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時間：2023-06-08 09:15:45
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
所有產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，都是以客戶為中心的，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。從地段的選擇到建設(shè)施工，再到新房產(chǎn)的出現(xiàn)和房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售，以及最后的售后服務(wù)，都是以客戶的需求為導(dǎo)向。
20世紀(jì)90年代以來，隨著全球經(jīng)濟一體化和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的深化和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，企業(yè)的經(jīng)營理念也由此發(fā)生了深刻的改變，由以產(chǎn)品為中心向以客戶為中心轉(zhuǎn)變。在這一背景下，客戶資源成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略資源，由此推動了客戶關(guān)系管理在企業(yè)中的應(yīng)用。
一、客戶關(guān)系管理及企業(yè)核心競爭力的內(nèi)涵
（一）客戶關(guān)系管理的定義與內(nèi)涵
1.客戶關(guān)系管理的提出
客戶關(guān)系管理（Customer Relationship Management ，簡稱CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。該組織認為：客戶關(guān)系管理是整個企業(yè)范圍內(nèi)的一個戰(zhàn)略，這個戰(zhàn)略的目標(biāo)通過組織細分市場，培養(yǎng)客戶滿意行為，將從供應(yīng)商到客戶的系列處理過程聯(lián)系在一塊，使得利潤、收益、客戶滿意程度最大化。
事實上，客戶關(guān)系管理最早開展于20世紀(jì)80年代初美國的“接觸管理”，歷經(jīng)90年代的“銷售力量自動化系統(tǒng)”“客戶服務(wù)系統(tǒng)”以及“呼叫中心”技術(shù)，不斷演變發(fā)展，逐漸趨向成熟。較早的概念把客戶關(guān)系管理定義為一種營銷工具，最近的概念才把其提高到企業(yè)的戰(zhàn)略層次上。
2.客戶關(guān)系管理的定義
客戶關(guān)系管理，是企業(yè)為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開展的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需實施的全部商業(yè)過程；
客戶關(guān)系管理，是企業(yè)以客戶關(guān)系為重點，通過開展系統(tǒng)化的客戶研究，通過優(yōu)化企業(yè)組織體系和業(yè)務(wù)流程，提高客戶滿意度和忠誠度，提高企業(yè)效率和利潤水平的工作實踐；
客戶關(guān)系管理，也是企業(yè)不斷改進與客戶關(guān)系相關(guān)的全部業(yè)務(wù)流程，最終實現(xiàn)電子化、自動化運營目標(biāo)的過程中，所創(chuàng)造并使用的先進的信息技術(shù)、軟硬件和優(yōu)化的管理方法、解決方案的總和。
3.客戶關(guān)系管理的內(nèi)涵
對于CRM的合理內(nèi)涵，可以從管理和技術(shù)兩個視角來準(zhǔn)確理解。CRM首先是一種管理理念和策略。它將企業(yè)的客戶作為最重要的資源，通過完善的客戶服務(wù)和深入的客戶分析不斷了解顧客需求，提供客戶滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，與客戶建立起長期、穩(wěn)定、相互信任、互惠互利的密切關(guān)系，實現(xiàn)客戶終生價值。其次，CRM也是一種管理軟件和技術(shù)。一個完整的CRM系統(tǒng)綜合應(yīng)用了數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)、Internet技術(shù)、面向?qū)ο蠹夹g(shù)、客戶機與服務(wù)器體系等信息技術(shù)，為企業(yè)的銷售、客戶服務(wù)和決策支持等領(lǐng)域提供一個業(yè)務(wù)自動化的解決方案。
（二）核心競爭力的含義
“核心競爭力”的概念，最早是由美國密執(zhí)安大學(xué)商學(xué)院的普拉哈拉教授和倫敦商學(xué)院的哈姆爾教授于1990年在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的論文《公司的核心競爭力》中提出的。這一理論很快引起了學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的廣泛關(guān)注，而且盡管最初關(guān)于這一理論的討論都是定性的，在學(xué)術(shù)界和企業(yè)界的共同努力下，有關(guān)企業(yè)核心競爭力的模型已經(jīng)逐步走向定量化研究，發(fā)展成為一套比較成熟的企業(yè)競爭問題解決方法。
所謂企業(yè)核心競爭力（Core-competence），是指支撐企業(yè)可持續(xù)性競爭優(yōu)勢的開發(fā)獨特產(chǎn)品、發(fā)展特有技術(shù)和創(chuàng)造獨特營銷手段的能力，是企業(yè)在特定經(jīng)營環(huán)境中的競爭能力和競爭優(yōu)勢的合力，是企業(yè)多方面技能和企業(yè)運行機制如技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)的有機融合。
進一步講，核心競爭力是企業(yè)長期內(nèi)形成的、蘊涵于企業(yè)內(nèi)質(zhì)中的、企業(yè)獨具的、支撐企業(yè)過去、現(xiàn)在和未來競爭優(yōu)勢，并使企業(yè)長時間內(nèi)在競爭環(huán)境中能取得主動的核心能力。它不僅僅表現(xiàn)為企業(yè)擁有的關(guān)鍵技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備或者企業(yè)的特有運行機制，更為重要的是體現(xiàn)為上述技能與機制之間的有機融合。企業(yè)核心競爭力是處在核心地位的、影響全局的競爭力，是一般競爭力如產(chǎn)品競爭力、營銷競爭力、研發(fā)競爭力、財務(wù)競爭力等的統(tǒng)領(lǐng)。從企業(yè)核心競爭力不同表現(xiàn)形式角度可將企業(yè)核心競爭力分為三類：核心產(chǎn)品、核心技術(shù)和核心能力。它們之間關(guān)系密切，產(chǎn)品來自技術(shù)，技術(shù)來自能力――為了提高核心競爭力，一些公司最大限度擴展其核心產(chǎn)品在世界市場上的份額，為各種客戶生產(chǎn)核心產(chǎn)品，使公司獲得加強核心競爭力和擴展步伐需要的收益。
二、客戶關(guān)系管理（CRM）是提升企業(yè)核心競爭力的有效途徑
美國企業(yè)戰(zhàn)略大師C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心競爭力的概念。它指的是企業(yè)組織中的積累性知識，特別是如何協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識和技能，并在這基礎(chǔ)上形成超越競爭對手的獨特能力。企業(yè)核心競爭力往往具有下列特征：（1）價值優(yōu)越性。企業(yè)在創(chuàng)造價值和降低成本方面比競爭對手更優(yōu)秀。（2）不可交易性。無法像其他生產(chǎn)要素一樣通過市場交易進行買賣。（3）難以替代性。核心能力受到替代品的威脅相對較小。
構(gòu)筑與強化核心競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要條件。CRM環(huán)境下，企業(yè)核心競爭力的三大功能將得到前所未有的強化。
（一）充分的客戶價值
CRM體系下，由于企業(yè)能夠準(zhǔn)確把握客戶的需求特征，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，一切從客戶的角度出發(fā)，就能夠為其提供根本性的利得，促使客戶效用最大化，也即能為客戶帶來長期性的關(guān)鍵利益。這種充分的客戶價值，不僅將為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造長期的競爭主動權(quán)，也會為它創(chuàng)造超過行業(yè)平均利潤水平的超值利潤。
（二）高度的獨創(chuàng)性
作為一種資源，客戶是稀缺、寶貴的。CRM體系下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力將更為企業(yè)獨自擁有，成為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中長期培育和積淀而成的，孕育于企業(yè)文化，內(nèi)化于整個企業(yè)組織體系中，難以被其他企業(yè)所模仿和替代的能力。
（三）多元的延展性
擁有強大的核心競爭力，意味著房地產(chǎn)企業(yè)在參與依賴核心競爭力的相關(guān)產(chǎn)品市場上擁有了選擇權(quán)。CRM環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力是一種基礎(chǔ)性能力。通過這個堅實的平臺，企業(yè)可以更好地統(tǒng)領(lǐng)其他各種能力，可以向更有生命力的新領(lǐng)域延伸和擴展。一個企業(yè)核心競爭力的多元延展性保證了企業(yè)多元化發(fā)展戰(zhàn)略的成功實施。
三、客戶關(guān)系管理有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的培育
目前，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，客戶越來越成熟、理性，可供選擇的產(chǎn)品越來越多，政府監(jiān)管越來越嚴(yán)格，信息透明度越來越高。市場的這種變化必然要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和營銷等各個環(huán)節(jié)進行變革，而CRM的導(dǎo)入有效的幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成了這種變革，并推動企業(yè)核心競爭力的形成。新的市場環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力包括對市場的把握能力、服務(wù)能力、社會資源的整合能力以及品質(zhì)保證能力四個方面。
（一）對市場的把握能力
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，很多工作都是可以通過社會分工去完成的，但是對市場的把握要靠企業(yè)自身，市場的風(fēng)險要由企業(yè)去承擔(dān)，市場把握能力對企業(yè)生死攸關(guān)。
（二）服務(wù)能力
房地產(chǎn)商品使用中的服務(wù)在某種程度上就是維修?，F(xiàn)在客戶投訴最多的就維修服務(wù)不到位。良好的服務(wù)不僅有利于提高客戶的滿意度和忠誠度，而且有助于企業(yè)樹立品牌，提高企業(yè)信譽。
（三）社會資源的整合能力
房地產(chǎn)開發(fā)項目就是社會資源的整合，每個項目都會涉及眾多的相關(guān)單位。
（四）品質(zhì)保證能力
房地產(chǎn)商品不用于一般的家用電器，它是一個消費時間跨度很大的產(chǎn)品，品質(zhì)保證必須是第一位的。
在上述四個方面，對市場的把握能力、服務(wù)能力都和CRM息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)導(dǎo)入CRM的出發(fā)點，就是在引進客戶關(guān)系管理思想的同時，還要將這一管理思想融入到軟件系統(tǒng)之中，以提升一線營銷人員的能力，強化來訪客戶向意向客戶轉(zhuǎn)化、意向客戶向準(zhǔn)業(yè)主轉(zhuǎn)化、準(zhǔn)業(yè)主向業(yè)主轉(zhuǎn)化的管理，在提高來訪客戶成交率的同時也強化了對未成交客戶的管理，從而有效的降低銷售成本，加快資金流轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)產(chǎn)品具有非常特殊的性質(zhì)?？蛻魺o法參與房屋的建設(shè)過程，只能通過與放肆產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的互動過程，來感受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的服務(wù)水平和能力。服務(wù)是一種客戶的主觀體驗過程。在這個過程中，生產(chǎn)和消費是同步進行的，客戶和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷人員之間存在著內(nèi)在的互動關(guān)系，客戶對服務(wù)質(zhì)量的感知就是在互動過程中形成的。
傳統(tǒng)的管理只關(guān)心客戶在互動關(guān)系中的導(dǎo)什么，只注重服務(wù)生產(chǎn)過程所形成的結(jié)果，就是說客戶得到了什么服務(wù)。至于這種結(jié)果是通過何種過程得到的，有時在一個什么環(huán)境條件下的道德，企業(yè)并不關(guān)心。而客戶關(guān)系管理理念認為，結(jié)果質(zhì)量知識客戶感知服務(wù)質(zhì)量的一個部分，而不是全部。傳遞服務(wù)結(jié)果的方式，即服務(wù)的過程質(zhì)量對客戶同樣重要，它表明客戶是如何得到服務(wù)的。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，客戶感知的服務(wù)質(zhì)量，除了結(jié)果質(zhì)量、過程質(zhì)量之外，還有一個是環(huán)境組合質(zhì)量，即客戶的服務(wù)過程是在什么環(huán)境條件下進行的。如當(dāng)客戶進入一個樓盤，他會從園林景觀、樣板房、配套設(shè)施、鄰居的素養(yǎng)，以及從營銷人員的描述中，去搜尋、去品味、去想象這種生活的感覺?，F(xiàn)場包裝要特別善于營造這種理想生活的氛圍，客戶在現(xiàn)場親身感受得到的效用，要遠遠高于售樓書和模型的描繪，高于營銷人員口頭上的諸多許諾。
總之，客戶關(guān)系管理的核心思想就是“客戶關(guān)懷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助先進的信息技術(shù)和管理思想，通過對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的重組來整合客戶信息資源，對內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)客戶信息和資源的共享，對外能夠為客戶提供更經(jīng)濟、便捷、周到的產(chǎn)品和服務(wù)，從而提高客戶價值、滿意度、盈利能力以及客戶的忠誠度，保留和吸引更多的客戶，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的最大化。
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各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：
