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時間：2022-02-25 01:48:42
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一、物業(yè)管理企業(yè)的計劃
創(chuàng)新管理計劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標和政策，并且規(guī)定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標進行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計劃時，應(yīng)當普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因為他們是物業(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創(chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對組織創(chuàng)新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓(xùn)。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時，人力資源部門根據(jù)勞動力市場發(fā)展變化的猜測，以及組織機構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動趨勢，讓企業(yè)管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1.培訓(xùn)機構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)。外部機構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益時，可以求助于外部咨詢機構(gòu)。
2.培訓(xùn)對象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對象，設(shè)計相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學(xué)習(xí)的方法；對于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)模可以適當擴大，延長培訓(xùn)時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學(xué)習(xí)效果；對于普通職員的培訓(xùn)，需要加強其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務(wù)操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業(yè)運作相關(guān)的各種信息，增強物業(yè)管理企業(yè)員工的團隊精神，與業(yè)主建立積極的互動關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會等。
內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵創(chuàng)新第一，目標激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業(yè)能有一個明確的工作目標，并引導(dǎo)他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個詳盡的發(fā)展計劃，并規(guī)定每年要達到的具體目標，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎勵的作用顯得十分重要。因此調(diào)動員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎勵，用獎勵來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中?，F(xiàn)在的企業(yè)一般都會為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強員工對企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關(guān)報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻：
遼河油田物業(yè)管理公司結(jié)合行業(yè)特點和單位實際，深入開展“學(xué)塑創(chuàng)”主題活動，通過強化管理，優(yōu)化服務(wù)，內(nèi)強素質(zhì)，外樹形象，提高了物業(yè)管理水平，實現(xiàn)了費用收支平衡，略有節(jié)余的經(jīng)營目標。
1 以“四面旗幟”為榜樣，主動強化服務(wù)觀念
在開展“學(xué)塑創(chuàng)”主題活動中，我們把物業(yè)系統(tǒng)的光輝典范作為遼河油田精神的集中體現(xiàn)高高樹立起來，努力用愛崗敬業(yè)精神、奉獻社會精神、奮不顧身精神和克己奉公精神來教育引導(dǎo)職工，進一步強化職工全心全意為住戶服好務(wù)的觀念。
1.1 學(xué)習(xí)榜樣，教育職工愛崗敬業(yè)
我們緊緊抓住“四面旗幟”的精神實質(zhì)，著力培養(yǎng)職工愛崗敬業(yè)精神。我們把“四面旗幟”的先進事跡編印下發(fā)到基層，通過文藝演出、演講等多種形式進行宣傳，并組織群眾進行“崗位形象”的討論，切實引導(dǎo)職工把學(xué)習(xí)“四面旗幟”的精神境界與本職本崗的工作聯(lián)系起來，努力把愛崗敬業(yè)的精神體現(xiàn)到物業(yè)管理工作中去。1.2 學(xué)習(xí)榜樣，引導(dǎo)職工苦練技術(shù)
我們把煉就過硬本領(lǐng)作為主動強化服務(wù)觀念的基本條件，通過技能競賽、等級考試、結(jié)傳幫對子等形式，引導(dǎo)職工苦練技術(shù)。我們選樹身邊典型，通過層層選樹、總結(jié)、宣傳基層典型，用發(fā)生在職工身邊看得見、摸得著的先進典型教育職工，并將涌現(xiàn)出來的先進人物、先進事跡，整理匯編成50個典型材料和100個小故事，做到了隊隊有典型，行行有標兵。在旗幟和典型的帶動下，公司上下形成了前有標兵、后有追兵、你追我趕的工作熱潮。
2 以“五滿意’為目標，大力提高服務(wù)水平
我們堅持以“住戶滿意、社會滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、單位滿意、自己滿意”為永恒主題目標，把全面提高服務(wù)水平，真正實現(xiàn)“五滿意”作為提高公司經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，樹立公司良好形象的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。2.1 系統(tǒng)推進，解決突出問題
我們將需要解決的突出問題梳理成為三亮、樓區(qū)封閉、供水、供電等18項滿意工程，分級組織、系統(tǒng)推進。針對住戶反映的廊道，燈、庭院燈和路燈亮燈率不高的問題，我們采取更換低功率燈泡、加強巡回檢查、及時更換破損燈泡的辦法，使綜合亮燈率始終保持在90%以上。另外，我們把保小區(qū)一方平安作為樹立公司形象的重要方面，成立了20個聯(lián)防隊共1600人，建立起了“打防結(jié)合，守巡結(jié)合，四位一體，快速反應(yīng)”的治安防范體系，深受居民歡迎。2.2 細化管理，規(guī)范服務(wù)行為
我們堅持從內(nèi)部管理入手，強化、細化管理，組織編印崗位責(zé)任制331個，制定工作標準和管理標準420個，覆蓋了公司所有崗位。同時，我們還從細微處入手，嚴格規(guī)范維修服務(wù)程序和服務(wù)行為，要求職工上門服務(wù)時文明用語，文明操作。公司還組織開展了綜合包戶活動，做到服務(wù)機構(gòu)、人員、對象、項目、時間、制度的“服務(wù)六落實”。全公司共成立綜合包戶小組83個，義務(wù)為“老弱病殘困”住戶買糧換罐、打掃衛(wèi)生、維修服務(wù)，把物業(yè)人的“滿意服務(wù)”進一步延伸到住戶家里。
2.3 依托文化，提升服務(wù)層次
我們以文化活動為切入點，增進與轄區(qū)居民的溝通與交流，努力營造健康、協(xié)調(diào)、溫暖的服務(wù)文化氛圍，以此來提升物業(yè)服務(wù)層次，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。我們在轄區(qū)舉辦了社區(qū)卡拉OK演唱會、家庭文藝特長表演、秧歌比賽、集體舞比賽等群眾喜聞樂見的文化活動160多場次，拉近了物業(yè)職工與住戶之間的距離。同時，依托文化，借勢造勢，各物業(yè)所普遍開展義務(wù)維修服務(wù)日、物業(yè)服務(wù)咨詢等系列活動，發(fā)放宣傳標準和致用戶公開信8000多份，以誠心、熱心、愛心和責(zé)任心贏得了住戶的滿意之心
3 以經(jīng)濟效益為中心，努力降低服務(wù)成本
作為物業(yè)服務(wù)單位，并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟效益，因此降低服務(wù)成本，節(jié)約費用資金，是推動物業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要途徑。在“學(xué)塑創(chuàng)”主題活動中，我們通過嚴格控制、科技攻關(guān)和多元創(chuàng)收，實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)成本降低和費用收支平衡。
3.1 嚴格控制降低成本
我們實施了成本控制戰(zhàn)略，推行全員、全要素、全過程的成本管理，對不同單位采取不同的承包模式，堵塞漏洞，確保成本；把費用指標縱向分級、橫向砍塊，分解落實到中隊、班組，堅持嚴考核硬兌現(xiàn)，形成了“層層領(lǐng)導(dǎo)有壓力，人人身上有指標”的成本控制網(wǎng)絡(luò)。公司各單位從小處著眼，精打細算，開展修舊利廢，努力降低消耗，壓縮可控成本開支。
3.2 科技攻關(guān)降低成本
我們在科技攻關(guān)方面堅持“超前、配套、實用、創(chuàng)效”的原則，大力開展科技攻關(guān)和新技術(shù)推廣應(yīng)用工作，2012年共完成科研項目31項，新技術(shù)推廣項目202項，征集合理化建議1368條。另外，我們對規(guī)劃布局不合理，存在能源浪費現(xiàn)象的10座鍋爐房進行了合并，停運了32臺鍋爐。并采用高溫水裝置、電加熱設(shè)備替代蒸汽鍋爐等節(jié)能新技術(shù)，在保證合格供熱的基礎(chǔ)上，節(jié)能效果明顯，全公司鍋爐平均熱效率比上年提高了3.15%。
3.3 廣開渠道挖潛增效
我們依托自身優(yōu)勢，有步驟地興辦了服務(wù)于社區(qū)居民的有償便民服務(wù)網(wǎng)點和防水卷材等工業(yè)廠點。通過多元創(chuàng)收，拓展經(jīng)營領(lǐng)域，最大限度地擴大生存發(fā)展空間，既方便了居民生活，又使單位得到了經(jīng)濟回報，有力地推動了物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。
4 結(jié)論
