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時間：2023-06-06 09:01:22
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中占據(jù)著支柱性的地位。盡管近年來我國加大了對房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，且一系列的調(diào)控政策相繼出臺，但對于房地產(chǎn)市場并沒有起到多大的成效。這主要是由于房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中存在著一些深層次的根本性問題，從而導(dǎo)致房價上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，需對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題進(jìn)行正視，確保推動房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題
1.1沒有明確長遠(yuǎn)目標(biāo)。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理失衡，雖然采取了一定的措施在某種程度上抑制了房價增長過快的狀況但卻忽視了我國整體上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，不能為我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作出長久性的規(guī)劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)的土地來源有一定的不確定性，針對房地產(chǎn)的政策規(guī)劃并不明確，采取的解決措施缺乏科學(xué)合理性僅能在一定的時間內(nèi)發(fā)揮效用，沒有長期效果。1.2泡沫經(jīng)濟(jì)問題嚴(yán)重。近階段以來，房價處于持續(xù)飆升甚至在政府出臺相關(guān)政策后也只是在上升趨勢上略微減緩了一些，問題并沒有得到根本性的解決，這樣和容易造成虛假的需求信息，不僅會影響到開發(fā)者對行業(yè)前景的預(yù)判，也會影響到消費(fèi)者對房產(chǎn)的規(guī)劃，而由于這些虛假的需求信息很容易造成房產(chǎn)堆積、無法處理等問題的出現(xiàn)，給國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來非常不好的影響。房地產(chǎn)泡沫問題就是源自于虛擬需求，房地產(chǎn)泡沫的形成不僅對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也會直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變化。1.3開發(fā)商的資金來源單一化。房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金有很多，現(xiàn)階段我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商需要依靠銀行貸款才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的正常經(jīng)營，而只有完成房地產(chǎn)開發(fā)、房屋出售后的所得才能夠歸還銀行，但是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)存在“房價高、賣房難”的問題，部分房地產(chǎn)商并不能夠在預(yù)計的期限內(nèi)賣出房屋、歸還貸款，再加上相關(guān)的商業(yè)銀行不能夠進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)管工作，很容易出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，從而導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定程度的影響。1.4相關(guān)的法律法規(guī)不健全。想要改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理必須要將相關(guān)的法律法規(guī)健全起來，近年來針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律法規(guī)并不是很多，進(jìn)而造成相關(guān)部門監(jiān)管不到位的情況經(jīng)常發(fā)生，這就在一定程度上給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理造成滯后性，不僅給房地產(chǎn)市場造成了混亂，也給經(jīng)濟(jì)管理工作帶來了工作難度。雖然政府針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出臺了一些法律法規(guī)，但是法律法規(guī)的明文規(guī)定太過籠統(tǒng)，以致于在落實(shí)細(xì)節(jié)上可能會有很大的差距，如果這樣的問題長期得不到解決，勢必會在行業(yè)內(nèi)形成惡性循環(huán)。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題的對策研究
2.1制定長期的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。要站在我國現(xiàn)階段國情以及未來發(fā)展趨勢來制定長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，既要制定發(fā)展目標(biāo)，也要明確各個階段的管理任務(wù)，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一個明確的發(fā)展方向，從而減輕房地產(chǎn)市場的負(fù)擔(dān)。同時也要考慮到廣大人民群眾的房產(chǎn)需求和國家建設(shè)需求，在房地產(chǎn)建設(shè)方面有一定的把控和規(guī)劃，在科學(xué)合理的前提下制定更為適合我國發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，從而更深入的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中存在的問題。在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中長期發(fā)展規(guī)劃時，需要做好房地產(chǎn)市場的調(diào)查工作，詳細(xì)對我國當(dāng)前房產(chǎn)地發(fā)展的情況進(jìn)行深入調(diào)查和研究，根據(jù)調(diào)查所得結(jié)果來制定科學(xué)合理的發(fā)展計劃，確保我國房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2.2嚴(yán)格把控市場經(jīng)濟(jì)泡沫。面臨現(xiàn)階段我國出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)狀，不僅需要相關(guān)的管理部門引起高度的重視，也需要廣大人民群眾在購置房產(chǎn)的過程中謹(jǐn)慎有余。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)管理部門需要制定出相關(guān)的制度來約束整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，不能太過抑制也不能太過松弛，一定要在寬嚴(yán)并濟(jì)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行更為謹(jǐn)慎的衡量和管理。嚴(yán)格把控市場經(jīng)濟(jì)泡沫不僅對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展有著重要的作用，更對我國的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的穩(wěn)定性有著不容忽視的作用。要對于市場失靈情況的存在進(jìn)行正視，在具體干擾過程中，需要在市場自身調(diào)節(jié)能力得到有效發(fā)揮的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時還要對市場的變化情況進(jìn)行有效掌握，在干擾時要確保做到適當(dāng)性和適度性。從而建立健全完善的房地產(chǎn)運(yùn)行管理機(jī)制。2.3逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系。要想更好的管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先就要在融資途徑上嚴(yán)格把控，當(dāng)房地產(chǎn)融資來源加以分散而不是原來單一的借貸，既可以減輕房地產(chǎn)商們的還貸壓力，也可以為商業(yè)銀行減輕出資壓力，既可以起到方便經(jīng)濟(jì)管理的效果，也可以降低房地產(chǎn)行業(yè)整體的產(chǎn)業(yè)壓力，逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系是很重要的一個監(jiān)管對策。2.4建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理嚴(yán)格法律法規(guī)。我國針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法律法規(guī)太過松懈，以致于在相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)中對較為重要的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理細(xì)節(jié)問題沒有做出明文規(guī)定，這就使得一部分房地產(chǎn)商鉆了國家法律法規(guī)的空子，不僅給整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)造成不良影響，也使得消費(fèi)者的利益受到損失。以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
3結(jié)束語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題需要我們?nèi)ニ伎疾⑦M(jìn)行更為細(xì)致的分析，文中提出的相關(guān)對策不僅是為了更好的實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理，更是為了能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在更為持久更為合理的方向發(fā)展。這些對策可能在一定時間內(nèi)不會發(fā)揮到應(yīng)有的效果，但是一旦持續(xù)下去，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理會得到更好的結(jié)果。
作者:余良 單位:天津市長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)生翻天覆地的變化，各行各業(yè)飛速發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展更為迅速?，F(xiàn)階段，我國一直存在炒房熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商不斷加大對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在著許多問題?；诖?，本文首先對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性進(jìn)行了簡要闡述，接著分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，最后重點(diǎn)探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理策略，以期為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理者提供一些有價值的理論參考。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性
經(jīng)濟(jì)管理，即經(jīng)濟(jì)管理者對經(jīng)濟(jì)活動實(shí)施管理的過程。通過對經(jīng)濟(jì)活動實(shí)施有效管理，促進(jìn)預(yù)期目標(biāo)的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)管理通過提供生產(chǎn)力，促進(jìn)生產(chǎn)潛力的發(fā)揮，進(jìn)而創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作是一項(xiàng)長期而復(fù)雜的工程，其整個工作流程形成科學(xué)的管理系統(tǒng)，不僅能夠有效激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作積極性，而且能夠?qū)€人與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)緊密地聯(lián)系起來，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對經(jīng)濟(jì)活動具有一定的監(jiān)督作用，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中存在的問題及時發(fā)現(xiàn)，找出問題存在的根源，盡早采取有效應(yīng)對措施，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失降至最低。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能夠?qū)Ω鞑块T工作進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，強(qiáng)化部門溝通，在保證部門職能得以充分體現(xiàn)的同時，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資源的有效利用，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題
(一)管理目標(biāo)不明確
就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀而言，雖然在政策上做出相應(yīng)調(diào)整，但在管理目標(biāo)與長期規(guī)劃方面不夠明確，對經(jīng)濟(jì)管理工作認(rèn)識不足，導(dǎo)致企業(yè)在運(yùn)行過程中缺乏具有前瞻性的政策目標(biāo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏連續(xù)性的管理政策，使得管理目標(biāo)模糊不清，短期政策的制定與長期政策的控制目標(biāo)不一致，甚至存在相互矛盾的現(xiàn)象。如此一來，就會引起房地產(chǎn)行業(yè)的管理動蕩，削弱經(jīng)濟(jì)管理效果，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
(二)經(jīng)濟(jì)管理停留于表面
為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，政府短時間內(nèi)出臺了若干政策規(guī)定，且進(jìn)行了密集推行。但就發(fā)展現(xiàn)狀來看，許多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策只是停留于表面，難以有效落實(shí)，相關(guān)部門執(zhí)行不力，影響相關(guān)政策的貫徹效果。另外，還有許多經(jīng)濟(jì)管理政策缺乏可實(shí)施性，政策細(xì)則與實(shí)施原則不相符，落實(shí)起來容易出現(xiàn)問題，再加上管理部門管理職責(zé)不明確，一旦出現(xiàn)問題就會出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象，使經(jīng)濟(jì)管理政策難以發(fā)揮其作用。
(三)房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象
