時間：2023-05-26 08:59:53
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇物業(yè)管理稅收政策范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱“企業(yè)所得稅法”)及《中華人民共和國企業(yè)所得稅實施條例》(以下簡稱“實施條例”)規(guī)定的原則和精神，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題明確如下：
一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷包括部分搬遷或部分拆除或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。
二、對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入。應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：
(一)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。
(二)企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。
(三)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。
物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較晚，但發(fā)展迅速。在城市化進程的影響下，物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，與其它行業(yè)一樣，都需要在激烈的市場競爭中不斷探索和發(fā)展，這就不僅要求物業(yè)管理單位以質(zhì)量取勝，還需要探求更多降低成本的有效手段，以不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。在現(xiàn)代企業(yè)的管理過程中，對企業(yè)涉稅問題的研究越來越深入，做好涉稅問題研究，對企業(yè)進行科學(xué)的稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)的運營成本，也可有效提升企業(yè)管理水平，提高企業(yè)的市場競爭力。因此，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)該做好自身的涉稅研究，以便為企業(yè)的稅收籌劃提供參考。
一、物業(yè)管理單位涉稅現(xiàn)狀
在我國現(xiàn)行的稅制中，物業(yè)管理行業(yè)需要繳費的稅種主要包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、車船使用稅、印花稅以及個人所得稅等。雖然稅務(wù)部門還沒有對物業(yè)管理單位的營業(yè)稅稅目歸類進行明確，但是物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)約定俗成的按照服務(wù)行業(yè)來繳納流轉(zhuǎn)稅。其營業(yè)稅的繳納比例按收取全部物業(yè)服務(wù)費的5%來進行計算，將服務(wù)費結(jié)余按照調(diào)整后應(yīng)稅所得額的25%稅率計算來作為企業(yè)的經(jīng)營成果繳納所得稅；城建稅與教育費附加則分別按照營業(yè)稅的7%、3%來計算繳納所得稅；車船使用稅則按照物業(yè)管理行業(yè)所擁有的應(yīng)稅車船為征稅對象，來進行定額征收。在實際納稅過程中，物業(yè)管理企業(yè)由于涉及的業(yè)務(wù)范圍不同，還有可能會涉及到增值稅和其他形式的營業(yè)稅問題。近年來，隨著市場競爭的激烈演化，物業(yè)管理行業(yè)的收費水平持續(xù)偏低，加上國家對物業(yè)管理行業(yè)缺乏相應(yīng)的扶持政策，與其它行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的稅收壓力較大，其經(jīng)營和發(fā)展都面對著極大的挑戰(zhàn)，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)低迷的現(xiàn)象，總體來講，物業(yè)管理相關(guān)單位在涉稅方面主要存在的問題有：
（一）物業(yè)管理行業(yè)的稅率偏高
目前物業(yè)管理行業(yè)歸屬為服務(wù)行業(yè)，其稅率為5%，相當(dāng)其它交通運輸、建筑業(yè)以及通信業(yè)等3%的稅率，存在明顯的稅率偏高問題。但是從物業(yè)管理企業(yè)的利潤來看，其利潤與其它行業(yè)又不具可比性。利潤偏低而稅率卻明顯偏高的現(xiàn)狀，給物業(yè)管理企業(yè)帶來極大的生存壓力。而且，物業(yè)管理與稅率相同的金融保險來相比，在稅收優(yōu)惠政策方面也不能享受到金融保險業(yè)所享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，存在著明顯的行業(yè)收入低，稅負高的問題。由此可見，將物業(yè)管理行業(yè)并入服務(wù)業(yè)這一舉措有失偏頗。目前我國大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都處于起步階段，經(jīng)營規(guī)模較小，利潤空間狹小，很多物業(yè)管理企業(yè)都存在著生存的困境，也缺乏可持續(xù)發(fā)展的稅收政策支持。據(jù)統(tǒng)計目前我國物業(yè)管理行業(yè)以40%以上的企業(yè)處于虧損狀態(tài)，在利潤及稅收方面的突出矛盾，極大的影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大。
（二）酬金制收費模式下，企業(yè)負擔(dān)沉重
物業(yè)管理的營業(yè)稅是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)額計算征收的，這樣就會給企業(yè)帶來沉重的負擔(dān)。在酬金制收費模式下，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)額主要是其收取的物業(yè)服務(wù)費，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù) 酬金兩項組成。物業(yè)服務(wù)的收費標準主要采用以支定收的方式，具有明顯的業(yè)性質(zhì)，其中物業(yè)服務(wù)支出屬于代收，并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養(yǎng)護以及房產(chǎn)設(shè)備設(shè)施維修等日常開支，存在明顯的代收代付特點，不應(yīng)該歸入稅基當(dāng)中。但實際上卻被列入到了稅基當(dāng)中，這無疑給物業(yè)管理企業(yè)帶來了一定的負擔(dān)。
（三）存在重復(fù)征稅的問題
目前我國物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備設(shè)施維修等方面，還存在著明顯的重復(fù)征稅問題。在社會分工日益細化的影響下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也存在著專業(yè)分包的現(xiàn)象，一些工作必須由專業(yè)化的隊伍來完成，但是物業(yè)管理企業(yè)不可能擁有各種專業(yè)的技術(shù)隊伍。比如國家法律、法規(guī)中規(guī)定的消防、電梯維護等工作，必須委托一些專業(yè)單位來實施。這就存在物業(yè)管理單位與專業(yè)分包公司間的利益分享問題，在對本單位營業(yè)稅進行審報時，應(yīng)該將外包服務(wù)支出扣減出去，以余額作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。但是目前進行營業(yè)稅計征時，這一部分并沒有進行扣減，而是作為物業(yè)管理單位的收入進行全額計征，存在明顯的重復(fù)征稅問題。
二、物業(yè)管理單位涉稅問題的解決措施
近年來，國家在住宅產(chǎn)業(yè)化方面推出了一系列的政策，使我國住宅產(chǎn)業(yè)逐步由粗放式管理，轉(zhuǎn)向了集約型的管理模式。與此同時，在物業(yè)管理方面，也逐步走向先進化和國際化。但是在稅收政策扶持方面，仍然需要盡快找到解決辦法，以保證物業(yè)管理企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。出于以上考慮，筆者認為應(yīng)該從以下幾點進行必要的改革與完善：
（一）對物業(yè)管理的營業(yè)稅稅率進行科學(xué)調(diào)整
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，以及城市化進程的推進，物業(yè)管理行業(yè)所面對的經(jīng)營空間與經(jīng)營方式更加多樣化。各種現(xiàn)代化的管理模式、服務(wù)理念，使物業(yè)管理也向更加高端的方向發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)也將逐步形成集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一身的綜合性管理行業(yè)。為了推動物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，國家應(yīng)該在營業(yè)稅稅目中單獨設(shè)置出物業(yè)管理行業(yè)的子稅目，從現(xiàn)行的服務(wù)業(yè)征稅范圍中，將物業(yè)管理行業(yè)剝離出來。綜合考慮物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營特點及現(xiàn)狀，充分對比通信行業(yè)、建筑行業(yè)以及交通運輸行業(yè)等行業(yè)的稅率情況，將物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)稅稅率由5%，調(diào)到3%，以此來支持物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
（二）在物業(yè)服務(wù)業(yè)方面實施差額征稅
對物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)稅稅基進行調(diào)整，實現(xiàn)物業(yè)管理在營業(yè)稅方面的差額征收。首先對物業(yè)管理行業(yè)具有代管代付性質(zhì)的資金，采用扣減代管代付資金，對扣減后的差額計稅征收；其次，由于當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)在保潔、設(shè)備設(shè)施維護、消防等方面存在專項服務(wù)外包的問題，為了避免存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，可參考旅游行業(yè)、交通運輸行業(yè)等行業(yè)的征稅方式。比如旅游行業(yè)，會在全部旅游服務(wù)收入中扣減掉替旅客支付給其它單位的房費、餐費或門票等收入，將扣減后的余額作為營業(yè)收入計征營業(yè)稅的依據(jù)。物業(yè)管理行業(yè)，也可對各類外包服項目的支出進行合理扣減，將營業(yè)稅計征范圍壓縮為剩余的服務(wù)費收入。
