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時間：2023-06-21 08:43:41
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
一、打折優(yōu)惠
打折優(yōu)惠是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為普遍的一種營銷策略。在促銷不見成效情況下，“降價”自然成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)突圍的主要方法。我們經(jīng)常會看到這樣的打折促銷活動：“成本價開盤，本周認(rèn)籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬元，周末還有特價房”等。上述這些促銷方式，實際上就是價格直降，最大限度地讓利給購房人，卻贏得了買房人的認(rèn)可，對資金的快速回籠起到了良好效果。
二、墊付首付
在樓市低迷的時候，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷。無論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價120萬元～150萬元/套計算，墊款首付款約為40萬元～50萬元，期限為2個月～1年，購房者約可省1萬元～2萬元貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的無論是期房還是現(xiàn)房，預(yù)收資金時都具備納稅義務(wù)，均應(yīng)該按規(guī)定繳納營業(yè)稅以及預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
三、買房送禮
在制定“買房送禮”類營銷策略時，應(yīng)關(guān)注個人所得稅代扣代繳問題：
1.企業(yè)在活動答謝以及業(yè)務(wù)宣傳等活動中，隨機(jī)向本單位以外的個人贈送禮品，如在開盤活動時向所有前來的客戶贈送的小禮品，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。如果企業(yè)愿意承擔(dān)這部分的個人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔(dān)的個人所得稅不得在企業(yè)所得稅稅前扣除！
2.企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“買一送一”的促銷手段，所贈送的自產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（如買房送車庫）是不需要繳納個人所得稅的；如果是贈送的旅游項目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項目繳納個人所得稅；但是，如果是贈送的空調(diào)、洗衣機(jī)或者是小汽車等實物就不是簡單的個人所得稅的問題了，這還會涉及到企業(yè)的“兼營業(yè)務(wù)”需要繳納增值稅及相關(guān)的附加稅費，同時需要繳納個人所得稅。
四、購房補(bǔ)貼
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對非普通住宅產(chǎn)品給予契稅補(bǔ)貼，如針對別墅、面積超過144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補(bǔ)貼；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對購買人不同時間段的物業(yè)管理費補(bǔ)貼，如購房免3年物業(yè)管理費等。對這類營銷策略，不如采取直接的折扣銷售策略來得簡單和實惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數(shù)降低，而且，企業(yè)承擔(dān)的應(yīng)由個人繳納的契稅不能在企業(yè)所得稅前扣除，而且，需承擔(dān)按照“偶然所得”計算的個人所得稅。
五、售后回購
在商業(yè)地產(chǎn)以及車庫的銷售過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引客戶，承諾客戶購買后一段時間內(nèi)，客戶可以要求房地產(chǎn)企業(yè)按照約定的價格回購其銷售的產(chǎn)品。這種營銷策略，雖然其合同或協(xié)議的內(nèi)容千差萬別，但概括起來可以分為三種情形：一是銷售方?jīng)]有回購的選擇權(quán)，且回購價格確定；二是賣方有回購選擇權(quán)；三是買方有要求賣方回購的選擇權(quán)。一般來說，第一種情形商品所有權(quán)上的風(fēng)險與報酬并未真正轉(zhuǎn)移給購買方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍對售出商品實施控制，不符合收入確認(rèn)的條件，不能作為銷售業(yè)務(wù)來處理，僅能作為融資業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。后兩種情形，則應(yīng)具體分析每項交易的實質(zhì)，根據(jù)行使選擇權(quán)的可能性大小，以及商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移與否，確定是否符合收入確認(rèn)條件如果符合收入確認(rèn)條件，企業(yè)和客戶就商業(yè)或者車庫簽訂或者辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，盡管企業(yè)與客戶簽有回購協(xié)議，但是，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)仍然需要分別按照銷售和購進(jìn)不動產(chǎn)兩項業(yè)務(wù)處理，這樣企業(yè)就會承擔(dān)兩次銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及其附加稅費、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認(rèn)條件，雖將商鋪賣給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就可以視為一種融資業(yè)務(wù)，可以通過變更合同或者協(xié)議的方式解決。
六、售后返租
售后返租是一種特殊銷售方式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房給客戶的同時，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時是承租人，客戶同時是出租人；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與入駐商戶之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又是出租人，商戶則是承租人。簡單地說，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購買者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業(yè)返租給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在一定期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以固定利率包租。
隨著我國轉(zhuǎn)讓定價稅制的進(jìn)一步完善，稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅的矛頭開始指向內(nèi)資企業(yè)，有關(guān)聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)更是稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅關(guān)注的焦點。在實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立建筑安裝工程公司、設(shè)計公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，在大量的關(guān)聯(lián)交易中實行轉(zhuǎn)讓定價，使得成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配，從而達(dá)到避稅的目的。如果各關(guān)聯(lián)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式和稅率一致，轉(zhuǎn)讓定價不會必然導(dǎo)致企業(yè)所得稅避稅，但會嚴(yán)重影響地稅部門的土地增值稅的征收。
2011年12月13日-15日，全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問題進(jìn)行了深入探討和研究，并對有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅，不是利用傳統(tǒng)的稽查手段，而是利用轉(zhuǎn)讓定價的理論和方法對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易進(jìn)行反避稅調(diào)查和調(diào)整。對于內(nèi)資房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價管理，也不再局限于對企業(yè)所得稅的關(guān)注，而是進(jìn)一步拓展到了土地增值稅、營業(yè)稅等與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易相關(guān)的各項稅收。
一、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的認(rèn)定
所謂房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關(guān)系或重大影響關(guān)系的企業(yè)，包括總機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)、母公司與子公司、同一總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、同一母公司的不同子公司等。
根據(jù)企業(yè)所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規(guī)定，構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達(dá)到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達(dá)到15%或以上的；
3、企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50％或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10％是由另一企業(yè)擔(dān)保的；
4、企業(yè)的董事或經(jīng)理等高級管理人員一半以上或有一名常務(wù)董事是由另一企業(yè)委派的；
5、企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動必須由另一企業(yè)提供的特許權(quán)利才能正確進(jìn)行的；
6、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營購進(jìn)的原材料、零配件等是由另一企業(yè)所控制或供應(yīng)的；
7、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或商品的銷售是由另一企業(yè)所控制的；
8、對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、交易具有實際控制的其他利益上相關(guān)聯(lián)的企業(yè)（包括家族、親屬關(guān)系等）。
二、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價分析
房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價是指房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部或關(guān)聯(lián)企業(yè)之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，在銷售貨物、提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等時違背市場交易原則而內(nèi)部制定的價格。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓定價將導(dǎo)致收入和費用在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的重新分配，從而達(dá)到避稅的目的。
在實務(wù)中，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢，轉(zhuǎn)讓定價表現(xiàn)形式日趨復(fù)雜化。具體包括：
1、貨物購銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價
