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時間：2023-06-22 09:12:56
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合肥市的房地產(chǎn)中介企業(yè)近年來取得了長足的發(fā)展，截至2014年7月，合肥市注冊登記的房地產(chǎn)中介公司約366家。其服務(wù)內(nèi)容覆蓋廣泛，如：交易經(jīng)紀(jì)、營銷策劃、投資分析、房產(chǎn)評估、市場調(diào)查等多個領(lǐng)域。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)數(shù)量眾多，競爭激烈，發(fā)展中還是存在很多的問題。在這樣的環(huán)境中，企業(yè)只有找出問題，及時根據(jù)市場變化特點調(diào)整經(jīng)營策略，才能更健康的發(fā)展。
一、合肥市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題
（一）中介行業(yè)整體缺乏科學(xué)建設(shè)
和其他同級城市房地產(chǎn)中介一樣，合肥市房地產(chǎn)中介公司也普遍存在著"低、小、散、弱"的特點，就其中介行業(yè)整體而言，存在著大量現(xiàn)代化水平較低的房地產(chǎn)中介，最主要體現(xiàn)在以下兩個方面：
1、合肥市房地產(chǎn)中介缺乏現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)。
2、合肥市房地產(chǎn)中介缺乏科學(xué)的經(jīng)營管理理念。
（二）從業(yè)人員總體素質(zhì)低
1、主動服務(wù)意識弱。
2、從業(yè)者素質(zhì)良莠不齊。
3、從業(yè)者職業(yè)道德有待提高。
（三）房源信息不對稱
在現(xiàn)階段的中介行業(yè)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，市場的信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，市場信息量少、渠道不暢、在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的提高。目前，雖然有大多的中介機(jī)構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機(jī)構(gòu)所掌握的信息都是有限的，各機(jī)構(gòu)間的信息不能共享。
（四）政府相關(guān)法律法規(guī)不完善
到目前為止，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)尚處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。
二、針對合肥市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題提出對策
（一）加強(qiáng)中介行業(yè)的科學(xué)建設(shè)
1、重視運(yùn)用科學(xué)技術(shù)。
房地產(chǎn)中介要善于利用電子信息技術(shù)建設(shè)好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，做到可以網(wǎng)上查詢，網(wǎng)上交易。各房地產(chǎn)中介要按照行業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則建立和完善交易網(wǎng)絡(luò)，這個房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)對買賣雙方來說都是透明公平的。設(shè)計網(wǎng)上交易平臺時，應(yīng)當(dāng)具備充分的技術(shù)保障，能使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及時有效信息，避免目前依賴廣告等高成本的現(xiàn)象；能較好的整合房地產(chǎn)信息資源，避免行業(yè)內(nèi)部惡性競爭的現(xiàn)象發(fā)生。
2、重視科學(xué)合理的經(jīng)營理念。
科學(xué)的經(jīng)營理念非常重要，再好的硬件建設(shè)，沒有好的軟實力也會在日益殘酷的市場競爭下敗下陣的。如21世紀(jì)不動產(chǎn)公司采用連鎖經(jīng)營模式，一切采用集中化管理，從而降低整個交易成本，擴(kuò)大市場占有量。這樣的管理經(jīng)營方式可以整合市場優(yōu)勢資源，迫使那些違規(guī)操作的黑中介失去業(yè)務(wù)來源，最終將促使市場真正規(guī)范發(fā)展。
（二）加強(qiáng)從業(yè)人員的素質(zhì)建設(shè)
1、提高主動服務(wù)意識。
俗話說："笨鳥先飛"，主動是贏得成功的最大機(jī)會。富蘭別林也曾說過"你要追求工作，別讓工作追求你。"對于房地產(chǎn)這個買方市場市場來說，只有主動出擊，才有成功的機(jī)會。合肥市的中介商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念和服務(wù)重心，樹立以消費者為中心的服務(wù)意識，這樣才會在買方市場上有一席之地。
2、加強(qiáng)從業(yè)者專業(yè)素質(zhì)建設(shè)
許多房地產(chǎn)市場比較成熟的國家，他們對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的考核都是相當(dāng)嚴(yán)格的，例如美國要求房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并且修讀完與房地產(chǎn)有關(guān)的8個學(xué)科，才能具備條件獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格證的資格。由此可見，日益發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場呼喚著高素質(zhì)人才，這種人須具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的信譽(yù)和道德水平。對此，合肥市房地產(chǎn)中介應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進(jìn)行定期的或不定期的專業(yè)培訓(xùn)。房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)該建立人員培訓(xùn)部門，對新進(jìn)入房地產(chǎn)中介的人員進(jìn)行培訓(xùn)，對老員工也要進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)知識考評，這有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
3、加強(qiáng)從業(yè)者職業(yè)道德建設(shè)
誠信，是一個行業(yè)的生命之源，任何單位都要靠誠信，房地產(chǎn)中介行業(yè)要發(fā)展更要靠誠信。作為中介機(jī)構(gòu)，要想增加消費者的信任度，就應(yīng)該盡量增加交易的透明度，提高人員職業(yè)道德，使消費者的知情權(quán)得到切實保障，從而進(jìn)行公平交易。從根本上來說，還是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對從業(yè)人員的素質(zhì)教育，建立職業(yè)道德績效考評制度，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會地位。對于上述兩個案例的分析，我們不難看出，誠信問題不僅僅出現(xiàn)在中介從業(yè)人員身上，對于一些大品牌的房產(chǎn)公司同樣面臨著此問題。如果公司管理階層不能慎重處理此種風(fēng)氣，那么公司早晚會沉沒于歷史的長河中。
（三）完善房源信息系統(tǒng)
健全市場的房源信息，共享各個中介機(jī)構(gòu)所掌握的房源信息，如房地產(chǎn)中介連鎖店，它不僅能便于消費辨別、減少信息的不對稱，還能提高整個中介的聲譽(yù)，以及在服務(wù)質(zhì)量上的保證力度。在新媒體發(fā)展迅速的社會環(huán)境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統(tǒng)，專業(yè)化服務(wù)，讓更多的人通過新媒體可以了解中介信息，發(fā)展網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上交易和電子商務(wù)，樹立全新的經(jīng)營理念，以提高整個中介市場的服務(wù)水平，將其推向另一個高峰，即讓中介機(jī)構(gòu)走向網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、資源共享的現(xiàn)代管理模式。
（四）完善相關(guān)法律法規(guī)