（三）充分考慮物業(yè)管理行業(yè)利潤低的實際情況
在所得稅征收方面，應(yīng)該充分考慮到目前物業(yè)管理行業(yè)利潤偏低的事實，對物業(yè)管理單位實施適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠政策。普遍看來，我國目前的物業(yè)管理企業(yè)大多為中、小規(guī)模經(jīng)營，在所得稅方面沒有享受到相應(yīng)的優(yōu)惠政策。因此，筆者建議相關(guān)部門應(yīng)該盡快結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營特點，在所得稅方面盡快出臺一系列的優(yōu)惠政策，對物業(yè)管理行業(yè)涉稅過程中的不征稅收入、免稅收入、扣減部分以及補助項目等進行充分而科學(xué)的明確。并以此來作為物業(yè)管理行業(yè)納稅依據(jù)，嚴格執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)自身也應(yīng)該不斷優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境，不斷提升自身管理水平，提高相關(guān)人員的整體素質(zhì)，深入分析和研究國家的相關(guān)稅收政策，做好合理、合法的稅收籌劃工作。比如在所得稅征收方式上，在規(guī)范自身管理，擴大自身規(guī)模的前提下，可申請實施所得稅查帳征收的方法。如果企業(yè)規(guī)模較小，且財務(wù)管理不夠規(guī)范，則可采用向稅務(wù)機關(guān)申請核定征收所得稅的方法。
三、結(jié)束語
我國物業(yè)管理行業(yè)在涉稅方面存在的問題，嚴重的局限了物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。為了有效解決物業(yè)管理行業(yè)稅負過大、重復(fù)征稅的問題，國家稅收部門應(yīng)該盡快結(jié)合我國基本國情，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營特點，對相關(guān)的稅收政策進行科學(xué)而系統(tǒng)的完善，從根本上提升物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平。
參考文獻：
自從增值稅在法國開始實施以來，已經(jīng)先后在170多個多家和地區(qū)開征了增值稅，征稅的范圍也越來越廣泛，涉及到了所有的貨物與勞務(wù)。我國于1994年開始了增值稅與營業(yè)稅共存的局面。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展與完善，全球經(jīng)濟一體化發(fā)展進程的加快，各種新的經(jīng)濟形勢不斷涌現(xiàn)，各種貨物與勞務(wù)之間的界限變得越來越模糊，增值稅、營業(yè)稅共同存在的格局已經(jīng)對我國經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了嚴重的阻礙效果，同時，由于我國在稅收征管方面存在著一定的缺陷，這對我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展極為不利。物業(yè)管理行業(yè)稅負較高，增值稅與營業(yè)稅并存的局面使得該行業(yè)重復(fù)征稅問題明顯，這不利于物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化分工，更不利于物業(yè)管理行業(yè)的全面發(fā)展。
一、“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響分析
隨著“營改增”在我國的深入實施，2016年作為“營改增”的收官之年，如何使物業(yè)管理行業(yè)順利面對新形勢的到來，還必須經(jīng)過深入思考才能正確面對。做好應(yīng)對“營改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來的影響的具體措施，這是物業(yè)管理行業(yè)在今后的工作中必須正視的問題。
（一）“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理的影響
在實施“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)被正式納入到增值稅體系改革中，這對于促進企業(yè)的發(fā)展，進一步規(guī)范企業(yè)的財務(wù)制度、統(tǒng)一財務(wù)核算的口徑、保證物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實與完整、保證財務(wù)信息的準確性等財務(wù)管理行為等有著積極地促進作用。在實施“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來面臨的重復(fù)征稅問題避免了，這不僅進一步彌補了征稅中存在的漏洞，更使很多企業(yè)在稅制改革中獲利。可見，“營改增”的實施對物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級、擴大市場規(guī)模有著重要的作用。
（二）“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展的影響
在我國稅制改革中，“營改增”是重頭戲，它的實施對于推動我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)有著重要的意義。由于現(xiàn)行的物業(yè)管理收費中尚未形成良性、有序的價格機制，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了稅率偏高、行業(yè)稅負過重的問題。實施“營改增”后，物業(yè)管理行業(yè)在新形勢下，將進一步促進物業(yè)管理行業(yè)加強企業(yè)內(nèi)部管理、逐漸解決企業(yè)營業(yè)稅與增值稅并存時存在的抵扣鏈條斷裂而使稅收增加的難題。從長遠的發(fā)展角度來看，“營改增”的實施使得抵扣鏈條逐漸得到延伸、逐漸被打通，可抵扣的進項稅額也會不斷增加，“營改增”為物業(yè)管理行業(yè)帶來的減稅效應(yīng)更是惠及更多的企業(yè)?？梢?，實施“營改增”后將促進物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和經(jīng)營，在增強物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展能力的同時推動物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（三）“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)稅負的影響
在實施“營改增”前，我國增值稅的稅率是17%和13%這兩種，“營改增”后，在原來的基礎(chǔ)上又增加了11%、6%這兩檔稅率。同時，在實施“營改增”后，物業(yè)管理企業(yè)原來繳納的5%的營業(yè)稅改成了6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，其主要經(jīng)營成本就是人工成本和固定成本，這兩項所占的比例較高，其中，人工成本所占成本的比例高達70%，這些成本并不能為企業(yè)帶來可抵扣的進項稅額，這也在無形中增加了物業(yè)管理企業(yè)的稅負?？梢?，“營改增”的實施在短期內(nèi)將使物業(yè)管理企業(yè)的稅負不降反增。隨著“營改增”的深入實施，如果能對商品房與保障房的物業(yè)管理分別采取不同的稅率進行征收，并使其享受一定的稅收減免政策，再加上“營改增”財政專項資金補貼的實施，物業(yè)管理行業(yè)在未來一定時期內(nèi)將會改變稅負增加的情況。
（四）“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)利潤變化的影響
物業(yè)管理企業(yè)在取得的收入中需要支出日常的維護耗材費、人工費、期間費用等，在實施營改增后，小規(guī)模納稅企業(yè)在稅率下降的情況下利潤增加了；而對于一般納稅人而言，在實施“營改增”后由于收費結(jié)算模式的不同將導(dǎo)致利潤發(fā)生了變化，有的增加、有的減少，例如：對于實行包干制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將會使利潤得到增加，對于實行酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)又會由于稅率的上升、無法抵扣進項稅額將導(dǎo)致稅費的增加，最終造成企業(yè)利潤的下降?？梢?，在實施“營改增”后，對小規(guī)模納稅人性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)利潤的增加有利，而對于酬金制結(jié)算的物業(yè)管理企業(yè)將使其利潤減少。
二、應(yīng)對“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生影響的措施
我國物業(yè)行業(yè)的“營改增”已經(jīng)接近尾聲，在新形勢下，我國物業(yè)行業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對才能實現(xiàn)減輕增值稅負擔(dān)降低的目的？物業(yè)企業(yè)只有充分了解“營改增”的基本情況，了解增值稅的基本情況，充分利用稅收政策才能實現(xiàn)這一目標。
（一）做好稅收籌劃工作
物業(yè)管理企業(yè)在實施“營改增”的過程中，必須及時、準確掌握相關(guān)的稅收政策，提前進行稅收籌劃。例如：對于那些小規(guī)模納稅企業(yè)而言，必須采用酬金制的收費模式來降低經(jīng)營風(fēng)險；再例如：對于一般納稅人而言，必須采用包干制的收費結(jié)算模式，在國家法律法規(guī)允許的政策范圍內(nèi)爭取最大限度的稅收優(yōu)惠政策，在降低企業(yè)稅負的同時做好稅收籌劃，并及時處理好企業(yè)的各種納稅事項，避免稅收風(fēng)險的發(fā)生。
（二）加強對增值稅專用發(fā)票的管理
這就要求物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員一定要嚴格遵守《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》中的相關(guān)規(guī)定，增值稅專用發(fā)票不同于其他發(fā)票，因此，必須加強對增值稅專用發(fā)票的管理，獲得的發(fā)票必須辨明其真?zhèn)危⒓訌妼Πl(fā)票的傳遞、作廢等流程的嚴格管理。例如：如果增值稅專用發(fā)票出現(xiàn)遺失的問題，必須要到相關(guān)的稅務(wù)機關(guān)備案；提高對增值稅專用發(fā)票開具、管理、傳遞等各環(huán)節(jié)的意識，加強對稅收風(fēng)險的管理。例如：目前我國大部分物業(yè)公司采取收據(jù)的方式來取代水電氣的費用，一般都未開具增值稅專用發(fā)票，物業(yè)公司這種采取收據(jù)的方式直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的一般納稅人客戶無增值稅進項可以抵扣，嚴重損害了客戶的經(jīng)濟利益。因此，必須加強對增值稅專用發(fā)票的管理。
