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篇1

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審。”

2.3外部審計(jì)的影響

注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中

4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。

4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益

注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤(pán)活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

篇2

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審?！?/p>

2.3外部審計(jì)的影響

注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中

4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。

4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益

注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤(pán)活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

篇3

（一）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的使用不恰當(dāng)

銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的高估，一方面增加了貸款額度使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，另一方面導(dǎo)致了違約。抵押品沒(méi)有真正起到擔(dān)保的作用，使次級(jí)貸款失去了最后的償還保障。美國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值意見(jiàn)的偏差及其評(píng)估審核的失職，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押品評(píng)估在銀行業(yè)信貸決策中使用不當(dāng)，最終觸發(fā)次貸違約臨界點(diǎn)，經(jīng)層層傳導(dǎo)引發(fā)了金融危機(jī)。

（二）各方獨(dú)立性無(wú)法保證

借款人、估價(jià)公司、貸款銀行所處立場(chǎng)的不同決定了他們對(duì)房產(chǎn)價(jià)值判斷的差異。如借款人往往傾向于高估房產(chǎn)價(jià)值以獲得更多貸款，估價(jià)公司目標(biāo)是促成借款人購(gòu)房或住房融資從而獲得更多傭金；估價(jià)師在壓力下實(shí)現(xiàn)對(duì)特定房產(chǎn)的溢價(jià)評(píng)估；貸款銀行雖傾向于低估房產(chǎn)價(jià)值以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，但認(rèn)為通過(guò)出售貸款可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

（三）銀行、估價(jià)機(jī)構(gòu)合作模式導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)法獨(dú)立、客觀和公正地開(kāi)展業(yè)務(wù)

由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用由銀行決定，在業(yè)務(wù)面前，估價(jià)機(jī)構(gòu)處于弱勢(shì)狀態(tài)，不得不喪失立場(chǎng)，如傾向于市場(chǎng)開(kāi)拓而不是提升估價(jià)師素質(zhì)，銀行存在尋租空間而滋生腐敗、收費(fèi)不規(guī)范，最終的評(píng)估結(jié)果可能不公正客觀，不能有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

二、金融危機(jī)后美國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的審核

金融危機(jī)后美國(guó)政府出臺(tái)的《多德-弗蘭克法案》（規(guī)定各銀行機(jī)構(gòu)必須在授信前強(qiáng)制實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估信息的審核，作為銀行業(yè)穩(wěn)健信貸管理的核心部分。FDIC的《指引》對(duì)銀行業(yè)提出了以下的審核要求：

（一）強(qiáng)調(diào)銀行審核人員的資歷

銀行機(jī)構(gòu)的評(píng)估審核人員必須具備必要的教育背景、經(jīng)驗(yàn)及任職能力來(lái)進(jìn)行與交易類型、涉及風(fēng)險(xiǎn)及交易復(fù)雜程度相應(yīng)級(jí)別的評(píng)審。同時(shí)通過(guò)有資質(zhì)人員的二次評(píng)審來(lái)確保評(píng)審程序的連續(xù)性，監(jiān)督評(píng)審員工作的有效性，并及時(shí)解決出現(xiàn)的評(píng)審漏洞，來(lái)避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）確保銀行評(píng)估審核人員的獨(dú)立性

在組織架構(gòu)、報(bào)告流程與文件流程以及貸款核準(zhǔn)程序上保證估價(jià)審核人員的獨(dú)立性，并加強(qiáng)與監(jiān)管人員的討論交流。當(dāng)銀行機(jī)構(gòu)將抵押評(píng)估外包時(shí)，也要確保估價(jià)評(píng)審人員的獨(dú)立性。

（三）明確審核的內(nèi)容、范圍和深度

房地產(chǎn)評(píng)估審核要以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，審核范圍要與房地產(chǎn)復(fù)雜程度及潛在風(fēng)險(xiǎn)水平的高度相關(guān)。審核深度應(yīng)達(dá)到確保審核方法、假設(shè)、數(shù)據(jù)來(lái)源及結(jié)論合理適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)，包括：識(shí)別沒(méi)有充分證據(jù)的估價(jià)，確保評(píng)估審核報(bào)告與進(jìn)行的信貸交易的規(guī)模、類型、風(fēng)險(xiǎn)和復(fù)雜程度相適應(yīng)，有效識(shí)別潛在的欺詐行為并適度跟進(jìn)，并及時(shí)向估價(jià)監(jiān)管部門舉報(bào)不道德與不專業(yè)問(wèn)題的估價(jià)行為。

（四）實(shí)施統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

銀行必須要求房地產(chǎn)估價(jià)師就市場(chǎng)供求特性開(kāi)展適度的研究分析，給予評(píng)估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)特征和貸款交易風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)的費(fèi)用，并確保房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告符合《美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》的評(píng)估方法和技術(shù)，包含相關(guān)項(xiàng)目的市場(chǎng)、適銷性及其最佳用途方面的分析。應(yīng)當(dāng)給予估價(jià)機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)特征和貸款交易風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)的費(fèi)用。

（五）選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師

美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師由美國(guó)聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)審查委員會(huì)估價(jià)分會(huì)核準(zhǔn)并頒發(fā)執(zhí)照，各銀行機(jī)構(gòu)可登錄美國(guó)聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)檢查委員會(huì)估價(jià)小組委員會(huì)網(wǎng)站查詢估價(jià)師的證書(shū)和資格。銀行必須建立制度和程序?qū)纼r(jià)師的表現(xiàn)和估價(jià)公司出具的報(bào)告實(shí)行隨機(jī)品質(zhì)評(píng)審，確保其評(píng)估服務(wù)達(dá)到監(jiān)管要求和銀行機(jī)構(gòu)的內(nèi)部要求。

（六）保持對(duì)抵押物的持續(xù)監(jiān)控

銀行必須在信貸資產(chǎn)的生命期內(nèi)特別是在市場(chǎng)不景氣的時(shí)期對(duì)抵押物進(jìn)行有效監(jiān)控。銀行應(yīng)考慮建立政策和程序，根據(jù)抵押類型和信息頻率建立模型和參數(shù)，確保銀行獲得有效的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，持續(xù)監(jiān)控具體貸款或者資產(chǎn)組合類別的風(fēng)險(xiǎn)變化情況。當(dāng)為止贖資產(chǎn)估價(jià)以確定其作為其他房地產(chǎn)的初始持有價(jià)值時(shí)，機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮所選擇的估價(jià)人員未參與對(duì)此地產(chǎn)之前貸款抵押的評(píng)估。機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)同時(shí)考慮建立政策和程序，獲得其他類房地產(chǎn)的估價(jià)信息以在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上監(jiān)控其持有價(jià)值。

（七）銀行機(jī)構(gòu)可引入第三方履行房地產(chǎn)抵押物評(píng)估審核職能

在銀行自身缺乏評(píng)估獨(dú)立性、缺乏技術(shù)或者資源來(lái)對(duì)復(fù)雜的或者非本地資產(chǎn)進(jìn)行審核時(shí)，可雇用第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)履行特定的房地產(chǎn)抵押物估價(jià)審核職能。其服務(wù)必須符合適用法律法規(guī)的要求，其工作成果與監(jiān)管指引保持一致性。同時(shí)銀行須確保對(duì)第三方的有效監(jiān)管，對(duì)其進(jìn)行適度的盡職調(diào)查以及對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)/評(píng)審人員的選擇程序進(jìn)行審查。

（八）《多德-弗蘭克法案》特別強(qiáng)調(diào)了獨(dú)立性要求，要求美聯(lián)儲(chǔ)制定規(guī)則，界定違反《聯(lián)邦誠(chéng)信貸款法案》評(píng)估獨(dú)立性的做法

包括：確保房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，禁止有目的地操控評(píng)估人員估價(jià)，或?qū)⒃u(píng)估報(bào)酬與委托人估價(jià)要求掛鉤；禁止與評(píng)估地產(chǎn)或者交易具備直接或者間接利益的估價(jià)人員或者估價(jià)管理人員參與評(píng)估，限制潛在的利益沖突；以房地產(chǎn)所在地理市場(chǎng)進(jìn)行可比性估價(jià)服務(wù)計(jì)收相應(yīng)的合理性報(bào)酬。

三、對(duì)我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的借鑒意義

金融危機(jī)提醒國(guó)內(nèi)銀行業(yè)吸取教訓(xùn)，加強(qiáng)審核房地產(chǎn)抵押物評(píng)估審核政策及程序，盡快建立和完善抵押價(jià)值類型的標(biāo)準(zhǔn)以及金融行業(yè)的評(píng)估準(zhǔn)則，將抵押品價(jià)值評(píng)估審核管理作為防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

（一）嚴(yán)格把好評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入關(guān)

動(dòng)態(tài)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)入審查，對(duì)其評(píng)估力量、評(píng)估方法、服務(wù)水平、尤其是客觀、公正性方面的評(píng)估記錄進(jìn)行了審查，目的是選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件。

（二）加強(qiáng)與評(píng)估單位交流

定期和不定期與評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人及主要估價(jià)師進(jìn)行溝通交流，要求堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的職業(yè)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于有問(wèn)題隱患的應(yīng)及時(shí)查明原因，退回評(píng)估報(bào)告以示告誡，對(duì)于告誡效果不明顯的應(yīng)停止其評(píng)估資格。

（三）加強(qiáng)銀行從業(yè)人員評(píng)估專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

對(duì)銀行內(nèi)部評(píng)審人員加強(qiáng)評(píng)估專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，同時(shí)建立和房地產(chǎn)主管部門、骨干評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)等的信息及時(shí)溝通渠道，要求定期提供其評(píng)估的市場(chǎng)依據(jù)，確保房地產(chǎn)價(jià)格信息的客觀準(zhǔn)確。

（四）重視重評(píng)工作

二次評(píng)審可及時(shí)糾正政策和程序的偏差，及時(shí)彌補(bǔ)問(wèn)題和漏洞。在重評(píng)時(shí)，測(cè)算人和客戶經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并根據(jù)最新案例進(jìn)行重評(píng)，說(shuō)明抵押物是否存在重大變化，是否存在升值空間，防止評(píng)估報(bào)告流于形式。

篇4

銀行中的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)工作是商業(yè)銀行推動(dòng)內(nèi)部審計(jì)發(fā)展的新方式，主要是以達(dá)成銀行目標(biāo)以及為銀行獲取收益為導(dǎo)向，是將風(fēng)險(xiǎn)控制、企業(yè)管理及內(nèi)部監(jiān)督評(píng)價(jià)合而為一的綜合性審計(jì)工作。這項(xiàng)環(huán)節(jié)注重的是商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的潛在風(fēng)險(xiǎn)及未來(lái)的發(fā)展，并依據(jù)合理化、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來(lái)對(duì)審計(jì)項(xiàng)目及重點(diǎn)進(jìn)行判斷，而且更為重視審計(jì)、經(jīng)營(yíng)及商業(yè)銀行管理等多個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估、并致力于將風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)貫徹在整個(gè)內(nèi)部審計(jì)工作過(guò)程中。商業(yè)銀行是一個(gè)集合多種風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，這也使的其內(nèi)部審計(jì)工作向風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及預(yù)防方向發(fā)展的趨向更為明顯，所以將風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)技術(shù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)節(jié)中加以利用，既能夠順應(yīng)商業(yè)銀行的審計(jì)監(jiān)督要求，也是風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)的部審計(jì)方式未來(lái)的發(fā)展與應(yīng)用方向。

一、市場(chǎng)的現(xiàn)況

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主要指代由金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)提供的中長(zhǎng)期項(xiàng)目融資，主要用于商業(yè)用房、個(gè)人合租房及其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其融資的對(duì)象主要是正式注冊(cè)，擁有相應(yīng)執(zhí)業(yè)證明，且擁有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)的集體、國(guó)有外資及股份制機(jī)構(gòu)，其有效期限一般來(lái)說(shuō)是三年以下（包括三年）。2012年時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)合計(jì)資產(chǎn)總額為96000億元以上，同比增長(zhǎng)高達(dá)12.7%，其中國(guó)內(nèi)貸款占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)總額的15%，自籌資產(chǎn)占據(jù)41%，利用外資占據(jù)1%，其余資產(chǎn)來(lái)源占據(jù)43%。從各項(xiàng)資產(chǎn)來(lái)源的同比增長(zhǎng)率來(lái)分析，除去利用外資的部分同比減少了48.8%之外，其余渠道的資產(chǎn)來(lái)源均呈現(xiàn)出同比上漲的趨勢(shì)，其中，個(gè)人按揭貸款的同比增長(zhǎng)率為21.3% ，預(yù)收款及定金均同比增長(zhǎng)18.2% ，自籌資產(chǎn)同比增長(zhǎng)11.7%，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)13.2%，其他資產(chǎn)同比增長(zhǎng)11%?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)同比增長(zhǎng)速度有所降低，除去利用外資的同比增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出回升趨勢(shì)之外，其他來(lái)源的資產(chǎn)及資產(chǎn)的總量同比增長(zhǎng)速度均呈下滑趨勢(shì)。怎樣找到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)融資風(fēng)險(xiǎn)的妥善應(yīng)對(duì)措施，已經(jīng)成為了商業(yè)銀行內(nèi)部審計(jì)人員最為重視的問(wèn)題之一。

