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時(shí)間：2023-04-08 11:47:18
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抑制土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，有三個(gè)途徑：一是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段加大土地的供給，保證市場(chǎng)源源不斷的土地需要。這種手段在我國(guó)根本行不通。二是通過(guò)行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執(zhí)行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過(guò)法律的手段制定合理的稅收和財(cái)產(chǎn)分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預(yù)期收入。
現(xiàn)在看來(lái)，征收物業(yè)稅已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。首先，征收物業(yè)稅可以從消費(fèi)環(huán)節(jié)抑制需求。在中國(guó)的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購(gòu)買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。浙江溫州炒房團(tuán)的出現(xiàn)，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到新的階段，以消費(fèi)型為主的購(gòu)房行為已經(jīng)逐漸地被投資性的購(gòu)房行為所替代。在這種情況下，國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一系列制度都應(yīng)該調(diào)整。具體到稅收制度方面，國(guó)家應(yīng)該對(duì)占用土地資源而進(jìn)行的房產(chǎn)投資活動(dòng)征收特別的資源稅。其次，征收物業(yè)稅可以有效地遏制開(kāi)發(fā)商的投資沖動(dòng)。當(dāng)商品房交易市場(chǎng)趨于理性化的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必定會(huì)對(duì)商品房的建設(shè)規(guī)模有一個(gè)合理的計(jì)算。他們不會(huì)輕易接受地方政府提出的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將自己的資本集中投入到城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中去。第三，征收物業(yè)稅還有利于解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問(wèn)題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益需求。征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府之間進(jìn)行資源稅的重新劃分，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，防止地方政府千方百計(jì)地截留國(guó)家收入。
開(kāi)征物業(yè)稅,是世界各國(guó)普遍的做法,主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征收,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業(yè)稅不僅可以充當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的推進(jìn)器,還可以用來(lái)化解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的各種矛盾,也是籌集地方政府收入的重要手段。
一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性
金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響,雖然中央出臺(tái)了一些政策,但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則,通過(guò)征收物業(yè)稅,將稅收從開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移,從而降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān),促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
(一)優(yōu)化資源配置
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2008年末全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.64億平方米;業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),2009年有可能達(dá)到3億～4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。而迫使閑置資源投入使用的好辦法,就是對(duì)持有環(huán)節(jié)提高稅負(fù),減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開(kāi)征物業(yè)稅將加大房地產(chǎn)持有成本,將迫使業(yè)主提高房地產(chǎn)使用效率,如果業(yè)主無(wú)法有效使用房地產(chǎn),稅收就成為業(yè)主的沉重負(fù)擔(dān),為降低稅收負(fù)擔(dān)最好的選擇是出賣或出租房地產(chǎn),從而使房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)到能更有效利用的人手里,優(yōu)化資源配置。
(二)調(diào)節(jié)收入分配,促進(jìn)社會(huì)公平
物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍,高檔豪華住宅采用累進(jìn)稅率,占有越多房地產(chǎn),稅率越高,讓占有過(guò)多社會(huì)資源者付出更多代價(jià),這些稅收可以用來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題,以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時(shí)地方政府通過(guò)物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,讓普通百姓享受到更多福利待遇,從而促進(jìn)社會(huì)公平。
(三)增加地方財(cái)政收入
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為:物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財(cái)政管理體制的完善。它能給中國(guó)分稅分級(jí)財(cái)政體系提供一個(gè)極有綜合正面效應(yīng)的支柱財(cái)源。地方政府如果掌握這個(gè)稅種,就能改變“以土地批租生財(cái)”的短期行為開(kāi)發(fā)模式,抑制不理性投資,形成不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入。
由于房地產(chǎn)的天然不可移動(dòng)性,并與地方的政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切,各國(guó)和地區(qū)政府大都把有關(guān)房地產(chǎn)稅收劃歸為地方稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高,以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然會(huì)隨之提高,地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,從而彌補(bǔ)地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費(fèi),地方政府就會(huì)改變以土地批租生財(cái)?shù)亩唐谛袨?抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng),地方政府將不斷提高服務(wù),提高資金使用效率,通過(guò)改善公共建設(shè),換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性,形成穩(wěn)定的長(zhǎng)期財(cái)政收入。
(四)完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系,降低房地產(chǎn)購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)
我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)及各種收費(fèi)等。我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系存在同一稅種在多環(huán)節(jié)征收,而每一環(huán)節(jié)又征收多種稅,如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值額,既征土地增值稅,又征企業(yè)所得稅;對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅,又按增值額征收土地增值稅;對(duì)房屋租金收入,既征收營(yíng)業(yè)稅,又征收房產(chǎn)稅;對(duì)持有房地產(chǎn)者,既征城鎮(zhèn)土地使用稅,又征房產(chǎn)稅。另外,我國(guó)地價(jià)及稅、費(fèi)三項(xiàng)成本約占房地產(chǎn)總成本的50%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般占20%左右。我國(guó)房地產(chǎn)稅負(fù)水平表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)偏重,而在房地產(chǎn)持有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕。
由于房依地而建,地為房之基,房地難以分離,房?jī)r(jià)、地價(jià)之間難以分割且常?；ズ?市場(chǎng)上的房屋價(jià)值中或多或少包含土地的價(jià)值,將相關(guān)稅種合并,同時(shí)取消相應(yīng)的收費(fèi),統(tǒng)一征收物業(yè)稅,從而簡(jiǎn)化稅種,有利于我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的完善,避免重復(fù)征收。物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,減輕房地產(chǎn)在購(gòu)置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
(五)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)
物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段逐年繳納,一般百姓就會(huì)調(diào)整自己的開(kāi)支預(yù)期和購(gòu)房決策,更多考慮選擇適中的小戶型房子;而投資性購(gòu)房者就會(huì)從多投資多持有,改成少持有。開(kāi)發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整,更多提供需求方要求的小戶型、低價(jià)位的房產(chǎn),使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。
另外,通過(guò)調(diào)整物業(yè)稅率還會(huì)影響住房需求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、住房需求過(guò)于旺盛、房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高時(shí),調(diào)高物業(yè)稅率則有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,住房需求不足時(shí),降低物業(yè)稅率亦有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
二、開(kāi)征物業(yè)稅需解決的問(wèn)題
近年來(lái)雖然出臺(tái)了一些與物業(yè)稅相關(guān)的法律,但由于制約因素沒(méi)有解決,物業(yè)稅一直未開(kāi)征,這些問(wèn)題主要有:
(一)相關(guān)制度和部門的配合問(wèn)題
為配合物業(yè)稅的開(kāi)征,我國(guó)必須盡快建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度,使真正的實(shí)名制財(cái)產(chǎn)登記制度、財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度等基礎(chǔ)工作做到位,加強(qiáng)對(duì)公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)的保護(hù),對(duì)個(gè)人和家庭之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈(zèng)等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定。
物業(yè)稅的開(kāi)征,涉及國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、工商、公安、稅務(wù)等多個(gè)部門,環(huán)節(jié)多、范圍廣、監(jiān)管難度大,牽涉社會(huì)上各個(gè)階層和團(tuán)體的利益。因此,制定相關(guān)政策,明確其他部門有義務(wù)向稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。
(二)新舊政策銜接問(wèn)題
由于開(kāi)征物業(yè)關(guān)系到每一個(gè)城市居民的切身利益,是個(gè)敏感的話題。所以,對(duì)于已經(jīng)出售的房屋,購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候已經(jīng)一次性繳納了相應(yīng)的稅費(fèi),而物業(yè)稅實(shí)行后,新的購(gòu)房者并沒(méi)有繳納這些稅費(fèi)。從設(shè)計(jì)原理上講,物業(yè)稅應(yīng)是原房產(chǎn)稅、土地使用稅等部分稅費(fèi)的合并替代稅種,如果把新、舊購(gòu)房者一視同仁的征收物業(yè)稅就存在不公平,對(duì)于在物業(yè)稅開(kāi)征前已經(jīng)購(gòu)房者就存在著重復(fù)征稅的問(wèn)題。如果讓老房子采用老辦法,不再繳納物業(yè)稅,新房子采用新辦法繳納物業(yè)稅,在市場(chǎng)公允價(jià)值發(fā)生巨大變化時(shí),尤其增高的情況,也存在不公平問(wèn)題。建議按照已購(gòu)住房所實(shí)際繳納的稅負(fù)水平,抵繳應(yīng)納的物業(yè)稅,全部抵繳完之后,再按物業(yè)稅制度規(guī)定,開(kāi)始繳納物業(yè)稅,這樣起到公平稅負(fù)的作用。
(三)評(píng)估結(jié)果客觀性問(wèn)題
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的良莠不齊、評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂的客觀事實(shí)。要開(kāi)征物業(yè)稅,首先建立適合中國(guó)實(shí)際的完善的房地產(chǎn)納稅評(píng)估制度,要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu),打造具有良好職業(yè)道德、誠(chéng)實(shí)守信的公正、公平的中介機(jī)構(gòu),從而評(píng)定出公允的物業(yè)稅征收稅基。
(四)操作中的技術(shù)條件問(wèn)題
物業(yè)稅的征收,面臨現(xiàn)實(shí)的征管技術(shù)與社會(huì)配套條件的問(wèn)題。物業(yè)稅的開(kāi)征必須充分考慮到我國(guó)是否具備開(kāi)征的征管技術(shù)、配套條件和措施。在制度設(shè)計(jì)上要統(tǒng)籌兼顧、全面推進(jìn),確保相關(guān)的配套措施到位,保證物業(yè)稅稅收制度的有效性,保證稅收制度改革的成功。建立與稅收征管評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù),每一處房地產(chǎn)都搜集到詳細(xì)的信息,同時(shí)向社會(huì)公開(kāi)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果,以保證稅收政策的實(shí)施。
三、對(duì)物業(yè)稅基本框架的設(shè)計(jì)思路
物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對(duì)物業(yè)稅各要素的設(shè)計(jì)如下:
(一)納稅人
物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是指在我國(guó)境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人,即以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人為納稅人。
(二)征稅范圍
