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時(shí)間：2023-06-05 08:44:06
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納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內(nèi),對(duì)企業(yè)組建、經(jīng)營、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策與安排,在不妨礙正常經(jīng)營的前提下,達(dá)到稅負(fù)最小化,實(shí)現(xiàn)利潤最大化的行為。其外在表現(xiàn)是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)納稅”。 納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識(shí)提高的產(chǎn)物。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本做出計(jì)劃和安排。 當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)；企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過大。因此，有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及分析
目前在我國，能全面精湛整體論述系統(tǒng)納稅籌劃方面的理論專著有限，實(shí)務(wù)方面的探討也較為膚淺和缺乏，對(duì)于在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節(jié)稅點(diǎn)，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產(chǎn)行業(yè)，我國稅收環(huán)境日益改善，已有諸多機(jī)構(gòu)開始介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，但是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不足。
一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)和手段遠(yuǎn)比內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強(qiáng)；另一方面，對(duì)民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樂于在納稅籌劃上進(jìn)行大膽的嘗試，相反國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則認(rèn)為無論稅負(fù)輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。
我們國家現(xiàn)行稅制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性
我國現(xiàn)行稅制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，由于我國目前實(shí)行的稅收法律制度是以流轉(zhuǎn)稅等間接稅種為主體和側(cè)重點(diǎn)的復(fù)合稅制度，由于間接稅種的稅負(fù)具有可轉(zhuǎn)嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅比例最大的稅種就是流轉(zhuǎn)稅中的營業(yè)稅，這就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數(shù)國家通用的諸如社會(huì)保障稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等直接稅稅種，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財(cái)產(chǎn)稅的體系相對(duì)還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的研究受到客觀現(xiàn)實(shí)條件的制約。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管水平還有待完善
房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)中最活躍的部分，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，屬于消費(fèi)與投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過熱引發(fā)了國家對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強(qiáng)化，與此同時(shí)，外資不斷涌入更是將房地產(chǎn)市場引向白熱化。我國商品房的銷量不斷攀升，但是其閑置率也隨之增加，造成了天量不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。這種情況的發(fā)生主要受兩方面的影響，即宏觀經(jīng)濟(jì)體制和價(jià)格形成機(jī)制。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法實(shí)施有效的成本控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，缺乏下調(diào)售價(jià)的空間。在這種背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著資源整合的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的微利化必然到來，伴隨而來的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與市場競爭的形態(tài)與模式發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行控制已經(jīng)成為必然趨勢，并進(jìn)而提高土地資源的利用率，減少風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)理論概論
1 房地產(chǎn)行業(yè)特性分析
房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財(cái)產(chǎn)。土地具有多重特性，即可承受性、非移動(dòng)性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性等。房地產(chǎn)具備自然和經(jīng)濟(jì)上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動(dòng)性、效用多層次性等；經(jīng)濟(jì)特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費(fèi)兩重性等。房地產(chǎn)市場是指各種房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之和，分為房地產(chǎn)一級(jí)市場、房地產(chǎn)二級(jí)市場和房地產(chǎn)三級(jí)市場。受土地和房地產(chǎn)特性的影響，房地產(chǎn)市場也有自己的行業(yè)特性，共分為五點(diǎn)：不完全競爭性；局部性與區(qū)域性；專業(yè)性；強(qiáng)法律性；流通方式多樣化。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容和特性
