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時(shí)間：2023-03-21 17:14:00
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2.房地產(chǎn)對(duì)貨幣需求的影響。企業(yè)和居民對(duì)貨幣需求的動(dòng)機(jī)會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)而發(fā)生改變，貨幣需求的總量也會(huì)因此發(fā)生變化。第一，房地產(chǎn)價(jià)格上升的同時(shí)，人們的名義財(cái)富也會(huì)有所變化，也就刺激了貨幣需求。第二，房地產(chǎn)價(jià)格上升會(huì)帶動(dòng)交易量的增加，交易必然會(huì)用到貨幣，市場(chǎng)上對(duì)貨幣需求量因此就會(huì)增加。第三，房地產(chǎn)價(jià)格上漲以后，房地產(chǎn)的持有量就會(huì)增加，相應(yīng)的貨幣持有量就會(huì)減少，也就是說(shuō)人們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，貨幣持有需求的減少，貨幣需求從而會(huì)降低。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)對(duì)貨幣需求產(chǎn)生的影響是多方面的，三種因素相互作用，從不同的角度影響貨幣政策，因此房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)對(duì)貨幣需求造成不確定性的影響。
二、貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
貨幣政策的變動(dòng)影響宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生源自于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資，雖然在一定程度上保證了該行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展，但同時(shí)也帶來(lái)了房?jī)r(jià)持續(xù)增高不下的狀況，面對(duì)這一現(xiàn)象中國(guó)人民銀行也有相應(yīng)的措施，提高個(gè)人住房貸款利率，壓縮投資和需求。
1.資金供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。適量的貨幣資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中可以在一定程度上減輕房地產(chǎn)交易的資金壓力，擴(kuò)大需求量，從而促進(jìn)價(jià)格的確定和成交，同時(shí)充足的資金供給使得利率相對(duì)降低，即房地產(chǎn)商的資金成本下降，促進(jìn)房地產(chǎn)投資。從宏觀角度看，寬松的貨幣供給會(huì)涉及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各個(gè)方面的發(fā)展，其中消費(fèi)者收入的增加使得居民手中名義財(cái)富得以增長(zhǎng)，進(jìn)而增加居民對(duì)房地產(chǎn)等耐用品的購(gòu)買；然而過(guò)度的貨幣供給會(huì)產(chǎn)生通貨膨脹，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是一種假象，此時(shí)房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
二、模型的估計(jì)
本文參考了大量基于國(guó)內(nèi)外數(shù)據(jù)和模型的相關(guān)研究校準(zhǔn)了部分參數(shù)。見(jiàn)表1，以下依次說(shuō)明。對(duì)于儲(chǔ)蓄型和借貸型家庭的貼現(xiàn)因子β′和β″，參考Zhang(2009)[4]、許志偉等(2011)設(shè)定的代表性家庭貼現(xiàn)因子0.98，由前文β′>β″，參考Iacoviello(2005)，設(shè)定β′和β″分別為0.99和0.95。企業(yè)家的貼現(xiàn)因子γ可以由企業(yè)家的內(nèi)部收益率計(jì)算，12.9%的收益率也代表了國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的平均收益率，可以作為企業(yè)的內(nèi)部收益率，故參考其研究，設(shè)定為0.886。對(duì)于借貸型家庭和企業(yè)的抵押貸款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校準(zhǔn)國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究較少，參考IacovielloandNeri(2010)的研究我們選取m″=0.75，m=0.5。對(duì)于勞動(dòng)供給彈性η，已有文獻(xiàn)差別較大，薛鶴翔(2010)設(shè)定為6.16，王國(guó)靜和田國(guó)強(qiáng)等(2014)采用貝葉斯估計(jì)的結(jié)果是2.2329，裘翔和龍(2014)[5]將η的倒數(shù)設(shè)定為0.524，對(duì)應(yīng)勞動(dòng)供給彈性為1.9084，而Iacoviello(2005)、勛等(2011)將η校準(zhǔn)為1.01，鑒于王國(guó)靜和田國(guó)強(qiáng)等(2014)、裘翔和龍(2014)[5]效應(yīng)函數(shù)中還含有效用權(quán)重系數(shù)，我們?cè)O(shè)定η=1.01。對(duì)于折舊率的校準(zhǔn)δ，ChowandLi(2002)估計(jì)的資本折舊率為0.04到0.056之間，許志偉等(2010)、胡永剛和劉方(2007)[6]選取季度折舊率為0.05，薛鶴翔(2010)設(shè)定的季度值為0.04，而王文甫(2010)、許偉和陳斌開(kāi)(2009)[7]則根據(jù)資本年度折舊率10%算得的季度值折舊率為0.025，康立和龔六堂(2014)、王國(guó)靜和田國(guó)強(qiáng)(2014)等也設(shè)定為0.025，在此，根據(jù)多數(shù)文獻(xiàn)的做法選取δ=0.025，即年折舊10%。對(duì)于生產(chǎn)函數(shù)中資本份額的μ的校準(zhǔn)，ChowandLi(2002)利用1952—1998年數(shù)據(jù)得到資本份額0.55，張軍(2002)利用不同的方法估計(jì)的資本份額為0.499，薛鶴翔(2010)和Heetal.(2007)估計(jì)結(jié)果為0.6，王國(guó)靜和田國(guó)強(qiáng)(2014)選取資本份額為0.5。但需要指出的是，這些研究對(duì)生產(chǎn)函數(shù)的設(shè)定，只是包括資本與勞動(dòng)力兩部分，本文中資本包括房地產(chǎn)資本(ν)和其他資本，我們先校準(zhǔn)總的資本份額為0.3288。結(jié)合后文貝葉斯估計(jì)的房地產(chǎn)以外資本份額為0.2988，故ν的校準(zhǔn)值為0.03。對(duì)于參數(shù)住房效用權(quán)重j的校準(zhǔn)已有文獻(xiàn)差別較大，王云清等(2013)設(shè)置的效用權(quán)重為0.0194，而勛等(2011)認(rèn)為由于我國(guó)居民普遍接受居者有其屋的觀念故設(shè)置的效用權(quán)重較大為0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分別設(shè)置為0.1和0.12，我們?cè)O(shè)置為0.2。對(duì)于家庭和企業(yè)的房地產(chǎn)調(diào)整成本φh和φe國(guó)內(nèi)鮮有文獻(xiàn)，Iacoviello(2005)設(shè)定為0.2、0.2，考慮我國(guó)處于轉(zhuǎn)型期，我們?cè)O(shè)定為0.1、0.1。康立和龔六堂(2014)將資本的調(diào)整成本參數(shù)ψ設(shè)定為5，本文綜合以上文獻(xiàn)采用參數(shù)值2。本文參考AnandSchorfheide(2006)，使用貝葉斯方法對(duì)模型余下的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。由于模型系統(tǒng)中包含四個(gè)外生沖擊，本文選如下四個(gè)觀測(cè)變量：產(chǎn)出(實(shí)際GDP)、通脹(CPI)、名義利率(銀行間市場(chǎng)7天同業(yè)拆借利率)和房?jī)r(jià)(實(shí)際房?jī)r(jià))。為了確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，實(shí)際GDP和房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)季節(jié)調(diào)整和去趨勢(shì)化處理。由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)的相關(guān)季度數(shù)據(jù)最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度數(shù)據(jù)對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)②。數(shù)據(jù)均來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。貝葉斯估計(jì)③事先要設(shè)定先驗(yàn)分布，先驗(yàn)分布包括分布函數(shù)和先驗(yàn)均值和標(biāo)準(zhǔn)差的設(shè)定。分布函數(shù)我們通過(guò)參考Lubikandschorfheide(2007)、馬勇和陳雨露(2014)的研究設(shè)定。先驗(yàn)均值和方差參考了前人的相關(guān)研究。價(jià)格黏性程度θ，也就是零售商價(jià)格調(diào)整速度，早期的研究如BGG(1999)，國(guó)內(nèi)許志偉等(2010)、薛鶴翔(2010)和勛等(2011)的研究都采用θ=0.75，我們?cè)O(shè)定先驗(yàn)均值為0.75，方差為0.05。由上文關(guān)于生產(chǎn)函數(shù)中資本份額的μ討論，我們?cè)O(shè)定其先驗(yàn)均值為0.3。由于穩(wěn)態(tài)時(shí)加成比例X=εε-1，其中ε為中間品的替代彈性，而許偉和陳斌開(kāi)(2009)[7]取ε=6，價(jià)格加成比例X=1.2，價(jià)格加成20%，我們?nèi)∠闰?yàn)均值為1.2。其他參數(shù)先驗(yàn)均值和方差的設(shè)定參考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及許偉和陳斌開(kāi)(2009)[7]，我們將要估計(jì)的參數(shù)的先驗(yàn)分布和貝葉斯估計(jì)的后驗(yàn)均值及90%置信度的置信區(qū)間報(bào)告見(jiàn)表2。
三、數(shù)值模擬分析
我們采用比較模型經(jīng)濟(jì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)各變量之間矩的一致性來(lái)評(píng)價(jià)模型，這種方法被廣泛接受。常用矩有各宏觀經(jīng)濟(jì)變量的標(biāo)準(zhǔn)差，這一矩是變量波動(dòng)性或易變性的刻畫(huà)；各變量之間的一階自相關(guān)系數(shù)，這一矩特征用于描述變量的黏持性；還有各變量之間的相關(guān)性，這一矩表示各變量之間的共動(dòng)性。將產(chǎn)出、房?jī)r(jià)進(jìn)行季節(jié)調(diào)整①，然后對(duì)數(shù)化，進(jìn)行HP濾波，最后計(jì)算原始數(shù)的相關(guān)系數(shù)和自相關(guān)系數(shù)，以及HP濾波后波動(dòng)成分的標(biāo)準(zhǔn)差。我們通過(guò)分別模擬基準(zhǔn)模型(上文建立和估計(jì)的模型)和m=m″=0他參數(shù)不變)的情形，之所以這樣做，是為了對(duì)比以為抵押品效應(yīng)的存在提供經(jīng)驗(yàn)依據(jù)。我們用以下表格比較實(shí)際經(jīng)濟(jì)與數(shù)值模擬經(jīng)濟(jì)比較。從表3可以看出，與實(shí)際數(shù)據(jù)較為符合的是基準(zhǔn)模型。基準(zhǔn)模型中各經(jīng)濟(jì)變量的標(biāo)準(zhǔn)差，與一、二階自相關(guān)系數(shù)以及與產(chǎn)出的相關(guān)系數(shù)更接近實(shí)際情況。這也證實(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中抵押品效應(yīng)是存在的。為了進(jìn)一步探討主要經(jīng)濟(jì)變量波動(dòng)的傳導(dǎo)機(jī)制及其動(dòng)態(tài)特征以觀察金融加速機(jī)制效應(yīng)，我們通過(guò)引入四種沖擊考察脈沖響應(yīng)函數(shù)：貨幣政策沖擊、房地產(chǎn)偏好沖擊、供給沖擊和通脹沖擊。為了對(duì)比抵押品效應(yīng)以考察金融加速機(jī)制，我們?cè)谕豁憫?yīng)圖像中對(duì)比了基準(zhǔn)模型和不存在借貸約束的情況，此時(shí)，m=m″=0。四種沖擊的模擬結(jié)果如圖2至圖6所示，圖中橫坐標(biāo)表示以季度為單位的時(shí)期，縱坐標(biāo)表示相應(yīng)變量偏離均衡值的百分點(diǎn)。圖1表示緊縮性貨幣政策(名義利率增加一個(gè)單位)沖擊對(duì)模型主要數(shù)量變量的影響。從圖1脈沖響應(yīng)函數(shù)可以看出，對(duì)于緊縮性的貨幣政策沖擊，產(chǎn)出下降，基準(zhǔn)模型第1季度產(chǎn)出下降0.0206，而不存在抵押品效應(yīng)時(shí)(m=m″=0)第1季度產(chǎn)出下降0.0151，所以基準(zhǔn)模型的產(chǎn)出比不存在抵押品效應(yīng)時(shí)下降更多，受影響更大，但是在第6季度基本上都趨于0。同時(shí)也可以看到，緊縮性貨幣政策對(duì)通脹的沖擊，在有抵押品效應(yīng)的模型中通脹水平下降的更多。經(jīng)歷迅速下降后，第3季度變?yōu)?。特別指出，緊縮性貨幣政策對(duì)借貸型家庭部門(mén)消費(fèi)影響明顯，峰值都出現(xiàn)在第1季度，有抵押品效應(yīng)的模型中消費(fèi)減少約0.0433，明顯大于基準(zhǔn)模型的0.0158。在沒(méi)有抵押品的模型中，利率提高的沖擊下房?jī)r(jià)下降得更多。
對(duì)比脈沖響應(yīng)函數(shù)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)變量表現(xiàn)出了明顯的小沖擊更大波動(dòng)的金融加速器的作用。圖2顯示了一個(gè)正向1%的需求沖擊所產(chǎn)生的影響。我們發(fā)現(xiàn)不管是基準(zhǔn)模型，還是無(wú)抵押品效應(yīng)的模型，需求對(duì)房?jī)r(jià)影響較大，且持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，大概25個(gè)季度。而當(dāng)m=m″=0需求沖擊對(duì)產(chǎn)出影響甚微，產(chǎn)出幾乎都保持在正常水平，但是在基準(zhǔn)模型中，當(dāng)需求沖擊發(fā)生后，產(chǎn)出波動(dòng)較大，峰值出現(xiàn)在第一季度，達(dá)到0.0104，說(shuō)明模型大大放大了需求沖擊對(duì)產(chǎn)出的影響。正向的需求沖擊下，基準(zhǔn)模型產(chǎn)出出現(xiàn)了巨大波動(dòng)，而無(wú)抵押模型中產(chǎn)出變化不大。需求沖擊下，房?jī)r(jià)迅速上升，在兩個(gè)情況下上升趨勢(shì)一樣，持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。兩個(gè)不同模型中，面對(duì)相同的需求沖擊，借貸型家庭的消費(fèi)出現(xiàn)了截然相反的情況?；鶞?zhǔn)模型借貸型家庭消費(fèi)初期增加，后期迅速減少。而無(wú)抵押品存在時(shí)，借貸型家庭消費(fèi)初期減少，之后變?yōu)?，回歸到正常水平。這說(shuō)明對(duì)于借貸型家庭部門(mén)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)非常明顯。圖3表示供給沖擊(技術(shù)沖擊)對(duì)產(chǎn)出、通脹的影響。正的技術(shù)沖擊導(dǎo)致產(chǎn)出增加以及通貨緊縮，且兩個(gè)模型產(chǎn)出和通脹的響應(yīng)函數(shù)基本一致，峰值分別約為第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央銀行會(huì)對(duì)產(chǎn)出和通貨緊縮都做出反應(yīng)，中央銀行會(huì)采取減息措施，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，房?jī)r(jià)會(huì)在滯后一個(gè)季度即第2季度達(dá)到峰值0.04。借貸型家庭由于房?jī)r(jià)上漲，消費(fèi)增加，且基準(zhǔn)模型中借貸型家庭消費(fèi)增加比m=m″=0情形多出0.01。圖4顯示了在成本沖擊(通脹沖擊)下主要經(jīng)濟(jì)變量的響應(yīng)函數(shù)。產(chǎn)出對(duì)于成本沖擊的響應(yīng)表現(xiàn)為降低趨勢(shì)，在第4季度達(dá)到反向峰值約-0.04，兩種情況相差甚微。產(chǎn)出、利率、房?jī)r(jià)和借貸型家庭部門(mén)消費(fèi)的脈沖響應(yīng)函數(shù)都表現(xiàn)出了一定的駝峰狀。通脹壓力導(dǎo)致貨幣政策從緊，房?jī)r(jià)下降，且有抵押品效應(yīng)時(shí)下降得更多。值得注意的是，借貸型家庭的消費(fèi)在基準(zhǔn)模型中下降得更多，第5季度出現(xiàn)峰值時(shí)比m=m″=0情形高約0.01。從以上分析也可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，也說(shuō)明有抵押存在時(shí)表現(xiàn)出了金融加速器效應(yīng)。如上所述，借貸型家庭帶來(lái)的金融摩擦(表現(xiàn)為抵押品效應(yīng))在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中非常重要。為了進(jìn)一步驗(yàn)證模型的穩(wěn)健性，理論上可以做出如下推理：增加借貸型家庭比例，應(yīng)該導(dǎo)致貨幣政策沖擊下資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)更大，因此對(duì)借貸型家庭消費(fèi)影響也更大。所以提高借貸型家庭比例(降低借貸型家庭部門(mén)比例)應(yīng)該放大這種效果。我們給出了當(dāng)α=0.2時(shí)(上文中根據(jù)貝葉斯估計(jì)值α=0.6706)，貨幣政策沖擊對(duì)主要經(jīng)濟(jì)變量的影響的脈沖響應(yīng)函數(shù)。圖5刻畫(huà)當(dāng)無(wú)借貸型家庭部門(mén)比例下降到0.2之后貨幣政策對(duì)主要變量的沖擊。從表中可以看出緊縮性貨幣政策沖擊下，α=0.2時(shí)模型帶來(lái)的緊縮產(chǎn)出的效果更大，對(duì)通脹沖擊與產(chǎn)出類似。相對(duì)于基準(zhǔn)模型，α=0.2時(shí)房?jī)r(jià)波動(dòng)更大，初始時(shí)，房?jī)r(jià)都下降，在第3季度達(dá)到正向峰值0.0081，顯著大于基準(zhǔn)模型的第5季度的0.0019。在緊縮政策的沖擊下，借貸型家庭的消費(fèi)波動(dòng)更大，第1季度基準(zhǔn)模型為-0.0158，α=0.2時(shí)為-0.0376。響應(yīng)函數(shù)結(jié)果與理論推理一致，證明了模型及結(jié)論的可靠性與穩(wěn)健性。
2.2供求理論
房地產(chǎn)供求變化是房地產(chǎn)運(yùn)行的主要形式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的對(duì)立關(guān)系及相互制約關(guān)系，又是可以通過(guò)房地產(chǎn)供給和需求之間的數(shù)量關(guān)系，結(jié)構(gòu)關(guān)系及時(shí)空關(guān)系表現(xiàn)出來(lái)[27]。
（1）房地產(chǎn)供求之間的數(shù)量關(guān)系，即房地產(chǎn)數(shù)量供求之間的變化，它是供求對(duì)立運(yùn)動(dòng)的最基本的表現(xiàn)形式。
（2）房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)關(guān)系，主要是各類質(zhì)量、品種不同的房地產(chǎn)商品供求數(shù)量的構(gòu)成及其比例關(guān)系。
