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時(shí)間：2023-06-26 10:18:38
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一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
本部分見(jiàn)圖1。
圖1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，相對(duì)其它行業(yè)而言，它的資金需求量更大、投資周期更長(zhǎng)、中間環(huán)節(jié)更多等因素就決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題分析
(一)家族式管理使得財(cái)務(wù)管理制度不健全
健全的財(cái)務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康運(yùn)行的重要保障。但是當(dāng)前我國(guó)較多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者就是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者。特別是在財(cái)務(wù)管理上，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員等多由投資者的親屬擔(dān)任。企業(yè)資金分散、閑置問(wèn)題突出，多頭開(kāi)戶(hù)、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見(jiàn)。使財(cái)務(wù)部門(mén)難以掌控實(shí)際資金周轉(zhuǎn)情況，而財(cái)務(wù)管理制度卻沒(méi)有對(duì)其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)較為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)用的資金較多，其財(cái)務(wù)管理的周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)難度高，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)掩藏許多的不確定因素，與其它工商類(lèi)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是集房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，不管是在融資渠道、會(huì)計(jì)核算或是財(cái)務(wù)運(yùn)行機(jī)制方面都容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理不足，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難度大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)融資數(shù)額巨大、時(shí)間跨度較長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資規(guī)模較大、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較高等行業(yè)特點(diǎn)，因此使房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇到較大的融資壓力。一般企業(yè)的融通渠道有內(nèi)部融資和外部融資。但僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部融資、不能滿足企業(yè)的資金需求。因此還得借助大量的外部融資。但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融通渠道單一，主要依靠商業(yè)銀行借款。但隨著國(guó)家金融政策的變化以及商業(yè)銀行貸款規(guī)模的壓縮，銀行信貸資金投入房地產(chǎn)企業(yè)的條門(mén)檻越來(lái)越高，從而導(dǎo)致向商業(yè)銀行貸款難。
(四)成本控制難度大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。見(jiàn)表2。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在成本核算對(duì)象上，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、工程的招投標(biāo)管理和施工等過(guò)程，成本的控制難度比較大。
[核算特點(diǎn)\&具體內(nèi)容\&核算時(shí)間跨度長(zhǎng)\&由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所以成本核算的時(shí)間跨度很長(zhǎng)，往往超過(guò)一年甚至數(shù)年。\&開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同\&由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品種類(lèi)多，且設(shè)計(jì)多樣性，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本組成具有很大的差異，使得成本核算管理非常復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，要求根據(jù)具體情況進(jìn)行分析核算。\&
各步驟直接的成本不能明確區(qū)分\&由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及的施工單位多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要不同工種的施工單位協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。但它與制造業(yè)不同，各工種可在同一時(shí)間、同一地點(diǎn)進(jìn)行平行交叉或例題交叉作業(yè)，各生產(chǎn)步驟直接并無(wú)明確的時(shí)間或者地點(diǎn)界限，因此在會(huì)計(jì)核算上，難以準(zhǔn)確計(jì)算各步驟開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算還存在不同項(xiàng)目核算差異大、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難度大等特點(diǎn)。\&]
表2成本核算管理的特殊性
三、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策探討
(一)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系
現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即通過(guò)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離， 減少投資者對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的干預(yù)，切實(shí)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傳家族式管理帶來(lái)的管理混亂問(wèn)題。其次要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)，遵循針對(duì)性、操作性和強(qiáng)制性原則，制定一套符合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。
(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，高收益必然伴隨的高風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的每一項(xiàng)重大決策都可能會(huì)給其帶來(lái)無(wú)法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報(bào)率。
(三)拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道
房地產(chǎn)看法企業(yè)除了充分利用商業(yè)銀行融資外還應(yīng)積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金并且以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間資本。最后還可以通過(guò)并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力。
(四)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價(jià)、降低開(kāi)發(fā)成本、辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù)，也是成本管理的重要環(huán)節(jié)，因此財(cái)務(wù)人員管理水平的高低直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的績(jī)效和成效。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)更加重視對(duì)本企業(yè)財(cái)會(huì)工作人員的繼續(xù)教育，通過(guò)加大對(duì)本企業(yè)財(cái)會(huì)人員的繼續(xù)教育力度，切實(shí)強(qiáng)化企業(yè)財(cái)會(huì)人員的專(zhuān)業(yè)操作技能和進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)管理水平。
1.引言
隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場(chǎng)變化和顧客需求。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要與行業(yè)主管部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷(xiāo)售商等多個(gè)外部機(jī)構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運(yùn)作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時(shí)的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績(jī)效為目的，實(shí)現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門(mén)、跨合作伙伴與客戶(hù)的企業(yè)運(yùn)作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時(shí)間安排、流程質(zhì)量與效率測(cè)評(píng)、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過(guò)精細(xì)化管理提高受控程度，通過(guò)流程的優(yōu)化提高工作效率，通過(guò)制度或規(guī)范使隱性知識(shí)顯性化，通過(guò)流程化管理提高資源合理配置程度，快速實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理實(shí)施要點(diǎn)