按照寬稅基的原則,物業(yè)稅征稅范圍不但包括市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū),還應(yīng)包括農(nóng)村;不但包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),還應(yīng)包括企事業(yè)單位及個(gè)人自住房地產(chǎn)。一是隨著我國(guó)住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,對(duì)居民自用住房完全免稅,不僅使國(guó)家放棄了一項(xiàng)應(yīng)得的重要稅源,還放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段,有礙稅收公平功能的發(fā)揮。二是隨著事業(yè)單位的改革,許多事業(yè)單位改制為企業(yè),對(duì)所用房產(chǎn)也擁有了產(chǎn)權(quán)。從理論上講,所有擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都應(yīng)承擔(dān)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的納稅義務(wù)。因此,應(yīng)將事業(yè)單位用房納入物業(yè)稅征稅范圍。
(三)課稅對(duì)象
以土地和房產(chǎn)共同作為物業(yè)稅的課稅對(duì)象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物為物業(yè)稅的課稅對(duì)象。物業(yè)稅下設(shè)企事業(yè)房地產(chǎn)(包括經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)兩個(gè)子目)、居民用房地產(chǎn)(包括農(nóng)村居民房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)兩個(gè)子目)兩個(gè)稅目。
(四)計(jì)稅依據(jù)
可按一家人擁有多處住房的總面積,以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅以市場(chǎng)價(jià)值為主要計(jì)稅依據(jù)是符合國(guó)際慣例的,不僅可以克服現(xiàn)行計(jì)稅依據(jù)的缺點(diǎn),而且納稅人的納稅負(fù)擔(dān)由其所擁有的土地和房屋的完全市場(chǎng)價(jià)值決定,更符合量能納稅原則。
(五)稅率
確定稅率形式和大小時(shí),應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢(shì)。據(jù)有關(guān)專家初步估算,按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會(huì)增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān),并可保證政府財(cái)政收入與現(xiàn)在水平持平。對(duì)于物業(yè)稅稅率,一是稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法,規(guī)定幅度稅率,考慮各地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)情況的不同,各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。二是由于房地產(chǎn)類型及用途的不同,稅率的制定也應(yīng)有所差異,對(duì)經(jīng)營(yíng)用房可采用比例稅率,對(duì)個(gè)人自住房采用超額累進(jìn)稅率的方式征收。個(gè)人自住房可按各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定的人均居住面積作為免征額的確定依據(jù),如以人均30-50平方米對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值為免征額,超出部分按超額累進(jìn)稅率征收,如超出50-100平方米按0.2%的稅率、超出100-200平方米按0.3%的稅率、超出200平方米以上按0.4%的稅率等。
(六)減免稅
根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅稅收減免政策,物業(yè)稅的稅收減免應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:一是由財(cái)政部門撥付經(jīng)費(fèi)的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、軍隊(duì)、事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡等單位的辦公用地或業(yè)務(wù)用地的房地產(chǎn)免稅;二是考慮到農(nóng)村地區(qū),尤其是中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱,農(nóng)民負(fù)擔(dān)能力有限,可以根據(jù)各地實(shí)際情況,因地制宜地制定一些輔減免稅收政策,比如對(duì)農(nóng)村家庭用房免稅,對(duì)中西部貧困地區(qū)免稅等;三是由于不可抗力造成房地產(chǎn)毀損的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)減免。
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物業(yè)稅的名詞源于國(guó)外，各國(guó)的叫法也不同，稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)所說(shuō)的物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
一、開(kāi)征物業(yè)稅的必要性及重要意義
目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅制存在稅種復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、計(jì)稅依據(jù)不合理等問(wèn)題。房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，也不符合國(guó)際慣例。只在房地產(chǎn)的買賣過(guò)程中課稅不利于避免土地閑置和低效使用，而過(guò)高的土地增值稅和極低的土地使用稅又限制了房地產(chǎn)的合理流動(dòng)。現(xiàn)在有的城市各種稅費(fèi)和地價(jià)占房?jī)r(jià)40%左右，多達(dá)百余項(xiàng)。其中重復(fù)和不合理收費(fèi)就約占房?jī)r(jià)的30%。如目前土地出讓金作為土地價(jià)格和房屋價(jià)格中的一部分，就被作為稅基重復(fù)征稅，開(kāi)發(fā)商在土地一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)取得一定年限的土地使用權(quán)時(shí)，出讓金就被作為基數(shù)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅和3%-5%的契稅，當(dāng)房屋建成銷售時(shí)出讓金再次作為基數(shù)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅和相應(yīng)的契稅。而開(kāi)征物業(yè)稅能夠簡(jiǎn)化我國(guó)的房地產(chǎn)稅制，避免重復(fù)征稅，體現(xiàn)稅收的公平原則。
開(kāi)征物業(yè)稅有利于國(guó)家從宏觀上調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。有利于降低開(kāi)發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購(gòu)房門檻。目前，我國(guó)實(shí)行的是“批租”土地使用制度，開(kāi)發(fā)商必須一次性支付土地出讓金和大部分稅費(fèi)來(lái)向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。巨大的開(kāi)發(fā)成本一方面加大了開(kāi)發(fā)商的籌資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也以高房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者?！拔飿I(yè)稅”的開(kāi)征，將有望改變?cè)械捏w制，把開(kāi)發(fā)商為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)分期由業(yè)主繳納。從而減輕了開(kāi)發(fā)商的籌資壓力和相關(guān)的利息負(fù)擔(dān)，減少了納稅環(huán)節(jié)，縮短了開(kāi)發(fā)時(shí)間，從而大大降低開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，也相應(yīng)降低了房?jī)r(jià)。據(jù)專家測(cè)算，從理論上說(shuō)，在購(gòu)買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%-20%的購(gòu)房成本。對(duì)于貸款買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，也可以減少貸款的利息支出。這樣有利于中低收入階層盡早解決住房問(wèn)題。
二、開(kāi)征物業(yè)稅可能遇到的問(wèn)題及一些不確定因素分析
物業(yè)稅替代土地出讓金的存在不利因素。從政府的角度看，物業(yè)稅代替土地出讓金會(huì)使政府目前的財(cái)政收入大幅減少，這將會(huì)使政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施的能力受到很大影響。比如廣州市2005年商品房銷售金額達(dá)444億元，如果土地稅費(fèi)按1/3計(jì)，約為148億元，如果只按1/50或1/70收取物業(yè)稅，每年這一部分將只能收2億～3億元。也就是說(shuō)如果用物業(yè)稅代替土地出讓金，廣州市政府有可能每年減少140多億的財(cái)政收入，全國(guó)估計(jì)至少在數(shù)千億以上。如果碰到房地產(chǎn)業(yè)不景氣，政府所收取的物業(yè)稅也難免隨著物業(yè)評(píng)估價(jià)值的下降而減少。從消費(fèi)者的角度看，很明顯的問(wèn)題就是有可能買得起供不起，增加消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在工薪階層購(gòu)房大多采取按揭方式，供樓的負(fù)擔(dān)和壓力已經(jīng)很大，物業(yè)稅盡管降低了購(gòu)房的門檻，卻更加重供樓和稅賦的負(fù)擔(dān)，增加供得起樓、納不起稅的現(xiàn)象，增加金融和樓市的風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)征物業(yè)稅可能導(dǎo)致房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。征收物業(yè)稅使得土地的取得成本降低、而相關(guān)稅費(fèi)的合并或取消，開(kāi)發(fā)商的籌資額和籌資成本(財(cái)務(wù)費(fèi)用如銀行借款利息)大大下降，項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本下降。同時(shí)，房?jī)r(jià)的下降在一定程度上會(huì)刺激人們的購(gòu)房需求，在需求旺盛和進(jìn)入門檻降低的前提下，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在合法免稅的前提下，進(jìn)行更加瘋狂的圈地運(yùn)動(dòng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，空置率的提高。而物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高而增加的，這意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來(lái)越重的稅賦負(fù)擔(dān)。導(dǎo)致大批本來(lái)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、只是因?yàn)橘?gòu)房“門檻”降低了而購(gòu)置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購(gòu)房者出現(xiàn)供不起樓、納不起稅的現(xiàn)象。
三、對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)機(jī)選擇的幾點(diǎn)建議
開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)所必然，但在可以預(yù)計(jì)的二至三年里還不具備開(kāi)征物業(yè)稅的充分條件，應(yīng)采取積極有效的措施，為物業(yè)稅的最終順利開(kāi)征創(chuàng)造條件。
1、目前開(kāi)征物業(yè)稅的一大障礙在于計(jì)稅依據(jù)很難確定。比如房屋價(jià)格就很難評(píng)估，要充分考慮到折舊、升值、供需等各種因素。居民住房情況十分復(fù)雜，有在房改過(guò)程中買的，有貸款買的，也有現(xiàn)金買的，有已購(gòu)房產(chǎn)，也有新購(gòu)房產(chǎn)，在課稅標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)該考慮有所區(qū)別。如果不加區(qū)別則難以公平；而加以區(qū)別，則又是一項(xiàng)工作量極大、難度很高的工作。再加上中國(guó)人口多，土地資源稀缺程度嚴(yán)重，即使開(kāi)征物業(yè)稅也不一定能真正起到抑制住房需求的作用。開(kāi)征物業(yè)稅一定要在抑制投資和保證居民居住上找到平衡點(diǎn)。如果貿(mào)然實(shí)行的話，將可能帶來(lái)很大的不穩(wěn)定因素。
另一面，土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與以土地廉價(jià)出讓為手段的招商引資又可以帶來(lái)地區(qū)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，從而帶動(dòng)預(yù)算內(nèi)的稅源增加。因此，與土地相關(guān)的收費(fèi)已經(jīng)成為地方政府各部門改善財(cái)政狀況的重要途徑。
平新喬（2007）在對(duì)8省8縣3個(gè)市的調(diào)查訪談中發(fā)現(xiàn)，地方政府對(duì)土地的收費(fèi)大體分為三類：一類是土地部門的收費(fèi)。如耕地開(kāi)墾費(fèi)、管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、登報(bào)費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、折抵指標(biāo)費(fèi)、收回國(guó)有土地補(bǔ)償費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。二是財(cái)政部門的收費(fèi)，如土地使用費(fèi)、土地租金。三是其他部門收費(fèi)，如農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)、水利、交通、郵電、文物、人防、林業(yè)等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過(guò)程中與之搭得上邊的相關(guān)費(fèi)用。這些收費(fèi)十分龐雜，透明度低，難以查清，但數(shù)額不菲。
據(jù)經(jīng)濟(jì)媒體提供的資料，2001－2003年我國(guó)土地出讓合計(jì)9100多億，約占同期全國(guó)地方財(cái)政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有償出讓進(jìn)一步市場(chǎng)化。當(dāng)年全國(guó)出讓的價(jià)款更達(dá)5894億元，占同期地方財(cái)政總收人的47%，2005年我國(guó)執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，2006年出讓金收入達(dá)3000億元左右，預(yù)計(jì)全年出讓金占地方財(cái)政收入比例可能將突破50%，事實(shí)上，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域的土地出讓金上半年的收人就已超過(guò)全年的總額。
平新喬（2007）根據(jù)各地區(qū)地方政府批租土地的面積數(shù)、各地區(qū)的土地價(jià)格以及估計(jì)出來(lái)的實(shí)際收入系數(shù)得出自己的估計(jì)。2004年，全國(guó)地方政府手中大約有6150.55億元左右的“土地財(cái)政收人”。這個(gè)數(shù)字，是2004年全國(guó)預(yù)算外收人4699.18億元的1.3倍。這個(gè)計(jì)算結(jié)果與《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》公布的土地出讓金總數(shù)大體一致。
為了說(shuō)明土地出讓金收入的相對(duì)規(guī)模，我們可以比較2004年中國(guó)地方政府的其他項(xiàng)目收入。我們可以清楚地看到，土地出讓金收入占到地方政府可支配收入的約20%，是地方政府的重要收入來(lái)源。2004年中國(guó)地方政府的實(shí)際可支配財(cái)力為30367.17億元。這個(gè)數(shù)字，是當(dāng)年中國(guó)中央政府財(cái)政支出7894.08億元的3.85倍，是2004年中國(guó)GDP總額136875.9億元（調(diào)整前數(shù)字）的22.19%.即使按調(diào)整后2004年的GDP數(shù)字計(jì)算（調(diào)整后的2004年中國(guó)GDP為159575.3億元），地方財(cái)政占當(dāng)年GDP的比重也達(dá)到了19%.
