首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
時(shí)間：2023-05-26 09:00:14
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2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身“造血”不足。房地產(chǎn)企業(yè)自身血液的來源主要是產(chǎn)品開發(fā)和銷售，因此，自身“造血”不足也同樣表現(xiàn)在這兩個(gè)方面。（1）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，從而導(dǎo)致預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)也存在了很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行的中出現(xiàn)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)影響其預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)，其盈利水平就會(huì)受到影響，不能有效的為后期項(xiàng)目提供資金；其償還債務(wù)的能力也會(huì)受到影響，為其銀行借貸產(chǎn)生一定的阻礙。（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產(chǎn)銷售手段的影響，使得預(yù)期的銷售目標(biāo)沒有完成，使得資金回收效率變緩；或者受到銀行個(gè)人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率，影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)“供血不足”的現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因
1、企業(yè)資金外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。（1）市場(chǎng)環(huán)境。隨著房地產(chǎn)改革制度的推進(jìn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個(gè)性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，要對(duì)客戶群體進(jìn)行細(xì)分。一旦產(chǎn)品定位失誤或者銷售策略失誤就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)為企業(yè)資金回籠帶來風(fēng)險(xiǎn)。（2）政策制度。首先，土地是房地產(chǎn)活動(dòng)開展的基礎(chǔ)，而我國(guó)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，政府在土地開發(fā)方面的相關(guān)政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格產(chǎn)生直接的影響，會(huì)對(duì)其銷售產(chǎn)生影響；最后，政策制定的金融政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生重要的影響。（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平直接影響著人們的購(gòu)買力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平過低，人們購(gòu)買力不足，會(huì)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售；其次，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化，一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年，發(fā)展周期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。
2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系問題主要表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面。由于房地產(chǎn)活動(dòng)的特殊性，一般情況下，在確定開發(fā)項(xiàng)目之后，企業(yè)會(huì)圍繞這個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)利潤(rùn)中心或者項(xiàng)目公司。但是收到土地資金開發(fā)有限性的影響，這個(gè)臨時(shí)成立的中心或者公司會(huì)呈現(xiàn)出短期性的特點(diǎn)，因此，其經(jīng)營(yíng)思路和決策也會(huì)表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會(huì)將目光集中在眼前利益方面。同時(shí)在財(cái)務(wù)運(yùn)作方面，存在著融資沖動(dòng)、拿地盲目、治理結(jié)構(gòu)形式化等問題，會(huì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生提供了一定的內(nèi)在誘發(fā)因素。
3、缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，主要表現(xiàn)在沒有完整的且適合企業(yè)自身的預(yù)算制度，或者企業(yè)預(yù)算在實(shí)際執(zhí)行過程中沒有發(fā)揮其實(shí)際效用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，不能采取有效的機(jī)制進(jìn)行抵御，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
1、融資風(fēng)險(xiǎn)的防范。融資風(fēng)險(xiǎn)的防范主要通過融資多元化來實(shí)現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過程中，可以對(duì)不同的資金種類進(jìn)行考慮，對(duì)不同銀行的貸款政策進(jìn)行比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場(chǎng)酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓展資金流入方式，避免資金鏈中斷。
2、投資風(fēng)險(xiǎn)的防范。投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的主要措施就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)需求者的消費(fèi)心理進(jìn)行科學(xué)的分析，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理的定位，完善產(chǎn)品銷售政策，以保證產(chǎn)品銷售預(yù)期的實(shí)現(xiàn)，以保證資金能夠及時(shí)回籠。
3、資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最主要的就是完善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，改變短期性運(yùn)行模式。企業(yè)的管理者要以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；其次，要完善財(cái)務(wù)管理制度，完善企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算，制定財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行政策，保證財(cái)務(wù)預(yù)算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)期分析，制定完善的規(guī)避政策，以對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況具有不確定性，從而使房地產(chǎn)企業(yè)有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與防范進(jìn)行了分析和探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)在籌資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。“狹義”的觀點(diǎn)立足于企業(yè)籌資時(shí)過多舉債或舉債不當(dāng)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；“廣義”的觀點(diǎn)則是立足于企業(yè)全局，是全方位的，它避免了只重視企業(yè)籌資過程的風(fēng)險(xiǎn)而忽視其他方面的風(fēng)險(xiǎn)，更有利于認(rèn)識(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全貌。從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
（一）無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)雖也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，有的企業(yè)甚至注冊(cè)資本也只是空轉(zhuǎn)中，根本沒有自有資本，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致公司資金緊張，也會(huì)影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付預(yù)期本息而遭受滅頂之災(zāi)。
（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。最近，經(jīng)常在報(bào)紙上看到關(guān)于房?jī)r(jià)和利率緊密相聯(lián)系的文章和報(bào)導(dǎo)。2009年央行上調(diào)調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，抑制投機(jī)投資行購(gòu)房，所以說，房地產(chǎn)價(jià)格往往隨著利率的上升而直線下降?！?/p>
（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)
再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來致命威脅?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識(shí)別、發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大的意義。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀分析
（一）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)
有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)伍按設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期竣工交付使用，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作，就可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。
（二）盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的利益。
（三）成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制
有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量，在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施
（一）搞好資金管理，提高資金利用率
要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動(dòng)所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)。所以，在資金管理中要做好以下兩點(diǎn)：
1.注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)企業(yè)資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范，對(duì)提高企業(yè)資金的運(yùn)作效率、減少企業(yè)的資金占用、加速企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有非常重要的意義。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。
2.要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道?？傊_發(fā)企業(yè)要建立科學(xué)合理的籌資、投資和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的理財(cái)機(jī)制，保證企業(yè)供血和造血功能。
（二）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。因此，開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。
1.提前充分調(diào)查市場(chǎng)，合理確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。
2.建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營(yíng)部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。二級(jí)成本核算管理體系可以為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提供科學(xué)、可靠的決策信息。
3.實(shí)行全過程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對(duì)擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的制定；對(duì)投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計(jì)劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，檢驗(yàn)計(jì)劃的科學(xué)性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正，保證成本計(jì)劃的有利實(shí)施，以及對(duì)已完工項(xiàng)目的各項(xiàng)成本指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)問題，找出差距，提出改進(jìn)成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)均在2002年之上。2004年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)完成投資1.3萬億元，比2003年增長(zhǎng)28.1%。盡管房?jī)r(jià)上漲增加了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國(guó)內(nèi)有學(xué)者指出，未來五年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高位運(yùn)行。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。未來某些房?jī)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì)帶動(dòng)地區(qū)及全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。