3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對(duì)公司所開(kāi)發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，達(dá)到提高企業(yè)績(jī)效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期來(lái)決定流程改善的總體目標(biāo)。在總體目標(biāo)的指導(dǎo)下，再制定每類(lèi)業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標(biāo)。
按具體目的來(lái)分，流程進(jìn)行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準(zhǔn)則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，便于復(fù)制流程，便于公司對(duì)流程的管理；
（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測(cè)點(diǎn)，監(jiān)控流程績(jī)效；
（4）監(jiān)督：便于上級(jí)對(duì)工作的監(jiān)督；
（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問(wèn)題而有所側(cè)重，一般而言，開(kāi)展流程管理第一階段的目標(biāo)是上述（1）～（4）種，流程管理實(shí)施到一定階段后再進(jìn)行優(yōu)化。
3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理框架
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程管理要以?xún)r(jià)值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價(jià)值增值的流程，主要從項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購(gòu)管理、工程施工、營(yíng)銷(xiāo)管理、客戶(hù)關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開(kāi)設(shè)計(jì)，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。
圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計(jì)管理流程。管理流程是指為了控制風(fēng)險(xiǎn)、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力并達(dá)到利潤(rùn)最大化和提高經(jīng)營(yíng)效益的目的的流程。包括：計(jì)劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。
橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)類(lèi)的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級(jí)流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級(jí)到三級(jí)流程以及四級(jí)的表格，管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來(lái)劃分。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實(shí)施步驟
（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標(biāo)及關(guān)鍵成功因素
2）畫(huà)出流程圖
3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)
（2）流程優(yōu)化（以顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)為主，內(nèi)部團(tuán)隊(duì)確認(rèn)）
前提：實(shí)現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊(cè)，作為日常工作的指導(dǎo)依據(jù)。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動(dòng)的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動(dòng)、交接處，就可以通過(guò)精簡(jiǎn)和壓縮流程的過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時(shí)間的交接處；
（2）把多個(gè)工作合并成一個(gè)；
（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；
（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸
（5）實(shí)行并行工程；
（6）使企業(yè)支持活動(dòng)和管理活動(dòng)成為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的流程驅(qū)動(dòng)；
（7）把自己的流程通過(guò)合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：
流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個(gè)子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標(biāo)，將目標(biāo)分解；成立再造流程的組織機(jī)構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點(diǎn)；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個(gè)子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶(hù)滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標(biāo)；改造成功的判別標(biāo)準(zhǔn)。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個(gè)子步驟：流程設(shè)計(jì)創(chuàng)立；流程設(shè)計(jì)方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點(diǎn)；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問(wèn)題計(jì)劃。分為三個(gè)子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問(wèn)題；制定解決此問(wèn)題的計(jì)劃；成立一個(gè)新小組負(fù)責(zé)實(shí)施。
流程再造第五階段，制訂詳細(xì)再造工作計(jì)劃。分為五個(gè)子步驟：工作計(jì)劃目標(biāo)、時(shí)間等確認(rèn)；預(yù)算計(jì)劃；責(zé)任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動(dòng)策略與計(jì)劃。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷(xiāo)費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶(hù)。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷(xiāo)售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷(xiāo)售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)全面的審視自身能力，并通過(guò)管理轉(zhuǎn)型來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)，其核心可以體現(xiàn)為11個(gè)重要管理主題的轉(zhuǎn)換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉(zhuǎn)換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運(yùn)作”轉(zhuǎn)換，從“依靠營(yíng)銷(xiāo)提升品牌”向“營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)和質(zhì)量提升品牌”轉(zhuǎn)換，從“缺乏產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”向“建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系”轉(zhuǎn)換，從“一次性客戶(hù)交易”向“關(guān)注客戶(hù)忠誠(chéng)”轉(zhuǎn)換，從“諸侯式管理”向“整合的全國(guó)性企業(yè)”轉(zhuǎn)換，從“單項(xiàng)目資源”向“集團(tuán)整體資源利用”轉(zhuǎn)換，從“依靠個(gè)人和小團(tuán)體能力”向“體系化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“專(zhuān)業(yè)能力”向“專(zhuān)業(yè)化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“依賴(lài)政府關(guān)系型和公關(guān)型人才”向“職業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)”轉(zhuǎn)換，從“缺乏和分散的信息系統(tǒng)支持”向“全面整合的信息系統(tǒng)支持”轉(zhuǎn)換。
九大建議助力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打造核心能力實(shí)現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型
針對(duì)以上挑戰(zhàn)，*提出九項(xiàng)具體管理轉(zhuǎn)型措施，幫助中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從戰(zhàn)略管理、體系化管理控制及執(zhí)行保障三個(gè)層面打造九大核心能力組合體系。
(一)重新審視和制定戰(zhàn)略布局，提升戰(zhàn)略布局能力
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須定期和不定期地重新審視和確定原來(lái)的企業(yè)戰(zhàn)略布局，依據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)方向做好空間、時(shí)間和方式的平衡布局，并結(jié)合未來(lái)發(fā)展環(huán)境、企業(yè)自身的資源實(shí)力、產(chǎn)品定位特點(diǎn)、管理運(yùn)作水平、目標(biāo)傾向區(qū)域市場(chǎng)以及消費(fèi)者需求等情況進(jìn)行綜合分析考慮。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升戰(zhàn)略布局能力必須要能洞察社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，不僅要從房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)做決策，更要具備全國(guó)和全球化視野。