二、土地出讓金支付制度改變對(duì)財(cái)政收入的影響
我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉(zhuǎn)向年金制后對(duì)地方財(cái)政的影響。
我國(guó)當(dāng)前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們?cè)谡壑兄筮x擇6.5%作為貼現(xiàn)率。
如果把土地出讓金按照6.5%的折現(xiàn)率均勻分配到后續(xù)的70年，根據(jù)計(jì)算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來(lái)土地收入的6.25%.當(dāng)然，我們可以對(duì)折現(xiàn)期限進(jìn)行調(diào)整。2如果保持貼現(xiàn)率不變，將一次性土地出讓金收入分?jǐn)偟?0，20，30年，則相應(yīng)的年租金分別為原來(lái)總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見(jiàn)土地批租支付方式的改革對(duì)政府的年度土地出讓收入影響極大。實(shí)際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時(shí)間內(nèi)收取土地租金，過(guò)度細(xì)化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法克服了先前的種種弊端，降低了土地成本和投資門檻，地方政府無(wú)法在短期內(nèi)得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過(guò)度批地的激勵(lì)，也使得地方政府拼命上工業(yè)項(xiàng)目的過(guò)高熱情得以降溫。對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，地價(jià)的下降帶動(dòng)房?jī)r(jià)相應(yīng)下降，購(gòu)買或使用住房的門檻就會(huì)降低，有利于居民購(gòu)房和就業(yè)。但這也大大弱化了地方政府的財(cái)力，不利于公共服務(wù)的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分?jǐn)偲谙逌p少，再設(shè)定一個(gè)合理的首付比例。
如果我們將貼現(xiàn)率定為6.25%，設(shè)定分?jǐn)偲谙逓?0年，假設(shè)土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照當(dāng)前公認(rèn)的地價(jià)占房?jī)r(jià)30%的說(shuō)法，在僅考慮成本的情況下，土地成本的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們?cè)谶@里的重點(diǎn)并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當(dāng)，我們需要測(cè)度的是地方財(cái)政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內(nèi)支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當(dāng)期收入減少61.3%.
按照平新喬的估計(jì)，地方財(cái)政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來(lái)自土地出讓金收入。2007年我國(guó)GDP總量為246619億元，那么地方財(cái)政支出為46857億元，土地出讓金的收入達(dá)到9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當(dāng)期收入減少了5700億元。
三、物業(yè)稅的估算
物業(yè)稅改革的首要目標(biāo)是為地方政府提供穩(wěn)定、可持續(xù)的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會(huì)減少地方政府的當(dāng)期收入，相當(dāng)于做了一個(gè)減法；而開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)政府而言是加法。下面對(duì)這個(gè)加法的規(guī)模做出估算。我們?cè)谶@里按照當(dāng)前其他國(guó)家物業(yè)稅在國(guó)內(nèi)的比重進(jìn)行橫向比較，然后預(yù)測(cè)其規(guī)模。
從OECD國(guó)家的數(shù)據(jù)來(lái)看，物業(yè)稅稅收收入占GDP的比重基本穩(wěn)定，長(zhǎng)期以來(lái)保持在1.9%左右。物業(yè)稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年－1985年有逐漸走低的態(tài)勢(shì)，其后有所回升，近年來(lái)保持5.5%的比重。
2007年，我國(guó)GDP總量為246619億元，財(cái)政總收入累計(jì)完成51304.03億元，其中，稅收收入45612.99億元，占財(cái)政總收入的比重為88.9%.如果分別按照1.9%和5.5%的比重計(jì)算，我國(guó)2007的物業(yè)稅收入將分別為4685.76億元和2508.71億元。兩者之間的差距非常大，原因在于我國(guó)稅收收入占GDP的比重偏小，而預(yù)算外資金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我國(guó)正處在城市化高速發(fā)展階段，居民財(cái)富中以房地產(chǎn)為形式的比例越來(lái)越高，物業(yè)稅的增長(zhǎng)與GDP的相關(guān)性更強(qiáng)，并且OECD國(guó)家物業(yè)稅占GDP的比重非常穩(wěn)定，所以我們選擇物業(yè)稅收入為GDP的1.9%作為估算值，即認(rèn)為2007年的物業(yè)稅收入的橫向估計(jì)值為4685.76億元。
于是，我們得到了土地出讓金減少和開(kāi)征物業(yè)稅給地方政府收入帶來(lái)的總效應(yīng)：在2007年，即改革的第一個(gè)年度，地方財(cái)政缺口約為1000億元，占地方財(cái)政支出的2.13%.
財(cái)產(chǎn)課稅是對(duì)納稅人擁有的財(cái)產(chǎn)或?qū)倨渲涞呢?cái)產(chǎn)課征的稅收。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)課稅是一個(gè)稅收體系，它包括若干不同的稅種。物業(yè)稅只是財(cái)產(chǎn)課稅的其中一種，它屬于從價(jià)稅，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種。從各國(guó)的征收實(shí)踐來(lái)看，物業(yè)稅的征收主體、征收范圍、征收方式都各不相同，沒(méi)有統(tǒng)一的形式。而且對(duì)這一稅種的具體稱謂也并不完全相同，有的國(guó)家（地區(qū)）稱為不動(dòng)產(chǎn)稅、地方財(cái)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地稅，也有的國(guó)家（地區(qū)）直接就稱為物業(yè)稅。
各國(guó)（地區(qū)）開(kāi)征物業(yè)稅的概況
美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱之為財(cái)產(chǎn)稅（也即物業(yè)稅）。財(cái)產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府重要的財(cái)政來(lái)源，是地方稅的主體稅種。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人。課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括土地和房屋建筑物。財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收的核心。經(jīng)過(guò)多年以來(lái)的發(fā)展，美國(guó)各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。評(píng)估主要采用三種方法：一是比照銷售法，即通過(guò)比較最近在時(shí)常被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來(lái)估價(jià)；二是成本法，即在歷史成本的基礎(chǔ)上根據(jù)折舊予以調(diào)整；三是收入法，即根據(jù)財(cái)產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的凈收入現(xiàn)值來(lái)估算財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)稅的稅率是由各地方政府自行規(guī)定的，稅率一般依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入額以及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來(lái)確定。各地方政府為加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的征收，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。資料卡片是其中最常見(jiàn)的管理方法?？ㄆ系男畔⒑苋?，包括所在地、稅號(hào)、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數(shù)量等。在使用計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值重估時(shí)的參考，也可以為個(gè)人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對(duì)非商業(yè)用途以及對(duì)年長(zhǎng)公民和殘疾人的減免。一般對(duì)政府、宗教、教育、慈善等非盈利組織免稅；對(duì)家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對(duì)低收入家庭，當(dāng)納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的比率達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可享受一定的抵免額，用來(lái)抵免個(gè)人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可享受稅收遞延。
英國(guó)對(duì)物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財(cái)產(chǎn)稅，它是英國(guó)目前唯一的地方稅，是按房產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅。納稅人為年滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租約居住人、特許居住人、業(yè)主等幾類。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人將共同負(fù)有納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等。住宅房產(chǎn)的價(jià)值由國(guó)內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門評(píng)估，每5年重估一次，按房產(chǎn)的價(jià)值分為A～H共8個(gè)級(jí)別，分別征收不同的稅額。一般情況下最高稅率是最低稅率的25倍。具體每個(gè)級(jí)別的稅率全國(guó)并不作統(tǒng)一規(guī)定，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算支出情況而定。英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅減免政策主要有折扣、優(yōu)惠、傷殘減免、過(guò)渡減免四大類。其中，優(yōu)惠主要是針對(duì)沒(méi)有收入支持或低收入的納稅人，優(yōu)惠多少則取決于納稅人的收入、儲(chǔ)蓄和個(gè)人境況，最高可達(dá)100%。傷殘減免主要是針對(duì)某些傷殘者，在征稅時(shí)，可以降低其住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p稅照顧。