二、合理性的分析

內(nèi)部審計(jì)的方式經(jīng)歷了制度導(dǎo)向、賬項(xiàng)導(dǎo)向及風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向三個(gè)審計(jì)階段。在這之中，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)是在發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)用最為廣泛的。自2005年我國(guó)的內(nèi)部審計(jì)協(xié)會(huì)對(duì)第三批內(nèi)部審計(jì)要求進(jìn)行與落實(shí)，并將風(fēng)險(xiǎn)控制審計(jì)加入內(nèi)部審計(jì)的體系開(kāi)始，我國(guó)的內(nèi)部審計(jì)工作發(fā)展便進(jìn)入了一個(gè)更重視建設(shè)性及策略性的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)時(shí)期。近期以來(lái)，我國(guó)各大商業(yè)銀行都先后進(jìn)行了內(nèi)部審計(jì)制度的整改，初步設(shè)立了較為獨(dú)立且傾向垂直管理的內(nèi)部審計(jì)體制及全方位風(fēng)險(xiǎn)管理方式，審計(jì)工作在強(qiáng)化商業(yè)銀行內(nèi)部監(jiān)督、整頓違規(guī)現(xiàn)象、預(yù)防潛在風(fēng)險(xiǎn)、保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成及商業(yè)銀行各項(xiàng)業(yè)務(wù)規(guī)范化等多個(gè)方面都體現(xiàn)出了很大的優(yōu)勢(shì)。在這樣的大環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的審計(jì)工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資當(dāng)中的適用性尤為顯著。

三、審計(jì)工作的核心要素

（一）資產(chǎn)來(lái)源的合法性

對(duì)于項(xiàng)目本金來(lái)源合法性的審核是至關(guān)重要、必不可缺的。對(duì)融資項(xiàng)目本金來(lái)源合法性、到位情況及自有資產(chǎn)比率的核查，都對(duì)判定項(xiàng)目融資投放是否與客戶自有資產(chǎn)到位進(jìn)度相符的工作有著很大的幫助，也有利于對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)概況及信貸資產(chǎn)實(shí)際用處做出更加準(zhǔn)確的預(yù)估。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目其他資產(chǎn)來(lái)源的到位情況進(jìn)行核查，比如通過(guò)對(duì)被審核企業(yè)在其他金融機(jī)構(gòu)的融資情況進(jìn)行詳細(xì)審核，便能夠了解到被審核企業(yè)是否有過(guò)利用已竣工項(xiàng)目進(jìn)行重復(fù)融資或利用同一項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行進(jìn)行重復(fù)申請(qǐng)融資的不良行為。

（二）項(xiàng)目融資的封閉性

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的融資進(jìn)行封閉式的管理，能夠有效的預(yù)防信貸資產(chǎn)被擅自挪用的問(wèn)題。企業(yè)處在開(kāi)發(fā)階段時(shí)，封閉賬戶能夠有效確保融資資產(chǎn)僅用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。企業(yè)處在銷售階段時(shí)，封閉賬戶可以確保企業(yè)銷售后的回款會(huì)優(yōu)先用于進(jìn)行銀行融資的歸還。在貸款支用之前，可以依據(jù)企業(yè)的各項(xiàng)付款憑證及交易合同等來(lái)對(duì)項(xiàng)目的合法性與真實(shí)性進(jìn)行核查，且通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)及網(wǎng)絡(luò)查詢等渠道也能夠?qū)?xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行確認(rèn)，判斷企業(yè)付款進(jìn)度的合理性及匹配性。在貸款支用后，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋銷售的進(jìn)度、要求進(jìn)行審核，確保企業(yè)依照銷售進(jìn)度按時(shí)進(jìn)行還款。對(duì)于在售的項(xiàng)目，可以借由樓盤(pán)銷售情況的現(xiàn)場(chǎng)了解、走訪房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登陸當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)站核查樓盤(pán)預(yù)售登記備案表等多種渠道對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際銷售狀況進(jìn)行進(jìn)一步的確認(rèn)，查看被審核的企業(yè)是否依照要求將銷售資產(chǎn)打入了封閉賬戶。對(duì)于已竣工或備案銷售的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)要求其依照銷售進(jìn)度進(jìn)行還款。

（三）項(xiàng)目抵押的有效性

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資，普遍是以土地使用權(quán)及融資項(xiàng)目的在建工程作為抵押物。在進(jìn)行審核工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物權(quán)屬進(jìn)行嚴(yán)格的核查，確保對(duì)抵押物是否存在重復(fù)抵押、抵押物變更及缺陷或是否及時(shí)辦理在建工程抵押等情況進(jìn)行及時(shí)了解；同時(shí)，應(yīng)對(duì)抵押品的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行更加科學(xué)合理的嚴(yán)謹(jǐn)審查，最大限度的削減商業(yè)銀行的抵押物變現(xiàn)、處置難度及信貸資金損失風(fēng)險(xiǎn)。

四、 案例分析

在開(kāi)曼群島注冊(cè)的一家房地產(chǎn)公司我們簡(jiǎn)稱為L(zhǎng)，這個(gè)L房地產(chǎn)公司在香港交易所進(jìn)行主推上市，L房地產(chǎn)公司是一家具有中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一級(jí)資質(zhì)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，L公司自成立并上市以來(lái)，對(duì)L公司所在的有限企業(yè)進(jìn)行“監(jiān)管控制”模式的管理，這一模式說(shuō)明董事長(zhǎng)直接對(duì)中層的經(jīng)理或者主管進(jìn)行負(fù)責(zé)和管理交接，公司高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)的投資、投標(biāo)、產(chǎn)品進(jìn)行直接的管理或者委托給中層的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查和審核，董事長(zhǎng)并根據(jù)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展情況制定審批三年的年度管理計(jì)劃。從2006年以來(lái)，該房地產(chǎn)公司聘請(qǐng)國(guó)外的專業(yè)省級(jí)專家進(jìn)行輔助工作人員管理工作的流程和相關(guān)的細(xì)節(jié)，梳理公司制度。在2007年L房地產(chǎn)公司開(kāi)展財(cái)務(wù)審計(jì)方面的工作，并成立L公司的隸屬財(cái)務(wù)部門，該審計(jì)部門主要進(jìn)行稅務(wù)的核算，成本的控制以及基礎(chǔ)的審核并逐步拓展審計(jì)范圍，隨著更深度的發(fā)展，L公司為強(qiáng)化審計(jì)的范圍和強(qiáng)化管理，省級(jí)部門由此調(diào)整到董事會(huì)的下屬機(jī)構(gòu)，直接向董事進(jìn)行工作的匯報(bào)。公司董事根據(jù)審計(jì)的環(huán)節(jié)制定了幾個(gè)步驟來(lái)開(kāi)展。第一部是董事長(zhǎng)和總經(jīng)理的職務(wù)相分離，為審計(jì)部門的有效開(kāi)展提供了更寬闊的領(lǐng)域，由此提高了審計(jì)的獨(dú)立性質(zhì)。第二點(diǎn)是董事長(zhǎng)退出業(yè)務(wù)管理的職責(zé)領(lǐng)域，專門看管董事會(huì)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，這就在一定程度上將總經(jīng)理和董事長(zhǎng)的聯(lián)系相分離，從而為審計(jì)部門的開(kāi)展提供更廣闊的發(fā)展空間，在2009年，L公司的審計(jì)部門根據(jù)管理的各項(xiàng)流程制度，對(duì)下屬的子公司進(jìn)行審計(jì)，主要作用就是審計(jì)強(qiáng)化的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

在進(jìn)行正常的審計(jì)時(shí)，審計(jì)人員逐漸從中發(fā)現(xiàn)了在風(fēng)險(xiǎn)管理方面的差異性和系統(tǒng)性薄弱的問(wèn)題，L公司風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏完整的制度，內(nèi)部控制是風(fēng)險(xiǎn)管理的有效展現(xiàn)，相對(duì)于內(nèi)部機(jī)制而言，風(fēng)險(xiǎn)管理是審計(jì)的關(guān)鍵，通過(guò)L房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及“管控”的制度，風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部審核取得了較好的效果。

L公司乘勝追擊，總結(jié)以往的失敗經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)之前的審計(jì)的問(wèn)題、領(lǐng)導(dǎo)部門的判斷進(jìn)行綜合的評(píng)估，通過(guò)之前風(fēng)險(xiǎn)制度缺乏科學(xué)性的現(xiàn)象制定措施。同時(shí)，L房地產(chǎn)公司主要圍繞風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化、審計(jì)和人才培養(yǎng)等幾方面進(jìn)行有順序的安排，首先完成審計(jì)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)戰(zhàn)略，并且達(dá)到企業(yè)的基本利益，與利益效率相掛鉤，在完成這個(gè)過(guò)程之后進(jìn)一步的引入科學(xué)的管理方法，優(yōu)化審計(jì)團(tuán)隊(duì)的自身建設(shè)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理的成果從而推進(jìn)L房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)的應(yīng)用。最后L房地產(chǎn)公司根據(jù)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)理念和方法，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)的優(yōu)化改進(jìn)，并推動(dòng)公司環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的有效建立，根據(jù)現(xiàn)今社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r改善公司的目標(biāo)，并對(duì)L房地產(chǎn)公司進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)質(zhì)量控制，這是一個(gè)很有效的案例，我們可以借鑒。

結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)今企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員在工作當(dāng)中最應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是風(fēng)險(xiǎn)是否能夠得到妥善的控制與管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。審計(jì)人員需要以對(duì)商業(yè)銀行整體或某個(gè)項(xiàng)目的具體交易目標(biāo)的預(yù)判作為基礎(chǔ)，并對(duì)這些目的可能會(huì)產(chǎn)生的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)影響進(jìn)行詳細(xì)的分析，以此為基礎(chǔ)來(lái)制定出更加詳細(xì)的工作規(guī)劃。另外，還要進(jìn)行舞弊風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判及相應(yīng)的控制測(cè)驗(yàn)。只有對(duì)這些微小細(xì)節(jié)都進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，才能夠確保審計(jì)工作的精確性與高效性，使商業(yè)銀行中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資業(yè)務(wù)取得更長(zhǎng)久、更穩(wěn)定的發(fā)展。（作者單位：富力南京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

篇5

隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為支持我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)各地?cái)?shù)量龐大的房地產(chǎn)企業(yè)也成為會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供審計(jì)服務(wù)的重要對(duì)象之一。由于房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般工商企業(yè)，其產(chǎn)品特殊、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模大、時(shí)間跨度長(zhǎng)，且房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告一般情況下都會(huì)有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)工作，提高審計(jì)質(zhì)量，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)經(jīng)驗(yàn)，就審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題粗談一二，以期對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的同仁們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)的審計(jì)中能有所啟發(fā)。

一、提前或推遲確認(rèn)收入

以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)-收入》的判斷標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，同時(shí)考慮房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在同時(shí)滿足以下條件的情況下確認(rèn)商品房銷售收入的實(shí)現(xiàn)：

(1)商品房已完工且已取得政府相關(guān)部門的綜合驗(yàn)收證明，并已交付業(yè)主使用；

(2)已簽訂商品房買賣合同；

(3)已收到與商品房有關(guān)的全部?jī)r(jià)款或者已按合同規(guī)定收到首付款，收到首付款的其剩余價(jià)款應(yīng)預(yù)期能正常收回；

(4)商品房的建筑成本應(yīng)能夠可靠計(jì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于各種不同的需求，往往或提前確認(rèn)收入或推遲確認(rèn)收入，這就要求我們審計(jì)人員在審計(jì)中應(yīng)細(xì)心認(rèn)真，善于通過(guò)核對(duì)購(gòu)房合同、銷售清單等會(huì)計(jì)資料以外相關(guān)的業(yè)務(wù)資料判斷其銷售收入確認(rèn)時(shí)間的正確性。