（三）提高企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理水平
在新形勢下，物業(yè)管理企業(yè)要想得到可持續(xù)發(fā)展就必須擁有與時俱進的先進管理理念。任何一家成功的企業(yè)都會通過提高企業(yè)的財務(wù)管理水平及時發(fā)現(xiàn)其經(jīng)營管理中存在的問題和不足，并采取相應(yīng)的措施來對漏洞和問題予以糾正，從而實現(xiàn)提高企業(yè)內(nèi)部管理的目標。不完善的財務(wù)管理體制是無法幫助企業(yè)來應(yīng)對瞬息萬變的經(jīng)濟環(huán)境的。因此，只有不斷適應(yīng)市場的變化才能確保企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標的實現(xiàn)。例如：在一些物業(yè)管理企業(yè)中，發(fā)生了一些不規(guī)范的經(jīng)濟行為和違法活動，收入存在“跑、冒、滴、漏”的現(xiàn)象，有的企業(yè)甚至出現(xiàn)了等行為，不僅為企業(yè)的發(fā)展帶來了困擾，更造成了企業(yè)財產(chǎn)的流失。因此，要想正確應(yīng)對“營改增”對物業(yè)管理企業(yè)的影響就必須加強企業(yè)的財務(wù)管理、完善企業(yè)的財務(wù)管理體制，加強財務(wù)監(jiān)督力度。
三、結(jié)束語
總之，在實施“營改增”后，對于物業(yè)管理企業(yè)而言是一次重大的改革事件，隨著我國物業(yè)管理行業(yè)向著規(guī)范化、合理化、科學(xué)化方向的發(fā)展，為了使物業(yè)管理行業(yè)能夠在市場經(jīng)濟中更快地適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化，各物業(yè)管理企業(yè)必須緊緊把握時機、抓住機遇，為促進物業(yè)管理企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
參考文獻：
1.納稅意識淡薄，不按規(guī)定開具發(fā)票。部分物業(yè)管理公司對稅收法律、法規(guī)和規(guī)章不甚了解，認為其提供的物業(yè)管理服務(wù)與居民生活息息相關(guān)，取得的收入也主要是用于支付管理人員的工資和對房屋及配套設(shè)施、公共場地的維修養(yǎng)護，以及用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護，所以認為物業(yè)管理收入無需納稅。同時，收取的物業(yè)管理費存在不按規(guī)定開具發(fā)票的現(xiàn)象，往往通過使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費、綜合服務(wù)費等，從而達到不申報或少申報營業(yè)收入的目的。
2.產(chǎn)權(quán)底子不清，形成帳外收入。不少物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)商自行組建的，在房地產(chǎn)開發(fā)完成后，門面或?qū)ν獬鍪刍虺鲎?。實際操作中，開發(fā)商通常將銷售房屋收入記入“其他應(yīng)付款—某物業(yè)管理公司”，一方面，物業(yè)管理公司對資產(chǎn)的減少存在沒有及時進行賬務(wù)處理的現(xiàn)象，造成產(chǎn)權(quán)底子不清、資產(chǎn)不實；另一方面，對房屋銷售收入存在未作應(yīng)稅收入入賬的現(xiàn)象，從而埋下稅收的漏洞。
3.混淆應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入。多數(shù)物業(yè)管理公司除了收取物業(yè)管理費、停車費、租金外，還代收水電費、上網(wǎng)費、電視收視費、燃氣費等項目。部分物業(yè)管理公司將本身收取的費用與代收費用相混淆，導(dǎo)致不能準確劃分應(yīng)稅或非稅項目，將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報，造成稅款的少繳或不繳。
4.適用會計核算準則錯誤。很多物業(yè)管理公司對于收入是按照“收付實現(xiàn)制”確認收入，即只有實際收到物業(yè)費才計入收入，而不是按照《企業(yè)會計準則》規(guī)定的企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)以“權(quán)責(zé)發(fā)生制”為基礎(chǔ)這一原則，而對于費用卻往往采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬，由此造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅不能準確計算。
5.成本、費用沖減應(yīng)稅收入。部分物業(yè)管理公司因工作需要，有時會在該物業(yè)管理公司所轄的出租戶中購買相關(guān)商品。而在賬務(wù)處理時，物業(yè)管理公司往往將其購物發(fā)生的費用直接抵減出租戶租金及相關(guān)物業(yè)管理費，而賬面卻不作記錄，從而達到逃避繳納稅款的目的。
6.混淆收入種類，少繳稅款。部分物業(yè)管理公司將業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進行出租，收取的“物業(yè)經(jīng)營收入”除需繳納營業(yè)稅外，還需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅等。但部分物業(yè)公司將此類收入歸入到物業(yè)管理收入中，存在僅繳納營業(yè)稅少繳房產(chǎn)稅和土地使用稅等現(xiàn)象。
二、強化物業(yè)管理行業(yè)稅收征管的對策建議
1.加大宣傳輔導(dǎo)力度，提高依法納稅意識。針對物業(yè)管理行業(yè)納稅意識淡薄的現(xiàn)狀，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)采取多種形式的稅法宣傳活動，進一步強化物業(yè)管理企業(yè)的納稅意識。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)定期對該行業(yè)企業(yè)財會人員進行培訓(xùn)，提高其財務(wù)核算水平，使其不僅懂財務(wù)而且懂稅法，引導(dǎo)納稅人自覺申報納稅。針對物業(yè)管理的不同收費項目，在稅法宣傳中重點強調(diào)嚴格分清物業(yè)管理費收入、房屋租金收入、服務(wù)收入和廣告費收入等。同時，積極開展稅收知識宣傳進小區(qū)的活動，向小區(qū)業(yè)主宣傳相關(guān)稅收政策，提高小區(qū)業(yè)主的協(xié)稅護稅意識和主動索取發(fā)票的積極性。
2.嚴格“以票控稅”，規(guī)范扣除項目管理。一方面，督促幫助物業(yè)管理公司按照稅法和行業(yè)財務(wù)制度的要求建賬建制，進一步規(guī)范物業(yè)管理公司各項收入和成本費用的核算。對物業(yè)管理公司各項收費按項目分類使用服務(wù)行業(yè)發(fā)票，避免將高稅率經(jīng)營項目套用低稅率稅目開具發(fā)票。另一方面，對物業(yè)管理公司嚴格堅持“以票控稅”，要求使用稅控機為業(yè)主開具機打發(fā)票。對公司規(guī)模小、未安裝稅控機的物業(yè)管理公司，要求其到主管地稅機關(guān)為業(yè)主代開發(fā)票，并轉(zhuǎn)交業(yè)主。同時，對納稅人發(fā)票開具是否規(guī)范進行定期檢查，并加大對違規(guī)使用自制收據(jù)行為的處罰力度。
一、全年指標完成情
截止到2019年x月底，實現(xiàn)經(jīng)營收入萬元，實現(xiàn)利潤萬元，預(yù)計2019年全年紫元物業(yè)將實現(xiàn)經(jīng)營收入萬元以上，利潤約萬元以上。
二、預(yù)算指標的核定
每季度各項目財務(wù)負責(zé)人認真據(jù)實填寫預(yù)算和實際差異表，并提供季度財務(wù)分析和年度財務(wù)分析，為今后收費率季度考核做好扎實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
三、收費率方面
高教后勤方面，各部門配合克服了一系列的困難，特別是對財經(jīng)大學(xué)的收費做了一系列的努力工作，我公司成為財經(jīng)學(xué)院的正式供應(yīng)商，大大提高了收費的時效性。其余兩所學(xué)校的住宿費收取工作順利進行，完成指標任務(wù)沒有壓力。
市場物業(yè)方面，截止到2019年11月底,對于實施物業(yè)管理服務(wù)的市場物業(yè)管理服務(wù)費的綜合收繳率為84.74%，其中當(dāng)年收費率達到71%，比去年同期增長了5%，歷史欠費收費率達到40.59%，略低于去年同期水平。當(dāng)年收費率的穩(wěn)步增長為綜合收費率增長的良性循環(huán)奠定了基礎(chǔ)。
四、合同管理方面
本年度對合同管理更強調(diào)專人專項細致化管理。針對往年合同登記管理、支付管理和應(yīng)收款項管理的缺失，我部門在人員到位的情況下實行專人合同管理，及時統(tǒng)計應(yīng)收應(yīng)付款項。
五、稅收方面
國家實行營改增以來，我部門對此也做了大量的稅收政策學(xué)習(xí)工作，并歸納整理有關(guān)物業(yè)公司的營改增的稅改政策，并發(fā)文給各服務(wù)處管理人員學(xué)習(xí)。并積極配合稅務(wù)部門使用新的稅收申報軟件。高教后勤減免稅方面，我部門也針對稅務(wù)部門做了大量的咨詢和溝通工作，確保能在國稅地稅繼續(xù)享受高教后勤的免稅政策，給公司帶來最大化利益。且在現(xiàn)有的經(jīng)營模式下分析了稅務(wù)風(fēng)險，并及時上報并做出了調(diào)整，降低了我公司的稅務(wù)風(fēng)險。
六、學(xué)習(xí)拓展和資源整合
今年，我部門聯(lián)合工程部組織了財務(wù)收費系統(tǒng)（高教后勤和市場物業(yè)）的相關(guān)培訓(xùn)，并在年末上線使用，將各項目的所有應(yīng)收款項數(shù)據(jù)全部量化，新增了線上線下收費模式，引進支付寶和微信目前市場主流支付方式。改變收費模式是為了提高收費率和收費的規(guī)范化，使得財務(wù)收費工作更方便、快捷、更人性化管理，使得收費率更加透明化，準確性和時效性將大大提高，彌補了人工收費模式的單一性操作。來年我部門將對財務(wù)收費模式進一步熟悉、優(yōu)化，結(jié)合運作部和公司的考核要求和實際工作的需求，加強收費系統(tǒng)的管理。希望在數(shù)據(jù)統(tǒng)計方面依賴與該系統(tǒng)，可以達到精簡人手，減少人工成本的效果。