為了保證市場中介組織的健康發(fā)展，發(fā)揮對市場經(jīng)濟(jì)的積極作用，我國也需要加強(qiáng)立法，完善法規(guī)，將房地產(chǎn)中介組織納入法制化、規(guī)范化的軌道。依法對房地產(chǎn)中介組織登記，堅決取締無照經(jīng)營。凡是具有一定專業(yè)知識和中介服務(wù)經(jīng)驗、愿意從事中介服務(wù)活動的人員，必須經(jīng)過政府有關(guān)部門的培訓(xùn)，合格者發(fā)給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務(wù)活動，完善對市場中介人員的資格考試制度。工商行政管理部門必須通過嚴(yán)格的資格審查后，方可依照有關(guān)登記管理法規(guī)予以注冊登記，頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，使其合法經(jīng)營。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)中介作為一個服務(wù)行業(yè)，其發(fā)展需要一個宏觀的有利的環(huán)境，同時也需要提高自身的服務(wù)意識和服務(wù)水平，充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介的職能。從房地產(chǎn)中介企業(yè)來說，要實施房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌發(fā)展戰(zhàn)略，在企業(yè)經(jīng)營方式上，采用連鎖經(jīng)營或特許經(jīng)營等先進(jìn)的經(jīng)營模式，在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，重視和運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來更好的為客戶服務(wù)，同時也要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)創(chuàng)新。從政府及有關(guān)部門的角度來看，必須完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)中介服務(wù)法律體系，強(qiáng)化管理，改善行業(yè)整體形象，建立規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理體制，制定房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，扶持房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵、支持房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)爭創(chuàng)品牌企業(yè)，建立培訓(xùn)機(jī)制，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)，加大金融業(yè)對房地產(chǎn)中介行業(yè)的支持力度等。只有企業(yè)和政府雙方共同努力，才能促進(jìn)合肥市房地產(chǎn)中介業(yè)的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
【1】李振.房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實戰(zhàn)冊【M】.北京：中國電力出版社，2012.
隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發(fā)展過程中，中介市場將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價格評估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動的場所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)起到了劑的作用。
2.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場主要問題
2.1政府監(jiān)管不力
全國除溫州這樣的城市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動。房地產(chǎn)中介市場中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制， 職能分配不明確， 難以形成對從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對房地產(chǎn)中介市場形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營。
2.2法規(guī)體系不全
房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營以及對從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。
2.3機(jī)構(gòu)信譽(yù)不良
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產(chǎn)中介市場上，這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會利用這一信息不對稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場的發(fā)展。同時由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機(jī)蓄意加價等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場發(fā)展的一大隱患。
2.4人員素質(zhì)不高
房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國實行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國的發(fā)展時間不長，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。
3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的對策
3.1嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度
在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊資金要達(dá)到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時，劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。
3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度
在人員資格管理方面，要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。
3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營制度
規(guī)范經(jīng)營，加強(qiáng)誠信建設(shè)，一方面考慮到消費者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對稱問題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強(qiáng)自身的誠信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠實守信；并規(guī)范經(jīng)營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強(qiáng)客戶的信任度。
3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度
我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起始在2000年后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日趨繁榮而發(fā)展起來的。在這短短十年的時間里，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大發(fā)展階段：
一是，崛起成長階段，時間從2002到2007年。據(jù)我市房地產(chǎn)中介市場發(fā)展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在著高成長性，發(fā)展從2002年開始一直處于穩(wěn)建的發(fā)展之中，從業(yè)人員不斷增加。
二是，調(diào)整階段，時間從2007年到2009年。2007年下半年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國房市的泡沫成分開始收縮，我市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象，整個房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著重新洗牌的局面。
三是，迅速增長階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產(chǎn)中介公司的數(shù)量和規(guī)模迅速增長。
二、我市房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀
從區(qū)域分布來講，我市的房地產(chǎn)中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產(chǎn)中介公司服務(wù)項目單一,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主,整體業(yè)務(wù)水平低。中介機(jī)構(gòu)硬件設(shè)備情況。目前，我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，開發(fā)不夠。中介機(jī)構(gòu)規(guī)模小，結(jié)構(gòu)和管理制度不健全，抗風(fēng)險能力低、技術(shù)水平和服務(wù)手段落后。大中型經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量較少, 個體戶占絕大多數(shù),一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產(chǎn)中介中多數(shù)是“小、散、亂”。從業(yè)人員情況，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)人員接受的教育水平較低，多數(shù)人沒有接受過專門的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。從業(yè)人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來務(wù)工人員等，文化程度高低懸殊素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏。從業(yè)資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區(qū)”。有兩種情況，一是有的中介有工商營業(yè)執(zhí)照，沒有中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工商登記在先，登記備案在其后，部分經(jīng)營者在取得工商營業(yè)執(zhí)照后，既開始營業(yè)。從業(yè)人員不參加專業(yè)培訓(xùn)，也長期不到房地產(chǎn)政府管理機(jī)構(gòu)做登記備案，被稱之為“有照無證”；二是既沒有工商營業(yè)執(zhí)照，又無中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于他們在經(jīng)營中，只要有利可圖，不按法律法規(guī)辦事，不顧及后果，隨意性很大，常常“打一槍換個地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對整個中介業(yè)務(wù)的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當(dāng)大的比重，給政府的監(jiān)管帶來困難。
