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時(shí)間：2022-12-07 17:11:58
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隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和信息時(shí)代的到來(lái)，世界各國(guó)企業(yè)都面臨著越來(lái)越激烈的國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為了提高自己的競(jìng)爭(zhēng)能力和適應(yīng)能力，許多企業(yè)都在探索提高生產(chǎn)力和改善組織績(jī)效的有效途徑，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織扁平化成為當(dāng)代組織變革的卜流趨勢(shì)。但是，實(shí)踐證明:盡管上述的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整措施能夠減少本(因此提高產(chǎn)力)，他們并不一定能改善績(jī)效;不論是在哪一水平(組織、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人)評(píng)價(jià)績(jī)效和如何界定績(jī)效，他們只是提供了一個(gè)改善績(jī)效的機(jī)會(huì)，真正能促使組織績(jī)效提高的是組織成員行為的改變，也就是說(shuō)，要建立學(xué)習(xí)型組織，形成有利于調(diào)動(dòng)員工積極性、鼓勵(lì)創(chuàng)新、進(jìn)行團(tuán)隊(duì)合作的組織文化和工作氛圍。在這一背景下，研究者拓展了績(jī)效的內(nèi)涵，并在總結(jié)績(jī)效評(píng)價(jià)不足的基礎(chǔ)上，于20世紀(jì)70年代后期提出了“績(jī)效管理”的概念。80年代后半期和90年代早期，隨著人們對(duì)人力資源管理理論和實(shí)踐研究的重視，績(jī)效管理逐漸成為一個(gè)被廣泛認(rèn)可的人力資源管理過(guò)程。員工的工作績(jī)效是指那些經(jīng)過(guò)考核的行為、表現(xiàn)及其結(jié)果，而績(jī)效管理則是依據(jù)主管與員工之間達(dá)成的協(xié)議來(lái)實(shí)施的一個(gè)動(dòng)態(tài)的溝通過(guò)程。它通常被定義為系統(tǒng)對(duì)個(gè)組織或員工所具有的價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)，并給予獎(jiǎng)懲，以促進(jìn)系統(tǒng)自身價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。從不同的角度出發(fā)去認(rèn)識(shí)和理解事物，所得到的結(jié)果也會(huì)不盡相同。在績(jī)效管理思想發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)績(jī)效管理的認(rèn)識(shí)也存在分歧，主要表現(xiàn)在以下三種觀點(diǎn):績(jī)效管理是管理組織績(jī)效的系統(tǒng):持有這種觀點(diǎn)的代表是英國(guó)學(xué)者羅杰斯和布瑞得魯普。這種觀點(diǎn)將20世紀(jì)80年代和90年代出現(xiàn)的許多理思想、觀念和實(shí)踐結(jié)合在一起。它的核心在于組織戰(zhàn)略以及通過(guò)組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)事業(yè)系統(tǒng)和程序來(lái)加以實(shí)施。它看起來(lái)更像是戰(zhàn)略或事業(yè)計(jì)劃等，而個(gè)體因素即員工雖然受到技術(shù)、結(jié)構(gòu)、作業(yè)系統(tǒng)等變革的影響，但在此種觀點(diǎn)看來(lái)，卻并不是績(jī)效管理所要考慮的主要對(duì)象?？?jī)效管理是管理員工績(jī)效的系統(tǒng):這種觀點(diǎn)將績(jī)效管理看作組織對(duì)一個(gè)人關(guān)于其工作成績(jī)以及他的發(fā)展?jié)摿Φ脑u(píng)估和獎(jiǎng)懲。其代表人物艾恩斯沃斯、奎因、斯坎奈爾等通常將績(jī)效管理視為一個(gè)周期?？?jī)效管理是管理組織和員工績(jī)效的綜合系統(tǒng):這種觀點(diǎn)將績(jī)效管理看作管理組織和雇員績(jī)效的綜合體系，但此種觀點(diǎn)內(nèi)部卻因強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)不同而并不統(tǒng)一。例如:考斯泰勒的模型意在加強(qiáng)組織績(jī)效，但其特點(diǎn)確實(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)員工的干預(yù)，他認(rèn)為“績(jī)效管理通過(guò)將各個(gè)員工或管理者的工作與整個(gè)工作單位的宗旨連接在一起，來(lái)支持公司或組織的整體事業(yè)目標(biāo)”，而另一種認(rèn)識(shí)卻是“績(jī)效管理的中心目標(biāo)是挖掘員工的潛力，提高他們的績(jī)效，并通過(guò)將員工的個(gè)人目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合在一起來(lái)提高公司的績(jī)效”。筆者認(rèn)為績(jī)效是一個(gè)豐富的概念，在不同情況下，有不同的含義。對(duì)于績(jī)效，每個(gè)人都有不同的看法，在不同的情景下也有著不同的理解。有人認(rèn)為績(jī)效是完成工作的效率與效能，也有人認(rèn)為績(jī)效是員工的工作結(jié)果，是對(duì)企業(yè)的目標(biāo)達(dá)成具有效益，具有貢獻(xiàn)的部分;更有人認(rèn)為，所謂績(jī)效是個(gè)人知識(shí)、技能、能力等一切綜合因素通過(guò)工作而轉(zhuǎn)化為可量化的貢獻(xiàn)，包括有形的和無(wú)形的兩部分。我們一般認(rèn)為的績(jī)效指的是那些經(jīng)過(guò)評(píng)價(jià)的工作行為、方式及其結(jié)果，在管理學(xué)上績(jī)效可分為員工績(jī)效和組織績(jī)效。員工績(jī)效是指員工在某一期間內(nèi)的工作結(jié)果、工作行為和工作態(tài)度的總和?？椏?jī)效是組織在某一時(shí)期內(nèi)，組織任務(wù)完成的數(shù)量、質(zhì)量、效率及贏利狀況。而績(jī)效管理是對(duì)績(jī)效實(shí)現(xiàn)過(guò)程各要素的管理，是以企業(yè)目標(biāo)為導(dǎo)向的一種管理活動(dòng)。績(jī)效管理是通過(guò)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的建立、目標(biāo)分解、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，并將績(jī)效成績(jī)用于企業(yè)日常的管理活動(dòng)中，以激勵(lì)員工業(yè)績(jī)持續(xù)改進(jìn)并最終實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)以及戰(zhàn)略的一種正式管理活動(dòng)?？?jī)效管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)涉及組織績(jī)效、流程績(jī)效和崗位績(jī)效三個(gè)層次。從組織的角度來(lái)講，它更看重的應(yīng)該是組織績(jī)效，因?yàn)閱T工的績(jī)效構(gòu)成了組織績(jī)效，某個(gè)員工個(gè)體績(jī)效的好壞有時(shí)不足以對(duì)組織績(jī)效產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。因此，組織績(jī)效可以說(shuō)是績(jī)效管理中的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)。當(dāng)然，組織績(jī)效還是由員工績(jī)效構(gòu)成的，所有員工績(jī)效不好，組織績(jī)效也就不可能很好。同時(shí)，組織產(chǎn)出是通過(guò)員工按照一定的流程生產(chǎn)的，為了管理流程級(jí)的績(jī)效，人們必須要保證設(shè)定的流程滿足客戶需求，流程的工作要有效，流程的目的和手段要由客戶和組織的要求來(lái)驅(qū)動(dòng)。
2.1.2績(jī)效管理和績(jī)效考核的區(qū)別
前面我們對(duì)績(jī)效管理做了理論上的介紹，這里之所以將績(jī)效管理和績(jī)效考核在進(jìn)行一下比較是因?yàn)閷?shí)踐中兩個(gè)概念經(jīng)常被混淆使用，即使字面上的意思已經(jīng)劃分的很清楚了，實(shí)施起來(lái)往往會(huì)發(fā)生管理者用績(jī)效考核簡(jiǎn)單替代績(jī)效管理的行為，認(rèn)為他們是一回事，只不過(guò)叫法有些差異。這里需要做出分析，為下文中公司的行為提供理論基礎(chǔ)績(jī)效管理的基本內(nèi)容有以下三個(gè)方面:
(1)績(jī)效管理是管理者和員工就工作目標(biāo)與如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)達(dá)成共識(shí)的過(guò)程。該過(guò)程是由員工和他的管理者之間達(dá)成的承諾來(lái)保證完成的，并在協(xié)議中對(duì)下面的有關(guān)問(wèn)題有明確的要求和規(guī)定:期望員工完成的工作目標(biāo);員工的工作對(duì)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的影響;員工和主管之間應(yīng)如何共同努力以維持、完善和提高員工的績(jī)效;工作績(jī)效如何衡量，即績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)是什么;指明影響績(jī)效的障礙并提前排除或?qū)で笈诺霓k法。
(2)績(jī)效管理是個(gè)完整的系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)包括幾個(gè)重要的構(gòu)件:目標(biāo)/計(jì)劃、輔導(dǎo)/教練、評(píng)價(jià)/檢查、回報(bào)/反饋，僅盯住一個(gè)構(gòu)件，是不能很好地發(fā)揮作用的?？?jī)究效管理的構(gòu)件共同組成了一個(gè)管理循環(huán)。
(3)正確理解績(jī)效管理。績(jī)效管理首先是管理，管理所有的職能它都涵蓋:計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制。因此，績(jī)效管理本身就是管理者日常管理的一部分;績(jī)效理特別強(qiáng)調(diào)持續(xù)不斷的溝通，績(jī)效管理是一個(gè)持續(xù)不斷的交流過(guò)程，該過(guò)程是由員卜和他的管理者之間達(dá)成的協(xié)議來(lái)保證完成的;績(jī)效管理不僅強(qiáng)調(diào)工作結(jié)果，而且重視達(dá)成目標(biāo)的過(guò)程，績(jī)效管理是一個(gè)循環(huán)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，它不僅關(guān)注達(dá)成績(jī)效結(jié)果，更強(qiáng)調(diào)目標(biāo)、輔導(dǎo)、評(píng)價(jià)和反饋-一達(dá)成結(jié)果的過(guò)程?？?jī)效考核是指考評(píng)主體對(duì)照工作目標(biāo)或績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的考評(píng)方法，評(píng)定員工的工作任務(wù)完成情況，員工的工作職責(zé)履行程度和員工的發(fā)展情況，并且將評(píng)定結(jié)果反饋給員工的過(guò)程。績(jī)效考核是指一套正式的結(jié)構(gòu)化的制度，用來(lái)衡量、評(píng)價(jià)并影響與員工工作有關(guān)的特性、行為和結(jié)果，考察員工的實(shí)際績(jī)效，了解員工可能發(fā)展的潛力，以期獲得員工與組織的共同發(fā)展。通過(guò)績(jī)效考核判別不同員工的勞動(dòng)支出、努力程度和貢獻(xiàn)份額，有針對(duì)地支付薪酬、給予獎(jiǎng)勵(lì)，并及時(shí)向員工反饋信息促使其調(diào)整努力方向和行為選擇組合，使他們最大限度地利用其人力資源來(lái)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)?？?jī)效管理和績(jī)效考核是不同的，績(jī)效考核是事后考核工作的結(jié)果，而績(jī)效管理是事前計(jì)劃、事中管理和事后考核所形成的三位一體的系統(tǒng)，可見(jiàn)績(jī)效考核只是績(jī)效管理過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)?？?jī)效管理和績(jī)效考核主要區(qū)別如下:
(l)績(jī)效管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，績(jī)效考核只是這個(gè)系統(tǒng)中的一部分;
(2)績(jī)效管理是一個(gè)全過(guò)程，注重過(guò)程的管理，而績(jī)效考核是一個(gè)階段性的總結(jié);
(3)績(jī)效管理具有前瞻性，能幫助企業(yè)和經(jīng)理前瞻性地看待問(wèn)題，有效規(guī)劃企業(yè)和員工的未來(lái)發(fā)展，而績(jī)效考核是回顧過(guò)去一個(gè)階段的成果，不具備前瞻性;
(4)績(jī)效管理有著完善的計(jì)劃，監(jiān)督和控制的手段和方法，而績(jī)效考核只是提取績(jī)效信息的一個(gè)手段;
(5)績(jī)效管理注重能力的培養(yǎng)，而績(jī)效考核則只注重成績(jī)的大小;
(6)績(jī)效管理能建立經(jīng)理與員工之間的績(jī)效合作伙伴的關(guān)系，而績(jī)效考核則使經(jīng)理與員工站到了對(duì)立的兩面，距離越來(lái)越遠(yuǎn)，甚至?xí)圃炀o張的氣氛和關(guān)系。他們之間的區(qū)別是:績(jī)效管理與績(jī)效考核不可同日而語(yǔ)，二者無(wú)論是從基本的概上，還是從具體的實(shí)際操作上都存在著較大的差異。但是，績(jī)效管理與績(jī)效考核又是一脈相承、密切相關(guān)的?？?jī)效考核是績(jī)效管理的一個(gè)不可缺的組成部分，通過(guò)績(jī)效考核可以為企業(yè)的績(jī)效管理的改善提供資料，幫助企業(yè)不斷提高績(jī)效管理的水平和有效性，使績(jī)效管理真正幫助管理者改善管理水平和有效性，幫助員工提高績(jī)效能力，幫助企業(yè)獲得理想的績(jī)效水平;同時(shí)，績(jī)效考核成功與否不僅取決于考核本身，而且很大程度上取決于與績(jī)效考核相關(guān)聯(lián)的整個(gè)績(jī)效管理過(guò)程。有效的績(jī)效考核有賴于整個(gè)績(jī)效管理活動(dòng)的成功開(kāi)展，而成功的績(jī)效管理也需要有有效的績(jī)效考核來(lái)支撐。
2.1.3企業(yè)進(jìn)行績(jī)效管理的意義
前面已闡述提高績(jī)效的有效途徑是進(jìn)行績(jī)效管理。企業(yè)要對(duì)績(jī)效進(jìn)行管理，因?yàn)闊o(wú)論從組織的角度，還是從管理者或者員工的角度，績(jī)效管理都可以幫助我們解決很多從前難以解決的問(wèn)題，并能給企業(yè)和員工帶來(lái)非常多的好處。第一，績(jī)效管理可以促進(jìn)組織的發(fā)展。一個(gè)企業(yè)、一個(gè)組織都是要完成一定的工作目標(biāo)。一個(gè)企業(yè)的目標(biāo)要完成必須被分解到各個(gè)業(yè)務(wù)單位及每個(gè)崗位。由此可見(jiàn)，組織的整體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是要靠員工的績(jī)效來(lái)支持的，它需要全體員工都積極向著共同的組織目標(biāo)努力。對(duì)于組織而言則需要監(jiān)控員工和業(yè)務(wù)單元在各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作情況，了解各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作產(chǎn)出，及時(shí)發(fā)現(xiàn)阻礙目標(biāo)有效達(dá)成的問(wèn)題并予以解決。組織需要得到最有效的人力資源，以便高效率地完成目標(biāo)，為人員調(diào)配、培訓(xùn)和發(fā)展提供信息，來(lái)增強(qiáng)組織的實(shí)力。而績(jī)效管理恰恰是解決上述問(wèn)題的有效途徑。通過(guò)目標(biāo)的設(shè)定與績(jī)效計(jì)劃的過(guò)程，組織的目標(biāo)被有效地分解到各個(gè)業(yè)務(wù)單位或個(gè)人，通過(guò)對(duì)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的績(jī)效標(biāo)的監(jiān)控以及對(duì)績(jī)效結(jié)果的評(píng)價(jià)，組織可以有效了解目標(biāo)的達(dá)成情況，可以發(fā)現(xiàn)阻礙目標(biāo)達(dá)成的原因，可以為人員的調(diào)配和培訓(xùn)發(fā)展提供有效信息。因此，它是組織要的一項(xiàng)活動(dòng)。
第二，績(jī)效管理可以提高企業(yè)的管理水平?？?jī)效管理提供管理人員一個(gè)將組織標(biāo)分解給員工的機(jī)會(huì)，并且使管理者能夠向員工說(shuō)明自己工作的期望和工作的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也能使管理者能夠?qū)?jī)效計(jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控?？?jī)效管理提高計(jì)劃管理的有效性，由于CW集團(tuán)的管理基礎(chǔ)普遍差，企業(yè)的年度預(yù)算計(jì)劃不是很科學(xué)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本處于老板控制狀態(tài)，而績(jī)效管理可部分彌補(bǔ)這一問(wèn)題?？?jī)效管理也能提高各級(jí)管理者的管理水平，由于各級(jí)部門(mén)主管基本上都是從業(yè)務(wù)骨干中提的，他們中的大部分缺乏基本的管理知識(shí)和技能，不知道如何去管人，如何去發(fā)揮組織資源的效用。而績(jī)效管理的制度性要求強(qiáng)迫部門(mén)主管必須制訂工作計(jì)劃目標(biāo)，必須對(duì)員工的工作做出評(píng)價(jià)，必須與下屬充分的探討工作績(jī)效，并幫助下屬提高績(jī)效。另外績(jī)效管理和企業(yè)的招聘、培訓(xùn)、薪酬管理形成良勝的互動(dòng)關(guān)系。
