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時(shí)間：2022-08-28 22:11:30
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玉山環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)成立于2000年，現(xiàn)有員工173人，主要負(fù)責(zé)公司轄區(qū)65萬(wàn)平方米的清掃保潔工作，21萬(wàn)平方米的綠化養(yǎng)護(hù)工作和小區(qū)生活垃圾的回收、公廁保潔、滅害消殺等工作任務(wù)。幾年來(lái)，我們狠抓精細(xì)管理，確保優(yōu)質(zhì)運(yùn)行，榮獲了山東省衛(wèi)生工作先進(jìn)單位等光榮稱號(hào)。今天，各位領(lǐng)導(dǎo)蒞臨的雅苑小區(qū)是我們公司管理服務(wù)區(qū)域的一部分，總占地面積43.5萬(wàn)平方米，其中保潔面積24萬(wàn)平方米，綠化面積13萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá)到了35%。在小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生配套建設(shè)方面，我們?cè)O(shè)立了13個(gè)生活垃圾回收點(diǎn)和部分分類(lèi)垃圾回收箱，建設(shè)了2座公共廁所。通過(guò)我們幾年來(lái)的精心管理，雅苑小區(qū)先后榮獲國(guó)家級(jí)示范小區(qū)、全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)、山東省花園式小區(qū)、中石化最佳綠化生活小區(qū)和東營(yíng)市庭院綠化先進(jìn)單位等稱號(hào)。
二、加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理的基本做法和主要體會(huì)
為了不斷提高小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，我們突出工作重點(diǎn)，狠抓嚴(yán)細(xì)管理，主要做了以下幾方面的工作：
一是優(yōu)化運(yùn)作模式，加強(qiáng)了對(duì)環(huán)衛(wèi)工作的監(jiān)督考核。物業(yè)管理的一個(gè)很重要的內(nèi)容就是環(huán)境衛(wèi)生的管理。物業(yè)管理是否到位，在很大程度上可以從環(huán)境衛(wèi)生管理方面體現(xiàn)出來(lái)。為此，我們堅(jiān)持把環(huán)衛(wèi)工作作為強(qiáng)化物業(yè)管理、提高服務(wù)水平和居民滿意率的突破口，進(jìn)行了積極的探索，不斷改進(jìn)和優(yōu)化了運(yùn)作模式。我們公司成立環(huán)衛(wèi)綠化管理專業(yè)隊(duì)后，使其與物業(yè)管理站形成了甲、乙方內(nèi)部模擬市場(chǎng)運(yùn)作關(guān)系，明確了甲乙方的職責(zé)權(quán)限，實(shí)行了兩級(jí)監(jiān)督考核。第一是物業(yè)管理部代表公司對(duì)物業(yè)管理站進(jìn)行日常工作的巡視督導(dǎo)和檢查考核，凡是應(yīng)該由物業(yè)站整改或是物業(yè)站未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并督促環(huán)衛(wèi)隊(duì)整改的問(wèn)題，直接與物業(yè)站的浮動(dòng)工資掛鉤。由于小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量狀況直接牽扯到物業(yè)站的具體利益，從而增強(qiáng)了物業(yè)站主動(dòng)整改問(wèn)題和巡視督導(dǎo)環(huán)衛(wèi)工作的主動(dòng)性；第二是公司與物業(yè)站和環(huán)衛(wèi)隊(duì)三方結(jié)合，在三方共同認(rèn)可的工作標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，制定了物業(yè)站考核環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)的工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)則和辦法，物業(yè)站與環(huán)衛(wèi)隊(duì)簽訂了服務(wù)協(xié)議書(shū)。物業(yè)站專門(mén)設(shè)立了環(huán)衛(wèi)工作質(zhì)量巡視督導(dǎo)員，每天反復(fù)檢查環(huán)衛(wèi)清掃和日常保潔工作質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并督促有關(guān)問(wèn)題的整改。物業(yè)站把巡視檢查員的督導(dǎo)效果納入了內(nèi)部的管理與考核中，確保了巡視檢查工作的及時(shí)性和有效性。環(huán)衛(wèi)綠化專業(yè)化管理，進(jìn)一步突出了物業(yè)站的甲方地位，強(qiáng)化了環(huán)衛(wèi)隊(duì)的服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)，使環(huán)衛(wèi)專業(yè)隊(duì)得以專門(mén)集中精力作好環(huán)境衛(wèi)生工作，較好地發(fā)揮了專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。
二是常規(guī)工作超常抓，提高了日常保潔質(zhì)量。一般人看來(lái)，環(huán)境保潔無(wú)非是掃地、擦洗、收垃圾等極其普通的一些事情。然而，真正從事了這項(xiàng)工作才能明白，如果不采取一些統(tǒng)籌性的措施，就只能陷入“臟了掃，掃了臟”被動(dòng)工作的怪圈。在日常的保潔中，我們采取的“統(tǒng)籌值班法”，達(dá)到了事半功倍的效果。我們對(duì)保潔區(qū)域?qū)嵭辛朔职喟?，全體保潔人員每天早上7點(diǎn)之前對(duì)包片區(qū)域硬化帶和綠化帶集中清掃，7點(diǎn)之后直至晚上9點(diǎn)，包片人員輪流值班循環(huán)保潔。在劃片承包區(qū)域面積的大小上，我們主要堅(jiān)持以保潔人員每半小時(shí)就基本可以循環(huán)保潔一遍為標(biāo)準(zhǔn)，讓保潔人員高效流動(dòng)起來(lái)，確保了保潔的頻度和質(zhì)量。對(duì)于樓道的環(huán)境衛(wèi)生，我們采取了定量包干的管理辦法，通過(guò)實(shí)行“三個(gè)一”，基本實(shí)現(xiàn)了“三無(wú)”工作目標(biāo)，即通過(guò)實(shí)行每天保潔一次、每周拖掃一次、每月擦洗一次，達(dá)到了樓道內(nèi)無(wú)堆積雜物、無(wú)灰塵蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼亂劃的標(biāo)準(zhǔn)。
三是重點(diǎn)問(wèn)題大力抓，消除了生活垃圾的二次污染。在生活垃圾的處理上，我們實(shí)行了定時(shí)定點(diǎn)投放袋裝化管理辦法，規(guī)定居民只能在每天早上7點(diǎn)半之前在就近的垃圾回收點(diǎn)投放生活垃圾。這項(xiàng)工作措施在實(shí)行的當(dāng)初有一定的難度，許多居民一時(shí)改變不了多年來(lái)養(yǎng)成的衛(wèi)生習(xí)慣，亂投亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重。我們就采取守候、教育、感化等應(yīng)對(duì)措施，集中開(kāi)展了“生活垃圾定時(shí)定點(diǎn)投放管理周”活動(dòng)，利用宣傳欄、黑板報(bào)、致居民的一封信等多種形式加大了宣傳教育力度；同時(shí)，安排專人守在垃圾回收點(diǎn)前，對(duì)做不到定時(shí)定點(diǎn)投放垃圾的居民當(dāng)面引導(dǎo)，并把他們提出來(lái)的垃圾當(dāng)面收起來(lái)，及時(shí)運(yùn)送到垃圾周轉(zhuǎn)站存放。時(shí)間長(zhǎng)了，居民們也就再也不好意思隨心所欲地亂投亂放了，逐步養(yǎng)成了良好的衛(wèi)生習(xí)慣。對(duì)小區(qū)的生活垃圾，我們做到了日產(chǎn)日清，每天早上8點(diǎn)之前由保潔人員裝車(chē)清運(yùn)，并用清潔劑清洗垃圾點(diǎn)，然后安排專人噴灑消殺藥，有效地減少了生活垃圾對(duì)生活環(huán)境的二次污染，減少了蚊蠅孳生。
四是特殊場(chǎng)所突出抓，保證了小區(qū)公廁的環(huán)境清潔。公廁作為必須的生活設(shè)施存在于小區(qū)，環(huán)境污染重，日常保潔難，一旦保潔質(zhì)量上不去，就會(huì)對(duì)附近居民的生活健康造成影響。在公廁的管理上，我們采取了定人包干的管理措施，直接向管理責(zé)任人明確工作的流程和標(biāo)準(zhǔn)，每天早晨集中沖洗清潔，全天保潔，在春夏秋三個(gè)季節(jié)每天確保噴灑消殺藥品，確保做到了“四無(wú)”，即無(wú)堵塞、無(wú)污漬、無(wú)蚊蠅、無(wú)異味，實(shí)現(xiàn)了這個(gè)易受污染的地方污染小，這種本應(yīng)臟的地方不能臟的保潔目標(biāo)。在愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)中，我們?cè)诶厥仗帯⒕用駱堑叵率?、大門(mén)兩側(cè)等鼠害容易出沒(méi)的地方設(shè)立了毒餌站，定期檢查補(bǔ)充藥物。經(jīng)常組織各單位抽調(diào)人員開(kāi)展環(huán)境衛(wèi)生專項(xiàng)治理，及時(shí)消除隨時(shí)產(chǎn)生的衛(wèi)生死角。
在環(huán)境衛(wèi)生工作中，我們邊干邊探索，邊實(shí)踐邊總結(jié)，主要的工作體會(huì)有如下幾點(diǎn)：
一是，提高環(huán)境衛(wèi)生水平需要齊抓共管。盡管我們實(shí)行的是環(huán)衛(wèi)綠化專業(yè)化管理模式，但我們?cè)谒枷胝J(rèn)識(shí)上和具體行動(dòng)上從來(lái)沒(méi)有認(rèn)為這項(xiàng)工作只是環(huán)衛(wèi)綠化隊(duì)一家的事。物業(yè)站的工作人員在日常的巡視檢查中，只要發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生問(wèn)題，只要自己能夠處理的都要主動(dòng)處理；家委會(huì)工作人員和百戶治保員在履行好本職工作的同時(shí)，自覺(jué)加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)管，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)垃圾隨時(shí)處理，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)影響衛(wèi)生的不文明行為隨時(shí)制止，大家已經(jīng)把這些工作視為自己份內(nèi)事，成為自覺(jué)的意識(shí)和行動(dòng)，這也是我們公司為大家提出的明確要求和崗位考核的一項(xiàng)主要內(nèi)容。特別是在生活垃圾定時(shí)定點(diǎn)投放管理過(guò)程中，物業(yè)管理站和環(huán)衛(wèi)專業(yè)隊(duì)齊抓共管，拿出主要精力，投入大量人員，思想統(tǒng)一，目標(biāo)一致，集中管理，在較短的時(shí)間內(nèi)就扭轉(zhuǎn)了局面。
二是，提高環(huán)境衛(wèi)生水平需要居民的共同參與。小區(qū)環(huán)境質(zhì)量代表了小區(qū)的文明水平，與居民的生活息息相關(guān)，需要廣大居民共同治理和維護(hù)。為了提高居民的環(huán)境衛(wèi)生意識(shí)，我們采取了強(qiáng)有力的宣傳引導(dǎo)措施：一方面經(jīng)常在小區(qū)宣傳欄、黑板報(bào)、“心連心”信息板上宣傳相關(guān)規(guī)定，列舉了“十大不文明現(xiàn)象”，對(duì)危害性進(jìn)行了分析，并用先進(jìn)的事例進(jìn)行積極的正面引導(dǎo)；另一方面，我們用實(shí)際行動(dòng)加強(qiáng)對(duì)居民的感化教育。對(duì)個(gè)別居民破壞的環(huán)境衛(wèi)生，我們及時(shí)保潔，用優(yōu)美的環(huán)境影響和感染居民，使大家自覺(jué)維護(hù)，不忍心破壞環(huán)境衛(wèi)生。環(huán)境影響人，環(huán)境熏陶人。目前，居民的環(huán)境意識(shí)顯著增強(qiáng)，影響小區(qū)環(huán)境的不文明行為越來(lái)越少，而破壞小區(qū)環(huán)境的不良行為已經(jīng)基本杜絕，大部分居民不但自覺(jué)愛(ài)護(hù)小區(qū)的衛(wèi)生，而且主動(dòng)與不文明的行為做斗爭(zhēng)，環(huán)境衛(wèi)生工作有了比較扎實(shí)和深厚的群眾基礎(chǔ)。版權(quán)所有
隨著國(guó)內(nèi)卷煙市場(chǎng)的趨于飽和，特別是近年來(lái)全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，國(guó)內(nèi)煙草行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從依靠“政策紅利”、“制度紅利”、“市場(chǎng)紅利”的外延式發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向釋放“管理紅利”的內(nèi)涵式發(fā)展。為了有效提高煙草行業(yè)企業(yè)管理水平，國(guó)家煙草專賣(mài)局推出了《關(guān)于推進(jìn)企業(yè)精益管理的意見(jiàn)（國(guó)煙運(yùn)〔2013〕316號(hào)）》，提出了“三個(gè)需要，五個(gè)精益”的要求，即推進(jìn)精益管理是“提升企業(yè)管理水平的需要，是行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的需要，是挖掘發(fā)展?jié)摿Φ男枰?，要?dǎo)入精益思想、推行精益方法、建立精益組織、形成精益流程、實(shí)現(xiàn)精益目標(biāo)“五個(gè)精益”。2014年凌成興局長(zhǎng)在行業(yè)企業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上做出了推進(jìn)精益管理，向管理要效益、要紅利、要進(jìn)步是當(dāng)前煙草行業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必然選擇，是破解“三大課題”的重要抓手的重要批示。