(二)提升金融資本運(yùn)作和品牌運(yùn)作能力
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要大力提升金融資本運(yùn)動(dòng)能力并充分考慮幾個(gè)重要方面：開(kāi)拓多員化融資渠道并合理運(yùn)作資金，同時(shí)吸納更多專(zhuān)業(yè)人士提升金融資本運(yùn)作能力。
打造良好的內(nèi)部管理體系，通過(guò)大力提升產(chǎn)品質(zhì)量和加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)管理，提升企業(yè)品牌運(yùn)作能力。
(三)發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，為企業(yè)高效的內(nèi)部管理和快速發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)
基于企業(yè)戰(zhàn)略布局方向和對(duì)市場(chǎng)及客戶(hù)需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求和自身能力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。同時(shí)將產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新與每個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究及策劃工作有效聯(lián)動(dòng)起來(lái)，通過(guò)每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)的不斷積累完善企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系，最終做到產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)多種激勵(lì)手段和建立機(jī)制平臺(tái)激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新熱情和能力，以做到持續(xù)創(chuàng)新。
(四)強(qiáng)化客戶(hù)需求分析，確保項(xiàng)目策劃水準(zhǔn)和成功
將內(nèi)部資源配置的重心轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與客戶(hù)需求的調(diào)查研究和分析工作，從戰(zhàn)略發(fā)展的高度對(duì)市場(chǎng)研究與開(kāi)發(fā)策劃能力加以系統(tǒng)的培育和強(qiáng)化，以確保項(xiàng)目策劃的水準(zhǔn)。
(五)設(shè)計(jì)高效的“管理和運(yùn)營(yíng)模式”，充分發(fā)揮集團(tuán)、項(xiàng)目及各專(zhuān)業(yè)的管理職能
分為集團(tuán)管理模式設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理模式、專(zhuān)業(yè)管理模式設(shè)計(jì)三個(gè)方面。集團(tuán)管理模式設(shè)計(jì)要能清晰闡明集團(tuán)與區(qū)域業(yè)務(wù)單位和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)之間的關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注如何創(chuàng)造集團(tuán)價(jià)值;項(xiàng)目管理模式設(shè)計(jì)，要能清晰界定專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)與項(xiàng)目間的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系及責(zé)權(quán)利關(guān)系，重點(diǎn)關(guān)注如何創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值;專(zhuān)業(yè)管理模式設(shè)計(jì)，要能清晰地闡明企業(yè)各專(zhuān)業(yè)職能如何具體運(yùn)作管理，重點(diǎn)關(guān)注專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)化管理能力的打造。
(六)從規(guī)范化流程設(shè)計(jì)開(kāi)始，逐步邁向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程管理應(yīng)該體現(xiàn)規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。在業(yè)務(wù)流程規(guī)范化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，逐步邁向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。整個(gè)流程設(shè)計(jì)體系要能從零級(jí)流程一直到企業(yè)的四級(jí)流程，逐步細(xì)化，形成一整套從規(guī)范化到精細(xì)化的流程管理體系。
(七)建立科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視并建立科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)?？茖W(xué)的績(jī)效管理體系由績(jī)效管理基本原則、績(jī)效管理載體、績(jī)效管理步驟和績(jī)效管理驅(qū)動(dòng)四部分組成。
(八)持續(xù)發(fā)展高水平人才隊(duì)伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)實(shí)施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)選拔和用人機(jī)制以保證高水平的人才隊(duì)伍，逐步轉(zhuǎn)變?nèi)瞬抨?duì)伍結(jié)構(gòu)。同時(shí)，人才隊(duì)伍要注意從依賴(lài)個(gè)別核心人才向增強(qiáng)企業(yè)人才團(tuán)隊(duì)能力轉(zhuǎn)變。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；可行性分析；售價(jià)預(yù)測(cè)方法
近幾年房地產(chǎn)已逐漸成為人們最關(guān)心的產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長(zhǎng)帶來(lái)無(wú)形的壓力，讓越來(lái)越多的人對(duì)房?jī)r(jià)的估計(jì)和預(yù)測(cè)產(chǎn)生了興趣，然而專(zhuān)業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析中售價(jià)預(yù)測(cè)具有和準(zhǔn)確的眼光和專(zhuān)業(yè)的方法，從各個(gè)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，保證投資的回報(bào)率和一定標(biāo)準(zhǔn)的收益率。
一、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的周?chē)h(huán)境因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要步驟是征地，區(qū)域不同征地的價(jià)格也就不同，人們看到正在開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)或商品房之后，在心里會(huì)有起碼的房?jī)r(jià)定位，相比較而言的價(jià)格高低會(huì)有判斷，這種不專(zhuān)業(yè)的預(yù)算主要依靠對(duì)開(kāi)發(fā)地周?chē)h(huán)境的了解狀況。通常情況下，對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，客流量比較大，人口流動(dòng)人數(shù)數(shù)量多流動(dòng)次數(shù)多的區(qū)域，其房?jī)r(jià)水平相對(duì)比較高，因?yàn)檎紦?jù)良好的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的創(chuàng)造了良好的條件。而對(duì)于住宅區(qū)來(lái)說(shuō)，周?chē)煌ā⑨t(yī)療、教育和自然環(huán)境等因素對(duì)其價(jià)格的確定都具有重要影響，選擇住房的周?chē)h(huán)境，在很大程度上是選擇自己的生活質(zhì)量和滿足內(nèi)心對(duì)生活的追求。其中教育因素在現(xiàn)在住房選擇中占有的地位越來(lái)越高，很多家長(zhǎng)為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優(yōu)越的住宅，這種情況也是比比皆是?？偠灾?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析過(guò)程中對(duì)售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的周?chē)h(huán)境，尤其是交通、教育和醫(yī)療以及人口流量等社會(huì)因素已作為重要的基礎(chǔ)方法。
二、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的資金投入因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中都屬于高投入的行業(yè)，在投資運(yùn)作前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所進(jìn)行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，籌集資金也并不是一件容易的事情，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“低投入，高回報(bào)”才是投資的真正目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析過(guò)程中，售價(jià)的預(yù)測(cè)需要運(yùn)用資金投入這個(gè)因素來(lái)進(jìn)行。房地產(chǎn)的資金投入需要從征地費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、資金投入利息費(fèi)、以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)稅費(fèi)等投入進(jìn)行考慮。這些費(fèi)用顧名思義，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)步驟出現(xiàn)的費(fèi)用支出。需要解釋的是搬遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)拆遷居民進(jìn)行的補(bǔ)償或應(yīng)有的福利，在這一方面根據(jù)居民的要求或是針對(duì)個(gè)別對(duì)拆遷政策或補(bǔ)償不滿意的居民而言進(jìn)行的費(fèi)用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)依靠一定的公關(guān)手段對(duì)這筆費(fèi)用進(jìn)行縮減，以減少整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投入，達(dá)到企業(yè)增加回報(bào)率的投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。從專(zhuān)業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析中對(duì)資金投入因素的分析和對(duì)投資額的控制也是進(jìn)行房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的重要方法。
