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中圖分類號：G642文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B文章編號：1002-7661（2015）01-001-01

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接體現(xiàn)出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、營銷策劃方案設(shè)計(jì)、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設(shè)計(jì)與踐行有著十分重要的作用，需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。

一、房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計(jì)內(nèi)容

1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那么營銷成果也就會更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計(jì)時(shí)，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行區(qū)分。

2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求，重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。

3、戶型上的設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因?yàn)閼粜椭苯記Q定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。

4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)

物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量，因此營銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn)，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)等，均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。

二、房地產(chǎn)營銷策劃方案踐行要點(diǎn)

1、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)

在方案設(shè)計(jì)完成之后，營銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案實(shí)施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點(diǎn)，為營銷工作帶來獨(dú)特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計(jì)方案中的基本原則以及內(nèi)容，那么營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

2、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案

房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時(shí)間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)階段，對營銷方案進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實(shí)際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導(dǎo)針對于老年年客戶的營銷工作時(shí)可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那么很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。

3、注意豐富營銷措施

房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問，依據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營銷措施，實(shí)現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。

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引言

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對房屋居住需求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)在這種背景下得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，如今，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。而房地產(chǎn)業(yè)想要開拓市場就需要有有效的營銷策劃，只有這樣房地產(chǎn)商才能夠?qū)⒆约旱姆?wù)推廣到市場中去，才能讓客戶認(rèn)識到自己的實(shí)力，從而達(dá)到占有市場的目的。

一、房地產(chǎn)營銷的涵義

所謂房地產(chǎn)營銷，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針、目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場、促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。

二、房地產(chǎn)營銷的方式

總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的營銷方式主要分為企業(yè)直接銷售與委托銷售兩種方式。

企業(yè)直接銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己組織銷售人員，并選取合適的長點(diǎn)直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給顧客。在此過程中，銷售人員會與消費(fèi)者頻繁接觸。這使銷售人員能夠有效收集消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的意見，了解和把握顧客的需求，并根據(jù)消費(fèi)者的心理和預(yù)期來及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)企業(yè)工作，提高競爭能力和建立良好的企業(yè)形象，也有利于降低營銷成本，控制房地產(chǎn)營銷策劃的執(zhí)行過程，及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格。

委托銷售是指開發(fā)商委托房地產(chǎn)商等中間環(huán)節(jié)把房地產(chǎn)產(chǎn)品出租或銷售給消費(fèi)者的方式和過程。這種方式可以使房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向?qū)I(yè)化以及規(guī)模化的道路。

三、房地產(chǎn)營銷策劃的原則

房地產(chǎn)商想要更好地提高自己營銷策劃的效果就需要遵循一定的原則，這些原則主要表現(xiàn)為：

（一）以客戶和市場為導(dǎo)向進(jìn)行營銷策劃

市場決定房地產(chǎn)業(yè)的走向，客戶的需要影響著房地產(chǎn)商的決定。因此，房地產(chǎn)商在進(jìn)行營銷策劃時(shí)一定要與客戶和市場為導(dǎo)向。但是，在實(shí)際策劃過程中，策劃人往往很容易忽略了這一問題，他們總是會將自己的價(jià)值觀以及鑒賞品味去揣摩消費(fèi)者的心理，這使得他們總是不顧市場的反映而自己一人閉門造車。而中消費(fèi)者們都有自己的教育經(jīng)歷、人生態(tài)度以及生活習(xí)慣，策劃人和開發(fā)商僅僅通過自己的看法來進(jìn)行策劃是無法滿足消費(fèi)者的需要的，因此，房地產(chǎn)商一定要以客戶和市場為導(dǎo)向進(jìn)行營銷策劃

（二）積極進(jìn)行創(chuàng)新

隨著人民生活水平的提高，人民的心態(tài)也會隨著時(shí)間的變化而發(fā)生變化，這使得一些曾經(jīng)被認(rèn)可的策劃方案如今無法得到人們的認(rèn)可。因此，在進(jìn)行營銷策劃時(shí)，一定要遵循創(chuàng)新的原則，在遵從策劃主題的前提下不斷創(chuàng)新，從而讓開發(fā)商在激烈的市場競爭中脫穎而出。為此，策劃人要提高策劃的質(zhì)量，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的，工程的進(jìn)展，設(shè)計(jì)的優(yōu)化，物業(yè)管理，價(jià)格變動等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營銷的整體性。