二、完工產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)相對(duì)一般工商企業(yè)具有其特殊性和復(fù)雜性，要求企業(yè)財(cái)會(huì)人員不但應(yīng)具有較高的財(cái)務(wù)理論水平，更應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的熟悉度，在多年的審計(jì)實(shí)踐中，筆者發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)財(cái)會(huì)人員水平參次不齊，加上部分企業(yè)出于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的需要，房地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題較突出，成本結(jié)轉(zhuǎn)隨意性大，甚至有個(gè)別企業(yè)按商品房銷售收入的固定百分比進(jìn)行估轉(zhuǎn)成本，造成房地產(chǎn)銷售成本嚴(yán)重失實(shí)，在此筆者將審計(jì)中遇到過(guò)的成本結(jié)轉(zhuǎn)不正確的主要幾種情況列舉如下：

由于建設(shè)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，賬面發(fā)生成本滯后，企業(yè)為了增加賬面利潤(rùn)，一般會(huì)僅按賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，以達(dá)到少轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本的目的。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)付賬款大多數(shù)是開(kāi)發(fā)成本的組成部分，但企業(yè)為了少轉(zhuǎn)成本，往往以工程價(jià)款未結(jié)算為由將預(yù)付賬款長(zhǎng)期掛賬。

對(duì)于較大的分多期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其配套設(shè)施一般會(huì)在后期開(kāi)發(fā)建設(shè)，審計(jì)中應(yīng)索取企業(yè)的配套設(shè)施預(yù)算資料，關(guān)注其配套成本是否預(yù)計(jì)并結(jié)轉(zhuǎn)。

出于減少應(yīng)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅的考慮，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司往往會(huì)通過(guò)虛開(kāi)建筑發(fā)票而虛列成本，即通過(guò)“真票假業(yè)務(wù)”的列賬增加開(kāi)發(fā)成本以達(dá)到偷逃稅款的目的。

三、稅收問(wèn)題

稅收是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一，且由于房地產(chǎn)業(yè)稅收的政策性強(qiáng)，涉及稅種多且復(fù)雜，所以也是我們對(duì)其進(jìn)行年度會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)時(shí)的難點(diǎn)和重點(diǎn)。審計(jì)中我們可以重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

(一)是否存在隱匿收入行為

房地產(chǎn)企業(yè)隱匿收入的通常做法有：一是對(duì)采取銀行按揭方式銷售的房地產(chǎn)其按揭收入不入賬，不申報(bào)納稅；二是對(duì)其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報(bào)納稅。

(二)是否存在虛開(kāi)建筑發(fā)票虛列成本問(wèn)題

虛開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票是指在沒(méi)有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)建筑發(fā)票或取得建筑公司虛開(kāi)的建筑發(fā)票。企業(yè)只需支付營(yíng)業(yè)稅或者手續(xù)費(fèi)，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業(yè)務(wù)”偷稅行為。

(三)是否存在未按規(guī)定預(yù)繳和匯算清繳土地增值稅問(wèn)題

欠繳、少繳土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)比較普遍，一是未竣工清算項(xiàng)目不按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，二是已完工項(xiàng)目長(zhǎng)期按未完工項(xiàng)目核算，不按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。

(四)是否存在捐贈(zèng)、償債、以房換地等行為未按規(guī)定繳稅

根據(jù)現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)存在將商品房捐贈(zèng)、償債和以房換地等特殊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為時(shí)，應(yīng)按視同銷售處理，按規(guī)定繳納相關(guān)稅金。實(shí)際審計(jì)中，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在做賬務(wù)處理時(shí)往往通過(guò)往來(lái)賬或者直接沖減成本，不確認(rèn)銷售收入，不申報(bào)納稅。

(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況

印花稅屬小稅種，企業(yè)往往不夠重視，同時(shí)也是審計(jì)人員比較容易忽視的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)的印花稅重點(diǎn)涉及以下兩項(xiàng)：一是對(duì)建筑安裝工程承包合同，應(yīng)按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來(lái)征稅，其稅率為萬(wàn)分之三，其計(jì)稅依據(jù)是合同的承包金額或工程標(biāo)的； 二是對(duì)房地產(chǎn)（預(yù)售）銷售收入，則是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目來(lái)征稅，其稅率為萬(wàn)分之五。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤(rùn)行業(yè)，如果按照實(shí)際盈利進(jìn)行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都將面臨需補(bǔ)繳巨額的稅款，為達(dá)到少繳或不繳稅款的目的，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不存在主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關(guān)稅務(wù)主管部門清繳力度不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)中已完工項(xiàng)目長(zhǎng)期不進(jìn)行匯算清繳現(xiàn)象極為普遍。

針對(duì)以上房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)中容易遇到的問(wèn)題，筆者認(rèn)為最關(guān)鍵的一點(diǎn)是會(huì)計(jì)師事務(wù)所在選派審計(jì)小組時(shí)，要選派熟悉房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理、熟悉相關(guān)的稅收法規(guī)以及具有一定房地產(chǎn)業(yè)審計(jì)經(jīng)驗(yàn)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師，運(yùn)用更完善更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲?jì)程序和審計(jì)方法，將審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

篇6

一、公允價(jià)值審計(jì)的內(nèi)容

公允價(jià)值審計(jì)即針對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)項(xiàng)目的審計(jì)，是指審計(jì)人員在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程中，針對(duì)具體資產(chǎn)、負(fù)債和權(quán)益項(xiàng)目或交易所采用的公允價(jià)值的計(jì)量和披露的審計(jì)。在財(cái)務(wù)報(bào)告中，對(duì)于選用公允價(jià)值計(jì)量方式的有關(guān)科目，審計(jì)人員要衡量公允價(jià)值應(yīng)用的恰當(dāng)性，主要包括計(jì)量方法選擇的一致性以及披露內(nèi)容的充分性，以此得出審計(jì)結(jié)論，出具審計(jì)意見(jiàn)。

（一）公允價(jià)值計(jì)量適當(dāng)性的審計(jì)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值應(yīng)用的規(guī)定主要分為三個(gè)層級(jí)，當(dāng)存在活躍的市場(chǎng)時(shí)，若交易是公正自愿的，則資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值就可以用市場(chǎng)的交易價(jià)格來(lái)表示；若僅能獲得類似資產(chǎn)或負(fù)債在市場(chǎng)上的報(bào)價(jià)，則以此報(bào)價(jià)為依據(jù)進(jìn)行調(diào)整，確定相關(guān)的公允價(jià)值；當(dāng)不存在活躍市場(chǎng)時(shí)，則需要采用其他估值技術(shù)來(lái)確定公允價(jià)值，通常較多使用的有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法以及期權(quán)定價(jià)模型等估值模型，具體方法包括成本法、收益法和市場(chǎng)法。

計(jì)量的適當(dāng)性是公允價(jià)值審計(jì)的核心，審計(jì)人員需要充分了解被審計(jì)單位所處的行業(yè)，確定其適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這是判斷適當(dāng)性的主要依據(jù)。同時(shí)，了解公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)以及管理層意圖，有針對(duì)性地實(shí)施審計(jì)程序，判斷被審計(jì)單位對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用是否與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及法規(guī)的要求相一致，相關(guān)的處理是否恰當(dāng)，綜合對(duì)公允價(jià)值運(yùn)用結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（二）公允價(jià)值披露充分性的審計(jì)。公允價(jià)值披露，通俗的理解就是對(duì)報(bào)表中運(yùn)用公允價(jià)值的部分進(jìn)行解釋說(shuō)明。也就是說(shuō)，凡是涉及公允價(jià)值的都需要在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中進(jìn)行相應(yīng)的披露。同樣，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)的會(huì)計(jì)制度對(duì)公允價(jià)值披露做出的規(guī)定是審計(jì)人員判斷公允價(jià)值披露充分性的依據(jù)，對(duì)公允價(jià)值確定方法的披露是否充分恰當(dāng)是目前審計(jì)工作關(guān)注的主要方面。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，以確定估值原則是否適當(dāng)并得到一貫運(yùn)用，使用的估值方法和重大假設(shè)是否作出適當(dāng)披露。公允價(jià)值披露的越充分合理，能給被審計(jì)單位的各方利益相關(guān)者提供越多的財(cái)務(wù)信息，從決策有用觀的角度看，能幫助投資者作出更合理的決策判斷。同時(shí)，審計(jì)人員也便于獲取更多的審計(jì)信息，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，得出正確的審計(jì)結(jié)論。

二、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的影響

（一）現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)模式下。謝詩(shī)芬（2006）指出“公允價(jià)值審計(jì)：任重道遠(yuǎn)、風(fēng)險(xiǎn)近期高遠(yuǎn)期低”。盡管隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸成熟，但是各種非市場(chǎng)化因素的存在仍使市場(chǎng)價(jià)格等交易信息系統(tǒng)存在不足，公允價(jià)值的應(yīng)用不能達(dá)到理想的效果。目前我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境的不完善，導(dǎo)致許多會(huì)計(jì)要素在市場(chǎng)上難以找到判斷交易價(jià)格的可靠標(biāo)準(zhǔn)。不管是以相同、類似資產(chǎn)負(fù)債還是參數(shù)計(jì)量方式來(lái)定價(jià)，會(huì)計(jì)人員主觀估計(jì)和判斷的因素太多，報(bào)表數(shù)據(jù)所反映出的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果極有可能被歪曲。另一方面，針對(duì)目前存在的會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷和專業(yè)知識(shí)的不足情況，審計(jì)人員不具有彌補(bǔ)的能力，不能及時(shí)有效地識(shí)別出公允價(jià)值運(yùn)用的漏洞，極易使這種計(jì)量方式演化成一種利潤(rùn)操縱的工具?？傮w來(lái)看，公允價(jià)值審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的增加主要表現(xiàn)在會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可靠性不高。

現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)所運(yùn)用的一種審計(jì)模式，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)=重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)×檢查風(fēng)險(xiǎn)，從該角度分析公允價(jià)值引入后對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

1.增加了審計(jì)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)由固有風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)組成，但并不是簡(jiǎn)單的組合。固有風(fēng)險(xiǎn)取決于企業(yè)實(shí)際發(fā)生的交易，是刨除掉對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制情況的考慮，在客觀環(huán)境下財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)、披露和賬戶余額等方面存在重大錯(cuò)報(bào)的可能性。而價(jià)格的公允與否對(duì)整個(gè)交易過(guò)程至關(guān)重要，相應(yīng)的審計(jì)人員對(duì)價(jià)格公允性的判斷掌握程度對(duì)審計(jì)結(jié)果起決定性的作用。若審計(jì)人員價(jià)格判斷是主觀的，通過(guò)公允價(jià)值審計(jì)得出的結(jié)論也是主觀的，這將不可避免地帶來(lái)不確定性的增加。企業(yè)發(fā)生的日常業(yè)務(wù)中如果經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，不管是戰(zhàn)略層面導(dǎo)致的全面風(fēng)險(xiǎn)還是較低層面的交易風(fēng)險(xiǎn)，都可能產(chǎn)生各種收入、成本等的不公允，使得注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的固有風(fēng)險(xiǎn)增加。