在物業(yè)管理創(chuàng)新主題活動的推動下，公司思想政治工作和生產(chǎn)服務(wù)工作實現(xiàn)了有機的結(jié)合，得到了不斷深入的開展，有力地保證了在新形勢下職工隊伍人心齊，干勁足，在社會上樹立了良好的形象，贏得了贊譽。
參考文獻
[1] 魯吉莉. 房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題及對策研究[J]. 科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2011（05）
1新形勢下企業(yè)物業(yè)管理中存在的問題
(1)管理理念過于單一落后:在企業(yè)物業(yè)管理的過程中，管理人員的管理理念直接影響著管理的質(zhì)量。通常情況下，管理人員有著什么樣的管理理念就會展開什么樣的管理方式，其直接影響著管理人員的工作方式以及工作積極性。在傳統(tǒng)的企業(yè)物業(yè)管理中，管理人員主要是以后勤管理目標為主，其主要是為了滿足企業(yè)員工一些工作生活中的基本需求。但是隨著時代的發(fā)展與進步，企業(yè)員工無論是工作中還是生活中的需求都在逐漸的發(fā)生變化，如果依然以傳統(tǒng)的管理理念開展相關(guān)的物業(yè)管理是無法滿足員工的需求的。傳統(tǒng)的管理理念過于單一落后，在管理的過程中物業(yè)管理人員往往只能夠開展單一的管理工作，長期處于這樣的工作環(huán)境下會導(dǎo)致員工產(chǎn)生工作疲勞，甚至心理上出現(xiàn)倦怠，影響物業(yè)管理的質(zhì)量。長期處于這樣的管理理念下，甚至?xí)?dǎo)致員工心里積累大量的負面情緒，進而在管理的過程中與企業(yè)發(fā)生沖突，進而影響企業(yè)的正常發(fā)展。由此可見，企業(yè)物業(yè)管理人員管理理念的落后單一，會對企業(yè)的發(fā)展造成極大的負面影響。(2)缺少專業(yè)的管理人才:在傳統(tǒng)的認識中，很多人都認為物業(yè)管理是一項技術(shù)要求不高的工作，這一錯誤的理念導(dǎo)致了很多企業(yè)在招收物業(yè)管理人員時忽視了對員工學(xué)習(xí)以及專業(yè)性的要求。一些企業(yè)在招收物業(yè)管理人員時只看重管理人員的工作經(jīng)驗，完全忽視了其專業(yè)性以及學(xué)歷，導(dǎo)致了整個物業(yè)行業(yè)員工的學(xué)歷水平偏低，在一定程度上影響了物業(yè)管理的質(zhì)量。因為物業(yè)管理人員的整體學(xué)歷較低，大多數(shù)的管理人員僅僅具備一些基本的管理經(jīng)驗，在日常的管理中其只能夠執(zhí)行一些基本的管理工作，對于一些系統(tǒng)性的或者是復(fù)雜的管理工作，往往難以有效的開展，這樣一來就導(dǎo)致了企業(yè)的物業(yè)管理質(zhì)量受到了較大的影響。(3)建設(shè)與管理一體化:目前，我國大多數(shù)企業(yè)早期的物業(yè)管理都是與建設(shè)一體化進行的，也就是說在項目建設(shè)開發(fā)的過程中就會確定由相應(yīng)的企業(yè)進行物業(yè)管理，也就是說物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)企業(yè)一體化進行，這樣一來就導(dǎo)致了建設(shè)企業(yè)與管理企業(yè)一體化，無法有效的落實物業(yè)管理的具體內(nèi)容。通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模都不算大，因此其在開展相關(guān)的管理工作時需要依托于開發(fā)商進行有效的管理，但是因為其與開發(fā)商之間未能夠有效的分清職責(zé)，就導(dǎo)致了在實際的管理中兩者之間會存在一定的利益沖突。而一般的居民在居住的過程中發(fā)現(xiàn)問題時都會找到物業(yè)要求物業(yè)解決問題，而因為物業(yè)與開發(fā)商之間職權(quán)的混淆，物業(yè)往往也無法有效的確定具體的問題責(zé)任人，長期以往，會導(dǎo)致物業(yè)的管理越來越混亂，影響最終的物理管理質(zhì)量。
2企業(yè)物業(yè)管理創(chuàng)新的基本策略與途徑
針對企業(yè)物業(yè)管理中存在的一系列問題，相關(guān)的管理人員應(yīng)當積極的尋求解決辦法，創(chuàng)新物業(yè)管理方法，進一步提高物業(yè)管理的質(zhì)量。(1)創(chuàng)新物業(yè)管理理念:企業(yè)物業(yè)管理部門應(yīng)當不斷的強化自身的管理意識，認識到時代的發(fā)展與進步，擯棄一些傳統(tǒng)落后的管理思想與管理意識。在管理的過程中，管理人員應(yīng)當認識到自身工作的重要性，充分的了解物業(yè)管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性以及積極意義，只有在確保思想理念先進的前提下才能夠有效的確保管理人員積極的面對自身的工作。除此之外，先進的管理理念還能夠有效的提高物業(yè)管理的質(zhì)量，通過科學(xué)的思想指導(dǎo)，管理人員能夠科學(xué)的把握好工作的規(guī)律，進而科學(xué)的開展物業(yè)管理工作，進一步提高物業(yè)管理的質(zhì)量，為企業(yè)員工提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。除此之外，在樹立新的管理理念時，一定要充分的掌握員工的基本訴求，根據(jù)員工的基本訴求開展相關(guān)的物業(yè)管理工作，深入到企業(yè)員工的日常工作生活中，充分的了解員工工作生活中的相關(guān)需求，以人為本，充分的考利企業(yè)以及員工的基本權(quán)利，有效的促進企業(yè)的發(fā)展與進步。企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)當始終以做好物業(yè)服務(wù)為第一要務(wù)，充分的了解自己的工作是為了向業(yè)主提供更好的服務(wù)，在開展服務(wù)時不僅要重視相關(guān)的管理工作，還要加強與業(yè)主之間的情感交流，從而進一步提高與業(yè)主的融洽程度，提高企業(yè)物業(yè)服務(wù)管理的質(zhì)量。(2)提升管理人員的專業(yè)水平:在企業(yè)物業(yè)管理的過程中，管理人員的專業(yè)水平直接影響著企業(yè)物業(yè)管理的最終質(zhì)量，因此一定提高物業(yè)管理人員的專業(yè)水平，而要想提高管理人員的水平應(yīng)當從以下幾個方面入手：1)強對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)：在企業(yè)物業(yè)管理的過程中，首先要加強對物業(yè)管理人員的內(nèi)部管理，強化管理人員之間的管控，定期對所有的管理人員進行統(tǒng)一的培訓(xùn)，并且要定期進行技能考核，建立完善的獎懲制度，對于考核成績比較優(yōu)秀的員工給與一定的獎勵，而對于考核未通過的員工給與一定的懲罰，多次考核不通過的員工可以考慮解除勞動合同關(guān)系。2)引進專業(yè)的物業(yè)管理人才:在企業(yè)物業(yè)管理的過程中，需要大量的專業(yè)人才，對此應(yīng)當積極的引進一些專業(yè)的管理人才，為企業(yè)的物業(yè)管理注入新的血液。這些專業(yè)的管理人員不僅能夠提高企業(yè)物業(yè)管理的水平，還能夠有效的帶動整個管理隊伍管理水平的提高。企業(yè)組織員工之間的互相幫助，讓一些專業(yè)的管理人員提攜一些經(jīng)營比較少的新員工，逐步的培養(yǎng)新的員工，全面提升員工的管理水平。3)促進員工之間的交流與合作:物業(yè)管理部門應(yīng)當定期召開一些內(nèi)部交流會議，促進員工與員工之間的溝通交流，對于一些高效可行的管理方法可以互相交流溝通，進而有效的提高最終的管理質(zhì)量。在實際的管理中，不同的管理人員之間要互相幫助，互相學(xué)習(xí)，發(fā)現(xiàn)對方的長處，彌補自身的不足。(3)提高服務(wù)質(zhì)量:目前，很多的物業(yè)管理企業(yè)都未能夠正確的認識到企業(yè)物業(yè)管理的重要性，對于物業(yè)管理企業(yè)的品牌效應(yīng)以及質(zhì)量管理體系的重要性認識不夠。在實際的管理中，管理人員應(yīng)當轉(zhuǎn)變管理，提高企業(yè)物業(yè)管理的質(zhì)量，明確企業(yè)自身的發(fā)展方向，科學(xué)的規(guī)劃企業(yè)的未來發(fā)展方向，強化企業(yè)內(nèi)部的服務(wù)意識，對員工的服務(wù)內(nèi)容進行規(guī)范化與統(tǒng)一化，進一步提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，創(chuàng)建企業(yè)的品牌下效應(yīng)。除此之外，企業(yè)還要金礦創(chuàng)建完善的技術(shù)指標，完善企業(yè)內(nèi)部的管理培訓(xùn)體系等。(4)創(chuàng)新管理模式:在新的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)的發(fā)展離不開市場的支持，因此在管理模式上需要不斷的創(chuàng)新，讓企業(yè)的物業(yè)管理方向和企業(yè)的發(fā)展方向相符合，因為墨守成規(guī)的管理方式根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，也不能適應(yīng)復(fù)雜的市場情況，這樣企業(yè)要想做好物業(yè)管理方面的相關(guān)事宜就需要對自己的管理模式進行多方面的創(chuàng)新。在現(xiàn)有的企業(yè)管理情況下，創(chuàng)建起物業(yè)管理的自主創(chuàng)新經(jīng)營體系，自負盈虧，獨立運算，并且積極的和市場經(jīng)濟結(jié)合在一起，無論是在管理資料方面還是在其他規(guī)劃方面都能夠有所統(tǒng)一，符合市場的基本情況。要充分的提升物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，還可以使用菜單式的服務(wù)機制，這樣能夠讓物業(yè)管理的服務(wù)范圍擴大化，也能夠讓客戶在衣食住行的各個方面都找到物業(yè)管理部門，滿足客戶的不同需求。物業(yè)管理部門在為客戶服務(wù)的過程中，需要明確自己的服務(wù)內(nèi)容，然后給予客戶自己選擇的權(quán)利，讓客戶滿意才是物業(yè)管理部門工作的進步。
3結(jié)語
近年來，隨著我國社會的發(fā)展與進步，企業(yè)物業(yè)管理也逐漸的受到了人們的重視。企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)當擯棄傳統(tǒng)的管理理念，做好自身的改革，加強對企業(yè)內(nèi)部的完善，提高員工的綜合素質(zhì)，進一步提高企業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，只有這樣才能夠真正的提高物業(yè)管理的質(zhì)量，為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。
參考文獻：
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[3]劉濤.物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展競爭策略之物業(yè)維修[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用,2014,7(32):261-261.