在行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵時(shí)刻，煙草行業(yè)著眼現(xiàn)在，放眼未來(lái)，推進(jìn)企業(yè)精益管理，為煙草行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。但是如何在財(cái)務(wù)管理工作中推行精益管理，持續(xù)提升企業(yè)精益財(cái)務(wù)管理水平，仍是廣大企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員面臨的一道難題。
一、煙草行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
（一）傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念影響較深。由于傳統(tǒng)體制和傳統(tǒng)觀念的深刻影響，國(guó)內(nèi)煙草行業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯得機(jī)制不活，表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理不善，有利于自主創(chuàng)新的技術(shù)進(jìn)步機(jī)制尚未形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)，在運(yùn)行效率、運(yùn)行成本、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、管理水平等諸多方面都存在著較大的差距。市場(chǎng)一旦放開(kāi)，保護(hù)體制一旦消失，國(guó)內(nèi)煙草行業(yè)將受到極大沖擊，失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（二）財(cái)務(wù)人員精細(xì)管理水平有待提高。人力資源是企業(yè)最寶貴的資源，財(cái)務(wù)人員是企業(yè)精益財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行者。但是，人崗不匹配、人浮于事會(huì)造成很大的人力資源浪費(fèi)，人力資源的浪費(fèi)是企業(yè)最大的浪費(fèi)，這與精益管理的要求相悖。
（三）精益財(cái)務(wù)要求和新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行要求。精益財(cái)務(wù)要求推行動(dòng)態(tài)化的全面預(yù)算管理，通過(guò)完善全面預(yù)算指標(biāo)體系，加強(qiáng)單項(xiàng)預(yù)算間的銜接，綜合分析各單位預(yù)算指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系，統(tǒng)籌好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，達(dá)到精、細(xì)、全的標(biāo)準(zhǔn)，減少無(wú)效、重復(fù)的支出。但是，與之配套的財(cái)務(wù)精益管理體系尚待加強(qiáng)。同時(shí)，2015年1月1日，所有納入煙草行業(yè)合并報(bào)表范圍的中國(guó)境內(nèi)企業(yè)均要執(zhí)行《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，作為煙草企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員，要充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，以及會(huì)計(jì)工作在企業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位，及時(shí)了解掌握國(guó)家會(huì)計(jì)政策的變化，緊密結(jié)合行業(yè)會(huì)計(jì)工作的發(fā)展，做到未雨綢繆，有針對(duì)性地采取應(yīng)對(duì)和調(diào)整措施，以順應(yīng)新形勢(shì)變革的要求。
二、煙草行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)精益管理的對(duì)策
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。應(yīng)成立由公司局長(zhǎng)（經(jīng)理）帶頭，各部門(mén)主要負(fù)責(zé)人為成員的精益財(cái)務(wù)管理工作推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對(duì)精益財(cái)務(wù)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
（二）加大宣傳力度。由財(cái)務(wù)管理處牽頭，充分利用內(nèi)刊、內(nèi)部網(wǎng)站等媒介，在全系統(tǒng)大力宣傳精益財(cái)務(wù)管理理念，樹(shù)立過(guò)“緊日子”思想，促進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)降本增效、節(jié)約費(fèi)用，營(yíng)造推進(jìn)精益財(cái)務(wù)管理的濃厚氛圍。
（三）提升財(cái)務(wù)人員技能。組織開(kāi)展系列培訓(xùn)活動(dòng)，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)技能和綜合素質(zhì)；組織開(kāi)展財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員立足本職，結(jié)合實(shí)際，圍繞財(cái)務(wù)工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，群策群力、加強(qiáng)攻關(guān)，提出合理化建議，積極探索實(shí)施財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的有效途徑，推進(jìn)財(cái)務(wù)工作創(chuàng)新發(fā)展、精益發(fā)展。
（四）建立健全管理制度。樹(shù)立“持續(xù)改善、追求卓越”的工作導(dǎo)向，階段性地對(duì)精細(xì)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行總結(jié)，不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)不足，并切實(shí)加強(qiáng)制度建設(shè)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)逐漸形成自我改善的內(nèi)生動(dòng)力，持續(xù)改進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作。
三、落實(shí)財(cái)務(wù)精益管理的具體措施
（一）實(shí)行費(fèi)用、稅利“目標(biāo)管理”。提前預(yù)設(shè)年度稅利最低增長(zhǎng)比例、最低毛利率、最低單箱結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，再在銷(xiāo)售預(yù)測(cè)中聯(lián)動(dòng)反映，提高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)稅利的準(zhǔn)確率。對(duì)費(fèi)用管控實(shí)行“三保兩壓”，保證必要的成本費(fèi)用總規(guī)模，保證合理的費(fèi)用率水平，保證規(guī)范必需合理的各類(lèi)支出，壓縮重點(diǎn)控制費(fèi)用，壓縮非經(jīng)營(yíng)性的不合理、不合規(guī)支出。
（二）全面應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。2015年行業(yè)將全面實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。組織財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)對(duì)新準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)，認(rèn)真做好新舊準(zhǔn)則銜接相關(guān)工作，與當(dāng)?shù)刎?cái)政、稅務(wù)、審計(jì)等部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，做好相關(guān)備案工作。在實(shí)施新準(zhǔn)則的過(guò)程中，勤于與兄弟單位交流溝通，形成合力，攻克難關(guān)，并將使用中所涉及的共性問(wèn)題及時(shí)向省局（公司）反饋，確保新準(zhǔn)則的平穩(wěn)過(guò)渡和有效執(zhí)行。對(duì)新準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行總結(jié)分析，完善相關(guān)財(cái)務(wù)制度，推進(jìn)財(cái)務(wù)核算規(guī)范化、精益化。
（三）完善預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。在充分考慮各分公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模、歷史水平和發(fā)展要求等要素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)認(rèn)真測(cè)算，科學(xué)設(shè)置，統(tǒng)籌處理好各單位預(yù)算的協(xié)調(diào)和平衡，加快完善全系統(tǒng)預(yù)算定額體系建設(shè)，達(dá)到“精”、“細(xì)”、“全”標(biāo)準(zhǔn)，減少無(wú)效和重復(fù)的支出。將省局重點(diǎn)控制的費(fèi)用和物流費(fèi)用作為預(yù)算管理的重點(diǎn)，進(jìn)一步加大預(yù)算的分析、考核和通報(bào)力度，提高預(yù)算考評(píng)指標(biāo)在領(lǐng)導(dǎo)班子業(yè)績(jī)考評(píng)指標(biāo)中的分值和權(quán)重，不斷提升預(yù)算管控水平。
（四）推進(jìn)跨行支付結(jié)算和配套銀行卡應(yīng)用工作。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家局下發(fā)的《行業(yè)跨行結(jié)算及銀行卡應(yīng)用指導(dǎo)意見(jiàn)》和省局有關(guān)工作部署，遵循客戶自愿、方便客戶的原則，協(xié)同營(yíng)銷(xiāo)中心穩(wěn)步推進(jìn)跨行支付結(jié)算和銀行卡應(yīng)用工作，逐步實(shí)現(xiàn)零售客戶在線、主動(dòng)、實(shí)時(shí)的貨款結(jié)算，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上訂貨、網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)上配貨、網(wǎng)上結(jié)算“四網(wǎng)合一”，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，提高零售戶滿意度。
（五）挖掘貨幣資金保值增值潛力。牢固樹(shù)立資金時(shí)間價(jià)值觀和現(xiàn)金流量觀，推動(dòng)資金運(yùn)動(dòng)與市場(chǎng)變化相適應(yīng)，提高貨幣資金保值增值水平。進(jìn)一步健全資金監(jiān)管制度，充分運(yùn)用資金監(jiān)管軟件切實(shí)加強(qiáng)日常資金監(jiān)管，保證資金的安全性。進(jìn)一步深化月度資金預(yù)算審批制度，加強(qiáng)資金預(yù)算管理，特別加強(qiáng)與大額資金使用部門(mén)之間的協(xié)調(diào)溝通，按需安排使用資金，減少因信息不暢造成的資金低效使用，保證資金的流動(dòng)性。進(jìn)一步優(yōu)化存款組合，適當(dāng)提高中、長(zhǎng)期定期存款比重，與銀行加強(qiáng)協(xié)商，將存款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.2倍，盡可能地提高資金收益水平，保證資金的效益性。配合營(yíng)銷(xiāo)中心協(xié)調(diào)各中煙公司均衡供貨，提高卷煙周轉(zhuǎn)次數(shù)，保持卷煙的合理庫(kù)存和數(shù)量，壓縮結(jié)算時(shí)間，防止資金無(wú)效占用，實(shí)現(xiàn)資金最大收益。
（六）加強(qiáng)資產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)管。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好“投資與資產(chǎn)”的關(guān)系，規(guī)范投資行為，積極優(yōu)化和配置資產(chǎn)。根據(jù)省局（公司）財(cái)務(wù)處統(tǒng)一工作部署，借助信息化手段，對(duì)資產(chǎn)的購(gòu)入、調(diào)撥、維修和報(bào)廢等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，盤(pán)活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高可利用資產(chǎn)的再利用率。特別是加強(qiáng)對(duì)車(chē)輛資產(chǎn)的處置，在高度重視車(chē)輛的安全性能和使用壽命的前提下，充分發(fā)揮車(chē)輛資產(chǎn)的使用效益。
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：
為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求，全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)
1．一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平米以上，或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上；