（3）房地產(chǎn)供求的時(shí)空關(guān)系，一是指時(shí)間限制，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)需要一定的時(shí)間，因而在一定的時(shí)間內(nèi)只能供給一定數(shù)量的房地產(chǎn)商品；由于房地產(chǎn)可供消費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)的需求只能是一定時(shí)間內(nèi)的需求。二是指空間限制，由于房地產(chǎn)供求受自然地理、交通運(yùn)輸條件的制約，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的最基本的理論。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的漲落，反過(guò)來(lái)又刺激和抑制供給與需求。供求關(guān)系的變動(dòng)與價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等有著密切的關(guān)系，他們之間相互聯(lián)系、相互制約、相互影響、相互作用，發(fā)揮各自的功能又共同發(fā)揮功能，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用[28]。市場(chǎng)的供求狀況，影響產(chǎn)品的均衡價(jià)格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產(chǎn)品的數(shù)量，其Y軸代表產(chǎn)品的價(jià)格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P即為均衡價(jià)格。土地的供求是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現(xiàn)為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動(dòng)。因此我們說(shuō)土地需求在一定的條件下決定土地價(jià)格如圖2-2所示。在一個(gè)城市和地區(qū)內(nèi)，由于人口和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結(jié)果造成土地價(jià)格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉(zhuǎn)換，如工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地等，因此，就某種用途的土地來(lái)說(shuō)，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價(jià)格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價(jià)格降低；如果土地供應(yīng)量減少即為S1S1，則價(jià)格升高。如圖2-3所示。
2.3價(jià)格理論
在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，地價(jià)理論的基礎(chǔ)是：效用價(jià)值論、生產(chǎn)費(fèi)用論和供求理論。認(rèn)為地租是土地生產(chǎn)要素對(duì)產(chǎn)品及其價(jià)值所作的貢獻(xiàn)的報(bào)酬或認(rèn)為地租是一種“經(jīng)濟(jì)贏余”，是產(chǎn)品價(jià)格同工資、利息等生產(chǎn)費(fèi)用之間的余額。而由于地租與地價(jià)一樣，其存在的基礎(chǔ)是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的能力，因此從需求角度講，地租越來(lái)越被認(rèn)為是地價(jià)的基礎(chǔ)。而地價(jià)最終還是決定于土地市場(chǎng)的供求狀況。又如“影子價(jià)格”理論認(rèn)為，地價(jià)是土地資源得到合理配置的“預(yù)測(cè)價(jià)格”。它是從土地有限性出發(fā)，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個(gè)單位土地資源可得到的最大經(jīng)濟(jì)效益。這種方法主要是分析土地的機(jī)會(huì)成本，選擇最大效益的機(jī)會(huì)成本來(lái)確定土地價(jià)格。它一方面反映土地的勞動(dòng)消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關(guān)系）。在馬克思的地價(jià)理論中，土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。具體地說(shuō)，土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但卻有使用價(jià)值，土地能為人類永續(xù)提品和服務(wù)。在土地所有權(quán)壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。正是因?yàn)橛械刈?，才?huì)產(chǎn)生土地價(jià)格。這里所說(shuō)的土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價(jià)=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內(nèi)的租金。因此，馬克思的地價(jià)理論是以科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論和生產(chǎn)價(jià)格論為基礎(chǔ)，同時(shí)又是剩余價(jià)值理論的有機(jī)組成部分[29]。房地產(chǎn)商品的價(jià)值是價(jià)格形式的基礎(chǔ)，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。若價(jià)格高于價(jià)值，投資者就會(huì)向房地產(chǎn)業(yè)增加投資或有新的投資者加入，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，形成供給大于需求的局面。此時(shí)，價(jià)格又會(huì)下跌，投資者也相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系達(dá)到新的平衡。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于價(jià)格過(guò)高，抑制了房地產(chǎn)消費(fèi)，因而呈現(xiàn)供大于求，從而導(dǎo)致價(jià)格下跌，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡[30]。相反，若價(jià)格低于價(jià)值，投資者就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價(jià)格10減少投資或投資者減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，形成供給小于需求的局面。這時(shí)價(jià)格又會(huì)上升，投資相應(yīng)上升，投資者數(shù)量相應(yīng)增加，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡。同時(shí)，消費(fèi)者會(huì)增加房地產(chǎn)消費(fèi)，使房地產(chǎn)需求增大，形成供給小于需求，從而導(dǎo)致價(jià)格上升，直至供求關(guān)系達(dá)到平衡，價(jià)格與價(jià)值相符。房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建筑，建設(shè)用地開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格的高低，對(duì)廣大居民的購(gòu)買力有直接的影響，進(jìn)而也就影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。
2.4競(jìng)爭(zhēng)理論
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的目的是為了獲得更大限度的利潤(rùn)，為了達(dá)到這一目的，在房地產(chǎn)交易主體之間勢(shì)必產(chǎn)生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)形成強(qiáng)大的外在壓力。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是房地產(chǎn)供求關(guān)系，價(jià)格高低，利潤(rùn)高低之間相互制約相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系，其功能在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強(qiáng)大的壓力，使供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的功能得以充分發(fā)揮。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置和生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合[31,32]。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方式主要有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的基本方式，主要通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，迫使生產(chǎn)者不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低物質(zhì)消耗和生產(chǎn)費(fèi)用，力爭(zhēng)在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)主要包括技術(shù)，質(zhì)量，宣傳，服務(wù)等形式競(jìng)爭(zhēng)，取得消費(fèi)者的信任，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，排斥其他競(jìng)爭(zhēng)者。
2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)投資者在作出投資決策之前，必然要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)全面的調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)和資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及變化趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷，以滿足確定未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和行動(dòng)計(jì)劃的需要。
2.5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性
（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于平衡和滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需要社會(huì)生產(chǎn)的目的是為了不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長(zhǎng)、消費(fèi)習(xí)慣的改變而改變。為此，要使人們對(duì)房地產(chǎn)的需要得到充分滿足，就必須進(jìn)行科學(xué)的推算和估計(jì)。
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)有利于制定科學(xué)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，可以了解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所帶來(lái)的影響，從而指導(dǎo)企業(yè)自覺(jué)按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，為制定科學(xué)的計(jì)劃和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。
（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益11在商品經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是瞬息萬(wàn)變的，只有通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，掌握大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和數(shù)據(jù)資料，才能不斷的改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類
二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管存在的問(wèn)題
貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然成穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但是也存在諸多問(wèn)題，特別是在監(jiān)管方面存在的問(wèn)題異常突出，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）監(jiān)管體系不明朗，監(jiān)管效力分散
貴陽(yáng)市現(xiàn)行的房地產(chǎn)監(jiān)管措施多是由各部門(mén)結(jié)合國(guó)家多部委下達(dá)的通知，針對(duì)為各階段市場(chǎng)調(diào)控需要分頭制定而出臺(tái)的，行業(yè)所涉及的房管、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、稅務(wù)、銀行、工商等部門(mén)各有監(jiān)管辦法或規(guī)定，條款關(guān)聯(lián)度不高，下發(fā)時(shí)間跨度較大，顯得整個(gè)市場(chǎng)監(jiān)管體系不夠明朗。由此也導(dǎo)致了各部門(mén)間各自獨(dú)立監(jiān)管、信息互通不暢、市場(chǎng)監(jiān)管效力分散。雖也組織多部門(mén)聯(lián)合監(jiān)管活動(dòng)，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)、交易等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管審查，但由于活動(dòng)時(shí)間短，收效只是一時(shí)，在長(zhǎng)遠(yuǎn)的監(jiān)管效用中收效甚微。
（二）房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)不完善
房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)包括內(nèi)部平臺(tái)和外部平臺(tái)。內(nèi)部平臺(tái)主要為管理部門(mén)提供房地產(chǎn)監(jiān)管的數(shù)據(jù)及信息的監(jiān)管平臺(tái)。外部平臺(tái)是指監(jiān)管部門(mén)面向公眾能及時(shí)快捷地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)迅速將反饋意見(jiàn)進(jìn)行處理。目前在貴陽(yáng)市，房地產(chǎn)監(jiān)管信息外部平臺(tái)主要是貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局所設(shè)立的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處設(shè)立的網(wǎng)站和貴陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。前者網(wǎng)站共設(shè)立了最新工作信息、公示公告、資料下載、部門(mén)介紹五個(gè)欄目，這五個(gè)欄目中的信息均為2006~2009年的內(nèi)容，沒(méi)有一條2014至2010年的監(jiān)管信息，每個(gè)欄目中的信息內(nèi)容少，沒(méi)有及時(shí)更新，嚴(yán)重的影響公眾對(duì)監(jiān)管政策、制度的知情權(quán)。不理于監(jiān)管的實(shí)行。
（三）監(jiān)管部門(mén)的執(zhí)行力不夠
房地產(chǎn)市場(chǎng)包含了房地產(chǎn)從生產(chǎn)銷售到售后服務(wù)的全過(guò)程，是涉及土地、拆遷、規(guī)劃、融資、建筑等部門(mén)的龐大系統(tǒng)工程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展。因房地產(chǎn)市場(chǎng)涉面廣，監(jiān)管部門(mén)很難做到全方面有效的監(jiān)管，很多環(huán)節(jié)并沒(méi)有真正的監(jiān)管到位。
（四）監(jiān)管不當(dāng)造成存在爛樓現(xiàn)象
貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管中，一直存在較大漏洞，不但未能發(fā)揮監(jiān)管其應(yīng)有的作用、有時(shí)甚至由于操作不當(dāng)，影響了公眾的日常生活。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在因監(jiān)管不當(dāng)，造成許多樓盤(pán)存在質(zhì)量問(wèn)題。如：世紀(jì)城、大正雨曦城等許多樓盤(pán)都存在墻壁出現(xiàn)裂縫，墻壁漏水等諸多房屋的質(zhì)量問(wèn)題，這說(shuō)明監(jiān)管部門(mén)在驗(yàn)收房屋時(shí)，驗(yàn)收沒(méi)有仔細(xì)到位，而且出現(xiàn)這些問(wèn)題的部分樓盤(pán)，監(jiān)管部門(mén)未要求房開(kāi)商限期整改，使得公眾的合法權(quán)益得不到保障。
三、完善貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的對(duì)策
（一）推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體制改革
貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管涉及多方面的工作，客觀上需要一個(gè)統(tǒng)籌全面的工作的機(jī)構(gòu)，這樣有利于解決政策互相抵觸的問(wèn)題。在實(shí)踐中，可以成立議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，包括貴陽(yáng)市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、貴陽(yáng)市國(guó)土資源局、貴陽(yáng)市國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)等部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)組成，由分管經(jīng)濟(jì)工作的領(lǐng)導(dǎo)組織協(xié)調(diào)各部門(mén)的監(jiān)管工作。這樣在政策制定時(shí)，與相關(guān)部門(mén)協(xié)商，保證政策之間的協(xié)調(diào)。
（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)建設(shè)
貴陽(yáng)市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息進(jìn)行收集、整理和分析，依靠一定的信息技術(shù)手段，監(jiān)管信息并形成反饋機(jī)制和決策機(jī)制。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺(tái)主要應(yīng)提供供地、建造、銷售、再銷售等方面的信息。信息要及時(shí)進(jìn)行更新，并需要增加在線辦事和公眾參與的功能。這樣不僅能增加監(jiān)管的透明度，還能有利于公眾辦理房地產(chǎn)相關(guān)方面的事宜，并且為監(jiān)管部門(mén)決策和制定政策提供依據(jù)。
（三）構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)責(zé)制度
