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時(shí)間：2023-02-15 06:37:39
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合同(contract)，又稱為契約、協(xié)議，是平等的當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。下面請(qǐng)看“房地產(chǎn)合同：房地產(chǎn)評(píng)估委托合同”一文：
房地產(chǎn)合同：房地產(chǎn)評(píng)估委托合同
委托估價(jià)方: (以下簡(jiǎn)稱甲方)受托估價(jià)方: 北京建正合生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 (以下簡(jiǎn)稱乙方)甲、乙雙方就委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事宜達(dá)成如下協(xié)議:一、甲方因?yàn)?，特委托乙方對(duì) 進(jìn)行評(píng)估。二、甲方應(yīng)于 年 月 日以前將委托評(píng)估房地產(chǎn)所必需的產(chǎn)權(quán)證明、證件及其它有關(guān)資料交給乙方。甲方應(yīng)向乙方提交的資料如下:1. 上述住宅樓房的確權(quán)證明材料復(fù)印件；2. 其他有關(guān)資料。三、乙方應(yīng)根據(jù)甲方委托評(píng)估的目的, 對(duì)委估房地產(chǎn)的價(jià)格予以客觀、公正的評(píng)估, 并向甲方出具房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)。普通房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,一般應(yīng)在甲方提供資料后兩周內(nèi)完成。四、甲、乙雙方對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)盡保密之責(zé),除向政府主管部門(mén)申報(bào)外,未經(jīng)對(duì)方同意, 不得對(duì)外公開(kāi)或泄露給他人。五、經(jīng)甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價(jià)局及北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（京價(jià)[房]字[1997]第398號(hào)）文件規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)下表）所計(jì)算的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，向乙方支付評(píng)估費(fèi)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)計(jì)算表檔次房地產(chǎn)總額（萬(wàn)元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰1100以下（含100）52101以上至10002.531001以上至xx1.54xx以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.1本協(xié)議簽字之日,甲方向乙方預(yù)付評(píng)估費(fèi)人民幣 萬(wàn)元, 乙方將評(píng)估報(bào)告交付甲方時(shí), 甲方將剩余的評(píng)估費(fèi)一次付給乙方。六、甲方如中途中斷委托評(píng)估, 乙方不退還甲方預(yù)付的評(píng)估費(fèi)。七、本協(xié)議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經(jīng)雙方同意任何一方不得進(jìn)行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協(xié)商解決。八、本協(xié)議于xx年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執(zhí)二份。甲方: 乙方:(蓋章) (蓋章)負(fù)責(zé)人簽名: 負(fù)責(zé)人簽名:
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估也隨之發(fā)展起來(lái)。在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)評(píng)估中，主要方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法。對(duì)三種方法的具體內(nèi)容及形式的正確認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估具有重要意義。
1房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法的簡(jiǎn)介
1.1市場(chǎng)法
房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的原理為參照相同或者類似的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易信息，通過(guò)類比分析的方法來(lái)分析所參照的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而確定待評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)值。
1.2成本法
成本法的實(shí)質(zhì)是一種價(jià)值的再形成，在房地產(chǎn)評(píng)估中，如果沒(méi)有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)，并且不能找到相似的參照物來(lái)形成對(duì)比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過(guò)去的價(jià)值。
1.3收益法
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)是一種具有價(jià)值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來(lái)取得一定的收益。收益法指的是被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來(lái)的收益通過(guò)折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價(jià)值，預(yù)期未來(lái)收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。
2房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法的具體形式
2.1市場(chǎng)法
市場(chǎng)法是根據(jù)在近期市場(chǎng)上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價(jià)格信息，同時(shí)根據(jù)影響房地產(chǎn)評(píng)估的各種價(jià)格因素，對(duì)參照物的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來(lái)進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格＝參照物房地產(chǎn)價(jià)格×交易市場(chǎng)信息修正系數(shù)×交易時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)×地域修正系數(shù)市場(chǎng)法只有在具有公開(kāi)活躍的交易市場(chǎng)中才具有實(shí)際的價(jià)值，在房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法較為常見(jiàn)，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。
2.2成本法
成本法是依據(jù)被評(píng)估房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本之和來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實(shí)際占用土地面積的購(gòu)買成本就構(gòu)成土地成本；2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤(rùn)。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤(rùn)，利潤(rùn)是房地產(chǎn)建成后價(jià)值增值的部分，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實(shí)際利潤(rùn)。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進(jìn)行的。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格＝土地成本＋構(gòu)建成本＋利潤(rùn)—折舊在使用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本必須是合理的、真實(shí)的成本，應(yīng)以社會(huì)平均消耗成本來(lái)計(jì)算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計(jì)算；各項(xiàng)成本的確定必須以評(píng)估時(shí)點(diǎn)的各種價(jià)格來(lái)確定，不能是過(guò)去或未來(lái)的價(jià)格。
2.3收益法
收益法是面向未來(lái)的一種方法，在運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)該明確任何一個(gè)理智的投資者在投資一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意花費(fèi)的貨幣數(shù)額不會(huì)超過(guò)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益額。收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷其價(jià)格的方法。在收益法中有三個(gè)基本的要素：1.被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣表示，同時(shí)，在獲得預(yù)期收益的同時(shí)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測(cè)。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預(yù)期未來(lái)收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對(duì)應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。
參考文獻(xiàn)：
［1］王成勇.收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的環(huán)境構(gòu)建［J］.商業(yè)會(huì)計(jì)，2012（03）.