一、前言
高校后勤物業(yè)服務(wù)管理和普通的小區(qū)物業(yè)管理有很大的區(qū)別，高校的服務(wù)對象以專家、學(xué)者和廣大師生員工為主，其后勤物業(yè)服務(wù)把管理和經(jīng)營還有服務(wù)對象相結(jié)合的系統(tǒng)工程。因此高校的后勤物業(yè)管理既要保證其服務(wù)的質(zhì)量，還需要符合學(xué)校教書育人的原則。雖然目前我國的高校在后勤物業(yè)管理方面取得了一定的成績，服務(wù)的品質(zhì)也得到了一定提升，然而存在的問題和不足需要改進的地方還有許多方面，還需要參與后勤物業(yè)管理部門從業(yè)人員加大創(chuàng)新力度，不斷提升服務(wù)質(zhì)量管理水平，以彌補某些方面的短板和不足。
二、高校后勤管理的現(xiàn)狀
1.管理觀念落后
一直以來，人們都認為高校的后勤服務(wù)理所當然是由學(xué)校來負責(zé)的，而且以往的物業(yè)服務(wù)也確實是如此，致使高校里的教職工在物業(yè)管理方面的認識存在誤區(qū)。比如物業(yè)公司以及其他相關(guān)的管理單位在其實施的部分服務(wù)方面是要收取相關(guān)的費用的，但高校教職工受傳統(tǒng)觀念的影響，認為高校后勤管理應(yīng)該是學(xué)校福利性的、行政型的物業(yè)管理模式，因而對物業(yè)公司的有償服務(wù)要求有時會比較過分，簡單來說就是希望物業(yè)管理部門能夠多做事但少收錢。同時，物業(yè)公司的工作人員對于高校后勤服務(wù)也存在理念上的誤區(qū)，大都以為這是一個永遠不會丟的鐵飯碗，因而沒有主動去尋找新的市場，只等著學(xué)校的生意自動送上門，這種經(jīng)營理念在競爭日益激烈的今天已經(jīng)不適用了。同時，因為這種高校后勤物業(yè)服務(wù)是鐵飯碗的觀念的影響，物業(yè)工作人員在服務(wù)方面也不是盡心盡責(zé)，認為只要基本上能夠完成服務(wù)工作就行了。其服務(wù)理念的落后也不符合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。
2.后勤管理體制滯后
我國目前的高校后勤物業(yè)管理還在改革階段，還沒有建立健全其管理體制，因此不少高校在這個方面都是處在摸索的階段，因而比較隨意和盲目。雖然部分高校的后勤部門已經(jīng)成立了物業(yè)管理的部門，也增設(shè)了環(huán)保保安等職位，并且于有償服務(wù)方面簽訂了管理協(xié)議合同。然而受高校行政指令的制約，學(xué)校所具有的權(quán)利還是偏大一些，包括服務(wù)的內(nèi)容以及收費等方面。有時候受體制的制約，物業(yè)公司不得不先干活，而費用卻很難收回來。這種不計成本也不講究經(jīng)濟效益的做法嚴重束縛著物業(yè)管理單位的發(fā)展和服務(wù)水平。
3.專業(yè)管理人才缺乏
受到傳統(tǒng)觀念、體制等因素的影響，高校后勤物業(yè)管理在我國的起步時間比較晚，目前還很少有高校有職業(yè)化的管理團隊。如今不少高校的后勤管理人員的構(gòu)成多為三個部分：以前的后勤工作員工以及轉(zhuǎn)崗、下崗員工和臨時招用的民工。總體來說，后勤管理人員在后勤工作方面的經(jīng)驗上是比較豐富的，但他們的文化水平也普遍比較低，思想觀念也比較落后，因此在管理理念以及服務(wù)水平上都已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代化的市場要求了。其次，由于行業(yè)的特殊性又屬于比較低端的服務(wù)性行業(yè)，因此，對有高學(xué)歷、有能力、有水平的年輕一代的大學(xué)生要從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)的吸引力不夠，造成此行業(yè)人才不濟，服務(wù)管理創(chuàng)新不足，整體高校物業(yè)管理服務(wù)水平雖有提升，但距專業(yè)、高效的現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求還是有很長的路要走。后勤物業(yè)管理工作看似簡單，但一樣要求具備較高的專業(yè)技能，一樣需要經(jīng)過專業(yè)技能的培訓(xùn)之后才能保障其服務(wù)水平。而許多后勤管理工作者在這一點上都無法滿足要求，致使服務(wù)質(zhì)量大打折扣。
三、高校后勤物業(yè)管理創(chuàng)新的策略
1.觀念要創(chuàng)新
要想在高校發(fā)展后勤物業(yè)管理就需要創(chuàng)新思維和管理觀念，后勤物業(yè)管理部門只有正確認識到物業(yè)管理這一市場經(jīng)濟行為才能發(fā)展后勤物業(yè)管理。首先，創(chuàng)新競爭觀念。在市場經(jīng)濟發(fā)展加速的今天，只有提高競爭理念才能獲得長遠的發(fā)展。加強和創(chuàng)新競爭理念能夠在很大程度上促進生產(chǎn)力的發(fā)展，也能夠充分的鍛煉培養(yǎng)人才，還能夠促進物業(yè)管理部門不斷加強自身的服務(wù)水平，以此完善和發(fā)展管理和服務(wù)以及人才三個方面，最終促進物業(yè)管理的發(fā)展。第二，創(chuàng)新質(zhì)量觀念。只有良好的服務(wù)水平才能促進公司的發(fā)展，因此后勤物業(yè)管理部門一定要將服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意放在首位，不僅要所做物業(yè)能夠使業(yè)主滿意，而且要通過人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)在某些特殊服務(wù)方面做出創(chuàng)新為業(yè)主所想，為業(yè)主所急，通過物業(yè)從業(yè)人員的辛勤努力工作使得業(yè)主能從滿意到感動。第三，由于高校的一些教職員工在物業(yè)管理方面還存在認識上的誤區(qū)，所以我們應(yīng)該在物業(yè)管理理念的宣傳方面加大力度，只有改變教職工的傳統(tǒng)觀念才能讓其更好的配合物業(yè)管理部門做好各方面的工作。
2.建立專業(yè)化的人才隊伍
高校后勤如果想要進行物業(yè)管理的創(chuàng)新就一定要有一支具備專業(yè)技能的團隊。為此，我們可以引進具有專業(yè)技能和專業(yè)管理水平的人才，對于目前在職的物業(yè)工作人員則通過組織培訓(xùn)等方式來培養(yǎng)其管理理念和專業(yè)技能。具體來說，其創(chuàng)新策略可以分為以下幾個方面：首先，我們可以通過競聘上崗的方式來選擇具備專業(yè)素質(zhì)的人才，并通過激勵機制來加強工作人員的市場理念。讓招聘引進來的具備現(xiàn)代專業(yè)技能和理念的人才充分發(fā)揮自己的特長；讓老員工在培訓(xùn)和學(xué)習(xí)專業(yè)技能和先進服務(wù)管理理念的同時結(jié)合自身豐富的工作經(jīng)驗，更好的發(fā)揮自己特長。其次，加強團隊創(chuàng)新的學(xué)習(xí)協(xié)作能力，只有不斷努力地學(xué)習(xí)專業(yè)化的技能等相關(guān)的知識才能提升物業(yè)管理的服務(wù)水平。包括標準的行業(yè)規(guī)范、專業(yè)的服務(wù)技能、良好的溝通水平以及判斷、應(yīng)變等方面的能力通過不斷的學(xué)習(xí)才能獲得提升。也只有物業(yè)工作人員在不斷學(xué)習(xí)新知識、新理念才能提高自身的職業(yè)技能，也只有這樣才能適應(yīng)愈來愈激烈的市場競爭。
3.進行體制創(chuàng)新改革
高校的后勤物業(yè)管理的改革和創(chuàng)新不僅需要學(xué)校各主管部門的支持，還需要學(xué)校各被服務(wù)的各單位、部門的積極配合。因此，高校的領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)管理人員應(yīng)該認識到，物業(yè)管理是一個企業(yè)單位，因此其管理模式不應(yīng)該與行政管理相互混合，不然很容易導(dǎo)致后勤物業(yè)管理的責(zé)任分工不明確，服務(wù)質(zhì)量下降。其次，高校進行后勤物業(yè)管理創(chuàng)新還需要當?shù)卣谡咭约敖?jīng)費方面給以一定的支持，才能讓物業(yè)管理更加完善。
四、結(jié)束語
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，高校的后勤管理也需要緊緊圍繞學(xué)校教書育人的宗旨為廣大師生提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障才能適應(yīng)現(xiàn)代化的時展。因此，我們一定要根據(jù)高校后勤的具體情況來進行改革和創(chuàng)新，引進專業(yè)人才，通過培訓(xùn)等方式來提高專業(yè)技能，創(chuàng)新理念，引進市場競爭機制，讓后勤物業(yè)管理更上一層樓。