貨物購銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在購銷建筑施工設(shè)備、原材料以及完工產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)活動中，利用“高進(jìn)低出”或“低進(jìn)高出”的手段，將成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司高價從關(guān)聯(lián)企業(yè)購入施工設(shè)備或者是建筑材料，從而增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達(dá)到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產(chǎn)公司低價向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓剛建成的商業(yè)大樓，構(gòu)成了房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價。在房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。
2、勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價
勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過支付設(shè)計、管理、廣告、咨詢等勞務(wù)費用的高低，影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立關(guān)聯(lián)建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發(fā)直接費用，以提高開發(fā)成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業(yè)所得稅。廣東某大型房地產(chǎn)公司下設(shè)全資設(shè)計公司、文化公司、技術(shù)咨詢公司，各子公司一年收到母公司設(shè)計、宣傳策劃、咨詢費高達(dá)上億元，然后再通過購買母公司的藝術(shù)品作為各子公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤轉(zhuǎn)移。
3、無形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價
無形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間專利、專有技術(shù)、商標(biāo)、商譽等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不按該類交易的市場價格收取特許權(quán)使用費，或故意將土地使用權(quán)在關(guān)聯(lián)企業(yè)間轉(zhuǎn)讓，從而影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤。如：福州某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府劃撥地使用權(quán)，又將該塊地轉(zhuǎn)讓到其全資子公司名下開發(fā)房產(chǎn)，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規(guī)避了土地增值稅。
4、資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價
資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過貸款利率的高低來影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本費用。例如，房地產(chǎn)集團(tuán)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費用。
三、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價的動機(jī)
1、可以規(guī)避部分企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，我國企業(yè)所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)和小型微利企業(yè)分別實行15%和20%的優(yōu)惠稅率。根據(jù)納稅人的不同情況，企業(yè)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價，使得成本和利潤在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配，規(guī)避部分企業(yè)所得稅。臨沭縣某房地產(chǎn)公司通過新投資成立一家建筑施工企業(yè)（其企業(yè)所得稅實行核定征收方式），二者構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，其開發(fā)項目多由該施工企業(yè)承建。在施工過程中，建筑施工企業(yè)通過高開發(fā)票，增加建筑安裝成本，轉(zhuǎn)移利潤到關(guān)聯(lián)企業(yè)。雖然建筑施工企業(yè)按發(fā)票金額繳納了3%的營業(yè)稅，但由于關(guān)聯(lián)施工企業(yè)采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉(zhuǎn)移的利潤在施工企業(yè)相當(dāng)于乘以應(yīng)稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業(yè)所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，依照四級超率累進(jìn)稅率征收的一種稅。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉(zhuǎn)讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業(yè)的適用稅率也會越低，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價，以低于市場的價格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，或者以高于市場的價格向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付安裝工程費、設(shè)計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產(chǎn)公司低價向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，構(gòu)成房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價，涉案稅額達(dá)180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價涉稅風(fēng)險
自2002年以來，房地產(chǎn)行業(yè)多次被列入全國稅收稽查的重點行業(yè)。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)擁有足夠的法律武器和技術(shù)手段對轉(zhuǎn)讓定價進(jìn)行調(diào)查和調(diào)整，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價已經(jīng)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅關(guān)注的焦點。
根據(jù)國家稅務(wù)總局的反避稅工作精神，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價監(jiān)管將會日益嚴(yán)格，全國范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關(guān)聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)范關(guān)聯(lián)交易，調(diào)整定價策略，有效預(yù)防、控制、避免轉(zhuǎn)讓定價風(fēng)險成為一項頗具挑戰(zhàn)性的工作。
1、規(guī)范關(guān)聯(lián)交易。房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解企業(yè)自身的關(guān)聯(lián)交易情況，正確認(rèn)識轉(zhuǎn)讓定價的稅務(wù)風(fēng)險，按照《特別納稅調(diào)整實施辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價策略及時進(jìn)行審閱和調(diào)整，保證交易價格的公允性，規(guī)范納稅行為，有效預(yù)防對于轉(zhuǎn)讓定價稅務(wù)審計的風(fēng)險。
2、重視關(guān)聯(lián)申報。有關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報關(guān)聯(lián)交易情況，是法納稅人的基本義務(wù)，不履行義務(wù)就會受到處罰，企業(yè)很可能被列為稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查的重點對象之一。全國地稅系統(tǒng)反避稅工作會議明確指出要利用轉(zhuǎn)讓定價手段，要求房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)提供關(guān)聯(lián)交易的資料，并在全國實現(xiàn)聯(lián)查?！短貏e納稅調(diào)整實施辦法》列出的關(guān)聯(lián)交易類型主要包括有形資產(chǎn)購銷、無形資產(chǎn)使用、提供勞務(wù)和資金融通四大類，房地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行準(zhǔn)確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的詳細(xì)情況，據(jù)實填報《企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報告表》。存在重大關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)讓定價專業(yè)人士尋求幫助，以控制并降低轉(zhuǎn)讓定價風(fēng)險。
一、案例
客戶王某在外地承包工程，戶籍在本地，準(zhǔn)備以本地的100平方米的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，該商業(yè)房產(chǎn)由于購買較早，當(dāng)初購買價位3000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)升值到了8000元/平方米。王某以該房產(chǎn)抵押貸款500萬元。由于房地產(chǎn)和重要工程建設(shè)的應(yīng)收賬款較多，導(dǎo)致客戶資金鏈斷裂，無法歸還，形成了不良貸款。但是在處分該抵押物時，需要將相關(guān)稅款扣下，涉及契稅（買賣雙方各承擔(dān)成交價的3%）、營業(yè)稅及附加（出賣方承擔(dān)成交價的5.5%）、個人所得稅（按照偶然所得承擔(dān)增加值的20%承擔(dān)）、土地增值稅（增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，承擔(dān)增加值的50%稅額）。所以大約增值額的80%需要繳納稅款。最后算下來，剩余部分還不夠貸款本金的。
二、處分該房產(chǎn)的經(jīng)過
經(jīng)過法院的判決，拍賣該房產(chǎn)，首先按照市場價格進(jìn)行評估，并以該價格進(jìn)行拍賣，經(jīng)過第一次降價，沒有人購買，經(jīng)過第二次降，比市場價便宜很多，有人有意向，但是能夠經(jīng)過咨詢稅務(wù)局的相關(guān)人員后，即使屬于法院拍賣，相關(guān)的稅款也不能免除，最后流拍。法院裁定該房產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)為銀行所有。由于該借款人還欠個人借款，以及第二順位的抵押人都要求銀行處分該抵押物，他們可以享受剩余價值。于是進(jìn)行進(jìn)一步降低價格出售，去掉相關(guān)的稅款，連銀行的借款本金也不夠償還。
三、對于增值較大的商業(yè)性房產(chǎn)涉及稅務(wù)風(fēng)險的忽視
授信審查階段的忽視。經(jīng)濟(jì)上行階段，資產(chǎn)在不斷地增值，幾乎不會發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險。由于經(jīng)濟(jì)上行，銀行也愿意接受房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)抵押占據(jù)了國內(nèi)貸款的大部分份額。這個銀行不貸款，另一個銀行也會接受，續(xù)貸的比例很高，所以發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)處分的比例較少。這個風(fēng)險幾乎是被忽視的。但是在經(jīng)濟(jì)下行階段，資產(chǎn)也在縮水，拋棄抵押物的不良貸款呈現(xiàn)上升的趨勢，商業(yè)性房產(chǎn)的成交也在下滑。在蘇北的一些地區(qū)，整體社會的信用環(huán)境在變差，很多的民間借貸破產(chǎn)，銀行不得不接受了大量的抵債房產(chǎn)。高額的稅款阻礙了抵押的房產(chǎn)的處分。
在不良資產(chǎn)處分階段的忽視。抵押貸款成為不良資產(chǎn)，一般的處理方式是拍賣、變賣等方式，第一次流拍可以下降百分之二十的比例進(jìn)行再一次的拍賣，第二次下降百分之二十，相比較以往的情形，由于價格較低，很少流拍，總會有人買走，所以不會發(fā)生這樣的稅務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致這樣的風(fēng)險被銀行的經(jīng)營者忽視了。但是，在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及三期疊加的階段，很多的抵押房產(chǎn)，即使經(jīng)過二次降價，購買者也是應(yīng)者寥寥，最終法院只得裁定該抵押物為抵債資產(chǎn)，轉(zhuǎn)給金融機(jī)構(gòu)自行處理，只要發(fā)生過戶的情形，那么相關(guān)的稅款就產(chǎn)生了。在農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營的縣城區(qū)域，這樣的現(xiàn)象在逐步增加。