在我國，房地產(chǎn)行業(yè)競爭非常激烈，且會占用大量資源、資金等，容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的產(chǎn)生。近幾年，我國各地房地產(chǎn)市場交易量不斷下降，而交易價格卻不斷上升，許多購房者都在持觀望態(tài)度，這就給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的降價壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易價格急劇下降，進(jìn)而導(dǎo)致資金鏈斷裂。部分地方政府通過提升交易價格短期內(nèi)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長，但一旦出現(xiàn)“硬著陸”現(xiàn)象，就會對經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理策略
在我國，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著至關(guān)重要的地位，因此，在經(jīng)濟(jì)管理方面必須正視其存在的問題，經(jīng)全面分析采取有效措施予以解決，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
(一)明確發(fā)展目標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康長遠(yuǎn)發(fā)展，首先應(yīng)明確其發(fā)展方向，樹立長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。在制定發(fā)展目標(biāo)時，應(yīng)首先分析自身發(fā)展情況，與社會發(fā)展需求相結(jié)合，保證發(fā)展目標(biāo)的正確性與科學(xué)性。而在房地產(chǎn)管理政策的制定上，應(yīng)樹立長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，通過對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀、居民的住房需要及生活水平等各方面的綜合考量，制定相應(yīng)的政策法規(guī)。
(二)控制開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益及使用價值均產(chǎn)生重要影響，因此，必須對開發(fā)成本加以控制與管理。首先，作為經(jīng)濟(jì)管理者，應(yīng)增強(qiáng)成本控制意識，減少資金浪費(fèi)，最大限度地發(fā)揮各項(xiàng)資金的使用價值；其次，通過相關(guān)制度的規(guī)定，對經(jīng)濟(jì)漏洞予以制止；最后，針對工程實(shí)施情況，制定成本控制制度，通過責(zé)任分包制的實(shí)施，促進(jìn)相關(guān)制度的有效落實(shí)。
(三)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式
第一，房地產(chǎn)補(bǔ)貼形式的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前，我國采用經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房兩種方式給予低收入居民經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，但現(xiàn)實(shí)是分配不合理，大部分被房地產(chǎn)投資者所占有，導(dǎo)致該方式的補(bǔ)貼功能并未得到有效發(fā)揮。因此，可采用資金補(bǔ)貼的形式，將房地產(chǎn)補(bǔ)貼資金直接與低收入人群對接，提高其購買力。第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對居民生活水平產(chǎn)生直接的影響，因此，應(yīng)在完善住房補(bǔ)貼政策法規(guī)的同時，適當(dāng)增加對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理力度，通過房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的科學(xué)制定，確保經(jīng)濟(jì)管理政策的有效落實(shí)。
四、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到重要作用，一方面明顯提升了人們的居住水平，改善了居住質(zhì)量，另一方面，促進(jìn)了社會的不斷進(jìn)步與發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，應(yīng)不斷提升經(jīng)濟(jì)管理水平，更新管理理念，正確面對經(jīng)濟(jì)管理問題，通過對相關(guān)問題的全面分析，有針對性的采取有效的應(yīng)對策略，在提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的同時，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。
作者:厲保全 單位:山東省日照市五蓮縣房地產(chǎn)管理中心
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不論是國內(nèi)各級政府部門的公務(wù)員、經(jīng)濟(jì)界的專家學(xué)者，還是普通百姓，人們議論最多的莫過于當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。由于房價日趨上升且居高不下，事關(guān)國計民生，國家及社會都對此非常重視，相繼出臺了宏觀宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的干預(yù)與調(diào)控，促進(jìn)社會和諧、穩(wěn)定發(fā)展。
1、國家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性
1.1 樓市價格日趨上升，政府必然會采取宏觀調(diào)控政策
樓市不斷升溫，房價不斷拉升，與廣大工薪階層消費(fèi)者的收入比例不協(xié)調(diào)，由此產(chǎn)生了諸多的社會問題，加大了貧富差距。這些現(xiàn)象與中央政府所提倡的“和諧社會”的宗旨并不相符，為穩(wěn)定社會安定團(tuán)結(jié)，增加中低收入者的購買力，勢必要拿地產(chǎn)開刀。但是，為什么中央政府要對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，問題在于實(shí)際的房價上漲得已相當(dāng)離譜了。政府出手的目的是為了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，凈化市場，來扶持實(shí)力企業(yè)，穩(wěn)定稅收來源。但是這種調(diào)整是長期的規(guī)范，而非短時間的行為，行業(yè)的發(fā)展需要這些規(guī)范，這些規(guī)范會使一些企業(yè)在競爭過程中死亡，也會使一些抓住機(jī)會的企業(yè)發(fā)展壯大，從而掌握更大的市場空間。
1.2 中央與地方政府的博弈，必然會采取宏觀調(diào)控政策
地方政府為了稅收、土地經(jīng)營款的收入問題，鼓勵地產(chǎn)發(fā)展，提倡房價增長，讓地方政府在整個國民經(jīng)濟(jì)行為中占領(lǐng)比例越大，城市建設(shè)發(fā)展速度越快，政績也就越明顯；中央提出“和諧社會”的，理念，全國一盤棋，自然不能任由地產(chǎn)任意發(fā)展，調(diào)控是勢在必行的。
2、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的相關(guān)建議
2.1 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)明確企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場風(fēng)險偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時更加理性、科學(xué)化，同時由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機(jī)遇。
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場風(fēng)險偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時更加理性、科學(xué)化，同時由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動的發(fā)展，整個行業(yè)不僅是大魚吃小魚，更是快魚吃慢魚的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時更是機(jī)遇?！翱嗑殐?nèi)功，積極創(chuàng)新，提升自身品牌的競爭力，成為當(dāng)務(wù)之急”。
2.2 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的思路
2.2.1 規(guī)范企業(yè)管理，提高企業(yè)決策能力
對于企業(yè)內(nèi)部管理更要科學(xué)化，針對于企業(yè)內(nèi)部的情況，整理出一套適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，對于目前階段的房產(chǎn)企業(yè)，是一個勢在必行的話題。企業(yè)決策者不僅要對整個行業(yè)的發(fā)展有清醒而深刻的認(rèn)識，同時更要對自己的企業(yè)內(nèi)部管理有更高遠(yuǎn)的看法與思路。挖掘企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)力，對于其他成熟的行業(yè)來講，已經(jīng)是老生常談，而對于地產(chǎn)企業(yè)來說，可能還比較少有企業(yè)進(jìn)行。制定出企業(yè)發(fā)展的各個時期的目標(biāo)，完善內(nèi)部定位，把整個企業(yè)磨合成一塊鋼板，以來適應(yīng)來自市場、政策等方面的風(fēng)險。隨著行業(yè)的規(guī)范，競爭的加大，提高企業(yè)決策系數(shù)，對于企業(yè)發(fā)展是長足而有相當(dāng)好處。
2.2.2 注重人力資源的管理，增加企業(yè)競爭力
人力資源是企業(yè)獲得持久競爭優(yōu)勢的來源，制度是提升企業(yè)基于人力資源管理的核心競爭優(yōu)勢的保證。3P即人、流程、產(chǎn)品是構(gòu)成組織的最基本的三個要素，它是組織生存與發(fā)展的根本。隨著組織的業(yè)務(wù)和規(guī)模不斷的擴(kuò)大，人的管理（包括人力資源及績效管理）及流程管理作為最基礎(chǔ)的管理基石將決定著組織是否能夠得以持續(xù)發(fā)展。人力資源管理不僅是把專業(yè)人員請進(jìn)企業(yè)，更多的是用好專業(yè)人員，用通俗的話來說就是“招進(jìn)來、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事業(yè)留人。
2.2.3 打造企業(yè)文化，建立核心價值觀
房地產(chǎn)是高風(fēng)險的行業(yè)，資金投入大、運(yùn)作周期長、市場變化快，即使是優(yōu)秀企業(yè)，稍有不慎也會一敗涂地。如何讓企業(yè)在競爭中脫穎而出并保持持續(xù)發(fā)展，成為新世紀(jì)房地產(chǎn)企業(yè)正在苦苦思考的難題。而且，在中國加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著消費(fèi)主體、供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面的不斷變化，而且還面臨著國外企業(yè)涌入國內(nèi)市場而產(chǎn)生的競爭。要想從根本上解決這些問題，一個主要思路就是以市場為導(dǎo)向，樹立新的戰(zhàn)略觀念，培育房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。
2.2.4 整合社會有效資源
有效資源包括社會資源，既社會資源與自身資源，社會資源包括政府資源、各個管理部門資源、金融單位、以及新聞媒體和各個專業(yè)合作公司；自身資源是指企業(yè)內(nèi)部的品牌、資金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏觀調(diào)控政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)貼近市場、符合需求
企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時要因時因地，找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，從項(xiàng)目前期策劃、工程施工、市場營銷等方面，根據(jù)市場的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項(xiàng)目求精不求大，做出自己的特色，樹立自己的品牌。首先，必須重視市場調(diào)研，利用項(xiàng)目可行性報告，合理評估地塊各種情況及資金備需情況。其次，規(guī)劃科學(xué)合理、符合市場需求，并保證產(chǎn)品適度領(lǐng)先。最后，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，包裝合理，入市機(jī)遇準(zhǔn)確，價格策略合理，營銷思路大膽無誤。
其中，“個性化”的樓盤可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異。“個性化”的開發(fā)來源于創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識，要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計開發(fā)出有“個性”的住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持以中低收入人群為服務(wù)對象，戶型上應(yīng)以小戶型為主、多戶型并存，并保持這種開發(fā)理念的一貫性。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重建立企業(yè)本身的品牌
房地產(chǎn)品牌的特質(zhì)，往往使開發(fā)企業(yè)無法復(fù)制，企業(yè)產(chǎn)品脫穎而出。房地產(chǎn)品牌代表了有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品，代表著擁有這一品牌的房地產(chǎn)企業(yè)的6獨(dú)特居住理念。根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢，把地產(chǎn)品牌概括為一下三個方面：企業(yè)品牌、老板品牌、產(chǎn)品品牌。作為地產(chǎn)企業(yè)來講，不僅僅是要提供實(shí)體的配套、物業(yè)的管理，更要把項(xiàng)目的資源，作為一種互補(bǔ)的連動。同時要把企業(yè)的服務(wù)變成藝術(shù)，變成文化，以藝術(shù)和文化的方式里營造小區(qū)的氛圍。
在將住宅商品房推向市場的過程中，會存在品牌等方面的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。建立配套工程齊全、售后服務(wù)信譽(yù)好、工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的品牌項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要和國家的戰(zhàn)略方針緊密結(jié)合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。
2.5 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)?；?、低成本的經(jīng)營管理模式
引言
我國房地產(chǎn)行業(yè)在我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動了地方政府財政的收入。但是在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中，其中經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)諸多問題，如管理目標(biāo)不明確、管理過于形式化、管理機(jī)制不夠完善等，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)的良好發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與應(yīng)對策略進(jìn)行探討十分有必要。本文就對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出有效的管理措施。