我國從九十年代開始了營業(yè)稅和增值稅并行存在和征收的稅務(wù)制度，但是隨著經(jīng)濟全球化加速發(fā)展的大背景和我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，尤其是加入WTO后與世界經(jīng)濟接軌的程度不斷加深，新經(jīng)濟形勢下，各種貨物和勞務(wù)之間的分界線已經(jīng)越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經(jīng)嚴重阻礙了我國經(jīng)濟的發(fā)展，對我國經(jīng)濟走向世界也產(chǎn)生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當(dāng)前階段物業(yè)管理行業(yè)的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業(yè)管理行業(yè)更是難以拓寬發(fā)展領(lǐng)域，對其物業(yè)管理行業(yè)松綁，使其稅負更加公平合理是當(dāng)前亟需解決的問題。在此背景下，企業(yè)開始進行“營改增”的改革。
一、“營改增”對物業(yè)管理公司影響的淺析
這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發(fā)展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業(yè)管理企業(yè)面對新的發(fā)展環(huán)境，克服掉負面影響，比如短期內(nèi)稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應(yīng)對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩(wěn)的過度，這是物業(yè)管理企業(yè)在稅務(wù)方面工作的關(guān)鍵點?！盃I改增”對我國物業(yè)管理公司帶來的影響主要有以下幾點。
（一）“營改增”能促進物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展
我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、推動物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展有著重要的意義。但是現(xiàn)行的物業(yè)管理收費尚未形成制度化、規(guī)范化的體系，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)稅負過重的現(xiàn)象?！盃I改增”實行后，物業(yè)管理行業(yè)將進一步加強內(nèi)部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導(dǎo)致稅負加重的弊端。從企業(yè)長遠發(fā)展看，“營改增”稅制的實行使得企業(yè)稅收更加統(tǒng)一，抵扣鏈條斷層混亂現(xiàn)象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業(yè)的負擔(dān)。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)經(jīng)營水平。
（二）“營改增”對物業(yè)管理公司利潤增減變動的影響
“營改增”的稅制改革在短期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的稅負會出現(xiàn)不降反增的反?，F(xiàn)象。對小規(guī)模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業(yè)的利潤收入。但是對大多數(shù)一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎(chǔ)上又增加了11% 和6% 的兩檔稅率。直接結(jié)果是物業(yè)管理公司從原來5%的營業(yè)稅稅率，更變?yōu)?%的增值稅，一定程度上會導(dǎo)致企業(yè)利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務(wù)成本，這些成本是不可能產(chǎn)生進項稅額的，這就導(dǎo)致了公司可抵扣的進項稅額相當(dāng)少，雙重作用之下，物業(yè)管理公司短期內(nèi)稅負會出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。典型的例子是，物業(yè)管理企業(yè)保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內(nèi)增加公司的支出，對公司的利潤產(chǎn)生一定的影響。
（三）“營改增”能夠提高物業(yè)管理公司的財務(wù)管理
實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算和監(jiān)督體系統(tǒng)一、統(tǒng)一財務(wù)核算口徑、提高物業(yè)管理公司財務(wù)批露報告數(shù)據(jù)的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業(yè)管理公司面臨的重復(fù)、混亂征稅現(xiàn)象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務(wù)核算，讓給多企業(yè)獲利，尤其是物業(yè)管理公司這種微利企業(yè)。此外，“營改增”的實行也對加快了調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。
二、物業(yè)管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策
（一）積極的做好稅務(wù)籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議
物業(yè)管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關(guān)的稅收政策的變動，提前基于政策法規(guī)進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業(yè)，著眼于本企業(yè)的實際經(jīng)營活動，由專門的財務(wù)工作人員進行全局統(tǒng)籌規(guī)劃。主要做到以下幾點。
首先要明確自身的定位，是小規(guī)模納稅人還是已經(jīng)達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規(guī)模納稅企業(yè)，務(wù)必采取以酬金結(jié)算的收費模式來降低納稅的數(shù)額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉(zhuǎn)包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規(guī)的范圍內(nèi)爭取最大額度的稅收優(yōu)惠，不可逾越法律的紅線，造成企業(yè)和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經(jīng)營活動和經(jīng)營事項，選擇合適的供應(yīng)商和服務(wù)對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。
（二）物業(yè)管理公司要加大對增值稅專用發(fā)票嚴格管理的力度
加大對增值稅專用發(fā)票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據(jù)是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務(wù)人員提出了較高的要求，企業(yè)財務(wù)人員務(wù)必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關(guān)法律規(guī)章。此外，務(wù)必加強對增值稅專用發(fā)票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發(fā)票的獲取、流通、銷廢，依據(jù)企業(yè)有關(guān)制度進行。比如：對虛假增值稅專用發(fā)票要及時向相關(guān)部門揭發(fā)，丟失增值稅專用發(fā)票的需立刻向稅務(wù)機關(guān)做備案等。增強對增值稅專用發(fā)票各個環(huán)節(jié)的管理，強化稅收風(fēng)險觀念和意識。
（三）提高物業(yè)管理公司財務(wù)管理水平，完善公司財務(wù)管理體系
在新的稅務(wù)體系下，物業(yè)管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務(wù)管理方面的觀念和思想意識。企業(yè)的長遠發(fā)展離不開良好配套的財務(wù)管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務(wù)管理的水平。物業(yè)管理公司必須根據(jù)當(dāng)前公司的實際情況和公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標，提高財務(wù)管理水平，完善自己的財務(wù)管理體系。因此，必須規(guī)范企業(yè)的財務(wù)管理制度，減少和防止企業(yè)非法現(xiàn)象，比如私自挪用資金等現(xiàn)象的發(fā)生，防止企業(yè)資金的非法流失。不容忽視的是還應(yīng)該加強企業(yè)的財務(wù)監(jiān)督，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部完善的控制機制。
（四）加強物業(yè)管理企業(yè)“營改增”行政模塊的優(yōu)化力度
加強物業(yè)管理企業(yè)“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。主要有：保持原有的財務(wù)稅收補貼，保持對物業(yè)管理企業(yè)進行部分收入減免稅收等積極的優(yōu)惠措施，以保證物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業(yè)管理企業(yè)的稅收壓力，增強其資金的持續(xù)運轉(zhuǎn)。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優(yōu)惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業(yè)管理公司。
三、總結(jié)
我國“營改增”的稅制的改革，對物業(yè)管理公司的發(fā)展既是機遇也是挑戰(zhàn)，因此當(dāng)務(wù)之急是物業(yè)管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關(guān)法規(guī)政策，籌劃自身稅務(wù)，完善和更新自身的財務(wù)管理體系，盡快融入到新的發(fā)展環(huán)境中，使其自身稅務(wù)核算更加規(guī)范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。
參考文獻：
[1]蘇浩寧.“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應(yīng)對策略[J].財經(jīng)界，2016（4）：322-333.
[2]王曉晶.淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營改增[J].商，2013（11）：171.
