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篇1

2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高位增長，在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發(fā)商主打產(chǎn)品，市場銷售量遙遙領(lǐng)先。

3.價格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價格未出現(xiàn)大幅波動。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價格不斷上漲，到今年年底已達6000元/平方米左右。

二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題

1.企業(yè)資金困難，對市場信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環(huán)境下，項目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴峻，最終將直接導(dǎo)致工程進度較為緩慢，企業(yè)普遍對房地產(chǎn)市場的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項目情況更為嚴重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。

2.城改項目手續(xù)復(fù)雜，進度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城中村改造項目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場的主力軍。目前我區(qū)的34個房地產(chǎn)項目中，青城、橡樹灣、風(fēng)景天下3個項目屬于城改項目，由于目前嚴格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對實力不強的中小企業(yè)影響更大，如青城項目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈收緊，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費，令企業(yè)雪上加霜。

3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹慎。由于近年來地價較兩、三年前翻了一倍，加之配套費、人工費均上漲較快，而長安區(qū)房價總體平穩(wěn)。對于土地儲備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹慎。4.企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項應(yīng)付款達15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。

三、對策建議

1.抓注冊，加強項目注冊管理。目前房地產(chǎn)實行注冊地統(tǒng)計原則，我區(qū)部分開發(fā)項目，如萊安集團公司的萊安城項目，因企業(yè)注冊地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強化項目注冊地管理。

2.抓服務(wù)，加強對企業(yè)的服務(wù)。目前一些項目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項目的具體進度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進項目開發(fā)、銷售。

篇2

房地產(chǎn)企業(yè)對銷售渠道的建設(shè)必須先行,因為當(dāng)巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應(yīng)的渠道網(wǎng)絡(luò)時,必然造成開發(fā)能力的巨大浪費,其結(jié)果就是商品房空置面積增加；優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設(shè),強調(diào)能夠有效地控制整個目標市場的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心

在買方市場條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動必須以消費者需求為核心,以消費者為核心,并非單指在營銷活動前期進行消費者研究和目標市場選擇,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計、價格確定、渠道選擇和促銷策劃活動中滿足消費者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：

1.1分析顧客的服務(wù)需求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計和開發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務(wù),包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。

1.2顧客渠道偏好調(diào)查

最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細分市場的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購買方式。加強對企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對競爭對手的客戶的考察。客戶渠道偏好對渠道選擇以及運營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響

1.3考慮顧客購買準則

在評估新的渠道機會的時候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進行搭配。

1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化

企業(yè)需要隨時監(jiān)控顧客購買行為和準則的變化,隨著消費者對產(chǎn)品的認知和了解的提高,客戶的購買行為也會慢慢發(fā)生改變。錯誤地估計客戶行為和渠道偏好,沒有及時調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險的。

1.5提供靈活的渠道選擇

不同的用戶,他們的購買準則也不同,所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機會,如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。

二、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位

當(dāng)市場被細分為不同的用戶群體后,每一個群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個細分市場確定最優(yōu)的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來滿足細分市場對服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價值的所有活動,即,產(chǎn)品的促銷、談判、財務(wù)、訂購和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計包括兩個重要的方面。首先,渠道設(shè)計者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個層面上渠道伙伴的角色定位。一個公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進入的市場選擇渠道時,關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場。這個分銷商必須與渠道伙伴在目標市場中有非常好的關(guān)系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進入市場有非常明顯的影響。

設(shè)計渠道結(jié)構(gòu)的另一個重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少,也就是渠道密度的決策。在一個給定的市場中,消費品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨家分銷？對這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標市場的終端消費者。設(shè)計渠道結(jié)構(gòu)時對渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎(chǔ)。即每一個渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù),理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細分市場為目標市場。因為這樣可以將渠道重點放在那些可以通過銷售取得利潤的細分市場上。

當(dāng)某一特殊細分市場的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒有更具競爭力的提供物來滿足時,渠道管理者就應(yīng)意識到存在著一個尚未被開發(fā)的市場機會,并建立新的渠道服務(wù)于這些細分市場。在市場上,搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求,是建立一個忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強有力的競爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費者對渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。

三、房地產(chǎn)渠道與顧客購買行為

順利實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購買行為及其對渠道選擇的影響。

3.1房地產(chǎn)銷售點的選擇原理

房地產(chǎn)銷售點是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)自己經(jīng)營目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實現(xiàn)理想的經(jīng)濟效益,都直接與銷售點的選擇和經(jīng)營有關(guān)。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點,然后通過有效的銷售渠道管理來實現(xiàn)銷售目標。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售點的選擇要考慮消費者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對銷售點的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn),讓更多人認知的地點要求。②樹立商品形象的地點要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標市場的特征及競爭狀況、自身的經(jīng)濟實力、產(chǎn)品特點、公關(guān)環(huán)境、市場基礎(chǔ)等特點,以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競爭對手狀況、市場購買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點。

3.2消費者對房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場的認知

銷售現(xiàn)場上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會作用于每一位前來光顧的消費者,當(dāng)一個消費者對自己的心理活動進行整合之后,就形成了自身對開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費者的購買行為。

四、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品

在現(xiàn)實生活中,識別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性,對于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。

4.1客戶購買風(fēng)險

房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險產(chǎn)品,需要直接銷售隊伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個有知識的經(jīng)過培訓(xùn)的人介入銷售過程解釋這種風(fēng)險,幫助客戶明白如何克服風(fēng)險事件。

4.2服務(wù)要求

產(chǎn)品服務(wù)性越強,渠道越短,而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務(wù),因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。

4.3產(chǎn)品識別產(chǎn)品的生命周期

房地產(chǎn)屬于低識別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務(wù),特別是要有經(jīng)過訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場分銷渠道銷售。

4.4產(chǎn)品的生命周期

產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期,房地產(chǎn)銷售量較小,增長緩慢。產(chǎn)品在引進期需要很高的客戶教育,一個直接銷售隊伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場增長迅速,開發(fā)商需要擴大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會隨之調(diào)整,這時分銷商進入,并且數(shù)量可能會逐漸增加,從獨家轉(zhuǎn)為多家制,競爭開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道

中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場競爭很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來,分銷商的數(shù)量也不會很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產(chǎn)品對渠道成員的吸引力日益下降。

五、渠道與溝通

來自銷售渠道的信息,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應(yīng)注意收集信息,加強與經(jīng)銷商、消費者及其他相關(guān)主體的信息溝通。

5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息

（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟周期性變化、消費特點及趨勢、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和市場結(jié)構(gòu)。

（2）競爭對手信息。渠道戰(zhàn)略、市場開發(fā)能力、市場份額、資金、人員、優(yōu)勢、劣勢及目標市場定位。

（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻、合作誠意和需求等。

（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營銷政策、產(chǎn)品知名度、營銷資源、市場份額、市場機會和市場威脅等。

5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑

（1）內(nèi)部報告制度。公司產(chǎn)品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財務(wù)管理部門等都有責(zé)任提供本部門運作信息,形成內(nèi)部報告制度。

（2）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點的銷售情報、競爭情報、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。

（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位,承擔(dān)區(qū)域市場經(jīng)銷商管理、市場助銷等項職責(zé)。銷售代表是公司在區(qū)域市場的代言人,負責(zé)向客戶傳達公司營銷政策；同時,定期將市場開況、競爭情況報告給公司。

（4）渠道成員會議。會議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會晤的方式,通過定期或不定期會議,公司與客戶應(yīng)進行有效的溝通。

（5）客戶數(shù)據(jù)庫?？蛻魯?shù)據(jù)庫是近幾年在國外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運用現(xiàn)代計算機技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫,具有在客戶信息存儲內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強大功能。

（6）公司簡報。房地產(chǎn)公司簡報作為渠道信息管理的得力工具,房地產(chǎn)公司應(yīng)及時將簡報送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。

六、利潤：渠道選擇的經(jīng)濟標準

營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因為房地產(chǎn)企業(yè)是追求利潤而不是僅僅追求對企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個決策問題來說明,即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個方案好壞的標準,應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤。

渠道贏利能力通?？梢酝ㄟ^費用收益比率（c/R）來考察。在任何一個單個市場中,一個渠道的費用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。

渠道贏利能力分析的三個主要組成部分包括：

（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評估銷售渠道時不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力?？葱碌那朗欠衲軌蛟谑袌錾蠈崿F(xiàn)預(yù)定的銷售目標。忽視渠道達到收益目標的能力會在渠道選擇中產(chǎn)生嚴重的后果。

（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計算市場上每種渠道的費用收益比率。在選擇分銷渠道時,不一定是費用收益比率最低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。

（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。

總之,每一個單個渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經(jīng)濟效果是渠道選擇決策的最后裁決者。

參考文獻：

[1]潘蜀健,陳琳。房地產(chǎn)市場營銷[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2003.