一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
（一）管理目標(biāo)不明確，出臺的政策沒有落到實(shí)處
房地產(chǎn)發(fā)展不僅關(guān)系到我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且還與我國的社會生活緊密相連。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題應(yīng)值得重視。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中的問題主要有以下幾點(diǎn)。
1.管理目標(biāo)不明確
為了使我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)供需平衡，使價格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調(diào)整。但是由于我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，對房地產(chǎn)中的問題還不是特別了解。對房地產(chǎn)的規(guī)劃還不夠清晰，這就使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)不夠明確。其中規(guī)劃的策略存在不合理的現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。
2.政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性
近年來，我國房地產(chǎn)在政策調(diào)控房價上進(jìn)行了調(diào)整，但是房價并未下降，反而出現(xiàn)上升的現(xiàn)象。雖然在這個過程中出現(xiàn)過下降的，但是之后還是隨之增長。從整體上來看，還是呈現(xiàn)出增長的趨勢。這就對房地產(chǎn)的發(fā)展造成了很大影響。
3.政策調(diào)控沒有從根源處解決問題
由于我國的政策調(diào)控不但沒有解決我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，反而使房價上漲。這是由于調(diào)控的手段太過單一，沒有從根本上解決房價上漲的問題。這樣不僅對我國的資源有很大浪費(fèi)，而且之前出臺的降稅費(fèi)的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會造成消費(fèi)者打消買房的念頭。對于國家的一系列調(diào)控，對房地產(chǎn)的發(fā)展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產(chǎn)問題的實(shí)質(zhì)。照這種形勢發(fā)展，未來房地產(chǎn)將無法吸引消費(fèi)者的眼光。
（二）管理過于形式化，管理機(jī)制有待提升
1.管理太過形式化
我國的房地產(chǎn)發(fā)展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問題成為了熱點(diǎn)話題。尤其在最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也引起了政府的重視，并出臺了一系列政策。但是需對規(guī)定與正常都沒有真正落實(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，其規(guī)則與實(shí)施的原則存在一定的差異，引起房地產(chǎn)界的出現(xiàn)很大的爭議。我國經(jīng)濟(jì)管理策略實(shí)施按照由上到下的原則進(jìn)行，這就使地方政府、中央政府房地產(chǎn)出現(xiàn)各自實(shí)施政策，而兩者沒有進(jìn)行有效的溝通。其中導(dǎo)致其職責(zé)沒有明確。這就影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策無法落實(shí)到位。
2.過分依賴房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了有力的促進(jìn)作用。尤其在國際金融危機(jī)中，政府出臺了一系列的政策推動房地產(chǎn)的發(fā)展。推動了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府將房地產(chǎn)的發(fā)展作為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的主體。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有不穩(wěn)定的現(xiàn)象，過于依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設(shè)，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。
（三）相關(guān)法規(guī)體系還不夠完善
房地產(chǎn)的法律法規(guī)的不健全是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的原因之一。我們從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展來看，要保障房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，其最主要的是制定相關(guān)的法規(guī)體系。但是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。房地產(chǎn)市場管理系統(tǒng)應(yīng)考慮到整體性，不但要考慮前期的開發(fā)、建設(shè)與交易，還應(yīng)對后期的管理引起重視。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對后期的管理還存在著不足，與其發(fā)展速度明顯不相符，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)無法良好的發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對策
（一）資金成本進(jìn)行控制
控制開發(fā)成本解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施中的一種，開發(fā)成本與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著緊密的聯(lián)系，其關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生以及價值。在項(xiàng)目確定之后，要對項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，主要是根據(jù)公司的實(shí)際情況來實(shí)施。一般的資金控制是較為簡單的，其中對業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出很難掌握，對其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開支：制定相關(guān)的制度來控制成本，其中要考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況實(shí)施，實(shí)施責(zé)任分包制，完善成本控制的制度。
（二）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃
要使房地產(chǎn)良好的發(fā)展，制定長期的發(fā)展規(guī)劃是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。首先需要明白發(fā)展目標(biāo)的意義，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)發(fā)展方式上也發(fā)生了一些改變。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系到人們的生活居住以及我國整體的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。因此，制定房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段，明確發(fā)展的思路與方向是主要的一點(diǎn)，制定長期的發(fā)展目標(biāo)對我國的城鎮(zhèn)發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大作用。因此，要對我國經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)進(jìn)行深入的分析，為制定我國長期的發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，從根本上解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的問題。
（三）不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系
由于我國房地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，不夠完善的法律法規(guī)對我國房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，不斷的完善法律法規(guī)，才能使我國房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況制定有效的法律法規(guī)，使其更加科學(xué)合理。首先需要約束政府經(jīng)濟(jì)管理政策，防止政府對房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行造成干擾，同時，對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系落實(shí)到位，不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的管理更加全面。
（四）建立健全管理機(jī)制
一、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀
從表面上來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是探究到行業(yè)內(nèi)部，其實(shí)還是存在較多問題，而且這些問題嚴(yán)重威脅到我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能忽視。
為了加大對房地產(chǎn)行業(yè)的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價的快速增長，但是從實(shí)際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題，反而加大了租房者的負(fù)擔(dān)。土地、原材料、人工、機(jī)械等房地產(chǎn)行業(yè)所需要的物質(zhì)成本不斷上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本上升，間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。另一方面，一是消費(fèi)需求還在增加，使得房地產(chǎn)的交易量也不斷增加，二是我國實(shí)施城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，也將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的原則是實(shí)行土地國有化，將土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離，這樣有助于國家對土地進(jìn)行整體規(guī)劃，也有助于相關(guān)政策的順利執(zhí)行。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題
（一）政策大多為短期政策，缺乏連續(xù)性
最近幾年，我國將房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點(diǎn)放在供需平衡上，但是大多數(shù)政策都是短時間內(nèi)的，缺乏連續(xù)性的政策，沒有從本質(zhì)上認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問題，無法進(jìn)行長期有效的管理。同時，政府在制定短期政策和長期政策時，所控制的目標(biāo)會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機(jī)者提供了擾亂市場獲利的機(jī)會，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。國家相繼經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國五條政策都暴露出我國對管理目標(biāo)模糊的事實(shí)。
（二）經(jīng)濟(jì)管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度
政策出臺的目的在于加強(qiáng)市場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是當(dāng)前諸多政策流于形式，政策的執(zhí)行缺乏相應(yīng)的監(jiān)督體系。一方面房價持續(xù)上漲，使得購房者的壓力進(jìn)一步增大；另一方面民間出現(xiàn)了大批的炒房者，進(jìn)一步抬高了房屋價格，導(dǎo)致我國出臺的諸多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策都無法有效地發(fā)揮其效果。另外，中央政府和地方政府實(shí)行兩級監(jiān)管，導(dǎo)致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時對于管理的職責(zé)和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的惡性循環(huán)體系。房地產(chǎn)屬于高回報產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現(xiàn)權(quán)錢交易等腐敗情況，影響中央政府的經(jīng)濟(jì)管理效果。
（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全
法律、法規(guī)體系的健全是進(jìn)行有效房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的前提，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是法律體系的建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)有不少漏洞并誕生不少投機(jī)者擾亂市場。當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件或政策大多由國務(wù)院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和長期性，使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)無法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的局面。
三、解決我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中問題的建議和對策
（一）制定連續(xù)性政策，做到長期管理