通過(guò)完善問(wèn)責(zé)體系和問(wèn)責(zé)制度，進(jìn)一步健全監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)體系。首先要明確劃分各監(jiān)管部門(mén)和監(jiān)管人員的權(quán)責(zé)界限，確定官員問(wèn)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)。其次要加大同部門(mén)問(wèn)責(zé)力度，并且對(duì)不同監(jiān)管部門(mén)有連帶責(zé)任的也要問(wèn)責(zé)。最后要完善貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)責(zé)的法律法規(guī)。具體來(lái)說(shuō)，比如執(zhí)行差別化住房信貸、不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，要對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人相關(guān)部門(mén)進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
（四）監(jiān)管部門(mén)不定期抽查
為了確保市場(chǎng)穩(wěn)定，各相關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)不定期組織抽查，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)、預(yù)售等環(huán)節(jié)動(dòng)態(tài)監(jiān)管。對(duì)存在問(wèn)題的責(zé)令限期整改，逾期不改的給予相應(yīng)處理，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記錄其信用檔案，并向社會(huì)曝光。
（五）完善房地產(chǎn)商品住房預(yù)售監(jiān)管制度
貴陽(yáng)市監(jiān)管部門(mén)要嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理，房開(kāi)商應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案售房，預(yù)售方案中若有主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)備案并公示，并且預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保用于項(xiàng)目工程建設(shè)。以防止部分房開(kāi)商樓盤(pán)未支付施工方款項(xiàng)，而樓盤(pán)卻已賣出。若房開(kāi)商因有種原因無(wú)法支付施工方款項(xiàng)，而導(dǎo)致施工方阻止戶主入住。例如：大正雨曦城M棟戶主購(gòu)房多年，卻因房開(kāi)商無(wú)法支付施工方尾款，導(dǎo)致施工方阻止戶主入住。目前此問(wèn)題依舊沒(méi)有得到妥善的解決。監(jiān)管部門(mén)將預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，不僅確保用于項(xiàng)目工程建設(shè)，而且能確保戶主享受及時(shí)入住應(yīng)有的權(quán)利。
為百姓提供一個(gè)寬敞明亮的交易大廳，設(shè)置辦理各種交易手續(xù)一條龍服務(wù)辦公窗口，包括公證、稅務(wù)、銀行等，為人們辦理各種交易手續(xù)提供便利；設(shè)立咨詢服務(wù)臺(tái)，解答辦事流程及各種政策問(wèn)題；提供辦事等候坐椅，便于人們休息；安裝自動(dòng)叫號(hào)機(jī)，保證交易秩序井然；設(shè)置綠色通道，為老弱病殘?jiān)刑峁﹥?yōu)先服務(wù)。
2.加強(qiáng)設(shè)備、資源、信息建設(shè)
辦公窗口和咨詢服務(wù)臺(tái)配備電腦、打印、掃描等電子辦公設(shè)備，通過(guò)局域網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)達(dá)到信息資源共享的目的，為受理查詢，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，交納契稅等業(yè)務(wù)提供信息資源，從而提高工作效率，也為百姓查詢房產(chǎn)信息提供了信息平臺(tái)。
3.保障交易大廳的安全，定期進(jìn)行消防安全檢查和演練
對(duì)交易大廳的電線和消防管線要定期進(jìn)行更換，排除能使火災(zāi)等事故發(fā)生的安全隱患，同時(shí)還要定期組織保安及工作人員進(jìn)行消防演練，包括滅火器和消防栓的使用、報(bào)警方式及安全撤離等等，以免發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)出現(xiàn)慌亂。
4.交易大廳內(nèi)全面禁煙，創(chuàng)建無(wú)煙大廳
面對(duì)諸多百姓，我們積極宣傳公共場(chǎng)所禁煙的目的和重要性，同時(shí)加派保安力量，在大廳內(nèi)定時(shí)巡邏，針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)看守，達(dá)到控?zé)熜Ч?，保證大廳的清新環(huán)境。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)軟環(huán)境建設(shè)
1.要做到辦事公平
公平是和諧的基礎(chǔ)，作為窗口服務(wù)人員，要牢固樹(shù)立公平辦事的理念，對(duì)待每個(gè)辦事人，都要一視同仁，從公平出發(fā)，牢固把握標(biāo)準(zhǔn)、尺度，不能厚此薄彼，不搞遠(yuǎn)近親疏，能提供便利的盡量給予便利，不斷提高服務(wù)窗口公平辦事的能力和水平，并把公平變成做人的原則和自覺(jué)行動(dòng)，努力建設(shè)一個(gè)公平的有和諧氛圍的服務(wù)窗口。
2.要做到講究原則
“不以規(guī)矩?zé)o以成方圓”，原則是做人的立身之本，是行事的基本要求。作為窗口服務(wù)工作人員，首先要樹(shù)立講原則、守規(guī)矩的意識(shí)，自覺(jué)遵守和維護(hù)交易市場(chǎng)的各項(xiàng)規(guī)章制度和工作紀(jì)律。在窗口工作中要嚴(yán)格按程序辦事，按法律規(guī)章辦事，自覺(jué)把政府賦予的職能履行到位，努力建設(shè)一個(gè)講原則的服務(wù)窗口。
3.要做到誠(chéng)實(shí)守信
誠(chéng)信是人性的道德底線，是人格的內(nèi)在魅力。窗口服務(wù)人員首先要做一個(gè)誠(chéng)實(shí)守信的人，要言行一致，表里如一，給服務(wù)對(duì)象的承諾要做到言必信，行必果，以誠(chéng)信樹(shù)立服務(wù)窗口的威信。窗口工作人員之間也要以誠(chéng)相待，以心換心，以情感人，彼此成為工作上的同事，生活上的朋友，齊心協(xié)力做好本職工作，努力建設(shè)一個(gè)誠(chéng)信的服務(wù)窗口。
4.要做到寬容大度
寬容是一種人生智慧和美德，更是維系人與人之間的親密聯(lián)系的橋梁和紐帶。每個(gè)人的性格、風(fēng)格都各不相同，對(duì)事情的想法和處理問(wèn)題的方法也不一定一樣，古人說(shuō)的好：海納百川，有容乃大。能夠很好地與有不同意見(jiàn)的人一道合作共事，需要寬容和大度。我們作為窗口服務(wù)人員首先要學(xué)會(huì)換位思考，尊重辦事人、包容辦事人，容納和尊重辦事人的不同意見(jiàn)、不同個(gè)性、不同習(xí)慣和不同文化，要有容人之短的胸懷，容人之異的肚量，努力建設(shè)一個(gè)和諧的服務(wù)窗口。
5.要做到理解溝通
理解是一種文化，一種集忍讓、溝通為一體的良好品格。它不是沒(méi)有立場(chǎng)、沒(méi)有原則的讓步，而是大事講原則，小事講風(fēng)格。因此，窗口工作人員之間共事要做到不斤斤計(jì)較，不耿耿于懷，坦誠(chéng)對(duì)待分歧，加強(qiáng)聯(lián)系溝通，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題相互提醒，發(fā)現(xiàn)不足相互補(bǔ)充，在合作中加強(qiáng)理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和諧，努力建設(shè)一個(gè)團(tuán)結(jié)的服務(wù)窗口。
6.要做到注重小節(jié)
小節(jié)就像一面鏡子，越是點(diǎn)滴小事，越能折射人的品質(zhì)，反映人的思想境界、修養(yǎng)和靈魂。窗口服務(wù)人員在日常工作中，不能感情用事，不該辦理的堅(jiān)決不辦，決不能錯(cuò)誤的認(rèn)為吃一點(diǎn)、喝一點(diǎn)、拿一點(diǎn)，都是一些是小節(jié)問(wèn)題，殊不知，這些小節(jié)問(wèn)題最終會(huì)授人以柄，成為某些懷有不良目的、牟取非法利益人的籌碼。因此窗口服務(wù)人員要時(shí)刻保持清醒的頭腦，凈化生活圈，管住小節(jié)，珍惜名節(jié)，重形象，講分寸，努力建設(shè)一個(gè)廉潔的服務(wù)窗口。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房?jī)r(jià)的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來(lái)，房?jī)r(jià)又開(kāi)始緩步上揚(yáng)，雖然期間政府陸續(xù)出臺(tái)了限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。
上海房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來(lái)是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對(duì)此進(jìn)行探討。
一、房地產(chǎn)的特征
所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)三個(gè)角度來(lái)分析房地產(chǎn)所具有的特征。
（一）房地產(chǎn)的物理特征
1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。
2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復(fù)制。
3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長(zhǎng)。
（二）房屋的經(jīng)濟(jì)特征
房屋的經(jīng)濟(jì)特征為：房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價(jià)等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資大，房地產(chǎn)投資的流動(dòng)性較差；隨著社會(huì)的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格總的趨勢(shì)呈不斷上漲。
（三）房地產(chǎn)的社會(huì)特征
房地產(chǎn)的社會(huì)特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來(lái)的特征。房地產(chǎn)的社會(huì)特征為：房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會(huì)保障制度的影響。
二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀
（一）房屋建造市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站近日的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市建筑業(yè)生產(chǎn)保持較平穩(wěn)增長(zhǎng)。本年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值373.06億元，增長(zhǎng)10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.6%。總體上反映出房屋供應(yīng)量在增長(zhǎng)。
（二）2007年上半年住宅價(jià)格及成交量均緩步上揚(yáng)
上海2007年上半年的房?jī)r(jià)呈緩步上升的趨勢(shì)，據(jù)上海易局研究院提供的研究報(bào)告顯示，4月上海樓市的成交量245萬(wàn)平方米，其中商品住宅成交面積170萬(wàn)平方米，明顯呈上升態(tài)勢(shì)。根據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)資料，4月全市至少有20多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中部分樓盤(pán)漲幅如表1所示：
（三）預(yù)計(jì)2007年下半年房地產(chǎn)走勢(shì)總體上房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上揚(yáng)
首先，土地供應(yīng)越來(lái)越緊張，土地成本費(fèi)用在成倍增加，國(guó)家稅收的增加等；其次，房屋建設(shè)周期長(zhǎng)，供求格局短期內(nèi)不會(huì)改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，將產(chǎn)生大量房屋需求。
（四）上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫現(xiàn)象
上海房產(chǎn)市場(chǎng)將穩(wěn)步發(fā)展，房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，但也反映出上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫，表現(xiàn)在商品樓盤(pán)內(nèi)的空房率相當(dāng)?shù)母?，入住率很低，?jù)香梅花園的物業(yè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。
三、上海房產(chǎn)居高不下的原因
上海是一個(gè)國(guó)際性大都市，也是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心之一，隨著許多有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司進(jìn)入上海房產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)際資本繼續(xù)看好上海，投資上海，加快上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上各方市場(chǎng)參與者的心理預(yù)期，最終導(dǎo)致上海房產(chǎn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀。
（一）大與?。盒袠I(yè)調(diào)整，壟斷性增強(qiáng)
2005年以來(lái)，調(diào)控政策通過(guò)提高土地出讓金、開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資本金等門(mén)檻，尤其是2006年以來(lái)土地、資金開(kāi)始向資信較好的大型房企集中，房產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越呈現(xiàn)規(guī)模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。
（二）堵與疏：一手硬，一手軟
導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的第二個(gè)原因是樓市調(diào)控政策在落地執(zhí)行中出現(xiàn)的“重堵輕疏”現(xiàn)象。在2006年出臺(tái)的政策中，“90/70”政策以及鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的相關(guān)措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購(gòu)房設(shè)限政策則重在“堵截”投資型需求。
總體上“堵截”型政策執(zhí)行得還算到位，“疏解”型政策的執(zhí)行則喜憂參半。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的趨勢(shì)開(kāi)始得到扭轉(zhuǎn)。今年第一季度全國(guó)住宅投資同比增長(zhǎng)30.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長(zhǎng)41.6%。另一方面，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)仍不合理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯反彈的情況下，本應(yīng)朝小戶型占比70%方向發(fā)展的“90/70”政策遠(yuǎn)未完全落實(shí)。而城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國(guó)新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時(shí)，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司指出：“這表明市場(chǎng)需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出?！?/p>
（三）內(nèi)與外：寧可賣地售股，不愿降價(jià)
去年樓市調(diào)控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤(pán)、降價(jià)銷售的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原因之一，與外資乘機(jī)大量進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)。統(tǒng)計(jì)顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長(zhǎng)154.4%。外資的進(jìn)入，使得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在銀根緊縮的局面下，改變?nèi)谫Y渠道，或出讓項(xiàng)目公司的股權(quán)，或出售土地，換取外資注入?！皩幙少u地售股，不愿降價(jià)”成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的唯一選擇。
（四）理想與現(xiàn)實(shí)：放棄房地產(chǎn)支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導(dǎo)致市場(chǎng)供求難以改觀，而行業(yè)內(nèi)的壟斷趨勢(shì)、外資加快進(jìn)入，則加劇了局面的嚴(yán)重性。解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求狀況，特別是緩解需求。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP與地方財(cái)政的巨大貢獻(xiàn)令他們對(duì)調(diào)控舉棋不定。而可能是調(diào)控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來(lái)抑制地方經(jīng)濟(jì)中最賺錢(qián)的一個(gè)行業(yè)。針對(duì)地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟(jì)模式。要根治樓市積弊，推出調(diào)整政策及考核指標(biāo)的適當(dāng)?shù)呐e措已不可避免。
（五）市場(chǎng)預(yù)期
預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升是投機(jī)性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。上海房地產(chǎn)價(jià)格飆升是因?yàn)閷?duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格上升的預(yù)期導(dǎo)致的。