第三，績(jī)效管理可以促進(jìn)員工個(gè)人成長(zhǎng)。從需要層次理論看，員工在基本需要滿足了以后，更多的高級(jí)需有待于滿足。員工內(nèi)心希望能夠了解自己的績(jī)效，希望通過(guò)有效途徑知道自己做得怎么樣;員工希望自己的工作績(jī)效能夠得到他人的認(rèn)可與尊重;員工也需要了解自己有待于提高的地方，使自己的能力得到提高，技能更加完善;員工需要有一個(gè)有效的途徑將員工的績(jī)效表現(xiàn)反饋給員工，員工不希望只憑自己的猜南京理工大學(xué)碩士學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績(jī)效管理側(cè)!究測(cè)來(lái)了解?？傊?，員工希望了解自己的績(jī)效表現(xiàn)，更多的是為了提高自己的績(jī)效，提高自己的能力。此外，除了以上三個(gè)層面的作用外，績(jī)效管理還是構(gòu)建和強(qiáng)化企業(yè)文化的_是企業(yè)價(jià)值分配的基礎(chǔ)。
2.1.4績(jī)效管理與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系
績(jī)效管理對(duì)于組織的持續(xù)發(fā)展具有重要意義，這一點(diǎn)早已取得共識(shí)，而將績(jī)效管理與企業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，則是近年來(lái)績(jī)效管理的顯著特點(diǎn)。戰(zhàn)略是對(duì)未來(lái)結(jié)果的一種期望，這種期望的實(shí)現(xiàn)要依靠組織的所有成員、按一定的職責(zé)和績(jī)效要求、通過(guò)持續(xù)努力和發(fā)揮創(chuàng)造性來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，績(jī)效管理的系統(tǒng)已成為戰(zhàn)略管理控制系統(tǒng)中不可缺少的管理工和手段。企業(yè)目標(biāo)的實(shí)施必然通過(guò)組織體系落實(shí)到每個(gè)人頭上，通過(guò)發(fā)揮組織中人的作用來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。而職位說(shuō)明書(shū)只羅列了每一職位的責(zé)任，他不能指出在不同歷史時(shí)期每一個(gè)職位的主要責(zé)任，如果每一個(gè)人只按職位說(shuō)明書(shū)內(nèi)容去行使責(zé)任，他就會(huì)找不到工作的方向，想象一下，如果一個(gè)企業(yè)所有員工都迷失了工作的方向，那是多么!怕的事情。績(jī)效管理就像一根繩索把每個(gè)職位的螞炸串在一起，給每一個(gè)職位都賦予戰(zhàn)略任務(wù)。通過(guò)為每一員工制定有效的績(jī)效目標(biāo)，可以使戰(zhàn)略、職位與人合為一體?？?jī)效目標(biāo)的制訂必須是自上而下的，通過(guò)績(jī)效目標(biāo)的制定使公司的戰(zhàn)略目標(biāo)層層傳遞下去。可見(jiàn)，績(jī)效管理是企業(yè)戰(zhàn)略落實(shí)的載體。
2.1.5基于戰(zhàn)略目標(biāo)的績(jī)效管理
基于戰(zhàn)略的績(jī)效管理首先是績(jī)效管理，在實(shí)施的過(guò)程中自然也是包括績(jī)效計(jì)劃、績(jī)效輔導(dǎo)、績(jī)效考核、績(jī)效反饋和績(jī)效結(jié)果應(yīng)用等過(guò)程。所不同的是他們和企業(yè)戰(zhàn)略之間的關(guān)系有所側(cè)重:一般的績(jī)效管理雖然也強(qiáng)調(diào)基于目標(biāo)來(lái)制定目標(biāo)體系，但因其落腳點(diǎn)是在人身上，因此，這樣的績(jī)效管理更關(guān)注一些個(gè)體或團(tuán)隊(duì)的行為，弱化了對(duì)企業(yè)整體績(jī)效的把握;同時(shí)對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)更多的現(xiàn)到中短期目標(biāo)的達(dá)成上，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略卻幫助不大，再加上該項(xiàng)職能一般由人力資源部門(mén)負(fù)責(zé)，而中國(guó)的大部分企業(yè)并沒(méi)有賦予人力資源部門(mén)評(píng)估業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的職能。而基于戰(zhàn)略的績(jī)效管理除了要考慮以上問(wèn)題外還需從企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略層面、經(jīng)營(yíng)層面來(lái)考慮如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)以及衡量這些目標(biāo)的指標(biāo)、監(jiān)控狀況，組織、流程和崗位績(jī)效在組織中的戰(zhàn)略定位。
2.2績(jī)效管理常用的幾種工具
前文講述了績(jī)效管理理論以及績(jī)效考核作為績(jī)效管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，目前企業(yè)對(duì)于績(jī)效管理和績(jī)效考核的方法有很多，比如360度考核、團(tuán)隊(duì)績(jī)效考核，以員工比較為基礎(chǔ)的考核等。這些方法都沒(méi)有以戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，下面介紹三種基于企業(yè)戰(zhàn)略的績(jī)效管理的方法:KPI、BSC、MBO。
2.2.1關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法(KPI)
關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)是通過(guò)組織某一流程的輸入端、輸出端的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行設(shè)置、取樣、計(jì)算、分析來(lái)衡量流程績(jī)效的一種目標(biāo)式量化指標(biāo)，是把企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)分解為可運(yùn)作的遠(yuǎn)景目標(biāo)的工具，是企業(yè)績(jī)效管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)。KPI是現(xiàn)代企業(yè)受到普遍重視的業(yè)績(jī)考評(píng)方法。KP工可以使部門(mén)主管明確本部!‘一的主要責(zé)任，并以此為基礎(chǔ)，明確本部門(mén)人員的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)，使業(yè)績(jī)考評(píng)建立在量化的基礎(chǔ)之上。建明確的切實(shí)可行的KPI指標(biāo)體系是做好績(jī)效管理的關(guān)鍵。KPI的精髓，或者說(shuō)是對(duì)績(jī)效管理的最大貢獻(xiàn)是指出企業(yè)業(yè)績(jī)指標(biāo)的設(shè)置必須與企業(yè)的戰(zhàn)略掛鉤。其關(guān)鍵兩字的含義即指在某一階段一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略上要解決的主要問(wèn)題。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法有以下特征:首先將員工的工作與公司遠(yuǎn)景、戰(zhàn)略與部門(mén)相連接，層層分解，層層支持，使每一員工的個(gè)人績(jī)效與部門(mén)績(jī)效，與公司的整體效益直接掛鉤;其次保證員工的績(jī)效與內(nèi)外部客戶的價(jià)值相連接，共同為實(shí)現(xiàn)客戶的價(jià)值服務(wù);再次員工績(jī)效考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)是基于公司的發(fā)展戰(zhàn)略與流程，而不是崗位的功能。所以，關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)與一般績(jī)效指標(biāo)相比，把個(gè)人和部門(mén)的目標(biāo)與公司整個(gè)成敗聯(lián)系起來(lái)，就更具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。由此可以看出關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。該考核工具有如下優(yōu)點(diǎn):首先目標(biāo)制定準(zhǔn)確。避免了因戰(zhàn)略性目標(biāo)本身的整體性和溝通風(fēng)險(xiǎn)造成的傳遞困難，給各級(jí)管理者以客觀的標(biāo)準(zhǔn)和角度，幫助制定基于戰(zhàn)略、支持戰(zhàn)略的各級(jí)目標(biāo);其次使各級(jí)管理者意識(shí)到自身、本部門(mén)在組織戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)中的位置和職責(zé)。KPI體系是屬于整個(gè)系統(tǒng)的，相應(yīng)的部門(mén)要承擔(dān)起相應(yīng)的KP工，而其承擔(dān)的KPI代表了部門(mén)對(duì)整個(gè)企業(yè)的價(jià)值。這有助于打破部門(mén)本位主義，使管理者真下著眼于整個(gè)組織看待自己。當(dāng)然關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法的缺點(diǎn)是在于雖然它正確地強(qiáng)調(diào)了戰(zhàn)略地成功實(shí)施，必須有一套與戰(zhàn)略實(shí)施緊密相關(guān)的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)來(lái)保證，但卻沒(méi)有能進(jìn)一步將績(jī)效目標(biāo)分解到企業(yè)的基層管理及操作人員;另外關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)法很難能提供一套完整的對(duì)操作具有具體指導(dǎo)意義的指標(biāo)框架體系。
2.2.2平衡記分卡(BSC)
平衡記分卡是圍繞企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，制定與企業(yè)目標(biāo)緊密聯(lián)系，體現(xiàn)企業(yè)成功關(guān)鍵因素的財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)而組成的業(yè)績(jī)衡量系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)南京理工大學(xué)碩卜學(xué)位論文CW房地產(chǎn)集團(tuán)績(jī)效管理側(cè)究略目標(biāo)，幫助企業(yè)去尋找成功的關(guān)鍵因素，建立綜合衡量的指標(biāo)，以促使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的成功、戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。平衡記分卡作為一種戰(zhàn)略績(jī)效管理及評(píng)價(jià)的工具，主要從四個(gè)方面來(lái)衡量企業(yè)。財(cái)務(wù)角度:企業(yè)經(jīng)營(yíng)的直接目的和結(jié)果是為股東創(chuàng)造價(jià)值。盡管由于企業(yè).錢(qián)}咯的不同，在長(zhǎng)期或短期對(duì)于利潤(rùn)的要求會(huì)有所差異。但毫無(wú)疑問(wèn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，利潤(rùn)始終是企業(yè)所追求的最終目標(biāo)。客戶角度:如何向客戶提供所需的產(chǎn)品和服務(wù)，從而滿足客戶需要，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，己經(jīng)成為企業(yè)能否獲得可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。客戶角度正是從質(zhì)量、性能、服務(wù)等方面，考驗(yàn)企業(yè)的表現(xiàn)。內(nèi)部流程角度:企業(yè)是否建立起合適的組織、流程、管理機(jī)制，在這方面存在哪些優(yōu)勢(shì)和不足。內(nèi)部角度從以上方面著手，制定考核指標(biāo)。學(xué)習(xí)和創(chuàng)新角度:企業(yè)的成長(zhǎng)與員工和企業(yè)能力素質(zhì)的提高息息相關(guān)，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，企業(yè)唯有不斷的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。平衡記分卡與KPI的區(qū)別是:KPI同樣是基于戰(zhàn)略的，它的根本出發(fā)點(diǎn)也是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，是在公司高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略達(dá)成共識(shí)之后，通過(guò)價(jià)值樹(shù)或者魚(yú)骨分析來(lái)分解找出關(guān)鍵成功因素，再分解找出關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)，再把關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)按部門(mén)和崗位向下分解，是自上而下的。可以說(shuō)KP工很好的突出了公司發(fā)展的要點(diǎn)，并且實(shí)施成果導(dǎo)向的考核。但在部門(mén)之間的平衡作用上效果不明顯，忽視了部門(mén)間的關(guān)系和權(quán)重。而平衡記分卡以總體戰(zhàn)略為核心，分層次、分部分不同設(shè)置。與BSC相比，KPI的要素基本是相互獨(dú)立的，沒(méi)有體現(xiàn)彼此的聯(lián)系，在時(shí)間的維度上也沒(méi)有超前與滯后之分。它的分解與落實(shí)都是以即定目標(biāo)為核，合的，因而不能突出部門(mén)或個(gè)人的特色及職能。比較而言，使用KPI績(jī)效考核的落實(shí)層面沒(méi)有得到戰(zhàn)略管理意義的深化。對(duì)應(yīng)平衡記分卡中的四個(gè)方面，KPI最適用的應(yīng)該是財(cái)務(wù)指標(biāo)與任務(wù)指標(biāo)，但對(duì)于能力指標(biāo)、學(xué)習(xí)指標(biāo)之類，就很難應(yīng)用KPI來(lái)進(jìn)行分解。企業(yè)在應(yīng)用平衡一記分卡的優(yōu)點(diǎn)是:它能使財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)的指標(biāo)達(dá)到平衡。在BSC中既包括了財(cái)務(wù)指標(biāo)如:營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、投資回報(bào)等指標(biāo)，又包括了非財(cái)務(wù)指標(biāo)，如客戶保持率、合格品率、員工滿意度等指標(biāo)。這就體現(xiàn)了財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)的平衡。它能使結(jié)果與動(dòng)因達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了結(jié)果指標(biāo)，又包括了動(dòng)因指標(biāo)。如客戶滿意度指標(biāo)能夠促使企業(yè)大銷(xiāo)售，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)。在這里，利潤(rùn)作為一種結(jié)果指標(biāo)，則戶滿意度指標(biāo)就是它的動(dòng)因指標(biāo)。它能使企業(yè)長(zhǎng)期指標(biāo)與短期指標(biāo)之間的達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了短期指標(biāo)，如成本、利潤(rùn)等，又包括了長(zhǎng)期指標(biāo)，如客戶滿意度、員工培訓(xùn)次數(shù)等。這就體現(xiàn)了長(zhǎng)期與短期的平衡。它能使企業(yè)外部指標(biāo)與內(nèi)部指標(biāo)達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了外部評(píng)價(jià)指標(biāo)，又包括了內(nèi)部評(píng)價(jià)指標(biāo)。如客戶滿意度，反映了外部人員對(duì)本企業(yè)的評(píng)價(jià)，是外部評(píng)價(jià)指標(biāo)。而合格率，員工滿意度等指標(biāo)是企業(yè)內(nèi)部對(duì)本企業(yè)的評(píng)價(jià)，是內(nèi)部評(píng)價(jià)指標(biāo)。它能使主觀評(píng)價(jià)與客觀評(píng)價(jià)達(dá)到平衡。在BSC中，既包括了客觀評(píng)價(jià)指標(biāo)如:利潤(rùn)、投資回報(bào)率、合格率等，又包括了主觀指標(biāo)如:客戶滿意度、員工滿意度。另外各方面之間貫穿著因果關(guān)系。在一個(gè)結(jié)構(gòu)合理的平衡記分中，四個(gè)方面的目標(biāo)和衡量指標(biāo)既保持一致又互為因果，彼此之間存在緊密的因果關(guān)系，系統(tǒng)地傳達(dá)企業(yè)地策略。如:利潤(rùn)(財(cái)務(wù))是因?yàn)榈蛢r(jià)供應(yīng)客戶滿意(客戶)，這又是因?yàn)槌杀镜亟档?內(nèi)部經(jīng)營(yíng))，它的動(dòng)因又是員工技術(shù)(學(xué)習(xí)與成長(zhǎng))。相對(duì)應(yīng)，企業(yè)應(yīng)用平衡記分卡會(huì)產(chǎn)生以下缺點(diǎn)是:首先，平衡記分卡使用難度比較大。沒(méi)有明確的組織戰(zhàn)略，高層管理者缺乏分解和溝通戰(zhàn)略的能力和意愿，，「，高層管理者缺乏指標(biāo)創(chuàng)新的能力和意愿的組織不適合使用平衡一記分卡。其次，應(yīng)用平衡記分卡的工作量極大。在對(duì)于戰(zhàn)略的深刻理解外，需要消耗大量精力和時(shí)間把它分解到部門(mén)，并找出恰當(dāng)?shù)闹笜?biāo)。而落實(shí)到最后，指標(biāo)可能多達(dá)15一20個(gè)。在考核與數(shù)據(jù)收集時(shí)，也是個(gè)不輕的負(fù)擔(dān)。再次，平衡一記分卡不適用于個(gè)人。并不是說(shuō)平衡記分不能分解到個(gè)人，而是相比較成本和收益，沒(méi)有必要把它分解到個(gè)人。對(duì)于個(gè)人而言，要求績(jī)效考核易于理解，易于操作，易于管理，而平衡記分卡并不具備這些特點(diǎn)。