首先，我們對城市要進(jìn)行合理定位，從區(qū)域位置、實(shí)地觀摩、資料調(diào)查和歷史情況這四方面來對城市進(jìn)行定位，根據(jù)城市的定位確定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，然后政府制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，緩解需求與建設(shè)之間存在的差距和矛盾，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。最后，我國長期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)和自己的角色，發(fā)揮自身的作用，引導(dǎo)國民進(jìn)行健康的住房消費(fèi)。
（二）建立健全管理機(jī)制
健全的管理機(jī)制可以使房地產(chǎn)良性發(fā)展，政府要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的作用，使房地產(chǎn)行業(yè)本身和國家調(diào)控都能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，中央政府需要調(diào)整財稅制度，降低地方政府財政對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性，并對的情況嚴(yán)厲打擊，并挑選典型案例對地方政府進(jìn)行教育，維護(hù)市場環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
（三）完善法律、法規(guī)體系
目前，我國出臺與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)只有《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《建筑法》幾部，數(shù)量比較少，而且缺乏具有行業(yè)針對性的《房地產(chǎn)法》，相關(guān)部門應(yīng)快速推動《房地產(chǎn)法》的出臺，使我國在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛時做到有法可依。從過去幾次國家的調(diào)控政策來看，效果不是很理想。
（四）開展實(shí)際勘察，了解土地住房居住情況
地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴(yán)，導(dǎo)致不少違建工程，另外有些開發(fā)商在取得土地審批之后，由于種種原因?qū)е鹿こ探ㄔO(shè)無法正常進(jìn)行，造成土地資源的閑置浪費(fèi)。對于這種情況，各級政府應(yīng)定期對轄區(qū)的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，對閑置土地要回收或重新規(guī)劃，嚴(yán)厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應(yīng)定期統(tǒng)計閑置房屋數(shù)量，結(jié)合實(shí)際購房需求，從而判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否處在健康狀態(tài)，建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定長期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。
（五）轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，滿足房地產(chǎn)的實(shí)際需求
雖然我國總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。就如何解決房價高這一民生問題，可以采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男问?，對于購房者，可以對其?jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)查和評估，根據(jù)地區(qū)的不同和購房者的經(jīng)濟(jì)狀況不同制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，縮小低收入人群與高房價之間的差距。當(dāng)前我國采取的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，執(zhí)行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。
（六）提高環(huán)保意識，增強(qiáng)生態(tài)觀念
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)理應(yīng)與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須不斷增強(qiáng)環(huán)境保護(hù)意識，只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。在開發(fā)投資項(xiàng)目時要對當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真聽取專家意見，開發(fā)建設(shè)過程中更要科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地，提高開發(fā)土地的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，積極發(fā)展園林綠化，建立房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合決策機(jī)制和協(xié)調(diào)機(jī)制，將“綠色空間、綠色家園”的開發(fā)設(shè)計理念貫穿于開發(fā)建設(shè)過程始終，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為生態(tài)環(huán)境的有機(jī)組成部分。
四、結(jié)束語
由于社會的日益發(fā)展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足使用需求，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了先決條件。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過快過熱，在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控，但是成效有限。我國需要準(zhǔn)確、客觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，在提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的前提下，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）
參考文獻(xiàn)
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一、引言
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)推動城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已居世界前列，建房總量居世界首位。但在擴(kuò)張過程中經(jīng)營管理存在很多問題，導(dǎo)致社會資源急劇消耗和嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。
如何處理資源消耗與浪費(fèi)問題已成為一項(xiàng)重要的研究課題，專家學(xué)者做了大量相關(guān)行業(yè)的研究工作。隨著20世紀(jì)90年代后期工業(yè)化國家對循環(huán)經(jīng)濟(jì)概念的提出，出現(xiàn)了面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的行業(yè)問題的研究，但面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理問題的研究很少。本文主要借鑒前人相關(guān)行業(yè)的研究，提出基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系及模式，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上盡可能實(shí)現(xiàn)資源循環(huán)。
二、循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論簡介
按照自然生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)循環(huán)和能量流動規(guī)律，把經(jīng)濟(jì)活動重構(gòu)組織成一個“資源-產(chǎn)品-再生資源”的反饋式流程和“低開采、高利用、低排放”的循環(huán)利用模式，使得經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和諧地納入到自然生態(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)循環(huán)過程中，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，這就是循環(huán)經(jīng)濟(jì)。
循環(huán)經(jīng)濟(jì)是對物質(zhì)閉環(huán)流動型經(jīng)濟(jì)的簡稱，它要求把清潔生產(chǎn)、資源綜合利用、生態(tài)設(shè)計和可持續(xù)消費(fèi)等融為一體，運(yùn)用生態(tài)學(xué)規(guī)律來指導(dǎo)人類社會的經(jīng)濟(jì)活動，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動的生態(tài)化。作為一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求遵循的“3R”原則如下：
減量化原則（Reduce）：減少進(jìn)入生產(chǎn)過程中的資源流入量和廢棄物的產(chǎn)生量。
再利用原則（Reuse）：盡可能延長資源及產(chǎn)品的使用壽命，并充分地利用它們，防止其過早地成為廢棄物。
再循環(huán)原則（Recycle）：實(shí)現(xiàn)廢棄物的資源化，使其轉(zhuǎn)化為再生材料，重新進(jìn)入生產(chǎn)過程。
現(xiàn)在學(xué)術(shù)界提出了“4R”、“5R”、“6R”原則，如除“3R”外加上“再組織（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修復(fù)（Repair）”等等，這些原則是針對某些不同層次或領(lǐng)域，如管理層面、意識層面或某些行業(yè)領(lǐng)域提出的更加具體具有針對性的原則，具有合理性，但不能取代“3R”原則的基本性和普遍性。
三、面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系
（一）循環(huán)經(jīng)濟(jì)呼喚房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理
隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中資源約束的日益增強(qiáng)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)必將成為未來社會的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會的細(xì)胞，是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建立循環(huán)型社會的基本單元和微觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理勢在必行，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理由純粹的經(jīng)濟(jì)型管理向生態(tài)型管理轉(zhuǎn)變，在管理的對象、目標(biāo)、任務(wù)、職能等方面都應(yīng)體現(xiàn)出生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的兩重性，其各項(xiàng)管理活動，不僅要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，還要遵循生態(tài)規(guī)律的要求，自覺協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的“三贏”。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是一種新型的管理模式，體現(xiàn)了房地產(chǎn)全新的發(fā)展觀和效率觀，它涉及房地產(chǎn)經(jīng)營管理的各個層次、各個領(lǐng)域、各個方面，貫穿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的全過程，要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理中處處考慮生態(tài)、體現(xiàn)綠色。具體而言，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理是指在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，樹立生態(tài)經(jīng)營理念，培育生態(tài)企業(yè)文化，進(jìn)行生態(tài)設(shè)計和綠色技術(shù)創(chuàng)新，推行清潔生產(chǎn)，開展綠色營銷，倡導(dǎo)可持續(xù)消費(fèi)，在實(shí)施環(huán)境友好的管理行為的同時增加企業(yè)收益的一系列活動。顯然，它并非以犧牲企業(yè)的經(jīng)營利潤來保護(hù)生態(tài)環(huán)境，而是把傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營管理新模式，由此獲取持續(xù)的發(fā)展動力。而且，通過實(shí)施有效的綠色經(jīng)營管理，不僅可以促使單個行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，還可由點(diǎn)及面、推廣普及，引起其他行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，從而帶動宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及整個社會風(fēng)尚的生態(tài)化轉(zhuǎn)變。顯然，這些轉(zhuǎn)變可以大大地推動循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展。
就我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀而言，其經(jīng)濟(jì)增長與生態(tài)環(huán)境之間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尚處于初級階段，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也仍處于高消耗、高污染的粗放型生產(chǎn)方式和純經(jīng)濟(jì)型管理方式之下，積極探索推動房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理、促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，無疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
（二）房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理體系結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)、管理實(shí)施對象、技術(shù)要求以及對于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營提供多方位的發(fā)展視覺和發(fā)展模式，具體說來主要有：
1、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益和社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要求房地產(chǎn)經(jīng)營管理中對環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的對象涉及到包括整個項(xiàng)目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費(fèi)主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)