第一階段大致是從2001年到2003年，上海房?jī)r(jià)理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦權(quán)、上海成功獲得2010年世博會(huì)的舉辦權(quán)、上海爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和航運(yùn)四個(gè)中心和國(guó)際化大都市等一系列利好因素，促使國(guó)際、國(guó)內(nèi)都形成了上海房?jī)r(jià)必然上漲的預(yù)期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房?jī)r(jià)非理性膨脹階段，三年時(shí)間，上海房?jī)r(jià)上升幾乎達(dá)一倍。這一階段的預(yù)期更為根本和復(fù)雜，不只是簡(jiǎn)單的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)的下落，上海經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)就會(huì)失去支撐，經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)衰退。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不希望房?jī)r(jià)下跌。因?yàn)楦鶕?jù)購(gòu)房者“買漲不買跌”的原理，房?jī)r(jià)一旦下降就會(huì)馬上讓市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期，購(gòu)房戶就會(huì)持幣觀望，造成實(shí)際成交量急劇萎縮，使得開(kāi)發(fā)商既不能獲得預(yù)期高額利潤(rùn)，也可能使部分開(kāi)發(fā)商虧本，甚至破產(chǎn)。第三，銀行不希望房?jī)r(jià)下跌。房?jī)r(jià)一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產(chǎn)商與民眾住房消費(fèi)信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會(huì)成了泡影。如果房?jī)r(jià)下跌真的發(fā)生了，不僅會(huì)給銀行造成危機(jī)也可能給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大災(zāi)難。第四，已購(gòu)買戶不希望房?jī)r(jià)下跌。上海房?jī)r(jià)居高不下形成是一系列復(fù)雜因素綜合作用的結(jié)果。
四、應(yīng)對(duì)措施
當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)過(guò)高是不正常的，必須堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和治理，這是政府的責(zé)任也是社會(huì)的責(zé)任，也包括房地產(chǎn)商的責(zé)任，而且房?jī)r(jià)過(guò)高原因是復(fù)雜的，有商品房供應(yīng)不足的原因，有開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不夠的原因，有地價(jià)商品房不夠的原因，有投資性投機(jī)性的原因，也有超前消費(fèi)的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)的現(xiàn)象。
（一）加大供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)
國(guó)務(wù)院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調(diào)控的四個(gè)方向：一是加大住房供應(yīng)力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問(wèn)題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
其中，“加大住房供應(yīng)力度”一說(shuō)，是近幾年來(lái)首次提及的。首先，在繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資的同時(shí)，適度增加住房投資。第二，在繼續(xù)收緊地根的同時(shí)，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點(diǎn)落實(shí)在普通商品住房和住房保障兩個(gè)方面。第四，要允許商業(yè)金融機(jī)構(gòu)在一定年限內(nèi)，向開(kāi)發(fā)普通商品住房和保障性住房的機(jī)構(gòu)，實(shí)行較低門(mén)檻的優(yōu)惠性開(kāi)發(fā)貸款。政府引導(dǎo)他們向普通商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)資金的緊缺，也解決商業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金壓庫(kù)的苦惱。
（二）抑制投資需求
一方面，控制商品房超前消費(fèi)，特別是投資投機(jī)性需求；另一方面要加強(qiáng)普通廉租房的管理，并且政府用責(zé)任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小戶型住宅
對(duì)普遍收入不高大多數(shù)老百姓來(lái)說(shuō)，買大戶型住宅是不現(xiàn)實(shí)的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認(rèn)國(guó)情堅(jiān)持提倡節(jié)約型的消費(fèi)，反對(duì)奢侈性的消費(fèi)模式。
五、結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)上述對(duì)上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀及原因的分析得出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著其本身進(jìn)一步的市場(chǎng)化、國(guó)際化，上海房?jī)r(jià)繼續(xù)走高將不可避免。但如何防止出現(xiàn)過(guò)度投機(jī)、嚴(yán)重的泡沫化，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)企業(yè)等參與各方共同努力的方向，任重道遠(yuǎn)。
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一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于平均水平之上。在我國(guó)，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門(mén)不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門(mén)固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(zhǎng)的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個(gè)國(guó)家根據(jù)本國(guó)國(guó)情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類
房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。
房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。
房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購(gòu)買房屋后出租，購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；開(kāi)發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。
房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。
房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用
房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；④通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開(kāi)辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場(chǎng))持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。
三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始興起，1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。90年展壯大，在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來(lái)住宅建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來(lái)越大
第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長(zhǎng)1000億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開(kāi)發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬(wàn)平方米上升到140451萬(wàn)平方米，增加了83593萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)25%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度都在10%以上，最高接近30%(詳見(jiàn)表3-2)。
（二）地區(qū)發(fā)展不平衡
第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。②中部的增長(zhǎng)速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷售額)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國(guó)銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購(gòu)買商品住宅在全國(guó)的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購(gòu)買商品住宅的增長(zhǎng)比例較大，均高于全國(guó)平均的增長(zhǎng)比例?？梢钥闯觯S著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。
第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(zhǎng)，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來(lái)看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長(zhǎng)速度來(lái)看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。
（三）房?jī)r(jià)居高不下
近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“三高”，房?jī)r(jià)高、居民購(gòu)房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長(zhǎng)了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價(jià)的增長(zhǎng)，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對(duì)應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化。①房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始注重品牌，這是市場(chǎng)化的一個(gè)重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國(guó)拉開(kāi)了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過(guò)不和諧音符，但這并沒(méi)有影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開(kāi)始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場(chǎng)開(kāi)始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購(gòu)房者購(gòu)房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，大部分人買房為了自?。涣硪环矫?，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對(duì)個(gè)人的銷售量增加。近幾年商品房對(duì)個(gè)人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷售量中已達(dá)到93.696，說(shuō)明我國(guó)的消費(fèi)者對(duì)于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國(guó)的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見(jiàn)成效，這對(duì)于正在飛速發(fā)展的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了支持。④我國(guó)正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。雖然我國(guó)房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也剛有雛形，但我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來(lái)趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的要求。
第二，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營(yíng)銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營(yíng)時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)去的十幾年，由于國(guó)家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節(jié)，而銀行作為我國(guó)房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密接觸，將會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。
第三，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。從前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)的原因有：①國(guó)家財(cái)力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問(wèn)題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用；③隨著人均GDP超過(guò)800美元這一社會(huì)發(fā)展新階段的到來(lái)，汽車消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)；④隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)出發(fā)，二、三級(jí)市場(chǎng)的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長(zhǎng)助力：最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運(yùn)以及上海申博成功，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。
第四，國(guó)家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過(guò)程中的運(yùn)作行為，中央政府及各地方政府出臺(tái)并完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國(guó)第一部《商品房銷售管理辦法》開(kāi)始實(shí)施，將重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國(guó)家修訂的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例開(kāi)始實(shí)施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國(guó)家調(diào)整了住房租賃市場(chǎng)的稅收，對(duì)政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，減征營(yíng)業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個(gè)人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。
未來(lái)10年隨著我國(guó)加入WTO，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將按國(guó)際慣例和我國(guó)在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國(guó)開(kāi)放，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會(huì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展，其趨勢(shì)主要有以下幾個(gè)方面。
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)
①隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。
②以城鎮(zhèn)人口人均增長(zhǎng)10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國(guó)的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。
③一些機(jī)構(gòu)對(duì)多個(gè)城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購(gòu)住房；己購(gòu)公房戶中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。
④加入WTO后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€(gè)體消費(fèi)者為主。個(gè)人買房的比例還會(huì)提高，住房質(zhì)量會(huì)有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會(huì)加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會(huì)有更大的拓展，住房個(gè)人貸款的總量還會(huì)上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。
（二）市場(chǎng)供給趨勢(shì)
在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了過(guò)多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。(論文)
配合住房制度改革，中國(guó)城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國(guó)城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開(kāi)拓新的融資渠道，以減少對(duì)商業(yè)銀行尤其是四大國(guó)有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺(tái)的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實(shí)現(xiàn)及資本市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來(lái)，國(guó)內(nèi)外各類社保基金、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要的機(jī)構(gòu)投資者。
（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)