為加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》、建設(shè)部等七部委《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》、《北京市外地來京務(wù)工經(jīng)商人員管理條例》、《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：
一、掛牌公示制度
本市實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)掛牌公示制度，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其下設(shè)的分支機構(gòu)應(yīng)在其住所明顯位置懸掛《營業(yè)執(zhí)照》、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書》正本或《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（分支機構(gòu)）資質(zhì)證書》原件并張貼其全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》復(fù)印件。
二、合同管理制度
（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)保留三年以上。未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，不得收取傭金。
（二）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)符合《合同法》的規(guī)定，推薦使用市工商局與市國土房管局制訂的合同示范文本。
（三）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負責(zé)制，每份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人簽字并注明資格證書號碼。
（四）、非因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的原因?qū)е路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)事項未完成或部分完成的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以要求委托人支付在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中發(fā)生的必要費用，但應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中載明。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告，應(yīng)在廣告中載明機構(gòu)名稱、資質(zhì)證書號碼。廣告內(nèi)容必須真實，不得虛假廣告，不得以其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名義廣告，不得允許其他組織或個人以本機構(gòu)的名義廣告。
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)范
（一）、房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權(quán)屬證明，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗，不得居間不符合出租條件的房屋。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事涉外房屋租賃居間業(yè)務(wù)（所謂“涉外房屋租賃”是指承租人為境外人士或外資機構(gòu)）的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人到市涉外安全審查辦公室辦理涉外安全審查手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后，方可出租。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事外地來京人員房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機構(gòu)辦理房屋租賃許可證，取得租賃許可證后到房屋所在地公安機關(guān)辦理租賃安全合格證。
4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房屋租賃居間業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知租賃雙方當(dāng)事人到房屋所在地的區(qū)縣國土房管局或其授權(quán)的機構(gòu)辦理房屋租賃合同備案手續(xù)，其中涉外房屋租賃應(yīng)到市國土房管局辦理。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房屋租賃業(yè)務(wù)的，應(yīng)與委托人簽訂委托合同，委托合同應(yīng)明確委托的具體事項及上述相關(guān)手續(xù)的辦理責(zé)任方。所簽房屋租賃合同應(yīng)注明該房屋的權(quán)屬情況及委托關(guān)系。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以本機構(gòu)名義承租房屋并轉(zhuǎn)租的，須經(jīng)房屋出租人同意。未經(jīng)出租人書面同意的，不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)將本機構(gòu)所承租的房屋轉(zhuǎn)租的，應(yīng)負責(zé)辦理上述相關(guān)手續(xù)。
房屋租賃合同的承租人與轉(zhuǎn)租合同的轉(zhuǎn)租人應(yīng)為同一主體，不得以機構(gòu)員工個人名義承租后以公司名義轉(zhuǎn)租，不得以機構(gòu)名義承租后以個人名義轉(zhuǎn)租。
（二）、存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗買賣雙方的身份證明和房屋權(quán)屬證件，并將復(fù)印件保留三年以上，以備相關(guān)部門查驗，不得居間不符合上市條件的房屋。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中明確標(biāo)明該房屋售價或售價范圍、各項稅費標(biāo)準(zhǔn)、傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付責(zé)任方。
3.經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)撮合成交的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)協(xié)助買賣雙方簽訂房屋買賣合同，房屋買賣合同中的房屋售價應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定的售價范圍相符，如有變化，應(yīng)征得委托人書面同意。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得暗箱操作，非法賺取差價。
（三）、商品房（含經(jīng)濟適用住房）代銷業(yè)務(wù)
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及所售項目的預(yù)售許可證或權(quán)屬證件，不得代銷未取得預(yù)售許可證的項目或未取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證的現(xiàn)房。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事商品房（經(jīng)濟適用住房）代銷業(yè)務(wù)的，收取定金或其他費用時應(yīng)與購房人簽訂合同，并約定定金或其他費用的處理方式。
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛投訴的處理
消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其下設(shè)的分支機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的投訴由該機構(gòu)或分支機構(gòu)住所所在地的區(qū)縣國土房管局負責(zé)調(diào)解處理。區(qū)縣國土房管局受理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的投訴后，應(yīng)將投訴情況通知被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)自接到通知之日起3個工作日內(nèi)向區(qū)縣國土房管局提交調(diào)查說明材料（應(yīng)注明是否愿意接受調(diào)解）及有關(guān)合同（協(xié)議）、發(fā)票（收據(jù)）。區(qū)縣國土房管局根據(jù)投訴人提交的投訴材料及被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提交的說明材料進行調(diào)解并將處理結(jié)果報市國土房管局。
第二條 在自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，凡從事城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的，必須遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息、咨詢和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。
第四條 自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，各盟公署、市、旗、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。
第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理
第五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，并從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員。自治區(qū)實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格認證和注冊登記制度。
第六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)銷售員。
第七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)全區(qū)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得自治區(qū)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》的人員。
未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第八條 房地產(chǎn)銷售員必須是經(jīng)過考試并取得自治區(qū)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售員證書》的人員。
未取得《房地產(chǎn)銷售員證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)銷售工作。
第九條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是在取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》后三個月內(nèi)申請辦理執(zhí)業(yè)資格注冊。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為三年，申請再次注冊，必須在有效期滿前三個月，交由盟市房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請，重新辦理注冊手續(xù)。
再次注冊，應(yīng)有聘用單位考核合格和知識更新、參加自治區(qū)建設(shè)行政主管部門指定的培訓(xùn)機構(gòu)進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)等繼續(xù)教育的證明。
第十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所在執(zhí)業(yè)機構(gòu)等內(nèi)容變更，須在變更前30日內(nèi)向原注冊機關(guān)辦理注冊變更登記。
第十一條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》、《房地產(chǎn)銷售員證書》。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證》、《房地產(chǎn)銷售員證書》遺失，應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。
第十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須在一個經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門認定的具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不得同時在兩個或兩個以上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)業(yè)。
房地產(chǎn)銷售員必須在取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事本公司開發(fā)的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。
第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實行年檢制度。每年第一季度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須填寫年檢申報表等有關(guān)年檢提交材料向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請年檢，年檢內(nèi)容主要包括年度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動業(yè)績、職業(yè)道德水平等。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年檢申請表》由自治區(qū)建設(shè)廳統(tǒng)一印制。
第十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)中不得有下列行為：
（一）索取或收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)；
（三）同時在兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或開發(fā)企業(yè)執(zhí)行業(yè)務(wù)；