1空間評(píng)估方法
為了處理空間計(jì)量模型的復(fù)雜性,在過(guò)去的幾十年里許多先進(jìn)的空間計(jì)量方法已經(jīng)被開(kāi)發(fā)。這些工具大致可以分為兩類:處理空間依賴性和處理空間異質(zhì)性。
1.1空間依賴性
空間依賴性也叫空間自相關(guān)性,是空間效應(yīng)識(shí)別的首要來(lái)源,產(chǎn)生于空間組織觀測(cè)單元之間缺乏依賴性的考察?？臻g依賴不僅意味著空間上的觀測(cè)值缺乏獨(dú)立性,而且意味著潛在于這種空間相關(guān)中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),也就是說(shuō)空間相關(guān)的強(qiáng)度及模式由絕對(duì)位置(格局)和相對(duì)位置(距離)共同決定。空間依賴性表現(xiàn)出的空間效應(yīng)可以用以下兩種模型來(lái)表征和刻畫(huà):當(dāng)模型的誤差項(xiàng)在空間上相關(guān)時(shí),即為空間誤差模型;當(dāng)變量間的空間依賴性對(duì)模型顯得非常關(guān)鍵而導(dǎo)致了空間相關(guān)時(shí),即為空間滯后模型(Anselin,1988)。
1.2空間異質(zhì)性
空間異質(zhì)性又稱空間差異性,是空間計(jì)量學(xué)模型識(shí)別的第二個(gè)來(lái)源?？臻g異質(zhì)性指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性,從而導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)和落后地區(qū)、核心區(qū)和邊緣地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和創(chuàng)新行為存在較大的空間上的差異性?？臻g異質(zhì)性反映了經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中的空間觀測(cè)單元之間經(jīng)濟(jì)行為(如增長(zhǎng)或創(chuàng)新)關(guān)系的一種普遍存在的不穩(wěn)定性?？臻g變系數(shù)的地理加權(quán)回歸模型(GeographicalWeightedRe-gression,簡(jiǎn)記為GWR)是處理空間異質(zhì)性的一種良好的估計(jì)方法?？梢詫?duì)多元的空間關(guān)系做出推斷,特別是對(duì)國(guó)家的政策。總之,GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法,衡量住房屬性和住房?jī)r(jià)格之間的現(xiàn)有關(guān)系的空間異質(zhì)性問(wèn)題。
2土地價(jià)值
最近的一些研究已經(jīng)轉(zhuǎn)向了更加密切關(guān)注土地價(jià)值的機(jī)制,以便更好地了解近期房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的時(shí)間和地理成分。在這領(lǐng)域的研究可以分為兩大顯著及相關(guān)類型:研究,旨在跟蹤土地價(jià)格指數(shù)以及把房地產(chǎn)價(jià)值分解為土地及結(jié)構(gòu)件。
2.1土地價(jià)值指數(shù)
眾所周知,房屋價(jià)格指數(shù)(HPIS)是房地產(chǎn)評(píng)估的重要指標(biāo)。土地價(jià)值的類似指標(biāo),卻是少之又少。2007年初期,少數(shù)的研究人員試圖擴(kuò)大對(duì)土地價(jià)值的檢測(cè)方法。從1970年到2000年代中期,居住用地價(jià)值比整體房?jī)r(jià)漲得更快,可以肯定的是這些價(jià)格趨勢(shì)有一個(gè)地理因素在內(nèi)。這項(xiàng)工作表明,在過(guò)去四十年里土地價(jià)值已經(jīng)經(jīng)歷了巨大的變化,其中一些研究,以及一些后續(xù)的跟進(jìn),主要是從探討的土地價(jià)值,以及如何將它們從改善值中分離開(kāi)來(lái),或如何將房地產(chǎn)價(jià)值分解成各個(gè)部分。
2.2房地產(chǎn)價(jià)值的分解
將房地產(chǎn)價(jià)值分解成土地部分和改進(jìn)部分,是這種方法最早的支持者,因此,我們應(yīng)該預(yù)料到土地價(jià)值和改進(jìn)值對(duì)外部沖擊有著不同的反應(yīng)。此外,DavisandHeathcote(2007)解釋說(shuō),改善值只不過(guò)是建筑成本的折舊估計(jì)。因此,這些價(jià)值受到材料和勞動(dòng)力成本指數(shù)的限制外,對(duì)于其他商品的原材料和勞動(dòng)力是變化的,因此根據(jù)價(jià)格的變動(dòng),建設(shè)成本(改善值)通常顯示更大的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空間上是固定的,并在本地供應(yīng)受限,這意味著土地價(jià)值更容易受從外部需求沖擊所產(chǎn)生的大的波動(dòng)的影響。
3可持續(xù)性和房產(chǎn)價(jià)值
在過(guò)去的十年可持續(xù)發(fā)展已成為城市學(xué)者關(guān)注的主要議題。大量的文獻(xiàn)已經(jīng)踴躍去證明把城市擴(kuò)張、節(jié)能建筑的益處和更加緊湊的發(fā)展形式更緊密相連聯(lián)系到一起,現(xiàn)在幾乎普遍被城市規(guī)劃者所接受。然而,綠色建筑和緊密發(fā)展可以通過(guò)發(fā)展更傳統(tǒng)的形式指揮價(jià)格溢價(jià)。
3.1綠色建筑的溢價(jià)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展,大量建設(shè)會(huì)導(dǎo)致資源和能源被消耗。人們?cè)桨l(fā)意識(shí)到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來(lái)源。大量潛在的經(jīng)濟(jì)效益與綠色認(rèn)證的建筑相關(guān),可提高價(jià)值,它的能源成本節(jié)約是最明顯的。在某種程度上,綠色建筑的用戶應(yīng)該是愿意支付更高的租金。此外,如果綠色建筑被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低,它可以指導(dǎo)價(jià)格溢價(jià)。例如,在事件中招致稅務(wù)執(zhí)行費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)較低,能效法規(guī)在未來(lái)頒布。這些溢價(jià)是由綠色建筑產(chǎn)生的大收入流,因?yàn)檫@些建筑同時(shí)享受更高的租金和入住率,從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)。綠色建筑的溢價(jià)也會(huì)隨地理環(huán)境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物,在規(guī)模較小市場(chǎng)的建筑物以及大都市周邊地區(qū)的建筑物都會(huì)產(chǎn)生更大的價(jià)格溢價(jià)。
3.2緊湊發(fā)展的價(jià)值
除了對(duì)綠色建筑的價(jià)值的研究,城市研究者們?cè)絹?lái)越多的把自己的注意力放在識(shí)別價(jià)格溢價(jià)上,可歸因于更方便,聯(lián)系和便于行走和減少開(kāi)車的緊湊型的城市設(shè)計(jì)上,因?yàn)槿绻幱谶h(yuǎn)離工作,員工,服務(wù)和運(yùn)輸?shù)奈恢眉词故且粋€(gè)凈零能耗建筑是不可持續(xù)的。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家長(zhǎng)期以來(lái)一直在關(guān)注可得到性和區(qū)位屬性在塑造土地價(jià)值所發(fā)揮的作用,但這只是在最近,房地產(chǎn)評(píng)估研究已經(jīng)投向可持續(xù)發(fā)展的范圍內(nèi)。
4結(jié)論
中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成
房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成, 因此房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成主要包括房產(chǎn)的價(jià)值和地產(chǎn)的價(jià)值。在這兩部分價(jià)值中,房產(chǎn)的價(jià)值比較容易確定, 我們通過(guò)重置成本法或歷史成本法可以比較準(zhǔn)確地評(píng)估出來(lái)。但是, 在現(xiàn)實(shí)生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時(shí)間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅沒(méi)有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價(jià)值在減少, 而地產(chǎn)的價(jià)值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見(jiàn),地產(chǎn)的價(jià)值在房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關(guān)資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價(jià)值構(gòu)成比例為30 %比70 %,這只是對(duì)所假定情況的估計(jì),實(shí)際上,這一比例的確定是十分復(fù)雜的。首先,房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對(duì)于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因?yàn)?對(duì)于同一地理位置的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō), 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價(jià)值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價(jià)值的奇高促進(jìn)了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的特殊性使得房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著獨(dú)特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的市場(chǎng)價(jià)值最容易與其客觀價(jià)值相背離, 且房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的客觀價(jià)值很難被交易者準(zhǔn)確得知。因此,在這個(gè)市場(chǎng)上大量存在的信息不對(duì)稱情況就導(dǎo)致交易者只能依靠預(yù)期進(jìn)行操作。房地產(chǎn)的價(jià)值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成,房產(chǎn)的價(jià)值比較穩(wěn)定且容易測(cè)度,而地產(chǎn)的價(jià)值則會(huì)隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和購(gòu)買者預(yù)期的變化而變化,其市場(chǎng)價(jià)格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響了購(gòu)買者的預(yù)期, 從而使得地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格急劇上揚(yáng),并帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲,當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重高于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)就會(huì)隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評(píng)估計(jì),評(píng)估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開(kāi)來(lái), 分別進(jìn)行評(píng)估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
二、關(guān)于繼續(xù)使用假設(shè)的運(yùn)用
繼續(xù)使用假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評(píng)估中所應(yīng)遵守的重要假設(shè)。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評(píng)估房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)該靈活運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估中的繼續(xù)使用假設(shè)。