（三）與銷售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合

單純的營銷策劃并不能保證策劃的效果，還需要與銷售環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，而銷售情況也是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。也正因?yàn)槿绱耍N售環(huán)節(jié)同樣也應(yīng)該列入到策劃方案中去，只有這樣才能夠更好地促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。

四、提高房地產(chǎn)營銷策劃效果的有效途徑

為了提高房地產(chǎn)營銷策劃效果，房地產(chǎn)商及其策劃人應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

（一）注意各種資源的整合利用

想要提高房地產(chǎn)營銷策劃的效果，以達(dá)到占有市場的目的，房地產(chǎn)商一定要注意整合利用各種資源。在對資源進(jìn)行整合時(shí)一定要分清主次、抓住重點(diǎn)，并將各種資源能夠?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的主題提供有效的支持。不僅如此，房地產(chǎn)商還應(yīng)該更好地挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源，并將其加以利用，這樣一來，就可以進(jìn)行有效的創(chuàng)新，將自己的策劃方案更為突出獨(dú)到，從而讓消費(fèi)者能夠更好地接受。

（二）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是

在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人一定要做到實(shí)事求是，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實(shí)際。這要求策劃人一定要結(jié)合實(shí)際需要來進(jìn)行策劃，絕對不可以講空話、講大話，在進(jìn)行策劃之前一定要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研、分析，并以此為基礎(chǔ)對消費(fèi)者心理進(jìn)行有效的預(yù)測，這樣一來，就可以提高策劃的準(zhǔn)確性。也就是說，策劃人的策劃觀念、理念一定要符合實(shí)際需求，并在此基礎(chǔ)上有所超前。

（三）注意營銷策劃方案的切實(shí)可行

房地產(chǎn)營銷策劃行為一定要注意營銷策劃方案的切實(shí)可行，只有方案可行了，策劃案才能開展下去，使方案符合市場變化的具體要求。在整個(gè)策劃過程中，策劃人一方面要考慮資金的投入，要最大限度地減少保證經(jīng)濟(jì)投入，在此基礎(chǔ)上要保證策劃方案有效可行，這也是方案是否可行的基本要求。不僅如此，在策劃過程中一定要合理有效地利用各種資源，使實(shí)施效果能迭到甚至超過方案設(shè)計(jì)的具體要求。

（四）注意把握好營銷策劃的整體效果

房地產(chǎn)策劃效果不是從一個(gè)環(huán)節(jié)表現(xiàn)出來的，而是需要整體的營銷策劃所表現(xiàn)出來的效果進(jìn)行判斷。從房地產(chǎn)營銷策劃的整個(gè)過程來講，它分為開局、選局、布局、運(yùn)局和結(jié)局等過程，每個(gè)過程都跟全局有密切的聯(lián)系，而每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會對整個(gè)全局造成影響。也正因?yàn)槿绱耍邉澣艘欢ㄒ龅綇恼w出發(fā)，注意把握好營銷策劃的整體效果，在整體規(guī)劃的前提下，使部分能夠很好地服從于整體，局部能夠很好地服從于全局。而不應(yīng)該為了圖省事而不去有效深入地去了解市場的狀況，這樣的盲目運(yùn)作結(jié)果往往會造成慘重的失敗。

（五）在進(jìn)行營銷策劃時(shí)保持一定的靈活性

市場是變化著的，這決定了在進(jìn)行營銷策劃時(shí)一定要緊隨市場的變化，能夠及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，并對其進(jìn)行預(yù)測，從而更好地調(diào)整營銷策劃目標(biāo)和修改策劃方案。策劃人在進(jìn)行營銷策劃時(shí)，應(yīng)該做到能夠時(shí)刻掌握策劃對象的變化信息，增強(qiáng)自己的動態(tài)意識以及隨機(jī)應(yīng)變的能力與觀念。當(dāng)對象信息變化后，策劃人一定要在第一時(shí)間搜集最新、最有效的市場信息，然后對其做出細(xì)致科學(xué)的分析，并以此為根據(jù)來做出及時(shí)有效的調(diào)整，修正策劃方案，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商才能夠緊隨市場變化而不斷調(diào)整自己的營銷策略，從而讓自己占有更大的市場份額。