3、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，綜合分析整個房地產(chǎn)項(xiàng)目管理從購買土地到項(xiàng)目終結(jié)以及回收處理的全過程中，各個環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費(fèi)以及綠色回收處理等。
4、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的支撐體系。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理本質(zhì)上是在原有的房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中融入環(huán)境保護(hù)理念，增加了對環(huán)境的考慮。因此，在實(shí)施房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理過程中，如何將環(huán)境信息與其他信息有機(jī)集成，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)和信息的共享是一個亟待解決的問題。為此，必須研究開發(fā)適合房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的數(shù)據(jù)庫、知識庫、信息庫系統(tǒng)，必須研究綠色管理的綠色化評估體系，必須研究開發(fā)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理決策支持系統(tǒng)。所有這些系統(tǒng)，為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理提供技術(shù)上的支撐。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理的體系結(jié)構(gòu)如圖1所示。（1）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營理念。在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場上參與競爭也要從單純依靠低成本帶來的價格優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)用非價格因素如售后服務(wù)、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢等來參與競爭。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營管理，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺把環(huán)境資源的價值納入到生產(chǎn)核算體系中去，作為制定企業(yè)決策和衡量企業(yè)效益的重要依據(jù)。綠色經(jīng)營理念的樹立要求把培育綠色企業(yè)文化作為一項(xiàng)重要的工作任務(wù)來抓。綠色企業(yè)文化主要是在企業(yè)文化中融入環(huán)保觀念，以綠色意識貫穿于企業(yè)文化的各個方面。綠色企業(yè)文化的形成，可以把企業(yè)職工的思想行為統(tǒng)一到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)上來，充分認(rèn)識環(huán)保的重要性，使職工視環(huán)保為己任，使環(huán)保目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)融為一體。綠色管理強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)是企業(yè)所有人的事，而不僅僅是環(huán)境保護(hù)部門的事。企業(yè)要不斷向員工宣傳綠色理念，鼓勵員工的環(huán)保行為，加大綠色投入，從而形成企業(yè)的綠色文化，盡量使每個人掌握環(huán)境知識，養(yǎng)成自覺關(guān)心環(huán)境、愛護(hù)環(huán)境的意識，在日?；顒拥母鞣N場合都能考慮到自己的行為對環(huán)境的影響。（2）實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售、使用到報廢處理的整個項(xiàng)目生命周期中，按“原料-產(chǎn)品-廢料-原料”的循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，對環(huán)境的影響負(fù)作用最小，資源利用效率最高，并使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。大力推行項(xiàng)目周期的綠色化支持，一是綜合考慮生產(chǎn)、環(huán)境和資源優(yōu)化三者的交叉和集成；二是充分考慮項(xiàng)目生命周期的廣義概念，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的學(xué)科交叉的特點(diǎn)和系統(tǒng)思想的觀點(diǎn)，達(dá)到綜合綠色設(shè)計、綠色規(guī)劃、綠色施工、綠色物流等在內(nèi)的項(xiàng)目生命全過程的統(tǒng)一。（3）追求房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系的創(chuàng)新。綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、各級人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標(biāo)準(zhǔn)化即ISO14000管理系列標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。ISO14000質(zhì)量認(rèn)證實(shí)質(zhì)上是對企業(yè)管理和產(chǎn)品生產(chǎn)提出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求，即從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，它有利于促進(jìn)企業(yè)向生態(tài)型轉(zhuǎn)化，有益于環(huán)境的高新技術(shù)投資，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)外效益的有機(jī)統(tǒng)一。其中，ISO14001環(huán)境管理體系可以為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營提供組織、制度上的支持和保障。當(dāng)前條件下實(shí)施ISO，一是要求政府要不斷推進(jìn)環(huán)保體制改革，完善環(huán)保行政和管理制度，制定有效的法律法規(guī)，大力進(jìn)行全民環(huán)保教育；二是要求企業(yè)從領(lǐng)導(dǎo)到職工各個層面加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究GB/T2400-ISO14000標(biāo)準(zhǔn)，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作職能和工作方法，變被動為主動，大力推進(jìn)企業(yè)的環(huán)境管理體系變革。（4）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。在可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)綠色經(jīng)營要求下，只有發(fā)展綠色技術(shù)、綠色生產(chǎn)，推行項(xiàng)目全過程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經(jīng)濟(jì)，獲取最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進(jìn)行綠色生產(chǎn)的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領(lǐng)導(dǎo)層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產(chǎn)知識；第二，建立專門的綠色生產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并使之發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)與規(guī)范的作用；第三，廣開渠道為綠色生產(chǎn)籌措資金；第四，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，加強(qiáng)對外交流，引進(jìn)國外先進(jìn)項(xiàng)目工藝流程；第五，政府加快有關(guān)綠色生產(chǎn)的政策、法律、法規(guī)的制度，為企業(yè)提供外部激勵。
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一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題
（一）對經(jīng)濟(jì)管理缺乏正確的認(rèn)識
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越快，人們對房地產(chǎn)的關(guān)注程度也越來越高，因此我們不難發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性，我們要不斷加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理力度，這樣才能保障房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但是在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理工作中還是存在一定的問題，其中最顯著的就是對經(jīng)濟(jì)管理工作缺乏正確的認(rèn)識。很多的企業(yè)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)管理只和財務(wù)管理部門有關(guān)，將經(jīng)濟(jì)管理的任務(wù)直接交給財務(wù)部門，這樣的觀念會直接影響到其他部門的工作。經(jīng)濟(jì)管理與企業(yè)的每個部門都有著密切的聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)管理可以增強(qiáng)每個部門之間的聯(lián)系，充分發(fā)揮各個部門的功能，這樣的方式能夠大大提高各部門的工作效率，更有利房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。所以要想真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理工作的目標(biāo)，首先需要樹立正確的認(rèn)識，企業(yè)中的每個部門、每個員工都要為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理貢獻(xiàn)自己的一份力。
（二）缺乏完善的管理機(jī)制
隨著社會經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)需求的不斷增大，國家必須完善房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理制度，制定相關(guān)的管理法規(guī)來規(guī)范經(jīng)濟(jì)管理，然而相關(guān)政策與法規(guī)出臺后并沒有起到多大的作用，管理問題仍然存在。大部分的政策在實(shí)施時，并沒有了解實(shí)際的房地產(chǎn)情況，政策與實(shí)際的情況脫離，不能有效地解決實(shí)際存在的問題。有的政策只是走走形式，并沒有真正地投入到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中，影響房地產(chǎn)的發(fā)展。制定的法規(guī)對于房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)問題沒有明確的說明，不同的經(jīng)濟(jì)管理者會產(chǎn)生不同的想法，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理中會出現(xiàn)差異，沒能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)事業(yè)一直都是地方政府的主要財政收入來源，地方政府的管理不當(dāng)，國家的宏觀調(diào)控也失去作用。房地產(chǎn)企業(yè)沒能實(shí)施有效的經(jīng)濟(jì)管理，會直接影響到下階段的正常工作。房地產(chǎn)企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)管理，也會影響到相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，國家調(diào)控在其他行業(yè)也會失去效用。
（三）缺乏完善的法律法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)管理
盡管我們可以運(yùn)用相關(guān)的法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，但是我國的法律在房地產(chǎn)方面還處于初始階段，缺乏專門的法律來調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為活動，有待于進(jìn)一步完善。我國的法律只是簡單地提到房地產(chǎn)的管理，但是具體的措施和手段并沒有明確的說明，最大的缺陷是沒能對房地產(chǎn)整個的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行控制和管理，不能有效地避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的不正當(dāng)行為。我國的法律體系不是特別完善，制定的條款己經(jīng)不再適用于現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。導(dǎo)致整個房地產(chǎn)事業(yè)沒有相關(guān)法律的制約，影響到市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相關(guān)的法律在實(shí)施的過程中也無法充分地發(fā)揮功效，大大降低了執(zhí)法的力度，不僅損害了人民的利益，同時還很大程度上阻礙了社會的持續(xù)性發(fā)展。
二、采取有效的措施加強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理
（一）制定周密的經(jīng)濟(jì)管理計劃，嚴(yán)格控制成本
現(xiàn)在，有不少的房地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)在工程完成后核算盈利時發(fā)現(xiàn)盈利低于預(yù)算，更有甚者會發(fā)現(xiàn)工程創(chuàng)造的價值幾乎為0，這就導(dǎo)致企業(yè)日后無法正常運(yùn)行。房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目施工之前，分析和計算整個項(xiàng)目工程的成本，在保證質(zhì)量的同時將成本降到最低，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。在施工期間，采用科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理方案，嚴(yán)格按照方案施工，減少施工期間不必要的開支，將資金都用到實(shí)處，用最有限的資源創(chuàng)造最大的價值，這樣的方式不僅可以為下階段的工作提供經(jīng)驗(yàn)，還能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展。
（二）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度