按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評(píng)估價(jià)值會(huì)隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評(píng)估價(jià)值可能高于工業(yè)用地的評(píng)估價(jià)值;作為園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地的評(píng)估價(jià)值又必須考慮到其對(duì)周邊地區(qū)土地價(jià)值增值的帶動(dòng)效應(yīng)。特別是有的被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)的用途與評(píng)估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉(zhuǎn)作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進(jìn)行評(píng)估的結(jié)果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設(shè)就不能特指按原來(lái)的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益,在此基礎(chǔ)上合理評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)值。
改革開(kāi)放以后,隨著產(chǎn)權(quán)制度的推進(jìn),有關(guān)單位必然會(huì)按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來(lái)的用途進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估,就會(huì)出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評(píng)估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟(jì)效益最好的用途進(jìn)行評(píng)估。
三、土地評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)和評(píng)估方法
根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論, 商品或資產(chǎn)的價(jià)值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定, 投入的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間越少,其價(jià)值量就越小。當(dāng)一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動(dòng)時(shí),其價(jià)值量就為零。按照這一價(jià)值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價(jià)值,因?yàn)橥恋厥谴笞匀毁x予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒(méi)有凝集人類的一般勞動(dòng),而是大自然運(yùn)動(dòng)的產(chǎn)物。
但是,在現(xiàn)實(shí)生活中,土地和其他經(jīng)濟(jì)資源或資產(chǎn)一樣,能夠?yàn)槠湔加姓邘?lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn),具有相應(yīng)的“使用價(jià)值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價(jià)值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評(píng)估中, 我們可以撇開(kāi)土地的價(jià)值而單純?cè)u(píng)估土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。這就是說(shuō), 沒(méi)有價(jià)值但具有使用價(jià)值的資產(chǎn)同樣會(huì)有一定的市場(chǎng)價(jià)格,這一價(jià)格就是土地使用權(quán)價(jià)格,在大多數(shù)土地國(guó)有的國(guó)家,所謂土地價(jià)格的評(píng)估實(shí)際上就是指土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估, 土地使用權(quán)可以被當(dāng)成無(wú)形資產(chǎn)來(lái)看待。
一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的定義
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格人員，根據(jù)特定的評(píng)估價(jià)格目的，遵循公認(rèn)的評(píng)估價(jià)格原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估價(jià)格程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估價(jià)格方法，在對(duì)影響評(píng)估價(jià)格對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)評(píng)估價(jià)格對(duì)象在評(píng)估價(jià)格時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。
綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場(chǎng)比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如，一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是4000元/平方米，那么它是在大批量購(gòu)買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格其期房?jī)r(jià)格是4000元/平方米還是現(xiàn)房?jī)r(jià)格是4000元/平方米如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元/平方米因此，在無(wú)任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。
二、房地產(chǎn)成交價(jià)格與預(yù)評(píng)估價(jià)格存在偏差對(duì)企業(yè)資金管理的影響
（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
投資成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng)及資金回籠慢是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的三大主要特征?；诖?，筆者認(rèn)為，僅依靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自身開(kāi)展項(xiàng)目既難以滿足資金需求，又不易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市融資門(mén)檻相對(duì)較高，且難以有效利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)直接股權(quán)融資。為滿足資金需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不以商業(yè)銀行貸款等形式進(jìn)行負(fù)債融資，如此久而久之便會(huì)造成資產(chǎn)負(fù)債率較高。特別注意的是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，則表明債務(wù)負(fù)債越重，從而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高。
（二）缺乏周密的資金預(yù)算管理和過(guò)程控制
通常情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于注重業(yè)務(wù)擴(kuò)張，輕視資金管理制度建設(shè)，再加上未能夠充分認(rèn)識(shí)到資金預(yù)算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預(yù)算制度作為保障。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累不足，超支現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導(dǎo)致預(yù)算管理難以充分發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值效應(yīng)。
盲目投資也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金預(yù)算方面的重要失誤，其主要體現(xiàn)在兩大方面：第一，融資過(guò)度，即企業(yè)未基于資金需求量與使用時(shí)間等方面開(kāi)展融資活動(dòng)，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對(duì)項(xiàng)目資金需求的估計(jì)不夠充分，項(xiàng)目建設(shè)期間缺乏資金，致使工程進(jìn)度延誤。另外，完善的監(jiān)督管理機(jī)制是提高資金利用率的有力保障。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)部分員工資金成本意識(shí)薄弱，再加上企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的重視力度不夠，造成開(kāi)發(fā)資金被挪用現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
（三）資金沉淀嚴(yán)重，資金回流缺乏系統(tǒng)管理
囤積土地與高庫(kù)存是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金沉淀的兩種表現(xiàn)形式，對(duì)于前者，其實(shí)質(zhì)上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必備條件，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為滿足開(kāi)發(fā)需求或土地增值的高利潤(rùn)誘惑而進(jìn)行囤積土地。土地競(jìng)投完成后，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對(duì)于后者，未開(kāi)工、在建工程、在銷與未銷售項(xiàng)目和未結(jié)算的項(xiàng)目等均為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。其中房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)期，開(kāi)發(fā)商為謀求高利潤(rùn)，不僅大量開(kāi)發(fā)商品房，而且還“捂盤(pán)惜售”，如此一來(lái)便形成高庫(kù)存現(xiàn)象。
銷售資金與租賃資金共同構(gòu)成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實(shí)現(xiàn)資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進(jìn)資金回收的作用，但該方式回收期相對(duì)較長(zhǎng)，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫(kù)存等問(wèn)題，要求運(yùn)用“以價(jià)換量”的方式加速資金回收?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，基于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回流缺乏系統(tǒng)管理，致使資金缺乏現(xiàn)象存在，不利于推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)
綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。
因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來(lái)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
一方面同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購(gòu)買數(shù)量、購(gòu)買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說(shuō)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。
另一方面房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對(duì)于一般資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評(píng)估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高，其銷售速度可能較慢。
（作者單位為江蘇省響水縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心）
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1.引言