作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一是保證新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位到工程的建設(shè)過(guò)程、推廣過(guò)程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，貼近客戶的需求。這是一個(gè)完整的、公開(kāi)的過(guò)程。把服務(wù)做好了，通過(guò)業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷?lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺(jué)更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。
（五）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開(kāi)發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開(kāi)發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
五、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
（一）土地市場(chǎng)規(guī)范化
土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。
第一，政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說(shuō)明未來(lái)期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開(kāi)發(fā)。過(guò)去有過(guò)這方面負(fù)面的案例，開(kāi)發(fā)商不知道未來(lái)時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開(kāi)發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長(zhǎng)久穩(wěn)定地通過(guò)土地獲利。
第二，堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過(guò)程的透明化，接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場(chǎng)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方向，市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
第三，政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說(shuō)，計(jì)劃沒(méi)有變化快，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一系列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產(chǎn)融資渠道
我國(guó)政府過(guò)去對(duì)土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對(duì)的保守。在中國(guó)城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的階段。
第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只需把錢(qián)交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問(wèn)題吊死在銀行一棵樹(shù)上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過(guò)有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來(lái)。國(guó)家控股銀行在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場(chǎng)化，這樣的形態(tài)不是公平競(jìng)爭(zhēng)體制。事實(shí)證明目前的國(guó)有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場(chǎng)的理解——央行提高貸款門(mén)檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場(chǎng)份額。
第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚(yú)效應(yīng)。這也就是防止閉門(mén)造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤(rùn)可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。
第四，避免地方保護(hù)主義或過(guò)分優(yōu)惠外來(lái)資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。
（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展多元化產(chǎn)品服務(wù)
有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價(jià)過(guò)高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問(wèn)題在于：樓盤(pán)產(chǎn)品的同質(zhì)化問(wèn)題。購(gòu)房者所面對(duì)的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開(kāi)市場(chǎng)份額小的別墅不說(shuō)?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀、不錯(cuò)的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開(kāi)發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場(chǎng)上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場(chǎng)，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級(jí)差異。這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該不全賴開(kāi)發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。
第一，政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來(lái)的建筑形式體現(xiàn)分級(jí)概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。
第二，嚴(yán)把各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級(jí)不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場(chǎng)的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場(chǎng)的需求是多元的，我們沒(méi)有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌?chǎng)產(chǎn)品多元化的前提是市場(chǎng)化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。
（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場(chǎng)分級(jí)體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制，同時(shí)，二、三級(jí)市場(chǎng)是以一級(jí)市場(chǎng)的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場(chǎng)分級(jí)體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級(jí)市場(chǎng)的需求、降低一級(jí)市場(chǎng)泡沫，為一級(jí)市場(chǎng)建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地制定政策、開(kāi)展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級(jí)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。
（五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對(duì)長(zhǎng)期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價(jià)，強(qiáng)制拍賣。在項(xiàng)目審批上限制對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購(gòu)用作廉租屋。
第二，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)受費(fèi)，取消不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過(guò)分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進(jìn)房?jī)r(jià)的下調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
第三，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
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一、美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)
（一）政府機(jī)構(gòu)
美國(guó)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的政府機(jī)構(gòu)主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年進(jìn)行一次人口普查外，每五年還要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和州以及地方政府進(jìn)行一次普查，每年普查局還要進(jìn)行100多項(xiàng)其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個(gè)人和單位收集統(tǒng)計(jì)信息，匯總成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。普查局的局長(zhǎng)由總統(tǒng)任命，同時(shí)還需得到參議院的確認(rèn)。
（二）行業(yè)組織與協(xié)會(huì)
1.全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬(wàn)名會(huì)員而成為美國(guó)最大的貿(mào)易協(xié)會(huì)?，F(xiàn)在該協(xié)會(huì)的會(huì)員總數(shù)已超過(guò)85萬(wàn)，在50個(gè)州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會(huì)（stateassociation），在全國(guó)1500多個(gè)地方建有地方協(xié)會(huì)（localassociation）。
2.全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場(chǎng)指數(shù)（HousingMarketIndex，HMI）和住房機(jī)會(huì)指數(shù)（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協(xié)會(huì)總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費(fèi)者提供擁有安全、體面和負(fù)擔(dān)得起的住宅的機(jī)會(huì)，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
3.按揭銀行家協(xié)會(huì)(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會(huì)是代表雇傭50名員工以上、分布在全國(guó)每個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國(guó)家級(jí)協(xié)會(huì)，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會(huì)的最高決策層是其董事會(huì)，由21人組成，負(fù)責(zé)管理協(xié)會(huì)的一般事務(wù)。
二、各監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)
1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段安裝或建設(shè)的建筑的價(jià)值，包括原材料成本、勞動(dòng)力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤(rùn)、建筑設(shè)計(jì)和工程成本、項(xiàng)目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出報(bào)告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計(jì)的是在特定時(shí)段內(nèi)某工程所有項(xiàng)目的價(jià)值總和，而不管個(gè)體項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)始或工程款何時(shí)支付給建筑商。
2.新房開(kāi)工。普查局每月公布新住宅建筑報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容主要包括新房開(kāi)工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開(kāi)工的數(shù)量、新房開(kāi)工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報(bào)告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動(dòng)住宅。
當(dāng)住宅的奠基工作開(kāi)始時(shí)即計(jì)入當(dāng)月的新房開(kāi)工統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項(xiàng)目。美國(guó)并非各地都需新房開(kāi)工許可，但新房開(kāi)工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項(xiàng)目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門(mén)廣泛運(yùn)用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的先行指數(shù)的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報(bào)告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報(bào)告發(fā)表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達(dá)到舊房銷售統(tǒng)計(jì)樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，如新房開(kāi)工、住房按揭貸款申請(qǐng)和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計(jì)關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購(gòu)房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動(dòng)性大，要多個(gè)月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢(shì)。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實(shí)際舊房銷售，因此PHSI是未來(lái)房屋銷售活動(dòng)的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，超過(guò)80%的簽約未交付房屋銷售在兩個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個(gè)月內(nèi)結(jié)算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計(jì)算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國(guó)的指數(shù)外，還包括四個(gè)地區(qū)的指數(shù)。
5.新房銷售。新房銷售報(bào)告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，報(bào)告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價(jià)格與平均價(jià)格。
一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認(rèn)為已銷售，而不管房屋是處于尚未動(dòng)工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認(rèn)為已銷售。
新房銷售調(diào)查中的價(jià)格是買賣雙方在第一次合同簽署時(shí)或交付定金時(shí)約定的價(jià)格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價(jià)格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國(guó)的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。
普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)人員訪問(wèn)樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開(kāi)工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國(guó)房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布全國(guó)和四個(gè)地區(qū)的單家庭獨(dú)立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數(shù)量和價(jià)格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報(bào)告包括最近12個(gè)月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費(fèi)購(gòu)買。
地方協(xié)會(huì)每月向NAR的研究部報(bào)送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計(jì)范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會(huì)每季公布的各州舊房銷售報(bào)告是基于所有700多家地方協(xié)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會(huì)的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。
舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過(guò)季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個(gè)月的總銷售數(shù)量。