篇3

中圖分類號TP315 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）40-0225-02

1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.1 國外現(xiàn)狀

在世界范圍內(nèi)，通過網(wǎng)絡(luò)購房早以成為購房者的首選，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國75%的房產(chǎn)商利用互聯(lián)網(wǎng)銷售房屋，80%的購房者通過互聯(lián)網(wǎng)尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯(lián)網(wǎng)找到了理想住房。這是因為在在國外二手房市場較為成熟，網(wǎng)絡(luò)也更為發(fā)達。美國從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯(lián)網(wǎng)上查找到各種房源信息。并且由于政策與網(wǎng)絡(luò)速度等的關(guān)系，到現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)視頻看房在美國、歐洲發(fā)展也很快。

1.2 國內(nèi)現(xiàn)狀

由于網(wǎng)絡(luò)迅速發(fā)展和普及，國內(nèi)房地產(chǎn)電子商務(wù)還是出現(xiàn)了欣欣向榮的景象，根據(jù)中國房網(wǎng)大全的統(tǒng)計，目前中國擁有與房地產(chǎn)相關(guān)的各類網(wǎng)站已經(jīng)超過了10 000家，據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)網(wǎng)站的使用人數(shù)超過了1 000萬人。用戶使用訪問房地產(chǎn)網(wǎng)站最主要的原因是網(wǎng)絡(luò)信息方便快捷，消費者最常獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑中網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)以微小的差距排在僅次于報紙的位置，其百分比遠遠超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長速度較快，可以預(yù)測用不了多久網(wǎng)絡(luò)將會成為最主要的獲取房產(chǎn)類信息或資源的途徑。

目前房地產(chǎn)公司都很重視網(wǎng)絡(luò)這個平臺，有很多企業(yè)還有自己的網(wǎng)站。應(yīng)該說房地產(chǎn)公司利用網(wǎng)絡(luò)的情況大部分還是停留在企業(yè)宣傳與服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部的一個概念上，還沒有真正形成一個大的交易型平臺。有些企業(yè)會選擇一個成熟的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，利用網(wǎng)站宣傳企業(yè)品牌文化；有些企業(yè)希望網(wǎng)絡(luò)成為一個交易的平臺，等于說是企業(yè)內(nèi)部的管理系統(tǒng)；還有一些企業(yè)是希望兩者結(jié)合起來。

2 研究意義、目的

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用改變著人們觀念，正在促使著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型。近期消費者網(wǎng)上找房的需求處于增長的態(tài)勢。以前，北京約有80%的人是通過實體的中介店來尋找房源，而現(xiàn)在已有超過半數(shù)的消費者則是通過網(wǎng)絡(luò)來需找信息。房產(chǎn)經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)化需求增長的同時也給房地產(chǎn)企業(yè)平安發(fā)展帶來了契機。

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化對于房地產(chǎn)公司來說，主要有兩大改變。

第一個改變是看房、選房的過程變得更加簡單、效率大大。房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環(huán)節(jié)不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。

第二個則是對房屋價格本身的影響。中介網(wǎng)上開店，省去了實體門店支出，由此節(jié)省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費用減少，相應(yīng)房地產(chǎn)公司也會靠降低中介費來吸引更多的客戶，這樣就會使得購房者購買房屋的費用相應(yīng)降低，從而達到降低房屋價格的目的。

2.1 研究內(nèi)容

網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)通過先進的平臺技術(shù)和設(shè)計構(gòu)架，建立公司與個人之間網(wǎng)上銷售的通道，實現(xiàn)公司在網(wǎng)上可以房產(chǎn)信息，也方便客戶在網(wǎng)上查詢、預(yù)定和購房。本系統(tǒng)作為一個完整的房地產(chǎn)銷售管理信息系統(tǒng)，利用計算機網(wǎng)絡(luò)將整個房地產(chǎn)公司的銷售業(yè)務(wù)統(tǒng)一管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、達到數(shù)據(jù)的完整性和統(tǒng)一性。

研究內(nèi)容分為以下幾部分：

1）用戶管理功能模塊

設(shè)置用戶的可用狀態(tài)，實現(xiàn)凍結(jié)和解凍，查看用戶信息。

2）購物車管理模塊

查看已購樓房、進行數(shù)量變更、確認已購樓房

3）訂單管理模塊

查看訂單是否被處理、樓房是否被發(fā)出。

4）房屋管理模塊

添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設(shè)置特價樓房。

5）“留言板”模塊

查看留言板，刪除留言。

2.2 擬采取的研究方法

通過對現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)站和B2B電子商務(wù)網(wǎng)站的分析，收集大量的相關(guān)實例，對所收集的例子進行分析比較，努力研制出一個易用的、介紹豐富、功能全面的網(wǎng)上房屋銷售系統(tǒng)。在進行本系統(tǒng)的分析與設(shè)計中，綜合采用了文獻資料法、歸納統(tǒng)計法、案例分析法、比較法、設(shè)計科學(xué)方法、綜合法及圖表法等研究方法。

在論述本系統(tǒng)開發(fā)背景的時候，主要用到了比較法。通過對文獻資料的整理和收集，通過對不同國家間網(wǎng)上交易額的比較和我國不同時間段期間網(wǎng)民人數(shù)的比較，以及當(dāng)今樓市的發(fā)展狀況，得出了網(wǎng)上購房具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ慕Y(jié)論，進而明確了系統(tǒng)的運用前景。從全文的角度看，設(shè)計科學(xué)方法在系統(tǒng)分析設(shè)計的各個階段都起到了很重要的指導(dǎo)作用。設(shè)計科學(xué)方法（design science method）定義設(shè)計了什么，解決了什么，評判系統(tǒng)效果的標準是什么幾個方面的內(nèi)容，使論文的設(shè)計思路更加明確，設(shè)計解決了消費者輕松購房的問題，使消費者不用再受地理位置的局限，在網(wǎng)上樓市系統(tǒng)中隨時選出自己喜歡的商品，同時省去了地產(chǎn)廠商大量的時間和資本投入。系統(tǒng)對前臺需求的響應(yīng)速度，會員注冊數(shù)量，樓市的銷售量及留言頻率即是對系統(tǒng)效果的最好評價。

參考文獻

[1]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2006.

[2]苗天青.我國房地產(chǎn)業(yè).結(jié)構(gòu)、行為與績效[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.

[3]王要武.房地產(chǎn)業(yè)信息化的現(xiàn)狀與發(fā)展建設(shè)科技，2002.

篇4

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)對高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才需求日漸增加，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)如何符合行業(yè)企業(yè)所需，顯得尤為重要。職業(yè)技能導(dǎo)向是指根據(jù)用人單位所提供的職業(yè)崗位所需職業(yè)技能來確定高職院校課程體系;專業(yè)核心課程是指能夠?qū)W(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)養(yǎng)成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業(yè)能力的核心課程。軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)的一種，高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程適當(dāng)融入軟件輔助教學(xué)，對提高學(xué)生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。

一、職業(yè)技能的構(gòu)成

從高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)學(xué)生的人才培養(yǎng)情況來看，畢業(yè)生能在第一線從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)銷售策劃與、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、房地產(chǎn)測繪等技術(shù)、管理、服務(wù)工作，也可在其他企事業(yè)單位從事與房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)的工作。過于寬泛的人才培養(yǎng)不利于打造就業(yè)的核心競爭力，應(yīng)該先對適應(yīng)市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業(yè)技能進行課程設(shè)置。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)估價公司＼&收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫相關(guān)報告并歸檔＼&房地產(chǎn)項目報建專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)流程;負責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期報建手續(xù);完善房屋入住所需的各種手續(xù)，證件等＼&房地產(chǎn)營銷策劃專員＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設(shè)計的形象力和創(chuàng)造力，較強的統(tǒng)籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產(chǎn)銷售代表＼&房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部

房地產(chǎn)中介公司＼&開展樓盤資料調(diào)查，搜集銷售業(yè)務(wù)所需的信息資料;能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和應(yīng)變能力。＼&房地產(chǎn)估價師助理＼&房地產(chǎn)估價公司

土地估價企業(yè)＼&熟悉房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)流程;掌握房地產(chǎn)現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查技術(shù);熟悉各類房地產(chǎn)估價技術(shù)路線。＼&]

二、核心課程與專業(yè)技能的構(gòu)建

根據(jù)高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的主要工作崗位和職業(yè)技能要求構(gòu)建專業(yè)核心課程體系。根據(jù)表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價方法、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)市場營銷和房地產(chǎn)銷售技巧，各門課程和職業(yè)能力的對接情況見表二。

表二 高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)核心課程技能考核項目與要求

[課程＼&主要教學(xué)內(nèi)容＼&技能考核項目與要求＼&房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理＼& 房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)經(jīng)營管理策略＼&能編制房地產(chǎn)開發(fā)報建計劃＼&房地產(chǎn)估價方法＼&房地產(chǎn)估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產(chǎn)估價方法，測算房價＼&房地產(chǎn)市場調(diào)研＼&市場調(diào)查和分析的方法，熟悉本地房地產(chǎn)市場＼&能應(yīng)用房地產(chǎn)市場調(diào)查和分析方法進行調(diào)研＼&房地產(chǎn)市場營銷＼&房地產(chǎn)市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產(chǎn)市場營銷策劃方案＼&房地產(chǎn)銷售技巧＼&房地產(chǎn)商品推銷活動的基本規(guī)律和實用技巧。＼&能運用房地產(chǎn)銷售技巧＼&]

三、軟件輔助教學(xué)在核心課程教學(xué)中的實現(xiàn)