（一）物業(yè)服務(wù)營業(yè)稅率明顯偏高物業(yè)管理行業(yè)具有明顯的公共事業(yè)服務(wù)特征，特別是為數(shù)不少的直管售后公房，更是具有保障房的特性，應(yīng)與交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受3%的稅率。而目前企業(yè)普遍適用的是5%的營業(yè)稅稅率。同時，按營業(yè)稅稅額作為附加稅計稅依據(jù)，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%，河道清潔費稅率為1%，企業(yè)營業(yè)稅及其附加稅累計達到收入的5.65%。同為服務(wù)性行業(yè)，交通運輸、郵電通信、文化體育行業(yè)的平均營業(yè)利潤率為11.5%，比物業(yè)管理行業(yè)高出3.65個百分點，營業(yè)稅率卻低了2個百分點。偏高的稅率，讓不少企業(yè)只能虧損納稅。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的調(diào)查顯示：在136個商品住宅項目中，43個項目盈利，虧損達到66.91%；49個售后公房項目中，46個項目虧損，虧損率達到93.88%。即便如此，上述185個項目2011年共繳稅1109.12萬元。
（二）稅基計算不夠合理加重負擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按營業(yè)收入征稅，其中最為重要的是物業(yè)管理費。現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)模式主要包括兩種：一是包干制。由業(yè)主向企業(yè)支付固定服務(wù)費用，盈虧由企業(yè)自負。二是酬金制。由企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費中提取約定的比例或金額作為酬金，盈虧由業(yè)主負責(zé)。一般來說，企業(yè)向業(yè)主收取的服務(wù)費用，都是以支定收，其中服務(wù)支出主要用于付給保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護、設(shè)備設(shè)施維保等專業(yè)公司，具有代收代支性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基計稅，而應(yīng)以酬金作為稅基，向企業(yè)計征營業(yè)稅及其附加。而按現(xiàn)行稅制，無論是包干制還是酬金制，均按全部物業(yè)費征收營業(yè)稅。由于在酬金制條件下，企業(yè)僅收取物業(yè)費的10%作為酬金，卻要按物業(yè)費的100%征稅，讓陷入經(jīng)營困境的企業(yè)苦不堪言。
（三）營業(yè)收入重復(fù)征稅增加壓力隨著社會分工的精細化、專業(yè)化和規(guī)?；?，服務(wù)于物業(yè)管理的專業(yè)公司也日益成熟。除消防、電梯設(shè)施的維修保養(yǎng)須委托給具備資質(zhì)的專業(yè)單位外，保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備運行維保等均可外包給專業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向這些專業(yè)公司支付的費用，由這些專業(yè)公司繳納營業(yè)稅，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻因無法抵扣導(dǎo)致重復(fù)征稅。此外，車輛停放、租賃、代辦、特約費用和公共收益性經(jīng)營收入，應(yīng)屬于代收代繳費服務(wù)。在申報稅收時，應(yīng)將外包支出和代收代支費用從服務(wù)資金收入中扣減，按凈服務(wù)收入為依據(jù)征稅。然而現(xiàn)行的稅制并沒有參照旅游、廣告等行業(yè)將支付給專業(yè)公司后的費用余額作為收入征稅的做法，而是直接將物業(yè)服務(wù)資金作為營業(yè)收入全額繳稅，重復(fù)征稅矛盾突出，加重了企業(yè)負擔(dān)。
二、完善物業(yè)服務(wù)收費及稅收政策對策建議
物業(yè)收費與市場脫節(jié)、企業(yè)稅率偏高稅負較重，加重了屬于勞動密集型行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān)。因此，要完善物業(yè)服務(wù)收費及稅負政策。
（一）構(gòu)建物業(yè)服務(wù)收費政策體系建立與市場相適應(yīng)的、合理的物業(yè)服務(wù)收費政策體系已迫在眉睫。要加快修改施行7年的《物業(yè)管理條例》，增加物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整與職工最低工資、物價上漲等因素掛鉤內(nèi)容；出臺物業(yè)管理價格調(diào)整指導(dǎo)性文件，明確將政府指導(dǎo)價列入物業(yè)服務(wù)價格調(diào)控計劃；健全完善物業(yè)收費政府指導(dǎo)價管理辦法，由物價、房管等部門根據(jù)每年的職工最低工資調(diào)整和物價漲幅情況，定期物業(yè)服務(wù)價格調(diào)節(jié)參考指數(shù)，作為業(yè)委會和企業(yè)協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整的依據(jù)；聘請第三方機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)成本進行審計，由物價、房管等根據(jù)上年審計結(jié)果和當(dāng)年工資標準、物價指數(shù)，依據(jù)定額標準和人工材料等費用的實際價格，測算每年的物業(yè)服務(wù)成本，確定物業(yè)服務(wù)分等收費指導(dǎo)價；將物業(yè)管理費與水、電、煤氣等一起，列入公共服務(wù)性行業(yè)，實行收費同步聽證、同步調(diào)整。
（二）實施財政補貼，給予政策支持要破解物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營虧損難題，可按照“取之于政府，用之于住戶”的原則，由政府部門以購買物業(yè)服務(wù)成果的形式，對企業(yè)實施財政補貼，從政策上給予支持。要從地方財政、住房公積金增值收益、廉租住房建設(shè)基金中拿出一定資金，納入政府年度財政預(yù)算，用于直管售后公房的租金減免和物業(yè)管理費的補貼；在目前物業(yè)服務(wù)提價不能一步到位的情況下，應(yīng)考慮出臺上海市物業(yè)服務(wù)達標補貼辦法，通過財政出資、吸納社會資金等形式，推廣浦東、徐匯、靜安、閘北等區(qū)的物業(yè)管理補貼經(jīng)驗，擴大老舊小區(qū)物業(yè)管理補貼范圍，將補貼對象從直管售后公房向早期動遷房、商品房等延伸；設(shè)立物業(yè)管理發(fā)展基金，用以支助政策性虧損的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；擴大住房公積金使用范圍，鼓勵住戶用公積金繳納房租和物業(yè)管理費。
（三）降低營業(yè)稅率，減輕企業(yè)負擔(dān)參照旅游、廣告等行業(yè)將支付給專業(yè)公司后的費用余額作為收入征稅的做法，將企業(yè)全部收入減去代業(yè)主收取的公共事業(yè)收費、付給專業(yè)公司的支出后，按照3%的稅物業(yè)管理率征稅，將外包給專業(yè)公司的保潔保安、房屋維修、綠化養(yǎng)護、共享設(shè)施設(shè)備運行維保等支出，以及車輛停放費、租賃費、代辦費、特約服務(wù)費、公共收益性經(jīng)營收入等代收代支費用，從物業(yè)服務(wù)資金收入中扣減，剩余的服務(wù)收入作為征稅依據(jù)。而對采用酬金制收費模式的項目，應(yīng)扣除具有代管代付性質(zhì)的物業(yè)管理費，僅對支付給企業(yè)的酬金部分征稅；對售后公房和新建保障房免征企業(yè)增值稅；考慮到物業(yè)行業(yè)中小企業(yè)居多、經(jīng)營狀況不佳、與民生密切相關(guān)，可對居住物業(yè)實施稅率簡易征收方式，與交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)一樣享受3%的稅率；明確參與老舊小區(qū)管理的企業(yè)不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補以前年度虧損的項目；對參與老舊小區(qū)管理的企業(yè)上繳的所得稅實施“先征后返”，對考核業(yè)績優(yōu)秀的企業(yè)給予專項補貼和獎勵。
一、專項用房享受經(jīng)濟適用住房建設(shè)的扶持政策，即土地行政劃撥，21項行政事業(yè)性收費減半征收。
二、專項用房專項提供給廣安大街市政工程被拆遷居民選購。被拆遷居民如要享受本市經(jīng)濟適用住房政策，可購買專項用房或經(jīng)市政府批準上市的經(jīng)濟適用住房，并憑所在區(qū)政府出具的證明到開發(fā)企業(yè)購房。
三、專項用房價格由市物價局會同市建委按經(jīng)濟適用住房定價原則審定。開發(fā)企業(yè)不得以任何方式變相提高價格。
四、市建委、計委、規(guī)劃委、國土房管局等有關(guān)部門要按照各自職責(zé)，對專項用房的工程質(zhì)量、審批手續(xù)等項內(nèi)容進行審核，并督促有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位按要求完善。崇文區(qū)政府和宣武區(qū)政府根據(jù)審核結(jié)果，對專項用房的價格、質(zhì)量、配套情況等項內(nèi)容進行認定，滿足拆遷居民入住條件的房源，由區(qū)政府分期分批公布。
五、被拆遷居民凡購買區(qū)政府公布的專項用房，具有經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)發(fā)證部門依據(jù)購房合同和購房人付款憑證，在30日內(nèi)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)企業(yè)負責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
六、廣安大街拆遷工作完成后，開發(fā)企業(yè)將購房人證明和銷售合同報區(qū)政府核準匯總，開發(fā)企業(yè)憑區(qū)政府出具的證明，統(tǒng)一按照經(jīng)濟適用住房政策辦理土地劃撥及有關(guān)費用的減半征收手續(xù)，并可按京財稅（99）1201號《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的通知》，享受有關(guān)財稅減免政策。開發(fā)企業(yè)購買的拆遷房源專項用于廣安大街拆遷的，按照被拆遷居民實際購房面積免收開發(fā)企業(yè)購買房源發(fā)生的有關(guān)稅費。
七、對于部分房屋已交納的土地出讓金等費用，由征收管理部門退還或在開發(fā)單位后續(xù)建設(shè)項目中抵減，已享受返還或免收政策的開發(fā)項目，不再抵減。
一、配套費財稅政策的現(xiàn)狀及相似政策的執(zhí)行情況
居民小區(qū)供配電設(shè)施配套費所涉及的財稅政策主要包括四個方面，一是收費的依據(jù)，二是資金開支的范圍，三是形成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，四是收費過程中所適用的流轉(zhuǎn)稅、所得稅規(guī)定。
(一)配套費征收政策的收費依據(jù)
2009年5月1日，《山東省物業(yè)管理條例》正式實施(以下簡稱條例)，《條例》規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置，或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，交由專業(yè)經(jīng)營單位，專項用于住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)”，山東電力集團及各地市供電公司，積極響應(yīng)文件精神，認真開展配套費的測算和報批工作。截至2009年末，全省16個供電企業(yè)均取得了當(dāng)?shù)匚飪r部門批準的收費文件（青島市2003年已出臺配套費政策），文件規(guī)定配套費依據(jù)當(dāng)?shù)卣块T（發(fā)改委、規(guī)劃局等）批準的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》原件中的建筑面積、范圍和建筑類型，以及當(dāng)?shù)匚飪r部門批復(fù)的標準進行收取，專款專用。物價部門批準的收費文件，不但為供電企業(yè)提供了合法的收費依據(jù)，同時對落實供配電設(shè)施建設(shè)資金、保證供電質(zhì)量和安全、規(guī)范居民小區(qū)用電管理起到了積極的推動作用。
(二)配套費政策所收取資金的開支范圍