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也越來(lái)越成熟，隨之而來(lái)的房地產(chǎn)中的買賣、租賃、課稅、保險(xiǎn)、拍賣和房地產(chǎn)用地中的土地征用、拆遷、補(bǔ)償，以及房地產(chǎn)交易和用地中的法律糾紛、侵害、合并等相關(guān)問(wèn)題，也就越來(lái)越多。為了滿足解決上述問(wèn)題的需要，與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。以實(shí)行注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證為標(biāo)志，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)有了十多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從幼稚到成熟以致不斷完善的一個(gè)過(guò)程，獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。與此同時(shí)，也要看到，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果通常是以報(bào)告的形式出現(xiàn)。但是，在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，由于需要進(jìn)行評(píng)估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評(píng)估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)對(duì)于同一個(gè)標(biāo)的物，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)給出不同的評(píng)價(jià)結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。這就意味著，在房地產(chǎn)評(píng)估之中，有時(shí)會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
因此，在尋找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際操作過(guò)程中，如何有效地防范房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，使評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估做到客觀、公正、公平，從而更好地適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，是房地產(chǎn)評(píng)估工作中一個(gè)十分重要的問(wèn)題。
2.房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)
2.1委托方提供虛假信息。合法、誠(chéng)信，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易中必須遵循的原則。中國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制從建立到完善，已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是，不容忽視，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易過(guò)程中，有的交易方為了經(jīng)濟(jì)利益而不講誠(chéng)信的現(xiàn)象仍然存在。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)屬固定資產(chǎn)，其價(jià)值已經(jīng)越來(lái)越被充分認(rèn)識(shí)到，特別是《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，很多人已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作身份和身價(jià)的象征。于是，在進(jìn)行房地產(chǎn)有關(guān)交易時(shí)，為了提高自己標(biāo)的物的價(jià)值，有的委托方就會(huì)作假，向評(píng)估方提供虛假信息和資料。而評(píng)估方進(jìn)行評(píng)估并最終作出評(píng)估報(bào)告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評(píng)估方不能很好地識(shí)別委托方提供的資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標(biāo)的物實(shí)際價(jià)值不符的報(bào)告，從而使評(píng)估產(chǎn)生失真，導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。這種結(jié)果，很容易使買方認(rèn)為評(píng)估方與賣方有意欺騙，而將評(píng)估方訴諸法庭。
2.2評(píng)估技術(shù)使用不當(dāng)。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)遵循的原則、程序和方法作了明確的規(guī)定。這些規(guī)定，在防范評(píng)估中的不規(guī)范行為中發(fā)揮了積極的作用，有效地預(yù)防了房地產(chǎn)評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)。但是（同時(shí)），也要看到，在具體的評(píng)估過(guò)程中，由于房地產(chǎn)的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過(guò)程之中也需要根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行相應(yīng)的變化。在這種情況下，評(píng)估方對(duì)評(píng)選的原則、程序和方法的不同選擇，將會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果。這樣，如果評(píng)估方在評(píng)估過(guò)程中不能正確地選擇參照主體，那么，選擇的評(píng)估程序和方法就有可能不夠科學(xué)、適用，與實(shí)際情況不太相符，于是，在具體評(píng)估操作過(guò)程之中，就會(huì)影響到評(píng)估程序的正常進(jìn)行和評(píng)估方法的正確使用，評(píng)估方得出的結(jié)論就有可能會(huì)不符合標(biāo)的物的實(shí)際情況，從而產(chǎn)生評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
2.3政策變動(dòng)。一方面，供求關(guān)系對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大；另一方面，如果有關(guān)房地產(chǎn)、土地等方面的政策發(fā)生變化，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度上的影響。此外，由于政策的變化，有時(shí)也會(huì)對(duì)評(píng)估的方法產(chǎn)生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)方法產(chǎn)生了很大的變化。此外，雖然中國(guó)有關(guān)土地、房地產(chǎn)等方面的法律規(guī)范已經(jīng)不少，但是還不完全適應(yīng)中國(guó)錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問(wèn)題。在這種政策背景下，如果評(píng)估方不能緊跟形勢(shì)，認(rèn)真理解各項(xiàng)政策的背景及其預(yù)期，就有可能會(huì)影響對(duì)房地產(chǎn)的正常評(píng)估，從而帶來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
3.防范房地產(chǎn)評(píng)估中風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
市場(chǎng)的需求為房地產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也不斷對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估提出新的要求。而房地產(chǎn)評(píng)估中存在風(fēng)險(xiǎn)，這并不是健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。在這種情況下，我們就必須采取措施，有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮出更大的作用。
3.1強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，在很大程度上影響著房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。如果房地產(chǎn)評(píng)估人員具備較強(qiáng)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，那么在評(píng)估過(guò)程之中就會(huì)更加嚴(yán)肅、認(rèn)真，產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)小。特別是在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)化水平要求越來(lái)越高，社會(huì)上各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時(shí)，在房地產(chǎn)評(píng)估中存在地潛在風(fēng)險(xiǎn)也在上升。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評(píng)估人員，必須充分認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)評(píng)估中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性，以及風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生后對(duì)本身所產(chǎn)生的不好的影響，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以小心謹(jǐn)慎的態(tài)度，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行相關(guān)評(píng)估，作出正確、規(guī)范的評(píng)估報(bào)告，從而有效防范房地產(chǎn)評(píng)估中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.2謹(jǐn)慎選擇客戶。加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系溝通，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)十分重要的一個(gè)方面。評(píng)估人員與客戶之間，評(píng)估進(jìn)行的時(shí)候進(jìn)行的溝通固然重要，但在另一方面，進(jìn)行評(píng)估之前以及所有評(píng)估結(jié)束之后，評(píng)估人員也要注意加強(qiáng)與客戶之間的溝通。評(píng)估之前進(jìn)行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評(píng)估的標(biāo)的物的大致情況和其中可能存在的一些問(wèn)題，也可以了解買方的需求，從而為進(jìn)行正確的評(píng)估創(chuàng)造一個(gè)比較好的前期工作。評(píng)估過(guò)程中進(jìn)行的溝通，則可以保證評(píng)估的程序、方法能夠體現(xiàn)客戶的需求，從而使評(píng)估過(guò)程能夠比較順利地進(jìn)行；評(píng)估之后進(jìn)行的溝通，則可以為客戶使用評(píng)估報(bào)告提供一些有用的意見(jiàn)和建議，使客戶能夠恰當(dāng)?shù)厥褂迷u(píng)估報(bào)告，而不至于由于評(píng)估報(bào)告運(yùn)用不當(dāng)帶來(lái)不必要的損失。另外，加強(qiáng)與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識(shí)別委托訪提供的資料、信息的準(zhǔn)確性，從而能夠更好地把握標(biāo)的物的實(shí)際情況，避免因?yàn)槊つ拷邮茉u(píng)估而產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
3.3強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，是降低房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效形式。一方面，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的管理部門(mén)，需要認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的檢查，既可以要求他們撰寫(xiě)工作情況報(bào)告進(jìn)行定期檢查，也可以進(jìn)行不定期的抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)評(píng)估行為或在評(píng)估過(guò)程中有違法違紀(jì)等行為的及時(shí)、嚴(yán)肅、認(rèn)真地進(jìn)行處理，從而為房地產(chǎn)評(píng)估工作營(yíng)造良好的評(píng)估氛圍，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員水平的不斷提高。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要健全和完善內(nèi)部質(zhì)量控制體系，對(duì)每次評(píng)估都進(jìn)行檢驗(yàn)，總結(jié)其中取得的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問(wèn)題，并采取切實(shí)可行的方法認(rèn)真加以解決，以不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和水平。此外，政府也要?jiǎng)?chuàng)造和維護(hù)公開(kāi)、公平的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，完善各項(xiàng)政策，進(jìn)行政策支持，努力為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的順利發(fā)展提供良好的政策空間。