（四）弄虛作假，提供不實信息；
（五）采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；
（六）以個人名義承接房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)業(yè)務(wù)，收取費用；
（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理
第十五條 從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資質(zhì)等級，且具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。
第十六條 設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱、組織機構(gòu)和章程；
（二）有固定的服務(wù)場所；
（三）有人民幣10萬元以上的注冊資金；
（四）有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，同時，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上。
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)章程應(yīng)當(dāng)載明下列主要事項：
（一）機構(gòu)名稱、住所、宗旨、經(jīng)濟性質(zhì)；
（二）注冊資金及其來源；
（三）經(jīng)營范圍；
（四）組織機構(gòu)、法定代表人產(chǎn)生的程序及職權(quán)范圍；
（五）財務(wù)制度和利潤分配形式；
（六）有關(guān)法律責(zé)任和其他事項。
第十八條 設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，必須經(jīng)盟市一級房地產(chǎn)行政主管部門對其資質(zhì)條件進行初審，由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門審查合格，頒發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書后，再行辦理工商登記。自治區(qū)直屬單位及其所屬單位成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、字號前冠“內(nèi)蒙古”區(qū)域名稱的，均直接由自治區(qū)建設(shè)廳進行資質(zhì)審查，審查合格按等級頒發(fā)資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書由自治區(qū)建設(shè)廳統(tǒng)一印制。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，到資格審查機關(guān)備案。
第十九條 申請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資格應(yīng)提交下列材料：
（一）工商行政管理部門核發(fā)的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；
（二）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資格申請表；
（三）主管部門或?qū)徟鷻C關(guān)批準(zhǔn)的機構(gòu)成立文件及法定代表人任命文件；
（四）經(jīng)主管部門審查同意的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)組織章程；
（五）資金信用證明、驗資證明或注冊資產(chǎn)評估報告；
（六）企業(yè)主要負責(zé)人職業(yè)、身份證明；
（七）固定經(jīng)營場所使用證明；
（八）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書及其復(fù)印件，各類專業(yè)技術(shù)人員職稱證及其復(fù)印件。
設(shè)立有限責(zé)任公司，股份有限公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國公司法》的有關(guān)規(guī)定。
第二十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按其資金、人員力量等資質(zhì)條件分為三個級別：
（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
1.注冊資本100萬元以上人民幣；
2.7名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員和4名以上中高級工程師（土建）、會計師、經(jīng)濟師；
3.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員須占人員總數(shù)的70％以上；
4.有辦公設(shè)備微機二臺以上。
（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
1.注冊資本50萬元；
2.5名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員和3名以上中高級工程師（土建）、會計師、經(jīng)濟；
3.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員須占人員總數(shù)的60％以上；
4.有辦公設(shè)備微機一臺以上。
（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
1.注冊資本10萬元；
2.有3名以上取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員和1名工程師（土建）；
3.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員及取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員須占人員總數(shù)的50％以上；
4.有辦公設(shè)備微機一臺。
第二十一條 各級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)按下列規(guī)定承辦業(yè)務(wù)：
（一）一級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可承擔(dān)房地產(chǎn)吞吐、居間、買賣、租賃、交換、咨詢服務(wù)和有關(guān)房地產(chǎn)各種手續(xù)代辦等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；并可承擔(dān)跨盟市間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
（二）二級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可承擔(dān)房地產(chǎn)的居間介紹、買賣、租賃、交換、咨詢服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；并可承擔(dān)跨旗、縣間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
（三）三級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，可承擔(dān)本地房地產(chǎn)的居間介紹、租賃、交換、咨詢服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第二十二條 各盟市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行一次年檢，報自治區(qū)建設(shè)廳核準(zhǔn)，于每年年初公布年檢結(jié)果。年檢不合格者，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，由發(fā)證機關(guān)收回其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書。
第二十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動；
（四）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用；
（五）依法交納稅、費；
（六）接受行政主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)管理
第二十四條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一接受委托并與委托人簽訂書面經(jīng)紀(jì)合同，按有關(guān)規(guī)定向委托人統(tǒng)一收取費用，開具發(fā)票并依法納稅。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托銷售商品房的，還應(yīng)當(dāng)有開發(fā)企業(yè)出具的委托書，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第二十五條 商品房銷售委托書應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）委托單位名稱、住所、法人代表；
（二）受托單位名稱、住所、法人代表；
（三）委托項目名稱、概況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)；
（四）委托期限；
（五）其他有關(guān)內(nèi)容。
第二十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人姓名或者名稱、住所、法人代表；
（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（三）合同履行期限；
（四）收費金額和支付方式、時間；
（五）違約責(zé)任和糾紛解決方式；
（六）當(dāng)事人約定的其它內(nèi)容。
第二十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)派兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員辦理。
第二十八條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。
第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不得從事公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
第三十條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查看委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場。委托人應(yīng)當(dāng)協(xié)助，查閱應(yīng)當(dāng)為其保守秘密。
第三十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同后，轉(zhuǎn)委托具有相應(yīng)資格的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的，應(yīng)征得委托人同意，并不得增加服務(wù)費。
第三十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，健全財務(wù)會計制度，建立會計帳簿，編制會計報表。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺帳應(yīng)當(dāng)載明業(yè)務(wù)活動中的收入、支出等費用，載明委托人、經(jīng)紀(jì)合同編號、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型、承辦人、承辦日期、辦理結(jié)果等內(nèi)容。
第三十三條 因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的過失，給委托人造成經(jīng)濟損失的，由所在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以按有關(guān)規(guī)定對有關(guān)人員追償。
第三十四條 房地產(chǎn)市場主管部門應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)營活動進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)按季向房地產(chǎn)市場主管部門報送業(yè)務(wù)統(tǒng)計報表。
第三十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可向房地產(chǎn)市場主管部門查詢房地產(chǎn)開發(fā)資料和商品房預(yù)銷售信息，了解房地產(chǎn)市場行情和有關(guān)房地產(chǎn)市場的政策、法規(guī)及其他有關(guān)文件，并參加各類相關(guān)活動。
第五章 附則
中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)簡介
隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與完善,作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中關(guān)鍵一環(huán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的作用日顯重要,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動日趨頻繁,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員隊伍迅速壯大。由于房地產(chǎn)具有價值量大，房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、信息嚴(yán)重不對稱等因素的影響，決定了人們在房地產(chǎn)交易中需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機構(gòu)為其服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機構(gòu)，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要是在房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等領(lǐng)域為房地產(chǎn)交易雙方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為連通房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費發(fā)揮了橋梁和紐帶的重大作用,而信譽良好服務(wù)周到的優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以更好地滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，因此有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的重要組成部分。