(2)管理物業(yè)類(lèi)型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類(lèi)型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠房等以及其他特種房屋(下同)；
(3)管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達(dá)標(biāo)面在50％以上；
(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上；
(5)具有經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)中級(jí)職稱管理人員10人以上；
(6)企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上；
(7)企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)
2．三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米，或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)～5萬(wàn)平米；
(2)有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上；
(3)企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上(含10萬(wàn)元)；
3．處于以上兩種類(lèi)型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬(wàn)平米以下的暫不定級(jí)。
物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告；
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件；
(3)管理章程；
(4)公司法定代表人任命或聘任書(shū)；
(5)驗(yàn)資證明；
(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書(shū))；
(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書(shū)或證明文件；
(9)其他有關(guān)資料。
2．外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外，還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。3．私營(yíng)企業(yè)
(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證)；
(2)業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷；
(3)申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告；
(4)管理章程；
(5)驗(yàn)資證明；
(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明；
(7)擁有或委托管理物業(yè)的證
明；
(8)雇員的名冊(cè)；
(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)；
(10)其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后，在一定時(shí)間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi))審核完畢，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記，在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記
(一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。
(二)工商登記根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問(wèn)題，為了今后更好的開(kāi)展工作，有必要搞清楚。
1．物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面：
(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán)，促進(jìn)我國(guó)住房制度改革的深化。
(2)對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類(lèi)附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù)，使其物業(yè)保值、增值，延長(zhǎng)其使用壽命，最大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約。(3)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對(duì)象，開(kāi)展各類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中，提供全方位的方便服務(wù)。
(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。
(5)履行社會(huì)管理義務(wù)，積極開(kāi)展兩個(gè)文明建設(shè)，致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，與之應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)的發(fā)展勢(shì)頭。作為微利性的物業(yè)管理，較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和門(mén)檻吸引了社會(huì)大量的資金、人才的進(jìn)入，推動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。但是物業(yè)管理糾紛新問(wèn)題也隨之產(chǎn)生，廣大業(yè)主的合法權(quán)益沒(méi)有保障，物業(yè)管理業(yè)難以規(guī)范化、制度化，和諧小區(qū)難以形成。物業(yè)管理糾紛引起學(xué)者、國(guó)人、政府的思考，在此，筆者本著實(shí)事求是，從實(shí)踐出發(fā)，客觀地梳理概括了物業(yè)糾紛的表現(xiàn)形式并分析物業(yè)管理糾紛的成因，提出物業(yè)管理糾紛的解決對(duì)策。
一、物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式
首先，我們來(lái)客觀的總結(jié)并分析當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式。近年來(lái)，物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，愈演愈烈，類(lèi)型多樣，主要存在如下?tīng)?zhēng)議：
1．物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問(wèn)題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)，以此作為“維護(hù)”自己權(quán)利的主要手段。這類(lèi)案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。
2．業(yè)主委員會(huì)更替、業(yè)主或業(yè)委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項(xiàng)目接、撤、管引起的糾紛。此類(lèi)糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)對(duì)各自合法性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛；前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來(lái)，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。
3．業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司業(yè)主糾正違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對(duì)業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過(guò)方式解決糾紛。
4．因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用場(chǎng)地的停車(chē)收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議。
5．因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過(guò)程中發(fā)生的糾紛等。
6．業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)被盜，有的屬物業(yè)專門(mén)安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無(wú)專人看管，業(yè)主物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。
7．前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開(kāi)發(fā)商在物業(yè)交付過(guò)程中引發(fā)的爭(zhēng)議，主要有開(kāi)發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭(zhēng)議；開(kāi)發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費(fèi)、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的爭(zhēng)議等。
二、物業(yè)管理糾紛的成因分析
1、物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)不夠完善和細(xì)化。
在司法實(shí)踐中，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)該領(lǐng)域的調(diào)整相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足，是此類(lèi)糾紛頻發(fā)并難以處理的一個(gè)主要原因。目前國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定過(guò)于原則，缺乏可操作性，導(dǎo)致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司之間責(zé)、權(quán)、利不清，不僅容易誘發(fā)糾紛，而且糾紛產(chǎn)生后往往處理難度較大。最根本的是，物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)――建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國(guó)法律中尚未得到充分適用，導(dǎo)致了物業(yè)管理中機(jī)制、規(guī)范、意識(shí)方面的多重問(wèn)題。前不久，剛剛通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》在一定程度上解決了這一問(wèn)題，但從立法到法律真正得到準(zhǔn)確、具體的適用還有很長(zhǎng)的路要走。
2、物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量參差不齊，人員素質(zhì)偏低。
一些物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，管理服務(wù)流于形式，沒(méi)有真正的物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，采用“業(yè)主提出、隨即跟進(jìn)”的方法，而不是以“預(yù)防在先、主動(dòng)服務(wù)”的理念提供物業(yè)管理、服務(wù)。物業(yè)管理公司如果沒(méi)有內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管措施，以及對(duì)工作人員物業(yè)服務(wù)的懲罰、獎(jiǎng)勵(lì)模式，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量就很難得以保證。
應(yīng)當(dāng)指出，物業(yè)管理行業(yè)有其特殊性，工作人員綜合素質(zhì)要求較高，但是筆者發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)管理公司的工作人員存在下述問(wèn)題：物業(yè)經(jīng)理學(xué)歷偏低，多數(shù)為半路改行從事物業(yè)管理工作，未取得物業(yè)管理師職業(yè)資格證書(shū)，且常常以物業(yè)管理者自居；還有，保安、保潔、車(chē)輛管理人員年齡偏低，形象欠佳，很多來(lái)自農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，根本沒(méi)有樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)為業(yè)主服務(wù)的心態(tài)，一旦自身出現(xiàn)好的機(jī)會(huì)就立即辭職，甚至不辭而別；工程維修人員服務(wù)積極性不高，工作拖拖拉拉，給業(yè)主的感覺(jué)總是慢半拍，未能真正樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的理念，有時(shí)，物業(yè)管理公司的工程維修人員與本公司客戶服務(wù)人員之間還由于設(shè)施維修等問(wèn)題產(chǎn)生敵對(duì)心態(tài)。試問(wèn)，這樣的物業(yè)管理公司如何提供讓業(yè)主放心的物業(yè)服務(wù)、管理?