作為一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，房地產(chǎn)開發(fā)意味著對(duì)土地和房屋進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)、改造和再開發(fā)。通過對(duì)城市地塊進(jìn)行改造，有計(jì)劃的安排房屋建設(shè)，并開展?fàn)I銷和物業(yè)管理，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，并能實(shí)現(xiàn)與社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)有房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩方面內(nèi)容，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場地平整”、項(xiàng)目的施工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有四個(gè)階段，即投資規(guī)劃與決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及房屋租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)具有自己的特性，即綜合性（開發(fā)關(guān)系的廣泛性、項(xiàng)目操作上的復(fù)雜性、環(huán)節(jié)和設(shè)計(jì)部門的繁多性等）、開發(fā)過程的長期性、開發(fā)的時(shí)序性、開發(fā)的強(qiáng)地域性和投資的風(fēng)險(xiǎn)性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素
1 成本組成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括兩方面，即開發(fā)成本和費(fèi)用。開發(fā)成本包括土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用；費(fèi)用則包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
2 成本影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、內(nèi)部可控因素等各類直接和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，必須考慮風(fēng)險(xiǎn)問題、工期長短、質(zhì)量情況、設(shè)計(jì)方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統(tǒng)的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項(xiàng)目決策，即從企業(yè)自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評(píng)測項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以確定房地產(chǎn)開發(fā)的成本與收益；其次，功能標(biāo)準(zhǔn)直接影響成本控制，即根據(jù)地塊和市場需求設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的功能情況；第三，工期長短也是成本控制的重要部分；第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)是成本控制的中樞，即通過對(duì)資金的管理運(yùn)作、安全保障、資金回款進(jìn)度等進(jìn)行成本優(yōu)化。
3 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制原則
成本控制就是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產(chǎn)開發(fā)需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性與系統(tǒng)性的特點(diǎn)，需要遵循以下原則，即開源與節(jié)流相平衡的原則、項(xiàng)目目標(biāo)管理原則、“責(zé)任-權(quán)利-利益”的結(jié)合原則、項(xiàng)目和市場的動(dòng)態(tài)控制原則、開發(fā)各環(huán)節(jié)的節(jié)約原則以及積極的例外管理原則。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的措施
1 選項(xiàng)與立項(xiàng)階段的開發(fā)成本控制
一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施是以企業(yè)盈利為目的的，因此在選項(xiàng)與立項(xiàng)階段對(duì)預(yù)期的收入、成本、風(fēng)險(xiǎn)和利潤等應(yīng)該進(jìn)行可行性分析。從財(cái)務(wù)的角度，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為內(nèi)部收益率等核心指標(biāo)和總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)等參考指標(biāo)。在房地產(chǎn)這個(gè)不完全競爭市場中，相對(duì)于成本而言，收益所受影響較大。財(cái)務(wù)人員要做好事前控制，在成本估算中細(xì)化會(huì)計(jì)分類。財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)部門需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，密切關(guān)注建筑原材料與工程造價(jià)變動(dòng)的新動(dòng)態(tài)。優(yōu)化資金鏈，控制好現(xiàn)金流，為提高資金利用率進(jìn)行規(guī)劃。
2 設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設(shè)計(jì)的節(jié)約是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案的合理性，保障設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)的保守性和不配套性，避免施工中出現(xiàn)變更與返工情況的出現(xiàn)。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對(duì)工程新增費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核。首先，引入設(shè)計(jì)的競爭機(jī)制，實(shí)施工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度；其次，加大與設(shè)計(jì)部門的技術(shù)溝通，嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)人員的技術(shù)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行明確；第三，以價(jià)值工程的方法為指導(dǎo)，平衡房地產(chǎn)功能與工程造價(jià)；第四，做好設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，避免施工過程中發(fā)生工程變更事故。
3 基建階段的成本控制
遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律，及時(shí)總結(jié)基建方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工序的開展及時(shí)優(yōu)化。對(duì)基建階段出現(xiàn)的臨時(shí)性支出做好管理，實(shí)行工作責(zé)任制。水通、電通、路通和場地平整雖然具有工期短和質(zhì)量要求低的特點(diǎn)，但是完全可以按照市場行情安排，以總價(jià)招標(biāo)的方式進(jìn)行處理?；ㄟ^程中，必須依靠市場規(guī)律辦事，規(guī)范競爭秩序，建立起完善的招投標(biāo)制度。與此同時(shí)，對(duì)招投標(biāo)過程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，避免發(fā)包腐敗的產(chǎn)生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對(duì)承包商索賠要求進(jìn)行審核，管理好建筑材料和施工設(shè)備的采購。當(dāng)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)劃的完成情況，對(duì)驗(yàn)收單進(jìn)行細(xì)心管理，避免忽略甩項(xiàng)的發(fā)生。