2、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向縱深發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)交易中的作用不越來越重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊伍空前壯大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)服務(wù)己經(jīng)從低端提供交易信息、居間撮合,發(fā)展到顧問咨詢、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售等領(lǐng)域。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會統(tǒng)計,到2010年底，全國有注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)達到15937家，其中比較著名的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國不動產(chǎn)、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等。全國共有34814人取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書，其中的22024人經(jīng)注冊取得了中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)調(diào)研統(tǒng)計全國40個重點城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員50萬余人。粗略估計,全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員超過百萬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員呈年輕化趨勢,年齡主要集中在21一30歲之間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的學(xué)歷也在逐年上升,八成以上擁有大專學(xué)歷。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題分析
1、受金融危機和調(diào)控調(diào)控，交易量下降使得競爭日趨激烈
2008年以來受全球金融危機的影響，房地產(chǎn)市場不景氣,二手房市場呈觀望態(tài)勢,交易量萎縮,很多中小房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不堪壓力紛紛倒塌,還出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司攜款潛逃等惡劣現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)面臨著空前的信譽危機。2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級。隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加強與深入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面臨業(yè)務(wù)量減少，有的小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司公司關(guān)門大吉，而大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，進行門店的收縮，加大員工培訓(xùn)力度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)競爭更趨激烈。
2、現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理體制不完善
政府行政主管部門對這個行業(yè)的有效監(jiān)管模式都尚未建立，相關(guān)法律法規(guī)不完善。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)官辦色彩濃厚，直接由政府部門組建，或是政府機構(gòu)附屬部門，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會擔(dān)負著房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理工作，政府管理滯后。房地產(chǎn)市場中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)采用多頭管理體制，造成管理政出多門，缺乏專門的管理機制。目前這一行業(yè)的從業(yè)人員只有少數(shù)進入到管理體制內(nèi)，絕大多數(shù)沒有進入注冊管理體制的從業(yè)人員，就容易游離在監(jiān)管體制之外了。
目前國家出臺制定的《城市房地產(chǎn)交易條件》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，只是針對整個房地產(chǎn)業(yè)的簡單管理和調(diào)節(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒有對應(yīng)的處罰措施。
3、現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模小、粗放經(jīng)營，管理混亂
我國還沒有出臺對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的完整配套法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開辦門檻低,成本少、風(fēng)險較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。
大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模小、管理差、收費亂，完全是各自搶占業(yè)務(wù)，很多小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都沒有取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證等資質(zhì)證明，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)法律法規(guī)也不熟悉，隱瞞事實，虛構(gòu)情節(jié)欺騙顧客情況時有發(fā)生。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)盲目擴張，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放經(jīng)營，結(jié)果經(jīng)常因為市場波動而大起大落。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員不穩(wěn)定，素質(zhì)偏低
目前,成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的門檻較低。雖然大部分城市都舉辦了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的資格考試,但該行業(yè)人員流動較大，只經(jīng)過簡單培訓(xùn)或者不經(jīng)培訓(xùn)就直接上崗。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)方面呈現(xiàn)持證人數(shù)比例低、學(xué)歷不高、年紀(jì)輕、從業(yè)時間短等特點。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)帯⑿孤犊蛻綦[私等現(xiàn)象更是屢見不鮮。常常出現(xiàn)提供虛假信息從中牟利,給當(dāng)事人造成損失的情況。二是從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟、法律、信息等知識的綜合素質(zhì)較高的專業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒有專門接受過房地產(chǎn)專業(yè)的教育,對房地產(chǎn)專業(yè)知識的掌握不足。三是從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識、市場分析能力相對老說都比較差,很難以差異化、個性化服務(wù)滿足客戶的需求。
各區(qū)縣國土房管局、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：
為加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的社會監(jiān)督，推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)誠信體系的建設(shè)，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《北京市行政機關(guān)歸集和公布企業(yè)信用信息管理辦法》及建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）、業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)管理有關(guān)問題通知如下：
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)構(gòu)成
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信用檔案和《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人信用檔案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)由身份信息系統(tǒng)、提示信息系統(tǒng)、警示信息系統(tǒng)和良好信息系統(tǒng)構(gòu)成。
二、下列信息記入身份信息系統(tǒng)
（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)身份信息
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)登記注冊的基本情況；
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)事項；
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)年審或其他周期性檢驗的結(jié)果；
4.國土房管部門或其他行政機關(guān)依法登記的其他有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)身份的情況。
前款規(guī)定的信息包括登記、變更、注銷或撤消的內(nèi)容。
（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人身份信息
1.《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人基本情況；
2.《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人執(zhí)業(yè)情況；
3.國土房管部門或其他行政機關(guān)依法登記的其他有關(guān)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人身份的情況。
三、下列信息記入提示信息系統(tǒng)：
（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提示信息
1.因違法行為受到罰款、沒收或責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)行政處罰的；
2.未通過資質(zhì)年審或其他周期性檢驗的；
3.不按規(guī)定執(zhí)行掛牌公示制度的；
4.從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時收取傭金未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的；
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同無《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人簽字的；
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廣告未載明機構(gòu)名稱、資質(zhì)證書號碼的；
7.從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，未查驗出租人及承租人的身份證明和房屋權(quán)屬證明并保留復(fù)印件，或居間不符合出租條件的房屋的；
8.從事房屋租賃居間業(yè)務(wù)時，未在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人辦理租賃合同登記備案手續(xù)的；
9.從事涉外房屋租賃居間業(yè)務(wù)時，未在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人辦理涉外安全審查手續(xù)的；
10.從事外地來京人員房屋租賃居間業(yè)務(wù)時，未在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中告知房屋出租人辦理房屋租賃許可證及房屋租賃安全合格證的；
11.從事房屋租賃業(yè)務(wù)時，未在委托合同中明確相關(guān)手續(xù)辦理責(zé)任方的；
12.從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，未查驗買賣雙方的身份證明和房屋權(quán)屬證件并保留復(fù)印件，或居間不符合上市條件的房屋的；
13.從事存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同沒有明確標(biāo)明房屋售價或售價范圍、各項稅費標(biāo)準(zhǔn)、傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付責(zé)任方的；
14.不履行或不完全履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定且不承擔(dān)違約責(zé)任的；
15.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為需要通報的其他違法行為。
（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人提示信息
1.被依法收回《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的；
2.同時在兩個以上（含）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的；
3.所承辦或簽署的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有第三條第一項中第7至14類違法行為的；