從控制風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)看，也就是企業(yè)本身存在重大錯(cuò)報(bào)卻沒(méi)有被內(nèi)部防止和糾正的風(fēng)險(xiǎn)，顯然，控制風(fēng)險(xiǎn)的大小取決于企業(yè)的內(nèi)部控制實(shí)施的有效性，當(dāng)然，整個(gè)內(nèi)控體系也受企業(yè)相關(guān)會(huì)計(jì)人員經(jīng)驗(yàn)技能高低的影響。會(huì)計(jì)人員技能的高低直接與公允價(jià)值計(jì)量的可靠性相關(guān)，從一個(gè)遞進(jìn)的角度講，即使公司的內(nèi)部控制體系較好，也不能保證與公允價(jià)值相關(guān)的重大錯(cuò)報(bào)被發(fā)現(xiàn)并解決，更何況在內(nèi)控體系存在較大缺陷的情況下。因此，公允價(jià)值計(jì)量帶來(lái)的固有風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的單項(xiàng)或組合增加都將使重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)提高，加大審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.增加了審計(jì)的檢查風(fēng)險(xiǎn)。檢查風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)報(bào)表存在重大錯(cuò)報(bào)，但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這種錯(cuò)報(bào)的可能性。盡管從眾多方面新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都使會(huì)計(jì)確認(rèn)計(jì)量工作的規(guī)范性增強(qiáng)，但是就公允價(jià)值的廣泛應(yīng)用來(lái)看，給會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷留下了過(guò)多的空間，對(duì)于公允價(jià)值審計(jì)的直接影響就是不確定性增加，這必將對(duì)審計(jì)人員傳統(tǒng)的搜集審計(jì)證據(jù)的方法和程序產(chǎn)生挑戰(zhàn)，檢查風(fēng)險(xiǎn)加大。另一方面，審計(jì)過(guò)程中較多的主觀判斷也對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)勝任能力提出更高的要求。以資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提為例，由于沒(méi)有確定的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)，不同會(huì)計(jì)人員對(duì)可收回金額的估計(jì)是不同的，這就使公允價(jià)值計(jì)量的可靠性受到威脅。另外，從公司管理者考慮的最現(xiàn)實(shí)的角度，公允價(jià)值計(jì)量方式使得財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)操縱的空間加大，也就是說(shuō)，管理層通過(guò)簡(jiǎn)單變動(dòng)一下所謂的“公允價(jià)值”就可以起到操縱企業(yè)利潤(rùn)的結(jié)果。綜上，不管是通過(guò)公允價(jià)值操縱減值還是操縱日常交易數(shù)據(jù)，都將影響企業(yè)的資產(chǎn)、利潤(rùn)等，如果注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能發(fā)現(xiàn)與公允價(jià)值的引入相關(guān)的重大錯(cuò)報(bào)，檢查風(fēng)險(xiǎn)加大，有可能導(dǎo)致審計(jì)失敗。

3.增加了審計(jì)人員違反職業(yè)道德的風(fēng)險(xiǎn)。這里所分析的職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師獨(dú)立性受到干擾。保持獨(dú)立性是審計(jì)質(zhì)量的根本，但是由于公允價(jià)值計(jì)量模式的主觀估計(jì)性以及專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)，即使存在報(bào)表編制者對(duì)數(shù)據(jù)的操縱行為，審計(jì)人員也難以通過(guò)有效的方式來(lái)判斷。當(dāng)面臨自身利益以及外在壓力等情況時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師將很容易喪失獨(dú)立性原則，針對(duì)公允價(jià)值主觀性和估計(jì)性加大的情況，做出有損公眾利益的審計(jì)報(bào)告。另一方面，即使審計(jì)人員能夠遵守職業(yè)道德規(guī)范，較大的效率壓力也將會(huì)使實(shí)施過(guò)程變得艱難。

（二）從具體項(xiàng)目分析公允價(jià)值審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

1.投資性房地產(chǎn)。在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)可以選用歷史成本計(jì)量，也可以選用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式。一旦確定采用公允價(jià)值模式計(jì)量，企業(yè)將不得再隨意從公允價(jià)值計(jì)量模式變更為歷史成本計(jì)量模式?？紤]到企業(yè)有利用變更房地產(chǎn)用途等方式進(jìn)行利潤(rùn)操縱的可能，企業(yè)經(jīng)營(yíng)中對(duì)投資性房地產(chǎn)用途的變動(dòng)較多，一方面對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師充分履行審計(jì)程序，獲取充分適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)有更高的要求，另一方面，也增加了注冊(cè)會(huì)計(jì)師搜集投資性房地產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量方式合理性證據(jù)的困難，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.無(wú)形資產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定對(duì)于商譽(yù)以及使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，不再攤銷，而是采用減值測(cè)試。涉及到無(wú)形資產(chǎn)的減值問(wèn)題，即當(dāng)無(wú)形資產(chǎn)的可收回金額小于其賬面價(jià)值時(shí)，計(jì)提減值，而可收回金額的確認(rèn)涉及到公允價(jià)值或者其估計(jì)值，或者當(dāng)公允價(jià)值不能可靠獲得時(shí)的折現(xiàn)值。企業(yè)同樣可以通過(guò)公允價(jià)值估計(jì)的較大不確定性來(lái)調(diào)大或者調(diào)小減值準(zhǔn)備，達(dá)到操縱利潤(rùn)的目的。注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能判斷出無(wú)形資產(chǎn)的“真實(shí)價(jià)值”是否真實(shí)，這將增加審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

3.非貨幣性資產(chǎn)交換。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值對(duì)換入資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，在交換過(guò)程中，以交易是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)作為是否采用公允價(jià)值計(jì)量換入資產(chǎn)的重要判斷標(biāo)準(zhǔn)，而且是否確認(rèn)損益與采用的計(jì)量方式直接相關(guān)。對(duì)于公允價(jià)值，應(yīng)該是在活躍市場(chǎng)中所形成的交易雙方都能接受的價(jià)格，而當(dāng)前我國(guó)的資本市場(chǎng)還存在很多不完善，因此，獲取的公允價(jià)值信息可靠性較差，加大了注冊(cè)會(huì)計(jì)師的工作量，同時(shí)也加大了審計(jì)難度和審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)，公允價(jià)值的應(yīng)用相對(duì)是謹(jǐn)慎的，這也是與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則存在少量不同但不構(gòu)成差異的部分。審計(jì)的目標(biāo)是對(duì)財(cái)務(wù)信息提供鑒證，既可以被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)降低者，也可以被當(dāng)做是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者，審計(jì)本身的發(fā)展也是一個(gè)不斷尋找新方式來(lái)降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。我國(guó)的資本市場(chǎng)不夠完善，要保證公允價(jià)值的健康穩(wěn)定實(shí)施，應(yīng)該加強(qiáng)法律環(huán)境的監(jiān)管，強(qiáng)化會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束，提高審計(jì)人員的專業(yè)勝任能力，創(chuàng)新審計(jì)證據(jù)的收集程序。同時(shí)，會(huì)計(jì)界、審計(jì)界以及資產(chǎn)評(píng)估界要加強(qiáng)聯(lián)系合作，保證公允價(jià)值的可靠性，最終降低公允價(jià)值審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。S

參考文獻(xiàn)：

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2.謝詩(shī)芬，胡振國(guó).公允價(jià)值審計(jì)的國(guó)際研究與發(fā)展[J].中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，2005，（05）：67-70.

3.鄒晉.公允價(jià)值審計(jì)探析[D].北京：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2010.

篇7

一、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化概述

(一)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是會(huì)計(jì)人員從事會(huì)計(jì)工作的規(guī)則和指南。按其使用單位的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可分為營(yíng)利組織的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和非營(yíng)利組織的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。我國(guó)在2006年企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則38個(gè)，在2014年3個(gè)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，所以現(xiàn)有的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則共41個(gè)。相對(duì)于舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，采用了公允價(jià)值，比較突出的就是有些資產(chǎn)在公允價(jià)值計(jì)量和成本計(jì)量是有選擇的，這對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的影響很大;使用了新概念，出現(xiàn)了資產(chǎn)組、投資性房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)等概念;對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行了新的規(guī)定，與國(guó)際準(zhǔn)則趨同，一是明確規(guī)定無(wú)形資產(chǎn)不包括商譽(yù)，二是改變現(xiàn)行準(zhǔn)則將無(wú)形資產(chǎn)研發(fā)支出全部計(jì)入管理費(fèi)用的規(guī)定，而是將企業(yè)的研發(fā)項(xiàng)目支出，區(qū)分研究階段支出和開(kāi)發(fā)階段支出，分別進(jìn)行費(fèi)用化和資本化處理;關(guān)于存貨，現(xiàn)行準(zhǔn)則對(duì)存貨發(fā)出成本的確定可以采用后進(jìn)先出法。

(二)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的影響

所謂審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指會(huì)計(jì)報(bào)表存在重大錯(cuò)誤或漏報(bào)，而注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)后發(fā)表不恰當(dāng)審計(jì)意見(jiàn)的可能性。隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化，審計(jì)必然會(huì)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變化的影響。審計(jì)的工作主要是審計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表，會(huì)計(jì)報(bào)表在制作過(guò)程中都是遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行制作的，所以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化會(huì)影響到審計(jì)工作。隨著企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，會(huì)計(jì)信息失實(shí)更加明顯，實(shí)質(zhì)性測(cè)試更加困難，而社會(huì)公眾對(duì)審計(jì)的期望值較高，導(dǎo)致審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的增加，一方面新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)防止會(huì)計(jì)人員出現(xiàn)造假的現(xiàn)象，另一方面會(huì)審計(jì)人員必須要學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，根據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)制定策略，防止會(huì)計(jì)在工作過(guò)程中造假，但是審計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)也需要一段時(shí)間，所以會(huì)在短時(shí)間內(nèi)增加審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化既給注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)工作帶來(lái)機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的影響

(一)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的機(jī)遇

1、有助于加快我國(guó)審計(jì)行業(yè)國(guó)際化的腳步

新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在制定時(shí)遵守了國(guó)際通用規(guī)則，明確規(guī)定了資產(chǎn)、負(fù)債、收入、費(fèi)用等會(huì)計(jì)要素的定義，同時(shí)對(duì)會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)條件也做出了相關(guān)的規(guī)定。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，引入了很多與國(guó)際相接軌的理念，這樣的改變可以促使我國(guó)的審計(jì)工作向國(guó)際化靠攏，在商業(yè)方面，也必定會(huì)減少很多的差異性，這樣也使得我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更加的實(shí)用和有效，同時(shí)可以促進(jìn)審計(jì)國(guó)際化的腳步，促進(jìn)審計(jì)同世界接軌。

2、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在某些方面有助于降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，規(guī)定了已計(jì)提的資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。這樣的會(huì)計(jì)規(guī)定，就說(shuō)明做這項(xiàng)處理的資產(chǎn)在經(jīng)過(guò)計(jì)提減值之后，只能等待進(jìn)行資產(chǎn)處置時(shí)進(jìn)行處理，避免了部分審計(jì)單位利用大額計(jì)提與回沖，在不同的會(huì)計(jì)期間進(jìn)行利潤(rùn)的調(diào)節(jié)的不正當(dāng)行為，從而降低了審計(jì)的難度和審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中還規(guī)定合并會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)當(dāng)將全部子公司的納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，這就意味著在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的合并財(cái)務(wù)報(bào)表的隨意性會(huì)降低，改變一些企業(yè)只將有利的子公司的財(cái)務(wù)報(bào)表納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的行為，可以防止人為地調(diào)節(jié)合并會(huì)計(jì)報(bào)表的范圍的現(xiàn)象，使得企業(yè)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表所反映出來(lái)的信息更加的可靠、真實(shí)，同時(shí)也是降低了審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，未審計(jì)帶來(lái)有利影響。

(二)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的挑戰(zhàn)

1、公允價(jià)值的引入

熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價(jià)格，或無(wú)關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。公允價(jià)值的引入使得計(jì)量更加科學(xué)，但同時(shí)也帶來(lái)很多的問(wèn)題。其中一個(gè)重要的問(wèn)題就是有些資產(chǎn)在公允價(jià)值計(jì)量和成本計(jì)量是有選擇的，我們舉一個(gè)比較常見(jiàn)的例子來(lái)說(shuō)明:投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值只有在能確定取得的時(shí)候，才能采取公允價(jià)值計(jì)量。在非貨幣易的過(guò)程中，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值對(duì)換入資產(chǎn)計(jì)量，所以在交易過(guò)程中，首先應(yīng)該考慮是否具有商業(yè)性質(zhì)，只有確定了是否具有商業(yè)性質(zhì)，才能確定是否采用公允價(jià)值計(jì)量換入資產(chǎn)，同時(shí)確認(rèn)損益的狀態(tài)同采用的計(jì)量方式還有直接的關(guān)系。所以，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給計(jì)量人員帶來(lái)的那題就是計(jì)量人員要采用正確的計(jì)量方式，否則審計(jì)工作就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2、新概念的應(yīng)用

資產(chǎn)組、投資性房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)等概念的出現(xiàn)，使得新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的內(nèi)容較就會(huì)計(jì)準(zhǔn)則又豐富了很多。但是這些新概念的引入對(duì)于審計(jì)人員來(lái)說(shuō)，又是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。我們單拿出金融資產(chǎn)進(jìn)行說(shuō)明，金融資產(chǎn)在企業(yè)中的地位很重要，并且包含的范圍很廣泛，審計(jì)人員如果想對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)，就需要精通各類金融資產(chǎn)和賬務(wù)處理，并且審計(jì)人員要學(xué)會(huì)如何鑒別一個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)組及如何進(jìn)行減值測(cè)試。由以上的例子我們可以看出，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給審計(jì)工作帶來(lái)了更多的眼球和更多的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)審計(jì)人員的工作能力提出了更高的要求。