3、有些業(yè)主單方要求物業(yè)管理公司超出范圍提供物業(yè)服務(wù)，也是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因。
從法律意義上看，物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理范圍、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同以及法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行，超出范圍的服務(wù)、管理物業(yè)管理公司有權(quán)拒絕。如：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售階段的遺留問(wèn)題，業(yè)主之間由于噪音、通行、衛(wèi)生、滲漏等相鄰關(guān)系引起的問(wèn)題，等等。這些問(wèn)題并非物業(yè)管理公司的工作范圍，除非雙方合同中有明確的約定。廣大業(yè)主忽略物業(yè)服務(wù)合同條款中物業(yè)管理公司公共區(qū)域管理限制的約定，一旦發(fā)現(xiàn)自身利益受到侵害或無(wú)法滿足，即將矛頭指向物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司不可能為了個(gè)別業(yè)主的利益，去損害其他業(yè)主的權(quán)益。于是有的業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司，并導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛。
4、物業(yè)管理公司提供服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重不合格或不實(shí)收費(fèi)。
近年來(lái)我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，物業(yè)公司亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，諸如：入伙前的亂收費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)中的重復(fù)收費(fèi)，裝修監(jiān)管中的亂收費(fèi)，有償服務(wù)的亂收費(fèi)；而且提供的服務(wù)不夠完善以及管理也不夠規(guī)范，諸如：小區(qū)的治安管理未盡謹(jǐn)慎義務(wù)，安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的監(jiān)控和使用不符合正常規(guī)范使用，小區(qū)配套的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)不當(dāng)，以及綠化、清潔等服務(wù)不到位，甚至致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受損。最終導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不滿，物業(yè)公司與業(yè)主就此產(chǎn)生矛盾糾紛。
三、物業(yè)管理糾紛的解決對(duì)策
既然物業(yè)管理糾紛層出不窮，那么研究物業(yè)管理糾紛解決對(duì)策就是刻不容緩的：
1、完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提高物業(yè)管理規(guī)范的可操作性。首先，我國(guó)目前已經(jīng)在立法層面通過(guò)物權(quán)法將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融
入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中，這為審判實(shí)踐提供了更為可靠的法律依據(jù)。但是，物權(quán)法對(duì)于物業(yè)管理的規(guī)制畢竟是較為原則的，法律在現(xiàn)實(shí)生活中要發(fā)揮預(yù)設(shè)的作用，仍然需要審判機(jī)關(guān)通過(guò)法律適用加以實(shí)現(xiàn)，通過(guò)裁判對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容加以更為生動(dòng)具體的定義和說(shuō)明，進(jìn)一步明確和規(guī)范物業(yè)管理法律關(guān)系中各主體的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于明確和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的運(yùn)作方法發(fā)揮導(dǎo)向作用。其次，要明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，以發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛中的作用。在我國(guó)，業(yè)主委員會(huì)不能作為訴訟主體，然而，實(shí)踐中業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的代表機(jī)構(gòu)，在糾紛的解決中卻起著至關(guān)重要的作用。世界上一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)如法國(guó)、新加坡和我國(guó)香港地區(qū)都承認(rèn)由全體業(yè)主組成的團(tuán)體具有法人資格的訴訟地位。為了加強(qiáng)業(yè)主組織在物業(yè)管理中的地位和作用，應(yīng)該由法律明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以在依法成立并登記后取得法人資格，而賦予其相應(yīng)的訴訟地位，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。從而加強(qiáng)業(yè)主通過(guò)司法途徑解決物業(yè)管理糾紛的信心。
2、嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理。設(shè)立物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，專業(yè)化服務(wù)能力，擁有一定的專業(yè)技術(shù)人員。建立對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理約束機(jī)制，對(duì)于服務(wù)能力差，業(yè)主投訴多的物業(yè)管理企業(yè)，可責(zé)令其停業(yè)整頓。通過(guò)多種形式、多種渠道督促物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格物業(yè)管理從業(yè)人員行業(yè)準(zhǔn)入制度，實(shí)施物業(yè)管理師制度保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須是具有相當(dāng)?shù)膶W(xué)歷和工作經(jīng)歷，掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)、技術(shù)和能力，有能力承擔(dān)有關(guān)專業(yè)管理工作的高素質(zhì)人才。物業(yè)管理從業(yè)人員的規(guī)范化、專業(yè)化無(wú)疑將推動(dòng)物業(yè)管理行為的規(guī)范化專業(yè)化。因此，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)人員職業(yè)化，打造一支精英型的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍是解決此類(lèi)問(wèn)題的唯一出路。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，將資質(zhì)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系，加快物業(yè)管理誠(chéng)信體系建設(shè)等。時(shí)機(jī)成熟可以促成物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，降低管理成本，增強(qiáng)服務(wù)水平。
3、加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。要加強(qiáng)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決問(wèn)題。
4、積極推動(dòng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的建立及有序運(yùn)作。政府職能部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合協(xié)調(diào)，及時(shí)推動(dòng)組建業(yè)主委員會(huì)，并為其有序運(yùn)作，發(fā)揮職能作用提供便利和保障。通過(guò)普法等途徑使廣大業(yè)主明了業(yè)主委員的作用、權(quán)利和義務(wù)。教育廣大業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，而不是簡(jiǎn)單的拒交物業(yè)費(fèi)。在業(yè)主委員內(nèi)部建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的自行排解機(jī)制，通過(guò)和諧手段來(lái)解決糾紛，逐步建立良好的互信氛圍。
2、維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車(chē)位置進(jìn)行管理，保持車(chē)輛行駛通暢。
3、看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等。
4、夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄。
5、有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。按照上述要求，物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置專門(mén)的社區(qū)安全秩序服務(wù)機(jī)構(gòu)，其中公司總部設(shè)置專門(mén)的監(jiān)督管理部門(mén)，即安全管理部，管理處設(shè)置提供社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的部門(mén)，并配備服務(wù)人員及設(shè)施設(shè)備，以確保社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的有效實(shí)施。
從監(jiān)管部門(mén)職責(zé)角度來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置安全管理部，負(fù)責(zé)對(duì)全公司社區(qū)安全秩序維護(hù)工作進(jìn)行督促、檢查，防止任何安全事故的發(fā)生，并在全公司各個(gè)領(lǐng)域建立健全安全秩序維護(hù)服務(wù)組織，實(shí)施安全秩序維護(hù)服務(wù)?？偨?jīng)理作為全公司安全秩序維護(hù)事務(wù)負(fù)責(zé)人，根據(jù)業(yè)務(wù)開(kāi)展社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)，制訂安全秩序維護(hù)服務(wù)政策、安全秩序維護(hù)服務(wù)管理制度、安全秩序維護(hù)服務(wù)目標(biāo)和指標(biāo)，以及各種安全生產(chǎn)、安全秩序維護(hù)、消防、應(yīng)急的規(guī)程規(guī)范，制訂各種安全操作規(guī)程和方案等安全措施，全面推行實(shí)施。同時(shí)，物業(yè)管理公司還應(yīng)貫徹以預(yù)防為主的社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作，加強(qiáng)企業(yè)對(duì)社區(qū)安全秩序維護(hù)服務(wù)工作的領(lǐng)導(dǎo)和管理，不斷加強(qiáng)員工安全教育和宣傳，組織員工學(xué)習(xí)消防基本知識(shí)、安全工作知識(shí)，教育員工提高安全意識(shí)，自覺(jué)遵守安全規(guī)定，時(shí)刻警惕和及時(shí)排除工作過(guò)程中的安全隱患，防范自然災(zāi)害損失和人為破壞事件的發(fā)生。根據(jù)客戶對(duì)安全秩序維護(hù)服務(wù)要求的提升，定期評(píng)審公司的安全秩序維護(hù)服務(wù)管理體系，不斷調(diào)整、修改、完善、改進(jìn)安全秩序維護(hù)服務(wù)技術(shù)措施，修訂安全秩序維護(hù)服務(wù)管理計(jì)劃，并在各級(jí)監(jiān)督實(shí)施，使公司的安全秩序管理跟上時(shí)代步伐，適應(yīng)變化著的新環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期組織安全秩序維護(hù)服務(wù)工作檢查和工作研討會(huì)議，排查隱患，及時(shí)采取措施，解決出現(xiàn)的各種問(wèn)題。
對(duì)重大安全隱患不惜人力、財(cái)力和物力限期整改，對(duì)于特殊原因一時(shí)難以徹底解決的安全隱患，制訂相應(yīng)的強(qiáng)化管理辦法，采取有效措施，確保過(guò)渡期安全。其具體工作內(nèi)容如下：
1、指導(dǎo)管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害)工作。
2、負(fù)責(zé)管理處安全、消防工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查、評(píng)估、指導(dǎo)。
3、負(fù)責(zé)本部門(mén)體系文件的編制與修訂，并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行督導(dǎo)。
4、負(fù)責(zé)制訂安全秩序維護(hù)人員專業(yè)技能培訓(xùn)計(jì)劃，并組織考核。
5、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)安全方面事故／案件的調(diào)查、分析。
6、負(fù)責(zé)管理處安全秩序維護(hù)人員人數(shù)變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)、分析。
7、負(fù)責(zé)受理護(hù)衛(wèi)員投訴、意見(jiàn)、建議。
8、負(fù)責(zé)公司管轄范圍內(nèi)游泳池安全管理工作的教育、培訓(xùn)、監(jiān)督、檢查。
9、協(xié)助管理處進(jìn)行安全崗位編制設(shè)置。
1O、協(xié)助顧問(wèn)管理部做好項(xiàng)目考察工作。
中圖分類(lèi)號(hào)：F23
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2013）15-0128-01
1 物業(yè)管理的行業(yè)特征及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的要求
1.1 綜合性強(qiáng)
物業(yè)管理雖然屬于服務(wù)業(yè)，但它還存在一些明顯區(qū)別于一般服務(wù)行業(yè)的特征，其中之一便是該項(xiàng)服務(wù)提供的是二十四小時(shí)、全方位、多層次的過(guò)程性的產(chǎn)品。物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型，而且是服務(wù)、管理密集型的行業(yè)，具有很強(qiáng)的綜合性。再加上企業(yè)決策者已經(jīng)意識(shí)到財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有重要的戰(zhàn)略意義，現(xiàn)代物業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，在管理手段上采用財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法，以加強(qiáng)預(yù)算控制；在管理方法上，采用普及計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的綜合性。
1.2 滲透面廣
物業(yè)管理工作是既要服務(wù)社區(qū)，又要服務(wù)的個(gè)人群體，這種服務(wù)時(shí)刻都需要財(cái)務(wù)管理的支持，從提供辦公場(chǎng)所、支付人員工資到對(duì)小區(qū)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列活動(dòng)，從按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，到開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)，直接或間接地影響到企業(yè)資金的流動(dòng)與循環(huán)，從而影響整個(gè)企業(yè)的利益。所以說(shuō)財(cái)務(wù)管理工作滲透到物業(yè)管理的方方面面，一定要有一個(gè)強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理工作才能為物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)提供條件。
1.3 敏感性強(qiáng)
物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，費(fèi)用測(cè)算屬于一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，由于服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的角度和平臺(tái)，所以物業(yè)服務(wù)所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)不那么容易。因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)善于對(duì)企業(yè)合理調(diào)節(jié)企業(yè)資源和客戶要求，密切關(guān)注市場(chǎng)情況的變化，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加應(yīng)變環(huán)境的靈敏度，及時(shí)向企業(yè)管理者提供重要的財(cái)務(wù)信息，使決策者作出正確的選擇，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行指導(dǎo)和控制。