日本對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅主要設(shè)立有固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，按應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)所在地，由各市町村或都道府縣分別征收，是地方政府收入的主要來(lái)源。固定財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)土地、房屋和建筑物、商業(yè)有形資產(chǎn)征收。城市規(guī)劃稅是城市規(guī)劃事業(yè)和土地規(guī)劃事業(yè)的財(cái)源，對(duì)土地和房屋的所有者課征。固定財(cái)產(chǎn)稅的稅基為各市町村《固定財(cái)產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。在評(píng)估土地的價(jià)值時(shí)，每次單獨(dú)對(duì)同一類土地進(jìn)行評(píng)估，如住宅用地、農(nóng)業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)的土地，作為同一類土地價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，每塊土地的價(jià)值可以依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)土地的價(jià)值并結(jié)合周圍環(huán)境而定。在評(píng)估房屋和建筑物的價(jià)值時(shí)，根據(jù)住房供給政策，對(duì)房屋提供稅收減免。具體減免規(guī)定為，2002年3月31日前新建的面積為50-120平方米的房屋，在前三個(gè)納稅年度減征50%；2002年3月31日前新建的3層以上的耐火住宅，面積為50-280平方米的，前五個(gè)納稅年度減征50%。除此住房供給政策的減免規(guī)定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社會(huì)福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財(cái)產(chǎn)免稅，中央政府、都道府縣和市町村以及外國(guó)大使館所擁有的財(cái)產(chǎn)也免稅?！豆潭ㄘ?cái)產(chǎn)登記冊(cè)》中所列的房屋、土地或建筑物的評(píng)估價(jià)值，依據(jù)土地市價(jià)、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月1日起，《固定財(cái)產(chǎn)登記冊(cè)》都要向納稅人公開(kāi)展示20多天。在此期間，納稅人可以進(jìn)行查詢，如果對(duì)評(píng)估價(jià)值有疑問(wèn)，可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。
加拿大的物業(yè)稅也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。不動(dòng)產(chǎn)的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府來(lái)評(píng)估，政府估價(jià)一般用市場(chǎng)價(jià)評(píng)估法。為了將評(píng)估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)。每個(gè)省都制定出評(píng)估手冊(cè)來(lái)指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大部分省都通過(guò)立法來(lái)保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評(píng)估師可以任意索取相關(guān)資料，當(dāng)事人必須予以配合。在加拿大沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內(nèi)，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國(guó)很類似，主要也是依據(jù)物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對(duì)農(nóng)業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇；對(duì)政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一些省還設(shè)有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。
香港物業(yè)稅是對(duì)土地及建筑物課征的一種稅，主要是對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅，沒(méi)有租金收入的業(yè)主則不需要繳納物業(yè)稅。香港對(duì)物業(yè)稅的免除項(xiàng)目主要三項(xiàng)：一是由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費(fèi)；二是來(lái)自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無(wú)法收取；三是作為支付修理費(fèi)及其他開(kāi)支費(fèi)用的20%免稅額，這是一個(gè)無(wú)論實(shí)際開(kāi)支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。物業(yè)稅的稅率在15%左右，2004年略為增加，為16%。香港物業(yè)的業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評(píng)稅主任的評(píng)稅后，再根據(jù)評(píng)稅通知書的時(shí)間和稅額繳納稅款。
從上述各國(guó)（地區(qū)）對(duì)物業(yè)課稅的概況可以看到，物業(yè)稅是地方稅種，由當(dāng)?shù)卣M(jìn)行征收管理。物業(yè)稅均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，即對(duì)土地、房屋和建筑物征收，一般由物業(yè)所有者申報(bào)并繳納。在物業(yè)稅稅收要素的具體設(shè)置上，各國(guó)（地區(qū)）并不相同，但從征收管理來(lái)看，又都是以政府評(píng)估、個(gè)人申報(bào)為主。
借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的建議
目前，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)課稅，也就是類似于物業(yè)稅的稅種有7個(gè)，包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。收費(fèi)的項(xiàng)目更是多不勝數(shù)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策存在許多問(wèn)題：首先，稅制不統(tǒng)一。目前我國(guó)外資企業(yè)和外籍個(gè)人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)民待遇原則。其次，計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)不科學(xué)，稅收負(fù)擔(dān)不公平。第三，稅費(fèi)名目繁雜。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中繳納的稅費(fèi)很多，除上述7種稅外，還有城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，印花稅等等，過(guò)多的稅種，既不符合簡(jiǎn)化稅制的原則，又會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)更是將近百種，這不僅給征納雙方帶來(lái)很多麻煩，更制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
針對(duì)目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)課稅的種種弊端，借鑒各國(guó)（地區(qū)）征收物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，對(duì)我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅提出以下幾點(diǎn)建議：
簡(jiǎn)化合并稅種。根據(jù)簡(jiǎn)化稅制的原則，對(duì)現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進(jìn)行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。因?yàn)?，從?guó)外對(duì)物業(yè)課稅的成功經(jīng)驗(yàn)可以明顯地看出，物業(yè)稅都是地方的主體稅種，是地方政府主要收入來(lái)源。因此，在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方政府一定的稅政管理權(quán)，以調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。
科學(xué)設(shè)置物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。從國(guó)際上看，以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)被各國(guó)普遍采納，運(yùn)用得最為廣泛，如以上所述的美國(guó)、英國(guó)和加拿大等。以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)更符合量能納稅的原則，而且還具有稅源豐富，收入富有彈性，交易證據(jù)多、便于誠(chéng)信納稅等優(yōu)點(diǎn)。因此，我國(guó)的物業(yè)稅也應(yīng)建立以市場(chǎng)價(jià)值為核心的計(jì)稅依據(jù)，每隔3-5年重新評(píng)估一次，這樣既能夠準(zhǔn)確真實(shí)地反映稅基，并隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)稅基的提高，進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅的收入，同時(shí)又能體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。
合理確定稅率。國(guó)外財(cái)產(chǎn)課稅大多為地方稅收，因此普遍都是由各地方政府自行決定稅率，而沒(méi)有實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的稅率，具體的稅率都是根據(jù)當(dāng)?shù)卣念A(yù)算支出規(guī)模來(lái)確定。我國(guó)物業(yè)稅稅率也不適宜全國(guó)統(tǒng)一稅率，因?yàn)楦魇〉慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一致，可考慮全國(guó)范圍內(nèi)制定一個(gè)幅度的稅率，具體稅率的大小可由地方政府自行規(guī)定。至于稅率的形式，我國(guó)宜采用比例稅率，因?yàn)楸壤惵时容^簡(jiǎn)單，易于征收和管理。
建立完善的評(píng)估制度。以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)需要相應(yīng)完善符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)體系和評(píng)估制度。首先，要制定評(píng)估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，從法律和制度上對(duì)評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對(duì)評(píng)估從業(yè)人員還要進(jìn)行定期培訓(xùn)，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學(xué)合理的評(píng)估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法作為評(píng)估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過(guò)法律保障納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進(jìn)行查詢。如果納稅人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)等持有異議的，他們有權(quán)申請(qǐng)復(fù)議，地方政府必須設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)辦理有關(guān)復(fù)議事項(xiàng)，納稅人對(duì)復(fù)議結(jié)果仍有異議的，可再向法院，由法院進(jìn)行判決。
建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)。物業(yè)稅的評(píng)估工作需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息。建議為納稅人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息登記，詳細(xì)登記納稅人所擁有不動(dòng)產(chǎn)的類別、所在地、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估價(jià)值變化的日期情況等等，運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)這些信息進(jìn)行及時(shí)地搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，以獲取有效的評(píng)估和征管的資料。
參考資料：