四、防范相關(guān)稅收風(fēng)險的措施
降低抵押率，將未來可能會涉及抵押物處分所涉及的稅收考慮在內(nèi)。房產(chǎn)抵押貸款的抵押率，大部分銀行的慣例都是控制在70%?，F(xiàn)在這樣的慣例，針對升值較大的商業(yè)性房產(chǎn)，則需要降低抵押率。
減少對第二還款來源的依賴。抵押物即使相對容易變現(xiàn)也是第二還款來源，需要改變國內(nèi)多年形成的慣性思維，將依賴抵押物轉(zhuǎn)變到主要依賴第一還款來源上。
增加擔(dān)保人，將房產(chǎn)的剩余價值作為反擔(dān)保物進(jìn)行第二順位反抵押給擔(dān)保人，由擔(dān)保人來最終處理抵押物。銀行對于抵債資產(chǎn)有嚴(yán)格的管理規(guī)范，在二年內(nèi)必須要處分，但是擔(dān)保人具有更大的靈活性，其可以以該房產(chǎn)進(jìn)行投資入股來減少稅款，也可以一直占有的形式來規(guī)避產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，也可以進(jìn)行對外租賃。
1.稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)
公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅風(fēng)險很高的行業(yè)，偷稅漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重，并且房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建立一套完整的內(nèi)控體系的同時建立一套適合本行業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財政部等五部委聯(lián)合印發(fā)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內(nèi)實施，并鼓勵非上市的大中型企業(yè)執(zhí)行。2009年5月5日，國家稅務(wù)總局以國稅發(fā)[2009]90號文印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》。2010年4月，財政部、證監(jiān)會、審計署、銀監(jiān)會、保監(jiān)會聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制配套指引的通知》。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制指引》，上市公司建立完善有效的內(nèi)部控制制度，對加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營管理、保護(hù)企業(yè)的財產(chǎn)安全、保證企業(yè)會計信息真實、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等都有積極的推動和促進(jìn)作用。在構(gòu)建完善的的內(nèi)部控制體系的同時，結(jié)合企業(yè)自身特點建立適合的稅務(wù)內(nèi)控體系對于企業(yè)防范涉稅風(fēng)險將起到積極的作用。由此可以看出，稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制一個重要組成部分的稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對此還沒有完全明確的定義，我國學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)董事會、管理當(dāng)局和全體員工共同實施的，旨在保證企業(yè)實現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價值” 這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動。由稅務(wù)內(nèi)控的定義可以看出，企業(yè)實施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險；二是創(chuàng)造稅務(wù)價值。
2.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義
在當(dāng)今政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理部門）對房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨嚴(yán)格。從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項檢查對象。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利就必須高度重視稅務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點構(gòu)建一套稅務(wù)內(nèi)控體系無論是對企業(yè)本身還是整個國民經(jīng)濟(jì)都有重大的意義。
3.構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法
為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)封風(fēng)險，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識，提出幾點房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。
3.1為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平，應(yīng)盡量在財務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗，專門來負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不僅僅指稅務(wù)崗的人或者財務(wù)部門的人，還包括與公司稅收聯(lián)系緊密的其他人員，還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報表的填制、管理發(fā)票、評估、處置和監(jiān)督稅務(wù)風(fēng)險事項；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營過程中的潛在稅務(wù)風(fēng)險；盡量參與公司投資、籌資稅務(wù)管理評價，并能提出有效的稅務(wù)評價意見。
3.2對各環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理流程進(jìn)行控制
作為內(nèi)部控制制度的一個重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事務(wù)管理組織與標(biāo)準(zhǔn)，加大對稅務(wù)工作事前籌劃和過程控制的力度，實現(xiàn)各個業(yè)務(wù)流程稅務(wù)價值的最大化。房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的情況，對各個涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險點進(jìn)行控制，即建立一套各稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險控制流程，通過這些流程的有效運行，對涉稅風(fēng)險進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到防范涉稅風(fēng)險，創(chuàng)造稅務(wù)價值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤，這個環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費、企業(yè)所得稅等。
3.3建立完健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險匯報制度
風(fēng)險匯報，包括匯報制度與匯報標(biāo)準(zhǔn)兩個方面，主要作用是明確各級涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對涉稅風(fēng)險的反應(yīng)速度。匯報制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項，必須要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時匯報。重大涉稅事項的確定，很難一概而論，必須根據(jù)實際情況進(jìn)行針對性的分析，一般而言稅務(wù)檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用、稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險等都屬于必須匯報的事項。匯報標(biāo)準(zhǔn)決定各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報，是一個流程標(biāo)準(zhǔn)的問題，以便于匯報文本在不同部門、不同人員簽字流轉(zhuǎn)中的統(tǒng)一理解。
3.4建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險測評制度
建立風(fēng)險測評制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對稅務(wù)風(fēng)險測評進(jìn)行明確，并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風(fēng)險控制責(zé)任感和敏感度。這一點可以通過加強(qiáng)培訓(xùn)來實現(xiàn)，尤其對涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識的培訓(xùn)，使其對涉稅風(fēng)險有全面認(rèn)識和深刻理解，同時培養(yǎng)端正的風(fēng)險效益觀。
二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期（每月或每季度）對本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險評估，對于存在的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)及時整改，消除風(fēng)險，對于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險可以合理規(guī)避，防患于未然。
三是稅務(wù)風(fēng)險測評制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時進(jìn)行調(diào)整。信息的交流和溝通對整個納稅風(fēng)險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時對風(fēng)險管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險預(yù)測。
4.結(jié)論
以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點和涉稅事項以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險能起到一定的積極作用。
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我國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時代已經(jīng)過去了，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實力，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。
從國稅發(fā)[2003]83號、國稅發(fā)[2006]31號到新企業(yè)所得稅法實施后的國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項不能及時有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運營成本尤其重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施
房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務(wù)可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。
(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計公司、綠化公司多列費用。
(3)在國外設(shè)立設(shè)計公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。
(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。
(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項始終貫穿于土地取得、立項、建設(shè)、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費主要有十種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。