3、更加要求審計(jì)人員在某些審計(jì)項(xiàng)目上先評(píng)估某些計(jì)量方法的真實(shí)性、合理性

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，公允價(jià)值的引入，使得審計(jì)人員的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提高了。審計(jì)人員在審查企業(yè)的會(huì)計(jì)賬目的時(shí)候，一旦沒(méi)有發(fā)現(xiàn)隱藏在會(huì)計(jì)賬目中的造價(jià)成分，就會(huì)出現(xiàn)會(huì)檢查風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)給企業(yè)的資金財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)一定的損失。新準(zhǔn)則中的非貨幣換條件進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，將公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，這一變化就對(duì)非貨幣性資產(chǎn)交易做了調(diào)整，但是在審計(jì)工作進(jìn)行的過(guò)程中，這一變化不僅加大了審計(jì)工作人員的工作難度，同時(shí)還將企業(yè)的控制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁在審計(jì)人員的身上，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

三、面對(duì)挑戰(zhàn)，審計(jì)人員應(yīng)采取的防范措施

(一)提高自身的專業(yè)能力

面對(duì)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)審計(jì)人員帶來(lái)的挑戰(zhàn)，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)以積極地態(tài)度應(yīng)對(duì)。首先審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)提升自身的能力，加強(qiáng)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)。通過(guò)參加培訓(xùn)會(huì)或者講座等方式會(huì)在短時(shí)期內(nèi)提升審計(jì)人員的工作能力，同時(shí)審計(jì)人員還可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)利用網(wǎng)上的資源提升自身的能力，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)，提升審計(jì)工作的質(zhì)量，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)關(guān)注會(huì)計(jì)彈性空間較大的方面

由于新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給了企業(yè)更多地空隙以便于他們操縱企業(yè)的利潤(rùn)，所以審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)多關(guān)注會(huì)計(jì)彈性空間較大的方面，來(lái)更好地完成審計(jì)工作。應(yīng)當(dāng)值得審計(jì)人員注意的地方主要與兩個(gè)。第一，關(guān)注企業(yè)中應(yīng)用新的會(huì)計(jì)核算方式的項(xiàng)目，新的會(huì)計(jì)核算方式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)可能更有利于他們對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行認(rèn)為的調(diào)節(jié)，所以值得審計(jì)人員關(guān)注;第二，關(guān)注企業(yè)中應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量方式的會(huì)計(jì)科目。由于公允價(jià)值的使用在一定程度上有主觀性，所以對(duì)于應(yīng)用公允價(jià)值的會(huì)計(jì)科目很有可能成為企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的重要手段。

(三)防范企業(yè)利用公允價(jià)值作假

由于新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中加入了公允價(jià)值，將舊的準(zhǔn)則中的歷史成本去掉了，公允價(jià)值相較于歷史成本來(lái)說(shuō)，更能反映時(shí)間性效益。對(duì)于新準(zhǔn)則中出現(xiàn)的公允價(jià)值，就需要我們用理性的、合理的眼光看待。為了反映公允性、符合市場(chǎng)行情，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)利用評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)評(píng)判公允價(jià)值在評(píng)判過(guò)程中是否存在主觀上的偏差。審計(jì)人員在對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注意企業(yè)是否參考了資產(chǎn)近期的漲跌情況，考慮到這個(gè)因素之后再對(duì)價(jià)值做出合理的評(píng)價(jià)。

(四)推行現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)模式

現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)工作遵循從整體出發(fā)，推定局部是否合理的原則。在舊的審計(jì)工作進(jìn)行的過(guò)程中，審計(jì)人員往往是從局部出發(fā)，推定整體的合理性，因此，在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的背景下，這種風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)模式已經(jīng)不能適應(yīng)新的原則，所以要對(duì)其進(jìn)行改正。在審計(jì)中，審計(jì)人員要遵循“審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)=重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)*檢查風(fēng)險(xiǎn)”的審計(jì)模型，改變舊的“無(wú)錯(cuò)推定”的審計(jì)模式，改為“有錯(cuò)推定”的審計(jì)模式，提高審計(jì)警惕，防止放過(guò)任何一個(gè)漏洞。在審計(jì)工作的開(kāi)始，審計(jì)人員就應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)方針進(jìn)行綜合的評(píng)定，尋找企業(yè)有可能作弊的地方，特變留心企業(yè)的公允價(jià)值的使用，通過(guò)審計(jì)的方式將可能造假的地方逐一排除，最后得出審計(jì)結(jié)論。

四、總結(jié)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，為審計(jì)帶來(lái)的積極的方面，同時(shí)也為審計(jì)帶來(lái)了挑戰(zhàn)，提升了審計(jì)人員的工作難度。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，提出了很多新的概念，引進(jìn)了公允價(jià)值，更加向國(guó)際準(zhǔn)則趨同，使得會(huì)計(jì)工作更加規(guī)范。為了避免會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給我們帶來(lái)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)提升自身的工作能力，推行現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)模式，關(guān)注彈性空間比較大的方面，減少審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提升審計(jì)工作安全性。

作者:李佳鈺 馬堃 單位:大連財(cái)經(jīng)學(xué)院

參考文獻(xiàn):

篇8

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013

［中圖分類號(hào)］F832.48［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1673-0194（2013）02-0028-03

0　引言

近年來(lái)，隨著商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)及業(yè)務(wù)規(guī)模的較快增長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理模式的調(diào)整變化，分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)用房購(gòu)置面積在考慮前瞻性的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)大，對(duì)于暫時(shí)閑置部分往往會(huì)對(duì)外出租。這是基于充分利用資源所作的暫時(shí)性安排，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這些出租房產(chǎn)都將逐步轉(zhuǎn)為自用，而此部分房產(chǎn)是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，普遍存在爭(zhēng)議。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)看，商業(yè)銀行現(xiàn)有對(duì)外出租的部分房產(chǎn)一般為臨時(shí)性出租，持有目的不是賺取租金或資本增值。另外，出租部分的房產(chǎn)，由于不是獨(dú)立的房產(chǎn)項(xiàng)目，如何公允地“切分”并實(shí)現(xiàn)單獨(dú)核定其價(jià)值存在一定難度，賬務(wù)處理也會(huì)復(fù)雜化。

同時(shí)，我們注意到，2012年6月7日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)印發(fā)了《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》，商業(yè)銀行在采用標(biāo)準(zhǔn)法計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)上調(diào)至1250％。因此，商業(yè)銀行持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)承擔(dān)過(guò)高的資本成本，付出高昂的代價(jià)，這與商業(yè)銀行目前普遍推行的發(fā)展低資本消耗業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背道而馳。

針對(duì)上述問(wèn)題，本文剖析了投資性房地產(chǎn)的概念內(nèi)涵，從風(fēng)險(xiǎn)、資本的角度分析了其對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)的主要影響，并設(shè)計(jì)了有效防范風(fēng)險(xiǎn)、降低資本消耗的管理路徑。

1　投資性房地產(chǎn)的界定

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2006年）對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露作了具體規(guī)定，但是如何準(zhǔn)確界定商業(yè)銀行的投資性房地產(chǎn)，在實(shí)際執(zhí)行中仍存在一定分歧。

1.1　會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2006年）及其應(yīng)用指南的有關(guān)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要有以下特征：①投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。②投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)。企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所外，出現(xiàn)了房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，這就需要將其單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，與自由房產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。③投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，方可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)，即為提供服務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的房產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)，如用于經(jīng)營(yíng)管理的辦公大樓屬于固定資產(chǎn)；用于經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到服務(wù)中去，通過(guò)提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。某項(xiàng)房地產(chǎn)部分用于經(jīng)營(yíng)管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；否則，不應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業(yè)應(yīng)將其從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

1.2　判定的依據(jù)

從上述會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定看，在判斷一處自有房產(chǎn)是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，我們應(yīng)綜合考慮持有目的、能否單獨(dú)核算計(jì)量、轉(zhuǎn)換條件等因素。即投資性房地產(chǎn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：①持有此部分房地產(chǎn)的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨(dú)計(jì)量和出售；③非自用。

2　投資性房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行的主要影響

投資性房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行的影響主要體現(xiàn)在法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)和資本成本等方面。

2.1　法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行在中華人民共和國(guó)境內(nèi)不得從事信托投資和證券經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國(guó)家另有規(guī)定的除外。依據(jù)該規(guī)定，商業(yè)銀行在境內(nèi)不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資，否則將會(huì)違反禁止性規(guī)定而帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，可能遭受處罰。

2.2　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是無(wú)法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期資本價(jià)值的可能性，這在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)可能不太明顯，但在經(jīng)濟(jì)下行周期會(huì)比較突出。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于其他資產(chǎn)，當(dāng)用現(xiàn)金流量來(lái)評(píng)價(jià)其可行性時(shí)，現(xiàn)金在不同階段流入、流出的不確定性就表現(xiàn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。影響投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，主要包括外部風(fēng)險(xiǎn)因素變化引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、每年為維持投資性房地產(chǎn)帶來(lái)租金收入的經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)情況、出租需求的變動(dòng)情況、調(diào)整租金的能力、租戶違約的可能性等等。

2.3　審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)自有房產(chǎn)滿足投資性房地產(chǎn)的各項(xiàng)確認(rèn)條件時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)將其納入投資性房地產(chǎn)管理，并進(jìn)行披露。如果不確認(rèn)并核算為投資性房地產(chǎn)，可能在認(rèn)定層次上出現(xiàn)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)使財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面未能按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制，即未能公允反映財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。

2.4　資本成本

根據(jù)《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定，在計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)，自用不動(dòng)產(chǎn)，以及因行使抵押權(quán)而持有并在法律規(guī)定處分期限內(nèi)的非自用不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)重系數(shù)為100％；包括投資性房地產(chǎn)在內(nèi)的非自用不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)重系數(shù)高達(dá)1250％。就非自用不動(dòng)產(chǎn)的具體內(nèi)涵，銀監(jiān)會(huì)尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會(huì)計(jì)層面嚴(yán)格意義上的投資性房地產(chǎn)；除包括會(huì)計(jì)層面嚴(yán)格意義上的投資性房地產(chǎn)外，還包括固定資產(chǎn)中的對(duì)外出租部分。如果按后者來(lái)確認(rèn)，在一定假設(shè)條件下，投資性房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行資本消耗和資本充足率的影響會(huì)相對(duì)較大。

3　國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行投資性房地產(chǎn)的管理情況

從年報(bào)公開(kāi)披露情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，僅個(gè)別銀行在境內(nèi)披露了投資性房地產(chǎn)，金額也相對(duì)較小（見(jiàn)表1）。經(jīng)分析，主要呈現(xiàn)以下特征。

3.1　金額相對(duì)較小

從2011年度財(cái)務(wù)報(bào)告來(lái)看，13家國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行中僅有6家披露了存在投資性房地產(chǎn)，且與固定資產(chǎn)相比金額相對(duì)較小。在合并報(bào)表口徑下，2011年底，中國(guó)銀行投資性房地產(chǎn)最多，金額為146．16億元，與固定資產(chǎn)的比例也最高，為10．57％；華夏銀行最少，金額為0．55億元，與固定資產(chǎn)的比例為0．82％。在母公司口徑下，2011年底，金額最高的仍是中國(guó)銀行，為12．8億元，與固定資產(chǎn)的比例為1．72％；與固定資產(chǎn)比例最高的是深發(fā)展，為8．31％，金額為2．13億元。

3.2　境內(nèi)分布相對(duì)較少

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行投資性房地產(chǎn)主要分布在境內(nèi)以外的其他地區(qū)，如：中國(guó)銀行和招商銀行在合并報(bào)表口徑下投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)比例約為10％，而在母公司口徑下該比例降至2％左右。同時(shí)，我們也注意到交通銀行、深發(fā)展和華夏銀行的投資性房地產(chǎn)主要分布在境內(nèi)，但金額普遍較小。

注：本表數(shù)據(jù)來(lái)源于公開(kāi)披露的年報(bào)。

4　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移路徑

經(jīng)上述分析，我們看到，對(duì)滿足一定確認(rèn)條件的自有房產(chǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)納入投資性房地產(chǎn)管理，但納入投資性房地產(chǎn)后可能面臨法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且還要承擔(dān)過(guò)高的資本成本。因此，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)自有房產(chǎn)的管理，避免形成投資性房地產(chǎn)。就如何轉(zhuǎn)移投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和成本，主要路徑是盤(pán)活存量房產(chǎn)、壓縮增量房產(chǎn)，在實(shí)際操作中存在多種模式可選擇，如通過(guò)特殊目的公司（SPV）、房地產(chǎn)公司和資產(chǎn)管理公司等，但轉(zhuǎn)移機(jī)制的實(shí)質(zhì)是“售后租回”交易下的經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)。