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根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，我國(guó)的城市土地的所有權(quán)都屬于國(guó)家。不過(guò)，城市中大部分需要土地作為生產(chǎn)資料投入的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是由國(guó)有或者私人的公司進(jìn)行的，其主體并不是國(guó)家。改革開(kāi)放以來(lái)，除了對(duì)行政部門以及部分國(guó)有企業(yè)少量無(wú)償劃撥土地外，基本上都是實(shí)行的土地批租方式出讓土地使用權(quán)。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體很少，勢(shì)力較弱，而且房地產(chǎn)商品市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展成熟，土地價(jià)格機(jī)制還沒(méi)有有效確立，協(xié)議出讓是一種可行的選擇。至2002年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新的土地批租規(guī)定，土地批租一律采取“招、拍、掛”三種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，即招標(biāo)、拍賣和掛牌公開(kāi)轉(zhuǎn)讓，使我國(guó)的土地管理制度逐步完善，與國(guó)際管理接軌。對(duì)采取拍賣、招標(biāo)以及掛牌公開(kāi)轉(zhuǎn)讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金，是土地使用年限的租金資本化，也就是說(shuō)，是5年或70年土地租金的折現(xiàn)值。因此，交納了土地出讓金的房地產(chǎn)自然不應(yīng)當(dāng)再交納土地租金或土地使用費(fèi)。
實(shí)踐表明，無(wú)償劃撥土地和協(xié)議出讓土地，都不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式。在國(guó)際上流行的競(jìng)爭(zhēng)性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優(yōu)點(diǎn)，在我國(guó)土地批租方式中最終占據(jù)了主體地位，但也出現(xiàn)了較為明顯的“排斥”反應(yīng)。主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的快速上漲以及土地的過(guò)度開(kāi)發(fā)利用。雖然房?jī)r(jià)上漲主要是房地產(chǎn)供求關(guān)系影響的結(jié)果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進(jìn)入房地產(chǎn)成本的初始價(jià)格，在我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的進(jìn)一步放大作用下，轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，這無(wú)疑為房地產(chǎn)價(jià)格抬高起了推波助瀾的作用。競(jìng)爭(zhēng)性土地批租方式要適合中國(guó)的國(guó)情，必須解決其一次性收取土地出讓金的問(wèn)題。
二、土地批租制度的強(qiáng)化以及土地批租制度的缺點(diǎn)
由于我國(guó)地方財(cái)政收入有限，而地方財(cái)政又承擔(dān)了諸多公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能，為了能在短期內(nèi)籌措了足夠的收入，通過(guò)土地批租制度，政府以土地出讓金的形式提前收取了土地未來(lái)幾十年的租金就成了地方征地的最優(yōu)抉擇。
1、城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城市財(cái)政支出壓力增長(zhǎng)
不斷提高的城鎮(zhèn)化比率要求政府為之提供相應(yīng)的公共服務(wù)，這導(dǎo)致城市財(cái)政支出壓力的不斷增大。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平不斷提高，從改革開(kāi)放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％?！笆濉逼陂g平均每年提高1.38個(gè)百分點(diǎn)，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過(guò)發(fā)展中國(guó)際平均城市化水平。并且從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，城鎮(zhèn)化比率仍會(huì)持續(xù)提高，這將對(duì)城市財(cái)政支出提出更高的要求。盡管不斷增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化水平也給城市帶來(lái)了財(cái)政收入，但財(cái)政收入增加的幅度不足以應(yīng)付日益膨脹的城市支出，所以城鎮(zhèn)化水平的提高直接導(dǎo)致城市財(cái)政赤字的增加。
2、地方財(cái)政收入來(lái)源的不足
地方政府收入來(lái)源主要有稅收、政府轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)收費(fèi)、政府借貸等。其中只有地方稅收可以為地方政府提供穩(wěn)定、可觀的收入。但1994年的分稅制改革并不徹底，在政府間轉(zhuǎn)移支付方面存在許多需要改革和完善支出。由于主力稅種基本都被列為中央稅，地方稅的設(shè)置和比重并沒(méi)有得到很好的解決，使得地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配。忽視可以成為地方財(cái)政收入重要來(lái)源的物業(yè)稅，造成了地方政府憑借現(xiàn)有的地方稅所能支撐的財(cái)政支出比重不斷下降。
3、地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的不匹配激勵(lì)了地方政府謀求非常規(guī)收入的動(dòng)機(jī)
在我國(guó)，地方財(cái)政收入和所承擔(dān)支付責(zé)任的嚴(yán)重不匹配，成為地方政府謀求以土地批租在短時(shí)間內(nèi)獲得大量預(yù)算外收入的直接原因。土地批租收入占預(yù)算外收入的很大比重，土地批租收入彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的部分缺口，還為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金。但是，預(yù)算外資金的膨脹衍生出了諸多問(wèn)題，破壞原來(lái)預(yù)算約束，扭曲了激勵(lì)機(jī)制，增大了預(yù)算管理的成本，影響了公共部門之間的信息流動(dòng)，從而動(dòng)搖了決策依據(jù)的基礎(chǔ)。同時(shí)預(yù)算外資金容易滋生腐敗，導(dǎo)致預(yù)算外收入分配的不公。
目前我國(guó)的土地批租制度確實(shí)存在著明顯缺陷。盡管土地批租制度的存在，在很大程度上緩解了地方政府的財(cái)政壓力，激發(fā)了潛在的經(jīng)濟(jì)活力，但該政策實(shí)施后衍生出的問(wèn)題也開(kāi)始逐漸暴露出來(lái)，且日益嚴(yán)重。主要問(wèn)題有：土地批租的利益分配機(jī)制不合理，不利于地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展；土地批租制度扭曲了資源的配置，刺激地方政府的短期行為；土地批租制度不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行；現(xiàn)行土地批租制度成為推高城市房?jī)r(jià)的一個(gè)基礎(chǔ)性因素；土地批租制度容易造成對(duì)弱勢(shì)群體利益的侵占，引發(fā)不和諧因素；土地批租制度不利于創(chuàng)造就業(yè)。
三、物業(yè)稅與土地批租制度的協(xié)同改革
土地批租制的改革本來(lái)與物業(yè)稅的改革具有各自的意義，屬于不同的范疇，但物業(yè)稅在稅基的選擇上與征收方式上與土地批租制度密切相關(guān)。
二者的整合改革，還可以取得“增值”效應(yīng)。房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅制的改革可以增加政府稅收收入，減少了政府靠土地批租獲取收入的壓力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通過(guò)土地批租改革降低房屋的土地成本，通過(guò)房地產(chǎn)稅制改革打擊房屋的投資炒作，可以收到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的宏觀調(diào)控效果。
物業(yè)稅改革和土地管理制度的改革都需要政府主導(dǎo)推動(dòng)，而且在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)充分發(fā)育，市場(chǎng)規(guī)模、資本市場(chǎng)等相當(dāng)成熟的情況下，兩項(xiàng)改革的內(nèi)外部條件都已成熟，將兩項(xiàng)改革協(xié)同推進(jìn)，不存在可行。
在物業(yè)稅稅基、稅率和稅收征管等基礎(chǔ)性制度安排的基礎(chǔ)之上，可以對(duì)將來(lái)的“協(xié)同改革”設(shè)計(jì)一個(gè)合理的方案：一方面，將與房地產(chǎn)有關(guān)的但不屬于財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅收分別歸入相應(yīng)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅目，按照國(guó)際房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅制的三要素構(gòu)建我國(guó)的物業(yè)稅，合理確定稅率和減免稅范圍，建立我國(guó)的物業(yè)稅制度主體；另一方面，繼續(xù)實(shí)行土地批租制，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，確定土地出讓金，然后依據(jù)土地出讓金計(jì)算各年應(yīng)分?jǐn)偟耐恋啬曜饨鸷笳魇盏刈?。?duì)于已經(jīng)一次納了土地出讓金的房地產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)免除土地年租金。同時(shí)，實(shí)行配套改革：在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件上增加土地性狀欄目，明確是否要交納土地年租金以及應(yīng)交納土地年租金的數(shù)量；為減少征收成本，委托地方稅務(wù)局征收，并由物業(yè)稅納稅人將應(yīng)納物業(yè)稅和應(yīng)交土地年租金自行統(tǒng)一申報(bào)，對(duì)不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)的，稅務(wù)部門可以依據(jù)法律或地方規(guī)章進(jìn)行處罰，并在房地產(chǎn)買賣過(guò)戶時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記部門把關(guān)核驗(yàn)土地年租的交納情況。
我們可以從居民對(duì)產(chǎn)地產(chǎn)的消費(fèi)、開(kāi)發(fā)商在一級(jí)市場(chǎng)的需求以及“同步改革”對(duì)相關(guān)制度的影響這三個(gè)方面來(lái)判斷其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
1、同步改革不會(huì)改變居民對(duì)住房的消費(fèi)行為
雖然取消土地出讓金會(huì)降低房屋的購(gòu)買價(jià)格，但增加了屋主的經(jīng)常性支出，也就不會(huì)降低屋主的負(fù)擔(dān)。實(shí)質(zhì)上，新的方案只是改變過(guò)去一次性總付為分期付款。因此，屋主在買房時(shí)絕不會(huì)不看土地性質(zhì)，也不會(huì)不考慮應(yīng)按期繳納的土地年租金，輕易改變購(gòu)房決策。
2、同步改革不會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地競(jìng)爭(zhēng)性批租時(shí)對(duì)土地的瘋狂搶購(gòu)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給行為
盡管取消土地出讓金降低了土地的價(jià)格，但開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地不是目的，而是以土地為載體，通過(guò)在土地上建造房屋銷售牟利。如果通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)批租得來(lái)的土地，因?yàn)楦?jìng)價(jià)過(guò)高引起的土地年租金相應(yīng)過(guò)高，則會(huì)影響購(gòu)買人的購(gòu)買決策。