4 優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)
優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)是成本控制中的核心，需要對(duì)全員進(jìn)行控制，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向。目前國內(nèi)工程項(xiàng)目管理存在諸多問題，項(xiàng)目管理方式落后，引發(fā)了房屋單位成本上升的問題。目前常見的工程項(xiàng)目管理模式有常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式、常規(guī)多項(xiàng)目操作模式（工程部下轄項(xiàng)目組、項(xiàng)目公司制和項(xiàng)目經(jīng)理部的架構(gòu)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)選擇相應(yīng)的工程項(xiàng)目管理模式。
5 創(chuàng)新施工技術(shù)，優(yōu)化施工工藝
重視技術(shù)創(chuàng)新，將數(shù)學(xué)優(yōu)選法運(yùn)用到施工工藝的各環(huán)節(jié)中，以達(dá)到縮短工期，提升工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在室內(nèi)整體施工和室外整體施工中，充分運(yùn)用新技術(shù)、新材料和新工藝，獲取成品房價(jià)格競爭上的優(yōu)勢。
結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今背景之下，必須做好成本控制工作，樹立成本控制的整體性和系統(tǒng)性原則。以市場化經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，有效解決成本控制中的各項(xiàng)矛盾，獲得最高效的經(jīng)濟(jì)利益。
一、明確納稅對(duì)象
本通知所指納稅對(duì)象是指*區(qū)東城、西城、南城、北城、*、何樓、萬福辦事處和*開發(fā)區(qū)轄區(qū)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。
二、規(guī)范納稅辦法
所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均按照屬地繳納原則繳納各項(xiàng)稅收。具體納稅辦法如下:(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加,按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法繳納的車船稅、個(gè)人所得稅和印花稅,按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅,按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地和規(guī)定的預(yù)繳比例及現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國庫,最終由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別匯算清繳。(四)市管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),按照屬地原則,分別下放給*區(qū)和*開發(fā)區(qū)管理。其上繳市級(jí)國庫的各項(xiàng)稅金,以20*年上繳數(shù)為基數(shù),由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政進(jìn)行結(jié)算。
三、強(qiáng)化征收管理
中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1005-5312（2011）33-0276-01
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是指合作開發(fā)房地產(chǎn)合同成立后，按當(dāng)事人的意思表示發(fā)生相應(yīng)的法律效果的情況。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同生效，應(yīng)滿足合同生效的一般條件，即行為人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，行為人意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律或者社會(huì)公共利益，合同形式亦不違背法律規(guī)定。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是審理合作開發(fā)房地產(chǎn)合同必須首要解決的問題。但我國現(xiàn)行法律對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的具體規(guī)定不具體、不明確。筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同沒有作出具體、明確規(guī)定時(shí)，確認(rèn)其效力應(yīng)當(dāng)以《民法通則》、《合同法》規(guī)定的合同生效、合同無效的條件及其立法精神為指導(dǎo)，從合同當(dāng)事人的意思表示及訂立的目的出發(fā)，準(zhǔn)確地確定合同的性質(zhì)。在認(rèn)定合同的效力問題上，要增強(qiáng)合同意識(shí)，貫徹合同自由和當(dāng)事人意思自治原則，不要將可以認(rèn)定為有效的合同認(rèn)定為無效，或者將可以繼續(xù)履行的合同隨意解除或撤銷，并在不違反法律、行政法規(guī)的前提下，對(duì)合同成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同目的。同時(shí)，要注意不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定合同的效力；對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力。
一、審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格
法律對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴(yán)格的限制條件，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：首先，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條、第三十條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營活動(dòng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。參與合作建房的當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，且應(yīng)在規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，其所簽訂的合作開發(fā)合同才具備生效的條件。
此外，審查合同的主體資格時(shí)，還應(yīng)把握簽訂合同的時(shí)間界線，對(duì)于《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作建房合同，應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，可認(rèn)定合同主體具備了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，其簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同可認(rèn)定有效。