(一)代收款項的稅務(wù)處理
1、營業(yè)稅
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴(yán)重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務(wù)總局配合宏觀調(diào)控的政策要求出臺了多項針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務(wù)部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權(quán)意識在國家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務(wù)部門舉報開發(fā)商開票不規(guī)范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務(wù)參與企業(yè)經(jīng)營決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負(fù)責(zé)人對企業(yè)的稅收管理工作有準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識。
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產(chǎn)注冊企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實，補(bǔ)交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，甚至?xí)袦珥斨疄?zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項目以補(bǔ)交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個毛孔。情節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任。
二、納稅遵從，防范風(fēng)險
稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中不可避免的一項支出。作為企業(yè)的經(jīng)營者，希望盡量降低經(jīng)營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無意識的少申報稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項經(jīng)濟(jì)交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風(fēng)險。這種風(fēng)險既有少申報帶來的處罰風(fēng)險，也有多申報帶來的效益流失風(fēng)險。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報，企業(yè)的辦稅人員必須準(zhǔn)確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項稅款的計算方法，準(zhǔn)確、按期、完整地填寫有關(guān)的納稅申報表。
另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對于能否有效降低納稅風(fēng)險至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當(dāng)數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現(xiàn)實中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門當(dāng)作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財稅人員不精通稅法同樣會導(dǎo)致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業(yè)對納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風(fēng)險發(fā)生的機(jī)制，防范納稅風(fēng)險，減少因人為操作不當(dāng)而造成的損失。
三、稅務(wù)籌劃，減輕負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴(yán)格了；并且，相當(dāng)多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負(fù)擔(dān)和不當(dāng)操作帶來的風(fēng)險損失。
納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項經(jīng)濟(jì)交易活動之前的納稅準(zhǔn)備以及與納稅準(zhǔn)備相關(guān)的一系列工作的總稱。它是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等活動進(jìn)行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會、董事會及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業(yè)的財務(wù)人員和稅務(wù)人員負(fù)責(zé)；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易活動是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則?，F(xiàn)實中，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當(dāng)然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了這個前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無從談起。假設(shè)一個企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進(jìn)行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者或投資者在從事經(jīng)營活動或投資活動之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營成果的一個重要因素來設(shè)計和安排。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)一項權(quán)威統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負(fù)擔(dān)確實比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財政貢獻(xiàn)著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴(yán)謹(jǐn)；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會的角度看，這個行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經(jīng)營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經(jīng)營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經(jīng)營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營方式，最后考慮風(fēng)險。
五、結(jié)論
總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風(fēng)險，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營者就應(yīng)該有這樣的認(rèn)識：企業(yè)的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營思路和經(jīng)營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009
前言
房地產(chǎn)隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購買土地的環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風(fēng)險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達(dá)11種之多，稅務(wù)機(jī)關(guān)每年對稅收稽查，也遇到涉稅風(fēng)險。通過稅務(wù)稽查，我們認(rèn)識到企業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)該從項目部到公司都應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)會計師專職崗位，來專門管理項目及企業(yè)的稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風(fēng)險。
近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點有益的探討。
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問題
（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入
這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時申報納稅；二是客戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費用，不確認(rèn)銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營業(yè)房的租賃費用不確認(rèn)收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應(yīng)該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。
（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關(guān)稅收
主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應(yīng)分配給投資方的利潤；抵項應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權(quán)的價款等相關(guān)債務(wù)，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應(yīng)支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應(yīng)稅所得稅額。
（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項目設(shè)立成本明細(xì)賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進(jìn)行道路減少、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴(kuò)大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費用，隱瞞實際利潤額。
（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款
主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網(wǎng)費、市政建設(shè)費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務(wù)處理上不計收入或直接沖喊開發(fā)成本，導(dǎo)致營業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。
二、我公司設(shè)立稅務(wù)會計師后的納稅情況及其意義
房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬元。
通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師崗位，對企業(yè)的稅收工作進(jìn)行全面的管理。公司依法進(jìn)行稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個稅收管理活動內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動規(guī)律，加強(qiáng)企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。
2.有利于正確制定和貫徹、實施、執(zhí)行實施政策法規(guī)，實現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風(fēng)險。
3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進(jìn)行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進(jìn)稅收征管的良性循環(huán)。