三、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的收益回報(bào)率因素進(jìn)行預(yù)測(cè)分析
房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的目的是創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，獲取更高的利潤(rùn)，從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)商或企業(yè)投資房地產(chǎn)并進(jìn)行開(kāi)發(fā)的動(dòng)力是高額的利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收入因素主要是商品房銷(xiāo)售量多少和銷(xiāo)售價(jià)格高低，因?yàn)檫@兩個(gè)因素從根本上決定了銷(xiāo)售收入的高低。投資企業(yè)和發(fā)昂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自己的利潤(rùn)目標(biāo)或資金、人力等的投入量來(lái)制定未來(lái)商品房銷(xiāo)售時(shí)的房?jī)r(jià)區(qū)間，并根據(jù)銷(xiāo)售量或是其他政策等外界因素的影響等進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)，從這個(gè)角度看，投資企業(yè)或房地產(chǎn)商在自身的資料范圍內(nèi)能夠大概預(yù)測(cè)自己開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)位，為達(dá)到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，搶占更在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資商會(huì)根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況將價(jià)格進(jìn)行提高或偶爾降低的調(diào)整，保證利潤(rùn)率達(dá)到既定的銷(xiāo)售收入目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)商實(shí)際操作運(yùn)行過(guò)程中，可以根據(jù)自己的資料整合或市場(chǎng)調(diào)查來(lái)制定收益率目標(biāo)，并根據(jù)自己的投資目標(biāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析中預(yù)測(cè)商品房的售價(jià)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性分析需要對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行調(diào)查和分析，并需要專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和理論對(duì)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)分析，得到最后的預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)知道企業(yè)或投資商的投資意向，這些專(zhuān)業(yè)的方法還需要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，考慮經(jīng)濟(jì)、政治政策、消費(fèi)者心理以及營(yíng)銷(xiāo)策劃等多方面的知識(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行透徹地研究，掌握準(zhǔn)確資料，為房地產(chǎn)可行性分析中進(jìn)行的售價(jià)預(yù)測(cè)分析做貢獻(xiàn)。事實(shí)上，售價(jià)預(yù)測(cè)的方法多種多樣，從不同的角度看問(wèn)題得到的結(jié)論就不盡不同，不管運(yùn)用什么方法都要做到實(shí)事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中售價(jià)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性發(fā)揮作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的多個(gè)管理、銷(xiāo)售部門(mén)，其完成需要多人合作，有明顯的“項(xiàng)目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行管理，即結(jié)合項(xiàng)目系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目化管理；將項(xiàng)目管理思想、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，旨在獲取更多優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置效率。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目化管理
（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目管化理內(nèi)涵
所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，其特指當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的居住類(lèi)住房市場(chǎng)，具體含義則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)住房產(chǎn)品的銷(xiāo)售進(jìn)行的一系列營(yíng)銷(xiāo)策劃、目標(biāo)制定、消費(fèi)者與競(jìng)爭(zhēng)者行為分析，以及制定有關(guān)的價(jià)格、渠道、服務(wù)策略等等一系列活動(dòng)。所謂項(xiàng)目管理，則是運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的“項(xiàng)目活動(dòng)”知識(shí)、技能、方法和工具等實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)，旨在對(duì)“項(xiàng)目”進(jìn)行科學(xué)、有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)主控制，實(shí)現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目特征
1.有項(xiàng)目不可復(fù)制的獨(dú)特性特點(diǎn)
具體到某個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其不是一個(gè)簡(jiǎn)單流程，更不是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、或者同一房地產(chǎn)公司不同時(shí)期、不同項(xiàng)目都可以使用同樣的方法開(kāi)展相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)，整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)過(guò)程與某個(gè)“項(xiàng)目”類(lèi)似，是一個(gè)涉及多部門(mén)、由多人共同協(xié)作完成的活動(dòng)，每次營(yíng)銷(xiāo)都是與眾不同的，有其不可復(fù)制性。
2.要實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目”的質(zhì)量、利潤(rùn)目標(biāo)
具體某個(gè)“項(xiàng)目”，要求要能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)、能否滿足消費(fèi)者的既定需求；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要目的就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期設(shè)定的一系列質(zhì)量、利潤(rùn)等具體目標(biāo)而開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；二者的目標(biāo)具有一致性。
3.要在一定資源條件限制下實(shí)現(xiàn)目標(biāo)
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無(wú)限的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同其它類(lèi)型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)的一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作
關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)項(xiàng)目化管理運(yùn)作，實(shí)質(zhì)上就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)視為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行管理和運(yùn)作，依據(jù)當(dāng)前最先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、方法，將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)分解成多個(gè)具有互動(dòng)特點(diǎn)的工作任務(wù)、工作目標(biāo)和工作步驟，以便更加科學(xué)化的開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)，具體步驟如下：
（一）建立項(xiàng)目組織