通常來講，一個(gè)企業(yè)在完成一項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)之前，都需要對(duì)這項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)所要涉及到的所有成本開支進(jìn)行核算，并通過會(huì)計(jì)手段進(jìn)行利潤分析，以確定該經(jīng)營活動(dòng)的利潤空間，從而制定合理的經(jīng)營計(jì)劃。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，同樣需要在進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行詳細(xì)核算，以確保企業(yè)能夠完全掌握該項(xiàng)目的利潤空間。但是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本核算時(shí)，由于項(xiàng)目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現(xiàn)核算不合理或不準(zhǔn)確的現(xiàn)象發(fā)生。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)必須要格外注意一些必要的問題。現(xiàn)筆者就以自身工作體會(huì)來對(duì)這幾點(diǎn)問題進(jìn)行簡要研究探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成問題
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算時(shí)，首先就需要明確房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。一般來講，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，其成本的開支主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.土地、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用
這些費(fèi)用是組成房地產(chǎn)開發(fā)總成本的主體費(fèi)用，一般會(huì)占總費(fèi)用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費(fèi)用成本開銷更大，甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具備利潤空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費(fèi)用大致包含土地征用拆遷費(fèi)、出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用費(fèi)以及其他費(fèi)用等。通常在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，開發(fā)商都需要將土地費(fèi)用通過一定的方法進(jìn)行換算，來得出未來房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計(jì)算該項(xiàng)目是否具有可行性和利潤空間。
2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出
主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會(huì)、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%，減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。
3.管理費(fèi)用和籌資成本
管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對(duì)于項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財(cái)務(wù)、人事等各個(gè)部門對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施而作出的各種經(jīng)營活動(dòng)而產(chǎn)生的費(fèi)用也是需要詳細(xì)核算的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算問題
1.成本歸集對(duì)象
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算對(duì)象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配問題
對(duì)成片開發(fā)土地而言?？隙ù嬖诠餐杀荆词芤嬖瓌t和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)保持使用方法的一致性。以價(jià)值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評(píng)估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。個(gè)別認(rèn)定法從定義上來講可能是個(gè)最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。
3.籌建期間借款利息的會(huì)計(jì)處理
一般來講，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項(xiàng)目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行籌款融資，一般融資的對(duì)象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所需時(shí)間相對(duì)較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時(shí)列作開發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營成本。項(xiàng)目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。
4.項(xiàng)目的竣工決算
第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和
房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第四十條國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章附則
1.1房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容
“開發(fā)”是生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的，對(duì)資源進(jìn)行合理開發(fā)和利用的過程。與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)活動(dòng)非常廣泛，國土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)有著密切的關(guān)系，其中國土開發(fā)與區(qū)域開發(fā)主要側(cè)重于宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，這些開發(fā)視為廣義的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開發(fā)活動(dòng)。本文研究的范圍是狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)。
一般來說房地產(chǎn)開發(fā)可以分為四個(gè)階段:投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段、房屋租售階段，每個(gè)階段的工作均有不同的內(nèi)容。