4.1　存量部分

4.1.1　轉(zhuǎn)移路徑

商業(yè)銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱第三方）作為戰(zhàn)略合作對(duì)象，根據(jù)自有房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值向其發(fā)放一筆貸款，隨后做一筆自有房產(chǎn)的售后租回交易業(yè)務(wù)，這樣自有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)移給第三方，但商業(yè)銀行仍保留使用權(quán)。該交易完成后，由于第三方向商業(yè)銀行提供物業(yè)服務(wù)，商業(yè)銀行需要向第三方支付租金；由于商業(yè)銀行向第三方提供貸款，第三方需要向商業(yè)銀行支付貸款利息。若商業(yè)銀行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空間，該交易就具有可持續(xù)性（見(jiàn)圖1）。

通過(guò)設(shè)計(jì)的上述轉(zhuǎn)移路徑，自有房產(chǎn)將不在商業(yè)銀行表內(nèi)反映，同時(shí)，由于與第三方保持戰(zhàn)略合作關(guān)系，又能保證營(yíng)業(yè)用房供給的穩(wěn)定性，滿足經(jīng)營(yíng)管理的需要，從而達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約資本的目的。

4.1.2　模式分析

商業(yè)銀行成為特殊目的公司（SPV）的控股股東存在一定難度，一方面，根據(jù)《商業(yè)銀行法》的有關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行在境內(nèi)不得從事信托投資，不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資或者向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資；另一方面，金融危機(jī)以來(lái)，監(jiān)管當(dāng)局加強(qiáng)了對(duì)“影子銀行”等重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，設(shè)立特殊目的公司（SPV）的難度有所加大。

此外，監(jiān)管當(dāng)局近來(lái)加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)銀行的并表監(jiān)管，商業(yè)銀行成立專門的特殊目的公司（SPV），僅能在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)，但無(wú)法有效降低資本消耗。若通過(guò)其他投資主體設(shè)立特殊目的公司（SPV），運(yùn)作成本可能相對(duì)較高。

從目前監(jiān)管政策來(lái)看，房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司模式在實(shí)際操作方面更具有可行性，通過(guò)建立公開(kāi)、透明的定價(jià)交易機(jī)制，不斷增強(qiáng)合作的穩(wěn)定性。

4.2　增量部分

4.2.1　轉(zhuǎn)移路徑

就增量部分，我們可考慮在初始購(gòu)置階段統(tǒng)籌運(yùn)作，運(yùn)作的實(shí)質(zhì)是“以租代購(gòu)”。商業(yè)銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)管理公司（以下簡(jiǎn)稱第三方）作為穩(wěn)定的合作對(duì)象。根據(jù)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃確定所需房產(chǎn)后，商業(yè)銀行不直接購(gòu)置，而是由第三方購(gòu)置，然后與第三方簽訂長(zhǎng)期租賃合同，從而達(dá)到既節(jié)約資本消耗，又鎖定租金成本的效果（見(jiàn)圖2）。

4.2.2　模式分析

“以租代購(gòu)”模式在一定程度上滿足了分行營(yíng)業(yè)用房的實(shí)際使用需求，更重要的是可以達(dá)到節(jié)約資本消耗、鎖定租金成本的目的。但該模式存在的主要問(wèn)題是：①若商業(yè)銀行向第三方提供信貸支持，則大量資金沉淀在房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)不景氣時(shí)可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，商業(yè)銀行與第三方之間需要設(shè)置防火墻，購(gòu)置房產(chǎn)的資金應(yīng)來(lái)源于資本市場(chǎng)，而不是商業(yè)銀行的信貸資金。②商業(yè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一般選取在繁華地段，房產(chǎn)持有人可能存在惜售心理，導(dǎo)致第三方無(wú)法購(gòu)置，從而造成商業(yè)銀行無(wú)法鎖定租金成本。③若網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，搬遷受限，支行采用該模式可能受到一定限制，此模式更適用于分行本部。

5　結(jié)論

本文首先深入剖析了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵，經(jīng)分析，我們認(rèn)為若自有房產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)管理，必須同時(shí)具備以下條件：①持有此部分房地產(chǎn)的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨(dú)計(jì)量和出售；③非自用。

針對(duì)投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、成本影響，除一般企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)外，對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理影響最大的是法律風(fēng)險(xiǎn)和資本成本。我國(guó)法律明確規(guī)定商業(yè)銀行在境內(nèi)不得向非自用不動(dòng)產(chǎn)投資，否則將會(huì)違反禁止性規(guī)定而帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)即將于2013年1月1日起實(shí)施的《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行采用標(biāo)準(zhǔn)法計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重系數(shù)高達(dá)1250％，會(huì)過(guò)度消耗資本。同時(shí)，我們注意到，考慮到投資性房地產(chǎn)帶來(lái)的重大影響，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，僅個(gè)別銀行在境內(nèi)披露了投資性房地產(chǎn)，金額也相對(duì)較小。

對(duì)此，本文提出了防范投資性房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的總體框架，并設(shè)計(jì)了有效降低資本消耗的管理路徑。商業(yè)銀行采取的總體策略是盤(pán)活存量房產(chǎn)、壓縮增量房產(chǎn)，在實(shí)際操作中存在多種模式可選擇，如通過(guò)特殊目的公司（SPV）、房地產(chǎn)公司和資產(chǎn)管理公司等，但轉(zhuǎn)移機(jī)制的實(shí)質(zhì)是“售后租回”交易下的經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)。同時(shí)，商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)購(gòu)置新大樓或機(jī)構(gòu)搬遷時(shí)，應(yīng)同時(shí)將原營(yíng)業(yè)用房一并處置，嚴(yán)禁整體出租賺取租金，避免形成投資性房地產(chǎn)。

主要參考文獻(xiàn)

［1］中華人民共和國(guó)財(cái)政部．企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則［S］.2006．

［2］胡燕，張磊．關(guān)于《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的思考［J］．北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2007（4）．

篇9

一、引言

近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，對(duì)商品房投資的結(jié)果直接影響到公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞。審計(jì)作為一種外在監(jiān)督機(jī)制，能合理的判斷出企業(yè)投資結(jié)果的好壞所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，從而促使企業(yè)改進(jìn)投資決策，提高投資效率。已有的文獻(xiàn)主要是從資本結(jié)構(gòu)、公司治理、事務(wù)所特征、財(cái)務(wù)狀況這些角度進(jìn)行研究分析，很少有學(xué)者從投資角度分析。過(guò)度投資可能會(huì)降低企業(yè)收益，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂而引起嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)； 投資不足則使資金得不到充分利用，不利于企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。黎來(lái)芳等（ 2012）研究表明，融資規(guī)模與過(guò)度投資正相關(guān)，而投資者保護(hù)有利于抑制過(guò)度投資。也有少數(shù)研究從會(huì)計(jì)政策、審計(jì)對(duì)銀行借款的監(jiān)督角度研究了企業(yè)投資問(wèn)題。

二、理論分析與研究假設(shè)

投資的結(jié)果直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞。當(dāng)Q

H1：投資機(jī)會(huì)與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)。

一定期間內(nèi)，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外進(jìn)行的投資越多，其所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，審計(jì)師進(jìn)行控制程序和實(shí)質(zhì)性程序就會(huì)較為復(fù)雜，發(fā)生的審計(jì)費(fèi)用就越大。因此碑文提出如下假設(shè)。

H2：投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)。

三、實(shí)證研究

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取2010年-2014年在A 股上市的房地產(chǎn)公司為研究樣本，剔除數(shù)據(jù)值可能異常的ST公司，然后進(jìn)行了缺失值和不匹配值的提出，最終獲得657個(gè)樣本，數(shù)據(jù)來(lái)源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）模型、變量與方法

本文主要研究的是企業(yè)的投資對(duì)審計(jì)費(fèi)用的影響，結(jié)合前面所出的投資機(jī)會(huì)、投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用之間的假設(shè)，參照黃B、黃妮（2012）以及之前學(xué)者在審計(jì)費(fèi)用影響因素方面的分析，本文構(gòu)建了如下的模型；

各變量的解釋見(jiàn)表1。

本文使用了stata 12.0為計(jì)量工具進(jìn)行分析。

（三）實(shí)證研究結(jié)果與解釋

1.描述性統(tǒng)計(jì)

在進(jìn)行回歸之前，先對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了描述性分析。

2.相關(guān)系數(shù)統(tǒng)計(jì)

各變量之間的相關(guān)系數(shù)見(jiàn)下表。

從上表的數(shù)據(jù)可以看出，審計(jì)費(fèi)用與托賓Q值和凈投資成正相關(guān)，審計(jì)費(fèi)用與企業(yè)資產(chǎn)對(duì)數(shù)之間的相關(guān)性最高，而其他變量之間的相關(guān)性較小。

3.回歸分析

通過(guò)stata12.0對(duì)各變量進(jìn)行線性回歸得出如下結(jié)果

上表的分析結(jié)果可以看出，回歸的結(jié)果很顯著。

1）投資機(jī)會(huì)方面：回歸結(jié)果顯示，在置信度為1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資機(jī)會(huì)與審計(jì)費(fèi)用成正相關(guān)，即企業(yè)面臨的投資機(jī)會(huì)越大，審計(jì)費(fèi)用越高，企業(yè)面臨的投資機(jī)會(huì)越小，審計(jì)費(fèi)用越低，符合原假設(shè)。

2）投資規(guī)模方面：本模型中通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的凈投資來(lái)衡量投資規(guī)模?；貧w結(jié)果顯示，在置信度為0.1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)，即企業(yè)投資規(guī)模越大，審計(jì)費(fèi)用越高；投資規(guī)模越小，審計(jì)費(fèi)用越低，符合原假設(shè)。

3）其他方面：從控制變量的角度進(jìn)行公司資產(chǎn)越大審計(jì)費(fèi)用越高；國(guó)有控股的公司審計(jì)費(fèi)用較低；被出具標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告的公司的審計(jì)費(fèi)用低；第一大股東的持股比例與審計(jì)費(fèi)用負(fù)相關(guān)；公司的每股收益與審計(jì)費(fèi)用負(fù)相關(guān)。這些結(jié)論均和以前學(xué)者的研究結(jié)果相符。

參考文獻(xiàn)：

篇10

摘 要 通過(guò)闡述內(nèi)部審計(jì)與內(nèi)部控制的關(guān)系，分析內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部控制中的作用，再是提出關(guān)于內(nèi)部控制的內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)中的幾個(gè)問(wèn)題和看法。

關(guān)鍵詞 內(nèi)部審計(jì) 內(nèi)部控制

內(nèi)部審計(jì)是指企業(yè)內(nèi)部的一種獨(dú)立、客觀的監(jiān)督、評(píng)價(jià)和咨詢活動(dòng)。內(nèi)部控制是指由企業(yè)的治理層、管理層和全體員工共同實(shí)施的，旨在合理保證實(shí)現(xiàn)以下基本目標(biāo)的一系列控制活動(dòng)。這兩者之間存在著密不可分的關(guān)系。

一、內(nèi)部審計(jì)與內(nèi)部控制的內(nèi)在關(guān)系

1.內(nèi)部審計(jì)與內(nèi)部控制相輔相成、相互促進(jìn)

內(nèi)部控制既是企業(yè)對(duì)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、控制和考核的重要工具，也是用以確定內(nèi)部審計(jì)程序的重要依據(jù)。相反，內(nèi)部審計(jì)又能為改進(jìn)內(nèi)部控制建設(shè)提供各類意見(jiàn)和建議。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中就是對(duì)內(nèi)部控制的重視和信賴，才加速了現(xiàn)代審計(jì)的變革，促進(jìn)了審計(jì)效率、效果的提高。

2.內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要組成部分

內(nèi)部控制的內(nèi)部環(huán)境主要包括治理結(jié)構(gòu)、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與權(quán)責(zé)分配、內(nèi)部審計(jì)、人力資源政策、企業(yè)文化等。內(nèi)部環(huán)境是影響制約企業(yè)內(nèi)部控制建立與執(zhí)行的各種內(nèi)部因素的總稱，是企業(yè)可以自主選擇和改變的，是實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，是內(nèi)部控制的重要組成部分。從這而得，內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部環(huán)境的組成部分之一，也就是內(nèi)部控制的組成部分之一。