作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，一定要學(xué)會調(diào)節(jié)企業(yè)自身的適應(yīng)能力以滿足市場需求，還要跟隨市場變化科學(xué)變換管理模式，只有這樣才能促使房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。要想真正加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的實(shí)力和管理制度才最重要。當(dāng)在實(shí)際的過程中，遇到問題可以及時地采取措施解決，將企業(yè)的損失降到最小，靈活地變換管理方式才能真正適應(yīng)社會發(fā)展的需要，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，國家的宏觀調(diào)控也十分必要。中央政府和地方政府要共同合作，監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動，發(fā)現(xiàn)違背市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的行為要及時地采取手段阻止，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
（三）完善法律體系，充分發(fā)揮法律的作用
當(dāng)今社會是法治時代，我們要學(xué)會運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，保障法治時代的健康發(fā)展。尤其是在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理過程中，法律的重要性不可忽視。房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目開發(fā)時，有相應(yīng)的法律制約，可以有效地避免項(xiàng)目開發(fā)過程中的違法行為，控制房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)行為，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，保證我國整體經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展。頒布的法律要符合實(shí)際的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，這樣才能有效地提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的效率。在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場中經(jīng)常會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商利用法律的漏洞來進(jìn)行不合法的經(jīng)濟(jì)行為，損害了整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)氣，不利于更好地開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作。面對這種情況，在制定相關(guān)法律時，要對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為嚴(yán)格地控制，彌補(bǔ)法律之前的漏洞，完善整個法律體系，制定多樣的法律對房地產(chǎn)事業(yè)全方位的控制和管理，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的健康發(fā)展，為其他行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。
四、總結(jié)
要想提升我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最主要的方法是提升房地產(chǎn)的發(fā)展速度。因?yàn)?，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，人們的生活環(huán)境以及生活質(zhì)量都能夠不斷改善，尤其是能夠推動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)問題的現(xiàn)狀，要及時地采取措施來解決，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力的加強(qiáng)，不僅使得整個房地產(chǎn)事業(yè)適應(yīng)社會的發(fā)展需要，更重要的是改善了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。相比較國外的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力，我國經(jīng)濟(jì)管理方而還存在很多的不足，需要進(jìn)一步的加強(qiáng)和改善。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的管理理念，重視經(jīng)濟(jì)管理的重要性。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理之前根據(jù)企業(yè)實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的管理制度，樹立長遠(yuǎn)的目標(biāo)，不能只顧眼前利益而損害房地產(chǎn)事業(yè)的長遠(yuǎn)利益。企業(yè)在加強(qiáng)自身管理的同時，不能忽視法律的重要性，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為要嚴(yán)格按照法律的指示，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。通過多方面的努力不斷提升房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理力度，最終保障社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康快速發(fā)展。
[參考文獻(xiàn)]
［中圖分類號］F121 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路徑理論的介紹
路徑通俗的理解就是到達(dá)目的地的路線。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運(yùn)用科學(xué)的手段,以期達(dá)到預(yù)期效果的途徑。
第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標(biāo),沒有目標(biāo)就構(gòu)不成路徑,這如同汽車導(dǎo)航系統(tǒng)一樣,必須設(shè)立一個行駛目的地,導(dǎo)航系統(tǒng)通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達(dá)目的地所走過的路線就是路徑。
第二,路徑具有現(xiàn)實(shí)性。脫離現(xiàn)實(shí)的路徑就像空中樓閣,不切實(shí)際,只有從實(shí)際出發(fā),才能找到確實(shí)可行的路徑,達(dá)到預(yù)期的目的。
第三,路徑具有系統(tǒng)性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復(fù)雜的環(huán)境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統(tǒng)籌運(yùn)用,系統(tǒng)的構(gòu)成達(dá)到目標(biāo)的路徑。
路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟(jì)手段是指通過調(diào)整各市場主體的物質(zhì)利益關(guān)系,影響經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀管理手段。主要包括財政政策、貨幣政策；法律手段是指根據(jù)一定的立法程序,將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展的規(guī)律和準(zhǔn)則加以固定,并通過司法、執(zhí)法活動對特定社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行管理的一種手段。包括專業(yè)性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范；行政手段是指憑借上下級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系和管理權(quán)限的大小,通過行政命令的形式自上而下進(jìn)行管理的一種手段。行政手段包括：計劃手段、規(guī)劃手段、行政管理手段。
2 路徑理論下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的選擇與實(shí)現(xiàn)
第一,房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑。房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑主要針對房地產(chǎn)市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發(fā)商、中介以及少量房地產(chǎn)持有者。該調(diào)控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產(chǎn)供給,以期達(dá)到市場供需平衡的狀態(tài)。當(dāng)市場繁榮時,房地產(chǎn)價格上漲,大多數(shù)供給者選擇持有房產(chǎn),以期待更高收益。例如開發(fā)商的捂盤惜售,政府運(yùn)用房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑,從經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段增加房地產(chǎn)市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產(chǎn)價格由P1下降至P2,房地產(chǎn)市場重新回到均衡狀態(tài)(見圖1)；當(dāng)市場低迷時,房產(chǎn)供給者為了規(guī)避風(fēng)險,拋售房屋,市場價格下跌,同樣政府可以運(yùn)用房地產(chǎn)供給宏觀調(diào)控路徑,減少房地產(chǎn)供給總量,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
第二,房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑。房地產(chǎn)需求宏觀調(diào)控路徑則是針對房地產(chǎn)市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調(diào)節(jié),達(dá)到市場的均衡。當(dāng)市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機(jī)性需求等多重需求下,市場供不應(yīng)求,房價上漲,此時政府通過房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑――上調(diào)利率、提高銀行準(zhǔn)備金率、提高首付比例等抑制房地產(chǎn)市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產(chǎn)價格由P1下降至P2,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(見圖2)；當(dāng)市場低迷時,反之來刺激房地產(chǎn)市場需求。
第三,房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場的晴雨表,房地產(chǎn)交易調(diào)控主要通過稅收來實(shí)現(xiàn)。主要的目的是限制投資性和遏制投機(jī)性炒作,減少房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場繁榮時,提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi),增加房地產(chǎn)的炒作成本,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展；當(dāng)市場低迷時,剛性需求主導(dǎo)市場,通過房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑,減少在交易中的稅費(fèi),刺激房地產(chǎn)市場回暖。
第四,房地產(chǎn)持有調(diào)控路徑。持有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場的終端環(huán)節(jié),對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價值,使房地產(chǎn)稅收更趨于合理,促進(jìn)資源的集約利用,在調(diào)控路徑設(shè)置中,把房產(chǎn)面積和房產(chǎn)總價作為重要的參考要素,房產(chǎn)面積越大、總價越高,持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也就越高。
第五,房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場離不開對市場的監(jiān)督,加強(qiáng)對房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的素質(zhì)；嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為,維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)；細(xì)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),減少合同糾紛。
在路徑理論的運(yùn)用中主要遵循以下四點(diǎn)原則：第一，目標(biāo)導(dǎo)向原則。路徑的特點(diǎn)就是具有目標(biāo)性,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇首要原則即是目標(biāo)導(dǎo)向原則,有明確的目標(biāo)才有調(diào)控的方向,在目標(biāo)確定的前提下再來選擇房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產(chǎn)市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調(diào)控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區(qū)別對待；第三，戰(zhàn)略性原則。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的戰(zhàn)略地位,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑的選擇一樣要具有戰(zhàn)略性,路徑要具有延續(xù)性；第四，系統(tǒng)性原則。每一種路徑都有它的正面效應(yīng)和負(fù)面效應(yīng),在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇上一定要有系統(tǒng)性,不要顧此失彼,實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。
3 當(dāng)前市場狀況下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇分析
3.1 國家宏觀調(diào)控的特點(diǎn)及存在的問題
(1)調(diào)控急功近利。政策的實(shí)施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項(xiàng)政策實(shí)施后,短時間內(nèi)達(dá)不到理想的效果,就急于出臺下一個調(diào)控政策,等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時,市場反應(yīng)過于激烈,出現(xiàn)年初抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。