4.有利于促進(jìn)實現(xiàn)依法治稅，建立市場經(jīng)濟(jì)稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。
三、關(guān)于稅務(wù)會計師
稅務(wù)會計師（CTAC）是由中國總會計師協(xié)會負(fù)責(zé)認(rèn)證的國家高級財稅管理人才重點培養(yǎng)項目，是以國家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計量為基本形式，運用會計學(xué)的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對納稅人應(yīng)納稅款的形成，計算和繳納；即稅務(wù)活動所引起的資金運動進(jìn)行核算和監(jiān)督，以及稅務(wù)統(tǒng)籌管理、稅務(wù)檢查、納稅籌劃等一系列與稅務(wù)相關(guān)的稅務(wù)工作，以保障國家利益和納稅人合法權(quán)益的一種企業(yè)稅務(wù)會計專職崗位和專業(yè)會計人。
可以說由于稅務(wù)會計師這個管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗，經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道會計人員，通過必要的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在掌握了稅務(wù)會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關(guān)專業(yè)知識后，從傳統(tǒng)的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預(yù)測和決策的職能管理中，從而達(dá)到節(jié)約納稅成本、降低納稅風(fēng)險、提高資金使用效益、實現(xiàn)利潤最大化、以推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
四、稅務(wù)會計師在企業(yè)稅務(wù)工作中的作用及意義
（一）在稅務(wù)會計師這個定義沒有立法前，作為企業(yè)財務(wù)會計中的一名與稅務(wù)打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業(yè)務(wù)，填寫一些稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫的稅務(wù)報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務(wù)糾紛?，F(xiàn)階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來越嚴(yán)格、計算方式的越來越復(fù)雜，企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)會計制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財務(wù)會計和稅務(wù)會計的目標(biāo)逐漸出現(xiàn)差異，它們對會計事項的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務(wù)會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化而必須進(jìn)行的稅收籌劃業(yè)務(wù)。作為一名與稅務(wù)打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓(xùn)學(xué)習(xí)中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當(dāng)時老師的一席之言卻讓學(xué)員振動。他說，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務(wù)人員對稅收法規(guī)了解的不及時、對稅務(wù)理解的不全面、不到位，而給稅務(wù)機(jī)關(guān)多交了稅款?；毓竞?，筆者對我公司的繳稅情況進(jìn)行了一次盤點，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說明了設(shè)立稅務(wù)會計師崗位與不設(shè)立該崗位，對企業(yè)稅收影響很大。
（二）企業(yè)為了提高稅務(wù)管理的有效性，設(shè)置專職的稅務(wù)會計，按照稅務(wù)會計的職責(zé)，一是根據(jù)稅收法規(guī)對應(yīng)稅收入、可扣除項目、應(yīng)稅利潤和應(yīng)稅財產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計量，計算和繳納應(yīng)繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)等利益主體對稅務(wù)信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計劃對稅金支出進(jìn)行預(yù)測，對納稅活動進(jìn)行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會計的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。
總結(jié)語
在設(shè)有專職稅務(wù)會計崗位和不設(shè)專職稅務(wù)會計崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍?，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。增加了稅收負(fù)擔(dān)；而后者的結(jié)果則是稅務(wù)會計通過對稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅持合法性、事先性、適應(yīng)性、綜合性的原則基礎(chǔ)，進(jìn)行具體的籌劃操作和運作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻(xiàn)。
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近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)復(fù)雜、占用資金量大等特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項眾多、計稅復(fù)雜，為了規(guī)避法律風(fēng)險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負(fù)。面對如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃顯得很重要。
一、納稅籌劃基本原則
1.合法性原則
納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對法律的深刻理解和精確把握進(jìn)行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。
2.整體性原則
納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負(fù)擔(dān)的一種籌劃和減輕，因此，應(yīng)當(dāng)遵循整體性原則。
3.減稅性原則
納稅籌劃是一種減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負(fù)擔(dān)直至稅收負(fù)擔(dān)最輕。
4.成本效益原則
納稅籌劃要有利于實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)，進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有效。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題
1.誤把納稅籌劃當(dāng)成了財務(wù)部門會計處理的工作
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認(rèn)為：“稅收就是財務(wù)部門的事，財務(wù)部門所作的財務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財務(wù)人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。
2.誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行
房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過財務(wù)人員在財務(wù)處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。
3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理
目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務(wù)部門的不規(guī)范操作，往往給財務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施
1.加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)
怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務(wù)人員非財務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關(guān)系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險。
2.重視規(guī)范性的決策操作
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務(wù)人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達(dá)到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。
3.重視戰(zhàn)略籌劃
雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務(wù)或單個環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進(jìn)行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。
4.重視前瞻性籌劃發(fā)展
不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬圣君：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.
一、會計核算工作
眾所周知，會計核算是財務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財務(wù)人員安身立命的本錢，是各項財務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對財務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會計核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實現(xiàn)這一目標(biāo)，財務(wù)部主要開展了以下工作：
1、建立會計核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實現(xiàn)會計核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項目核算的需要、根據(jù)納稅申報的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計了一套會計科目表，制定了詳細(xì)的二級和三級明細(xì)科目，并且對各個科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產(chǎn)會計核算的教科書做為財務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會計核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們設(shè)的明細(xì)科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細(xì)項的收入、成本、費用，相關(guān)稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評。
2、重新對原有的會計核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財務(wù)部內(nèi)部會計核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財務(wù)信息能有序地、按時、按質(zhì)地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財務(wù)報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團(tuán)財務(wù)部的各類財務(wù)數(shù)據(jù)的及時性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財務(wù)部的要求。
3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發(fā)傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應(yīng)商往來帳目清楚準(zhǔn)確。同時加強(qiáng)應(yīng)收往來款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來款xx萬元。