在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上指出，“十五”期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對(duì)單一，銀行風(fēng)險(xiǎn)大；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，價(jià)格和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；粗式開放經(jīng)營(yíng)，耗能過大。
深萬科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營(yíng)管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。但同時(shí)，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也正逐步顯現(xiàn)。5年來，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，增長(zhǎng)了55.69%。其中，存貨凈額由264億增長(zhǎng)到了442億，增長(zhǎng)了67.78%。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由141億增長(zhǎng)到274億，增長(zhǎng)了94.07%。資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低，為49.08%，2002最高為54.55%，并呈上升趨勢(shì)。反映營(yíng)運(yùn)能力的存貨周轉(zhuǎn)率，從1998年的最低0.37次上升到2001年的最高0.48次，2002年有所下降為0.47次。
房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，這一風(fēng)險(xiǎn)分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學(xué)者把房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則便于在風(fēng)險(xiǎn)分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動(dòng)態(tài)相補(bǔ)充。
在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中，早期的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性，因此風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視，總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn)，從而開始對(duì)內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分，出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo)，沒能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。為進(jìn)一步深入研究分析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并做出及時(shí)預(yù)警，本文擬從定量分析的角度，探索運(yùn)用Z模型風(fēng)險(xiǎn)分析法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警進(jìn)行初步嘗試。
Z模型最早是由美國(guó)學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出，用以計(jì)量企業(yè)破產(chǎn)的可能性，在實(shí)際運(yùn)用中，模型得到了逐步補(bǔ)充完善。其分析模型如下：
Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5
式中， Z=判別函數(shù)值，X1= 營(yíng)運(yùn)資金 / 資產(chǎn)總額，X2= 留存收益 / 資產(chǎn)總額，X3=息稅前利潤(rùn) /資產(chǎn)總額，X4= 股東權(quán)益賬面價(jià)值總額 / 負(fù)債賬面價(jià)值總額，X5= 銷售收入 /資產(chǎn)總額
企業(yè)破產(chǎn)臨界值：
（1）Z < 1.23時(shí)，企業(yè)處于破產(chǎn)的“危險(xiǎn)地帶”；
（2）1.23 < Z< 2.9時(shí)，企業(yè)處于破產(chǎn)的“灰色地帶”；
（3） Z> 2.9時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好。
考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，可能不能真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)質(zhì)量，模型在實(shí)際運(yùn)用中增加了兩個(gè)有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo)：
(1)現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。
現(xiàn)金盈利質(zhì)量率=現(xiàn)金盈利值／凈利潤(rùn)。其中，現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息計(jì)算出來的企業(yè)現(xiàn)金凈收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金盈利值=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量+分得股利和利潤(rùn)收現(xiàn)+債券利息收現(xiàn)+處置長(zhǎng)期資產(chǎn)收現(xiàn)一利息及籌資費(fèi)用付現(xiàn)。
(2)現(xiàn)金增值質(zhì)量率。
現(xiàn)金增值質(zhì)量率=現(xiàn)金增加值／留存收益。其中，現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項(xiàng)現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金收益。計(jì)算公式為：現(xiàn)金增加值=現(xiàn)金盈利值一分配股利付現(xiàn)。
由于上述分析模型沒有把行業(yè)因素考慮進(jìn)來，本文增加了對(duì)企業(yè)償債能力的分析，使其更適合房地產(chǎn)企業(yè)特色。
本文第二部分根據(jù)萬科公司與行業(yè)財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況指標(biāo)等進(jìn)行比較，分析萬科公司經(jīng)營(yíng)狀況；第三部分測(cè)算萬科公司Z指數(shù)值，與指標(biāo)的臨界值比較得出警情結(jié)論，并與行業(yè)Z值比較，進(jìn)行行業(yè)分析；第四部分對(duì)警度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，并采取措施排警。
二、基本財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
2002年萬科股份的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與市場(chǎng)比較為：
與同業(yè)相比，萬科公司償債能力較強(qiáng)，負(fù)債比例較小，且短期負(fù)債比率大于長(zhǎng)期負(fù)債比率；資產(chǎn)增長(zhǎng)高于同業(yè)平均，尤其是凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，說明公司在不斷發(fā)展、壯大；企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均，股價(jià)受銷售變動(dòng)影響也?。黄鋺?yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價(jià)物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。但是，其盈利能力要低于同業(yè)。
三、Z模型分析
根據(jù)Z模型的公式，算得萬科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為：
【中圖分類號(hào)】F27 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1007-4309（2012）05-0089-1.5
一、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念最先出現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點(diǎn)是基于企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策活動(dòng)過程中的不確定性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也稱籌資或融資風(fēng)險(xiǎn)，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié)
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。
融資風(fēng)險(xiǎn)：融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，是滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，籌集資金的渠道更是多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用，增加了企業(yè)的成本，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展十分不利。
投資風(fēng)險(xiǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為投資項(xiàng)目在工藝技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場(chǎng)調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項(xiàng)目規(guī)劃過大或過小，行業(yè)過度擴(kuò)張或無力控制管理；負(fù)債經(jīng)營(yíng)的負(fù)債率過高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過大。
資金收回風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)產(chǎn)品售出后，就從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，再?gòu)慕Y(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金。這兩個(gè)轉(zhuǎn)化過程在時(shí)間上和金額上的不確定性，就是資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)的存在，與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策尤其是財(cái)政金融政策是緊密相關(guān)的。
收益分配風(fēng)險(xiǎn)：收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來的不利影響。收益分配是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)成果即利潤(rùn)對(duì)投資者的分配，包括留存收益和分配股息兩方面，留存收益是擴(kuò)大規(guī)模來源，分配股息是股東財(cái)產(chǎn)擴(kuò)大的要求，二者既相互聯(lián)系又相互矛盾。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因
一個(gè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最終都要將在該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾點(diǎn)：
客觀因素：房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長(zhǎng)有明顯的關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)。
法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國(guó)家為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，宏觀政策對(duì)企業(yè)收益具有很大的影響。
利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率提高而給投資者帶來的損失。調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。市場(chǎng)利率的高低與房地產(chǎn)價(jià)值呈反方向變動(dòng)，即利率越高，房地產(chǎn)價(jià)值越小，房地產(chǎn)投資價(jià)值越小。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋商品化、社會(huì)化和自有化程度的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展迫切需要資本市場(chǎng)的推動(dòng)，那么房地產(chǎn)投資者將面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化，這種變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴(yán)重的是，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會(huì)進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。
變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動(dòng)性差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，使投資者蒙受折價(jià)的損失。房地產(chǎn)一般要較長(zhǎng)時(shí)間才能在市場(chǎng)上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的。
主觀因素：自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、建設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對(duì)開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。
企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。
財(cái)務(wù)管理水平。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。
財(cái)務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
【參考文獻(xiàn)】