3.內(nèi)部審計(jì)是對(duì)內(nèi)部控制的控制

內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的特殊方式，其在內(nèi)部控制框架中具有獨(dú)特的身份，既是內(nèi)部控制的組成部分，又具有不同于其他內(nèi)部控制要素相的對(duì)獨(dú)立身份，肩負(fù)對(duì)其他內(nèi)部控制要素進(jìn)行再控制的職責(zé)，主要通過(guò)內(nèi)部審計(jì)利用自身相對(duì)獨(dú)立性和對(duì)本企業(yè)的情況了解優(yōu)勢(shì)，以及在長(zhǎng)期審計(jì)中積累的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)監(jiān)督業(yè)務(wù)活動(dòng)和管理活動(dòng)，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的健全性和有效性。針對(duì)內(nèi)部控制中的薄落環(huán)節(jié)及時(shí)提出建議，促使以合理成本進(jìn)行有效控制，達(dá)到改善組織內(nèi)部管理狀況的目的。

二、內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部控制的主要作用

1.對(duì)內(nèi)部控制有效咨詢?cè)u(píng)價(jià)

隨著風(fēng)險(xiǎn)管理和治理結(jié)構(gòu)的完善，內(nèi)部控制被提升到公司戰(zhàn)略高度，與經(jīng)營(yíng)管理融合在一起，其充分性和有效性直接關(guān)系到財(cái)務(wù)與運(yùn)營(yíng)信息的可靠性、完整性、運(yùn)營(yíng)的效率與效果。由于內(nèi)部控制具有內(nèi)在的局限性，考慮到成本效益原則，由于不能涉及到臨時(shí)性或未預(yù)計(jì)到的業(yè)務(wù)等導(dǎo)致其不能發(fā)揮作用，這就需要第三方對(duì)其充分性和有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)。而內(nèi)部審計(jì)恰恰可以填補(bǔ)空缺，又是相對(duì)獨(dú)立性，具有特殊地位和優(yōu)勢(shì)，更能對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行有效咨詢和評(píng)價(jià)。

2.內(nèi)部審計(jì)是風(fēng)險(xiǎn)管理的主導(dǎo)者

隨著社會(huì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向內(nèi)部控制時(shí)代的到來(lái)，企業(yè)更加關(guān)注有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和健全的治理結(jié)構(gòu)。內(nèi)部審計(jì)在風(fēng)險(xiǎn)管理這個(gè)關(guān)鍵流程中發(fā)揮獨(dú)特的作用。一是能夠客觀地、從全局的角度管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對(duì)稱性等特點(diǎn)，一個(gè)部門造成的風(fēng)險(xiǎn)或疏于管理的風(fēng)險(xiǎn)，往往不是由其承擔(dān)，而是會(huì)傳遞到其他部門，這樣最終會(huì)導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)陷入困境。因此，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、防范和控制需要全局考慮，各個(gè)業(yè)務(wù)部門很難做到這點(diǎn)，也恰恰只有內(nèi)部審計(jì)能從客觀和全局出發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提出防范措施建議。二是控制和指導(dǎo)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)策略。內(nèi)部審計(jì)可以充當(dāng)企業(yè)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)策略與決策的協(xié)調(diào)人，進(jìn)而控制和指導(dǎo)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)策略。

3.內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要控制活動(dòng)方式

內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)在企業(yè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的授權(quán)下開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)工作，防范各種舞弊、差錯(cuò)的發(fā)生。內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制重要控制活動(dòng)方式，就是要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，對(duì)內(nèi)部控制活動(dòng)進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)施，以合理保證將風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受水平之內(nèi)。

4.內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的監(jiān)督力量

內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要監(jiān)督檢查主體。內(nèi)部審計(jì)人員定期組織對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的健全性、合理性和有效性進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和評(píng)估。對(duì)于監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制重大缺陷或重大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)分析其缺陷或風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并針對(duì)性地提出和實(shí)施改進(jìn)方案，及時(shí)向董事會(huì)及相關(guān)決策機(jī)構(gòu)報(bào)告。

三、關(guān)于內(nèi)部控制審計(jì)評(píng)價(jià)中的幾個(gè)問(wèn)題和看法

1.對(duì)內(nèi)部控制審計(jì)中風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

隨著風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向性內(nèi)部控制發(fā)展，對(duì)其內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)也必然按風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向方式進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)中主要通過(guò)重要性水平進(jìn)行審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制。由于內(nèi)部控制以流程控制、互相牽制為主，其內(nèi)容以事項(xiàng)、控制點(diǎn)為主，但沒(méi)有具體金額也就是很難進(jìn)行量化。在對(duì)某一房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)中，審計(jì)重要性水平以業(yè)務(wù)關(guān)鍵控制點(diǎn)的性質(zhì)為主，以財(cái)務(wù)報(bào)表確定的重要性水平為輔，即以定性為主，定量為輔的雙重標(biāo)準(zhǔn)作為內(nèi)部控制審計(jì)重要性水平。這樣有效解決了內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，也是符合現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向的企業(yè)特點(diǎn)。

2.對(duì)內(nèi)部控制審計(jì)中審計(jì)程序問(wèn)題

內(nèi)部審計(jì)人員對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)深入到業(yè)務(wù)內(nèi)容中去。由于每個(gè)企業(yè)的行業(yè)特征不同，也就存在不同的業(yè)務(wù)內(nèi)容，其業(yè)務(wù)流程和制度設(shè)計(jì)都會(huì)千差萬(wàn)別。在對(duì)內(nèi)部控制的內(nèi)部審計(jì)中，可以通過(guò)描述、問(wèn)卷、流程梳理等方式進(jìn)行，也就需要對(duì)審計(jì)程序進(jìn)行恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)，才能符合審計(jì)目標(biāo)和被審計(jì)單位的業(yè)務(wù)內(nèi)容、特征。在對(duì)某一房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的內(nèi)部審計(jì)中，按照房地產(chǎn)行業(yè)特征和具體單位特點(diǎn)，結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)際，重新設(shè)計(jì)了內(nèi)部控制審計(jì)調(diào)查程序和具體問(wèn)卷，取得了良好的審計(jì)效率和審計(jì)效果。

總之，內(nèi)部審計(jì)與內(nèi)部控制存在著相輔相成的緊密關(guān)系，內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部控制中發(fā)揮著不可替代的重要作用。同時(shí)，探討和實(shí)踐了在內(nèi)部控制的審計(jì)評(píng)價(jià)中客觀性、層級(jí)、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制和審計(jì)程序等方面的內(nèi)容。

篇11

引言

審計(jì)收費(fèi)的影響因素一直是審計(jì)理論與實(shí)務(wù)界研究的重點(diǎn)。審計(jì)服務(wù)價(jià)格（對(duì)公司而言是審計(jì)收費(fèi)）作為會(huì)計(jì)事務(wù)所為公司提供專業(yè)服務(wù)收取的報(bào)酬，一定意義上體現(xiàn)了會(huì)計(jì)事務(wù)所與公司間審計(jì)服務(wù)的供求關(guān)系。審計(jì)服務(wù)價(jià)格是否合理將直接影響審計(jì)的獨(dú)立性與財(cái)務(wù)報(bào)告的審計(jì)質(zhì)量。本文主要關(guān)注審計(jì)收費(fèi)的影響因素，特別是在國(guó)內(nèi)外研究的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新性得將公司治理因素加入實(shí)證分析模型，試圖驗(yàn)證公司治理因素對(duì)審計(jì)收費(fèi)的影響。

一、審計(jì)收費(fèi)影響因素分析與文獻(xiàn)綜述

（一）審計(jì)產(chǎn)品成本

現(xiàn)代審計(jì)理論把審計(jì)業(yè)務(wù)作為一個(gè)商品來(lái)對(duì)待，那么對(duì)于一個(gè)商品收費(fèi)，或者說(shuō)是售價(jià)，必然與該商品的成本存在聯(lián)系。根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)研究，他們大致把審計(jì)產(chǎn)品成本歸為兩個(gè)方面：（1）被審計(jì)單位的規(guī)模。（2）被審計(jì)單位的財(cái)務(wù)復(fù)雜性。Simunic（1980）最早運(yùn)用多元線性回歸模型考察了可能影響審計(jì)收費(fèi)的10大因素，發(fā)現(xiàn)上市公司的資產(chǎn)規(guī)模是決定審計(jì)收費(fèi)的最重要因素。Francis（1984）用修正過(guò)的Simunic回歸模型考察了澳大利亞審計(jì)市場(chǎng)，同樣發(fā)現(xiàn)上市公司的資產(chǎn)規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用呈顯著相關(guān)。另外，F(xiàn)irth（1985），Taylor和Baker（1981）等學(xué)者的研究也均證實(shí)審計(jì)費(fèi)用與企業(yè)的規(guī)模有著顯著的正相關(guān)關(guān)系。我國(guó)在實(shí)證方面對(duì)被審計(jì)單位規(guī)模對(duì)審計(jì)費(fèi)用的影響與國(guó)外研究基本一致。羅棟梁（2002）；劉斌、葉建中和廖瑩毅（2003）；徐筱鳳、李壽喜（2004）均驗(yàn)證了公司規(guī)模是審計(jì)費(fèi)用的解釋變量。因此得出結(jié)論，被審計(jì)單位的規(guī)模是影響審計(jì)收費(fèi)的重要因素之一。

被審計(jì)單位的財(cái)務(wù)復(fù)雜性也不可避免的影響審計(jì)成本。Simunic（1980）對(duì)美國(guó)審計(jì)市場(chǎng)的研究用子公司數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)代表企業(yè)的財(cái)務(wù)復(fù)雜性，從而驗(yàn)證了其對(duì)審計(jì)費(fèi)用具有顯著影響。Francis（1984）的研究結(jié)論與Simunic一致。但是，Low，Tan和Koh（1990）的研究發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)的復(fù)雜性對(duì)審計(jì)費(fèi)用的影響并沒(méi)有在實(shí)證上得到支持。而在國(guó)內(nèi)，羅棟梁（2002）；劉斌、葉建中和廖瑩毅（2003）；韓厚軍（2003）；徐筱鳳、李壽喜（2004）；李斌（2004）等人的研究，由于選取替代變量的不同，他們的結(jié)論也出現(xiàn)了偏差，甚至出現(xiàn)相反結(jié)論。因此，本文認(rèn)為被審計(jì)單位的財(cái)務(wù)復(fù)雜性在理論上是對(duì)審計(jì)收費(fèi)產(chǎn)生影響的，但是在實(shí)證方面并沒(méi)有得到相關(guān)的一致支持。

（二）審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指審計(jì)所發(fā)表不恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)意見(jiàn)而可能面臨的損失，很多相關(guān)的文獻(xiàn)研究表明，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也是影響審計(jì)收費(fèi)的因素之一。因?yàn)樵谶@個(gè)訴訟爆炸的年代，高風(fēng)險(xiǎn)也意味著高責(zé)任、高收益。Simunic（1980）驗(yàn)證了審計(jì)意見(jiàn)對(duì)審計(jì)費(fèi)用有顯著影響，保留意見(jiàn)的審計(jì)費(fèi)用比非保留意見(jiàn)的審計(jì)費(fèi)用明顯增多，而被審計(jì)單位是否虧損（近三年）對(duì)審計(jì)費(fèi)用并沒(méi)有顯著影響。Firth（1985）的研究也同樣驗(yàn)證了是否虧損（近三年）對(duì)審計(jì)費(fèi)用沒(méi)有顯著影響。而國(guó)內(nèi)的學(xué)者韓厚軍（2003）在其研究中指出注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具不干凈審計(jì)意見(jiàn)會(huì)導(dǎo)致審計(jì)費(fèi)用的增加，其主要原因是注冊(cè)會(huì)計(jì)師需要更多的時(shí)間與企業(yè)溝通，并風(fēng)險(xiǎn)更高。伍利娜（2003）的研究結(jié)論顯示審計(jì)意見(jiàn)由“不干凈”變?yōu)椤案蓛簟迸c審計(jì)費(fèi)用變動(dòng)存在顯著正相關(guān)關(guān)系，主要是因?yàn)樯鲜泄敬嬖凇百?gòu)買”審計(jì)意見(jiàn)的現(xiàn)象。從上面的關(guān)于審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的文獻(xiàn)綜述中可以看出，各個(gè)文獻(xiàn)選擇的相關(guān)變量是不相同的。