三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題
（一）中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員“市場準(zhǔn)入”門坎過低。。從業(yè)人員入市門檻低，表現(xiàn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還不是很規(guī)范，從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，魚龍混雜。中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊資金要求不高、從業(yè)資格管理還未全部到位、營業(yè)場所限制不多；一些信息服務(wù)機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超范圍從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。此外，無照經(jīng)營、無資質(zhì)經(jīng)營也是屢禁不止。本來根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定和市場要求，對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)都有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，但事實上，目前許多中介企業(yè)和從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識和法律常識、不按政策規(guī)定操作、多收費、亂收費等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。有部分從業(yè)人員道德水平不高，不遵守職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，或是開展欺騙性業(yè)務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下，信譽(yù)喪失，也給社會造成了一定的負(fù)面影響。由門坎低帶來的問題是各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國知名的連鎖公司，又有大量的一個門店一部電話的個體戶，同時分享著市場蛋糕，不利于市場的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展。
（二）、很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作，信任度不高，老百姓對房產(chǎn)中介難言信任。有些不正規(guī)的中介，為達(dá)到營利目的，廣設(shè)陷階，惡意欺詐消費者，既損害了消費者的利益，引發(fā)交易糾紛層出不窮，又使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光最多的行業(yè)之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據(jù)一些從業(yè)人員透露，大概只有四成的信息是真實的，其余均為胡亂編造，只不過是想利用虛假的信息來作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產(chǎn)中介公司以格式合同的形式規(guī)定不公正、不合理的條款。房地產(chǎn)中介公司利用格式合同的形式向消費者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規(guī)定。有的合同中主要條款規(guī)避法規(guī)，往往對一些關(guān)系到購房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時，好把責(zé)任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購房者，求房者上門時便制造房源緊張的假象，使購房者來不急考慮，就匆忙購買，以致于上當(dāng)?；蚶貌淮嬖诘募俜吭磁c求房者周旋，最終達(dá)到騙取看房費的目的。（4）賺取差價。這種情況大多是中介公司或從業(yè)人員利用，買賣雙方不見面或買賣雙方信息不對稱的情況下，壓低賣價，抬高買價，隱瞞賣房者的實際出賣價格，從中獲取差價收入。
（三）我市在對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管上存在一定的漏洞，給房地產(chǎn)中介公司用不正當(dāng)手段欺騙消費者提供機(jī)會。不能很好的運(yùn)用社會、輿論監(jiān)督，在欺詐消費者的行為出現(xiàn)后，不能及時進(jìn)行嚴(yán)懲，使得一部分房地產(chǎn)中介公司存在僥幸心理。
四、規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的對策
（一）大力推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的實施，并在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上規(guī)定更加詳細(xì)的準(zhǔn)則。法制的健全是行為規(guī)范的根本，我國目前房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。而對于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。而我國目前的法律、法規(guī)在房地產(chǎn)中介行業(yè)所要承擔(dān)的民事責(zé)任方面，沒有過多的規(guī)定，因此我市應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及民事賠償方面的相關(guān)規(guī)定。
（二）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度，提高行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。提高房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，有利于中介行業(yè)優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，獲取規(guī)模效益；有利于企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，樹立服務(wù)品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；有利于企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場占有率，增強(qiáng)競爭力；有利于中介服務(wù)商增加機(jī)會成本，減少短期投機(jī)牟利行為，從而維護(hù)了消費者的合法權(quán)益。加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員和中介活動的管理，嚴(yán)格執(zhí)行資格認(rèn)證制度，強(qiáng)化中介服務(wù)規(guī)范化管理。上海市率先提高房地產(chǎn)中介企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定須有五人經(jīng)紀(jì)人證書，值得我市房地產(chǎn)中介主管部門借鑒。加強(qiáng)市場監(jiān)督管理，不僅是房地產(chǎn)中介行業(yè)自身發(fā)展的迫切要求，更是我市房地產(chǎn)中介加強(qiáng)行業(yè)管理，制定房地產(chǎn)中介市場制度和行會標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)市場健康持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)范市場準(zhǔn)入制度，加快實施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書，嚴(yán)肅查處無資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。提高中介機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險能力和服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，主要表現(xiàn)在對中介機(jī)構(gòu)的注冊資金、營業(yè)場所和從業(yè)人員的設(shè)定具體化，并根據(jù)注冊資金、從業(yè)人員和經(jīng)營業(yè)績等條件劃分不同等級的資質(zhì)，從事相應(yīng)的營業(yè)范圍應(yīng)適用不同金額的注冊資金條款。
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數(shù)