1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)報建工作崗位要求學(xué)生熟悉房地產(chǎn)開發(fā)程序，可以采用房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營電子沙盤構(gòu)建仿真的環(huán)境、按實際房地產(chǎn)工作的操作規(guī)范和業(yè)務(wù)流程設(shè)置仿真的崗位，體現(xiàn)以職業(yè)技能導(dǎo)向的“崗位實訓(xùn)模式”。直觀地模擬房地產(chǎn)公司的土地競標、產(chǎn)品定位、景觀設(shè)計、建筑工程、市場營銷等核心業(yè)務(wù)中的資金運營、資本管理，模擬房地產(chǎn)公司之間的競爭與合作，體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的報表業(yè)務(wù)和財務(wù)分析，對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營績效進行評價和分析。系統(tǒng)地模擬政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控工具，包括首付比例調(diào)整、貸款基準利率調(diào)整、限價房、土地供給調(diào)控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結(jié)果互相挑錯打分，指導(dǎo)學(xué)生互相學(xué)習(xí)，共同提高。

具體實施如下：全班同學(xué)分為6～8個小組，分別組建一個房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發(fā)程序。最后通過分析各公司財務(wù)報告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實驗表現(xiàn)，對學(xué)生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發(fā)普通住宅，二期開發(fā)別墅，各期開發(fā)的實訓(xùn)項目見圖一。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營沙盤主要訓(xùn)練項目包括組建團隊和角色分配、市場調(diào)查、獲得土地、項目定位、投融資預(yù)算、項目規(guī)劃與設(shè)計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業(yè)課程的內(nèi)容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學(xué)方式，有助于提高學(xué)生的團隊協(xié)作能力和溝通能力，學(xué)生比較感興趣。作為輔助教學(xué)手段，在使用過程中需注意學(xué)時分配，建議分3天連續(xù)進行，每天6學(xué)時。

2.關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧課程的軟件輔助教學(xué)

房地產(chǎn)銷售崗位要求學(xué)生能熟練使用房地產(chǎn)租售軟件，具備客戶服務(wù)意識、客戶服務(wù)技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現(xiàn)。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統(tǒng)的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學(xué)生在觀摩、了解、認識的基礎(chǔ)上進行實際操作，教師通過反饋信息指導(dǎo)和糾正學(xué)生，使學(xué)生熟練掌握樂天租售系統(tǒng)的各個功能。學(xué)生需要訓(xùn)練和掌握的主要包括四個模塊：

一是通過房產(chǎn)資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司所管理和經(jīng)營的房產(chǎn)資料在租售管理系統(tǒng)中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設(shè)計規(guī)劃、查詢、增刪、修改等操作。

二是通過客戶資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。

三是通過員工資料模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。

四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的付款方式在租售管理系統(tǒng)中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學(xué)習(xí)，掌握通過定價試算給各個單元設(shè)置單價;通過調(diào)價模塊的學(xué)習(xí)，掌握對現(xiàn)有房屋的價格進行調(diào)價操作。

以上模塊也是房地產(chǎn)企業(yè)使用比較成熟應(yīng)用較廣的，在輔助教學(xué)過程中，注意所選用的房地產(chǎn)租售銷售軟件最好是市面上較多房地產(chǎn)企業(yè)正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設(shè)置單獨的一個實訓(xùn)周來完成房地產(chǎn)銷售軟件的訓(xùn)練任務(wù)。

信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學(xué)工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學(xué)，模擬真實場景。沙盤教學(xué)形式應(yīng)以互動式教學(xué)為主，讓學(xué)生在現(xiàn)場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業(yè)任務(wù)，培養(yǎng)學(xué)生溝通拜訪、商務(wù)談判的能力，讓學(xué)生在真實業(yè)務(wù)中了解客戶決策思維過程;學(xué)會并應(yīng)用關(guān)注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現(xiàn)真實商務(wù)溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現(xiàn)優(yōu)勢、獲得承諾、拜訪評估五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環(huán)節(jié)。

3.關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的軟件輔助教學(xué)

針對房地產(chǎn)市場調(diào)研員收集、整理、分析房地產(chǎn)市場信息，撰寫報告的職業(yè)技能，可以選用市場調(diào)研實踐教學(xué)軟件，學(xué)生以教師設(shè)置的實驗要求為目標，以市場調(diào)查公司總經(jīng)理的身份負責(zé)市場調(diào)查的整個過程，根據(jù)系統(tǒng)的操作向?qū)О床襟E完成實驗任務(wù)。確定調(diào)研課題，設(shè)計調(diào)研方案、調(diào)研問卷、抽樣方案，培訓(xùn)調(diào)查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設(shè)計貼近現(xiàn)實生活，讓學(xué)生積極動手的同時也增強了未來實習(xí)工作的適應(yīng)性，建議單獨安排實訓(xùn)周完成訓(xùn)練任務(wù)。

4.關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷課程的軟件輔助教學(xué)

學(xué)生分小組分別組建公司，系統(tǒng)提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區(qū)域。公司之間互相競爭，在全國不同的區(qū)域內(nèi)進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數(shù)量之間的最佳平衡點，尋求在產(chǎn)品品質(zhì)、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數(shù)量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統(tǒng)提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性?？煞炙膫€季度進行，學(xué)生可以進行多個產(chǎn)品策略、產(chǎn)品渠道、產(chǎn)品價格和產(chǎn)品促銷的過程練習(xí)。提供歷史情況查詢模塊，便于學(xué)生查看前一個季度或者前幾個季度的產(chǎn)品詳細銷售情況。系統(tǒng)根據(jù)學(xué)生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關(guān)重要的環(huán)節(jié)量化，如產(chǎn)品等級指數(shù)、品牌知名度、市場開拓值、產(chǎn)品知名度、公司美譽度，并提供相關(guān)合理算法，學(xué)生可以從中直觀了解到這些重要環(huán)節(jié)對整個市場營銷的影響，并根據(jù)這些直觀數(shù)據(jù)做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰(zhàn)略。

市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學(xué)生激發(fā)競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創(chuàng)新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業(yè)技能比賽打下了基礎(chǔ)，建議穿插在平時授課中。

5.關(guān)于房地產(chǎn)估價課程的軟件輔助教學(xué)

例如廣州太普軟件科技有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)評估軟件，業(yè)務(wù)員承接項目之后在系統(tǒng)中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據(jù)勘察報告對項目進行估價測算，并根據(jù)物業(yè)類型選用合適的測算方法來測算得出結(jié)果，系統(tǒng)提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術(shù)報告。測算房價的職業(yè)技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學(xué)，房地產(chǎn)估價公司使用估價軟件的也不多。

高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)使用軟件輔助教學(xué)屬于實踐教學(xué)途徑之一，基本上學(xué)生對于軟件輔助教學(xué)還是比較歡迎的。教師應(yīng)該注意和職業(yè)技能相結(jié)合，真正提高教學(xué)效果和學(xué)生就業(yè)能力。

參考文獻：

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篇5

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在一定程度上緩解了嚴峻的就業(yè)問題，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)從1998年的825888人增長到2011年的2256964位人，同時房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也促進了GDP水平的進一步提高。

但目前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了市場泡沫，市場價格高位運行遠超普通老百姓承受能力。在這種背景下，為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的促進作用，房地產(chǎn)業(yè)投資額應(yīng)有怎樣的規(guī)模和水平，中國房地產(chǎn)業(yè)如何與國民經(jīng)濟保持協(xié)調(diào)發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)受到正的或負的沖擊，會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生怎樣的影響？這些都需要我們深入的思考。

本文從總量的角度，通過建立VAR模型以分析房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律。通過此研究對于我們深化房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系、合理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定我國的房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模都具有現(xiàn)實意義和理論意義。

二、研究設(shè)計

本文采用VAR理論對房地產(chǎn)業(yè)與GDP的關(guān)系進行實證研究，并在VAR模型的基礎(chǔ)上分析變量的脈沖響應(yīng)函數(shù)。根據(jù)研究需要搜集了1991年～2011年的變量數(shù)據(jù)，并按當(dāng)年的價格計算，本文中所有數(shù)據(jù)均來自中國統(tǒng)計年鑒。

為建立VAR模型，首先做數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗，若是平穩(wěn)的則直接建立VAR模型。若不是平穩(wěn)的，進行協(xié)整分析，在滿足協(xié)整分析之后，做VAR回歸并進行Granger因果關(guān)系檢驗，以判斷因果關(guān)系的類型。為檢驗被估計VAR模型的穩(wěn)定性，利用AR特征多項式根的倒數(shù)進行參考，如果被估計的VAR模型所有根模的倒數(shù)小于1則其是穩(wěn)定的。為判斷房地產(chǎn)業(yè)的正負沖擊對GDP的影響，應(yīng)用脈沖響應(yīng)函數(shù)進行分析，以分析沖擊力度和方向。

三、實證研究

本章將對房地產(chǎn)業(yè)與GDP之間的關(guān)系進行定量分析，并在建立VAR模型的基礎(chǔ)上，進行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。

為了消除異方差性的影響，對數(shù)據(jù)gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz（gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz分別指GDP、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)業(yè)增加值）取自然對數(shù)，然后對lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz做單位根檢驗，經(jīng)檢驗得出上述變量數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)都不是平穩(wěn)的。繼續(xù)檢驗一階差分，檢驗結(jié)果顯示在1%的顯著水平下，lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗條件。

利用EVIEWS軟件對上述變量進行Johansen協(xié)整檢驗，從檢驗結(jié)果可得出，存在三個協(xié)整變量，可知lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz之間存在長期均衡關(guān)系。所以可以建立VAR（K）模型。通過LR統(tǒng)計量、最終預(yù)測誤差（FPE）、SC信息準則、AIC信息準則與HQ信息準則五個指標來進行判斷，本文選取VAR（1）模型。