要想成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目化管理運(yùn)作；首先要建立一個(gè)項(xiàng)目管理策劃組織，旨在為項(xiàng)目管理提供支持，具體由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)；一般情況下項(xiàng)目經(jīng)理是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部來(lái)聘用，項(xiàng)目經(jīng)理直接對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)副總負(fù)責(zé)；具體某個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理選出后，要由項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、要求等來(lái)選拔具體的團(tuán)隊(duì)組成人員；團(tuán)隊(duì)組成人員的選擇，既要符合團(tuán)隊(duì)建設(shè)要求，又要考慮團(tuán)隊(duì)組成人員的多樣性，即要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各職能部門(mén)中進(jìn)行挑選，人員不足情況下可以考慮進(jìn)行社會(huì)招聘，選拔好團(tuán)隊(duì)成員后要對(duì)成員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，保證每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項(xiàng)目管理工作。
（二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成前期的市場(chǎng)調(diào)研后，需要進(jìn)一步明確目標(biāo)市場(chǎng)，為下一步的詳細(xì)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃制定作好準(zhǔn)備；一般情況下，營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)人員分工和營(yíng)銷(xiāo)日程安排和營(yíng)銷(xiāo)廣告計(jì)劃等。營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)施的基礎(chǔ)，要想有效提高項(xiàng)目質(zhì)量，保證營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的科學(xué)性，其離不開(kāi)周密計(jì)劃的支持；計(jì)劃制定過(guò)程中要充分考慮用低成本和高質(zhì)量的結(jié)合問(wèn)題，時(shí)間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長(zhǎng)期影響。另外，該階段還要注意團(tuán)隊(duì)成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項(xiàng)目計(jì)劃的科學(xué)性與可操作性。
（三）項(xiàng)目實(shí)施與控制
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的實(shí)施，其一般在房屋產(chǎn)品階段即樓盤(pán)建好后正式開(kāi)始運(yùn)作；但營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的實(shí)施準(zhǔn)備過(guò)程卻很長(zhǎng)，其則涉及到房屋的設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)定位房屋產(chǎn)品，調(diào)查了解消費(fèi)者的真正需求，以及對(duì)房屋產(chǎn)品戶(hù)型、周邊樓盤(pán)建設(shè)分布情況、周邊環(huán)境等提出建設(shè)性建議。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施，還要具體研究項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，目的是便于對(duì)房屋產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行管理和控制。房屋銷(xiāo)售階段，關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施工作主要是針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)開(kāi)展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場(chǎng)中的潛在客戶(hù)需求，并制定合理的價(jià)格策略，依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)選擇有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目，同時(shí)有序控制營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度以順利完成預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。
（四）項(xiàng)目終結(jié)
項(xiàng)目是否終結(jié)，是以是否完成營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)為前提的，但也并不是沒(méi)有明確的結(jié)束期限。如要在規(guī)定的工作計(jì)劃完成日期內(nèi)完成營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)；如果提前完成目標(biāo)，可以考慮追加營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有完成任務(wù)，則要進(jìn)一步分析問(wèn)題的原因，如果是不可預(yù)測(cè)、不可避免的因素影響，可以考慮延長(zhǎng)項(xiàng)目周期，如果是項(xiàng)目運(yùn)作問(wèn)題，則需要及時(shí)宣告項(xiàng)目失敗。此外，需要說(shuō)明的是成功項(xiàng)目終結(jié)工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項(xiàng)目組織或者延續(xù)到下一個(gè)項(xiàng)目中。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是過(guò)程相對(duì)復(fù)雜，涉及部門(mén)、人員較多，有明顯的項(xiàng)目系統(tǒng)特征，結(jié)合項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)，將先進(jìn)的項(xiàng)目管理思想、技術(shù)、方法運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，對(duì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的資源配置效率具有重要意義。
中圖分類(lèi)號(hào)：F4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1009-914X（2014）31-0314-01
一、引言
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同面臨著很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些壓力既來(lái)源于國(guó)內(nèi)的政策控制或限制，也來(lái)自于境外大量資金的不斷涌入等多重因素?？梢哉f(shuō)，當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)領(lǐng)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)了一個(gè)嶄新的充滿挑戰(zhàn)和機(jī)遇的發(fā)展時(shí)期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。我們要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的成本控制問(wèn)題，就需要以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分析為基本切入點(diǎn)，具體從前期調(diào)研階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和結(jié)算階段依次進(jìn)行分析和探討。
二、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步驟來(lái)分析其成本控制的措施
當(dāng)今社會(huì)被譽(yù)為房地產(chǎn)的微利時(shí)代，該階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越來(lái)越重要。良好的成本控制措施，能夠有效地節(jié)省成本，進(jìn)而給利潤(rùn)讓出了上升的空間，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)效益。
第一，前期調(diào)研階段的成本控制措施
前期調(diào)研階段屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段。在這一階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)投資者要充分考慮自身所處于的地理?xiàng)l件和市場(chǎng)環(huán)境要求，客觀、科學(xué)地做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，有效論證項(xiàng)目的可行性方案?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)而決定該工程是否可以開(kāi)工實(shí)施。在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量地減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行充分的可行性研究，關(guān)系著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本目的就是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的也是要獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在選擇立項(xiàng)時(shí)，投資商必須對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)分析，以充分了解該投資項(xiàng)目的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)等。
第二，設(shè)計(jì)方案階段的成本控制措施
降低建筑工程的建設(shè)成本，首先要做好方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，把工程項(xiàng)目的全面造價(jià)管理工作放在設(shè)計(jì)階段。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，重點(diǎn)從以下三個(gè)方面著手去做好成本控制：