2 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
2.1 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善
會(huì)計(jì)核算工作是開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)不完善會(huì)嚴(yán)重制約財(cái)務(wù)管理的順利開(kāi)展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會(huì)計(jì)核算體系。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度作為指導(dǎo)性的規(guī)定，過(guò)于寬泛，而目前缺乏關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)會(huì)計(jì)制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中就沒(méi)法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，加之物業(yè)管理的對(duì)象多樣化，在會(huì)計(jì)明細(xì)科目的設(shè)置上靈活性很高，科目設(shè)置容易混亂，達(dá)不到會(huì)計(jì)科目設(shè)置的分類(lèi)要求，從而降低物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內(nèi)部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單，沒(méi)有建立內(nèi)控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內(nèi)控制度的建設(shè)，卻在實(shí)際執(zhí)行中缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，使內(nèi)控管理有心無(wú)力。
2.2 財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高
專業(yè)技能素質(zhì)方面，許多物業(yè)管理公司認(rèn)為日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算工作簡(jiǎn)單，因此在招聘的過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能素質(zhì)方面要求不高，這樣便會(huì)引進(jìn)一些沒(méi)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)財(cái)會(huì)理論和專業(yè)知識(shí)的人員，勉為其難的做好財(cái)務(wù)管理工作。有些房地產(chǎn)附屬的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進(jìn)財(cái)務(wù)部門(mén)，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認(rèn)識(shí)不足等問(wèn)題，從而導(dǎo)致專業(yè)技能素質(zhì)較為欠缺。
職業(yè)道德素質(zhì)方面，財(cái)務(wù)人員接受的相關(guān)方面的教育本來(lái)就少，加之企業(yè)在人員招聘時(shí)，對(duì)于職業(yè)道德素質(zhì)方水平也無(wú)法考察，只能從日后的工作中觀察?？傊?，由于上述在財(cái)務(wù)人員選拔上的問(wèn)題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技能素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理工作的要求。
2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一
企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理是反映公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)具有極其重要的意義，但是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對(duì)于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，滯留資金多，嚴(yán)重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，資產(chǎn)損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營(yíng)運(yùn)資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊(cè)資本有限，無(wú)法向銀行提供房屋、土地之類(lèi)的不動(dòng)產(chǎn)做擔(dān)保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求。
3 提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的措施
3.1 提高管理者的理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光
隨著物業(yè)管理開(kāi)始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹(shù)立起現(xiàn)財(cái)理念，科學(xué)定位市場(chǎng)，擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略，形成規(guī)模效益，重視財(cái)務(wù)管理工作。只有首先從思想上重視起來(lái)，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀中存在的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，有很大一部分原因也是因?yàn)橛^念上對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。所以管理者應(yīng)該提升理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
3.2 建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部控制體系
對(duì)于無(wú)以往經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參考一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和需要，制定適合本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并根據(jù)經(jīng)營(yíng)和客戶要求不斷完善和細(xì)化。在制度方面，完善管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)分工和工作流程，加強(qiáng)內(nèi)部控制。培養(yǎng)成本管理意識(shí)，重視財(cái)務(wù)分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
3.3 加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)
在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過(guò)程中，首先要嚴(yán)格把關(guān)，也就是在招聘中堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)管理部門(mén)，對(duì)于已經(jīng)在崗卻財(cái)會(huì)專業(yè)能力不足的員工，給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)等方面的支持，支持其接受相關(guān)的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對(duì)財(cái)務(wù)人員開(kāi)展定期或不定期的、有針對(duì)性的會(huì)計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)部分工的財(cái)務(wù)人員開(kāi)展階段性的集中學(xué)習(xí)，并安排必要的考試，從而保證學(xué)習(xí)效果，以此提升財(cái)管人員專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)技能。同時(shí)注意引進(jìn)財(cái)會(huì)專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲(chǔ)備。最后，通過(guò)培訓(xùn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)自身職位和工作的重要性的認(rèn)識(shí)，讓他們意識(shí)到自己不只是一個(gè)機(jī)械處理賬務(wù)的單據(jù)傳遞員，更是一個(gè)能夠通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析輔助項(xiàng)目經(jīng)理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的有價(jià)值的員工。加強(qiáng)職業(yè)道德教育，注重對(duì)員工職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)和考察，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。
3.4 拓寬資金籌集渠道，加強(qiáng)資金運(yùn)作管理
作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要內(nèi)容，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注融資，努力開(kāi)創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內(nèi)部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經(jīng)營(yíng)管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。
在資金管理方面，要有計(jì)劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務(wù)項(xiàng)目上，使資金使用更透明?？茖W(xué)地篩選投資項(xiàng)目，進(jìn)行中、短期投資，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督和控制。
4 結(jié)束語(yǔ)
物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展的雖然有些滯后，但是通過(guò)認(rèn)清現(xiàn)狀、提高重視程度，完善財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)員工的素質(zhì)、拓寬融資渠道和資金管理，其財(cái)務(wù)管理水平還是有很大提升空間的。
參考文獻(xiàn)
中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2009)23005801
1物業(yè)管理概述
物業(yè)概念的提出以及物業(yè)管理,在我國(guó)的發(fā)展已有二十多年的歷史,它走過(guò)了一個(gè)從借鑒吸收到創(chuàng)新發(fā)展的艱苦過(guò)程。物業(yè)管理作為一個(gè)新型服務(wù)行業(yè),得到了蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理的意識(shí),逐漸被廣大業(yè)主所接受,物業(yè)管理的模式,逐步被廣大業(yè)主所認(rèn)同,各種形式的物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生。
物業(yè)管理并不是以前意義上的房地產(chǎn)行政管理,它是集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的企業(yè)法人,它的最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益同步增長(zhǎng)。它是依照國(guó)家的法規(guī)政策,運(yùn)用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和先進(jìn)的管理手段,對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理,為小區(qū)的業(yè)主提供有償服務(wù),使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。
2物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容
2.1常規(guī)性的公共管理服務(wù)
房屋主體公共部位的維護(hù),公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng),公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔,物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的栽培,物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護(hù)衛(wèi),消防設(shè)施的保護(hù),道路車(chē)輛的管理等。
2.2針對(duì)性的專項(xiàng)管理服務(wù)
為業(yè)主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等),開(kāi)展商業(yè)服務(wù),組織文教、體衛(wèi)、娛樂(lè)活動(dòng),金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù),中介服務(wù)等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求,隨時(shí)提供委托性的特約服務(wù)等。
3對(duì)物業(yè)管理的一些誤區(qū)
3.1物業(yè)管理公司≠開(kāi)發(fā)商、建房單位
物業(yè)管理公司可能是開(kāi)發(fā)商的下屬單位,但這不等同于開(kāi)發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序,履行嚴(yán)格的申報(bào)審批手續(xù)。具體說(shuō),它必須:按照國(guó)家法規(guī)政策規(guī)定的條件,向工商、稅務(wù)管理部門(mén)申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,取得法人證書(shū);向建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);向房管局、物價(jià)局申請(qǐng),取得收費(fèi)許可證書(shū);向培訓(xùn)單位申請(qǐng)對(duì)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn),取得崗位合格證書(shū)。沒(méi)有“四證”的公司,不是物業(yè)管理公司,有的單位對(duì)房產(chǎn)實(shí)行的行政管理,也說(shuō)成是物業(yè)管理,這是盜用物業(yè)管理公司的名義,違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國(guó)家的法規(guī)。
3.2責(zé)任誤區(qū)
現(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多,究其原因,就是分不清各自的職責(zé),導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都?xì)w罪于物業(yè)管理公司,對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言,甚至由此拒交物業(yè)管理費(fèi)用,這都是觀念上的錯(cuò)覺(jué)造成的。例如汽車(chē)在停車(chē)場(chǎng)丟失,究竟由誰(shuí)承擔(dān)賠償責(zé)任?依法按理而論,即使交了停車(chē)費(fèi),也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一,物業(yè)管理公司每月收取的停車(chē)費(fèi)不足以承擔(dān)賠償義務(wù);其二,停車(chē)場(chǎng)是為用戶提供的停車(chē)設(shè)施,而不是提供的車(chē)輛保險(xiǎn)、保管業(yè)務(wù);其三,收費(fèi)是因?yàn)橛脩粽加昧巳w業(yè)主共有的土地、場(chǎng)地、設(shè)施,這種收費(fèi)恰恰體現(xiàn)了“誰(shuí)使用、誰(shuí)受益、誰(shuí)出錢(qián)”的原則。
3.3“管家”誤區(qū)
一個(gè)時(shí)期以來(lái),許多物業(yè)管理公司在對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)教育時(shí),常以“管家”自喻;面對(duì)廣大業(yè)主,也常以“管家”的面孔出現(xiàn),混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別,顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置,如果不在認(rèn)識(shí)上澄清,不在于理論上糾誤,勢(shì)必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系,成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。