企業(yè)在環(huán)保部門的督促下配備了治理設(shè)施以后，出于企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的考慮，設(shè)施大多在運(yùn)行一段時(shí)間后，一些起沉淀作用的主要藥劑材料沒(méi)有按照要求進(jìn)行處理或更換，如石英砂、斜管過(guò)濾設(shè)施等，這樣的做法導(dǎo)致設(shè)備不能正常運(yùn)行，從而配備的治理設(shè)施也形同虛設(shè)，當(dāng)作上級(jí)部門監(jiān)督檢查時(shí)的擺設(shè)而已。再加上有些工業(yè)企業(yè)環(huán)保意識(shí)欠強(qiáng)，存在偷排、直排現(xiàn)象，治理設(shè)施得不到正常運(yùn)轉(zhuǎn)，生化設(shè)施中細(xì)菌因缺少營(yíng)養(yǎng)而死亡，生化完全失去作用，從而也無(wú)法保證出水水質(zhì)。
1.2企業(yè)水污染治理人員主觀責(zé)任心不強(qiáng)
企業(yè)治理效果好壞不與治理人員經(jīng)濟(jì)直接掛鉤，再有些企業(yè)治理人員不是盡力鉆研治理方面的業(yè)務(wù)知識(shí)，而是整天想著如何變著法子偷排和應(yīng)付環(huán)保部門的檢查，平時(shí)不熟練掌握水污染治理設(shè)施的要領(lǐng)，等到環(huán)保部門監(jiān)測(cè)時(shí)，手忙腳亂，藥劑亂加，設(shè)備閥門亂開(kāi)，水污染治理設(shè)施不能得到有效的運(yùn)行。
1.3治理人員操作技術(shù)有待進(jìn)一步提高
有些企業(yè)治理人員，本身文化素質(zhì)比較低，雖多次參加環(huán)保部門組織的治理設(shè)施培訓(xùn)班，但由于每次培訓(xùn)時(shí)間較短，又注重理論，再加行業(yè)較多，無(wú)法面面俱到，所以培訓(xùn)效果欠佳，導(dǎo)致這些治理人員無(wú)法真正掌握治理方法，并且得到長(zhǎng)足運(yùn)用，技術(shù)不精的治理無(wú)法發(fā)揮治理設(shè)施的最佳效果。
1.4工業(yè)企業(yè)職工水污染防治意識(shí)有待加強(qiáng)
為了降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，我國(guó)大中型工業(yè)企業(yè)在建廠時(shí)通常都自配有水廠，生產(chǎn)時(shí)使用自己水廠出來(lái)的水。因而企業(yè)職工基本沒(méi)有形成節(jié)約用水的意識(shí)，沖洗地面之事也司空見(jiàn)慣。每逢檢查，企業(yè)職工都習(xí)慣用水清洗設(shè)備、沖洗地面，導(dǎo)致清污不分流。即使不應(yīng)付檢查，當(dāng)有物料泄漏在地面上或在上下班交接時(shí)，有些職工也還是習(xí)慣于用水來(lái)沖洗地面。水管一沖固然省事，其結(jié)果是既浪費(fèi)水資源又加大了污水處理場(chǎng)污水處理量。有些沖洗廢水甚至直接從雨水管道排至江河湖泊，污染水環(huán)境。
2對(duì)策措施
針對(duì)以上存在的問(wèn)題及原因，作者認(rèn)為，要切實(shí)有效的做好水污染治理工作，必須從以下幾方面著手。
2.1排污收費(fèi)依法征收
排污收費(fèi)必須完全按污水排放監(jiān)測(cè)結(jié)果征收，并實(shí)行“浮動(dòng)制”，每季甚至每月隨時(shí)調(diào)整，堅(jiān)決杜絕協(xié)商收費(fèi)的現(xiàn)象，同時(shí)各級(jí)部門不能單憑排污費(fèi)的收繳情況衡量監(jiān)察部門的工作好壞，相反，應(yīng)以各企業(yè)的治理情況及周圍水環(huán)境狀況來(lái)評(píng)價(jià)監(jiān)察工作。
2.2督促企業(yè)做好治理設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作
環(huán)境管理部門應(yīng)對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的每個(gè)企業(yè)的治理設(shè)施建立水污染治理設(shè)施運(yùn)行臺(tái)賬，并經(jīng)常檢查治理設(shè)施的保養(yǎng)情況，對(duì)一些治理設(shè)施破損嚴(yán)重且污水超標(biāo)排放的企業(yè)，應(yīng)限期整改，必要時(shí)實(shí)行重新驗(yàn)收，督促企業(yè)做好治理設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作。
2.3對(duì)企業(yè)治理人員實(shí)行獎(jiǎng)懲措施
對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的污水治理人員加強(qiáng)管理，實(shí)行持證上崗。在建議企業(yè)本身對(duì)治理人員實(shí)行治理效果實(shí)行獎(jiǎng)懲的同時(shí)，環(huán)保部門也應(yīng)對(duì)治理人員實(shí)行管理，對(duì)一年內(nèi)有偷排行為及治理設(shè)施不正常運(yùn)轉(zhuǎn)且連續(xù)多次排水超標(biāo)企業(yè)的治理人員實(shí)行警告、嚴(yán)重警告，甚至吊銷治理人員上崗證；對(duì)每次排水都達(dá)標(biāo)的治理人員，環(huán)保部門給予精神獎(jiǎng)勵(lì)和一定的物質(zhì)鼓勵(lì).并且建議企業(yè)本身對(duì)治理人員實(shí)行工資與效益掛鉤的激勵(lì)制度或者定期對(duì)其進(jìn)行考核制度。
2.4治理人員培訓(xùn)注重實(shí)效
首先加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工水污染治理重要性的宣傳教育，節(jié)水和減少水污染的意識(shí)要從每個(gè)員工抓起，要將節(jié)水和減少水污染工作落到平時(shí)工作的實(shí)處，調(diào)動(dòng)每個(gè)員工的積極配合性。平時(shí)通過(guò)職工喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式，加大宣傳力度，在職工中全面普及節(jié)水、減少?gòu)U水排放量的意識(shí)。只有提高每個(gè)職工的節(jié)水意識(shí)，才能將減少?gòu)U水排放量落到實(shí)處。其次加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)治理人員的對(duì)流，請(qǐng)治理效果較好的企業(yè)治理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)講解，使治理人員的操作技術(shù)取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同提高。在原注重理論的情況下，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔碚摵蛯?shí)踐并重，并注重實(shí)踐，使企業(yè)治理人員的水平有較大的提高。
2.5注重污染前的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)
一是加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)，對(duì)于有污染的項(xiàng)目，防患于未然，堅(jiān)決不采取危害環(huán)境與資源的建設(shè)政策，不進(jìn)行建設(shè)危害環(huán)境與資源的項(xiàng)目。二是盡快著手進(jìn)行水污染源防治的研究和實(shí)踐，并加大對(duì)水污染防治的投資。三是政府加快建設(shè)城市污水處理廠，提高城市廢水無(wú)害化處理率，大力鼓勵(lì)和采用適用于我國(guó)國(guó)情的高效、低耗的廢水處理技術(shù)，不要照搬外國(guó)的方案和技術(shù)。四是工業(yè)污染的治理應(yīng)從末端處理改變?yōu)樵搭^控制，以達(dá)到節(jié)約資源、削減污染的目的。
第一，從企業(yè)實(shí)際的稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)角度進(jìn)行分析，從營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的試點(diǎn)地區(qū)的情況來(lái)看，多數(shù)的小規(guī)模納稅人的稅率從5%的營(yíng)業(yè)稅稅率改征3%的增值稅稅率，稅收負(fù)擔(dān)明顯下降；而多數(shù)的一般納稅人，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅增加了其稅負(fù)。而該類企業(yè)能夠從上游企業(yè)獲取的增值稅專用發(fā)票的可能性基本沒(méi)有，由此造成該類企業(yè)的稅負(fù)明顯增加。簡(jiǎn)言之，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有力地支持并促進(jìn)了我國(guó)小微企業(yè)的健康有序發(fā)展，而對(duì)于一些一般納稅人而言，比如，不知道如何運(yùn)用一般納稅人的抵扣政策或是抵扣流程的企業(yè)，其稅負(fù)是明顯增加的。
第二，從企業(yè)稅收優(yōu)惠風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行分析，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的企業(yè)在享受稅收優(yōu)惠方面主要是分為免征增值稅和即征即退增值稅兩種，那么，企業(yè)就要根據(jù)自身的情況判斷企業(yè)是否符合稅收優(yōu)惠政策的條件，如果符合了優(yōu)惠政策條件，企業(yè)是否需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定來(lái)進(jìn)行必要的操作流程和備案手續(xù)，是否可以對(duì)企業(yè)的應(yīng)稅項(xiàng)目和免稅項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的核算，是否可以處理好免稅項(xiàng)目和增值稅專用發(fā)票兩者間的關(guān)系等。如果企業(yè)不能對(duì)這幾個(gè)方面做出正確的判斷與核算，那么營(yíng)業(yè)稅改征增值稅就會(huì)對(duì)企業(yè)引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)。
第三，從增值稅專用發(fā)票可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行分析，很多企業(yè)會(huì)希望通過(guò)取得更多的增值稅專用發(fā)票來(lái)進(jìn)行增值稅的抵扣，從而實(shí)現(xiàn)少繳稅的目的，將不得抵扣事項(xiàng)進(jìn)行抵扣、虛開(kāi)、代開(kāi)等違法犯罪行為；也可能出現(xiàn)因?yàn)閷?duì)增值稅的相關(guān)法規(guī)了解不足而導(dǎo)致錯(cuò)失了從上游企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票的機(jī)會(huì)，或是錯(cuò)失了抵扣稅款的機(jī)會(huì)。
第四，從增值稅申報(bào)的時(shí)間引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，小規(guī)模納稅人和一般納稅人會(huì)根據(jù)企業(yè)自身的情況做出推遲納稅等行為，以便實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。一旦被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，不僅要依法追繳應(yīng)繳而未繳的增值稅，還要對(duì)企業(yè)進(jìn)行罰款，給企業(yè)造成更多的經(jīng)濟(jì)損失。第五，從企業(yè)財(cái)務(wù)核算與納稅不合規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行分析，一個(gè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作提出更高的要求，如果企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作多由兼職會(huì)計(jì)或是記賬公司會(huì)計(jì)來(lái)做，那么，就容易因該會(huì)計(jì)缺乏對(duì)企業(yè)全面的經(jīng)營(yíng)狀況的了解而導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不健全，最終或因偷稅漏稅受到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰或是引發(fā)刑事責(zé)任等。
天津市自來(lái)水集團(tuán)有限公司和天津大學(xué)合作進(jìn)行“城市供水業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)”的探究，并于1998年將這一探究成果應(yīng)用在“供水綜合熱線服務(wù)系統(tǒng)”中。探究?jī)?nèi)容包括各級(jí)供水熱線服務(wù)系統(tǒng)軟件設(shè)計(jì)和硬件集成，并按主管部門的要求做到功能齊全，滿足實(shí)際工作需要摘要：運(yùn)行速度快、界面友好、操作簡(jiǎn)單、信息輸入簡(jiǎn)捷、輸出信息豐富等。具體設(shè)計(jì)思路是把系統(tǒng)中營(yíng)業(yè)所、水廠、管網(wǎng)所及下屬各服務(wù)站業(yè)務(wù)管理微機(jī)作為遠(yuǎn)程結(jié)點(diǎn)，在程序支持下，采用Modem撥號(hào)方式和管網(wǎng)所、公司兩級(jí)調(diào)度中心互聯(lián)，并支持本站、所、公司調(diào)度中心的對(duì)外業(yè)務(wù)服務(wù)。即用熱線電話對(duì)外接待所有用戶，及時(shí)記錄用戶報(bào)修的業(yè)務(wù)和站、所派修及完工的情況，建立業(yè)務(wù)管理數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算、分析，按要求打印各種報(bào)表和進(jìn)行站—所、所—公司的遠(yuǎn)程通訊等。