2.2.3目標(biāo)管理法(MBO)
目標(biāo)管理的概念是管理專家德魯克1954年在其名著《管理實(shí)踐》中最先提出的，其后它又提出了目標(biāo)管理和自我控制的主張。德魯克認(rèn)為，并不是有了工作刁有淚標(biāo)，而是相反，有了目標(biāo)才能確定每個(gè)人的工作。所以企業(yè)的使命和任務(wù)必須轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，如果一個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有目標(biāo)，這個(gè)領(lǐng)域的工作必然被忽視。因此管理者應(yīng)該通過(guò)目標(biāo)對(duì)下級(jí)進(jìn)行管理，當(dāng)組織的高層管理者確定了組織目標(biāo)后，必須對(duì)其進(jìn)行有效分解，轉(zhuǎn)變成各個(gè)部門(mén)以及各個(gè)人的分目標(biāo)，管理者根據(jù)分目標(biāo)的完成情況對(duì)下級(jí)進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲。所謂目標(biāo)管理是一種程序或過(guò)程，它使組織中的上級(jí)和下級(jí)一起協(xié)商，根據(jù)織的使命確定一定時(shí)期內(nèi)組織的總目標(biāo)，由此決定上、下級(jí)的責(zé)任和分目標(biāo)，并把這些目標(biāo)作為組織績(jī)效考核和考核每個(gè)部門(mén)和個(gè)人績(jī)效產(chǎn)出對(duì)組織貢獻(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。從戰(zhàn)略目標(biāo)層層分解，從而建立各個(gè)層級(jí)的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，這是創(chuàng)建關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系的基本思路。如果將KPI和目標(biāo)管理做一比較的話，可以得出以下結(jié)論:第一，如果每一個(gè)KPI指標(biāo)都可以單獨(dú)拿出來(lái)看作是一個(gè)可操作化的具體任務(wù)的話，這個(gè)指標(biāo)就可以看作是一種目標(biāo)，對(duì)該目標(biāo)的管理可以是目標(biāo)管理;第二，目標(biāo)管理中設(shè)立的目標(biāo)最多不會(huì)超過(guò)5個(gè)，而每個(gè)部門(mén)或崗位的K附可第一，能會(huì)有多個(gè)，這些指標(biāo)并不能單獨(dú)拿出來(lái)作為一個(gè)具體目標(biāo)而操作，他們?cè)谝黄鸱从车氖且粋€(gè)組織經(jīng)營(yíng)績(jī)效各個(gè)方面的測(cè)度，它可能會(huì)反映基礎(chǔ)性管理數(shù)據(jù)，如合理化建議、員工任職資格達(dá)標(biāo)比例等，這些指標(biāo)可以說(shuō)是組織運(yùn)營(yíng)的過(guò)程指標(biāo)。所以KP工本身是根據(jù)組織發(fā)展需要而分解下來(lái)的，并不完全與工作任務(wù)對(duì)應(yīng)，所以它的考核也是對(duì)眾多指標(biāo)進(jìn)行分配權(quán)重考核后計(jì)算總分。這樣對(duì)于某一指標(biāo)，對(duì)于它進(jìn)行目標(biāo)管理的成分就很小。應(yīng)用目標(biāo)管理的優(yōu)點(diǎn)在于:
第一，對(duì)于組織內(nèi)易于度量和分解的目標(biāo)會(huì)帶來(lái)良好的績(jī)效。對(duì)于那些技術(shù)仁具有可分性的工作，由于責(zé)任、任務(wù)明確目標(biāo)管理常常會(huì)起到立竿見(jiàn)影的效果。
第二，有助于改進(jìn)組織結(jié)構(gòu)的職責(zé)分工。由于組織目標(biāo)的成果和責(zé)任力圖劃歸一個(gè)職位或部門(mén)，容易發(fā)現(xiàn)授權(quán)不足與職責(zé)不清等缺陷。
第三，啟發(fā)了自覺(jué)性，調(diào)動(dòng)了員工的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。由于強(qiáng)調(diào)自我控制，自我調(diào)節(jié)，將個(gè)人利益和組織利益緊密聯(lián)系起來(lái)，因而提高了士氣。
第四，相當(dāng)實(shí)用且費(fèi)用不高。目標(biāo)的開(kāi)發(fā)不需要像開(kāi)發(fā)行為錨定式評(píng)定量表或行為觀察表那么花力氣。必要的信息由雇員填寫(xiě)，由主管批準(zhǔn)或進(jìn)行修改就可以了。
2.對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中的影響。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱度越來(lái)越高。人們的居住觀念也隨之發(fā)生了很大的變化，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)除了考慮戶型、地段、價(jià)格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購(gòu)買(mǎi)房子的重要指標(biāo)，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而更多的追求居住環(huán)境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來(lái)越多的購(gòu)房者重視，優(yōu)秀的物管服務(wù)，是物業(yè)保值增值的法寶。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，物業(yè)管理也是參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，是樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的主要指標(biāo)。物業(yè)管理的前期介入可對(duì)房屋銷(xiāo)售起著指導(dǎo)和帶動(dòng)作用。在房屋銷(xiāo)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也爭(zhēng)相打出“五星級(jí)物業(yè)服務(wù)”的口號(hào)，以此來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球?？梢?jiàn)好的物業(yè)管理不但有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售推廣，一定程度上提高銷(xiāo)售價(jià)格，增加房地產(chǎn)公司的利益。此外而且還可延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。
3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護(hù)是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒(méi)有品牌意識(shí)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長(zhǎng)期良好發(fā)展也就無(wú)從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普通提高的前提下，產(chǎn)品的差異逐漸減小，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，因此物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見(jiàn)，良好的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中是可以起到很重要的作用，對(duì)于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。比如萬(wàn)科地產(chǎn)旗下的萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中海地產(chǎn)下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，提升企業(yè)的品牌形象。
4.對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品相比于其他商品來(lái)說(shuō)，具有高值性、固定性、使用年限長(zhǎng)等特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長(zhǎng)其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，從而達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務(wù)好的產(chǎn)品價(jià)格要高于物業(yè)服務(wù)差的，可見(jiàn)物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。
二、強(qiáng)調(diào)全過(guò)程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平
1.貫穿房地產(chǎn)全過(guò)程，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工監(jiān)理到產(chǎn)品銷(xiāo)售、物業(yè)使用的全過(guò)程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過(guò)程中，要時(shí)刻樹(shù)立“服務(wù)為本”的經(jīng)營(yíng)理念，挖掘不同階段的服務(wù)需求，制定相應(yīng)的服務(wù)方法和手段，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務(wù)理念，通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想意識(shí)的轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)員工思想道德素質(zhì)教育，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)，不斷提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。
2.開(kāi)發(fā)服務(wù)內(nèi)容，建立完善的物業(yè)服務(wù)體系。進(jìn)一步開(kāi)發(fā)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，建立從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通到消費(fèi)領(lǐng)域的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段提供咨詢和建議服務(wù)，施工監(jiān)理階段提供設(shè)備檢查驗(yàn)收服務(wù)；房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中提供參觀指引，銷(xiāo)售環(huán)境的營(yíng)造，企業(yè)文化的宣傳等服務(wù)；物業(yè)使用過(guò)程中提供日常物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)化專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同階段的服務(wù)性質(zhì)，確定服務(wù)的具體內(nèi)容和重點(diǎn)，充分發(fā)揮服務(wù)的特色，有效提升房地產(chǎn)的價(jià)值，也為后期的接管服務(wù)打好基礎(chǔ)。
3.科學(xué)化管理、引進(jìn)智能化系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應(yīng)用，智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對(duì)講、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面,利用電子抄表、自動(dòng)化停車(chē)場(chǎng)管理、自動(dòng)化公共照明、電子通告及廣告、公共設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息方面,可以進(jìn)行小區(qū)綜合布線或有線電視網(wǎng)的改造等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入”的核算對(duì)象。
二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。
房地產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。
在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限
（一）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（3）采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。
5.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（1）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（2）將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率
預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類（或分項(xiàng)）確定。
預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題
1.下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入
（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；
（2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；
（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)時(shí)限
視同銷(xiāo)售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.視同銷(xiāo)售行為收入確認(rèn)的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目是指已經(jīng)進(jìn)行前期投入，后來(lái)由于受市場(chǎng)、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。從項(xiàng)目外觀和現(xiàn)狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。
一、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的成因
房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的大量產(chǎn)生，有著特殊的歷史背景。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)管理制度不健全，市場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)管不到位，產(chǎn)生了過(guò)度投機(jī)行為，導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴(yán)，資金鏈斷裂，建設(shè)項(xiàng)目停滯下來(lái)。目前，全國(guó)很多城市的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，基本上都產(chǎn)生于上世紀(jì)九十年代經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)期。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的最常見(jiàn)原因，所有的爛尾樓和絕大多數(shù)的爛尾地塊都屬于這種情況。
此外，也有少數(shù)爛尾地塊是由于規(guī)劃調(diào)整（例如，為了保護(hù)文物古跡、改造路網(wǎng)）等行政行為造成的。