通過對VAR（1）模型進行檢驗（檢驗結(jié)果不再贅述）可以看出，方程的擬合度很好，調(diào)整的R^2分別達到了0.998和0.994、0.982、0.992，F(xiàn)統(tǒng)計量很大，殘差平方和也比較小，AIC和SC的值都很小，模型擬合的比較理想。

通過對AR特征多項式根檢驗，四個根均小于1即都是位于單位圓之內(nèi)的，所以VAR（1）模型是穩(wěn)定的。經(jīng)Granger因果檢驗顯示可知lnfdczjz、lnfdcxs、lnfdctzr在1%的顯著性水平都能Granger因果lngdp。這說明房地產(chǎn)投資額的變化，房地產(chǎn)銷售額的變化，房地產(chǎn)增加值的變化在1%的顯著性水平下都能引起GDP的變動。

考察lnfdctzr lnfdczjz lnfdcxs對lngdp的沖擊。

由第一行第二圖可知，給房地產(chǎn)增加值一個正的單位標準差的沖擊，GDP在3時期前會有一個同方向的變動且斜率較大，至3時期到達頂峰，并在此后時期緩慢減弱至7時期開始平穩(wěn)。這說明當(dāng)所有從事房地產(chǎn)活動的常住單位在一定時期內(nèi)新創(chuàng)造的價值提高時，GDP剛開始上升幅度很快，但是上升到一定時期后，經(jīng)過約一個時期的調(diào)整，然后緩慢下降。

由第二行第一圖可知，當(dāng)給房地產(chǎn)銷售一個正的單位標準差的沖擊，GDP在5時期前，會持續(xù)平緩的上升。這說明我們促進房地產(chǎn)的銷售，確實增加了GDP值，但是在5時期后繼續(xù)增加房地產(chǎn)的銷售，給GDP帶來的增長并不是很顯著的。

由第二行第二圖可知，給房地產(chǎn)投資額一個正的單位標準差的沖擊，GDP在2.5時期前會有一個同方向的變動，且緩慢逐漸加強，至2.5時期到達頂峰并在此后時期非常緩慢的減弱至3.5時期突破0。這表明，當(dāng)我們采取促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策時，GDP在剛開始的時期會有緩慢顯著的增長的，這說明在沖擊的前期，給經(jīng)濟增長是帶來同方向的變化的，但是如果繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，這將會不利于GDP的增長，會出現(xiàn)緩慢的下降。因此這可以解釋1998年以來，持續(xù)給房地產(chǎn)市場正的沖擊給GDP帶來了增長，這從2009年前年GDP增長率達8.9%就可以看出。同時也可以從11年經(jīng)濟增長首次低于8%，也可以看出，持續(xù)對房地產(chǎn)市場進行正的沖擊，將會減弱GDP增長的。

四、模型啟示

通過以上的分析，我們可以得出以下啟示，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)在短時期內(nèi)會促進GDP的增長，但是從長期來看，對GDP增長會產(chǎn)生非利好信息。當(dāng)在短期給房地產(chǎn)銷售一個正的單位標準差沖擊時，房地產(chǎn)投資額總體會持續(xù)緩慢上升。從脈沖響應(yīng)函數(shù)中也能得到此結(jié)論。

所以，我們應(yīng)該科學(xué)的認識我國的房地產(chǎn)業(yè)政策，不能一味的采取刺激房地產(chǎn)業(yè)的措施。房地產(chǎn)業(yè)有其自身的調(diào)控系統(tǒng)，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，投入到房地產(chǎn)業(yè)的資金應(yīng)轉(zhuǎn)入其他行業(yè)。

同時，我們應(yīng)聯(lián)系現(xiàn)實，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了諸多問題，以前為促進經(jīng)濟增長而采取的大力促進房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，已經(jīng)產(chǎn)生了不好的影響。應(yīng)針對性的采取新的政策，通過合理的調(diào)控房地產(chǎn)市場，來長遠的促進我國GDP的增長。比如地方政府在保障政策性住房得到切實履行的前提下，適當(dāng)著眼其他的經(jīng)濟增長點，例如發(fā)展新型服務(wù)業(yè)，金融業(yè)等，以更好的促進國民經(jīng)濟增長。

參考文獻

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篇6

關(guān)鍵詞：感知銷售價格；感知售后服務(wù)；感知硬件質(zhì)量；感知環(huán)境質(zhì)量

一、緒論

目前房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟的增長貢獻卓著，在消費、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心，房地產(chǎn)是主要力量。中國的房地產(chǎn)似乎是一直處于稀缺的買方市場，即使保持了年均20%以上的增長速度，但是仍難以滿足不斷增加的社會需求。主要原因就是中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化的進程帶動了城市就業(yè)人口的增加以及人們收入水平的提高，另外商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展都形成對于房地產(chǎn)的大量需求，

另一方面，房地產(chǎn)也已經(jīng)成為投資人員的首選產(chǎn)品，尤其是在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前中國的房地產(chǎn)投資和投機都已經(jīng)過度，推動房價一路非理性的快速上漲，嚴重脫離了經(jīng)濟增長和人民收入增長的速度，并且被《福布斯》雜志列為全球六大資產(chǎn)泡沫的第二位，其中蘊涵的風(fēng)險不容忽視。隨著中國國內(nèi)房地產(chǎn)投資速度的放緩，雖然消費需求依然旺盛，但是供求結(jié)構(gòu)仍不合理、房價繼續(xù)虛高、住房空置率居高不下。目前雖然中國的房地產(chǎn)的投資額平均增長率達到20%以上，房地產(chǎn)的銷售額也繼續(xù)以每年超出27%的速度增長。根據(jù)中國社會科學(xué)院的《2007年中國房地產(chǎn)藍皮書》顯示，中國的房地產(chǎn)的增幅在20%以上，同時房地產(chǎn)的價格也一直呈現(xiàn)上升的趨勢。

二、研究文獻概覽

標題：感知銷售價格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期”和“北京市房地產(chǎn)顧客滿意度之間的關(guān)系。

王愛領(lǐng)（2008）在對于房地產(chǎn)的顧客滿意度的研究中指出，顧客對于價格的感知對于顧客滿意度具有明顯的影響作用。運用層次分析研究方法，他把價格感知又進一步細分為銷售價格吸引的感知、銷售價格升值空間大小的感知，這些構(gòu)成了顧客對于房地產(chǎn)銷售價格的感知。

王瑢（2010）運用主成分分析的方法得出對于房地產(chǎn)顧客滿意度具有影響的一級因素有住宅價值的感知這個研究變量，它又分為價格吸引、質(zhì)價比、升值空間等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產(chǎn)顧客滿意度產(chǎn)生影響作用。

張瑋靜（2011）房地產(chǎn)企業(yè)為追求最大利潤，在制定價格時往往采取“隨行就市”的方式，致使出現(xiàn)“海鮮價”現(xiàn)象。根據(jù)消費者購買行為的決策過程理論，顧客采取復(fù)雜購買行為時，通常都愿意花大量時間和精力去收集資料和信息，并在此基礎(chǔ)上形成購買決策。所以，為避免消費者對價格的敏感度，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)如實提供有關(guān)信息，如建設(shè)樓盤的主要承擔(dān)公司及其資質(zhì)如何、樓盤的地理位置、樓盤的產(chǎn)品資料及價格信息等，以此增加消費者購買的欲望。

付月（2010）受訪顧客在所有因素中給分最高， 顯示顧客對業(yè)者有關(guān)顧客權(quán)益保障、誠實、保密原則及專業(yè)領(lǐng)域等相當(dāng)肯定。雖然在驗證職業(yè)道德與顧客滿意度之直接效果未獲支持， 并非表示職業(yè)道德對顧客滿意度的影響不重要， 這是業(yè)者長期建立的形象所致， 應(yīng)該更加珍惜同業(yè)先進對職業(yè)素養(yǎng)及專業(yè)形象的維護， 繼續(xù)堅持道德紀律要求。此外， 根據(jù)估計的路徑系數(shù)是否顯著， 可發(fā)現(xiàn)：顧客價值與職業(yè)道德、服務(wù)質(zhì)量間的關(guān)系成立； 顧客價值與顧客滿意度間的關(guān)系成立。

張瑋靜（2011）提高物業(yè)管理服務(wù)水平。建立完善的物業(yè)管理交易達成后，企業(yè)圍繞顧客所進行的一切活動，其目的是為購房者提供更多的保障，提高購房者的滿意度，建立顧客忠誠。首先及時處理客戶投訴，包括對產(chǎn)品進行維修、保養(yǎng)、退換等。其次要分析不同客戶群體的需求差異，提供相應(yīng)的服務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及到方方面面，也面對不同性格和不同服務(wù)需求的客戶群體，需要分析不同的服務(wù)要求，制訂相關(guān)的服務(wù)解決途徑，才可能保持和擴大自己的客戶群體。最后要強調(diào)物業(yè)管理的規(guī)范化服務(wù)，將物業(yè)管理的每一項工作，每一個程序，每一個環(huán)節(jié)標準化、規(guī)范化，質(zhì)量標準化，讓客戶享受到的服務(wù)標準化，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