3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設(shè)。不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)和水平，是保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展最關(guān)鍵的因素。因此，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)評(píng)估人員的培訓(xùn)。要針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題和新的形勢(shì)變化對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)提出的新要求，通過(guò)講座、交流研討、到其他評(píng)估機(jī)構(gòu)交流學(xué)習(xí)等多種手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，各個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的職業(yè)道德教育，組織評(píng)估人員認(rèn)真學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》等規(guī)定條例，并根據(jù)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)道德提出的要求制定出相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估人員職業(yè)道德規(guī)范，不斷強(qiáng)化評(píng)估人員的職業(yè)道德意識(shí)。建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估人員誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)體系，對(duì)于違反職業(yè)道德、在房地產(chǎn)評(píng)估中謀取不正當(dāng)利益、進(jìn)行虛假評(píng)估的評(píng)估人員，清理出房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，并且在誠(chéng)信網(wǎng)絡(luò)體系中曝光，使之不能繼續(xù)從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。房地產(chǎn)評(píng)估師也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，既要通過(guò)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估方面的專業(yè)知識(shí)和與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、金融、法律等方面的知識(shí)來(lái)提高專業(yè)技能，也要加強(qiáng)自律，認(rèn)真踐行社會(huì)主義榮辱觀，樹(shù)立良好的職業(yè)道德，以保證整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展。
4.結(jié)語(yǔ)
1 德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估
在德國(guó)，房地產(chǎn)的價(jià)格取決于市場(chǎng)，但市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格并不是由開(kāi)發(fā)商和政府說(shuō)了算，而是由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)決定。德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立于政府之外，評(píng)估師只對(duì)自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人以及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益。德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估主要分為兩類：獨(dú)立的評(píng)估師和公共評(píng)估機(jī)構(gòu)。1
獨(dú)立的評(píng)估師各自擁有著不同的資歷認(rèn)證，有的是當(dāng)?shù)毓ど虆f(xié)會(huì)認(rèn)定的，有的是銀行認(rèn)定的，也有的是英國(guó)皇家注冊(cè)測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員。英國(guó)皇家注冊(cè)測(cè)量師學(xué)會(huì)的會(huì)員可以對(duì)歐洲地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。他們擁有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和敏銳的商業(yè)頭腦，可以為顧客提供有價(jià)值的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估師對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對(duì)評(píng)估中的錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。
公共評(píng)估機(jī)構(gòu)則是指遍布德國(guó)各地的，由各城市政府設(shè)立的房地產(chǎn)“公共評(píng)估委員會(huì)”。這些委員會(huì)負(fù)責(zé)某一地區(qū)，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡等地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。該委員會(huì)一般由10－20人的專業(yè)委員組成，這些委員由政府聘用，其工資由政府財(cái)政支出?！兜聡?guó)聯(lián)邦建筑法》對(duì)評(píng)估委員會(huì)的任務(wù)和職責(zé)有嚴(yán)格的規(guī)定，其中最重要的職責(zé)是，使地方房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公民、房地產(chǎn)專家和評(píng)估師保持透明度和公開(kāi)性。根據(jù)《建筑法》第193款的規(guī)定，委員會(huì)的工作內(nèi)容主要包括：每年公布房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告；為私人、公司或者法院撰寫(xiě)已經(jīng)完工或尚未完工的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；根據(jù)“銷售價(jià)格總匯“每年制訂“地價(jià)圖”，確定各個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)值。2
2 房地產(chǎn)評(píng)估的法律依據(jù)
在德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域有很多的法律、法規(guī)和準(zhǔn)則。其中最重要的是《德國(guó)聯(lián)邦建筑法》（Baugesetzbuch, 縮寫(xiě)B(tài)auGB）、《房地產(chǎn)估價(jià)條例》(Wertermittlung sverordnung, 縮寫(xiě)WertV)和《房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)則》(Wertermittlungsrichtlinien, 縮寫(xiě)WertR)。下面分別介紹這三個(gè)法規(guī)。
在房地產(chǎn)評(píng)估方面，《德國(guó)聯(lián)邦建筑法》只是對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（Verkehrswert）給出了普遍性的定義，但并沒(méi)對(duì)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法做出規(guī)定，也沒(méi)有對(duì)方法的運(yùn)用有詳細(xì)的描述。《房地產(chǎn)估價(jià)條例》是一個(gè)由聯(lián)邦政府頒布的條例，它包含了確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的所有規(guī)范化規(guī)定，比如對(duì)于房地產(chǎn)的估價(jià)方法、運(yùn)用領(lǐng)域、估價(jià)過(guò)程都做出了詳細(xì)的規(guī)定。公共評(píng)估委員會(huì)的估價(jià)必須遵照《估價(jià)條例》中的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)則》是《估價(jià)條例》的補(bǔ)充。但《估價(jià)準(zhǔn)則》僅僅是行政指令，它僅僅對(duì)特定的機(jī)構(gòu)（比如聯(lián)邦建筑管理部、國(guó)家建筑規(guī)劃部以及聯(lián)邦財(cái)產(chǎn)署）具有約束力，而對(duì)于公共評(píng)估委員會(huì)、法院和獨(dú)立估價(jià)師是不具有約束力的。
3 德國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)方法
德國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)方法可以分為標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方法和非標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方法兩種。3所謂標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方法是指那些在《房地產(chǎn)估價(jià)條例》中作出規(guī)范化規(guī)定的方法，包括比較法（《估價(jià)條例》第13－14款）、收益法（《估價(jià)條例》第15－20款）和成本法（《估價(jià)條例》第21－25款）。非標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方法是指沒(méi)有在《估價(jià)條例》中提及的方法，這里主要指的是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（Discounted Cash Flow Verfahren ，縮寫(xiě)DCF－Verfahren）。這種方法主要在英聯(lián)邦國(guó)家中使用，但隨著國(guó)際化的進(jìn)程也越來(lái)越多的在德國(guó)得以應(yīng)用。下面的章節(jié)主要介紹的是標(biāo)準(zhǔn)化的估價(jià)方法。
3.1 估價(jià)方法的適用范圍
比較法特別適合于評(píng)估未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地價(jià)值。對(duì)于已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，只有當(dāng)可比實(shí)例房地產(chǎn)（Vergleichsgrundstueck）與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在所有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素上都取得高度一致的情況下才可以應(yīng)用（比如可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡可能接近，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在地塊的位置、地塊的開(kāi)發(fā)狀態(tài)、建筑物的類型和利用程度等方面盡可能一致），所以比較法主要用于評(píng)估公寓（Eigentumswohnungen）、排屋（Reihenhaeuser）、獨(dú)立屋（Doppelhaeuser）等。4
收益法主要用于以收益為目的的已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這類房地產(chǎn)或者通過(guò)出租或者通過(guò)營(yíng)業(yè)的方式來(lái)獲取收益。而這類房地產(chǎn)的價(jià)值就是通過(guò)未來(lái)可持續(xù)性獲取的收益來(lái)確定。可用收益法評(píng)估的房地產(chǎn)有用于出租的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)（比如寫(xiě)字樓、商鋪），具有綜合使用功能的房地產(chǎn)（這類房地產(chǎn)一部分作為住宅，一部分作為商業(yè)來(lái)出租）以及行政辦公大樓，銀行和金融機(jī)構(gòu)大樓等。5