4物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的地位
4.1物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)
物業(yè)管理的范圍是一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)、大廈,城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個(gè)城市。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前常州市物業(yè)管理面積占城市總面積60%左右。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域,規(guī)范地管理起來(lái),提升了城市品位,在創(chuàng)建全國(guó)衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城市等活動(dòng)中,起到了直接的積極作用。
4.2物業(yè)管理是城市管理的延伸
物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)、文化活動(dòng)以及各種創(chuàng)建活動(dòng)的微觀地理單位,通過(guò)物業(yè)管理模式,將城市管理中分散的管理職能集中起來(lái),由企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成,許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開(kāi)展愛(ài)綠護(hù)綠、保護(hù)環(huán)境、文化娛樂(lè)、愛(ài)心捐助等活動(dòng),填補(bǔ)了政府對(duì)公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白,完善和發(fā)展了城市管理功能。
4.3物業(yè)管理是城市管理的縮影
物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面:住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個(gè)舒適的居家環(huán)境;高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個(gè)便捷的工作空間;商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理,都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活?？梢哉f(shuō),物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,沒(méi)有健全的物業(yè)管理就沒(méi)有現(xiàn)代化的城市管理。
5物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用
5.1物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制
物業(yè)管理是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營(yíng)型管理模式,從而以市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理,并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力,不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系,轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制,也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切,轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù),強(qiáng)化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對(duì)象,成為了管理的資源和主體,真正做到了“以人為本”。
5.2物業(yè)管理有利于長(zhǎng)效管理
城市從“重建設(shè)、輕管理”進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng),將利用其專業(yè)能力,實(shí)行長(zhǎng)效管理;對(duì)于業(yè)主,房產(chǎn)最重要的私有財(cái)產(chǎn),必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理,一旦達(dá)不到要求,就會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司,從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)效管理的基本保證。
5.3物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)
物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一,隨著行業(yè)的發(fā)展,其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒,以人為本,為業(yè)主解決各種困難,在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面,他們會(huì)同社區(qū)積極組織開(kāi)展業(yè)主喜聞樂(lè)見(jiàn)的各種文化活動(dòng),建立新型鄰里關(guān)系,營(yíng)造互幫互助、誠(chéng)實(shí)友愛(ài)的人文氛圍,與社區(qū)建設(shè)相得益彰,同時(shí),在引導(dǎo)居民樹(shù)立環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。
6加強(qiáng)物業(yè)管理工作,提高城市管理水平
物業(yè)管理在快速發(fā)展中,暴露了一些諸如國(guó)家法規(guī)尚不健全、企業(yè)操作尚不規(guī)范、業(yè)主理念尚不成熟的問(wèn)題。探索物業(yè)管理之路,是物業(yè)管理企業(yè)和廣大居民的共識(shí),也是政府城市管理的重要職能。
6.1創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制
二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在問(wèn)題
(一)財(cái)務(wù)管控體系比較薄弱。住宅物業(yè)由于管理能力有限，內(nèi)部財(cái)務(wù)管控體系也比較薄弱。例如很多公司對(duì)于日常辦公用品的領(lǐng)用沒(méi)有臺(tái)賬，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)沒(méi)有監(jiān)控管理措施，租賃的車(chē)位等沒(méi)有專人審核和保管合同，固定資產(chǎn)與辦公用品沒(méi)有區(qū)分管理，物業(yè)費(fèi)的催收不及時(shí)，部分經(jīng)營(yíng)收入未能有效監(jiān)管等。以上種種內(nèi)控制度的缺乏導(dǎo)致收入不能及時(shí)入賬，支出又無(wú)法有效節(jié)省，最終只能是虧損越來(lái)越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為物業(yè)公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常簡(jiǎn)單，沒(méi)必要專門(mén)設(shè)置內(nèi)部控制部門(mén)和機(jī)構(gòu)；另一方面，由于住宅物業(yè)還處于發(fā)展初期，待遇不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都沒(méi)有受過(guò)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)培訓(xùn)，更不要說(shuō)內(nèi)控了。
(二)管理者缺乏現(xiàn)財(cái)觀念，不重視成本管理工作。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開(kāi)始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長(zhǎng)期以來(lái)，受老觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)樹(shù)立現(xiàn)財(cái)觀和成本核算觀。
(三)財(cái)務(wù)管理人員能力不強(qiáng)。從多數(shù)物業(yè)公司的實(shí)際情況看，更多的公司為了節(jié)省人力成本，財(cái)務(wù)管理人員招聘不以財(cái)會(huì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，而以成本最低為依據(jù)選用人員，很多物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員都是從收款員或者其他崗位轉(zhuǎn)業(yè)過(guò)來(lái)的，有不少甚至連會(huì)計(jì)從業(yè)資格證都沒(méi)有。此外，不少物業(yè)管理公司為了節(jié)省用工成本，在崗位設(shè)置上不盡合理，不滿足不相容職務(wù)相分離原則，會(huì)計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。因此，從專業(yè)角度來(lái)講，目前物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員的能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
(四)資金不足和籌資能力差。物業(yè)管理資金的來(lái)源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營(yíng)性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊(cè)資本較少，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。
(五)投資回報(bào)低，盈利較難。我國(guó)物業(yè)快速發(fā)展主要是近十來(lái)年，由于目前物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)比較低，不少物業(yè)公司一直處于虧損中。同時(shí)，受經(jīng)營(yíng)規(guī)模和資質(zhì)的限制，物業(yè)公司可以選擇的其他投資項(xiàng)目較少，即使有合適的項(xiàng)目，因?yàn)槲飿I(yè)公司缺乏強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致其存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
三、提高物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理水平的對(duì)策建議
(一)建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí)，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》，《空置房、報(bào)停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對(duì)；對(duì)小區(qū)的收人進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。
(二)強(qiáng)化成本觀念，建立財(cái)務(wù)成本分析控帶制度。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹(shù)立“全員成本控制”觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識(shí)，使所有單位和部門(mén)都重視成本，另一方面通過(guò)對(duì)人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時(shí)還要通過(guò)職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批愛(ài)崗敬業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來(lái)提高管理工作質(zhì)量和效率。
隨著我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化的飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)各行各業(yè)均得到了極大的進(jìn)步。政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法律等諸多環(huán)境的完善，為當(dāng)代國(guó)內(nèi)居民生活水平的改善和提高奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在這一時(shí)代背景的影響下，國(guó)內(nèi)居民的需求也逐漸從對(duì)最為基本物質(zhì)層面轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)更高層次的精神文化層面。高等院校作為國(guó)內(nèi)素質(zhì)教育的重要人才培養(yǎng)原地，其每年均會(huì)為社會(huì)輸送大量的優(yōu)秀現(xiàn)代化人才。我國(guó)政府近年來(lái)也開(kāi)始增強(qiáng)對(duì)地方高校的建設(shè)，不但讓當(dāng)代高校在現(xiàn)有招生規(guī)模、專業(yè)設(shè)置等方面有了巨大的提升之外，還是當(dāng)代高等院校的辦學(xué)質(zhì)量、校園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等得以進(jìn)步。高校后勤物業(yè)管理公司作為高等院校開(kāi)展校園管理、學(xué)生管理的重要組成部分，其在為學(xué)校內(nèi)部大小事情服務(wù)的同時(shí)，也還肩負(fù)著維護(hù)高校對(duì)外聲譽(yù)與印象、保障校園內(nèi)部環(huán)境的和諧與干凈、保障校園內(nèi)部各項(xiàng)設(shè)施的運(yùn)行及資源的合理分配等。近年來(lái)，隨著高等院校招生數(shù)量和校區(qū)建設(shè)規(guī)模的不斷增加，給高校后勤物業(yè)管理公司帶來(lái)了巨大的壓力，其需要不斷結(jié)合校園多變的環(huán)境、校園內(nèi)師生更龐大的需要進(jìn)行自身的改革與創(chuàng)新。然而，大多數(shù)現(xiàn)有國(guó)內(nèi)高校后勤物業(yè)管理公司均遇到了從業(yè)人員整體素質(zhì)較低、結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，嚴(yán)重制約了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，積極對(duì)從業(yè)人員現(xiàn)狀開(kāi)展調(diào)查，并推行有層次的人員培養(yǎng)體系、健全外部招聘機(jī)制等都變得尤為必要與關(guān)鍵。
一、高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員現(xiàn)狀分析
高等院校近年來(lái)規(guī)模的不斷增加、招生數(shù)量的不斷增加，在給高校后勤物業(yè)管理公司提供廣泛市場(chǎng)的同時(shí)，也逐漸凸顯出了當(dāng)前該物業(yè)管理行業(yè)所存在的不足，其中最為尖銳的就是現(xiàn)有從業(yè)人員與高校逐步發(fā)展的文化，乃至高校內(nèi)部不斷新興的事物之間存在著較大的差異，從而不但制約了高校后勤物業(yè)管理公司的未來(lái)發(fā)展，而且不利于提升高校內(nèi)部的環(huán)境、優(yōu)化高校內(nèi)部的管理等。當(dāng)前高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀可以從三個(gè)方面加以研究。第一，從業(yè)人員的整體教育水平不高。高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員在整體教育水平上基本處于高中水平。然而，由于高等院校的學(xué)生、教師等都生活于大學(xué)校園中，從業(yè)人員教育水平的不足極為有可能造成雙方的價(jià)值觀不一致，使在對(duì)事物的處理過(guò)程中缺乏對(duì)特殊事物的理解和關(guān)注，從而造成高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員無(wú)法滿足時(shí)下高校的發(fā)展需要和訴求。與此同時(shí)，整體教育水平不高的問(wèn)題還會(huì)造成這些人員為公司創(chuàng)造業(yè)績(jī)能力的不足，以及對(duì)這些人員開(kāi)展可塑教育后較難提升等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在會(huì)嚴(yán)重制約高校后勤物業(yè)管理公司未來(lái)的發(fā)展，使較多制度的實(shí)施、流程的運(yùn)營(yíng)等受到更多阻力，從而產(chǎn)生公司無(wú)法與時(shí)代接軌與高校發(fā)展相互接軌等問(wèn)題出現(xiàn)。第二，從業(yè)人員的整體年齡水平偏大。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的平均年齡基本為45歲以上。盡管高校后勤物業(yè)管理公司的職責(zé)是為校園及師生提供更好的服務(wù)，這個(gè)年齡段的從業(yè)人員在思考問(wèn)題的成熟度和對(duì)問(wèn)題的掌握上擁有著較多優(yōu)勢(shì)，但是卻會(huì)由于年齡階段不同而影響與師生之間的溝通，或者是在對(duì)日常物業(yè)管理工作開(kāi)展過(guò)程中缺乏對(duì)師生行為的理解，從而造成雙方之間的年齡溝壑無(wú)法逾越，引起高校后勤物業(yè)管理公司在未來(lái)生存與發(fā)展中存在較多問(wèn)題。與此同時(shí)，從業(yè)人員整體年齡水平偏大還會(huì)引起勞動(dòng)力效率的低下，并且由于較難接受新生事物與新技術(shù)，從而為高校后勤物業(yè)管理公司信息化模塊的建設(shè)及應(yīng)用帶來(lái)較多阻礙。第三，從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力不足。高校后勤物業(yè)管理公司現(xiàn)有從業(yè)人員的整體創(chuàng)新能力存在著不足，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的主要原因是由于從業(yè)人員的學(xué)習(xí)能力不足及現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司所開(kāi)展的管理思路方法與方式較為落后，從而造成了高校后勤物業(yè)管理公司存在著從業(yè)人員整體創(chuàng)新能力的不足。這一問(wèn)題的出現(xiàn)已經(jīng)嚴(yán)重制約了高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展，其在面對(duì)較多高校內(nèi)部的物業(yè)管理問(wèn)題時(shí)，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行妥善的解決，從而造成了高校管理方與高校后勤物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)矛盾及利益的糾紛等。