張群（2013）在目前市場競爭更加激烈的情況下，顧客對售后服務(wù)要求越來越高。對顧客來講，選擇哪個商家，在很大程度上取決于這個企業(yè)售后服務(wù)的水平。優(yōu)秀企業(yè)要根據(jù)不同顧客的需求和不同特點，巧妙的采用不同的各種形式?？蛻籼峁┳罴训氖酆蠓?wù)，還需把誠信服務(wù)落實到位，規(guī)范員工的行為和態(tài)度，全力以赴的做好每一項工作。

張瑋靜（2011）指出提高精裝房的施工質(zhì)量，加強房屋交標工程的質(zhì)量管控工作。房子的質(zhì)量不僅要看樓體設(shè)計、樓座排列、采光、每層戶數(shù)、供電供水系統(tǒng)等方面的設(shè)計是否合理，而且還要看所用建材是否符合要求，工程質(zhì)量是否有保證，人住后的維修及服務(wù)質(zhì)量等。所以開發(fā)建設(shè)過程中，各個細小環(huán)節(jié)都需要保證質(zhì)量，從選料到施工再到驗收，都要嚴格把關(guān)，禁止商品房成本中的“水份”，這是使顧客滿意的保證?？梢哉f良好的質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品價值得以實現(xiàn)的前提和保障，是房地產(chǎn)開發(fā)公司樹立品牌，提高企業(yè)知名度和美譽度的基，可以在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低費用成本，從而降房地產(chǎn)價格，以提高顧客滿意度。

惠大橋（2012）在中國房地產(chǎn)顧客滿意研究中得出作為感知硬件質(zhì)量的房屋質(zhì)量具有影響作用，其中他又把房屋質(zhì)量細分為棚面和墻面及地面質(zhì)量、供暖設(shè)施及運行情況、給排水管道、防盜門、塑鋼窗、用電線路、插座、開關(guān)、燃氣管道系統(tǒng)、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視。

王瑢（2010）運用主成分分析的方法得出對于房地產(chǎn)顧客滿意度具有影響的住宅形式的感知這個研究變量，它又分為房屋軟件質(zhì)量的建筑品質(zhì)、建筑設(shè)計、住宅區(qū)位、周邊環(huán)境、品牌感知等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產(chǎn)顧客滿意度產(chǎn)生影響作用。

張瑋靜（2011）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以“以人為本”的思想，使設(shè)計出來的房子讓顧客滿意。因此在項目設(shè)定、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計三方面需按照顧客需求進行。項目設(shè)定時應(yīng)深入分析土地的地理特征、交通條件、景觀環(huán)境、周邊社區(qū)環(huán)境和人文特點等，確定消費者在此購買何種物業(yè)，所能承受的價格檔次，再結(jié)合土地資源條件，決定項目的定位、建筑功能。例如在設(shè)計時候應(yīng)考慮所用材料既美觀又實用，減少安全隱患；小區(qū)公共位置增加公共座椅；各戶型間的通風(fēng)采光效果；電源插座的合理性等人性化問題；以及小區(qū)建筑外觀、戶外空間、配套設(shè)施和服務(wù)、戶型結(jié)構(gòu)、人戶平臺、光影效果等。

鄭國中（2007）在《略論顧客預(yù)期管理》一文中，借鑒了我國的經(jīng)濟學(xué)者汪純孝 的研究成果，認為，消費者感覺當(dāng)中的服務(wù)實際與顧客滿意度之間存在著關(guān)聯(lián)，并且顧客的需求和預(yù)期也會對滿意度產(chǎn)生影響。一種影響方式是由于沒有達到期望標準而對顧客滿意度產(chǎn)生的消極影響另一種是因為消費者對實際的服務(wù)感到滿意甚至因為實際效果超過預(yù)期而產(chǎn)生的積極影響。但總體來說，顧客的預(yù)期對顧客滿意度的總體影響依然是積極地。企業(yè)要做好顧客預(yù)期管理才能保證自己的顧客有較高的滿意度。

李軍（2011）認為，因為住宅價值比較高，很多情況下，購房者憑借現(xiàn)有經(jīng)濟能力是不可能做一次性購買的，必須借助住宅金融政策或政府的住宅補助政策，將未來的購買力轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力以達到購房的目的，這些經(jīng)濟因素或者政策因素的同時進入，會對顧客滿意度產(chǎn)生深遠影響。從建模的角度來看，這是住宅和一般產(chǎn)品最大的不同之處。

從上述文獻概覽得知：感知銷售價格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期與中國房地產(chǎn)顧客滿意度之間具有顯著性的關(guān)聯(lián)。

三、研究方法與設(shè)計

本論文采用商業(yè)研究方法中普遍流行的定量研究與演繹推理相結(jié)合的方法。

本論文把第一手數(shù)據(jù)作為研究資料的來源，把第二手數(shù)據(jù)作為參考資料的來源。

研究工具是根據(jù)李克特測量量表形式制作的調(diào)查問卷。

本論文共發(fā)放調(diào)查問卷600份，分配比例為：房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者60份，房地產(chǎn)企業(yè)普通員工180份，房地產(chǎn)企業(yè)顧客360份?；厥展灿?88份，有效率為98.0%，符合設(shè)計要求。

四、數(shù)據(jù)分析

信度分析：“服感知銷售價格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期、中國房地產(chǎn)顧客滿意度”的Cronbach α系數(shù)值結(jié)果分別是： 0.706、0.858、0.692、0.817、0.645、0.769，都大于研究設(shè)計的最低值0.6，所以符合論文設(shè)計與研究的要求。

結(jié)構(gòu)效度分析：通過運用主成分分析法得出因子載荷值為0.589-0.832，超過0.5，這說明各個不同問題（屬性）與相同成份內(nèi)（變量）之間存在正相關(guān)，符合論文設(shè)計要求，表明變量中各個題目與其相應(yīng)變量間均有較大的相關(guān)性，輔合效度符合設(shè)計要求。研究對象通過旋轉(zhuǎn)成份矩陣被分為六個成份，基本驗證了本論文的各個題目具有獨立性的，問卷題目的判別效度是符合設(shè)計要求的。

描述性分析：總體均值中最高的是感知銷售價格（4.3724），其次是感知硬件質(zhì)量（4.0807），第三是感知環(huán)境質(zhì)量（3.9599），第四是房地產(chǎn)顧客滿意度（3.9217），第五是感知顧客預(yù)期（3.7405），第六是感知售后服務(wù)（3.4762）。由此可以得出應(yīng)答者對于“感知銷售價格”的回答得分最高，對于“感知售后服務(wù)”的回答得分是最低的。

標準差中最高的是感知售后服務(wù)（0.92680），其次是感知顧客預(yù)期（0.89545），第三是房地產(chǎn)顧客滿意度（0.85758），第四是感知環(huán)境質(zhì)量（0.83637），第五是感知硬件質(zhì)量（0.82441），第六是感知銷售價格（0.80576）。由此可以得出應(yīng)答者對于“感知售后服務(wù)”的回答分歧最大，對于“感知銷售價格”的回答最為集中。

皮爾遜（矩陣）分析：在顯著性水平為0.01（雙側(cè)）時，自變量“感知銷售價格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期”和“中國房地產(chǎn)顧客滿意度”之間的相關(guān)系數(shù)絕對值分別為0.735、0.468、0.592、0.514、0.583，介于0.40-0.80之間，說明這五個變量和因變量之間存在中等強度以上的相關(guān)性。所有自變量相互之間的相關(guān)系數(shù)為0.016～0.192之間，均小于0.4的相關(guān)性。

五、結(jié)論

本論文通過對于相關(guān)研究文獻的概覽和研究數(shù)據(jù)的結(jié)果分析，對北京市房地產(chǎn)顧客滿意度的影響因素進行了分析，這對于本論文提出的研究問題給予了回答，并且驗證了研究假設(shè)。即對于“北京市房地產(chǎn)顧客滿意度”具有影響的因素有“感知銷售價格、感知售后服務(wù)、感知硬件質(zhì)量、感知環(huán)境質(zhì)量、感知顧客預(yù)期”，這些影響因素與“北京市房地產(chǎn)顧客滿意度”之間存在中等強度及以上的正相關(guān)性。同時由于只是選取了五個自變量作為影響因素對于北京市房地產(chǎn)顧客滿意度的作用進行了研究，這對于本論文在理論和實踐方面的研究意義都是一個限制。

參考文獻：

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[6]鄭國中.略論顧客預(yù)期管理[J].商場現(xiàn)代化.2007.28.