二、房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的困境
市場(chǎng)原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：
（一）被拆遷戶尋求法律保護(hù)的困境。房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數(shù)百被拆遷戶、幾千人眾。多數(shù)被拆遷戶經(jīng)年累月處于臨遷過(guò)渡狀態(tài)，長(zhǎng)期被拖欠拆遷補(bǔ)償安置本金（包括被拆遷房屋的補(bǔ)償費(fèi)、臨遷費(fèi)或者租金）、滯遷費(fèi)和違約金。他們手握一紙回遷協(xié)議，即使打官司也無(wú)濟(jì)于事──開(kāi)發(fā)商沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。即使偶爾有幸參與執(zhí)行分配，又因合同糾紛，屬一般債權(quán)，沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)，幾乎“血本無(wú)歸”。
（二）開(kāi)發(fā)商身陷巨額債務(wù)糾紛的困境。除對(duì)被拆遷戶的債務(wù)外，開(kāi)發(fā)商往往還背負(fù)銀行貸款債務(wù)，與材料供應(yīng)商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權(quán)債務(wù)糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開(kāi)發(fā)商外，留下來(lái)的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開(kāi)發(fā)商。
（三）完全依靠市場(chǎng)尋求項(xiàng)目出路的困境。由于建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期停頓，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)或者項(xiàng)目規(guī)劃、用地手續(xù)等許多方面都存在問(wèn)題。在嚴(yán)格限制經(jīng)營(yíng)性用地加名、改名，以及禁止不采取公開(kāi)招拍掛方式而私自轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)等一系列宏觀調(diào)控政策的背景下，僅僅依靠市場(chǎng)主體的努力，僅僅發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，這些爛尾項(xiàng)目幾乎只剩下一條絕路。
當(dāng)被拆遷戶持久不斷地進(jìn)行反復(fù)、群體性、上訪，以至嚴(yán)重影響社會(huì)和諧安定之際，一些地方政府開(kāi)始著手處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目?？墒遣痪冒l(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)有法律制度和政策框架下，處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目近似一道無(wú)解之題。
三、有關(guān)房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的法律問(wèn)題
調(diào)研房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，始終無(wú)法回避這樣一些法律問(wèn)題：
（一）市場(chǎng)和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場(chǎng)主體的市場(chǎng)行為“買(mǎi)單”？
（二）從法律角度考慮，這些項(xiàng)目的出路在哪里？
（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財(cái)產(chǎn)利益，從根本上消除危害社會(huì)穩(wěn)定的隱患？
（四）如何清理爛尾項(xiàng)目錯(cuò)綜復(fù)雜的各種關(guān)系，明確各類主體的責(zé)任？
四、思考
（一）對(duì)于房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，必須實(shí)行政府干預(yù)。
除了行政行為導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場(chǎng)缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個(gè)體市場(chǎng)行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對(duì)稱性、開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信行為等等。同時(shí)，作為公共產(chǎn)品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢(shì)群體地位，以至于被拆遷戶身為債權(quán)人卻無(wú)力自救、無(wú)法自救。其實(shí)，這正是市場(chǎng)不能發(fā)揮“無(wú)形之手”作用的體現(xiàn)。這時(shí)候，政府不應(yīng)該無(wú)所作為，而應(yīng)該積極發(fā)揮“有形之手”的調(diào)節(jié)作用，主動(dòng)介入、干預(yù)?？紤]到這些爛尾項(xiàng)目產(chǎn)生的歷史背景，政府更應(yīng)該負(fù)起責(zé)任來(lái)，有所作為。
但是，干預(yù)并不意味著政府應(yīng)當(dāng)為市場(chǎng)主體的市場(chǎng)行為“買(mǎi)單”。干預(yù)的目的，在于盡快消除爛尾項(xiàng)目妨礙社會(huì)與經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的不良影響和消極作用，其中重點(diǎn)是最大限度地保護(hù)被拆遷戶的基本財(cái)產(chǎn)利益；在于彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制缺陷，恢復(fù)市場(chǎng)機(jī)制的功能。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的過(guò)程中，政府以市場(chǎng)監(jiān)護(hù)人的身份出現(xiàn)，理順各種關(guān)系，幫助市場(chǎng)主體分清責(zé)任、落實(shí)責(zé)任，解決問(wèn)題，而不應(yīng)該由政府一律“買(mǎi)單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買(mǎi)單”，將會(huì)給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育和發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)后患。
政府干預(yù)，采取行政手段和法律手段密切配合的干預(yù)方式。只有采取行政手段，干預(yù)才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責(zé)任，確定責(zé)任主體和責(zé)任大小。
（二）應(yīng)當(dāng)分類處理，并且主要應(yīng)采取司法途徑，才能解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的根本出路問(wèn)題。
對(duì)于行政行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，自然應(yīng)由政府負(fù)責(zé)解決有關(guān)遺留問(wèn)題。對(duì)于其他爛尾項(xiàng)目，同樣要分別不同情況進(jìn)行處理：
1．對(duì)于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，在不違反法律，不規(guī)避宏觀調(diào)控政策，并體現(xiàn)處理結(jié)果社會(huì)效益最大化的前提下，不排除通過(guò)盤(pán)活等市場(chǎng)的途徑來(lái)處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應(yīng)該通過(guò)司法途徑來(lái)解決。
所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提訟，訴請(qǐng)法院判決開(kāi)發(fā)商支付拆遷補(bǔ)償安置本金；法院受理了同一爛尾項(xiàng)目一定比例的案件后，查封該項(xiàng)目并強(qiáng)制執(zhí)行，優(yōu)先償付被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細(xì)節(jié)問(wèn)題上需要司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的相互默契和密切配合。
2．對(duì)于開(kāi)發(fā)商因未繳齊國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，沒(méi)有取得國(guó)有土地使用權(quán)的爛尾項(xiàng)目，可以通過(guò)解除國(guó)有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲(chǔ)備用地，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力。當(dāng)然，對(duì)這類爛尾項(xiàng)目，也可以結(jié)合司法途徑來(lái)處理。
司法途徑、收地以及盤(pán)活等市場(chǎng)途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。
對(duì)于不涉及被拆遷戶的其他債權(quán)債務(wù)，不是處理爛尾項(xiàng)目的重點(diǎn)，宜由當(dāng)事人自行通過(guò)訴訟或者其他途徑解決。
（三）創(chuàng)新制度，為解決房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架內(nèi)，處理市場(chǎng)原因造成的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，幾乎沒(méi)有出路。為了解決長(zhǎng)期困擾當(dāng)?shù)厣鐣?huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，一些地方克服了種種困難，在行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的密切協(xié)作下，出臺(tái)了一些處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的特殊政策，實(shí)踐證明行之有效。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有市場(chǎng)就有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即使建立了充分的預(yù)防機(jī)制，也難以完全避免房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的產(chǎn)生。因此，創(chuàng)新制度，為處理房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目提供法律保障，才更具根本性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性。
1．設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置本金優(yōu)先受償?shù)姆芍贫?。被拆遷戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，依照現(xiàn)行法律，物權(quán)就轉(zhuǎn)化為債權(quán)，而且是普通債權(quán)，沒(méi)有優(yōu)先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：
第一，通過(guò)司法解釋，確立拆遷補(bǔ)償安置本金在法院執(zhí)行分配順序上，優(yōu)先于其他債權(quán)受償；
第二，基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的民法原則，在物權(quán)法上創(chuàng)設(shè)一種擬制所有權(quán)，規(guī)定：“房屋被拆除，所有權(quán)人在獲得全部補(bǔ)償安置之前，房屋所有權(quán)視為未消滅。”這樣，通過(guò)訴訟，在法院進(jìn)行執(zhí)行分配時(shí)，被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償安置本金就可以順理成章地優(yōu)先于一切債權(quán)受償。
2．建立針對(duì)弱勢(shì)群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目的被拆遷戶納入弱勢(shì)群體的范疇，針對(duì)弱勢(shì)群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費(fèi)、訴訟保全費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)，免交財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保金等；并且規(guī)定，對(duì)于經(jīng)當(dāng)?shù)卣_認(rèn)的房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目，財(cái)產(chǎn)保全的范圍可以是整個(gè)項(xiàng)目。
（2）財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)收入和分?jǐn)偝杀?。收入的確認(rèn)一般根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文件執(zhí)行，即：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三個(gè)條件中最早的時(shí)間點(diǎn)為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間。成本分?jǐn)偘串?dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本根據(jù)各類數(shù)據(jù)匯總后編制預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，確保資金的安全和快速流轉(zhuǎn)尤為關(guān)鍵，因此準(zhǔn)確編制預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表顯得尤為重要。
（3）資本預(yù)算。資本預(yù)算一般包括固定資產(chǎn)預(yù)算與投融資預(yù)算。行政部門(mén)根據(jù)各個(gè)部門(mén)對(duì)固定資產(chǎn)的需要編制固定資產(chǎn)預(yù)算。包括購(gòu)置品種類別、數(shù)量、金額、預(yù)計(jì)使用情況、時(shí)間等。投融資預(yù)算分為投資預(yù)算和融資預(yù)算。投資拓展部門(mén)負(fù)責(zé)拓展項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析供決策層參考。編制投資預(yù)算還需考慮公司整體的資金量，考慮是否投資預(yù)算脫離實(shí)際導(dǎo)致投資預(yù)算空洞不可行。融資預(yù)算一般根據(jù)公司預(yù)算的現(xiàn)金需求量編制，在編制時(shí)充分考慮到項(xiàng)目資金的收支情況，做到資金平衡。如發(fā)現(xiàn)資金有缺口需及時(shí)對(duì)外融資，重點(diǎn)對(duì)融資額利率資金渠道進(jìn)行反映。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合法的融資渠道主要有金融機(jī)構(gòu)貸款、信托融資、債券股權(quán)融資、證券市場(chǎng)融資、委托貸款、民間借貸等。各個(gè)部門(mén)預(yù)算完成后統(tǒng)一匯總到財(cái)務(wù)部合并，財(cái)務(wù)部完成合并后上報(bào)公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)?？偨?jīng)理簽字確認(rèn)后報(bào)上級(jí)主管單位預(yù)算管理委員會(huì)，預(yù)算管理委員會(huì)匯總審核質(zhì)詢后如需調(diào)整下發(fā)重新調(diào)整。如無(wú)需調(diào)整上報(bào)集團(tuán)董事會(huì)，經(jīng)董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)后下發(fā)正式執(zhí)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理控制
（1）嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行。公司下發(fā)的正式執(zhí)行預(yù)算，一般不能隨意調(diào)整，如需調(diào)整采取半年度調(diào)整和緊急調(diào)整。半年度調(diào)整是根據(jù)對(duì)上半年公司經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析和總結(jié)，然后根據(jù)實(shí)際情況對(duì)下半年預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。緊急調(diào)整是在不調(diào)整會(huì)影響到公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)董事會(huì)特別批準(zhǔn)才能進(jìn)行調(diào)整。該調(diào)整不能重復(fù)多次進(jìn)行，一定要結(jié)合實(shí)際情況按嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。