［1］李大薇．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和控制［J］．上海輕工業(yè)，2010（5）：47-52．
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)隨著改革開放的深入發(fā)展和中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出一種活躍發(fā)展的勢(shì)態(tài)。比如當(dāng)下的"房地產(chǎn)熱"等虛擬經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)象廣泛存在。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、缺乏雄厚的基礎(chǔ)、規(guī)模較小， 企業(yè)運(yùn)行沒有實(shí)現(xiàn)其一定的標(biāo)準(zhǔn)， 與國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)比相差程度高。同時(shí)又受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響， 國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的嚴(yán)格控制， 使得我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這是企業(yè)生存發(fā)展需要迫切解決的現(xiàn)實(shí)問題。
本文以企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論為基礎(chǔ)，通過理論與實(shí)際相結(jié)合的原則，以陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司為例，通過分析其償債能力，制定其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，并得出有一定意義的結(jié)論和建議。
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)受多種不確定因素的影響，未能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的收益，從而產(chǎn)生損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種因素而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。[1]
（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本類型及其影響因素
1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本類型
企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)是一個(gè)完整的系統(tǒng)，其包括融資、投資、資金回收、收益分配這四個(gè)環(huán)節(jié)，在各個(gè)活動(dòng)環(huán)節(jié)都可能會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是個(gè)綜合性較強(qiáng)的概念。首先，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也同樣涉及到了該企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各環(huán)節(jié)、該企業(yè)內(nèi)部的各方面以及該企業(yè)環(huán)境中的各因素。其次，企業(yè)中的其他風(fēng)險(xiǎn)，如政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，其影響的效果最終也同樣會(huì)歸結(jié)到該企業(yè)的財(cái)務(wù)成果上。 因此按照財(cái)務(wù)活動(dòng)的具體內(nèi)容，財(cái)風(fēng)險(xiǎn)主要由融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)等構(gòu)成。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念及類型決定了影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素是多種多樣的。只有了解了影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，才能進(jìn)行合理調(diào)控，從而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低的合理范圍內(nèi)。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，一般的影響因素有以下幾點(diǎn)。
（1）企業(yè)是否有合理的融資結(jié)構(gòu)，是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素之一。不合理的融資結(jié)構(gòu)會(huì)帶來較大的資金成本，導(dǎo)致負(fù)債過大，帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）是否有合理謹(jǐn)慎的拿地制度也是影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。不合理的拿地政策會(huì)導(dǎo)致過多資金凍結(jié)，使資金無法在短的時(shí)間內(nèi)帶來收益。
（3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，可以促進(jìn)銷售，利于資金循環(huán)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。
二、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
（一）企業(yè)背景
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的總稱是陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，總部位于深圳。它是以集中銷售、租賃、物業(yè)管理為一體，物業(yè)品種齊全的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，健康的資金鏈相當(dāng)重要。但是由于我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展落后于形勢(shì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)過多依賴銀行貸款，籌集資金的途徑有限等問題， 使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況一直處于臨界狀態(tài)。目前，政府為了控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)， 推出一系列宏觀調(diào)控政策， 對(duì)各大銀行均收緊了房地產(chǎn)貸款限額， 很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的壓力。
（二）目前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
2010年， 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的加深， 房地產(chǎn)市場(chǎng)已有回歸常態(tài)的趨勢(shì)， 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的影響主要體現(xiàn)在資金籌集、資金使用以及資金回收三方面。
1.資金籌集--融資全面收緊
受我國(guó)宏觀調(diào)控政策的影響， 房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道全面收緊， 銀行貸款限額收縮， "定向?qū)捤? 政策限制資金流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 資金來源結(jié)構(gòu)變化明顯。主要表現(xiàn)在： 企業(yè)自籌資金比重有所增加， 國(guó)內(nèi)貸款所占比重下降， 利用外資比重明顯下降。在國(guó)內(nèi)融資困難加大的情況下， 借助海外融資將是房地產(chǎn)企業(yè)緩解融資困境的有效途徑。外資的使用將減小我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策調(diào)控的影響， 也有利于企業(yè)管理的升級(jí)創(chuàng)新， 因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬外資的融資渠道， 提升資金管理能力。
2.資金使用--面臨土地價(jià)格高壓
在房地產(chǎn)開發(fā)成本中， 土地費(fèi)用、各種稅費(fèi)等土地成本比例達(dá)四成左右， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中最主要的成本， 其不確定性也是最大。房地產(chǎn)企業(yè)在2009年、2010年拿地迅猛，但地價(jià)較高。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)漲幅明顯速度變慢， 部分地區(qū)房?jī)r(jià)下降， 市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷， 房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集受到很大限制。另外財(cái)政部、 國(guó)土資源部等五部發(fā)文加強(qiáng)土地出讓管理， 規(guī)定繳納土地款原則上不超過一年，首次繳納比例不低于5 0%。 如果這一政策嚴(yán)格執(zhí)行， 之前進(jìn)行土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的資金壓力。
3.資金回收--樓市交易慘淡
房地產(chǎn)市場(chǎng)受限購(gòu)、限價(jià)政策以及房產(chǎn)稅區(qū)域可能擴(kuò)大的影響， 房?jī)r(jià)下降期望逐步加強(qiáng)， 市場(chǎng)觀望態(tài)度進(jìn)一步加重， 市場(chǎng)成交量下降。2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量為940萬平方米， 同比下降1 0%， 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售房子可以直接拿回的資金受阻， 其資金狀況面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，降低商品房庫(kù)存、促進(jìn)銷售、加快資金回籠， 成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要任務(wù)。
三、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
（一）陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成原因
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)行的是資本金制度，但是在企業(yè)開發(fā)的初期階段以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)?。大量的開發(fā)資金來源于銀行貸款。如果公司以負(fù)債形式進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，公司將無法歸還所欠的債務(wù)。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款、預(yù)收款以及外資投入，企業(yè)可自由支配且無需償還的資金較少。這就使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款和預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率高，承擔(dān)利息費(fèi)用高，資金周轉(zhuǎn)余地小。這是房地產(chǎn)企業(yè)無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因[2]。
（二）陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析
本文從償債能力入手，通過計(jì)算分析營(yíng)運(yùn)資本、速動(dòng)比率等數(shù)據(jù)，從而對(duì)該企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。企業(yè)償債分析的內(nèi)容受企業(yè)負(fù)債的內(nèi)容和償債所需資產(chǎn)內(nèi)容的制約，通常分為短期償債能力分析和長(zhǎng)期償債能力分析[2]。
1.從短期償債能力分析
短期償債能力是指企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。資產(chǎn)的流動(dòng)性、流動(dòng)負(fù)債的規(guī)模與結(jié)構(gòu)等是影響短期償債能力的主要因素。[3]
（1）營(yíng)運(yùn)資本的計(jì)算與分析
營(yíng)運(yùn)資本是指公司對(duì)于短期資產(chǎn)的投資， 如現(xiàn)金、可轉(zhuǎn)讓證券、存貨等流動(dòng)資產(chǎn)。凈營(yíng)運(yùn)資本是指流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債的余額。[4]在靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的營(yíng)運(yùn)資本說明其有一定的償債能力，因?yàn)槠淞鲃?dòng)資產(chǎn)抵補(bǔ)了流動(dòng)負(fù)債后還有一定剩余，即37，106，336，746.00元。從動(dòng)態(tài)上分析：該公司的短期償債能力與近三年第一季度的營(yíng)運(yùn)資本進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年，營(yíng)運(yùn)資本年年遞增，并且增加幅度明顯。從2010年至2012年增加了16，697，560，938元。營(yíng)運(yùn)資本之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)當(dāng)期流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度比流動(dòng)負(fù)債的增長(zhǎng)速度快。同時(shí)，營(yíng)運(yùn)資本的增加也說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力每年都有明顯增強(qiáng)，并且用于日常經(jīng)營(yíng)需要的資本也穩(wěn)步增強(qiáng)。
（2）速動(dòng)比率的計(jì)算與分析