1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段
投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程最為重要一個(gè)環(huán)節(jié)，其目的就是通過一系列調(diào)查研究與分析，選擇一個(gè)最佳的可行的項(xiàng)目開發(fā)方案或舍棄項(xiàng)目的替代依據(jù)。這一階段的主要內(nèi)容是項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目可行性研究。
項(xiàng)目選擇是指多渠道獲取信息，形成開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)想，包括項(xiàng)目選址、籌資、配套建設(shè)，并與進(jìn)行市場綜合分析，廣泛接觸，使項(xiàng)目設(shè)想具體化。
項(xiàng)目可行性研究即在項(xiàng)目選擇后對(duì)該項(xiàng)目深入分析，包括社會(huì)綜合評(píng)價(jià)、市場研究、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等，這是影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵之處。
2.前期工作階段
這一階段主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實(shí)資金和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。具體地說，包括:
（1）獲取土地使用權(quán)
（2）實(shí)施籌資計(jì)劃
（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制定
（4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃及配套部門許可
（5）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償
（6）施工現(xiàn)場“三通一平”或“七通一平”
（7）對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算
3.項(xiàng)目建設(shè)階段
項(xiàng)目建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及到的人、財(cái)、物等資源聚集到一個(gè)特定的空間與時(shí)點(diǎn)，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施的活動(dòng)。這一階段工作內(nèi)容包括落實(shí)承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政公建配套、竣工驗(yàn)收。
4.房屋租售階段（房屋交易階段）
當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)算的開發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時(shí)更為關(guān)注的是，在原先預(yù)測的期間內(nèi)能否以預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平銷售產(chǎn)品。在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過程中就通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了買家或使用者
1.2房地產(chǎn)開發(fā)的特征分析
房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，是房地產(chǎn)業(yè)最基本、最主要的物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)。在城市建設(shè)中承擔(dān)著重要角色，因而有其自身的特征。
1.房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)特征是綜合性
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在要求，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)要求在開發(fā)過程中必須堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，在開發(fā)過程中不僅建筑地塊及房屋建筑進(jìn)行有目的的建設(shè)，而且要對(duì)開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施、公共建筑進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，其次，其綜合性還表現(xiàn)在開發(fā)過程中工作關(guān)系的廣泛性及項(xiàng)目操作的復(fù)雜性，房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)很多，涉及的部門也很多，不僅要涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、施工、供電、供水、電訊、交通、教育、消防、環(huán)境、園林等部門，而且還有可能涉及通過征地、拆遷、安置等眾多工作環(huán)節(jié)，每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的土地條件、融資方式、建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、市場競爭等情況都不一樣，因此，開發(fā)商需要綜合考慮，統(tǒng)籌安排，制定最佳開發(fā)方案。
2.房地產(chǎn)開發(fā)過程具有長期性
房地產(chǎn)開發(fā)從投入資本到資本回收，從破土動(dòng)工到形成產(chǎn)品需要經(jīng)過幾個(gè)階段工作，尤其在建筑施工階段，需要大量的人力、物力、財(cái)力才能最終形成產(chǎn)品，這一過程與資金是否到位關(guān)系重大。一般來說，普通開發(fā)項(xiàng)目需要兩、三年時(shí)間，規(guī)模較大及成片開發(fā)則時(shí)間更長。
3.房地產(chǎn)開發(fā)有很強(qiáng)的時(shí)序性
房地產(chǎn)開發(fā)從實(shí)務(wù)來講具有很強(qiáng)的操作程序，從項(xiàng)目可行性分析到土地獲取、從資金融通到項(xiàng)目的實(shí)施，乃至后期房屋租售管理等，頭緒雖多，但先后有序。這不僅受政府土地、規(guī)劃等部門行政管理審批手續(xù)的影響，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)這一生產(chǎn)活動(dòng)內(nèi)在的要求。因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施必須有周密的計(jì)劃，各環(huán)節(jié)緊密銜接，協(xié)調(diào)進(jìn)行，縮短周期，降低風(fēng)險(xiǎn)。
4.房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域特性
開發(fā)項(xiàng)目受地段、區(qū)位的影響相當(dāng)大，交通、環(huán)境、購物、升值潛力等很多因素，因此開發(fā)時(shí)項(xiàng)目的選址非常重要。
5.房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)開發(fā)需要巨額資金，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，籌集巨額資金是有風(fēng)險(xiǎn)的:由于投資額大，開發(fā)周期長，諸如金融、政策面等很多因素都有可能變化，會(huì)給開發(fā)項(xiàng)目帶來一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品具有很強(qiáng)的剛性，也就是說開發(fā)商的每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)幾乎沒有重新建造的可能，一旦出現(xiàn)問題，就意味著開發(fā)商要面臨巨大損失。