7.全美住房建筑商協(xié)會(huì)調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）通過(guò)調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-WellFargo房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機(jī)會(huì)指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場(chǎng)指數(shù)（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商協(xié)會(huì)每月對(duì)其會(huì)員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門(mén)，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會(huì)員對(duì)總體經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)級(jí)。HMI是對(duì)不同擴(kuò)散指數(shù)（diffusionindices）的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來(lái)6個(gè)月的新房銷售和可能購(gòu)新房的交易。前兩項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為好、一般和差三等，后一項(xiàng)的評(píng)級(jí)分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來(lái)6個(gè)月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購(gòu)新房的交易的權(quán)重為0.2722。中國(guó)-HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計(jì)，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計(jì)值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時(shí)間和價(jià)格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來(lái)計(jì)算。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè)保險(xiǎn)。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過(guò)月住房成本的記錄比重。中國(guó)
2001年住宅改建市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來(lái)十年，住宅改建市場(chǎng)的年增長(zhǎng)速度至少將達(dá)到5%，在此期間該市場(chǎng)的規(guī)模甚至將超過(guò)新房市場(chǎng)的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場(chǎng)指數(shù)基于對(duì)房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過(guò)向15000個(gè)房屋改建商發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個(gè)指數(shù)來(lái)描繪住宅改建市場(chǎng)狀況，一是現(xiàn)期市場(chǎng)條件指數(shù)（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來(lái)預(yù)期指數(shù)（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查。周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會(huì)進(jìn)行并向訂閱者公布詳細(xì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項(xiàng)指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購(gòu)房及再融資常規(guī)和政府貸款申請(qǐng)情況。報(bào)告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報(bào)告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過(guò)季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場(chǎng)指數(shù)（MarketIndex）、購(gòu)買指數(shù)（PurchaseIndex）、再融資指數(shù)（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARMIndex）、常規(guī)指數(shù)（ConventionalIndex）和政府指數(shù)（GovernmentIndex）。
周按揭貸款申請(qǐng)調(diào)查報(bào)告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請(qǐng)情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會(huì)為讓其會(huì)員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場(chǎng)利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過(guò)主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭貸款市場(chǎng)調(diào)查始于1971年4月，通過(guò)對(duì)全國(guó)各按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的調(diào)查來(lái)計(jì)算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考文獻(xiàn)：
二項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位整體策略
1項(xiàng)目SWOT分析
1）優(yōu)勢(shì)（S）。項(xiàng)目位于高新片區(qū)核心位置，地理位置較為優(yōu)越。周邊配套齊全，交通便捷，3min可至經(jīng)十路，可達(dá)性良好。生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越，地塊南側(cè)傍山，具備較好的山體景觀資源，空氣清新，宜于居住。中海地產(chǎn)具有良好的品牌優(yōu)勢(shì)，在濟(jì)南連續(xù)4年銷售金額第一名，品牌在濟(jì)南有較強(qiáng)影響力。
2）劣勢(shì)（W）。土地成本劣勢(shì)，從成本測(cè)算角度分析，本項(xiàng)目地價(jià)比區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)品項(xiàng)目地價(jià)成本高出200～1000元/m2。從區(qū)域內(nèi)12年以來(lái)成交的土地來(lái)看，未來(lái)主要競(jìng)品保利華庭、萬(wàn)科城均低于我公司項(xiàng)目。其他區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目拿地較早，地價(jià)全部在3000元/m2以下，而我公司項(xiàng)目拿地價(jià)格為3943元/m2，土地成本劣勢(shì)明顯。配套成本較高，按征地條約須無(wú)償建設(shè)小學(xué)、幼兒園，建設(shè)費(fèi)用5500～6500萬(wàn)元，增加了項(xiàng)目成本壓力。小學(xué)、幼兒園處于社區(qū)中央位置，噪音問(wèn)題突出，影響社區(qū)品質(zhì)。
3）機(jī)會(huì)（O）。濟(jì)南東部持續(xù)快速發(fā)展，漢峪金谷、總部基地等重點(diǎn)項(xiàng)目將相繼竣工，大量高新產(chǎn)業(yè)、金融企業(yè)將涌入高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)購(gòu)買力將持續(xù)旺盛，具有良好的片區(qū)發(fā)展前景。項(xiàng)目配套建設(shè)幼兒園和小學(xué)，社區(qū)內(nèi)具備引入濟(jì)南市名校的可能性，教育資源配套完善。與本項(xiàng)目?jī)H相鄰500m的國(guó)華印象項(xiàng)目，定位為150m2以上大戶型產(chǎn)品，但開(kāi)盤(pán)至今銷售速度緩慢，項(xiàng)目定位欠妥，為本項(xiàng)目大戶型的開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)。
4）威脅（T）。在土地成本較高的前提下，為實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)率必須開(kāi)發(fā)高端物業(yè)，但因宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望心態(tài)較為濃厚，對(duì)高端物業(yè)的消費(fèi)更是持謹(jǐn)慎、保守的態(tài)度，增加了項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)加快名校簽約節(jié)奏，保利華庭與解放路第一小學(xué)簽約，萬(wàn)科城與歷下區(qū)第一實(shí)驗(yàn)幼兒園簽約，可簽約的優(yōu)質(zhì)教育資源所剩無(wú)幾。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，項(xiàng)目所在5km區(qū)域范圍內(nèi)，知名房企林立，供給量持續(xù)放大，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。
2項(xiàng)目定位整體策略
1）利用優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)。突出項(xiàng)目地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，借助中海的品牌優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。在社區(qū)內(nèi)引入知名幼兒園、小學(xué)，提供區(qū)域內(nèi)主流客戶所需產(chǎn)品。
2）利用優(yōu)勢(shì)，消除威脅。打造高品質(zhì)社區(qū)，為客戶提供高附加值產(chǎn)品，提升產(chǎn)品性價(jià)比，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
3）把握機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢(shì)。開(kāi)發(fā)洋房等高品質(zhì)項(xiàng)目，打造經(jīng)典戶型，提升產(chǎn)品價(jià)值，進(jìn)而提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。在環(huán)山道路設(shè)計(jì)上避免影響洋房產(chǎn)品的私密性，并在學(xué)校建設(shè)中采取有效手段降低噪聲影響。
4）規(guī)避劣勢(shì)，消除威脅。努力降低項(xiàng)目各類成本。因地制宜發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，做出差異化特征。
三項(xiàng)目客戶定位分析
通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的對(duì)比以及對(duì)此項(xiàng)目可研報(bào)告的論證分析，大體確定出本項(xiàng)目的客戶定位有3類
1）主力客戶。項(xiàng)目周邊高新區(qū)企事業(yè)單位的中高層職員是本項(xiàng)目的主力客源。他們工作區(qū)域主要位于奧體片區(qū)和高新片區(qū)，年齡在25~50歲之間，從事金融、電力、醫(yī)藥、軟件、高新產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，家庭年收入在10~30萬(wàn)元。此類人群將會(huì)成為本案的主力軍。
2）次主力客戶。東部高新區(qū)私營(yíng)業(yè)主和高新區(qū)原住村民是本項(xiàng)目的次主力客戶。私營(yíng)業(yè)主一般收入較高且穩(wěn)定，對(duì)于生活的品質(zhì)有著較高的要求。其次原住民主要泛指因拆遷富裕的周邊劉志遠(yuǎn)村等原住村民，其擁有較強(qiáng)的購(gòu)買力。
3）其他客戶。二環(huán)東路以東改善置業(yè)者大都為壟斷行業(yè)、外企員工、教師、律師等，年收入較為可觀，對(duì)于住房有著較高的要求，急于改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，有著較強(qiáng)的購(gòu)房需求。為了充分了解目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的購(gòu)買意向,我們采用了分層抽樣調(diào)研法，用問(wèn)卷調(diào)研的方式針對(duì)不同客戶的戶型需求進(jìn)行了采樣調(diào)研。通過(guò)近兩年是否有購(gòu)房需求進(jìn)行篩選，判斷是否為有效樣本，最終確定有效樣本298組。通過(guò)匯總統(tǒng)計(jì)分析得出潛在消費(fèi)者的需求整體以兩房和三房為主，占到總比例的95%，具體相應(yīng)數(shù)據(jù)匯總。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的定位分析發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南高新區(qū)地緣客戶占據(jù)絕大多數(shù)，在東部片區(qū)企業(yè)事業(yè)單位工作的客戶是主力目標(biāo)客群，其次為東部片區(qū)拆遷的劉智遠(yuǎn)村等原住村民等需求為輔?？蛻裟挲g段整體偏低，大都在25~40歲之間，客戶文化層次較高，對(duì)濟(jì)南發(fā)展有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，認(rèn)可高新片區(qū)發(fā)展。此外，剛性需求仍占主導(dǎo)，改善性需求也有一定比例。
四項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析
項(xiàng)目定位的本質(zhì)在于凸顯自身的差異性和特色優(yōu)勢(shì)，以此形成明確的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)區(qū)隔,從而在競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域市場(chǎng)上脫穎而出。因此，尋找并制造與類似項(xiàng)目的差異優(yōu)勢(shì)是進(jìn)行本項(xiàng)目產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。本項(xiàng)目位于濟(jì)南高新區(qū)的核心區(qū)域，依托的大山坡山景資源是濟(jì)南高新區(qū)保存最完好，山體形態(tài)最優(yōu)美，植被覆蓋最完善的山景公園。項(xiàng)目絕佳的地理優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑了其打造“一山之隔、出則繁華、入則靜謐”核心價(jià)值的天時(shí)與地利，其一經(jīng)推出，必將獲得區(qū)域樓盤(pán)中鶴立雞群的地位。
1項(xiàng)目整體形象定位
通過(guò)上文對(duì)項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)狀況和項(xiàng)目SWOT分析，本項(xiàng)目形象定位方案如下：充分發(fā)揮項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)（出則繁華，入則靜謐）和山景優(yōu)勢(shì)，通過(guò)高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品，結(jié)合高水平的營(yíng)銷策劃，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，定位為“濟(jì)南東部CBD后花園，半山觀景高檔社區(qū)”。該主題充分突出了項(xiàng)目的地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，并借助中海的品牌優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。
2項(xiàng)目產(chǎn)品及戶型定位
本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位于分高層、小高層、花園洋房、社區(qū)商鋪4類產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的豐富多樣化，滿足不同客戶的需要，構(gòu)建東部核心高檔綜合社區(qū)。項(xiàng)目戶型面積定位上，經(jīng)過(guò)對(duì)周邊在售樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)深度訪談信息反饋發(fā)現(xiàn)，對(duì)于高層和小高層，區(qū)域內(nèi)客戶咨詢需求的戶型主要集中在80～100m2兩房和100～120m2小三房。其中，兩房產(chǎn)品戶型在90～95m2面積區(qū)間銷售好于80～90m2區(qū)間，原因在于高新區(qū)客戶多為外地人口，考慮90m2以上落戶需要，故90m2以上兩房更受青睞。90m2以下兩房產(chǎn)品購(gòu)買人群主要為對(duì)價(jià)格敏感的剛需人群，單價(jià)低，不利于提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。95～120m2經(jīng)濟(jì)型小三房為區(qū)域內(nèi)最受歡迎產(chǎn)品，應(yīng)適當(dāng)增加小三房產(chǎn)品配比。區(qū)域內(nèi)140m2產(chǎn)品為稀缺產(chǎn)品，少量配置有利于把握稀缺市場(chǎng)機(jī)會(huì)，拔升單價(jià)。戶型設(shè)計(jì)上，應(yīng)充分借鑒保利華庭、恒生伴山等項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，高層采用北連廊設(shè)計(jì)，顯著提升端戶與中戶戶型的均好性。小高層、花園洋房采用經(jīng)典布局，戶型極佳。此外，小高層不封閉陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送客戶約2～3m2面積，有效增加產(chǎn)品附加值。洋房戶型設(shè)計(jì)定位為面積140m2的三室，采用5+1層，三開(kāi)間朝陽(yáng)。整體戶型方正、朝陽(yáng)、南北通透，滿足了濟(jì)南購(gòu)房者對(duì)戶型評(píng)價(jià)的最重要的3個(gè)要素。
3本項(xiàng)目定位
可行性評(píng)估本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位方面主要具有3個(gè)突破：1）定位的突破。本項(xiàng)目將奠定高新核心區(qū)域唯一的擁山美宅,獨(dú)樹(shù)一幟,不僅打破了區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重的狀況,也將為區(qū)域住宅發(fā)展提供有益的借鑒,促進(jìn)了區(qū)域影響力的提升。2）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的突破。天悅府力求項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念與產(chǎn)品的完善融合。一方面，追求產(chǎn)品戶型上的創(chuàng)新突破；另一方面，從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃都賦予其濃郁、純正的歐式藝術(shù)韻味,著力將其打造為精神層次的理想家園。3）項(xiàng)目定位通過(guò)與山體美景的嫁接,將“綠色地產(chǎn)”概念滲入至產(chǎn)品的靈魂之中，在濟(jì)南市高新區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有適度超前的優(yōu)越性,確立了項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的核心競(jìng)爭(zhēng)力,必將成為濟(jì)南市場(chǎng)標(biāo)志性的高端文化擁山社區(qū)。