速動(dòng)比率是指企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率。計(jì)算速動(dòng)比率的關(guān)鍵在于計(jì)算速動(dòng)資產(chǎn)。速動(dòng)資產(chǎn)就是流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨的差額。速動(dòng)比率是衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。通常，如果速動(dòng)比率為100%，就說明企業(yè)有償債能力；相反，如果速動(dòng)比率低于100%，就說明企業(yè)的償債能力不強(qiáng)。因此，該指標(biāo)越低，企業(yè)償債能力越差。但是如果該指標(biāo)過高，則說明企業(yè)擁有了過多的貨幣性資產(chǎn)，也就意味著失去了一些較好的投資及獲利機(jī)會(huì)。其計(jì)算公式為：速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與近三年來第一季度的速動(dòng)比率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年，速動(dòng)比率年年遞增，并且增加幅度很明顯。由2010年的0.48到2011年的0.52，再到2012年的0.65，共增加了0.17。速動(dòng)比率之所以增加是因?yàn)樵撈髽I(yè)的期末流動(dòng)資產(chǎn)中，速動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模降低，存貨周轉(zhuǎn)加快的結(jié)果。但是，從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的速動(dòng)比率為0.65，遠(yuǎn)低于企業(yè)的安全邊際1，說明其償債能力很低，短期債務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)，也可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。
（3）現(xiàn)金比率的計(jì)算與分析
現(xiàn)金比率是通過計(jì)算企業(yè)現(xiàn)金類資產(chǎn)與其流動(dòng)負(fù)債之間的比率，來衡量企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性。通常在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，現(xiàn)金及其等價(jià)物的流動(dòng)性是最好的，可以用于償還企業(yè)的短期債務(wù)。由于現(xiàn)金比率是量度所有資產(chǎn)中相對(duì)于當(dāng)前負(fù)債最具流動(dòng)性的項(xiàng)目，因此，用現(xiàn)金比率來衡量企業(yè)的償債能力是最為保險(xiǎn)的。其公式為：現(xiàn)金比率=貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的短期償債能力與三年來第一季度的現(xiàn)金比率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年，現(xiàn)金比率波動(dòng)較大，但是總體幅度不大。由2010年的0.37到2011年的0.33，再到2012年的0.41。從靜態(tài)上分析：企業(yè)2012年第一季度的現(xiàn)金比率為0.41，從總體上看還比較高，表明該企業(yè)有一定的償債能力。
2.從長(zhǎng)期償債能力分析
長(zhǎng)期償債能力是指企業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)到期時(shí)企業(yè)盈利或資產(chǎn)可用于償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力。長(zhǎng)期償債能力分析對(duì)企業(yè)債權(quán)人、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及與企業(yè)有關(guān)聯(lián)的各方面等都有極其重要的意義。因此，一個(gè)企業(yè)具有良好的長(zhǎng)期償債能力其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較小。
（1）資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算與分析
資產(chǎn)負(fù)債率是綜合反映企業(yè)償債能力，尤其是反映企業(yè)長(zhǎng)期的償債能力的重要指標(biāo)。它也是指企業(yè)的負(fù)債總額與資產(chǎn)總額之間的比率。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)指企業(yè)資產(chǎn)總額中債權(quán)人提供資金所占的比重，也可用于反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。對(duì)于企業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債率為50%為合適，這樣利于風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡。如果指標(biāo)大于了100%，說明該企業(yè)已經(jīng)資不抵債，可以視為達(dá)到破產(chǎn)警戒線。由2010年的0.6到2012年的0.7，增加了0.1，也同時(shí)越來越偏離了50%。說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力每年都有較為減弱，從而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有增大的趨勢(shì)。
（2）凈資產(chǎn)負(fù)債率的計(jì)算與分析
凈資產(chǎn)負(fù)債率是指某企業(yè)的負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額之間的比率?？梢杂脕矸从晨傎Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。如果某企業(yè)的凈資產(chǎn)負(fù)債率過高，說明企業(yè)負(fù)債過高。從企業(yè)的所有者和其經(jīng)營(yíng)者的角度看，如果該指標(biāo)過低，則不利于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及取得較好的財(cái)務(wù)杠桿收益。因此，適當(dāng)?shù)呢?fù)債經(jīng)營(yíng)也是有益的。一般會(huì)認(rèn)為凈資產(chǎn)負(fù)債率為100%最為合適。從靜態(tài)上看：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率為2.37，遠(yuǎn)高于100%，表明所有者權(quán)益對(duì)所負(fù)債可償還的保證程度較低，這樣債權(quán)人就較不安全。從動(dòng)態(tài)上分析：該企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力與近三年第一季度的凈資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行對(duì)比，可得出從2010年開始到2012年凈資產(chǎn)負(fù)債率年年遞增，增加幅度較為明顯。2010年到2012年增加了0.85，但明顯偏離了100%。從此角度看，說明陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力每年都有明顯減弱，從而大大增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（3）長(zhǎng)期負(fù)債率的計(jì)算與分析
長(zhǎng)期負(fù)債率是分析該企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力的重要指標(biāo)之一。通過企業(yè)的非流動(dòng)負(fù)債與非流動(dòng)資產(chǎn)之間的比率來進(jìn)行計(jì)算。長(zhǎng)期負(fù)債率越低，該企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力就會(huì)越強(qiáng)，這樣對(duì)于債權(quán)人來說，其安全性也就越高了。從動(dòng)態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力與近三年來第一季度的長(zhǎng)期負(fù)債率進(jìn)行對(duì)比，得出從2010年開始到2012年，長(zhǎng)期負(fù)債率持續(xù)上升，增長(zhǎng)幅度明顯。尤其是2012年，由于非流動(dòng)負(fù)債大大增加，而非流動(dòng)資產(chǎn)卻較前年有所下降，因此導(dǎo)致長(zhǎng)期負(fù)債率明顯上升。從靜態(tài)上分析：陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)2012年第一季度的長(zhǎng)期負(fù)債率為3.14，較為偏高。從此角度看說明其長(zhǎng)期償債能力較低，對(duì)債權(quán)人來說，其安全性也較低。該企業(yè)存在不可忽視的長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)。
四、陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制和預(yù)防措施
基于上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析，并結(jié)合陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)控股股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，提出了解決其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，同時(shí)也可作為該公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思路：
（一）要合理調(diào)節(jié)融資結(jié)構(gòu)
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債以及負(fù)債總額等都偏大，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率等比率過高。這樣會(huì)帶來不容忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由此可看出，造成陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最主要的原因便是資金壓力。據(jù)資料顯示，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)定位于"城市區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)開發(fā)"，導(dǎo)致每個(gè)項(xiàng)目所需要的資金量很大。因此要合理地調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，合理減少負(fù)債，從而降低目前的資產(chǎn)負(fù)債率，使其盡力保持在50%，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)還應(yīng)該尋找一條不同的融資渠道，來擺脫困局。如果按其計(jì)劃，能夠順利在香港上市的話，港股融資渠道眾多，可使用的工具包括發(fā)行債券、可轉(zhuǎn)換債券或者股權(quán)融資，任何時(shí)候只要股東同意或有人愿意購(gòu)買就可以集資，而在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)調(diào)控則無法進(jìn)行再融資。通過以上調(diào)節(jié)，使其融資更加合理，從而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移
陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)從去年已經(jīng)開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，分拆商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到招商商置進(jìn)行運(yùn)作。做大做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)是招商地產(chǎn)的一個(gè)重要的戰(zhàn)略方向。這是非常好的趨勢(shì)。此外，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司集團(tuán)的支持和強(qiáng)大背景，是陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)今后發(fā)展的最大優(yōu)勢(shì)。在招商集團(tuán)的幫助和支持下，企業(yè)可以獲取一些更好的資源。對(duì)企業(yè)未來的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和利潤(rùn)增長(zhǎng)有推動(dòng)作用。同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)協(xié)同，尤其在產(chǎn)業(yè)方面進(jìn)行相互協(xié)同，獲取更多土地資源。這在某種程度上來講，也會(huì)給招商集團(tuán)公司帶來更好的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移，尋找新的機(jī)遇，更好地發(fā)展強(qiáng)大企業(yè)。
（三）合理開發(fā)土地以及加大營(yíng)銷的力度
每個(gè)房地產(chǎn)公司都要開發(fā)土地，這是公司維持生產(chǎn)的主要行為。面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)應(yīng)該要采取更謹(jǐn)慎的開發(fā)政策。譬如像四線城市，地價(jià)相對(duì)較低，是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試。同時(shí)也要盡量保證拿下來的地塊具有抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，要有很好的創(chuàng)造效益的能力。同時(shí)還要更有效的發(fā)揚(yáng)陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)在全國(guó)老客戶的資源，擴(kuò)大銷售業(yè)績(jī)。過去陜西安德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)過多地將重心放在一二線城市以及高端產(chǎn)品。今后應(yīng)該有所調(diào)整，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，適當(dāng)?shù)乜紤]三四線城市和大眾化產(chǎn)品，從而提高銷售量，加快資金循環(huán)，更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。
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一、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析