要研究房地產(chǎn)中介市場，那就要把管理學(xué)，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，徒弟經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來，因為這是一門綜合的學(xué)科，需要這么學(xué)科專業(yè)知識的支持。房地產(chǎn)中介市場在房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。但是房地產(chǎn)中介市場還是不完善的，在實際過程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產(chǎn)中介市場是大勢所趨，相關(guān)制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為分析
近年來，房地產(chǎn)市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U(kuò)大，信息量也就越來越大，信息的準(zhǔn)確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關(guān)人員畢竟有限，無法保證房地產(chǎn)市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術(shù)人才就要應(yīng)運(yùn)而生，加入到房地產(chǎn)市場這個熔爐中，發(fā)揮應(yīng)有的作用促進(jìn)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。在實際過程中，房地產(chǎn)中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關(guān)的信息
于2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產(chǎn)中介公司，而中介公司要對委托人負(fù)責(zé)各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產(chǎn)中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產(chǎn)成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產(chǎn)中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應(yīng)該坦誠傭金的存在，即要收取房產(chǎn)成交價格的3-5%的資金作為服務(wù)費。但在實際操作過程中，房地產(chǎn)中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產(chǎn)都是進(jìn)行統(tǒng)一報價，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產(chǎn)中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。
1.2虛假廣告信息
《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場中已經(jīng)存在，所以房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產(chǎn)中介并沒有按照相關(guān)法規(guī)做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進(jìn)行所謂特價房產(chǎn)銷售，交談過程中，只講該房地產(chǎn)的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進(jìn)大方，價格也比其他房產(chǎn)要實惠得多，而忽略了該房產(chǎn)的實際情況，往往避重就輕，誤導(dǎo)消費者。房地產(chǎn)中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。
2.房地產(chǎn)中介法治化的若干對策
2.1 立法上的完善
在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)這方面，我國的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩個重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實際操作過程中沒有實際意義，內(nèi)容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強(qiáng)立法，要出臺法規(guī)不斷對房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則進(jìn)行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴(kuò)大，在房地產(chǎn)信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進(jìn)。這些規(guī)章制度對房地產(chǎn)中介公司要進(jìn)行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機(jī)構(gòu)、權(quán)力義務(wù)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)資格、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序及違法違紀(jì)人員的處罰等等，要觸及到房地產(chǎn)中介公司的每個角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺相關(guān)的法規(guī)考核房地產(chǎn)中介公司，要對其嚴(yán)格要求，要幫助房地產(chǎn)中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實際過程中的職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費這些方面。要有相關(guān)法律對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個地方的政府還應(yīng)該落實于自己的本地的現(xiàn)實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設(shè)立中介經(jīng)紀(jì)保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務(wù)必做到規(guī)章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產(chǎn)中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關(guān)，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅決打擊違法亂紀(jì)之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。
2.2 健全政府監(jiān)督管理機(jī)制
目前，市場上也存在由政府部門充當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)中介公司，為了執(zhí)法的順利進(jìn)行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經(jīng)濟(jì)的前期，人們對于經(jīng)營方式還是不了解，政府的相關(guān)部分這是就起到了良好的引導(dǎo)，激勵的作用，這些國企規(guī)模大，聲譽(yù)好，經(jīng)濟(jì)效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會經(jīng)營自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產(chǎn)中介市場的國有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進(jìn)行實質(zhì)性的活動了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產(chǎn)中介這個服務(wù)業(yè)中大展拳腳，政府部分要團(tuán)結(jié)協(xié)作要幫助房地產(chǎn)中介規(guī)范其主管機(jī)構(gòu)。工商部門審批對于房地產(chǎn)中介這個行業(yè)來說還是缺乏力度，無法對其專業(yè)性，技術(shù)性做出合理的判斷。所以，房地產(chǎn)管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產(chǎn)中介公司開張前要到這個部門辦理經(jīng)營許可證。這個時候，房地產(chǎn)管理部門就要對這個公司做出相應(yīng)的考核，主要有兩個方面，一個是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場出發(fā)，不能夠容許過多的人員進(jìn)入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業(yè)人員的素質(zhì)，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產(chǎn)資金，名稱，機(jī)構(gòu)等等進(jìn)行考察。這樣下來，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)就有了雙重的監(jiān)督，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門就要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)了。
3.小結(jié)
文中基于房地產(chǎn)中介市場的法制化進(jìn)行了簡要的分析，在實際的執(zhí)法過程中還應(yīng)結(jié)合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應(yīng)市場化發(fā)展需要。
參考文獻(xiàn)
[1]能志飛. 規(guī)范房地產(chǎn)中介市場減少信息不對稱[J]. 市場周刊（研究版），2005，（07）：35-36.