居民小區(qū)供配電設(shè)施是指從公用供電設(shè)施的“T”接點至住宅樓或公建（含小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用房）設(shè)施的電能計量裝置（含表箱及電表）的所有供配電設(shè)施。配套費資金主要用于上述配套設(shè)施的設(shè)計、施工、安裝、調(diào)試、運行以及設(shè)備和材料的購置等費用支出。小區(qū)建設(shè)單位承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供配電設(shè)施土建施工費用和施工任務(wù)，提供配電設(shè)施用房和通道。配套費資金由供電部門收取，納入預(yù)算管理，專戶儲存，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。
(三)配套費建成資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬
《條例》尚未出臺以前，居民小區(qū)的供配電設(shè)施絕大部分屬于業(yè)主或物業(yè)公司所有。政策出臺后，《條例》第十六條規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護、管理?！?，住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有”，條例明確規(guī)定了新建小區(qū)供配電設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于供電部門所有。對于條例實施前形成的供配電設(shè)施日后處置和管理問題，條例在第十七條也進行了明確，條例規(guī)定“本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收”。目前，對于條例實施前建設(shè)的供配電設(shè)施，供電部門主要采取兩種形式進行接收，一是對具備一戶一表抄表收費條件的，與業(yè)主簽訂資產(chǎn)無償移交協(xié)議進行接收，二是對不具備條件的，供電部門與村委、業(yè)主委員會或物業(yè)公司達成協(xié)議，由供電部門投資進行一戶一表改造后，無償接收資產(chǎn)。
(四)配套費政策收費的有關(guān)涉稅情況
由于配套費的收費政策是根據(jù)《物權(quán)法》及省、自治區(qū)政府出臺的有關(guān)條列實施的，屬于地方性法規(guī)，尚未在全國范圍內(nèi)推廣，《物權(quán)法》的實施只有3年的時間，配套費的收費政策也只是近兩年的事情，相關(guān)政策也正處在討論、熱議及不斷出臺明確過程當(dāng)中，因此國家目前尚未對配套費出臺統(tǒng)一明確的相關(guān)稅收政策。
二、配套費政策可以借鑒的財稅政策
自1984年國家批準對110KV以下供電工程收取貼費，貼費是指用戶申請用電或增加用電容量時，應(yīng)向供電部門交納，由供電部門統(tǒng)一規(guī)劃并負責(zé)建設(shè)的110KV及以下各級電壓外部供電工程建設(shè)及改造費用的總稱。根據(jù)目前配套費的性質(zhì)以及資金的收取、用途等規(guī)定，可以認定配套費基本與貼費相似，屬于統(tǒng)一性質(zhì)的資金，雖然國家發(fā)改委于2003年以發(fā)改價格[2003]2279號規(guī)定停止征收貼費，但貼費在執(zhí)行過程中所涉及的相關(guān)稅收政策，配套費在執(zhí)行過程中可以進行借鑒。
(一)貼費涉及的企業(yè)所得稅政策
國家稅務(wù)總局《關(guān)于電力部門向用戶收取的供配電貼費是否征收企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》（國稅函（1998）112號），明確規(guī)定“企業(yè)按照國家統(tǒng)一規(guī)定收取的供配電貼費，凡納入財政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金專戶，實行收支兩條線管理的，不征收企業(yè)所得稅；凡未納入財政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金專戶，未實行收支兩條線管理的，應(yīng)并入企業(yè)收入總額，依法征收企業(yè)所得稅”。同時明確規(guī)定“納入財政預(yù)算外資金專戶，實行收支兩條線管理的，按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)符合下列條件：第一收取的供配電貼費必須按時、足額上繳財政專戶。第二支出由財政部門按預(yù)算收支計劃和單位財務(wù)計劃統(tǒng)籌安排，從財政專戶中撥付，實行收支兩條線，不能坐收坐支”。
(二)貼費涉及的流轉(zhuǎn)稅政策
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于供電工程貼費不征收增值稅和營業(yè)稅的通知》（財稅字[1997]102號），通知規(guī)定 “根據(jù)貼費的性質(zhì)和用途，凡電力用戶新建的工程項目所支付的貼費，應(yīng)從該工程的基建投資中列支；凡電力用戶改建、擴建的工程項目所支付的貼費，從單位自有資金中列支。同時，用貼費建設(shè)的工程項目由電力用戶交由電力部門統(tǒng)一管理使用。根據(jù)貼費和用貼費建設(shè)的工程項目的性質(zhì)以及增值稅、營業(yè)稅有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，供電工程貼費不屬于增值稅銷售貨物和收取價外費用的范圍，不應(yīng)當(dāng)征收增值稅，也不屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)收入，不應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅”。
由此可見，配套費與供電貼費的實質(zhì)是一樣的，相關(guān)的財稅政策也應(yīng)積極向其靠攏，立足實際，力爭推動政府有關(guān)部門出臺對配套費征收、使用起到利好作用的政策。
三、推動或促成利好財稅政策出臺的幾點措施
配套費稅收政策關(guān)系到各個方面的利益，在現(xiàn)有收費標準的前提下，盡量做到對配套費執(zhí)行免稅政策，不但有利于工程建設(shè)資金的足額投入，最大限度降低購房者的成本負擔(dān)，同時保證供電企業(yè)的切身利益。鑒于此，應(yīng)積極與稅務(wù)部門溝通，做好以下工作：
(一)深入研究目前稅收政策
電力產(chǎn)品涉及的增值稅，稅法規(guī)定是對收取的電費及價外費用進行征稅；同時規(guī)定對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的征收增值稅，凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的不征收增值稅。配套費既不屬于電費及價外費用，也與銷售的電量無關(guān)，應(yīng)不屬于增值稅的征收范圍。同時也不屬于目前營業(yè)稅稅收條例中列明的征稅范圍和內(nèi)容，也不應(yīng)征收營業(yè)稅。對于上述政策的理解，應(yīng)積極與各級稅務(wù)人員進行交流溝通，爭取達成共識。
(二)積極引導(dǎo)，爭取稅務(wù)部門理解
重點做好三個方面的溝通解釋工作，一是對配套費資金的性質(zhì)認定，爭取得到稅務(wù)部門的認可，能夠按照貼費的相關(guān)政策執(zhí)行；二是配套費的繳納由房地產(chǎn)開發(fā)商從建設(shè)成本中列支，實際最終還是由購房者承擔(dān)，如果對配套費征稅，工程建設(shè)資金將不能足額投入，勢必將提高目前的征收標準，會增加居民的負擔(dān)；三是配套費形成的資產(chǎn)由供電企業(yè)進行日后的維修、維護，同時承擔(dān)著較大的用電安全風(fēng)險及事故責(zé)任賠償。目前配套費的征收標準只考慮新建供配電設(shè)施的支出，未考慮建成后資產(chǎn)壽命周期內(nèi)的維修維護和超過壽命周期后的更新改造等相關(guān)費用支出，配套費在建設(shè)時一次納，日后不能再繼續(xù)收取，對于上述相關(guān)費用支出，供電企業(yè)沒有相應(yīng)的資金來源進行列支，如果再考慮對配套費征收企業(yè)所得稅，供電企業(yè)的負擔(dān)將大大加重。
(三)不斷完善征收和管理模式
在稅收政策尚未明確的前提下，如果要做到配套費資金足額投入和保證供電企業(yè)利益，應(yīng)逐漸改變目前由供電企業(yè)自行收費的管理模式，將配套費的收取和管理納入政府財政預(yù)算內(nèi)管理或者預(yù)算外資金專戶管理。
四、結(jié)束語
居民小區(qū)電力設(shè)施配套費政策是建立在《物權(quán)法》和《山東省物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上的，在征收過程中必須按照有關(guān)要求嚴格執(zhí)行。配套費征收政策如同一把“雙刃劍”，掌控不得當(dāng)將傷人害己。為了最大發(fā)掘配套費的利民作用、穩(wěn)固公司既得利益，實現(xiàn)理想的“雙贏”，應(yīng)采取以下幾點措施：一是積極爭取稅收優(yōu)惠政策，規(guī)避涉稅風(fēng)險。二是嚴格按照收費政策及時、足額收取配套費，并嚴格按照資金開支范圍及建設(shè)規(guī)范和標準對小區(qū)供配電設(shè)施進行建設(shè)，保證資金?？顚Ｓ谩Ｈ沁x用質(zhì)量可靠、環(huán)保的供配電設(shè)備、材料，嚴把施工質(zhì)量管理，為小區(qū)客戶提供安全可靠、環(huán)境友好的供電服務(wù)。只有實現(xiàn)了供用雙方的共同利益，配套費政策才可以取得長期、穩(wěn)固、健康的發(fā)展。
參考文獻：
[1]《山東省物業(yè)管理條例》
1.稅收契約理論
契約理論是20 世紀30 年代以來形成的一種企業(yè)理論。契約理論認為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預(yù)見到契約內(nèi)可能發(fā)生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當(dāng)契約雙方對契約條款產(chǎn)生爭議時，第三方可以強制執(zhí)行。不完全契約是由于個人的有限理性，外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性，信息的不對稱性和不完整性，契約當(dāng)事人或契約的仲裁者無法證實或觀察這一切。稅收的本質(zhì)是一種契約關(guān)系，稅收政策是政府和納稅人之間通過博弈達成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進行。然而，由于經(jīng)濟活動的多樣性，政府在制定稅收契約的時候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業(yè)完全采取靈活的經(jīng)營策略，這也決定了企業(yè)是可以在稅收契約的范圍內(nèi)進行一定的稅收籌劃。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要開發(fā)流程
房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是要選取項目，確定開發(fā)對象。在這個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該取得由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
項目確定開發(fā)之后，就要獲取建設(shè)項目所用土地。目前土地使用權(quán)的獲得一般是采用招標的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業(yè)合作開發(fā)、公司合并、股權(quán)收購等不同的方式。不同的土地獲得方式會對企業(yè)的財務(wù)產(chǎn)生非常重要的影響，同時也是適應(yīng)不同的稅收政策。
有了前兩項工作的鋪墊，房地產(chǎn)企業(yè)需要正式著手項目的具體規(guī)劃設(shè)計工作和相關(guān)資質(zhì)的取得以及資金的籌集工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件以獲取《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，房地產(chǎn)委托有規(guī)劃資質(zhì)的單位依據(jù)上述通知書來進行方案設(shè)計。方案設(shè)計主要是用來確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)計完畢提交城市規(guī)劃行政管理部門審查并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。后續(xù)再進行進一步的詳細方案設(shè)計。同時不能忘記資金的籌集工作，即企業(yè)的融資工作。常見的融資方式主要包括銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等融資方式。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以采取期房銷售的方式籌集資金。