4.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為需要通報的其他違法行為。
四、下列信息記入警示信息系統(tǒng)
（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)警示信息
1.因違法行為被行政機關(guān)給予吊銷營業(yè)執(zhí)照、撤消資質(zhì)證書處罰的；
2.因嚴(yán)重違法行為未通過資質(zhì)年審或其他周期性檢驗的；
3.因同一類違法行為受到罰款、沒收或責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)行政處罰兩次以上的；
4.因違法構(gòu)成犯罪，被追究刑事責(zé)任的；
5.其他擾亂房地產(chǎn)市場秩序、危害房地產(chǎn)交易安全的嚴(yán)重違法行為：
（1）、允許其他組織或個人以本機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的；
（2）、虛假廣告、提供虛假信息給當(dāng)事人造成損失的；
（3）、采取脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；
（4）、向當(dāng)事人收取傭金以外的酬金或非法賺取差價的；
（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人警示信息
1.因嚴(yán)重違法行為被收回《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》的；
2.對執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)嚴(yán)重違法行為負有直接責(zé)任的；
3.因嚴(yán)重違法構(gòu)成犯罪，被追究刑事責(zé)任的；
4.采取脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段損害當(dāng)事人合法權(quán)益，向當(dāng)事人收取傭金以外的酬金或差價及有其他擾亂房地產(chǎn)市場秩序、危害房地產(chǎn)交易安全的嚴(yán)重違法行為的。
五、下列信息記入良好信息系統(tǒng)
（一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)良好信息
1.受到市級以上行政機關(guān)表彰的；
2.兩年無有效投訴的（有效投訴，是指被投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在投訴所涉及的業(yè)務(wù)中有違法行為或違約行為）、。
3.有關(guān)消費者書面表揚或感謝優(yōu)質(zhì)服務(wù)并經(jīng)國土房管部門或其他行政機關(guān)核實的；
4.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為可以記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)良好信息系統(tǒng)的其他行為。
（二）、《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人良好信息：
1.受到市級以上行政機關(guān)表彰的；
2.執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)連續(xù)兩年無有效投訴的；
3.有關(guān)消費者書面表揚或感謝優(yōu)質(zhì)服務(wù)并經(jīng)國土房管部門或其他行政機關(guān)核實的；
4.國土房管部門或其他行政機關(guān)認為可以記入《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》持證人良好信息系統(tǒng)的其他行為。
六、宣傳公示制度
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌特性
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)容十分豐富：既有“產(chǎn)品”特性，又有企業(yè)的個性色彩，還有消費者的企業(yè)印象，此外它還有以下特性。
（1） 區(qū)域性。在我國經(jīng)濟的大市場中，由于區(qū)域不同，市場的發(fā)展?fàn)顩r也就不同。企業(yè)的發(fā)展要因“地”治宜。在我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場中，已經(jīng)形成了21世紀(jì)不動產(chǎn)、上房置換、深圳世聯(lián)地產(chǎn)等品牌。其中深圳地區(qū)是我國專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展地，它取得了一系列卓越成就，深圳成為區(qū)域品牌中的佼佼者。這些地區(qū)的區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌經(jīng)營經(jīng)驗，對寧夏地區(qū)乃至全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌經(jīng)營都有著深遠的影響。
（2）標(biāo)準(zhǔn)性。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向市場提供的是一種專業(yè)服務(wù)，由于服務(wù)自身所具有的無形性、生產(chǎn)和消費的同時性、客戶對服務(wù)過程的直接參與以及服務(wù)質(zhì)量的難以評價等特點，使得消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)服務(wù)的甄別和認知幾乎完全依靠品牌，品牌經(jīng)營具有更為重要的意義。
（3）多樣性。在我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)主要是從事新建商品房銷售和存量房租售居間、活動。長期以來，大多數(shù)企業(yè)在這兩類業(yè)務(wù)中專攻其一，只有少數(shù)大型企業(yè)同時從事新建商品房經(jīng)紀(jì)和存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，還有少數(shù)特大型企業(yè)還兼營房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)廣告、傳媒業(yè)務(wù)，對不同性質(zhì)的企業(yè)，我們應(yīng)該深入挖掘其熱點、亮點、賣點，利用各種方式、各種途徑打造品牌，是大勢所趨。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌經(jīng)營的策略
品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)贏得市場的利刃。伴隨著知識經(jīng)濟時代的快速形成，經(jīng)濟全球化，環(huán)境復(fù)雜化，變化加速化的趨勢日益加強，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)面臨著如何在復(fù)雜動態(tài)的環(huán)境中謀求生存和持續(xù)發(fā)展的重大挑戰(zhàn)，品牌經(jīng)營成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，也是企業(yè)在激烈的市場競爭中立足的重要保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在品牌經(jīng)營過程中，應(yīng)從以下幾個方面入手。
2.1加強、完善企業(yè)的早期發(fā)展、夯實內(nèi)部管理
近幾年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進入了一個迅速發(fā)展時期，同時也出現(xiàn)許多問題和矛盾。由于行業(yè)產(chǎn)生的時間短、規(guī)模小、管理水平低，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)良莠不分，存在許多不完善。俗話說“打鐵還要自身硬|”企業(yè)沒有過硬的本領(lǐng)，就得不到市場的承認。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要苦練內(nèi)功，加強內(nèi)部管理，建立健全規(guī)章制度和組織機構(gòu)，建立一套完善的內(nèi)部質(zhì)量管理體系和企業(yè)運行機制，只有這樣才能贏得市場。
2.2提供高質(zhì)量的“產(chǎn)品”――服務(wù)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品的特性，決定了企業(yè)必須提供高質(zhì)量的服務(wù)。優(yōu)秀的服務(wù)必須做到服務(wù)態(tài)度熱情、服務(wù)設(shè)備完好、服務(wù)技能嫻熟、服務(wù)項目齊全、程序規(guī)范、收費合理。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)要履行、信守承諾、合法經(jīng)營，用換位思考來開拓各項管理服務(wù)工作。倡導(dǎo)“以人為本、委托方至上”的服務(wù)理念，提供個性化服務(wù)，增進與委托方的溝通，通過企業(yè)的熱情、高質(zhì)量的服務(wù)，為委托方以最快的速度尋找最合適的交易對象。
2.3走市場化、專業(yè)化、規(guī)?；?、法制化的道路
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場需要而產(chǎn)生的，是住房商業(yè)化、社會化、市場化的結(jié)果。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要生產(chǎn)發(fā)展，必須適應(yīng)市場的需要，走市場化經(jīng)營之路。
隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，高、精、尖產(chǎn)品層出不窮。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念，組織和利用社會信息資源為委托方提供全方位的專業(yè)化服務(wù)。
品牌之所以成為品牌，是因為有了規(guī)模，規(guī)模鑄就了當(dāng)今世界的品牌。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)積極開拓市場，不斷擴大管理規(guī)模，爭取更多的市場份額，將規(guī)?；?jīng)營作為企業(yè)壯大的策略。
法制化運作能使企業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)涉及范圍廣，只有通過法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行引導(dǎo)、規(guī)范和協(xié)調(diào)，才能推進企業(yè)向深層次、高水平發(fā)展。
2.4企業(yè)要全面創(chuàng)新
創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動力，是企業(yè)超越自我、提高競爭力的重要手段。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的多樣化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要根據(jù)各個服務(wù)方式的特點，制定出正確的、新穎的經(jīng)營戰(zhàn)略，出奇制勝。管理企業(yè)的服務(wù)要以人為本，根據(jù)服務(wù)對象不同，提供有特色的、個性化、新穎的服務(wù)就會受到人們的歡迎。事實上，創(chuàng)新存在于企業(yè)的方方面面，樹立創(chuàng)新意識，企業(yè)才能走向良性發(fā)展的軌道。
今年以來，不少城市都對二手房交易市場加強了監(jiān)管，并且上線了自助賣房的交易模式。事實上，早在今年8月，杭州二手房交易平臺就上線了“個人自主掛牌房源”功能，買賣雙方可繞過房屋中介達成交易，交易更加透明、也能省掉一大筆中介費用。此外，今年以來，寧波、徐州等城市也上線了自助賣房的交易模式。
現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)仍然是不可或缺的行業(yè)，但由于門檻低，有點信息就隨意做起了中介的行當(dāng)，導(dǎo)致市場混亂，也有不少黑中介坑人!
完全取代是不現(xiàn)實的，一刀切也解決不了房地產(chǎn)交易需求，除非相關(guān)部門設(shè)立專業(yè)的信息和交易機構(gòu)，但這也不太現(xiàn)實!
所以，用制度和法規(guī)來約束房地產(chǎn)中介行業(yè)，提高入門的門檻和資金監(jiān)管制度，同時對于那些違規(guī)違法的中介進行嚴(yán)罰重懲，逐步來解決中介業(yè)混亂問題!
現(xiàn)在的情況是，哪怕買賣雙方自己有時間，因為中介的海量無用信息，也無法獲取有效信息，無法找到真實的買(賣)方。
而中介作為一個跑腿的，越級成為了壟斷方，你不找中介就無法成交。改革后，對于沒有時間的買賣方，你可以去找中介去跑腿并支付費用;自己有時間并且想省錢的，就自己去跑腿，自己去辦。
需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻煩，你也可以自己來，這才是個正理。
如何選擇正規(guī)房地產(chǎn)中介
一、門店企業(yè)信息公示
進入中介機構(gòu)門店時，仔細觀察中介機構(gòu)是否在門店內(nèi)公示營業(yè)執(zhí)照、機構(gòu)備案證明、從業(yè)人員信息及收費欄目表等信息。
未取得營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)備案證明的中介機構(gòu)，游離在政府部門監(jiān)管之外，存在較大風(fēng)險;機構(gòu)未在門店公示收費欄目表，明碼標(biāo)價的，可能存在捆綁收費、胡亂收費等行為，請廣大交易當(dāng)事人提高警惕!
二、業(yè)務(wù)承接主體是誰
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。
請廣大交易當(dāng)事人注意：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用!
三、簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
在選取房地產(chǎn)中介獲取服務(wù)之前，請廣大交易當(dāng)事人注意，先行與機構(gòu)簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》等協(xié)議，約定交易主客體、服務(wù)具體事項、雙方權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任及糾紛解決方式等內(nèi)容。
四、關(guān)注合同文本是否規(guī)范
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。
因此，請廣大交易當(dāng)事人在簽訂合同前注意，簽訂的合同是否加蓋了本機構(gòu)的印章，在合同上簽字的人員是否具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證。以上兩點是中介合同是否規(guī)范有效的重要標(biāo)志!