早在奴隸社會，我國就已經(jīng)產(chǎn)生了“誠信”觀念，春秋時期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會交往定下了“言必信，行必果”的準(zhǔn)則?？鬃舆€譴責(zé)了背信棄義的行為，認(rèn)為“言而無信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構(gòu)成。古人云“聽其言，觀其行”。這些都說明人們一直遵循社會活動中的誠信原則。封建社會，“誠信”在社會生活的各領(lǐng)域已形成道德規(guī)范。“誠信”是一切道德的基礎(chǔ)和根本，社會的高速發(fā)展和進(jìn)步，講誠信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統(tǒng)，是精神文明程度的一種標(biāo)志，更是未來社會健康發(fā)展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個社會賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。一個民族或國家一旦喪失或弱化了誠信意識，各種不道德?lián)p害他人利益和腐敗現(xiàn)象的生產(chǎn)就是必然的了。我們只有講誠信，才能建立正常的生活和經(jīng)濟(jì)秩序，人與人的交往中只有誠實守信，無欺無詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業(yè)要生存與發(fā)展，個人要立身處世，都不能沒有誠信。
今天，我們處于社會主義市場經(jīng)濟(jì)大潮之中，同樣需要誠信。因為信用交易是市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)和完善的表現(xiàn)，也是每一個發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的國家所追求的目標(biāo)。西方國家交易方式90％都是采用信用交易，而我國在由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡中，信用問題還遠(yuǎn)未解決。就房地產(chǎn)中介而言，其信用體系的建立任重而道遠(yuǎn)。
市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，也是誠信經(jīng)濟(jì)。誠信是市場經(jīng)濟(jì)的靈魂，市場經(jīng)濟(jì)愈發(fā)達(dá)就愈要求城市守信。沒有誠信，市場經(jīng)濟(jì)將無以立足。
二、必須加強(qiáng)房地產(chǎn)中介業(yè)的誠信建設(shè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)才得以生存和發(fā)展
就房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，它是房地產(chǎn)市場的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場的“催化劑”，對活躍房地產(chǎn)市場，特別是二手房市場，最終實現(xiàn)房屋的價值起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是一種服務(wù)性的活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，作為服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所提供的商品不具有實物狀態(tài)，而是—種具有動態(tài)過程的服務(wù)。
誠信反映在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中，誠是指真誠和坦誠，而真誠即真心以客戶的利益為己任，坦誠即誠實地向客戶告之自己的所知。信是指恪守信用。在經(jīng)紀(jì)活動中經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)是促成他人交易。要促成交易，首先必須使買賣雙方相信自己，而要想使買賣雙方相信自己的最基本要素就是“誠”。對別人誠，就是對自己信。真誠是做人的美德，是社會的規(guī)范。人人渴望遇到真誠，享用真誠。服務(wù)，應(yīng)當(dāng)也必須是真誠的，只有這樣，接受服務(wù)者的心情才是偷快的，市場經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)更是如此。
1 引言
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國家經(jīng)濟(jì)與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關(guān)規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理還存在不少缺陷，給房地產(chǎn)市場的規(guī)劃化發(fā)展帶來極大的影響。包括權(quán)屬登記、房產(chǎn)銷售、房屋租賃、房產(chǎn)評估、市場管理等等，在管理法規(guī)、政策建設(shè)等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產(chǎn)交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)屬管理，成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。下面，本文從房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理的實踐工作出發(fā)，就房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中的一些問題進(jìn)行探討，并提出一些合理化的建議。
2 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問題
2.1 房地產(chǎn)交易管理存在的問題
在房地產(chǎn)交易中，質(zhì)量、成本信息不對稱現(xiàn)象極為嚴(yán)重，極有可能影響房地產(chǎn)交易的公平與公正原則。這種現(xiàn)象，一方面購房者可能會支付過高的價格，售房者牟取超常的利潤，另一方面可能會出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣使房地產(chǎn)市場走向衰落。當(dāng)前，這種信息不對稱現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場中已經(jīng)顯現(xiàn)出極大的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握了房地產(chǎn)商品的所有信息，在銷售之前通過廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導(dǎo)性信息，再加上當(dāng)前期房交易占據(jù)極大的比例，購房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實的商品房本身。這種明顯的信息不對稱現(xiàn)象，根本無法使消費者得到真實可靠的產(chǎn)品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現(xiàn)象更造成錯誤的誘導(dǎo)。此外，房產(chǎn)中介的存在， 更加深了信息不對稱與房地產(chǎn)交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產(chǎn)中介之間的信息不對稱和利益沖突，另一方面是房產(chǎn)中介與購房者之間的信息不對稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產(chǎn)交易管理問題。
2.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理存在的問題
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)權(quán)屬管理的法律依據(jù)主要存在于一些民事法律法規(guī)之中，這些法律法規(guī)并不夠完善，甚至在相關(guān)法律法規(guī)的理解上還不統(tǒng)一。此外，房地產(chǎn)權(quán)屬管理中，權(quán)屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機(jī)構(gòu)復(fù)雜的現(xiàn)象。目前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記與管理一般由房管部門市場處、權(quán)屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權(quán)屬管理納入市場行為由市場處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權(quán)屬管理部門負(fù)責(zé)，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權(quán)屬審查方面的嚴(yán)密性與安全性，影響了權(quán)屬管理的權(quán)威與公信能力。此外，權(quán)屬登記的效力不統(tǒng)一問題，也是權(quán)屬管理中的一個重要問題，存在對抗主義、生效主義方面的沖突。
3 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略
3.1 房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略
在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者都有著社會責(zé)任，但在社會責(zé)任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責(zé)任，尤其是社會誠信問題。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權(quán)益進(jìn)行有效的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產(chǎn)交易環(huán)境。實際上，房地產(chǎn)交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機(jī)制完全無法滿足，必須政府來干預(yù)，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，再如房地產(chǎn)中介市場的混亂問題，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，培育起誠實守信的中介行業(yè)。
3.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略