(2)調(diào)控缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),國家在調(diào)控時缺乏系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性?？v觀近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,大都是以單一的調(diào)控方式進(jìn)行,頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,政策缺乏銜接性、戰(zhàn)略性。
(3)調(diào)控效果不理想。國家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產(chǎn)平均銷售價格來看,房價在國家宏觀調(diào)控下一路高歌猛進(jìn),居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調(diào)控備受質(zhì)疑。
(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。而在建設(shè)過程中,制定的指標(biāo)又不能按質(zhì)按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。
3.2 問題原因分析
(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統(tǒng)一性。但分稅制下,地方政府的事權(quán)和財權(quán)不對等,致使地方政府企業(yè)化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發(fā),在對其不利的情況下,地方政府在實(shí)施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財政獨(dú)行其道。
(2)房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響巨大,政府調(diào)控需要考慮國民經(jīng)濟(jì)的承受能力。房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè),其對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用不可忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,具有很強(qiáng)的輻射帶動作用,對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控,勢必會影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下,政府的調(diào)控要考慮到國民經(jīng)濟(jì)的承受能力,這導(dǎo)致政府調(diào)控畏首畏尾,難見效果。
(3)房地產(chǎn)過分依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持。我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產(chǎn)業(yè)過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業(yè)的發(fā)展,甚至誘發(fā)次貸危機(jī)在中國上演。
(4)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不科學(xué)。房地產(chǎn)行業(yè)存在三個環(huán)節(jié)：一是開發(fā)環(huán)節(jié)，二是交易環(huán)節(jié)，三是持有環(huán)節(jié)。而我國的稅收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),對于房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié),國家并沒有相應(yīng)的稅收,在房地產(chǎn)稅收上存在空白。
4 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可行路徑
(1)在房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑上,首先要科學(xué)確定地方政府和中央政府的權(quán)利與義務(wù)。中央政府的政策必須要由地方政府來執(zhí)行,科學(xué)的確定各級政府的權(quán)利與義務(wù)有利于權(quán)責(zé)分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執(zhí)行力,保證中央政府宏觀調(diào)控落實(shí)到位。其次降低房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的影響。大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),降低房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的影響；大眾投資渠道,促進(jìn)資本的有效保值增值。
(2)在房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑上,推行房地產(chǎn)供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產(chǎn)采用完全的市場化,在既定的范疇內(nèi),政府不加干預(yù)；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數(shù)量大,價格太高會影響社會的穩(wěn)定,對于這部分群體,房地產(chǎn)市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設(shè),保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設(shè)有利于體現(xiàn)社會公平、有利于保持社會的穩(wěn)定、有利于和諧社會的營造。
中圖分類號： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風(fēng)險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會責(zé)任化。
1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨(dú)特的資源、知識和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實(shí)力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務(wù)意識、文化意識和信用意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素
2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基
本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點(diǎn)和三個建設(shè)。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。
2.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。
2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。
2.2外包管理
隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對各種風(fēng)險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式
3.1建立風(fēng)險預(yù)警體系
建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險時,應(yīng)建立合理的風(fēng)險指標(biāo)體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來評價經(jīng)營風(fēng)險狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即啟動風(fēng)險預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險防范。
3.2創(chuàng)新營銷方法
3.2.1實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2實(shí)行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。
3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項(xiàng)目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風(fēng)險，增加安全性，但是，預(yù)售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風(fēng)險的降低而減少。因此，在投資決策時，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險之間的關(guān)系。
3.3建立健全企業(yè)的財務(wù)管理體系
從企業(yè)的高管到普通的財務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識到財務(wù)工作的重要性和對企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，突出財務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財務(wù)信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。
3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌
對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細(xì)分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要輕受長時間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點(diǎn)。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點(diǎn)鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費(fèi)者，讓消費(fèi)者增加對些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費(fèi)者的規(guī)模。
3.5加強(qiáng)資金管理
關(guān)鍵詞： 精益思想；房地產(chǎn)；成本管理
Key words： lean thinking；real estate；cost management
中圖分類號：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）08-0173-02
1 論文選題背景
進(jìn)入21世紀(jì)，伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的來臨，我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。各家公司和客戶之間的聯(lián)系不斷的拉近，但是客戶對建筑產(chǎn)品的要求也在不斷的提升。我國的房地產(chǎn)開發(fā)的管理水平還比較低，尤其是與國外相比還存在著比較大的差距。例如，我國大陸最大的房地產(chǎn)公司是萬科，但是讓萬科與香港最小的會德豐房地產(chǎn)公司來對比，萬科也僅僅是會德豐的四分之一，主營收入和利潤都比萬科多得多。因此，我國的房地產(chǎn)公司的管理水平還是處于一個比較低的水平的，這不僅需要企業(yè)加強(qiáng)管理水平，同樣也需要政府努力優(yōu)化市場環(huán)境。這些客觀形勢都在提醒我們，房地產(chǎn)成本管理將會成為企業(yè)管理中的重中之重。
精益思想（Lean Thinking）起源于上世紀(jì)80年代的日本豐田汽車的（Lean Manufacturing）方式，這種方式使得日本的汽車制造業(yè)擁有了質(zhì)量和成本的雙重優(yōu)勢，并且曾經(jīng)一段時間內(nèi)超越美國汽車制造業(yè)，占據(jù)世界汽車工業(yè)的中心地位。精益思想的內(nèi)容主要就是需要用較少的人力，物力，時間甚至場地創(chuàng)造出最大化的價值，并且生產(chǎn)出的東西，正是客戶需要的東西，達(dá)到質(zhì)量與成本的雙重保證。精益思想從理論的高度上對精益生產(chǎn)中的新型的管理思想進(jìn)行了歸納，而且將這種模式進(jìn)行了擴(kuò)展，從制造業(yè)擴(kuò)展到了其他幾乎所有的領(lǐng)域，比如第三產(chǎn)業(yè)，將精益的思想運(yùn)用到企業(yè)的各個方面，而不僅僅限于生產(chǎn)的層次，要從企業(yè)的管理人員入手，將精益思想運(yùn)用在企業(yè)的管理中去，拒絕浪費(fèi)，提升價值。
2 精益思想的內(nèi)涵和原則
從字面上來解釋的話，“精”主要是講的質(zhì)量，有精益求精的意思；“益”就是體現(xiàn)在了成本的節(jié)約上，只有控制成本才能使企業(yè)獲得更大的效益。因此，精益思想并不是僅僅為了追求成本最低以及企業(yè)眼中的高質(zhì)量。而是追求客戶和企業(yè)都能夠滿意的成本和質(zhì)量，追求的是產(chǎn)品的性價比。
精確思想的第一步首先要對價值進(jìn)行精確的定義；精益思想的第二步是確定各個產(chǎn)品的價值流；接下來就需要每一個步驟都流動起來，并創(chuàng)造價值；最后一點(diǎn)是要緊跟顧客的需求變化，不斷的更新自己的產(chǎn)品。精益建造在具體運(yùn)用中必須遵循以下五條基本原則[1]。
2.1 指定的價值（Specify Value） 通過一系列的方法，包括價格管理，質(zhì)量功能展開以及仿真的方法，產(chǎn)品由最終的用戶需求來決定，這樣將產(chǎn)品集中的顧客的要求，并滿足客戶的需求，避免浪費(fèi)。
2.2 識別和繪制價值流（Identify and Map The Value Stream） 價值流指的是原料轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖa(chǎn)品，并賦予它價值的所有活動。這些活動的貫穿在整個生產(chǎn)經(jīng)營活動中。識別價值流的意義主要是在價值流中尋找增值的活動，而將不增值的活動可以直接免掉。
2.3 流動（Flow） 流動原則是精益思想的一個重點(diǎn)。時間，成本以及價值是流動的特性，精益思想的基本單元是資源流和信息流。主要分為兩種，一種是可控制的，一種是不可控制的?？煽刂频陌ú牧虾驮O(shè)備等設(shè)施，不可控制的是一些供應(yīng)商的供應(yīng)信息和設(shè)計方案等。
2.4 拉動式（Pull） 以顧客需求為起點(diǎn)，以市場需求為依據(jù)，并順利的按時完成工作。精益思想中的拉動式是其特色之一，同樣拉動性也是精益思想的核心[2]。
2.5 完美（Perfection） 完美即零缺陷，精益思想以零缺陷為工作目標(biāo)，不斷地追求完美。精益思想要消除浪費(fèi)，運(yùn)用全面質(zhì)量管理來實(shí)現(xiàn)零缺陷，在施工過程中，一旦發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，立即停工，分析問題直至解決問題，從而盡可能地實(shí)現(xiàn)零缺陷建筑。零缺陷是一種理想狀態(tài)，只有不斷地向著這個目標(biāo)努力，才能使得建筑產(chǎn)品永遠(yuǎn)保持進(jìn)步。在價值創(chuàng)造過程中不斷地追求盡善盡美，以達(dá)到為顧客提供完美價值的目的。
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-3954（2013）21-0250-02
在房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈的背景下，怎樣運(yùn)用科學(xué)的手段引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，怎樣根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，使用先進(jìn)的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立經(jīng)濟(jì)管理體系，使經(jīng)濟(jì)管理體系更加系統(tǒng)全面，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，使房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，已經(jīng)是我們首要的研究課題。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來走向