4、除此之外，財務(wù)部組織全體員工在xxxx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統(tǒng)計表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財務(wù)報表xx張，出具預(yù)算報表xx張等。
二、 融資、預(yù)算與資金管理工作
資金對于企業(yè)來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時刻，國家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對整個房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風(fēng)險。所以對于xxxx年財務(wù)部來說，如何做好融資？如何做好資金預(yù)算？如何做好資金管理成了財務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財務(wù)部也投入了大量的時間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)。
1、財務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線?？捎捎谑艿絿邑泿耪叩暮暧^調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營風(fēng)險，在核準(zhǔn)貸款的時候會顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。xxxx年xx市各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環(huán)境下，財務(wù)部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時間，財務(wù)人員已經(jīng)無法用數(shù)字去統(tǒng)計了。值得高興的是，最終財務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業(yè)項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業(yè)貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務(wù)，因為我公司的資產(chǎn)負(fù)債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務(wù)部可以驕傲地說，在融資方面，XX年xx財務(wù)部走在了同行業(yè)財務(wù)部的前面。
2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動下，在財務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個部門的日常工作當(dāng)中，各個部門已經(jīng)能熟練的運用全面預(yù)算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個部門對財務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個部門在財務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅實的基礎(chǔ)。也正是因為有了全面預(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。
3、在年初資金充裕時，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時間內(nèi)比較各家銀行的理財產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產(chǎn)品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元（x天）、x萬元（x天）、x萬元（x天），共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。xxxx年財務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財務(wù)部重點加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日報體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù)；每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性；不定期地對庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點；在大量收款的幾天，每天核對收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性；在付款流程上增加了資金經(jīng)理對出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序；通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個新的臺階。
三、涉稅管理工作
由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項重要成本支出。在國家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財務(wù)部在事先、事中對各項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規(guī)避涉稅風(fēng)險。實現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險甚至零風(fēng)險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時會面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；椤Ｈ粘；槭侵富椴块T主要負(fù)責(zé)的對管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據(jù)上級稅務(wù)部門的部署，對某個行業(yè)、某個地區(qū)、某個產(chǎn)品、某項減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進(jìn)行檢查。下面就對財務(wù)部XX年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。
1、審核各類收入和付款合同。由于將財務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評估和納稅籌劃。XX年財務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同xx份。
2、xx月，財務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動進(jìn)行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場進(jìn)行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了xx項目的土地增值稅清算工作。
3、通過分析國家增值稅的發(fā)展趨勢，工業(yè)項目的所有購進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了xx萬元的增值稅進(jìn)項稅額抵扣的好處。
4、通過對銷售部員工年終獎金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。
5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風(fēng)險。為控制這一風(fēng)險，財務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。
6、x月x日—x日xx市稽查局對我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實地稅務(wù)檢查。財務(wù)部立即組織財務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險。
7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報表列示的銷售收入xx萬元，對應(yīng)的成本只有xx萬元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對應(yīng)的收入xx萬元不能予以確認(rèn)。由于涉及調(diào)減我公司申報的所得稅xx萬元，財務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險匯報給集團(tuán)財務(wù)部，因為根據(jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財務(wù)部的指示，財務(wù)部立即組織財務(wù)人員重新對xx年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報表，并沒有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財務(wù)部平時與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險。
8、通過與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財務(wù)部積極爭取納稅a級企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會將我公司申報納稅a級企業(yè)。如果申請納稅a級企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。
9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務(wù)自查、日常申報時，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。
四、財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警工作
財務(wù)分析是以財務(wù)報告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進(jìn)行分析與評價的經(jīng)濟(jì)管理活動。它為了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測企業(yè)未來，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。
過去我公司的財務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來越大，資金調(diào)度也越來越大，如果沒有財務(wù)分析對企業(yè)的運營狀況進(jìn)行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對此非常的重視，對財務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務(wù)部在編寫財務(wù)分析經(jīng)驗不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對比分析各房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)報表，在x月份出了一份xx公司上半年的財務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認(rèn)可。
在這篇財務(wù)分析中，財務(wù)部對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時、必要的信息和依據(jù)。
根據(jù)對我公司各項財務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)的對比分析和評價，財務(wù)部指出了當(dāng)時公司存在的主要問題和風(fēng)險：
1、資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進(jìn)度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險。
3、預(yù)期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。
4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。
事實證明這次財務(wù)分析和風(fēng)險預(yù)警在降低公司的經(jīng)營風(fēng)險上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險，財務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準(zhǔn)備。
五、投資管理工作
由于集團(tuán)總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個工業(yè)項目，這兩個項目有獨立的經(jīng)營核算實體，財務(wù)部主要起到一個投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，財務(wù)部組織力量對xx改制和工業(yè)項目組建進(jìn)行了項目投資測算，運用一系列的投資測算工具和對項目相關(guān)人員進(jìn)行大量的調(diào)查和詢問，參與編寫了兩個項目的可行性調(diào)研報告。