權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)，雖然我國當(dāng)前涉及權(quán)屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒有專業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關(guān)法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強(qiáng)權(quán)屬管理，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記與檔案管理制度，將權(quán)屬登記和檔案管理與行政機(jī)關(guān)職能合為一體，避免多個機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時，在權(quán)屬管理上，要加強(qiáng)實質(zhì)性的審查管理，保證權(quán)屬內(nèi)容關(guān)際權(quán)利相一致，保證權(quán)屬管理的公信力。雖然實質(zhì)審查會使權(quán)屬管理程序更為復(fù)雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機(jī)關(guān)來提升實質(zhì)性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權(quán)源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進(jìn)行，才能保證權(quán)屬管理的公信能力，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)
早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。
二十一世紀(jì)以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽(yù)良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能
1. 咨詢服務(wù)
房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。
2. 價格評估
房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進(jìn)行評估的經(jīng)濟(jì)活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強(qiáng)， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機(jī)構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。
3. 經(jīng)紀(jì)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。
4. 法律服務(wù)
各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運(yùn)用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運(yùn)行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)范化。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（含分支機(jī)構(gòu)）達(dá)5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。
根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢。
在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達(dá)到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達(dá)到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴(kuò)散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③
簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。
從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進(jìn)社會交易成本，是一個社會良好進(jìn)步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極大的促進(jìn)作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進(jìn)入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實存在的問題
（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機(jī)構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達(dá)幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟(jì)效益低下。與實力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀(jì)。
（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。
根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也無法達(dá)到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍。
（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。
我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。
（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。
我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強(qiáng)， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機(jī)構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤
四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對政策
那么如何才能進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面入手：
（一）強(qiáng)化市場管理，加強(qiáng)市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強(qiáng)對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)客戶的合法權(quán)利。
（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。
1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機(jī)等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機(jī)構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。
2、實行規(guī)范運(yùn)作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運(yùn)作方式原始，程序簡單，運(yùn)作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運(yùn)作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運(yùn)作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運(yùn)作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。
（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。
建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：
1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；
2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；
3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；
4. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；
5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè)，強(qiáng)化自律機(jī)制
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。
五、結(jié)論
隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進(jìn)入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機(jī)會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人隊伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。
注釋：
①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。
②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.
③羅長天：《經(jīng)紀(jì)人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.
近幾年來我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，其從業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴(kuò)大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽(yù)不佳，社會地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運(yùn)作。由于經(jīng)營得不到發(fā)展，無法通過資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強(qiáng)的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：