（2）加強(qiáng)預(yù)算考核。房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)有很大不同，所以在設(shè)定績(jī)效考核時(shí)有很大的難度，需要更為精確的設(shè)定。以項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)預(yù)算和關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作為績(jī)效考核的主要依據(jù)，根據(jù)預(yù)算完成實(shí)際情況進(jìn)行考核。對(duì)于各職能部門(mén)，根據(jù)預(yù)算進(jìn)行分解，以平衡計(jì)分卡思路為每個(gè)部門(mén)和每個(gè)崗位設(shè)定KPI指標(biāo)，作為主要的考核依據(jù)。將公司整體工作預(yù)算和實(shí)際完成情況作為KPI指標(biāo)考核結(jié)果的系數(shù)，最后得分作為業(yè)績(jī)考核的結(jié)果。使房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核與全面預(yù)算管理能結(jié)合在一起，使得房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理不流于形式，推動(dòng)全員認(rèn)真編制和執(zhí)行全面預(yù)算管理。
1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)
發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必要條件。沒(méi)有投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，任何國(guó)家都不可能實(shí)現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國(guó)向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對(duì)于中國(guó)一個(gè)人口快速增長(zhǎng)的發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。近兩年，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)7.3%和8%的高增長(zhǎng)率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3.6%左右。在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率下降的遺缺，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。
從總量分析，在1997～2001年間，全社會(huì)投資增長(zhǎng)率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，但并沒(méi)有出現(xiàn)1992～1993年增長(zhǎng)率高達(dá)117%和165%的過(guò)熱現(xiàn)象（圖1）。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，
其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。
從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為
主導(dǎo)的三大城市群（圖2），從2002年1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(zhǎng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費(fèi)升級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求的支撐？
2、銷(xiāo)售率空置率，地域分化明顯
近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷(xiāo)售率（當(dāng)年銷(xiāo)售面積占當(dāng)年竣工面積的比例）分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷(xiāo)售率達(dá)到歷史最高水平（圖3）。
但是，在銷(xiāo)售率回升的同時(shí)，空置面積也在上升，達(dá)到12000萬(wàn)平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬(wàn)平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，高于國(guó)際警戒線10%。對(duì)于空置率需要我們做認(rèn)真的分析。首先，空置率上升無(wú)論何種原因都不是一個(gè)好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占?jí)恒y行資金多，由此會(huì)影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場(chǎng)上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫(kù)存。房地產(chǎn)作為一種價(jià)值高的大宗商品，其合理的庫(kù)存期、庫(kù)存比率應(yīng)該為多少？以住宅為例，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房屋多是高層和多層，國(guó)外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣(mài)與不好賣(mài)之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國(guó)外的空置率是以全部存量房為分母，而我國(guó)城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個(gè)未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國(guó)內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其對(duì)空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年?yáng)|亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬(wàn)平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時(shí)上海的空置房屋接近700萬(wàn)平方米，占全國(guó)的七分之一，卻能使之化險(xiǎn)為夷，絕處逢生。
仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區(qū)為例，1998～2001年，廣東的商品房屋銷(xiāo)售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均水平，在銷(xiāo)售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)憂。同期，上海的銷(xiāo)售率為73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋銷(xiāo)售面積為1404萬(wàn)平方米，當(dāng)期竣工面積為1194萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量大于竣工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋。鑒于銷(xiāo)售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結(jié)果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地分析新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對(duì)銷(xiāo)售率和空置率的變化做出正確判斷。
3、價(jià)格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出
2002年1-9月份，全國(guó)一些大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門(mén)的銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國(guó)總體平均價(jià)格的走勢(shì)力基本平穩(wěn)，特別是與百姓相關(guān)的商品住宅價(jià)格漲幅很小，在北京等大城市還出現(xiàn)了小幅回落（圖4）。
可是面對(duì)走低的價(jià)格，廣大百姓卻仍找不到自己能負(fù)擔(dān)得起的住房，這就需要我們仔細(xì)分析平均價(jià)的構(gòu)成，或者說(shuō)住宅的結(jié)構(gòu)。我們的統(tǒng)計(jì)分析中，只提供住房?jī)r(jià)格的平均數(shù)，卻很少提供不同價(jià)位住宅所占的比例，或每套住宅的價(jià)格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，低價(jià)位住宅的供給增加無(wú)疑會(huì)拉低平均價(jià)格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運(yùn)會(huì)，城市建設(shè)攤大餅式的急劇擴(kuò)張，大量遠(yuǎn)郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由于遠(yuǎn)郊土地成本低，別墅的平價(jià)為7583元/平方米，低于近郊區(qū)11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤(pán)的推出，也有壓低整體房?jī)r(jià)的作用。
因此，總體房?jī)r(jià)的合理并不意味著住房供給結(jié)構(gòu)的合理，單位價(jià)格（元/平方米）的走低并不意味著每套住宅的總價(jià)位走低。北京等城市經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格雖有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標(biāo)準(zhǔn)高，造成每套住宅總價(jià)位過(guò)高，結(jié)果許多工薪階層還是買(mǎi)不起。加之低價(jià)位住宅的地段不近人意，靠公交車(chē)上下班的工薪階層多希望購(gòu)買(mǎi)京城四環(huán)以內(nèi)的住房，可低價(jià)位的住宅多在五環(huán)和郊外，在地鐵、公交車(chē)等多種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套的情況下，買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房多為經(jīng)濟(jì)收入可觀者也就不足為奇了。
4、炒地圈地?zé)?，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂
實(shí)事求是的講，北京等大城市房?jī)r(jià)高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來(lái)人口多、高收入者多和集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)多都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)；但是，土地市場(chǎng)的不規(guī)范，炒地圈地?zé)崾窃斐杀本┑却蟪鞘蟹績(jī)r(jià)盤(pán)升的根本原因。許多地產(chǎn)商借“舊城改造”之機(jī)或趕在2002年7月1日《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施之前忙著圈地，以增加自已的土地儲(chǔ)備，致使2001年北京購(gòu)置土地面積增幅達(dá)到173%，在全國(guó)名列前茅（圖5）。
圈地炒地讓地產(chǎn)巨頭從中獲得了暴利，地價(jià)經(jīng)多次轉(zhuǎn)手越抬越高，房?jī)r(jià)也就跟著上去了，這種圈地炒地?zé)釋?duì)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是貽害長(zhǎng)遠(yuǎn)。熟話說(shuō)“沒(méi)有能長(zhǎng)到天那么高的大樹(shù)”，房地產(chǎn)的價(jià)格也不可能無(wú)休止地長(zhǎng)下去。因?yàn)槿魏蝸?lái)京創(chuàng)業(yè)的企業(yè)或個(gè)人都不可能無(wú)視生產(chǎn)與生存的成本，短期的漲價(jià)也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快超過(guò)可接受的成本，那么，北京就喪失去了吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才的優(yōu)勢(shì)。香港土地成本高、房?jī)r(jià)高已成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展一大制約因素，這難道不應(yīng)該引起我們的警覺(jué)和深省嗎？
5、房地產(chǎn)信貸發(fā)展有喜也有憂
房地產(chǎn)是一種投入大、價(jià)值高的資產(chǎn)，無(wú)論其投資與消費(fèi)都不離開(kāi)金融的支持。從住宅消費(fèi)信貸方面分析，將抵押信貸機(jī)制引入住宅市場(chǎng)，對(duì)于多年來(lái)習(xí)慣于追逐的“大企業(yè)”、“大項(xiàng)目”、“大筆貸款”的中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一重大突破，對(duì)于習(xí)慣了“量入為出”的廣大百姓來(lái)說(shuō)更是消費(fèi)觀念與行為的一次巨變。個(gè)人住房抵押信貸的迅速增長(zhǎng)，不僅改善了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進(jìn)了住宅生產(chǎn)與消費(fèi)的良性循環(huán)。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款增幅很小，致使國(guó)內(nèi)貸款占企業(yè)資金來(lái)源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來(lái)源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年負(fù)債率高達(dá)76%的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。因此，無(wú)論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。
那么，靠銀行信貸搞投資是否會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)？在現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)社會(huì)，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結(jié)果可以滿足社會(huì)需求，增進(jìn)社會(huì)的財(cái)富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂(lè)設(shè)施，表面上熱得不得了，實(shí)際上供求關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長(zhǎng)速度只是一個(gè)變量，關(guān)鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質(zhì)量。
此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量（壞帳率）、經(jīng)營(yíng)管理水平、收益率和流動(dòng)資產(chǎn)比率等。在1997東亞危機(jī)中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30～40%，卻能在房地產(chǎn)價(jià)格大幅縮水時(shí)安然無(wú)恙，因?yàn)橄愀酆托录悠裸y行的資本充足率高達(dá)15～20%，不良資產(chǎn)率僅為3%，而韓國(guó)、菲律賓和泰國(guó)銀行的資本資產(chǎn)比率在6～10%，不良貸款率高達(dá)22%，因此，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)使這些國(guó)家的銀行陷入前所未有的災(zāi)難（Collyns，2002）。在我國(guó)銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高下的情況下，個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款應(yīng)在銀行資產(chǎn)中應(yīng)占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)？在我國(guó)信用制度、抵押保險(xiǎn)制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質(zhì)量？這些都是急待解決的問(wèn)題。
二、防范房地產(chǎn)泡沫的舉措
上述分析表明：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)看好，且此輪房地產(chǎn)熱主要是消費(fèi)需求拉動(dòng)的，與1992～1993年單一的投資熱有質(zhì)的區(qū)別，但是，總體形勢(shì)看好并不意味著不存在問(wèn)題和隱憂。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)不在總量，在結(jié)構(gòu)；不在速度，在質(zhì)量。因此，對(duì)于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)理，我們認(rèn)為，防范房地產(chǎn)泡沫應(yīng)采取如下措施：