六、組織建設(shè)和制度流程管理工作
組織建設(shè)和制度流程管理是一個組織有效運轉(zhuǎn)的靈魂，相當(dāng)于人體的骨架和神經(jīng)系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實現(xiàn)財務(wù)部的各項管理職能，就必須在這方面好好研究和設(shè)計。
1、為了配合公司發(fā)展對財務(wù)部各項職能的需要，財務(wù)部在xx月份重新設(shè)計了財務(wù)部的組織機(jī)構(gòu)圖、工作流程和崗位說明書。更加明確了各個崗位的職責(zé)，避免了一些重復(fù)和扯皮的職責(zé)。這套系統(tǒng)在設(shè)計上著重強(qiáng)化了會計核算和資金管理的職能。
2、在推行新的組織機(jī)構(gòu)圖時特別向財務(wù)部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級的各項指令在傳遞中能夠順暢有序，現(xiàn)在財務(wù)部的全體員工已經(jīng)理解、接受和運用這一套垂直指揮系統(tǒng)來處理日常工作事務(wù)，使得工作效率明顯提高。
3、為保證財務(wù)工作計劃的有效實施和執(zhí)行，財會部在今年實行了定期召開財務(wù)部內(nèi)部管理會議制度。著重強(qiáng)調(diào)上階段工作的總結(jié)和下階段工作的布置。通過該內(nèi)部會議使得各項財務(wù)工作在會議上進(jìn)行有效地溝通，及時解決當(dāng)前存在的問題。并對會議內(nèi)容進(jìn)行會議紀(jì)要工作，通過會議紀(jì)要來跟蹤各項任務(wù)的執(zhí)行情況。大大提高了財務(wù)部各項工作和指令的貫徹力度。
七、團(tuán)隊管理與員工學(xué)習(xí)成長
bsc、swot、5s、pest、價值鏈、戰(zhàn)略、目標(biāo)、策略、企業(yè)愿景、工作理念、職業(yè)素養(yǎng)、團(tuán)隊、魚骨圖、頭腦風(fēng)暴等等新鮮的管理名詞在xxxx年從高端的管理殿堂走進(jìn)了我們公司，走進(jìn)了我們的部門、走進(jìn)了每個管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時代要進(jìn)步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長，在這個充滿著激烈競爭的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，從國家到企業(yè)、從大人到學(xué)生，如果不能及時更新自己的知識結(jié)構(gòu)和思想意識，就將面臨被這個社會遺忘和淘汰的危險。好在我們xx公司領(lǐng)導(dǎo)x總能夠高瞻遠(yuǎn)矚、遠(yuǎn)見卓實，為我們安排了一堂堂精彩生動的培訓(xùn)課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點財務(wù)部在這方面的收獲和體會。
1、財務(wù)部中層管理人員參加了公司的bsc導(dǎo)入實施培訓(xùn)，通過堅苦的bsc導(dǎo)入實施培訓(xùn)，財務(wù)部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內(nèi)涵，對管理的認(rèn)識也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。通過制定出企業(yè)遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略目標(biāo)就使得公司各級員工具備更充足的動力為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而努力工作。通過bsc對財務(wù)部的工作梳理使財務(wù)部的職能架構(gòu)更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實施bsc對日常工作進(jìn)行考核，提高了員工完成各項工作的緊迫感，加強(qiáng)了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項工作的有效實施。各項工作也漸漸步入軌道，開始進(jìn)入一個高效、良性的循環(huán)。
2、財務(wù)部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)課程，通過培訓(xùn)讓財務(wù)部中層管理人員深刻地了解到一個職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個合格的管理團(tuán)隊。先從管理人員的管理意識上開始轉(zhuǎn)變，最后帶動整個團(tuán)隊朝職業(yè)化團(tuán)隊進(jìn)行轉(zhuǎn)變。一個高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊?wèi)?yīng)該是建立在尊重和信任的基礎(chǔ)上具備以下要素：a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標(biāo)。b、強(qiáng)有力的核心領(lǐng)導(dǎo)者。c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習(xí)慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業(yè)技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補(bǔ)位、鼓勵。這也是財務(wù)部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊。
3、財務(wù)部部分管理人員還參加了房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制的培訓(xùn)，吸收了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的實戰(zhàn)經(jīng)驗，開拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構(gòu)、工作流程、指標(biāo)選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓(xùn)課為XX年在xx項目上實施房地產(chǎn)項目預(yù)算奠定了理論基礎(chǔ)。如有可能，財務(wù)部希望能請到這堂培訓(xùn)課的培訓(xùn)老師x老師來我們公司進(jìn)行房地產(chǎn)全面預(yù)算的咨詢和培訓(xùn)。
八、其他臨時工作任務(wù)
1、完成與xx集團(tuán)股東資產(chǎn)剝離方案的設(shè)計工作。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)測，前后設(shè)計了有x套剝離方案，并對每套方案進(jìn)行一個總結(jié)和評價。
2、歷時大半個月，配合股東下派的審計人員進(jìn)行董事長離任審計工作。
3、完成集團(tuán)總部的xx銀行資料的準(zhǔn)備工作。
雖然財務(wù)部在xx年有了不少收獲、進(jìn)步和成績，但還是有一些方面需要注意、改進(jìn)和加強(qiáng)。
1、財務(wù)團(tuán)隊離職業(yè)化團(tuán)隊還有一定的距離，在應(yīng)付一些高強(qiáng)度和高負(fù)荷的工作任務(wù)時團(tuán)隊的配合和協(xié)作不夠順暢，會出現(xiàn)一些執(zhí)行偏差。
2、合同管理還有待加強(qiáng)。
3、成本管控力度還不到位。
中國社會科學(xué)院12月2日在京的XX年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，XX年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。
藍(lán)皮書指出，xxxx年，國家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場景氣回落。 XX年將延續(xù)xxxx年房市的低迷，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图校涣舸嬖谑袌霎?dāng)中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，未來市場競爭會更加激烈。
XX年xx公司的發(fā)展重點主要會放在xx項目開發(fā)上，同時還要兼顧兩個工業(yè)項目，可以說任務(wù)十分艱巨。再加上嚴(yán)峻的行業(yè)形勢，財務(wù)部的肩上的擔(dān)子也非常沉重。根據(jù)目前的行業(yè)形勢、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，財務(wù)部重點將在以下幾個方面開展工作：
1、在年前籌集支付各建筑施工單位的工程款資金，保證公司順利渡過年關(guān)。
2、與銷售部密切配合，加速回籠售房資金。
3、配合xx部、物業(yè)公司做好xx的全面營運工作。
4、組織好xx商鋪銷售的土地增值稅籌劃和清算工作。
5、財務(wù)部將嘗試以項目為周期編制xx項目預(yù)算，如有可能，希望能請到x老師來我們公司進(jìn)行咨詢和指導(dǎo)。通過推行項目預(yù)算加強(qiáng)成本管控力度。
6、不斷修正工作流程和完善內(nèi)部控制。提高財務(wù)部對各類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)督力度。
1.涉及的稅費復(fù)雜，稅負(fù)相對較低：建筑業(yè)往往集工程設(shè)計、施工、管理、監(jiān)理、自產(chǎn)自銷業(yè)務(wù)于一身。
2.異地經(jīng)營管理不規(guī)范，稅源日常監(jiān)控缺位：建筑企業(yè)多是異地承包工程，涉及的地域較為廣泛。建筑企業(yè)規(guī)劃立項手續(xù)不完整，缺乏稅務(wù)管理意識，未能為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供準(zhǔn)確的相關(guān)信息，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)對建設(shè)項目的水源監(jiān)控缺位。
3.對各類發(fā)票的使用不規(guī)范，只在項目結(jié)算的最終環(huán)節(jié)提現(xiàn)“以票管稅”：建筑企業(yè)對施工項目涉及的款項未能按照稅務(wù)征納管理的規(guī)定管理，如憑票收款、憑票付款，廣泛的存在以各種購買、自制的收據(jù)或開白條方式收取工程款項的現(xiàn)象。
4.稅收征管難度大，稅款拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重：因建筑企業(yè)經(jīng)常存在掛靠營現(xiàn)象，建筑勞務(wù)工程多次分包、轉(zhuǎn)包現(xiàn)象和異地施工情況，造成了企業(yè)經(jīng)營信息與稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)管理信息不對稱，因此稅源監(jiān)控難度大，建筑稅款流失、納稅不及時的現(xiàn)象明顯。
二、營改增后房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險點
（一）納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本辦法應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
風(fēng)險點：納稅人應(yīng)該向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，也可以6個月內(nèi)向原注冊地申報繳納稅款。就會造成難于管理。
（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。
風(fēng)險點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能通過甲供材料或者擴(kuò)大精裝房占開發(fā)面積的占比，增加自行采購材料比重，然后通過與建材批零企業(yè)簽訂購銷合同，虛增購進(jìn)金額。
（三）建筑業(yè)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇簡易計稅，以收取全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。
風(fēng)險點：納稅人為簡易計稅項目取得的增值稅專用發(fā)票，可能轉(zhuǎn)移到一般計稅方法項目進(jìn)行抵扣，從而形成稅收流失風(fēng)險。
（四）一般納稅人和試點納稅人中的小規(guī)模那是人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
風(fēng)險點：銷售額的計算要扣除分包款，建筑工程總承包單位為了扣除更多的分包款，將項目分包給更多的建筑商。
（五）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
風(fēng)險點：營改增前已經(jīng)在地稅就申報繳納營業(yè)稅預(yù)收款，但還未開具增值稅發(fā)票?，F(xiàn)需在國家稅務(wù)局開票，導(dǎo)致國稅局管理難度加大，稅收征管成本增加，稅務(wù)執(zhí)法風(fēng)險增加。
三、針對風(fēng)險點的政策建議
（一）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本辦法必須向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
將條款中的“應(yīng)”改為“必須”，避免納稅人延遲申報交稅，有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)管理、核查。此時對于案例中的建筑公司1-6月的收入，都會及時申報納稅。