（1）加強(qiáng)法制建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營和合法收益，打擊非法經(jīng)營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。
（2）確定行業(yè)地位。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個獨立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護(hù)和支持顯得特別重要。首先，政府要運(yùn)用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開發(fā)商逐步實行產(chǎn)銷分離，尤其通過政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛護(hù)及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護(hù)中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的勞動價值得以實現(xiàn)。
（3）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。
（4）堅持從嚴(yán)整治。美國各個州的房地產(chǎn)委員會一般都有一個調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時候到任何一個房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，由房地產(chǎn) 委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問題嚴(yán)重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當(dāng)前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營的中介商頗有市場。根據(jù)美國、香港等地的經(jīng)驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強(qiáng)管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機(jī)構(gòu)檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機(jī)構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無資質(zhì)（格）經(jīng)營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽(yù)差的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護(hù)合法經(jīng)營者，又打擊非法經(jīng)營者。
2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化
目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會，面向社區(qū)，面向市民。
（1）建立服務(wù)全社會的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊?wù)的機(jī)構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過網(wǎng)點，享受便利的中介服務(wù)。
（2）建立溝通全社會的信息網(wǎng)絡(luò)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運(yùn)作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運(yùn)作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。
（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機(jī)構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項目后期擴(kuò)展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務(wù)，為購房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計模式以及高水平的顧問服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開拓新的服務(wù)市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經(jīng)驗，探索帶有中國特色的服務(wù)方式，逐步形成各項業(yè)務(wù)的程式化。
（4）加強(qiáng)行業(yè)自律。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強(qiáng)對付 員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機(jī)構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財務(wù)會計制度，建立會計賬簿，繪制財務(wù)報表，嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)和收費規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。
3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化
目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強(qiáng)，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。
了規(guī)定，對于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強(qiáng)調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對于刑事責(zé)任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中以權(quán)謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。
中介機(jī)構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三、如何減少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展
（一）、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營活動中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。
（二）、 設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)行業(yè)責(zé)任險，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責(zé)任險。
行業(yè)責(zé)任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
行業(yè)責(zé)任險是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險，即常說的強(qiáng)制保險。行業(yè)責(zé)任險，作為責(zé)任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單-藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達(dá)國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達(dá)國家的保險市場上，行業(yè)責(zé)任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f，行業(yè)責(zé)任保險在發(fā)達(dá)國家的保險市場上占有十分重要的地位。
2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險。
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著固原房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了10余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下內(nèi)容：①房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。②房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。
二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為
由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營，在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。現(xiàn)就筆者所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運(yùn)行秩序。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證。
4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)。
5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。
參考文獻(xiàn)
（一）房地產(chǎn)商品的特殊性。房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市場中信息不對稱問題，主要表現(xiàn)在以下幾點：（1）房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，由于社會分工的發(fā)展，很難有人對各個領(lǐng)域的知識都很精通，這導(dǎo)致消費者難以確定商品的質(zhì)量。（2）房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，被后續(xù)工程覆蓋后，由于其本身的特點，難以進(jìn)行全面檢查。（3）房地產(chǎn)商品地理位置、設(shè)計、構(gòu)造各不相同，在市場上不會存在相同的兩個商品，人們不可能通過了解其他商品的特性來幫助判斷，這決定了房地產(chǎn)商品的私有信息非常豐富。