結(jié)論：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們對建筑的要求越來越高。在此背景下，我國的房地產(chǎn)業(yè)有了極大的發(fā)展。而建筑業(yè)的繁榮也大大的提高了房地產(chǎn)業(yè)的競爭力。為了在日益激烈的市場競爭中脫穎而出，開發(fā)商一定要擁有更容易被消費(fèi)者所接受的策劃方案。只有這樣，開發(fā)商才能更好地促進(jìn)自己的房屋的銷售，從而實(shí)現(xiàn)占有市場的目的。

參考文獻(xiàn)：

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二、房地產(chǎn)營銷策劃中的問題分析

在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)營銷是一股不容忽視的重要力量，回顧中國房地產(chǎn)營銷理論及實(shí)戰(zhàn)的成長歷程，在快速發(fā)展的同時(shí)，不難看出今天的房地產(chǎn)營銷在面對市場經(jīng)濟(jì)與整合營銷趨勢時(shí)，仍然顯現(xiàn)出一些比較薄弱的環(huán)節(jié)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷從策劃、推廣到銷售，很多層面出現(xiàn)的問題已然值得重視和深思。

1.理論欠缺而導(dǎo)致把市場定位混同于目標(biāo)市場

這兩個(gè)概念是市場營銷的基礎(chǔ)，沒有明顯的目標(biāo)市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。但目前一些營銷策劃人員混淆了這兩個(gè)概念。實(shí)際上，兩者在概念和功能上有明確不同。

目標(biāo)市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過比較、選擇、細(xì)分后，決定作為服務(wù)對象、確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的相應(yīng)的子市場。市場定位則是指企業(yè)設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)消費(fèi)者心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位，即在潛在的消費(fèi)者心里奠定企業(yè)產(chǎn)品的位置和印象。目標(biāo)市場是市場定位的前提，市場定位則指明項(xiàng)目的服務(wù)方向。概念弄不清，就更不可能按照定位的三個(gè)層次：產(chǎn)品定位、品牌定位、公司定位，來對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)策劃。

2.對產(chǎn)品賣點(diǎn)的把握不準(zhǔn)

如今，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位同質(zhì)化的問題比較明顯，“親水”、“觀景”、“花園”等變著法的換詞匯表述，而真正涉及到產(chǎn)品本身的細(xì)節(jié)訴求，賣點(diǎn)挖掘就顯得膚淺了?？梢哉f，每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至于每一套房子都是絕不相同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對的顧客群都存在與生俱來的差異性。

這些都是極好的賣點(diǎn)提煉的基礎(chǔ)信息，但是大多數(shù)開發(fā)商、房地產(chǎn)營銷策劃大師們都視若無睹，在脫離產(chǎn)品的層面大談形象、概念、品牌，往往給顧客一頭霧水，得不償失。而香港、臺灣這些相對我們比較成熟的房地產(chǎn)市場，這類現(xiàn)象已是十分鮮見了。

有人揶揄道，賣房子的人應(yīng)該好好向賣畫的人學(xué)習(xí)，一位畫家是十分珍視并了解自己的每一幅作品的，其向人推銷時(shí)是絕不會說我的畫框是什么好木材、我的裝裱是什么技術(shù)的。實(shí)戰(zhàn)中，應(yīng)該根據(jù)顧客需求的不同來細(xì)分、提煉產(chǎn)品的賣點(diǎn)，基于產(chǎn)品的賣點(diǎn)，從而實(shí)施對整個(gè)項(xiàng)目的包裝。

3.脫離市場需求的創(chuàng)新。

房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè)，一般情況下，在一個(gè)新項(xiàng)目推出后的“3-6個(gè)月”時(shí)間里，就有可能被跟隨者復(fù)制。

如今的房地產(chǎn)走過“跑馬圈地”的風(fēng)潮后，市場開始在內(nèi)涵上深入挖掘，在創(chuàng)新中謀求發(fā)展，從設(shè)計(jì)到銷售，從用材到用人，房地產(chǎn)的創(chuàng)新，使其產(chǎn)品的價(jià)值含量增長，即所謂“創(chuàng)新創(chuàng)造財(cái)富”。

而現(xiàn)在一提“創(chuàng)新”，許多房地產(chǎn)商就叫苦連天：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟了，哪有那么多創(chuàng)新?”但是，就像手機(jī)、衣服的不斷更新?lián)Q代一樣，住宅也是可以永遠(yuǎn)創(chuàng)新的。房地產(chǎn)創(chuàng)新，就是知識創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，第一，產(chǎn)品創(chuàng)新，如建筑形式、外立面；生態(tài)化、藝術(shù)化的小區(qū)綠化、景觀；智能化、人性化的房屋和小區(qū)設(shè)施等；第二，服務(wù)創(chuàng)新：服務(wù)內(nèi)容的全方位、一條龍、一站式；服務(wù)模式的多樣化、專業(yè)化；服務(wù)過程的信息化、連鎖化等。