參考文獻：
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理專業(yè)化；發(fā)展方向；創(chuàng)新措施
隨著我國城市規(guī)模和城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷擴大，城市和城鎮(zhèn)社區(qū)的居民越來越多，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。當前，物業(yè)管理市場化的趨勢越來越明確，居民可以對提供服務(wù)的物業(yè)公司進行選擇。這種市場經(jīng)濟形勢加大了各物業(yè)
公司之間的競爭，需要物業(yè)公司不斷的進行管理創(chuàng)新，提高服務(wù)水平，獲得小區(qū)居民的認可。
1市場經(jīng)濟條件下物業(yè)管理的新形勢
1.1機械化程度提高
物業(yè)管理中，相較于人工作業(yè)模式，機械化作業(yè)有著更高的效率、更高的標準、更優(yōu)的效果。很多物業(yè)管理公司采取機械代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人工作業(yè)模式，大幅提高了勞動效率。由于大型物業(yè)設(shè)備的投入和使用，使物業(yè)管理成本也隨之
提高。例如，保潔是物業(yè)管理中一項最基本的服務(wù)內(nèi)容，由于人力成本的上升較快，加之人工保潔效率低、成本高，保潔成本很高。采用大型保潔機械雖能提高勞動效率，但對物業(yè)公司的保潔規(guī)模要求很大，如果保潔任務(wù)量達不
到機械滿負荷運轉(zhuǎn)的要求，將會導(dǎo)致單位面積保潔成本過高，這仍然會轉(zhuǎn)嫁的居民身上，帶來很多意見。
1.2專業(yè)化分工細化
專業(yè)化分工是市場經(jīng)濟的一體特征。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的分工也越來越細。以小區(qū)綠化為例，以前物業(yè)公司需要配備專門的綠化人員。隨著市場化的逐步深入，綠化規(guī)模和標準越來越高，對綠化工作的水準也日益提高
。這就需要具備相當規(guī)范、技術(shù)和管理水平的專業(yè)化綠化隊伍來開展專業(yè)化的綠化工作。1.3市場化定價機制價格是市場經(jīng)濟主體獲得業(yè)務(wù)、實現(xiàn)自身利潤的一項主要競爭措施在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)層面的產(chǎn)品、服務(wù)價格是隨著
供求關(guān)系的變化而不斷變動。一方面，物業(yè)公司之間由于業(yè)務(wù)競爭的考慮不斷地引進先進的設(shè)備和技術(shù)，降低人力等運營成本。另一方面，又通過引進最新的管理理念和工具來提升服務(wù)水平。因此，在市場化條件下，企業(yè)既具有
降低價格的管理、技術(shù)等方面的儲備，又具有贏得競爭的需求，造成了物業(yè)服務(wù)價格隨著市場環(huán)境的不斷變化而調(diào)低或調(diào)高。
2市場經(jīng)濟角度的物業(yè)管理創(chuàng)新研究
企業(yè)發(fā)展，唯新不破。對于物業(yè)公司來說，市場化既帶來龐大的市場容量和機遇，又帶來了前所未有的競爭壓力。在這種形勢下，從市場經(jīng)濟角度出發(fā)進行連續(xù)的、有效的創(chuàng)新就成為物業(yè)公司提高核心競爭力、獲得可持續(xù)發(fā)展的
必然要求。
2.1牢牢抓住“第一生產(chǎn)力”
人力資源是現(xiàn)代物業(yè)管理的第一生產(chǎn)力。21世紀，人才成為最重要、最核心的資源，物業(yè)管理必須注重人才的引進與開發(fā)。在具體經(jīng)營過程中，充分認清自己在物業(yè)行業(yè)中的定位，明確面臨的挑戰(zhàn)，制定符合企業(yè)實際的戰(zhàn)略目標
。在此基礎(chǔ)上，明確員工隊伍的優(yōu)點和短板，突出優(yōu)勢，放棄不具備競爭優(yōu)勢或人力資源達不到要求的服務(wù)項目，將人力資源集中公司最擅長的領(lǐng)域。同時，運用專業(yè)的工具和方法，測評人力資源與公司經(jīng)營績效之間的匹配度。
根據(jù)物業(yè)管理實際，設(shè)定人力資源與公司績效的平衡點，當人力資源配置低于這一平衡點時，應(yīng)采取招聘、培訓(xùn)等措施，強化對人力資源的有效配置，提高物業(yè)服務(wù)水平；當人力資源配置高于這一平衡點時，應(yīng)采取加薪、減員、
晉升等激勵措施，挖掘人力資源的潛力，保持員工隊伍的活力。
2.2緊緊抓住“第一需要”
客戶需要是物業(yè)創(chuàng)新的第一需求。在市場條件下，物業(yè)公司必須不斷地挖掘業(yè)主的新需求。根據(jù)業(yè)主的需求，綜合考慮自身管理和外部市場環(huán)境等因素，對物業(yè)管理制度、管理方式和服務(wù)流程進行理順和創(chuàng)新，細化服務(wù)措施，不
斷創(chuàng)造出符合客戶需求的新項目，將物業(yè)管理與業(yè)主需要更加有效地連接在一起。例如，某物業(yè)公司公司根據(jù)業(yè)主的實際需求，先后創(chuàng)造出了延時服務(wù)法、業(yè)主代辦點等工作方法，滿足了業(yè)主上下班接送子女上學(xué)、收發(fā)物品易流
失等問題，為業(yè)主的日常工作和生活提供了便利條件，有力地彌補了業(yè)主無暇顧及的事項。
2.3時刻抓住“第一影響力”
品牌建設(shè)是物業(yè)企業(yè)的第一影響力。在市場化條件下，物業(yè)公司必須注重自身品牌建設(shè)。積極主動地向業(yè)主群體介紹企業(yè)核心價值觀所蘊含著精細化服務(wù)、客戶至上的觀點，全面體現(xiàn)企業(yè)對業(yè)主需要所表現(xiàn)出的終極關(guān)懷理念和有
效滿足能力。以此為基礎(chǔ)，不斷提高公司在業(yè)主心目中的美譽度，形成客戶強烈的忠誠度，將公司的品牌深植業(yè)主群體之中。同時將差異化、特色化作為區(qū)別與同類物業(yè)企業(yè)的重要內(nèi)容，不斷地細化服務(wù)方式，并將服務(wù)內(nèi)容進行
特色化的包裝，加大宣傳推介力度，深化業(yè)主對公司的認知程度。
2.4不斷打造“第一溝通力”
信息化建設(shè)是物業(yè)企業(yè)的第一溝通力。在知識經(jīng)濟時代、人本管理時代，物業(yè)公司和業(yè)主之間必須建立一道更加迅捷、通暢的互動橋梁，及時地發(fā)現(xiàn)業(yè)主的服務(wù)需求、對物業(yè)公司的意見建議。這就需要物業(yè)公司加強信息化建設(shè)，
通過微信、QQ、網(wǎng)站等業(yè)主最容易使用也最常用的互聯(lián)網(wǎng)工具，加強公司與業(yè)主的溝通頻度，以便更好的對接業(yè)主需求，挖掘物業(yè)公司的潛力，提供個性化服務(wù)。將公司服務(wù)資料、業(yè)主工作與生活方面的習(xí)慣等內(nèi)容系統(tǒng)地匯集到
信息化管理系統(tǒng)中。通過專業(yè)的信息化系統(tǒng)，分析物業(yè)公司的服務(wù)能力、業(yè)主的滿意度等內(nèi)容。同時借鑒同類企業(yè)的新模式、新理念、新措施，形成自身優(yōu)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)涵、規(guī)范的服務(wù)流程、高效的服務(wù)行為。
3結(jié)束語
市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理個體面臨著更加激勵的競爭，也面對著業(yè)主與日增長的服務(wù)需求。創(chuàng)新成為必然要求，如何創(chuàng)新則是一門大學(xué)問，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷地進行研究和實踐，保證持續(xù)創(chuàng)新的動力，才能在市場中立足不
敗之地。
作者:孔令東 單位:深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司
參考文獻：
[1]蔡丹雄.企業(yè)物業(yè)租賃的法律風(fēng)險及防控[J].中國農(nóng)墾,2015,(10):50-53.