（二）預(yù)防信息不對稱的成本費用高。（1）信息是一種稀缺資源，與開發(fā)商相比，消費者處于信息劣勢。消費者若想獲得與房地產(chǎn)企業(yè)相對稱的信息，是要付出高額代價的。（2）理論上講，一個完全的合同應(yīng)包含交易過程中所有可能發(fā)生的情況和應(yīng)對措施，這樣才能更好地規(guī)范雙方的行為。但現(xiàn)實中，充分估計將來可能出現(xiàn)的偶然性及如何處理這些偶然性是非常難的。在我國房地產(chǎn)交易活動中，合同一般都由開發(fā)商擬定，他們制定的條款充分考慮了自己的利益，這也加劇了信息不對稱的局面。采用商品房買賣示范文本以后，這種狀況得到了很大改變，但專用條款和補(bǔ)充協(xié)議條款中，這種情況依然存在。（3）由于信息不對稱和人們的有限理性，合同絕大多數(shù)是不完全合同，所以違反合同是難以避免的。在我國房地產(chǎn)交易過程中，多是開發(fā)商違約，作為消費者也是受害者，要想通過法律途徑尋求解決辦法就要付出高額成本。
（三）房地產(chǎn)市場中的利益驅(qū)動。（1）房地產(chǎn)一級市場主要是指國有土地使用權(quán)出讓市場，市場的主體是國家和房地產(chǎn)開發(fā)商。國家出讓國有土地使用權(quán)時，有的開發(fā)商難以通過正當(dāng)途徑獲得國有土地的使用權(quán)，就利用各種關(guān)系與政府官員勾結(jié)，以非正當(dāng)手段獲得國有土地的使用權(quán)，使國有土地使用權(quán)的出讓沒有真正體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。此外，國有土地采用協(xié)議方式時，由于國有土地出讓信息的不完全公開，地方政府就有可能憑借對國有土地的權(quán)利壟斷來制造競租，從中謀取利益，這就更加劇了信息不對稱。（2）房地產(chǎn)二級市場主要是指住房一級市場，是開發(fā)商把建好的樓盤賣給消費者的市場，市場的主體是開發(fā)商和購房者。在這個市場里，開發(fā)商主要通過犧牲建筑質(zhì)量降低成本、隱瞞產(chǎn)品信息、夸大宣傳等手段維護(hù)自己的信息優(yōu)勢。而且在我國，70%以上的物業(yè)管理項目都是由開發(fā)企業(yè)派生的，一些企業(yè)為了盡快回籠資金、擴(kuò)大銷售，經(jīng)常在物業(yè)管理方面做一些不切實際的承諾，消費者住進(jìn)去之后就會有被欺騙的感覺。（3）房地產(chǎn)三級市場主要是指二手房買賣市場，包括在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易活動，即購房者將自己所購買的住房，通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賣給新的購房者，這一市場的主體是售房者、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和購房者。由于這三個市場主體對房地產(chǎn)商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何兩個主體之間都存在著信息不對稱問題，每一個市場主體都想利用自己的信息優(yōu)勢獲得最大利益，都會由此加劇信息的不對稱。
二、完善房地產(chǎn)市場對策研究
信息不對稱給房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響非常嚴(yán)重。但完全消除市場中信息不對稱現(xiàn)象，營造完全競爭的環(huán)境是不可能的。我們能做的就是從各個利益相關(guān)者著手，將信息不對稱對房地產(chǎn)市場的不利影響降低到最小，維護(hù)各方的合法權(quán)益，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
（一）從開發(fā)商角度。對開發(fā)商而言，應(yīng)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，力求產(chǎn)品質(zhì)量得以保證，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品即使價格偏高，也會得到消費者的青睞，最終會在市場上脫穎而出；低質(zhì)量商品房若要進(jìn)來濫竽充數(shù)，他們后期付出的代價將是巨大的。
房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)充分意識到，信息經(jīng)濟(jì)正逐漸把整個市場推向買方，因此房地產(chǎn)企業(yè)要做的不是研究如何榨取消費者，而是如何最大限度地獲得消費者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出來，增加企業(yè)透明度，以最快的速度生產(chǎn)出值得信賴的產(chǎn)品，讓廣大消費者放心購買自己的產(chǎn)品，走出一條品牌經(jīng)營路線，這種無形效應(yīng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的利潤將是巨大的。
（二）從購房者角度。對于購房者來說，信息的獲得主要通過開發(fā)商或是銷售商，這些信息一般都帶有較強(qiáng)的主觀性。大多數(shù)購房者不具備專業(yè)知識，信息搜索又要付出很高的成本。隨著競爭的日趨激烈，很多小開發(fā)商只注重短期利益，在一定程度上加劇了逆向選擇問題。消費者能做的就是盡力收集各種從正規(guī)渠道獲得的權(quán)威信息，借助于社會、政府、行業(yè)協(xié)會的援助，或請律師陪同購買，或付稍高的價格去購買質(zhì)量有保障的商品房，在自身利益受到損害時，依法維權(quán)，不讓侵權(quán)者有機(jī)可乘。
（三）從房地產(chǎn)中介服務(wù)角度。房地產(chǎn)中介服務(wù)始終滲透于房地產(chǎn)市場運(yùn)作的各個階段，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程，關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)中介日趨重要的今天，我國房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也存在著許多問題。例如，中介企業(yè)規(guī)模小、入市門檻低，許多中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員資力不夠、素質(zhì)不高、嚴(yán)重缺失誠信，使得我國中介機(jī)構(gòu)一直沒有起到應(yīng)有的作用。雖然我國中介企業(yè)起步比較晚，但發(fā)展迅速，數(shù)量在不斷擴(kuò)張，競爭也越來越激烈，若想在強(qiáng)手如云的市場經(jīng)濟(jì)中占有一席之地，就中介機(jī)構(gòu)自身而言，筆者建議如下：
1、樹立行業(yè)誠信作風(fēng)，創(chuàng)建中介企業(yè)文化。當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)是誠信經(jīng)濟(jì)，誠信是商業(yè)倫理的基本要求，是建立和維護(hù)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的靈魂。企業(yè)若想發(fā)展，一定要掌握這條根本性原則。企業(yè)守信可以成為一種巨大的無形資產(chǎn)，比做任何一種宣傳都重要；企業(yè)失信，后續(xù)產(chǎn)生的法律、經(jīng)濟(jì)成本甚至無形代價也是巨大的。所以，中介企業(yè)一定要創(chuàng)建以誠信為核心的企業(yè)文化，開拓市場。
2、提高從業(yè)人員專業(yè)化水平和綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)中介是人才密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的專業(yè)人才，人力資源也是第一位的戰(zhàn)略資源。企業(yè)競爭歸根到底是人才競爭，這個道理在任何行業(yè)都適用。因此，提高中介從業(yè)人員專業(yè)水平和整體素質(zhì)也是必不可少的。
3、發(fā)展連鎖式經(jīng)營模式。類比其他行業(yè)機(jī)構(gòu)的連鎖經(jīng)營模式，筆者認(rèn)為，創(chuàng)建中介企業(yè)品牌，實現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經(jīng)營，發(fā)展規(guī)模、拓展市場，是一條很好的途徑。這樣做的前提是，必須要求中介機(jī)構(gòu)保證自己的服務(wù)質(zhì)量，得到消費者的廣泛認(rèn)可。這樣下來，消費者不僅得到了高品質(zhì)的服務(wù)，那些只為追求短期利潤、侵犯消費者權(quán)益的中介企業(yè)也將被擠出市場。
（四）從政府角度――政策建議。由于市場機(jī)制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施來彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足。
1、加強(qiáng)制度和法律法規(guī)建設(shè)，完善監(jiān)督機(jī)制。目前我國已經(jīng)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，大多是在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后的應(yīng)時之作，難免有疏漏之處，一些規(guī)定、方法由不同政府部門制定，相互之間難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)是一個專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，它在遵守一般規(guī)則的同時，有自己特殊的活動規(guī)則，但我國目前的法律法規(guī)并不能完全跟上房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，已經(jīng)制定的法律及監(jiān)督機(jī)制執(zhí)行力度不夠，也給某些投機(jī)的開發(fā)商和中介商留下了侵犯消費者權(quán)益的機(jī)會。因此，要保證房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行，就必須建立完善的法律法規(guī)體系，加強(qiáng)執(zhí)法力度，增加市場透明度，使房地產(chǎn)行業(yè)真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
2、制定住宅質(zhì)量、信息公開規(guī)范化政策。為改善住宅信息不對稱，加強(qiáng)購房者對住宅信息的了解，從根本做起，就是要對商品房的質(zhì)量信息進(jìn)行全面公開，并對公開的內(nèi)容、時間、途徑進(jìn)行規(guī)范化管理。開發(fā)商宣傳大體分三個階段，即預(yù)售前階段、預(yù)售階段和現(xiàn)房銷售階段。筆者建議，在預(yù)售前宣傳時，公開住宅項目的工程質(zhì)量目標(biāo)、功能質(zhì)量目標(biāo)和環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)；在預(yù)售階段宣傳時，還應(yīng)公開施工圖審查結(jié)果及修改情況；在現(xiàn)房銷售宣傳時，把上述所有質(zhì)量信息及工程驗收信息和室內(nèi)環(huán)境驗收檢測信息全部進(jìn)行公開，并將這些信息通過售樓書呈現(xiàn)給購房者，或在專門網(wǎng)站公布，給消費者提供充分的選擇空間。