在項(xiàng)目研制過(guò)程中不僅使用了先進(jìn)的微機(jī)、通訊等管理設(shè)施，改變了原有傳統(tǒng)工作方式，而且使供水服務(wù)管理工作規(guī)范化，提高了工作效率和信息反饋速度，更便于供水服務(wù)的管理和監(jiān)控，進(jìn)一步提高了自來(lái)水企業(yè)科學(xué)管理水平和窗口服務(wù)水平。
1系統(tǒng)構(gòu)成
1.1系統(tǒng)構(gòu)成圖
1.2硬件配置
①站、所(或廠)級(jí)
彩色VGA監(jiān)視器摘要：建議256色或以上，實(shí)際采用256色、分辨率800×600；
586微機(jī)摘要：建議CPU200或以上，內(nèi)存16M或以上，實(shí)際采用CPU200、內(nèi)存32M；
打印機(jī)摘要：A3(Canon330,LQ1600KIII)；
Modem摘要：實(shí)際采用33600bits/s；
電話線摘要：2對(duì)。
②公司級(jí)
主要配置同上，另增設(shè)通訊中繼線一條、通訊用工控機(jī)(公司調(diào)度室)一臺(tái)。
2系統(tǒng)軟件探究
2.1軟件開(kāi)發(fā)環(huán)境
操作系統(tǒng)摘要：Windows95
開(kāi)發(fā)工具(RAD)摘要：對(duì)較為流行的Powerbuilder、Dephi、Developer、VFP等進(jìn)行分析，考慮到VFP50是在中文Windows95環(huán)境下使用的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，其運(yùn)行速度快，數(shù)據(jù)處理功能強(qiáng)，用戶界面友好，軟件開(kāi)發(fā)工具豐富，在開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、使用維護(hù)等方面均有一定的優(yōu)勢(shì)，而且這一系統(tǒng)已經(jīng)為公司各有關(guān)部門業(yè)務(wù)管理和微機(jī)操作人員所熟悉、把握，故將其作為開(kāi)發(fā)工具。
2.2軟件設(shè)計(jì)流程圖
經(jīng)反復(fù)探究修改后，提出各級(jí)軟件設(shè)計(jì)流程框圖，因篇幅關(guān)系，僅給出站級(jí)軟件(以下同)設(shè)計(jì)流程框圖(見(jiàn)圖2)，據(jù)此進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)和程序的編制。
2.3數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
和公司、所、站內(nèi)各部門協(xié)調(diào)，建立數(shù)據(jù)采集、處理、儲(chǔ)存的標(biāo)準(zhǔn)。建立數(shù)據(jù)庫(kù)最基本的策略是各部門(包括各站)的信息資源不但能為本部門的人員訪問(wèn)，而且可被上一級(jí)部門具有合法權(quán)限的人員訪問(wèn)。
根據(jù)需要解決的新問(wèn)題和生成報(bào)表的格式，同時(shí)收集當(dāng)前用于記錄數(shù)據(jù)的表格等，最后確定采用關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)的結(jié)構(gòu)。
2.4數(shù)據(jù)庫(kù)文件設(shè)計(jì)
本系統(tǒng)設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫(kù)文件主要由主執(zhí)行文件、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)、數(shù)據(jù)庫(kù)字典、數(shù)據(jù)庫(kù)復(fù)合索引、數(shù)據(jù)庫(kù)業(yè)務(wù)表、巡檢、施工及業(yè)務(wù)人員表和遠(yuǎn)程通訊等20多個(gè)文件組成。
2.5菜單結(jié)構(gòu)和軟件功能
2.5.1菜單結(jié)構(gòu)
菜單項(xiàng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)見(jiàn)表1、表2、表3。
2.5.2軟件主要功能
①電話熱線服務(wù)摘要：全系統(tǒng)用一個(gè)對(duì)外公布的特號(hào)(易記號(hào))電話進(jìn)行供水服務(wù)，用戶一旦有需求電話撥入，系統(tǒng)即可形成用戶、公司(或所)、站(用戶所在地)的三方同時(shí)通話。由站級(jí)操作人員接待用戶電話、錄入電話記錄、發(fā)出派工單并錄入完工信息等；所、公司級(jí)操作管理人員進(jìn)行追蹤查詢和監(jiān)督，并對(duì)用戶和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的詢問(wèn)及時(shí)反饋。
②增加、修改摘要：對(duì)系統(tǒng)中各個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)文件增加新接報(bào)的電話記錄、修改或刪除已有記錄，并對(duì)新記錄或修改記錄進(jìn)行合法性檢驗(yàn)。
③瀏覽摘要：讓操作人員隨時(shí)瀏覽查看數(shù)據(jù)庫(kù)的內(nèi)容。
④查詢摘要：根據(jù)操作人員輸入的條件，查詢有關(guān)記錄。
⑤報(bào)表摘要：根據(jù)操作人員輸入的條件，從數(shù)據(jù)庫(kù)中整理出有關(guān)記錄加以匯總、統(tǒng)計(jì)，并以報(bào)表形式顯示或打印(本系統(tǒng)可根據(jù)需要打印數(shù)十種不同格式的報(bào)表)。
⑥統(tǒng)計(jì)計(jì)算摘要：根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)及管理人員的要求，計(jì)算出相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并以報(bào)表形式顯示或打印。
⑦數(shù)據(jù)傳送和接收摘要：對(duì)數(shù)據(jù)文件(日?qǐng)?bào)、月報(bào)等)隨時(shí)可進(jìn)行站—所、所—公司之間的遠(yuǎn)程傳送和接收。
⑧所、公司可根據(jù)接收的數(shù)據(jù)文件(日?qǐng)?bào)、月報(bào)等)進(jìn)行有關(guān)報(bào)表的打印和匯總分析。
3結(jié)論
經(jīng)過(guò)近一年的運(yùn)行、考核和改進(jìn)，該服務(wù)系統(tǒng)可最大限度地發(fā)揮供水業(yè)務(wù)管理資料的功能和效能，并可實(shí)現(xiàn)三級(jí)數(shù)據(jù)資料共享(站、所、公司)。操作人員可以改變過(guò)去人工的、經(jīng)驗(yàn)的管理方法，用微機(jī)在軟件系統(tǒng)支持下進(jìn)行高效、科學(xué)的管理。
1、從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃起到增加國(guó)家稅收的作用。金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國(guó)商業(yè)銀行的納稅額在國(guó)家稅收中占較大的比重。例如，在廣東地方稅收入中，金融保險(xiǎn)營(yíng)業(yè)稅占各項(xiàng)稅種收入合計(jì)的12.7％，占各行業(yè)營(yíng)業(yè)稅合計(jì)的23.4％。（廣東省地方稅務(wù)局《調(diào)查研究與決策參考》。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)拉弗曲線原理，稅率的降低和稅負(fù)的減輕可以刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖然商業(yè)銀行進(jìn)行節(jié)稅籌劃，減輕了稅負(fù)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，增強(qiáng)了商業(yè)銀行的實(shí)力，國(guó)家的稅源得到了維護(hù)和培育，國(guó)家稅收總額不但不會(huì)減少，反而會(huì)有所增加。
2、稅務(wù)籌劃有利于稅法建設(shè)，抑制偷稅、漏稅、逃稅行為的發(fā)生。商業(yè)銀行的稅務(wù)籌劃是用合法的手段達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，需要在深刻認(rèn)識(shí)和了解稅法、財(cái)會(huì)、金融、電腦等知識(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，這就要求商業(yè)銀行重視稅法的宣傳教育，普及全系統(tǒng)人員的稅法意識(shí)，有利于抑制偷稅、漏稅、逃稅等違法行為的發(fā)生。另外，稅務(wù)籌劃還有助于商業(yè)銀行從被動(dòng)的、應(yīng)付的申報(bào)納稅，轉(zhuǎn)移到主動(dòng)的、積極的稅務(wù)籌劃上來(lái)。
3、稅務(wù)籌劃有利于促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的貫徹執(zhí)行。國(guó)家經(jīng)常運(yùn)用稅收杠桿來(lái)代化國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整社會(huì)投資方向。一旦國(guó)家的這類稅收政策出臺(tái)，商業(yè)銀行立即采取行動(dòng)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)方向以符合稅收優(yōu)惠政策，這正是國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策所引導(dǎo)和鼓勵(lì)的。因此，稅務(wù)籌劃在客觀上也起到了更快、更好地落實(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的作用。
二、商業(yè)銀行的稅務(wù)籌劃
（一）所得稅的籌劃。
我國(guó)商業(yè)銀行和其他企業(yè)的所得稅稅率均為33％，由于許多商業(yè)銀行是全國(guó)性的跨地區(qū)銀行，各地分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀況差異很大，所以國(guó)家允許商業(yè)銀行總行匯總?cè)邢到y(tǒng)的所得，盈虧相抵后計(jì)算所得稅向國(guó)家稅務(wù)局繳納。企業(yè)所得是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)取得的收入減去成本、費(fèi)用后的收益，因此，所得稅的籌劃可從組成收入和成本、費(fèi)用的各項(xiàng)目來(lái)考慮。
1、固定資產(chǎn)折舊的籌劃。折舊是繳納所得稅前準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目，在收入既定的情況下，折舊越大，應(yīng)納稅所得額就越少。加速折舊是一種比較有效的節(jié)稅方法。例如一臺(tái)銀行電腦主機(jī)，原值2，000，000元，使用年限五年，在不考慮殘值的情況下，不論采用雙倍余額遞減法或年數(shù)總和法，前兩年的折舊累計(jì)為原值的64％和60％，而直線法則每年折舊為原值的20％。企業(yè)財(cái)務(wù)制度雖然對(duì)固定資產(chǎn)折舊年限作出了分類規(guī)定，但具有一定的彈性，對(duì)沒(méi)有明確規(guī)定折舊年限的固定資產(chǎn)可盡量選擇較短的年限，從而增加每年折舊額。這樣就可以在較短的期限內(nèi)將該項(xiàng)固定資產(chǎn)折舊計(jì)提完畢。前者，因增加前期折舊額，把稅款推遲到后期繳納，相當(dāng)于依法從政府取得了一筆無(wú)息貸款。后者，則因能較早使固定資產(chǎn)得到補(bǔ)償，得以加速固定資金的周轉(zhuǎn)期。
2、準(zhǔn)備金的籌劃。商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金有呆帳準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、壞帳準(zhǔn)備金。目前，這三項(xiàng)準(zhǔn)備金提取率偏低，提取范圍偏窄。在這種情況下，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)地、積極地核銷呆帳、壞帳、投資損失，從而增加計(jì)稅時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)費(fèi)用。
3、營(yíng)業(yè)收入的籌劃、營(yíng)業(yè)收入包括利息收入、金融機(jī)構(gòu)往來(lái)收入、手續(xù)費(fèi)收入等。由于商業(yè)銀行的會(huì)計(jì)核算由過(guò)去的收付實(shí)現(xiàn)制改為現(xiàn)在的權(quán)責(zé)發(fā)生制，因而許多得不到及時(shí)償還甚至拖欠不還的應(yīng)收利息也計(jì)入了營(yíng)業(yè)收入，造成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的虛增和所得稅款的墊交，加重了商業(yè)銀行的納稅負(fù)擔(dān)，增加了商業(yè)銀行的資金周轉(zhuǎn)困難。進(jìn)一步改進(jìn)營(yíng)業(yè)收入計(jì)息辦法是商業(yè)銀行的共同意愿，各家商業(yè)銀行應(yīng)積極地、如實(shí)地反映自身的實(shí)際困難，爭(zhēng)取中央銀行和財(cái)政部門的支持，在營(yíng)業(yè)收入計(jì)息中盡量采用收付實(shí)現(xiàn)制。