在經(jīng)濟(jì)水平不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越演越烈。房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，對國民經(jīng)濟(jì)的興起以及發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用，運(yùn)用科學(xué)的手段引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將會是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來方向。
1.1 合理規(guī)劃建設(shè)用地。搞好“城市經(jīng)營”
在很多人的心目中，“城市經(jīng)營”與“炒地皮”是等同的。其實(shí)并不是完全都是這樣。房地產(chǎn)企業(yè)大多是通過接手建筑施工項(xiàng)目，轉(zhuǎn)手出售直接獲利。但是房地產(chǎn)企業(yè)也會建造大型商場、娛樂用房等建筑用來長期出租，這些建筑可以在一定程度上提升所在城市的審美觀，吸引游人前來觀光，甚至是外資前來投資，在增加建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的同時也增加城市的經(jīng)濟(jì)收入?？偠灾\(yùn)用科學(xué)手段，合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營”，可以在增加建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的同時也增加城市的經(jīng)濟(jì)收入，一舉兩得。
1.2 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能。市場將逐漸走向成熟化
根據(jù)我國現(xiàn)今房地產(chǎn)的增資速度可以看出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是單純從市場方面看，房市仍處在向成熟過度時期。在未來的日子里房地產(chǎn)市場會漸漸回落。根據(jù)居民的實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平及購買能力，樓市依然會經(jīng)久不衰。目前，我國運(yùn)用科學(xué)手段，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，這種調(diào)節(jié)可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)迅速向成熟逼近，使房地產(chǎn)市場越來越成熟，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入。
1.3 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。地價將趨于合理水平
房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及了金融和土地兩大產(chǎn)業(yè)，并且將這兩大產(chǎn)業(yè)緊緊連在一起。土地本身就是不可再生資源，現(xiàn)今可供使用的土地資源又十分的缺乏，而金融資源在一定層面上講，是可以無限使用的。如果房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)突然中斷，將會帶來不可預(yù)計的損失。因此，在市場經(jīng)濟(jì)背景下，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控是十分必要的，政府應(yīng)該運(yùn)用各種科學(xué)手段，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，對各地區(qū)的房價進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，使房價更為合理。
2 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的必要性
2.1 有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長、擁有大量資金、受環(huán)境等因素影響大等特點(diǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特征，項(xiàng)目投資決策是否有效將會是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定及健康發(fā)展的首要問題。建立經(jīng)濟(jì)管理體系及有效地實(shí)施，提前做好投資評估測試，對投資的風(fēng)險進(jìn)行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險，避免房地產(chǎn)企業(yè)因此而陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)中。
2.2 實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)作管理
想要使企業(yè)發(fā)展并且生存下去，就必須要遵循現(xiàn)代企業(yè)管理技術(shù)理論進(jìn)行有效的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系方面出發(fā)，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項(xiàng)目的設(shè)計、項(xiàng)目的施工等，十分全面并且系統(tǒng)地顯現(xiàn)出在項(xiàng)目運(yùn)營建設(shè)過程中核算對象的成本構(gòu)成情況以及預(yù)警經(jīng)濟(jì)管理信息系統(tǒng)，最終完成預(yù)期中房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本控制的目標(biāo)，達(dá)到項(xiàng)目運(yùn)營管理目的。建筑經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在控制成本變動以及掌控投資進(jìn)度時有依據(jù)可依，保證了房地產(chǎn)企業(yè)管理層對項(xiàng)目實(shí)施過程的成本管理和成本控制。
2.3 實(shí)現(xiàn)客戶價值最大化，大大增加企業(yè)的效益
建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，不僅可以實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)營管理，還可以實(shí)現(xiàn)客戶價值最大化，大大增加企業(yè)的效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以通過客戶關(guān)系管理體系，十分高效并且全面的對客戶以及潛在客戶資料的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以更好地做到以客戶為上帝的宗旨，進(jìn)一步使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的效率得到提高，使房地產(chǎn)也銷售人員對銷售業(yè)務(wù)流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入水平，并且使企業(yè)的品牌效益得到提升。
3 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的思路
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動員及物資保障
3.1.1 確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動員力度
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立需要有先進(jìn)管理知識的配合，將各個零散的小型系統(tǒng)整合為一個連貫且全面的管理體系。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是對企業(yè)內(nèi)部管理體系直接進(jìn)行調(diào)整，會引起企業(yè)內(nèi)部大量變動，需要企業(yè)管理層的領(lǐng)導(dǎo)以及員工的高度配合才可以實(shí)施，需要企業(yè)全體人員參加，嚴(yán)重的說，缺少任意人員都有可能會影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的成功實(shí)施。因此，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，有必要加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳，使企業(yè)中的每一個都可以順利的投入到企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施中，從而使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系順利實(shí)施。
3.1.2 確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的人員、物資條件
充足的物質(zhì)資源是經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的首要條件，在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，人員和資金提前的合理調(diào)動是至關(guān)重要的。在企業(yè)管理層的許諾下，確保企業(yè)充足自己的運(yùn)行，并且建立起一個經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組，經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組組要由熟練運(yùn)用軟件和精通管理學(xué)知識的員工組成，該小組可以在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施過程中，協(xié)調(diào)企業(yè)各個部門之間的矛盾，督促各部門完成經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)任務(wù)，協(xié)助經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施。除此之外，該小組還應(yīng)該及時做好經(jīng)濟(jì)管理體系維護(hù)人員的培訓(xùn)工作，為經(jīng)濟(jì)管理體系提供充足的人員。
3.2 加強(qiáng)系統(tǒng)日常維護(hù)，保證系統(tǒng)安全平穩(wěn)地正常運(yùn)行
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是一個循序漸進(jìn)的過程，在建立企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的過程中，需要不斷地對以建立的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系進(jìn)行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的日常維護(hù)工作看起來雖小，但也是不容忽視的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立過程中，通過日常對企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的維護(hù)工作，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系不斷完善，從而形成符合企業(yè)特色的經(jīng)濟(jì)管理體系。
3.3 通過培訓(xùn)和制定制度。提高員工素質(zhì)
想要使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系有效的實(shí)施并且不斷地完善，根據(jù)企業(yè)的情況制定相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)制度是必不可少的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施且正式進(jìn)入管理的過程中，為了使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的更有效果，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，為企業(yè)員工制定相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系規(guī)范制度，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施過程分解成每一個細(xì)小的任務(wù)，具體分配到每一個員工的身上，是每一個都是任務(wù)去實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，這樣可以調(diào)動員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，最終使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施更加順利，更加完善。除此之外，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的過程中，還應(yīng)該組織員工進(jìn)行企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)培訓(xùn)，只有通過一定程度的培訓(xùn)后，員工才可以對企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更加了解，便于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施，在培訓(xùn)的過程中，員工還可以掌握計算機(jī)技術(shù)以及管理方面的相關(guān)知識，使計算機(jī)技術(shù)在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系中更好地得到應(yīng)用，彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的一些漏洞，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更有利的實(shí)施。
4 總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的具體實(shí)施過程中，需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，考慮很多因素，包括人力因素、經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素等。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，可以幫助企業(yè)更快速、便捷地收集相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并及時進(jìn)行處理，及時了解客戶的需求，及時面對市場的挑戰(zhàn)，降低項(xiàng)目所隱藏的危機(jī)，使房地長行業(yè)在競爭日益激勵的市場競爭中占據(jù)更大的優(yōu)勢，總之，企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，百利而無一害。最后希望本文的相關(guān)理論，可以實(shí)踐于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，并發(fā)揮一定實(shí)效。
參考文獻(xiàn)