篇7

一、引言

近年來，人民幣匯率和房地產(chǎn)價格的“節(jié)節(jié)攀升”已經(jīng)引起了政府、企業(yè)以及廣大群眾的高度關(guān)注，同時也成為經(jīng)濟領(lǐng)域研究和討論的重要話題。周建軍以北京、上海等地為例分析了國際投機資本對房地產(chǎn)價格波動的影響；宋勃和高波提出短期內(nèi)房地產(chǎn)價格上漲吸引外資的流入，長期外資的流入對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生影響。王愛儉、沈慶劫分析了匯率對房地產(chǎn)需求和供給的影響關(guān)系；呂萍、周滔從投資預(yù)期回報角度分析了長期匯率與房地產(chǎn)價格變動的關(guān)系，認為巨額的外匯儲備導(dǎo)致的流動性過剩是房地產(chǎn)價格上漲的主要原因。本文在以上研究的基礎(chǔ)上，采用協(xié)整檢驗與格蘭杰因果檢驗來對我國對人民幣實際有效匯率匯率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進行的實證分析。

二、人民幣匯率變動與房地產(chǎn)價格關(guān)系的協(xié)整分析

本文選取了匯改后，即2005年7月至2013年3月的數(shù)據(jù)運用eviews6.0對其進行協(xié)整檢驗。其中，HP來代表房地產(chǎn)的平均銷售價格，由中國統(tǒng)計年鑒中商品房月度累計銷售額與月度累計銷售面積相除得到房地產(chǎn)月度平均銷售價格，并調(diào)整為以2005年7月為基期（2005年7月=100）；REER為人民幣實際有效匯率，該數(shù)據(jù)來源于國際清算銀行。為了消除時間序列中的異方差，對各變量取對數(shù)LNHP、LNREER，進一步差分后記為DLNHP、DLNREER。因為數(shù)據(jù)的自然對數(shù)變化不改變原來數(shù)據(jù)的協(xié)整關(guān)系，并能使其趨勢線性化，而差分可以消除變量序列的趨勢。

（一）單位根檢驗

由于對非平穩(wěn)的時間序列變量直接進行回歸分析可能會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，因此在對經(jīng)濟變量的時間序列進行傳統(tǒng)的最小二乘回歸分析之前，首先要進行序列的平穩(wěn)性檢驗，只有平穩(wěn)的序列才可以進行回歸分析。通過ADF檢驗，得到如表1所示各變量時間序列平穩(wěn)性的結(jié)果。

表1變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果（ADF檢驗）

根據(jù)變量的平穩(wěn)性ADF檢驗，結(jié)果顯示在1%和5%的置信水平下均接受序列LNHP和LNREER有單位根的假設(shè)，序列不平穩(wěn)；在5%和1%的置信水平下均拒絕序列LNHP和LNREER有單位根的假設(shè)，序列是平穩(wěn)的。這樣，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)與人民幣實際有效匯率均為一階單整序列，可以進行下一步的協(xié)整檢驗。

（二）協(xié)整檢驗

本文采用Engle-Granger檢驗法對時間序列變量LNHP和LNEER進行協(xié)整檢驗。首先對LNHP和LNEER進行OLS回歸分析，回歸方程如下：

LNHP= -5.682943+2.345065LNEER+e

其次，對回歸殘差序列進行單位根檢驗，檢驗結(jié)果如表所示。

表2殘差項的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果（ADF檢驗）

在 1%和5%的顯著水平下，ADF檢驗統(tǒng)計量絕對值都大于相應(yīng)臨界值，拒絕原假設(shè)，即殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。說明房地產(chǎn)平均銷售價格和人民幣實際有效匯率之間存在協(xié)整關(guān)系，即兩者之間存在著長期均衡的關(guān)系。

（三）格蘭杰因果檢驗

通過協(xié)整分析得出人民幣匯率與房地產(chǎn)價格存在長期的均衡關(guān)系，但是這種長期關(guān)系究竟是人民幣匯率變動引起房地產(chǎn)價格的變動還是房地產(chǎn)價格變動引起人民幣匯率變動的結(jié)果僅從協(xié)整分析結(jié)果來看無法得出結(jié)論，而格蘭杰因果檢驗可以很好的分析兩者之間的因果關(guān)系。

表3 變量的格蘭杰因果檢驗結(jié)果

滯后一階、二階和五階，人民幣實際有效匯率不是房地產(chǎn)價格的Granger原因的原假設(shè)都被拒絕，說明短期和長期來說人民幣實際有效匯率是房地產(chǎn)價格的Granger原因，亦即匯率價格能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)價格，人民幣匯率價格的變化對房價具有預(yù)測作用。而房地產(chǎn)價格不是人民幣實際有效匯率的Granger原因的原假設(shè)，只有在滯后階數(shù)為5的時候，才被拒絕，故短期中房地產(chǎn)價格變化對匯率價格的引導(dǎo)作用不顯著，長期來說房地產(chǎn)價格的變化對匯率有一定的影響。

四、結(jié)論

近十幾年來，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)高速的增長，房地產(chǎn)業(yè)不僅成為國內(nèi)人士投資的一種重要手段；同時，隨著人民幣匯率制度的改革，波動幅度顯著增大，我國房地產(chǎn)行業(yè)也成為了國際投機資本關(guān)注的目標。本文選取2005年7月―2013年3月的全國數(shù)據(jù)，實證分析了人民幣匯率與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。房地產(chǎn)價格的上漲不會立刻對人民幣匯率產(chǎn)生顯著的影響。

實踐來看，只要人民幣升值預(yù)期的存在，國際游資會通過各種渠道涌入中國市場，由于房地產(chǎn)業(yè)所具有的投資屬性，大量游資選擇進入房地產(chǎn)市場，必然帶動價格上升，這樣國際游資可以享受由房地產(chǎn)價值升值和人民幣升值所帶來的雙重收益。要想斷絕人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場的影響，歸根結(jié)底，應(yīng)當(dāng)盡快結(jié)束人民幣持續(xù)升值過程，保持人民幣匯率在科學(xué)合理的水平上長期基本穩(wěn)定，從源頭上消除人民幣升值預(yù)期。

參考文獻：

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篇8

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來，我國的居民住房制度經(jīng)歷了很大的改革變動，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾十年的過程中經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展。全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都經(jīng)歷了很大的改變，內(nèi)蒙古是我國的經(jīng)濟發(fā)展大省，近幾年的內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)發(fā)展的變化也較為明顯。

一、房地產(chǎn)發(fā)展以及發(fā)展模式

1.房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)情況

在經(jīng)歷了2008年至2011年這四年的快速發(fā)展時期后，的房地產(chǎn)市場進入了緩慢發(fā)展的時期，特別是在2013年后內(nèi)蒙古給城市的房地產(chǎn)行業(yè)指標都有所下降，對內(nèi)蒙古的經(jīng)濟發(fā)展影響也是較為明顯的。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)銷售

根據(jù)內(nèi)蒙古住房廳和建設(shè)廳的調(diào)查報告現(xiàn)實，針對2013年全年房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢，政府部門進行了相應(yīng)的調(diào)控操作，并且取得了一定的成效。次年，內(nèi)蒙古各地市縣的房地產(chǎn)市場綜合發(fā)展勢頭較好，各項指標呈現(xiàn)升溫狀態(tài)。2014年的1—7月份自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投擲達到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達到了14.31%。整個區(qū)內(nèi)的住房銷售面積達到了962.3m2，商品住房的銷售額達到了443.36億萬元。區(qū)內(nèi)的商品房的平均售價為4212元/m2，環(huán)比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數(shù)據(jù)我們就可以看到，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)回收的狀態(tài)，預(yù)計2015年的房地產(chǎn)形式將全面好于往年。

（2）區(qū)內(nèi)稅收和信貸

房地產(chǎn)稅收主要會出現(xiàn)在房地產(chǎn)的三個環(huán)節(jié)，即開發(fā)、銷售和保有。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報告，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)稅收同比增長率為22.3%，占當(dāng)?shù)氐囟愂杖氲?%。

從近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢來看，區(qū)內(nèi)的信貸增長較快，個人房貸形式區(qū)域平穩(wěn)增長態(tài)勢。

2.內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的發(fā)展模式

近幾年我國經(jīng)濟高速發(fā)展，作為我國的經(jīng)濟發(fā)展大區(qū)，正在逐漸成為我國的政治、經(jīng)濟、文化、體育和金融高速發(fā)展的典型大省，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)需求已經(jīng)出現(xiàn)了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數(shù)省市的房地產(chǎn)發(fā)展模式都是模仿其他省市或項目的，的房地產(chǎn)框架依然如此。的房地產(chǎn)發(fā)展可以說已經(jīng)進入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產(chǎn)項目設(shè)計、銷售理念、經(jīng)驗、建設(shè)成本控制等多個方面?！氨鄙蠌V”等的房地產(chǎn)發(fā)展模板并不一定適用于的房地產(chǎn)發(fā)展方向，因此，我們應(yīng)該從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的實際情況出發(fā)，建設(shè)符合自治區(qū)的特色建筑，形成一套獨特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體形勢不是很樂觀

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的運行很不穩(wěn)定，住房的供應(yīng)很不科學(xué)合理，個別地市縣出現(xiàn)了住房供應(yīng)大于需求的表現(xiàn)，從而出現(xiàn)眾多的空房。因此，房地產(chǎn)的市場持續(xù)應(yīng)該進一步得到規(guī)劃，住房開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、二手房中介和物管服務(wù)等一些環(huán)節(jié)仍然經(jīng)常出現(xiàn)侵害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象出現(xiàn)。住房產(chǎn)業(yè)化的整體水平較低，其品質(zhì)有待進一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發(fā)展是工業(yè)與城市化的結(jié)合體，兩種發(fā)展要素互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、體制和發(fā)展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數(shù)過著游牧的生活，隨著內(nèi)蒙古城市化建設(shè)的發(fā)展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)沖突的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)不良信貸的增加，信貸風(fēng)險不斷增大

隨著房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，大量資金不斷的融入，內(nèi)蒙古的金融支持著開發(fā)商和投資商的資金運轉(zhuǎn)，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時間以后導(dǎo)致經(jīng)濟蕭條現(xiàn)象的出現(xiàn)，民間借貸的鏈條隨之?dāng)嗔?，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產(chǎn)投資方和開發(fā)商的資金就會出現(xiàn)兩種狀態(tài)，既：套牢、撤離，最終導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r直線下降。