（一）投資的風(fēng)險(xiǎn)。改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)日漸興起，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、內(nèi)部管理機(jī)制不完善，所以，相對(duì)于其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，國(guó)有房地產(chǎn)目前所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題極為嚴(yán)峻。首先，對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)來說，房地產(chǎn)肯定位列其中，自身的經(jīng)營(yíng)管理的不妥當(dāng)會(huì)使房地產(chǎn)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)每一個(gè)步驟都要嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待，在開發(fā)的過程中每一個(gè)項(xiàng)目的不同階段出現(xiàn)管理不足問題都會(huì)影響到后期項(xiàng)目房屋產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)占有率，使本身應(yīng)該所帶來的經(jīng)濟(jì)效益與現(xiàn)實(shí)有所差異，從而投資風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大；其次，介于房地產(chǎn)行業(yè)的眾多部門與環(huán)節(jié)，想要要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的建設(shè)、后期的銷售等方面進(jìn)行掌控其難度系數(shù)非常之龐大，很容易出現(xiàn)工期延長(zhǎng)，投入資本增加等問題，這種情況下的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到更大的投資風(fēng)險(xiǎn)威脅。最后，房地產(chǎn)的投資決策，要有相關(guān)的科學(xué)性，不能對(duì)于某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行盲目的投資，盲目的投資只會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，最后不但達(dá)不成企業(yè)目標(biāo)規(guī)劃，還會(huì)對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
（二）籌資的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)這一行業(yè)，大量的資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要支柱，房地產(chǎn)項(xiàng)目較長(zhǎng)的開發(fā)周期與較大的投資金額，給許多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的壓力，不能滿足自身對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的需求，介于這種狀況下，籌資成為很多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行新的項(xiàng)目開發(fā)的一種手段，恰恰籌資也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，在這種飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不能夠有效地避開籌資風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)出現(xiàn)資金流通不暢、無法按時(shí)按點(diǎn)的償還本息等一系列存在的問題，與其他房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)雖然在企業(yè)融資方面比較容易，但是由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金比例不足，對(duì)于銀行的需求較大，所以，一旦房地產(chǎn)行業(yè)的改革或者銀行、政策的變動(dòng)都會(huì)給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求可謂是巨大，良好的資金流動(dòng)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，但是眾多房地產(chǎn)企業(yè)并不能本身承擔(dān)全部的資金問題，只能通過銀行貸款業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)融資補(bǔ)充自身資金不足的問題。對(duì)于銀行貸款來說其利息比較高，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中導(dǎo)致項(xiàng)目不能按時(shí)完工，或者后期完成的項(xiàng)目房屋不能達(dá)到盈利的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨著巨大的銀行貸款的還款壓力。最后，許多國(guó)有房地a借著對(duì)于銀行貸款比較容易申請(qǐng)的情況下，不對(duì)自身財(cái)務(wù)情況作出分析，盲目的進(jìn)行銀行貸款，都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金的回收是最為關(guān)鍵的一步，資金回收的成果嚴(yán)重影響著該房地產(chǎn)企業(yè)下一步戰(zhàn)略計(jì)劃，對(duì)于資金回收的風(fēng)險(xiǎn)，很大程度決定于市場(chǎng)的需求，當(dāng)市場(chǎng)對(duì)于某種房屋的需求不強(qiáng)烈時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金就很難收回，面對(duì)即將面臨的貸款壓力，導(dǎo)致最后企業(yè)業(yè)績(jī)蕭條。所以企要根據(jù)市場(chǎng)的變化不斷強(qiáng)化自身來應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
二、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
（一）重視項(xiàng)目的前瞻分析。項(xiàng)目的可實(shí)施性是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵之處，也是對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到掌控最直接的途徑。眾所周知房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)投資金額大，周期性長(zhǎng)且對(duì)于各方面涉及廣泛的過程，許多外界因素的不斷變化時(shí)時(shí)刻刻影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行，所以國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低就要重視項(xiàng)目的可實(shí)施性問題。首先，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大力度收集關(guān)于項(xiàng)目的數(shù)據(jù)報(bào)告，以便企業(yè)的相關(guān)部門可以最快、最準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行探究分析，對(duì)于項(xiàng)目的信息數(shù)據(jù)要做到全面收集，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的本身進(jìn)行嚴(yán)格的審核。此外，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工程資金、房屋開發(fā)資金與后期銷售收入進(jìn)行全面的預(yù)測(cè)、估算。這樣使房地產(chǎn)企業(yè)大大的避免了一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定的進(jìn)行。
（二）規(guī)劃籌資方式減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銀行具有很大的依賴性，銀行貸款使房地產(chǎn)企業(yè)主要籌資的一種渠道，所以，當(dāng)銀行對(duì)于相關(guān)政策進(jìn)行改革時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力就會(huì)倍感提升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)不約而至。對(duì)于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要規(guī)劃出本身的籌資計(jì)劃，利用多元式籌資方式來減少籌資風(fēng)險(xiǎn)所帶來的不必要麻煩。比如：通過自身的資產(chǎn)配合銀行貸款、自身的資產(chǎn)配合基金等都是較為不錯(cuò)的多元式籌資方式。這種籌資方式具有極大的靈活性，既可以使房地產(chǎn)企業(yè)減少對(duì)銀行的依賴又可以減低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的極大壓力。
現(xiàn)代企業(yè)面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在經(jīng)營(yíng)過程中的表現(xiàn)不同,可分為狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響,使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性,也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。
從財(cái)務(wù)預(yù)警角度看,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)測(cè)不僅僅限于對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。企業(yè)財(cái)務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由此財(cái)務(wù)管理應(yīng)是對(duì)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào),是組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合管理工作。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因:
(1)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。
(2)資金結(jié)構(gòu)。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%,有的甚至高達(dá)90%,一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。
(3)財(cái)務(wù)管理水平。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來,國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。
(4)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)分析
1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警存在的問題。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中,早期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn),從而開始對(duì)內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo),沒能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng),它借助于已有的財(cái)務(wù)資料及數(shù)理模型,對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行分析預(yù)測(cè),以便于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn),并在危機(jī)到來之前,向相關(guān)人員提出警告,尋找危機(jī)產(chǎn)生的根源,督促相關(guān)人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財(cái)務(wù)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的組成部分,由于財(cái)務(wù)預(yù)警具有綜合性、前瞻性、可計(jì)量性,因?yàn)?財(cái)務(wù)預(yù)警成為了經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)最有效的窗口。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警有以下幾個(gè)方面的作用:
(1)信息反饋。進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警需要對(duì)國(guó)內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進(jìn)行收集并分析整理,包括企業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應(yīng)商及客戶情況等等。
(2)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,防范風(fēng)險(xiǎn)損失。通過信息收集整理,可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行橫向、縱向比較,與同期國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平比較,與歷史先進(jìn)水平比較,得出企業(yè)的景氣程度,確定是否進(jìn)入需要警示階段。
(3)保護(hù)企業(yè),促進(jìn)發(fā)展。通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),可以最大程度地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最大程度地做出防范措施,最大程度地保護(hù)企業(yè)財(cái)務(wù)損失。
(4)提供決策支持。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)既然是一個(gè)有效的信息集成系統(tǒng),企業(yè)決策人員可以隨時(shí)在系統(tǒng)中提煉出有用的信息。
(5)進(jìn)行有效借鑒,完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題,更能“存儲(chǔ)”問題,把歷史數(shù)據(jù)保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進(jìn)一步改進(jìn)的解決辦法。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的機(jī)制。如何去實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的作用,實(shí)現(xiàn)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)收益,這將決定著這個(gè)預(yù)警系統(tǒng)是否成功。預(yù)警這種機(jī)制的實(shí)現(xiàn)主要通過以下幾個(gè)步驟:
(1)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。任何預(yù)測(cè)都是以已知數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),從已知數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)警系統(tǒng)建立的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法有很多種,可以從財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)中分析,可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察探,可以發(fā)放專家調(diào)查問卷,可以分析內(nèi)部管理制度及業(yè)務(wù)流程。