成本法適合于那些不是以盈利為目的，而是以建造成本來(lái)決定其價(jià)值的房地產(chǎn)的評(píng)估。這類房地產(chǎn)（根據(jù)2002版《估價(jià)準(zhǔn)則》第3.1.3節(jié)）主要針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)，特別是指自住的獨(dú)立式單、雙戶住宅（eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhausgrundstuecke）。另外， 如果市場(chǎng)租金不易獲得，我們也可以用成本法來(lái)評(píng)估那些自用的廠房、倉(cāng)庫(kù)以及其他的商業(yè)房地產(chǎn)。6
3.2 比較法
用比較法來(lái)評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)兩種途徑來(lái)獲得，或者通過(guò)對(duì)可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交價(jià)格（簡(jiǎn)稱：可比價(jià)格）進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取，或者借助地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值來(lái)求取。7但總的來(lái)說(shuō)，我們更傾向于借助可比價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)榭杀葍r(jià)格作為在市場(chǎng)交易過(guò)程中形成的價(jià)格，更能反映出當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，比如市場(chǎng)供需狀況，資本市場(chǎng)狀況，地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況。下面分別介紹這兩種方法。
使用第一種方法時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值是從可比價(jià)格派生而來(lái)，所以對(duì)可比價(jià)格有三個(gè)方面的要求。8第一，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在所有影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素上（比如，土地的性質(zhì)和用途、地塊所處的位置和開(kāi)發(fā)狀態(tài)、建筑物的類型和利用程度等）都必須充分的一致。第二，可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡可能接近。第三，可供使用的可比實(shí)例房地產(chǎn)的數(shù)量要足夠多。如果可比價(jià)格已滿足以上基本要求，但在個(gè)別條件上存在偏差，我們就需要對(duì)可比價(jià)格進(jìn)行修正。對(duì)于價(jià)格因素的差異引起的偏差，可以對(duì)可比價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的增價(jià)或減價(jià)處理；對(duì)于成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的偏差，可以通過(guò)地價(jià)指數(shù)序列來(lái)對(duì)可比價(jià)格進(jìn)行修正。9
如果市場(chǎng)上尋找不到足夠的可比實(shí)例房地產(chǎn)，我們就可以用第二種方法，即借助于地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值。地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值是指各地區(qū)的土地價(jià)格參考值，它是由各地的估價(jià)委員會(huì)根據(jù)“銷售價(jià)格總匯”10定期計(jì)算和公布出來(lái)的。由于地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值是在忽略地上建筑及其附屬設(shè)施的情況下計(jì)算出的“純粹”的土地價(jià)格，所以這種方法主要是用來(lái)評(píng)估未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地價(jià)值。另外，地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值反映的只是在該區(qū)域環(huán)境下的土地價(jià)格的平均值，所以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與可比實(shí)例房地產(chǎn)如果在這些區(qū)域因素上（比如，地塊的面積、配置及利用狀況，交通設(shè)施狀況，公共、商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配套狀況，自然環(huán)境狀況等方面）有所不同，就需要對(duì)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行修正。11比較法的估價(jià)過(guò)程如下圖所示：
圖1比較法的估價(jià)過(guò)程
資料來(lái)源：參考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1026
3.3 成本法
成本法可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，所以在成本法中房地產(chǎn)的價(jià)值由三個(gè)部分組成，即建筑設(shè)施的價(jià)值（包括建筑物、戶外設(shè)施和特殊設(shè)施），其他設(shè)施的價(jià)值和土地價(jià)值。其中建筑設(shè)施的價(jià)值和其他設(shè)施的價(jià)值要根據(jù)它們的建造價(jià)格計(jì)算，而土地價(jià)值則是通過(guò)比較法計(jì)算得來(lái)。在計(jì)算建筑物的建造價(jià)格時(shí)，要綜合考慮建筑物的年齡、施工質(zhì)量方面的缺陷、結(jié)構(gòu)上的損害以及其他對(duì)價(jià)格有影響的情況。戶外設(shè)施和其他設(shè)施的建造價(jià)格如果沒(méi)有包含在地價(jià)中，就按照經(jīng)驗(yàn)值或通常的建造價(jià)格來(lái)計(jì)算。最后，地價(jià)、建筑設(shè)施的價(jià)值和其他設(shè)施的價(jià)值這三部分加總就得到了房地產(chǎn)的價(jià)值。12
圖2成本法的估價(jià)過(guò)程
資料來(lái)源：參考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1742
3.4 收益法
收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來(lái)的收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。在收益法中房地產(chǎn)的價(jià)值由土地價(jià)值和建筑設(shè)施（建筑物與構(gòu)筑物）的收益價(jià)值兩大部分組成。13這里的土地具有“無(wú)限”的使用壽命，而建筑設(shè)施（特別是建筑物）只具有“有限”的剩余使用壽命。兩種價(jià)值首先分別計(jì)算，然后加總得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值。
土地價(jià)值通常采用比較法計(jì)算得來(lái)，而建筑設(shè)施的收益價(jià)值則是將建筑物每年的凈收益貼現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，計(jì)算其現(xiàn)值之和來(lái)作為建筑設(shè)施的收益價(jià)值。為了得到建筑物每年的凈收益，我們首先要從該房地產(chǎn)每年所能獲取的毛收入出發(fā)（通常我們能獲取的收入數(shù)據(jù)都是由建筑物和土地共同產(chǎn)生），毛收入扣除掉運(yùn)營(yíng)成本后，就可以得到歸因于房地產(chǎn)的凈收益。由于該收益中還包括土地的收益，所以還要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地價(jià)值×房地產(chǎn)的報(bào)酬率），這樣計(jì)算后的凈收益就是源自于建筑設(shè)施的凈收益。這個(gè)凈收益將作為年金，在建筑物的剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)。折現(xiàn)的過(guò)程就是將建筑設(shè)施每年的凈收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)（其中，根據(jù)《估價(jià)條例》第16款第3條：收益乘數(shù)是由建筑物的剩余使用年限和房地產(chǎn)的報(bào)酬率計(jì)算得來(lái)），這樣得到的價(jià)值就是建筑設(shè)施的收益價(jià)值。如果有影響到價(jià)值的情況出現(xiàn)，還要對(duì)建筑設(shè)施的收益價(jià)值進(jìn)行修正。修正后的建筑設(shè)施的收益價(jià)值再加上土地價(jià)值就得到房地產(chǎn)的價(jià)值。
圖3收益法的估價(jià)過(guò)程
資料來(lái)源：參考Schulte，(2000), S. 401.
4 對(duì)估價(jià)方法的總結(jié)評(píng)價(jià)
比較法：當(dāng)我們從市場(chǎng)中可以獲取到足夠多的可比實(shí)例房地產(chǎn)時(shí)，比較法就是最簡(jiǎn)單、最具有說(shuō)服力的估價(jià)方法。除此之外，從計(jì)算過(guò)程上來(lái)看比較法也比成本法和收益法更貼近市場(chǎng)。但不可否認(rèn)的是，估價(jià)結(jié)果的說(shuō)服力主要取決于兩方面，一看估價(jià)師在估價(jià)時(shí)是否找到了最貼近估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例房地產(chǎn)，二是估價(jià)師在對(duì)可比價(jià)格進(jìn)行修正時(shí)是否全面考慮了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素。
成本法：成本法最大的弱點(diǎn)就是如何把房地產(chǎn)的成本價(jià)值調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)值。在這個(gè)調(diào)整的過(guò)程中，似乎要求估價(jià)師們要先知道房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，然后將成本價(jià)值向其靠攏。14所以，我們?cè)诠浪惴康禺a(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用與市場(chǎng)關(guān)系比較近的比較法和收益法。但當(dāng)我們需要知道建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格時(shí)，比如在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，需要評(píng)估所遭受的損失來(lái)確定賠償金額時(shí)，就可以用成本法來(lái)估算建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。
收益法：在收益法中，我們通常是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益，然后將其作為年金貼現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其貼現(xiàn)值來(lái)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值。這種以估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的凈收益來(lái)作為房地產(chǎn)未來(lái)每年可能取得的凈收益的做法，忽略了由于市場(chǎng)變化可能會(huì)帶來(lái)的未來(lái)租金收入的變化，維修費(fèi)用的變化和運(yùn)營(yíng)成本的變化，這樣的凈收益會(huì)與實(shí)際情況有出入，從而計(jì)算出的房地產(chǎn)的價(jià)值也有一定的不準(zhǔn)確性。但從另一方面來(lái)看，這種簡(jiǎn)化處理也大大降低了計(jì)算成本和時(shí)間成本。運(yùn)用收益法估算房地產(chǎn)價(jià)值的優(yōu)點(diǎn)還在于，收益法計(jì)算過(guò)程中所需要的很多重要參數(shù)都是公開(kāi)和透明的，比如房地產(chǎn)的報(bào)酬率、地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值、以及房地產(chǎn)的銷售價(jià)格等都由評(píng)估委員會(huì)定期的公布和更新，使得公眾有了了解估價(jià)過(guò)程的可能性。
注釋
[1]袁炳忠,2006(7),S.63
[2]Soefker,(2005), S.120－121
[3]Franke/Zanner/kemper et al., (2004), S. 101.
[4]Simon/Kleiber, (1996), S. 34.
[5]Schulte, (2000), S. 393 和Simon/Kleiber, (1996), S. 35.
[6]Schulte, (2000), S. 393.
[7]Soefker,(2005), S.169
[8]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1029.
[9]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1024. 和 Schulte, (2000), S. 394.