三、完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.的當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)貫徹和落實國家各項有關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策，把更多的調(diào)控自己投入到中小企業(yè)的發(fā)展中，從而讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟更好、更快、更平穩(wěn)的發(fā)展。應(yīng)該順應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展的方向，讓更多的投資回歸到實體經(jīng)濟當(dāng)中，同時讓投資者看到實體經(jīng)濟的重要性。經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)定牢固發(fā)展的實體產(chǎn)業(yè)，是提升社會經(jīng)濟和改善人民生活水平，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)外部沖擊的有效保障。

2.全面推進大中小城市的整體發(fā)展，逐漸解決城市結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理的現(xiàn)象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進行科學(xué)的分配，那么就會導(dǎo)致出現(xiàn)一二級城市出現(xiàn)住房供不應(yīng)求，而三四線城市的住房無人購買的兩個極端現(xiàn)象。內(nèi)蒙古小城鎮(zhèn)建設(shè)是內(nèi)蒙古城市化過程中的特色表現(xiàn)。可以說是小城鎮(zhèn)體系是發(fā)展的重要組成部分，建設(shè)過一批批具有發(fā)展機制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌活動、吸納游牧民等優(yōu)勢的特色發(fā)展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設(shè)方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的出現(xiàn)。要采取積極的態(tài)度對房地產(chǎn)市場進行合理的調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)保持一個平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。同時，還應(yīng)該根據(jù)目前的情況，判斷出房地產(chǎn)未來發(fā)展的走勢。

結(jié)束語

在的城市化進程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的推動力。但是，我國的房地產(chǎn)發(fā)展集中區(qū)還是處于我國的東部，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到蓬勃的發(fā)展，就應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的實際情況，結(jié)合人們的住房需求，構(gòu)建一個符合的房地產(chǎn)發(fā)展框架。

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沈陽建筑大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011.

篇9

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險

風(fēng)險管理是經(jīng)濟主體通過對風(fēng)險的確認和評估，采用合理的經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風(fēng)險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔(dān)最小，而是在稅收負擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻

篇10

市場法（Market Comparative Method），又稱市場比較法、市價比較法、交易實例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。是房地產(chǎn)估價三大方法之一，其理論基礎(chǔ)為替論。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。 但房地產(chǎn)評估價格并不是對實際成交價格的簡單的歸納、整理、修工兩者無論在理論上還是在實際表現(xiàn)上均有一定的差異。下面對兩者的差異進行分析。

依據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理相同的商品具有相同的價格。但房地產(chǎn)實際成交價格并非如此，相間房地產(chǎn)的實際成交價格并非完全一致，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷調(diào)整房地產(chǎn)出售價格以適應(yīng)市場需求或達到一定的目的，只要能滿足開發(fā)商的預(yù)期目的，開發(fā)前就可以出售房地產(chǎn)；從購買者的角度出發(fā)，只要能滿足購買人的要求，在其允許的經(jīng)濟條件下，購房人就可以購買。因此，由于開發(fā)商的預(yù)期目的、預(yù)期的收益率、購房人的經(jīng)濟條件、購房人的偏好等情況的不同，就引起同樣房地產(chǎn)實際成交價格的差異。造成房地產(chǎn)實際成交價格差異的因素。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）房地產(chǎn)成交價格受成交量的影響和一般商品類似，一次性購買的房地產(chǎn)數(shù)量越大，價格一般越低，零散出售一般價格較高。

（2）房地產(chǎn)成交價格受房地產(chǎn)現(xiàn)狀的影響房地產(chǎn)開發(fā)商為了提前回收資金、降低銀行負債率、降低開發(fā)風(fēng)險，在建設(shè)期就升始預(yù)售房地產(chǎn)其預(yù)售房地產(chǎn)價格一般低于建成后同類房地產(chǎn)價格。

（3）房地產(chǎn)成交價格受付款方式的影響開發(fā)商為了迅速回收資金，一般對一次性付款的情況給予適當(dāng)優(yōu)惠。從理論上講，優(yōu)惠價格應(yīng)該是分期付款價格的貼現(xiàn)值。

（4）房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)銷售速度的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商為了迅速出售房地產(chǎn)，也經(jīng)常采用降價銷售的方法。對于類似房地產(chǎn)若開發(fā)商適當(dāng)降低其售價，銷售速度較快，反之則銷售速度較慢。

（5）房地產(chǎn)的申報價格存在瞞價或變相瞞價的情況為了逃避政府應(yīng)征收的稅費，有的房地產(chǎn)申報價格低于其實際成交價格。有的則采用聯(lián)營、聯(lián)建、聯(lián)合開發(fā)的形式變相買賣房地產(chǎn)。

綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會有不同的成交價格，因而建立在房地產(chǎn)成交價格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價格具有個確定性。因此，采用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估，對其評估價格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義。

房地產(chǎn)評估價格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點：

（1）不同的評估目的具有不同的價格定義例如房地產(chǎn)抵押價格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價格變動等風(fēng)險回素，評估價格一般保守，其評估價格應(yīng)是在整體出售并且出售時的價格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價格定義與抵押價格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價格不同。

（2）房地產(chǎn)價格評估應(yīng)是特定時點時的評估價格隨著時間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價格必須有確定的時間點。

（3）在具體的房地產(chǎn)價格計估中，評估人員對具體的價格定義應(yīng)有明確的認識房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價格是很容易成交時的價格、較易成交時的價格、較難成交時的價格還是有行無市時的價格。

總之，房地產(chǎn)評估價格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調(diào)整，以使其達到要求的價格定義的價格。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該采取的積極措施：

（1）加快自身的信息化、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，建立和完善市場信息資料庫，實現(xiàn)信息化管理 評估過程是以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為依據(jù)，應(yīng)用評估理論、方法進行分析、對比、計算的過程。市場法進行評估尤其需要大量的市場交易參考資料。在計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場日益規(guī)范、成熟的前提下，評估機構(gòu)獲得市場信息的渠道會越來越多，此時的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，應(yīng)該抓住機遇，利用計算機和網(wǎng)絡(luò)，積極建立起自己的市場信息資料庫，強化評估信息的搜集、處理、儲備能力，這樣才能及時得到想要的交易案例，提高評估結(jié)果的正確性，使市場法得到更好的應(yīng)用。

（2）提高評估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗技能 采用市場法對房地產(chǎn)進行評估時，要求評估人員能夠全面準確地調(diào)查市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進行全面、細致的比較，確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評估結(jié)果的準確性。因此評估人員的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)驗技能的高低與評估結(jié)果的準確性有著緊密的關(guān)系。但是目前國內(nèi)缺少能夠熟練運用市場法的高素質(zhì)人才制約了市場法的應(yīng)用，說明我們的評估人員運用市場法的執(zhí)業(yè)技能還有待提高。

（3）改善觀念，提醒各界加強對房地產(chǎn)市場法應(yīng)用的關(guān)注 除了政府盡快建立健全房地產(chǎn)評估的法律、法規(guī)體系，保障市場法的應(yīng)用環(huán)境外，行業(yè)學(xué)會的引導(dǎo)也有利于提醒各界加強對房地產(chǎn)市場法應(yīng)用的關(guān)注。建議行業(yè)學(xué)會采取的引導(dǎo)措施有：

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篇11

溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會大規(guī)模的興建各種娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠郊的溫泉都會吸引洗浴、住宿、餐飲等消費（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區(qū)，這些地方區(qū)位優(yōu)勢不明顯，房地產(chǎn)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，如何推動溫泉旅游經(jīng)濟與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展便成為一個值得探討的課題。

溫泉旅游經(jīng)濟對城郊房地產(chǎn)發(fā)展的影響

（一）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展有利于帶動房地產(chǎn)行業(yè)投資

溫泉旅游地具有重要的經(jīng)濟價值已經(jīng)為世人所認識，“中國溫泉之城”――廣東省清遠市2012年旅游總收入達到178.71億元，有29家企業(yè)主要依托溫泉資源運營，這些企業(yè)接待游客總數(shù)達到686.57萬人次，清遠市溫泉旅游總收入達到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質(zhì)流勢必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產(chǎn)行業(yè)投資，從而為城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會溫泉項目招商情況來看，投資額度最大的項目達到30億元（北京國際體育運動培訓(xùn)、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項目包括天津東麗湖溫泉度假區(qū)、重慶南溫泉核心景區(qū)等項目，由此可見，溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展對外部資本吸引力較大，能夠為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。

（二）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)價值

溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅本身會成為一個重要的經(jīng)濟增長點，而且會帶來土地、房產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會成為一個重要的消費項目，而且溫泉會成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動房地產(chǎn)價值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺山水溫泉度假區(qū)為例，截止到2014年3月，該地區(qū)在售住宅項目達29個，其均價為9600元/平米，但度假區(qū)的房價卻達到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產(chǎn)價值增值由此可見一斑。實際上，由于溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展，不僅會帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對房價上升的預(yù)期，同時，部分社會公眾特別是有較強經(jīng)濟基礎(chǔ)的社會公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會增加房地產(chǎn)的需求，這將有效地拉動房地產(chǎn)價值增值。這一過程中，郊區(qū)房地產(chǎn)的非理性消費將發(fā)生重要的作用，即由于消費者甚至于政府部門、企業(yè)等主體市場信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區(qū)域房產(chǎn)價格，從而有可能進一步推動房地產(chǎn)價格上漲（劉鐵軍，2007）。