1、從土地源頭入手，規(guī)范土地市場(chǎng)
土地資源短缺不僅是困擾我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題，如何利用相對(duì)貧乏的土地資源為全體國(guó)民提供一個(gè)公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認(rèn)為：首先，應(yīng)通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其次，加快建設(shè)有形的土地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開(kāi)、公平。今后，國(guó)有土地?zé)o論使用者是誰(shuí)（政府或其他企事單位），土地出讓都應(yīng)納入有形市場(chǎng)，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標(biāo)并不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得標(biāo)，政府可用綜合指標(biāo)，包括企業(yè)的資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、土地使用方向、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景等，來(lái)確定中標(biāo)者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置，同時(shí)，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應(yīng)對(duì)所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開(kāi)，防止信息不對(duì)稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利；第四，對(duì)違規(guī)違紀(jì)者應(yīng)給予嚴(yán)厲的制裁，以保障市場(chǎng)秩序的正常運(yùn)行。
2、靈活運(yùn)用利率、稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)
近兩年的房地產(chǎn)熱，在一定程度是政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無(wú)可非議，但是，長(zhǎng)期實(shí)施一種政策，或無(wú)視受益對(duì)象實(shí)施同一政策，就可能給市場(chǎng)一種錯(cuò)誤的信號(hào)：多次降息、資金成本低會(huì)誘使許多企業(yè)、個(gè)人涉足于高風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而導(dǎo)致市場(chǎng)資源配置的失誤。為引導(dǎo)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)更符合市場(chǎng)的需求，政府應(yīng)適時(shí)調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂(lè)設(shè)施、商廈寫(xiě)字樓的貸款利率，調(diào)高個(gè)人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應(yīng)對(duì)高檔不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，并可采取累進(jìn)稅。這對(duì)于中國(guó)一個(gè)仍處在發(fā)展階段的國(guó)家來(lái)說(shuō)，有利于抑制奢靡之風(fēng)泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)和工業(yè)化上。此外，完善市場(chǎng)信息的供給，也是政府調(diào)控市場(chǎng)的重要內(nèi)容。
3、完善房地產(chǎn)金融體制防患于未然
我國(guó)銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，從外部環(huán)境上講，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度和抵押保險(xiǎn)機(jī)制不健全，從內(nèi)部機(jī)制上講，我國(guó)銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過(guò)高，資產(chǎn)負(fù)債管理水平低等，這些都會(huì)加大房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。但是，面對(duì)金融全球化的沖擊，多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國(guó)銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個(gè)人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個(gè)人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過(guò)高，也會(huì)增加資金成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這就是“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”的道理。在美國(guó)，人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18%，占抵押銀行資產(chǎn)的50%，銀行資金來(lái)源不同，資金的運(yùn)用也會(huì)有所不同。在香港，銀行要及時(shí)動(dòng)態(tài)蹤貸款的質(zhì)量。因此，我國(guó)的銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)能力；金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從制度建設(shè)入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)和抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣才有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。
4、努力提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，迎接21世紀(jì)的挑戰(zhàn)
21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整、中國(guó)工業(yè)化、城市化的進(jìn)程加快，都為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)清自己的使命與責(zé)任：我們不僅是未來(lái)城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)者，還是未來(lái)城市、地域空間設(shè)計(jì)者；我們?yōu)槿藗兲峁┑牟粌H僅是實(shí)物資產(chǎn)、價(jià)值的載體，還有全新的知識(shí)技術(shù)、全新的生產(chǎn)與生活方式。因此，我們的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的理念，在投資與經(jīng)營(yíng)中少一點(diǎn)盲從，多一點(diǎn)理性；少一點(diǎn)炒作，多一點(diǎn)真誠(chéng)，給消費(fèi)者多一點(diǎn)實(shí)惠。認(rèn)認(rèn)真真的在產(chǎn)品的質(zhì)量、功能與服務(wù)上下功夫，我們的房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
主要參考文獻(xiàn)：
二、引入運(yùn)營(yíng)管理
原工程管理中心改為運(yùn)營(yíng)管理中心，全面提升執(zhí)行力企業(yè)的快速擴(kuò)張和持續(xù)發(fā)展，不僅要求其本身具備較強(qiáng)的資源獲取能力，而且必須解決項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中工作配合及運(yùn)作效率問(wèn)題，企業(yè)在發(fā)展壯大的同時(shí)必須逐步走向精細(xì)化管理。運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程從拿地到售罄也是一個(gè)從資源投入到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)出目標(biāo)的價(jià)值增值管理過(guò)程，運(yùn)營(yíng)管理考慮的是如何將整個(gè)過(guò)程中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織和控制。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的管理，也就是對(duì)整個(gè)活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)的過(guò)程。從制訂規(guī)則、建立及優(yōu)化流程開(kāi)始，通過(guò)系統(tǒng)化的流程梳理建立流程管理意識(shí)、開(kāi)展流程管理并不斷的優(yōu)化流程。其真正目的是讓流程管理運(yùn)作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執(zhí)行力。
三、減少招標(biāo)時(shí)間，縮短項(xiàng)目建設(shè)工期
在建立戰(zhàn)略合作后，工程總承包發(fā)包實(shí)行直接承包方式和合理的定價(jià)制度。傳統(tǒng)的招投標(biāo)體制，多環(huán)節(jié)、費(fèi)時(shí)間、增加投標(biāo)費(fèi)用和相應(yīng)的成本。與之相反，直接發(fā)包就是根據(jù)雙方的戰(zhàn)略合作協(xié)議以及定價(jià)原則、支付原則以及結(jié)算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標(biāo)環(huán)節(jié)，縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期；另一方面，將戰(zhàn)略合作雙方緊密地聯(lián)系在一起，使雙方都加快項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備時(shí)間、并能對(duì)項(xiàng)目的變化做出及時(shí)響應(yīng)。因此，實(shí)行直接交易制度是戰(zhàn)略合作的主要特征，也是戰(zhàn)略合作發(fā)揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價(jià)定價(jià)制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價(jià)的合理性、市場(chǎng)性、公平性。
四、成本控制實(shí)行全成本管理
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下以及客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量要求不斷提升的環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),成本管理無(wú)疑是最重要的。更何況房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的。質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)需要緊緊地圍繞著規(guī)劃報(bào)建、設(shè)計(jì)管理、施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)施工、竣工驗(yàn)收、工程決算、營(yíng)銷(xiāo)管理來(lái)進(jìn)行的。既要質(zhì)量、進(jìn)度，又要成本控制在預(yù)期之內(nèi)，因此，全過(guò)程成本控制變得尤為重要。其主要過(guò)程和措施有以下幾個(gè)方面：
1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本估算及規(guī)劃
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng),涉及的部門(mén)和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進(jìn)行相應(yīng)的成本管理,這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展全面成本管理的前提。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行估算及規(guī)劃，并形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的目標(biāo)。然后對(duì)每一環(huán)節(jié)的成本分解到每一項(xiàng)具體的工作中。同時(shí)在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理時(shí)要實(shí)現(xiàn)反饋制,及時(shí)將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進(jìn)行。此項(xiàng)工作要求在每一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須完成。
2.對(duì)與工程管理線條有關(guān)的設(shè)計(jì)管理、施工管理等環(huán)節(jié)的成本控制制定一系列的管理規(guī)定：
a.設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段
其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。成本控制人員會(huì)同工程管理人員對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進(jìn)行分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。
b.項(xiàng)目施工階段加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理
施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
c.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協(xié)調(diào)，制定施工階段的工程款支付資金計(jì)劃。該計(jì)劃必須同工程施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，由運(yùn)營(yíng)中心提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。
二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠(chéng)信納稅、合法納稅的觀念，絕對(duì)不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過(guò)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。
3．注重對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會(huì)計(jì)的職能、分類、核算方法。
4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對(duì)，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)，建立稅務(wù)核算體系
針對(duì)稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)必須從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)中分離出來(lái)，使之成為企業(yè)專門(mén)從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。
1．建立稅務(wù)會(huì)計(jì)的獨(dú)立核算。在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì)部門(mén)或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對(duì)企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門(mén)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。
2．稅務(wù)會(huì)計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過(guò)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過(guò)會(huì)計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃不是做假賬，而是會(huì)計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤(rùn)，進(jìn)而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)
企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無(wú)漏洞和問(wèn)題，不僅可以保證財(cái)會(huì)資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。