如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進(jìn)一步都非常困難，所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過是“王婆賣瓜”罷了，而離真正的消費(fèi)需求卻相去甚遠(yuǎn)。其實(shí)，真正站在人的角度上，把自己當(dāng)做消費(fèi)者，創(chuàng)新就會活水不斷。

4.過分依賴廣告?zhèn)鞑?/p>

由于市場競爭的激烈，以及資金周轉(zhuǎn)等方面的原因，很多開發(fā)商不愿進(jìn)行長時(shí)間的拉鋸戰(zhàn)，過多借助于廣告轟炸，希望通過強(qiáng)勢的宣傳達(dá)成快速賣房的目的。據(jù)報(bào)道，曾經(jīng)有企業(yè)把《解放日報(bào)》某一天的廣告版面全部包下。

但是，廣告不是促使房地產(chǎn)項(xiàng)目或開發(fā)商進(jìn)入消費(fèi)者心智的決定性因素，項(xiàng)目自身的品質(zhì)才是重中之重。而現(xiàn)在，廣告在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)際作用在很大程度上已經(jīng)被夸大了，“廣告創(chuàng)意”的力量已經(jīng)掩蓋了“產(chǎn)品品質(zhì)”的光芒。而如果此時(shí)項(xiàng)目自身存在重大缺陷，那么廣告做得越狠，那么刺向開發(fā)商心臟的力度也就越大。

同時(shí)，廣告也不是促成最終銷售的決定性因素，房地產(chǎn)畢竟關(guān)系一大筆開銷，甚至是很多人的畢生積蓄，購買行為是慎之又慎的。沒有消費(fèi)者會僅僅因?yàn)閹装妗皠?chuàng)意”的報(bào)紙廣告或“精美”的樓書而痛快掏錢，也就是說，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功都不是廣告單方面的成功，還包括品質(zhì)與其他營銷推廣渠道的成功整合。

三、房地產(chǎn)營銷策劃的對策

以上房地產(chǎn)策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，其根本還在于中國房地產(chǎn)策劃屬于新興職業(yè)，中國的房地產(chǎn)營銷策劃理論與實(shí)踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學(xué)有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成。在實(shí)際的操作過程中出現(xiàn)一些急功近利的思想。以下大概分析這些問題的解決方法。

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職位：新景祥房地產(chǎn)策劃有限公司總經(jīng)理，新景祥七劍之一。

頭銜：廈門中介行業(yè)協(xié)會副會長；北京市福建商會副會長。

榮譽(yù)：“廈門房地產(chǎn)十佳操盤手”；“2006中國(福建)房地產(chǎn)風(fēng)云人物”；“中國房地產(chǎn)行業(yè)誠信企業(yè)家”；“中國房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人”等。

履歷：1992年開始從事房地產(chǎn)業(yè)，具有豐富的房地產(chǎn)營銷策略經(jīng)驗(yàn)和敏銳的市場洞察力，主持運(yùn)作的項(xiàng)目遍布全國，并創(chuàng)造了已結(jié)案項(xiàng)目100％成功的優(yōu)異業(yè)績。作為房地產(chǎn)策劃行業(yè)的實(shí)踐專家，受邀到復(fù)旦大學(xué)、福建省建設(shè)廳主辦的培訓(xùn)、行業(yè)峰會和論壇進(jìn)行專場講座。

在廈門地產(chǎn)界流傳著這么一種說法：在廈門的房地產(chǎn)營銷界，如果你不知道新景祥，那么你一定是剛剛?cè)胄械?；如果你沒有聽說過秦剛，那么，對不起，你必須要“補(bǔ)課”了。

而對于更多的營銷界人士而言，或許你可以不認(rèn)同“新景祥式”的營銷手法，但是你不得不承認(rèn)，新景祥營銷管理模式在樓盤銷售上取得的巨大成功；或許你會認(rèn)為新景祥只不過是秦剛的個(gè)人秀場。但不可否認(rèn)的是這個(gè)營銷“大師”級人物把自己和新景祥共同推向了地產(chǎn)營銷界的風(fēng)口浪尖。十年風(fēng)雨、十年征程，新景祥經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)市場的洗禮，也見證了廈門樓市的高速發(fā)展。