以上都是房地產(chǎn)開發(fā)的特性，因此造成房地產(chǎn)這種消費(fèi)品的成本結(jié)構(gòu)也不同于其他的消費(fèi)品。
2成本控制理論
2.1成本控制的概念和目標(biāo)
項(xiàng)目成本控制是指在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，定期地、經(jīng)常性地收集項(xiàng)目實(shí)際費(fèi)用信息和數(shù)據(jù)，進(jìn)行費(fèi)用目標(biāo)值（計(jì)劃值）和實(shí)際值的動(dòng)態(tài)比較分析，并進(jìn)行費(fèi)用預(yù)測，如果發(fā)現(xiàn)偏差，則應(yīng)及時(shí)采取糾偏措施，以使成本計(jì)劃目標(biāo)盡可能好的實(shí)現(xiàn)的管理過程。成本控制的基礎(chǔ)是事先就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)算;成本控制的目標(biāo)就是要保證各項(xiàng)工作要在它們各自的預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行;成本控制的關(guān)鍵就是找到可以及時(shí)分析成本績效的方法，盡早發(fā)現(xiàn)費(fèi)用的差異和無效率，以便在項(xiàng)目失控之前能及時(shí)采取糾正措施，使項(xiàng)目得以順利地按照計(jì)劃進(jìn)行。
成本控制的目標(biāo)有三個(gè)層次:第一，通過成本控制配合企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與實(shí)施，以低成本為依托，通過價(jià)格競爭來擴(kuò)大市場份額，最終擴(kuò)大企業(yè)的利潤，幫助企業(yè)取得競爭優(yōu)勢;第二，利用資源、成本、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，配合企業(yè)獲取利潤最大化;第三，降低成本。
成本控制目標(biāo)的三個(gè)層次都貫穿著成本降低的要求，在許多情況下，單純強(qiáng)調(diào)低成本不一定能代表經(jīng)濟(jì)上的合理性，因而需要將成本及與成本相關(guān)的變量因素聯(lián)系起來加以考察。
成本控制的總體目標(biāo)是為施工企業(yè)的總體經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù)。通過為施工企業(yè)及外部相關(guān)利益者提供各種成本管理信息和相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息。提供決策建議，以及通過各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織手段提高成本控制水平。
2.2成本控制的原則
傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對(duì)建設(shè)施工的建安成本進(jìn)行控制，其主要方法是在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生和己經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到成本控制目的，降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，拋開地價(jià)不談，項(xiàng)目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計(jì)等其它各項(xiàng)影響因素是投資控制與成本變化的關(guān)鍵，建安成本的高低一般也就大體確定，建安成本的成本信息和控制技術(shù)比較透明和成熟，實(shí)際上可控制的成本并不是很多。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概念中，講究的是全面控制，全面控制的含義包括兩個(gè)方面:一是全程控制、二是全員控制。全程控制講的是從項(xiàng)目的投資決策起就開始進(jìn)行控制，考察項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性，在項(xiàng)目的可行性基礎(chǔ)上，保證功能使用具有市場競爭力的前提條件下進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，項(xiàng)目的投資決策與方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目投資成本控制的關(guān)鍵所在，將成本發(fā)生過程中的事中控制前置為事前控制，當(dāng)然建設(shè)過程中的成本控制也是集約化管理的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中常講的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以預(yù)算為基礎(chǔ)”包含著四層含義:一是該項(xiàng)投資行不行，二是該花的要花，三是該花的部分必須加以合理的控制與審核，四是不該花的不花.全員控制實(shí)際是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理問題，實(shí)踐表明不同的組織架構(gòu)體現(xiàn)著不同的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，員工的主觀能動(dòng)性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺意識(shí)的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實(shí)現(xiàn)的。
現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性和系統(tǒng)性都比較強(qiáng)，因此現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有兩個(gè)根本性的原則:一是全面控制原則，二是重點(diǎn)控制原則。全面控制，尤其是全程控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最為重要的管理原則，在此基礎(chǔ)上的成本控制必須有的放矢，進(jìn)行重點(diǎn)管理。就過程來看，首先要抓好立項(xiàng)階段和方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，其次是施工階段的成本控制。施工階段的成本控制也要區(qū)分重點(diǎn)與次重點(diǎn)。必須將有限的精力放在最為重要的環(huán)節(jié)上，否則，就會(huì)造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。只有深刻理解和把握兩個(gè)根本原則的辯證關(guān)系，才能正確處理以下各項(xiàng)控制原則的關(guān)系:
1.開源與節(jié)流的原則
開源與節(jié)流相結(jié)合的原則是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各項(xiàng)花費(fèi)適得其所，把錢花得最值，追求投入后產(chǎn)出的最大化，每一筆發(fā)生的費(fèi)用都有相應(yīng)的投資回報(bào)。
2.目標(biāo)管理原則
目標(biāo)管理原則是指在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)階段應(yīng)有明確的目標(biāo)、任務(wù)和措施，做到心中有數(shù)，并逐步加以分解，提出進(jìn)一步的具體要求，分別落實(shí)到各執(zhí)行部門、單位和個(gè)人。目標(biāo)管理和內(nèi)容包括:目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和處理循環(huán)等。