一、物業(yè)管理企業(yè)的計劃
創(chuàng)新管理計劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標和政策，并且規(guī)定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標進行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計劃時，應(yīng)當普遍聽取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見和建議，因為他們是物業(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對象的需求。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組織
創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創(chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對組織創(chuàng)新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。
三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制
人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓(xùn)。
對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調(diào)動誰的問題。例如，制定人力資源規(guī)劃時，人力資源部門根據(jù)勞動力市場發(fā)展變化的猜測，以及組織機構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動趨勢，讓企業(yè)管理層從整體上進行把握。
對員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：
1.培訓(xùn)機構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)。外部機構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益時，可以求助于外部咨詢機構(gòu)。
2.培訓(xùn)對象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對象，設(shè)計相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學(xué)習(xí)的方法；對于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)?？梢赃m當擴大，延長培訓(xùn)時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學(xué)習(xí)效果；對于普通職員的培訓(xùn)，需要加強其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務(wù)操作。
第二，信息溝通渠道的控制。
良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業(yè)運作相關(guān)的各種信息，增強物業(yè)管理企業(yè)員工的團隊精神，與業(yè)主建立積極的互動關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會等。
內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。
四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵創(chuàng)新第一，目標激勵
員工從事任何一項工作，都希望所在企業(yè)能有一個明確的工作目標，并引導(dǎo)他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個詳盡的發(fā)展計劃，并規(guī)定每年要達到的具體目標，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。
第二，獎勵激勵。
員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎勵的作用顯得十分重要。因此調(diào)動員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎勵，用獎勵來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。
第三，福利激勵。
福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中?，F(xiàn)在的企業(yè)一般都會為員工購買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強員工對企業(yè)的忠誠度。
第四，榜樣激勵。
榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動員工的工作積極性。
第五，榮譽激勵。
人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關(guān)報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。
中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新?！边@說明中國人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業(yè)管理之路。
參考文獻：
由此看來，前期出現(xiàn)的問題，是后期物業(yè)管理的難點。鑒于此，物業(yè)管理企業(yè)最好在前期接管驗收日才能提早介入，完善設(shè)計細節(jié)，提高房屋質(zhì)量，保證物業(yè)的使用功能，加強對所管物業(yè)業(yè)的全面了解，有利于后期物業(yè)管理的順利進行。
將創(chuàng)新意識寓于服務(wù)當中
物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項服務(wù)、委托性特約服務(wù)三大基本服務(wù)內(nèi)容?，F(xiàn)實中物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范、服務(wù)范圍過窄、服務(wù)水平不高，制約了物業(yè)管理向深度廣度延伸。而物業(yè)管理的部分不規(guī)范行為又致使物業(yè)管理收費率低的現(xiàn)象時有發(fā)生。
物業(yè)管理企業(yè)必須從理念上樹立創(chuàng)新意識，首先是觀念的創(chuàng)新。在做好基本服務(wù)時不妨增加人情味服務(wù)意識。物業(yè)管理服務(wù)的對象是有感彩的人，很多時候物業(yè)公司要做的是對在和業(yè)主接觸時，把人情味體現(xiàn)在工作的每個細節(jié)中，提倡小區(qū)是我家，管理服務(wù)靠大家,所謂靠大家，就是業(yè)主與物業(yè)綁在一起，需要雙方相互配合、協(xié)作，尊重業(yè)主就是尊童自己，同樣，業(yè)主支持了物業(yè)管理工作，最終受益的還是業(yè)主自己。
其次要提倡誠信意識。誠信是企業(yè)發(fā)展的立足之本，樹立誠信意識，使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間達成相互信任，繼而建立相互合作的依賴關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的誠信體現(xiàn)在實施物業(yè)管理過程中，必須做到“言必行，行必果”，讓業(yè)主會到以人為本，細致入微的人性化服務(wù)，使業(yè)主從內(nèi)心感受到物業(yè)管理的溫馨。物業(yè)管理的誠信還體現(xiàn)在管理費用真正取之于民用之于民，使業(yè)主對自己所付出的費用看得見，摸得著。物業(yè)管理企業(yè)把誠信放在首位，同時可喚起業(yè)主的誠信，交費才能交得放心。這樣不但提高收費率，創(chuàng)造經(jīng)濟效益，而且能促進商品房銷售，形成良性循環(huán)。
一、物業(yè)管理的含義
所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，依照物業(yè)管理委托合同，對房屋及設(shè)備設(shè)施、秩序、環(huán)境的維護管理，對集合在這一物業(yè)上的業(yè)主提供綜合的行業(yè)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)，它以經(jīng)營為手段，以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，與人們的工作和生活息息相關(guān)，直接影響著社會、經(jīng)濟、環(huán)境等各方面的效益。物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在現(xiàn)代城市化管理中也起到了重要的作用。 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括常規(guī)公共服務(wù)、針對、委托三大類。對設(shè)施、環(huán)境、秩序、綠化進行管理和養(yǎng)護是企業(yè)的常規(guī)服務(wù)，也是基礎(chǔ)服務(wù)。而對所有業(yè)主提供綜合，即創(chuàng)新服務(wù)，則是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的方向，也體現(xiàn)了在激烈的市場競爭中各企業(yè)服務(wù)水平的高低。
二、物業(yè)管理創(chuàng)新的意義
（一）創(chuàng)新是物業(yè)管理順應(yīng)時展的需要
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，信息技術(shù)的進步，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的傳統(tǒng)服務(wù)模式已難以適應(yīng)時代的發(fā)展，物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級已成為不可阻擋的趨勢，改革創(chuàng)新已成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。
（二）創(chuàng)新是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的需要
企業(yè)如果停滯于以往的經(jīng)營理念和管理方法，不能根據(jù)市場變化及時進行改變和創(chuàng)新，終將被社會淘汰。企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破舊的思維方式，不斷地創(chuàng)造、應(yīng)用科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在激烈的競爭中爭得生存和發(fā)展空間。
（三）創(chuàng)新是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的需要
物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，服務(wù)的意義也是企業(yè)社會價值的根本所在，一定要立足行業(yè)本質(zhì)，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)來說，建立基本的服務(wù)體系可能相對容易，但如何才能在現(xiàn)有服務(wù)的基礎(chǔ)上進一步提升服務(wù)質(zhì)量，是多數(shù)經(jīng)營者面臨的一道難題。
三、對物業(yè)管理創(chuàng)新的認識
（一）觀念創(chuàng)新
物業(yè)管理，管理的是物，服務(wù)的是人，通過對物的管理，實現(xiàn)對人的服務(wù)。在現(xiàn)實中，物業(yè)管理行業(yè)普遍存在"重管理，輕服務(wù)"的傳統(tǒng)做法。因此，物業(yè)從業(yè)人員首先要轉(zhuǎn)變觀念，以人為本，以客為尊，主動為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其次，要有創(chuàng)新思維，突破現(xiàn)有思維定勢的局限，從新角度去審視，用新觀念去理解。
（二）服務(wù)創(chuàng)新