二、對(duì)高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)與結(jié)構(gòu)改變提出的建議
二十一世紀(jì)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)有兩個(gè)，其一是對(duì)先進(jìn)技術(shù)的掌握程度，其二是對(duì)優(yōu)秀人員的使用效果。對(duì)于高校后勤物業(yè)管理公司而言，其需要結(jié)合從業(yè)人員的現(xiàn)狀及管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行思考。在本部分中作者將從三個(gè)方面對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題提出建議：第一，培養(yǎng)人員梯隊(duì)，提升從業(yè)人員教育水平。高校后勤物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)著力培養(yǎng)現(xiàn)有人員，開(kāi)發(fā)薪酬績(jī)效考核機(jī)制，以激發(fā)現(xiàn)有員工的斗志與求學(xué)上進(jìn)的熱情。在此基礎(chǔ)上可以對(duì)原有企業(yè)的晉升機(jī)制和考核機(jī)制加以轉(zhuǎn)變，以能者多勞的方式，采用較為創(chuàng)新的項(xiàng)目經(jīng)理人負(fù)責(zé)辦法，使每個(gè)員工都能夠根據(jù)自身的意愿和能力對(duì)某一板塊的物業(yè)管理工作負(fù)責(zé)，并組織自身的團(tuán)隊(duì)參與到高校后勤物業(yè)管理公司日常工作的開(kāi)展當(dāng)中，從而將能夠逐步實(shí)現(xiàn)以優(yōu)帶新的教育培養(yǎng)機(jī)制。第二，科學(xué)人員安排，改善從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)。高校后勤物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身企業(yè)的員工年齡與薪酬配比情況開(kāi)展一次較為全面的普查，并從普查結(jié)果當(dāng)中對(duì)現(xiàn)有人員安排合理性進(jìn)行分析。根據(jù)分析結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整不同物業(yè)管理板塊、不同企業(yè)部門(mén)的人員結(jié)構(gòu)與配比，一方面可以積極引進(jìn)對(duì)校園管理較為熟悉的大學(xué)生，另一方面應(yīng)當(dāng)減少年齡偏大的非專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)入企業(yè)。通過(guò)這兩種方式的使用和實(shí)踐，將能夠?yàn)楦纳茝臉I(yè)人員的年齡結(jié)構(gòu)提供較大幫助。第三，組織技術(shù)比賽，提升從業(yè)人員創(chuàng)新能力。高校后勤物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)積極組織專業(yè)技術(shù)競(jìng)賽，逐漸將自身的物業(yè)管理服務(wù)做優(yōu)、做強(qiáng)，使每個(gè)員工都能夠借助不同技術(shù)比賽提升自身的專業(yè)技術(shù)能力，并對(duì)現(xiàn)有行業(yè)中的精英及其技術(shù)給予了解，從而以樹(shù)立榜樣的方式，使高校后勤物業(yè)管理公司內(nèi)部逐步形成比學(xué)趕幫、技術(shù)創(chuàng)新的良好氛圍，為現(xiàn)有從業(yè)人員專業(yè)技術(shù)能力與實(shí)踐水平的提升帶來(lái)幫助。
三、結(jié)論
通過(guò)上文的研究能夠發(fā)現(xiàn)，高校后勤物業(yè)管理公司在高等院校內(nèi)部管理及外部影響當(dāng)中均發(fā)揮著重要的作用，并且還能夠借助自身在校園綠化養(yǎng)護(hù)、校園清潔、校園機(jī)電維修、校園后勤保障等多方面功能為高等院?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)及校園良好氛圍的打造奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。人才作為現(xiàn)代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展的重要基礎(chǔ)，對(duì)于高校后勤物業(yè)管理公司而言同樣至關(guān)重要。但是，根據(jù)對(duì)現(xiàn)有高校后勤物業(yè)管理公司從業(yè)人員的現(xiàn)狀及其中問(wèn)題進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，其存在著整體素質(zhì)偏低、績(jī)效考核不合理等多方面問(wèn)題，嚴(yán)重影響了現(xiàn)代高校后勤物業(yè)管理公司的發(fā)展。為此，在本文中作者結(jié)合其中問(wèn)題的存在提出了些許有利用改變這一現(xiàn)狀、提升高校后勤物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)與結(jié)構(gòu)的對(duì)策與建議。利用本文的研究，作者謹(jǐn)此希望能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)高校后勤物業(yè)管理公司的未來(lái)發(fā)展做出自身的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:物業(yè)；管理；發(fā)展
一、現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理之間的關(guān)系
可以說(shuō)，現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理既有繼承和發(fā)揚(yáng)，又有著本質(zhì)的區(qū)別。兩者的共性主要體現(xiàn)在都具有公共服務(wù)的社會(huì)性和公益性，物業(yè)管理和房屋管理提供的都是一種公共服務(wù)產(chǎn)品。兩者都包含了房屋、公用設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修物業(yè)管理和傳統(tǒng)的房屋管理都包含對(duì)房屋、公用設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修。從性質(zhì)上看，物業(yè)管理是從事社會(huì)服務(wù)工作的，從三次產(chǎn)業(yè)劃分角度看，物業(yè)管理隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，但它又具有自己特有的性質(zhì): 物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，物業(yè)管理是一種有成本也有效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為實(shí)現(xiàn)成本與效益的平衡，業(yè)主可通過(guò)聘請(qǐng)委托獨(dú)立的第三者―物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施管理。而物業(yè)管理公司并非被動(dòng)接受委托，它也會(huì)在市場(chǎng)上通過(guò)選擇物業(yè)對(duì)象做出是否接受委托的決定，它通常要考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益，用市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)眼光看待自己的管理行為。物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體管理，是物業(yè)管理公司的基本職能，經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵，服務(wù)是物業(yè)管理公司的宗旨?？偠灾瑸闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是物業(yè)管理的主要內(nèi)容，管理和經(jīng)營(yíng)始終要圍繞服務(wù)進(jìn)行，但管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三者相互滲透，相互補(bǔ)充，有機(jī)聯(lián)系，融為一體，將服務(wù)貫穿于整個(gè)物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。
二、我國(guó)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
1.物業(yè)管理制度不健全。
由于物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展還沒(méi)有成熟，客觀條件下我國(guó)法律法規(guī)不足的制約逐步顯現(xiàn)出來(lái)。業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。廣大業(yè)主的意愿得不到真正實(shí)現(xiàn)，共同利益被個(gè)別業(yè)主壓在個(gè)人利益之下，業(yè)主的共同事務(wù)隨意決定，使得其他業(yè)主利益或全體業(yè)主的共同權(quán)益受到損害。還有的是個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，業(yè)主自律機(jī)制不夠完善，這樣就會(huì)造成物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)各種矛盾糾紛層出不窮。物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜而有序的系統(tǒng)工程，是由項(xiàng)目規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成的，在相關(guān)部門(mén)及時(shí)間上跨度較大，因?yàn)楦鲉挝恢g容易銜接缺乏，物業(yè)管理沒(méi)有運(yùn)用合理的運(yùn)營(yíng)機(jī)制對(duì)早期介入、前期管理、承接驗(yàn)收及招投標(biāo)等方面進(jìn)行及時(shí)規(guī)范，導(dǎo)致了配套設(shè)施不到位、規(guī)劃不合理、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的發(fā)生，增加了物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中的矛盾和糾紛。
2.物業(yè)管理者的觀念意識(shí)落后。
國(guó)外一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，物業(yè)管理己經(jīng)發(fā)展的相對(duì)成熟。與之相比，我們?cè)谖飿I(yè)管理觀念方面仍然存在較大的差距。物業(yè)管理并沒(méi)有從財(cái)產(chǎn)、契約及消費(fèi)角度得到社會(huì)的充分認(rèn)知，這就必然導(dǎo)致了契約精神的缺失和公共權(quán)利的漠視。原有的理解偏差，又缺乏正確的指導(dǎo)，從而使得業(yè)主缺乏主動(dòng)參與和守約的意識(shí)，容易造成物業(yè)管理服務(wù)主體的錯(cuò)位和缺位。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)持續(xù)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房以及低租養(yǎng)房帶踱，因此部分業(yè)主缺乏對(duì)現(xiàn)行物業(yè)管理運(yùn)作模式的深刻理解，未能形成相應(yīng)的消費(fèi)觀念以適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展局勢(shì)的需要。
3.物業(yè)管理過(guò)程中的服務(wù)觀念有待加強(qiáng)。
物業(yè)管理堅(jiān)持在尊重業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，簽訂雙方都能認(rèn)可的服務(wù)合同一的原則。但部分物業(yè)管理企業(yè)依然存在以管理者自居的現(xiàn)象，沒(méi)有準(zhǔn)確定位自己服務(wù)業(yè)主的位置，從而逐步淡化了其服務(wù)特征。同時(shí)也有少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，由于過(guò)分追逐利潤(rùn)，不充分考慮業(yè)主的支付意愿和消費(fèi)能力，就強(qiáng)壓給業(yè)主過(guò)高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為日后埋下了隱患。有些物業(yè)管理企業(yè)違背合同，不給業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)甚至偷工減料、虛增成本，收費(fèi)與服務(wù)的不符引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿。此外，物業(yè)管理還存在“先天不足”現(xiàn)象，由于建管銜接不好，一些在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)階段遺留下的問(wèn)題仍給物業(yè)管理企業(yè)造成困擾。
4.物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。
物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:①隊(duì)伍素質(zhì)良萎不齊。由于物業(yè)管理在我國(guó)屬于新興行業(yè)，相對(duì)缺少人才儲(chǔ)備，從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)跟不上行業(yè)發(fā)展的需要，其中表現(xiàn)最為突出的是缺乏稱職的職業(yè)經(jīng)理人，而現(xiàn)有某些管理人員與其擔(dān)負(fù)的責(zé)任不相適應(yīng)，專業(yè)人員的技能培訓(xùn)也跟不上行業(yè)的需要。②服務(wù)理念的缺乏。其主要原因是這類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)多是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)房屋管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)的，他們己習(xí)慣于行政命令式的管理，缺乏為業(yè)主主動(dòng)服務(wù)的理念。③缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光。部分物業(yè)管理企業(yè)滿足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公眾形象為代價(jià)，以損害業(yè)主的利益方式在短期內(nèi)獲得了利益，但是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，卻是自掘墳?zāi)沟聂斆袨椤＂芮啡睂I(yè)技術(shù)能力。⑤創(chuàng)新意識(shí)不足。物管企業(yè)不能深入探索業(yè)主的潛在需求，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。⑥缺乏品牌意識(shí)。我國(guó)物業(yè)管理品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力較差。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量急需提高，服務(wù)的穩(wěn)定性也有待于增強(qiáng)，
5.物業(yè)管理的健全進(jìn)入與退出機(jī)制不科學(xué)。
在物業(yè)管理行業(yè)，國(guó)際上普遍采取市場(chǎng)化運(yùn)作的做法，這也是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。市場(chǎng)化運(yùn)作是指業(yè)主與物業(yè)管理公司之間可以用招標(biāo)、投標(biāo)等市場(chǎng)化的手段，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂，而物業(yè)管理公司進(jìn)入或退出是由關(guān)系雙方?jīng)Q定的。然而物業(yè)管理公司進(jìn)入和退出卻是實(shí)踐中的一大難題。
