能夠更好地搶救病人的生命，出于人性化的考慮，應(yīng)當設(shè)置擔(dān)架電梯。一般可以將擔(dān)架電梯做橫向布置，其轎廂的最小尺寸分別是：開門寬度1200mm，深度方向1100mm，寬度方向2100mm，這樣的轎廂布置可以滿足長度1980mm，寬530mm的擔(dān)架能夠順利地進入轎廂內(nèi)部。這種橫置擔(dān)架梯轎廂不但能夠減少樓電梯的整個建筑面寬，而且能夠很好地進行建筑立面的美化，另外，還能夠有效地減少后排建筑的日照影響，保證本棟病人對擔(dān)架電梯的需要。
三、住宅建筑設(shè)計的發(fā)展
1、住宅建筑設(shè)計走可持續(xù)發(fā)展的道路。近年來住宅建筑的設(shè)計發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)開始介入到國計民生的很多領(lǐng)域中，而且也在尋求可持續(xù)發(fā)展的道路。住宅建筑的主要變化是由高效綠色節(jié)能的環(huán)保模式，代替了原來傳統(tǒng)的高消耗型的發(fā)展模式。在我國很多地方的民用建筑都需要結(jié)合自然環(huán)境、風(fēng)土民情進行建筑，與此同時還需要盡可能的減少消耗不可再生資源，這就可以大大減少對外界環(huán)境的污染程度，保持生態(tài)平衡?？沙掷m(xù)發(fā)展的住宅建筑設(shè)計將極大提高住宅建筑的安全、舒適、美觀性能。
2、住宅建筑的適應(yīng)性。（1）多樣性。由于人群的差異，也就造成了對住宅建筑的需求不同，因此，住宅建筑設(shè)計師也要對不同人群的需求進行充分的考慮，以滿足人群的不同住宅建筑需求。例如，對于樓層的要求：別墅、小高層、住宅建筑高層住宅建筑以及復(fù)式住宅建筑等。多樣性也就成為了住宅建筑設(shè)計一種適應(yīng)性體現(xiàn)。（2）地域性。一般對于住宅建筑的地域性來說：①需要考慮到溫度、濕度在不同的地區(qū)的不同；②各個地區(qū)之間有著不同的風(fēng)俗民情；③各個地區(qū)所處的自然環(huán)境的不同等等。因此在進行住宅建筑設(shè)計時，就要充分考慮到地域性因素，而且使之與住宅建筑可以相互適應(yīng)。例如，對于天氣干燥的地區(qū)，建筑設(shè)計師就要對室內(nèi)實際的環(huán)境進行掌握，以便于營造涼爽、舒適的居住環(huán)境。（3）抗震性。建筑的抗震性和耐久性并非一個概念，隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的日益發(fā)達，也就促使社會信息傳播速度也變得十分迅速，那么全世界有關(guān)地震的報道就會被人們經(jīng)常能聽到。因此，人們也開始對住宅建筑的抗震性要求日益增加。
3、住宅建筑的舒適性。住宅建筑需要在考慮美觀和耐用的同時，也需要將舒適性列為建筑設(shè)計的首要考慮的問題。對于居住在住宅建筑里的居民來說，不僅有健壯的年輕人，還有年邁的老人和幼小的孩子，類似這些問題都是在進行住宅建筑設(shè)計時務(wù)必要考慮的問題。因此，對于住宅建筑設(shè)計來說，不只要求建筑要達到質(zhì)量安全要求，而且還要在很多功能空間具備合理的、舒適的利用價值，并且能夠和建筑周圍的環(huán)境成為一體，能夠讓使用者感覺到便捷和舒適。
4、住宅建筑壽命的延長，超耐久性住宅建筑大量出現(xiàn)。我國規(guī)定的居民住宅建筑的使用年限為70年，但是大多數(shù)的房屋根本沒有到使用年限，就會被拆除重建，這種現(xiàn)象就會造成極大的浪費，也不符合中國人口數(shù)量多及地大物薄的基本國情。所以，就需要建筑超耐久性的住宅建筑，當住宅建筑的壽命得到了延長，才可以從根本上解決住房需求。一般可以采取的方法有：選用高標號混凝土或者加厚鋼筋的保護層等。除此之外，在進行房屋的美觀設(shè)計時，不得擅自改變住宅建筑的主體結(jié)構(gòu)。