1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無(wú)漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯(cuò)報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯(cuò)用稅率或計(jì)算錯(cuò)誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤及時(shí)自行糾正。
2．對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢點(diǎn)，提前組織力量展開(kāi)自查。對(duì)于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問(wèn)題消滅在自查階段。
3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問(wèn)題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，此時(shí)不排除聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢(qián)、省大錢(qián)，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。
項(xiàng)目的招投標(biāo)階段是在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式，對(duì)項(xiàng)目的施工單位、材料供應(yīng)商等單位進(jìn)行選擇的過(guò)程。這一階段，開(kāi)發(fā)商將通過(guò)合同的具體條款對(duì)施工單位和材料供應(yīng)商提出相關(guān)要求，并在條款中明確項(xiàng)目的成本目標(biāo)，實(shí)際利益分配等各項(xiàng)具體問(wèn)題，招投標(biāo)階段將在設(shè)計(jì)圖紙基礎(chǔ)上，對(duì)合同的價(jià)款進(jìn)行初步確定。而施工階段，則是對(duì)設(shè)計(jì)圖紙繼續(xù)實(shí)施的階段，這一階段將會(huì)消耗大量的資金、人員、材料、機(jī)械等各種資源，也會(huì)由于各種工程變更而產(chǎn)生工程成本的變化，由于這一階段持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)且成本控制不確定因素較多，因此施工階段的成本控制是十分復(fù)雜且有必要的。
1.2竣工與維護(hù)階段
竣工階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位需要依據(jù)簽訂的合同以及工程中實(shí)際產(chǎn)生并予以確認(rèn)的工程變更與施工單位以及材料供應(yīng)商繼續(xù)工程的結(jié)算。這樣階段需要充分考慮項(xiàng)目的實(shí)際完成情況，工期、質(zhì)量、成本的完成效果以及項(xiàng)目施工過(guò)程中產(chǎn)生的變更，支付給施工單位相應(yīng)的建設(shè)酬勞。而竣工驗(yàn)收后，仍然需要的就是負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)的維護(hù)，此階段內(nèi)需要開(kāi)發(fā)商為業(yè)主提供一定的技術(shù)服務(wù)支持，及時(shí)處理運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，并通過(guò)回訪制度考察項(xiàng)目實(shí)際的運(yùn)行效果，通過(guò)數(shù)據(jù)的收集和分析為后期同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供一定的借鑒。維護(hù)階段的成本很大程度上是由前期的設(shè)計(jì)及施工質(zhì)量決定的，只有前期工作完成到位，才能為后期的運(yùn)營(yíng)管理階段節(jié)約大量的維修成本。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理問(wèn)題
2.1房地產(chǎn)管理人員缺乏全過(guò)程控制思想
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段是相互聯(lián)系、相互影響的。只有將開(kāi)發(fā)階段的每個(gè)過(guò)程都做好，才能實(shí)現(xiàn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制最優(yōu)化。然而目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理人員往往只注重于設(shè)計(jì)與施工階段的成本控制，而忽視了與之相關(guān)的其他各階段對(duì)成本的影響，而這些階段是相互關(guān)聯(lián)，不可分割的整體。開(kāi)發(fā)前期是對(duì)項(xiàng)目是否可行的基本判斷，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)項(xiàng)目成本的基本控制，施工階段通過(guò)項(xiàng)目成本的實(shí)施，而最終竣工與維護(hù)則是對(duì)項(xiàng)目成本效果的最終分析和反饋。若在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，僅僅關(guān)注于其中的某一個(gè)或某幾個(gè)階段，忽略了其他階段對(duì)總體成本控制的影響，則會(huì)大大影響實(shí)際成本管理的效果。
2.2房地產(chǎn)成本管理缺乏動(dòng)態(tài)性
成本管理中往往缺乏動(dòng)態(tài)成本管理的理念。由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本涉及數(shù)量巨大，進(jìn)行成本核算往往只在項(xiàng)目結(jié)算或期中時(shí)分階段才進(jìn)行，而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中具體的成本變動(dòng)也是很多的，若是忽略了成本變動(dòng)的動(dòng)態(tài)性，則會(huì)使得成本管理工作在后期越來(lái)越難以進(jìn)行。缺乏實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的成本管理理念將會(huì)使成本管理工作在長(zhǎng)期過(guò)程中由于受到多方面的影響而最終與初期的成本預(yù)算產(chǎn)生較大的差距，降低成本管理的效率。
2.3房地產(chǎn)成本管理組織體系不健全
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程較多經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，在成本管理過(guò)程中涉及到的組織管理人員很多。而現(xiàn)實(shí)工作中，由于項(xiàng)目人員眾多，各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作很難高效完成，各管理組織體系和規(guī)章制度的建立都不太健全，各部門(mén)難以很好的進(jìn)行時(shí)間上的搭接和工作內(nèi)容上的配合，這在一定程度上也對(duì)房地產(chǎn)成本管理工作造成了影響。
3優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方式
3.1制定合理的職能體系及管理模式
企業(yè)適當(dāng)?shù)慕M織結(jié)構(gòu)是高效完成成本管理工作的保證。職能式組織模式下，項(xiàng)目管理是通過(guò)職能部門(mén)或職能部門(mén)間的合作完成的，這一結(jié)構(gòu)適用于項(xiàng)目規(guī)模小，外界環(huán)境不復(fù)雜和技術(shù)特征明顯的項(xiàng)目；項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)則是根據(jù)項(xiàng)目設(shè)置企業(yè)的部門(mén)，形成以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的專業(yè)技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)，組織中呈直線領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，這一結(jié)構(gòu)適合于以項(xiàng)目生產(chǎn)為主的從事大型、復(fù)雜項(xiàng)目的企業(yè)；矩陣式結(jié)構(gòu)則較為靈活，通過(guò)橫向的項(xiàng)目組織和縱向的職能組織相結(jié)合，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)抽調(diào)專業(yè)人員組成團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目管理及施工。
3.2加強(qiáng)全過(guò)程內(nèi)的成本控制
在項(xiàng)目建設(shè)的不同階段都應(yīng)制定不同詳盡程度的投資計(jì)劃，由粗到細(xì)。投資決策階段的成本控制所占的費(fèi)用僅為1%，但其收效卻是最大的，其對(duì)成本的影響達(dá)到了60~70%。因此，企業(yè)應(yīng)尤其重視對(duì)于投資決策階段的成本質(zhì)量綜合控制。在這一階段，開(kāi)發(fā)商要積極進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，尋求投資機(jī)會(huì)，以進(jìn)行合理的投資決策分析，以進(jìn)行建設(shè)成本控制，從而為整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制打下良好的基礎(chǔ)。
3.3成本管理信息系統(tǒng)的建立
工程項(xiàng)目的成本信息是十分重要的，它是工程成本管理的基礎(chǔ)，是開(kāi)發(fā)商與各管理部門(mén)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)與決策的依據(jù)。在現(xiàn)今的各項(xiàng)建設(shè)工程中，各單位的成本信息多而復(fù)雜且不能及時(shí)共享，造成溝通上的滯后以致不能對(duì)成本進(jìn)行快速的處理。因此及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地掌握和管理好工程各方面的信息，是工程成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的保障。
相比于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)動(dòng)拆遷行業(yè)的成本管理更為復(fù)雜，一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間可能比較長(zhǎng)，尤其是動(dòng)遷的工作既要求細(xì)致又要求效率。因此，房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司的成本具有其自身的特點(diǎn)，成本核算上也存在一些問(wèn)題。
1、由于動(dòng)拆遷工作歷時(shí)較長(zhǎng)，加上相關(guān)財(cái)務(wù)人員水平不高等，往往不重視建設(shè)過(guò)程的成本管理，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成本無(wú)從考核。
2、成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?。用于拆遷的商品房成本沒(méi)有根據(jù)實(shí)際用途轉(zhuǎn)出，在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對(duì)象時(shí)，相關(guān)科目有時(shí)根本不做任何分?jǐn)?。由于成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成拆遷工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際，無(wú)法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。
3、拆遷工程的實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在購(gòu)買(mǎi)或自建拆遷用房等項(xiàng)目上，沒(méi)有一套規(guī)范的操作程序，造成賬面與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符。
4、拆遷工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得。拆遷工程如果采用外包形式，其成本的核算必須先取得施工方開(kāi)具的發(fā)票。公司有時(shí)會(huì)出現(xiàn)不能及時(shí)取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算的情況，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給經(jīng)營(yíng)決策造成影響。
5、動(dòng)遷工作中人力成本難以計(jì)量。動(dòng)遷工作涉及大量的人力成本，需要時(shí)間和耐心與被動(dòng)遷對(duì)象進(jìn)行講解政策、說(shuō)服、簽約和安置工作。工作中不確定性較大，花費(fèi)的人力和其他成本難以具體計(jì)量，相關(guān)費(fèi)用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。
二、成本控制策略及程序
房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司是以資金和人才資本，整合土地資源、政策資源、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)。因其產(chǎn)品具有社會(huì)屬性、技術(shù)屬性及產(chǎn)品生產(chǎn)的復(fù)雜過(guò)程屬性，造成了其產(chǎn)品成本控制的復(fù)雜性。對(duì)于其成本管理工作的開(kāi)展，應(yīng)從戰(zhàn)略高度給予重視，首先轉(zhuǎn)變成本觀念，設(shè)計(jì)符合公司特點(diǎn)的成本管理程序和指標(biāo)，然后開(kāi)展具體的成本控制工作。
（一）成本控制觀念的轉(zhuǎn)變
1、全員成本管理觀念的創(chuàng)新
很多人認(rèn)為，成本管理是專設(shè)的成本管理機(jī)構(gòu)及成本管理人員的職責(zé)。但事實(shí)上，他們只是公司成本控制的組織者，比如房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司的拆遷工程管理部門(mén)，只靠他們單方面的努力，難以實(shí)施好成本控制。這就是說(shuō)，公司成本的發(fā)生與管理層、各部門(mén)、各人員的活動(dòng)密切相關(guān)，他們都應(yīng)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此，成本控制的主體應(yīng)該是個(gè)全員概念。
2、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新
長(zhǎng)期以來(lái)，公司進(jìn)行成本管理時(shí)往往比較重視某一領(lǐng)域或階段成本的控制，而忽視對(duì)其他領(lǐng)域或階段的成本的分析與研究。公司應(yīng)該樹(shù)立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析與研究。
（二）預(yù)算管理
實(shí)行預(yù)算管理是進(jìn)行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于預(yù)算的編制，結(jié)束于預(yù)算的執(zhí)行分析。全面預(yù)算管理是普遍采用的現(xiàn)代管理模式，全面預(yù)算管理系統(tǒng)為公司預(yù)算的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個(gè)平臺(tái)。
（三）成本控制程序設(shè)計(jì)
想要進(jìn)行有效率的成本控制，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實(shí)際的考核指標(biāo)，還要有有力的監(jiān)督，兼顧效率與公平。對(duì)于房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司而言，進(jìn)行成本控制可以采取上圖程序。
根據(jù)上圖，成本控制是一項(xiàng)涉及公司各個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工的系統(tǒng)工程，在轉(zhuǎn)變公司成本觀念后，對(duì)員工進(jìn)行充分的思想動(dòng)員。由公司高級(jí)管理層發(fā)起，與財(cái)務(wù)部門(mén)一起設(shè)計(jì)預(yù)算和考核指標(biāo)，具體分析公司實(shí)際情況，找出控制成本的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。財(cái)務(wù)部門(mén)將控制成本的指標(biāo)層層分解至部門(mén)、項(xiàng)目、員工，形成科學(xué)有效的責(zé)任成本體制。每個(gè)員工在保障公司利益的前提下，都承擔(dān)一定的責(zé)任成本。至一個(gè)會(huì)計(jì)期限或項(xiàng)目結(jié)束，指標(biāo)結(jié)果反饋回財(cái)務(wù)部門(mén)，進(jìn)行考核與獎(jiǎng)勵(lì)，這樣有利于發(fā)現(xiàn)成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步改善、加強(qiáng)控制的措施和方法。公司高管層在整個(gè)成本控制的過(guò)程中，要盡力給予支持，并起到關(guān)鍵的監(jiān)督作用。