3.責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則
在項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及各單位和生產(chǎn)班組都負(fù)有一定的成本控制責(zé)任，同時(shí)還享有成本控制的權(quán)利。做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合就是在規(guī)定的權(quán)力范圍內(nèi)如何開支、開支多少，同時(shí)對(duì)各部門、各單位、各班組在成本控制中的業(yè)績進(jìn)行考評(píng)，并將最終的經(jīng)濟(jì)效益與收入掛鉤。
4.動(dòng)態(tài)控制原則
動(dòng)態(tài)控制原則是指隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)展依次推進(jìn)成本控制的重點(diǎn)。如在立項(xiàng)階段重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性，設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)考察使用功能與美觀進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，施工階段重點(diǎn)考察各項(xiàng)成本的支出的情況等，并結(jié)合具體的市場情況進(jìn)行調(diào)整等。
5.節(jié)約原則
成本的主要組成一人力、物力、財(cái)力是成本的主要消耗，節(jié)約人力、物力、財(cái)力的消耗是提高經(jīng)濟(jì)效益的核心，也是成本控制的一項(xiàng)最主要的基本原則。執(zhí)行主要從三方面入手:一是嚴(yán)格執(zhí)行成本開支范圍、費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財(cái)務(wù)制度，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出進(jìn)行限制和監(jiān)督;二是提高施工項(xiàng)目的科學(xué)管理水平，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率，降低人、財(cái)、物的消耗;三是采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施，制止可能發(fā)生的浪費(fèi)。只有做到以上三點(diǎn)，成本目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)
構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇原則兩方面。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系。房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)體系有很多典型的指標(biāo)，其中包括規(guī)模性指標(biāo)、潛在性指標(biāo)和盈利性指標(biāo)等。規(guī)模性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年?duì)I業(yè)收入和銷售總面積等六個(gè)方面。潛在性指標(biāo)包括未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積、住宅的出售價(jià)值、年均銷售增長率和年經(jīng)營收入增長率等五個(gè)方面。盈利性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤、總利潤、總資產(chǎn)回報(bào)率和凈利潤率等四個(gè)方面。這些指標(biāo)都是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)水平的總體評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，對(duì)于統(tǒng)計(jì)分析的進(jìn)行也有著重要意義。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇原則。評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該滿足以下原則，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性、系統(tǒng)性、可比性、及時(shí)性、靈敏性以及可操作性。每個(gè)原則的具體內(nèi)容都不一樣，但是都非常重要，評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該嚴(yán)格按照這些原則進(jìn)行選擇，這樣構(gòu)建起來的評(píng)價(jià)體系才會(huì)更加完善。1.評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)量太多，有些指標(biāo)反映同一方面，房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，就要對(duì)各種各樣的指標(biāo)進(jìn)行篩選，保證留下的指標(biāo)的完整和全面。每個(gè)指標(biāo)所代表的意義都不相同，房地產(chǎn)開發(fā)部門應(yīng)該明確每個(gè)指標(biāo)的意義，使用適當(dāng)?shù)姆椒y定方法來獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實(shí)地反映我國各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平。科學(xué)的評(píng)價(jià)體系不僅能很好地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)水平進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)還能對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以后的開發(fā)具有一定的參考價(jià)值。2.評(píng)價(jià)體系的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建比較系統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系，就要使各個(gè)部門之間要有層次感，比如從小的產(chǎn)業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進(jìn)，使部門有序的運(yùn)行。爭取做到使每個(gè)指標(biāo)既能獨(dú)立地反映一定的情況又能相互之間產(chǎn)生聯(lián)系進(jìn)而反應(yīng)整體的情況，使之共同作用從而成為一個(gè)系統(tǒng)的整體。由于各個(gè)指標(biāo)的量綱單位不同，所以無法進(jìn)行直接的評(píng)價(jià)，需要先消除量綱單位對(duì)評(píng)價(jià)的影響，將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。3.評(píng)價(jià)體系的可比性。房地產(chǎn)開發(fā)部門構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系就是為了比較我國不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的差異，從而分析出各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題。房地產(chǎn)開發(fā)部門根據(jù)所遇到的問題結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況提出一系列的解決辦法，并且為產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展制定一系列的政策，加快產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。