五、關(guān)注合同內(nèi)容條款
在簽訂合同前，要注意查看合同條款。在沒有完全了解合同內(nèi)容的情況下簽訂合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大損失。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況;
(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn);
(3)服務(wù)費用及其支付方式;
(4)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);
(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式。
六、租房切記登記備案
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。
0 引言
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作為向進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的當(dāng)事人有償提供居間介紹、和行紀(jì)的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)，有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展面臨的問題。
1 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。
1.2 政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。
1.3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)市場準(zhǔn)入機制不健全 按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。
1.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機制。
2 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。而未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法達到。
2.2 從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識等方面都有著較大的差距。
2.3 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽差 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調(diào)經(jīng)濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價；亂收費；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。
2.4 部分經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低 由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對較低，認為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模小、資金實力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機構(gòu)沒有足夠的實力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險。
3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展對策
3.1 逐步建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行管理的基礎(chǔ)和前提，要進一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)及從業(yè)人員應(yīng)做出全面的規(guī)定，內(nèi)容要覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，具體規(guī)范到每一項服務(wù)活動，使經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)營行為的每一個細節(jié)都有章可循。同時，各地還應(yīng)從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的監(jiān)管 在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。
3.3 嚴(yán)格推行從業(yè)人員的認證制度，健全行業(yè)自律管理機制 為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴(yán)格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的認證管理?，F(xiàn)階段的重點應(yīng)放在堅決取締一切非法從業(yè)人員，嚴(yán)格管理注冊人員的經(jīng)紀(jì)行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會應(yīng)該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經(jīng)營活動的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會約束從業(yè)人員行為的機制；實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年度注冊驗證制度；建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。
背景介紹
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)的暴力誘發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的發(fā)展與繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也發(fā)揮了越來越重要的地位。然而由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的服務(wù)水平良莠不齊,經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)和專業(yè)水平不高、參差不齊都等原因,導(dǎo)致的部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人欺騙消費者、違規(guī)操作的行為屢見不鮮。至今房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個職業(yè)還不被廣大消費者所認同。有些房屋信息中甚至出現(xiàn)了“中介免談”的字樣。人們一時間在認可房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為客戶提供服務(wù)和信息的同時,仍要對其可靠性、真實性和價格性等心存疑慮。
1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失表現(xiàn)
1.1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對客戶誠信缺失表現(xiàn)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對客戶誠信缺失的表現(xiàn)主要有:欺詐消費者、設(shè)置合同陷阱、隱瞞真實信息和對消費者“放鴿子”。這些誠信缺失行為一方面嚴(yán)重損害了消費者的利益;同時也損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人本身的利益。
① 欺詐消費者
欺詐行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失的表現(xiàn)之一。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動者,部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常與“房托”串通共同欺詐消費者;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代收傭金時,對委托人謊稱需要收取額外費用,而把收取的費用挪為自己使用,還有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擅自截留或侵吞傭金。
② 設(shè)置合同陷阱
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中,很多消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定不甚了解。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常利用消費者的這個盲點,故意在與消費者簽訂的合同中設(shè)置一些陷阱條款,誘使消費者違約,從而獲得非法利益。如:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常在合同中規(guī)定禁止租房者與房主私下聯(lián)系,而又將房主的信息故意泄露給消費者,暗示消費者與房東可以進行聯(lián)系。當(dāng)消費者不滿意房子,想要退房時,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就會以消費者違約與房主進行聯(lián)系為由,騙取消費者的押金。
③ 隱瞞真實信息
在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中,消費者進行的所有活動都是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人息息相關(guān)的,消費者關(guān)于房子的信息絕大部分也是來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。因此,房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的交易信息對消費者做出的交易決定至關(guān)重要。然而,在實際交易活動中,由于利益的趨勢,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往隱瞞一些對自己不利的信息,導(dǎo)致消費者做出錯誤的交易行為。
④ 對消費者“放鴿子”
這種一種最不道德的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失行為。一些小房地產(chǎn)中介公司在面臨房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場不景氣或者在交易活動中出現(xiàn)重大問題時,往往采用這種行為來逃避法律的責(zé)任。先按照正規(guī)途徑獲取消費者的傭金,等到正式交易時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人早已逃之夭夭。
1.2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對公司誠信缺失表現(xiàn)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對公司誠信缺失表現(xiàn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無資質(zhì)和在交易中大肆賺取交易差價兩個方面。
① 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無資質(zhì)
城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》中第8條和11條明文規(guī)定了從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員必須持有國家注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。實際上,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)很多從業(yè)人員并無相關(guān)的從業(yè)資質(zhì)要求,有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了獲得這個職位而向他人借取經(jīng)紀(jì)人資格證書,甚至制作假的經(jīng)紀(jì)人資格證書。這些行為在一定程度上影響了房地產(chǎn)中介公司的發(fā)展水平和行業(yè)信譽。
② 賺取交易差價
在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動者,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人常常采用這種手段為自己“額外創(chuàng)收”。比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在交易過程中利用自己的工作之便欺上瞞下,外向消費者收取高額的手續(xù)費,而又將手續(xù)費中的一小部分上交給公司,私自扣留大半部分手續(xù)費?；蛘叻康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用公司資源暗地里與消費者進行交易,在損害房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的前提下,一套房屋經(jīng)過“操作”,消費者和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都能獲得一定的經(jīng)濟利益。
2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信缺失成因分析
2.1 相關(guān)法律法規(guī)不完善
由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)起步晚,發(fā)展時間短,且發(fā)展速度又十分迅速,因此在短時間內(nèi)積累了發(fā)達國家數(shù)十年間出現(xiàn)的幾乎所有問題。短時間內(nèi)并不能制定應(yīng)對所有問題的相關(guān)法律法規(guī),同時,房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的誠信經(jīng)營理念也還沒有深入人心。盡管國家和地方政府制定了一些關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)的相關(guān)法規(guī),如《城市房地產(chǎn)法》、《證券法》、《仲裁法》、《拍賣法》《認證認可條例》、《公證暫行條例》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等,但這些法律法規(guī)仍不完善,相對也比較滯后,往往原來出現(xiàn)的問題剛剛制定出解決辦法,又出現(xiàn)了新的誠信問題。同時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許多方面在法律上尚屬于空白,為一些不誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供了可乘之機。
2.2 消費者維權(quán)意識不強
對于消費者來講,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動往往是一次性的。消費者進行本次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動后不再選擇下次交易,因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以大膽的欺詐消費者而不擔(dān)心受到消費者的報復(fù)。而且由于消費者自身維權(quán)意識不強,往往在受到欺詐后采取忍氣吞聲,自認倒霉的方式,而也不愿通過法律等手段懲罰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這也助長了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不誠信行為。
另一反面,由于相關(guān)法律的不完善,消費者在受到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人欺詐行為后,即使想通過法律途徑解決,也缺少必備的訴訟途徑?，F(xiàn)有的法律法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲罰力度也不夠,這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已較小的懲罰風(fēng)險去獲得更大的收益。
2.3 政府部門監(jiān)控力度弱
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個新興的中介服務(wù)行業(yè),發(fā)展時間較短,政府尚未對其建立一整套完善的監(jiān)控機制。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)政府監(jiān)控力度不足主要體現(xiàn)在以下三個方面:
① 政府的監(jiān)管起步晚。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展不是一開始就受到了政府部門的直接監(jiān)管得,因為早期的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)可以說完全是自發(fā)而生的,其行業(yè)準(zhǔn)入制度要求低,行業(yè)管理制度不完善,行業(yè)進入非常容易,這也是得對從業(yè)人員的專業(yè)知識水平和經(jīng)驗要求較低。
② 市場管理的多元化。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理部門涉及都規(guī)劃、價格、國土等多個部門,也因此產(chǎn)生了多元管理體制,這就造成了實際市場管理的政出多門,職能不清。
③ 放任不管。由于很多中介服務(wù)機構(gòu)沒有達到規(guī)定的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn),他們甚至無場地、無資金、無工商登記、稅務(wù)登記,僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業(yè)。因此,工商、稅務(wù)等部門也不值得管,而城管、街道不知道如何管,導(dǎo)致出現(xiàn)了眾多的黑中介,也就談不上有序管理了。
2.4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息不對稱
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是一次性的交易活動,幾乎不存在重復(fù)博弈現(xiàn)象。因此,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從自身利益出發(fā)進行博弈,完全可以以損害部分消費者的利益為前提來獲取自身的更大利益。在此過程中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往是通過對消費者虛假信息來進行的。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處于交易信息的絕對優(yōu)勢地位,其掌握的與這宗交易有關(guān)的信息比消費者和委托人多得多,哪些是“虛假信息”、“欺騙行為”,他們最清楚,買方或賣方事前并不清楚,“當(dāng)事人的不誠實行為能被及時觀察到”的條件顯然不具備。許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就不愿在信用這一塊長期投資,而是選擇另一條捷徑,靠誠信缺失的道路來追求短期的獲利。從經(jīng)濟角度看,短期內(nèi)放棄信用這個機會成本,收益會更高。