(一)市場(chǎng)缺乏真正的調(diào)研目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃普遍存在著調(diào)查方式單調(diào)，缺乏多元化，因此就不能進(jìn)行相互的印證，不管樓盤(pán)規(guī)模的大小，調(diào)査的取樣一直的一個(gè)常量，這就造成了調(diào)査數(shù)據(jù)雖然適應(yīng)度滿足，但是缺乏針對(duì)性，不能對(duì)項(xiàng)目規(guī)模，特征，地理位置等因素以及和消費(fèi)者的關(guān)系進(jìn)行整體的把握造成了調(diào)查樣本的數(shù)量不夠，以偏概全，從而最終造成了調(diào)査結(jié)果和實(shí)際差距很大。事實(shí)上，進(jìn)行市場(chǎng)需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買能力并能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)買的是有效需求;而對(duì)于地處經(jīng)濟(jì)比較落后地區(qū)的人們，雖然也有非常強(qiáng)的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經(jīng)濟(jì)收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環(huán)境的需求，這時(shí)候?qū)τ谧》康男枨?，事?shí)上是一種潛在的需要。因此，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，必須進(jìn)行潛在需求和有效需求，實(shí)際需求和欲念需求的嚴(yán)格區(qū)分，在調(diào)査中嚴(yán)格區(qū)分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯(cuò)誤，就會(huì)“綴之毫厘，差之千里”，出現(xiàn)了調(diào)査需求者的數(shù)量眾多，但是樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后購(gòu)買者少的后果。
(二)消費(fèi)群體的定位缺乏明確性在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自己的消費(fèi)者定位時(shí)，往往缺乏明確的定位，很多企業(yè)進(jìn)行定位時(shí)，往往都以年齡、經(jīng)濟(jì)地位以及職業(yè)進(jìn)行區(qū)分，或者進(jìn)行簡(jiǎn)單的心理特征區(qū)分，往往都會(huì)存在“以男性為主”、“以成功白領(lǐng)為主”等非常俗套和不具有實(shí)質(zhì)區(qū)分意義的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，很多研究者表示，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的區(qū)分很多時(shí)候還不及可口可樂(lè)這樣的快消品公司。作為高額消費(fèi)商品的房地產(chǎn)，對(duì)于人們的購(gòu)買造成影響的因素是非常多的，也是非常復(fù)雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數(shù)，如果對(duì)消費(fèi)者群體的了解不專業(yè)，那么就會(huì)造成了市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)引導(dǎo)出來(lái)的，消費(fèi)者缺乏專業(yè)性，甚至是拉來(lái)客戶就能買房子的錯(cuò)誤思想。事實(shí)上，賣給誰(shuí)，對(duì)誰(shuí)講等這些最基本的營(yíng)銷工作是非常重要的，但是并沒(méi)有給以重視，這時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的上帝已經(jīng)從消費(fèi)者轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澊髱熁蛘唛_(kāi)發(fā)商，從而造成了角色的嚴(yán)重錯(cuò)誤;事實(shí)上，房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃中，采取一網(wǎng)打盡的消費(fèi)群體的定位市場(chǎng)是缺乏明確性的，比如經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)構(gòu)建超大戶型或者復(fù)式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費(fèi)群體定位的不準(zhǔn)確。
(三)房地產(chǎn)缺乏鮮明的賣點(diǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)商品定位存在的突出問(wèn)題就是同質(zhì)化問(wèn)題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現(xiàn)，但是真涉及到樓盤(pán)本身的特點(diǎn)，本身的細(xì)節(jié)，賣點(diǎn)挖掘的非常少，過(guò)于淺薄。事實(shí)上，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，任何一個(gè)小區(qū)，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費(fèi)群體的針對(duì)性等方面都存著差異性。實(shí)際上，這些正可以提煉極好的賣點(diǎn)，但是對(duì)這些基礎(chǔ)信息，房地產(chǎn)企業(yè)以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產(chǎn)品的本身而談?wù)摦a(chǎn)品的形象，品牌以及概念，都會(huì)造成消費(fèi)者的迷茫，而在我國(guó)的香港、臺(tái)灣等地區(qū)比較成熟的市場(chǎng)，這種現(xiàn)象基本不存在。
二、供給過(guò)剩房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略選擇
(一)運(yùn)用口碑營(yíng)銷的新策略口碑營(yíng)銷一般是發(fā)生在房屋銷售之后，是房地產(chǎn)后營(yíng)銷的一種手段。在過(guò)剩市場(chǎng)下，應(yīng)該通過(guò)加強(qiáng)與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤(pán)與客戶之間就產(chǎn)品和服務(wù)就口頭的信息傳播，從而達(dá)成銷售目標(biāo)的營(yíng)銷策略和營(yíng)銷方案。對(duì)于一生中可能只購(gòu)買一次物業(yè)的客戶來(lái)說(shuō)，顧客的忠誠(chéng)度的體現(xiàn)可能很少，關(guān)鍵是一種口碑流傳。房地產(chǎn)口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎(chǔ)上，可以在消費(fèi)者選擇時(shí)提供消費(fèi)者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護(hù)成本，提升企業(yè)利潤(rùn)。水岸樓盤(pán)的銷售時(shí)間長(zhǎng)，住進(jìn)小區(qū)的業(yè)主就是最好的口碑宣傳者。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)樓盤(pán)的口碑營(yíng)銷，需要首先對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)面口碑進(jìn)行根除，在此基礎(chǔ)上，選擇時(shí)間窗口，傳播企業(yè)的正向價(jià)值和正向特征，樹(shù)立良好口碑。如:對(duì)老客戶的慰問(wèn)關(guān)心，逢年過(guò)節(jié)在小區(qū)內(nèi)掛出祝福的標(biāo)語(yǔ)，也可以在過(guò)節(jié)時(shí)給老客戶發(fā)送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的員工人性化管理，以促進(jìn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓盤(pán)的良好口碑。只有形成有利于該樓盤(pán)的良好的社會(huì)輿論，這樣才會(huì)有更多的購(gòu)房者到這里來(lái)看房買房。
(二)靈活采用圈層營(yíng)銷的方式房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了二十多年，以前的營(yíng)銷理論，包括4P、4C、4R等營(yíng)銷策略，從本質(zhì)層面，都是4P的大眾營(yíng)銷理論發(fā)展而來(lái)。從產(chǎn)品導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略不斷得到改進(jìn)，并對(duì)各種市場(chǎng)，進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤(pán)，使其更加適合小眾化的目標(biāo)客戶群體?！叭印笔蔷哂泄餐矸萏卣鞯男”娙后w的集合。具有相似的經(jīng)濟(jì)條件、生活形態(tài)、藝術(shù)品位的人，通過(guò)各種社交場(chǎng)合相聚，并彼此之間保持聯(lián)系。在聯(lián)系的過(guò)程中，會(huì)交流彼此的心得，對(duì)消費(fèi)觀、價(jià)值觀會(huì)進(jìn)行密切的探討，使圈層人群產(chǎn)生更多的共性。圈層營(yíng)銷，就是針對(duì)這樣的小圈子，聯(lián)合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會(huì)、商會(huì)等，進(jìn)行通過(guò)資源共享的方式，并提供增值服務(wù)等，共同拓展客戶，有效增強(qiáng)銷售的力度。企業(yè)可通過(guò)整合包括公司所有相關(guān)的各界客戶資源，通過(guò)挑選得出有效的目標(biāo)人群，進(jìn)行企業(yè)團(tuán)購(gòu)?fù)茝V、贊助車友會(huì)、參與銀行業(yè)務(wù)推介會(huì)等方式進(jìn)行圈層營(yíng)銷。
(三)發(fā)揮物業(yè)管理在營(yíng)銷中的增值作用在處于買方市場(chǎng)的形勢(shì)下，購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理的要求要隨之提高。更有房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)管理打造出了標(biāo)桿項(xiàng)目的口碑，如萬(wàn)科的物業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在打造房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)不僅要注意房屋品質(zhì)，更要注重物業(yè)管理的完善性，注重售后服務(wù)。使物業(yè)管理成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要部分。要提高房地產(chǎn)樓盤(pán)的物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)論目標(biāo)群體是何種檔次，都期望較高質(zhì)量的物業(yè)管理。物業(yè)管理主要分為管理和服務(wù)兩部分。管理主要針對(duì)的是物，服務(wù)主要針對(duì)的是人，不能只重管理而輕服務(wù)，要做到管理到位和服務(wù)周到。一方面要做到管理到位，首先要對(duì)住宅本身、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)場(chǎng)地等進(jìn)行有效的維護(hù)和清理。并且要對(duì)小區(qū)內(nèi)其他公共設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以確保小區(qū)內(nèi)的硬件設(shè)施的完好和安全。另一方面，物業(yè)管理要做好對(duì)客戶的關(guān)懷，對(duì)人的服務(wù)要體現(xiàn)以人為本的原則，例如物業(yè)管理定時(shí)為客戶提供安全、環(huán)保等知識(shí)的普及，積極與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商舉行各種有益于樓盤(pán)內(nèi)部客戶文化打造的活動(dòng)，增加物業(yè)管理對(duì)小區(qū)整體人文氛圍的打造。物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的重要影響因素之一，在供給過(guò)剩市場(chǎng)下，普通商品房物業(yè)管理應(yīng)該由傳統(tǒng)的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業(yè)辦公樓的服務(wù)型的職能轉(zhuǎn)變，更好的發(fā)揮其在營(yíng)銷中的增值作用。
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過(guò)程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于平均水平之上。在我國(guó)，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門(mén)不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門(mén)固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(zhǎng)的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個(gè)國(guó)家根據(jù)本國(guó)國(guó)情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類
房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。
房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。
房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購(gòu)買房屋后出租，購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；開(kāi)發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。
房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。
房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用
房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放的步伐；④通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；⑤可以為城市建設(shè)開(kāi)辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；⑩可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場(chǎng))持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。
三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始興起，1998年國(guó)家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始真正發(fā)展起來(lái)。90年展壯大，在國(guó)家積極的財(cái)政政策刺激下，全國(guó)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國(guó)人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來(lái)住宅建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來(lái)越大
第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長(zhǎng)1000億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開(kāi)發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬(wàn)平方米上升到140451萬(wàn)平方米，增加了83593萬(wàn)平方米，平均每年增長(zhǎng)25%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度都在10%以上，最高接近30%(詳見(jiàn)表3-2)。
（二）地區(qū)發(fā)展不平衡
第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無(wú)論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致。②中部的增長(zhǎng)速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷售額)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國(guó)銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購(gòu)買商品住宅在全國(guó)的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購(gòu)買商品住宅的增長(zhǎng)比例較大，均高于全國(guó)平均的增長(zhǎng)比例。可以看出，隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。
第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(zhǎng)，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來(lái)看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長(zhǎng)速度來(lái)看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。
（三）房?jī)r(jià)居高不下
近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“三高”，房?jī)r(jià)高、居民購(gòu)房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長(zhǎng)了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價(jià)的增長(zhǎng)，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對(duì)應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場(chǎng)化。①房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始注重品牌，這是市場(chǎng)化的一個(gè)重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國(guó)拉開(kāi)了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過(guò)不和諧音符，但這并沒(méi)有影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開(kāi)始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場(chǎng)開(kāi)始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購(gòu)房者購(gòu)房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，大部分人買房為了自?。涣硪环矫?，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對(duì)個(gè)人的銷售量增加。近幾年商品房對(duì)個(gè)人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷售量中已達(dá)到93.696，說(shuō)明我國(guó)的消費(fèi)者對(duì)于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國(guó)的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見(jiàn)成效，這對(duì)于正在飛速發(fā)展的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了支持。④我國(guó)正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。雖然我國(guó)房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也剛有雛形，但我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來(lái)趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的要求。