物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)。它的本質(zhì)就是為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新就是要用心極致，時時考量業(yè)主的需求與感受，變被動服務(wù)為主動服務(wù)，滿足甚至引領(lǐng)業(yè)主需求，通過服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、服務(wù)方法等方面的創(chuàng)新，提升服務(wù)水平和質(zhì)量，為業(yè)主提供各項滿意的服務(wù)。
（三）技術(shù)創(chuàng)新
傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)以勞動密集型為主，依靠手工勞動，服務(wù)效率低下，服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性不高。隨著近年來勞動力成本的增加，物業(yè)公司的盈利正逐漸減少。通過新技術(shù)、高科技產(chǎn)品的應(yīng)用，積極推動技術(shù)創(chuàng)新，提高服務(wù)工作的效率和服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性。
（四）管理創(chuàng)新
隨著物業(yè)管理市場的健全和完善，物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關(guān)系也發(fā)生了顯著的變化。由業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司，從而將物業(yè)公司真正推向市場。物業(yè)管理企業(yè)想要謀求發(fā)展，必須適時做出管理變革和創(chuàng)新，加強企業(yè)的自身建設(shè)，不斷探索適應(yīng)城市發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機制，建立以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的企業(yè)管理系統(tǒng)，保證企業(yè)的經(jīng)營管理機制更加合理、規(guī)范，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（五）模式創(chuàng)新
大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較小，主要通過向業(yè)主提供基本服務(wù)和增值服務(wù)收取物業(yè)服務(wù)費，盈利能力較低。隨著近年來物價上漲，勞動力成本的提高，利潤空間更是微乎其微。該模式已不能適應(yīng)新形勢下的發(fā)展需求，物業(yè)管理公司應(yīng)探尋適合自身發(fā)展的新的經(jīng)營管理模式，走出一條科學(xué)、可持續(xù)的商業(yè)模式創(chuàng)新之路。
四、物業(yè)管理創(chuàng)新的方法
在物業(yè)管理工作中，有創(chuàng)新意識還遠遠不夠，把創(chuàng)新意識付諸實踐的能力才是最重要的。其實，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，創(chuàng)新不一定是高、精、尖的東西，而是要緊密結(jié)合現(xiàn)有的服務(wù)、技術(shù)和管理，結(jié)合企業(yè)實際，以人為本，促進企業(yè)整體服務(wù)水平的提升。
（一）建立健全企業(yè)人才培養(yǎng)機制，整合人力資源
建立專業(yè)團隊，做好企業(yè)的人才保有，人才引進與人才培養(yǎng)，高效整合人力資源管理與開發(fā)。同時，重視對員工的培養(yǎng)及思想教育工作，培養(yǎng)員工服務(wù)意識和創(chuàng)新意識，定期開展培訓(xùn)，提高專業(yè)人員素質(zhì)。建立健全員工績效考核體系，通過績效管理促進物業(yè)服務(wù)水平的提高。
（二）立足基礎(chǔ)服務(wù)，增設(shè)特色服務(wù)，完善物業(yè)服務(wù)體系
高質(zhì)量的基礎(chǔ)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)工作基礎(chǔ)，是物業(yè)服務(wù)的生命線，在立足基礎(chǔ)服務(wù)的前提下把注意力放在對業(yè)主需求的把握上，通過與業(yè)主的溝通交流，認真分析業(yè)主的意見和建議，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，挖掘客戶的相關(guān)需求并增設(shè)一系列物業(yè)增值服務(wù)，如：代收代繳服務(wù)，咨詢服務(wù)，房屋托管服務(wù)等。以此減少業(yè)主的生活和工作壓力，使業(yè)主體驗到物業(yè)服務(wù)帶來的便利。
（三）加快信息化、智能化建設(shè)
實施信息化管理，高度重視智能科技產(chǎn)品的應(yīng)用，將信息技術(shù)與智能科技產(chǎn)品有效結(jié)合，建立物業(yè)服務(wù)智能操作系統(tǒng)，包括智能監(jiān)控系統(tǒng)，智能門禁系統(tǒng)，樓宇對講系統(tǒng)，智能停車場系統(tǒng)，智能消防系統(tǒng)等。同時，建立物業(yè)大數(shù)據(jù)庫，搭建信息服務(wù)平臺，通過信息的整合提升業(yè)務(wù)管控能力，快速響應(yīng)客戶投訴與請求，縮短業(yè)務(wù)處理時間，提高服務(wù)效率和業(yè)主滿意度。
（四）突破傳統(tǒng)格局，開展管理創(chuàng)新與經(jīng)營模式的創(chuàng)新
隨著時代的進步，業(yè)主需求也發(fā)生了很大的變化，傳統(tǒng)單一的物業(yè)管理模式已無法滿足各層級客戶的差異化服務(wù)需求。為此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)打破傳統(tǒng)經(jīng)營格局，結(jié)合當前所管理的物業(yè)項目、服務(wù)對象的特點以及企業(yè)外部環(huán)境因素，改進管理理念，管理制度、管理方法，優(yōu)化管理流程，提高資源的優(yōu)化配置，降低管理成本，開發(fā)出新的適合自己的經(jīng)營模式。
（五）建立物業(yè)管理品牌
物業(yè)管理品牌是對物業(yè)服務(wù)價值的最好詮釋，它不僅能給物業(yè)管理公司帶來高額利潤，而且有利于有利于發(fā)揮名牌效應(yīng)，擴大經(jīng)營規(guī)模，降低管理成本，使企業(yè)獲得長足發(fā)展。在過去，物業(yè)管理機制尚不夠完善，很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了品牌的創(chuàng)立。但是，隨著物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，許多物業(yè)管理企業(yè)都開始注重培育企業(yè)品牌，通過人性化、個性化的管理和服務(wù)，取得業(yè)主滿意，打造服務(wù)品牌的影響力。
近幾年，隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展，越來越受到各級政府部門的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。
一、我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和特點
(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快
經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時間里，物業(yè)管理企業(yè)從2005年的314個增加到2014年的3517個，增長了10倍。2014年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢。
(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展
新世紀以來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場的物業(yè)服務(wù)到機關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場、醫(yī)院、學(xué)校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范
近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級職能部門不斷加強對物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實施，對規(guī)范物業(yè)管理行為，推進物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是2004年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使整個物業(yè)管理行業(yè)在原來規(guī)范運作的基礎(chǔ)上又上了一個臺階。
(四)物業(yè)管理促進了人們住房觀念的轉(zhuǎn)變
對住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，確實給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業(yè)管理越來越受到更多人的接受和認可，物業(yè)管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。
二、我國物業(yè)管理服務(wù)的主要模式探析
不同類型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國運用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開發(fā)商對房地產(chǎn)項目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場優(yōu)勢，實現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營活動的有機結(jié)合;又能夠通過實現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽與品牌，進而不斷提升物業(yè)本身的社會經(jīng)濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產(chǎn)生更好的社會經(jīng)濟效益，反過來又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機制。物業(yè)企業(yè)全國前三強的綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司和萬科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時，可以直接向本單位有關(guān)部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營、市場化服務(wù)、社會化管理的現(xiàn)代物管新機制。
(三)按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。它具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)的報酬。這種模式的優(yōu)點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務(wù)對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業(yè)化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經(jīng)濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營服務(wù)意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營困難，處于非贏利狀態(tài)。
三、加強現(xiàn)代物業(yè)管理模式的探索與創(chuàng)新
(一)進一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對物業(yè)管理的認識
對物業(yè)管理問題定位要有一個新的認識，物業(yè)管理不僅是一個新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會都應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
(二)加強政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任