3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信建設(shè)的主要內(nèi)容
① 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集制度
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信體系運行的基礎(chǔ)。在信用征集過程中,經(jīng)紀(jì)行業(yè)及從業(yè)人員信息征集是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息征集制度的重點。誠信信息的征集制度的重點是消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的信息反饋,政府等各部門得到消費者對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的反饋信息后,通過法律法規(guī)等各種手段,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進行必要的誠信公示,并且還要進行適當(dāng)?shù)膽土P或獎勵。
② 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信獎懲機制
建立完善的房地產(chǎn)獎懲機制是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信建設(shè)的主要部分 。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獎勵和懲罰的力度不夠,是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人誠信缺失的重要因素,因此,我們要建立經(jīng)紀(jì)人守信獎勵和失信懲罰的機制,并根據(jù)信用等級狀況,實行分類監(jiān)管,依靠對守信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的獎勵,帶動其他經(jīng)紀(jì)人,讓他們看到實惠。對不誠信經(jīng)紀(jì)人實行淘汰制,依法責(zé)令關(guān)閉或吊銷營業(yè)執(zhí)照的,對吊銷營業(yè)執(zhí)照負有清算義務(wù)的投資人在未履行清算義務(wù)的情況下,可限制其對外投資、公開違法記錄并選擇典型予以公示等。
③ 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用評價制度
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的誠信是對公眾的誠信,是對社會的誠信,這種信用不光是一種經(jīng)濟信用,而且也是一種社會信用,因此其誠信評價的指標(biāo)體系不僅要考慮其經(jīng)濟信用狀況,而且要更加側(cè)重于對其社會信用狀況的考察。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人本身的考察主要看其市場準(zhǔn)入、經(jīng)營行為和市場退出三方面的信用指標(biāo)。
④ 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用公示制度
政府及市場參與者的信息不對稱,是造成社會誠信缺失的重要原因。因此,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信狀況評價的結(jié)果應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定及時向社會進行公示。誠信信息公示一般包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份信息公示和違法行為記錄公示。
4 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信建設(shè)措施
① 加強政府監(jiān)管力度
一是要實行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。這就要求從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)人員必須按有關(guān)規(guī)定通過統(tǒng)一考試,取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書,然后才可以在中介服務(wù)機構(gòu)服務(wù),這其中還要通過其所受聘的機構(gòu)注冊登記后,才能夠以正當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的身份從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。二是實行嚴(yán)格的年度審驗制度。要對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格每年審驗一次,要由其服務(wù)機構(gòu)統(tǒng)一審核上報,并及時的進行公示。三是強化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常行為管理。要加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的日常行為監(jiān)控,做到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的實時跟蹤備案,來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行為。四是加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息建設(shè),完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案,為公眾監(jiān)督提供依據(jù),為公眾查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息提供服務(wù),為公眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人違法違規(guī)行為提供投訴途徑。
② 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信狀況的數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)領(lǐng)域的信息的嚴(yán)重不對稱是造成諸多失信現(xiàn)象重要原因。由于具體交易中的信息是很難控制的,但我們可以公開擁有信息主體的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的以往交易誠信記錄,將其誠信狀況建立統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫,來解決措施信息不對稱。從而使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的誠信狀況真正成為其參與社會經(jīng)濟活動的重要依據(jù)。并逐步建立和完善房地產(chǎn)交易信息的制度化,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人加以約束。依據(jù)這樣的措施,就可以讓社會大眾發(fā)揮作用,有效規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人失信行為。
③ 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理
一是要定期對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進行培訓(xùn)和教育,規(guī)范人才的引進機制,不斷提高員工的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平,從整體建設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司內(nèi)部的信譽檔案;建立有效的員工激勵制度,培養(yǎng)員工的歸屬感和忠誠度。三要建立員工懲戒制度,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“跑私單”、在多家中介兼職等現(xiàn)象堅決予以打擊,并向全社會公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在參與服務(wù)時,必須以其所屬機構(gòu)的名義進行服務(wù),本著認真負責(zé)的態(tài)度,維護機構(gòu)的形象。
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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要的業(yè)務(wù)行為包括向想要進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、租賃、抵押等經(jīng)濟活動的客戶或當(dāng)事人進行有償提供介紹、的營業(yè)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要與房地產(chǎn)的開發(fā)有關(guān)，對交易主體之間的緊密聯(lián)系有很大的積極作用，可以很好地活躍整個房產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為存在著一定的問題，如何解決這些問題，帶動房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為要面臨的主要問題。
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為及存在的主要問題
（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的主要概況
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要指的是，在經(jīng)濟活動當(dāng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為相對應(yīng)的委托人提供詳細的房地產(chǎn)信息的商業(yè)行為。房地產(chǎn)市場目前處在不斷發(fā)展和細化的過程中，對應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也在不斷發(fā)展，并且表現(xiàn)出了一些主要特點。第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為具有豐富多樣的形式內(nèi)容；第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為具有經(jīng)濟性和報酬性，在房產(chǎn)的市場流通中收取一定傭金；第三，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一般不進行直接的經(jīng)營，只提供相對應(yīng)的服務(wù)；第四，經(jīng)紀(jì)行為有一定的不連貫性和非連續(xù)性。
房地產(chǎn)市場目前處于深度發(fā)展之中，這樣的大發(fā)展環(huán)境會讓房地產(chǎn)市場進行進一步的細分，要求整個市場變得更有效率，以達到房產(chǎn)資源的合理有效配置，降低整個行業(yè)的成本。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為從整個房地產(chǎn)市場細分出來，形成一個自己獨立存在的市場，體現(xiàn)了房產(chǎn)市場的大環(huán)境的具體需要。
（二）房地產(chǎn)市場存在的一些主要問題
第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，政府部門監(jiān)管不到位。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前缺乏相對完善的法律和法規(guī)。雖然《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的權(quán)責(zé)義務(wù)、法律地位、收取報酬等方面做了一些原則上的規(guī)定，但都沒有詳細規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的具體活動。一些城市雖然對于整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)頒布了相關(guān)的規(guī)章制度，但總體來說沒有形成完善體系，相關(guān)規(guī)定的針對性不夠明顯，缺乏一定的操作性，很多問題沒有被囊括進去。
相關(guān)的政府管理部門對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏強有力的監(jiān)管。在行業(yè)監(jiān)管方面，很多管理部門職責(zé)分工不夠明確，各部門之間的協(xié)調(diào)不夠順暢，監(jiān)管工作因此缺乏統(tǒng)一性。由于政府部門相關(guān)法律法規(guī)的滯后和不協(xié)調(diào)，很多部門的監(jiān)管工作存在一定空白，使得監(jiān)管部門不能很好地對違法行為進行依法監(jiān)督，在一定層面上助長了市場的不正之風(fēng)。
第二，一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信譽度較差。最近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的投訴情況屢見不鮮，這與很多經(jīng)紀(jì)行業(yè)機構(gòu)的不完善有很大關(guān)系。有的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)沒有辦理相應(yīng)的資質(zhì)證明；有的經(jīng)紀(jì)人沒有較好的職業(yè)素養(yǎng)和道德素質(zhì)，對于客戶多收傭金、賺差價。這些不規(guī)范行為的存在，給經(jīng)紀(jì)工作造成了不良影響，對于整個經(jīng)紀(jì)行業(yè)也有著很大程度的阻礙。
第三，一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模偏小、實力偏弱。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的風(fēng)險相對來說較小，不需要高昂的投資成本，因此很多經(jīng)紀(jì)機構(gòu)店面很小，實力也不是很強，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也成為了很多人的第一選擇。與大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比較，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)無論是自身規(guī)模還是行業(yè)整體規(guī)模，都是相差甚遠。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的規(guī)模不夠大，銷售能力也很有限，因此，很多房地產(chǎn)投資商不愿意將房產(chǎn)項目交給經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代為處理。在某市的一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)調(diào)查中，全市共有80多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，其中注冊資本在10萬元上下的有90%，注冊資本50萬元以上的則僅為10%左右。在這些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中，很多都是一個負責(zé)人帶著幾個業(yè)務(wù)員進行操作。資本是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要基礎(chǔ)，沒有強大的資金資本作為后盾，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在面對大型的房產(chǎn)項目時只會束手無策，看著好的機會溜走。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為主要問題的對策
（一）建立健全的法律法規(guī)及監(jiān)管制度
建立健全的法律法規(guī)對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說，是進行管理的一個重要基礎(chǔ)和基本前提。政府部門及相關(guān)法律部門要進一步完善適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的配套政策，用健全的法律體系去嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身的行業(yè)行為，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和良性循環(huán)。相關(guān)的法律法規(guī)要全面規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行為和日常運作，法規(guī)內(nèi)容要對整個經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行全面覆蓋，讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)的每一個行為細節(jié)都能做到有法可依、有章可循。
在完善了相關(guān)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的的法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，相關(guān)監(jiān)管部門要懂得合理運用法律政策，積極主動地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進行嚴(yán)格監(jiān)管，切實履行自身的監(jiān)管職能。相關(guān)的監(jiān)管部門要努力實現(xiàn)各職能部門之間地協(xié)調(diào)合作，進行聯(lián)合監(jiān)督，避免出現(xiàn)各個部門分工不明確、監(jiān)管職能混亂的現(xiàn)象。
表1 某市對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的記分監(jiān)管條例示意圖
（二）提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自身信譽度
相關(guān)部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自身都要努力去規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，提高信譽度，完善行業(yè)認證和管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到嚴(yán)格取締非法行業(yè)機構(gòu)及相關(guān)從業(yè)人員，嚴(yán)格管理相對應(yīng)的注冊工作人員，建立完善的賞罰機制。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在發(fā)展過程中，需要成立自己的行業(yè)協(xié)會，由行業(yè)協(xié)會去監(jiān)督管理對應(yīng)部門，在某些方面，代替政府部門的監(jiān)管職能，實現(xiàn)行業(yè)的自律和自我管理。只有這樣，才能真正推動整個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)向前發(fā)展。
（三）努力加大經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)?；l(fā)展力度