[10]根據(jù)《德國(guó)聯(lián)邦建筑法》的規(guī)定，每一塊出售的土地都要注冊(cè)，且每塊土地的買賣都必需由公證人向國(guó)家報(bào)告。所有房地產(chǎn)的交易情況都要集中起來(lái)，形成“銷售價(jià)格總匯”。各地的估價(jià)委員會(huì)則根據(jù)“銷售價(jià)格總匯”每年制定“地價(jià)圖”，提出各個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)值。
[11]Simon/Kleiber, (1996), S. 109.
[12]Soefker,(2005), S.172-173
[13]Soefker,(2005), S.170
[14]Schulte, (2000), S. 418.
參考文獻(xiàn)：
[1]袁炳忠，德國(guó)-獨(dú)特的價(jià)格評(píng)估體系，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，2006（7）.
[2]Franke, H./Zanner, C./Kemper, R./Knipp, B./Laub, U.D./Laub, J.C., Die Immobilie, rechtliche und praktische Anleitungen für Investoren und ihre Berater beim Finanzieren, Entwickeln, Bauen, Verkaufen und Verwalten von Immobilien, Werner Verlag, 2004.
[3]Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G., Ver kehrswertermittlung von Grundstuecken: Kom mentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungs werten unter Beruecksichtigung von WertV und BauGB, 4., vollstaendig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Koeln, 2002.
[4]Schulte, K.-W., Immobilienoekonomie, Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 2. Auflage, R. Oldenbourg Verlag Muenchen Wien, 2000.
[5]Simon, J./Kleiber, W., Schaetzung und Ermittlung von Grundstueckswerten: eine um fassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Moeglichkeiten einer zeitge maeßen Verkehrswertermittlung 7., ueberar beitete und erweiterte Aufl., Luchterhand Verlag, Neuwied, 1996.
在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，為了確保評(píng)估工作的準(zhǔn)確性，應(yīng)該嚴(yán)格依照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中規(guī)定的原則、程序以及方法進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估。由于房地產(chǎn)的具體情況各有不同，在房地產(chǎn)評(píng)估程序以及方法的選擇上也應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況確定，如果在評(píng)估業(yè)務(wù)中選擇的參照主體不正確，就會(huì)造成房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
(2)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)能力風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性要求相對(duì)較高的工作，房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，在很大程度上也取決于房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)能力和認(rèn)識(shí)水平。如果房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員能力差、素質(zhì)水平不高，在進(jìn)行評(píng)估過(guò)程中可能無(wú)法準(zhǔn)確的控制誤差，出現(xiàn)評(píng)估失誤導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生。此外，在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，如果評(píng)估執(zhí)業(yè)人員受委托方利益驅(qū)使，就有可能故意讓評(píng)估方做出有利于自己的評(píng)估報(bào)告，出現(xiàn)職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。
(3)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格影響因素較多，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，土地政策、調(diào)控政策、稅收政策、金融政策、市場(chǎng)政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成較大的影響。如果在房地長(zhǎng)的評(píng)估工作中，不能緊跟政策要求和形勢(shì)發(fā)展，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估缺乏準(zhǔn)確性，出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)隱患。
2．房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)控制措施
房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點(diǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大部分是主觀方面的原因，因此防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，也應(yīng)該在加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估職業(yè)人員、委托人以及評(píng)估流程管理方面采取措施。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)際情況，控制房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可以采取以下幾項(xiàng)措施:
(1)加強(qiáng)與委托方的溝通聯(lián)系。
加強(qiáng)與房地產(chǎn)評(píng)估委托方的溝通聯(lián)系，也是控制房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該與委托方進(jìn)行提前溝通，大致了解清楚標(biāo)的物的具體情況以及委托方的相關(guān)需求，為正確的評(píng)估創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該全面的對(duì)委托方的資料進(jìn)行審核，確保信息的準(zhǔn)確性，掌握清除標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值情況，嚴(yán)格按照客觀、公正、公平的原則進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估。
(2)改進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)開(kāi)展方式。
提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，首要任務(wù)應(yīng)該改變房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方式，特別是隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)稅收咨詢、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)咨詢、抵押品管理以及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方向的拓展，在房地產(chǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展上，應(yīng)該積極的引進(jìn)信息化、程序化與數(shù)據(jù)化的評(píng)估手段，通過(guò)采用計(jì)算機(jī)軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)以及縫隙模型，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展，以提高房地產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量。
(3)提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)。
防范房地產(chǎn)評(píng)估工作中的風(fēng)險(xiǎn)，必須不斷地提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)能力和職業(yè)道德水平。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)于執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)教育，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)中存在的一些問(wèn)題以及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)與新變化，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法與市場(chǎng)估價(jià)辦法等，通過(guò)專家講座、交流研討以及外出學(xué)習(xí)等方式，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，提高房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)能力。此外，還應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估人員的職業(yè)道德教育，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估人員的從業(yè)職業(yè)道德意識(shí)，確保客觀公正的開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估工作。
(4)緊跟房地產(chǎn)市場(chǎng)行情完善評(píng)估體系。
在房地產(chǎn)評(píng)估共組的開(kāi)展過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，以及時(shí)的掌握最新的行情動(dòng)態(tài)，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評(píng)估工作的預(yù)見(jiàn)性與準(zhǔn)確性。
二、中外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
評(píng)估準(zhǔn)則的制定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價(jià)值計(jì)量模式在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的引入，國(guó)際會(huì)計(jì)界在對(duì)公允價(jià)值確定以及提高公允價(jià)值可靠性等方面與評(píng)估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會(huì)計(jì)界對(duì)公允價(jià)值的正確認(rèn)識(shí)和促進(jìn)會(huì)計(jì)界對(duì)公允價(jià)值的推廣，同時(shí)這也促進(jìn)了會(huì)計(jì)界對(duì)評(píng)估行業(yè)的認(rèn)識(shí)，對(duì)提高評(píng)估行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評(píng)估準(zhǔn)則時(shí)，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)、美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)以及歐盟等一些國(guó)家的資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)也會(huì)十分關(guān)注會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定。
（一）國(guó)際投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
IVSC對(duì)投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對(duì)在建情況，但仍對(duì)投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。
（二）英國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）從20世紀(jì)70年代開(kāi)始制定以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估操作規(guī)范，對(duì)涉及投資性房地產(chǎn)評(píng)估等方面均做出了專門(mén)的規(guī)定，也就是說(shuō)英國(guó)的投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則是在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估規(guī)范中規(guī)定的，并沒(méi)有專門(mén)的評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。
（三）中國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則
投資性房地產(chǎn)是我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評(píng)估也是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分，是隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和公允價(jià)值計(jì)量模式的采用發(fā)展起來(lái)的新興資產(chǎn)評(píng)估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)或準(zhǔn)則對(duì)于適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實(shí)踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。
為適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場(chǎng)和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中評(píng)協(xié)”）借鑒國(guó)際上的做法，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）起草項(xiàng)目組，收集、翻譯了國(guó)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估方面的大量資料，對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估涉及的重要名詞、術(shù)語(yǔ)、價(jià)值類型、評(píng)估方法及評(píng)估理論等系列問(wèn)題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國(guó)國(guó)情的投資性房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范――《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。指導(dǎo)意見(jiàn)突出了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)，并參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會(huì)計(jì)信息的需要。
三、中國(guó)與國(guó)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)比
（一）相同點(diǎn)
1.理論來(lái)源相同。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》理論來(lái)源是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――不動(dòng)產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時(shí)，IVS 233必須遵循《IVS 300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評(píng)估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)。
2.評(píng)估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第三條和第十條分別指出，“對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)”“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值”。IVS 233注釋4明確寫(xiě)明，“此準(zhǔn)則提供評(píng)估在建投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)遵守的原則，市場(chǎng)價(jià)值是指在市場(chǎng)中模擬交換的價(jià)格”。由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)外對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估都側(cè)重于對(duì)其公允價(jià)值的評(píng)估，即市場(chǎng)價(jià)值。
3.相似的估值方法。資產(chǎn)評(píng)估的估值方法常用有三種，市場(chǎng)法、收益法和成本法。對(duì)于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場(chǎng)法和收益法能夠很好地對(duì)其公允價(jià)值進(jìn)行估值，而國(guó)內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法和收益法來(lái)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第四章評(píng)估方法中對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國(guó)外IVS 233同樣也十分強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)法和收益法的運(yùn)用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時(shí)，評(píng)估價(jià)值必須使用一個(gè)或多個(gè)以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)或收入資本化的計(jì)算”。
4.參數(shù)選取類似。用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，很重要的一點(diǎn)是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評(píng)估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)于用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)價(jià)值亦是如此。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對(duì)相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評(píng)估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益法最重要的三個(gè)參數(shù)――收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國(guó)內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對(duì)收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對(duì)收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。