四.結(jié)束語
綜上所述，住宅建筑與人們的生活息息相關(guān)，其工程質(zhì)量與舒適度等是人們最為關(guān)心的問題之一。隨著人們生活水平的不斷提升，人們開始對住宅建筑的舒適性、耐久性等提出了更高的要求，同時對住宅建筑設(shè)計的要求也越來越高，因此必須加強對其進行研究分析。
參考文獻：
目前我國已形成多層次的保障房運營模式，即通過廉租房滿足低收入群體租賃需求、公租房滿足中低收入群體租賃需求，經(jīng)濟適用房和兩限房滿足中低收入群體購買需求，棚改房用以改善低收入群體品質(zhì)低下的居住環(huán)境。以2011年政府計劃建造的1000萬套保障房為例，上述四類房產(chǎn)類型（經(jīng)濟適用房和兩限房并為一類）占比分別約為20%、20%、20%、40%。剔除不增加總量而僅改善質(zhì)量的棚改房外，經(jīng)濟適用房和兩限房、廉租房和公租房分別代表購售和租賃兩種不同經(jīng)營模式。本文將從制度設(shè)計、運作難度、預(yù)期效果等方面分析現(xiàn)有保障房制度的可行性及優(yōu)缺點。
（一）經(jīng)濟適用房和兩限房
目前的運作模式為在政府的委托和監(jiān)管下，由社會機構(gòu)自行籌資并建造，然后由政府主導(dǎo)，以相對較低的價格出售給低收入群體。土地方面，經(jīng)濟適用房土地由政府無償劃撥，兩限房土地使用權(quán)需要有償取得。由于建筑所需資金全部通過社會方式解決，難度相對較小。
1.退出機制不完善，形成尋租和套利空間
經(jīng)濟適用房的申請和退出機制，由各地政府根據(jù)《經(jīng)濟適用房管理辦法》等法規(guī)，結(jié)合當?shù)鼐唧w情況制訂。雖然多數(shù)城市經(jīng)濟適用房和兩限房均制訂了轉(zhuǎn)讓規(guī)則和補價措施，如5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后轉(zhuǎn)讓需要補價或由政府回購，但規(guī)定不細、尺度較寬，加之執(zhí)行和監(jiān)管并不到位，購房者能夠以商品房價格出售并從中獲取暴利,因而也隨之產(chǎn)生了巨大的尋租空間，由此引發(fā)的不公平和腐敗為社會所詬病。
2.對抑制房價效果不顯著
退出機制寬松使經(jīng)濟適用房和兩限房具備了商品房的屬性，故其價格與商品房逐步趨同。這使得市場上低價房源供應(yīng)十分有限，加之市場分割，使得購售型保障房對房價幾乎不具有制約效果。
（二）廉租房
根據(jù)政策，廉租房項目資本金全部由政府籌集，形成巨大的財政負擔(dān)。況且，由于廉租房租金水平很低，租金收入難以覆蓋運營成本和融資成本。由于廉租房建設(shè)不可能帶來經(jīng)濟利益，故社會資本無法參與，政府只能自行承擔(dān)。廉租房對于商品房價格無影響，但對于穩(wěn)定房屋租賃價格將有較大作用。筆者認為，由于資金壓力很大，地方政府很可能會缺乏持續(xù)建設(shè)廉租房的意愿和決心。
（三）公租房