因此，房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系應(yīng)該具有可比性。4.評(píng)價(jià)體系的及時(shí)性、靈敏性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建及時(shí)靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系，就要人員及時(shí)的反映指標(biāo)數(shù)據(jù)的改變并且不斷進(jìn)行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產(chǎn)開發(fā)水平還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向產(chǎn)生不好的影響。及時(shí)的評(píng)價(jià)體系對(duì)未來信息有一定的預(yù)測、估計(jì)作用，而且對(duì)各指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)價(jià)的反映都比較靈敏。如果不能及時(shí)的更新數(shù)據(jù)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)未來一段時(shí)間的預(yù)測、估計(jì)作用都會(huì)產(chǎn)生偏差，更不用說各個(gè)指標(biāo)對(duì)綜合評(píng)價(jià)的靈敏度也會(huì)大幅度降低。5.評(píng)價(jià)體系的可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建可操作的房地產(chǎn)開發(fā)水平評(píng)價(jià)體系，就要使有關(guān)的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)都要盡可能的準(zhǔn)確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)也要學(xué)會(huì)利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡單一些。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可操作性相比其他幾個(gè)原則來說要容易很多，因此，實(shí)施起來也會(huì)更加的便捷、快速。
三、房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)
房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)包括綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇和計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)兩方面。（一）綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平不同，通過統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法來計(jì)算得出綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，綜合評(píng)價(jià)指數(shù)能清晰地反映出房地產(chǎn)綜發(fā)水合開平的不同。想要計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)就要先學(xué)會(huì)選擇綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進(jìn)一步計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)。所以綜合評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)的選擇對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步也是非常重要的。而且綜合評(píng)價(jià)指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的水平進(jìn)行總的評(píng)價(jià)。因此，能用綜合評(píng)價(jià)指數(shù)來判斷房地產(chǎn)開發(fā)水平的高低。（二）計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)。綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的計(jì)算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權(quán)線性合法，一般是使用加權(quán)線性合法結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行計(jì)算整合后得出相應(yīng)的結(jié)果。在綜合評(píng)價(jià)時(shí)當(dāng)指標(biāo)之間相關(guān)系數(shù)都很大時(shí)加權(quán)就不起什么作用了，各種不同的加權(quán)實(shí)際上沒什么區(qū)別，但是當(dāng)有些指標(biāo)之間的相關(guān)系數(shù)不是很大時(shí)就需要進(jìn)行加權(quán)求和。因此，就可以看出加權(quán)線性合法不適用所有的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的計(jì)算，在計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)之前要選對(duì)方法對(duì)于計(jì)算綜合評(píng)價(jià)指數(shù)是非常必要的。
四、結(jié)束語
改革開放以后，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展能最大限度地滿足人們需求的同時(shí)，也要求我們更加重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，并提出解決問題的方法，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指出一個(gè)更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)就成為了每一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。
作者:鄒永敏 單位:衡陽市人民政府城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室
參考文獻(xiàn)：
[1]何有世，徐文芹.因子分析法在工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合評(píng)價(jià)中的應(yīng)用，數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2003，22（01）.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。
在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題
1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入
（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。
在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題
1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入
（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回上地使用權(quán)。但是，因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