(2)建立預(yù)警體系。憑借單一指標(biāo)去預(yù)警的方法不能很好地完成預(yù)警功能,一般來說,財(cái)務(wù)預(yù)警是一個(gè)綜合體系,如何把這些因素綜合成一個(gè)最有效的預(yù)警體系,是成功預(yù)警最重要的環(huán)節(jié)
(3)進(jìn)行預(yù)警控制和分析。風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)識(shí)別,系統(tǒng)已經(jīng)建立,剩下的,就是要依據(jù)已有的目標(biāo)去控制,只有通過有效控制,風(fēng)險(xiǎn)才能化解,效益才能產(chǎn)生。
4.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警具體對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,判斷自身在財(cái)務(wù)處理方面的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因子,并及時(shí)處理;同時(shí)通過非財(cái)務(wù)指標(biāo)以及非財(cái)務(wù)信息等其他方面對(duì)企業(yè)自身狀況進(jìn)行相應(yīng)診斷。具體分析如下:
(1)成本內(nèi)控措施。成本內(nèi)控措施需落實(shí)到立項(xiàng)、規(guī)劃、招投標(biāo)、施工、銷售、預(yù)決算等多個(gè)環(huán)節(jié),每個(gè)環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),需要予以高度重視。
(2)多渠道融資模式。鑒于企業(yè)借貸資金成本的某些不可控性,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在融資渠道上積極拓寬思路。
(3)多業(yè)態(tài)開發(fā)模式。采用多業(yè)態(tài)開發(fā)模式預(yù)防單一開發(fā)模式而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范也不是絕對(duì)的,目前在房地產(chǎn)業(yè)存在兩種比較典型的開發(fā)模式,分別是多元化與單一化。
改革開放以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，并顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大等特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來，國(guó)家調(diào)控的力度明顯加大，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)制度、開發(fā)模式以及監(jiān)管制度都在逐步完善。
一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來說指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性，通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來源有兩個(gè)方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在，及財(cái)務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征
2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要包括項(xiàng)目的征地、項(xiàng)目的開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個(gè)階段都有資金的投入，在項(xiàng)目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都比較高，銷售大多采取分期付款的形勢(shì)，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間才會(huì)得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的資金壓力。
.2.2 過度使用財(cái)務(wù)杠桿
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)的形式，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿使用過度，財(cái)務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過高財(cái)務(wù)杠桿意味著高度資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。
2.3 資產(chǎn)期限不匹配
越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這就對(duì)企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項(xiàng)目、出租項(xiàng)目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫(kù)存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動(dòng)性很差，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。
2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡
良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項(xiàng)目開展階段獲得資金流入，但是開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售期和銷售期的匹配不夠造成主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時(shí)現(xiàn)金流入過多造成現(xiàn)金冗余，而有時(shí)現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險(xiǎn)。
三、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型
3.1 償債風(fēng)險(xiǎn)
償債風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外負(fù)債需要每期按時(shí)償還利息，這對(duì)于企業(yè)來說是經(jīng)營(yíng)成本，會(huì)影響企業(yè)的盈利。
3.2 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷，這些屬于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。
3.3 盈利風(fēng)險(xiǎn)
盈利風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無法順利開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)支出的利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。
盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。
3.4 發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)
發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。
企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來追求眼下的利益而不顧企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時(shí)間上不一致所形成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受嚴(yán)重?fù)p失，最終陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)?，F(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 高發(fā)環(huán)節(jié) 對(duì)策
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于難以控制和預(yù)料的因素，使得企業(yè)在一定的范圍、一定時(shí)期內(nèi)所獲得的財(cái)務(wù)成果、預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生偏差，導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或更大的收益的可能性。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)
（一）募資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
由于資金供需平衡、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)公司籌資給財(cái)務(wù)管理帶來了不確定性。籌資風(fēng)險(xiǎn)包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等。近年來，國(guó)際金融市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，國(guó)家的貨幣政策、宏觀調(diào)控政策日趨從緊，房地產(chǎn)公司籌資結(jié)構(gòu)不合理的情況也比較突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目實(shí)施、償還到期債務(wù)，影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，一些中小型房地產(chǎn)公司采用擔(dān)保形式獲取貸款，在外部條件影響下資金鏈斷裂時(shí)，將導(dǎo)致公司面臨較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)公司投入資金后，存在因市場(chǎng)變化造成實(shí)際收益和預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額大、周期長(zhǎng)，容易發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)，由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，政府接連出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，特別是2013年2月頒布的“國(guó)五條”，給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來較大的不確定性，造成房地產(chǎn)公司未來幾年發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)的幾率較大。
（三）利率環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)
隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的深化，從2010年開始明確了首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月、2月，央行兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，并將首套房的優(yōu)惠利率由7折上調(diào)至8.5折，加強(qiáng)對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)防控，利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金成本增加、預(yù)期收益相對(duì)減小，有可能造成房地產(chǎn)公司資金無法良性循環(huán)，也可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因
對(duì)于企業(yè)來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由多方面原因造成的，需要客觀地分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，從而采取有針對(duì)性的措施加以控制。
（一）資本結(jié)構(gòu)不合理
在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率較高、資本結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度較高、融資渠道相對(duì)單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司缺乏抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，在市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)、國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，可能造成資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理
預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，但部分房地產(chǎn)公司對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理中對(duì)成本費(fèi)用的控制，缺乏系統(tǒng)管理、價(jià)值管理的理念和措施，將預(yù)算和計(jì)劃混為一談，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)控力度不夠，降低了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）缺乏現(xiàn)金流管理
對(duì)房地產(chǎn)公司來說，凈現(xiàn)金流是通過融資和銷售房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金流入，和購(gòu)置土地、建設(shè)工程款、管理費(fèi)用、償還借款等現(xiàn)金流出抵消后的差額。房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量管理要求企業(yè)通過融資、存貨和應(yīng)收款項(xiàng)管理等措施，確保企業(yè)擁有正向現(xiàn)金流，能夠滿足正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的需要，既要避免現(xiàn)金囤積、浪費(fèi)，也要避免資金緊張影響經(jīng)營(yíng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)現(xiàn)金流管理的重視不足，存在現(xiàn)金流管理和企業(yè)戰(zhàn)略脫節(jié)、缺少全程控制等問題。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
根據(jù)筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)和研究成果，提出以下房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以帶來杠桿效益，但要控制好比例。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須嚴(yán)格控制負(fù)債規(guī)模，保持產(chǎn)權(quán)和債務(wù)的合理比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用的同時(shí)，有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）加強(qiáng)全面預(yù)算管理