其一，實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。最重要的是要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，必要時(shí)可以組織進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的競(jìng)選和遴選工作，從多個(gè)設(shè)計(jì)方案中選擇能夠保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托，或者將方案進(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。
其二，加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算，而且要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān)、質(zhì)量無(wú)保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴(lài)進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。
其三，加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。
第三，建設(shè)施工階段的成本控制措施
建設(shè)項(xiàng)目的施工階段是投資成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行成本的控制：
其一，合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。
其二，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控。
其三，做好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價(jià)”的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。
第四，竣工結(jié)算階段的成本控制措施
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義。研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷(xiāo)售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。
首先，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房售價(jià)下調(diào)，則有助于樓市跑量。而開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。因此，從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。
其次，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。
第三，隨著中國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開(kāi)，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金的涌入以及國(guó)內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)，才有可能取得土地的使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代已逐步離去，房地產(chǎn)利潤(rùn)正向社會(huì)正常利潤(rùn)水平回歸，銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)空間已相當(dāng)有限。因此，如何從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)角度實(shí)現(xiàn)降耗增效，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變，以有效控制工程建設(shè)成本，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要課題。
參考文獻(xiàn)
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：隨著中國(guó)城市化快速來(lái)臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對(duì)于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度
受到其使用性質(zhì)和對(duì)周?chē)h(huán)境的要求以及周?chē)ㄖ?、?gòu)筑物對(duì)其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對(duì)確定建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過(guò)制定開(kāi)發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類(lèi)用地的最大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，以限制開(kāi)發(fā)過(guò)密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對(duì)于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制
近年來(lái)，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來(lái)臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開(kāi)發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的作用機(jī)制。
1.3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以帶動(dòng)或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來(lái)城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動(dòng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類(lèi)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場(chǎng)地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類(lèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、時(shí)序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周?chē)沫h(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會(huì)利益。體現(xiàn)在具體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過(guò)影響地價(jià)從而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價(jià)的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個(gè)城市在比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類(lèi)
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱(chēng)為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是不切實(shí)際和無(wú)法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理
必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。規(guī)劃行政主管部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場(chǎng)需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密切相關(guān),對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門(mén)與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái), 自覺(jué)圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開(kāi)發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營(yíng)效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營(yíng)文化, 經(jīng)營(yíng)技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢(shì), 增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。
結(jié)語(yǔ)：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對(duì)城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤(rùn)最大化的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益時(shí)，政府獲得最佳政績(jī)，開(kāi)發(fā)商獲得最佳業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
一、開(kāi)展整頓和規(guī)范工作的基本做法
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立健全組織機(jī)構(gòu)。為認(rèn)真落實(shí)此項(xiàng)工作，我局加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，及時(shí)成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽派人員具體辦公，并根據(jù)整頓和規(guī)范要求，出臺(tái)了《自治縣建設(shè)局〈關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓和規(guī)范實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》，進(jìn)一步明確了工作目標(biāo)、重點(diǎn)和步驟。
（二）積極組織，精心安排，穩(wěn)步推進(jìn)。按照《實(shí)施意見(jiàn)》，我們確定以“七個(gè)重點(diǎn)、五個(gè)步驟”為內(nèi)容，開(kāi)展檢查，即以查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗(yàn)備案制、違規(guī)中介行為、違法廣告行為；“五個(gè)步驟”即宣傳發(fā)動(dòng)、自查自糾、專(zhuān)項(xiàng)督查、整改處理、總結(jié)驗(yàn)收。其次，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，我們出臺(tái)了相關(guān)政策，出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)〈自治縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹落實(shí)建設(shè)部〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知〉的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》等文件，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為。