三、我國(guó)物業(yè)管理在未來(lái)發(fā)展的著眼點(diǎn)分析
首先是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，物業(yè)管理應(yīng)該與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，就是以經(jīng)過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方等價(jià)交換的目的為主要特征。所以，物業(yè)管理得以生存和發(fā)展是以競(jìng)爭(zhēng)為根本的。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，正是由于眾多物業(yè)管理公司之間存在競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主可以較為自由地根據(jù)實(shí)際情況對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行選擇。聘用和改聘對(duì)物業(yè)管理公司具有明顯的激勵(lì)約束作用。一般而講，業(yè)主主要通過(guò)考察某家物業(yè)管理公司過(guò)去的業(yè)績(jī)，決定是否聘用。因此，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的增大，物業(yè)管理公司越來(lái)越重視其公眾形象。政府及行業(yè)主管部門(mén)要充分引進(jìn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，要進(jìn)一步推動(dòng)在市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)原則的實(shí)行，物業(yè)市場(chǎng)的培育和成長(zhǎng)得以推進(jìn)。
其次是從人本思想的角度考慮，加快物業(yè)管理的人員的素質(zhì)，建設(shè)高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展呈快速發(fā)展之勢(shì)。而物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍與現(xiàn)實(shí)發(fā)展的需要存在明顯的不適應(yīng)。例如:由于服務(wù)理念的落后、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的不健全、從業(yè)人員素質(zhì)的參差不齊導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重制約。立即加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍的建設(shè)，從而全面提升物業(yè)管理工作水平，這項(xiàng)任務(wù)迫在眉睫。對(duì)于職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的建立，隨著物業(yè)管理師注冊(cè)考試在全國(guó)展開(kāi)。還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理過(guò)程中鼓勵(lì)物業(yè)管理專業(yè)人員提高其從業(yè)能力，并對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人員的基本職責(zé)加以明確，在遵守相關(guān)法律法規(guī)及職業(yè)道德等方面予以要求，此外，還應(yīng)建立一支具有良好職業(yè)精神又具備熟練專業(yè)技能的員工隊(duì)伍，推動(dòng)物管企業(yè)關(guān)鍵崗位和基層員工技能的專業(yè)化，從而適應(yīng)行業(yè)的快速發(fā)展。
最近幾年隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)也在不斷完善，所面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)依舊十分激烈。良好的物業(yè)管理能夠?qū)φ麄€(gè)社會(huì)的發(fā)展起到推動(dòng)作用，不僅能夠使得政府部門(mén)自身的工作效率得到提升，使得社會(huì)更加穩(wěn)定，同時(shí)還為社會(huì)居民提供了舒適、安全以及優(yōu)美的居住環(huán)境，不僅如此，通過(guò)物業(yè)管理工作還能夠?yàn)樯鐣?huì)提供諸多就業(yè)崗位，有效解決就業(yè)問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理工作對(duì)于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步都能產(chǎn)生重要影響。但是就當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，依舊存在很多不完善的地方，需要進(jìn)行研究和改善，通過(guò)頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行制度等規(guī)范的制定和完善，通過(guò)與業(yè)主進(jìn)行交流爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持，對(duì)內(nèi)部職工的素質(zhì)進(jìn)行提升，通過(guò)多元化的方式進(jìn)行逐步完善。
一、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)存問(wèn)題
（一）我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)以及服務(wù)品種比較單一
對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是其重要組成部分，但是因?yàn)槭袌?chǎng)上關(guān)于此行業(yè)的立法以及規(guī)范還相對(duì)較少，即使有也不夠完善，同時(shí)在不同的地域物業(yè)管理自身的發(fā)展自身也存在諸多不平衡現(xiàn)象，這樣就會(huì)使得我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，往往沒(méi)有足夠合理的管理模式。物業(yè)管理行業(yè)中的服務(wù)產(chǎn)品以及相應(yīng)的規(guī)則難以滿足消費(fèi)者的需求，消費(fèi)者和物業(yè)管理者之間也很難做到和諧相處，在進(jìn)行管理的時(shí)候物業(yè)管理行業(yè)所提供的產(chǎn)品也沒(méi)有特色和個(gè)性化，具有較高的同質(zhì)化特征，更不用提物業(yè)管理自身的文化以及品牌建設(shè)了。很多物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往都是依靠收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)生存，這樣就會(huì)使企業(yè)自身難以真正發(fā)展和壯大，繼而也就無(wú)法對(duì)自身的服務(wù)和產(chǎn)品進(jìn)行更新與提升。
（二）物業(yè)管理對(duì)自身的責(zé)任以及認(rèn)知存在偏差
當(dāng)前物業(yè)管理自身發(fā)展水平在很大程度上關(guān)乎整個(gè)小區(qū)的安定、整個(gè)城市的健康發(fā)展，對(duì)于社會(huì)的進(jìn)步以及社會(huì)環(huán)境會(huì)帶來(lái)較大的影響。但是就當(dāng)前我國(guó)很多物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，在對(duì)自身責(zé)任的認(rèn)知以及職責(zé)的定位方面依舊不夠清晰。所聘用的管理者自身文化素質(zhì)不夠高，自身的職業(yè)道德和職業(yè)意識(shí)也很差，以往在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代房管機(jī)構(gòu)只要換個(gè)牌子就成為物業(yè)管理公司，一些社會(huì)閑散者還有老弱病殘等都被歸入該公司，這樣就會(huì)使得公司中的很多之中都沒(méi)有工作的主動(dòng)性和積極性。同時(shí)在物業(yè)管理的過(guò)程中對(duì)科技的推廣力量不足，在經(jīng)一個(gè)的規(guī)模上以及模式方面不夠完善。這樣就會(huì)使得新房子在建設(shè)的時(shí)候就很難得到有效地維護(hù)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)安全方面的隱患。
（三）物業(yè)公司經(jīng)常存在質(zhì)量差以及亂收費(fèi)等現(xiàn)象
因?yàn)槟壳拔覈?guó)針對(duì)物業(yè)管理方面還沒(méi)有足夠完善和健全的法規(guī)制度進(jìn)行約束和完善，同時(shí)也沒(méi)有相應(yīng)的機(jī)制對(duì)物業(yè)管理工作自身的工作行為進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)督，這樣就會(huì)使得物業(yè)公司有極大的可能性進(jìn)行亂收費(fèi)等，使得物業(yè)公司自身的行為存在較大的自主性以及隨意性，所收取的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也完全是由自身決定，沒(méi)有統(tǒng)一的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。很多物業(yè)公司為了能夠在其中獲得更多利益，就設(shè)置了多項(xiàng)收費(fèi)的項(xiàng)目，繼而就會(huì)出現(xiàn)很多亂收費(fèi)的現(xiàn)象。
比如有的物業(yè)管理公司會(huì)私自制定一些不公平的規(guī)章制度對(duì)業(yè)主進(jìn)行約束，同時(shí)通過(guò)罰款以及押金等多種方式對(duì)業(yè)務(wù)自身進(jìn)行停電、停水等方面的管理，只要業(yè)主有所不從，物業(yè)管理公司就會(huì)采取懲罰措施，甚至?xí)淞ο嗉?。另外，物業(yè)管理公司自身的服務(wù)態(tài)度比較差，在服務(wù)上還存在不規(guī)范、不到位以及不及時(shí)的現(xiàn)象，物業(yè)公司的目的主要就是進(jìn)行費(fèi)用收取而不是進(jìn)行服務(wù)，往往通過(guò)多種多樣的項(xiàng)目進(jìn)行亂收費(fèi)，但是一旦出現(xiàn)服務(wù)或者是物業(yè)安全問(wèn)題，往往就會(huì)出現(xiàn)推卸責(zé)任的狀況，這樣的狀況無(wú)疑會(huì)使得物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系難以得到真正的改善。
二、改進(jìn)物業(yè)管理質(zhì)量及水平的措施
（一）構(gòu)建并積極完善物業(yè)管理機(jī)制及體系
因?yàn)榈赜蛑g在經(jīng)濟(jì)水平方面會(huì)存在較大差異，這樣就需要有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和條件的地區(qū)應(yīng)當(dāng)積極構(gòu)建并努力完善相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)制及體系。成立相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，并定期召開(kāi)會(huì)議，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)中聘用專業(yè)經(jīng)理實(shí)施專業(yè)化的管理。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)進(jìn)行充分的利用，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取政府的支持和引導(dǎo)，依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定來(lái)制定合同，制定關(guān)于業(yè)主方面的相應(yīng)條例，不得對(duì)其進(jìn)行私自篡改。在未來(lái)的物業(yè)管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)依據(jù)這樣的機(jī)制、規(guī)范進(jìn)行管理。
（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善服務(wù)理念，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是新興事物，因此與業(yè)主之間存在暫時(shí)的矛盾是必然的，但是這樣的矛盾也應(yīng)當(dāng)是能夠調(diào)和和避免的，這樣就要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)先從自身做起，不斷進(jìn)行自我反省，擺正自身的服務(wù)者地位，不斷提升服務(wù)意識(shí)，完善自身的服務(wù)理念，從點(diǎn)滴做起。如果是物業(yè)管理企業(yè)自身的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)用于承擔(dān)，不能推卸責(zé)任，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行積極地宣傳，爭(zhēng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的支持和理解，引導(dǎo)業(yè)主對(duì)自身的工作有更進(jìn)一步的了解，同時(shí)也歡迎業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不規(guī)范行為進(jìn)行監(jiān)督和舉報(bào)，只有這樣才能夠使得物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步的提升。
（三）重組物業(yè)管理企業(yè)，使得管理更加規(guī)范化
物業(yè)管理企業(yè)目前之所有沒(méi)有足夠完善的企業(yè)文化很大原因就是因?yàn)檫€沒(méi)有形成具有規(guī)模的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，因此也就難以有更為完善的物業(yè)管理模式，從而也就無(wú)法對(duì)不規(guī)范的物業(yè)管理行為進(jìn)行約束。因此，要想有良好的物業(yè)管理隊(duì)伍就應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)以及完善的企業(yè)文化。這樣不僅能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的成本得到降低，同時(shí)還能夠通過(guò)規(guī)范化的管理以及規(guī)?；倪\(yùn)營(yíng)構(gòu)建良好的企業(yè)服務(wù)品牌。從某種程度上說(shuō)，合作以及重組已經(jīng)是未來(lái)發(fā)展的必由之路。通過(guò)這樣的方式在能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到有效地提升。
另外，為了進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)得到健康發(fā)展，還應(yīng)當(dāng)從頂層設(shè)計(jì)入手對(duì)法規(guī)以及法律體系進(jìn)行逐步完善，通過(guò)管理細(xì)則、法律法規(guī)以及完善的監(jiān)督體系對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身做進(jìn)一步的管理業(yè)約束，對(duì)物業(yè)管理公司自身的收費(fèi)服務(wù)、無(wú)償服務(wù)等進(jìn)行約束。相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)的職工應(yīng)當(dāng)對(duì)自身的職責(zé)進(jìn)行嚴(yán)格履行，通過(guò)法律途徑對(duì)企業(yè)的職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，對(duì)企業(yè)職工自身的職責(zé)和權(quán)利等進(jìn)行規(guī)定，通過(guò)這樣專業(yè)化的方式才能夠使得物業(yè)管理企業(yè)自身的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步提升。
三、結(jié)束語(yǔ)
總的來(lái)說(shuō)，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理質(zhì)量如何更是引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展的一雙翅膀，不能拖后腿，但是就當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，還存在很多問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行逐步完善，通過(guò)頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行制度等規(guī)范的制定和完善，通過(guò)與業(yè)主進(jìn)行交流爭(zhēng)取業(yè)主的理解和支持，對(duì)內(nèi)部職工的素質(zhì)進(jìn)行提升，通過(guò)多元化的方式進(jìn)行逐步完善，只有這樣才能夠真正提升物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量和水平，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)事業(yè)的發(fā)展帶來(lái)正面促進(jìn)作用。（作者單位：山西焦煤西山煤電集團(tuán)公司東曲礦）
參考文獻(xiàn)：
[1] 張金平.物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].吉林大學(xué).2008（11）