（二）主要區(qū)別
1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國(guó)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過(guò)程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。
2.專業(yè)術(shù)語(yǔ)表述略不同。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》對(duì)評(píng)估方法分別以市場(chǎng)法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒(méi)有涉及“市場(chǎng)法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述。不過(guò)這些并不能造成國(guó)內(nèi)外對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)性差異。
3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國(guó)的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個(gè)導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運(yùn)用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，關(guān)于對(duì)租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》則對(duì)租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。
4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國(guó)內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》采用了與國(guó)內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評(píng)估對(duì)象”“評(píng)估方法”“評(píng)估披露”和“附則”六個(gè)部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估方法以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。
5.側(cè)重點(diǎn)不同。《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時(shí)側(cè)重于對(duì)土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，例如在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說(shuō)明。區(qū)間值是我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第二十三條指出“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別?！眹?guó)際上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評(píng)估并對(duì)其進(jìn)行了一系列說(shuō)明，另外還特別指出了財(cái)務(wù)報(bào)告、收購(gòu)、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評(píng)估注意事項(xiàng)。國(guó)內(nèi)和國(guó)外準(zhǔn)則的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國(guó)情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們?cè)趯?shí)務(wù)中的運(yùn)用。
四、借鑒與啟示
（一）評(píng)估方法方面
在我國(guó)《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中加入假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估方法的使用。因?yàn)樵诮ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時(shí)的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，因此就可以用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的一部分，我國(guó)準(zhǔn)則在運(yùn)用市場(chǎng)評(píng)估時(shí)嚴(yán)格對(duì)可比案例的地點(diǎn)、時(shí)間和交易情況進(jìn)行限制，而實(shí)際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實(shí)際交易可比案例。通過(guò)對(duì)比國(guó)內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中市場(chǎng)法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國(guó)的指導(dǎo)意見(jiàn)可以借鑒國(guó)際做法，放寬市場(chǎng)法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實(shí)際評(píng)估工作。
（二）注重評(píng)估準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接
投資性房地產(chǎn)不僅屬于評(píng)估行業(yè)術(shù)語(yǔ)，也是會(huì)計(jì)行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》專門(mén)對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念、會(huì)計(jì)處理、后續(xù)計(jì)量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更好地滿足會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，而公允價(jià)值的確定需要評(píng)估人員對(duì)其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點(diǎn)上，國(guó)內(nèi)外評(píng)估準(zhǔn)則都與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第二章明確要求評(píng)估人員在對(duì)投資性房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)需與委托方及會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分溝通。未來(lái)，隨著公允價(jià)值計(jì)量在會(huì)計(jì)行業(yè)中的興起，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評(píng)估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)就可能會(huì)涉及到投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)，但是目前我國(guó)《投資性房產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》并沒(méi)有對(duì)這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說(shuō)明，指導(dǎo)意見(jiàn)可以依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)部分進(jìn)行完善。
（三）完善評(píng)估目的
房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè),房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中,房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)已成為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè),正視當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的問(wèn)題,把握其發(fā)展趨勢(shì),尋找發(fā)展對(duì)策,來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康發(fā)展。
一、完善法律法規(guī)體系的建立
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問(wèn)題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開(kāi)，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)；解決房地產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德不高問(wèn)題，提高房地產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。對(duì)于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門(mén)戶之見(jiàn)，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。
二、建立統(tǒng)一的管理體制
在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理，即在房地產(chǎn)評(píng)估管理方面的重大方針政策應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國(guó)家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門(mén)的情況進(jìn)行管理，要發(fā)揮各級(jí)管理部門(mén)的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)評(píng)估管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)評(píng)估管理部門(mén)歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門(mén)、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體，不論其經(jīng)營(yíng)形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)政府房地產(chǎn)評(píng)估部門(mén)的監(jiān)督。對(duì)于評(píng)估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評(píng)估結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。
三、注重制度創(chuàng)新
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹(shù)立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行評(píng)估復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升評(píng)估師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
四、加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新
創(chuàng)新是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場(chǎng)上萎縮甚至被淘汰。目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的競(jìng)爭(zhēng)力主要具有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢，因而較難在市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，為保護(hù)股東利益不顧外來(lái)人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門(mén)經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評(píng)估師。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是評(píng)估師。房地產(chǎn)評(píng)估是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，不是評(píng)估師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專職注冊(cè)評(píng)估師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗(yàn)，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
五、提高評(píng)估人員素質(zhì)
要把提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問(wèn)題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行評(píng)估員等級(jí)制度。評(píng)估員一般可分為評(píng)估員、助理評(píng)估師、評(píng)估師和高級(jí)評(píng)估師。為了配合評(píng)估人員等級(jí)制度還應(yīng)積極推行評(píng)估師考試和注冊(cè)制度。1995年以來(lái)，我國(guó)實(shí)行了評(píng)估師資格考試，通過(guò)這一考試者可獲得注冊(cè)評(píng)估師職別。按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)評(píng)估師制度要對(duì)報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過(guò)考試合格后方能注冊(cè)，注冊(cè)后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評(píng)審過(guò)程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評(píng)估隊(duì)伍的可靠性。
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過(guò)十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章
國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評(píng)估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、形成了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)
從2000 年6 月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開(kāi)始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門(mén)，包括房地產(chǎn)管理部門(mén)，按照國(guó)家的規(guī)定，開(kāi)展原有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與部門(mén)的脫鉤改制工作。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。
3、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大
在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不明確
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來(lái)的主管部門(mén)任命，主要的業(yè)務(wù)來(lái)源依舊是原來(lái)的業(yè)務(wù)部門(mén)，與原來(lái)的主管部門(mén)依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)?，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。
2、相關(guān)法律制度不健全
我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，但是仍舊處于發(fā)展的初級(jí)階段。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所改制而來(lái)，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場(chǎng)，因而不能在正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對(duì)評(píng)估師，沒(méi)有一部有針對(duì)性的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)，也沒(méi)有相應(yīng)的針對(duì)性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過(guò)率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過(guò)估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。
(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過(guò)估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來(lái)看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。
4、社會(huì)公信力不高
由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開(kāi)發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。
促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策
1、加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)管
采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。通過(guò)整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不受外界因素的干擾，確保評(píng)估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則，針對(duì)違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對(duì)那些在評(píng)估過(guò)程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評(píng)估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作
為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍?dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒(méi)有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。
4、推進(jìn)信用體系建設(shè)
目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國(guó)家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒(méi)有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。
總結(jié)
我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長(zhǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