（三）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展有利于促進房地產(chǎn)銷售

房地產(chǎn)行業(yè)特別是城郊房地產(chǎn)如何提高周轉(zhuǎn)率，加快產(chǎn)品銷售是一個重要的課題，特別是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深入調(diào)整期，房地產(chǎn)庫存大，銷售壓力大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個月、10個月和37個月，可見二、三線城市、城郊的房地產(chǎn)銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展不僅會帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會將溫泉旅游所在地的房產(chǎn)信息傳遞給周邊的人，并進而激發(fā)市場需求，促進房地產(chǎn)銷售。特別是，對于非剛性需求主體即房地產(chǎn)投資主體而言，如果其預(yù)期溫泉旅游發(fā)展?jié)摿Υ螅磥碓摻紖^(qū)房地產(chǎn)前景看好，則會通過團購等方式投資于該地，進而拉動房地產(chǎn)銷售（劉鐵軍，2007）。

城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對溫泉旅游經(jīng)濟的作用

溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮需要眾多的條件，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)的支持，特別是，現(xiàn)代溫泉旅游經(jīng)濟多以度假村（區(qū)）的形勢出現(xiàn)，這一區(qū)域內(nèi)部生產(chǎn)生活設(shè)施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達到發(fā)展旅游經(jīng)濟的目標，而這無不需要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度大，拉動作用明顯，因而會促進旅游經(jīng)濟的繁榮。

（一）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展需要商業(yè)地產(chǎn)支撐

溫泉旅游經(jīng)濟需要各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)地產(chǎn)的支持，研究表明，旅游核心區(qū)已呈現(xiàn)嚴重旅游商業(yè)化的現(xiàn)象，旅游購物設(shè)施（地產(chǎn)）中，越是核心區(qū)域商業(yè)越豐富，支持購物的地產(chǎn)也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區(qū)域的則會大量布局餐飲、住宿等商業(yè)地產(chǎn)（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的需求表現(xiàn)在兩個方面：一方面是溫泉消費本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產(chǎn)為消費提供了場所，特別是當(dāng)前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規(guī)模龐大，需要大房地產(chǎn)項目進行配套。另一方面是溫泉旅游相關(guān)的需求，包括購物等帶來需求，這類地產(chǎn)是必不可少的。實際上，在溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展過程中，這類地產(chǎn)是增值速度最快、市場前景最為廣闊的地產(chǎn)，并且這種地產(chǎn)一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設(shè)開發(fā)完畢，因而需要經(jīng)過政府部門的嚴格審批并規(guī)劃才能開工建設(shè)，但盈利空間也較大。

（二）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展需要住宅地產(chǎn)支撐

溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現(xiàn)在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗溫泉的文化，同時還要親身體驗溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會形成強大的住宅地產(chǎn)需求。特別是，隨著溫泉旅游經(jīng)濟的發(fā)展，旅游區(qū)域會產(chǎn)生大量的就業(yè)崗位，大量勞動力進入并長期性的停留在這一區(qū)域，UNWTO的研究結(jié)果表明，旅游業(yè)每增加1個就業(yè)崗位，就可帶動相關(guān)行業(yè)增加4.2個就業(yè)機會，因此，溫泉旅游將帶動大量的勞動力就業(yè)，這些人員會產(chǎn)生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產(chǎn)來支撐。按照北京大學(xué)的《中國民生發(fā)展報告2013》標準，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個就業(yè)崗位就相當(dāng)于共有5.2個人就業(yè)，會產(chǎn)生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經(jīng)濟繁榮，則必然會帶來相當(dāng)?shù)淖≌枨蟆?/p>

（三）溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展需要工業(yè)地產(chǎn)支撐

溫泉旅游發(fā)展到一定階段后將面臨提質(zhì)的需要，化學(xué)制品、香料、精油等工業(yè)品將會被廣泛地應(yīng)用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產(chǎn)品也將更為流行，這些產(chǎn)品需求的增大將吸引相關(guān)企業(yè)的入駐，如果規(guī)劃科學(xué)合理，本地資源優(yōu)勢明顯，甚至可能在某一細分領(lǐng)域形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，這就需要大量工業(yè)地產(chǎn)的支持。特別是，由于這些工業(yè)產(chǎn)品并不需要大規(guī)模的廠房，更多的是對科學(xué)研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設(shè)標準化廠房，并以出租等方式提供給相關(guān)的企業(yè)。

（四）城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的其他作用

溫泉旅游經(jīng)濟是一個綜合體系，必須有相互聯(lián)系的行業(yè)作為支撐，特別是，各地在發(fā)展溫泉旅游的過程中還會依托地方資源積極開拓其他的旅游產(chǎn)品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項目，以此提升旅游品質(zhì)，如山東省夏津生態(tài)旅游區(qū)就以溫泉旅游為主導(dǎo)，配套打造了以休閑旅游與為內(nèi)容的文化旅游項目，以椹文化為內(nèi)容的（生產(chǎn)類）主題旅游項目，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。而這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須有房地產(chǎn)業(yè)的支持，此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、牽涉面廣的產(chǎn)業(yè)，與旅游相關(guān)的包括房地產(chǎn)布局、房地產(chǎn)項目勘察與設(shè)計，此外，還包括房地產(chǎn)項目的整體運營，特別是溫泉旅游相關(guān)產(chǎn)品展示、批發(fā)經(jīng)營等，這都表明溫泉旅游經(jīng)濟要發(fā)展必須有房地產(chǎn)作為支撐。

推動溫泉旅游經(jīng)濟與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的思考

《山東溫泉旅游消費體驗活動調(diào)查報告》資料顯示，我國溫泉旅游地產(chǎn)建設(shè)中存在較大的問題，表現(xiàn)在溫泉地產(chǎn)開發(fā)前期為占據(jù)先機，特別是為占據(jù)溫泉旅游核心板塊，大量的房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上“圈地”，盡可能多地搶占土地，而這一過程由于溫泉多處于相對偏遠的郊區(qū)，地方政府為吸引投資商掀起建設(shè)熱潮，往往采取寬容甚至支持的態(tài)度對待這種行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在規(guī)劃設(shè)計不科學(xué)等問題，部分地產(chǎn)項目內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，如殘疾人設(shè)施不健全等，交通等配套設(shè)施不健全。房地產(chǎn)項目建成后則存在后續(xù)開發(fā)利用不足等問題，如物業(yè)管理配套不完善等，因此，推動溫泉旅游經(jīng)濟與城郊地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展需要有針對性地破除這些問題。

（一）樹立正確的溫泉旅游地產(chǎn)理念

要堅決破除在溫泉旅游區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)就是溫泉旅游地產(chǎn)的思想，而要從溫泉旅游文化出發(fā)，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產(chǎn)項目的特點在于溫泉、旅游、房地產(chǎn)三者緊密結(jié)合，基于此，在房地產(chǎn)項目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內(nèi)；在房地產(chǎn)項目設(shè)計中要包含溫泉元素，如在房地產(chǎn)外觀上能夠讓人聯(lián)想到溫泉，在房地產(chǎn)項目文化、房地產(chǎn)項目經(jīng)營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯(lián)系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)項目關(guān)聯(lián)度大。

（二）明確目標對象科學(xué)確定不同開發(fā)項目

溫泉地產(chǎn)項目可以分為不同的類型，因此，在開發(fā)過程中必須明確目標對象，如果以商戶為目標則開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果以住宅為主則開發(fā)商品房，如果以工業(yè)品加工為主則開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，通過明確這種細分目標確定房地產(chǎn)開發(fā)模式。在這一過程中，房地產(chǎn)項目開發(fā)者要做好三大工作，即做好市場調(diào)研，充分了解溫泉所在地房地產(chǎn)供給和需求情況，了解各類房地產(chǎn)項目開發(fā)、布局情況，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確哪一類市場還有較大的市場容量，還具有較大的市場空間；結(jié)合自身的優(yōu)勢合理選擇開發(fā)項目，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)本身在工業(yè)地產(chǎn)、住宅項目、商業(yè)地產(chǎn)方面各有所長，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的優(yōu)勢明確開發(fā)模式，控制項目風(fēng)險。

（三）科學(xué)規(guī)劃并推動郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)

作為城郊的房地產(chǎn)項目，其開發(fā)將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學(xué)的規(guī)劃才能達到開發(fā)的目標（封季媛、王寧，2013）。在實際操作中，要搞好房地產(chǎn)項目空間布局，要針對工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)對溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區(qū)域的道路規(guī)劃科學(xué)的布局房地產(chǎn)項目，達到既方便又集約的目標，集約即要推動同一類型用地特別是工業(yè)用地相對集中，對于溫泉核心區(qū)域要提高投入強度保障土地得到充分開發(fā)；要做好房地產(chǎn)項目配套規(guī)劃，包括交通規(guī)劃、綠化規(guī)劃、生活配套規(guī)劃，通過這些配套設(shè)施的完善提升房地產(chǎn)項目的價值，促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。

（四）注重后期經(jīng)營開發(fā)

提高持續(xù)經(jīng)營能力。溫泉旅游地產(chǎn)更重要的在于后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中，要選擇合適的物業(yè)等管理單位，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理水平。此外，在運行過程中，要根據(jù)市場發(fā)展的需要，不斷提供新的服務(wù)，如針對殘疾人的需求改進一些基礎(chǔ)設(shè)施，針對療養(yǎng)需求建設(shè)一些公寓型住宅等。

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