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，完善資本運(yùn)營(yíng)、加強(qiáng)全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)公司具有重要意義?？茖W(xué)的預(yù)算是籌集資金、貸款的基礎(chǔ)，也是進(jìn)行可行性研究、項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)估的重要依據(jù)，房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身情況，建立完整的預(yù)算流程、編制合理的預(yù)算，加大內(nèi)部財(cái)務(wù)控制和對(duì)預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)控力度，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)公司要在對(duì)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析，深入了解外界政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和現(xiàn)金流管理相匹配，不僅要避免盲目擴(kuò)張，也要避免固步自封。房地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流管理中，還要考慮企業(yè)的生命周期，現(xiàn)金流管理要符合企業(yè)在不同發(fā)展階段的特點(diǎn)。在日常的現(xiàn)金流管理中，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好資金的流動(dòng)性、收益性和增長(zhǎng)性之間的平衡和調(diào)節(jié)，要從現(xiàn)金流的預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金的支付管理、融資管理等方面做好現(xiàn)金流管理，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。
四、結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)前階段，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，同時(shí)也面臨著全球經(jīng)濟(jì)衰退、政府宏觀調(diào)控的雙重壓力，針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)環(huán)節(jié)有針對(duì)性的采取防范措施，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司應(yīng)該多優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓展籌資渠道、降低籌資風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)投資項(xiàng)目可行性分析、制定投資組合戰(zhàn)略、加強(qiáng)全面預(yù)算管理、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理等方面采取有效措施，切實(shí)降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
中圖分類號(hào)：F293.3；F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）29-0189-02
0 引言
近幾年，國(guó)家政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，關(guān)于房地產(chǎn)備受爭(zhēng)議，出現(xiàn)頻率最多的幾個(gè)名詞如“房地產(chǎn)泡沫”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤”、“鬼城”等在一定程度上昭示了房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的迫切性以及必要性，尤其是市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)程度增加，向房地產(chǎn)企業(yè)提出了高度重視公司財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。為此，亟待建立系統(tǒng)、科學(xué)的分析方法模型，準(zhǔn)確、全面地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面把握經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，做出正確戰(zhàn)略決策，從而防患于未然，最大限度地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的降低和轉(zhuǎn)移。
本文基于支持向量機(jī)提出一種房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析模型并通過范例證實(shí)其可行性。選取房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的微觀層次出發(fā)，通過Person相關(guān)系數(shù)對(duì)大量影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)進(jìn)行相關(guān)性分析，篩選出具有代表性的指標(biāo)，從而建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析指標(biāo)體系；運(yùn)用支持向量分類機(jī)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型，通過模型的訓(xùn)練及檢驗(yàn)，達(dá)到預(yù)想效果，結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)理論進(jìn)行敏感性分析，得到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最敏感的指標(biāo)。
1 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及敏感性分析理論概述
1.1 相關(guān)性理論 采用Pearson相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)兩個(gè)指標(biāo)之間的相關(guān)性，設(shè)兩個(gè)隨機(jī)樣本為X=（x1，x2，…，xn）和Y=（y1，y2，…，yn），則兩個(gè)樣本相關(guān)系數(shù)為[1]
r=■ （1）
式中：|r|≥0.8時(shí)為高度相關(guān)；0.5≤|r|
1.2 支持向量分類機(jī) 支持向量機(jī)（Support Vector Machine，簡(jiǎn)稱SVM）是在統(tǒng)計(jì)學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種新的機(jī)器學(xué)習(xí)方法[2-3]，其核心思想是通過選擇的非線性映射將一個(gè)線性不可分的空間映射到一個(gè)高維的線性可分的空間。在此空間利用結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)最小化原則構(gòu)造最優(yōu)分類超平面，其過程變?yōu)槿缦聝?yōu)化問題：
min J（w，ξ）=■w■w+C■ξ■ （2）
限制條件：y■w■x■+b？叟1-ξ■，ξ？叟0，i=1，2，…，n
式中：C為誤差懲罰參數(shù)，則支持向量機(jī)的判決函數(shù)為
f（x）=sign■α■■y■Kx■，x+b■ （3）
式中：SV為支持向量，b*為分類閾值，Kx■，x為核函數(shù)。
1.3 灰色關(guān)聯(lián)理論 灰色關(guān)聯(lián)理論是一種系統(tǒng)科學(xué)理論，基本思想是根據(jù)序列曲線幾何形狀的相似程度判斷關(guān)聯(lián)是否緊密，曲線越接近，相應(yīng)序列之間關(guān)聯(lián)度就越大，反之就越小[4]，分析之前須對(duì)各序列進(jìn)行無量綱化處理，然后確定關(guān)聯(lián)系數(shù)和關(guān)聯(lián)度。
1.4 預(yù)測(cè)分析基本步驟 ①初步選取影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系；②利用Person相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)兩兩指標(biāo)之間的相關(guān)性，將高度相關(guān)的指標(biāo)分為一組，并選出每組中的代表性指標(biāo)，與其它不相關(guān)的指標(biāo)重新組成指標(biāo)體系；③利用支持向量分類機(jī)建立輸入指標(biāo)與輸出指標(biāo)之間的非線性映射關(guān)系，并進(jìn)行檢驗(yàn)，從而得到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型；④采用灰色關(guān)聯(lián)理論進(jìn)行敏感性分析，得到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最敏感的指標(biāo)。
2 案例分析
本文選取2010年我國(guó)滬深證券交易所房地產(chǎn)行業(yè)中63家公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，其中有11家ST公司和52家非ST公司，數(shù)據(jù)來源于新浪財(cái)經(jīng)及和訊網(wǎng)。
根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從每股指標(biāo)、盈利能力、成長(zhǎng)能力、運(yùn)營(yíng)能力、償債及資本機(jī)構(gòu)、現(xiàn)金流量六個(gè)方面出發(fā)，其中每股指標(biāo)包括攤薄每股收益（X1）、每股收益-調(diào)整后（X2）、每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流（X3）、每股資本公積金（X4）、每股未分配利潤(rùn)（X5），盈利能力包括總資產(chǎn)利潤(rùn)率（X6）、總資產(chǎn)收益率（X7）、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率（X8）、總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率（X9）、凈利潤(rùn)率（X10）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率（X11）、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（X12）、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率（X13）、銷售凈利率（X14）、股本報(bào)酬率（X15）、資產(chǎn)報(bào)酬率（X16）、銷售毛利率（X17）、三項(xiàng)費(fèi)用比重（X18）、非主營(yíng)利潤(rùn)比重（X19）、主營(yíng)利潤(rùn)比重（X20）、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（X21）、凈資產(chǎn)收益率（X22），成長(zhǎng)能力包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率（X23）、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X24）、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X25），營(yíng)運(yùn)能力包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X26）、存貨周轉(zhuǎn)率（X27）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X28）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（X29）、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X30）、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X31）、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（X32）、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率（X33）、經(jīng)營(yíng)周期（X34），償債及資本結(jié)構(gòu)包括流動(dòng)比率（X35）、速動(dòng)比率（X36）、現(xiàn)金比率（X37）、利息支付倍數(shù)（X38）、股東權(quán)益比率（X39）、股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率（X40）、資本固定化比率（X41）、產(chǎn)權(quán)比率（X42）、資產(chǎn)負(fù)債率（X43）、總資產(chǎn)（X44），現(xiàn)金流量包括經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量對(duì)銷售收入比率（X45）、資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量回報(bào)率（X46）、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率（X47）、現(xiàn)金流量比率（X48）考慮影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)共48個(gè)。
通過運(yùn)用Person相關(guān)系數(shù)對(duì)指標(biāo)變量進(jìn)行兩兩相關(guān)性分析，當(dāng)p=0.8時(shí)，指標(biāo)間存在高度相關(guān)性，故將相關(guān)系數(shù)大于0.8的指標(biāo)分為一組，選出每組中的代表性指標(biāo)。相關(guān)性分析結(jié)果表明，X1、X5、X15之間，X6、X7、X9、X22之間，X10、X11、X12、X14、X18、X29、X32、X34之間，X13、X17之間，X28、X30、X31、X33之間，X36、X37之間，X39、X43之間，X46、X47、X48之間8組數(shù)據(jù)存在較強(qiáng)的相關(guān)性，選出每組中的代表性指標(biāo)，并與其它相關(guān)性較小的指標(biāo)共同組成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的指標(biāo)體系，共28個(gè)指標(biāo)，詳細(xì)見表1。