在前述準備做好后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式進入非常核心的環(huán)節(jié)――建設(shè)施工環(huán)節(jié)。在具體的施工中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以是請公司以外的建筑公司進行施工，也可以是自行成立建筑公司進行。這些不同的安排都會使用不同的會計和稅收政策。前文談及商品房預(yù)售的問題，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預(yù)售是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營方式，同時也是一條重要的籌資渠道，預(yù)售房地產(chǎn)可以用客戶的資金建房，同時也完成了房屋銷售工作，即售房又籌資，資金來源既無息又安全。
當(dāng)然，最終房地產(chǎn)的銷售策略也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，同時也會帶來不同的會計及稅務(wù)處理?？芍^各個環(huán)節(jié)都有稅收合理籌劃的可行性存在。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅收籌劃政策建議
1.土地取得環(huán)節(jié)
通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的最常見的三種形式即：直接購買、合作建房和接受以土地使用權(quán)投資入股的分析。直接購買土地使用權(quán)的優(yōu)點是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易保證對房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)，不容易稀釋股權(quán)；直接購買土地使用權(quán)交易簡單，便于土地使用權(quán)交易雙方操作。但是，直接購買土地使用權(quán)也存在其固有的缺點，而這些恰恰是另外兩種方式的優(yōu)點所在：不必直接支付購置成本，會在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力；可以很好的解決企業(yè)建成房屋的銷售問題，便于節(jié)約銷售費用，暢通銷售渠道。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的初創(chuàng)時期，可以采用合作建房或接受土地使用權(quán)投資入股的方式獲得土地使用權(quán)。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在盈利能力日益增強的繁榮發(fā)展時期，可以采用直接購買土地使用權(quán)的方式，一方面在這個發(fā)展階段，企業(yè)具有較強的資金技術(shù)實力，另一方面，合作建房和接受土地使用權(quán)投資入股的方式容易稀釋企業(yè)股權(quán)。
2.前期準備環(huán)節(jié)
在房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好拆遷安置和融資準備。針對房地產(chǎn)企業(yè)選擇拆遷補償方式時，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶的求償意愿，應(yīng)和被拆遷戶做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進行。即將建設(shè)的項目的市場需求度以及房地產(chǎn)企業(yè)的定價和盈利能力。
在選擇融資手段時，保證融資方式的多樣性，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。同時善于利用債務(wù)融資在進行利息抵稅時的重要作用，發(fā)揮“稅盾效應(yīng)”應(yīng)有的功能，切實降低企業(yè)稅收負擔(dān)。同時在利用的過程中要掌握“適度”原則，保證凈經(jīng)營資產(chǎn)凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務(wù)融資的優(yōu)點發(fā)揮到最大。
3.工程施工環(huán)節(jié)
針對于工程開發(fā)項目采用自建銷售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負擔(dān)。針對于銷售渠道暢通、預(yù)計銷售凈利率比較高的模式下，自建銷售帶來的巨大盈利可以彌補其多樣和復(fù)雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的收益和較少的稅收負擔(dān)。企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)有的市場狀況和代建機遇來確定具體采用何種盈利方式。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以測算出利潤均衡時的銷售收入和代建費用，可以使決策更加的科學(xué)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的在建設(shè)環(huán)節(jié)的相關(guān)合同的簽訂，對于企業(yè)的稅收負擔(dān)有一定的影響，根據(jù)前述分析和我國稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂建設(shè)階段的有關(guān)合同時一定要注意以下幾點：（1）在簽訂建筑安裝合同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)方可以在建筑企業(yè)的指導(dǎo)下，自行采購設(shè)備，減少營業(yè)稅的應(yīng)納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務(wù)合同時，房地產(chǎn)企業(yè)提供各項材料、設(shè)備，建筑企業(yè)只提供勞務(wù)及輔料，這種做法會減少建筑企業(yè)的營業(yè)稅稅收負擔(dān)。（3）針對于開發(fā)項目的需要分包或者借助外部設(shè)備的輔助才能完成的情況下，要權(quán)衡分包款項和設(shè)備租賃款項，并在此基礎(chǔ)上計算各自稅負，以確定在同樣完成該項工程的成本和稅負最優(yōu)的方案。
4.完工銷售及清算環(huán)節(jié)
進入新世紀以來，我國住房價格快速上升，國家從2005年開始實施了包括稅收、信貸、土地 供應(yīng) 等多種措施的房地產(chǎn)市場調(diào)控。其中稅收政策主要以差別化的營業(yè)稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業(yè)稅和房產(chǎn)稅為主的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的征收， 其中房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地開始試點。因此，有必要研究差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房 消費的影響，對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，以促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經(jīng) 濟穩(wěn)定。
一、我國差別化房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀
我國差別化房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為針對普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購住 房，實施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營業(yè)稅?？煞譃樗膫€階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售 房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年的，免征，購買非普通住房的，按售房 收入減去購買房屋價款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進一步加大了稅 收的調(diào)控力度，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅，普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應(yīng)對金融危機 ，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實行減免政策。個人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個 人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按差額征收營業(yè)稅 。將個人購買非普通住房改為超過2年轉(zhuǎn)讓按差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房價大幅上漲，又將營業(yè)稅 政策恢復(fù)到2006年的規(guī)定，并要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要 加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。
差別化的住房保有稅主要是剛剛試點的房產(chǎn)稅。2011年1月，我國上海和重慶開始正式對部 分住房征收房產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅實施方案看，它不同于一般的物業(yè)稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現(xiàn)在試點期重慶只對別墅等大面積、高檔商品住房征收，對家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對超過一定面積的新購住房進行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。
二、差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房消費影響的理論分析
住房消費有兩種基本方式，租賃與購買。消費者面臨的是一個選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當(dāng)然對于已有住房的家庭還面臨是否購買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購買第二套住房作為投資性資產(chǎn)的選擇。消費者將會比較購房居住的成本與租房居住的 成本，當(dāng)購房的居住成本小于租房居住的成本時，就會選擇購房，反之則租房。
關(guān)于住房消費的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構(gòu)造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現(xiàn)金流折現(xiàn)的決策。在不考慮稅收的情況下，購買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養(yǎng)成本等減去住房價格上升的收益，租賃支出主要是市場租金，當(dāng)前者低于 市場租金時，住房消費選擇購房，否則選擇租房?？紤]到資金的機會成本，假定購房為全額 按揭，當(dāng)然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結(jié)果。在住房市場 供求均衡時，購房居住每年支出的成本將等于市場租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0為市場租金，r為抵押貸款利率，即購買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費用率，如物業(yè)管理費率、維修保養(yǎng)費率等，g為住房價格上升，即住房的資產(chǎn)收益率 ，P0為住房市場價格（以單位價格表示，如每平方米價格）。
（一）引入差別化的房地產(chǎn)交易稅（營業(yè)稅）