第二，房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營(yíng)銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營(yíng)時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過(guò)去的十幾年，由于國(guó)家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場(chǎng)的脫節(jié)，而銀行作為我國(guó)房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的逐漸提高，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊密接觸，將會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。
第三，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。從前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長(zhǎng)迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長(zhǎng)的原因有：①國(guó)家財(cái)力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問(wèn)題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用；③隨著人均GDP超過(guò)800美元這一社會(huì)發(fā)展新階段的到來(lái)，汽車消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)；④隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)出發(fā)，二、三級(jí)市場(chǎng)的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長(zhǎng)助力：最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運(yùn)以及上海申博成功，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。
第四，國(guó)家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過(guò)程中的運(yùn)作行為，中央政府及各地方政府出臺(tái)并完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策，這些政策將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國(guó)第一部《商品房銷售管理辦法》開(kāi)始實(shí)施，將重點(diǎn)解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國(guó)家修訂的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例開(kāi)始實(shí)施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國(guó)家調(diào)整了住房租賃市場(chǎng)的稅收，對(duì)政府定價(jià)出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，減征營(yíng)業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個(gè)人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控都起到重要作用。
未來(lái)10年隨著我國(guó)加入WTO，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將按國(guó)際慣例和我國(guó)在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國(guó)開(kāi)放，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會(huì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展，其趨勢(shì)主要有以下幾個(gè)方面。
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)
①隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的加快發(fā)育，住房市場(chǎng)還存在較大的發(fā)展空間。
②以城鎮(zhèn)人口人均增長(zhǎng)10平方米計(jì)，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進(jìn)程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國(guó)的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。
③一些機(jī)構(gòu)對(duì)多個(gè)城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購(gòu)住房；己購(gòu)公房戶中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。
④加入WTO后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由集團(tuán)或機(jī)構(gòu)消費(fèi)為主，改變?yōu)閭€(gè)體消費(fèi)者為主。個(gè)人買房的比例還會(huì)提高，住房質(zhì)量會(huì)有進(jìn)一步改善，銷售環(huán)節(jié)會(huì)加快規(guī)范，住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域會(huì)有更大的拓展，住房個(gè)人貸款的總量還會(huì)上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴(kuò)大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強(qiáng)。
（二）市場(chǎng)供給趨勢(shì)
在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了過(guò)多商家進(jìn)入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)越來(lái)越成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。
配合住房制度改革，中國(guó)城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國(guó)城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開(kāi)拓新的融資渠道，以減少對(duì)商業(yè)銀行尤其是四大國(guó)有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺(tái)的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開(kāi)發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實(shí)現(xiàn)及資本市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來(lái)，國(guó)內(nèi)外各類社?；?、保險(xiǎn)公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要的機(jī)構(gòu)投資者。
（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強(qiáng)
作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一是保證新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，二是加強(qiáng)售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位到工程的建設(shè)過(guò)程、推廣過(guò)程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，貼近客戶的需求。這是一個(gè)完整的、公開(kāi)的過(guò)程。把服務(wù)做好了，通過(guò)業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費(fèi)大量廣告宣傳費(fèi)用的效果要好得多。因?yàn)閷?lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進(jìn)行更加人性化的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主居住感覺(jué)更舒服，這些不是空談就可以實(shí)現(xiàn)的。
（五）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開(kāi)發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪性開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開(kāi)發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
五、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
（一）土地市場(chǎng)規(guī)范化
土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是中國(guó)政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。
第一，政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說(shuō)明未來(lái)期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開(kāi)發(fā)。過(guò)去有過(guò)這方面負(fù)面的案例，開(kāi)發(fā)商不知道未來(lái)時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開(kāi)發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競(jìng)價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長(zhǎng)久穩(wěn)定地通過(guò)土地獲利。
第二，堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過(guò)程的透明化，接受市場(chǎng)和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場(chǎng)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的方向，市場(chǎng)化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
第三，政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說(shuō)，計(jì)劃沒(méi)有變化快，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一系列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產(chǎn)融資渠道
我國(guó)政府過(guò)去對(duì)土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對(duì)的保守。在中國(guó)城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的階段。
第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只需把錢(qián)交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問(wèn)題吊死在銀行一棵樹(shù)上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過(guò)有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營(yíng)中抽身出來(lái)。國(guó)家控股銀行在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場(chǎng)化，這樣的形態(tài)不是公平競(jìng)爭(zhēng)體制。事實(shí)證明目前的國(guó)有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場(chǎng)的理解——央行提高貸款門(mén)檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場(chǎng)份額。
第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚(yú)效應(yīng)。這也就是防止閉門(mén)造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤(rùn)可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。
第四，避免地方保護(hù)主義或過(guò)分優(yōu)惠外來(lái)資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。
（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展多元化產(chǎn)品服務(wù)
有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價(jià)過(guò)高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_(kāi)發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問(wèn)題在于：樓盤(pán)產(chǎn)品的同質(zhì)化問(wèn)題。購(gòu)房者所面對(duì)的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開(kāi)市場(chǎng)份額小的別墅不說(shuō)。現(xiàn)在市場(chǎng)上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀、不錯(cuò)的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開(kāi)發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場(chǎng)上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場(chǎng)，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級(jí)差異。這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該不全賴開(kāi)發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。
第一，政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來(lái)的建筑形式體現(xiàn)分級(jí)概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。
第二，嚴(yán)把各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級(jí)不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場(chǎng)的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場(chǎng)的需求是多元的，我們沒(méi)有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌?chǎng)產(chǎn)品多元化的前提是市場(chǎng)化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。
（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系
目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場(chǎng)上，二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場(chǎng)分級(jí)體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級(jí)市場(chǎng)幾乎完全市場(chǎng)化，并且受到不良經(jīng)營(yíng)商的控制，同時(shí)，二、三級(jí)市場(chǎng)是以一級(jí)市場(chǎng)的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場(chǎng)分級(jí)體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級(jí)市場(chǎng)的需求、降低一級(jí)市場(chǎng)泡沫，為一級(jí)市場(chǎng)建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地制定政策、開(kāi)展措施幫助市場(chǎng)建立完善的分級(jí)體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。
（五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對(duì)長(zhǎng)期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價(jià)，強(qiáng)制拍賣。在項(xiàng)目審批上限制對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對(duì)于通過(guò)市場(chǎng)途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購(gòu)用作廉租屋。
第二，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)受費(fèi)，取消不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過(guò)分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進(jìn)房?jī)r(jià)的下調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
第三，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開(kāi)發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
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