一身莊重的深色西裝，一貫的近似冷酷的淡然，秦剛的不怒自威讓初次見面的人都頗有壓力，但隨著交流的逐步深入，你會突然發(fā)現(xiàn)，眼前是如此一個(gè)坦誠率真的秦剛。

草創(chuàng)期：逆市中順勢而為

1997年4月，正值廈門樓市最為冰天雪地、最為沉寂低迷之際，一個(gè)滿懷希冀的地產(chǎn)策劃公司――“新景象”(新景祥的前身)悄然人市，公司名字取意：“希望如一縷春風(fēng)吹暖廈門的樓市，帶來春色滿園、風(fēng)景宜人的全新景象。”是自信也好，是美好的期盼也罷，新景祥帶著激情與夢想開始上路了。

創(chuàng)業(yè)是艱辛的。盡管新景祥公司的七個(gè)核心人物都是深諳地產(chǎn)策劃營銷之道的精英，盡管他們都有創(chuàng)業(yè)的激情與夢想，但正如一句哲理所說：前途光明，道路曲折。10年前，當(dāng)秦剛與其他六位創(chuàng)始人在市場一片低迷的時(shí)候逆市而為，創(chuàng)立新景祥時(shí)，是否會想到，10年后的今天，經(jīng)過南征北戰(zhàn)的新景祥已然是廈門乃至全國地產(chǎn)策劃界的佼佼者了在秦剛的記憶中，公司草創(chuàng)期，包括營銷人員，大概只有十幾號人，忙不過來的時(shí)候，一些企劃文案還要秦剛親自動手操作，甚至包括一份策劃案的打印、裝訂。

草創(chuàng)之初的新景祥急需補(bǔ)血。因此，新景祥加緊了招兵買馬的步伐，應(yīng)該說，由于公司規(guī)模、項(xiàng)目有限，能進(jìn)入新景祥的員工，基本上是奔著公司的未來加入的。“創(chuàng)業(yè)期雖然辛苦，卻也是最甜蜜、最讓人回味的。”當(dāng)被問到公司發(fā)展的“蜜月期”時(shí)，秦剛毫不猶豫地將這一榮譽(yù)賦予了“草創(chuàng)期”的新景祥，“基本上，這一時(shí)期加盟公司的員工現(xiàn)在都還在，而且大都已經(jīng)成為公司的骨干人物?！?/p>

1997年至1999年，新景祥在廈門地產(chǎn)策劃界站穩(wěn)腳跟，完成了關(guān)于“賣什么產(chǎn)品”的命題，經(jīng)過初步積累，理論體系和服務(wù)框架得以形成雛形，新景祥也在這樣的痛與快樂中完成了從草創(chuàng)期到進(jìn)發(fā)期的蛻變。

進(jìn)發(fā)期：摸索中前行

作為廈門最早走出去的房地產(chǎn)策劃公司，1999年，新景祥就在南京成立了分公司，由此也為一場規(guī)模宏大的“北伐戰(zhàn)役”拉開了序幕。到目前為止，新景祥己在全國開有13家子公司，業(yè)務(wù)遍及南京、北京、天津、上海、長春、南昌、長沙等30多個(gè)城市。新景祥的發(fā)展模式主要是與本土開發(fā)商擴(kuò)張全國的腳步同步而行，客戶關(guān)系成為了新景祥的核心競爭優(yōu)勢，從第一個(gè)合作伙伴開始，新景祥基本上都與之形成長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，與客戶一起發(fā)展，共同進(jìn)步?！斑@是一條很踏實(shí)的路，而外面的天地，遠(yuǎn)比小島廈門寬廣多了。”作為這場“南征北戰(zhàn)”的導(dǎo)演之一，秦剛?cè)缡窃u價(jià)公司的擴(kuò)張計(jì)劃， “目前廈門房地產(chǎn)總體的營銷策劃水平是走在全國前列的，知名度很高，說一流都不為過，這主要是由于早期受到臺灣房產(chǎn)策劃的影響，在創(chuàng)新思維上比較開闊。但是一流的策劃水平，卻沒有在廈門做出全國一流的項(xiàng)目，關(guān)鍵還在于廈門的土壤不夠肥沃，淺水養(yǎng)不了大魚。我個(gè)人認(rèn)為，廈門的房產(chǎn)策劃公司都應(yīng)該走出去，新景祥本身就是一個(gè)最好的例證，未來我們公司的擴(kuò)張腳步仍將繼續(xù)。”