政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進行監(jiān)管的同時，也應(yīng)該加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。例如:現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提訟”。對那些無理拒交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權(quán)力。
(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，積極推進小區(qū)內(nèi)部的自治管理
國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)決定的對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力?！皹I(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生”?！皹I(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提訟。”物業(yè)主管部門應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會的組建工作，并加以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)委會，應(yīng)積極地去履行自己的職責(zé)，在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護業(yè)益等方面發(fā)揮重要作用。
(五)加速引進競爭機制，培育物業(yè)管理市場
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?jīng)營，實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對物業(yè)管理公司實行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外，應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于2000年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團內(nèi)部。2002年走向市場化，經(jīng)營方向上術(shù)有專攻，以企業(yè)、機關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬平方米，服務(wù)的客戶有副省級國家機關(guān)大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平
物管公司及相關(guān)部門應(yīng)加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，著力培養(yǎng)服務(wù)意識及經(jīng)營意識。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實轉(zhuǎn)變思想觀念，強化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國外或發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，抓好培訓(xùn)，如物管行業(yè)市場化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座等，還注重思想作風(fēng)、遵紀守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對于管理人員，還注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，進一步加大對物管人才的培訓(xùn)力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理要堅持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實實現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時候會為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動，業(yè)主上班時把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個部門體驗學(xué)習(xí)，比如帶到綠化部門去學(xué)習(xí)種花種草，以及學(xué)習(xí)一些書本上學(xué)不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會每隔3－4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會，多渠道吸納專業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進、服務(wù)技能高超、運作效率高的物管隊伍。
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管理創(chuàng)新要求煤炭管理者根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷地創(chuàng)造和運用先進的思想、科學(xué)的方法，制定新的管理制度、新的管理措施，運用新的管理方式、新的手段和技術(shù)，革除傳統(tǒng)觀念和模式中陳腐落后的東西。在其各個方面、各個層次上建立和形成具有生機和活力的運作機制和模式，以實現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率?，F(xiàn)代物業(yè)管理，要想謀求發(fā)展，不僅是技術(shù)、人才的競爭，最根本的決定因素就是創(chuàng)新管理模式。
2 服務(wù)創(chuàng)新
2.1 當前物業(yè)服務(wù)存在的矛盾問題
2.1.1 缺乏完善的服務(wù)理念
隨著社會的發(fā)展、文明、進步，居民維權(quán)意識的增強，居民的整體需求結(jié)構(gòu)會由“基本型”轉(zhuǎn)向“富足型”繼而再向“理想型”轉(zhuǎn)化，人們越來越迫切地追求擁有健康的人居環(huán)境。現(xiàn)階段，居民的需求是多維的，多層次的，具體表現(xiàn)：身體健康的需求、心理健康的需求、社區(qū)文明與健康的需求。對物業(yè)管理單位的服務(wù)態(tài)度、項目、內(nèi)容、水平等有了更高的要求。作為物管單位，必須要有指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)的思想價值體系和最高行為準則，即服務(wù)理念?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營需要企業(yè)理念的指引，作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理單位要想樹立自己的品牌，實現(xiàn)規(guī)?；芾砭捅仨氂兄笇?dǎo)物業(yè)管理服務(wù)的思想價值體系和最高服務(wù)準則，即物業(yè)管理服務(wù)理念。服務(wù)理念應(yīng)該體現(xiàn)“以人為本”的宗旨，使員工充分體會其中的服務(wù)觀念、服務(wù)意識，更好地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高效服務(wù)。
2.1.2 “滿意度”有待真正提高
隨著煤礦職工的生活水平的日益提高，職工對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求也越來越高，經(jīng)過近年來的不斷提升和加強管理，煤礦物業(yè)服務(wù)和管理水平有了很大提高，但是與職工的要求相比仍然存在著差距。煤礦管理單位面對職工，如何統(tǒng)籌兼顧各方利益？如何創(chuàng)新服務(wù)？需要每個煤礦管理者和物業(yè)管理人進行思想觀念的深刻轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理單位現(xiàn)在面臨的問題，不是要不要提高服務(wù)意識、要不要改進服務(wù)質(zhì)量，而是如何提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，如何做到讓職工感到滿意的問題。
2.1.3 物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平不高
后勤服務(wù)中心是煤礦物業(yè)管理與服務(wù)的專業(yè)部門，近年來雖然都建立了各類專門機構(gòu)、部門，但存在專業(yè)性還不強、技術(shù)水平還不高等問題。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量還達不到專業(yè)化的高水準，精細化程度還不夠，物業(yè)服務(wù)后續(xù)發(fā)展乏力。
2.1.4 物業(yè)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)有待提高
目前煤礦的物業(yè)管理人員仍以原煤礦后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理方面的專業(yè)知識、專業(yè)技能相當缺乏。而物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工作均有較強的技術(shù)性，煤礦部分物業(yè)管理人員尚不完全具備專業(yè)所需技術(shù)知識，物業(yè)管理等方面專業(yè)知識的匱乏，制約了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的提升。
2.1.5 物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容不夠豐富
目前的煤礦物業(yè)管理只是局限于提供環(huán)保衛(wèi)生、綠化美化、安防保衛(wèi)、維護維修等常規(guī)服務(wù)項目，在滿足職工的家政服務(wù)等多樣化需求方面存在著大量空白地帶，在進一步提升社區(qū)的生活便捷性、人居舒適感方面還有很多工作要做。
2.2 物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新的意義
物業(yè)管理的服務(wù)創(chuàng)新有著廣泛的內(nèi)涵和外延，不但包括物業(yè)管理的服務(wù)理念、服務(wù)模式、內(nèi)部管理及技術(shù)手段等方面，還包括如何為職工創(chuàng)造價值以及如何實現(xiàn)物業(yè)管理單位與職工的共贏等方面。
物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，對物業(yè)的良好管理，是為了對人的良好服務(wù)?？梢哉f物業(yè)管理的一切為了人，這是物業(yè)管理服務(wù)的出發(fā)點和歸宿，也是一切為了職工，一切為了發(fā)展理念的更好的執(zhí)行。物業(yè)管理單位只有在滿足職工基本需求的基礎(chǔ)上思變、思進，準確定位、不斷創(chuàng)新，才能把服務(wù)推向增值回報的新境界，滿足職工多元化和差異化的需求。
2.3 有效開展物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新
經(jīng)過近多年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)正在從粗放型向集約型模式轉(zhuǎn)變，行業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)提出了更高的要求。
2.3.1 服務(wù)理念的創(chuàng)新
圍繞國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的貫徹實施，以“體制創(chuàng)新、機制完善”為基本思路，以大力加強物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)、營造依法管理、維權(quán)的氛圍為重點，以規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為為手段，切實幫助職工解決歷史遺留問題，努力改善居住環(huán)境，提高居住質(zhì)量，建設(shè)更多的和諧職工宿舍和生活小區(qū)。以此為指導(dǎo)在長期的物業(yè)管理實踐的基礎(chǔ)上，要不斷總結(jié)，發(fā)掘、提煉全體員工的智慧與思想結(jié)晶，并將其升華至物業(yè)管理工作的思想理念，潛移默化地成為全體員工的思想意識和行動指南。其次，在有限資源的現(xiàn)實條件下，通過挖掘內(nèi)部潛力、提高服務(wù)標準、催生服務(wù)理念。