三、具體成本控制方法
（一）財(cái)務(wù)部門(mén)成本控制
1、嚴(yán)格執(zhí)行年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)算
嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，將總成本控制在預(yù)算內(nèi)。對(duì)于超出預(yù)算的費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)于即將要開(kāi)始的拆遷工程項(xiàng)目，要求工程部門(mén)對(duì)該項(xiàng)目提前做出規(guī)劃設(shè)計(jì)，財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)工程圖紙做出預(yù)算，并在工程過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)督。待項(xiàng)目完成后，財(cái)務(wù)人員要對(duì)支付款項(xiàng)等嚴(yán)格把關(guān)，審核成本和決算表，準(zhǔn)確真實(shí)地反應(yīng)工程成本。
2、加強(qiáng)資金管理
資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。房地產(chǎn)動(dòng)拆遷項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期項(xiàng)目，在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，往往項(xiàng)目的前幾個(gè)階段只產(chǎn)生費(fèi)用，在項(xiàng)目快結(jié)束時(shí)才產(chǎn)生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發(fā)生，要求公司統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，把資金用活。
在公司資金管理中，對(duì)所有財(cái)務(wù)往來(lái)都要嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真審核，落實(shí)個(gè)人責(zé)任范圍避免出現(xiàn)問(wèn)題。
3、長(zhǎng)期堅(jiān)持成本控制
成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統(tǒng)工程。要求財(cái)務(wù)部門(mén)不僅做好記賬、編制報(bào)表的工作，而要主動(dòng)參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動(dòng)遷工作中，財(cái)務(wù)人員可以到工作現(xiàn)場(chǎng)，了解工作進(jìn)展?fàn)顩r，評(píng)估工作難易程度，有利于評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時(shí)監(jiān)督工程進(jìn)度、物資采買(mǎi)等，有利于強(qiáng)化建筑物資的日常管理，減少成本。
（二）行政部門(mén)成本控制
公司行政部門(mén)主要負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營(yíng)的工作，不屬于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)部門(mén)，對(duì)公司業(yè)務(wù)給予支持。行政部門(mén)主要發(fā)生的費(fèi)用在于管理費(fèi)用，如通信費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、職工報(bào)銷(xiāo)等等。對(duì)于房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司而言，對(duì)于管理費(fèi)用也納入預(yù)算管理范疇，針對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用分析其因由，總量控制，個(gè)別實(shí)行定額制，將管理費(fèi)用控制在一個(gè)合理范圍。
（三）動(dòng)拆遷成本控制
1、動(dòng)遷要有明確的時(shí)間和人員安排計(jì)劃
明確的計(jì)劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進(jìn)行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費(fèi)。每戶被動(dòng)遷對(duì)象都有固定的經(jīng)辦人負(fù)責(zé)，這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動(dòng)遷對(duì)象的實(shí)際情況，宣傳動(dòng)遷政策，簽約后還幫動(dòng)遷戶找過(guò)渡房看二手房。由于動(dòng)遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰(zhàn)術(shù)做到了責(zé)任到位，將動(dòng)遷戶利益放在首位，可以加快動(dòng)遷工作的進(jìn)程。
2、拆遷補(bǔ)償安置成本控制
這部分成本是構(gòu)成房地產(chǎn)動(dòng)拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關(guān)系到動(dòng)遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動(dòng)遷對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估值構(gòu)成，一般有政府相關(guān)政策規(guī)定，并且受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)制約。而實(shí)際工作中，評(píng)估對(duì)象的補(bǔ)償金額最難進(jìn)行。因此，準(zhǔn)確評(píng)估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個(gè)方面入手：
1）評(píng)估之前首先應(yīng)明析評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)文件
產(chǎn)權(quán)文件是每個(gè)評(píng)估師在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先必須掌握的重要資料，是正確估價(jià)的基礎(chǔ)。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)。例如在動(dòng)遷評(píng)估中，經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些是出讓，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，對(duì)于這種情況在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理、合法、合情”的原則。
2）把握對(duì)等原則
在動(dòng)遷工作中，動(dòng)遷公司與被動(dòng)遷對(duì)象處在不對(duì)等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。因此，為了消除被動(dòng)遷對(duì)象的抵觸情緒，進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在地區(qū)同類普通住房的正常市場(chǎng)價(jià)格水平，保障動(dòng)遷工作的順利進(jìn)行。
3）根據(jù)房屋種類采用有針對(duì)性的評(píng)估方法
隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，帶來(lái)了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒(méi)有房產(chǎn)證和土地證，如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)。采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定區(qū)位地價(jià)，然后再考慮房屋重置價(jià)。
工業(yè)廠房作抵押評(píng)估時(shí)，往往采用重置成本法，其中基本重置價(jià)、城市建設(shè)配套費(fèi)、投資管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)，建設(shè)工程后三通費(fèi)用，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費(fèi)細(xì)化為道路、場(chǎng)地、綠化、上下水道等，這樣做會(huì)更精確一點(diǎn)。
近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無(wú)序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國(guó)立法必須面對(duì)的迫切問(wèn)題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)（違法）行為的界定、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等問(wèn)題，并對(duì)立法提出相關(guān)建議。
一、問(wèn)題的提出
有一則案例。2004年5月，經(jīng)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價(jià)款121000元，被告應(yīng)在立約時(shí)給付定金1500元，房款應(yīng)在同年12月30日前付清。協(xié)議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購(gòu)房款及中介費(fèi)共計(jì)103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經(jīng)多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無(wú)力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產(chǎn)中介違規(guī)行為中再普通不過(guò)的情形。我們知道，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行法定義務(wù)和合同的約定義務(wù)，為當(dāng)事人之間民事活動(dòng)的合法性和真實(shí)性做出引導(dǎo)。然而，中介違規(guī)屢屢發(fā)生，對(duì)類似行為應(yīng)該如何規(guī)范？對(duì)中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應(yīng)刑事責(zé)任外，民事責(zé)任該如何認(rèn)定，賠償范圍該如何劃分？對(duì)收取了高額見(jiàn)證費(fèi)的律師及咨詢機(jī)構(gòu)未盡到義務(wù)存在明顯過(guò)錯(cuò)的，責(zé)任又該如何認(rèn)定？其法律依據(jù)又何在呢？
二、確立房地產(chǎn)中介違規(guī)行為民事責(zé)任的法理學(xué)基礎(chǔ)
對(duì)于中介違規(guī)行為，相關(guān)法規(guī)主張刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三者并舉已達(dá)成共識(shí)。在追究行政責(zé)任、刑事責(zé)任方面，可以分別依據(jù)《行政處罰法》、《刑法》等進(jìn)行，然而對(duì)于如何追究民事責(zé)任、要不要設(shè)置民事責(zé)任，目前法律并無(wú)定論，實(shí)踐中也頗有爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，設(shè)置民事責(zé)任是完全必要的。
（一）這是“無(wú)救濟(jì)則無(wú)權(quán)利”法律原則的體現(xiàn)
民事責(zé)任是違反民事義務(wù)的結(jié)果。民事責(zé)任使民事權(quán)利具有法律上之力，使權(quán)利人借以享有特定的利益。從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和其委托人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或購(gòu)房者的關(guān)系看，房地產(chǎn)公司或購(gòu)房者與之簽訂了中介服務(wù)合同，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)理應(yīng)盡職盡責(zé)，提供真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、新穎、公平的信息和技術(shù)服務(wù)。從違規(guī)行為的性質(zhì)看，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權(quán)益，因此應(yīng)承擔(dān)兩種責(zé)任，當(dāng)然也包括兩種責(zé)任的意合，即違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這兩種責(zé)任明顯屬于民事責(zé)任的范疇，因此設(shè)置民事責(zé)任是當(dāng)事人尋求公力救濟(jì)和私力救濟(jì)的雙重需要。
（二）從民事責(zé)任與行政責(zé)任、刑事責(zé)任的關(guān)系上看，民事責(zé)任具有獨(dú)立性
在規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的過(guò)程中，僅僅追究中介機(jī)構(gòu)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是不夠的。行政責(zé)任是主管機(jī)關(guān)發(fā)揮監(jiān)管職能的結(jié)果。由于主管機(jī)關(guān)人力、財(cái)力、物力的限制，其發(fā)現(xiàn)、調(diào)查中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為以及追究其行政責(zé)任的能力也相應(yīng)受到限制。至于刑事責(zé)任，它是法律責(zé)任中最嚴(yán)厲的責(zé)任形態(tài)，但適用范圍有限，只有違規(guī)行為情節(jié)惡劣、后果非常嚴(yán)重構(gòu)成犯罪時(shí)方可適用。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。可見(jiàn)，在房地產(chǎn)法領(lǐng)域，民事責(zé)任是行政責(zé)任、刑事責(zé)任所不可替代的。
（三）從民事責(zé)任的功能看，民事責(zé)任具有補(bǔ)救功能、重罰功能和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的多重功能
(1)補(bǔ)救功能。補(bǔ)救是對(duì)受害人而言的，而民事責(zé)任恰恰具有填補(bǔ)損失、恢復(fù)權(quán)利的作用。
(2)懲罰功能。懲戒是對(duì)侵權(quán)人或違約人而言的，民事責(zé)任具有制裁不法行為、恢復(fù)秩序的作用。懲罰意味著法律依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則對(duì)具體行為作出否定評(píng)價(jià)和抑制性處理，其結(jié)果就是對(duì)不法行為的矯正與對(duì)正義和秩序的恢復(fù)。懲罰功能主要通過(guò)使不法行為人承擔(dān)強(qiáng)制性的給付義務(wù)和其他義務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
(3)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。完善的民事責(zé)任必然很好地發(fā)揮補(bǔ)救和懲戒功能。補(bǔ)救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規(guī)范中介違規(guī)行為?？梢?jiàn)，民事責(zé)任的設(shè)置，對(duì)管理整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了不可或缺的作用。
三、對(duì)相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議
要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來(lái)的諸多問(wèn)題，唯一標(biāo)本兼治的辦法就是加強(qiáng)和完善立法。建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：
（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度
國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國(guó)的執(zhí)照制度和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。近幾年，我國(guó)雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低素質(zhì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場(chǎng)。為此，我國(guó)要通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)
許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對(duì)中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門(mén)對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開(kāi)除出協(xié)會(huì)等等。
（三）確立過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由