2000年～2004年，經(jīng)過幾年的學(xué)習(xí)與積淀，新景祥進(jìn)入了公司全面發(fā)展的進(jìn)發(fā)期――在摸索中前行的發(fā)展時(shí)期，既有對草創(chuàng)期的回顧和整理，也有對未來發(fā)展的彷徨和迷茫。據(jù)秦剛回憶，在2003年的時(shí)候，新景祥甚至考慮過放棄地產(chǎn)策劃行業(yè)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)的想法，關(guān)于公司的發(fā)展道路一度出現(xiàn)分歧。這種分歧一直持續(xù)到2005年，新景祥才最終堅(jiān)定了做中國一流房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的戰(zhàn)略目標(biāo)。也是這一年，廈門乃至全國的房地產(chǎn)迎來一個(gè)井噴期。項(xiàng)目之多，品質(zhì)之高，舞臺之美，燈光之絢，都讓新景祥著實(shí)地壯大、風(fēng)光了一把。

目前，新景祥的員工從創(chuàng)立初期的“七人組”發(fā)展至如今的800多號人，且大有如日中天之勢。曾經(jīng)有媒體廣告人開玩笑，別的營銷策劃公司媒體派出一個(gè)人就可以搞定，而新景祥則要派一個(gè)團(tuán)隊(duì)來跟蹤服務(wù)。

成熟期：“內(nèi)功心法”是關(guān)鍵

2005年之后，確定戰(zhàn)略目標(biāo)的新景祥進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段。這一年，新景祥榮獲“中國金牌百強(qiáng)” (第13名)的稱號：2006年，新景祥再獲“中國最具全案策劃力顧問機(jī)構(gòu)”、 “中國最具實(shí)效銷售力企業(yè)”，以及“中國房地產(chǎn)策劃行業(yè)品牌十強(qiáng)”的榮譽(yù)：2007年，第四屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會上，新景祥又奪得“中國房地產(chǎn)策劃百強(qiáng)綜合實(shí)力TOP10”第6名的殊榮……新景祥的“江湖地位”在不斷地提升。

那么是什么動力助推了新景祥在業(yè)界如此“肆無忌憚”地狂飆呢?

“勤練內(nèi)功是關(guān)鍵?！鼻貏傉J(rèn)為，“我們用了十年的時(shí)間在做一件事情――潛心修煉產(chǎn)品。企業(yè)從創(chuàng)立到發(fā)展，需要經(jīng)歷從經(jīng)營產(chǎn)品，到經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，再到經(jīng)營資本的階段，在經(jīng)營產(chǎn)品階段我們就花了十年時(shí)間，目前服務(wù)產(chǎn)品已基本成型?，F(xiàn)在，我們已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)營團(tuán)隊(duì)階段。”新景祥所取得的成就，最為重要的原因在于新景祥“以人才為本”的企業(yè)文化體系，正是在這種“協(xié)調(diào)發(fā)展、分享成長”、“誠信務(wù)實(shí)、服務(wù)至上”、“挑戰(zhàn)自我，爭創(chuàng)第一”的核心價(jià)值觀的引領(lǐng)下，才使得新景祥“內(nèi)外兼修功力深厚”。

練過武功或喜好武俠小說的人都知道，練武之人講究練法、招式和心法，尤其是心法，因每個(gè)人的悟性不同而各異，由此造成了武功造詣的高低，功夫是形，心法是神，天人合一方是達(dá)成大成之道。如果說新景祥十年來形于外的是打造產(chǎn)品，那么形于內(nèi)的則是企業(yè)文化的積累。

新景祥的企業(yè)文化經(jīng)過多年的積累和沉淀，已成為新景祥人共同認(rèn)可并遵守的準(zhǔn)則，成為一種“根正苗紅”的文化，熏陶著一批又一批的新景祥人。也正是在這一企業(yè)文化的指引之下，新景祥人的目光更為深遠(yuǎn)，不僅為企業(yè)，更為社會創(chuàng)造了財(cái)富。

武林外傳：平凡的“野心”