公租房的目標客戶定位于城鎮(zhèn)中低收入群體，既未達到廉租房申請要求，又無能力購買經(jīng)濟適用房和兩限房的“夾心層”。根據(jù)政策，公租房的租金參考或低于市場租金水平。目前共有三種運營模式：其一，政府無償劃撥土地，政府融資建設(shè)，這與廉租房模式相同。其二，政府劃撥土地，吸引社會機構(gòu)參與建設(shè)，即政府出地、企業(yè)出錢。其三，土地由社會機構(gòu)通過市場方式取得，然后自建公租房，并擁有所有權(quán)，租賃對象由政府核定，即政府指定用途，市場化運作。目前，各地 均結(jié)合自身情況研究和探索公租房運營模式，其中重慶、北京、上海等地的模式具有一定代表性，下文將就各模式進行分析探討。
1.重慶模式
重慶模式相對成熟、可操作性強。根據(jù)重慶市政府規(guī)劃，計劃在未來3年內(nèi)建造公共租賃住房4000萬平方米，共計滿足全市30%居民的住房需求。公租房租金水平確定為同區(qū)域市場水平的60%，約為10元/平方米/月。5年以后，部分公租房可以轉(zhuǎn)為可售住宅，即變成有限產(chǎn)權(quán)（可以繼承和抵押，但是不能出售和出租，如需轉(zhuǎn)讓，由政府以原購房價加利息回購）的經(jīng)濟適用房。公租房由政府運營或通過市屬國有企業(yè)運營。
從資金來源方面看，4000萬平方米的公租房建設(shè)需資金1000億元（每平方米2500元），計劃政府投入300億元，融資700億元。其中政府投入資金由多種渠道構(gòu)成，包括中央撥付資金、地方財政資金、土地出讓收益的5%、發(fā)行債券、房產(chǎn)稅所得等。債務(wù)償還的整體計劃是，用公租房租金彌補債務(wù)利息和日常運營支出，通過配建商品房和公租房銷售償還本金。
截至目前，重慶已經(jīng)進行了4次公租房配租搖號，共計完成8. 22萬戶的配租。目前尚有1. 71萬戶申請人未成功配租到公租房。按3年建設(shè)4000萬平方米、約合70萬～80萬套的總建造量來看，后續(xù)供需差距可能會明顯拉大，出租難度增加，并出現(xiàn)空置現(xiàn)象。
2.上海模式
上海公租房建設(shè)由市直屬大型企業(yè)集團運營；或在各區(qū)縣成立直屬國資的建設(shè)和運營公司，承擔(dān)公租房的建設(shè)和運營管理職能。公租房通過新建、改建、配建、收儲、轉(zhuǎn)化等多渠道獲得房源。對于新建住宅，土地采用市場方式取得，需要按規(guī)定繳納土地出讓金。上海公租房定位為“只租不售”。根據(jù)制度設(shè)計，上海公租房建設(shè)始終將堅持“兩個可”，一是老百姓可承受租金，二是可持續(xù)發(fā)展，即基本市場化運營，政府不進行大規(guī)模補貼。2011年12月底，上海首批公共租賃住房項目華涇馨寧公寓、新江灣尚景園項目正式供應(yīng)，租金高達40元/平方米/月，由于運營時間較短，目前經(jīng)營情況尚不明朗。但筆者認為，該公租房與同類商品房相比價格優(yōu)勢并不明顯，市場需求存疑。
3.北京模式
北京市采用“三多一統(tǒng)一”的辦法，即：多元的主體建設(shè)、多方式供地、多渠道籌集資金，實行統(tǒng)一管理。目前，北京公租房運營模式多種多樣，有代表性的包括如下幾類：（1）由市、區(qū)住房保障機構(gòu)作為管理主體，負責(zé)融資、建設(shè)、收購、持有和管理。（2）經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會經(jīng)批準作為公租房建造和運營主體，利用自有土地建設(shè)公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。（3）國有企業(yè)、科研院所等單位，利用自有土地建設(shè)公租房，首先租給本單位職工，如有富余考慮對外出租給符合條件的困難群體。（4）引導(dǎo)有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，在符合規(guī)劃的前提下，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)公共租賃房。