第一步，我們對所有住房交易都引入營業(yè)稅，即假定所有的住房交易都要交納營業(yè)稅，稅率 為tt。理論上，按相關(guān)稅法，營業(yè)稅為主的交易稅收，應(yīng)由賣方承擔(dān)，不應(yīng)該影響住 房價格， 但在住房市場供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房價上，營業(yè)稅將最終作為房價 的一部分，從“價外稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r內(nèi)稅”。如果住房市場的短期供給完全無彈性，則增加 的營業(yè)稅會完全轉(zhuǎn)移到房價中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉(zhuǎn)移 到住房價格中，則新的住房市場價格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1為增加稅收以后的住房價格，為稅收轉(zhuǎn)移到住房價格中的部分，取決于住房市 場的供給彈性，01，住房均衡價格會上升。
第二步，引入差別化的營業(yè)稅，如前所述，差別化的營業(yè)稅是在住房交易時，對購買住房一 定年限內(nèi)再次交易的，要征收營業(yè)稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規(guī)定年限內(nèi)需要交稅的住房，另一類是距上次交易時間超過規(guī)定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個細分的市場分別是存量住房市場與新建住房市場。則兩個市場上的住房價 格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1為存量住房價格，Pnew1為新建住房價格。
理論上，由于存量住房將新征營業(yè)稅，其價格將會高于新建住房（現(xiàn)實中，新建住房也征收 營業(yè)稅等稅收，但其已轉(zhuǎn)化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會增加新建住 房的購買而減少存量住房的購買，直到兩個市場上的名義價格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個細分市 場上的住房價格都有所上升。但對于存量住房的供給者，雖然營業(yè)稅提高了名義價格，但其 實際所得仍可能低于新稅收政策實施之前的價格，因而會減少這部分住房的供應(yīng)。而由于新 建住房供應(yīng)有一定的彈性，供應(yīng)量將會增加，這樣一個必然結(jié)果是新建住房的交易量會上升 ，存量住房的交易量下降。
當(dāng)然，從住房交易的總量上看，由于住房價格的上升，購房居住的成本將會增加，人們將會 更多地選擇租房居住，減少購房消費，總的住房交易面積會減少。
所以，差別化交易稅的實施，將會減少購房數(shù)量，但在房地產(chǎn)市場內(nèi)部，將會增加新建住房 的消費比例，減少存量住房的消費比例。
（二）引入差別化的保有稅（物業(yè)稅或房產(chǎn)稅）
同樣，第一步，我們在所有住房中引入保有稅，比如房產(chǎn)稅，稅率為住房價格的一定比例， 以tp表示，并假定對所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場的住房價格均衡為：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付購房資金成本、維修費、物業(yè)費等費率外，還要增加一項房產(chǎn)稅率 tp 。
從均衡價格的變化看，房產(chǎn)稅的增加將起到降低房價的作用，房價變化的比例為：
可見，房價下降的比例還取決于市場上住房的供求關(guān)系。如果住房市場上的供求關(guān)系沒有變 化，即市場租金水平不變化，R0=R1，則房產(chǎn)稅的增加“完全”資本化到房價中，房價 下降比例等于房產(chǎn)稅支出占房屋總持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差別化的房產(chǎn)稅政策，將住房分為兩類，一類為購買較小住房， 假定不征收房產(chǎn)稅，另一類為購買較大住房，征收房產(chǎn)稅，假定不同住房的價格不同，較小 住房的價格為Psmall1，較大住房的價格為Pbig1。
由于購買較小住房不征收房產(chǎn)稅，則較小住房的市場價格均衡為：
而購房較大住房征收房產(chǎn)稅，其市場價格均衡為：
在相同的條件下，隨著差別化房產(chǎn)稅的征收，將會使較大住房的價格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產(chǎn)稅資本化后，較大住房價格將會低于較小住房的價格（單位價 格）。
進一步，也可將這一模型運用于分析對不同家庭實施差別化物業(yè)稅。比如對已有住房的家庭 購買第二套住房征收物業(yè)稅，而對首次購買住房的家庭不征收物業(yè)稅，則理論上第二套住房 的價格將會下降，而第一套住房價格將會上升。但由于市場上的住房價格與購房套數(shù)不會存 在直接關(guān)系，只是購買第二套住房的家庭將會增加持有成本，相當(dāng)于支付了一個“溢價”， 這個溢價是隱性的，不表現(xiàn)在購房時，而表現(xiàn)在實際持有住房的過程中。所以從這個角度上 ，實施差別化的物業(yè)稅，將會起到減少第二套住房的購房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房價的作用。
如果同時考慮實施差別化的保有稅和交易稅，它們對住房價格的影響正好相反，對住房價格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細分的市場中，對不同類型住房交易量的影響是不同的。
三、差別化房地產(chǎn)稅收對住房消費的實證分析
（一）數(shù)據(jù)與計量分析模型
為了檢驗差別化稅收政策對住房交易和價格的影響，我們擬對中國省和直轄市的面板數(shù)據(jù)進 行分析和實證研究，不僅可以擴大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。
一般的面板數(shù)據(jù)模型可表示為線性形式：
其中，住房價格理論可能受上期價格的影響，同時受稅收政策的影響，差別化的營業(yè)稅將會 提高住房價格，通貨膨脹會影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房價格的作用。
具體數(shù)據(jù)選用了2000年到2009年我國31個省、直轄市的新建住房交易數(shù)據(jù)進行分析，目前存 量住房的數(shù)據(jù)還沒統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計。選用的數(shù)據(jù)主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營業(yè)稅（tax）。其中房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來源于歷年中國統(tǒng)計年鑒和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 利率數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行公布數(shù)據(jù)，營業(yè)稅根據(jù)具體的調(diào)控政策規(guī)定，設(shè)為工具變量。 其中新建住房銷售量、價格和人口數(shù)據(jù)取對數(shù)值。
為了避免偽回歸現(xiàn)象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗方法，對相應(yīng)數(shù)據(jù)進行 了單位根檢驗，檢驗方法為帶常數(shù)項、滯后一階，發(fā)現(xiàn)所使用的數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)數(shù)據(jù)。
（二）實證檢驗結(jié)果及分析
從回歸結(jié)果看，影響新建住房交易量的各項因素回歸系數(shù)的符號與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數(shù)顯著性不高，而在西部地區(qū)系數(shù)顯著，說明西部地區(qū)住房需求 以滿足自住為主，受人口數(shù)量的影響較大。差別化稅收對交易量的影響為正，系數(shù)為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實施，人們將更多購買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對交易量有顯著的負影響，利率的提高將會明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個區(qū)域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個針對全 國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。
從影響價格的因素看，新建住房交易價格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實施 使新建住房價格反而上升，其中差別化稅收對東部地區(qū)的影響大于全國平均水平，系數(shù)分別 為0.069和0.049，而對中部和西部地區(qū)的影響較小。同時，住房價格還明顯受上期交易價 格 的影響，說明住房價格具有“正反饋機制”，而且在全國三個區(qū)域中房價滯后一期的影響都 非常顯著。從全國看，房價受CPI的影響系數(shù)符號與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數(shù)符號與理論一致。住房價格受利率的影響非常顯著，系數(shù)符號與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房價的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。
四、結(jié)論及建議
通過以上理論與實證分析，發(fā)現(xiàn)差別化房地產(chǎn)稅收政策將可起到引導(dǎo)住房消費的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購房消費增加，租賃消費，在購房消費結(jié)構(gòu)中將會增加新建 住房購房比例，減少存量住房購房比例，但交易稅并不能起到降低住房價格的作用。而差別 化的房產(chǎn)稅等保有稅的開征，在減少購房消費、增加租賃消費的同時，還可起到降低住房 價格的作用。兩種房地產(chǎn)稅收都可起到抑制住房投資、投機需求的作用。同時，發(fā)現(xiàn)利率等 貨幣政策對住房消費也起著顯著地調(diào)控作用，提高利率將會有效減少購房消費和抑制房價。
近期房地產(chǎn)稅收政策的頻繁調(diào)整主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場，并起到了一定效果。但從長期 看，房地產(chǎn)稅收政策的穩(wěn)定更加重要，房地產(chǎn)稅收制度的改革應(yīng)作為整個財稅體制改革的組 成部分來考慮，應(yīng)使用消費者形成長期的理性預(yù)期。從房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，稅收政策的調(diào) 整要進一步結(jié)合住房制度改革的深化，起到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，防止房價大幅波動，促進國 民經(jīng)濟健康發(fā)展的作用。
主要參考文獻：
［1］ 賈 康．開征物業(yè)稅，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展［J］．科學(xué)發(fā)展，2010(7)．
［2］ 況偉大．住房特性、物業(yè)稅與房價［J］．經(jīng)濟研究，2009(4)．
［3］ 韋志超，易 綱．物業(yè)稅改革與地方公共財政［J］．經(jīng)濟研究, 2006(3)．
［4］Benjamin H. Harris. The Effect of Proposed Tax Reforms on Metropol itan Housing Prices［R］.省略, April 2010.
［5］Cecil Bohanon and Stanley R. Keil. Property Tax Changes: A C ase Study of a Small Open Region［J］. The Journal of Regional Analysis & Polic y, (2000)30:2.
［6］Hsiao, Cheng. Analysis of Panel Data［M］. second edition, Cambrid ge University Press. 2003.