篇5

【中圖分類號】G　【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

【文章編號】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來越大。而社會對房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來越高，面對越來越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實(shí)際操作能力以提高其就業(yè)率及競爭能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對學(xué)生的實(shí)踐操作能力要求較高的一門課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動程度被動的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動學(xué)習(xí)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、思考及解決問題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對從業(yè)者的要求不但有扎實(shí)的理論知識，更要有市場調(diào)查的能力、市場細(xì)分及市場定位的能力、實(shí)施4P營銷策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨(dú)立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗(yàn)表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽了大都會在幾天后遺忘，直到考試之前才會重新翻開書本，照著教師講課中劃出的重點(diǎn)內(nèi)容，臨時(shí)抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時(shí)的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程的教學(xué)改革勢在必行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，模擬實(shí)戰(zhàn)

為了讓學(xué)生切實(shí)提高學(xué)習(xí)興趣，主動學(xué)習(xí)，教師需要創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實(shí)戰(zhàn)的感覺。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項(xiàng)目流程。在本門課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對問題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對具體的項(xiàng)目，一切從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場環(huán)境，展開有針對性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會差。

（二）讓學(xué)生“動”起來，在“動”中學(xué)

1　動口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊(duì)溝通、需要向客戶陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨(dú)木橋上走來的學(xué)生無疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號順序，由兩位同學(xué)依次上臺脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤開盤的信息（開盤、促銷）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡短評論，時(shí)間一般以1～2分鐘為宜。通過重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時(shí)增加了學(xué)生對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是與房地產(chǎn)市場結(jié)合非常緊密的一門課程，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，開發(fā)出滿足客戶需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過程必須讓學(xué)生學(xué)會密切關(guān)注房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及國家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段?？梢試@一個(gè)具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運(yùn)用已學(xué)的專業(yè)策劃知識結(jié)合自己的思維對一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃、市場策劃或其他方面策劃展開討論。請學(xué)生上講臺是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗(yàn)其運(yùn)用課外閱讀、社會觀察等來分析問題、解決問題的一個(gè)標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識面，更深地把握教材，更好地對學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場調(diào)研報(bào)告以及其他模塊的作業(yè)、課程實(shí)習(xí)報(bào)告要求均做成PPT上講臺匯報(bào)。這看似平常的課堂“動口”卻在無形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。討論過程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉?？梢孕〗M為單位進(jìn)行市場調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對置業(yè)顧問進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊(duì)協(xié)作等能力。同時(shí)，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識的扎實(shí)程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過一定的激勵措施，調(diào)動學(xué)生學(xué)專業(yè)、愛專業(yè)的積極性，經(jīng)過初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動腦。對于習(xí)慣了被動接受知識的大部分學(xué)生來說，分析問題、解決問題的能力是弱項(xiàng)?，F(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會了分析問題、解決問題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來的職場上具有較強(qiáng)的競爭力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對問題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識，同時(shí)獲得分析問題，解決問題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫作能力，而寫作能力提高的重要途徑就是多動手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場調(diào)查問卷設(shè)計(jì)、市場調(diào)研報(bào)告、廣告文案撰寫等作業(yè)。完成作業(yè)過程是對所學(xué)知識的應(yīng)用，在這個(gè)過程中不但有利于提高學(xué)生的書面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時(shí)有什么也沒有學(xué)到的感覺。讓學(xué)生勤于動手“做”的同時(shí)，教師也要對于學(xué)生的報(bào)告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點(diǎn)、修改方法及注意事項(xiàng)等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會修改文案，提高撰寫文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）注重賞識激勵，提高學(xué)生“多動”的興趣

心理學(xué)家詹姆斯曾說過：“在人類所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵的環(huán)境中，人往往會受到負(fù)面信息的左右，對自己做出較低的評價(jià)。而在充滿信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵，行動也會變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動”起來時(shí)，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對贊美的使用，哪怕他們只有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會達(dá)到期望的效果。

（二）認(rèn)真設(shè)置討論問題，重在啟發(fā)，及時(shí)引導(dǎo)

課上的動口、動腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時(shí)，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問題。如帶學(xué)生對在同一區(qū)域的樓盤調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對調(diào)研對象進(jìn)行SWOT分析，并對他們現(xiàn)有的和今后營銷措施提出各自的意見和建議。這樣的問題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實(shí)戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時(shí)教師應(yīng)注意觀察每個(gè)組的討論情況，并及時(shí)地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個(gè)學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn)，以充分調(diào)動學(xué)生的積極性、主動性。