4、國(guó)債的籌劃。在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，購(gòu)買國(guó)債的利息收入可作為扣除項(xiàng)目。在資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類中，國(guó)債的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)為0，信用程度屬于最高一級(jí)，商業(yè)銀行應(yīng)多購(gòu)買國(guó)債，既可支持國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，又可減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)。
5、職工工資的籌劃。計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除職工工資的辦法有兩種：第一種是計(jì)稅工資辦法，發(fā)放工資總額在計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，據(jù)實(shí)扣除；超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分不得扣除。第二種是工資總額與經(jīng)濟(jì)效益掛鉤的辦法，職工平均工資增長(zhǎng)幅度低于勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)幅度以內(nèi)的，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。在兩種辦法可供選擇的情況下，位于內(nèi)地或效益不佳的商業(yè)銀行可采用第一種辦法，位于沿?；蛐б孑^好的商業(yè)銀行可采用第二種辦法，盡可能把職工工資控制在應(yīng)納稅所得額可扣除的范圍內(nèi)。
6、兼并或收購(gòu)的籌劃。盈利的商業(yè)銀行可兼并或收購(gòu)其他虧損的企業(yè)，在后者不具有獨(dú)立納稅人資格的情況下，后者的經(jīng)營(yíng)虧損可由前者的以后年度所得逐年延續(xù)彌補(bǔ)，從而減少應(yīng)納稅所得額，減輕所得稅負(fù)擔(dān)。例如，A商業(yè)銀行收購(gòu)B企業(yè)，而B企業(yè)兩年共有150萬(wàn)元的虧損，收購(gòu)前后A銀行的計(jì)稅如下（單位：元）：
通過(guò)收購(gòu)的籌劃，使所得稅額由原來(lái)的660，000元降低至165，000元，節(jié)稅495，000元。但是此類稅收籌劃不能孤立地進(jìn)行，收購(gòu)虧損企業(yè)，雖能節(jié)稅，但需承擔(dān)其他財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此必須作統(tǒng)盤考慮，權(quán)衡得失。
（二）營(yíng)業(yè)稅的籌劃。
營(yíng)業(yè)稅是以從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)業(yè)額為納稅對(duì)象的稅種。商業(yè)銀行的營(yíng)業(yè)額是營(yíng)業(yè)收入扣除金融企業(yè)往來(lái)收入的余額，營(yíng)業(yè)稅稅率為8％，其中5％向地方稅務(wù)局繳納，3％向國(guó)家稅務(wù)局繳納。
1、金融企業(yè)往來(lái)收入的籌劃。金融企業(yè)往來(lái)收入指存放中央銀行款項(xiàng)、存放同業(yè)、拆放同業(yè)、拆放金融性公司所取得的利息收入。由于金融企業(yè)往來(lái)收入在計(jì)算營(yíng)業(yè)額時(shí)可予扣除，所以商業(yè)銀行可在這些同業(yè)往來(lái)上多投放資金以獲取利息收入，減輕營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。商業(yè)銀行的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加是分別按照5％營(yíng)業(yè)稅（即向地方稅務(wù)局繳納的那部分）的7％和3％計(jì)算，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的減輕，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也相應(yīng)地減輕。
2、轉(zhuǎn)貸款的籌劃。稅法規(guī)定：轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，以貸款利息收入減去借款利息支出后的余額為應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額。這樣，一筆外貸項(xiàng)目（人民幣）委托貸款所繳納的營(yíng)業(yè)稅，肯定比相同金額的信用貸款、抵押貸款或按揭貸款少。因此，商業(yè)銀行增加外貸項(xiàng)目轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)，可減輕營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。
（三）其他稅種的籌劃。
除了企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅外，商業(yè)銀行計(jì)繳的稅種還有印花稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅等。如商業(yè)銀行一般在借款合同、購(gòu)銷合同或技術(shù)合同以及營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照上貼印花稅票。其中營(yíng)業(yè)帳簿分兩種情形貼花：一種是記錄實(shí)收資本、資本公積的帳簿按金額貼花，另一種是其他帳簿均按件貼花。因此，如果在使用帳簿上能減少貼花件數(shù)，可少用印花稅票。其余的稅種也可以在各個(gè)環(huán)節(jié)中尋找稅務(wù)籌劃的可能性。
（四）經(jīng)營(yíng)方式的籌劃。
除對(duì)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃外，商業(yè)銀行還可以對(duì)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。我國(guó)的商業(yè)銀行除了中、農(nóng)、工、建四家大型的國(guó)有銀行外，還有許多新設(shè)立的商業(yè)銀行和為數(shù)更多的城市合作銀行、農(nóng)村信用社。這些商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)能力、資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，假如能夠與外商合作，辦成合資銀行，則可大大增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，并取得許多稅收優(yōu)惠，例如：
在批準(zhǔn)地區(qū)設(shè)立外資銀行、中外合資銀行等金融機(jī)構(gòu)，外國(guó)投資者投入資本超過(guò)1，000萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)期10年以上的，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，從開(kāi)始獲利年度起，第一年免征企業(yè)所得稅，第二年和第三年減半征收企業(yè)所得稅。
二、海外稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建議
(一)提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，嚴(yán)格履行合規(guī)納稅義務(wù)
企業(yè)應(yīng)對(duì)被投資國(guó)財(cái)稅體制和稅法充分了解，對(duì)于企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及的稅種，適用稅率及計(jì)稅方法，納稅申報(bào)的要求等進(jìn)行專業(yè)判斷，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)企業(yè)需按當(dāng)?shù)匾舐男凶?cè)手續(xù)，定期進(jìn)行年檢，履行企業(yè)合規(guī)申報(bào)和稅款繳納義務(wù)，完整提交納稅申報(bào)表和相關(guān)財(cái)務(wù)支持文檔。
(二)規(guī)范企業(yè)法人管理和財(cái)務(wù)核算
企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照公司治理履行相關(guān)法律程序，完備法律文檔，做到內(nèi)部交易和資金調(diào)撥有合同可依，或有法律文件支持。在此基礎(chǔ)上，保持完整會(huì)計(jì)記錄和報(bào)表，必要時(shí)經(jīng)當(dāng)?shù)貢?huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)。
(三)加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓定價(jià)管理
公司應(yīng)滿足關(guān)聯(lián)交易、資金流動(dòng)具有合理商業(yè)目的的要求，減少不必要關(guān)聯(lián)往來(lái)。注資、分紅、借貸款，均有法律文件、董事會(huì)決議或會(huì)議紀(jì)要支持。對(duì)于重大關(guān)聯(lián)交易，稅務(wù)提前參與評(píng)估方案，需要時(shí)引用顧問(wèn)支持。對(duì)于轉(zhuǎn)讓定價(jià)監(jiān)管嚴(yán)格的國(guó)家，建議公司對(duì)于重大關(guān)聯(lián)交易，定期出具轉(zhuǎn)讓定價(jià)報(bào)告，詳細(xì)記錄交易類型、交易金額，定價(jià)方法評(píng)估過(guò)程等，年度終了及時(shí)出具同期資料報(bào)告。
(四)做好和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通協(xié)調(diào)
由于企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和多樣性，稅收政策盲點(diǎn)依然存在。有些歐洲國(guó)家，如荷蘭，稅局的處事方式相當(dāng)靈活，并傾向于與企業(yè)協(xié)商處理涉稅事宜，企業(yè)應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，取得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的理解和支持。預(yù)約定是當(dāng)前許多發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用的一種轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)整新方法，能夠有效降低企業(yè)稅務(wù)的不確定性。
(五)運(yùn)用稅收協(xié)定保護(hù)權(quán)益
企業(yè)應(yīng)主動(dòng)關(guān)注中國(guó)、投資平臺(tái)公司以及投資國(guó)之間的稅收協(xié)定，積極發(fā)揮稅收協(xié)定在維護(hù)國(guó)家稅收和保護(hù)企業(yè)合法權(quán)益方面的職能作用。企業(yè)在境外遇到涉稅糾紛、歧視待遇時(shí)，應(yīng)及時(shí)向我國(guó)稅務(wù)部門反映，并按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)啟動(dòng)相互協(xié)商程序，由稅務(wù)總局與締約對(duì)方稅務(wù)當(dāng)局展開(kāi)雙邊磋商，通過(guò)政府間正式的磋商機(jī)制來(lái)解決稅務(wù)爭(zhēng)端和糾紛，維護(hù)企業(yè)合法經(jīng)濟(jì)利益。
(六)充分利用“內(nèi)腦+外腦”兩種資源
企業(yè)應(yīng)結(jié)合公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)、投資渠道和主要運(yùn)營(yíng)國(guó)家情況，加強(qiáng)稅務(wù)人員培訓(xùn)，重點(diǎn)了解和掌握所在國(guó)家的財(cái)稅制度以及我國(guó)與世界主要國(guó)家和地區(qū)簽定的稅收協(xié)定情況，培養(yǎng)適應(yīng)企業(yè)“走出去”的專業(yè)稅務(wù)人員。同時(shí)也可以積極借助專業(yè)稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)的技術(shù)力量，合理使用、調(diào)配企業(yè)內(nèi)外部的專業(yè)資源?！巴饽X+內(nèi)腦”的模式可使企業(yè)揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，更好的規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