（三）聯(lián)系實(shí)際，突出重點(diǎn)。我縣除按照國(guó)家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的要求對(duì)存在的七個(gè)方面問(wèn)題進(jìn)行全面清理和查處外，還針對(duì)突出問(wèn)題進(jìn)行整改，解決重點(diǎn)薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點(diǎn)”：即抓基點(diǎn)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點(diǎn)，切實(shí)搞好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的源頭管理；抓熱點(diǎn)，加大典型案例的查處力度；抓弱點(diǎn)，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護(hù)短、不手收。對(duì)無(wú)證銷(xiāo)售等突出問(wèn)題，我們采取突擊檢查和日常管理相結(jié)合，通過(guò)強(qiáng)化資質(zhì)管理、竣工綜合驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，增強(qiáng)企業(yè)的遵紀(jì)守法、合法經(jīng)營(yíng)意識(shí)。
（四）查處結(jié)合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實(shí)處，科學(xué)合理切實(shí)可行的管理制度能否建立起來(lái)。從實(shí)際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強(qiáng)整頓和規(guī)范期間，我們還結(jié)合全縣作風(fēng)建設(shè)的要求抓了管理軟環(huán)境工作。將機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)、行風(fēng)建設(shè)納入到部分服務(wù)管理中，通過(guò)整頓窗口單位，抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開(kāi)等，也樹(shù)立了部門(mén)新形象。
二、整頓和規(guī)范過(guò)程中查處情況
（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質(zhì)單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開(kāi)展拆遷工作。房開(kāi)企業(yè)能夠及時(shí)辦理拆遷許可證，按拆遷規(guī)范進(jìn)行；拆遷資金沒(méi)有發(fā)生拖欠、擠占、挪用現(xiàn)象，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，保障了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益；
（二）房地產(chǎn)交易方面：各房開(kāi)企業(yè)都能按規(guī)定辦理預(yù)售（銷(xiāo)售）許可證，沒(méi)有發(fā)生收取房號(hào)定金、誠(chéng)意金等變相預(yù)售行為；能夠使用規(guī)范化示范合同文本。
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)違法違規(guī)方面：經(jīng)查發(fā)現(xiàn)未經(jīng)許可擅自開(kāi)工項(xiàng)目1個(gè)，已整改、補(bǔ)辦手續(xù)；無(wú)證從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1個(gè),處罰5000元罰款，并責(zé)令停工。
（四）商品房面積計(jì)算方面：多計(jì)算面積116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工驗(yàn)收備案方面：未經(jīng)綜合驗(yàn)收就交付使用的項(xiàng)目1個(gè)，通過(guò)整改已合格；未提供《兩書(shū)》的開(kāi)發(fā)企業(yè)2家，已按要求進(jìn)行了整改。
（六）房地產(chǎn)廣告管理：都能兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容，沒(méi)有發(fā)生虛假和不實(shí)的廣告行為。
（七）房地產(chǎn)中介服務(wù)：目前我縣還沒(méi)有中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。但房開(kāi)企業(yè)的銷(xiāo)售人員，已按規(guī)定要求參加培訓(xùn)，取得上崗證書(shū)。
三、存在問(wèn)題
（一）物業(yè)管理工作滯后，需進(jìn)一步加強(qiáng)房開(kāi)項(xiàng)目的物業(yè)覆蓋面。
（二）商品房合同簽訂上不規(guī)范，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行“一價(jià)清”和明碼標(biāo)價(jià)制度。
（三）外地評(píng)估機(jī)構(gòu)不按實(shí)評(píng)估，造成契稅流失。
四、下步工作打算
（一）繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，繼續(xù)執(zhí)行國(guó)家、省有關(guān)商品房預(yù)售管理規(guī)定和我縣頒布的《關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知》，防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
（二）繼續(xù)執(zhí)行商品房銷(xiāo)售“一價(jià)清”制度和明碼標(biāo)價(jià)制度。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)低碳化存在的問(wèn)題
國(guó)家對(duì)低碳的發(fā)展很重視，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略往往都是走在人們觀念前面，引導(dǎo)新的生活模式．只是大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然認(rèn)同低碳開(kāi)發(fā)理念，卻并沒(méi)有具體的實(shí)施步驟．根據(jù)調(diào)查，在我國(guó)約430億m2的建筑中，只有4%采取了能源節(jié)約措施．
三、低碳經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行對(duì)策建議
根據(jù)上述現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)低碳化存在的問(wèn)題，主要從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)技術(shù)體系和消費(fèi)者方面來(lái)提出對(duì)策和建議．
1.政府要倡導(dǎo)推行低碳開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)模式的發(fā)展離不開(kāi)政府的支持，政府必須要提出低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方略．首先是制定低碳開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策、科技政策及財(cái)政支持政策，對(duì)于實(shí)施低碳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，應(yīng)通過(guò)降低稅收或增加財(cái)政補(bǔ)貼手段，降低低碳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;反之，嚴(yán)懲能耗高、排放大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品．
2.房地產(chǎn)企業(yè)要制定低碳戰(zhàn)略、實(shí)施低碳開(kāi)發(fā)模式對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，作為低碳開(kāi)發(fā)的踐行者不僅要積極應(yīng)對(duì)低碳時(shí)代的到來(lái)，而且在戰(zhàn)略上要有低碳開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略．在資金方面，從利潤(rùn)中預(yù)留出低碳開(kāi)發(fā)的資金;在實(shí)施方面，要從低碳設(shè)計(jì)、低碳材料選用、節(jié)能施工技術(shù)開(kāi)發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)成本、低維修成本等各環(huán)節(jié)把握低碳運(yùn)作模式，以便搶占先機(jī)．
3.健全低碳房地產(chǎn)技術(shù)體系和建立房地產(chǎn)低碳考評(píng)體系當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸步入低碳模式后，由于建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、建筑原材料、裝飾裝修材料等領(lǐng)域科技研發(fā)的投入不同，最后環(huán)保低能的效果也不同．所以，行業(yè)要制定相應(yīng)的建筑節(jié)能規(guī)范，構(gòu)建低碳建筑標(biāo)準(zhǔn)的第三方測(cè)評(píng)體系，并對(duì)建筑適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行節(jié)能評(píng)級(jí)與認(rèn)證體系，使公眾知曉，并公眾根據(jù)標(biāo)識(shí)積極選用低碳的房地產(chǎn)產(chǎn)品．
4.消費(fèi)者增強(qiáng)低碳生活意識(shí)目前，消費(fèi)者對(duì)于低碳生活意識(shí)還有待加強(qiáng)．低碳意識(shí)的欠缺在一定程度上影響了消費(fèi)者的需求選擇，也制約了低碳環(huán)保綠色建筑及相關(guān)低碳產(chǎn)品的推廣．低碳綠色生產(chǎn)是低碳經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展的基本條件，而且低碳的生活方式也是房地產(chǎn)業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素．