2.3.2 樹立開放心態(tài)，創(chuàng)新服務(wù)的溝通方式
隨著法規(guī)的完善，市場的規(guī)范，物業(yè)管理糾紛卻有上升趨勢。究其原因，業(yè)主對物業(yè)管理這種新興行業(yè)知之不深，恐怕是重要因素之一。這里，充分有效的溝通是引導(dǎo)業(yè)主認識物業(yè)管理的重要途徑。傳統(tǒng)的溝通方法（如座談會、宣傳欄、告示欄、信箱等）稍顯被動，亟待探尋具有時代特點、符合業(yè)主心理的新型溝通方式。創(chuàng)新服務(wù)溝通方式，業(yè)主對物業(yè)管理的認識才能得到改善，物業(yè)管理部門與業(yè)主的關(guān)系才能日益和諧融洽。
2.3.3 抓住管理的重點，實現(xiàn)業(yè)主參與的共同管理
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，是物業(yè)管理各個部門、各個環(huán)節(jié)全部工作的綜合反映，涉及物業(yè)管理范圍內(nèi)的全體住戶。生活在同一個社區(qū)的成員，既是服務(wù)對象和受益者，又是服務(wù)的參與者。后勤服務(wù)中心作為物業(yè)服務(wù)與管理的主體，應(yīng)經(jīng)常在全體員工和小區(qū)居民中宣傳“小區(qū)建設(shè)靠大家”的思想理念，把員工和住戶的積極性、創(chuàng)造性充分調(diào)動起來，不斷提高人的素質(zhì)，牢固樹立“質(zhì)量第一”的思想，人人關(guān)心物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，參與質(zhì)量管理，從而提升物業(yè)服務(wù)水平。通過吸引和動員社區(qū)內(nèi)各方面的力量來共同關(guān)心困難人員，搞好社會保障工作，形成“人人為我，我為人人”的良好社區(qū)風(fēng)尚。
2.3.4 發(fā)展社區(qū)商業(yè)，拓展新的服務(wù)空間，為居民提供特色服務(wù)
隨著人民生活水平的不斷提高，職工所需要的居家服務(wù)已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的家政服務(wù)等方面。而社區(qū)商業(yè)服務(wù)則具有便利和多功能的特點，它既能滿足居民生活的一般需求，也具備了與生活相關(guān)的配套設(shè)施。另外，它還可以針對職工的不同需求打破傳統(tǒng)，靈活經(jīng)營，為職工提供延時服務(wù)或送貨上門服務(wù)。
一、我國物業(yè)管理企業(yè)營運模式現(xiàn)狀分析
現(xiàn)代企業(yè)制度的建立是以先進的管理技術(shù)和方法為依靠的，此外，還要借助一定的制度背景和政策因素實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展壯大。雖然具有整體上的突破，但是受到市場不良運作模式的影響和企業(yè)自身經(jīng)營規(guī)模的限制，我國的物業(yè)管理企業(yè)目前仍存在很多較為嚴重的問題。
（一）物業(yè)管理企業(yè)營運現(xiàn)狀分析。1.物業(yè)市場競爭不規(guī)范。目前我國對物業(yè)管理企業(yè)的市場規(guī)范實行的是加強建管的相對分離，通過招標投標的方式引入物業(yè)服務(wù)。在市場經(jīng)濟改革不斷深化的今天，這種措施的本來意圖是進行物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，以實現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置，但是在實際的市場運作中，出現(xiàn)了很不規(guī)范的市場競爭。例如“暗箱操作”、“低價競爭”、“陪標修場”、“盲目承諾”等惡劣現(xiàn)象的出現(xiàn)使物業(yè)管理為了企業(yè)的生存把價格壓的極低，大部分處于保本微利的營運狀態(tài)，甚至出現(xiàn)虧損運營。2.物業(yè)管理的高成本。物業(yè)管理屬于服務(wù)業(yè)的范疇，是勞動密集型行業(yè)，企業(yè)的成本構(gòu)成很大一部分應(yīng)用于人力資源的開發(fā)和培養(yǎng)。由于近年來我國勞動者權(quán)益意識的提高，國家加大了對勞動者權(quán)益保護的力度，不斷提高最低工資標準和福利待遇。物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員本來屬于低收入人群，但是由于政策的執(zhí)行使之享受到優(yōu)惠越來越多，加大了物業(yè)管理企業(yè)的運營成本，出現(xiàn)了政府做善事，企業(yè)來買單的尷尬局面，這種狀況讓本來就微利的物業(yè)經(jīng)營成本又進一步加大，對企業(yè)的發(fā)展設(shè)置了資金上的障礙。3.管理規(guī)模小，資源配置不合理。企業(yè)營運的最終目的是獲取利潤，在取得經(jīng)濟效益的同時兼顧社會效益和環(huán)境效益。物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，資源配置很不合理，產(chǎn)品單一化，很難獲得巨大的效益。雖然現(xiàn)在我國出現(xiàn)了一些大型的物業(yè)管理企業(yè)，其經(jīng)營項目種類齊全，抵抗風(fēng)險的能力較強，因此經(jīng)營收入相對較好，但是大部分的企業(yè)還是處于小規(guī)模的發(fā)展階段，使企業(yè)項目管理的穩(wěn)定性和連續(xù)性受到挑戰(zhàn)，難以保證良好的經(jīng)濟效益。4.物業(yè)管理水平低下，整體形象受到損害。由于物業(yè)管理市場的不規(guī)范和經(jīng)營規(guī)模的限制，出現(xiàn)了一些企業(yè)素質(zhì)低下的物業(yè)管理公司，以大幅度降低服務(wù)標準和管理水平來節(jié)約成本或者運用其他不正常的運作方式攫取利益，使物業(yè)管理企業(yè)的整體形象受到了嚴重的傷害，更進一步加大了企業(yè)良性運行的難度。
（二）我國物業(yè)管理營運模式的發(fā)展歷程。我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)較為薄弱，并且具有較大的依附性，因此從物業(yè)管理行業(yè)正式進入市場到現(xiàn)今的發(fā)展現(xiàn)狀分析可以幫助我們了解在物業(yè)管理企業(yè)運營中出現(xiàn)的問題和機遇?？傮w來講我國的物業(yè)管理企業(yè)營運模式經(jīng)歷了三個階段，分別是營銷型管理模式、服務(wù)標準化管理模式和品牌化管理模式。物業(yè)管理發(fā)展中的最初模式為營銷型模式，這種管理模式基本理念是運用營銷學(xué)的知識和行為指導(dǎo)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，通過將經(jīng)營融于管理之中，實現(xiàn)物業(yè)管理的價值增值和平穩(wěn)運營。由于大多數(shù)的管理公司在人力資源和技術(shù)力量上的薄弱，加之缺乏專業(yè)的咨詢、估價人員這種模式的局限性使其很快被新型的市場所淘汰；第二階段是服務(wù)標準化模式，物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)定位是服務(wù)性企業(yè)，因此其經(jīng)營要點必須放在對服務(wù)質(zhì)量的提升上。目前我國物業(yè)管理企業(yè)多引入了ISO9000質(zhì)量標準，對物業(yè)管理的很多服務(wù)項目進行了定性和定量的規(guī)范，使物業(yè)管理的整體服務(wù)質(zhì)量和效率都有了大幅度提升。但是目前存在的問題也不容忽視，就是很多的物業(yè)管理企業(yè)把引進質(zhì)量標準作為相互攀比或?qū)ν庑麄鞯恼袛?shù)，作表面文章，只管引進，不管實施和變革，使質(zhì)量標準淪為空談；物業(yè)管理的第三階段目前還處于探索階段，同時也將是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的整體趨勢。物業(yè)管理品牌是一個整體性的概念，用來對不同的物業(yè)管理企業(yè)進行區(qū)分和評價，用于區(qū)別和評價的因素涵蓋了技術(shù)、能力、信用、形象、文化等多個方面的內(nèi)容。通過一系列的品牌打造、品牌推廣、品牌整合和品牌管理過程能夠使一個物業(yè)管理企業(yè)獲得長久的發(fā)展動力，保持強大的核心競爭力。
二、物業(yè)管理企業(yè)營運模式的創(chuàng)新
物業(yè)管理企業(yè)營運模式的創(chuàng)新目的是為了改善經(jīng)營狀況，在實現(xiàn)挖取利潤的同時保持自身的核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（一）物業(yè)管理企業(yè)營運的管理創(chuàng)新?？茖W(xué)有效的管理是企業(yè)取得良好經(jīng)濟效益的保證，在物業(yè)管理企業(yè)的營運中，要時刻保持管理方式和技術(shù)上的創(chuàng)新，重點是把握好以下幾點：第一是實行標準化管理，建立起以質(zhì)量、安全、環(huán)境三位一體的管理體系，明確員工的職權(quán)；第二是建立業(yè)主投訴系統(tǒng)，推行“首問追究制”，建立24小時電話服務(wù)平臺，加強對業(yè)主投訴處理的力度和效率；第三是進行買單式物業(yè)管理，就是指也住在享用服務(wù)之后，根據(jù)對服務(wù)的評價繳費買單；第四是建立完善的業(yè)主投訴消協(xié)賠償機制，這種機制的施行能夠有效避免物業(yè)管理市場中的暗箱操作，使消費者和物業(yè)公司的權(quán)益同時受到保護。（二）開發(fā)物業(yè)管理新領(lǐng)域。企業(yè)的發(fā)展如果只注重于自身領(lǐng)域內(nèi)的建設(shè)，進行單純性的盈利將是非常危險的，這樣會使企業(yè)難以抵御市場風(fēng)險的壓力。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該樹立風(fēng)險意識，開拓服務(wù)新領(lǐng)域，積極擺脫房地產(chǎn)業(yè)附庸的地位，這樣即使上游行業(yè)出現(xiàn)較大的振蕩，對自身的影響也在可控范圍之內(nèi)，既拓展了利潤空間又有效地規(guī)避了行業(yè)風(fēng)險。物業(yè)管理的新領(lǐng)域建設(shè)可以從兩個方面著手，即內(nèi)部市場的控制和外部市場的拓展。內(nèi)部市場主要是指物業(yè)小區(qū)的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)、服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容。例如可以加大在小區(qū)內(nèi)部健身場所、購物場所和業(yè)主生活服務(wù)等內(nèi)容的投入和控制，增加物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)收。（三）以精品服務(wù)打造企業(yè)品牌資產(chǎn)。隨著現(xiàn)代人們消費理念的轉(zhuǎn)變，品牌的吸引力越來越大，有研究表明，在同一質(zhì)量和價格水平上，人們更傾向于市場認可度高、品牌效應(yīng)好的物業(yè)管理企業(yè)。打造企業(yè)品牌一方面要靠過硬的服務(wù)質(zhì)量，為住戶提供人性化、個性化、便捷化的服務(wù)以贏得住戶的信賴和認可，另一方面還要加強品牌的市場運作能力，通過專業(yè)的團隊和技術(shù)對企業(yè)文化進行合理的包裝，運用傳播學(xué)知識和各種途徑將企業(yè)的服務(wù)理念進行有效擴布，從而加大對市場受眾的影響，為企業(yè)贏得形象上的無形資產(chǎn)。
三、結(jié)論
物業(yè)管理企業(yè)作為當代社會經(jīng)濟活動的主體，擔(dān)負著提供城市生活服務(wù)和維持房地產(chǎn)行業(yè)良性運作的重要使命。但是從近年來行業(yè)發(fā)展的整體情況來看，其經(jīng)營效益并不理想，行業(yè)利潤一再降低，企業(yè)虧損面日益擴大，這就對物業(yè)管理企業(yè)營運模式的創(chuàng)新提出了迫切的要求。通過分析物業(yè)管理企業(yè)面臨的現(xiàn)狀和問題，可以看出加強企業(yè)管理創(chuàng)新水平、開發(fā)物業(yè)管理新領(lǐng)域并在提升服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上打造企業(yè)品牌是取得企業(yè)模式創(chuàng)新的有效途徑。將這些創(chuàng)新措施積極應(yīng)用于物業(yè)管理企業(yè)的實際運營中，必將取得行業(yè)的整體突破，使其更好地為建設(shè)和諧社會服務(wù)。