二、現(xiàn)有保障房制度存在的漏洞
整體來看，筆者認為，中國保障房制度設(shè)計仍存在漏洞，而這可能成為保障房難以長期有效貫徹下去的根源所在，最終將使保障房制度流于形式。
其一，房屋設(shè)計定位不清。保障房的運營初衷是為了滿足中低收入群體的住宅需求，從經(jīng)濟學(xué)角度分析，必須形成差別化市場，這樣才能防范中高收入群體擠占低收入群體住宅利益的情況發(fā)生。而目前許多城市保障房地理位置優(yōu)越、房型奢侈、裝修豪華，違背了保障房建設(shè)的初衷。比如，上海以區(qū)為單位進行保障房建設(shè)、保障房占用徐匯、浦東等核心區(qū)域，既不經(jīng)濟又不合理。
其二，受眾人群界定不合理。主要問題是，經(jīng)濟適用房銷售符合條件的居民買不起、能買的居民又不符合條件；廉租房和公租房符合條件的人不需要、需要的人不合規(guī)。如上海經(jīng)濟適用房的購買條件為“3人及以上人均月可支配收入低于人民幣3300元、人均財產(chǎn)低于12萬元；2人及以下申請家庭人均月可支配收入限額為3630元、人均財產(chǎn)限額為13. 2萬元”，家庭收入和人均財產(chǎn)符合要求的家庭購買經(jīng)濟適用房仍存在較大難度。同時，公租房市場定位也不合理。以上海為例，目 前多數(shù)公租房定位為人才公寓，面向高學(xué)歷、工作較優(yōu)的白領(lǐng)，這一群體實際上具備以市場價格租賃住房的能力，并不應(yīng)是公租房的保障對象。
其三，租賃性保障房租金設(shè)定欠考慮。目前，許多城市的公租房租金水平定為略低于甚至等于市場水平，這明顯違背了公租房的本意。如上海已投入運營的公租房項目租金平均為40元/平方米/月，按此計算，50平方米房屋月租金為2000元，接近甚至高于同一地段商品房租金，保障房根本無“保障”。
其四，租賃性保障房長期運營難以為繼。目前一些城市的廉租房和公租房均定位為只租不售。如前所述，廉租房勢必成為長期的財政負擔(dān)。而以上海、北京為代表的商業(yè)化運營公租房的思路難以奏效，雖然租金已接近甚至高于同一地段商品房租金，但由于中國租金收益率很低，租金收入仍難以覆蓋日常經(jīng)營管理支出和利息費用，更不用說投資成本的收回。在現(xiàn)有購售型保障房和租賃性保障房分割經(jīng)營且購售型保障房無盈利能力的背景下，租賃性保障房將對財政造成嚴重負擔(dān)，不可能長期持續(xù)。
其五，購售型保障房退出機制存在嚴重漏洞?！督?jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定了轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)則，各地根據(jù)具體情況制訂細則。通過分析我們發(fā)現(xiàn)，地方細則的設(shè)計根本沒有堵住利用經(jīng)濟適用房獲利的通道，反而成為這一操作的行政推手。按現(xiàn)有制度，滿5年的經(jīng)濟適用房與商品房之間的增值收益，絕大部分被購房者所獲取，中間形成極其可觀的獲利空間。目前這一現(xiàn)狀得到廣泛重視，各省市亦在研究制訂相關(guān)政策。近期北京市住建委楊斌表示，北京經(jīng)濟適用房回購政策正在制定，大原則即按“政府定價”原則實行回購，未來上述問題有望得以糾正。
三、保障房制度的改革建議
基于上述分析，筆者認為，保障房制度的改革應(yīng)秉承如下幾點宗旨：