根據(jù)63組訓(xùn)練樣本，每組樣本有28個(gè)不相關(guān)的指標(biāo)，作為輸入樣本，定義ST公司為-1，非ST公司為1，作為輸出樣本，利用支持向量機(jī)建立輸入樣本與輸出樣本之間的非線性映射關(guān)系，從而得到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型，并用10個(gè)樣本對(duì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，分類準(zhǔn)確率為90%。對(duì)2011年的20家公司進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，結(jié)果見表2。由表2可以看出，預(yù)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確率達(dá)85%，說明模型具有良好的預(yù)測(cè)應(yīng)用效果，可以有效的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)上述63組試驗(yàn)樣本，采用灰色關(guān)聯(lián)理論進(jìn)行敏感性分析，則28個(gè)指標(biāo)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性依次為資產(chǎn)負(fù)債率（r43=0.9467）、凈資產(chǎn)收益率（r22=0.9432）、主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率（r8=0.9431）、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本率（r13=0.9428）、產(chǎn)權(quán)比率（r42=0.9402）、每股未分配利潤(rùn)（r5=0.939）、流動(dòng)比率（r35=0.9378）、速動(dòng)比率（r36=0.9338）、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率（r33=0.9318）、資本固定化比率（r41=0.9306）、資產(chǎn)報(bào)酬率（r16=0.9267）、主營(yíng)利潤(rùn)比重（r20=0.9261）、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（r25=0.9254）、每股資本公積金（r4=0.9194）、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（r21=0.9183）、總資產(chǎn)（r44=0.9178）、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（r24=0.9092）、股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率（r23=0.9078）、存貨周轉(zhuǎn)率（r27=0.9021）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（r26=0.8986）、每股收益-調(diào)整后（r2=0.8948）、每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流（r3=0.878）、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量對(duì)銷售收入比率（r45=0.8743）、利息支付倍數(shù)（r38=0.8603）、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（r12=0.8382）、現(xiàn)金流量比率（r48=0.831）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。[1]不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的高達(dá)90%，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加上目前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，以爭(zhēng)取房地產(chǎn)投資的可靠、可行性是非常必要的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的來源分析
1、企業(yè)外部成因
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)制度和經(jīng)濟(jì)政策對(duì)廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業(yè)的生存和發(fā)展。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響之大，這類危機(jī)主要是指價(jià)格管制、貿(mào)易限制、外匯管制、購(gòu)買力、財(cái)政、貨幣政策改變等所帶來的企業(yè)危機(jī)。
2、企業(yè)內(nèi)部成因
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制與財(cái)務(wù)管理水平的高低，己經(jīng)成為企業(yè)最重要的內(nèi)部危機(jī)成因，對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展起著決定性的作用。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)問題
財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運(yùn)算的能力、分析收益風(fēng)險(xiǎn)的能力、資金物資結(jié)合管理的能力、各方利益協(xié)調(diào)的能力等。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策失誤問題
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于投資大，時(shí)間長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，因此，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，因時(shí)間、認(rèn)識(shí)、信息掌握程度、人際關(guān)系以及決策者個(gè)人因素的影響，常常會(huì)做出帶有缺陷的低質(zhì)量決策，從而導(dǎo)致決策失誤，直接可能導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)虧損，甚至破產(chǎn)。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度不健全問題
大部分虧損的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理內(nèi)部都存在著紀(jì)律松弛、管理混亂、浪費(fèi)嚴(yán)重、無法可依、有法不依等等問題。這是財(cái)務(wù)管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導(dǎo)致成本管理制度、財(cái)務(wù)管理制度的約束力極弱。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制不良問題
管理機(jī)制包括企業(yè)的規(guī)章制度和管理制度，規(guī)章制度不健全，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制、創(chuàng)新和監(jiān)督機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制和穩(wěn)妥運(yùn)行機(jī)制，造成企業(yè)管理的混亂和無序。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的對(duì)策研究
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的，其資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過程為：資本運(yùn)動(dòng)在籌資、投放、產(chǎn)出、分配4個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風(fēng)險(xiǎn)類別：①籌資風(fēng)險(xiǎn)②投資風(fēng)險(xiǎn)③經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)④收益分配風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)管理的對(duì)策分析如下：
（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，因此，建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)尤其必要。
①編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，是財(cái)務(wù)管理工作別重要一環(huán)，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早采取措施。因此企業(yè)應(yīng)該將各具體目標(biāo)加以匯總，并將預(yù)期未來收益、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)狀況及投資計(jì)劃等，以數(shù)量化形式加以表達(dá)，建立滾動(dòng)式現(xiàn)金流量預(yù)算。
②確立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型。財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控的系統(tǒng)。它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過程，及早地發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，通過尋找財(cái)務(wù)危機(jī)的原因，提出防范和解決危機(jī)的有效措施，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]
（2）加強(qiáng)資金管理，提高理財(cái)機(jī)制
要保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行，企業(yè)必須擁有滿足開發(fā)活動(dòng)所需要的資金，因此，籌集資金理所當(dāng)然成為開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的首要任務(wù)。
①注重現(xiàn)金的管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，保持現(xiàn)金收支平衡，并保證企業(yè)日益經(jīng)營(yíng)對(duì)現(xiàn)金的需要。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項(xiàng)目投資的盲目性。
②要加強(qiáng)建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購(gòu)關(guān)，在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，采購(gòu)到價(jià)廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗(yàn)收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫(kù)材料的驗(yàn)收和登記工作，杜絕不合格材料進(jìn)入工地；另一方面要加強(qiáng)對(duì)囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。
③要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金利用率，使開發(fā)企業(yè)盡快步入資金良性循環(huán)的軌道。
（3）加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業(yè)自身的利益，而且直接影響著以成本為定價(jià)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格。
①確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開發(fā)范圍，不得擅自擴(kuò)大開支范圍，提高開支標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確地計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。
②建立二級(jí)成本核算管理體系，實(shí)行成本責(zé)任制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)， 分級(jí)管理的原則，在財(cái)務(wù)部門下設(shè)立二級(jí)成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經(jīng)營(yíng)部門等部門委派成本核算員，負(fù)責(zé)做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財(cái)務(wù)部門下達(dá)的各項(xiàng)成本計(jì)劃指示。同時(shí)明確規(guī)定各核算單位的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，實(shí)行利益與效益掛鉤。
③實(shí)行全過程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對(duì)擬建項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃的制定；對(duì)投建項(xiàng)目在執(zhí)行成本計(jì)劃中實(shí)行監(jiān)督和控制，檢驗(yàn)計(jì)劃的科學(xué)性、合理性， 發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正，保證成本計(jì)劃的有利實(shí)施。
（4）建章立制，規(guī)范財(cái)務(wù)行為
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理重在財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理重在制度。為使企業(yè)財(cái)務(wù)管理迅速改變現(xiàn)有狀況，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作是強(qiáng)化內(nèi)部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，積極探索從
征地=>動(dòng)遷=>工程建設(shè)=>商品房營(yíng)銷=>物業(yè)管理，整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程的財(cái)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制。另一方面，要求財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)適當(dāng)借鑒其他企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及國(guó)外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，以加快我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的步伐。
注釋：
[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì). 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.
[2]盛光明 周會(huì). 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究. 北京理工大學(xué)學(xué)報(bào), 2005(8):48-49.
參考文獻(xiàn)：
[1]朱玉. 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì). 房地產(chǎn)業(yè), 2003(2):64.
[2]李勝?gòu)?qiáng). 淺論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的危機(jī)管理. 茂名學(xué)院學(xué)報(bào), 2005(2):61-63.