在市場經(jīng)濟條件下，規(guī)模是企業(yè)追求的一個重要目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，只有具備了一定的規(guī)模，才會有效降低自身的經(jīng)營成本，這樣才能具備一定的競爭實力。在具備了競爭實力的基礎(chǔ)之上，經(jīng)紀(jì)行業(yè)才會進一步進行提高和創(chuàng)新。各個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)還應(yīng)該實現(xiàn)資源共享，分享房源信息，提高行業(yè)工作效率，一同將整個市場做大、做好，實現(xiàn)市場的規(guī)模效應(yīng)和有序發(fā)展。
結(jié)語：
房地產(chǎn)經(jīng)濟目前正在快速發(fā)展中，作為貫穿整個房地產(chǎn)經(jīng)濟市場始終的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，正在逐漸顯現(xiàn)自身的重要性，還將積極引導(dǎo)未來的行業(yè)發(fā)展走向。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)目前還處在不成熟的發(fā)展階段，需要政府部門和行業(yè)自身不斷進行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題并提出解決對策。這樣，才能創(chuàng)建一個規(guī)范、有序、健康的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場。
參考文獻：
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一、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀的行業(yè)環(huán)境分析
據(jù)徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會統(tǒng)計顯示，截至2015年底，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)共計659家，其中具有A級資質(zhì)的企業(yè)52家，具有B級資質(zhì)的企業(yè)69家，具有C級資質(zhì)的企業(yè)538家。
規(guī)模較大的企業(yè)有連鎖店30家以上，包括鋼運房產(chǎn)、大澤置業(yè)、中房網(wǎng)絡(luò)、大業(yè)興房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等本地和外地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)在徐州市場上形成兩分天下的競爭態(tài)勢。
（1）本地企業(yè)競爭分析。本地企業(yè)按市場占有率大致可分為三個陣營：第一陣營的包括鋼運房產(chǎn)、中房網(wǎng)絡(luò)、大澤置業(yè)與大業(yè)興房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店規(guī)模均在50家以上，各自占據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產(chǎn)、中先地產(chǎn)、博頓房產(chǎn)等企業(yè)連鎖店均在10至50家，市場占有率各約5%左右；第三陣營的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)是指連鎖店在10家以下的經(jīng)紀(jì)企業(yè)群體。
（2）外地企業(yè)競爭分析。外地企業(yè)的競爭主要來自香港中原地產(chǎn)以及美聯(lián)物業(yè)，其二三級市場聯(lián)動的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式、純粹的經(jīng)紀(jì)人管理制度以及標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系在香港市場取得成功的同時迅速復(fù)制到內(nèi)地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場占據(jù)牢固的市場地位；21世紀(jì)不動產(chǎn)于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內(nèi)的No.1地位所彰顯的品牌號召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經(jīng)營的加盟方式形成公司營銷渠道網(wǎng)絡(luò)，可以預(yù)見21世紀(jì)不動產(chǎn)必將成為未來徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場不可忽視的重要競爭對手。
二、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中存在的主要問題
（一）法律、法規(guī)滯后
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》于2010年10月27日經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會議審議通過，并經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意予以，自2011年4月1日起施行。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。徐州國土資源房屋評估與經(jīng)紀(jì)協(xié)會為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，于2005年制定了《徐州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場發(fā)展變化的不斷推進，地方法律法規(guī)在促進和規(guī)范徐州房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的同時，與國家法律規(guī)范相比表現(xiàn)出明顯的滯后性。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍均早已超過相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)；缺乏明晰的法律法規(guī)對經(jīng)紀(jì)企業(yè)及行為加以規(guī)范和管理，以切實保障消費者的權(quán)益，造成與經(jīng)紀(jì)企業(yè)相關(guān)的法律糾紛屢見媒體的現(xiàn)象時有發(fā)生。
（二）不正當(dāng)競爭普遍存在
一是無照非法經(jīng)營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進行房地產(chǎn)買賣和租賃等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；二是給錢就做，有利就做，經(jīng)紀(jì)企業(yè)間相互壓低價格；三是超業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營，個別經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過幫助客戶墊資提前還貸或進行資產(chǎn)抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務(wù)變成了經(jīng)紀(jì)公司獲取利潤的生財之道等現(xiàn)象時有發(fā)生。不規(guī)范服務(wù)和黑經(jīng)紀(jì)的存在使得對房屋經(jīng)紀(jì)的投訴連續(xù)幾年居高不下，不僅嚴(yán)重損害了消費者的合法權(quán)益和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體形象，也造成了守法經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營成本的提高，市場中甚至出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐好幣”的“格雷欣現(xiàn)象”。
（三）行業(yè)監(jiān)管問題
在行業(yè)監(jiān)管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監(jiān)管不力。目前，無論是政府房地產(chǎn)主管部門――徐州市國土資源和房地產(chǎn)管理局的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會――徐州市徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會進行的自律性監(jiān)管，都存在缺乏監(jiān)管力度的問題，監(jiān)管基本上流行形式。
（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度落實不到位
從2002年國家開始實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度以來，全國取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。但是，從市場反映的實際情況來看，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員的素質(zhì)偏低的現(xiàn)象仍然不容樂觀，這與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度的落實不到位密切相關(guān)。目前來看，由于行業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批有志于本行業(yè)的人員取得了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理以及國家級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，所以目前從業(yè)人員的執(zhí)證比例逐步升高，但從從業(yè)人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業(yè)資格制度落實不到位的現(xiàn)象十分明顯，這給行業(yè)的監(jiān)管帶來極大的麻煩。
三、徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的行業(yè)前景及對策分析
（一）行業(yè)前景
（1）擁有廣闊的市場空間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場是完整健康的房地產(chǎn)市場的重要組成部分，美國、香港等發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的成交量占整個房地產(chǎn)市場成交量的比例占80%以上。進入十二五時期，徐州面臨更多的發(fā)展機會，由剛性需求所引起的二手房市場規(guī)模的日趨擴大，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求不斷增加，徐州市的房地產(chǎn)業(yè)正處在由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的重要發(fā)展階段，二手房和商品房的交易比例達到1比0.7到0.8是徐州二手房市場比較協(xié)調(diào)的比例，也是政府部門的一個工作目標(biāo)。
（2）發(fā)展機會巨大，人才和信息是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)作為以人員和信息為主要資源的服務(wù)行業(yè)，其核心競爭力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。一方面，較高的人員素質(zhì)，意味較高的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平和較強的企業(yè)競爭力；另一方面，信息資源是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，缺少信息，企業(yè)就失去了存在的根基。但歸根結(jié)底，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)生存和發(fā)展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的人員流動率較高，怎樣才能留住人才并提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，是企業(yè)能否把握住機會的關(guān)鍵所在。
（二）對策分析
（1）建立更強有力的資金監(jiān)管機制保證交易結(jié)算資金的安全?？刹扇〉牟呗杂腥阂皇窃诜课葙I賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現(xiàn)凍結(jié)，同時，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設(shè)了此項業(yè)務(wù)；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監(jiān)管?？捎僧?dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理局即設(shè)立了二手房交易資金監(jiān)管的業(yè)務(wù)，只要買賣雙方自愿選擇了房產(chǎn)局對資金進行監(jiān)管，房產(chǎn)局即聯(lián)合銀行對交易資金的流轉(zhuǎn)予以控制，只有當(dāng)買方取得房屋所有權(quán)證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監(jiān)管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，政府部門也不存在關(guān)門歇業(yè)的風(fēng)險。又如在發(fā)達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務(wù)所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務(wù)所流轉(zhuǎn)，由律師監(jiān)管。因為相比較于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，律師事務(wù)所的設(shè)立、經(jīng)營以及律師本人的執(zhí)業(yè)條件要嚴(yán)格得多，資金流轉(zhuǎn)的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對于房屋的租賃業(yè)務(wù)，出租人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)停留的時間，以降低風(fēng)險。
（2）從交易合同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的從業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務(wù)實踐，下列內(nèi)容在一份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中是必不可少的：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、標(biāo)的、價款、履行期限、地點、方式、違約責(zé)任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)往往利用合同信息的不對稱性特點，進行“合同欺詐”，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受到嚴(yán)重影響。因此，建議取消現(xiàn)狀下各經(jīng)紀(jì)機構(gòu)各自采用自已訂立合同的現(xiàn)狀，由主管部門統(tǒng)一制定規(guī)范的格式合同，并且統(tǒng)一編號，由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一到徐州市國土資源房屋評估和經(jīng)紀(jì)協(xié)會處集中采購（或無償領(lǐng)?。?。合同從成交價款、標(biāo)的、中介費取得等重要要素等方面進行統(tǒng)一，從而從合同上規(guī)避由于信息不對稱所帶來的行業(yè)交易秩序混亂現(xiàn)象，提高行業(yè)形象，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展提供保證。
（3）嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認定的及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（協(xié)理）執(zhí)業(yè)（職業(yè)）資格程序。目前徐州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)資質(zhì)認定為A、B、C三級，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)至少需要具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三個及經(jīng)紀(jì)人協(xié)理四個以上的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員組成。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理及考核，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主管部門可借鑒美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本制度，一是建立嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)牌照管理制度與教育訓(xùn)練制度，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的每項成交業(yè)務(wù)必須由取得資格的經(jīng)紀(jì)人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實行終身負責(zé)制，即對自己的行為終身負責(zé)，從而為規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，加強行業(yè)自律。一個行業(yè)的行業(yè)協(xié)會往往是健全該行業(yè)的必需機構(gòu)。綜觀房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)達的國家（地區(qū)）的經(jīng)驗，要完善房地產(chǎn)中介業(yè)的結(jié)構(gòu)，除了國家立法規(guī)范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業(yè)協(xié)會發(fā)揮其教育及監(jiān)督的功能，以提高行業(yè)整體素質(zhì)、加強行業(yè)自律。北京市雖然也成立了相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會，但是其目前的發(fā)展?fàn)顩r與有效承擔(dān)社會賦予的相應(yīng)職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業(yè)協(xié)會要逐步承擔(dān)起原由行政部門承擔(dān)的資質(zhì)評定，審核和從業(yè)人員教育培訓(xùn)、資格管理等行業(yè)管理工作。政府部門要給協(xié)會明確的授權(quán)，健全和強化學(xué)會的機構(gòu)職能和力量。政府部門除了保留監(jiān)督和最終裁定權(quán)之外，其它所有的事情都應(yīng)交給協(xié)會來辦。
參考文獻：