（三）業(yè)務(wù)雙方議價(jià)能力

將審計(jì)作為一個(gè)商品，那么商品交易雙方的談判議價(jià)能力也在很大程度上影響著審計(jì)收費(fèi)的定價(jià)。作為委托方的議價(jià)能力，大多反映在委托方的規(guī)模等因素上。所以，在這里我們注重強(qiáng)調(diào)審計(jì)事務(wù)所的議價(jià)能力。simunic（1980）實(shí)證結(jié)果表明“”會(huì)計(jì)公司不管是在大規(guī)模審計(jì)客戶還是在小規(guī)模審計(jì)客戶中，審計(jì)費(fèi)用都沒(méi)有顯著偏高。Johnson，Walker與Westergard（1995）以新西蘭企業(yè)為樣本得到結(jié)論：規(guī)模最大的五個(gè)事務(wù)所的審計(jì)收費(fèi)較其他事務(wù)所的審計(jì)收費(fèi)平均高出24.1%，即事務(wù)所的規(guī)模會(huì)影響審計(jì)收費(fèi)。而國(guó)內(nèi)的研究，朱和章立軍（2002）；伍利娜（2003）等學(xué)者均證實(shí)會(huì)計(jì)事務(wù)所的規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用有關(guān)。從上述的文獻(xiàn)綜述中我們可以看出審計(jì)事務(wù)所的規(guī)模是審計(jì)收費(fèi)的影響因素之一。

（四）被審計(jì)單位公司治理對(duì)獨(dú)立性的要求

隨著公司治理、股權(quán)結(jié)構(gòu)等因素在現(xiàn)代企業(yè)制度下被人們廣泛的關(guān)注，公司治理因素對(duì)審計(jì)費(fèi)用的影響也開(kāi)始得到審計(jì)學(xué)術(shù)界的重視。Bsaely和Petnori（1998）發(fā)現(xiàn)在金融保險(xiǎn)行業(yè)公司的董事會(huì)中，外部董事的比例越高越容易聘用聲譽(yù)好和規(guī)模大的事務(wù)所，審計(jì)獨(dú)立性和審計(jì)質(zhì)量也越高。Susllivan（2000）對(duì)英國(guó)的上市公司進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，董事會(huì)中執(zhí)行董事?lián)碛械墓蓹?quán)份額越高，公司就越不愿意花費(fèi)較高的審計(jì)費(fèi)用來(lái)監(jiān)督管理狀況。這說(shuō)明控股類型和持股比例直接影響到公司對(duì)審計(jì)獨(dú)立性的自發(fā)需求。Acrello等人（2001）得到的結(jié)論是：外部董事的比例、董事會(huì)會(huì)議的次數(shù)與審計(jì)費(fèi)用呈顯著正相關(guān)關(guān)系。但是國(guó)內(nèi)目前對(duì)這方面的研究缺失，這與我國(guó)上市公司實(shí)行公司治理制度的機(jī)制啟動(dòng)較晚有一定的關(guān)系。本文的研究會(huì)著重考慮這方面因素對(duì)審計(jì)費(fèi)用的影響。

二、數(shù)據(jù)與模型解釋以及假設(shè)

本文主要研究對(duì)象為影響審計(jì)收費(fèi)的因素。綜合上訴的文獻(xiàn)理論，本文認(rèn)為將“審計(jì)”作為產(chǎn)品，其成本應(yīng)是價(jià)格的決定因素，因此提出本文的假設(shè)一。

假設(shè)一：被審計(jì)的企業(yè)規(guī)模越大，其審計(jì)收費(fèi)越高。

本文模型采用樣本公司的總資產(chǎn)代表被審計(jì)企業(yè)的規(guī)模。

在現(xiàn)代的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，在除去商品成本對(duì)價(jià)格的決定因素之外，商品的供需關(guān)系也影響著商品的價(jià)格，因此交易雙方的議價(jià)能力也應(yīng)該對(duì)商品的價(jià)格產(chǎn)生影響。因此本文提出假設(shè)二。

假設(shè)二：審計(jì)單位（會(huì)計(jì)事務(wù)所）的議價(jià)能力越強(qiáng)，其審計(jì)收費(fèi)越高。

本文模型采用審計(jì)事務(wù)所的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)代表審計(jì)單位的議價(jià)能力。

“審計(jì)”作為附帶風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，錯(cuò)誤的審計(jì)意見(jiàn)將危及事務(wù)所的利益。因此，在對(duì)審計(jì)定價(jià)時(shí)，不可避免得將被審計(jì)單位的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)。因此提出本文的假設(shè)三。

假設(shè)三：被審計(jì)單位的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)越大，其審計(jì)費(fèi)用越高。

本文模型中采用被審計(jì)單位是否被ST來(lái)代表被審計(jì)單位的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（ST為1，否則為0）

高效的公司治理能有效的降低公司制企業(yè)委托成本。上市公司的年報(bào)審計(jì)作為外部監(jiān)督的重要機(jī)制只有在高效的公司治理制度下才能發(fā)揮作用。例如完善的獨(dú)立董事制度，以及合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)能夠通過(guò)影響審計(jì)服務(wù)的聘用和實(shí)施過(guò)程最終影響審計(jì)意見(jiàn)的出具。我國(guó)上市公司引入獨(dú)立董事制度源于2001年（《關(guān)于在上市公司建立獨(dú)立董事制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》）。這個(gè)意見(jiàn)要求上市公司獨(dú)立董事數(shù)量占董事會(huì)規(guī)模的1/3以上且必須有一個(gè)獨(dú)立董事?lián)碛袝?huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)背景。獨(dú)立董事制度的引入最主要的緣由是出于對(duì)我國(guó)中小股東權(quán)益的保護(hù)。而獨(dú)立董事發(fā)揮其監(jiān)督作用很大程度上依賴于高質(zhì)量的財(cái)務(wù)報(bào)表，因此其對(duì)審計(jì)報(bào)告的高質(zhì)量要求會(huì)使其督促公司聘用信譽(yù)好，獨(dú)立性強(qiáng)的審計(jì)事務(wù)所，進(jìn)而導(dǎo)致審計(jì)費(fèi)用的上升。

因此提出本文的假設(shè)四。

假設(shè)四：獨(dú)立董事對(duì)“審計(jì)”的“關(guān)注度”越高，則審計(jì)收費(fèi)越高。

在下文的模型中，本文采用獨(dú)立董事人數(shù)比例來(lái)代表獨(dú)立董事對(duì)“審計(jì)”的關(guān)注度。

由于制度原因，我國(guó)上市公司的“一股獨(dú)大”現(xiàn)象非常普遍。這樣很容易造成上市公司只聽(tīng)“一家之言”，或者第一大股東“一手遮天”。這種公司治理上的權(quán)利分配不平衡為大股東自身創(chuàng)造了會(huì)計(jì)及管理舞弊的空間，同時(shí)，也缺乏對(duì)高質(zhì)量第三方審計(jì)鑒證服務(wù)的需求。因此，本文假設(shè)股權(quán)集中度與審計(jì)收費(fèi)呈反向關(guān)系。

假設(shè)五：公司的股權(quán)集中度越分散，則審計(jì)費(fèi)用越高。

本文主要采用股權(quán)集中度Z值來(lái)衡量企業(yè)的股權(quán)集中度。

本文主要采用多元線性回歸模型，來(lái)考察各個(gè)變量因素對(duì)審計(jì)收費(fèi)的解釋力度。具體模型如下：

SJSF=C+B1*BSJDWGM+B2*SWSGM+B3*ST+B4*DLDSBL+B5*GQJZD

SJSF―審計(jì)收費(fèi)（數(shù)據(jù)來(lái)自各被審計(jì)單位年報(bào)中重要事項(xiàng)第10項(xiàng)的披露）

BSJDWGM―被審計(jì)單位規(guī)模（數(shù)據(jù)采用被審計(jì)單位總資產(chǎn)）

SWSGM―事務(wù)所規(guī)模（數(shù)據(jù)采用各個(gè)事務(wù)所該審計(jì)年度總營(yíng)業(yè)收入）

ST―被審計(jì)單位是否為ST公司（若是ST公司數(shù)據(jù)取值1，否則取0）

DLDSBL―被審計(jì)單位獨(dú)立董事在董事會(huì)中的比例（獨(dú)立董事人數(shù)/董事會(huì)人數(shù)）

GQJZD―被審計(jì)單位股權(quán)集中度（數(shù)據(jù)采用股權(quán)集中度--Z值，即第一大股東比例/第二大股東比例）

本文采用在上交所上市的房地產(chǎn)公司2009年的數(shù)據(jù)，上交所共有49家房地產(chǎn)公司，由于數(shù)據(jù)缺失等原因，最后共采得45個(gè)有效樣本。之所以取房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司屬于主營(yíng)業(yè)務(wù)較為突出的公司。本文認(rèn)為，若企業(yè)的主營(yíng)不突出，或者多元化經(jīng)營(yíng)，必然導(dǎo)致審計(jì)費(fèi)用的變化，但是，衡量企業(yè)業(yè)務(wù)多元化的指標(biāo)很難量化，且各個(gè)企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)程度屬于個(gè)別特例，因此，本文在選擇數(shù)據(jù)時(shí)規(guī)避了這方面的影響。審計(jì)費(fèi)用的具體數(shù)據(jù)來(lái)之各個(gè)公司2009年的年報(bào)，由筆者手工收集。各個(gè)事務(wù)所總營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)來(lái)源于中注協(xié)網(wǎng)站的2009年我國(guó)100強(qiáng)審計(jì)事務(wù)所調(diào)查表。其他數(shù)據(jù)均來(lái)源于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)。

三、數(shù)據(jù)處理以及結(jié)果分析

由于本文選擇各個(gè)變量的取值都相對(duì)獨(dú)立，因此本文認(rèn)為各變量之間并不存在多重共線性問(wèn)題。本文采用EVIEWS軟件進(jìn)行多元線性分析。

影響審計(jì)費(fèi)用的變量主要是被審計(jì)單位規(guī)模以及審計(jì)事務(wù)所的規(guī)模。其代表的含義，即決定審計(jì)產(chǎn)品價(jià)格的因素主要是產(chǎn)品的成本，以及交易雙方的議價(jià)能力。因此驗(yàn)證本文的假設(shè)一，和假設(shè)二。

同時(shí)，其他變量（是否被ST，獨(dú)立董事比例，股權(quán)集中度）均不顯著，都沒(méi)有通過(guò)T檢驗(yàn)。其中變量（是否被ST）的系數(shù)與理論值相反。因此，本文認(rèn)為被審計(jì)單位的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、獨(dú)立董事制度及被審計(jì)單位股權(quán)集中度對(duì)審計(jì)費(fèi)用的影響沒(méi)有得到實(shí)證數(shù)據(jù)支持。

四、結(jié)論

本文通過(guò)多元線性回歸模型，采用被審計(jì)單位規(guī)模、審計(jì)事務(wù)所規(guī)模、被審計(jì)單位是否為ST公司、被審計(jì)單位的股權(quán)集中度，以及獨(dú)立董事比例為解釋變量來(lái)對(duì)審計(jì)費(fèi)用進(jìn)行回歸分析，得到以下結(jié)論：（1）在我國(guó)上市公司中，公司治理問(wèn)題對(duì)審計(jì)收費(fèi)不存在影響。（2）被審計(jì)單位的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也并沒(méi)有體現(xiàn)在審計(jì)收費(fèi)中。（3）主要影響審計(jì)收費(fèi)的變量為被審計(jì)單位的規(guī)模，以及審計(jì)事務(wù)所的規(guī)模。本文的結(jié)論與國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究基本一致。

出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因，筆者分析有以下幾個(gè)可能性：（1）我國(guó)上市公司治理制度沒(méi)有發(fā)揮有效的作用，特別是獨(dú)立董事制度，并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有代表小股東利益的作用。獨(dú)立董事淪為上市公司治理制度上的“花瓶”，沒(méi)有實(shí)際意義。而且，我國(guó)大多數(shù)上市公司的獨(dú)立董事的設(shè)置完全是為了迎合證監(jiān)會(huì)的法規(guī)條件而已。在數(shù)據(jù)收集中，大多數(shù)公司的獨(dú)立董事個(gè)數(shù)都恰恰“踩”在“及格線”上，即，證監(jiān)會(huì)法規(guī)顯示“獨(dú)立董事比例需占董事會(huì)總?cè)藬?shù)三分之一以上”。（2）小股東的利益沒(méi)有得到很好的維護(hù)，上市公司的股權(quán)分散程度并沒(méi)有分散到提高公司治理效率的程度，即大股東的權(quán)利并沒(méi)有得到有效的遏制。

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