（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程是指全部設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。
將“或者部分”去掉，避免概念模糊。部分可以指1%也可以指代99%，而這其中千差萬別。從而會導(dǎo)致納稅的金額也不一樣。
（三）建筑業(yè)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇簡易計稅方法（只能全部工程同時都選擇簡易計稅），以收取全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。
建筑業(yè)一般納稅人選擇簡易計稅時，只能全部工程都選擇簡易計稅，不能部分選擇簡易計稅，部分為一般計稅，從而避免納稅人用簡易計稅取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行一般的抵扣。
（四）一般納稅人和試點納稅人中的小規(guī)模那是人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。對于分包款的規(guī)定應(yīng)該細(xì)化，加大對分包工程數(shù)目的審查。
參考文獻(xiàn)：
1.有利于企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化
中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)淼慕?jīng)營管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源科學(xué)的測算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況相結(jié)合，使企業(yè)運營的整個過程，在充分考慮稅收影響的同時考慮企業(yè)的成本費用最優(yōu)化，使企業(yè)財務(wù)收益最大化，最終達(dá)到整合企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的目的。
2.有利于企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高
要想做好稅收籌劃，及時、密切關(guān)注國家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員除了必備的財務(wù)管理專業(yè)知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關(guān)行業(yè)政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關(guān)稅收政策變化，財務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)最大財務(wù)利益出發(fā)，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進(jìn)了中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高。
3.有利于促進(jìn)稅收法律法規(guī)的健全
稅收籌劃可以及時發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實際應(yīng)用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應(yīng)獲取企業(yè)利益的同時，也將稅法在實際應(yīng)用中的缺陷反饋給征稅機(jī)關(guān)和相關(guān)的稅法研究人員。從而推動相關(guān)部門在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進(jìn)著稅法的健全。
4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財務(wù)核算
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃的認(rèn)識程度，會計核算和財務(wù)管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎(chǔ)條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會計核算不健全，賬證不完整，會計信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長期性，工程成本的復(fù)雜性，成本發(fā)生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專業(yè)化，財務(wù)核算規(guī)范化。
5.有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，提高稅收合作與信任
中小房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，即賬目清楚，納稅申報正確，稅款繳納及時、足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風(fēng)險，或風(fēng)險極小可以忽略不計等措施，可以減少和規(guī)避稅務(wù)處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，規(guī)避籌劃風(fēng)險，不斷與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進(jìn)了企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作與信任。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀
1.財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗
房地產(chǎn)企業(yè)作為國家的一門新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長、成本發(fā)生復(fù)雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的特殊性。其賬務(wù)處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財務(wù)工作的財務(wù)人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算和管理經(jīng)驗，部分企業(yè)存在會計核算不健全，賬目設(shè)置零亂，賬證不全，其財務(wù)管理水平低下，無法實施對項目的長遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。
2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃認(rèn)識程度是稅收籌劃的基礎(chǔ)條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃不了解，甚至認(rèn)為稅收籌劃是高水平的財務(wù)造假，通過造假大肆進(jìn)行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機(jī)會難得，財務(wù)部門等財稅專業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。
3.會計核算基礎(chǔ)薄弱
部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會計核算不健全、成本費用歸類不正確、賬目設(shè)置不規(guī)范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計信息失真、收入確認(rèn)不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字支付款項、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫存、大額現(xiàn)金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領(lǐng)用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實際不符等；預(yù)算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細(xì)的預(yù)算作基礎(chǔ)，如土地增值稅的籌劃等。
4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性
稅收籌劃決策關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強(qiáng)調(diào)稅收籌劃，但是在實際運用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運用土地增值稅中有關(guān)普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進(jìn)行稅收籌劃時，如果在設(shè)計階段忽略了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)這一規(guī)定，后期的籌劃就會化為烏有。
5.稅收籌劃忽視籌劃成本
稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機(jī)會成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計成本的聘用專業(yè)的稅務(wù)專家為其稅務(wù)咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時，不計成本地增加成本支出，無限制地降低售價；在日常稅收籌劃中，花費于分析測算等的人力、物力、財力遠(yuǎn)大于稅收籌劃收益等。
6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系
簡單看每一稅種，似乎都是獨立的，有單獨的條例和實施細(xì)則。但事實上，每一種稅都通過某一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時，易忽略準(zhǔn)予扣除的成本、費用、損失中營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費用及土地增值稅繳納的多寡等對企業(yè)所得稅的影響。
三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策建議
1.提高全員對稅收籌劃的認(rèn)識水平
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對稅收籌劃的認(rèn)識水平，如聘請權(quán)威人士（專家）到公司作全員講解等。財務(wù)核算是稅收籌劃的基礎(chǔ)，財務(wù)核算不健全，賬目混亂，成本費用歸類不清，項目預(yù)算不夠精細(xì)，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財務(wù)人員及相關(guān)人員及時把握。
2.加強(qiáng)稅收合作與信任
一方面要求納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定及時繳納稅款，并信賴稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定是公正和準(zhǔn)確的；另一方面也要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有責(zé)任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應(yīng)建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時，應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，服從稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，力爭企業(yè)的稅收籌劃得到稅務(wù)機(jī)關(guān)及相關(guān)人員的認(rèn)可，任何單方的行為都會給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理將會引發(fā)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業(yè)的籌劃風(fēng)險。
3.重視籌劃成本，務(wù)實稅收籌劃的可操作性
中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時應(yīng)遵循成本效益原則與從實際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實際支出允許在計算其應(yīng)納稅所得額時按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認(rèn)為負(fù)債融資對企業(yè)具有節(jié)稅效應(yīng)，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實操中如果該項目的預(yù)售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項目貸款，籌劃利息抵稅的效應(yīng)顯然是不成功的。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，必須把各種實際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。
4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅持合理性與綜合平衡