開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品往往能夠引導(dǎo)人們的潮流生活，所以要先從增強(qiáng)低碳綠色房地產(chǎn)的大眾認(rèn)知開(kāi)始，讓消費(fèi)者接受低碳生活，愿意為增加的低碳成本買(mǎi)單，最終形成低碳生活的消費(fèi)．另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)城市未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展有所考慮，在建造住宅小區(qū)的同時(shí)，應(yīng)配套建設(shè)包括商業(yè)、工業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)及教育等設(shè)施．建筑本身要滿足低碳要求，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)之后，再建一些連鎖的低碳產(chǎn)品，比如居民入住以后可居住、也可工作和購(gòu)物、消費(fèi)，這樣既節(jié)約了交通費(fèi)用和上班時(shí)間，又使辦公成本和居住成本減少，這是長(zhǎng)遠(yuǎn)的效應(yīng)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有這樣的遠(yuǎn)見(jiàn)，就能從項(xiàng)目的整體角度去考慮低碳節(jié)能．
中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因?yàn)樗梢越档凸こ坛杀荆s小工程的施工風(fēng)險(xiǎn)。但是，在目前來(lái)看，工程管理還是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個(gè)部分。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個(gè)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理概述
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義
①由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，要與社會(huì)各個(gè)部門(mén)、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完整性。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過(guò)程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過(guò)程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開(kāi)工程管理工作。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面:
1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體規(guī)劃與管理。此項(xiàng)管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實(shí)可行的工程方案。嚴(yán)禁將規(guī)劃時(shí)間縮短來(lái)加快工程的開(kāi)工，以免后期工作無(wú)法正常的進(jìn)行，使得建設(shè)成本額外的增加。
2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對(duì)于其競(jìng)爭(zhēng)有著重要影響，想要獲得更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過(guò)程要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工做到嚴(yán)格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)的嚴(yán)查落實(shí)。
3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過(guò)程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進(jìn)行。
4）工程驗(yàn)收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國(guó)家相關(guān)的質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展驗(yàn)收工作。驗(yàn)收工作開(kāi)展得好有利于縮短竣工的時(shí)間，順利進(jìn)行竣工結(jié)算。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀
目前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理沒(méi)有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制，如圖1所示。
圖1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的現(xiàn)狀
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中較為重要的一個(gè)方面，管理體制對(duì)于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會(huì)阻礙開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的實(shí)施，還會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢(shì)下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都普遍存在削減管理人數(shù)來(lái)節(jié)約開(kāi)支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作不足
許多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點(diǎn)過(guò)多集中在所開(kāi)發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，對(duì)技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開(kāi)發(fā)商對(duì)工程管理工作了解的不多，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商草率的進(jìn)行開(kāi)工，由于對(duì)工程管理缺乏足夠的掌握，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有充分的依據(jù)，也無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目管理的預(yù)測(cè)以及控制團(tuán)。同時(shí)也致使開(kāi)發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來(lái)許多困擾和不便。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理沒(méi)有明確的獎(jiǎng)懲制和責(zé)任制
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是通常會(huì)存在工作人員責(zé)任不明確，無(wú)法將責(zé)任與質(zhì)量相掛鉤的問(wèn)題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法及時(shí)找出具體的責(zé)任人，久而久之導(dǎo)致工作人員的責(zé)任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎(jiǎng)懲制度，在管理方面成績(jī)突出的人員沒(méi)有得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，嚴(yán)重的降低工作人員的工作積極性，從而導(dǎo)致工作人員在工作上敷衍了事。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的措施
基于以上大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、銀湖碧苑商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等具體的實(shí)例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理將顯得很有必要。
（1）健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中，因?yàn)楣芾眢w制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以及管理部門(mén)，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理過(guò)程中的具體工作，并將這些工作具體落實(shí)到位。
（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作
要優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理工作就要加強(qiáng)工程管理前期的準(zhǔn)備工作，其中包括設(shè)計(jì)階段與規(guī)劃階段的準(zhǔn)備工作，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計(jì)，將市場(chǎng)的需求作為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多個(gè)方面的設(shè)計(jì)，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費(fèi)習(xí)。除此之外，同設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過(guò)程管理、事后管理一致，使項(xiàng)目管理成為動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。同時(shí)也要結(jié)合具
體實(shí)際情況，遵循預(yù)算的施工圖。
（3）建立并完善工程管理的責(zé)任和獎(jiǎng)懲機(jī)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理體系要長(zhǎng)期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責(zé)任制，將具體責(zé)任落實(shí)到負(fù)責(zé)人。其次建立工程績(jī)效管理，建立起確實(shí)可行的工程管理績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)以及明了的獎(jiǎng)懲機(jī)制，做到準(zhǔn)確、客觀的將責(zé)任制的工程管理推行到底，強(qiáng)化責(zé)任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。最后，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理，充分的調(diào)動(dòng)工程管理人員的工作主動(dòng)性一、積極性和創(chuàng)造性。
結(jié)語(yǔ)
綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專(zhuān)業(yè)化管理當(dāng)作核心，投入大量?jī)?yōu)秀人力資源進(jìn)行全面管理。并健全開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的管理，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
